北美房产投资集团
商业地产周报
41期 2015年10 月 2 4 日
商业地产风险白皮书 - 写字楼专题 1
www.beimeigoufang.com
目录 3 2015 3Q写字楼市场分析 8 附表：全美主要城市数据 9 本周新上市商业地产
BEIJING FINANCIAL DISTRIC 北京金融区天际线
AUSTRILIA SYDNEY CBD PANORAMIC VIEW 悉尼CBD全景图
North America Real Estate Investment Group does not guarantee the accuracy of square footage, lot size or other information concerning the condition or features of property provided by seller or obtained from public records or other sources,and the buyer is advised to independently verify the accuracy of that information through personal inspection and with appropriate professionals.
2 | NAREIG
NAREIG研究部：
2015年商业地产风险白皮书（二） source：北美房产投资集团 (NAREIG) | CoStar
2015年第三季度，全美写字楼平均空置率下降至11.1%。，净 吸收量为2950万平方英尺；平均年租金为$24.98美元每平方 英尺。同时，该季度一共建成写字楼196座，总面积为1564万 平方英尺。预计有1188万平方英尺的新建写字楼会在2015年 第四季度完工并投入使用。
3 | NAREIG
2015 年第三季度 全美写字楼市场分析报告 ▉ 专业名词解释
C 级写字楼（Class C）
空置率（Vancancy Rate）
A 级写字楼（Class A）
建筑年代较老，内部设施陈旧，租
空置率为已出租面积除以总可出租
顶级地理位置、顶级租户、高于市
金低于市场平均。
面积，用来衡量写字楼、商铺等的 出租情况。
场平均租金、建筑标准参照 State of the Art 级别，采用最先进系统。
净吸收量（Net Absorption） 在某一特定时间段结束时的总出租
B 级写字楼（Class B）
面积减去初始时期的出租面积。该
优质地理位置、优质租户、平均市
数据用于衡量在特定时间段内地产
场租金、建筑质量良好、价格低于
租赁市场的活跃程度。
Class A 资产。
现有写字楼
时间 个数
新建成写字楼
面积
空置面积
（亿平方英尺）
（亿平方英尺）
72.74
8.06
11.1%
14.80
4,360
空置率
净吸收量 （千万平方英尺）
个数
面积 （千万平方英尺）
9.35
预计 年租金
2005
304,180
$22.24
2006
308,827
73.76
7.73
10.5%
13.43
4,826
10.98
$23.40
2007
313,607
74.91
7.95
10.6%
9.35
5,013
12.52
$24.87
2008
317,422
76.08
8.85
11.6%
2.72
4,015
12.49
$25.00
2009
319,438
76.97
10.11
13.1%
-3.78
2,164
9.22
$23.31
2010
320,330
77.38
10.32
13.3%
2.11
1,003
4.56
$23.14
2011
320,865
77.57
10.07
13.0%
4.39
688
2.88
$22.95
2012
321,332
77.78
9.76
12.6%
5.13
674
3.38
$23.13
2013
321,778
78.06
9.52
12.2%
5.24
705
4.10
$23.67
2014 1q
321,896
78.13
9.46
12.1%
1.33
225
1.23
$23.85
2014 2q
322,003
78.22
9.36
12.0%
1.94
175
1.10
$23.99
2014 3q
322,127
78.28
9.22
11.8%
1.91
189
1.04
$24.17
2014 4q
322,220
78.41
9.07
11.6%
2.85
189
1.76
$24.41
2015 1q
322,362
78.53
9.08
11.6%
1.07
205
1.53
$24.49
2015 2q
322,487
78.64
8.95
11.4%
2.50
200
1.43
$24.77
2015 3q
322,632
78.77
8.78
11.1%
2.95
196
1.56
$24.98
4 | NAREIG
净吸收量与空置率 走势分析 净吸收量
在 2009 年经济最萧条时期，A/B
2015 q3 写 字 楼 净 吸 收 量 2950
