北美房产投资集团
商业地产周报
2015年8月22日 beimeigoufang.com
人民币贬值导致新兴市场动荡 美股遭血洗 标普大跌 3% 道指跌超 500 点
32期
目录
CONTENTS 05.凤凰城多租户写字楼 售价：$345万美元 回报率：9.80%
本周话题： 全球经济动荡的一周
06.波特兰市中心快餐店 售价：$151万美元 回报率：4.00%
07.达拉斯多租户商业中心 售价：$814万美元 回报率：7.52%
08.俄亥俄2租户商铺 售价：$106.9万美元 回报率：6.50%
09.明尼阿波利斯餐厅 售价：$144万美元 回报率：6.75%
10. 其余新上商业地产汇总
尹航 商业地产部主管 电话：+1 612 860 9686 微信：pacificator001 邮箱：hyin@beimeigoufang.com
美股遭血洗
标普大跌3% 道指跌超500点 Source: U.S. Wallstreetcn
美国股市创下3年来最差的单 周表现。中国经济进一步疲软的信 号让油价跌至多年新低，并引发新 兴市场动荡。 市场猜测，近期市场的波动将 让美联储推迟加息。这帮助推低 美元，并提升了美国国债。黄金上 涨，创下逾五周新高。 巴克莱分析师Rahul Bajoria向 英国《金融时报》表示：“全球经 济和通缩压力依然令人担忧，原油 等商品价格依然承压。” 油价今日下跌。WTI原油盘中 一度跌破每桶40美元大关。美国 WTI 10月原油期货价格收跌0.87美 元，跌幅2.11%，报每桶40.45美 元。ICE布伦特10月原油期货价格 收跌1.16美元，跌幅2.49%，报每 桶45.46美元。 对中国需求放缓的担忧令铜价继 续下跌。铜价周五下跌1.3%，至每 吨5055美元。本周二，铜价一度跌 破每吨5000美元，为6年来首次。 标普500指数收跌64.84点，跌 幅3.19%、创2011年11月份以来最 大单日跌幅，报1970.89点。道琼 斯工业平均指数收跌530.94点，跌 幅3.12%，较5月19日收盘高位跌 10%、进入技术性调整期。纳指收 跌3.53%，陷入技术性回调期。恐 慌指数收涨46.4%，至28.03，创
2011年12月份以来收盘新高。 本周，道指累计跌5.8%、创 2008年10月10日以来最大单周跌 幅，标普500指数累计跌5.8%、创 2011年9月份以来最大单周跌幅， 纳指累计跌6.8%。芝加哥期权交 易所（CBOE）波动性指数（VIX， 俗称恐慌指数）收涨46.4%，至 28.03，创2011年12月份以来收盘 新高。 欧洲股市同样大跌。欧洲泛 欧绩优300指数收跌3.40%，报 1427.13点，盘中触及1月份以来最 低、并录得2011年11月份以来最 大盘中跌幅。欧洲斯托克600指数 较4月份高位下跌13%，进入技术 性回调期。 欧元区绩优股斯托克50指数收 跌3.2%。德国DAX指数收跌3.0% ，报10124.52点、较4月所创纪录 高位回落将近20%。法国CAC 40指 数收跌3.19%，报4630点。英国富 时100指数收跌2.83%，报6187.65 点。日经指数下跌3%，创下5月8日 以来新低。本周日经指数下跌5.3% ，创下16个月来最差单周表现。 中国股市是全球股市波动的催 化剂。数据显示，中国的制造业活 动已经放缓至2009年3月来最低。 上证综指周五下跌4.2%，本周累计 下跌11.5%。
