北美房产投资集团
商业地产周报
37期
2015年9月25日 beimeigoufang.com
高科技产业如何影响全美写字楼市场 风投 - 就业 - 写字楼市场周期分析
1
www.beimeigoufang.com
北美房产投资集团 NAREIG
目录 3 高科技产业推动写字楼市场 刺激就业催生一系列办公室工作，提供对写字 楼的需求量
4 30城市写字楼市场定位 刺激就业催生一系列办公室工作，提供对写字 楼的需求量
5 风投 - 就业 - 写字楼市场 VC资金注入，创造就业
One world trade center 全美第一高楼
6 写字楼市场 周期分析 房地产、宏观经济等都可分为4个周期，本文 从市场周期角度分析当前各市场定位
7 2015H1全美写字楼交易情况 2015年上半年全美写字楼市场成交714亿美元
8 本周新上市商业地产 13 附表 部分城市写字楼市场数据
18 NAREIG商业地部团队介绍
The empire state building 帝国大厦
North America Real Estate Investment Group does not guarantee the accuracy of square footage, lot size or other information concerning the condition or features of property provided by seller or obtained from public records or other sources,and the buyer is advised to independently verify the accuracy of that information through personal inspection and with appropriate professionals.
2 | NAREIG
北美房产投资集团 NAREIG
高科技产业发展 推动写字楼市场 前言
高科技产业发展形势
写字楼属于商业地产范畴， 按租户分类有单租户写字楼 及多租户写字楼；按地理位 置可以分为CBD市中心写字 楼、郊区写字楼园区等。 餐饮、超市等零售类商业地 产是人们日常生活的刚性需 求，即使整体经济走弱，对 其影响也相对较小。而写字 楼类商业地产受就业影响极 大，一旦就业市场糟糕、公 司裁员，那么会直接减少写 字楼租用面积，直接导致回 报率下跌、市场紧缩。 近十年来，高科技产业飞速 发展，创造了无数个办公室 工作（Office Job），同时 也为写字楼租赁市场注入了 强心剂。下图为30个主要城 市高科技就业机会增长率与 写字楼租金增长示意图，从 图中我们可以看出，这两者 呈正相关。
高科技产业，包括软件/服务行业已经 为全美创造了73万个就业机会，自2009 年以来上涨34%。其中每5个新增办公 室工作中就有1个来自高科技产业。同 时，高科技产业也是写字楼租赁市场 的主要驱动力；2015年上半年，主要 写字楼租赁市场20%的新租约都由高科 技公司主导。
哪些城市受高科技产业青睐？ 旧金山湾区连续四年成为最受高科技 公司欢迎的地区，其就业机会（占总 额43%）及写字楼租赁活动（占总额 31%）的增速在过去两年都是最快的。 尽管凤凰城就业机会的增速也达到43% ，但是其新增就业机会仍比旧金山少 4300个。 2012-2014年，共有16座城市与高科技 相关的写字楼租赁实现两位数增长。 前五名分别是旧金山、硅谷、罗利-杜 罕、旧金山半岛、和温哥华。
溢价/折价市场分别在哪里？ 在被调查的30个城市中，写字楼租金 平均溢价幅度为11%。其中东剑桥地区 溢价幅度高达87%，圣莫妮卡溢价幅度
85%，山景城以73%位列第三。而折价 现象则大多出现在新兴高科技产业地 区，包括弗吉尼亚州的雷斯顿/赫恩登 （-23%），圣路易斯CBD（-17%）， 夏洛特西北（-12%）。
该去哪里投资写字楼？ 从投资角度分析，奥斯汀、盐湖城、 凤凰城、波特兰这些极具潜力城市的 写字楼适合投资：一方面该地区的写 字楼市场价位并没有触顶，另一方面 其城市发展潜力仍十分乐观。而罗利杜罕、达拉斯、夏洛特、纳什维尔等 地的租金虽然较低，但是高科技产业 就业人数可观，具有升值潜力。我们 也会在下文详细讨论这个问题。
