Page 1

2019

håndbogen 38. årgang

for Min Boligforening Tidligere Servicehåndbogen

trend

Nu komme r solcellerne til byen s. 14

10 megatrends

Indeklima

Bygherrestrategi

Robotterne kommer... og de kommer for at tage dit job

Luften er mere forurenet indenfor end udenfor

En strategi hjælper bestyrelsen

Se side 24

Se side 94

Se side 168

For andels- og ejerboligforeninger


Håndbogen for Min Boligforening 2019 til bestyrelser i andels- og ejerboligforeninger 38. årgang (tidligere Servicehåndbogen)

Håndbogen for Min Boligforening 2019, 38. årgang • 2019 tema: Solceller • Udgiver: Min Boligforening v/ARENA Marketing Aps, Nyvej 16B, 1851 Frederiksberg, Tlf. 70228200 • Kontakt: info@minbf.dk. www.minboligforening.dk • Distribueret oplag: 7.500 eksemplarer • Annoncesalg: Carsten V. Jagerkilde, carsten@minbf.dk, Hans Lundqvist, hans@minbf.dk, Jeanette Knudsen, jeanette@minbf.dk • Projektkoordinatorer: Sarah Yadgar, sarah@minbf.dk, Sebastian Christensen, sebastian@minbf.dk, Timian Ø. Olesen, timian@minbf.dk • Lay-out: Anja Ley Christensen Tryk: KLS PurePrint • Distribution: Bladkompagniet A/S • Ansvarshavende redaktør: Carsten V. Jagerkilde • Advertorials: Artikelbidrag i Håndbogen er i stort omfang udarbejdet sammen med virksomheder og fagpersoner med stort kendskab til andels- og ejerboligforeninger. Artikler, hvor afsender samtidig også er annoncør i Håndbogen, er markeret med “Advertorial” øverst, først i artiklen. Gengivelse af artikler og billeder må kun finde sted efter forudgående aftale • Min Boligforening er medlem af Danske Medier. Kolofon

3


Min Boligforening og Databeskyttelsesforordningen Alle vores publikationer og events er et gratis tilbud til bestyrelser i andels- og ejerboligforeninger. Publikationer udsendes enten via almindelig post eller via e-mail nyhedsbrev. Formål med indsamling af persondata Dine persondata er alle slags oplysninger og informationer, der i et eller andet omfang kan henføres til dig som privatperson. Min Boligforening indsamler og behandler kun persondata, der er relevante og nødvendige i forhold til, at du modtager vores publikationer. Vi sikrer, at dine persondata kun indsamles og behandles i overensstemmelse med følgende: • For at kunne levere publikationer og ydelser bestilt af dig, herunder vores gratis. •H  åndbogen for Min Boligforening (tidl. Servicehåndbogen), der udkommer årligt. •M  agasinet for Min Boligforening, der udkommer 3 gange årligt. •E  vents herunder vores Gå-hjem møder, VidenSeminarer og CaféAftner. • Nyhedsbreve. • Til at kunne svare på dine spørgsmål eller klager • At give dig oplysninger om andre produkter og ydelser vi tilbyder, der ligner dem, som du allerede modtager. • At underrette dig om ændringer i vores nuværende publikationer eller ydelser. • For at hjælpe os med at forbedre vores website, publikationer og ydelser. Hvilke informationer behandler vi? Vi noterer alene almindelige persondata i form af dine kontaktoplysninger, dvs. • Navn, adresse, telefonnr., e-mail. • Rolle i boligforeningen (bestyrelsesformand/kontaktperson). • Præferencer vedrørende vores produkter og tjenester. Vi kontrollerer og opdaterer dine persondata Vi kontrollerer, at de persondata, vi behandler om dig, ikke er urigtige eller vildledende. Vi sørger

4

også for at opdatere dine persondata løbende ved at ringe eller skrive ud. Du kan som bestyrelsesformand eller kontaktperson for din boligforening altid rette dine kontaktoplysninger på vores hjemmeside www.minboligforening.dk. Vi sletter dine persondata, når de ikke længere er nødvendige Vi sletter dine persondata, når de ikke længere er nødvendige i forhold til det formål, som var grunden til vores indsamling af dine data. Vi sletter dine persondata, når vi får information om, at der er ny bestyrelsesformand eller kontaktperson for din boligforening, eller hvis du ønsker at trække dit samtykke tilbage om at modtage vores publikationer og ydelser. I sidstnævnte tilfælde gemmer vi kun hovedadressen for din boligforening. Vi videregiver ikke dine persondata Vi videregiver eller sælger IKKE dine kontaktoplysninger til andre virksomheder, organisationer eller anden tredjepart. Dine rettigheder Hvis du har spørgsmål vedrørende vores behandling af dine personlige data, kan du kontakte os på info@minbf.dk. Du kan til enhver tid anmode om adgang til dine personlige oplysninger, og er oplysningerne ukorrekte korrigeres eller slettes disse. Du kan også anmode om begrænsning, overførsel af data eller trække dit samtykke tilbage. Hvis du har nogen klager over vores behandling af dine personlige data, kan du kontakte Min Boligforening på info@minbf.dk eller Datatilsynet på www.datatilsynet.dk. Ejeroplysninger og dataansvar: Min Boligforening v/ARENA Marketing Aps, CVR-nr. 33577273. Telefon 70 22 82 00. E-mail info@minbf.dk.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


Håndbogen for Min Boligforening 2019

Tidligere Service håndbogen

Adgang til viden, inspiration og netværk gør det nemmere at være bestyrelse i en andels- eller ejerboligforening

H

os Min Boligforening står vi med en vis stolthed på et fundament af viden og netværk opbygget gennem 37 års udgivelser af Servicehåndbogen. Igennem 2018 har vi moderniseret både navn, design og indhold og bevæget os fra Servicehåndbogens retrospektive “look” til et mere magasin-agtigt og brugbart design, der lægger vægt på plads, store billeder og godt indhold i artiklerne. Vores daglige fokus er at gøre bestyrelserne i andels- og ejerboligforeninger bedre og dygtigere til deres hverv, så det bliver nemmere og enklere at bestyre. Andelshavere og ejere ønsker i højere grad kvalitet og livskvalitet ind i deres liv og hjemlige rammer. Det betyder et ønske om større økonomisk bæredygtighed, en velholdt ejendom og et velfungerende socialt liv i boligforeningen. Det vil Min Boligforening gerne være eksponent for. Med skiftet til Min Boligforening har vi sat ambitionerne en tak op. Vi ønsker at levere mere og være til stede flere steder, hvor bestyrelsesmedlemmer i andels- og ejerboligforeninger finder inspiration og viden. Det indebærer, at vi igen aktivt deltager på Building Green 2019 (Danmarks største messe om bæredygtighed), og at vi tilbyder endnu flere events, end vi nogensinde har gjort.

I Håndbogen for Min Boligforening 2019 har vi mere end 50 artikler fordelt på mere end 200 sider (det er næsten 30% flere end sidste år). I år har vi opdelt artiklerne på 20 sektioner, så det er nemmere at finde rundt og finde tilbage til den rigtige artikel. Vi ønsker dig en god læselyst, og vi glæder os til at møde dig ved vores mange arrangementer i 2019. De bedste hilsner

Carsten V. Jagerkilde Ansvarlig redaktør, Håndbogen for Min Boligforening

P.S. Vores events i 2019 er allerede lagt på hjemmesiden www.minboligforening.dk, så tilmeld dig allerede nu.

Velkommen

5


Indhold s.

270 siders artikler med indhold, der konkret kan bidrage til viden og inspiration hos bestyrelser i alle andels- og ejerboligforeninger. Opdelt i 21 sektioner er artiklerne altid nemme at vende tilbage til. God fornøjelse.

13

tema: solceller

s. 14 Solceller er den nye megatrend i boligforeningerne s. 18 Nu betaler solcellerne for hele taget

s.

23

det gode foreningsliv

s. 24 10 megatrends Robotterne kommer... og de kommer for at tage dit job s. 32 Bedre bygninger giver en bedre by s. 36 Det gode foreningsliv s. 40 Nabokonflikter – hvad kan I selv gøre og hvornår kan rådgivning og konfliktmægling hjælpe?

8

s.

45

ejendomsadministration

s.

69

ejendomsservice

s. 46 Hvem administrerer andels- og ejerboligforeninger?

s. 70 Hvordan finder man en seriøs leverandør af ejendomsservice?

s. 52 Airbnbe - Problemer, muligheder og erfaringer

s. 74 Det kan betale sig at samle sine opgaver hos én leverandør

s. 56 Er foreningen klar til GDPR? s. 60 Københavns Kommunes Fortovsrenholdelse s. 64 Her er de digitale ydelser, du kan forvente til din rådighed fra jeres administrator


s.

79

s.

101

energioptimering + forbrug

installationer, vand, varme & el

s. 80 Bliv klædt på til energibesparelser

s. 102 Mindre varmeregning med en god byggeproces

s. 82 Teknologiens indtog i boligforeningerne s. 86 Din maler kan hjælpe dig til et bedre og varmere Indeklima s. 90 Rent vand - med uafhængig garanti

s.

93

Isolering & ventilation

Ls. 95 Luften i dit hjem kan være mere forurenet end luften udenfor s. 98 Effektiv luftrensning fjerner lugt, skimmelsvamp og farlige dampe

s.

107 s. 125

vaskeri

altan

s. 108 Brug gas til komfuret og i vaskeriet for miljøets skyld

s. 126 Din egen altan – fra idé til virkelighed

s. 112 En historie fra vaskekælderen og det virkelige bestyrelsesliv s. 116 Få hjælp til at træffe det rigtige vaskeri-valg s. 120 Bedre service og økonomi med udlicitering af fællesvaskeriet

Indholdsfortegnelse

9


s.

131

elevator/trappe

s. 132 Har I husket røgalarmen? s. 136 Skærpede brandkrav til fortrappe, hvis bagtrappe omdannes til badeværelser eller elevator

s.

138

s.

147

175

låse, adgangskontrol & døre

vedligeholdelsesplan & byggeproces

tag, tagterrasse & tagbolig

s. 140 Kan vi ikke få brikker i stedet for nøgler?

s. 148 Vedligeholdelsesplan: Et redskab, du kan forholde dig til

s. 176 Naturens råvare holder mere end 100 år

s. 144 Den nemme vej til en smuk og enkel Adgangskontrol

s. 152 Hvorfor anvende en rådgivende ingeniør? s. 156 Byggesager. Typiske spørgsmål (faq)

s.

159

renovering

s. 160 En bæredygtig boligforening s. 168 Bo-Vitas bygherrestrategi giver kvalitet i processer og boliger 10

s.

s. 180 Sælg tørreloftet og styrk foreningens økonomi s. 184 Minimér udgifterne ved reparationer i højden s. 188 Vælg det rigtige tagpap til boligforeningen og få 50 års levetid s. 192 Etablering af tagboliger i eksisterende pulterrum/tørrelofter


s.

197

vinduer & facade

s.

218

kælder & skybrudssikring

s.

247

forsikringer

s. 198 Brug den øverste etage i boligforeningsarbejdet

s. 220 Tjek ejendommen for Radon

s. 41 Vandskader fylder mere og mere i skadestatistikken

s. 202 Renovering- og stilladsarbejder kræver planlægning

s. 226 Tøjtørring uden opvarmning

s. 252 Bestyrelsesansvar i andels- og ejerboligforeninger

s.

207 s. 229

Faldstammer, stigstrenge, rør & kloak

finans/regnskab/ økonomi

s. 57 Udskiftning eller renovering af faldstammer?

s. 230 Den nye valuarvurdering efter DCF-metoden

s.

213

Gårdanlæg & miljø + Urban gardening

s. 214 Vertikale skove og planter på job i byen

s. 234 En god samarbejds-partner skaber værdi for boligforeningen s. 238 Ophør af udlejning i andelsboligforeninger udløser ejendomsavancebeskatning s. 242 Vurderingsprincipper og 18 måneders reglen

s.

259

vedtægter

s. 260 Vedtægter for andelsboligforeningen XX s. 272 Alternative bestemmelser for andelsboligforeninger s. 276 Bekendtgørelse om Normalvedtægt for ejerforeninger

s.

280

Fagregister

Indholdsfortegnelse

s. 282 Virksomheder, som har et mangeårigt erfaringsgrundlag med at servicere andels- og ejerboligforeninger.

11


NYT TAG? T-Roof

TM

Den nyeste generation af solcelletag Solcellerne er usynlige og integreret i et flot tag

Brug app´en til at overvüge strømproduktion og forbrug.

solartag.nu

Solartage t til folket

+45 41 23 11 00


tema: solceller

solceller Solceller står overfor en renæssance, hvor æstetik, funktionalitet og økonomi går op i en højere enhed, der bliver stadig mere interessant for boligforeninger. TEMA: Solceller

13


Solceller er den nye megatrend i boligforeningerne Af Carsten V. Jagerkilde redaktør Min Bol igfo rening

Mange andels- og ejerboligforeninger har gennem årene forsøgt at forbedre foreningens bæredygtigthed gennem lavere ressourceforbrug og indtænkning af vedvarende energi. Det giver mening, når man er mange husstande samlet på et koncentreret areal.

D

e klassiske store kasser af solcelleanlæg man ser klodset placeret på privatboliger havde sin storhedstid, da der fulgte tilskud med installationerne tilbage i 2012-2014. Kun enkelte boligforeninger fulgte med bl.a. fordi de praktiske løsninger omkring forbrugsmålere og fordelingsregnskaber kan være en besværlig hindring i en forening, når der integreres et solcelleanlæg, der dækker individuelt forbrug og også kan være en decideret indtægtskilde. Den faldende trend for installation af solcelleanlæg pga.

14

Ennogie solcelletag på boligforeningen Korsløkken i Odense.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


Solcellerne bliver billigere Solcellerne er blevet billigere pga. produktudvikling, større efterspørgsel og dermed stordrift i produktionen. Så på trods af at tilskuddet til installation af solceller er bortfaldet og betalingen for

den overskydende strøm man producerer er lav, er der nu større muligheder både økonomisk, æstetisk og praktisk for at integrere solceller ved større renoveringsopgaver i andels- og ejerboligforeninger. Og det tiltaler mange bestyrelser og beboere at være selvforsynende af strøm og måske også få dækket en del af sit varmtvandsbehov. Især når solcellerne fremstår usynlige ved at være integreret i tag- og facadebeklædning eller andre bygningsmaterialer.

tema: solceller

manglende tilskud er ved at vende med en spirende optimisme, idet integrationen af solceller nu er endnu mere attraktiv også for større ejendomme og boligblokke.

“Langt om længe er det endelig rentabelt og samtidig æstetisk flot at forbedre en boligforenings bæredygtighed gennem solceller.”

TEMA: Solceller

15


Hvordan kombinerer man solceller med fjernvarme? Hvis man står overfor udskiftning af tag og gerne vil have solceller, så kan man nøjes med at benytte tagsten med solceller i f.eks. 25% af taget og almindelige tagsten eller -plader for resten af taget. Så får foreningen dækket størstedelen af eget og evt. beboernes behov for strøm. Da tagsten og- plader med eller uden solceller ligner hinanden, giver det stadig et ens og æstetisk vellykket udseende. Denne løsning giver altså en mulighed for københavnske boligforeninger at producere egen - stort set CO2 neutrale - strøm kombineret med fjernvarme til opvarmning og varmt vand.

“Egen strømproduktion giver endnu mere mening, hvor der er flere boligenheder, der deles om solcellepaneler og strømforbruget, fordi der er en mindre forskel på produceret strøm i solskinstimerne og senere forbrugt strøm.”

De 3 nyeste trends indenfor solceller Solceller integreret i tag. Solcellepaneler der er integreret i tagsten eller tagmaterialer, og kan fås i større moduler eller som enkelte tagsten- eller plader. Man kan vælge solceller i dele eller hele af taget. Der udvikles løbende på effektivitet, holdbarhed og enkelheden i montage, men prismæssigt, æstetisk og designmæssigt er de integrerede tagmaterialer fuldt på højde med almindelige tagmaterialer.

16

Solceller integreret i facader og vinduer. Facadematerialer, vinduesrammer og paneler med solceller producerer pga. deres ofte lodrette position mindre strøm end skrå eller vandrette tagkonstruktioner. I glas- og vinduesprodukter skal der også tages hensyn til lysindfald, men det kan bruges i f.eks. glasværn i altaner. Disse produkter er primært brugt i forsøgsprojekter og er ikke så langt fremme effektivitetsmæssigt som f.eks. tagmaterialer med integrerede solceller.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019

Lagring af strøm fra solceller i batterier/tanke. Man producerer oftest mere strøm i soltimerne end man kan bruge (hvilket dog udjævnes en del, når man er flere boligenheder, der deles om solcelleproduktion og forbrug). Med et stort batteri vil man kunne lagre strøm til om aftenen og til vinteren. Teknologien er langt, og der udvikles stadig på effektivitet, driftssikkerhed, pris og holdbarhed.


Et Tesla batteri i kælderen? Da solceller selvsagt producerer strøm ujævnt over døgnets timer og sæso-

nen, er der behov for lagring af overskudsstrøm, der produceres, når solen skinner, til forbrug på andre tider af døgnet eller året. Teknologien er ved at være langt, men batterier til dette formål er stadig dyre og skal testes for driftssikkerhed og effektivitet. Lagringsstrøm giver desuden større mening, når den kombineres med andre energiproducerende enheder såsom varmepumper eller jordvarmeanlæg. Tesla er et af de firmaer, der på globalt plan er gået ind i produktionen af tagmaterialer med integrerede solceller samt strømlagring i større format. Andre firmaer i Danmark er leverandører som Solartag, Zep Nordic og Ennogie, der hver især er langt fremme med produkter, der er testet og markedsklar.

tema: solceller

Vedligehold og renovering af solcelleanlæggene Tagmaterialer med integrerede solceller er desuden konstrueret, så der ved fejl eller defekt i en solcelle eller skade på en tagsten kun skal udskiftes selve den berørte tagsten. En defekt solcelle i en tagsten kan ved få målinger lokaliseres og tagstenen udskiftes. Taget med integrerede solceller kan godt holde 50 år eller mere, så en fleksibel renoveringsløsning, gør således ikke løbende vedligehold nødvendigvis dyrere end vedligehold af almindeligt tag.

Solceller producerer elektricitet af solens lys og er en forureningsfri energikilde (dog undtaget forurening afledt ved produktion, transport, installation og fjernelse af et anlæg). Solcellerne er enten tændt eller slukket alt efter hvor meget sollys, solcellerne eksponeres for.

Facadesolceller i Widex kontorbygning.

TEMA: Solceller

17


advertorial

Af Espen Andersen kommunikationskonsulent Solartag

Nu betaler

Solcellerne for hele taget

Den nye generation af solceller er indbygget i selve taget. De er usynlige, og de betaler typisk for hele taget på 18–22 år.

18

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


tema: solceller TEMA: Solceller

19


E

n af de vigtigste grunde for at vælge en solcelle-løsning er hensynet til klimaet og miljøet. Solcelleløsninger er meget CO2-venlige elproduktioner, og efter tagets levetid kan alle materialer genanvendes. Derfor er denne tagløsning en miljørigtig beslutning, der rækker langt ind i fremtiden. Fremtidens solcelleløsning På Stevns har et firma knækket koden til fremtidens solcelleløsninger. Solceller har indtil nu været både en ekstra udgift og ofte klodsede løsninger bygget oven på ejendommen. Eller de har brugt unødig plads, der bedre kan bruges som have, natur eller landbrug. Men det er slut nu. Firmaet Solartag.dk tilbyder tagplader med indbyggede solceller. Tagpladerne er lavet af hærdet mat glas, og solcellerne er ikke synlige. Tagpladerne fås både med og uden solceller, således at projekter kan dimensioneres til individuelle løsninger. Holdbarheden af hærdet glas er meget lang og væsentlig stærkere end almindelige tegltage. Der er 25 års garanti på taget. Og den forventede levetid på tagets funktioner er 80 år.

20

“Tagpladerne er lavet af hærdet mat glas, og solcellerne er ikke synlige.”

Når man skal udregne anlæggets størrelse skal det nogenlunde svare til 50-70% af det samlede kW/t forbrug per år. Et anlæg på f.eks. 1000W giver cirka 800-950 kW/t per år, afhængig af retning og hældning. Solartag.dk og lignende leverandører kan hjælpe med at beregne den perfekte dimensionering af et projekt. Investering, der betaler sig efter ca. 20 år Alene besparelsen i strøm kan betale solcelledelen på ca. 5-10 år, og det betaler den komplette tagløsning på typisk 18-22 år. Derefter genererer tagprojektet penge mange år frem. Man kan også vælge et hybridanlæg med batterilager på 11,5 til 444,5 kWh, der kan lagre strømmen, så man kan optimere brugen af den strøm anlægget producerer.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


Solceller på garagen gør familien Zangenberg næsten selvforsynende med strøm Solartag fik til at opgave at bygge en 50 kvadratmeter stor garage med solceller på taget for Jørgen Zangenberg, der bor i Faxe Ladeplads. Jørgen Zangenberg havde længe haft et ønske om, at han og familien kunne bruge grønne energikilder. Da det blev tid til at opføre en garage på grunden, gav det mulighed for at få etableret solceller på garagens tag og få en grøn energikilde til huset. Først var et traditionelt solcelleanlæg på tale. Det skulle monteres oven på det nye tag, som ville blive belagt med tagpap. Men da muligheden bød sig med integrerede solceller i tagkonstruktionen, tøvede Jørgen Zangenberg ikke. “De firkantede klodser, monteret oven på taget, er ikke kønne. Når solcellerne er integreret i tagkonstruktionen, kan du ikke

se solcellerne, og derfor var det for mig en bedre arkitektonisk løsning. Du får grøn energi på en måde, hvor taget stadig ser flot ud,” siger Jørgen Zangenberg. Han har valgt en hybridløsning, hvor den overskydende strøm, som solcellerne producerer, lagres på et litiumbatteri. Derfor er familien næsten selvforsynende, når det kommer til el. I alt kan taget producerer op til 3.500 kW om året. “I Jørgens tilfælde stod hustaget ikke foreløbigt overfor en renovering. Den løsning, som Jørgen i stedet valgte, kan være til inspiration for andre, som har et ønske om at spare på elregningen, men hvor det ikke er økonomisk forsvarligt at lægge et nyt tag,” forklarer Thomas Pedersen, direktør i Solartag. Netop pga. tagpladerne også fås uden solceller, kan man nøjes med at montere tagplader med solceller efter behov på dele af et større tag. Hvis man har et projekt, hvor der skal et nyt tag på er beslutningen ret nem. Hvad enten der er tale om nybyggeri eller et projekt med tagrenovering, så er der ingen grund til ikke at få et klimavenligt tag, der betaler sig selv.

tema: solceller

Solartag laver projekter i alle størrelser. De har blandt andet lavet løsninger til Helsingør Forsyning og den nye bydel i Carlsbergbyen. Men ingen opgaver er for små.

12 gode grunde til at vælge tag med solceller 1. Solcellerne har betalt for hele taget på ca. 20 år.

5. F  lot tag i hærdet glas – stærkere end traditionelle tagsten.

2. Solcellerne kan nu integreres i taget.

6. F  orventede levetid på tagets funktioner er over 80 år.

3. Solcellerne er ikke synlige. 4. Reducerer CO2-udslip – og bekæmper klimaforandringerne.

7. Nyeste teknologi. 8. Direkte fra fabrik til kunde. 9. CE-godkendt og

TEMA: Solceller

produceret i Europa. 10. Kan bestilles med eller uden opsætning. 11. K  an genanvendes efter endt levetid. 12. Spar 2,3 kr per kwh (jeres eget forbrug). Se mere på solartag.dk eller kontakt på info@solartag.dk

21


Boligadministratorerne A/S • Nyropsgade 13, 1. • 1602 København V Att.: Vibeke Hassel • Tlf.: 33 38 11 12 • vh@boadm.dk


det gode foreninGsliv

det gode foreningsliv

En velfungerende forening og bestyrelsesarbejdet afhÌnger i høj grad af opbygningen af et foreningsfÌllesskab og sociale relationer beboerne imellem. Det gode foreningsliv

23


advertorial

10 megatrends

Robotterne

Af Carsten Volden A dm . direktø r SJ E L DA N I B o l igadministrati o n A S

24

HĂ…NDBOGEN for Min Boligforening 2019


det gode foreninGsliv

kommer...

og de kommer for at tage dit job Verden forandrer sig med hastige skridt. Hvordan kan det pĂĽvirke bestyrelsens arbejde i en boligforening og samarbejde med f.eks. en administrator eller andre rĂĽdgivere. LĂŚs her om 10 megatrends oversat til en boligforenings hverdag. Det gode foreningsliv

25


F

aktisk er robotterne her allerede. Men det ender nok ikke som i filmen ”I, Robot” fra 2004 hvor Will Smith kæmper for at bevare herredømmet over jorden mod robotterne, som vil overtage det hele i året 2035. De robotter vi møder i dag, ’arbejder’ for din bank. Robotter holder øje med dit forbrug på dit dankort og kategoriserer de forskellige typer af udgifter, så du kan følge med i, hvor mange penge du bruger på mad, husleje, underholdning mv. På Facebook holder robotter øje med, hvad du kigger på på nettet, så Facebook kan vise dig de annoncer, som du med størst sandsynlighed er interesseret i. Udviklingen går stærkt, og man kan undre sig over, hvad der styrer denne udvikling. En række fremtidsforskere har forsøgt at give et bud på dette. De har formuleret ti ’megatrends’, som de mener styrer os mennesker – uanset hvor i verden vi lever og uanset, hvad vi arbejder med. I denne artikel kan du læse et bud på, hvordan de ti megatrends kan påvirke din boligforening set med en ejendomsadministrators øjne.

26

“Den enkelte medarbejder forventes at overkomme mere på kortere tid, fordi itværktøjer bliver bedre.”

