北美房产投资集团
商业地产周报
商业地产风险白皮书 - 零售类 1
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40期 2015年 1 0 月 1 7 日
目录 3 2015 3Q零售类商业地产 4 净吸收量与空置率分析 5 新建地产与供求关系 6 零售类商业地产租金分析 7 附表：全美主要城市数据 WALMART 全美第一大零售商沃尔玛超市
8 本周新上市商业地产
Galeries lafeyette in Paris, france 法国巴黎高档购物中心
North America Real Estate Investment Group does not guarantee the accuracy of square footage, lot size or other information concerning the condition or features of property provided by seller or obtained from public records or other sources,and the buyer is advised to independently verify the accuracy of that information through personal inspection and with appropriate professionals.
2 | NAREIG
NAREIG 研究部 2015 年商业地产风险白皮书（一） ▉ 专业名词解释
回报率（Cap Rate）
方英尺。在 2015 年第三季度，全
零售类商业地产（Retail CRE）
商业地产年净收入除以售价。市场
美一共建成 639 座商业地产建筑，
租户为零售商的商业地产，其类型
上在售商业地产大多以确定回报率
总面积达 1584 万平方英尺；第四
有商场、购物中心、餐厅、超市等。
后用现金流反推法定价。
季度预计有 6160 万平方英尺的新 建商业地产投入使用。
净吸收量（Net Absorption）
▉ 2015 年第三季度分析
在某一特定时间段结束时的总出租
2015 年第三季度美国零售类商业
面积减去初始时期的出租面积。该
地产发展平稳，并未出现较大波动。
数据用于衡量在特定时间段内地产
空置率较上一季度小幅回落，跌至
租赁市场的活跃程度。
5.8%。净吸收量为 2792 万平方英 尺，空置面积环比下降 1421 万平
现有零售类商业地产
时间
新建成零售类商业地产
个数
面积 （十亿）
空置面积 （百万）
空置率
净吸收量 （百万）
个数
面积 （百万）
预计 年租金
2008
872,971
10.01
656.60
6.6%
120.32
9999
200.43
$17.35
2009
877,979
10.11
753.78
7.5%
0.52
5396
102.75
$16.32
2010
880,656
10.16
742.53
7.3%
59.39
3132
54.45
$15.42
2011
882,952
10.20
728.74
7.1%
54.01
2886
49.42
$15.11
2012
885,318
10.24
710.16
6.9%
59.82
2988
51.44
$14.97
2013 1q
885,906
10.25
701.92
6.8%
17.79
821
13.33
$15.09
2013 2q
886,439
10.26
691.69
6.7%
18.49
698
10.86
$15.11
2013 3q
887,056
10.27
685.85
6.7%
19.23
823
15.78
$15.18
2013 4q
887,659
10.28
676.47
6.6%
18.29
847
15.80
$15.23
2014 1q
888,266
10.29
665.97
6.5%
21.31
845
13.98
$15.28
2014 2q
888,678
10.30
656.10
6.4%
20.48
647
14.11
$15.45
2014 3q
889,184
10.31
641.58
6.2%
24.87
734
16.48
$15.50
2014 4q
889,770
10.33
623.26
6.0%
31.92
850
18.56
$15.53
2015 1q
890,340
10.34
622.64
6.0%
12.67
739
15.00
$15.60
2015 2q
890,717
10.35
610.63
5.9%
21.07
624
13.32
$15.71
2015 3q
878,793
10.28
596.42
5.8%
27.92
639
15.84
$15.78
3 | NAREIG
净吸收量与空置率 走势分析 净吸收量
入，零售业也因此蓬勃发展。
空置率
零售类商业地产的净吸收量是
