北美房产投资集团
商业地产周报
全美 2015 年医疗办公楼市场报告
53期
2016年1月16日
目录 3 2015年医疗办公楼市场 7 本周新上市商业地产
医疗行业信息电子化
贝尔维尤 Overlake Hospital 医疗办公楼
2 | NAREIG
全美 2015 年医疗办公楼市场报告 重点提要 + 尽管关于平价医疗法案 (ACA) 的全面影响还不确定，但租户对于医疗办公楼的需求持续增长。推动这 种需求的原因来自于参保人数的逐年增加以及婴儿潮人口老年化的到来。 + 医疗保健办公楼的空置率自经济危机以来处于最低水平，并且保持持续下降的趋势。老 旧的医疗办公 楼空置率较高，而适应力强的新的办公楼市场需求量增大。 + 对于设计现代，灵活，地理位置优越，空间合理，同时能适应日新月异科技进步的医疗办公楼存在巨 大的市场需求。 + 因为较低的贷款利息，租金市场保持较稳定。 + 投资者对医疗机构类资产需求依然强劲，特别是对投资或者接近投资类物业。 + 资本化率降到历史最低点后持续保持压缩。对于投资性高和投资级别低的项目，投资回报率分化将会 越来越大。
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市场概况 空置率 自 经 济 危 机 以 后， 医 疗 办 公 楼 市 场 空 置 率 从 2014 年中期开始持续走低，目前低于 11%。 租户需求依然强劲，特别是对高品质和位置优 越的写字楼。此外，新的施工项目在过去几年 受 ACA 政策不确定和严格的商业地产开发贷款 政策的双重影响，数量有所下降。相对于传统 办公楼市场，在经历了经济危机和复苏的考研， 证明了医疗办公楼市场的稳定性和潜在的市场 需求。无论是中央商务区（CBD）和郊区的传
办公楼建造年代和空置率关系图
统写字楼的空置率在 2010 年上半年达到顶峰， 分 别 为 15% 和 16.9%。， 到 了 2014 年 上 半 年，CBD 的空置率下降 248 个基础点（BPS） 为 12.5%，以及郊区的空置率下降 261 个基础 点为 14.3%。相比之下，医疗办公楼空置率的 峰值为 11.8%，并从 2009 年下半年开始一直 保持下降趋势，下降 97 个基础点，从周期性的 高点下降到目前的 10.9%。由于医疗行业的特 殊性，使得此行业的租赁周期比较长，通常为 7-10 年租约。此外，因为对于医疗环境和设备 的投入成本较高，使得租户要花更长时间才能 收回本，这些因素使得租户通常更为稳定。
医疗办公楼和传统办公楼空置率对比图
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建筑行业 尽管空置率有所下降，银行贷款标准也逐步放 松，医疗办公楼开发项目自 2014 年年中持续保 持下降，主要受 ACA 政策不确定的影响和对优 质开发项目的选择周期变长。此外，某些医疗程 序和服务项目转向零售型诊所和紧急护理中心， 降低了对传统医疗办公空间的需求，从而也减少 了开发项目数量。根据 Colliers 的观察统计，从 2009 年上半年到 2014 年上半年之间，新建开 发项目数量减少至少一半以上，从 7.7msf 降到 3.7 msf。 已完工的项目减少更多，从 6.6 msf 减少到 2.4 msf。
地点和空间利用的发展趋势
投资环境 尽管空置率有所下降，银行贷款标准也逐步放松， 医疗办公楼开发项目自 2014 年年中持续保持下
医疗行业的空间利用和设计已经发生改变，相对
降，主要受 ACA 政策不确定的影响和对优质开发
于其他商业地产类型。 科技促进一个更为开发，
项目的选择周期变长。此外，某些医疗程序和服务
灵活和相互协作的空间布局，类似的变化也发生
项目转向零售型诊所和紧急护理中心，降低了对传
发生在对传统办公空间的利用上。医生和工作人
统医疗办公空间的需求，从而也减少了开发项目数
员需要一个能更为自由和多样的工作环境，而不
量。根据 Colliers 的观察统计，从 2009 年上半年
是被固定在一个位置。有效，灵活的工作环境对
到 2014 年上半年之间，新建开发项目数量减少至
于医生，护士，医生助理之间相互协作的工作性