Nr. 1 - Acceleration Tempoet i samfundet stiger. I gamle dage tog det tre dage før et brev nåede frem til modtageren – i dag tager det 2 sekunder at sende en mail. Når du bestiller en flybillet på nettet, forventer du, at du har den indenfor et par minutter. Produktiviteten forventes at stige – den enkelte medarbejder forventes at overkomme mere på kortere tid, fordi it-værktøjer bliver bedre og bedre. Individet oplever en eksplosiv forandring på mange niveauer, såsom jobskifte, partnerskifte, nye venner,

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


det gode foreninGsliv nye interesser, og udskiftning af bolig. Spildtid søges konstant reduceret for at optimere tidsforbrug og dermed følelsen af at være produktiv. I boligforeningen vil vi opleve, at når en ejerlejlighed skal sælges, så vil det tage kortere og kortere tid, at fremskaffe de oplysninger, som ejendomsmægleren skal bruge for at sælge lejligheden. På samme måde vil papirarbejdet i forbindelse med salget af en andelslejlighed tage kortere og kortere tid. Nr. 2 - Aldring Den gennemsnitlige levealder stiger – om bare 10 år vil det ikke være unormalt at leve mere end 100 år. Man må regne med, at vi lever længere og arbejde længere end dine forældre. Så gennemsnitsalderen blandt beboerne i ejendommen må forventes at stige. Kravene til ejendommen vil derfor også ændre sig. I dag ser vi rigtigt mange boligforeninger investere i altaner – i fremtiden vil vi se mange ejendomme i den gamle boligmasse, investere i elevatorer

i bagtrappetårne og tilsvarende løsninger. Forhåbentligt betyder det også, at der kommer flere pensionister, som er friske og derfor har energi og overskud til at bruge tid på bestyrelsesarbejde i boligforeningen. Nr. 3 - Bæredygtighed Klimaet forandrer sig og vi vil opleve ekstreme vejrforhold som voldsomme skybrud, varme somre og kolde vintre. Vi vil blive mere opmærksomme på, hvordan vores måde at leve på påvirker klimaet, og vi vil i højere grad vælge miljøvenlige løsninger. Når boligforeninger i dag investerer i energibesparende projekter så som energivinduer, nyt varmeanlæg, solenergi mv., betyder tilbagebetalingstiden (hvor hurtigt investeringen bliver betalt tilbage inkl. besparelser på omkostningerne til energi) mindre. Fremover vil ejendommens miljøpåvirkning blive vigtigere. Allerede i dag kan du finde mange gode ideer til bæredygtige projekter i din ejendoms energimærke. Eksempler på sådanne bæredygtige projekter kan være:

Det gode foreningsliv

27


anlæg til genanvendelse af regnvand, udskiftning af vinduer til energivinduer, solenergi. Andre tegn på, at den bæredygtige tankegang vinder frem, viser sig i forbrugernes indkøbsvaner. Efterspørgslen på økologiske fødevarer er i øjeblikket et af de største vækstområder, og flere supermarkeder vurderer, at de øjeblikkeligt kunne hæve salget omkring 50%, hvis der fandtes flere økologiske varer. Nr. 4 - Digitalisering Flere og flere arbejdsopgaver vil blive løst digitalt. Kommunikationen mellem mennesker vil i stigende grad blive digital. Flere og flere opgaver forventer vi, at kunne løse på nettet. Det gælder både i forhold til offentlige myndigheder, vores arbejdsgiver og i din boligforening. Det er de færreste boligforeningsejendomme, som i dag indkalder deres generalforsamlinger pr. brev. Indkaldelserne udsendes pr. mail. Fremover vil du kunne forvente, at kunne følge med i boligforeningens økonomi på nettet – du 28

vil kunne se alle godkendte bilag online. Nogle ejendomsadministratorer tilbyder allerede i dag denne service (eksempelvis SJELDANI Boligadministration). Men også opsigelse af din andelsbolig, bestilling af flytteaflæsning af varme / vand, vil du kunne forvente at løse på nettet. Nr. 5 - Globalisering Vi rejser mere end nogensinde før. Vi læser udenlandske artikler på nettet, og vi får flere og flere venner, som bor i andre lande. Vi bliver også i stigende grad udstationeret i udlandet med vores job – og vores nabo, taler ikke nødvendigvis dansk. I takt med den øgede globalisering vil flere danskere arbejde i udlandet eller med udenlandske virksomheder, og på samme måde vil der være flere personer i Danmark, der har et andet land end danmark som hjemland. I din boligforening vil der blive behov for informationer på andre sprog end dansk og kommunikationen – eksempelvis på generalforsamlinger – skal måske kunne foregå på engelsk.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


det gode foreninGsliv

“Vi kommer i højere grad til at arbejde med rådgivning frem for at arbejde med at fremstille et produkt, man kan holde i hånden.”

Nr. 6 - Immaterialisering Der vil blive flere jobs i videnintensive erhverv. Vi kommer i højere grad til at arbejde med rådgivning frem for at arbejde med at fremstille et produkt, man kan holde i hånden. Det lyder måske besynderligt, at skrive om immaterialisering i en artikel, som handler om noget så materielt som ejendomme. Men ikke desto mindre vil rådgivning og andre videnstunge erhverv blive mere udbredt. Kravene til disse erhverv vil også blive større.

Samtidigt med at du kan løse flere og flere opgaver nettet, vil du måske også have en højere forventning til mængden og kvaliteten af den service, du modtager fra din boligforenings revisor, arkitekt og ejendomsadministrator. Rådgivere må indstille sig på at være tilgængelige (møder, telefonsamtaler og mailkorrespondance) og være i stand til at sætte sig ind i problemer, udfordringer og ideer til nye projekter. Det vil ikke længere være nok, at kunne revidere et regnskab eller lave en vedligeholdelsesplan. Som rådgiver til en boligforeningsejendom, skal vi i højere grad være i stand til at give en kvalificeret rådgivning baseret på de individuelle ønsker og behov, som du har i din boligforening. Nr. 7 - Individualisering SoMe-generationen har ikke levet forgæves. Vi forventer, at blive anerkendt som individuelle mennesker og vi forventer at kunne købe individuelle varer og tjenesteydelser. Vi forventer at have indflydelse på og ansvaret for vores

Det gode foreningsliv

29


egen livssituation. Af dit job vil du kræve, at det er meningsfuldt, professionelt udfordrende og personligt udviklende. Virksomheder som Google, der allerede nu tilbyder tøjvask, børnepasning og bilvask på arbejdspladsen, samt gratis skiferier til medarbejderne, bliver mere og mere udbredte. Og det samme gælder naturligvis din bolig. Din boligforenings vedtægt kan ikke blot være en standardvedtægt, som er kopieret fra en interesseorganisation. Din boligforenings vedtægt skal afspejle beboernes individuelle ønsker og behov f.eks. i forhold til korttidsudlejning som Airbnb. I forholdet til din boligforenings rådgivere, vil de enkelte beboere også forvente rådgivning, som er tilpasset deres individuelle behov. Nr. 8 - Netværksøkonomi I gamle dage stod en virksomhed alene i kampen om at øge omsætning og overskud mod konkurrenter. I fremtiden er det i samarbejdet med andre, at værdierne opstår – mange vil mene, 30

at det faktisk allerede er sådan i dag. Efter årtusindeskiftet er brugernetværk på internettet eksploderet: Facebook har i dag over 1000 millioner brugere og YouTube over 250 millioner. World of Warcraft, som er verdens største online rollespil, har over 10 millioner medlemmer. Google anvender netværksprincipper, som skaber mere præcise søgninger. Professionelle anvender netværk til at fremme egen karriere. IBM indgår i innovations- og videndelingsnetværk med andre virksomheder, hvilket sparer dem ca. 1 milliard dollars på årsplan til udvikling. Vi står stærkere sammen, end vi gør alene. Vi kan drage nytte af andres erfaringer, og vi kan have en økonomisk fordel ud af at samle eksempelvis indkøb. Nogle boligforeninger deler allerede i dag vicevært med naboejendommen, for på den måde at få et bedre produkt og en lavere pris. Tilsvarende løsninger ser vi på indkøb af ejendomsforsikringer, banksamarbejder og tilsvarende. Hos SJELDANI deler vi kontor med en finansieringsrådgiver og en advokat, da

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


Nr. 9 - Urbanisering Vi flytter til byen. De store byer bliver større og større, mens landområderne vil blive tyndere befolket. I 2030 forventer vi at mangle 60.000 boliger i København. Til gengæld vil vækstraten i Vestjylland være enten meget lille eller decideret negativ, med den største negative befolkningstilvækst i Ringkøbing, Skjern, Struer, Skive og Lemvig på næsten 15%. Konsekvenserne af urbaniseringen er øget fokus på udbygning af infrastruktur og bolig samt vedligeholdelse af sunde levemiljøer. Desuden skaber den et forhøjet pres på de traditionelle levemåder, familiestrukturer og kulturelle værdier. På kort sigt vil du opleve, at prisen på din bolig stiger, fordi byggeriet ikke kan følge med efterspørgslen på flere boliger. De centrale områder i København vil opleve de største prisstigninger. Der er en kraftig tendens til, at mennesker søger til større byer. Dertil kommer, at befolkningstilvæksten fortsætter – også i Danmark.

Nr. 10 - Velstand Både udviklingslande og de rige lande vil opleve vækst i den personlige velstand. Vi bliver rigere og rigere – det personlige rådighedsbeløb bliver større og større. Den øgede vækst betyder nye forbrugsmønstre og større forventninger til livskvalitet og kvalitet generelt. Det gælder naturligvis også forventningerne til vores boliger, ejendommens stand og udseende samt til de udenoms- og fællesfaciliteter, som der er i boligforeningen.

det gode foreninGsliv

det giver både de boligforeninger, som vi administrerer og os selv fordele.

Afrunding Med fremtidsforskernes løfte om, at vi alle bliver rigere, er vi kommet igennem de ti megatrends. Og sammen med dette løfte, må vi altså også være klar til at udfordre og forandre måden vi tænker på, og måden vi administrerer og driver en boligforening. Om nogle år vil der sikkert stadigt være nogen, som sidder i sofaen og ser flow-tv, mens alle andre streamer for at få deres mediebehov dækket. Det positive i disse megatrends er, at der også bliver bedre plads til den individuelle måde at leve og indrette sig på.

Befolkningsfremskrivning (tal i millioner) 2016

2020

2030

2040

2050

2060

Hele landet

5,71

5,87

6,11

6,26 *)

6,35

6,48

Stigning (%)

2,8%

4,2%

2,5%

1,5%

2,0%

Region Hovedstaden

1,79

2,09

Stigning (%)

17,1%

*) Samlet stigning for Hele landet 2016-2040 er 9,7%. Tal er afrundede. Kilde: Danmarks Statistik

Det gode foreningsliv

31


Af Ninna Hedeager Olsen teknik- og miljøborgmester, København

32

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


det gode foreninGsliv

Bedre bygninger giver en bedre by

Når man bor i en af de gamle, smukke, københavnske bygninger, er man mere eller mindre vant til støj. Fra busser, taxaer, gadefest og den helt generelle trafikstøj. Men trafikstøj er generende og direkte sundhedsskadeligt. Derfor har København nu øremærket 20 mio. kroner til støjisolering.

Det gode foreningsliv

33


S

tøj er usundt. Det er egentlig ikke nogen nyhed, men for nylig kunne man alligevel på DR og i flere landsdækkende aviser læse, at støj giver blodpropper, stress og forstyrret nattesøvn. Eksempelvis blev det påpeget, at hver gang støjen stiger med 10 decibel, så øger det risikoen for en blodprop i hjertet med 8 procent. Det er absolut et problem, der kræver opmærksomhed. I København støjer trafikken meget. Og mange af os bor i gamle bygninger klods op af en stor vej – og man byggede bestemt ikke med bilstøj for øje i slutningen af 1800-tallet. Det betyder, at mange københavnere bor og sover midt i trafikstøj. Og det betyder, at bygningsrenoveringer og byfornyelse kan have en ret stor positiv effekt på mange menneskers liv. En ting, vi kan gøre, er at begrænse selve trafikstøjen og antallet af biler i København, men det har lange udsigter. Indtil da kan vi til gengæld hjælpe københavnerne med at støjisolere deres boliger.

34

“Hver gang støjen stiger med 10 decibel, så øger det risikoen for en blodprop i hjertet med 8 procent.”

20 mio. kr. til støjisolering Derfor er der nu lavet en pulje på 20 mio. kr. til støjisolering. Puljen betyder, at folk, der ikke selv har råd til at renovere eller udskifte vinduer til nye, kan få økonomisk støtte hertil gennem bygningsfornyelsen. Det sikrer, at københavnerne har mulighed for at værne sig mod bilstøjen, for hvis ikke vi kan begrænse mængden af biler i byen, må vi gøre noget for at afhjælpe den støj, de forårsager. De 20 mio. kr. bliver givet til københavnere, der vil støjisolere deres vinduer eller udskifte gamle vinduer til nye. Pengene skal fordeles over 2018, 2019 og 2020, og kan

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


Skaber bedre rammer for et godt liv i byen Det sker ofte, at huslejen stiger efter en helhedsrenovering, og det afholder flere fra at vedligeholde og forny deres bolig. Men når kommunen giver støtte til huslejestigning, sikrer vi, at det er fordelagtigt for alle – uanset indkomst – at renovere deres bolig. Alle skal have mulighed for at bo i en funktionel og tidssvarende bolig, og det er samtidig medvirkende til, at bygningerne i København bliver holdt ved lige og ikke står og forfalder. Renoveringerne giver tilmed en stor energibesparelse, der i sidste ende kommer os alle til gavn.

Konkret betyder det, at hvis man bor i en privat udlejningsejendom, og ejer modtager støtte til selve renoveringen, så kan kommunen også støtte en eventuel huslejestigning for lejeren i de første 10 år. Og endelig er det vigtigt at huske, at udemiljøet også kan betyde meget for oplevelsen af at kunne have ro i sit hjem. Derfor er det også muligt at søge om at få en fælles gårdhave, der oftest bliver grønnere, bedre sikret mod skybrud og har et større sammenhængende grønt areal end tidligere. Det er vigtigt i København, at vi alle sammen kan få den bedst mulige bolig. Hvor der er mulighed for ro. Hvor vi kan holde varmen. Og hvor der er rart at være. Med puljerne til støjisolering, bygningsfornyelse og fælles gårdhaver er det muligt for alle københavnere at søge om at få ført bygningerne up to date, så vi alle sammen kan have de bedste rammer til et godt liv i byen.

det gode foreninGsliv

søges af private ejendomsejere, andels- og ejerforeninger, der er stærkt plagede af vejstøj. For at få glæde af den offentlige støtte, skal vinduerne være mindst 25 år gamle og nedslidte. Målet er, at uanset hvor meget støj der er udenfor vinduet, skal støjen inde i boligen ikke overstige 38dB. Ud over støtten til støjisolering arbejder Københavns Kommune på at støtte op om byfornyelse og forbedringer i boligmassen. Det sker blandt andet gennem helhedsrenoveringer, hvor der er fokus på vinduer og støjisolering, men også mere generelle løft til bygningsmassen og dermed københavnernes boliger. Det kunne være toiletter og bad, fjernvarme, energiforbedringer og klimaskærme. Der er skam stadig bad og toilet på bagtrappen i mange københavnske ejendomme og mange steder, der ikke har adgang til tidssvarende opvarmning. Og det skal der selvfølgelig også gøres noget ved. Derfor er der en større byfornyelsespulje til helhedsrenoveringer på cirka 100 mio. kr. om året.

Faktaboks: Næste ansøgningsfrist for at søge støtte til støjreduktion er den 1. januar 2019. Læs mere om ansøgningsproceduren her www.kk.dk/artikel/soeg-tilskudtil-stoejrenovering-af-vinduer. Der er en årlig ansøgningsfrist til bygningsfornyelse. Fristen for 2019 vil blive meldt ud på hjemmesiden med udgangen af 2018. Læs mere om ansøgning til denne pulje her www.kk.dk/byfornyelse. Der kan løbende ansøges om gårdhaver på www.kk.dk/gaardhaver.

Det gode foreningsliv

35


Af Allan Rigelsø adm. direktør Boligadministratorerne

det gode

Foreningsliv Det gode boligforeningsliv har fællesskabet og samværet som omdrejningspunkt. De ydre rammer og miljøet i en boligforening kan være afgørende for øget dialog, godt naboskab og færre konflikter mellem beboere.

F

oreningsliv er et centralt element i det danske samfund, som bidrager til fællesskab, inddragelse, selvstændighed og lighed. Foreningslivet er så integreret en del af Danmark, at det sammen med frivillighed indgår som en af de 10 vigtigste værdier i den store Danmarkskanon med de samfundsværdier, traditioner og bevægelser, vi er formet af og fælles om, og som er værd at tage med ind i fremtidens samfund. Når man bor i en andelsbolig eller en ejerlejlighed, bor man i en forening, der ikke alene har til formål at forestå driften

af den ejendom, der anvendes til beboelse for foreningens medlemmer, formålet er også at sætte de ydre rammer for ejendommens boliger og for livet i foreningen i det hele taget. Boligforeningen har dermed en væsentlig indflydelse på medlemmernes hverdag og hjem. For de fleste danskere er ens hjem et meget vigtigt sted, der er med til at definere os som mennesker, og derfor forandrer, indretter og udsmykker vi vores hjem, så de afspejler hvem, vi er, og hvilke værdier, vi står for. Hjemmet er det sted, hvor vi slapper af, laver ingenting, lader op, kort

“Et godt hjem, er ikke noget man bare kan købe, det er noget, man skaber.” 36

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


Foto: Niels Jørgensen

Godt naboskab Et godt naboskab, ligger selvfølgelig lige for, når vi taler om foreningslivets betydning for opfattelsen af ens eget hjem. Naboskabet fremhæves ofte som noget af det, der har størst betydning for, om man trives og føler sig tryg, dér hvor man bor. Der er mange fordele ved at bo tæt på andre mennesker – f.eks. i etagebyggeri – og en af dem er den glæde og tryghed, som gode naboer kan give i hverdagen. I en boligforening er naboskab ikke alene afgrænset til dem, man lige deler hjemmets vægge med, men tillige alle andre, der har sin gang i og omkring foreningen. Alle i foreningen er med til at danne foreningens liv, og når ens hjem er med til at definere os som mennesker, betyder de ydre rammer og foreningen som helhed også noget for rigtig mange af beboerne. Den ejendom man bor i, synes i højere grad end tidligere, at blive betragtet som et personligt visitkort, noget man ønsker at kunne bo i med stolthed. Derfor går stadig flere foreninger op i, at deres ejendom fremstår præsentabel og attraktiv. Netop i disse år er der mange andelsbolig- og ejerforeninger som gør en yderst aktiv indsats for at stimulere det gode foreningsliv gennem etablering af legeplad

det gode foreninGsliv

sagt stedet vores liv forankres. Hjemmet er varme, sikkerhed og hygge - en fæstning, der beskytter os i det daglige. Et godt hjem, er ikke noget man bare kan købe, det er noget, man skaber – det gælder såvel hjemmet bag de 4 vægge, som de ydre rammer, altså selve foreningen og livet i denne. Medlemmer af en boligforening bør derfor prioritere ressourcer på opbygning og bevaring af det gode foreningsliv, på samme måde, som man bruger ressourcer på sit eget hjem.


Deleøkonomi En anden væsentlig tendens, der for tiden vinder indpas i understøttelsen af et godt foreningsliv, er det, der i moderne tale benævnes som deleøkonomi. Det at dele ting med hinanden, er ikke et nyt fænomen, da deletanken i egentlig organiseret form stammer helt tilbage fra 1800-tallets andelsbevægelse. Det nye i forhold til den oprindelige deletanke, er netop ordet økonomi, deleøkonomi er nemlig grundlæggende et økonomisk princip. De deleøkonomiske tiltag, der f.eks. tales mest om som Uber, AirBnb og GoMore har alle et betydeligt økonomisk incitament. Den klassiske deletanke, altså den, der er båret af ønsket om at dele ting med hinanden, uden indtjening for øje, vinder samtidig større og større indpas i de danske boligforeninger. Der ses biblioteker, hvor beboere kan bytte bøger med hinanden, fællesarealer udlagt til værksteder, hvor man kan bytte og låne værktøj, sy- og køkkenmaskiner, og flere foreninger er så småt begyndt at overveje og i mindre grad etablere deleordninger omkring biler, trailere m.v. ABF (Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation) har lavet en undersøgelse, som viser, at det at dele ting med hinanden flittigt bruges i de danske andelsboligforeninger. Ifølge undersøgelsen deler fire

Foto: Niels Jørgensen

ser, petanquebaner, urtehaver, fælleskøkkener og andre fællesaktivitetsarealer og -rum til glæde for beboerne. Sådanne installationer er med til at skabe et levende fællesskab og foreningsliv, og det får ejendommen til at fremstå mere indbydende. En ejendom med mange fælles faciliteter og et godt socialt liv er noget, man stolt kan vise frem.


Sociale arrangementer De klassiske forsøg på at skabe liv og sammenhold i de fleste boligforeninger rundt

omkring, har traditionelt været afholdelse af arbejdsdage, julekomsammen og sommerfester. Mange foreninger har over tid, oplevet en vigende interesse og deltagelse, men også her synes der at være sket en udvikling, idet flere og flere foreninger oplever større succes med at skabe fællesskab gennem f.eks. løbeklubber, fitness, yoga, madaftener, Skt. Hans bål, afholdelse af foredrag hhv. beboermøder, vinsmagning, juletræstænding og meget mere. Når de sociale tiltag lykkes, synes opskriften typisk at være, at man indledningsvist har gjort en aktiv indsats for at afdække hvilke interesser, der er i foreningen, så de sociale tiltag kan tilpasses hertil. En anden væsentlig ingrediens til succes synes at være behovet for ambassadører. Engagement smitter og ildsjæle med gode ideer, er ofte en forudsætning for at få sparket et tiltag godt i gang. Alt i alt er det gode foreningsliv ikke noget, der bare kommer af sig selv – det skal dyrkes og plejes, men når først det lever, styrkes synergien, beboernes engagement og deltagelse, og gennem den glæden for eget hjem. Når der tales om drift af boligforeninger, skal man passe på ikke kun at fokusere på renhold og vedligehold af selve bygningen. En forening er meget mere, og det gode foreningsliv kan og bør også prioriteres ind som en vigtig del af den løbende drift og vedligeholdelse.

det gode foreninGsliv

ud af ti adspurgte andelshavere jævnligt ting med deres naboer, mens en sammenlignelig undersøgelse foretaget af Dansk Erhverv har vist, at det kun er en ud af ti danskere, der enten deler eller låner brugsgenstande med og af deres naboer. ABFs undersøgelse viste desuden, at landets andelshavere kan se fordele i at dele. 75 % af de adspurgte finder, at det er dejligt at kunne hjælpe hinanden, og knapt halvdelen peger på, at de kommer tættere på naboen, når de låner ting af hinanden. Det falder formentligt mere naturligt i en andelsboligforening, at dele ting end det gør i andre boligtyper, netop fordi andelsboligen som boform i sin grundstruktur er baseret på fællesskab, men også i ejerboligforeninger opleves en stigende interesse for at dele ting med hinanden. Det at dele giver altså mange fordele, det styrker fællesskabet, det giver plads og besparelser. Det er nærmest kun fantasien, der sætter grænser for, hvor deleøkonomien kan integreres i en boligforening. Bestyrelsen i den enkelte boligforening kan derfor med god grund løbende høre foreningens medlemmer om, hvad de måtte have af gode ideer og interesser i det at dele, og så facilitere de gode forslag, der måtte komme ind.

“Alt i alt er det gode foreningsliv ikke noget, der bare kommer af sig selv.”

Det gode foreningsliv

39


Af Jesper Bastholm Munk Konfliktmægler Center for Konfliktløsning

Nabokonflikter – hvad kan I selv gøre og hvornår kan rådgivning og konfliktmægling hjælpe? Meget få kender til de redskaber, der kan afvæbne en truende nabokonflikt, eller at der er gratis hjælp at hente, når konflikten er brudt ud i lys lue.

T

ænk at der findes sådan et tilbud” var tilbagemeldingen på en temaaften om nabokonflikter. Tilbuddet er gratis konfliktrådgivning til dig, der er havnet i en nabokonflikt. Rådgivning kan give mening, hvis man er havnet i situation, der er svær selv at finde vejen videre i. Rådgivningen er en samtale om, hvordan man kan få genoptaget dialogen med naboen, så man sammen kan finde frem til løsninger og dermed mulighed for at genetablere et bedre naboskab. Hvad skal der til? Man siger, at samtale fremmer forståelsen. Det er ofte rigtigt. Men man kan også sige, at forståelse fremmer samtalen. Det kan være godt at forstå, hvad der er

40

særlige ved nabokonflikter og konstruktivt i måden at møde og håndtere dem. Nabo-skab er ligesom, fælles-skab, ægteskab, ven-skab eller boligsel-skab. Det er vigtigt, forbinder os og det er noget vi er sammen om. Det kan kræve noget særligt af os - særligt når der er konflikter. Hvad er en nabokonflikt? Når naboen igen spiller musik, når jeg gerne vil have ro, og efter at jeg har været oppe og sige det, men blev mødt med et “ok”, og en dør der bliver lukket. Jeg har talt med de andre i opgangen om det. Så nu syntes jeg godt nok... Det kan være begyndelsen på en nabokonflikt. Der er en sag og en relation, der giver negative spændinger. Der er det, man er uenige om musikken, manglende ro

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


Det gode foreningsliv

konflikttrappen

det gode foreninGsliv

“Man siger, at samtale fremmer forståelsen. Men man kan også sige, at forståelse fremmer samtalen.”