写字楼市场还会繁荣多久？ 写字楼市场目前的主要推动力为高 科技产业，而高科依靠消费者的支 持；按照目前高科技在人们生活、 出行等日常生活的渗透率，北美购 房网预测其仍在上升发展阶段，且 行业相对健康。值得注意的是，根 据历史数据显示写字楼市场一直是 一个起伏较大的市场，受经济、产 业影响很大。投资者必须有前瞻 性，以及对市场的把握。
30城高科技就业增长率 vs 写字楼租金增长率 45.0% 40.0% 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% -5.0%
12-14年高科技就业增长率
写字楼租金增长率
3 | NAREIG
北美房产投资集团 NAREIG
30城写字楼 市场定位 根
据30城的写字楼市场总体 情况，以及当地高科技产 业发展现状，北美房产投资集团 （NAREIG）将30城写字楼市场 归为4个类型：新兴市场、高增 长市场、落后市场、以及潜力市 场，各城市定位如下图所示。
硅
谷的写字楼及高科技就业 市场都表现强劲，紧随其 后的是旧金山半岛和旧金山市 区，这三员大将组成的旧金山湾 区整体趋势欣欣向荣。美国南 部、西部部分低成本市场得益于 湾区租户外流，也进入了第一梯 队，比如：奥斯汀、盐湖城、凤 凰城、和波特兰。在美国南部、 西部地区，也出现了不少新兴市 场，它们是圣地亚哥、橙县、夏 洛特、纳什维尔、和达拉斯等。
Source: CBRE Research | U.S. Bureau of Labor Statistics, Statistics Canada
4 | NAREIG
北美房产投资集团 NAREIG
source:
CBRE Research Report | PwC
风投→就业→写字楼市场 风险投资（Venture Capital）简称是VC， 在中国是一个约定俗成的具有特定内涵 的概念，把它翻译成创业投资更为妥 当。广义的风险投资泛指一切具有高风 险、高潜在收益的投资；狭义的风险投 资是指以高新技术为基础，生产与经营 技术密集型产品的投资。
备因素。 下图为高科技产业风投后期资金与就业增长率对 比，VC资金的注入是高科技公司能雇佣更多员工进 行创新、研发等的保证，从而拉动了当地对写字楼 空间的需求。
目前，高科技产业的发展已经 成为商业活动的重要部分，并且支 撑着美国的经济发展。各项指数显 示，美国目前经济发展仍处于健康 良好的态势。过去五年，高科技产 业的迅速发展让部分人怀疑，该行 业是否已经到达顶峰，是否能够平 稳过度到下一商业周期。 风险投资是高科技产业发展 的主要资金来源。根据路透社数 据，2014年风险投资在软件服 务、媒体娱乐等行业投资额同比增 长100%，源源不断涌入的资本成 为高科技产业发展、创造就业的必 左图将 旧 金 山 写 字 楼 平 均 年 租 金（$/sqft）与全美风投总额 进行对比，得出风投资金、就 业市场、与写字楼市场呈极强 的相关性。
5 | NAREIG
北美房产投资集团 NAREIG
写字楼市场 周期分析
Source: CBRE CapRate 2015H1
在前文我们有提到写字楼市场的波动性较大，其周期可以分为4个阶段。如图所示， 第一阶段为紧缩阶段（Contraction）：空置率增加，租金下跌，供过于求；第二阶 段为稳定阶段（Stabilization）空置率下降或者缓慢降低，租金下跌或者持平，市场 供应量有限；第三阶段为扩张阶段（Expansion）：空置率持续下跌，租金快速上 涨，在建或即将建成写字楼增加；第四阶段为成熟阶段（Maturation）：空置率上下 浮动较小，租金增长速度放缓，已建成写字楼数量保持恒定。
一般来说，经济周期 定义为国民经济整体 经济活动随着时间 变化而出现扩张和收 缩交替反复运动的过 程。经济领域的这种 有规律的起伏活动是 一成不变的只是波动 的形态有差异。房地 产经济存在长期均衡 的同时也存在波动周 期。一般来说，房 地产周期分为四个阶
按照每年全美各写字楼总体平均分 析，2009年因受金融危机影响，全美写 字楼市场处于紧缩状态，2010-2011年 经济呈缓慢复苏状态，因此写字楼市场 也停留在稳定期。2012年是全美经济开 始复苏，与此同时写字楼市场进入扩张 期，截止2015年9月，全美写字楼市场 仍处于此阶段。