少一半以上，从 7.7msf 降到 3.7 msf。 已完工的
质至为重要。此外，考虑到未来科技发展的不确
项目减少更多，从 6.6 msf 减少到 2.4 msf。
定性和发展的迅速，灵活方便的工作空间是医疗 办公楼避免在不久的未来被淘汰的关键。另外一 个显著的改变是，病人资料文档电子化减少了对 传统存储空间的需求。同样的改变也发生在律师 行业中，由于文档和资料文献的电子化，减少了 律师楼对传统储存空间的需求，也改变了办公空 间的大小。
2014 年上半年空置率城市排名
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总结 未来医疗地产行业将保持强劲的增长趋势，持续 的人口增长将在未来 25 年对医疗服务行业的需 求继续升温，并推动该行业雇员人数的增长。虽 然 ACA 政策的不确定性，造成新开发项目停滞 不前，但是随着这些法规的明朗化，状况会有所 改变。经济复苏将促进就业率以及参保人数，这 些因素都将推动医疗产业的发展。 积极的经济和人口发展趋势，将继续吸引投资者 在医疗地产业投资，但好地段以及现代化的投资 级别物业和老旧物业之间的差距会继续加大。总 体来说，医疗办公楼市场前景依然强劲，将可能 继续成为房地产市场的领头军。
2015-2060 人口预测
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Sunset大楼 加州 | 好莱坞
售价： 约1.68亿美元 回报率：约5.00% 占地面积：1982㎡ 出租面积：18963㎡ 出租率：84.3%
3租户商业中心 乔治亚州 | vAldOStA市
售价：59.5万美元 回报率：8.00% 占地面积：2387㎡ 建筑面积：372㎡ 出租率：100%
SUBWAY快餐 科罗拉多州 | 丹佛
售价： 158.4万美元 回报率：6.09% 占地面积：2063㎡ 建筑面积：256㎡ 租约担保: 运营商 7 | NAREIG
街角AAP汽配 密西根州 | 巴特克里市
售价： 84万美元 回报率：6.74% 占地面积：2306㎡ 出租面积： 534㎡ 租约担保：总公司
街角摩根银行
德州 | 圣安东尼奥
售价: 317.5万美元 回报率：4.85% 占地面积：3075㎡ 建筑面积：385㎡ 租约担保：总公司
街角花旗银行 加州 | BAkERSfIEld市
售价：400万美元 回报率：4.38% 占地面积：3277㎡ 建筑面积：494㎡ 租约担保：总公司 8 | NAREIG
9英亩COStCO 宾夕法尼亚州 | 北威尔士市
售价： 1794.7万美元 回报率：4.50% 占地面积：38202㎡ 出租面积：12718㎡ 租约担保：总公司
街角CvS药店 佛罗里达州 | 迈阿密
售价：1498.8万美元 回报率：4.75% 占地面积：9550㎡ 出租面积：1219㎡ 租约担保：总公司
Everett购物中心 华盛顿州 | 西雅图
售价： 最高价 回报率：--% 占地面积：155,723㎡ 建筑面积：21,875㎡ 出租率：94%
9 | NAREIG
8单元公寓 华盛顿州 | 西雅图
售价： 250万美元 回报率：4.02% 占地面积：543.8㎡ 建筑面积：552.5㎡ 租约担保：4.02%
摩根银行 加州 | tORRANCE市
售价： 714.3万美元 回报率：3.50% 占地面积：5018㎡ 出租面积：413㎡ 出租率：100%
3租户商业中心 俄克拉荷马州 | 塔尔萨
售价： 407.5万美元 回报率：6.50% 占地面积：6313㎡ 建筑面积：766㎡ 出租率：100%
10 | NAREIG
7-11便利店 华盛顿州 | 塔科马
售价： 110万美元 回报率：5.02% 占地面积：1983㎡ 建筑面积：223㎡ 租约担保：总公司
Wendy's快餐 内布拉斯加州 | HAStING市
售价： 179.2万美元 回报率：5.75% 占地面积：2250㎡ 建筑面积：257㎡ 租约担保：总公司
11 | NAREIG
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