41


og måden sagen håndteres. Der er måden, det påvirker os (relationen). Tager man sig kun af sagen, ender man måske med at finde en teknisk løsning på det, man er uenige om f.eks. hvornår man spiller musik, hvor man placerer affald mm. Men man får ikke gjort noget ved det, som det gør ved os at have haft en konflikt, og den måde vi har håndteret det på, f.eks. ved at involvere andre naboer, ikke hilse på trappen osv. Og så er det ikke sikkert at aftalen holder længe, hvis naboskabet fortsat er negativt. Omvendt er man meget bekymret for, om naboen bliver sur og hvad naboen ellers måtte synes, så kan det være svært at tage ting op. De ting, man vælger at lade ligge, risikerer fortsat at genere i et naboskab. Derfor er det vigtigt, at både tage sig af sagen og relationen. Både at finde en løsning på det man er uenig om og at få gjort det på en måde, så man er opmærksom på relationen. Vær fast på sagen og blød på relationen. Hvad ligger under uenigheden? Nabokonflikter kan handle om mange konkrete ting, som for eksempel støj, opbeva-

42

ring af ting i opgangen og anden adfærd. Ofte så er der to underliggende værdier på spil, der er vigtige og værd at være opmærksom på. De kan være forklaringen på, hvorfor særligt nabokonflikter fylder og kan være vanskelige. Mit territorium. Vi værner alle om vores territorium, hvor vi bor. Det ligger dybt i os. Det er der, hvor vi lader op til dagen i morgen, er sammen med familie og venner osv. Det er vigtigt, at man får lov at bestemme over sit territorium, og alligevel kan andre beboeres lyde og adfærd påvirke ens trivsel i eget hjem. Nogle lader f.eks. op med ro og andre med musik. Så man vil det samme, men gør det på forskellige måder. Det er godt at holde sig for øje. Tage hensyn. Den en anden værdi, som også er i spil, er, at man tager hensyn til hinanden. Det betyder, at når vi oplever den andens måde at håndtere konflikten på som optrappet med beskyldninger eller som ligegyldig, så reagerer vi negativt på det. Det gør noget ved hensynet til hinanden at møde noget negativt, og det kan gøre, at jeg så “giver igen”, og ikke hilser næste gang vi mødes i opgangen. At opdage, at man er på vej op ad konflikttrappen, kan være det første skridt ned igen, hvis man formår at besinde sig og får fundet en konstruktiv måde at tale sammen på.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


Foto: Niels Jørgensen

Hvad kan man gøre? Det bedste er selvfølgelig, at man selv tager kontakt, når man oplever en uenighed med naboen optrappes og bliver til en konflikt. Tag kontakt så tidligt som muligt, jo længere tid, der er går og jo mere optrappet konflikten er, jo sværere kan det være at få taget kontakt. Er konflikten optrappet så meget, at en eller begge parter, har svært ved at tale sammen, kan det også være en mulighed at inddrage hjælp udefra og kontakte en konfliktmægler. Når du selv tager kontakt til naboen. Så prøv at være mere på din egen “banehalvdel”. Fortæl om hvad der er vigtigt for dig, frem for at fortælle hvad der er galt med den anden. Stil spørgsmål frem for at stille diagnosen. Nogle gode råd Forebyggelse. Når I får nye naboer i opgangen eller er du ny i opgangen, så er det en god ide at hilse på dem, du bor sammen med. Det gælder også, hvis du bor på en villavej eller i rækkehus. Sørg for at få sagt goddag til dem, der er nye og sørg for at sige goddag til dem, der bor der i forvejen. Det er en god investering i et godt naboskab. Det betyder, at når der er noget, som generer dig, så er det nemmere at tage kontakt til naboen, fremfor at gå og vente, til det fylder alt for meget. Når der er “noget” med naboskabet. Når du så har besluttet at tage noget op med naboerne, så find et godt tidspunkt at kontakte naboen på. Det er ikke nødvendigvis hensigtsmæssigt, lige når du er allermest generet af noget og vred. Du skal så at sige

ikke smede, mens jernet er varmt. Vent til du er kølet af. Ved den første kontakt til naboen, så prøv først at finde ud af, hvornår et godt tidspunkt kunne være at tale sammen. Når I har taget fat på dialogen, så fortsæt med at undersøge, hvordan I begge oplever det, der er sket, og hvordan det har påvirket jer og jeres naboskab. Fortæl om hvad der er vigtigt for dig og stil spørgsmål til naboen. Det at få et større kendskab til, hvordan den anden oplever, det der er sket, og det at blive mere tydelig på, hvad der er vigtigt for dig, er et godt udgangspunkt for at finde frem til konkrete aftaler og et bedre naboskab. Hvad hvis vi ikke selv kan finde vej til dialogen? Hvis du har prøvet selv at tage en samtale med naboen og ikke oplever, at det har givet en tilfredsstillende løsning, så kan det være en mulighed at søge enten rådgivning eller at kontakte en konfliktmægler. Mægling er et møde, hvor en upartisk person, hjælper begge parter med at finde deres egne løsninger. Konfliktmæglerens rolle er at lede deltagerne gennem dialog til forhandling og holdbare aftaler. Hvad enten det drejer sig om mægling i en gruppe eller mellem enkeltpersoner, bliver hver enkelt mægling forberedt grundigt. Det er en forudsætning for mægling, at parterne deltager frivilligt.

det gode foreninGsliv

“Vær fast på sagen og blød på relationen.“

Vil du vide mere om Center for Konfliktløsnings gratis åbne konfliktrådgivning eller konfliktmægling, så se mere på www.konfliktloesning.dk

Det gode foreningsliv

43


Vælg en administrator,

med både hjerne og hjerte Ejendomsadministration er en hjertesag

Vi gør det nemt Vi arbejder selv papirløst og

Hos Sjeldani er ejendoms-

alle vores kunder får stillet

administration en hjerte-

en hjemmeside til rådighed.

sag og idealismen går

Det gør samarbejdet med

hånd i hånd med visionen,

foreningen effektivt, og

der leder os og giver os

gør det nemt at kommuni-

mulighed for at skabe

kere og dele informationer

tryghed omkring det

internt i foreningen. Hos

vigtigste for alle

SJELDANI er det nemt at

– nemlig hjemmet.

være bestyrelse

SJELDANI Boligadministration AS T 33 24 21 11 • info@sjeldani.dk • www.sjeldani.dk

Kontakt Kirsten Sjeldan i dag på

Tlf.: 33 28 00 80


ejendomsadministration Foto: Niels Jørgensen

ejendomsadministration Ejendomsadministration bliver mere automatiseret og nemmere, og der tilbydes bedre kommunikationsveje mellem administrator, bestyrelse og beboere. Ejendomsadministration

45


Af Flemming Nielsen Partner Center for vækst og udvikling

Hvem administrerer andels- og ejerboligforeninger? I Storkøbenhavn er der mere end 100 udbydere af ejendomsadministration og heraf har kun ca. halvdelen mere end 5 medarbejdere. De største i branchen er kommet til gennem de seneste 30 år - primært gennem opkøb - og ejes alle af fonde eller udenlandske selskaber.

K

endetegnet for administratormarkedet er, at der, som i bankverdenen, er 2 meget store spillere nemlig Newsec Datea A/S og DEAS A/S, som kan sammenlignes med Nordea og Danske Bank. Newsec Datea og DEAS administrerer flere – målt efter antal ejendomme i administration - end alle de ca. 40 andre mellemstore selskaber på markedet tilsammen. Da begge selskabers primære omsætning kommer fra drift af udlejnings- og erhvervsejendomme, kan Newsec Datea og DEAS godt kalde sig specialister i udlejningsejendomme. Men mindre end 30 % af deres omsætning kommer fra administration af boligforeninger. De store selskaber har

46

gennem de seneste 25 år primært vækstet ved, at selskabernes ejere, bestående af kapitalfonde, pensionskasser eller ejendomsselskaber, har købt ejendomme og lagt administrationen hos deres egne selskaber. Herudover er væksten kommet gennem opkøb af andre ejendomsadministrationsfirmaer. Det har dog været en udfordring for de store selskaber at holde på kunderne efter et opkøb. Vi har været vidne til, at op til 30 - 40 % af kunderne har opsagt administrationsaftalerne inden for de 2 første år, bl.a. fordi de ofte har følt, at de bliver en ”lille kunde” i et stort system. Mange boligforeninger søger tilbage til en mindre eller mellemstor administrator eller til et advokatfirma,

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


ejendomsadministration


h

vor foreningens kontaktperson kender til alle forhold omkring ejendommen. Foreningerne sætter generelt pris på at føle sig som en “vigtig” kunde og samtidig vide, at det er let at få kontakt til ejeren af administrationsfirmaet. De store er nu ved selv at blive opkøbt I 2016 har de store i branchen kun opkøbt ganske få mindre administrationsfirmaer. Til gengæld er Datea blevet opkøbt af svenske Newsec. DEAS har i sædvanlig kapitalfondstil slanket organisationen på en række centrale poster og været igennem fyringsrunder, og har derved kunnet øge overskuddet på kort sigt. En sådan strategi kan på længere sigt give forringet service og dermed tab af kunder. Ultimo 2018 har Newsec købt Salling Ejendomsadministration med en omsætning på

48

“Mindre end 30% af de to største administratorers omsætning kommer fra administration af boligforeninger.” mellem 25 og 30 mio. kr. Flere ydelser hos administrator Gennem de sidste 30 år har branchen udviklet sig således, at de ydelser, som en administrator kan tilbyde, er blevet mere mangfoldige, og mange bestyrelser forventer desuden, at en ejendomsadministrator kan rådgive om langt flere sags-

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


ejendomsadministration områder end tidligere. Der er kommet øget lovkrav, bl.a. regler om hvidvaskning, GDPR, og boligforeningerne stiller samtidig større krav til ejendomsadministrator om at stille data og systemer til rådighed for bestyrelserne og ejendommens beboere for dermed at gøre det lettere at være bestyrelse og beboer. Vælg en administrator som kan holde på kunderne, primært administrerer foreninger og som udvikler sig Min opfattelse er, at det er en fordel at blive administreret af et firma, der har stabilitet og udviser en jævn udvikling over de seneste år. Det er typisk også dem, der udvikler deres produkter og systemer til gavn for kunderne og samtidig dem, der har været bedst til at holde på kunderne. Derfor er det også vigtigt før valg af administrator at søge oplysning

om kundestabiliteten. Husk tillige at få oplysning om andelen af de ejendomme i administrationen, der kommer fra storkunder, pensionsselskaber og fonde, idet der er en helt naturlig tendens til at sætte sine bedste medarbejdere på disse kunder. Der er en risiko for, at boligforeningskunden bliver betjent af de “yngste” medarbejdere, der ikke i alle tilfælde har de fornødne kompetencer. Tjener administratorerne mange penge? Man kunne forestille sig, at administrationsselskaberne, ligesom bankerne, tjener mange penge. Det kan man dog ikke ligefrem sige, idet afkastet af omsætningen gennem de seneste år for de største firmaer kun i gennemsnit har udgjort 10 %. indtjeningen på ejendomsadministration. Det kræver stor indsigt i både arbejdsopgaver, jura og IT at tjene penge

Ejendomsadministration

49


hvilket kan ses af, at grundhonoraret for at administrere en ejendom stort set har været uændret gennem de seneste 20 år på trods af, at der er kommet ca. 30 - 40 % flere opgaver bl.a. som følge af lovgivningen. Når man skal ud og vælge en ny administrator, vil foreningerne erfare, at der er meget stor forskel på, hvordan administrationsaftalerne er skruet sammen. Brancheforeningen har udarbejdet og anbefalet brug af en standardkontrakt, men den bliver kun benyttet i meget ringe omfang. Der er også meget stor forskel på, hvad der skal betales for serviceydelser ud over selve grundhonoraret. Alt i alt er det min opfattelse, at det samlede 50

honorar for at administrere en ejendom er meget ens for 80 % af administrationsselskabernes vedkommende. Er de store så bedre end de mellemstore som følge af stordriftsfordele? Det kan man bestemt ikke sige. Hvis det skulle være tilfældet, ville det kræve, at man, som i bankverdenen, kunne skille sig ud fra de øvrige ved større og mere effektive IT-systemer og ved at tilbyde specialister med særlig viden. Vores brancheanalyser viser, at omsætningen pr. medarbejder i de mellemstore administrationsselskaber næsten er 20 % større end i de 2 største selskaber. Det skyldes,

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


Hvad bør vi så gå efter, når vi skal vælge en ny administrator? Foreningerne bør altid forsøge at finde det advokatfirma eller administrationsselskab, der er bedst til at opfylde foreningens konkrete behov. Behovene er forskellige fra forening til forening i forhold til hjælp i forbindelse med generalforsamlinger, bestyrelsesmøder, rådgivning i forbindelse med byggesager, forsikring og lån m.v. En række af de mindre og mellemstore firmaer har tilknyttet jurister tæt på de enkelte foreninger. Desuden kan flere af disse tilbyde en del selvbetjeningsværktøjer på nettet i form af beboerboks og kontaktoplysninger, som gør arbejdet hurtigere og nemmere for bestyrelserne og beboerne. Mange foreninger vælger administrator ud fra et ønske om, at der er en person, der er tæt på ejendommen,

og som er den, der udfører de fleste af arbejdsopgaverne på ejendommen og således er dybt inde i foreningens forhold. En sådan tilknytning giver ofte en nemmere kommunikation og letter bestyrelsens i dens arbejde. Jeg vil anbefale en bestyrelse at tage et møde med flere administratorer, før man beslutter hvilken administrator, man ønsker at bruge. En god “kemi” og administrators evne til at sætte sig ind i foreningens behov er afgørende for et effektivt bestyrelsesarbejde.

ejendomsadministration

at alle i branchen benytter de samme 3 IT-systemer til at udføre den daglige administration med. Der er således ikke et IT-system, der kan opveje de mange uproduktive led og det øgede krav til kommunikation i en større organisation.

Få altid afklaret følgende hos jeres administrator: • Antal medarbejdere. • Antal foreningsejendomme i administration. • Antal lejemål i administration. • Gennemsnitlig vækst (vælg et selskab i fremdrift). • Kundestabilitet (sikrer at administrator har tilfredse kunder). • Bliver der stillet økonomiske data tilgængelige online for bestyrelsen? • Hjemmeside integreret med administrators systemer.

“Det er en fordel at blive administreret af et firma, der har stabilitet og udviser en jævn udvikling over de seneste år.”

• Stilles beboerkontaktoplysninger til rådighed for evt. vicevært og bestyrelser. • Digital kommunikation med foreningerne (letter bestyrelsens arbejde betydeligt). • Har de et værktøj der hjælper bestyrelserne med at opfylde GDPR? • Jurist/Advokat tilknyttet. • Tilbydes byggesagsadministration.

Ejendomsadministration

51


advertorial

Af Rasmus Juul-Nyholm Direktør Cobblestone Administrationshuset A/S

Airbnb – P roblemer,

L

ige nu er processen drevet af Skatteministeriet ud fra en inddrivelsesmæssig dagsorden. Det er ok, for der skal betales skat, men politikerne bliver nødt til at søge branchens og fagfolks input, så løsningen bliver god. Korttidsudlejnings fordele og ulemper Korttidsudlejningen er et tveægget sværd. Det bidrager og det skaber problemer. På den ene side bringer det turister, liv og en værdifuld omsætning bredere ud i byen, bl.a. i brokvartererne, og det er en kærkommen hjælp til lokale butikker, caféer og restauranter. Særligt i sommerperioden. På den anden side

“Korttidsudlejningen er et tveægget sværd. Det bidrager og det skaber problemer.”

52

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


muligheder og erfaringer

Ejendomsadministration

ejendomsadministration

Airbnb og andre internetsider til korttidsudlejning er kommet for at blive – og derfor skal det reguleres pü fornuftig vis og afstemmes med eksisterende lovgivning.

53


“Korttidsudlejning slider hårdt på ejendommen.”

skaber en ubegrænset udlejning alvorlige gener for dem, der bor op og ned af de lejligheder der udlejes, og korttidsudlejning slider hårdt på ejendommen. Tænk på hvordan et hotel er indrettet – det er ikke det samme som en almindelig boligejendom. Et hotel bygges fra grunden og i materiale, der kan holde til en helt anden slitage. At have 2-3 ind- og udflytninger ugentligt, på alle tider af døgnet og fremmede mennesker i opgangen, som ikke kender huset og dets rutiner, er utrygt og en gene. Gæsterne er i sagens natur også på ferie og har andre døgnrytmer end familien Danmark i lejligheden nedenunder. 54

Regeringens udspil Regeringens udspil er, “at man som borger har ret til at udleje sin helårsbolig 70 dage om året”, hvis den portal man bruger, indberetter til Skat. Dette er upræcist og problematisk. For det første mener vi, at de 70 dage for meget. Vi har rådgivet mere end 100 ejendomme i dette spørgsmål, og tendensen er meget klar. De foreninger, der forholder sig til problemstillingen og laver regler, tillader oftest Airbnb - men i et begrænset omfang og under nogle specifikke regler. Typisk op til 49 dage og gerne med en begrænsning på f.eks. 10 besøg. For det andet er den politiske aftale upræcis. Gælder denne ”ret” over en andelsboligforenings vedtægter? Må man udleje mere end 70 dage, hvis man betaler sin skat? Hvad hvis man bruger flere portaler? Gælder den også lejere (uden udlejers tilladelse)? Det sidste håber vi virkelig ikke, men det kan ikke ses ud af aftalen. Det kan vanskeligt retfærdiggøres, at en lejer af

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


ejendomsadministration

“At have 2-3 ind- og udflytninger ugentligt, på alle tider af døgnet og fremmede mennesker i opgangen, som ikke kender huset og dets rutiner er utrygt og en gene.”

en lejereguleret bolig til 2.400 kr/måned i leje, skal have ret til at udleje den samme bolig på Airbnb til fx 1.200 kr/dag – 70 dage om året!

Endelig er det ærgerligt, at man heller ikke har fået defineret ”erhvervsmæssig anvendelse” og dermed sat grænsen for maksimal udlejning i ejerlejligheder, og klarlagt hvem der kan håndhæve den. Det er i ejerforeningerne vi ser nogle af de meget problematiske sager, og retsgrundlaget er pt. uklart. Korttidsudlejning kan gavne byen Korttidsudlejning af private hjem er, sammen med nye tendenser og produkter i hotelbranchen, en naturlig udvikling, der vil give et mere alsidigt udbud i pris, kvalitet og koncepter og som vil gavne store dele af byen. Boligforeningernes administratorer hjælper gerne den enkelte boligforening med råd og vejledning og med at regulere korttidsudlejning via vedtægterne, men der er et behov for at politikerne udarbejder nogle klare og mere brugbare regler. Og det i samarbejde med branchens aktører som f.eks. boligforeningernes administratorer.

Ejendomsadministration

55


advertorial

Af thomas Voss konsulent prosedo aps

Er foreningen klar til GDPR? Alle foreninger med CVR-nummer har de samme databeskyttelsesretlige forpligtelser, som almindelige virksomheder. Omfanget kan variere afhængig af størrelse og sammensætning, men opgaverne er grundlæggende de samme.

E

n andelsboligforening eller en ejerforening er derfor i denne sammenhæng dataansvarlige overfor sine beboere og bestyrelsesmedlemmer. Som dataansvarlig er bestyrelsen i foreningen ansvarlige for, at følgende dokumentation udarbejdes og løbende holdes ajour: • Behandlingsfortegnelser dokumenterer hvilke områder der behandles persondata i foreningen (f.eks. opkrævning af leje, drift af hjemmeside osv.). • Oplysningsmeddelelser er information til beboere, bestyrelsesmedlemmer og andre om hvilke persondata foreningen indsamler, hvorfor, hvilket formål de er indsamlet til, hvornår de slettes osv. • Databehandleraftaler beskriver,

56

hvordan eksterne databehandlere skal behandle persondata så det foregår i overensstemmelse med persondataforordningen. • Interne logs over sikkerhedsbrud skal føres af foreningen så de evt. kan gennemgås af Datatilsynet.

 “Interne logs over sikkerhedsbrud skal føres af foreningen så de evt. kan gennemgås af Datatilsynet.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


ejendomsadministration


• Evt. aftaler om fælles dataansvar bruges i de tilfælde, hvor foreningens persondata indsamles og bruges i samarbejde med en ekstern part med et fælles formål. • Databeskyttelsespolitikker for foreningen, der beskriver hvordan foreningens bestyrelse forebygger sikkerhedsbrud og misbrug af persondata i forhold til det fastlagte sikkerhedsniveau.

58

“Undlad at skrive personlige oplysninger i referatet. Oplys ikke om personlige sager på generalforsamlingen.”

I praksis vil mange foreninger bede administrator producere og vedligeholde ovenstående dokumentation for foreningen. Administrator kan tilbyde foreningen et standard online værktøj som f.eks. DPO Advisor eller lign., der gør det enkelt og økonomisk mere overkommeligt for foreningen at efterleve persondataforordningen. Det er dog stadig foreningen, der i sidste ende er ansvarlig for behandlingen af foreningens persondata.

Eksempel på databeskyttelsespolitik for bestyrelsen Generelle anbefalinger Brug et krypteret online værktøj f.eks. ProBo, som administrator stiller til rådighed for foreningen. Den højest mulige sikkerhed i forhold til persondataforordningen opnås ved at bestyrelse og vicevært undlader at tage kopier af data ud af systemet, men samler det på sådan en krypteret platform.

I det følgende er et eksempel på en databeskyttelsespolitik for en bestyrelse.

E-mail kommunikation E-mails er pr. definition usikre, da trafikken i dag foregår ukrypteret på internettet. Der

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


Generalforsamlinger Undlad at skrive personlige oplysninger i referatet. Oplys ikke om personlige sager på generalforsamlingen. Bestyrelsesmøder Bestyrelsen skal sikre at referater opbevares fortroligt. Undlad i størst mulige omfang at udskrive disse eller lægge disse på personlige computere m.v. Hold personsager fortrolige og brug om nødvendigt anonymisering, som ikke direkte kan henføres til en konkret beboer eller adresse. Ansættelse af vicevært Hold alle oplysninger om ansættelsesforhold fortrolige. Lås evt. ansættelsespapirer inde, såfremt disse ikke opbevares elektronisk f.eks. i systemer stillet til rådighed af administrator. Sørg for at alle koder og dokumenter overdrages fra den gamle vicevært til den nye. Beboeroplysninger Undlad i størst mulige omfang at udskrive

eller gemme beboerlister med navne, adresser, telefonnummer, mailadresser på mobile enheder og computere. Brug evt. systemer stillet til rådighed af administrator. Undgå at dele kopier af data på USB-nøgler o. lign. Beboersager Hold alle oplysninger om beboersager fortroligt. Lås evt. sagsakter inde, hvis disse ikke opbevares elektronisk f.eks. i systemer stillet til rådighed af administrator.

ejendomsadministration

er dermed risiko for at indholdet opsnappes af uvedkommende, hvilket er et sikkerhedsbrud. Brug et krypteret system til kommunikation, som f.eks. ProBo. Alternativt kan der bruges et krypteret mailsystem med dedikerede e-mail -adresser for alle roller i bestyrelsen. Brug aldrig private e-mail adresser til kommunikation, der vedrører foreningen. Sørg for ikke at skrive eller videresende følsomme personoplysninger på mail. Hvis der skal sendes via en ikke krypteret forbindelse, så vedlæg oplysningerne som et password beskyttet Office- eller pdf-dokument. Password kan så sendes for sig via SMS til modtagerne.

Afgang af bestyrelsesmedlemmerne Så snart der vælges nye bestyrelsesmedlemmer, eller et enkelt bestyrelsesmedlem fratræder, skal bestyrelsen sikre, at alle dokumenter vedrørende foreningen overleveres til den nye bestyrelse. Dokumenter og personoplysninger der ikke er relevante at overdrage, skal slettes fra computere, mobile enheder og arkiver. Evt. koder til administrators systemer overdrages og ændres af den nye bestyrelse. Såfremt foreningen bruger ProBo skal bestyrelsen oprette de nye medlemmer og slette de gamle medlemmer med status af bestyrelsesmedlemmer. Evt. koder til forenings hjemmesider, sociale medier m.v. skal overdrages og ændres. Procedure i tilfælde af sikkerhedsbrud I tilfælde af sikkerhedsbrud i foreningen orienterer foreningen bruddet til administrator hurtigst muligt. Administrator indberetter i samarbejde med foreningen bruddet til datatilsynet og informerer de berørte personer, hvis det vurderes nødvendigt. Bruddet logges af foreningen. Læs mere om ProBo på www.prosedo.dk

Ejendomsadministration

59


Af Finn träff advokat cobblestone administrationshuset

Københavns Kommunes

Fortovsrenholdelse

60

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


S

agen handler om, at Københavns Kommune har overtaget renholdelsen af fortovene i en del af byen – navnlig på Vesterbro – til stor irritation for mange boligforeninger. Kommunen har opkrævet ret store beløb for denne “ydelse”, og mange har følt, at de ikke fik noget for pengene. Nogle foreninger har ment at ordningen var overflødig, fordi de allerede havde deres egen vicevært, mens andre blot

har undret sig over de ret store regninger, som de har modtaget for en ydelse, som de har haft svært ved at få øje på.

ejendomsadministration

I forsommeren 2018 dukkede en sag om Københavns Kommunes fortovsrenholdelse op i medierne. Sagen har fået betydning for mange andels- og ejerboligforeninger.

Udbud gav tilbudspriser langt under kommunens opkrævning Allerede for et par år siden blev kommunen gjort opmærksom på, at den slags opgaver skal sendes i udbud i henhold til vejloven, og Cobblestone og Winsløw Advokatfirma har gennem de seneste år

“De beløb, som kommunen havde opkrævet, var langt højere end det, som private virksomheder tilbød.“

Ejendomsadministration

61


kæmpet en kamp mod Københavns Kommune om denne sag. I foråret 2018 gennemførte kommunen endeligt et EU-udbud af renholdelsesopgaven, og det viste, at de beløb, som kommunen havde opkrævet, var langt højere end det, som private virksomheder tilbød at udføre opgaven for. Kommunen fik tilbudspriser, der i nogle tilfælde var under 1/10 af det, som kommunen har opkrævet hos grundejerne! Samtidig havde en whistleblower i Kommunen anmeldt ordningen til intern revision og oplyste at flere ledende

“Kommunen fik tilbudspriser, der i nogle tilfælde var under 1/10 af det, som kommunen har opkrævet hos grundejerne!”

“En whistleblower i kommunen anmeldte ordningen til intern revision.”

62

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


Foreløbigt tilbagebetales 17,5 mio. kr. Senere i juni besluttede Borgerrepræsentationen at ordningen skal fastholdes, men at der skal gennemføres et nyt udbud, således at det i fremtiden ikke bliver kommunens folk, der forestår fortovs-

renholdelsen. I stedet bliver det private operatører, der kan gøre det billigere end kommunen. Senest har Teknik- og Miljøudvalget i oktober besluttet at tilbagebetale 17,5 mio. kr. til borgerne, men sagen er stadig ikke undersøgt til bunds, ligesom der også stadig verserer sager, hvor borgere kræver at få tilbagebetalt alle betalte beløb i de sidste 3 år. Samlet set betyder det, at borgerne kan se frem til at få penge tilbage, selvom det endnu ikke ligger fast om det “kun” bliver 17,5 mio. kr. eller om der kommer mere. Politisk set medførte det, at det blev besluttet at iværksætte en uvildig advokatundersøgelse, der skulle tage stilling til, hvilke beløb de enkelte grundejere skal have betalt tilbage. Fra politisk side blev der også ytret ønsker om at grundejerne skal have tilbagebetaling uden videre.

ejendomsadministration

medarbejdere havde søgt at dække over ulovlighederne. Dette blev lagt frem på at møde i maj måned i Teknik- og Miljøudvalget, hvor forvaltningen blev pålagt at fremkomme med en nærmere redegørelse og tilbagebetale det for meget opkrævede til borgerne.

