北美房产投资集团
商业地产周报
全美第四季度写字楼市场概况
57期
2016年2月12日
目录 3 全美第四季度写字楼市场
8 本周新上市商业地产
Toyota 位于德州总部 100 英亩园区
由于原油价格下跌休斯顿石油公司面临破产
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第四季度美国核心写字楼市场 保持持续增长 高科技公司企业的搬迁和扩张，加上专业服务领域的增长成 为强劲的驱动力
摘要： • 由于十大核心市场租金的上涨，写字楼市场在第四季度继续保持增长。9 成的 核心市场空置率下降或者持平。第四季度空置率下降到 11.5%，相比去年同期下 降 40 个基础点，相比第三季度下降 10 个基础点。 • 第四季度，在 7 个核心市场租赁率增加净吸收量前景看好。即使曼哈顿和西 雅图市场吸收量有所下滑，但租赁市场依然乐观。这两个市场由于第三季度的 增长，加上市场可租赁项目选择有限，影响了第四季度的租赁活动，但随着市 场供应量的增加，情况会有所改善。 • 近期较强的吸收量，可部分归因于早前大租户租约未到期。同时，一些租户 考虑重新组合空间，创造更现代，易于合作，和适合雇员的工作环境；由于成 本的增加，租户也乐于保持较早期较低的租赁价格。
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高科技行业继续推
动几个主要市场的租赁 率，芝加哥，亚特兰大， 和达拉斯成为高科技公 司迁移的主要城市。 同 时在其他市场，专业服 务行业的增长带动了当 地的租赁活动。 •
10 个核心之中 6
个主要市场在 A 级写字 楼租金方面，依然低于 最高峰时期，同时 10 个 中的 7 个主要市场空置 率依然高于先前，租金 方面依然有增长空间。
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展望未来，2016 年美国经济继续适度增长，尽管最近金融市场的动荡和
全球经济放缓，同时给予了美国地产市场更多的增长空间。因此，租赁和租 金报价将继续在核心市场保持增长（休斯顿除外），尽管不会像 2015 年那样 增长迅速，2016 年发展将更为稳健。
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核心城市概况： 纽约： 租户的多样性有助于推动市中心周边商业圈发展。零售业的租户，例如 Hugo Boss 和 Hudson’s Bay，加上律师事务所以及媒体行业，工程公司， 开始搬迁到周边商业区，减少了对金融行业的依赖。 洛杉矶： 尽管高科技公司开始被吸引到 Santa Monica 和 Silicon Beach 地区，但是进 一步开发的机会还是有限。借鉴其他市区改造老旧建筑为高科技园区的成功 案列，本地开发商开始借助市中心艺术区老旧的仓储和工业厂房改造成新的 高科技中心。 华盛顿首府： 与联邦政府相关联和进行投票游说活动的公司主要集中在中心商业区，以及 东区末端和国会山附近。而高科技公司开始倾向于搬迁到市中心周边地区， 充分利用当地经验丰富的人才储备。
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芝加哥： 企业迁移到中心商业区是当地写字楼市场最大的驱动力，最近搬 迁的包括来自 Omaha 的 ConAgra Foods， 来自芝加哥郊区的 Motorola Solutions。 中央商业区继续吸引利用公交系统上下班的 青年人才。 亚特兰大： 专业咨询服务公司的扩张和企业总部的迁移成为当地最大的驱动 力。 从新泽西搬迁来的奔驰公司正在建造美国总部 250,000 平方 英尺的写字楼，以及从附近 Sandy Springs，GA 搬迁来得保时捷 公司，最近开设了位于 Hartsfield-Jackson 机场附近价值 $100 万 美金的办公楼。 旧金山： 旧金山市场第四季度空置率的上升，归结于新投入市场的 120 万 平方英尺的写字楼项目，但是直到 2016 年第一和第二季度，该楼 盘才正式竣工。A 级写字楼在第四季度，租金相对去年同期增长 12%，B 级写字楼增长 20%，刷新以往的记录。2016 年将保持温 和的持续增长，许多高科技公司对本地写字楼市场依然保持较高兴 趣，愿意支付更高的租金而留在当地。 西雅图： 高科技行业的增长加速西雅图地区的发展。亚马逊为代表的本地企 业在第四季度扩充了 110 万平方英尺的总部写字楼。 以硅谷为基 地的高科技企业例如 Facebook，Goolge， Apple， Oracle，和 Salesforce 被本地科技人才和高质量生活的吸引，在西雅图开设分 部。由于大量高科技公司的扩张和搬迁，西雅图市中心的写字楼市 场保持强有力的增长需求。