而奥斯汀、波士顿、芝加哥、西雅图正 处于扩张期后半段，市场明朗，适合倾 向低风险资产的投资者。
在下图，我们还可以看出旧金山市区、 旧金山半岛、硅谷、曼哈顿、多伦多已 经进入成熟期，在此时间点投资以上几 个写字楼的升值空间有限。
北美房产投资集团（NAREIG）建议投资 者结合各城市定位图以及写字楼市场周 期图综合考虑，从自身投资需求出发， 以实现利益最大化。
2015年上半年，全美A级写字楼平 均回报率5.90%，B级写字楼平均回 报6.93%，C级写字楼市场平均回报 8.83%。
段。本章节将从四个 周期为您分析目前全 美写字楼市场的情况。
6 | NAREIG
北美房产投资集团 NAREIG
2015上半年
Source: CBRE Research H1 2015
写字楼类商业地产分析 2015年上半年，全美 写字楼类商业地产总投 资额为714亿美元，与 去年同期相比，增幅高 达36%。
在714亿美元的写字楼 投资中，外来资本为 136亿美元，占总金额 的19%。其中加拿大投 资中位列第一，随后是 香港、新加坡、中国大 全美写字楼市场按地区 陆、和挪威。 可以分为市中心CBD 区，和郊区写字楼园 区。数据显示，2015 年郊区写字楼交易额增 幅为50%，而CBD区域 则增幅20%。
词汇表 GLOSSARY 商业地产回报率： 每年净租金 / 购买价格 A级资产（Class A）： 顶级地理位置、顶级租户、高于市场平均 租金、建筑标准参照State of the Art级 别，采用最先进的系统。 B级资产（Class B）： 优质地理位置、优质租户、平均市场租金、 建筑质量良好、价格低于Class A资产。 C级资产（Class C）： 租金低于市场平均。
2015年上半年 各类商业地产回报率一览 10.00% 9.00%
9.20%
7.31% 6.84%
7.00%
Axis Title
8.25%
8.06%
7.79%
8.00%
6.00%
8.77%
8.54%
5.90%5.83%
6.67%
6.74%
6.66% 6.16%
5.65%
6.12%
5.71%
5.13% 5.00%
4.35%
5.58% 5.10%
4.57%
4.00% 3.00% 2.00% 1.00% 0.00%
Axis Title Class A
Class B
Class C
7 | NAREIG
北美房产投资集团 NAREIG
7-Eleven便利店 内华达州 | 拉斯维加斯
售价： 166.5 万美元 回报率：5.00% 占地面积：2266 ㎡ 建筑面积：223 ㎡ 租约担保：总公司担保
美国银行 佛罗里达州 | 奥兰多
售价：336 万美元 回报率：4.50% 占地面积：7608 ㎡ 建筑面积：453 ㎡ 租约担保：总公司担保
KFC肯德基 伊利诺伊州 | 芝加哥
售价： 108.8万美元 回报率：5.85% 占地面积：2848 ㎡ 建筑面积：254 ㎡ 租约担保：加盟商担保 8 | NAREIG
北美房产投资集团 NAREIG
汽修服务店 华盛顿州 | 塔科玛
售价： 193.5 万美元 回报率：5.00% 占地面积：2873 ㎡ 建筑面积：650 ㎡ 租约担保：总公司担保
IHOP西餐厅 密苏里州 | 堪萨斯城
售价：118.3 万美元 回报率：4.50% 占地面积：3925 ㎡ 建筑面积：381 ㎡ 租约担保：母公司担保
品牌汽车维修店 科罗拉多州 | 丹佛
售价： 165.2万美元 回报率：5.00% 占地面积：1902 ㎡ 建筑面积：373 ㎡ 租约担保：加盟商担保 9 | NAREIG
北美房产投资集团 NAREIG
O'Reilly汽配店 华盛顿州 | 斯波坎
售价： 78 万美元 回报率：6.00% 占地面积：4208 ㎡ 建筑面积：518 ㎡ 租约担保：无
Rite Aid药店 密歇根州 | 底特律
售价：206.8 万美元 回报率：6.77% 占地面积：4977 ㎡ 建筑面积：1070 ㎡ 租约担保：总公司担保
麦当劳/雪佛龙 田纳西州 | 萨迪斯
售价： 209万美元 回报率：5.75% 占地面积：5018 ㎡ 建筑面积：497 ㎡ 租约担保：总公司担保 10 | NAREIG