Ordningen var ulovlig Kommunen har allerede meddelt, at en udlicitering af opgaven vil betyde at kommunen skal skille sig af med en række medarbejdere. Det er endnu ikke afklaret, om skandalen også vil få konsekvenser for nogle af de chefer, der har stået for ordningen, og som har ladet den køre videre i årevis, selvom de vidste, at ordningen både var ulovlig, og at der blev opkrævet for høje beløb. Hos Cobblestone er denne sag et eksempel på, at det som boligforening kræver professionelle og proaktive rådgivere for at kunne gennemskue et sagskompleks og føre en retssag mod f.eks. en offentlig myndighed som Københavns Kommune. Ejendomsadministration

63


advertorial

64

HĂ…NDBOGEN for Min Boligforening 2019


konsulent Prosedo Aps

Her er de digitale ydelser, du kan forvente til din rådighed fra jeres administrator

ejendomsadministration

Af Christian Ringbæk

Ofte er det svært at tiltrække bestyrelsesmedlemmer til bestyrelsesarbejdet. Dette skyldes til dels tunge processer og manuelle arbejdsgange som sagtens kan undgås med de rigtige digitale værktøjer ved hånden. ProBo gør det nemt at være bestyrelsesmedlem og beboer ProBo er er en ny kommunikationsplatform, som er udviklet med direkte fokus på ejer- og andelsboligforeninger. Når ejendommens beboere har oprettet sig med deres personlige profil, får de adgang til det mest brugervenlige kommunikationssystem i administrationsbranchen. Platformen løser udfordringen med let kommunikation til de rette personer i en ejendom. I ProBo får den enkelte beboer nemlig sin helt egen digitale postkasse, som man kender fra andre systemer man benytter i dagligdagen – fx E-boks og netbank til forældreintra. Bestyrelsen kan let og hurtigt sende beskeder til enten én

beboer eller til samtlige beboere. Derudover kan beboerne også sende beskeder til hinanden ligesom en evt. vicevært kan kobles på og sende og modtage beskeder. På denne måde er al kommunikation samlet ét sikkert sted og ikke viklet ind i ens private mailboks. Akutte beskeder Der er gravearbejde på vejen og det centrale strømkabel graves over. Hvordan informerer man hurtigt beboerne i ejendommen? Med funktionen “Akut besked” kan bestyrelsen eller viceværten hurtigt dele enhver information via SMS, som er fuldt integreret og tilgængeligt for bestyrelsen. Funktionen kan selvfølgelig også bruges til

Ejendomsadministration

65


en reminder om en kommende generalforsamling – her er det nemt og hurtigt at sende en påmindelse dagen før mødet. Informationer som disse er traditionelt givet via mund-til-mund eller som en seddel på opslagstavlen i ejendommens opgange. Begge metoder medfører risiko for, at budskabet bliver givet forkert videre, eller at sedlen tages ned af den første beboer, der ser det. Hurtig orientering på valgfrie medier Den digitale udvikling har tilvejebragt nye muligheder for at klare en lang række af de tunge, manuelle opgaver, som en bestyrelse har, langt mere effektivt og mindre tidskrævende. For nogle beboere vil det være optimalt at kunne modtage en SMS under ferien om væsentlige forhold i ejendom66

“Med funktionen “Akut besked” kan bestyrelsen eller viceværten hurtigt dele enhver information via SMS.”

men, og for andre vil det passe bedre med en e-mail, mens en tredje måske vil foretrække at orientere sig via en hjemmeside eller infoskærm i ejendommens opgang. Beboerne kan med de nye muligheder selv

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


Foto: Niels Jørgensen

Viceværten orienterer og har let digital opgavestyring Når man logger ind, er man tildelt en rolle. Foreningens vicevært har således adgang til at sende informationer om f.eks. ejendommens drift og andre forhold, som naturligt er indenfor hans område. Dermed optimeres informationsvejen, og bestyrelsen skal ikke bruge tid på en opgave, der alligevel bedst løses af viceværten. Derudover kan beboerne indberette fejl og mangler direkte til den digitale opgavestyring. Dertil kan nævnes – hvad der er standard i dag for stort set alle administrationsselskaber – mulighed for at underskrive dokumenter med NemID, foretage anmeldelse af forsikringsskader døgnet rundt, opsige sin andelsbolig og bestille alle relevante rapporter i forbindelse med salget af andelsboligen på fem minutter. Omsorg også for de ikke-digitale beboere Mange foreninger har længe haft lyst til at udskifte den gamle opslagstavle med et alternativ, som kan håndteres enkelt og hurtigt og med større kontrol med opslag og informationer. Det kan lade sig gøre ved at koble en opgangsskærm til det digitale kommunikationssystem. Opgangsskærmen spejler automatisk relevante informationer fra hjemmesiden til en touch-skærm, der monteres i opgangen i stedet for den gamle opslagstavle. Således skal informationer blot skrives ét sted før de er tilgængelige via mobilen, tablet, computer og skærm i opgangen.

Ønsker din forening også at høre mere om ProBo? Prosedo leverer kommunikationssystemet ProBo til boligforeninger, og er Danmarks førende indenfor området. Samarbejdet med en bred vifte af landets førende administrationsselskaber sikrer løbende udvikling af vores ydelser, så de ca. 2.500 boligforeninger, der er brugere af systemerne, får stillet de bedste, standardiserede løsninger til rådighed. Vil du vide mere, så skriv blot til info@ prosedo.dk eller ring til Christian Ringbæk på tlf. 22 43 96 50.

ejendomsadministration

vælge, hvad der passer dem bedst og kan til enhver tid skifte indstillinger – helt uden at bestyrelsen skal involveres.

Fem digitale ydelser du skal forvente fra en måske ny administrator 1. Enkelt og effektivt værktøj til hele ejendommen (beboere, bestyrelse og evt. vicevært) til digital kommunikation mellem beboerne. 2. Fleksibel mulighed for indsamling af beboernes digitale kontaktinformationer inkl. mulighed for, at beboerne selv kan vedligeholde kontaktinformationerne. 3. Sikkert system med individuelle brugeradgange og respekt for persondataforordningen. 4. Adgang til ejendommens nøgledokumenter døgnet rundt inkl. automatisk notifikation pr. email om nye dokumenter. 5. Overblik over økonomien via nettet inkl. legende let håndtering af godkendelse af regninger.

Ejendomsadministration

67


I har én kontaktperson, som ved alt om jeres ejendom.

Hvem skovler sne i år?

Bygningsservice Arealpleje Vinduespolering Viceværtservice Vand, varme, belysning  Trappevask  Snerydning og saltning     

Viceværtservice 365 dage om året. Professionel, fleksibel og sikker ejendomsservice Når du vælger TJEK til din ejendom og dine udendørsarealer, sikrer du din ejendom 365 dage om året. TJEK tilbyder alle ydelser inden for bygningsservice som for eksempel arealpleje, viceværtservice, snerydning samt vand-, varme- og belysningskontrol og alle former for reparation. Og sker der noget uventet, kræver det kun et opkald, så er vi på vej.

Book et møde med os på 30 67 06 66 - eller læs mere om os på www.tjekservice.dk


ejendomsservice

ejendomsservice Skal man have egen vicevært eller et eksternt facility management firma til at løse alle daglige vedligeholdelsesopgaver? Små som store leverandører tilbyder mangeartede løsninger. Ejendomsservice

69


advertorial

Hvordan finder man en seriøs leverandør af ejendomsservice? Af Kim Toftum direktør Toroco

70

Hvilken bestyrelse har ikke siddet i den situation, at man godt kunne tænke sig at få sat ejendomsservicen under lup. Så hvordan finder man en ny leverandør?

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


ejendomsservice

“Virksomheden skal have en skriftlig personalepolitik.”

At forbedre branchens image er en af SBA ́s vigtigste opgaver Når man er på udkig efter en ejendomsserviceleverandør er internettet eller de omkringliggende ejendommes erfaringer naturligvis en mulighed. Men der findes allerede en hjemmeside, hvor bestyrelsen kan undersøge om en eventuel servicepartner overholder Servicenormen. Den kommer vi tilbage til. Servicebranchens Arbejdsgiverforening (SBA) er en brancheorganisation under Dansk Industri. SBA arbejder for at gøre det lettere at drive servicevirksomhed i Danmark – og ikke mindst for at sikre, at det sker på lige vilkår med respekt for både de etiske, faglige og lovmæssige spilleregler. For at blive medlem af SBA skal man opfylde Servicenormen. ​Dansk

Standard kontrollerer løbende, at samtlige krav bliver overholdt. Derfor skal alle medlemsvirksomheder forny deres godkendelse til Servicenormen en gang årligt. Servicenormen er branchens garantimærkning Ejendomsservicevirksomheder, der er medlem af Servicebranchens Arbejdsgiverforening (SBA) skal leve op til de syv punkter i Servicenormen, og er de eneste virksomheder der kan opnå mærkningen. Når man som boligforening vælger en virksomhed, som opfylder Servicenormen, kan man være sikker på, at der er styr på økonomiske attester, kvalitetsniveau, miljøhensyn, arbejdsmiljø,personaleforhold,

Ejendomsservice

71


De 7 punkter i Servicenormen 1. Økonomiske attester: Virksomheden skal have styr på de økonomiske attester igennem serviceattester fra Erhvervsstyrelsen og arbejdsskadeforsikringer. 2. Kvalitet: Virksomheden skal have styr på leverancen af de aftalte serviceydelser gennem løbende måling, vurdering og opfølgning på de leverede ydelser. 3. Miljø: Virksomheden skal have en skriftlig holdning til miljø samt sikre, at der anvendes miljømærkede midler, hvor det er muligt.

72

4. Arbejdsmiljø: Virksomheden skal kunne dokumentere, at arbejdsmiljøet er i orden. Den skal blandt andet have et arbejdsmiljøledelsessystem samt gennemføre arbejdspladsvurdering. 5. Personalepolitik: Virksomheden skal have en skriftlig personalepolitik. 6. Uddannelse: Virksomheden skal have skriftlige retningslinjer for efteruddannelse og introduktion for nye medarbejdere. 7. Underleverandører: Virksomheden skal have en skriftlig politik for brug af underleverandører og dokumentation for anvendelse af skriftlige kontrakter.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


uddannelse og eventuelle underleverandører. Nogle vil måske mene, at kravene er lige lovligt skrappe – men det er reelt for at gøre det lettere for kunder at navigere i markedet og spotte de seriøse serviceudbydere. Hvorfor valgte Toroco at være en del af SBA Toroco har gennem de sidste 4 år været medlem af SBA. Lige så længe, faktisk endnu længere, har vi efterlevet de 7 punkter. Men ved hjælp af Servicenormen bliver det nu helt tydeligt for alle vore kunder. At overholde Servicenormen er for os en selvfølge, og det giver en god mavefornemmelse, både hos os og vores kunder. Det er ingen hemmelighed, at arbejdet med dokumentationen til start var stort, men samtidig er det klart, at det er

ejendomsservice

“Vælger man en certificeret ejendomsservicevirksomhed, viser man sin støtte til brug af organiseret arbejdskraft.”

vigtigt at kunne dokumentere og forklare, hvordan man overholder principperne bag Servicenormen. Vælger man en certificeret ejendomsservicevirksomhed, som sin servicepartner, viser man sin støtte til brug af organiseret arbejdskraft, da rengøringsbranchen ofte opfattes som en branche med uorganiseret arbejdskraft og brodne kar. Derfor lægger vi, hos Toroco, stor vægt på at drive en virksomhed der ikke går på kompromis med god moral og etik i forhold til kvalitet, medarbejdernes arbejdsmiljø og lønforhold. Læs meget mere på www.seriøsservice. dk, hvor det er muligt at kontrollere, om den valgte servicepartner opfylder de krav Servicenormen foreskriver.

Ejendomsservice

73


advertorial

74

HĂ…NDBOGEN for Min Boligforening 2019


journalist

ejendomsservice

Af Jannik Preisler

Når der er brug for hjælp til ejendommen:

Det kan betale sig at samle sine opgaver hos én leverandør Der er økonomiske og administrative besparelser ved at få én leverandør, som f.eks. TJEK Ejendomsservice, til at stå for ejendommens og dens areals drift, pleje og vedligeholdelse.

S

kal den store revne på udendørstrappen ind til ejendommen, der kun er blevet større det sidste år, ordnes for at kunne møde vintervejrets strabadser? Og trænger ejendommens gårdhave, som blev moderniseret for et par år siden, mon ikke snart til en kyndig og kærlig hånd? Og hvad med vinduerne – har de ikke brug for en god gang polering? Men hvem skal klare opgaverne - skal bestyrelsen i ejendommen indkalde til en ekstraordinær arbejdsdag for beboerne, eller skal man ringe efter de forskellige lokale fagmænd i området? “Uanset om det drejer sig om nogle fliser der skal lægges, en gårdhave der skal gøres

klar til vintersæsonen eller et rør, der skal udskiftes i ejendommen, så er der mange oplagte fordele ved at samle tingene hos én leverandør. Man får for eksempel samlet det hele hos en kontaktperson og der vil typisk være økonomiske besparelser ved at gøre det,” forklarer regionsdirektør Jan Jeppesen fra TJEK Ejendomsservice, der som en familieejet virksomhed har snart 60 års erfaring i branchen. Økonomisk besparelse i boligforeningen Og driften og vedligeholdelsen – ikke mindst for bestyrelsesmedlemmerne i boligforeningen – kan nemlig opleves som en fyldig opgave. Praktisk som admini

Ejendomsservice

75


strativt. Praktisk stiller opgaverne blandt andet krav til kompetencerne, der er til rådighed i boligforeningen, og i mange tilfælde vil man alligevel stadig have brug for ekstern ekspertise – for eksempel ved en vandskade, ved strømsvigt eller ved service af fyret i ejendommen. Administrativt betyder det blandt andet en større byrde for boligforeningen at holde styr på, hvem man har hvilke aftaler med. Der er den uendelige række af spørgsmål fra naboerne om opgaverne, når ejendommen skal vedligeholdes. Og før man ser sig om, er det blevet et fuldtidsarbejde at holde styr på, hvem man skal 76

kontakte, når varmen skal tændes, når vandrøret springer eller når sneen skal ryddes. Derfor kan det være ressource- og bekymringsbesparende at samle indsatsen og i stedet få professionelle til at varetage hele boligforeningens drift og vedligehold – året rundt. Der er mange fordele ved at have en aftale om ejendomsservice og for eksempel en fast vicevært tilknyttet boligforeningen, forklarer Jan Jeppesen: “Det letter både den praktiske og administrative byrde i boligforeningen at have en ejendomsserviceaftale i boligforeningen, da det for eksempel så kun er ét nummer, som man skal holde styr på. Nemlig kontakt-

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


ejendomsservice personen. Samtidig oplever mange en konkret økonomisk besparelse på mellem 20 og 25 procent ved at samle ejendomsvedligeholdet” siger han og uddyber: “Det er ikke kun trappen og gårdhaven, som vi på kort sigt holder ved lige. Indsatsen opretholder løbende ejendommens generelle tilstand og trivsel. Hos TJEK Ejendomsservice har boligforeningen ligeledes mulighed for at tilkalde de helt rette og fagkyndige personer ind til specialopgaver som for eksempel syn og rens af kloakken eller tagrenderne, så ejendommen løbende holdes sund” forklarer Jan Jeppesen.

“Samtidig oplever mange en konkret økonomisk besparelse på mellem 20 og 25 procent ved at samle ejendomsvedligeholdet.”


energioptimering + forbrug

energioptimering + forbrug For mange boligforeninger er det en øjenåbner, hvor mange penge der kan spares på vand, varme og el ved at renovere og følge sit eget forbrug. Energioptimering + forbrug

79


Af Vagn Holk Leder af Videncenter for Energibesparelser i Bygninger

Bliv klædt på til energibesparelser Når en boligejendom skal renoveres, er det en enestående chance for at opnå energibesparelser og et bedre indeklima. Men hvordan bliver boligforeningen klædt på til det?

N

år en boligejendom skal renoveres, er det om at gribe chancen for energibeparelser, da der oftest går mange år inden næste renovering. Det er om at maksimere energibesparelserne, fx når facaden skal fornyes, vinduer og døre skal udskiftes, eller de tekniske installationer som varme-, belysnings- og ventilationsanlæg skal erstattes eller opgraderes. I de fleste tilfælde er det lovpligtigt ifølge Bygningsreglementet at forbedre bygningens energimæssig standard, når man renoverer. Men selv om en boligforening følger lovgivningen, er der risiko for at begå fejl i processen, og det kan føre til, at både indeklimafordele og energibesparelser udebliver. Ikke overraskende bliver beboerne så ikke tilfredse med resultatet. Derfor er det en god ide som boligforening at sætte sig lidt ind i energiforbedringer og indeklima, før man hyrer rådgivere og entreprenører til sit byggeprojekt.

80

Fasthold fokus gennem hele processen Det er helt afgørende for et godt resultat at træffe de rette beslutninger i byggeprojektets første faser, hvor alle muligheder er åbne. Til gengæld er der stor usikkerhed om både økonomi og tidshorisont, og måske må der foretages ændringer i projektet undervejs. Her viser erfaringen, at det er centralt ikke at miste fokus på energibesparelser og indeklima. Hvor store energibesparelser kan I forvente? Når en boligforening vil vurdere de potentielle energibesparelser, er der hjælp at hente flere steder. Start med at kigge i ejendommens energimærke, der giver anbefalinger til energisparetiltag samt overslag over besparelser og investeringer. Man kan evt. hyre energikonsulenten bag rapporten til at uddybe mulighederne. Boligforeninger kan også benytte ByggeriOgEnergi.dk, som er hjemmesiden for

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


energioptimering + forbrug Videncenter for Energibesparelser i Bygninger. Her er der bl.a. en uvildig besparelsesberegner, hvor man ved at indtaste data om ejendommen og vælge forskellige forbedringer kan beregne en estimeret besparelse. På siden kan man også sammenligne sin ejendoms energimærke med andre ejendommes energimærker. Tjek i energiløsningerne og guider hvordan man gør Desuden kan boligforeninger orientere sig om energirenovering ved at tjekke Videncentrets Energiløsninger, der er korte beskrivelser af, hvordan man konkret gennemfører forskellige energibesparende projekter. Der er energiløsninger om 24 forskellige energisparetiltag i boligejendomme – fx efterisolering af loft og andre bygningsdele, isolering af facader, udskiftning af varmecentraler og ventilationsanlæg.

Der er fra Videncentret også udgivet en stribe guider bl.a. om funktionsafprøvning af tekniske anlæg. Det er en god metode for en boligforening til at teste, at et nyt eller renoveret teknisk anlæg nu også fungerer effektfuldt i praksis. Alt i alt er der masser af gode værktøjer, der kan hjælpe boligforeninger med viden og overblik til deres energirenoveringsprojekter.

Få gratis vejledning På ByggeriOgEnergi.dk finder du gratis energiløsninger, guider og beregnere. Senere i år udgiver Videncenter for Energibesparelser i Bygninger en energirenoveringsguide rettet mod boligforeninger. Kontakt Videncentret på tlf. 7220 2255 eller info@byggeriogenergi.dk for gratis råd og vejledning.

Energioptimering + forbrug

81


advertorial

Af Per Sahl-Madsen Salgsdirektør Techem Danmark

Teknologiens indtog i boligforeningerne I dag foregår det meste digitalt, og det er der en grund til. Når man digitaliserer, skærpes arbejdsprocesserne og overblikket får man via sin mobil eller pc med få klik.

V

i skal alle håndtere flere og flere data, bl.a fra husets forbrugsmåling, og derfor er det vigtigt at digitale løsninger er højst brugervenlige og tager udgangspunkt i brugerens behov og adfærd. Udbyttet af digitaliseringen er, at brugerne i langt højere grad kan servicere sig selv. Et godt eksempel er Google. Hvor man tidligere måtte en tur på biblioteket for at blive klogere på verdenssituationen, kan man i dag sidde derhjemme og let holde sig opdateret på alt mellem himmel og jord. Unikke søgeværktøjer sætter speed på vidensøgningen. Fordi viden er blevet lettere tilgængeligt, kan du blive klogere på kortere tid. Smartere administration – også noget for den enkelte beboer Digitaliseringen gør generelt set en hel

82

del arbejde lettere, og det betyder, at du kan få hjælp både hurtigere og mere effektivt. Lettilgængelige samarbejdsplatforme fra leverandører kan hjælpe den enkelte boligforening i det daglige. Når det kommer til innovativ ejendomsdrift og administration har Techem

“Lettilgængelige samarbejdsplatforme fra leverandører kan hjælpe den enkelte boligforening i det daglige.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


energioptimering + forbrug Energioptimering + forbrug

83


mange års erfaring i at stille teknologi til rådighed, som kan optimere måling og arbejdsprocesser både internt, men også eksternt hos kunderne. Som leverandør af intelligente forbrugsmålere, forbrugsopgørelser og levering af forbrugsdata til administratorer og beboere online, har de stor fokus på fordele ved at bruge data. Udvælgelse af relevant data er vigtigt. Derfor har de som Google valgt et unikt søgeværktøj, der letter navigationen rundt om de forskellige emner og arbejdsopgaver som administratoren skal have fokus på. ‘ Administrator Portal Har der været vandspild? Er der lejligheder, der står uden varme? Er der grobund for fugtproblemer? Det er bare nogle af de spørgsmål Techems online værktøjer kan give svar på. Automatiske

“Har der været vandspild? Er der lejligheder, der står uden varme? Er der grobund for fugtproblemer? Det er bare nogle af de spørgsmål Techems online værktøjer kan give svar på.”

84

“Alle fordelingsregnskaber, forbrugsopgørelser mm. kan downloades eller videresendes som pdf-filer.”

notifikationer fra Techem til foreningen sikrer, at der kan blive taget hånd om ejendommen. Techem Administrator Portal giver papirløs administration, og det er ikke alene godt for miljøet at sænke papirforbruget, det giver også foreningen mulighed for at få overblik online. Alle fordelingsregnskaber, forbrugsopgørelser mm. kan downloades eller videresendes som pdf-filer. Den enkelte beboer kan få mulighed for at følge forbruget online i Techems populære beboer app. Her finder beboerne selv svar på forbrugets udvikling over året og kan opsætte individuelle forbrugsalarmer. Det giver tilfredshed blandt beboerne, når et uhensigtsmæssigt forbrug kan opdages og stoppes hurtigt – og det sparer penge. Datamængden vokser Flere elementer fra EU-direktiver forventes at blive til dansk lovgivning. Det betyder bl.a., at der i 2022 skal foretages oftere forbrugsvisninger. Beboerne skal have mulighed for at følge deres forbrug f.eks. i en Beboer App eller lign. Dermed

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


op for en mere effektiv administration af ejendommen og dens beboere. Se mere på www.techem.dk

Energioptimering + forbrug

energioptimering + forbrug

genereres flere data, som skal håndteres overfor beboerne, og derfor er det altafgørende at andels- og ejerforeninger og de administratorer, der har ansvaret for ejendommen, har adgang til effektive værktøjer, der kan digitalisere administrativt arbejde. Mange foreninger har et uudnyttet potentiale i at bruge den digitalisering, der allerede findes og kan gøres tilgængelig. Det er en god idé at få startet processen

85


advertorial

Af John Petersen Malermester Malerfirmaet John Petersen ApS

Din maler kan hjælpe dig til et bedre og varmere

Indeklima Ved brug af allergivenlig maling og med tapet, der virker isolerende, kan din bolig på kort tid blive et rarere og på sigt et mere sundhedsvenligt sted at bo.

S

ærligt gamle boliger kan have et dårligt indeklima og være dårligt isolerede, og man kan opleve, at der opstår skimmel i kolde vinterdage. Dette sker som en kombination af utilstrækkelig isolering, utætheder, og når kolde vægge bliver mødt af et varmt indeklima, så der opstår kondens og heraf skimmelsvamp. Et bedre indeklima kan skabes og skimmelsvamp kan forebygges ved at sikre, at fugten, der opstår under opvarmning kommer ud af lejligheden. Hyppige udluftninger over dagen er altid at anbefale, men yderligere kan skimmelsvamp forebygges med isolerende og

86

skimmelhindrende tapet, fortæller malermester John Petersen. Det behøver ikke være omfattende og kan endda gøres for et forholdsvis lille beløb, da det oftest blot er en enkelt væg eller to, der skal behandles. Og i modsætning til normal isolering, hvor der bruges flere fagmænd, kan der her nøjes med en maler. Det koster 500,- kr. pr. kvadratmeter, hvor det til sammenligning koster 250,- kr. med glasfilt. Positiv effekt på indvendig opvarmning Kolde ydervægge kan være umulige at varme op – og en stor del af den indvendige opvarmning går tabt, men

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


behandlet de kolde vægge på samme tid. Det tager 3 dage at behandle en væg inklusiv tørretid, og det er kun kolde ydervægge, dette skal gøres ved. Der er ingen grund til at sætte op på de øvrige vægge, som blot skal have normal behandling – alt efter ønske og behov. Gammelt tapet skal renses væk først, og det isolerende tapet sættes op, spartles og males eller tapetseres efterfølgende, som man nu ønsker det. Herefter kan man glæde sig over, at den væg, der før var kold, nu er blevet varmere – og et smukt ensartet udseende af hele rummet.

God investering ved istandsættelse Står lejligheden for at skulle istandsættes, er det en fornuftig investering at få

Ingen rumreduktion Tapetet kan ikke erstatte almindelig isolering, og kræver en bolig isolering,

energioptimering + forbrug

med opsætning af tapetet kan man øge opvarmningen øjeblikkeligt. Der er lavet undersøgelser, der viser, at op mod 80 % af boligens energi bruges på opvarmning, og har en bolig meget kolde ydervægge, bruges en stor del af energien til at opvarme disse. Det betyder, at megen af opvarmningen går tabt. Dette kan afhjælpes ved at behandle de kolde vægge med tapet med isolerende effekt. Og der kan måles en effekt allerede lige efter tapetet er sat op. Med et infrarødt termometer kan man måle temperaturen før og efter behandling og se en forskel.

“Skimmelsvamp kan forebygges ved at sikre, at fugten, der opstår under opvarmning kommer ud af lejligheden.”

Energioptimering + forbrug

87


skal dette gøres. Men ved kolde ydermure med en kold indvendig væg, kan man med denne behandling afhjælpe problemet ved op til 27 % bedre isolerende effekt – uden at opsætte tykke isoleringsplader, som kan reducere et rums mål væsentligt. Dette kan være et problem ved små kamre og når man kun råder over få kvadratmeter, hvor isolering med tykke isoleringsplader tager pladsen til eksempelvis en seng. Dette tapet er kun 4 millimeter tykt, så man vil ikke opleve en rumreduktion, og yderligere behøver man ikke længere at bekymre sig over at sætte møbler op ad denne væg, hvor det

Med et infrarødt termometer kan man måle temperaturen før og efter behandling og se en forskel.

