北美房产投资集团
商业地产周报
54期
2016年1月22日
西雅图特刊
西雅图写字楼市场
目录 3 2015西雅图写字楼市场概况 7 本周新上市商业地产
2015 年 12 月开工的 728,000 平方英尺的办公楼
贝尔维尤市正在兴建的办公楼
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西雅图 2015 第三 & 四季度 写字楼市场概况 西雅图写字楼需求增长赶超 纽约和芝加哥 由于当地科技公司扩大规模扩张以及新公司的入驻，西雅图 - 贝尔维尤地区 2015 年第三季度写 字楼的需求领先全国，赶超纽约、芝加哥等大城市。空置率降到 6 年来最低点，从 2009 年最 高点下降 501 个基础点，2015 年第四季度空置率为 8.10%，净吸收量为 4,425,045sf，出租率为 2014 年同期 2 倍。 据商业房地产管理企业仲量联行（JLL）报道，西雅图 - 贝尔维尤地区增长最快的第三季度写字 楼承租面积达到 130 万平方英尺，接近硅谷和旧金山的两倍。 其中正在迅速扩张的亚马逊公司占据吸收量一半的租赁面积。作为西雅图有史以来最大的租户， 亚马逊公司承租了 Vulcan 公司在南联合湖区（South Lake Union）第九大道（Ninth Avenue North）修建的两栋 31.7 万平方英尺的办公大楼。 据另一地产经济公司 Broderick Group 报道，以下科技公司也承租了较大面积：Tableau Software 为 21 万平方英尺；Avvo 为 10 万平方英尺；Uber 为 5 万平方英尺。 由于需求的增大，尽管目前市场上有 450 万平方英尺正在兴建的写字楼，专家认为并不会影响 未来出租市场的空置率。 “只要全美的经济继续稳步增长，西雅图写字楼需求依然会增加。”经营管理写字楼的 Urban Renaissance Group 首席执行官 Pat Callahan 说道。
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西雅图 中心商业区 / 周边地区概 况： 如市场预测那样，第四季度西雅图市区周 边市场吸收量依然保持强劲势头，总量达 到 1,621,000sf ，空置率下降到 8.26%，市 场可利用率降到 11.5%。尽管市场上已有 多个新写字楼楼盘，2015 年底空置率下降 110 个基础点。西雅图中心商业区，空置 率下降至 11.4%，因为周边大量正在施工 的项目，可利用率保持 18.1% 的高点。出 租率在年底依然保持高的增长，导致租金 市场水涨船高。 主要热门租赁项目出现在 中心商业区两端的新建写字楼和金融中心 新近改造的写字楼（1111 Third and Wells Fargo Center 和 Pioneer Square）。总的 来说，西雅图市区和中心商业区的写字楼 市场在未来 2 年依然会保持强劲的增长趋 势。
筹备动工项目 •888 Second Ave： 1,000,000sf •Former Federal Reserve Building：533,000sf •1150 Eastlake: 280,000 sf •University of Washington Light Rail off ice Building: 面积未公布 •Fourth and Columbia ： 151,650 sf
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西雅图东边市场概况： 西雅图东边写字楼市场的空置
场利用率将降至 10.5%。第四
而高速 I 90 周边区域，2015 年
率在 2015 年年底降到 6.97%，
季度，Trammell Crow‘s 929
全年净吸收量为 131,000 sf，排
相比年初下降 26 个基础点。由
office tower 租出了 75,000sf
名第一，Redmond 紧随其后为
于第四季度的快速增长，全年
办公空间，成为最大的租赁项
120,000 sf， 贝尔维优和中心商
净吸收量达到 271,992sf。因为
目。东边写字楼市场依然存在
业区为 118,000sf 排名第三。这
微软最终决定续租位于 Bravern
大量的潜在需求，但受股市
些区域的租金市场上涨至 $20/
的写字楼空间 , 可利用率从第
