北美房产投资集团
商业地产周报
迈阿密 2015 年公寓市场报告
52期
2016年1月9日
目录 3 迈阿密2015年公寓市场报告
9 本周新上市商业地产
Armani Casa 豪华公寓内部设计
迈阿密海景公寓
2 | NAREIG
迈阿密 2015 年公寓市场报告 投资者需求急速增加的迈阿密地区 迈阿密地区由于近年来出租率持续高涨，空置率
苏，租金依然有上攀的趋势。公寓租赁市场稳定增
降低，促使了数百个新建公寓项目。2015 年年
长，以及新楼盘热卖的状况吸引了投资者在本地区
中时，大量的新建项目看起来要超过市场的需求，
的开发兴趣。很显然，促使开发新楼盘的推动力还
不少开发商决定推迟项目完工日到 2017 年。但
没有完全释放出来，直到随着时间增长市场需求会
就业率和工资的的大幅增长缓解了新建项目对市
大幅放缓或者甚至完全降低。随着当地经济的不断
场的冲击。专业领域和商业服务行业雇员的快速
扩张导致租房市场的供不应求，新建公寓市场销售
增长，促进了对高档公寓的需求。同时，服务行
良好，推动投资者抬高售价。在许多情况下，市中
业就业人数的增长，也增加了对中低档公寓的需
心公寓被热捧导致价值大幅增长，不少业主利用竞
求。
争的投资环境进行短期买卖，这种短期交易的投资
不断增长的市场需求使迈阿密地区平均月租在
回报率为 4.5% 左右，并确保了市场第一年的回报
2015 年第三季度达到 $1300，并随着经济的复
率下限。
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2015 年概况 + 就业：迈阿密就业率增长 2%，新增 21,600 个就业机会。 + 建筑：开发商将在市场上投放 3,700 个新的住宅单元，将会增加 0.8% 的出租市场房源。预建房屋将 增加 60% 达到 8,900 个单元，主要为出租式和公管式公寓。 + 空置率： 空置率下降 30 个基础点达到 2.8% + 租金：由于市场上高端公寓数量的增加，将平均租金提高 5.8% 达到 $1,323。2014 年增长率为 3.6%。
经济状况 +2015 年前 3 季度市场上新增 11，000 个职位，早前市场上已创造 26,600 个就业机会。 + 一年之内，迈阿密地区就业率增长 1.9% 创造 20,700 个职位。政府新增 1,500 个职位，服务性行业酒店， 餐馆，和酒吧新增 7，000 个雇员，教育和医疗行业新增 3,000 个职位，同时专业领域和商业行业也在 扩张之中。 + 在过去 12 个月，交通和仓储行业雇员增长 2.9% 创造 1,900 个职位。 仓储的工人数量因搬运进口集 装箱而增加，同时随着旅游业的大力发展，相应的交通行业的雇员也在增长。 + 在休闲，餐饮和保健行业的推动下，2015 年预计将增加 21,600 个职位。
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房屋和人口统计 + 过去 12 个月市场上新增超过 70% 的房屋建 设，达到 7000 个单元，主要为多住户住宅，包 括出租型和公管型公寓。独栋别墅相对去年增加 27%。 + 人口持续增长。工作机会的增加，吸引了外州 的居民搬到本地，2015 年大约有 17，000 新增 家庭。 + 迈阿密地区中等价位独栋别墅为 $273,000 对 应的家庭收入为 $68,800, 但目前迈阿密地区人 均家庭收入为 $45,500. 高价格的独栋别墅，促 使了更多低收入服务性行业的雇员转向公寓租赁 市场，并会在长期间内造成公寓市场的持续升温。
建筑行业 + 施工项目越来越多，开发商从 2014 年第三季 度起陆续投入市场超过 3，500 个单元，其中包 括 1,300 个出租公寓。截止 2014 年第三季度， 大约有 2600 个公寓已完工。 + 几乎所有在第三季度投入市场的出租式公寓都 是市场价格。其中大的项目包括在肯德尔的名为 Altis 的 321 个单元， 和位于 Moda North Bay Village 的 285 个单元。整个迈阿密地区有 600 个出租公寓正在建造中，预计在 2015 年底完工， 另外有 6,000 个单元将于 2017 年完工。 + 正在申请中的施工项目和已经批准的项目数 量 预 示 了 2016 年 将 是 新 建 房 屋 的 攀 升 年。 在 2015 年第三季度之前的 12 个月中，政府发放了 7700 个多住户单元的建筑许可证，标志着从去 年开始持续增长。银行贷款的政策放松，将给第 一次购房者带来购房机会，促使建筑商建造更多 销售型住宅。 + 2015 年开发商按计划完成了 3，700 个单元，
多住户新屋申请和已完工比率
其中接近 2,800 个为市价的出租式公寓。
