北美房产投资集团
商业地产周报
42期 2015年1 0 月 31 日
商业地产风险白皮书 - 工业地产专题 1
www.beimeigoufang.com
目录 3 2015 3Q工业地产市场分析 8 附表：全美主要城市数据 9 本周新上市商业地产
AMAZON WAREHOUSE 国际电商巨头亚马逊的仓库
ALIBABA IPO 阿里巴巴在纽约证交所上市
North America Real Estate Investment Group does not guarantee the accuracy of square footage, lot size or other information concerning the condition or features of property provided by seller or obtained from public records or other sources,and the buyer is advised to independently verify the accuracy of that information through personal inspection and with appropriate professionals.
2 | NAREIG
2015 年第三季度 全美工业地产市场分析报告 ▉ 专业名词解释
Flex 类工业地产
面积减去初始时期的出租面积。该
工业地产
同时拥有写字楼、厂房、或仓库的
数据用于衡量在特定时间段内地产
工业地产在美国属于商业地产里的
一类工业地产。
租赁市场的活跃程度。
用途有较大的范围，其中包括工业
Warehouse 类工业地产
空置率（Vancancy Rate）
制造厂房、物流仓库及工业研发楼
仓库类工业地产，用作储存货物，
空置率为未出租面积除以总可出租
宇等。在中国，工业地产产权年限
服务生产商、商品供应商、物流组
面积，用来衡量写字楼、商铺等的
为 50 年。在美国，工业地产的土
织等。
出租情况。
分支，工业类土地上的可建建筑物
地为永久产权。为运输方便、节约 成本，工业地产通常靠近码头、火
净吸收量（Net Absorption）
车站、飞机场、或者大城市周边。
在某一特定时间段结束时的总出租
现有工业地产
时间 个数
面积
空置面积
（百亿平方英尺）
（亿平方英尺）
新建成工业地产 空置率
2015 3q
419,570
149.68
9.96
6.7%
2015 2q
419,381
149.31
10.16
2015 1q
419,279
148.97
10.38
2014 4q
419,109
148.74
2014 3q
418,968
2014 2q
净吸收量 （千万平方英尺）
个数
面积 （千万平方英尺）
预计 年租金
5.78
255
4.18
$6.19
6.8%
5.62
237
4.18
$6.12
7.0%
4.07
238
3.15
$6.02
10.56
7.1%
6.94
236
4.31
$5.94
148.40
10.92
7.4%
6.85
198
4.20
$5.91
418,841
148.08
11.28
7.6%
5.11
203
3.19
$5.87
2014 1q
418,756
147.88
11.59
7.8%
4.00
223
2.63
$5.80
2013
418,711
147.74
11.86
8.0%
18.23
638
8.60
$5.76
2012
418,439
147.20
13.13
8.9%
12.47
559
5.45
$5.53
2011
418,193
146.91
14.09
9.6%
12.00
483
3.67
$5.43
2010
417,961
146.75
15.13
10.3%
2.09
626
3.57
$5.48
2009
417,548
146.61
15.20
10.4%
-15.59
1,578
10.35
$5.76
2008
416,212
145.72
12.75
8.7%
7.20
3,503
22.45
$6.31
2007
412,981
143.69
11.44
8.0%
21.16
4,173
22.24
$6.23
2006
409,093
141.66
11.53
8.1%
24.10
4,561
23.83
$6.03
2005
404,838
139.46
11.74
8.4%
23.36
4,439
20.54
$5.80
3 | NAREIG
净吸收量与空置率 走势分析 净吸收量与空置率 2015 年 Q3 工业地产市场总净吸收量 5693 万平方英尺， Flex 类工业地产净
2005-2015年工业地产净吸收量 Source: CoStar | NAREIG Flex
吸收量 512 万平方英尺，环比增幅高
25 万平方英尺
4.81%。
Total
30
达 10.82%；Warehouse 类 工 业 地 产 净吸收量 5181 万平方英尺，环比增幅
