北美房产投资集团
商业地产周报
31期
2015年8月15日 beimeigoufang.com
人民币贬值：论海外资产 配置重要性 美国电商学习中国 推进快递服务 仓库类商业地产升温
目录
CONTENTS 06.伊利诺伊州万豪旗下酒店 售价：$500万美元 回报率：4.00%
本周话题： ①人民币贬值 ②仓库类商业地产崛起
07.堪萨斯城小额贷款 售价：$123.5万美元 回报率：8.00%
08.圣地亚哥4租户商业中心 售价：$497万美元 回报率：5.25%
09.俄亥俄州雪佛兰4S店 售价：$250万美元 回报率：8.40%
10.西雅图旗舰级幼儿园 售价：$2015万美元 回报率：6.65%
11. 其余新上商业地产汇总
尹航 商业地产部主管 电话：+1 612 860 9686 微信：pacificator001 邮箱：hyin@beimeigoufang.com
人民币汇率骤跌： 富豪榜亏损按亿美元起算 论海外资产配置的重要性 source：北美房产投资集团 | 胡润富豪榜 | 美联社 | 搜狐财经 | 新浪财经
中国人民银行11日宣布，为增强人民币对美元汇率中间价的市 场化程度和基准性，央行决定完善人民币对美元汇率中间价报 价。该消息一出，人民币一次性贬值近2%创21年来最大单日 跌幅，随后8月12日，人民币继续贬值。彭博社援引知情人士 称，“中国外汇管理局12日下发通知，要求 部分银行对境内购 汇量较大的客户进行限制，并加强相关业务监测。”
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从8月9日到8月11日，一美元可兑换人民币从6.2 变成了6.4。人民币骤跌可能与普通老百姓没什么 关系，但是对于中国富人来说，损失是巨大的。以 下为胡润富豪榜资产排名，个人净资产按照公司上 市地点不同以当地货币计算，在香港上市对的公司 按照美元计算，未上市公司按人民币计算。 美元资产持有者在本次人民币贬值中获利约为3% ，而人民币资产持有者在2天内就损失了3%的总资 产。假设雷军目前850亿资产都是人民币，那么他 在短短两天内就亏损了27.42亿美元；而假设王健 林目前的资产全部为美元，那么他的净资产已经净 增50亿美元。 对于此次人民币大幅贬值，国内外评价几乎一 致：招行金融市场部高级分析师刘东亮认为，中 间价贬值2%本身对经济刺激不大，可能会有一轮 持续的贬值，比如5%以上的幅度。国泰君安宏观 首席宏观分析师任泽平也认为，人民币仍存3%贬 值空间。 而如果人民币存在进一步贬值趋势，那对金融机构 影响主要集中为资本外流压力。据国泰君安测算， 今年二季度热钱流出1000亿美元，且随着美联储 加息升温，5月份以来资本外流趋势加剧，7月末外 汇储备已降至3.65万亿美元，为连续三个月下降。 从个人资产负债表来看，在人民币贬值趋势确定情 况下，境内个人资产将从国内转移到海外。主要流 向全球前十大经济体，美国、英国、德国、澳大利 亚、加拿大一般是首选。
”
总结来说，中国面临加速资本 外流局势，存在经济下滑趋 势，以及股市泡沫时期。讽刺 的是，应对后两个问题采取的 措施会加剧第一个问题。或者 正如一位策略师告诉彭博社 的：“中国还未达到出现危机 地步，但是正如温水煮青蛙的 寓言，水已经临近沸点。”
根据全美地产经纪人协会数据统计，2013-2014 年中国投资者在美购房总金额达到220亿美元，而 2014-2015年该数据为286亿美元。越来越多的高 净值人士意识到：人民币必定会贬值。 北美购房网资深顾问我们分享了一个真实案例，她 的客户8月10日在美国成功过户购买一套201万美 元的独栋别墅。短短两天，房屋本身没有涨价，但 是因为汇率差，已经赚了40万人民币。 中国目前出处在一个尴尬 的境地，中国现在经济增 速放缓，但仍保持在7%，股票市场快速增长，可 是中国却出现资本外流局面。 在过去几十年中，中国经济繁荣发展，一直是外 国资本吸金石。为何现在出现资本外流。房地产 泡沫破碎，企业利润下降，连续多年人民币升值 如今却成强弩之末，这些让投资者看不到继续投 资的理由。 3 | NAREIG
