北美房产投资集团
商业地产周报
47期
2015年12月5日
全美公寓出租市场 2014-2015 年概览
目录 3 全美公寓出租市场 2014-2015
8 本周新上市商业地产
旧金山公寓大堂
圣地亚哥公寓室内摆设及市区海景
2 | NAREIG
全美公寓出租市场 2014-2015 年概览以及对比分析 过去的 2014 年全美公寓销售和租赁超过预期值。全国空置率最低降至 4.2%，至 2014 年 底为 4.7%。就业率增长，人口增加以及多户型房屋出租率稳步上升，促使购房者比例降至 19 年最低，为 64.4%。 2014 年新建公寓 23.8 万套，为 14 年以来最高，而潜在需求为 27 万套。2015 年公寓库 存 21 万套，极有可能超过 18.6 万套的租房需求，使空置率达到 4.8%。 中下层收入人群租房需求的增加推高市场的租金上涨 3.8%。尽管新公寓出租率增加，市场 上正在兴建的房屋可能使租金下降至 3%-3.5%，同时也缓解了市中心商业区公寓价格的上 涨趋势。
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+ 根据城市空置率，就业率、房屋出租率和人
Worth (#18) 排名下滑。尽管拥有稳定的入住率，
口增长趋势高的数据统计。空置率最低的前三
但出租率降低使得波斯顿 Boston (#19) ，费城
名是，旧金山 San Francisco (#1), 纽约 New
Philadelphia (#24) 和巴尔地摩 Baltimore (#29)
York City (#2), 以及圣荷西 San Jose (#3)，
下滑 3 至 5 个点。 房屋供给问题和不温不火的出
紧跟其后的是奥克兰 Oakland (#4)。出租收益
租市场使得华盛顿首府 Washington, D.C., (#30)
上涨，使得洛杉矶 Los Angeles (#8) 排名上升。
下滑 3 个点。
市场情况良好，迈阿密 Miami (#9) 排名上升， 而西雅图—塔科马 Seattle-Tacoma (#11) 由
+ 中西部城市的出租市场依然排名靠后。人口
于空置率上涨，排名下降。能源危机使得休斯
增长缓慢和就业率趋势低的城市下降了 5 至 7
顿 Houston (#16) 房市较为不稳定。
个 点， 包 括 路 易 维 尔 Louisville (#34)， 匹 斯 堡 Pittsburgh (#39) 以及 底特律 Detroit (#44)。
+ 就业率增长较快使得凤凰城 Phoenix (#17)
旅游业和服务业使得拉斯维加斯 Las Vegas (#37)
和 亚 特 兰 大 Atlanta (#25) 排 名 提 前。 房 屋
和佛罗里达地区排名上升。
供给不平衡使得达拉斯和奥斯堡 Dallas/Fort
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出租空置率分析 在排名靠前统计中旧金山湾区位居首位， 经济贸易重镇占据出租市场 1/4 份额。
排名靠前的城市具有以下共同特征，包括行 业壁垒低，空置率低于 5%，高于全美平均水 平的就业率和租金增长，出租市场的火爆。 旧 金 山 San Francisco (#1) 超 过 纽 约 New York City (#2)，在就业与租金增长方面位居 第一。科技增长持续推动圣荷西 San Jose 地 区需求增长，圣荷西 San Jose (#3) 和奥克兰 Oakland (#4) 都激增 5 个点。此排名中奥克 兰 Oakland 空置率最低，租金增长最快。尽管 在人口数量和绩效指标方面表现优异，新公寓 供给和上涨的空置率仍导致丹佛 Denver (#5) 下降两个点。北加州 Northern California 各 城 市 超 过 圣 地 亚 哥 San Diego (#6) 和 橙 县 Orange County (#14)，而这两个城市分别下 降 1 个 和 3 个 点。 洛 杉 矶 Los Angeles (#8) 与路易维尔 Nashville (#27) 并列，为本排名 中变化幅度最大的两个城市，达到 7 个点。
洛 杉 矶 Los Angeles 排 名 靠 前 是 因 为 租 金 收 益 大幅增长以及低的空置率，路易维尔 Nashville 由于就业率上增加房屋的出租率。人口增长缓 慢以及出租房市场前景的不明朗明尼阿波里斯 Minneapolis-St. Paul (#7) 下降 3 个点。经济势 头良好，长期低于 4% 的空置率使 Miami (#9) 上 升 4 个名次。尽管空置率低，但是就业率以及人 口增长缓慢致使南纽泽西 Northern New Jersey (#10) 下降 4 个点。西雅图地区 Seattle-Tacoma (#11) 和 波 特 兰 Portland (#12) 则 由 于 住 房 供 给 过 剩， 导 致 空 置 率 增 高， 排 名 下 滑。 奥斯 丁 Austin (#13) 就业市场充满生机，人口增长较快， 上涨 5 个点。休斯顿 Houston (#16) 能源产业由 于供给增多价格下跌导致风险增高，下降 4 个点。 芝加哥 Chicago (#15) 由于低供给风险和需求量 大，上升两个名次，重返第一阶梯。
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排名中间的城市，共同特点为高速增长、 急剧扩张的市场和经济稳定波动较小 由于人口变化趋势大，凤凰城 Phoenix (#17) 上升 5 个名次。 就业增长，租金大幅上涨，亚 特 兰 大 Atlanta (#25) 上 升 6 个 名 次。 达 拉 斯 地 区 Dallas/ Fort Worth (#18) 各 方 面 情 况 良 好， 除 了 新 建 工 程 增 多 导 致 下 降 4 个 点。 同 样， 圣 安东尼奥 San Antonio (#28) 由 于 供 给 问 题， 租 金 增 幅 较 少，下降 2 个点，圣贝纳迪诺
