北美房产投资集团
商业地产周报
33期
2015年8月29日 beimeigoufang.com
M2/GDP过高：对中国经济有何影响？ 全美商业地产升值速度快于租金增长
目录
CONTENTS 06.西雅图南郊超市 售价：$749.5万美元 回报率：8.63%
本周话题： 商业地产升值速度高于租金增长速度 M2/GDP 的真实含义
07.亚利桑那州两租户商业中心 售价：$238万美元 回报率：7.00%
08.克利夫兰Rite Aid药店
售价：$487万美元 回报率：8.00%
09.加州Costco商业中心 售价：$--万美元 回报率：--%
10.夏洛特4租户商业中心 售价：$550万美元 回报率：6.64%
11. 其余新上商业地产汇总
尹航 商业地产部主管 电话：+1 612 860 9686 微信：pacificator001 邮箱：hyin@beimeigoufang.com
全球商业地产： 资本升值快于租金增长 source:CBRE
在之前的商业地产周报中， 我们曾向读者介绍了商业地 产总回报的构成：
商业地产总回报 =回报率 + 地产升值 回报率的表现形式较为具 象，以每月现金流（租金） 的方式体现；而地产升值 部分则较为抽象，只能用 百分比表示。CBRE最新报 告Global Rent and Capital Value Indices显示，2015年 第一季度，全球商业地产升 值速率普遍高于回报率增 速。下图为商业地产三大板
块示意图，零售类商业地产 升值最快，达到3.4%；回报 率增速1.8%同样超越工业地 产和写字楼。零售类商业地 产势头强劲，得益于美国国 内经济走强，失业率降低， 油价下降等因素。
者。然而，工业地产的回报 率一直以稳健著称，随着全 球物流产业发展，更多的机 构投资者倾向买入现代化、 靠近大城市圈的物流厂房； 而此类地产在市场上供应并 不多，售价必然上涨。
报告指出，由于机构投资 者继续增持商业地产，且 大量海外资金涌入，2015 年第一季度商业地产增值 高于预期。 此外，工业地产回报率增速 与地产升值速率差额较大； 前者的慢速增长也拖累了后
+3.4% 全球零售地产 平均升值百分比
+1.8% 全球写字楼 平均升值百分比
+0.7% 租金增长 百分比
+1.8% 全球工业地产 平均升值百分比
+1.8% 租金增长 百分比
+0.5% 租金增长 百分比 3 | NAREIG
美国国债收益率VS地产回报率 9% 商业地产平均回报率 住宅地产平均回报率 美国 10 年国债收益
6%
3%
0% 10 年美国国债收益预测
上涨预测 下调预测 基准线
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M2/GDP 过高 本质是什么？ 数据来源：世界银行 | 搜狐财经 | 财经网 广义货币（Broad money）是一个经济学概念。M0、M1、M2、M3 都是用来反映货 币供应量的重要指标。M1 反映着经济中的现实购买力；M2 同时反映现实和潜在购买 力。若 M1 增速较快，则消费和终端市场活跃；若 M2 增速较快，则投资和中间市场活跃。 中央银行和各商业银行可以据此判定货币政策。M2 过高而 M1 过低，表明投资过热、 需求不旺，有危机风险；M1 过高 M2 过低，表明需求强劲、投资不足，有涨价风险。
附表：五大国家地区 M2/GDP（%） 国家
2010
2011
2012
2013
2014
中国
177.5%
175.9%
182.4%
188.2%
193.0%
美国
84.7%
87.2%
87.8%
88.4%
89.5%
德国
84.0%
84.7%
88.0%
89.2%
90.0%
日本
226.1%
238.0%
241.3%
247.8%
251.2%
香港
325.4%
328.2%
336.1%
350.5%
361.9%
M2/GDP 是常用的衡量金融深化的指标，即广义 货币 (M2) 与国内生产总值 (GDP) 的比值。M2/ GDP 指标最早应见于 Mckinnon(1973) 对金融深 化 理 论 的 开 拓 性 研 究，Elhiraika 指 出 M2/GDP 反映了金融机构提供流动性的能力，从而使市场 主体能以不同的形式保有储蓄，因此是金融市场 结构调整的指标。 1990 年－ 2011 年间，中国 M2/GDP 之比高速增 长，由期初的 0.82 到期末的 1.81，举世关注，尤 其是当 2009 年后中国 M2 绝对值超过美国，更 为各界诟病，普遍认为中国存在巨大的货币隐患， 它可能导致通胀失控、产生泡沫甚至经济危机。 中国 M2/GDP 过高的本质是什么？成因何在？ 是不是导致中国通胀的根本原因？它对经济和金 融系统稳定究竟有多大危害？
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NAREIG 认为 M2/GDP 比例的持续增长，是固 定资本快速增长时期的普遍现象，日本、韩国、 新加坡、马来西亚和欧美国家都经历过。该比例 阶段性升高是由于固定资产投资超越名义 GDP 增速——导致经济体系固定资本占比提升—— 促使全社会资本周转速度下降——货币周转速 度下降——为了维持经济增长的需求被迫增加 M2 供给——最终导致 M2/GDP 比例的提升。 只 要 中 国 资 本 形 成 速 度 超 越 GDP 名 义 增 速， M2/GDP 比例偏高的局面就不会结束。 目前的中国，一方面投资过热会造成周期内的生 产资料的价格上涨，我们看到了煤炭、石油、钢铁、 水泥等在过去几年快速的上涨，需求活跃；另外 一个方面，如果投资不能在合适的周期内带来利 润，价值链的断裂，巨大投资得不到回报。个人 资本的损失快速波及银行，进而直接影响实业。