2015 年第三季度，美国零售类商
2015 年第三季度的一大亮点。今
如下图一所示，2009 年受金融危
年第一季度净吸收量为 1267 万平
机 影 响， 净 吸 收 量 骤 降 231 倍。
方英尺，第二季度为 2107 万平方
NAREIG 认为目前零售类商业地产
英尺，第三季度为 2792 万平方英
正在缓慢恢复，虽未呈现爆发式增
尺，环比上涨 32.51%。由于经济
长，但是整体情况更健康。
业地产整体空置率下降至 5.8%， 2014 年 第 四 季 度 该 数 据 为 6%。 目前全美零售类商业地产总空置面 积为 2087 万平方英尺。
及就业回暖，人民有更多可支配收
2008-2015年零售类商业地产净吸收量 Source: CoStar | NAREIG 140.00
120.00
百万平方英尺
100.00
80.00
60.00
40.00
20.00
2008
2009
2010
2011
2012
2013 1q
2013 2q
2013 3q
2013 4q
2014 1q
2014 2q
2014 3q
2014 4q
2015 1q
2015 2q
2015 3q
2008-2015年零售类商业地产空置率和面积 Source: CoStar | NAREIG
空置面积
空置率 8.0%
700
7.0%
600
6.0%
百万平方英尺
800
500
5.0%
400
4.0%
300
3.0%
200
2.0%
100
1.0%
-
2008
2009
2010
2011
2012
2013 1q
2013 2q
2013 3q
2013 4q
2014 1q
2014 2q
2014 3q
2014 4q
2015 1q
2015 2q
2015 3q
0.0%
4 | NAREIG
零售类商业地产 建造情况及供求关系 在 2015 年 第 三 季 度， 共
已/在建零售类商业地地产分类
有 639 个商业地产项目完
Source: CoStar | NAREIG
工， 总 面 积 达 1584 万 平
2015年完工地产
方英尺。
目前在建地产
45%
本季度最大建成项目为
30%
位 于 芝 加 哥 1515 N Halsted St. 的 42 万 平 方英尺商铺，该商铺 80%
70%
已经出租；而位于圣路易
55%
斯 1 Ikea Way 的 38 万 平方英尺新完工建筑已经
多租户
单租户
100% 出租。
1982-2014年每年完工零售类商业地产面积 在 即 将 完 工 的 项 目 中，
平均年完工面积
每年完工面积 300.0
巴 尔 的 摩 8107 Ritchie Hwy 上 的 12 万 平 方 英 尺
231.0 231.4 219.9 219.0 206.3
同样，位于拉斯维加斯的 Dodge Ram 商 场 也 已 预
196.8 194.2 191.2
165.5 147.9
150.0 121.0
142.6
204.1
203.5
261.0 258.6 239.9
228.7
222.1
212.9
200.0
百万平方英尺
商 铺 已 经 100% 预 租；
253.2
239.5 241.8
250.0
210.1
156.4
137.8
127.4
123.0
100.0
租完全部的 7 万平方英尺
67.1
59.0
61.3
67.9
76.8
82.4
50.0
空 间。 截 止 目 前， 全 美 零 售类商业地产总“库存”
0.0
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
为 128.47 亿平方英尺。
2012-2015年每季度新开工及完工地产总面积对比 右图三为新开工及完工地
Source: CoStar | NAREIG 开工地产面积
完工地产面积
25
产 总 面 积 对 比。 尽 管 在
21.23
2013 年 开 工 面 积 有 所 上
20
涨，但之后仍出现了明显 发商对零售类商业地产的
百万平方英尺
回落。这一方面归结于开
18.77
15.31 15.29
15
14.74 13.50
13.09
18.56
18.03 15.78
15.47
16.52
16.43
15.78
16.48
15.84 15.00
13.98
13.33
11.41
15.80
14.11
12.95
12.75
13.74
10.86
14.04
13.32
10.39
9.27
10
谨慎态度，另一方面建筑 贷款、融资等问题也减缓 了开发活动。
5
0
2012 1q
2012 3q
2013 1q
2013 3q
2014 1q
2014 3q
2015 1q
2015 3q
5 | NAREIG
零售类商业地产 租金分析 2015 年新签三大租约
总面积达 5 千万平方英尺，平均单
平方英尺。
价为 $151. 37 每平方英尺。第一
全美知名百货商店 Belk 与 Bel Air 商场签订的 23.7 万平方英尺租约
零售类商业地产交易情况