Riverside-San Bernardino (#20) 租 金 收 益 比 南 加 利 福 利 亚 Southern California 地 区 低， 下 降 1 个 名 次。 此 梯 队 有 三 个 长 期 稳 定、 波 动 较 小 的 市 场。 波 斯 顿 Boston (#19) 下 降 3 个 名 次， 费 城 Philadelphia (#24) 和巴尔地 摩 Baltimore (#29) 分别下降 4 个和 5 个梯队。这些市场居 住率平稳，但租金涨幅下降。
2015 预期就业率增长最快 Top 10
由于贸易和服务业稳健增长， 圣 彼 得 堡 地 区 Tampa-St. Petersburg (#22) 和劳德代尔 堡 Fort Lauderdale (#26) 分 别上升 1 个和 3 个点。短期的 供给失衡，第四低的租金涨幅 以及新的公寓供给问题导致华 盛 顿 首 府 Washington, D.C., (#30) 下降 3 个点。
2015 预期就业率最低的 top 10
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2015 市场预期最具竞争能力的 Top 10
2015 市场预期出租空置率最低城市排名
排名靠后城市中 Florida 和 Las Vegas 排名上升， 增长缓慢的中西部市场依旧垫底 佛罗里达 Florida 和拉斯维加 斯 Las Vegas 排名上升，增长 缓慢的中西部市场依旧垫底。 旅游、贸易和服务业的发展使 弗罗里达 Florida 市场和拉斯 维加斯 Las Vegas (#37) 排名 上升。奥兰多 Orlando (#32) 和 杰 克 逊 维 尔 Jacksonville (#41) 分别上升 4 个和 3 个点， 西 棕 榈 滩 West Palm Beach
(#38) 则保持不变。拉斯维加 斯 Las Vegas 上 升 4 个 点。 这一梯队中许多中西部市场 空 置 率 低， 波 动 较 小， 供 给 量 少， 需 求 量 温 和。 哥 伦 布 Columbus (#36) 和 印 第 安 納 波 利 斯 Indianapolis (#46) 都 下 降 一 个 梯 队， 辛 辛 那 提 Cincinnati (#42) 保 持 不 变。
空置率最大降幅使克里夫蘭 Cleveland (#40) 上升 3 个点。 人口和就业增长缓慢，并且呈 现消极人口变化趋势的市场变 化最大，包括下降 6 个点的路 易 维 尔 Louisville (#34) 以 及 分别下降 7 个和 5 个名次的匹 斯堡 Pittsburgh (#39) 和底特 律 Detroit (#44)。
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街角LA健身中心 伊利洛伊州| 芝加哥
售价： 1681.4万美元 回报率：6.39% 占地面积：13315㎡ 出租面积：4445㎡ 租约担保：总公司
曼哈顿20单元公寓 纽约州| 纽约
售价：1250万美元 回报率：10% 占地面积：1581㎡ 建筑面积：1464㎡ 租约方式：普通租约
Sonic 快餐 华盛顿州 | 塔科马市
售价： 164.9万美元 回报率：6.00% 占地面积：2752㎡ 建筑面积：292㎡ 租约担保：总公司 5 | NAREIG
加州首府甜品店 加州 | 萨克曼托市
售价： 333.5万美元 回报率：4.50% 占地面积：4694㎡ 出租面积： 186㎡ 租约担保：加盟商
大型商业中心
德州 | 达拉斯
售价：0万美元 回报率：--% 占地面积：18291㎡ 建筑面积：6231㎡ 出租率：100%
洛杉矶26单元公寓 加州 | 格兰岱尔
售价：910万美元 回报率：3.60% 占地面积：2227㎡ 建筑面积：3153㎡ 出租方式：普通租约 6 | NAREIG
亨廷顿湾商业中心 加州 | 亨廷顿湾
售价： 136.5万美元 回报率：7.00% 占地面积：1853㎡ 出租面积：510㎡ 出租率：100%
康州肯德基 康涅狄格州 | 纽黑文
售价：79.5万美元 回报率：6.03% 占地面积：3117㎡ 出租面积：258㎡ 租约形式：加盟商
佛州海景公寓 佛罗里达州 | 棕榈滩
售价： 590万美元 回报率：4.31% 占地面积：619㎡ 建筑面积：854㎡ 租约方式：普通租约 7 | NAREIG
圣玛丽诺法式酒馆 加州 | 圣玛丽诺
售价： 430.9万美元 回报率：4.00% 占地面积：567㎡ 建筑面积：418㎡ 租约担保：运营商
高速旁联邦快递 德州 | College station市
售价： 1054万美元 回报率：7.00% 占地面积：38445㎡ 出租面积：6904㎡ 租约担保：总公司
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高速旁星巴克 德州 | 达拉斯
售价：142.1万美元 回报率：5.00% 占地面积：2322㎡ 建筑面积：165㎡ 租约担保：总公司
街角富国银行 佛罗里达州 | port richey市
售价：90.8万美元 回报率：5.75% 占地面积：5179㎡ 出租面积：276㎡ 租约担保：总公司
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