新兴市场货币和股市——尤其 是产油国的股市和货币——一直以 来都受到中国股市的影响。本周， 发达市场的投资情绪迅速恶化。 Danske Bank分析师表示：“ 中国疲软的经济数据加上人民币的贬 值压力，现在说新兴市场货币已经跌 到底还为时过早。资本从新兴市场流 出目前显然已经加速，而抛售潮正在 打击这些市场的商业信心。” 同时，美联储在7月的FOMC 会议纪要中提到了对中国经济的担 忧。美联储加息变得更为不确定。 不过，美联储表示，他们认为加息 的条件正在靠近。 在美联储公布会议纪要后， 美元指数立刻受压。周五，美元指 数再跌1%。本周，美元指数累计 下跌1.5%。欧元今日上涨1%，至 1.1352美元兑1欧元的两个月新高。 美元兑日元下跌0.9%，至122.3日元 兑1美元，创下7月中以来新低。 两年期美国国债收益率下跌4 个基点，至0.64%，本周累计下跌 9个基点。10年期美国国债下跌3个 基点，至2.06%，本周累计下跌14 个基点。
3 | NAREIG
为何
全球股市 | 新兴市场 | 大宗商品
跌这么惨？
英国《金融时报》的全球市场评论员Jamie Chisholm 认为，如今的市场波动显示，投资者正在抛售投资组 合里的“风险资产”，投入他们认为安全的核心国家 政府债券、日元和黄金怀抱。这轮股市大跌的主要根 源还是在中国内地。 Chisholm指出，市场担忧中国经济疲弱和A股波动已 持续好几个月，但本月有所不同。本月11日中国央行 宣布要完善汇率形成机制，而后创纪录幅度下调人民币 中间价，引发人民币明显贬值，交易者将央行此举解读 为，中国政府越来越担心国内经济。在美联储今年加息 的预期和中国需求增长放缓的双重打击下，许多新兴市 场遭遇抛售。全球供应充裕也增加了大宗商品的抛压。 下图可见，红线代表的MSCI新兴市场指数三个月来持 续下跌，蓝线代表的MSCI全球股指也在走低。 Chisholm认为，另一个投资者慌张的原因是全球股 市最重要的风向标——标普500估值终于要突破关键
的技术位，现在跌穿了200日移动均线的支撑区，令 美股投资者担心会面临更多损失。毕竟，标普500已 经46个月没有出现10%幅度的“调整”，即使经历昨 日2%以上的下跌，距离巅峰期也只跌去了4.5%。 而《华尔街日报》记者Jon Hilsenrath本周撰文称，7 月美国非农就业数据显示，就业持续增加，经济形势 在接近美联储加息的条件，但7月美联储会议上就提 到过担心A股下跌，中国政府本月引导人民币贬值又 让美联储对中国的担忧加重。 本周二MSCI新兴市场指数创近四年新低，昨日恒指 已较4月的七年高位跌逾20%，今日午时台湾和印尼 基准股指也均较4月高位跌逾20%。华尔街见闻今日 文章在提到这些新兴市场股市表现时同样认为，这是 美联储年内加息的预期、中国经济增长下行和人民币 贬值共同作用的结果。
4 | NAREIG
售价 $ 345万美元 | 9.80%
凤凰城多租户写字楼 交通发达 通勤便利 地处豪华社区 86%出租率 地址: 4020 North 20th Street, Phoenix, Arizona 85016
亮点一：回报率高 该地产回报率为 9.8%，而目前美国写字楼平均回报率仅为 7.25%， 此外该地产并未全部出租，因此该写字楼回报率有一定增值空间。
亮点二：优越地理位置 该地产紧邻 51 号高速里凤凰城市中心 10 分钟车程。在一英里内有 各种高档购物场所，例如 Biltmore 流行广场等。
亮点三：高档社区 该地产处于豪华社区，周围房价从 50 万一直到 1000 万美元不等。 从 2016-2017 年将有 8193 套豪华公寓建成。
地产外观图
5 | NAREIG
售价
$ 151万美元 | 4.00%
波特兰市中心Jack in the box快餐店 知名快餐品牌 高车流量 升值潜力高 剩余8年NNN租约 地址: 2260 NW Wilson Street, Portland OR，97210
亮点一：品牌租户 Jack in the box(NASDAQ:JACK) 为全美知名快餐品牌，该公司总资 产 13.2 亿美元，总营业额 22.5 亿美元，租约为总公司担保。