Væg + tapet

88

ellers kan dannes skimmelmærker bag møbler op ad en kold væg, netop fordi der opstår kondens. Ingen kondens – ingen skimmel! Op til 75 % hurtigere opvarmning er målt, efter en væg er blevet tapetseret med energienergioptimerende vægtapet. Men her skal man naturligvis tage højde for, at en måling skal ske, hvor der reelt er en kold væg. Det er derfor godt at vente til det bliver frostvejr, og væggene er rigtig kolde. Så kan man måle effekten meget tydeligt efter. Bedre indeklima efterspørges Vi har haft rigtig gode erfaringer med at vægbehandle boligkomplekser, fortæller malermester John Petersen, og efterspørgslen stiger, som det bliver afprøvet, og der opleves en effekt med det. Vi begyndte at arbejde med det sidste år, og der har været god respons på det allerede. Vi tror på produktet, så vi anbefaler det gerne til vores kunder, og hvis der i en boligforening er usikkerhed omkring det,

Væg, KlimaTec Pro KV 600 + tapet

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


Rum med KlimaTec

Rum uden KlimaTec

KlimaTec energibesparelse

energioptimering + forbrug

“Med Klimatec tapetet kan der være en isolerende effekt, der er op til 27% bedre end almindelig tapet.”

foreslår vi at lave en testlejlighed, som man så kan opleve effekten af, før man beslutter sig for at lave det i alle lejligheder. Vi er startet op med nogle enkelte boligselskaber i Storkøbenhavn, og dem, der har taget det til sig, har været meget begejstret for det. Man kan ikke se forskel på en væg med dette produkt og en væg med filt. Og man kan sagtens tapetsere oven på det – også med filt, hvis man ønsker det. Det er dog ikke nødvendigt, og som noget ekstra godt at sige, kan dette isolerende tapet også bruges til at overbygge revner på op til 4 mm – på samme måde som glasfilt. Så visuelt gør det ingen forskel i forhold til andre pæne vægge. Det er dejligt at teknologien er nået så langt, så vi også kan bidrage til et bedre og mere økonomisk indeklima nu. Vi er meget optaget af at bruge produkter, som bidrager til et godt indeklima. Derfor bruger vi også svanemærkede malinger, og med dette tapet kan vi yderligere forebygge skimmelsvamp.

I modsætning til normal isolering, hvor der bruges flere fagmænd, kan der her nøjes med en maler. Energioptimering + forbrug

89


Af Hans Henrik Finne marketingdirektør Ista Danmark

Rent vand

- med uafhængig garanti Alle komponenter, der kommer i kontakt med drikkevand, skal leve op til skærpede krav. Det gælder også forbrugsmålere, der skal være GDV godkendte.

I

stas koldtvandsmålere er med den nye GDV-godkendelse nu godkendt til drikkevand. Det vil sige, at målerne er testet for afgivelse af bl.a. tungmetaller, bly og nikkel, og at de lever 100 % op til kravene til fremtidig sikkerhed for rent vand for forbrugerne. GDV står for “Godkendt til drikkevand” og er en godkendelsesordning under Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen. I 2013 og 2014 blev der stillet nye krav til de komponenter, der kommer i kontakt med drikkevand, og den tidligere VA-godkendelse blev erstattet af den nye GDV-godkendelsesordning med skærpede krav. Siden har koldtvandsmålerne været underkastet en række miljømæssige tests på Dansk Teknologisk Institut, der indtil for kort tid siden stod bag GDV, men som dog i dag er et selvstændigt sekretariat.

90

“GDV står for “Godkendt til drikkevand” og er en godkendelsesordning under Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen.”

ista har allieret sig med DHI, en uafhængig, international rådgivnings- og forskningsorganisation, der er specialister i vandmiljø, og som arbejder med

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


energioptimering + forbrug beslægtede områder såsom kemikalier og fødevaresikkerhed. De har arbejdet som konsulenter og toksikologisk rådgiver for ista igennem test- og målings processerne. GDV har siden indlevering i 2015 foretaget grundige test, og i 2018 har ista fået godkendt de sidste fittings, så man nu har opnået en samlet godkendelse til danske krav på de vigtigste målere. Dog har istas koldtvandsmålerne i mange

år har levet op til de miljøkrav, de tyske myndigheder har stillet. Med GVD-godkendelsen vil istas produkter fremover blive auditeret en gang om året på fabrikken i Gladbeck i Tyskland, og om fem år skal godkendelsen fornys. Det giver de danske forbrugere og boligforeninger sikkerhed for rent drikkevand garanteret af den uafhængige GDV-godkendelsesordning.

Energioptimering + forbrug

91


LUFTKVALITET – INDEKLIMA – REN LUFT Hos Airmanager Technologies finder du et stærkt produktsortiment af enheder til sikring af luftkvaliteten og indeklimaet med ren luft. Vi har gennem en lang årrække udviklet og forfinet produkterne til rensning af luften for diverse gener, i form af eksempelvis lugt, bakterier og vira. Kontakt os uforpligtende, for at høre mere om mulighederne i jeres bolig.

AIRMANAGER TECHNOLOGIES

Tlf.: 51 22 02 90 | Mail: bjarne@amscan.dk | Web: www.amscan.dk


Isolering & ventilation

Isolering & ventilation Indeklimaet er generelt ofte helt overset i boligforeninger, men har kĂŚmpe betydning for bĂĽde velvĂŚre og ejendommens stand og vedligeholdelsesbehov. Isolering & ventilation

93


94

HÃ…NDBOGEN for Min Boligforening 2019


Servicechef velux danmark a/s

Luften i dit hjem

Isolering & ventilation

Af Karsten Schouw

kan være mere forurenet end luften udenfor Luften i vores hjem kan være op til fem gange mere forurenet end luften udenfor. Det skyldes madlavning, rengøringsmidler og partikler fra elektronik og legetøj. Men det er otte ud af ti danskere ikke klar over.

D

u tror formentlig, at det er mere sundhedsskadeligt at være udenfor nær trafiktunge veje end indenfor i dit hjem. Men sådan er det ikke nødvendigvis. Luften indenfor kan faktisk være op til fem gange mere forurenet. Og det er et problem for dit helbred. Et dårligt indeklima kan nemlig have negative konsekvenser, som tæller alt fra sygdomme som astma, luftvejssygdomme og dårligere koncentration. Samtidig får det flere og flere til hyppigere at hoste, blive forkølede og få åndedrætsproblemer. Otte ud af ti danskere er ikke klar over, at luften kan være mere forurenet indenfor hjemmets fire vægge. Det viser en

undersøgelse fra maj 2018, som analysebureauet YouGov og VELUX står bag. Som en del af studiet er 16.000 mennesker på tværs af 14 lande – herunder Danmark – spurgt til deres viden om konsekvenserne af at opholde sig op til 90 procent af dagen indenfor. Det svarer til næsten 22 ud af døgnets 24 timer. “Dårligt indeklima er et stort problem, fordi vi bruger så meget tid indenfor i hjemmet, på arbejdspladsen og uddannelsesinstitutioner. Det er en udfordring, at danskerne ikke er opmærksomme på det, da det betyder, at vi ikke gør noget ved problemet. Dårlig luftkvalitet kan nemlig give træthed, hovedpine og al

Isolering & ventilation

95


Vidste du at: Mellem 28% og 43% af alle personer i alderen 30-60 år tilbringer 19-20 timer indendørs i et typisk døgn.

lergiske symptomer”, siger formanden for Rådet for Sundt Indeklima, Torben Sigsgaard, der også er professor ved Institut for Folkesundhed ved Aarhus Universitet. Dårligt indeklima kommer fra helt almindelige dagligdagsaktiviteter som madlavning, rengøring, stearinlys og tørring af vasketøj. Selv når vi sover og ja, blot trækker vejret, forurener vi luften indenfor. Et sundt indeklima er derfor vigtigt, fordi en gennemsnitlig voksen trækker 15.000 liter luft ind om dagen. Luften er mest forurenet i børneværelset Værst ser det ud i børneværelset. Det er ofte det rum i hjemmet, hvor luften er mest forurenet. Det skyldes blandt andet partikler fra legetøj, fugt og for lidt udluftning. Forskning tyder på, at flere børn vil få astma og allergi de kommende år på grund af dårligt indeklima. “Forskning viser, at fugtighed og mug i hjemmet øger risikoen for astma med 40 96

procent og gør os sårbare for at udvikle andre luftvejsrelaterede sygdomme. Det er særligt vigtigt at få skabt et godt indeklima på børneværelset, da konsekvenserne kan være værre for børn, fordi de er i en periode af deres liv, hvor de skal vokse og udvikle sig”, siger Torben Sigsgaard. Det kan du selv gøre Heldigvis kan du med nogle små ændringer i dagligdagen gøre en stor forskel for indeklimaet derhjemme. “Der er flere ting, du selv kan gøre for at få et bedre og mere frisk indeklima til

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


Isolering & ventilation gavn for både dig selv og din familie. Det allervigtigste er at lufte ud flere gange om dagen. Derudover kan du eksempelvis skrue ned for brugen af stearinlys og mængden af rengøringsmidler og huske at bruge din emhætte og åbne vinduerne, når du laver mad”, siger Peter Foldbjerg, chef for dagslys og indeklima hos VELUX. Peter Foldbjerg tilføjer: “Det er altså tid til at gentænke måden, vi lever på indendørs, og gøre hvad vi kan for at sikre, at vores hjem er et sundt sted at være. Kun sådan kan vi få sat en stopper for de sundhedsmæssige konsekvenser, som indendørsgenerationen lider af”, siger han.

6 simple råd til et bedre indeklima: • Åbn dine vinduer tre til fire gange dagligt for at få frisk luft ind – lav gerne gennemtræk. • Hold døren lukket til badeværelset, når du går i bad, og åbn vinduet eller tænd for ventilatoren for at få fugten ud af rummet. • Tænd for emhætten og åbn vinduet, når du laver mad. • Undgå brug af stearinlys. • Hæng dit vasketøj til tørre udenfor • Gør rent jævnligt.

Isolering & ventilation

97


advertorial

Effektiv luftrensning fjerner lugt, skimmelsvamp og farlige dampe Generelt opholder danskerne sig op imod 90% af døgnets timer indenfor, hvor indeklimaet som oftest er mere forurenet end udenfor. Både fugt, lugt og svampesporer gør os utilpas og forværrer en ejendoms tilstand.

Af Bjarne Jensen Direktør Airmanager

Hvordan kan vi forbedre privatboligen De fleste af os ved, at fugt fjernes bedst gennem ventilation. Enten via udluftning med åbne vinduer eller altandøre eller ved mekanisk ventilation og emhætte. Men lugt og svampesporer samt andre typer partikler fra f.eks. børns legetøj og fra kemikaliedampe er også medvirkende til dårligt indeklima og forøget risiko for hovedpine og astma. Her kan luftrensere være en stor hjælp til et bedre indeklima ved at rense luften for partikler helt ned til 0,01 my størrelse. Luften bliver renset for kemiske dampe, lugtpartikler, vira, svampesporer, bakterier og CO2 nedbrydes til C (Carbon støv) samt O2 (ren ilt). En luftrenser kan levere 99,9999999% 98

ren luft (kaldet log 10 niveau). Det betyder langt bedre indeklima, som kan have stor betydning i både små som store lejligheder for beboeres sundhed, når vi opholder os indenfor i op til 22 timer i døgnet. Hvordan renses luften Hos Airmanager er luftrensning baseret på en kold plasmaproces, der er testet på DTU i Lyngby. Ved luftrensningen elimineres molekylekæder og svampesporer og luftbårne vira dræbes, når luften passerer gennem kabinettet. I tillæg hertil anvendes et elektrostatisk filter med et meget lille trykfald – 25 pascal. Dette betyder en lav driftsøkonomi. Har en boligforening allerede lejligheder eller fællesområder (kælderrum, mødeeller festlokaler) med ventilation kan en luftrensningsenhed indbygges i ventilationsanlægget eller man kan opsætte en selvstændig luftrensnings enhed, som er en enkel installation uden rør og slanger.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


Fællesrum kan gøres til leverum Mange boligforeninger har kælderlokaler, der enten ikke bruges eller kun bruges i begrænset omfang f.eks. til cykler eller værktøj. Selvom kælderområder kan virke tørre, vil der typisk kunne være svampesporer, støv, bakterier og lugtgener, der gør det vanskeligt at opholde sig i længere tid i et kælderrum, der er indrettet til møde- eller festlokale i foreningen. Det er partikler, som

Isolering & ventilation

Isolering & ventilation

“En luftrenser fjerner partikler, som opvarmning og ventilation ikke fjerner eller forhindrer.”

opvarmning og ventilation ikke fjerner eller forhindrer. Dermed vil man med en mindre investering og meget lille driftsudgift, der er mindre end en glødepære, kunne gøre mange kvadratmeter brugbare til bestyrelsesrum, festlokaler eller opbevaring. Dermed kan en andels- eller ejerboligforening udnytte flere af sine kælderkvadratmeter, som også kan bruges af beboerne til egen sociale formål og komsammen. Det gør en boligforening mere værdsat og værdifuld for nuværende og kommende beboere, samtidig med at der er vished for at luften er helt ren og ikke er kilde til luftvejsgener. Find mere viden og information om luftrensning på på www.amscan.dk.

99


”Uhadada,

internettet kører alt for hurtigt i dag!”

(Sagde ingen nogensinde)

Fibernet fra Fibia giver din boligforening: • En fremtidssikret løsning • Drift og vedligehold af fiberinstallation • Mulighed for frikøb af ejendomsnet.

Kontakt os på 70 29 24 31 eller fibia.dk/bookmøde


installationer, vand, varme & el

installationer, vand, varme & el Nye eller nyligt renoverede installationer giver büde større driftssikkerhed og optimering af ressourceforbruget i andels- og ejerboligforening. Og er godt for miljøet. Installationer, vand, varme & el

101


Mindre varmeregning med en god byggeproces

102

HĂ…NDBOGEN for Min Boligforening 2019


Arkitekt MAA SBi Aalborg Universitet København

En manglende plan for hvordan energirenoveringsprojektet gribes an, er ofte årsagen til at forventningerne til energibesparelser i boligforeninger ikke indfries.

installationer, vand, varme & el

Af Niels Samsø Nielsen

N

år ejendomme med andels- og ejerlejligheder renoveres for at opnå energibesparelser, er der flere eksempler på, at beboernes forventninger til en mindre varmeregning ikke bliver indfriet. En årsag er ofte, at der ikke fra starten har været en klar plan for, hvordan renoveringsprojektet skulle gribes an. Dette er baggrunden for udgivelsen af den nye SBi-anvisning 269, ’Energirenovering af større bygninger – metode og proces’. Anvisningen samler viden og værktøjer om energirenovering og opstiller fem faser med angivelse af relevante aktører og fokusområder, som beboerne og deres rådgivere kan tage udgangspunkt i. Energibesparelse er ikke et enkelt tal. Anvisningens retningslinjer bygger på input fra en bred kreds af byggeriets parter. Desuden er der inddraget erfaringer og viden fra dansk og international forskning om emnet. “Erfaringerne viser, at i de tilfælde, hvor energirenoveringsprojekter møder udfordringer, så skyldes det ofte, at viden går tabt i overgangene mellem faserne og i skiftet mellem de forskellige aktører. Det skal anvisningen være med til at forebygge ved at opliste meget klart, hvem der skal levere hvad i hvilken fase, og hvordan den op 103


Urbanplanen på Amager er et af de Foto: SBi

store boligbyggerier fra 1960’erne, hvor man har gennemført efterisolering i forbindelse med renovering af facaderne.

samlede viden løbende dokumenteres”, siger forskningschef Søren Aggerholm fra SBi. “Samtidig må beboerne også gøre sig klart, at en forventet energibesparelse ikke på forhånd kan opgives som et enkelt tal. Energibesparelsen vil altid være et spænd med en vis usikkerhed, der afhænger af, hvor præcise data der er til rådighed, og hvor detaljeret de anvendes”, forklarer Søren Aggerholm og understreger, at energirenovering især bliver rentabel, når tiltagene gennemføres i forbindelse med almindelig renovering.

104

Illustration: SBi

Afstem forventninger tidligt Energichef Hans Andersen fra ejendomsforvaltningsselskabet DEAS har i en række konkrete energirenoveringsprojekter oplevet, hvor vigtigt det er med en god proces og præcise forudsætninger. “Vi ser det som en absolut forudsætning for et energirenoveringsprojekts evne til at indfri de opstillede mål, at man lægger et præcist spor for den kommende

byggeproces”, forklarer Hans Andersen og fremhæver, at den nye SBi-anvisning ansporer bygherren til at bruge tid på at forventningsafstemme i de tidlige faser. “Mange af anvisningens konklusioner er de samme, som vi kender fra vores energiprojekter. Det er en god investering at bruge tid på forventningsafstemningen tidligt i processen. Her er SBi-anvisningen en stor hjælp, fordi den forklarer, hvordan man analyserer dynamikkerne i energiforbruget. Jeg kan kun anbefale andre at

SBi-anvisning 269 samler viden og værktøjer om energirenovering og opstiller fem faser med angivelse af relevante aktører og fokusområder, som byggeriets praktikere kan tage udgangspunkt i.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


projekts evne til at indfri de opstillede mål er, at man lægger et præcist spor for den kommende byggeproces, lyder opfor-

installationer, vand, varme & el

Foto: DEAS

En forudsætning for et energirenoverings-

dringen fra energichef Hans Andersen fra ejendomsforvaltningsselskabet DEAS.

tage den i brug allerede i udbudsmaterialet for at sætte retningen”, siger Hans Andersen. Lejligheder har stort energiforbrug Bygninger står for omkring 40 pct. af Danmarks samlede energiforbrug, hvoraf den største del går til opvarmning. Det er især i de mange boliger fra byggeboomet i 1960’erne og -70’erne, hvor energiforbruget er stort, og der er et stort potentiale for at opnå energibesparelser. “Reduktion af bygningers energiforbrug er et vigtigt element for at nå de politiske mål om, at Danmark bliver uafhængig af fossile brændstoffer i 2050. Energibesparelser gennemføres bedst og billigst, når bygninger alligevel skal renoveres. Det er derfor vigtigt at sikre, at renoveringsprocesserne tilrettelægges således, at man opnår så mange energibesparelser som muligt”, forklarer kontorchef Henrik Andersen fra Energistyrelsen, der med støtte fra Grundejernes Investeringsfond har finansieret anvisningen. Anvisningen er resultatet af et samarbejde mellem bygherreforenin-

gen, Grundejernes investeringsfond, Foreningen af Rådgivende Ingeniører, SBi, Dansk Byggeri, Bygningsstyrelsen og Energistyrelsen. Rådgivningsfirmaerne Niras og Moe har udarbejdet materialet til anvisningen, som herefter er udgivet af SBi. Du kan læse mere om energirenovering og SBi-anvisning 269, ’Energirenovering af større bygninger – metode og proces’ på www.sbi. dk/anvisninger/269. På hjemmesiden er der link til en liste med en lang række publikationer og værktøjer til, hvordan der kan spares på varmen i andels- og ejerlejligheder.

“Det er en god investering at bruge tid på forventningsafstemningen tidligt i processen.”

Installationer, vand, varme & el

105


Boligvaskeri uden bekymringer Lad L’EASY Business varetage drift, vedligehold og service af jeres vaskeri – og nyd godt af en fleksibel og enkel løsning med tilfredse beboere. Inkl. levering, installering og service.

Med markedets bedste og bredeste udvalg, kan vi skræddersy løsninger, der dækker jeres behov. Vi varetager drift, vedligehold og service i hele leasingperioden.

Levering og installering. Fri service og reservedele. Telefonsupport og hjælp til fejlfinding. All-risk forsikring.

Operationel leasing

Brugerbetalt vaskeri

Levering, installering, service, reservedele og fuld forsikring af jeres vaskeri. Til små månedlige ydelser.

Levering, installering, service, reservedele og fuld forsikring, afregnet automatisk per vask. I skal ikke have en krone op af lommmen!

Vi ser store fordele i, at vi ikke skal stå for driften. Vaskeriet er en service til beboerne og skal fungere optimalt. Jeg har kørt i ejendomsbranchen i 20 år, og ofte oplevet store udfordringer med drift og service af vaskerier. Det her fungerer bare. Kim K. Falden, Ejendomschef – TG BRENTWOOD / THYLANDERGRUPPEN

72 15 11 15 LB_Boligforening_125x190_0518.indd 1

boligvaskeri.dk

Løsninger til erhvervslivet

30/05/2018 16.16


vaskeri

vaskeri Trenden går mod vask og tørring i eget hjem - også i lejligheder. Men der er store økonomiske og energimæssige fordele samt mindre fugt og råd ved at samle det i eget fællesvaskeri. Vaskeri

107


advertorial

”Bygassen er en blanding af naturgas, biogas og luft og giver ved brug meget mindre CO2 end tilsvarende brug af el.”

108

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


vaskeri

Brug gas til komfuret og i vaskeriet for miljøets skyld I København og på Frederiksberg er bygas det miljørigtige valg til komfuret, tørretumbleren, pejsen og terrassevarmeren. og målet er en 100% CO2-neutral bygas senest i 2025. Dermed lever HOFOR op til Københavns Kommunes målsætning om en CO2-neutral hovedstad.

Af Palle Hansen Energiplanlægger HOFOR

B

ygassen er en blanding af naturgas, biogas og luft og giver ved brug meget mindre CO2 end tilsvarende brug af el. Bygassen er derfor et oplagt valg til mange formål. HOFOR har besluttet at gøre bygassen endnu mere grøn ved øget anvendelse af biogas,

Vaskeri

Gas gavner gastronomien I dag bruger ca. 300.000 københavnere gas hver dag i køkkenet. HOFOR håber, at flere vil skifte til gaskomfur på grund af gassens miljøfordele. Dermed hjælper vi kommunen med at opfylde klimaplanens målsætninger, og så er der jo noget særligt ved at lave mad over åben ild.

109


Varmen kan reguleres lynhurtigt og alle ved jo at “gas gavner gastronomien” bare spørg en kok. Læs mere om gas og madlavning på hofor.dk, og bliv inspireret af gasentusiasterne på Facebook. Gå ind på facebook.dk/gasentusiasterne eller byensblus.dk. Langt de fleste ejendomme i København har bygas, så i de fleste lejligheder er det bare et spørgsmål om at få sat en måler op og trukket et par meter rør. Du kan kontakte en VVS’er for at få et tilbud.

110

Gas til fast pris Nu tilbyder HOFOR gas til fast pris, hvilket indebærer, at der kun skal betales et halvårligt abonnement, uanset forbrugets størrelse. Kunden slipper samtidig for at aflæse måleren, og HOFOR slipper for at behandle de mange måleraflæsninger. Det giver besparelser på administrationen, og HOFOR kan derfor tilbyde en lavere pris til kunder, der vælger fast pris. Fast pris tilbydes alle private gaskunder, der kun bruger gas til komfur eller

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


Gas til vaskeriet Indenfor de seneste år er der tilsluttet over 600 gastørretumblere til bygas. Mange fællesvaskerier vælger at skifte eltørretumblere ud med gastørretumblere. Gassen er billigere end el og samtidig spares miljøet for CO2. Vi har beregnet, at med et gennemsnitsforbrug kan der spares mere end 10.000 kr. om året pr. gastumbler og samtidig spares 750 kg. CO2. På gastumbler.dk kan boligforeninger og andre hurtigt få et overblik over den mulige besparelse ved skift til gastørretumblere. En gastørretumbler kan fås til samme pris som en eltumbler, så merinvesteringen ved skift til gas er hurtigt tjent hjem. En konsulent fra HOFOR besøger gerne boligforeningen og fortæller om gassens fordele, både økonomisk og miljømæssigt og giver gode forslag til placering af gasmåler og vejledning omkring gasinstallation og aftræk. Nu kan der også fås en gastørretumbler til husholdningsbrug til bygas. Den kan ses på gasbutik.dk. Denne tumbler kan være et alternativ i mindre boligforeninger. Flere apparattyper Flere apparattyper kan nu fås til bygas. Fx terrassevarmere, hvor der hidtil mest er anvendt flaskegasmodeller. Flaskegassen er besværlig at håndtere og oplagre. Her har bygassen fordele med enkel håndteVaskeri

vaskeri

gaskogeplader. Foreløbig har over 90.000 kunder valgt fast pris. Gasmåleren skal blive siddende i installationen ved fast pris. Det er et krav fra EU, så kunden på et senere tidspunkt har mulighed for at gå tilbage til afregning efter målt forbrug.

”Med et gennemsnitsforbrug kan der spares mere end 10.000 kr. om året pr. gastumbler og samtidig spares 750 kg. CO2.”

ring – der fås bl.a. modeller med elektrisk tænding, hvor varmeren tændes på en vægkontakt, som ved elektriske varmere. er er bl.a. opsat terrassevarmere til bygas i Tivoli, og terrassevarmere til bygas kan også erstatte flaskegas- eller el-varmere i haven eller gården. Udover terrassevarmere er det nu også muligt at få en pejs til bygas. Kontakt HOFOR og hør nærmere om forsyningsmuligheder og priser. Nybyggeri og renovering HOFOR tilbyder at finansiere gasstik og gasinstallationer i ejendomme, hvor der bruges gas til madlavning. Ordningen gælder for nye installationer – både ved nybyggeri og renovering. Hvis ejendommen får dispensation, kan gasmåleren undværes i den enkelte lejlighed og derved fås en billigere gasinstallation. Ejendommen betaler et årligt finansierings-tillæg til HOFOR. 111


advertorial

Af Sten Rosenkvist Erhvervschef L’Easy Business A/S

En historie fra vaskekælderen og det virkelige bestyrelsesliv At stå for boligforeningens eget vaskeri kan være en tidskrævende og vanskelig løsning og en arbejdsbyrde,. men gerne vil være foruden. Det kan AB Woltersgade tale med om. AB Woltersgade AB Woltersgade er en mindre andelsforening på Amager med 19 tilhørende andelslejligheder. I mange år havde foreningen egne vaskemaskiner, som var købt kontant. Men da de skulle udskiftes, valgte foreningen at undersøge andre typer vaskeriløsning er heriblandt en leasing løsning. Teknikerbesøgene “stjal” vores tid Erik, bestyrelsesformand, A/B Woltersgade: “Før vi valgte en leasing løsning, havde vi vores egne vaskemaskiner. Udgiften blev trukket over huslejen, hvorefter beboerne frit kunne benytte maskinerne. Der blev vasket små men mange vaske, og det sled på maskinerne. Med slitagen fulgte en del reparationer og teknikerbesøg. Så tit 112

skulle en af os fra bestyrelsen hjem for at åbne. Det var både besværligt og dyrt. Efter fem år stod maskinerne af, og vi skulle finde en ny løsning. Som lille andelsforening er udgifter til et par maskiner noget, der kan mærkes. Og vores historik med mange teknikerbesøg gjorde, at vi var åbne for alternative finansieringsforslag og andre betalingssystemer. Jeg stødte tilfældigt på en kampagne for L’EASY Business, der reklamerede for et leasingkoncept med levering, installering og service ved tekniske problemer. Vi kunne se, at der her var mulighed for at slippe for både omkostninger og besvær. God stil og god service Vi kontaktede L’EASY Business og forklarede dem om de udfordringer, vi hidtil havde

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


vaskeri

“Som lille andelsforening er udgifter til et par maskiner noget, der kan mærkes.”

haft. For det første ydede de rigtig god service ved hurtigt at tilbyde os en lånemaskine, indtil de rigtige blev installeret. På den måde kunne vores beboere med det samme få vasket deres tøj. Herefter fandt vi sammen ud af, hvilke maskiner der passede til vores behov. Og da aftalen var på plads, leverede de maskinerne og sørgede for alt i forbindelse med installationen. Alt lige fra El til VVS og endelig tilslutning. Nyt betalingssystem gav mindre administration Vores valg faldt på en løsning, hvor vaskeriet var brugerbetalt. Der blev installeret en dankortterminal, så beboerne kunne betale per vask. Det har givet en mere forVaskeri

nuftigt brug end tidligere af maskinerne. Men lige så vigtigt, skal vi ikke trække forbruget over huslejen. Det giver mindre administration, og mindre besvær. Overblik med samme udgift hver måned Jeg oplevede en god dialog. Og så vil jeg sige, at vi virkelig har været tilfredse med konceptet omkring levering, installering og service. Det har fungeret hele vejen igennem. Det giver ro at vide, at opstår der tekniske uheld, så servicerer de. Vores udgifter svinger derfor ikke, men er det samme beløb hver måned. Det giver økonomisk overblik,” slutter Erik. Læs mere om jeres muligheder på www. boligvaskeri.dk. 113


Hvad kan leasing af et boligvaskeri betyde? Vælger man som boligforening at lease sine vaskemaskiner og tørretumblere, giver det både beboere og bestyrelse mange fordele - blandt andet færre bekymringer og flere tilfredse beboere.