季 度， 该 系 列 数 据 分 别 为 761，
为 2015 年全美零售界的最大租约；
（1.5 万平方英尺以上）
84 亿 美 元，4 千 万 平 方 英 尺， 及
排名第二的是芝加哥的沃尔玛超市，
2015 年第二季度全美商业地产交
$195.79 每平方英尺。
面积为 18.7 万平方英尺；紧随其
易额较第一季度有所回落。第二季
后的是高端商场 Von Maur 在亚特
度，有 805 个 1.5 万平方英尺及以
过去 12 个月，全美零售类商业地
兰 大 新 签 订 的 租 约， 面 积 为 17.2
上商铺换手，总金额 76 亿美元，
产交易金额最大的一笔是旧金山 Tanforan 商场，成交额 1.74 亿美 元，回报率 6.5%。
2008-2015年零售类商业地产平均租金走势 Source: CoStar | NAREIG
年租金（美元/平方英尺）
$18.00 $17.50
今年零售类商业地产整体交易情况
$17.00
好于去年，由于需求大于市场供给，
$16.50
使零售类商业地产回报率一直呈下
$16.00
降趋势：2015 年第三季度平均回
$15.50
报率为 6.80%，而去年同期该数字
$15.00
为 7.63%。
$14.50 $14.00 $13.50
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2013 2013 2013 2014 2014 2014 2014 2015 2015 2015 1q 2q 3q 4q 1q 2q 3q 4q 1q 2q 3q
2006-2015年各类NNN商业地产租金走势 Source: CoStar | NAREIG Mall
Specialty Center
General Retail
Power Center
Shopping Center
Total Market
$30.00
年租金（美元/平方英尺）
$28.00 $26.00 $24.00 $22.00 $20.00 $18.00 $16.00 $14.00 2006 1q
2006 3q
2007 1q
2007 3q
2008 1q
2008 3q
2009 1q
2009 3q
2010 1q
2010 3q
2011 1q
2011 3q
2012 1q
2012 3q
2013 1q
2013 3q
2014 1q
2014 3q
2 015 1q
2015 3q
6 | NAREIG
城市
在建商业地产
平均建筑面积
个数
可出租面积
已预租面积
预租百分比
已建成建筑
在建建筑
新泽西北部
62
3,656,070
3,152,076
86.20%
10,348
58,969
波士顿
73
2,678,511
1,810,591
67.60%
12,338
36,692
休斯顿
55
2,649,327
2,059,580
77.70%
15,461
48,170
达拉斯
95
2,502,879
2,034,078
81.30%
13,895
26,346
纽约
21
2,362,436
2,205,347
93.40%
11,819
112,497
长岛
48
2,093,492
1,651,674
78.90%
7,959
43,614
洛杉矶
60
1,905,329
1,569,869
82.40%
9,977
31,755
费城
66
1,900,728
1,378,597
72.50%
11,796
28,799
芝加哥
64
1,881,294
1,571,749
83.50%
13,378
29,395
迈阿密
24
1,749,313
899,046
51.40%
12,594
72,888
夏威夷
24
1,534,445
1,143,295
74.50%
15,101
63,935
橙县
27
1,177,321
529,104
44.90%
13,845
43,604
巴尔的摩
25
1,138,281
831,816
73.10%
11,259
45,531
华盛顿特区
44
1,135,211
779,951
68.70%
13,589
25,800
辛辛那提
14
1,099,861
1,048,921
95.40%
11,105
78,561
亚特兰大
40
1,043,032
901,384
86.40%
13,564
26,076
丹佛
47
1,029,154
964,444
93.70%
13,395
21,897
夏洛特
54
983,989
763,245
77.60%
12,146
18,222
坦帕
32
956,593
925,535
96.80%
12,076
29,894
维斯切斯特
45
944,182
712,098
75.40%
10,729
20,982
圣路易斯
29
915,751
819,955
89.50%
13,914
31,578
孟菲斯
14
895,102
795,899
88.90%
10,908