美国电商学习中国 推进次/当日送达服务 变“慢递”为“快递” 在美国，主要的快递物流公司有USPS，UPS，Fedex 和DHL等。由于缺乏市场竞争，以及美国东西海 岸跨度较大，在物流方面美国一直落后于中国。 下页白色图示为大型物流集散地，0-3分别表示 从该物流集散地发货到指定地区需要的时间。
时，Experian近期报告也告诉我们，家庭年收入 在5万美元及以上的人群也是网购买买买能手。 全美人口普查数据显示，21-45岁之间，家庭收 入在5万美元以上的人口有2400万。这类人群也 更倾于都市生活。
可以看出，与2007年相比美国东部及东北部已经 完全被大型物流中心覆盖。95%的区域都能实现 次日送达；而西海岸大型仓库主要集中在加州， 俄勒冈州和华盛顿州则需要2-3天或者更久。
消费习惯的改变也对商业地产产生了潜移默化的 作用，NAREIG商业地产部数据显示，越来越多 仓库、物流中心正在建设中。这类地产大多在大 城市的边缘。随着城市化的加剧发展，这些区域 的地价、租金也将相应上涨。
物流链可以形象的用一个漏斗表示（右图），最 顶端的是大型物流仓库，为节约成本主要设在边 远二三线城市，靠近高速公路等交通枢纽。而区 域运营中心多在大城市圈的郊区，从该处中转 的货物可以在1天左右送达。如果要实现当日送 达，甚至是1小时内送达，那么“漏斗”地段的 城市小型集散中心是至关重要的。 2013年，电商巨头亚马逊在英国开展了当天送达 的业务。亚马逊在人口高密度地区建立了一系列 的小型发货中心（4500㎡以下），覆盖城市有伦 敦、曼城、牛津、利兹，南安普顿和伯明翰。经 过1年的测试及发展，同城快递业务在英国各主 要城市获得了极大的成功，亚马逊也决定把这一 模式搬到美国。2015年6月，亚马逊以及在美国 新建了19个城市小型集散中心，在年底之前还会 有3个完工。2016年，亚马逊计划在美国本土继 续兴建20-25个城市集散中心，覆盖达拉斯、芝 加哥、休斯顿、迈阿密、纽约等。 在零售商寻找理想仓库地点之前，他们会对自 己的顾客做一个深度剖析。根据Neilsen的调 查报告显示，千禧年一代（21-34岁）是网上 购物的主力军，35-45年龄段的紧随其后；同
大型物流仓库 区域运营中心 城市小型 集散中心
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售价 $ 500万美元 | 4.00%
罕见！伊利诺伊州万豪旗下酒店 98.8年超长NNN土地租约 高车流量 性价比高 地址: 217 Potomac Boulevard, Mount Vernon, IL 62864
亮点一：车流量大 本地产直面的支路每日车流量为 3,850 辆，南侧主路每日车流量达 26,200 ，紧邻的洲际高速每日车流量达到 36,700。
亮点二：罕见超长租约 该地产的租约为 100 年长，目前还剩余约 98.8 年的租约，实为罕见。
亮点三：超高性价比 目前该地产地上的建筑物保守估计建造成本为 700 万美元，而如 果租户一旦违约或者决定不租，产权即归土地所有者。
地产俯瞰图
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售价
$ 123.5万美元 | 8.00%
堪萨斯城富人区Check$mart小额贷款 周边商业繁华 剩余4年NNN租约 高租金增长 地址: 1113 E Santa Fe St, Olathe, KS 66061
亮点一：大型承租商 本地产租户是在美国 20 多个州拥有超过 500 多家门店的小额金融 服务公司其业务涵盖小额贷款、抵押租赁和便民金融服务等业务。
亮点二：地理位置佳 该 地 产 位 于 十 字 交 叉 路 商 圈 内，4 车 道 双 出 入 口。 周 边 有 包 括 Wendy’s 连锁餐厅，Subway 连锁店和 GMC 车行品牌店。