I

ngen boligforeninger er ens. De har vidt forskellige behov, og derfor kan det være vigtigt at udbyder af vaskeri kan tilbyde flere typer mærker at vælge imellem, hvor nogle af de mere kendte er Miele og Electrolux Professionel. Det er afgørende, at maskinerne matcher boligforeningens behov og forventninger.

114

Installationstjek uden omkostninger Før der udarbejdes et tilbud, bør der foretages et installationstjek, der sikrer, at de ønskede maskiner passer til rammerne i jeres vaskeri. Der skal undersøges el-installationer, vvsinstallationer, afløb og vandtilførsel. På den måde undgås, at processen

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


“I en leasingløsning kan også indgå en renovering af vaskerummet

vaskeri

man har valgt sin vaskeløsning, og vaskerummet er klar, så kan udstyr leveres og installeres alle ugens dage både tidligt og sent. Det gør det igen nemmere for bestyrelsen eller en vicevært at passe ind i arbejdsdagen. Vælg den løsning, der matcher jeres behov Hos f.eks. L’EASY Business tilbydes stor valgfrihed og fleksibilitet - også når det gælder finansieringen.

med installationer, malerarbejde og nye borde.”

trækker ud, fordi der skal udbedres uforudsete mangler, eller pga. af behov for ekstraudstyr. En sokkel kan fx være vigtigt ekstraudstyr. Udover forbedret ergonomi giver det et flot og mere roligt udtryk, når alle maskinerne er i samme højde og størrelse Optimering af vaskerummet Ligeledes er det oplagt at forbedre jeres vaskerum ved at optimere alt lige fra vandtilførsel, strøm, afløb, til malerarbejde og opsætning af nye borde mm. Det kan give en helt ny og bedre oplevelse for beboerne at hele vaskeriet er istandsat og med nye maskiner. Omkostningerne til arbejdet og materialer vil så typisk indgå i en samlet leasingaftale. Levering alle ugens dage Leasingfirmaer bygger på fleksibilitet, hvilket blandt andet betyder, at når Vaskeri

Operationel leasing Med operationel leasing, betales ydelsen via Boligforeningens “fælleskasse” eller den kan fordeles per lejlighed. Brugerbetalt vaskeri Ved brugerbetalt vaskeri afregnes der automatisk per vask – direkte med brugerne. Boligforeningen skal derfor ikke have en krone op af lommen. Hvad der end vælges vil en leasingaftale altid være inkl. levering, installering og service inkl. reservedele samt fuld forsikring i hele leasingperioden.

Operationel leasing Små månedlige ydelser betalt via fælleskassen eller fordelt per lejlighed. Brugerbetalt vaskeri Afregnes automatisk per vask direkte med brugerne. I skal ikke have en krone op af lommen.

115


advertorial

Af kurt laugesen account manager miele professional

Få hjælp til at træffe det rigtige

vaskeri-valg Vælger man som boligforening at lease sine vaskemaskiner og tørretumblere gennem L’EASY Business, giver det både beboere og bestyrelse mange fordele. Hos L’EASY Business opererer vi med et leasingkoncept, der indebærer alt fra optimering af vaskerum, levering, installering, vedligehold og service i hele leasingperioden. Det giver færre bekymringer og flere tilfredse beboere.

M

iele har i mange år været en af de førende inden for fællesvaskerier på det danske marked. Miele har installeret over 6.000 fællesvaskerier, så arbejdet med projektering, håndtering og servicering af fællesvaskerier er en del af hverdagen i Mieles projektafdeling. For os er det rigtig vigtigt, at brugerne er tilfredse, så de har lyst til at købe Miele igen næste gang de skal udskifte deres professionelle vaske- og tørretumbler.

116

“Står din boligforening og skal til at investere i et nyt fællesvaskeri, så er der hjælp at hente på ”Fællesvaskerianvisning”.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


• Alt det I skal huske, tænke på og overveje. • Faldgruber og muligheder. • Alt fra ønsker til betalingsløsning og driftsøkonomi til servicekrav og finansiering.

Vaskeri

vaskeri

Få hjælp til at træffe det rigtige valg Står din boligforening og skal til at investere i et nyt fællesvaskeri, så er der hjælp at hente på ”Fællesvaskerianvisning”. Det er en hjemmeside, hvor I ved at svare på 8 enkle spørgsmål kan få et fuldt overblik over:

“Et fællesvaskeri skal leve op til: langtidsholdbare maskiner som er konstrueret til mange års hårdt slid.”

117


Tag testen og få en fællesvaskeri-anvisning, som gør det nemmere at tage en beslutning. Hvad enten I vælger Miele eller ej. I finder siden på www.faellesvaskeri.dk Hvad prioriterer boligforeningerne ved etablering af et fællesvaskeri Hos Miele Professional er det vores erfaring, at et fællesvaskeri skal leve op til: • Færre driftsstop og mindre bøvl med maskinerne. Maskinerne skal kunne holde til hverdagen og mange forskellige brugere. • Langtidsholdbare maskiner som er konstrueret til mange års hårdt slid. Når først maskinen er installeret, så kører den bare. • Maskiner som er billigst på den lange bane. Med længere holdbarhed, færre driftsstop og mindre energi-, vand- og sæbeforbrug bliver en langtidsholdbar maskine hurtigt en god forretning 21 forskellige vaskeprogrammer og sprogvalg Der er i etageejendomme mange forskellige brugere af fællesvaskeriet, og det skal være nemt og intuitivt for alle at benytte maskinerne. Derfor sætter vores brugere også rigtig stor pris på de 21 forskellige vaskeprogrammer, som vi kan tilbyde - samt en stor sprogpakke, så alle nationaliteter bliver tilgodeset. Det mindsker misforståelser, og gør det nemmere for bestyrelserne. En fleksibel finansiering er eftertragtet hos boligforeningerne De koster selvfølgelig nogle penge, når 118

“En yderligere gevinst ved Mieles SoftCare tromle er, at fremmedlegemer som fx. BH-bøjler ikke kan gå gennem hullerne og sætte sig fast i afløbsventilen, med dyre reparationer til følge.

man skal etablere eller udskifte et fællesvaskeri i en boligforening. Derfor har vi hos Miele også valgt at lytte til brugernes ønske om at få et koncept, hvor man kan betale pr. vask. Her får boligforeningen en skræddersyet totalløsning med det antal vaskemaskiner, tørretumblere og en betalingsløsning, som vi gennem en behovsafdækning når frem til, vil være den mest optimale løsning for beboerne. Det eneste boligforeningen skal gøre er at lægge lokaler til og betale en fast pris pr. vask. Det er nemt, og beboerne kan hver dag glæde sig over at have adgang til førsteklasses maskiner. Mieles SoftCare tromle er designet til at passe på tøjet Under vask danner den særligt hvælvede konstruktion en vandfilm mellem tøjet og

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


Betalingsløsning til fællesvaskeriet Den daglige reservering og betaling for brug af vaskeriet kan ske helt enkelt via en portal på nettet eller som en integreret del af boligforeningens egen hjemmeside. Man bestemmer selv, hvor avanceret løsningen skal være. Om det skal være en skærm til selvbetjening i vaskeriet med Dankort betaling, eller om det skal være en løsning med reservationer via nettet, SMS påmindelser, adgangskontrol, betaling via huslejen, MobilePay - eller noget helt tredje. Det er helt op til boligforeningen, da betalingsløsningen kan sammensættes, så den dækker den enkelte forenings behov. Vælg selv finansieringsform Der er ofte forskellige måder at finansiere et fællesvaskeri på. Hos Miele Professional kan en boligforening finansiere et fællesvaskeri på flere forskellige måder. Valget står mellem at købe kontant, leasing eller betaling pr. vask. Det giver den enkelte boligforening mulighed for at vælge den finansieringsform, som bedst Vaskeri

passer til deres likviditet – og gør det samtidig muligt for alle at få adgang til et Miele fællesvaskeri.

vaskeri

tromlen. Det nedsætter friktionen og dermed slitagen på tøjet i forhold til vask i en traditionel tromle. De færre og mindre huller i tromlen gør, at tøjet ikke presses fast mod væggen, og at trådudtræk reduceres i videst muligt omfang, også ved de højeste centrifugeringshastigheder. En yderligere gevinst ved Mieles SoftCare tromle er, at fremmedlegemer som fx. BH-bøjler ikke kan gå gennem hullerne og sætte sig fast i afløbsventilen, med dyre reparationer til følge. Det er ikke unormalt, at en sådan reparation koster 3.000 kr., en udgift, man aldrig får på en Miele maskine.

Husk - tag testen Tag testen og få en fællesvaskeri-anvisning, som gør det nemmere at tage en beslutning. Hvad enten I vælger Miele eller ej. Find siden på www.faellesvaskeri.dk

“Den daglige reservering og betaling for brug af vaskeriet kan ske helt enkelt via en portal på nettet eller som en integreret del af boligforeningens egen hjemmeside.”

Mange tror, at kvalitets vaskeog tørretumblere er dyrere end andre. Men den påstand er ikke korrekt. Det skyldes det faktum, at maskinerne fra f.eks. Miele er af en kvalitet, som gør, at de fungerer hver dag - året rundt i rigtig mange år. Den lange holdbarhed gør, at prisen pr. vask er meget lav og blandt markedets billigste.

119


advertorial

Bedre service og økonomi med udlicitering af fællesvaskeriet Et indbydende og veldrevet fællesvaskeri er et væsentligt aktiv for boligforeningen. I kan udlicitere driften og slippe for både vedligeholdelse, administration og etableringsomkostninger.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


vaskeri Vaskeri

121


Michael Empacher Distriktschef Nortec A/S

F

ællesvaskerier bliver af og til beskrevet som et snart overstået kapitel i boligforeningernes historie. Men deres tid er imidlertid langt fra forbi. Der udvikles på både vaskerimaskiner og -drift, så vaskerierne fortsat bliver mere effektive, miljø- og brugervenlige. Moderne, omkostningseffektive vaskerier kan derfor spille en betydelig rolle for boligforeningernes økonomi og profilering. Fordele som f.eks. lækkert design, korte vaske- og tørretider, maskiner med ekstra stor kapacitet samt booking og betjening via app gør fællesvaskerierne til et attraktivt og tidssvarende tilbud til beboerne. Nogle vil fastholde, at det i dag er mere bekvemt for beboerne at have en vaskemaskine og tørretumbler i lejligheden. Og det kan også i mange tilfælde have sin rigtig-

hed. Men for boligforeningerne er der fortsat langt bedre økonomi i etableringen af et fællesvaskeri fremfor installering af husholdningsvaskemaskiner i alle lejligheder. Udlicitering af driften Hos Nortec har vi indrettet og serviceret fællesvaskerier i over 30 år. Vores produkter og ydelser er løbende tilpasset boligforeningernes og brugernes skiftende behov. Vi ser bl.a. en stigende interesse for effektivisering af driften og for faste, gennemskuelige omkostninger, der bidrager til et stabilt regnskab. Vi har derfor samlet vores ydelser i en totalløsning, som vi kalder TotalCare, hvor Nortec indretter et professionelt vaskeri fra bunden i et anvist lokale i jeres boligforening. Herefter står vi for vedligeholdelse, reparationer og administration af beboernes forbrug. Etableringen af det nye vaskeri er helt uden omkostninger for jer. I betaler derimod for en efterfølgende driftsaftale, der sikrer jer et vaskeri, der altid fungerer, og brugerne betaler selv for vask. Andelsboligforeningen Sundbygård i København har nu for anden gang indgået en driftsaftale for deres fællesvaskeri. Vicevært


Brugervenlige betalingsløsninger En totalløsning kan også lette administrationsbyrden. Med Nortec får I mulighed for at tilbyde brugerne forskellige bekvemme betalingsløsninger, der forenkler administrationen og sikrer brugerne, at de kun betaler for det faktiske forbrug. Ved den mest benyttede løsning får brugerne af vaskeriet udleveret en personlig vaskebrik, der fungerer som både nøgle og betalingsmiddel. Brugeren betaler selv pr. vask og får kredit frem til næste afregning af husleje, hvor betalingen for deres individuelle vaskeforbrug lægges til huslejeopkrævningen. Det letter administrationsarbejdet, gør betalingen nem for lejerne og sikrer, at de, der vasker oftest, betaler mest. Med en anden model kan brugerens vaskebrik ”tankes op” via kreditkort eller MobilePay efter behov – og I er helt fri for administration af betaling i forbindelse med vask. En specialudviklet app gør det desuden muligt at bl.a. booke vask, tjekke ledige tider, ”tanke op” og holde øje med sit forbrug. Fællesvaskeriet gavner indeklimaet René Rasmussen ved godt, hvor han står i diskussionen om fællesvaskerier. ”Vores ejendom er en meget gammel bygning, og der er derfor Vaskeri

vaskeri

René Rasmussen, der også er både beboer og medlem af boligforeningens bestyrelse fortæller, ”Vi ejede tidligere selv vaskeriet, men drift og nyanskaffelse af maskiner var blevet for dyrt og besværligt. Med den her ordning er der taget hånd om hele driften ned til påfyldning af sæbe, og er der problemer kan jeg ringe til faste servicetekniker, der hurtigt får os op at køre igen,” udtaler han. ”Maskinernes brugerflade er desuden så nem at anvende for selv de ældre beboere, at jeg kun meget sjældent bliver bedt om at hjælpe.”

“Vi ejede tidligere selv vaskeriet, men drift og nyanskaffelse af maskiner var blevet for dyrt og besværligt. Med den her ordning er der taget hånd om hele driften ned til påfyldning af sæbe, og er der problemer kan jeg ringe til vores faste servicetekniker, der hurtigt får os op at køre igen.” - René Rasmussen, Andelsboligforeningen Sundbygård i København

en stor fordel i at fastholde et fællesvaskeri. Hvis flere vaskede og tørrede tøj i lejlighederne, ville det øge risikoen for skimmelsvamp, så fællesvaskeriet gavner indeklimaet. Prisen pr. vask er desuden meget rimelig sammenlignet med f.eks. priserne på offentlige vaskerier,” vurderer han. ”– vi har desuden installeret to nye tørretumblere med gasdrevne varmepumper, og jeg kan allerede nu se, at vi i nær fremtid vil kunne aflæse markant besparelser på elforbruget.” Så inden man afskriver fællesvaskerierne som fortid, er det værd at se på de mange nye tiltag, der gør dem både tidssvarende, attraktive og omkostningseffektive for både beboere og boligforening. Se mere på www.nortec.dk 123


En fantastisk mulighed for at komme ud i det fri

Størst indenfor altaner i Europa +45 5783 1350 . www.balco.dk


altan Foto: Niels Jørgensen

altan København kaldes ikke uden grund Nordens Paris. Vi elsker udeliv og dyrker det både ude og hjemme. Altanen går aldrig af mode, og der er mange arkitektoniske løsningsmuligheder. Altan

125


Af Johan Söderling Adm. direktør Balco A/S

Din egen altan – Fra idé til virkelighed Det er næppe tilfældigt, at ”altan” er et af de mest populære søgeord, når folk er på jagt efter en ny bolig. Ud over en øget livskvalitet for beboerne forhøjer den også værdien af ejendommen, og gør lejlighederne attraktive. En altan er altid en god investering.

K

øbenhavn kaldes for Nordens Paris. Vi lever i og bruger byen hele året rundt og gerne i de kolde måneder assisteret af en gasvarmer. Det samme gør sig gældende for altaner, der bliver brugt i mange af årets måneder. Altaner er således mere populære end nogensinde. For byboere er den vinduet mod verden og livet udenfor. En enestående plads, som tilføjer en spændende dimension til hjemmet. En plads, der bruges til social samvær eller afslapning og rekreation. Altaner har formodentligt lige så mange anvendelsesmuligheder, som der findes mennesker, og ingen altaner ligner hinanden. For beboere i etageejendomme giver altanen naturligvis en fantastisk mulighed for at komme ud i det fri, mærke sollyset og indånde den friske luft. En plads, som du kan tilbringe sommeraftenerne på, eller hvor du måske kan dyrke din hobby? Urban Gar-

126

dening bliver mere populært år efter år, og altanen egner sig udmærket til en lille køkkenhave eller til at dyrke frugt og grøntsager (se f.eks. mere på www.tagtomat.dk). Altanen gør lejligheden lysere Hvad mange ikke tænker på er, at en altan faktisk påvirker hele lejligheden. Da en ny altan ofte indebærer, at et vindue udskiftes med en stor altandør, vælger man at arbejde med glas og lyse farver, som reflekterer meget lys. På den måde bidrager altanen til at gøre lejligheden lysere. Placeringen påvirker også flowet i lejligheden. Hvis udgangen placeres og udformes korrekt, bidrager samspillet mellem altan og lejlighed til et mere attraktivt boligmiljø både inde- og udendørs. Samtidig kan det forbedre indemiljøet gennem bedre udluftning og dermed mindske gener fra fugt, lugt og skimmelsvamp.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


Altan

altan

“De beboere, der allerede har en altan, kan ikke forestille sig et liv uden.�

127


Kan man forestille sig et liv uden altan? De beboere, der allerede har en altan, kan ikke forestille sig et liv uden den. Og de beboere, som ikke har nogen altan føler ofte, at der mangler noget. Derfor står altanen højt på ønskesedlen hos mange andels- og ejerboligforeninger i de større byer. At montere altaner på en ejendom er samtidig et ret omfattende projekt, men med det rette udstyr og den rette viden og erfaring kan man bygge altaner på de fleste ejendomme i dag. Når man designer altaner, er det vigtigt at tage hensyn til ejendommens æstetik og arkitektur, hvor man ofte stræber efter at bevare bygningens følelse og identitet samtidig med, at man vil skabe en moderne og velfungerende altanløsning. Det er derfor vigtigt at gå nænsomt til værks for hvert projekt, uden at det betyder, at der er begrænsede valgmuligheder. For at møde efterspørgslen hos en voksende målgruppe i de større byer har Balco udviklet en fleksibel serie byaltaner i stål, som passer til de fleste behov. Døre, vinduer, værn, gelændere, gulv samt tilbehør vælger kunderne selv. Farvevalget er i princippet ubegrænset, så man kan finde de præcise nuancer, man vil sætte op og matche med. Første skridt til ny altan Hvad gør man så, hvis man er interesseret i at få opsat sin egen altan? Det første skridt er ofte at undersøge om der er flere i din boligforening, der også er interesserede i at få en altan. Derefter kan man sammen med bestyrelsen beslutte at danne en altangruppe, som får mandat fra bestyrelsen til at arbejde videre med at indhente forslag og tilbud. De fleste altanleverandører tilbyder at opsætte altaner i en totalentreprise, dvs. 128

at tage hånd om projektet fra start til slut. En anden vej vil være at involvere en teknisk rådgiver, såsom en arkitekt eller rådgivende ingeniør, der kan foretage forberedende undersøgelser, beregninger og kontakt til myndigheder samt indhente tilbud fra altanudbydere. Med en erfaren leverandør af altaner ved jeres side bliver proceduren enklere. Altanleverandørens job er at vejlede boligforeningen hele vejen fra idé til virkelighed, så I får den bedste og mest økonomiske altanløsning, der passer til jeres behov. En kontakt til en teknisk rådgiver eller altanleverandør tidligt i planlægningsfasen er at anbefale og kan spare tid og penge for foreningen. Involvering af øvrige beboere Den næste store udfordring for boligforeningens altangruppe bliver at få afklaret, hvad de øvrige beboere vil være med til. Her er det vigtigt, at gruppen er klædt rigtig godt på, og føler sig trygge ved projektet og dets indhold. I den fase hjælper drejer det sig om at finde den løsning, som I mener vil få størst opbakning blandt beboerne. Hos Balco A/S deltager vi gerne ved bestyrelseseller beboermøder, så en altangruppe ikke skal stå alene med alle spørgsmålene fra de øvrige beboere. Vores arkitekt kan lave skitsetegninger af jeres ejendom med jeres

“For byboere er altanen vinduet mod verden og livet udenfor.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


altan nye altaner, så I og alle beboerne kan se, hvordan jeres altanprojekt vil komme til at se ud. Hvis I har brug for rådgivning og vejledning vedrørende finansiering, har vi flere samarbejdspartnere, som vi også gerne tager med til sådanne møder. Myndighedstilladelser Efter en beslutning er taget, skal der indhentes tilladelser fra jeres kommune. Til dette skal der bruges en række ingeniørberegninger og tegninger, og også her kan en teknisk rådgiver eller os som altanleverandør sørge for at få det hele på plads på en let og smidig måde så hurtigt som muligt. En rådgivers eller leverandørs erfaringer i godkendelsesprocessen gør, at tingene kan gå igennem myndighedsbehandling en del hurtigere, end hvis man ikke har prøvet det før. Når alle godkendelser og tilladelser er på plads, tager den tekniske rådgiver eller altanleverandørens montører og projektledere over, og foreningen behøver blot se på, mens jeres altanprojekt bliver realiseret. Altan

Totalentreprise eller hjælp fra ekstern rådgiver Hos Balco og andre leverandører tilbydes en totalentreprise, der hjælper kunden gennem hele byggeprocessen fra de første usikre spørgsmål frem til afleveringen. Totalentreprisen er en tryghed for kunden, som her kun skal holde styr på én kontakt. Det kan også være en fordel for leverandøren, eftersom man har kontrol over alle dele i processen og kan garantere, at arbejdet bliver udført korrekt. Omvendt kan en ekstern teknisk rådgiver være boligforeningens “mand” i processen, der sikrer en tredjeparts gennemgang af kvalitet, proces og levering. Da en altan hovedsagelig vil være en fornyelse og værdiskabelse til andelsboligen, vil den ikke kun repræsentere en brugs- og herlighedsværdi for den enkelte andelshaver eller ejer, men også være en konkret værdiforøgelse for ejeren og andelshaveren samt gøre en lejlighed mere attraktiv i salgsøjemed. 129


elevator/trappe Foto: Niels Jørgensen

elevator/trappe Flere og flere bliver boende længere i deres lejlighed. Det er muligt med funktionelle elevatorer eller trappelifte, der hjælper både ældre og børnefamilier og øger ejendomsværdien. Elevator/trappe

131


132

HÃ…NDBOGEN for Min Boligforening 2019


elevator/trappe

Har I husket røgalarmen? Røgalarmen er jeres bedste livsforsikring. Sørg for at placere den rigtigt, og husk at tjekke den jævnligt. Fra Hovedstadens Beredskab, www.hbr.dk

Elevator/trappe

133


E

n røgalarm er på vagt døgnet rundt, og når den først registrerer røg, så lyder der en høj alarm. Det er med til at give beboere og naboer den dyrebare, men begrænsede tid, det tager at komme ud. Chancen for at overleve en brand bliver mere end fordoblet ved at have en røgalarm installeret. Røgalarmer er derfor en af de bedste og billigste måder at blive advaret i tide om en brand.

Placering af røgalarmer En røgalarm skal placeres i loftet – mindst én på hver etage. Den skal placeres, så den kan høres i alle soverum. Du skal ikke placere en røgalarm i køkkenet og på badeværelset, heller ikke lige uden for døren til disse rum, da alarmen vil gå i gang, hvis den påvirkes af stegeos eller damp. Hvis røgalarmen går i gang – uden at der er brand – så lad være med at tage batteriet ud, men vift i stedet med en avis, viskestykke eller lignende under røgalarmen, indtil den stopper.

“Chancen for at

Husk at tjekke din røglarm Det er vigtigt, I husker at tjekke jeres røgalarmer med jævne mellemrum, så I ved, de virker. Mange alarmer giver ét, kort og højt bip, når batteriet er ved at være slut.

overleve en brand bliver mere end fordoblet ved at have en røgalarm installeret.”

Placering af røgalarm i opgang

134

Hvilken røgalarm skal vi vælge? Der findes flere forskellige typer røgalarmer og fabrikater på markedet. Blandt andet: • En grundmodel, hvor alarmsignalet går i gang, når røgen når til røgalarmen.

Placering af røgalarm i villa/rækkehus

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


på, at røgalarmen er godkendt og dermed afprøvet. Det kan du se ved, at den er Varefakta-mærket.”

• En model, der kan sammenkobles med andre røgalarmer, så alarmsignalet i alle røgalarmer går i gang, blot røgen når til én af alarmerne.

Illustrationer: Hovedstadens Beredskab

Du bør være sikker på, at røgalarmen er godkendt og dermed afprøvet. Det kan du se ved, at den er Varefakta-mærket. Læs mere i “UNDGÅ BRAND”: www.hbr.dk/undgaabrand

Placering af røgalarm i lejlighed

elevator/trappe

“Du bør være sikker


Skærpede brandkrav til fortrappe, hvis bagtrappe omdannes til badeværelser eller elevator Der stilles brandkrav til fortrappen i ejendomme, hvor bagtrappen nedlægges og arealet inddrages til badeværelser eller elevator. Brandkravene kan opfyldes på flere forskellige måder – til meget forskellige priser.