63,936
瓦郡
28
873,583
479,628
54.90%
14,568
31,199
纳什维尔
17
860,939
215,175
25.00%
11,142
50,643
密尔沃基
16
824,389
717,133
87.00%
10,579
51,524
拉斯维加斯
18
819,127
573,185
70.00%
15,633
45,507
金斯波特
4
793,000
611,000
77.00%
12,186
198,250
明尼阿波利斯
34
759,963
504,330
66.40%
12,373
22,352
哥伦布斯
20
727,064
117,993
16.20%
12,399
36,353
俄克拉荷马
39
717,541
490,871
68.40%
10,049
18,398
汉普顿
37
693,157
461,542
66.60%
13,145
18,734
克利夫兰
33
583,078
562,111
96.40%
12,391
17,669
萨克拉门托
13
574,678
330,688
57.50%
12,446
44,206
塔尔萨
30
570,285
538,146
94.40%
10,489
19,009
东湾/奥克兰
16
557,679
434,082
77.80%
9,490
34,855
底特律
36
554,908
430,420
77.60%
10,389
15,414
哥伦比亚
22
534,444
419,233
78.40%
10,341
24,293
南湾/圣何塞
7
509,716
263,578
51.70%
11,978
72,817
里士满
12
509,220
492,490
96.70%
11,284
42,435
奥兰多
27
466,078
407,470
87.40%
14,413
17,262
拉法叶
15
463,527
409,241
88.30%
13,372
30,902
伯明翰
13
455,717
375,164
82.30%
11,069
35,055
凤凰城
36
449,368
309,698
68.90%
16,123
12,482
费耶特维尔
10
441,588
373,297
84.50%
10,707
44,159
南佛罗里达
20
434,009
376,259
86.70%
13,381
21,700
全美总计
2,102
61,595,299
47,150,497
76.50%
11,552
29,303
7 | NAREIG
7-Eleven便利店 德州| 奥斯丁
售价： 375万美元 回报率：4.00% 占地面积：930㎡ 建筑面积：262㎡ 租约担保：总公司
私人飞机库
明尼苏达州| 明尼亚波利斯
售价：可议价 回报率：-占地面积：2347㎡ 建筑面积：256㎡ 建筑材料：钢筋混凝土
14单位公寓 加州 | 旧金山
售价： 450万美元 回报率：3.00% 占地面积：349㎡ 建筑面积：854㎡ 租约担保：-8 | NAREIG
2租户办公楼 华盛顿州 | 西雅图
售价： 约1800万美元 回报率：4.25% 占地面积：13023㎡ 建筑面积：4892㎡ 租约担保：--
Conns家具城 北卡 | 格林斯堡
售价：787.6万美元 回报率：7.00% 占地面积：23512㎡ 建筑面积：5237㎡ 租约担保：总公司
Days Inn酒店 德州 | 安林顿
售价： 6500万美元 回报率：8.90% 占地面积：5.89亩 建筑年代：1975年 房间数量：93 9 | NAREIG
假日酒店
印第安纳州| 印第安那波利斯
售价： 8500 万美元 回报率：9.40% 占地面积：12.75亩 建筑年代：2008 房间数量：89
Lowes家具城 滨州 | Hermitage市
售价：1502万美元 回报率：5.75% 占地面积：56372㎡ 出租面积：11713㎡ 租约担保：总公司
Kobe日式烧烤 加州 | 萨克曼托
售价： 275.5万美元 回报率：6.00% 占地面积：5018㎡ 建筑面积：531.7㎡ 租约担保：个人担保 10 | NAREIG
7租户商业中心 加州 | 洛杉矶
售价： 119.8万美元 回报率：7.55% 占地面积：2751㎡ 建筑面积：678㎡ 租约担保：--
星巴克
伊利洛州 | 芝加哥北郊
售价：150万美元 回报率：5.25% 占地面积：2913㎡ 建筑面积：163㎡ 租约担保：总公司
沃尔玛
乔治亚州 | 哥伦布
售价： 239.2万美元 回报率：4.60% 占地面积：22500㎡ 建筑面积：3819㎡ 租约担保：总公司 11 | NAREIG
希尔顿花园酒店 肯萨斯州 | 肯萨斯城
售价：8500万美元 回报率：--% 占地面积：2.79亩 建筑年代：2002 房间数量：147
12 | NAREIG
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