北美房产投资集团
商业地产周报
39期 2015年 1 0 月 1 0 日
2015年全美零售类商业地产分析 宏观经济 | 消费就业 | 回报率 全方位解读零售类商业地产未来走势
1
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目录 3 全美零售类商业地产分析 2015年上半年美国零售类商业地产成交情况
4 零售业主流消费者群体分析 分析两代人的消费习惯以及购买力
5 低油价促进零售业 零售业洗牌？低油价如何促进人民消费？
6 零售类商业地产回报率分析 A/B/C三级资产对比
7 附表：全美主要城市回报率 社区零售中心 / 购物中心
APPLE STORE @ FIFTH AVE 曼哈顿第五大道上的苹果旗舰店
9 本周新上市商业地产
MICHIGAN AVE, CHICAGO 芝加哥密歇根大道
North America Real Estate Investment Group does not guarantee the accuracy of square footage, lot size or other information concerning the condition or features of property provided by seller or obtained from public records or other sources,and the buyer is advised to independently verify the accuracy of that information through personal inspection and with appropriate professionals.
2 | NAREIG
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2015 年上半年： 全美零售类商业地产分析报告 2015 年上半年，全美零售类商业
产持有者，零售类地产业主更倾向
经济复苏刺激消费
地产总成交额为 456 亿美元，与去
长久持有物业。零售类商业地产增
零售类产业的发展主要依托于国民
年同期相比增长 12%；境外资金为
速虽然放缓，但同时也确保了这一
消费，按照需求种类我们将消费类
36 亿美元，占总额的 7.89%。零
领域没有过热或者出现泡沫。北美
型分为“刚性需求”及“软性需求”：
售类商业地产成交额增速较写字楼、
房产投资集团（NAREIG）商业地
刚性需求为日常生活必备消费，比
酒店等其他同类商业地产相比较缓，
产部认为，零售类商业地产的交易
如日常食品等；而软性需求可以概
主要原因为零售类商业地产市场的
更趋于理性。
括为非生活必需品，比如外出就餐、 娱乐消费等。
波动以及低换手率。比起酒店类地
2001年-2015年美国GDP增速与消费者信心指数
由于美国大部分人没有储蓄习惯，
Source: Marcus & Millichap
10%
美国GDP增速
140
美国消费者信心指数
因此其消费能力与收入密切相关。 全国经济走势、就业率等宏观数据
0%
70
-5%
35
12 13 20 20 20
15
07 08 09 10 20 20 20 20 20
14
20
11
06
04 20 20
05
02 20 20
03
-10%
*
105
20 01
5%
20
对零售类商业地产影响极大。 左图一为全美 GDP 增长率以及消 费者信心指数对比，我们可以看出 美国经济复苏无疑给消费者打了一 针强心剂。
0
美国经济复苏，就业市场也势头强 劲。自金融危机至今，全美新增就 业人数累计 1260 万（左图二），
2000年-2015年美国新增就业
已经超越金融危机之前水平。较为
Source: Marcus & Millichap
0.9
乐观的就业市场使得人民可支配收
- 870万
入提高，增加他们的“刚性”与“软
0.0
性”消费，推动零售业发展。 +1260万**
+820万
-0.9 -1.8
14
20 15
13
20
12
20
11
20
10
20
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20
07
20 08
06
20
05
20
04
20
03
20
02
20
00
20 01 20
20
-2.7
*
3 | NAREIG
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零售业 主流消费群体分析 零售类上市公司得益于经济、就业