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空置率 + 迈阿密地区的空置率在 2015 年第三季度下滑 10 个基础点到 3.0%。2014 年新建公寓数量超 过了去年一年的需求，导致 2014 年第三季度空 置率上升 50 个基础点。出租式公寓市场前景看 好，综合性大楼空置率自 2000 年下降 40 个基 础点。 + 由于普通工薪阶层对旧租房市场需求的增加， 位 于 Hialeah/Miami Lakes 的 空 置 率 下 降 到 1.8%，和去年同期保持同等水平。 + 90 年代建造的公寓空置率在第三季度空置率 更低，只有 1.3%。 + 稳定增长的就业市场和家庭人数的增长，促进 了整个 2015 年以及未来几年较低的空置率。空 置率将下降 30 个基础点达到 2.8%。
迈阿密和全美空置率对比
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租金市场 + 尽管迈阿密地区平均租金在第三季度上涨不到 1% 达到 $1，311 每月，但从 2014 年第三季度 开始，租金上涨达到 6.3%。 + 南迈阿密 Coral Gables 新建公寓平均租金在 第三季度上涨 1% 达到 $1,507 每月，综合性大 楼的租金自 2000 年基本持平，每月租金 $1,681/ $ 1.90 每平方英尺。 + 根据房屋年限，自 2000 年以来迈阿密地区建 造的综合性大楼，平均租金在每月 $1,433，相 对一年前增长 4.5%。 + 旧的老式公寓租金保持稳定增长，20 世纪 80 年代建成的公寓，平均租金相对去年上涨 4.6%。 + 低的空置率促使 2015 年租金市场上涨 5.8%
每月租金各年之间变化曲线图
达到每月 $1，323。
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销售趋势 + 过去一年中，由于房源较少导致市场成交数 量减少，主要减少的为低于 1 千万美元的房产， 但 高于此价格的房产交易反而有所增加。 + 现金流保持持续升高代表了过去一年市场处 于盈利状态。市场平均价格依然保持上涨，增 长 14% 达 到 $186,000 每 单 元。 在 1 百 万 和 5 百万的市场部分，平均价格大致维持不变为 $144,000 每户。 + 投资回报保持较低， 大型机构类型资产保持 4.5% 的回报率，而综合性大楼，平均第一年收 益率有所压缩相比前三季度，大概为 6%。 + 资本雄厚的投资者将抢夺新的和大型的项目 开发市场。总体而言，稳定的增值率在未来几个 月将促使更多的业主来试探市场。
2011-15 年每单元销售价格
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7-Eleven便利店 华盛顿州| 塔科马
售价： 134.4万美元 回报率：5.00% 占地面积：2509㎡ 出租面积：232㎡ 租约担保：总公司
街角比萨餐厅 加州| 奥克兰
售价：310万美元 回报率：6.20% 占地面积：360㎡ 建筑面积：478㎡ 租约担保：运营商
壳牌加油站 密苏里州 | 肯萨斯城
售价： 158.4万美元 回报率：6.09% 占地面积：2063㎡ 建筑面积：256㎡ 租约担保: 运营商 9 | NAREIG
市中心全美银行 加州 | 洛杉矶
售价： 576.6万美元 回报率：5.15% 占地面积：4775㎡ 出租面积： 870㎡ 租约担保：总公司
街角沃尔玛
德州 | 达拉斯
售价: 681万美元 回报率：5.00% 占地面积：30998㎡ 建筑面积：3894㎡ 租约担保：总公司
Jack in the Box 加州 | 圣何塞
售价：310万美元 回报率：5.75% 占地面积：3075㎡ 建筑面积：242㎡ 租约担保：总公司 10 | NAREIG
军校旁星巴克 新墨西哥州 | Rosewell市
售价： 161.5万美元 回报率：5.20% 占地面积：2104㎡ 出租面积：176㎡ 租约担保：总公司
LEE'S烤鸡店 俄亥俄州 | 辛辛那提
售价：57.6万美元 回报率：7.25% 占地面积：1294㎡ 出租面积：235㎡ 租约担保：加盟商
Checkers快餐 田纳西州 | 孟菲斯
售价： 60万美元 回报率：7.00% 占地面积：3015㎡ 建筑面积：75㎡ 租约担保：运营商
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哥伦布汽配 华盛顿州 | 雷德蒙得
售价： 184.4万美元 回报率：6.50% 占地面积：4249㎡ 建筑面积：640㎡ 租约担保：6.50%
微软旁写字楼 华盛顿州 | 雷德蒙顿
售价： 1600万美元 回报率：4.80% 占地面积：8093㎡ 出租面积：5121㎡ 出租率：100%
3租户商业中心 俄克拉荷马州 | 塔尔萨
售价： 407.5万美元 回报率：6.50% 占地面积：6313㎡ 建筑面积：766㎡ 出租率：100%
12 | NAREIG
伯明翰换油店 阿拉巴马州 | 伯明翰
售价： 68.4万美元 回报率：6.00% 占地面积：1821㎡ 建筑面积：890㎡ 租约担保：加盟商
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