北美房产投资集团
商业地产周报
48期
2015年12月12日
第 3 季度全美办公楼租赁市场
目录 3 第3季度全美办公楼租赁市场
8 本周新上市商业地产
办公大楼的中央监控电子门禁系统
宽敞明亮的办公空间
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第 3 季度全美办公楼租赁市场 持续稳步增长
市场概况 + 全美消费能力减弱导致美国经济第三季度增长变缓。 随着投资者热情减少企业减产，美 金在国际货币市场的坚挺导致出口递减，本季度 GDP 减少 1.5%。 + 全国的办公楼空置率降低 30 基础点达到 12.7%。相对去年同一时期降低 70 基础点。办 公楼租赁市场在第三季度持续稳定增长，多数市场空置率继续下降，市中心区空置率略微上 升。截止第三季度，办公楼出租面积 2620 万平方英尺，第二季度 2310 万平方英尺，去年 同一时期为 1720 万平方英尺。 + 全美市中心（$42.6）和郊区的 ($28.59) A 级办公楼需求持续走强，投资回报率分别为 6.8% 和 3.5%。一年前，区域性的长期投资回报主要集中在旧金山和湾区，这两个地区写 字楼出租市场异常火爆。
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+ 新建办公楼市场相对第二季度有所上升，全美共新增 10，590 万平方尺办公面积，其中 增长最多的 5 个城市分别为，纽约 1120 万平方尺，休斯顿 1080 万平方尺，西雅图 860 万平方尺，硅谷 670 万平方尺。 + 近年来随着亚洲，欧洲投资市场前途不明，更多海外投资者选择美国作为其投资首选， 海外投资者对办公楼的需求增长，是除美国国内内需之外另一大推动力。
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第三季度经济变缓的短暂性 自经济复苏以来，经济增长起起落落，2015
在持续稳定的金融市场背景下，就业率的快速增
年第一季度的疲软，随后第二季度的快速增
长，最终导致美联储在今年 12 月加息的可能性
长，第三季度经济有所回落。第三季度的经济
增大。
疲软主要成因为美金持续坚挺导致出口和制造 业的减退。尽管去年就业市场降温，在 2015
就业市场的持续增长和其他乐观的经济指数，第
年第 7 个月，就业市场新增加 200,000 个工作
三季度的经济放缓只是暂时的现象。随着年底节
机会，8 月新增 136,000 工作机会，9 月新增
庆日购物季节的到来会继续拉动经济增长。尽管
270,000 工作机会。就业市场的兴起减缓了出
高薪工作机会增长不明显，家庭总收入增长缓慢，
口市场的衰退造成的压力。
随着股市接近历史最高水平，房屋价格继续反弹， 增加了消费者信心，消费市场开支增加。拉动经
同时，对中国经济放缓和资本合并的退热的担
济增长的主要动力的住房市场，房屋价格预计在
忧修正了华尔街的较早期的投资策略。这些担
未来几个季度继续增长。总的来说，2016 经济势
忧目前看起来已近有所减少，即使中国经济前
头继续强劲，高的就业率带动办公楼市场的需求
景依然不乐观。随着华盛顿在预算和债务的方
增加。
面达成的长期协议，金融市场也持续趋于稳定。
美国就业市场发展趋势图
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全美办公楼空置率持续下降 全 美 80 多 个 城 市 中， 有 3 成的城市空置率低于 10%， 仅 有 3 个 城 市 高 达 20% 以上 （Albuquerque, NM, Dayton, OH and Stamford, CT），全美平均 空置率保持在 12.7% 左右， 相对去年同时期下降了 70 的基础点，相对经济最强劲
的 2007 年 高 峰 期， 空 置 率仅仅高于 50 基础点，空 置率为 12.2%。空置率已 经持续 14 个季度保持下降 趋势。 展望第四季度以及未来的 趋势，市中心和郊区的办 公楼空置率会持续保持下