则上升 1.4% 达 1315.7 亿美元；
消费人群与偏好
复苏，其利润增长率超过所有上市
虽然今年因为美元较强势而让沃尔
在国民消费增加，刺激全美零售行
公司平均。
玛营收短少，不过该公司已经宣布
业的利好下，我们也对消费者人群
大规模调薪，至少有 50 万员工将
进行了年龄段取样分析。
沃尔玛是全美最大零售商，同时也
因此而受惠（能使沃尔玛这样的铁
是美国零售的经济指标，坐拥 130
公鸡拔毛增加员工福利，可见美国
战后婴儿潮
万名员工，沃尔玛今年单季净利上
零售业的确恢复显著）。
（1946 年 -1964 年出生） 二战后的婴儿潮为美国贡献了
涨 12% 达 49.7 亿美元，而营收
8000 多万人口，是美国有史以来 持续出生人口最多的一代。根据美
零售类/所有上市公司利润增长率对比 Source: Marcus & Millichap
60%
国统计局数据显示，这类人群占总 零售类上市公司平均利润增长率
人口的 16.7%，每年消费高达 3 万
上市公司平均利润增长率
亿美元。 30%
千禧一代 （1985 年 -1995 年出生）
0%
根据美国国家统计局数据显示，千 禧一代总人口达 6640 万。他们差
-30%
14
20 15
20
12
20 13
10
20 11 20
09
20
08
20
06
20
03
20 07
20 02 20
-60%
20 04 20 05 20
不多与电脑同时诞生，在互联网的 *
陪伴下长大，他们有着灵活的头脑， 对新生事物接受极快。这一代人已 经大部分进入社会，稳定的工作及
美国消费者年龄构成及购买力分析 Source: Marcus & Millichap | U.S. Census Bureau
收入确保了他们的消费力。
购买力分析 $2.5万亿
千禧一代
5.0
6640万人
$3.0万亿
婴儿潮一代
2.5 万亿美元，而婴儿潮一代则为 3 万亿美元。NAREIG 预测，不久
4.5
的将来千禧一代会取代婴儿潮，成 为美国主力消费群体。与老一代人
4.0
喜爱家庭聚餐不同，更多的千禧一 3.5
代将外出聚餐看做是社交活动。
64
62
60
58
56
54
52
50
48
46
44
42
40
38
36
34
32
30
28
26
24
20
22
3.0
18
人数（百万）
根据数据显示，千禧一代年消费为
年龄
4 | NAREIG
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低油价促进零售业 2015 年 4 月， 全 美 餐 饮
史无前例：美国民众餐饮消费超过超市消费
酒吧营业额有史以来第一
Source: Marcus & Millichap | U.S. Census Bureau | Morgan Stanley
次超过超市营业额，调查 每周至少外出就餐一次人数比例
$60
每周至少外出就餐一次，
千禧一代
$50
业以及其他新兴娱乐行业， 同时还获益的有电商。
$40
4
$30
4
$20
3 餐厅酒吧营业额
超市营业额
07 08 09
20 0 20 3 20 0 20 5 0 20 6 20
04
20
20
20
96
95
93
$10 2 9 94 97 98 99 00 01 02 19 19 19 19 19 19 19 19
12 13 14 15
*
20
代的崛起也势必刺激餐饮
5%
20
不同的消费习惯，千禧一
婴儿潮一代
20 1 20 0 1 20 1
差异赋予不同年代的人以
3%
20
一代仅为 35%。成长环境
营业额（10亿美元）
而 X 一代为 43%，婴儿潮
9%
X一代
20
报告显示千禧一代中 49%
低油价助长消费 2014 年 下 半 年 国 际 油 价 持 续 下 跌， 全 年 跌 幅 近
1987年-2015年原油价格（去通货膨胀）
50%，下跌速度创过去十
Source: Marcus & Millichap | Energy Information Administration | BLS
年来最快。较低能源价格
$160
会为美国消费者带来更多
阿拉伯之春
20 13 20 15 *
20 11
20 09
20 05
20 03
$0
20 07
伊拉克战争
亚洲金融危机
20 01
的贡献。
美国金融危机
19 99
产的发展做出了不可估量
$40
19 97
低油价也对零售类商业地
长期平均价格：$54.06每桶
19 95