Af Svend Voss brandteknisk rådgiver DBI (Dansk Brand- og sikringsteknisk Institut)

I

Danmarks store byer, som bl.a. København, Aarhus, Odense og Aalborg, findes der mange ældre bygninger med lejligheder, der ikke har eget toilet og bad eller ikke har elevator. Flere og flere boligforeninger er derfor begyndt at nedlægge bagtrappen helt og inddrage arealet til badeværelser – og i nogle tilfælde til elevator. Det kræver en byggetilladelse at omdanne bagtrappen på den måde og stiller samtidig nogle krav til brandsikringen af hovedtrappen. Der findes tre løsningsmodeller for opfyldelse af brandkravene

136

– som dog varierer meget i pris og derfor kan være mere eller mindre interessante. De 3 muligheder for at brandsikre fortrapper Trætrappen kan erstattes af en trappe udført i beton/stål, som kan modstå brand i 30 minutter (R 30 A2-s1,d0), samtidig med at der isættes nye entredøre, som skal kunne modstå brand i 30 minutter (branddør klasse EI2 30-C). Denne løsning koster i omegnen af 1 mio. kr. pr. trappeopgang og vælges derfor næsten aldrig.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


elevator/trappe Vangerne og undersiden af trætrappen kan beklædes med gips, som kan modstå brand i 30 minutter (brandbeskyttelsessystem til 30 minutter – K2 30 A2-s1,d0). Desuden skal entredørene udskiftes til døre med 30 minutters brandmodstandsevne (branddør klasse EI2 30-C). Løsningen er ikke særlig køn og vælges derfor sjældent. Trætrappen kan bibeholdes uændret, og trapperummet sprinkles, f.eks. i henhold til DBI retningslinie 251-4001. Det koster omkring 200.000 kr. pr. trappeopgang og er den mest anvendte løsning. Ved flere opgange på samme matrikel kan samme vandforsyning benyttes til flere trappeopgange, hvilket reducerer omkostningerne. Der kan dog være en udfordring med de eksisterende entredøre. Mulighed for bibeholdelse af entredøre i nogle kommuner Ønsker man ikke at erstatte de eksisterende entredøre med 30 minutters branddøre, som de to første af de ovennævnte løsninger påkræver, er det imidlertid muligt at bevare entredørene. Det kræver, at der installeres en afskærende sprinkler i boligen til at beskytte den eksisterende entredør.

“Ny hovedtrappe i stål og beton og nye brandsikre entredøre koster i omegnen af 1 mio. kr. pr. trappeopgang.”

Dog er der forskel på reglerne i landets kommuner. I Aarhus Kommune ønsker man f.eks. ikke løsninger med den afskærende sprinkler i boliger, men kræver konsekvent, at entredørene udskiftes. Forklaringen er, at det er vanskeligt at få adgang til de afskærende sprinklere i forbindelse med service og inspektion. I Københavns Kommune stiller man derimod krav om både en afskærende sprinkler i boligen og udskiftning af entredøren. Hvis du vil vide mere, så kontakt afdelingen for brandteknisk rådgivning hos DBI – Dansk Brand- og sikringsteknisk Institut på tlf. 29 43 98 50.

Elevator/trappe

137


138

HÃ…NDBOGEN for Min Boligforening 2019


låse, adgangskontrol & døre

låse, adgangskontrol & døre Det er slut med systemnøgler og omstilling af låse, når en enkelt nøgle mistes. Avancerede adgangssystemer er en hjælp for beboerne og tilgængelige for alle typer boligforeninger. Låse, adgangskontrol & døre

139


Kan vi ikke få brikker i stedet for nøgler? Af Gert Mejlshede salgschef Mejlshede Låse A/S

Mange af os er vant til at benytte nøglebrikker eller nøglekort i hverdagen på arbejdet, i den offentlige transport, i kantinen eller i idrætsklubben. Hvorfor ikke også bruge det på dørene i ejendommen? Hvad er der galt med vores nuværende låse? Der er ikke nødvendigvis noget galt med den løsning, din ejendom har i dag. Langt de fleste ejendomme har en form for mekanisk låsesystem, hvor nøglerne ikke bare kan kopieres på nærmeste gadehjørne, og det er sådan set et helt fint system, så længe der er styr på nøglerne. Systemnøgler er lidt smådyre, men låsene er lette at vedligeholde og holder generelt i lang tid. Ulempen er, at det ikke er muligt, eller det er dyrt og besværligt, at fjerne adgangen for nøgler, der er blevet stjålet, eller som på anden måde er blevet væk. Ofte må man omlægge hele låsesystemet blot for at fjerne adgangen for en stjålen nøgle. 140

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


Hvis det ofte sker, at ejendommen skal indkøbe ekstra systemnøgler, så er det jo et svind af nøgler, der finder sted, og netop derfor er nøglebrikker en rigtig god idé. Lige så snart man ved, at en brik er væk, kan den spærres. Samtidig er det ganske enkelt at ændre på adgangsforholdene, hvis man ønsker det. F.eks. kan man forestille sig en ejendom med et fælles vaskeri. Dem der betaler for vaskeriet, kan så få tilføjet adgang til dette. Er der en af personerne,

Låse, adgangskontrol & døre

låse, adgangskontrol & døre

Hvorfor så nøglebrikker? For den almindelige beboer er det bare en nøglebrik, men retteligt er det et adgangskontrolsystem, ejendommen køber. Her er nøglebrikkerne billigere i indkøb end almindelige systemnøgler, og de kan programmeres ind og ud af låsene lige så tosset, man ønsker det. I praksis betyder det, at taber fru Nielsen sin nøglebrik, kan man blot kode hendes gamle brik ud af systemet og lægge en ny brik ind, uden at det påvirker adgangen for de andre nøglebrikker.

141


længere ønsker at betale til ordningen, kan man let slette brikkens adgang til netop dette område, uden at det berører adgangen til de øvrige fællesdøre. Men jeg vil ikke have leverandører ind i weekenden Ikke noget problem! – De fleste fabrikater af elektronisk adgangskontrol tilbyder ureller dagstype styring. På den måde kan du f.eks. definere, at postens nøglebrik kun må fungerer mandag til lørdag og kun ml. kl. 0700 og 1500. Tilsvarende er det også muligt at definere, at bestemte døre f.eks. skal stå ulåste på hverdage ml. 09-18, eller man kan bestemme, at en dør skal stå konstant åben fra man viser sit kort, til man viser det igen. Tidsstyring er ikke normalt forekommende på ejendomme, men bruges til gengæld næsten altid i virksomheder. Det kan derfor være en god idé at tænke igennem om det er nødvendigt med tidsstyring. Der er nemlig enkelte fabrikater, der ikke tilbyder det, men som til gengæld har andre fordele som f.eks. meget lave installationsomkostninger. Hvad koster det? Der kan ikke gives noget entydigt svar på omkostningerne, da alle ejendomme er forskellige. Det er dog klart, at hvis man er en ejendom med relativt mange beboere i forhold til antal fællesdøre, så vil elektronisk adgangskontrol ofte være billigere end et mekanisk låsesystem, blot fordi nøglebrikkerne koster en del mindre end systemnøgler. Der findes også hybride systemer, hvor nøglerne indeholder en chip. Her vil nøg142

“Ofte må man omlægge hele låsesystemet blot for at fjerne adgangen for en stjålen nøgle.”

lerne typisk koste det samme eller mere end en normal, mekanisk systemnøgle. Til gengæld er installationsomkostningen mindre end for andre former for elektronisk adgangskontrol. Det er derfor et spørgsmål om at finde den rette balance for hver enkelt ejendom mellem udgiften til systemnøgler og mekaniske låse på den ene side og nøglebrikker og elektroniske låse på den anden side. I nogle ejendomme give det god mening at investere i relativt dyre, elektroniske låse, fordi nøglebrikkerne til gengæld er billige, mens det for andre ejendomme giver mere mening, at låse og installation skal holdes nede i pris, mens nøglebrikkerne til gengæld gerne må koste lidt mere. De fleste adgangskontrolsystemer har berøringsfri teknologi, hvilket betyder, at

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


låse, adgangskontrol & døre nøglebrikken kun skal hen i nærheden af læsehovedet. I praksis betyder det, at kortlæseren ikke udsættes for slid på samme måde som en mekanisk cylinder, hvor nøglerne skal indføres for at åbne. De andre komponenter som håndtag, låsekasse m.m. udsættes for stort set samme slid, uanset om der er elektronisk adgangskontrol eller ej. Udgiften til vedligehold af elektronisk adgangskontrol må derfor forventes at ligge på nogenlunde samme niveau som for et mekanisk låsesystem. Dog kører mange systemer på batterier, hvilket i givet fald skal lægges oven i prisen for vedligehold. Det er normalt, at ejendommen tegner en servicekontrakt med leverandøren på årlig batteriskift og servicering for at holde udgiften nede. De fleste typer af adgangs-

kontrolsystemer kan også leases på fornuftige vilkår, så der ikke skal lige så mange penge op af lommen i første omgang. Kan vi kombinere det med vores dørtelefon? Man kan godt kombinere dørtelefon og elektronisk adgangskontrol i samme enhed. Det er bare ikke altid sikkert, at det kan betale sig. Hvis ejendommen alligevel skal investere i nyt dørtelefonsystem og har ønsker om nøglebrikker til beboerne, vil det give mening at kombinere de to. Ellers er det ofte svært og uskønt at forsøge en sammenbygning efterfølgende. De to kan dog sagtens eksistere side om side i samme dørmiljø, og har man valgt en batteridreven adgangskontrol, er der slet ikke nogle udfordringer med forskellige strømkilder osv.

Låse, adgangskontrol & døre

143


advertorial

Den nemme vej til en smuk og enkel

Adgangskontrol Undgå en masse besvær og dyre systemskift, når nøgler bliver tabt. Nu kan man kontrollere adgangen til sine bygninger og lokaler på en enkel og sikker måde - helt uden besvær.

Af Ejner Hansen Direktør Conlan ApS

I

dag findes der mange forskellige løsninger til en nøgleløs adgangskontrol. Både design, sikkerhed og kompatibilitet er vigtigt, men også enkelheden er vigtig især i dagligdagen! Når en nøgle går tabt Hvem har ikke stået i en situation, hvor en nøgle er gået tabt, og man derfor har været nødt til at udskifte hele låsen? Med ét enkelt pc-program kan man i dag hurtigt og enkelt administrere adgange, tilføje og slette brugere eller brikker samt ændre adgangskoder. Hele administrationen af adgang kan I derfor lave hjemmefra i boligforeningen på computeren. Herefter kan du meget enkelt kopiere oplysningerne over på et kort, som blot hurtigt skal indlæses af en læser, og så er den opdateret. Det kræver blot en læ-

144

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


Forskellig adgang for bestyrelsesmedlemmer, beboere, håndværkere med flere Forskellige brugere kan have adgang til forskellige opgange, vaskerum, loftrum eller lignende. Alle oplysninger og tilladte adgange kan ses og opdateres i et online-program. På den måde sikrer man, at brugerne kun har adgang til de steder, som I tillader. Mange adgangsmuligheder med forskellige funktioner til alle slags behov • Bluetooth app Vil I kunne lukke døren op med din telefon kan I anvende en app på din telefon sammen med en bluetooth-læser. Appen kan sættes til, så den altid kører i baggrunden hvilket muliggør en åbning af døren, også selvom telefonen ligger i lommen. Til samme løsning fås også både engangs- og dagskoder, hvilket især er smart til den ene dag håndværkeren kommer forbi og skal have adgang. • Trådløs adgang Skal du sætte adgangskontrol op på glasfacader, kan det være ideelt at have en trådløs løsning. Uden at gå på kompromis med sikkerheden har læseren en direkte kommunikation parret via bluetooth. Med denne løsning får du også mulighed for at anvende både engangs- og dagskoder. • Læser med motorlås til skabe og skuffemøbler Skal du sætte adgangskontrol op, eksempelvis til skabe i vaskekælder eller skuffe-

møbel i bestyrelseslokalet eller møderum, kan det være rart at have kontrol over, hvem der har adgang til hvad. I én samlet løsning får du både lås og læser, som også tillader både engangs- og dagskoder. • IP-læser I 2019 sælges desuden også de efterspurgte IP-læsere. Med denne cloudadministrerede løsning kan al administration ske via telefonen. Man kan altså modtage information om døråbning med det samme - og vide præcis hvilken bruger, der har åbnet døren. Systemet tillader desuden også, at dørene ved ét tryk på telefonen kan åbnes. Nemmere kan det ikke blive.

låse, adgangskontrol & døre

seenhed, strøm og en computer til at køre programmet. Alle oplysninger gemmes på et backup-kort, hvilket også gør det nemt at tilføje flere læsere, da de får alle oplysninger ved en indlæsning af kortet.

Løsninger til alle slags projekter Boligforeninger er meget forskellige og det samme er behovene for adgang gennem døre, porte, vaskeri, bestyrelseslokaler osv. En anbefaling er at tale med en erfaren leverandør, der kender til disse behov og har leveret løsninger til flere typer boligforeninger uanset om det er større eller mindre anlæg. En type adgangskontrol er ikke nødvendigvis en god løsning for en anden boligforening. Se evt. mere på www.conlan.dk

Låse, adgangskontrol & døre

145


Undgå ubehagelige overraskelser med en OBH vedligeholdelsesplan Der er god økonomi i at lave en plan for drift og vedligeholdelse frem for at vedligeholde efterhånden som problemer og fejl opstår - dermed undgås følgeskader på andre bygningsdele, ejendommens værdi bevares og vedligeholdelsesomkostningerne vil være lavere. Vi har et stort erfaringsgrundlag som en af Danmarks største udbydere af energimærker og vedligeholdelsesplaner. En OBH Vedligeholdelsesplan inkluderer også en gennemgang

Ring i dag:

7678 4735 - og få et uforpligtende tilbud

af el og vvs i fællesområder for etageejendomme.

Vi ønsker at være faglig sparringspartner til bestyrelsen. Derfor har vi nedsat et team af specialister indenfor ejer- og andelsboligforeninger, som kender til de udfordringer, som I møder i dagligdagen.

www.obh-gruppen.dk Rådgivende ingeniørfirma siden 1965

SPAR TID!

En OBH andelsvurdering inkluderer EL og VVS - med kun ét besøg Vi er ikke udførende, og vi er 100% uvildige.


vedligeholdelsesplan & byggeproces Foto: Niels Jørgensen

vedligeholdelsesplan & byggeproces For mange boligforeninger står deres fremtidige vedligeholdelsesbehov hen i det uvisse. Det betyder en stor usikkerhed for fremtidens økonomi og mulig faldende ejendomsværdi. Vedligeholdelsesplan & Byggeproces

147


148

HÃ…NDBOGEN for Min Boligforening 2019


Produktchef obh-gruppen a/s

Vedligeholdelsesplan: Et redskab, du kan forholde dig til

vedligeholdelsesplan & byggeproces

Af Morgan Nilsson

Har din andels- eller ejerboligforening en fast plan for, hvornår facaden skal renoveres og vinduerne udskiftes? Lægger I penge til side til den dag, taget skal fornyes? Eller har I måske bare en buffer i økonomien, så der er råd til vedligeholdelse?

H

os langt de fleste andels- og ejerboligerforeninger vil der altid være forestående vedligeholdelsesopgaver på ejendommen, men det kan ofte være svært at overskue. Hvad skal der gøres? Hvornår skal det gøres? Og hvad kommer det til at koste? Disse spørgsmål kan en vedligeholdelsesplan besvare. Den giver et samlet overblik over bygningens stand, fremtidige vedligeholdelser og økonomien bag. Det giver samtidig muligheden for at indtænke energioptimering og renovering, der integrerer foreningens brug af bæredygtige materialer. Overblik og tryghed En vedligeholdelsesplan udarbejdes af en rådgiver og ser på alle bygningsdele –

også dem, der ikke fejler noget. Den fortæller om forventet levetid, hvordan de skal vedligeholdes over tid, og hvad man kan forvente, at det vil koste. Planen forholder sig til mulighederne for udskiftning og reparation af de bygningsdele, der er nedslidte. Samlet skaber det et konkret og detaljeret overblik. “Vedligeholdelsesplanen er et redskab, du kan forholde dig til - uanset om du står som sælger, køber eller sidder i bestyrelsen i foreningen. Den skaber overblik og tryghed, når vigtige beslutninger om ejendommen skal træffes” fortæller Morgan Nilsson, produktchef ved OBH-Gruppen A/S Rådgivende Ingeniører med speciale i vedligeholdelsesplaner, vurderingsrapporter og energimærkning.

Vedligeholdelsesplan & Byggeproces

149


En fordel for flere parter En vedligeholdelsesplan giver et samlet overblik over det vedligeholdelsesarbejde og de renoveringer, der er nødvendige. De giver bestyrelser i andels- og ejerboligforeninger mulighed for i samspil med rådgiveren at vurdere, hvilke arbejder der skal prioriteres og i hvilken rækkefølge, således at der foreligger forslag til beslutning på generalforsamlinger. “Med afsæt i vedligeholdelsesplanen kan bestyrelsen og generalforsamlingen indgå en dialog og planlægge, hvordan de på bedste måde driver deres ejendom, så den bevarer værdien” fortæller Morgan Nilsson, OBH-Gruppen A/S. Vedligeholdelsesplanen skaber en gennemsigtighed for alle involverede parter. Salgsprocessen lettes i form af mindre administration og mindre juridisk efterspil, når alle oplysninger om ejendommen er gennemsigtige. Både køber og sælger kan træffe veloplyste beslutninger, og banker og realkreditinstitutioner kan låne penge ud på et reelt grundlag, fordi de har overblik over foreningens samlede økonomi. Planlægning af en bæredygtig udvikling Bæredygtighed giver sig ikke kun udtryk i

“Hvad skal der gøres? Hvornår skal det gøres? Og hvad kommer det til at koste?“

150

materialevalg. Det er i høj grad også optimering af energiforbrug gennem analyser af varmeforbrug, isolering og ejendommens generelle stand. Dette danner grundlaget for at integrere forbedringstiltag, der gør en ejendom mindre ressourceforbrugende og mere bæredygtig i takt med at vedligeholdelsesplanens punkter gennemføres. Og en forening, der investerer i brug af bæredygtige materialer og i at optimere energiforbruget, er også en forening, der opnår større økonomisk bæredygtighed som helhed gennem lavere ressourceforbrug og lavere driftsudgifter samt mere langsigtede og holdbare løsninger. Rettidig vedligehold Det kan have store konsekvenser, hvis der ikke er overblik over vedligeholdelsen, og i sidste ende kan værdien af ejendommen forringes i sådan grad, at det går ud over de enkelte ejere og andelshaveres økonomi. Store uforudsete udgifter kan f.eks. betyde, at andelshavere kan blive teknisk insolvente. “Der er ingen, der vinder ved ikke at vedligeholde ejendommen. Er ejendommen ikke velvedligeholdt, så taber ejendommen værdi, og det betyder, at den enkelte ejer og andelshaver også har en mindre værdi i sin bolig” fortæller Morgan Nilsson, OBH-Gruppen A/S. En langsigtet vedligeholdelsesplan er derfor ikke blot nøglen til at holde ejendommen i optimal stand, men også en strategi til at sikre sig mod ubehagelige overraskelser og store ekstraregninger. En vedligeholdelsesplan skaber derfor værdi for ejendommen og for alle involverede parter.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


Vedligeholdelsesplan & Byggeproces

vedligeholdelsesplan & byggeproces

“Der er ingen, der vinder ved ikke at vedligeholde ejendommen.�

151


advertorial

Hvorfor anvende en rådgivende ingeniør? Af Peter Hartvig Direktør hartvig consult

Beslutninger om bygge- og renoveringsprojekter har ofte store, økonomiske konsekvenser, og som bestyrelse kan man derfor ofte have brug for rådgivning og hjælp fra administrative og tekniske rådgivere med faglig indsigt.

D

et sker ofte, at formænd og bestyrelser i andels- og ejerboligforeninger skal træffe vigtige beslutninger om gennemførelse af projekter. De mange, forskelligartede projekter, der skal sættes i gang, kræver specialistviden, og det kan ikke forventes, at bestyrelserne rundt omkring sidder inde med den. De har naturligt nok forslag, input og idéer, men ofte begrænset eller slet ingen - forudgående viden omkring projektering, håndtering og gennemførelse

152

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


Rådgiveren som sparringspartner En specialiseret, rådgivende ingeniør vil kunne hjælpe bestyrelserne med at tilvejebringe det rette grundlag at træffe beslutningerne ud fra. Ved at tage kontakt til en specialiseret rådgiver vil man få en sparringspartner, der ikke kun hjælper

med at vælge den rette løsning, men som også ser på projekterne i en større sammenhæng og måske finder løsninger, der ikke har været til overvejelse. Med den rette rådgiver vil man også have en sparringspartner, der kender reglerne på det givne område. I mange tilfælde skal myndighederne involveres for at sikre godkendelse af projekterne, og rådgiveren kan derfor også stå for myndighedsbehandlingen med alle de udfordringer, der nu følger med dette.

vedligeholdelsesplan & byggeproces

af opgaverne. Beslutningerne har ofte store, økonomiske konsekvenser, og man kan derfor ofte have brug for at få hjælp fra personer med faglig indsigt.

“De mange, forskelligartede projekter, der skal sættes i gang, kræver specialistviden, og det kan ikke forventes, at bestyrelserne rundt omkring sidder inde med den.”

Vedligeholdelsesplan & Byggeproces

153


Mange er fejlagtigt af den opfattelse, at en rådgivende ingeniør er et fordyrende mellemled. Men med et markedskendskab, et stort netværk og en viden om at vælge den rette løsning, kan rådgiverne ende med at spare andels- og ejerboligforeninger for mange penge. Rådgiverens honorar spares gennem valg af rigtige løsninger, myndighedsbehandling, valg af den rigtige håndværker til den rigtige pris og ikke mindst jævnlige tilsyn med entreprenøren for at sikre, at projektet overholder indgåede aftaler, når arbejdet er i gang. Nicherådgivning indenfor belægninger, kloakker og faldstammer Hartvig Consult er specialiseret rådgiver med mange års erfaring i at rådgive andels- og ejerboligforeninger foruden almene boligselskaber og industrivirksomheder. Hartvig Consult har haft succes med nicherådgivning, hvor man har specialiseret sig i rådgivning om belægninger, kloakker og faldstammer, populært sagt meget af det øjet ikke ser. “Vi har valgt at specialisere os, og dermed er det naturligt, at vi besidder en stor, faglig viden indenfor vores kernekompetencer” forklarer Peter Hartvig, indehaver af Hartvig Consult. “Vi har arbejdet med kloakker og belægninger i snart 20 år, så vi kender alle udfordringer i sådanne projekter. Derfor kan vi også finde de rette løsninger til de rigtige priser. Vores opgave er at spare penge for vores kunder på kort og lang sigt, og derfor rådgiver vi således, at kunderne har det rette beslutningsgrundlag. Et helt simpelt eksempel kan være en andelsboligforening, der vælger at få renoveret 154

“Rådgiverens honorar spares gennem valg af rigtige løsninger, myndighedsbehandling, valg af den rigtige håndværker til den rigtige pris.”

belægning i gården, fordi den eksisterende er nedslidt og har revner og huller. Men er tilstanden af kloakledningerne undersøgt? Det vil være ærgerligt at få ny belægning, hvis man kort tid efter skal grave op for at renovere kloakker eller udskifte brønde! For udover belægningen, som alle kan se tilstanden af, så ligger der en masse kloakledninger i jorden, der ofte er i langt dårligere stand, end vi tror. Men vi hjælper med at give det rette beslutningsgrundlag”. Peter Hartvig fortsætter “I tilfælde hvor kloakkerne er en del af projekterne, så er vores erfaring, at en TV inspektion i kloakkerne ikke løser problemerne, medmindre man er klar over, hvordan data skal behandles eller, at hele kloaknettet ikke er filmet. Vi sørger for at skabe et overblik, så man får synliggjort, hvad der skal laves i årene frem, og dermed ved man, hvordan økonomien kommer til at se ud i fremtiden”.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


områder i en kvalitet, som er forventet og afstemt med bygherre. Involvér rådgivere tidligt i projektet Ofte sker det desværre også, at rådgiveren først bliver kontaktet, når problemerne ude hos kunderne allerede er opstået, eller beslutningstagerne er blevet uenige med entreprenøren om en leveret vare. I de tilfælde kan rådgiveren hjælpe med at give en uvildig vurdering og samtidig finde løsninger for hermed at sikre, at arbejder bliver udført efter de gældende standarder og kvaliteter. Hvis man derfor som bestyrelse i andels- og ejerboligforeninger føler, at man har behov for den nødvendige, faglige viden, og vil spare penge, så vil det i mange tilfælde være fornuftigt at kontakte en teknisk rådgiver. Se mere på www.hartvigconsult.dk

Vedligeholdelsesplan & Byggeproces

vedligeholdelsesplan & byggeproces

Hjælp til at tænke langsigtet Økonomien er ofte et af de vigtigste parametre bag de beslutninger, der bliver truffet. Derfor er det også vigtigt, at der tænkes langsigtet, og her kan det være værdiskabende at bruge en sparringspartner med den rette viden. En teknisk rådgiver som en arkitekt eller rådgivende ingeniør kender levetiden af de forskellige elementer og kvaliteter og kan også hjælpe med en drift- og vedligeholdelsesplan, der sikrer, at kunden kender økonomien til renoveringer og udskiftninger i mange år frem. Ved siden af arbejdet med projektering af gamle anlæg, arbejder Hartvig Consult også med rådgivning i nye projekter. Der udføres projekter som specialist ved nybyggerier, hvor udstykker står for infrastrukturen. Her sørges for, at de nye husejere får kloakker, veje, fortove og

155


Af Timmy Lund

Af Lene Raahauge

advokat Vest Administrationen A/S

administrator cand.jur., Vest Administrationen A/S

Byggesager. Typiske spørgsmål (faq) Når en ejer- eller andelsboligforening gennemfører en byggesag i foreningen, opstår der typisk mange spørgsmål undervejs i processen. Denne artikel kan du bruge som et opslagsværktøj til de administrative spørgsmål under en byggesag.

I

Vest Administrationen har vi rigtig mange byggesager for vore ejer- og andelsboligforeninger. Vi oplever som byggeadministratorer mange rigtig gode spørgsmål fra bestyrelserne, når vi har byggesager. Mange er tilbagevendende.

ger vil vedtagelsen af en byggesag kun kunne ske på en generalforsamling. Uopsættelige arbejder er undtagelsen hertil. Beslutningen sker på grundlag af en tilstandsrapport fra en byggetekniker og gennemregnede budgetter fra administrators side.

Nedenfor følger et ikke-udtømmende udpluk af spørgsmålene og svarene herpå.

- Hvornår og hvor meget stiger vores boligafgift? På den generalforsamling, hvor byggesagen vedtages, vedtages også en stigning i boligafgiften.

OPSTARTEN AF EN BYGGESAG - Kan vi i bestyrelsen vedtage en byggesag, fx nye altaner, uden en generalforsamling? Nej, det kan bestyrelsen ikke. Generalforsamlingen skal altid spørges, medmindre der er helt specielle forhold, som gør sig gældende i foreningen, fx særegne vedtægter. - Hvordan beslutter vi en byggesag? Både i ejerforeninger og andelsboligforenin156

- Når byggesagen er besluttet, skal bestyrelsen så gøre mere? Når byggesagen er vedtaget, overtager tekniker og administratoren alle de indledende skridt til at få sagen i gang. I denne fase er det stærkt begrænset, hvad bestyrelsen skal lave. UNDERVEJS I BYGGESAGEN - Hvad sker der med andelskronen, når

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


- Hvor meget skal bestyrelsen deltage i en byggesag? Administrativt? Teknisk? Det er stærkt begrænset, hvad bestyrelsen skal foretage sig under en byggesag. Jo bedre forberedt sagen er, jo nemmere er det at være bestyrelse under sagen. Det man som bestyrelse dog altid skal forvente at skulle lave, er at tage stilling til de tvivlsspørgsmål, som opstår under sagen samt deltage i relevante byggemøder. - Hvordan finansierer vi en byggesag? Andelsboligforening? Ejerforening? I andelsboligforeninger sker finansiering via realkreditlån til foreningen. I ejerforeninger sker finansieringen enten via indbetalinger fra ejerne eller via et fælleslån til foreningen fra en bank. - Hvordan betaler vi arbejderne, mens byggesagen er i gang? Hvis foreningen ikke har en opsparing, optages der et byggelån til betaling af regningerne under byggesagen. Dette byggelån indfries med et realkreditlån eller fælleslån, når sagen er slut. - Kan vi få støtte til at få lavet ting på vores ejendom, fx byfornyelse? I nogle tilfælde ja. Denne opgave varetager administrator.