Warehouse
20 15 10 5 0 (5)
在空置率方面，全美工业地产连续 23
(10)
个季度下降；本季度空置率 6.6%，创
(15)
十年以来新低！其中 Flex 类工业地产空
(20)
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
置率 9.5%，Warehouse 类工业地产空 置率 6.3%。
2005-2015年工业地产空置率 Source: CoStar | NAREIG
Flex
新建成项目
Warehouse
2014 2q
2014 3q
2014 4q
2015 1q
2015 2q
2015 3q
Total
16.0%
在 2015 年第三季度，新建成工业地产
14.0% 12.0%
一共 246 个，总面积 4091 万平方英尺；
10.0% 空置率
在建工业地产数量 686 个，总面积 1.35
2014 1q
亿平方英尺。其中 Flex 类工业地产在
8.0% 6.0% 4.0%
建数量为 69 个，总在建面积 431.75
2.0% 0.0%
万平方英尺；Warehouse 类在建数量
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
20122
013
617 个， 总 在 建 面 积 1. 29 亿 平 方 英
2014 1q
2014 2q
2014 3q
2014 4q
2015 1q
2015 2q
2015 3q
尺。在 2015 年 Q3 建成项目中，Flex 类 占 15 个， 总 面 积 69.26 万 平 方 英
2005-2015年工业地产完工面积 Source: CoStar | NAREIG Flex
尺；Warehouse 类占 231 个，总面积
Warehouse
Total
25
4022 万平方英尺。 目前，工业地产的需求对象大多为发展 良好的物流、电子商务等。这些正处于 上升阶段租户的需求也为开发商打了一 剂强心针。在 2016 年，我们预计会有 更多的工业地产完工并投入使用，这其
千万平方英尺
20
15
10
5
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
20112
0122
0132
014 1q
2014 2q
2014 3q
2014 4q
2015 1q
2015 2q
2015 3q
中 Warehouse 会占很大一部分。
4 | NAREIG
工业地产 租金走势及交易情况分析 租金走势
工业地产的升值速度。同时，以上地区位于交
亿 平 方 英 尺， 成 交 额 达 150 亿 美 元， 单 价
通过上文分析工业地产的
通枢纽城市或大城市周边的卫星城。在城市扩
达 到 $67.97 美 元 每 平 方 英 尺。 而 2014 年
新建与在建情况，我们不
张以及物流发展的未来，这类地块价值潜力也
上半年市场共有 2712 笔成交记录，总金额
难发现工业地产的供应目
十分可观。
131 亿美元。
金走势分析，现阶段工业
工业地产交易情况
过去 4 个季度全美最大的工业地产交易是位
地产的租金要价已经接近
（本部分统计数据只包含面积为 1.5 万平方
于圣地亚哥的 Pacific Technology Park，
/ 超 过 2007 年 金 融 危 机
英尺或以上的工业地产）
面积 54.44 万平方英尺，成交价格为 9 千万
前水平。鉴于当下工业地
在 2015 年上半年，全美工业地产成交情况
美元，回报率 5.5%。
产的净吸收量以及完工面
较为乐观：共成交 2934 笔，总面积 11.74
前还是十分有限。而从租
积，如果新建工业地产数
2005-2015年工业地产年租金
量跟不上市场需求，那么
Source: CoStar | NAREIG
租金仍会继续上涨。
Flex
Warehouse
Total
$16.0 $14.0
根 据 Colliers 数 据 显 部分城市的工业地产租 金 出 现 了 两 位 数 增 长。
$12.0
年租金：美元/平方英尺
示 2015 年 第 二 季 度，
$10.0 $ 8.0 $ 6.0 $ 4.0
Warehouse 类 工 业 地 产
$ 2.0
的租金在位于旧金山东湾
$ 0.0
的 Walnut Creek 市 同
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
20132
014 1q
2014 2q
2014 3q
2014 4q
2015 1q
2015 2q
2015 3q
比 上 涨 29.6%， 奥 克 兰 市 上 涨 21.7%； 位 于 阿 拉巴马州的伯明翰市上涨
2005-2015年工业地产在建面积 Source: CoStar | NAREIG
Flex
22.4%。而 Flex 类工业地 产租金在旧金山半岛同比 上涨 28.4%，迈阿密同比
Warehouse
Total