占到 GDP 的 70%；同时，
19 93
疑是一个福音，因为消费
$80
19 91
费，这对美国经济来说无
伊拉克 入侵科威特
19 89
支出上剩下的资金用于消
$120
19 87
价仍然低迷，人们在汽油
原油价格（美元/桶）
的 储 蓄。2015 年 平 均 油
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零售类商业地产 回报率分析 A 级资产（Class A）
如知名连锁百货商店、超市等。下图为不同级别购物中心
顶级地理位置、顶级租户、高于市场平均租金。
在一、二、三线城市的回报率分布图。其整体回报率略高
B 级资产（Class B）
于社区零售中心类商业地产。
优质地理位置、优质租户、平均市场租金、建筑质量良好、 价格低于 Class A 资产。
10%
Source: CBRE
C 级资产（Class C） 租金低于市场平均、价格低于 B 级资产。 8%
社区零售中心 （Retail Neighborhood/Community Center） 中小型购物中心，位于居民住宅区周边，主要以超市、餐 厅等租客为主，服务周边居民日常生活。下图为不同级别
6%
三线城市
社区零售中心在一、二、三线城市的回报率分布图。其中，
二线城市
二线城市整体回报率较去年显著下降。加州四大城市圣何
一线城市
塞、旧金山、洛杉矶、橙县 A 级资产回报率均在 5% 以下。 10%
整体平均 4%
Source: CBRE
A级资产
B级资产
C级资产
零售类商业地产总结 前文我们提到商业地产成交额增长较缓，部分悲观投资者
8%
表示对零售类商业地产持谨慎态度，因为消费者的想法难 以捉摸且十分多变。NAREIG 商业地产部认为，零售类 商业地产在上半年增长放缓是进入调整转型周期。根据 当前数据显示，美国平均每年新增人口超过 300 万，到
6%
三线城市
2050 年新增人口数量将达到 1 亿人口，这意味着更多的
二线城市
消费，也将进一步促进零售业。
一线城市 整体平均 4%
A级资产
B级资产
C级资产
人们一直对电子商务是否会取代实体零售商店争论不休。 就目前形势来看，我们发现越来越多的电子商务公司开设
购物中心
实体零售门店，而实体零售门店也增设了相应的网店，吸
（Power Center）
引网购客户。这种相辅相成，互相繁荣的现象也让我们更
大型购物中心，含有各类零售品牌，比如：服装、百货、
看好零售业的发展。
超市、折扣店、化妆品、家具店等。有品牌租户入驻，譬
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全美主要城市 社区零售中心回报率一览 城市
A级资产 回报率（%）
B级资产 回报率（%）
C级资产 回报率（%）
城市
A级资产 回报率（%）
B级资产 回报率（%）
C级资产 回报率（%）
波士顿
4.75 - 5.25
6.50 - 7.00
7.25 - 9.25
巴尔旳摩
6.00 - 7.00
6.75 - 8.00
7.75 - 9.25
芝加哥
5.00 - 5.50
6.25 - 6.75
7.50 - 8.25
夏洛特
5.50 - 6.25
6.50 - 7.25
8.00 - 9.00
迈阿密
4.75 - 5.50
5.75 - 6.50
7.25 - 8.00
辛辛那提
5.75 - 6.25
6.50 - 7.00
7.75 - 8.50
旧金山
4.50 - 5.75
6.00 - 7.00
7.50 - 9.00
克利夫兰
6.50 - 7.00
7.25 - 7.75
8.50 - 9.50
圣何塞
4.75 - 5.75
6.00 - 7.00
7.50 - 8.50
哥伦布斯
6.00 - 6.50
6.50 - 7.00
8.00 - 8.50
新泽西
5.00 - 5.75
6.00 - 6.75
-
底特律
6.75 - 7.75
7.75 - 9.00
9.50 - 11.00
斯坦福德
5.00 - 5.75
6.00 - 6.75
-
6.50 - 7.00
7.75 - 8.50
8.50 - 9.75
洛杉矶
4.50 - 5.25
5.50 - 6.50
7.00 - 7.50
印第安纳波 利斯
南加州内陆
6.00 - 6.50
5.50 - 6.50
7.00 - 7.50
杰克森维尔
5.50 - 6.00
6.25 - 6.75
7.75 - 8.50
橙县
4.50 - 5.25
5.50 - 6.50
