北美房产投资集团
商业地产周报
38期
2015年10月03日 beimeigoufang.com
2015年上半年全美酒店市场分析 经济利好带动出行 写字楼市场供不应求
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目录 3 全美酒店行业分析报告 2015年上半年酒店市场关键数据分析
4 酒店类商业地产回报率分析 一级/二级市场回报率分析与投资建议
5 近期大宗酒店交易列表 Plus 07-17年酒店行业供求关系对比
6 写字楼市场 周期分析
WALDORF ASTORIA NEW YORK 纽约曼哈顿华尔道夫酒店
房地产、宏观经济等都可分为4个周期，本文 从市场周期角度分析当前各市场定位
8 本周新上市商业地产 18 NAREIG商业地部团队介绍
THE ROYAL PALM MIAMI 迈阿密皇家棕榈酒店
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2 | NAREIG
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2015 年上半年 全美酒店行业分析报告 Source: US Hotels Investment Outlook Q2 2015 JLL | Marcus & Millichap Research Service RevPAR：每间可销售房收入，作为衡量酒店表现的三 大指标之一（其它两大指标为入住率和平均房价）， 在酒店收益管理中起着非常重要的作用。其计算方式 为：客房收入除以可售客房数，它的另一种计算方法 是入住率乘以平均房价。
平衡也令行业专家一致看好酒店行业未来发展。 我们在上文提到全美酒店交易在 2015 年上半年高达 230 亿美元，该数字与去年同期相比几乎翻倍。早前 已经在酒店市场投资的客户寻求资产重置，而私募等 基金公司则寻求配置酒店类商业地产以提高收益。
2015 年上半年，全球酒店市场总成交额达到 419 亿美 元，与去年同期相比增长 55%。在全球三大主要区域 中，亚太地区出现 -6% 的负增长；而美洲地区酒店地 产交易达 236 亿，同比增长 73%。美国本土酒店成交 金额 230 亿美元，年化增长 93.8%，成绩惊人。 汽车出行 飞机出行
各地区酒店成交额（亿美元） $250 $200 $150 $100 $50 $-
Americas
Asia Pacific
H1 2014
$137
$39
EMEA $94
H1 2015
$236
$37
$146
上图为美国联邦航空管理局和交通运输局的数据对 比，我们可以看到 2008 年 -2010 年受金融危机影响， 全美航空出行量明显降低。经过 2011-2013 年的恢复， 全美飞机、汽车出行量已经有上扬趋势。商务出差、 旅行人数的增多也为全美酒店行业带来了消费者。
下表为全美酒店产业 2014-2017 年的关键数据，北美 房产投资集团（NAREIG）商业地产部认为，酒店入 美国经济稳步发展为酒店业提供了助推力；另一方面， 住率在未来 2 年保持稳定，而需求增长率上升趋势则 由于新建酒店数量有限，这种供不应求的局面也使得 会渐缓。受经济利好以及供给较少等因素综合作用， 酒店入住率节节攀升。根据 JJL 数据显示，2015 年上 酒店平均每日房价仍会继续上升。 半年，全美酒店行业平均 RevPAR 同比增长 7.3%。 如果酒店供求市场不出现巨变，那么 RevPAR 仍会继 续走强。目前在建酒店数量一直低于往年平均，而全 美经济升温导致商务、旅游外出人士增多。供求的不 H1 2014
H1 2015
2014
2015
2016
2017
入住率
64.40%
65.60%
65.80%
65.40%
酒店需求增长率
4.40%
3.00%
2.00%
1.20%
酒店供给增长率
0.80%
1.30%
1.60%
1.90%
平均每日房价
$115.01
$120.99
$127.64
$133.26
房价增长率
4.40%
5.20%
5.50%
4.40%
RevPAR
$74.09
$79.33
$84.03
$87.12
RevPAR 增长率
8.10%
7.10%
5.90%
3.70%
3 | NAREIG
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酒店类商业地产回报率分析
Source: US Hotels Investment Outlook Q2 2015 JLL
根据数据显示，酒店类商业地产的回报率正在持 续走低。目前平均回报率 6.8%，而今年年初平 均回报率为 7.0%，去年年中则为 7.1%。一级市 场、二级市场的酒店回报率已降到 2000 年以来 最低水平。 近年来，海外投资者尤其是中国投资者，已经成 为美国酒店类商业地产的生力军。中国开放对外 投资以及人民币贬值使得中国境内资本大量流向 海外。根据数据显示，2015 年上半年，全美酒店 交易额中 66 亿美元来自境外投资者，占总金额 的 28.7%。其中，安邦保险 19.5 亿美元收购纽约 核心地标华尔道夫酒店成为海外投资者在美国酒 店行业的标志性交易。鉴于中国国内的经济泡沫、 以及股市动荡，更多的保险公司、资产管理公司 将他们的资产配置转向美国，以求资产稳定。 中国投资者对“黄金资产”、地标建筑的追求往往 以“天价购买”为结果：极高的成交价格也使得回
报率明显下降。最近几宗大型酒店交易，譬如纽 约华尔道夫，纽约巴克莱，芝加哥华尔道夫酒店， 其回报率仅为 2%，2%，以及 3%。私募投资者 寻求的是短期高回报，而中国投资者则更看重长 期资产稳定性。这两股不同目标的投资者也为酒 店市场带来了多元化发展。 下图为全美几大主要市场的酒店回报率，一级市 场主要分布在东、西海岸，芝加哥以及夏威夷； 其回报率在 7% 左右；二级市场如休斯顿、达拉 斯、亚特兰大、丹佛等城市回报率在 8% 左右。 北美房产投资集团（NAREIG）商业地产部建议 投资者，如果偏好高收益，可以进军二级市场。 以达拉斯、休斯顿为例，能源、高科技、医药、 农业等在当地发展乐观，创造大量就业机会，在 市场还没在最高点时进入是十分明智的。而对于 追求稳定的机构、大型投资者，我们建议其投资 一级市场资产。