25
20
涨 22.2%。
千万平方英尺
上涨 23.1%，斯托克顿上 15
10
商业地产的价值直接取决 于 年 租 金。 在 以 上 地 区， 工业地产租金上涨如此之 快，不难推断出此类地区
5
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
20122
013
2014 1q
2014 2q
2014 3q
2014 4q
2015 1q
2015 2q
2015 3q
5 | NAREIG
图片：美国州际高速公路地图
宏观经济 对工业地产的影响 稍提振港口吞吐量。
近年来，对工业地产最积极的推动
量 下 降 1.4%。NAREIG 认 为 得 益
便是经济整体复苏。就业率增长提
于油价下跌，更多的物流运输公司
高了人民可支配收入，拉动消费；
会选择公路运输而非铁路运输。而
另一方面，由于美国国内能源成本
同时油价下跌又带动了公路运输以
混合交通工具运输量（Intermodal
降低以及海外劳动力成本上升，更
及汽车销售。一句话概括就是美国
Traffic growth）则上涨 1.6%。
多的公司考虑将海外工厂回迁美国 本土。这一趋势仍旧不利于港口附
人民有更多的可支配收入买买买， 物流积极跟上为大家提供商品。穆
看完了乐观面，我们再来分析对工
件工业地产，却对公路交通枢纽城
迪投资评级机构预测，2015 年将
业地产的不利因素。最大的不利因
市是一个利好消息。
会有 110 万个新建住宅单位完工，
素来自于海外，受人民币贬值影响，
产生一百万个就业机会。
美国本土的农产品、电子产品、机 械制造品出口将会下降，这一系列
根据美国铁路运输协会（American
反应最终会影响港口附近工业地产
Associates of Railroads） 数 据
的价值。然而，人民币贬值有利于
显示，2015 年前 4 个月铁路运输
美国从中国进口产品，同时也会稍
6 | NAREIG
全美主要城市 工业地产市场关键数据（一） 城市
个数
可出租面积
Albany/ Schenect.
空置率
租金
2,681
99,294,745
6.8%
Albuquerque
2,563
50,888,972
5.3%
$6.31
597,997
Anchorage
825
16,254,977
2.3%
$13.60
(34,604)
Asheville
778
25,314,212
6.1%
$4.01
722,466
$4.83
净吸收量 799,380
Atlanta
16,126
667,525,216
8.1%
$4.19
9,387,967
Augusta/ Richmon.
1,095
39,461,052
8.3%
$3.13
247,973
Austin
3,861
93,390,767
6.4%
$8.35
2,070,244
Bakersfield
1,547
25,085,439
3.5%
$7.65
345,764
Baltimore
4,668
237,719,506
9.5%
$5.82
1,372,745
Baton Rouge
1,584
26,971,980
7.9%
$5.86
259,193
Beaumont/ Port A.
679
11,592,566
8.0%
$4.89
(10,538)
Birmingham
4,173
133,788,618
7.0%
$3.57
705,287
Boise City/ Namp.
1,937
41,534,188
5.3%
$5.56
201,314
Boston
12,421
505,976,225
8.3%
$6.58
(220,058)
Bremerton/ Silve.
264
2,734,510
3.3%
$6.83
41,954
Broward County
6,242
126,729,269
6.0%
$8.45
1,452,336
Brownsville/Har.
287
10,303,969
14.9%
$3.56
(128,373)
Buffalo/Niagara.
1,540
72,390,050
8.6%
$4.09
331,274
Charleston WV
440
14,539,674
4.2%
$5.76
(220,505)
Charleston/N Ch.
2,724
67,631,546
8.3%
$5.09
854,780
Charlotte
7,796
312,983,356
8.0%
$3.91
2,141,036
Chattanooga
956
42,476,853
12.8%
$3.21
(433,153)
Chicago
22,616
1,159,260,854
7.2%
$5.55
13,892,369
Cincinnati
6,675
300,191,382
5.7%
$3.56
2,447,132
Cleveland
12,542
483,887,262
5.6%
$3.82
2,255,658
Colorado Spring.