7.00 - 7.50
堪萨斯城
5.50 - 6.25
6.50 - 7.00
7.75 - 8.50
华盛顿特区
5.00 - 6.00
6.25 - 7.25
7.50 - 8.50
拉斯维加斯
6.00 - 7.00
6.50 - 7.50
7.50 - 9.00
亚特兰大
5.25 - 6.00
6.00 - 7.75
7.50 - 10.00
孟菲斯
7.00 - 7.50
7.50 - 8.00
9.50 - 10.00
达拉斯
4.75 - 5.25
6.00 - 7.25
8.50 - 11.00
纳什维尔
6.25 - 6.50
6.75 - 7.25
7.50 - 8.00
丹佛
5.25 - 5.75
6.25 - 6.75
7.50 - 8.25
奥兰多
5.25 - 5.75
6.25 - 6.75
7.75 - 8.50
休斯顿
5.75 - 6.50
6.25 - 7.25
8.50 - 11.00
匹兹堡
6.50 - 7.25
6.75 - 7.75
9.50 - 10.50
明尼阿波利斯
5.00 - 5.50
6.25 - 6.75
7.50 - 8.25
波特兰
6.00 - 7.00
6.75 - 7.75
8.00 - 9.00
费城
5.50 - 6.25
6.25 - 7.00
7.00 - 8.00
罗利
5.75 - 6.25
6.50 - 7.00
7.75 - 8.75
凤凰城
5.25 - 6.00
6.25 - 7.00
8.00 - 8.50
萨克拉门托
5.75 - 6.50
6.75 - 7.75
8.00 - 10.00
圣地亚哥
4.50 - 5.25
5.50 - 6.50
7.00 - 7.50
盐湖城
6.00 - 7.00
6.75 - 7.75
9.00 - 10.50
西雅图
5.00 - 5.75
6.50 - 7.50
8.00 - 9.50
圣安东尼奥
5.25 - 6.00
6.50 - 7.75
8.50 - 10.50
阿尔伯克基
6.25 - 7.00
7.50 - 8.50
8.75 - 9.50
圣路易斯
5.50 - 6.00
6.50 - 7.00
7.75 - 8.75
奥斯汀
4.75 - 5.25
5.25 - 5.75
6.00 - 6.50
坦帕
5.25 - 5.75
6.25 - 6.75
7.75 - 8.50
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全美主要城市 购物中心回报率一览 城市
A级资产 回报率（%）
B级资产 回报率（%）
C级资产 回报率（%）
城市
A级资产 回报率（%）
B级资产 回报率（%）
C级资产 回报率（%）
波士顿
5.75 - 6.25
7.50 - 8.00
8.25 - 10.00
巴尔旳摩
6.00 - 6.25
6.25 - 7.50
7.50 - 9.00
芝加哥
5.75 - 6.25
6.75 - 7.25
7.75 - 8.75
夏洛特
6.25 - 6.75
7.00 - 7.50
7.75 - 8.50
迈阿密
5.50 - 6.00
6.25 - 6.75
7.25 - 8.25
辛辛那提
6.25 - 6.75
7.25 - 7.75
8.25 - 9.25
旧金山
5.25 - 6.00
6.50 - 7.25
7.50 - 9.00
克利夫兰
7.00 - 7.50
7.75 - 8.75
9.00 - 11.00
圣何塞
5.25 - 6.00
6.50 - 7.50
7.00 - 8.50
哥伦布斯
6.25 - 6.75
7.25 - 7.75
8.00 - 8.50
新泽西
5.50 - 6.00
6.00 - 6.75
-
底特律
7.00 - 7.75
7.75 - 9.00
9.50 - 11.00
斯坦福德
5.50 - 6.00
6.00 - 6.75
-
6.50 - 7.00
7.75 - 8.50
8.50 - 10.50
洛杉矶
5.00 - 5.75
6.50 - 7.50
7.75 - 8.50
印第安纳波 利斯
南加州内陆
5.00 - 5.75
6.50 - 7.50
8.00 - 8.75
杰克森维尔
5.75 - 6.25
6.50 - 7.25
7.75 - 8.50
橙县
5.00 - 5.75
6.50 - 7.50
7.75 - 8.50
堪萨斯城
6.25 - 6.75
7.25 - 7.75
8.25 - 9.25
华盛顿特区