亮点二：优越地理位置 该地产位于交叉路口，紧靠 I-405 每日均车流量 6.6 万辆。同时紧 邻 Esco 钢铁厂，该厂有将近 5 千员工，客源有保障。
亮点三：区域潜力高 该地产位于波特兰市中心位置，有 2 千户以上的公寓和写字楼正 在开发，今后会形成大规模生活和工作社区。
地产俯瞰图
6 | NAREIG
售价
$ 814万美元 | 7.52%
达拉斯北郊Subway领衔12租户商业中心 繁华地段 人口密集 毗邻大型开发项目 7.25%回报率 地址: 3601 Regent Boulevard, Irving, TX 75063
亮点一：商业繁华 地产周边有 Target 超市，沃尔玛，Best Buy 电器城，星巴克，花 旗银行，UPS，三菱和福特汽车 4S 店等物业。
亮点二：就业密集 该地产周边有超过 20 万平方尺的全新办公园区，包括有花旗集团， 联邦快递，尼桑，卡夫食品，三菱等企业均在此设有办公室。
亮点三：新兴发展区 地产紧邻新开发项目 Cypress Water, 占地 1 千亩，将建成 450 万平 方英尺的写字楼和 1 万个住宅，保障客流量。
地产俯瞰图
7 | NAREIG
售价
$ 106.9万美元 | 6.50%
俄亥俄州阿克伦2租户零售店 高质量租户 租客认可地址 人均收入高 地址: 2279-2283 W Market St, Akron, OH 44313
亮点一：品牌租客 星巴克国际品牌领衔，Romeo Pizza 当地知名比萨店并有 34 家分店， 该租户规模大，租约有保障。
亮点二：租户认可 星巴克和 Romeo Pizza 都已经在此房产经营 10 年以上，并已续约 至 2020 年后，表示租客对此物业有充分信心。
亮点三：富裕社区 该地产 1 英里内有将近 7 千人口，收入在 8 万 6 千美金。居民收入 高，客流量有保障。
地产俯瞰图
8 | NAREIG
售价
$ 144万美元 | 6.75%
明尼阿波利斯北郊Denny's餐厅 成功经营38年 繁华商业地段 潜在租金升值 地址: 8850 University Ave NW, Minneapolis, MN 55433
亮点一：商业林立 该地产毗占地 60 万平方英尺的购物中心，同时周边有包括肯德基， Wendy’s 快餐店，Target 超市等物业。
亮点二：租户长期认可 该地产租户 Denny’s 在此地成功运营至今长达 38 年，且经历多次金 融危机后依然选择该地址，充分说明租户对该地址的强烈认可。
亮点四：租金低于市价 该地产目前租金仅 $19/ 平方英尺 / 年，低于市场同类型地产租 金约 30%，因此该地产租金具有一定升值空间。
地产俯瞰图
9 | NAREIG
其他本周新上市商业地产 点击图片获取具体信息
洛杉矶2租户零售店
温哥华东郊枫树岭老年公寓 俄勒冈州Verizon门店
加州 Rosemead
哥伦比亚省 Maple Ridge
俄勒冈州 Corvallis
售价：220万美元
售价：590万加元
售价：61.2万美元
回报率：6.00%
年收入：1058万加元
回报率：6.50%
洛杉矶市区5租户商业中心
圣安东尼奥多租户写字楼
亚特兰大4租户商业中心
加州 Los Angeles
德州 San Antonio
乔治亚州 Gainesville
售价：660万美元
售价：527.5万美元
售价：79.5万美元
回报率：4.70%
回报率：8.05%
回报率：8.50%
世界油都北郊餐厅
亚特兰大东郊快餐店
洛杉矶住宅开发用地
俄克拉荷马州 Owasso
乔治亚洲 Conyers
加州 Los Angeles
售价：386万美元
售价：101.5万美元
售价：--
回报率：7.25%
回报率：6.50%
回报率：--
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