1,875
33,230,453
9.1%
$6.22
(3,300)
Columbia
2,037
58,818,430
8.6%
$4.04
305,284
Columbus
5,083
258,855,263
5.9%
$3.37
3,362,989
Columbus GA
1,006
43,649,903
12.6%
$2.70
(25,275)
Corpus Christi
1,445
20,604,216
3.9%
$6.45
21,390
Dallas/Ft Worth
20,445
816,395,845
7.2%
$5.19
13,023,498
Davenport/ Molin.
406
13,121,188
5.9%
$3.77
(84,770)
Dayton
3,608
118,769,955
11.3%
$3.30
1,245,983
Deltona/ Daytona.
1,423
20,399,402
6.5%
$5.36
812,102
Denver
10,273
290,214,183
4.1%
$7.82
2,394,550
7 | NAREIG
全美主要城市 工业地产市场关键数据（二） 城市
个数
可出租面积
空置率
租金
净吸收量
Des Moines
1,655
61,268,962
3.5%
$4.69
855,497
Detroit
16,763
556,025,017
6.2%
$4.90
6,789,127
Duluth
479
10,811,232
3.7%
$5.56
29,385
East Bay/ Oaklan.
8,085
262,830,073
5.8%
$9.30
3,874,169
El Paso
2,080
62,098,854
11.0%
$4.19
520,990
Erie
471
18,874,552
9.6%
$2.77
41,635
Evansville
730
31,756,102
12.6%
$2.89
360,542
Fayetteville
465
12,981,793
14.1%
$3.61
(311,978)
Fayetteville/Sp.
882
26,305,245
7.7%
$3.54
214,784
Fort Smith
442
20,163,024
15.0%
$2.41
(23,431)
Fort Wayne
1,308
55,846,380
7.4%
$3.81
287,606
Fresno
3,458
89,862,197
6.2%
$4.23
94,238
Green Bay
1,848
66,080,625
4.2%
$3.76
19,938
Greensboro/ Wins.
6,362
269,339,017
6.1%
$3.18
3,227,801
Greenville/Spar.
4,738
195,991,839
7.4%
$3.56
1,368,078
Hampton Roads
3,716
111,613,967
6.9%
$5.34
1,841,961
Hartford
6,291
223,432,219
8.1%
$4.28
2,944,609
Hawaii
2,615
52,667,535
2.0%
$13.05
181,355
Houston
18,038
550,884,564
4.8%
$6.44
8,586,118
Huntington/ Ashl.
638
23,128,797
5.1%
$3.71
(176,081)
Huntsville
676
24,385,945
9.4%
$6.00
(27,413)
Indianapolis
6,613
318,346,692
8.2%
$4.10
4,359,311
Inland Empire (.
12,734
550,622,473
5.2%
$5.72
14,402,236
Jackson
672
22,314,935
8.5%
$3.94
408,433
Jacksonville (F.
3,954
125,166,150
7.6%
$4.19
1,107,093
Kansas City
6,723
276,492,181
5.9%
$4.30
2,363,857
Killeen/Temple/.
192
5,074,253
6.1%
$4.78
33,608
Kingsport/Brist.
408
20,740,941
9.3%
$2.94
(37,469)
Knoxville
2,779
73,509,515
7.3%
$3.61
999,857
Lafayette
428
8,328,711
16.7%
$5.73
(240,093)
Las Vegas
4,109
118,295,470
6.6%
$6.56
2,946,853
Lexington/ Fayet.
1,421
48,129,311
3.0%
$4.94
8,788
Lincoln
1,041
27,008,074
4.4%
$3.95
(260,620)
Little Rock/N L.
2,523
66,660,940
7.6%
$3.18
(127,445)
Long Island (Ne.
14,961
350,109,276
4.0%
$13.23
1,900,926
Los Angeles
36,930
988,402,336
2.9%
$8.76
6,374,924
8 | NAREIG
全美主要城市 工业地产市场关键数据（三） 城市
个数
可出租面积
Louisville
4,712
194,795,926
Lubbock
2,054
Madison
2,256
McAllen/ Edinbur.
空置率
租金
净吸收量
5.6%
$3.65
2,113,757
33,612,770
1.8%
$4.05
(163,751)
90,695,173
5.5%
$4.25
425,008
404
16,926,513
14.0%
$5.00
103,696
Memphis
3,799
244,663,065
10.7%
$2.76
5,909,208
Miami-Dade Coun.