级写字楼及市场总体都出现了负净
万平方英尺，环比上涨 8.5%；其
吸收量的情况。然而 A 级写字楼跌
中 A 级写字楼净吸收量为 1626 万
幅并不是很大，这也从侧面说明了
平方英尺，B 级写字楼为 964 万平
A 级写字楼的 “抗压性” 更高。
其次，选择非黄金地段的写字楼入 驻。不过，这与我们上文说到的 A 级写字楼抗压性并不矛盾，从风险 角度来看，A 级写字楼仍旧是最低 的。
方英尺。 空置率 下 图 一 为 2005 年 至 2015 年 全
2015 q3 写 字 楼 空 置 率 平 均 为
美写字楼净吸收量走势图，根据总
11.1%，环比下跌 0.2%。自 2010
体趋势来看目前写字楼出租市场活
年第四季度起，各级写字楼空置率
动仍不及 08 金融危机之前水平：
均出现明显下降。如下图二所示，
2005 年市场总体净吸收量为 1.48
A 级写字楼空置率在大多数时间都
亿平方英尺，是 2014 年的两倍。
高于其他写字楼，主要原因是其租
根据写字楼所在区域，我们将整个 写字楼市场分为市中心 CBD 及郊 区。2015 年 第 三 季 度 CBD 写 字 楼整体空置率为 9.9%；而郊区写 字楼整体控制率为 10.8%。
金较高，部分中小公司可能退而求
2005年 - 2015年写字楼净吸收量 Source: CoStar | NAREIG
A级写字楼
B级写字楼
市场总体
20
千万平方英尺
15
10
5
0
-5
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014 1q
2014 2q
2014 3q
2014 4q
2015 1q
2015 2q
2015 3q
2000 Q4 - 2015 Q1全美写字楼空置率 Source: CoStar | NAREIG A级写字楼
B级写字楼
C级写字楼
市场总体
17% 16% 15% 14%
空置率
13% 12% 11% 10% 9% 8% 7% 2000 4q
2001 4q
2002 4q
2003 4q
2004 4q
2005 4q
2006 4q
2007 4q
2008 4q
2009 4q
2010 4q
2011 4q
2012 4q
2013 4q
2014 4q
5 | NAREIG
全美写字楼 租金走势及新开发情况 租金走势
英尺写字楼。该季度令人瞩目的项目有位于华
Tower， 总 面 积 75 万 平 方 英 尺， 也 已 经
2015 年 第 三 季 度 写 字 楼
盛顿特区马萨诸塞大街 601 号的写字楼，总
100% 出租。在建项目中，位于纽约曼哈顿
市场整体平均年租金要价
面积 47.89 万平方英尺，目前 86% 都已出租；
的世贸中心 3 号为最大项目，一共 286.1 万
为 $24.98 美 元 每 平 方 英
另 一 位 于 新 泽 西 北 部 的 写 字 楼 Prudential
平方英尺，其中 31% 已经预租。
尺，环比增长 0.8%。
2005年 - 2015年写字楼年租金 Source: CoStar | NAREIG
我们从右图中可以看到，
A 级写字楼
租金走势都十分一致；平
$30.00
均租金也从 2009 年后缓
$25.00
全 美 CBD 写 字 楼 2015
$15.00 $10.00 $5.00
$29.61 美元每平方英尺，
$0.00
2005
郊区写字楼则为 $21.67； 度， 该 系 列 数 据 分 别 为
市场总体
$20.00
q3 平 均 年 租 金 要 价 为
而 在 2015 年 第 二 季
B 级写字楼
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014 1q
2014 2q
2014 3q
2014 4q
2015 1q
2015 2q
2015 3q
2005年 - 2015年新建写字楼个数及面积 Source: CoStar | NAREIG
新建写字楼个数
$29.40 及 $21.49。
新建写字楼面积 14
新开发写字楼
5,000
12
近年来，写字楼新开发活
4,000
动一直不是很活跃，一方
个数
6,000
2,000
并未完全恢复元气，另一
1,000
方面美国就业市场的不稳
6 4 2 0
0
定性也使得开发商踟蹰不 经济趋势，写字楼开发活
8
3,000
面受金融危机影响开发商
前； 不 过， 受 益 于 上 行 的
10
面积： 千万平方英尺
慢恢复。
年租金：美元/平方英尺
近 10 年 以 来 各 级 写 字 楼
$35.00
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2014 2014 2014 2015 2015 2015 1q 2q 3q 4q 1q 2q 3q
2005年 - 2015年在建写字楼面积 Source: CoStar | NAREIG
A级写字楼
动仍有复苏。
B级写字楼
市场总体
18 16