北美房产投资集团 NAREIG
手机运营商门店 密苏里州 | 圣路易斯
售价： 153.5 万美元 回报率：6.50% 占地面积：2266 ㎡ 建筑面积：251 ㎡ 租约担保：加盟商担保
沃尔玛超市
北卡罗来纳州 | 杰克森威尔
售价：946 万美元 回报率：4.25% 占地面积：29339 ㎡ 建筑面积：3885 ㎡ 租约担保：总公司担保
Wendy's快餐店 田纳西州 | 萨迪斯
售价： 154.7万美元 回报率：6.75% 占地面积：5018 ㎡ 建筑面积：451 ㎡ 租约担保：加盟商担保 11 | NAREIG
北美房产投资集团 NAREIG
纽约曼哈顿酒店 纽约州 | 纽约市
售价：4800 万美元 回报率：4.80% 占地面积：218 ㎡ 星级：三星酒店 建筑年代：1903年
2租户办公楼 加利福尼亚州 | 旧金山
售价：430 万美元 回报率：4.76% 占地面积：1821 ㎡ 建筑面积：728 ㎡ 租约担保：-
12 | NAREIG
附表：各城市写字楼市场数据
北美房产投资集团 NAREIG
旧金山 | San Francisco 写字楼年平均租金：
$67.99/sqft
空置率：
5.7%
在建写字楼总面积：
4.5 MSF
高科技产业平均年薪：
$ 118,652
本科或以上学历人口：
53.6%
就业增长率：
50.9%
旧金山半岛 | SF Peninsula 写字楼年平均租金：
$60.84/sqft
空置率：
8.0%
在建写字楼总面积：
1.5 MSF
高科技产业平均年薪：
$ 118,652
本科或以上学历人口：
43.8%
就业增长率：
30.2%
硅谷 | Silicon Valley 写字楼年平均租金： 空置率： 在建写字楼总面积：
$49.20/sqft 7.2% 8.7 MSF
高科技产业平均年薪：
$ 118,652
本科或以上学历人口：
47.1%
就业增长率：
20.0% 13 | NAREIG
北美房产投资集团 NAREIG
西雅图 | Seattle 写字楼年平均租金： 空置率： 在建写字楼总面积：
$32.39/sqft 12.8% 6.5 MSF
高科技产业平均年薪：
$ 117,192
本科或以上学历人口：
45.9%
就业增长率：
17.0%
芝加哥 | Chicago 写字楼年平均租金： 空置率：
$28.40/sqft 16.1%
在建写字楼总面积：
2.6 MSF
高科技产业平均年薪：
$ 90,393
本科或以上学历人口：
35.5%
就业增长率：
6.2%
波士顿 | Boston 写字楼年平均租金： 空置率： 在建写字楼总面积：
$33.77/sqft 12.4% 5.1 MSF
高科技产业平均年薪：
$ 114,353
本科或以上学历人口：
46.9%
就业增长率：
15.8%
14 | NAREIG
北美房产投资集团 NAREIG
橙县 | Orange County 写字楼年平均租金： 空置率：
$26.76/sqft 9.2%
在建写字楼总面积：
0.68 MSF
高科技产业平均年薪：
$ 109,816
本科或以上学历人口：
37.3%
就业增长率：
9.7%
夏洛特 | Charlotte 写字楼年平均租金： 空置率： 在建写字楼总面积：
$21.73/sqft 9.8% 0.34 MSF
高科技产业平均年薪：
$ 97,402
本科或以上学历人口：
41.9%
就业增长率：
13.4%
波特兰 | Portland 写字楼年平均租金： 空置率： 在建写字楼总面积：
$23.36/sqft 11.4% 0.79 MSF
高科技产业平均年薪：
$ 95,616
本科或以上学历人口：
38.4%
就业增长率：
12.3%
15 | NAREIG
北美房产投资集团 NAREIG
洛杉矶 | Los Angeles 写字楼年平均租金： 空置率： 在建写字楼总面积：
$33.36/sqft 15.6% 2.2 MSF
高科技产业平均年薪：
$ 110,949
本科或以上学历人口：
30.2%
就业增长率：
11.9%
圣地亚哥 | San Diego 写字楼年平均租金： 空置率： 在建写字楼总面积：