8,857
232,505,539
4.7%
$8.77
2,808,507
Milwaukee
7,763
318,818,448
6.2%
$4.33
(405,956)
Minneapolis
9,807
377,329,571
6.5%
$6.34
2,346,848
Mobile
1,319
28,641,728
11.4%
$4.36
257,030
Montgomery
615
23,121,013
9.6%
$3.33
(3,846)
Myrtle Beach/ Co.
426
5,857,624
7.4%
$4.78
21,466
Nashville
4,258
203,482,741
6.0%
$4.05
3,397,450
3,750
64,916,540
6.8%
$5.85
(22,327)
3,695
98,727,724
6.0%
$8.50
1,658,373
New Orleans/ Met. North Bay/ Santa. Northern New Je.
17,382
804,336,981
7.7%
$6.24
2,517,847
Ocala
610
15,510,667
4.0%
$3.81
(40,610)
Oklahoma City
6,009
112,064,429
3.8%
$4.82
1,817,273
Olympia
382
11,723,460
6.4%
$5.50
170,205
Omaha/Council B.
3,074
86,080,216
3.2%
$5.19
(184,230)
Orange County
12,570
301,733,450
2.9%
$9.36
2,109,345
Orlando
7,226
182,770,624
7.4%
$5.89
2,342,400
Palm Beach Coun.
3,203
59,121,845
5.1%
$9.09
914,865
Pensacola
1,113
17,579,323
5.0%
$4.74
59,348
Peoria
430
1,244,903
7.3%
$3.93
(23,481)
Philadelphia
20,627
81,058,213
7.7%
$4.53
9,244,535
Phoenix
9,990
36,291,989
11.6%
$6.60
3,821,435
Pittsburgh
4,896
12,309,777
7.0%
$5.46
629,408
Port St Lucie/F.
1,224
1,436,147
7.0%
$6.91
153,962
Portland
6,041
10,365,273
5.2%
$6.93
3,043,096
Portland/South .
1,064
2,148,305
7.3%
$4.80
97,157
Providence
2,769
5,724,058
6.9%
$4.90
943,988
Raleigh/Durham
3,903
8,541,814
7.1%
$6.26
1,353,466
Reno/Sparks
1,943
7,972,685
8.9%
$4.29
1,851,005
Richmond VA
3,201
9,667,141
8.0%
$4.22
814,473
Roanoke
861
2,806,623
8.6%
$3.59
297,922
Rochester
2,138
9,071,686
9.3%
$4.51
464,032
9 | NAREIG
全美主要城市 工业地产市场关键数据（四） 城市 Sacramento
个数
可出租面积
6,511
17,447,570
空置率
租金
净吸收量
9.8%
$5.35
2,250,082
Salinas
815
1,099,930
5.2%
$6.28
42,809
Salt Lake City
7,587
10,133,487
4.5%
$4.98
2,380,245
San Antonio
4,530
8,147,686
6.9%
$5.91
1,079,017
San Diego
8,517
10,432,239
5.5%
$11.54
2,408,781
San Francisco
4,812
3,362,158
3.6%
$17.82
(316,180)
San Luis Obispo.
481
216,966
3.0%
$10.14
66,278
Santa Barbara/S.
1,203
393,861
2.6%
$10.21
132,509
Santa Cruz/ Wats.
605
383,789
3.6%
$11.28
108,806
Savannah
1,274
1,416,538
2.8%
$4.22
1,558,782
Seattle/Puget S.
8,260
14,627,516
4.7%
$7.39
2,960,739
Shreveport/ Boss. South Bay/ San J. South Bend/ Mish.
999
4,563,181
16.6%
$3.58
351,003
6,175
14,639,976
7.3%
$17.80
1,164,833
858
2,429,760
7.4%
$3.02
(70,602)
Southwest Flori.
3,619
2,892,926
6.1%
$6.43
241,968
Spokane
2,017
1,858,370
4.2%
$5.19
96,904
Springfield
781
1,367,479
6.7%
$3.96
38,367
St. Louis
6,120
17,951,312
6.8%
$4.14
1,105,336
Stockton/ Modest.