2015 年 第 三 季 度 末 共 有 建， 新 建 成 2950 万 平 方
14 面积：千万平方英尺
1.19 亿平方英尺写字楼在
12 10 8 6 4 2 0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014 1q
2014 2q
2014 3q
2014 4q
2015 1q
2015 2q
2015 3q
6 | NAREIG
写字楼 市场周期性分析 ▉ 紧缩阶段（Contraction）
写字楼的出租活动受经济及就业影
空置率增加，租金下跌，供过于求
响极大。无论是整体市场还是个体
▉ 稳定阶段（Stablization）
字楼等市场也进入了扩张阶段。
城市，我们都可以用 4 个周期来将
从个体城市分析，一线城市如纽约
写字楼市场分类。
曼哈顿、旧金山等一直是领头羊， 该地区住宅价格已经超过金融危机
空置率下降或者缓慢降低，租金下 以 2008 年金融危机举例，当时大
之前水平。尽管一线城市恢复能力
量公司破产、雇员失业，最直接的
较好，但是现阶段该地区的房地产
▉ 扩张阶段（Expansion）
后果就是公司终止与写字楼的租约，
已经有少许泡沫。而二线城市，如
空置率持续下跌，租金快速上涨，
空置率上涨。因此 2008-2009 年
西雅图、芝加哥、奥斯汀、波士顿
在建或即将建成写字楼增加
全美写字楼市场一直处于紧缩器阶
等城市仍处于上升期，且形式明朗，
段。而 2010-2011 年，受益于宽
推荐投资者考虑。万达集团在波士
▉ 成熟阶段（Maturtion）
松的货币政策，经济复苏，因此该
顿、芝加哥开展的新项目就是他们
空置率上下浮动较小，租金增长速
阶段为稳定期。自 2012 年开始，
对当地市场信心充足的表现。
度放缓，已建成写字楼数量恒定
美国就业、经济全面恢复，因此写
跌或者持平，市场供应量有限
写字楼市场循环周期示意图 Source: NAREIG | CBRE
2015年 费城 洛杉矶/橙县 曼哈顿 旧金山/硅谷 多伦多 2009年
2012年 温哥华 华盛顿特区 2010年
①紧缩阶段 Contraction
奥斯汀 波斯顿 芝加哥 西雅图
2011年
②稳定阶段 Stabalization
③扩张阶段 Expansion
④成熟阶段 Maturation
7 | NAREIG
全美主要城市 写字楼市场关键数据 城市
个数
可出租面积
空置面积
租金
净吸收量
在建面积
夏威夷
1,181
33,694,137
1,758,220
$30.75
21,634
11,137
休斯顿
6,761
292,460,624
37,584,043
$27.94
1,677,915
12,249,153
堪萨斯城
4,359
115,158,807
12,238,503
$17.68
1,029,860
1,211,100
拉斯维加斯
3,891
61,925,243
10,352,900
$19.50
415,189
326,724
长岛
9,997
173,687,938
13,656,179
$28.24
1,658,346
1,064,149
洛杉矶
17,865
427,277,963
48,162,816
$30.93
1,125,838
4,150,599
麦迪逊
1,455
32,559,063
2,456,281
$15.04
287,733
243,440
迈阿密
4,344
100,117,880
10,562,736
$30.87
966,573
1,100,467
纽约
3,779
558,779,362
43,243,172
$59.90
267,387
12,877,241
新泽西
16,564
362,117,388
51,366,794
$23.84
2,217,424
1,949,008
橙县
6,071
153,430,576
14,681,857
$25.86
1,503,782
1,747,387
奥兰多
8,121
102,076,138
10,935,883
$18.87
1,217,863
472,679
费城
22,026
408,906,756
41,034,656
$21.95
2,529,780
2,422,985
凤凰城
8,160
163,308,005
27,263,927
$21.75
1,806,546
3,966,902
匹兹堡
6,603
124,347,140
10,023,802
$20.55
160,956
2,034,090
波特兰
5,238
95,853,081
8,185,769
$22.26
1,177
2,257,033
罗利杜罕
4,671
95,321,248
8,011,061
$19.97
1,911,430
1,054,519
里士满
3,098
61,175,846
5,873,917
$17.49
504,638
317,504
罗切斯特
1,917
41,403,417
3,685,454
$13.51
219,440
301,667
萨克拉门托
4,775
100,106,683
