北美房产投资集团
商业地产周报
43期
2015年1 1月 7日
商业地产谋变：承受转型之“轻” 1
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目录 3 中国商业地产谋变 6 本周新上市商业地产
rOKEFELLER cENTER 纽约曼哈顿洛克菲勒中心
Lafayette
巴黎老佛爷购物中心
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商业地产谋变：承受转型之“轻” 来源：南方日报
近日，万达百货广州番禺店开
广场——广州番禺万达广场正式开
着大 mall 里的光鲜楼层，却早已风
业不到一年就宣布关店的消息，引
业。时间过去不到一年，番禺万达
光不再。以服装为主的品牌不断被
起业界关注。消费拉动趋势的变化，
广场内的万达百货已经悄然关店。
调整撤换，传统超市再难立足，被
电商来势汹汹的冲击，身处这样的
万达方面确认番禺万达百货已经暂
更有特色的高端超市所取代。对于
大环境，传统商业地产已经越来越
停营业，原因与经营方向有关。至此，
大型购物中心来说，留客才是硬道
清晰地感受到来自四方的压力。
万达百货今年在广东地区已关店 5
理，谁能留住消费，谁就是强势业态。
家，另外 4 家分别是佛山店、江门店、
很明显，传统零售业正在遭遇尴尬。
中 国 GDP 连 续 二 十 年 超 过
东莞店和广州增城店。 纵观全国百货表现，上半年，
10% 的高速增长，但是今年增速下 降，预计不超过 7%。经济增速的
事实上，在全国拥有 90 多家
全国百货业共关闭 25 家门店。其
放缓、消费结构的变化对整个商业
店的万达百货，今年已经有 40 多
中，万达百货关闭 10 家门店，占
地产产业正产生连锁滞后的效应。
间百货店关停，占比超过了 40%。
比高达 40%。业内人士表示，当下，
雪上加霜的是，电商正在迅速占领
截至 2015 年 7 月，万达百货一半
各个集团百货业态都在关店或转型，
庞大的消费市场，甚至改变着人们
以上处于亏损状态。公开资料显示，
如今 40 多家万达百货的关闭亦是
的消费习惯。中国商业地产进入存
万 达 百 货 去 年 完 成 收 入 154.9 亿
情理之中。
量资产和转型升级阶段，这样的论
元，同比增长 39%，只完成调整后
断从提出开始就仿佛是迫在眉睫了。
计划的 91%。此外，万达百货净利
“体验式”消费崛起业态调整“去
润增亏 7%，亏损不断扩大，“止损”
百货化”
成当务之急。
同样的服装品牌，在网店动动
所有的转型都要经历摸索的阶
鼠标，就能下单买回家，只要等着
段，而“火烧眉毛”的商业地产还 能不能经得起摸索期的“阵痛”？
万达百货的关店，在业内不断
收快递即可，生活用品更是如此，
在寻找对策的过程中，商业地产巨
引发讨论。在购物中心去百货化趋
各大电商的网上超市越来越便捷。
头万达提出了“轻资产”计划；然
势愈演愈烈时，已完成历史使命的
“逛街买衣服很费时间，现在生活
而，并不是谁都能举重若“轻”：
万达百货从万达广场离去或许成为
节奏那么快，周末都经常要加班，
向电商抛出“橄榄枝”频频示好，
了它最佳的选择。
哪有时间去慢慢逛？”周小姐正在 为“双 11”做准备，购物车里已经
主动调整业态、大打“体验”牌…… 转型期的商业地产项目提供了多样
“行街”曾经意味着去百货商
堆满了各种商品，“网购可以更方
的标本和个案。
场购物；然而，时下大商场最汹涌
便地货比三家，很容易比对出折扣
的人潮往往出现在 5 楼以上的餐饮
优惠的力度”，她说，虽然商场常
“万达百货”关店传统零售业
娱乐商铺，更显著的变化是，饮茶
有“满 300 送 100”之类的活动，
从强势到弱势
不再是购物后的放松方式而变成主
但是“为了花掉赠券，又要算又要
2014 年 11 月 8 日， 作 为 万
要目的，食客也不再是大包小包的
跑断腿，时间成本太高！”更何况，
达“百城时代”后的第 102 个万达
购物袋在手。传统零售虽然还占据
很多品牌的网购优惠更直接，“说
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实话，常买的品牌我都有
的形式出现，给消费者最直观的“体验”，甚
性化的文旅体验需求。万达集团董事长王健林
数， 网 上 新 品 推 出 同 步，
至有品牌直接宣称，体验店是为了给电商渠道