降。而投资回报率最高的城 市将集中在南部的罗利、达 勒 姆 Raleigh/Durham, 亚 特兰大 Atlanta and 南弗罗 里 达 areas of Southern Florida 。此地区较其他热 门城市的劳动力和房地产成 本较低。并且在未来会吸引 越来越多的公司。
2013-2015 第三季度空置率分析表
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2016 办公楼出租市场展望 尽管美国经济在第三季度放 缓，专家认为这只是暂时现象， 第四季度经济预期保持强劲。 尽管美联储加息在即，随着联 邦大选即将开始，美国国内政 治局势趋于稳定，不会对经济 发展造成冲击，办公楼租赁市 场在 2016 依然持续升温。 第 三 季 度 85% 市 区 办 公 楼 租 赁市场保持收益，而对办公楼 的需求依然在增长。尽管新建 办公楼在热点地区依然如火如 荼，但投机性的开发依然限制
在较小的市场，而市场上的空 置率为强劲的租赁市场提供足 够了的空间。目前市场上高增 长的就业率，稳定的出租率和 新开发项目的有限性，继续给 2016 年的租赁市场提供和好 的平台。 随着租金报价和收紧优惠的上 扬，未来的几个季度，空置率 依然会保持下将趋势。租赁在 二级市场 - 尤其是在东南和西 南地区，人口增长快速，相对 高租金的热门城市，企业希望
在这些地区拓展业务降低营运 成本。这些地区未来的出租率 会超过热门城市。 年底租赁市场会出现一个小高 潮，随着年尾将近，一些投资 者希望在市场上找到较好的价 格。随着在欧洲和亚洲市场的 持续停滞，美国将继续成为一 个安全的避风港，投资者寻求 把钱投在安全的地方，虽然另 一方面强势美元可能会阻止一 些离岸投资者。
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街角汽配 密苏里州 | 肯萨斯城
售价： 110万美元 回报率：6.35% 占地面积：4046㎡ 出租面积：603㎡ 租约担保：总公司
72英亩联邦快递 明尼苏达州 | 明尼亚波利斯
售价：4736.2万美元 回报率：5.75% 占地面积：291,374㎡ 建筑面积：29,130㎡ 租约担保：总公司
高速旁商业中心 康州 | 纽黑文
售价： 460万美元 回报率：4.25% 占地面积：6789㎡ 建筑面积：461㎡ 出租率：100% 8 | NAREIG
JCPenny百货 密苏里州 | 肯萨斯城
售价： 750万美元 回报率：8.00% 占地面积：24281㎡ 出租面积： 11456㎡ 租约担保：总公司
Jiffy Lube汽修
华盛顿州 | Richland
售价: 119万美元 回报率：7.00% 占地面积：1768㎡ 建筑面积：283㎡ 出租率：100%
纽约州电网局 纽约州 | Plattsburg
售价：533万美元 回报率：6.00% 占地面积：111,288㎡ 建筑面积：4290㎡ 租约担保：总公司 9 | NAREIG
高存款富国银行 北卡 | 夏洛特
售价： 80万美元 回报率：5.75% 占地面积：3520㎡ 出租面积：210㎡ 租约担保：总公司
北卡富国银行 北卡 | KING市
售价：87.2万美元 回报率：6.36% 占地面积：4115㎡ 出租面积：573㎡ 租约担保：总公司
高速旁商业中心 加州 | 洛杉矶
售价： 214.5万美元 回报率：6.40% 占地面积：4115㎡ 建筑面积：573㎡ 出租率：100% 10 | NAREIG
Church's快餐店 乔治亚州 | 亚特兰大
售价： 80万美元 回报率：7.50% 占地面积：3358㎡ 建筑面积：166㎡ 租约担保：加盟商
富人区CVS药店 华盛顿特区
售价： 292万美元 回报率：6.00% 占地面积：6232㎡ 出租面积：1114㎡ 租约担保：总公司
西雅图可开发用地 华盛顿州 | 西雅图
售价： 450万美元 回报率：7.50% 占地面积：3642㎡ 建筑面积：1469㎡ 租约担保：--
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