亮点三：租金增速高 该地产的租金每年增长 3%，而同类其他租约的租金增长大多数 为每 5 年增长 10%，所以租金增速远高于同类租约。
地产俯瞰图
7 | NAREIG
售价
$ 497万美元 | 5.25%
圣地亚哥街角4租户商业中心 T-Mobile领衔 繁华商业区域 周边人口密集 地址: 3001 El Cajon Blvd, San Diego, CA 92104
亮点一：物业健全 该地产周边有包括 Digital Gym 影院，Thrift Trader 衣饰，Vons 百货， O’Reilly 汽配店，Rudford’s 餐厅等众多物业。
亮点二：高车流量 该地产位于交叉路口，周边日均车流量 6.2 万辆。同时毗邻日均车 流量 20 万辆的 I-805 高速公路入口。
亮点三：密集人口 该地产 5 英里内人口 25.8 万人，每户收入 6.6 万美元；10 英里内人 口 56.4 万人，每户收入 6.8 万美元。
地产俯瞰图
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售价
$ 250万美元 | 8.40%
俄亥俄州雪佛兰4S店 4年NNN租约 优越地理位置 高租金增幅 地址: 60 N Plaza Boulevard Chillicothe, OH 45601
亮点一：能见度高 该地产紧邻俄亥俄州 35 号高速公路上，所以高速公路的过往车辆可 以轻易看到本地产，曝光率高。
亮点二：地理位置佳 该地产坐落于配套设施齐全的购物商城和购物中心商圈内。并地处 于州际高速路出入口，出入方便。
亮点三：租金增幅大 该地产租金可在续租期增加 14%。单位面积价钱偏低 163 美金，占 地 3.28 英亩，性价比高。属于非常优质的投资项目。
地产外观图
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售价
$ 2015万美元 | 6.65%
西雅图旗舰级Bright Horizons幼儿园 剩余7年NN租约 高人口增长区域 密集富裕社区 地址: 13633 & 13725 SE 26th St, Bellevue, WA 98005
亮点一：大型承租商 本地产租户是在美国拥有超过 25 年成功经营历史的儿童早期教育服 务机构，（NYSE:BFAM） ，市值超过 30 亿美元。
亮点二：优越地理位置 该地产位于密集人口居住区，周围 5 英里内居住着 20 万人，平均 家庭年收入达到 13 万美元。
亮点三：高增速租金 该地产租金为每年随 CPI 指数增长形式，最多可达 3%。租约 为传统的 NN 形式。
地产俯瞰图
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其他本周新上市商业地产 点击图片获取具体信息
伊利诺伊州保健品零售店 伊利诺伊州 Bolingbrook
新泽西2租户 新泽西洲 New Jersey
芝加哥富裕郊区零部件工厂 伊利诺伊州 Schaumburg
售价：187.5万美元
售价：595万美元
售价：254.1万美元
回报率：5.60%
回报率：4.00%
回报率：7.00%
夏威夷3租户零售中心 夏威夷 Honolulu
希尔顿旗下酒店 加州 Bakersfield
拉斯维加斯小额贷款 内华达州 Las Vegas
售价：265.5万美元
售价：1340万美元
售价：115万美元
回报率：4.80%
回报率：8.65%
回报率：5.85%
旧金山中国城可开发用地 加州 San Francisco
圣莫妮卡商业门店 加州 Santa Monica
北卡罗来纳州Belk连锁百货 北卡罗来纳州 High Point
售价：430万美元
售价：330.5万美元
售价：501.8万美元
回报率：4.50%
回报率：3.62%
回报率：5.00%
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