曾表示，万达广场是以商业业态为主，万达茂
利用碎片时间就能下单。
大开方便之门。
以文化、旅游等体验业态为主。万达集团也就
她 坦 承，“ 就 算 是 想 尝 试
此提出，“每个万达茂都会结合当地文化进行
新品牌，商场专柜往往也
转型策略繁多地产商避“重”就“轻”
就是个试衣间，找准尺码，
截止去年底，一份统计数据显示：中国一
我还是会上网找找优惠活
线城市购物中心平均空置率接近 10%；二线
今年 1 月 14 日，万达商业地产与光大安
动再决定”。
城市中，重庆、沈阳、青岛与厦门等几个城市
石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资
创作，项目各具特色，且内容完全不同。”
由于部分项目招商未达到市场预期，购物中心
框架协议，4 家机构拟投资 240 亿元人民币，
电商的冲击不是温柔
空置率更是高达 15%-20%。单一产品线经受
建设约 20 座万达广场。万达方面对外表示，
的“ 蚕 食”， 几 乎 已 经 要
考验，开发企业在商业地产上的盲目复制所带
这标志着万达商业地产“轻资产”模式正式启
进 化 成“ 鲸 吞”。 这 很 容
来的快速扩张造成了我国商场同质化严重，供
动。就在万达商业上市不到一个月的时间点上，
易让人想起当年马云和王
应过剩导致恶性竞争，使得空置率攀升，也加
万达集团就抛出了第四次转型计划。按照王健
健 林 的“ 对 赌”： 双 方 约
剧了百货零售业亏损。在此背景下，2014 年
林的规划，5 年后，万达将形成商业、文旅、
定 10 年后，如果电商在中
以来百盛、王府井、新光百货等国内知名商业
金融、电商基本相当的四大板块，万达将从以
国整个大零售市场份额占
品牌都相继关闭了业绩不佳的门店。
房地产为主的企业转型为以服务业为主的企
50%，王健林将给马云一
业。曾经依靠快速周转、以售养租的万达商业
个亿，如果没到马云还王
如何将以购物中心为代表的商业地产项目
地产，也将在自己的主业上开始轻重并举。在
健林一个亿。
转型盘活？巨头万达的做法具有一定的代表
全国已开业了 109 座万达广场之后，越来越
性。
“重”的万达，正在向“轻资产”方向转型。
从去年以来变得非常热门。
作为万达集团旗下核心品牌，万达广场已
广佛智城：
餐 饮、 休 闲、 娱 乐 带 来 的
经在全国成功开业 109 座。之所以能在短期
打造“虚实并存”新模式
客流逐渐在购物中心里挑
内实现如此快速的布局，很大程度上得益于万
在“广佛同城”战略中，广佛智城项目成
起大梁，他们也成为商业
达广场“标准化、可复制”的特色。然而，将
为一个相当突出的亮点。今年 6 月以来，以其
地产最欢迎的“优质租户”。
复制模式运用得炉火纯青的万达又领先一步提
打造体验式电子商务平台的定位，在商业地产
与传统百货零售业态不同，
出了本土化、个性化的转型方向。
普遍不景气的大背景下，销售逆市上扬，与其
“ 去 百 货 化” 的 提 法
“体验式”消费最大的特
定位精准、虚拟和实体体验共存的模式不无关
色就是必须“亲自到店”，
万达的转型似乎也在告知行业，复制型商
就连家居品牌也在传统大
业地产“一招鲜吃遍天”的时代已经过去。万
卖场里改变销售模式，“家
达集团推出的新一代万达茂产品不再以生活消
居体验馆”往往以样板间
费为主打，而是瞄准了城市居民更为丰富、个
系。
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销售逆市上扬
最耀眼的商业项目。
式采购中心。国际电商采购中心内 包括有京东产业谷和南方跨境电商
自今年 6 月以来，广佛智城国 际电商采购中心一开盘就迎来投资
国际电商采购中心成亮点
产业园，前者是广佛商贸城及周边
者火热追捧。项目 4 号楼开盘即创
广佛智城坐落于佛山市南海区
区域优势产业集群搭建电商交易分
下 5 亿销售佳绩，短短两个月销售
东翼，沥桂一体都市新中轴的北极，
售平台，提供京东最先进的技术、
一空。9 月下旬，国际电商采购中
位于广佛国际商贸城中心区内 2 号
运营、培训、金融、物流等一站式
心 5 号楼加推货量在开售前已经全
和 3 号地块，周边广佛高速、佛山
电子商务运营服务。南方跨境电商
部售罄。
一环、广佛公路、南海大道等交通
产业园，为企业厂家提供供应链优
干道环绕，距广州市区及禅（城）
化，贸易合规及金融管理等跨境商