一级酒店市场
西雅图 7.1%
二级酒店市场
芝加哥 7.3% 丹佛 7.7%
旧金山 6.3% 洛杉矶 7.0% 圣地亚哥 7.2%
凤凰城 8.1%
费城 7.9%
波士顿 6.8% 纽约 6.1%
华盛顿特区 7.2% 达拉斯 7.9% 休斯顿 7.8%
亚特兰大 8.0% 奥兰多 8.1%
迈阿密 6.8% 夏威夷 6.5% 4 | NAREIG
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2015年大宗酒店交易排行榜 酒店
买方
卖方
所在市场
房间数
每房间售价
华尔道夫纽约
安邦保险
希尔顿集团
19.5亿美元
1,413
138万美元
时代广场曼哈顿酒店
Al Faisal Holdings
Rockpoint Group
5.25亿美元
689
77.6万美元
腓尼基酒店
Host Hotels & Resorts
喜达屋集团
4亿美元
643
62.2万美元
拉古娜海滩酒店
Stratgeic Hotels & Resorts
Ohana Real Estate Investors
3.6亿美元
248
145.2万美元
旧金山中央公园酒店
拉萨尔酒店
Westbrook Partners
3.5亿美元
681
51.4万美元
华尔道夫度假酒店
希尔顿集团
黑石集团
3.48亿美元
311
111.9万美元
艾迪逊纽约酒店
阿布扎比投资局
万豪国际
3.43亿美元
273
125.6万美元
利兹卡尔顿
WP Carey & Co., Inc.
Gencom Grou[
3.28亿美元
302
108.8万美元
迈阿密皇家棕榈酒店
Cheaspeake Lodging Trust
KSL Resorts
2.78亿美元
393
70.7万美元
07-17年全美酒店供求关系分析 酒店供给
酒店需求
5 | NAREIG
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富国银行总部 俄勒冈州 | 波特兰
售价： 3500万美元 回报率：7.16% 占地面积：76566㎡ 建筑面积：19682㎡ 租约担保：总公司担保
加州商业中心 加州 | 洛杉矶
售价：456.5万美元 回报率：4.25% 占地面积：2063㎡ 建筑面积：1785㎡ 租约担保：--
Applebee's餐厅 南卡 | 哥伦比亚
售价： 197.5万美元 回报率：7.00% 占地面积：3804 ㎡ 建筑面积：346 ㎡ 租约担保：总公司担保 6 | NAREIG
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孟菲斯商业中心 田纳西州| 孟菲斯
售价： 113.5万美元 回报率：6.00% 占地面积：3682㎡ 建筑面积：668㎡ 租约担保：--
Bruce飞机配件 内华达州 | DAYTON市
售价：640万美元 回报率：7.50% 占地面积：47469㎡ 建筑面积：16289㎡ 租约担保：总公司担保
早餐店/酒店 加州| El Cajon市
售价： 377万美元 回报率：5.00% 占地面积：7850㎡ 建筑面积：1695 ㎡ 租约担保：-7 | NAREIG
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希尔顿酒店 德州 | 维多利亚
售价： 1600万美元 回报率：8.91% 占地面积：13678㎡ 建筑面积：-- ㎡ 租约担保：总公司担保
L3军用仪器 密西西比州 | 麦迪逊
售价：1219.5万美元 回报率：7.00% 占地面积：29339 ㎡ 建筑面积：3885 ㎡ 租约担保：总公司担保
LJS快餐店
田纳西州 | JOHNSON市
售价： 58.4万美元 回报率：7.25% 占地面积：1456㎡ 建筑面积：225㎡ 租约担保：加盟商担保 8 | NAREIG
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Speedy Cash贷款 田纳西州| Murferresboro市
售价：155.8 万美元 回报率：4.80% 占地面积：2751㎡ 建筑面积：200㎡ 租约担保：总公司担保
2租户商业中心 科罗拉多州 | Pueblo
售价：111.5 万美元 回报率：6.50% 占地面积：2266 ㎡ 建筑面积：272㎡ 租约担保：--
9 | NAREIG
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中国人的海外投资平台 北美房产投资集团商业地产部自 2012年成立以来，帮助中国投资 者、机构在美国已完成上百单商 业地产交易。 我们在NNN/NN地产、写字楼、 酒店、农场果园、房地产开发项 目等都有实战经验；不仅为客户 在地产交易上提供帮助，并且在 税务、法律方面都能给客户提供 最专业的建议。 同时，我们的品牌一站式服务从 售前-售中-售后从客户角度解决与 地产相关问题。商业地产——传 承财富，家业长青！
商业地产部主管
商业地产部投资顾问
商业地产部投资顾问
尹航 | HANG
磨祥安 | Evan
王简 | James
尹航先生任职NAREIG北美部商业地产 总监。除了帮助个人投资者购买商 铺、写字楼、酒店、NNN等多种类型的 商业物业外，尹航先生还协助多家机 构投资者与美国当地开发商合资开发 项目，在商业地产领域有着丰富的经 验。尹航毕业于美国明尼苏达大学。
磨祥安先生毕业于华盛顿中央大学数 学统计应用专业。他曾在保险金融业 工作，擅长风险评估、市场趋势分析 以及金融产品定价。同时，磨先生还 有一年会计及EB5移民项目开发经验， 募集超过900万股权资金。
王简先生任本科毕业于大不列颠哥伦比亚 大学（UBC），研究生毕业于波特兰州立 大学（Portland State University)房地产 系。王简先生专注于北美NNN，写字楼 及工业地产。
10 | NAREIG
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