5.75 - 6.75
6.75 - 7.75
7.50 - 8.50
拉斯维加斯
5.75 - 6.75
6.75 - 7.50
7.50 - 9.00
亚特兰大
5.75 - 7.00
6.75 - 7.75
7.50 - 10.50
孟菲斯
7.75 - 8.25
8.50 - 9.00
10.50 - 11.00
达拉斯
5.25 - 6.00
6.75 - 8.25
9.00 - 10.50
纳什维尔
6.50 - 7.25
7.25 - 7.75
8.00 - 9.00
丹佛
5.25 - 6.00
6.50 - 7.00
8.00 - 11.00
奥兰多
5.75 - 6.25
6.50 - 7.25
7.75 - 8.50
休斯顿
5.50 - 6.25
7.00 - 8.50
9.00 - 11.00
匹兹堡
6.50 - 7.25
7.50 - 8.25
11.00 - 12.00
明尼阿波利斯
5.75 - 6.25
6.75 - 7.25
7.75 - 8.75
波特兰
6.50 - 7.25
7.25 - 8.00
8.25 - 9.25
费城
6.25 - 7.00
6.75 - 7.50
7.25 - 8.25
罗利
6.00 - 6.75
6.75 - 7.50
8.25 - 9.00
凤凰城
6.00 - 6.50
6.75 - 7.50
7.75 - 8.75
萨克拉门托
6.00 - 7.00
7.00 - 8.00
9.00 - 10.00
圣地亚哥
5.00 - 5.75
6.50 - 7.50
7.75 - 9.00
盐湖城
6.25 - 6.75
7.00 - 7.75
9.00 - 10.50
西雅图
6.00 - 6.50
7.00 - 7.75
7.75 - 9.50
圣安东尼奥
5.75 - 6.50
7.00 - 8.50
8.25 - 9.25
阿尔伯克基
6.75 - 7.50
7.50 - 9.00
9.00 - 10.50
圣路易斯
6.25 - 6.75
7.25 - 7.75
8.25 - 9.25
奥斯汀
5.25 - 625
6.50 - 8.00
8.50 - 10.50
坦帕
5.75 - 6.25
6.50 - 7.25
7.75 - 8.50
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售价： 395万美元 回报率：6.80% 占地面积：6.81亩 建筑面积：-租约担保：-10 | NAREIG
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商业开发用地 密西根州| Jackson
售价： 47.5 万美元 回报率：-占地面积：5706.6 ㎡ 建筑面积：256 ㎡ 租约担保：无
加州游艇船坞 加州 | Vallejo
售价：675 万美元 回报率：4.4% 占地面积：74.12亩 可停靠船只数：223 出租面积：650㎡
Jack in the Box 德州 | 圣安东尼奥
售价： 81.5万美元 回报率：5.89% 占地面积：2347㎡ 建筑面积：256㎡ 租约担保：总公司担保 11 | NAREIG
北美房产投资集团
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La Quinta酒店 伊利洛州 | 芝加哥
售价： 530万美元 回报率：6.32% 占地面积：5059㎡ 建筑面积：--㎡ 租约担保：总公司
LJS快餐店
俄亥俄州 | Springfield
售价：55.4 万美元 回报率：6.50% 占地面积：1982 ㎡ 建筑面积：229㎡ 租约担保：--
3租户商业中心 加州 | Pomona
售价： 351.9万美元 回报率：6.00% 占地面积：2044㎡ 建筑面积：446㎡ 租约担保：-12 | NAREIG
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House Rack餐厅 伊利洛州 | 芝加哥
售价：234.4万美元 回报率：8.00% 占地面积：6920 ㎡ 出租面积：850 租约担保：无担保
22租户A级办公楼 德州 | 圣安东尼奥
售价：约3800万美元 回报率：约7.26% 占地面积：24928㎡ 建筑面积：20380㎡ 租约担保：--
13 | NAREIG
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