据了解，广佛智城国际电商采
桂（城）佛山市中心仅十数公里，
务解决方案。
购中心的投资者很大一部分来自于
区位优势十分明显。 据介绍，“国际电商采购中心”
广州、顺德、中山等地，此前广佛 智城体验中心在广州北京路商圈开
广佛智城结合了虚拟地产和实
是由广佛智城、中国电子商务融创
业，引起了业内轰动，不少广州投
体地产，作为城市旧城改造的重点
联盟携手京东云平台共同发起，将
资者专门前来咨询。“从广州前来
标杆项目，定位为集产业平台、科
集中推介佛山名优产品，结合全方
现场咨询的客户有一半都下订了，
技展览、生态办公、休闲娱乐、品
位电商服务系统以及现代仓储物流
这说明广佛智城的项目获得了广州
牌零售、时尚餐饮、精品酒店于一
管理系统，打造华南电子商务平台
投资者的认可。”广佛智城董事长
体的全功能都市综合体，全方位地
标杆。在功能方面，它一方面为进
黄河在接受采访时如此表示。
从硬件、软件配套为产业升级、城
入平台的供应端提供有针对的电商
市升级提供综合型服务平台。
线上开店、线下体验的完整服务系 统，结合先进的中央仓储和物流体
目前广佛智城一期写字楼全部 完成招商，进驻企业超过 500 家。
尤为值得关注的是，广佛智城
系以及电子信息化运营系统和持续
作为 2010 年重磅亮相的广佛标杆
国际电商采购中心项目于今年 6 月
电商培训等系列服务；另一方面为
综合体，其坐拥黄金地段，110 万
开盘，它采用国际前沿规划，以电
经销商以及消费者提供全方位数字
平方米华南最大综合商业巨擎“体
商模式突破传统采购模式，用现代
的产品购买、体验和评价模式，同
量”惹人注目，今年以来成为逆市
化大数据物流方式，打造全新一站
时享受便捷的物流服务。
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伊利诺伊汉堡王 伊利诺伊州| centralia
售价： 105.6万美元 回报率：6.25% 占地面积：3567㎡ 建筑面积：322㎡ 租约担保：加盟商
Palo Alto餐厅 加州| Palo alto
售价：425万美元 回报率：2.96% 占地面积：1477㎡ 建筑面积：445㎡ 租约担保：运营商
湾区6单元公寓 加州 | 湾区
售价： 380万美元 回报率：4.14% 占地面积：567㎡ 建筑面积：566㎡ 租约模式：普通租约 6 | NAREIG
洛杉矶商业中心 加州 | 洛杉矶
售价： 548.5万美元 回报率：7.13% (100%出 租后） 占地面积：5058㎡ 出租面积： 1393㎡ 租户数量： 5
新港滩餐厅 加州 | 新港滩
售价：380万美元 回报率：3.63% 占地面积：487㎡ 建筑面积：332㎡ 租约担保：运营商担保
洛杉矶30单元公寓 加州 | 洛杉矶
售价： 315万美元 回报率：5.16% 占地面积：1783㎡ 建筑面积：1944㎡ 租约模式：普通租约 7 | NAREIG
洛杉矶诊所 加州| 洛杉矶
售价： 571.5万美元 回报率：5.50% 占地面积：5179㎡ 建筑面积：1763㎡ 租约担保：总公司
长滩9单元公寓 加州 | 洛杉矶
售价：164.9万美元 回报率：5.60% 占地面积：827㎡ 出租面积：577㎡ 租约模式：普通租约
北卡汉堡王 北卡 | reidsville
售价： 109.5万美元 回报率：4.50% 占地面积：3723㎡ 建筑面积：270㎡ 租约担保：总公司 8 | NAREIG
橙县办公楼 加州 | 洛杉矶
售价： 750万美元 回报率：6.50% 占地面积：6967㎡ 建筑面积：3623㎡ 租户：7户
USC学生公寓 加州 | 洛杉矶
售价：877.5万美元 回报率：5.32% 占地面积：2782㎡ 建筑面积：2145㎡ 租约模式：普通租约
底特律7-Eleven 密西根州 | 底特律
售价： 117.5万美元 回报率：6.40% 占地面积：1275㎡ 建筑面积：326㎡ 租约担保：总公司 9 | NAREIG
加州Coco's餐厅 加州 | 太阳城
售价：398万美元 回报率：5.56% 占地面积：5827㎡ 建筑面积：557㎡ 租约担保：总公司
棕榈泉酒店 加州 | 棕榈泉
售价：300万美元 回报率：10.0% 占地面积：3399㎡ 建筑面积：929㎡
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