$29.88/sqft 12.6% 0.89 MSF
高科技产业平均年薪：
$ 95,755
本科或以上学历人口：
34.8%
就业增长率：
4.1%
纽约 | New York 写字楼年平均租金： 空置率： 在建写字楼总面积：
$69.71/sqft 7.1% 9.3 MSF
高科技产业平均年薪：
$ 111,682
本科或以上学历人口：
60.4%
就业增长率：
22.7%
16 | NAREIG
北美房产投资集团 NAREIG
匹兹堡 | Pittsburgh 写字楼年平均租金： 空置率：
$21.13/sqft 10.5%
在建写字楼总面积：
1.8 MSF
高科技产业平均年薪：
$ 84,640
本科或以上学历人口：
32.3%
就业增长率：
2.2%
奥斯汀 | Austin 写字楼年平均租金： 空置率：
$31.33/sqft 11.9%
在建写字楼总面积：
2.2 MSF
高科技产业平均年薪：
$ 96,559
本科或以上学历人口：
43.0%
就业增长率：
33.7%
达拉斯 | Dallas 写字楼年平均租金： 空置率： 在建写字楼总面积：
$20.75/sqft 17.9% 7.2 MSF
高科技产业平均年薪：
$ 100,033
本科或以上学历人口：
34.1%
就业增长率：
16.4%
17 | NAREIG
北美房产投资集团 NAREIG
纳什维尔 | Nashville 写字楼年平均租金：
$20.46/sqft
空置率：
8.3%
在建写字楼总面积：
1.7 MSF
高科技产业平均年薪：
$ 84,247
本科或以上学历人口：
38.9%
就业增长率：
29.6%
凤凰城 | Phoenix 写字楼年平均租金：
$22.06/sqft
空置率：
20.1%
在建写字楼总面积：
3.6 MSF
高科技产业平均年薪：
$ 92,500
本科或以上学历人口：
29.2%
就业增长率：
18.6%
盐湖城 | Salt Lake City 写字楼年平均租金： 空置率：
$21.59/sqft 10.8%
在建写字楼总面积：
1.3 MSF
高科技产业平均年薪：
$ 93,409
本科或以上学历人口：
32.4%
就业增长率：
15.6%
18 | NAREIG
北美房产投资集团 NAREIG
中国人的海外投资平台 北美房产投资集团商业地产部自 2012年成立以来，帮助中国投资 者、机构在美国已完成上百单商 业地产交易。 我们在NNN/NN地产、写字楼、 酒店、农场果园、房地产开发项 目等都有实战经验；不仅为客户 在地产交易上提供帮助，并且在 税务、法律方面都能给客户提供 最专业的建议。 同时，我们的品牌一站式服务从 售前-售中-售后从客户角度解决与 地产相关问题。商业地产——传 承财富，家业长青！
商业地产部主管
商业地产部投资顾问
商业地产部投资顾问
尹航 | HANG
磨祥安 | Evan
王简 | James
尹航先生任职NAREIG北美部商业地产 总监。除了帮助个人投资者购买商 铺、写字楼、酒店、NNN等多种类型的 商业物业外，尹航先生还协助多家机 构投资者与美国当地开发商合资开发 项目，在商业地产领域有着丰富的经 验。尹航毕业于美国明尼苏达大学。
磨祥安先生毕业于华盛顿中央大学数 学统计应用专业。他曾在保险金融业 工作，擅长风险评估、市场趋势分析 以及金融产品定价。同时，磨先生还 有一年会计及EB5移民项目开发经验， 募集超过900万股权资金。
王简先生任本科毕业于大不列颠哥伦比亚 大学（UBC），研究生毕业于波特兰州立 大学（Portland State University)房地产 系。王简先生专注于北美NNN，写字楼 及工业地产。
19 | NAREIG
@美国纽约时代广场
北美房产投资集团 ——中国人的海外投资平台 North America Real Estate Investment Group 5F Hong Kong Macau Center, Beijing, China
中国
400 668 9628 010 6552 9628
美国
中文：+1 855 445 8674 英文：+1 855 445 8675
邮箱
Hang: hyin@beimeigoufang.com James: james@nareig.us