售价 $ 749.5万美元 | 8.63%
西雅图南郊The Metropolitan超市 知名品牌 商业繁华 社区富裕 剩余9年NNN租约 地址: 1618 SW Dash Point Rd, Federal Way, WA 98023
亮点一：商业林立 该地产位于购物中心内，周围有包括星巴克，Chevron 加油站，Arco 加油站，Subway 快餐，H&R Block 报税公司等物业。
亮点二：品牌租客 该地产承租商为 The Metropolitan, 市西雅图当体知名高档超市，并 在西雅图拥有 6 家分店，租约有保障。
亮点三：社区富裕 该地产周边 1 英里内有 1.2 万人，收入 8 万。5 英里内有 16 万人， 平均家庭收入为 8.3 万美元。
地产外观图
6 | NAREIG
售价
$ 238万美元 | 7.00%
亚利桑那州Tucson，街角2租户商业中心 国际知名品牌 高客流量 商业林立 100%出租 地址: 18726 S Nogales Hwy, Green Valley, AZ 85614
亮点一：国际品牌领衔 该地产由 Sprint 电信领衔 NYSE:S，年总营业额 355 亿美元。此外 Pacific Dental 在全美有 400 个诊所，为知名品牌。
亮点一：高客流量 该地产紧邻沃尔玛超级购物中心，每周客流量 23 万人次。此外地产 位于街角处，日均车流量 3.2 万。
亮点三：商业密集 该地产周边商业林立，包括有汉堡王，星巴克，US Bank 银行， Ford4S 车行，Subway 快餐，富国银行，Walgreen 药店等物业。
地产外观图
7 | NAREIG
售价
$ 487万美元 | 8.00%
森林之城克利夫兰Rite Aid药店 黄金地段 知名品牌 居民富裕 剩余7年NNN租约 地址: 23709 Center Ridge Rd, Westlake, OH 44145
亮点一：租户长期认可 该租客从 1999 第一次签约已在此地营业 16 年，经历多次金融危机 后任选择该地址，说明租户对此地点的强烈认可。
亮点二：品牌租客 Rite Aid 为全美知名药店，NYSE: RAD, 分支遍布全美。2014 年总营 业额 255 亿美元，净收入 7.2 亿美元。
亮点三：社区富裕 该地产周边 1 英里内有 1 万人，收入 8.2 万。5 英里内有 18.6 万人， 平均家庭收入为 7.3 万美元
地产外观图
8 | NAREIG
售价
$ --万美元 | --%
加州斯托克顿多租户Costco领衔商业中心 高开发潜力 国际品牌租客 繁华商业区 100%出租 地址: 1648-1880 East Hammer Lane, Stockton, CA 95210
亮点一：潜在盈利空间 此地产项目拥有 3 块未开发用地，可开发成商用地产项目，或招租 新的租户，增加盈利。
亮点二：高质量租户 该商业中心以 Costco 为主力租户，通过 Costco 的人流量促进了周 边商业项目的发展推升地产价值。
亮点三：优越地理位置 该地产位于十字交叉路口的繁华商圈内，周边人口密集，门前交叉 主路日均车流量分别达到 3.6 万和 3 万。
地产俯瞰图
9 | NAREIG
售价
$ 550万美元 | 6.64%
北卡夏洛特4租户商业中心 升值潜力高 地理位置好 物业齐全 100%出租 地址: 9433 Pineville-Matthews Rd, Pineville, NC 28134
亮点一：稳定租金增长 该 地 由 租 户 由 著 名 公 司 AT&T 等 领 衔， 所 有 租 户 签 订 了 最 流 行 的 NNN 式及租金每年增长的租约。
亮点二：高客流量 该地产位于繁忙的高速公路交叉路口，所处年客流量超 1400 万的商 业区，该地被评为夏洛特发展最快地区。
亮点三：商业林立 该地处繁华商业区，周边 120 万英尺环绕各大知名连锁零售商， 餐厅，酒店，银行，购物中心等，及当地知名医院。
地产外观图
10 | NAREIG
其他本周新上市商业地产 点击图片获取具体信息
夏洛特Take 5换油店
田纳西州CVS药店
洛杉矶wendy's快餐
北卡罗莱拉州 Charlotte
田纳西州 Maple Ridge
加州 Los Angeles
售价：90.5万美元
售价：410万美元
售价：173万美元
回报率：5.75%
回报率：6.40%
回报率：4.74%
维斯康星州汉堡王
沃斯堡大通银行
洛杉矶北郊幼教
维斯康星州 Waterford
德州 Fort Worth
加州 Simi Valley
售价：116万美元
售价：278万美元
售价：365万美元
回报率：6.00%
回报率：5.00%
回报率：6.32%
西雅图4租户 工业厂房
加州Westen Dental牙医
华盛顿州 Seattle
加州 Vacaville
售价：345万美元
售价：325万美元
回报率：5.80%
回报率：4.83%
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