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波士顿： 以行业和租户导向为划分的传统租赁市场界限开始变模糊，随之取代的 为价格定位。高科技公司开始往金融中心搬迁。由于租金上涨和选择变少。 而传统意义上位于 Kendall Square 和 Cambridge 社区的生命工程公司 开始寻找新的办公点。 达拉斯： 由于当地高教育人口，较低的生活成本以及稳定的人口增长，在过去的 5 年许多 500 强公司开始将其总部搬移到德州，成为当地写字楼市场主 要的推动力。可负担的房屋市场也是吸引雇员的有力因素，例如从加州 搬往德州的丰田公司，员工工资不变，但房屋市场价格只有加州的三分 之一。 休斯顿： 随着能源工业市场的不景气，当地写字楼市场同样低迷。原油公司裁员 和公司缩小 其规模，市场上充斥转租写字楼。WTI 每桶价格和 A 级写字 楼空置率之间的关联不可置疑，原油价每桶 $120 导致 2008 年 10% 的空 置率，而现在市场上 $30 每桶的价格导致空置率上升到 15% 的范围。
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华盛顿特区7-11 华盛顿特区
售价： 91.5万美元 租金净回报：5.85% 占地面积：2913㎡ 出租面积：210㎡ 租约担保：总公司
单租户办公楼 加州 | 洛杉矶
售价：竞标价 占地面积：40468㎡ 建筑面积：15917㎡ 出租率：100%
医疗办公楼 加州 | 旧金山
售价： 1150万美元 租金净回报：5.30% 占地面积：1537㎡ 建筑面积：1925㎡ 出租率：100% 8 | NAREIG
多租户办公楼 华盛顿州 | 贝尔维尤
售价： 730万美元 租金净回报：5.50% 占地面积：4775㎡ 出租面积： 1959㎡ 出租率：100%
街角摩根银行
加州 | 洛杉矶
售价: 685万美元 租金净回报：4.20% 占地面积：849㎡ 建筑面积：572㎡ 租约担保：总公司
大陆轮胎美洲总部 密西根州 | 底特律
售价：4400万美元 租金净回报：5.50% 占地面积：114526㎡ 建筑面积：17855㎡ 租约担保：总公司 9 | NAREIG
KFC快餐
堪萨斯州 | 肯萨斯城
售价： 135.4万美元 租金净回报：5.50% 占地面积：2671㎡ 建筑面积：285㎡ 租约担保：总公司
Kirkland公寓 华盛顿州 | 柯克兰
售价：324.9万美元 租金净回报：4.19% 占地面积：947㎡ 建筑面积：591.5㎡ 租约方式：普通租约
纽约长岛APP 纽约州 | 长岛
售价： 507万美元 租金净回报：5.05% 占地面积：2347㎡ 建筑面积：603㎡ 租约担保：总公司
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Hampton Inn酒店 加州 | 橙县
售价： 2350万美元 占地面积：5867㎡ 建筑面积：1579㎡
Provident银行
加州 | 洛杉矶
售价： 536.25万美元 租金净回报：4.00% 占地面积：2063㎡ 出租面积：664㎡ 租约担保：总公司
Titlemax产权公司 南卡 | Hampton市
售价： 45.0万美元 租金净回报：8.00% 占地面积：3075㎡ 建筑面积：213㎡ 租约担保：运营商
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街角富国银行 加州 | 洛杉矶
售价： 362.8万美元 租金净回报：5.00% 占地面积：607㎡ 建筑面积：601㎡ 租约担保：总公司
尔湾开发项目 加州 | 尔湾
售价： 4000万美元 占地面积：10.23亩
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