3,126
9,997,125
6.7%
$3.96
3,577,367
Syracuse
2,381
8,604,584
9.3%
$3.75
485,608
Tallahassee
1,062
1,200,593
7.6%
$4.82
221,137
Tampa/St Peters.
12,171
20,200,784
7.3%
$5.50
2,350,792
Toledo
3,197
9,041,588
6.3%
$3.15
2,234,214
Tucson
2,517
3,819,417
9.4%
$6.52
783,953
Tulsa
3,864
3,953,488
4.3%
$4.33
2,486,955
Utica/Rome
565
3,859,826
14.7%
$2.96
(142,460)
Visalia/Porterv.
1,054
911,656
3.0%
$4.21
(92,961)
Washington
6,063
19,148,668
8.9%
$9.96
2,783,413
West Michigan
8,761
14,858,238
4.6%
$3.43
3,423,582
Westchester/ So .
7,073
19,298,901
9.3%
$7.70
255,871
Wichita
1,836
2,692,149
5.7%
$4.21
135,491
Wilmington
1,027
2,948,766
15.1%
$3.35
591,494
Yakima
527
286,493
2.1%
$4.70
287,588
Youngstown/ Warr.
1,530
7,723,855
13.2%
$2.94
294,920
10 | NAREIG
西雅图公寓 华盛顿州| 西雅图
售价： 350万美元 回报率：4.17% 占地面积：1927㎡ 建筑面积：1126㎡ 单位数量：13
加州游乐园 加州| bakersfield
售价：637.5万美元 回报率：6.40% 占地面积：22662㎡ 建筑面积：749㎡ 租约担保：总公司
芝加哥汉堡王 伊利洛州 | 芝加哥
售价： 224.3万美元 回报率：6.40% 占地面积：1942㎡ 建筑面积：207㎡ 租约担保：总公司 11 | NAREIG
北卡银行 北卡 | DURHAM
售价： 230万美元 回报率：5.50% 占地面积：3965㎡ 建筑面积：未知 租约担保：总公司
西雅图麦当劳 华盛顿州 | 西雅图
售价：可议价 净收入：$56,000 占地面积：242㎡ 建筑面积：785㎡ 租约担保：总公司
南卡Shoney's餐厅 南卡 | 哥伦比亚
售价： 82.3万美元 回报率：7.25% 占地面积：1942㎡ 建筑面积：207㎡ 租约担保：总公司 12 | NAREIG
波特兰商业中心 俄勒冈州| 波特兰
售价： 469万美元 回报率：7.00% 占地面积：3439㎡ 建筑面积：1282㎡ 出租率：100%
奥兰多加油站 佛罗里达州 | 奥兰多
售价：175万美元 回报率：6.85% 占地面积：2468㎡ 出租面积：367㎡ 租约担保：总公司
田纳西州商业中心 田纳西州 | Knoxville
售价： 418.3万美元 回报率：7.00% 占地面积：8741㎡ 建筑面积：929㎡ 出租率：100% 13 | NAREIG
沃斯堡汉堡王 德州 | 沃斯堡
售价： 89.8万美元 回报率：7.00% 占地面积：3439㎡ 建筑面积：277㎡ 租约担保：总公司
ALDI超市 加州 | 洛杉矶
售价：921.6万美元 回报率：5.00% 占地面积：7729㎡ 建筑面积：2378㎡ 租约担保：总公司
Quaker Steak餐厅 威斯康星州 | 麦迪逊
售价： 375万美元 回报率：7.00% 占地面积：973㎡ 建筑面积：217㎡ 租约担保：总公司 14 | NAREIG
达拉斯工业仓库 德州 | 达拉斯
售价：450万美元 回报率：6.75% 占地面积：6839㎡ 建筑面积：2774㎡ 租约担保：总公司
15 | NAREIG
NAREIG Seattle 6F 400 108th Ave NE Bellevue WA, 98004 U.S.A
Phone : +1 (855)445-8674 Fax: +1 (425)968-6388
Web: www.nareigus.com Email: info@nareig.us