13,430,997
$20.60
583,291
41,879
盐湖城
4,524
92,838,895
5,943,318
$18.70
1,222,377
1,330,703
圣安东尼奥
3,567
72,374,296
7,665,036
$20.13
505,602
883,853
圣地亚哥
5,341
113,878,489
13,227,297
$29.36
309,660
641,164
旧金山
3,831
163,121,398
10,760,237
$49.59
2,034,652
6,425,683
圣芭芭拉
1,410
11,745,207
660,459
$21.40
(60,320)
52,000
圣克鲁兹
862
7,236,933
750,188
$21.62
(19,855)
0
西雅图
7,667
186,851,180
15,911,109
$30.76
2,334,210
8,563,011
硅谷
4,497
111,559,106
8,801,813
$35.73
4,960,598
6,728,587
佛州西南部
3,206
32,268,945
3,585,664
$15.99
563,794
307,757
斯波坎
1,659
21,560,386
2,301,230
$15.95
117,011
0
圣路易斯
5,445
130,755,121
13,929,021
$18.10
38,371
243,964
雪城
2,051
35,428,752
3,076,404
$14.18
275,624
0
华盛顿特区
9,954
469,186,695
69,338,750
$34.35
573,816
7,874,753
西密歇根
6,129
78,869,423
6,760,480
$12.24
783,649
451,362
威切斯特
7,441
171,089,575
23,022,463
$28.09
(325,376)
1,079,865
全美总计
511,524
10,581,356,542
1,117,658,300
81,669,595
139,688,292
$23.09
8 | NAREIG
ZIPPS烧烤店 亚利桑那州| 凤凰城
售价： 247.3万美元 回报率：5.88% 占地面积：5463㎡ 建筑面积：588㎡ 租约担保：总公司
克利夫兰商业中心 俄亥俄州| 克利夫兰
售价：209万美元 回报率：8.74% 占地面积：7081㎡ 建筑面积：1562㎡ 出租率：83%
辛辛那提幼儿园 俄亥俄州 | 辛辛那提
售价： 349万美元 回报率：8.25% 占地面积：7608㎡ 建筑面积：1486㎡ 租约担保：总公司 9 | NAREIG
萨克曼托商业中心 加州 | 萨克曼托
售价： 1575万美元 回报率：6.12% 占地面积：23067㎡ 建筑面积：6055㎡ 出租率：95%
新泽西州星巴克 新泽西州 | Trenton
售价：154.9万美元 回报率：6.25% 占地面积：2428㎡ 建筑面积：167㎡ 租约担保：总公司
洛杉矶Taco Bell 加州 | 洛杉矶
售价： 138.8万美元 回报率：5.50% 占地面积：2347㎡ 建筑面积：256㎡ 租约担保：加盟商 10 | NAREIG
Adance Auto Part 密西根州| Battle Creek
售价： 84 万美元 回报率：6.74% 占地面积：1436㎡ 建筑面积：534㎡ 租约担保：总公司
Kittles家具城 印第安纳州 | 印第安纳波利斯
售价：1569万美元 回报率：9.50% 占地面积：37321㎡ 出租面积：14920㎡ 租约担保：总公司
Jimmy John快餐 犹他州 | 盐湖城
售价： 75万美元 回报率：6.68% 占地面积：2347㎡ 建筑面积：256㎡ 租约担保：加盟商 11 | NAREIG
雷德蒙得12单元公寓 华盛顿州 | 西雅图
售价： 282万美元 回报率：4.58% 占地面积：2215㎡ 建筑面积：2056㎡ 租约担保：--
LabCorp实验室 伊利洛州 | 芝加哥西郊
售价：702.3万美元 回报率：6.00% 占地面积：13637㎡ 建筑面积：3730㎡ 租约担保：总公司
加州商业中心 加州 | Los Banos
售价： 1326.1万美元 回报率：7.89% 占地面积：25859㎡ 建筑面积：4846㎡ 出租率：90% 12 | NAREIG
Holiday Inn Express 伊利洛州 | 芝加哥西郊
售价：1600万美元 回报率：约6.68% 占地面积：1858㎡ 建筑面积：7194㎡ 建筑年代：2009 房间数量：135
13 | NAREIG
NAREIG Seattle 6F 400 108th Ave NE Bellevue WA, 98004 U.S.A
Phone : +1 (855)445-8674 Fax: +1 (425)968-6388
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