动荡股票基金减少的影响，
sf . 整个东边市场在未来几年，
三季度 12.1% 下降至 10.8%。
使得实际交易量并不突出。
空置率会持续下跌，租金同时会
贝尔维优的中心商业区空置率
除了东边中心商业区之外，
保持上涨趋势。
降至 11.7%，而市场可利用率为
Redmond 和 520 高速周边继
23%，如果 Lincoln Square II 和
续成为热点地区，第四季度空
Centre 425 没有如期完工，市
置率下降至 4.2% 和 3.9%。
第四季度写字楼销售列表
5 | NAREIG
西雅图写字楼施工项目汇总： •
亚马逊 II，和亚马逊 VI,VII & VIII ：约 2,094,000 sf （百分百出租率）
•
Tory Block： 817,000 sf （百分百出租率）
•
Madison Centre: 750,00 sf
•
The Mark: 528,000 sf
•
200 Occidental: 180,00 sf ( 百分百出租率 )
•
Midtown 21: 365,00 sf
•
Dexter Station: 345,992 ( 百分之百出租给 Facebook)
•
Tilt 49: 300,000sf
•
Urban Union: 291,00 sf
•
Allen Institute for Brain Science: 272,408 sf （百分百出租率）
•
NorthEdge: 210,000 sf ( 百分百出租给 Tableau)
•
1101 Westlake: 150,000 sf
•
Third and Battery: 68,429 sf
•
The Commons at Ballard: 22,000 sf
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11.60%回报率餐厅 加州 | 旧金山
售价： 200万美元 回报率：11.60% 占地面积：323㎡ 出租面积：335㎡ 租约担保：运营商
6租户商业中心 德州 | 达拉斯
售价：150万美元 回报率：9.00% 占地面积：6192㎡ 建筑面积：1672㎡ 出租率：94.7%
达拉斯开发项目 售价： 14万美元起 回报率：20% 占地面积：--㎡ 建筑面积：--㎡
7 | NAREIG
达拉斯农场 德州 | 达拉斯
售价： 162.4万美元 回报率：--% 占地面积：796,745㎡ 建筑面积：--㎡ 出租率：--%
星巴克
科罗拉多州 | 丹佛
售价： 102.9万美元 回报率：4.50% 占地面积：1902㎡ 建筑面积：64㎡ 租约担保: 总公司
Take-5换油店 北卡 | 夏洛特
售价：86.7万美元 回报率：6.00% 占地面积：4127㎡ 建筑面积：151㎡ 租约担保：总公司 8 | NAREIG
街角摩根银行 密西根州 | SAGINAW市
售价： 80万美元 回报率：6.00% 占地面积：3075㎡ 出租面积：227㎡ 租约担保：总公司
A级办公楼 华盛顿州 | 贝尔维尤
售价：最高价 回报率：--% 占地面积：8781㎡ 出租面积：3437㎡ 出租率：84.00%
15租户办公楼 华盛顿州 | 贝尔维尤
售价： 1665万美金 回报率：5.74% 占地面积：155,723㎡ 建筑面积：21,875㎡ 出租率：94%
9 | NAREIG
街角DQ冰淇淋店 德州 | 克利夫兰
售价： 79.6万美元 回报率：6.00% 占地面积：5220㎡ 建筑面积：189㎡ 租约担保：总公司
meineke汽修店
亚利桑那 | 凤凰城
售价： 109万美元 回报率：9.00% 占地面积：4006㎡ 出租面积：265㎡ 租约担保：总公司
Titlemax产权公司 俄亥俄州 | 克利夫兰
售价： 53.8万美元 回报率：8.00% 占地面积：1659㎡ 出租面积： 400㎡ 租约担保：总公司
10 | NAREIG
5租户商业中心 德州 | 沃斯堡
售价： 225万美元 回报率：6.72% 占地面积：3601㎡ 建筑面积：754㎡ 出租率：85%
3租户商业中心
佛罗里达州 | 坦帕北郊
售价: 564万美元 回报率：6.00% 占地面积：4046㎡ 建筑面积：683㎡ 出租率：100%
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