- Hvad betyder byfornyelse for vores andelskrone? Når der gives byfornyelsesstøtte til arbejder i en andelsboligforening, forbliver andelsværdien som udgangspunkt på samme niveau, jf. andelsboliglovens § 5. - Hvilke skader er dækket af forsikringen under en byggesag? Som udgangspunkt alle skader, også dem som entreprenørerne måtte lave. Der tegnes en såkaldt all-risk forsikring. Udgifterne hertil indgår i byggeregnskabet.

vedligeholdelsesplan & byggeproces

vi vedtager en byggesag? Et hav af ting spiller ind her. Hvor mange reserver/ opsparing er der i foreningen? Hvad skal der laves under byggesagen? Hvor stor en del af byggesagen er forbedringer? Administrationen vil altid have et oplæg på, hvad der forventes at ske med andelsværdien.

- Hvem holder styr på projektet undervejs, både økonomi og arbejder? Administrator holder styr på tal og budgetter undervejs samt de andre rådgivere i sagen. Byggeteknikeren holder styr på håndværkerne og selve byggeprocessen. EFTER BYGGESAGENS AFSLUTNING - Hvordan holder vi styr på, hvad byggesagen har kostet os? Byggesagsadministrator laver efter byggesagens afslutning et byggeregnskab med en oversigt over alle udgifterne i sagen. - Hvorfor er det relevant at få klarlagt, hvad der er forbedringer og hvad der er vedligeholdelse i byggesagen? Dette har betydning for andelsværdien i andelsboligforeninger. Jo større udgift til vedligeholdelse (fx udskiftning af taget), jo større bliver påvirkningen af andelsværdien, da foreningens egenkapital bliver reduceret. Etablerer en forening fx altaner, vil dette udelukkende være forbedring.

Vedligeholdelsesplan & Byggeproces

157


BYGNINGSRENOVERING Vurdering af andelslejlighed Vedligeholdelsesplan Tilstandsrapport Energimærkning Elevator Altan Tagterrasse Tagbolig Tagrenovering Facaderenovering Vinduesrenovering og -udskiftning Trapperenovering Badeværelsesrenovering Fugt- og skimmelsvampudbedring Gårdrenovering Bygge- og økonomistyring Byfornyelse Energirenovering

Skal vi være boligforeningens fremtidige samarbejdspartner vedrørende driften, vedlige­ holdelsen og udviklingen af ejendommen? Kontakt os for et uforpligtende møde.

Telefon 33 15 15 20 mail@trioarkitekter.dk www.trioarkitekter.dk Sankt Knuds Vej 36 st. 1903 Frederiksberg C

B YG G E T E K N I S K R Å D G I V N I N G


renovering

renovering Løbende og især bæredygtig renovering har stor betydning for en vel-vedligeholdt ejendom. Ved større opgaver kan en strategi for opgavegennemførsel sikre bedre løsninger og kravopfyldelse. Renovering

159


advertorial

En bæredygtig boligforening Af Ole Brockdorff Arkitekt maa Trio Arkitekter

Et stort flertal af danskerne er overbeviste om, at klimaforandringerne er reelle og menneskeskabte. 82 pct. af danskerne anerkender, at den gennemsnitlige temperatur på jorden er stigende og at den globale opvarmning er menneskeskabt. Kun 6 pct. af danskerne bestrider i dag den globale opvarmning.

D

et er glædeligt, at danskernes bevidsthed om klimaforandringerne og deres konsekvenser er klar. Det betyder, at vi kan fokusere på, hvordan vi som borgere, forbrugere og samfund kan gøre noget effektivt ved den globale opvarmning. For boligforeninger er det som bygningsejere ved at have et stort fokus på bæredygtighed ved drift, renovering og ombygning af ejendommen. Hvad er bæredygtighed Bæredygtighed. Hvad er det egentlig? Det at vi passer på hinanden og kloden, står

160

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


for eksempel være det gode liv, naturressourcer, naturen, de økologiske kredsløb, den sociale organisering, kulturen eller økonomien. For at en renovering af en bygning betragtes som bæredygtig, skal bæredygtigheden strække sig fra start til slut i en byggeproces. Fra råvareindvinding over brugsfasen til nedrivning, bortskaffelse og recirkulering. Bæredygtigt renovering

renovering

nok klart for de fleste af os. Men har du helt ned i detaljerne styr på, hvad der egentlig forstås ved at være bæredygtig? En bæredygtig udvikling betyder, at de forandringsprocesser, der finder sted i vores samfund, skal have en kvalitet, der sikrer, at de er i stand til at opretholde et godt liv for os alle. Bæredygtig udvikling betyder også, at der er nogle elementer i vores samfund, som skal bevares eller bringes videre. Det kan

“Det som er godt for miljøet, er også godt for økonomien.”

Renovering

161


handler om at mindske energiforbruget – men det skal ske uden at gå på kompromis med et sundt indeklima, æstetik, komfort, økonomi og arkitektur. Bæredygtighed defineres som en indsats i tre dimensioner: • Social bæredygtighed i renoveringen af en bygning handler om at reducere sygdom, sikre højere produktivitet og skabe hensigtsmæssige bygninger, som får os til at føle os godt tilpas og giver os livskvalitet. • Miljømæssig bæredygtighed i renoveringen af en bygning handler om at bygge og renovere bygninger med så lille et miljømæssigt fodaftryk (carbon footprint) som muligt. • Økonomisk bæredygtighed i renoveringen af en bygning handler om at sikre langvarige økonomiske interesser og investering for bygningen, og etablere hensigtsmæssige rammevilkår for ressourceoptimering.

“Energiforbrug i bygninger udgør omkring 40% af det samlede energiforbrug i Danmark.”

de tre dimensioner: sociale, miljømæssige og økonomiske forhold i en kombination med byggetekniske/teknologiske forhold og procestænkning, der alle balanceres og prioriteres i et helhedsmæssigt funktionelt og arkitektonisk grundlag for et projekt, så det bliver så bæredygtigt som over-

Hvorfor fokusere på bæredygtighed Ifølge Teknologisk Institut har vi i 2050 brug for 3,5 gange jorden, hvis vi fortsætter med at bruge ressourcer på byggeri i det tempo, vi gør nu. Derfor er det bydende nødvendigt at indtænke bæredygtighed i byggeriet. Energiforbrug i bygninger udgør omkring 40% af det samlede energiforbrug i Danmark. Energien går primært til opvarmning, ventilation og belysning. Effektivisering af energiforbruget i bygninger spiller en afgørende rolle for, at vi kan nå det politiske mål om at være uafhængige af fossile brændsler i 2050. Bæredygtighed i renoverings- og byggeprojekter kan betragtes som en syntese af 162

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


Er bæredygtighed godt for din økonomi? Det korte svar er JA! Det, som er godt for miljøet, er også godt for økonomien. Man kan argumentere for, at bæredygtighed er en rigtig god økonomisk investering på lang sigt. Økonomerne fortolker bæredygtighed som, at fremtidige generationer skal have mulighed for mindst det samme velfærdsniveau, som vi lever under nu. Det er oplagt, at natur og klima også er betydningsfuld for velfærden – og derfor kan det betale sig at spare på de ressourcer, vi forbruger af i dag.

Energirenovering med efterisolering af ydervægge, tag, fundament og gulv, samt rør og vinduer og etablering/optimering af ventilation evt. med varmegenindvinding, bør stå højt på enhver boligforenings dagsorden. Og ofte vil en rigtigt udført energirenovering samtidig medføre et forbedret indeklima, som kan bidrage til at en samlet vurdering af fordele ved renoveringen vil falde positivt ud, også i tilfælde hvor den direkte tilbagebetalingstid på investeringen er meget lang. For betonbyggeris vedkommende er vi så “heldige”, at der er et stort renoveringsbehov for de byggerier, som skød op i 60’ere og 70’erne. Beton forvitrer jo. Det er ikke i sig selv noget godt, men det skaber i det mindste et naturligt behov for at renovere, og dermed også en

Renovering

renovering

hovedet muligt. Især ressourceforbruget i byggeriet er centralt, for kun ved at optimere ressourcerne, opnås det bæredygtige byggeri, særligt på det miljømæssige og økonomiske område.

163


anledning til at få løftet byggerierne rent energimæssigt. For det murede byggeri, som vi jo har rigtig meget af, er situationen en anden. Her er der sjældent nogle rent byggetekniske begrundelser for at renovere, for murværk er noget voldsomt holdbart noget. Og dertil kommer, at der ofte vil være nogle æstetiske omkostninger forbundet med omfattende renoveringer. En udvendig efterisolering af et smukt udført murstensbyggeri fra 1950’erne har ikke mange venner. Hvordan bliver man mere klimabevidst Som klimabevidst boligforening kan man til tider stille sig selv spørgsmålet: Hvad

Bæredygtighed kunne f.eks. være; MATERIALE: Brug et langtidsholdbart facade- og tagmateriale som f.eks. skifer, som ikke skader naturen hverken i produktionen af materialet, eller når taget om mange generationer har udtjent sin levetid. AFLØB: Håndtering af regnvand så tæt på kilden som muligt LAR (Lokal Afledning af Regnvand). VAND: Regnvand kan udnyttes til toiletskyl, vaskemaskine og udendørs brug, så ejendommen forbruger så få vandressourcer som muligt. VARME: En luft-til-vandvarmepumpe optager fugtigheden i bygningens luft til at opvarme vandet, og energien i luften udenfor omsættes til gulvvarme.

164

kan vi gøre? Det gælder om at finde grønne initiativer og løsninger, som boligforeningen kan lade indgå i dens hverdag. Det handler om, hvordan man som boligforening kan påvirke verden omkring sig gennem grøn adfærd og grøn livsstil. Boligforeningens valg vil påvirke ikke bare de nærmeste, men også virksomhedernes vareudbud og de politiske beslutningstagere. For eksempel ved at vælge LED-pærer i stedet for glødepærer, opvarmning og strøm gennem vedvarende energi i stedet for fossile brændstoffer osv. En bæredygtig boligforening er karakteriseret ved, at den i renoverings-, byggeog driftsfasen bruger miljøvenlige eller genanvendelige materialer. Derudover skal der arbejdes mod et reduceret energi- og ressourceforbrug. Og så skal den gøre brug af alternative opvarmningsmetoder. Kort sagt: En bygning, der består af materialer og tekniske systemer (afløb, vand og varme), der på alle tidspunkter i bygningens livscyklus påvirker miljøet minimalt. Udnyttelse af boligforeningens tagrum/ etage til boliger er også bæredygtigt. Og med de meget store prisstigninger på lejligheder i København er der for alvor kommet fokus på at indrette flere nye moderne tagboliger i de gamle loftarealer. Tagboliger udnytter den eksisterende infrastruktur og får både masser af sol og frisk luft samtidig med, at forurening og støj er minimeret på øverste etage. Og nyindretning af tagetagen kan samtidig med de nye tagboliger også give mulighed for f.eks. fælles altaner til gavn for ejendommens øvrige beboere. Bygningsdrift rangerer lavt hos boligforeninger. Fokus er ofte udelukkende på “her og nu”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


renovering

“Boligforeningens valg vil påvirke ikke bare de nærmeste, men også virksomhedernes vareudbud og de politiske beslutningstagere.”

udgifterne ifm. renoveringsopgaver, på trods af at de “rigtige” bæredygtige løsninger typisk har en positiv indflydelse på en nedbringelse af de løbende driftsomkostninger. Hvis man bruger lidt ekstra kræfter fra projektets start på at analysere, diskutere løsninger og udarbejde business cases for bygningsdrif-

ten, kan der skabes et solidt fundament for valg af løsninger. De er måske dyrere her og nu, men er mange gange i sidste ende billigere gennem en sund og effektiv drift. Forstå din bygning Vi renoverer løs i jagten på at nå EU’s mål om, at være CO2-neutrale i 2050, og det er jo glædeligt. Men vi skal blive langt bedre til at tænke på bygningen som helhed. I sammenligning med nybyggeri så er det at renovere en bygning, som er opført for hele og halve århundreder siden langt mere kompliceret at håndtere. En hel del byggerier har gennem tiderne været udsat for mere eller mindre gennemtænkte renoveringer og fornyelser, og vi ser ikke helt sjældent, at den udførte renovering efterfølgende skal laves om alt for hurtigt, hvilket på ingen måde er bæredygtigt. Samtidig er der ofte usikkerhed om, hvilke materialer der er indbygget

Renovering

165


166

delse, at man taler om “smarte” energirenoveringer, hvor man tænker bæredygtighed i bred forstand ind i renoveringen. Det vil sige ikke blot miljømæssigt, men også socialt og økonomisk. Konsekvenserne for boligforeningens økonomi skal indtænkes fra start, for hvis ikke projektet giver økonomisk mening og kan håndteres med den økonomi, som nu er til stede, så bliver det naturligvis ikke til noget. Arkitekten er her den oplagte samarbejdspartner for boligforeningen. Når vi som arkitekter renoverer, kan vi vælge at gengive det eksisterende eller at forlænge den oprindelige tanke bag bygningsarkitektur i en nutidig udgave. Vores løsninger udspringer af de specifikke bygningspotentialer, og æstetikken skal integreres, så det bidrager til et sundt og godt indeklima, hvor renoveringen er optimeret i forhold til brugernes behov. Vi arbejder derfor analytisk med at identificere ånden i en bygning og finde løsninger, der optimerer og gentænker det konkrete bygningsværk.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019

Foto: Niels Jørgensen

eller erstattet, og hvilke bagvedliggende konstruktioner der er pillet ved. I dag er byggeriet og renoveringen blevet langt mere kompliceret, og spækket med alle mulige nye materialetyper og tekniske løsninger, som på hver sin måde skal mindske energiforbruget. Man kan frygte, at løsningerne alt for ofte bliver for enøjede, og at man mangler at have øje for helheden i bygningen og altså har en indgående forståelse af bygningens strukturer. At afdække bygningens strukturer i forbindelse med en bæredygtig renovering kræver forudgående undersøgelser og afklaring af de bygningsfysiske og æstetiske forhold, hvilket er af helt afgørende betydning for de efterfølgende muligheder., og som giver os øje for, at der er mere på spil en blot at istandsætte en bygning. Det er også vigtigt at være opmærksom på, at der ikke findes én løsning, som passer lige godt på alle byggerier. Det handler om at finde den løsning, som bedst indfrier potentialet i det enkelte byggeri. Det er ikke mindst i den forbin-


Økonomien i bæredygtighed Der er flere muligheder for økonomisk tilskud til boligforeninger for gennemførelse af bæredygtige projekter. F.eks. er der i øjeblikket tilskud gennem “Byfornyelsespuljen”, “Støjrenoveringspuljen”, forsyningsselskaber mm. Bæredygtige renoveringer skal bl.a. fokusere på at skabe de bedste forud-

“Foreningens samlede energiforbrug blev reduceret med 93%. Heraf var over 75% af energiforbruget til opvarmning i boligerne reduceret.”

sætninger for at reducere bebyggelsens energiudgifter, og derved frembringe en løbende økonomisk besparelse for den enkelte beboer. En ny moderne tagbolig vil ikke bare forbedre energitilstanden i bygningen. Det økonomiske overskud fra de nye tagboliger kan anvendes til en renovering af den underliggende ejendom med fokus på mindsket energiforbrug og forbedret kvalitet og indeklima. Der er udført projekter, hvor beboere inden renoveringen tændte for varmen i september måned pga. træk og kuldegener, og hvor de efter renoveringen først skruer op på termostaten i december. Der kunne måles en helt konkret værdi for beboere, idet foreningens samlede energiforbrug blev reduceret med 93%. Heraf var over 75% af energiforbruget til opvarmning i boligerne reduceret. Ved at efterisolere bygningskroppen, udskifte vinduer og etablere effektive varmegenvindingsanlæg, sikres desuden både frisk luft i boligerne og genanvendelse af op til 85% af varmen i bebyggelsen. Rådgivning om bæredygtighed i byggeriet handler om at skabe mest mulig værdi for bygherrer, brugere og samfund. Samtidigt skal man forvalte ressourcerne investeret i byggeriet således, at de miljømæssige, sociale og økonomiske omkostninger reduceres mest muligt i et livscyklus-perspektiv. Danskerne opfatter grøn omstilling som en forudsætning for fremtidens vækst og velfærd. Samtidig er der stor opbakning til, at omstillingen gerne må koste noget på kort sigt, hvis den giver gevinst på langt sigt.

Renovering

renovering

En bæredygtig renovering skal som al anden arkitektur være ansvarlig. For at vi når derhen, skal vi udfordre os selv og boligforeningen, og det er vigtigt at der ikke opstår en modsætning mellem æstetik og ansvarlighed, da vores projekter kun er en succes, hvis økonomiske, teknologiske og bæredygtige aspekter er fuldt integreret i det arkitektoniske koncept. Når et bæredygtigt renoveringsprojekt virkelig lykkes, er det fordi, det på én gang overrasker med sine innovative løsninger og samtidig udnytter styrkerne i det eksisterende.

167


Bo-Vitas bygherrestrategi giver kvalitet i processer og boliger Gehl Arkitekter stür bag Bo-Vitas bygherrestrategi, der er skabt for at sikre centrale principper i byggeprocessen og dialog mellem byggeriets aktører. Strategiens overvejelser er relevante for alle boligforeninger, der skal bygge nyt eller renovere for at skabe de bedste rammer om menneskers liv. Af sanne lund journalist building green

168

HĂ…NDBOGEN for Min Boligforening 2019


renovering Renovering

169


BYGGERI I BOLIGFORENINGEN: Når mange mennesker skal bo dør om dør med hinanden, dele cykelkælder, solbade og grille i den samme gård, kræver det løsninger, der tilgodeser både privatliv og fællesskab, æstetik og funktionalitet samt muligheden for god og bæredygtig drift. Gehl Arkitekter har gennem mange år brugt deres erfaringer og viden til at skabe bedre byområder og byer for men170

“Det er også et vigtigt punkt i strategien, at vi skal huske på, at vi skal bygge hjem, ikke bare bygninger.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


Menneskelige parametre i byggeriet Det allerførste projekt, hvor den nye strategi blev brugt, er de 65 familieboliger på Dortheavej i Københavns Nordvestkvarter, tegnet af Bjarke Ingels Group. For netop det byggeri fik Bo-Vita Arkitektforeningens arkitekturpris Lille Arne for at konkretisere bygherrestrategiens visioner om, hvordan mennesket trives bedst i deres omgivelser. “Nu har vi gang i et nyt byggeri på hjørnet af Rovsinggade og Lyngbyvej, et femkantet byggeri med atriumgårde, der hedder High Five. Arkitektur er med i strategien som en af tre hoveddele, og det er fordi, vi gerne ville gøre op med kedeligt, alment byggeri. Det kunne jo være dejligt, hvis folk sagde: “Har du

set det der flotte byggeri, det er sikkert Bo-Vita!”, fortæller Bo-Vitas bestyrelsesformand Jan Hyttel. “Det er også et vigtigt punkt i strategien, at vi skal huske på, at vi skal bygge hjem, ikke bare bygninger. Det skal være sådan, at man føler sig godt tilpas, når man kommer om hjørnet og tænker ”Hold da op, her bor jeg, og jeg føler mig hjemme her”, siger Jan Hyttel.

renovering

nesker verden over, for eksempel i New York, San Francisco og Melbourne. Gehl Arkitekter arbejder også med masterplaner, boligområder og boligforeninger i Danmark og havde i 2014 opgaven med at lave en bygherrestrategi sammen med det daværende Lejerbo København, der nu hedder Bo-Vita. “Bo-Vita havde et ambitiøst ønske om at gøre visioner håndgribelige som værktøj. Det førte til en superinteressant proces, som handlede om, hvordan boligforeningen kunne kvalitetssikre byggeprocessen og få stillet de rigtige spørgsmål i forhold til at komme hele vejen rundt om for eksempel sociale kvaliteter, drift, brugergrupper, omgivelser og bæredygtighed”, fortæller Partner og Director i Gehl Arkitekter, Kristian Skovbakke Villadsen.

Dialogværktøj om arkitektur, beboere og uderum Når Bo-Vita bygger nyt eller renoverer eksisterende boliger, sker det i samspil med mange aktører, og det kan hurtigt blive til mange mennesker, der skal finde en fælles retning. Bygherrestrategiens hoveddele om arkitektur, beboere og uderum hjælper aktørerne til sammen at finde gode løsninger. “Vi har brugt bygherrestrategien ved renoveringer, og der fylder brugerinddragelse af beboerne jo meget. Når det gælder nybyggeri, er der ikke beboere at inddrage, men her inddrager vi til gengæld ejendomsfunktionærer og driftsfolk. De kommer med rigtig gode input ned i detaljerne, som andre måske ikke lige tænker på, som for eksempel om man kan komme forbi med fejemaskinerne. Drift er en meget tung huslejefaktor i forhold til for eksempel anlægsudgifter. Det skal gøres smart fra starten”, fortæller Jan Hyttel. Investering med merværdi en fordel alle typer foreninger For andre typer boligforeninger, som andels- og ejerboligforeninger af

Renovering

171


varierende størrelse, er byggeaktiviteten og volumen af de enkelte projekter som oftest mindre. Men der kan stadig være meget på spil, fordi et renoveringsprojekt kan sluge en stor del af opsparingen eller beboernes privatøkonomi. Et dyrt projekt, der ikke falder godt ud, er ærgerligt og får måske ikke mødt beboernes behov. “En strategi kan beskrives som en huskeliste, der hjælper diskussionen på vej også i en mindre forening, der står over for at skulle lave en investering. Hvordan er det lige, vi bruger de penge, vi har til rådighed i forbindelse med renoveringer? Det kan give en merværdi at tænke i en større helhed og

“En strategi kan beskrives som en huskeliste, der hjælper diskussionen på vej - også i en mindre forening.”

Partner og Director i Gehl Arkitekter, Kristian Skovbakke Villadsen, var blandt talerne på Building Green 2018 messen i København.

172

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


renovering

“Lige meget hvor lille en boligforening er, skal man jo tænke sig rigtig godt om, inden man går i gang med noget, så alle foreninger vil kunne bruge i hvert fald nogle elementer af vores strategi. For eksempel det med at tænke driftsforholdene ind i projektet fra starten. Der kan nogle få streger i projekteringsfasen gøre en stor forskel i senere.”

løfte blikket i stedet for måske at gentage en tidligere løsning. Det kan være med til at give identitet og stolte beboere i en forening, at man måske får lavet et projekt, der kan noget andet i forhold til for eksempel nye sociale rum eller bæredygtige tiltag ”, siger Kristian Skovbakke Villadsen. Også Jan Hyttel mener, at også private, mindre boligforeninger kan have gavn af at skele til en bygherrestrategi som Bo-Vitas:

Bo-Vitas bygherrestrategi Den består af tre hoveddele: Beboere – Uderum – Arkitektur. Byggeprojekter bliver gennemarbejdet i forhold til følgende syv punkter: 1. Boliger for alle: For at sikre social robusthed og dække boligbehovet må der arbejdes med at blande boligtyper, størrelser og ejerformer – både ved renoveringer og nybyggeri. 2. Alsidige boliger: Der skal tænkes ud over standardløsninger for at imødekomme mange forskellige behov, aldersgrupper og variationer i hustande og familie-typer. 3. Gode uderum: Det er i høj grad uderummene, der giver et område karakter og gør det trygt, og de skal derfor prioriteres som en del af boligpakken. De skal kunne rumme mange forskellige aktiviteter som for eksempel en kop kaffe, boldspil, kvartersfest eller nyttehaver.

4. Gode kanter: Gode faciliteter og overgange mellem boligen og omgivelserne gør området levende og trygt. 5. Hjem, ikke bygninger: Der skal ikke blot bygges frit-stående bygninger men skabes rum og sammenhænge, der giver identitet til beboerne. 6. Bæredygtige hjem: Byggerier skal blandt andet leve op til DGNB-standarder og koble sig på byens netværk af offentlig transport, gang- og cykelforbindelser. 7. Drift og holdbarhed: Byggeriets løsninger skal være af god kvalitet, der fungerer for beboere og brugere på den lange bane, og som gør det nemt at gøre det rigtige.

Bo-Vitas bygherrestrategi kan findes i sin fulde længde på www.bo-vest.dk/bo-vita/

Renovering

173


tag, tagterrasse & tagbolig Foto: Velux

tag, tagterrasse & tagbolig Udnyttelse af tagrum til boliger giver en bedre energiudnyttelse for alle beboere og i et nyt tag kan integreres usynlige solceller. Boligforeningernes øverste etage er mere end bare “tag over hovedetâ€?. Tag, tagterrasse & tagbolig

175


advertorial

Af Freddy Falk Senior k​onsulent Falk Tag og Facade

Naturens råvare holder mere end 100 år 176

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


tag, tagterrasse & tagbolig

Naturskifer er en forholdsvis kostbar tagbeklædning, men til gengæld kan denne tagtype holde i over 100 år, kræver sparsom vedligeholdelse, og så er naturskifer smukt at se på. Skifer bruges ofte på den stejle flade på de såkaldte Københavnertage. Tag, tagterrasse & tagbolig

177


“Der er fundet skifertagsten i udgravninger i byen Trier i Tyskland, som dateres tilbage til Romerriget, der havde en hovedby her. Det kan vel kaldes en reference med lang holdbarhed!”

178

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


hovedby her. Det kan vel kaldes en reference med lang holdbarhed!

Skiferens holdbarhed Skiferblokke saves ud med 100 m lange diamantkæder til tons tunge blokke som køres ned ad bjerget til skæring og kløvning i en produktionshal. Ved kløvningen i ca. 5 mm tykkelse eller mere, ses de naturlige aflejringer fra dengang da skiferen blev dannet i jordens urhav. Det er denne overflade, der ses på naturskifertaget, når der er oplagt på taget. Skiferproduktionen er underlagt kvalitetskontrol for at sikre den meget lange holdbarhed på taget selv under de mest barske klimaforhold. Der er fundet skifertagsten i udgravninger i byen Trier i Tyskland, som dateres tilbage til Romerriget, der havde en

Bevarende renovering forlænger levetiden Gennem de seneste 40 år har bl.a. naturskiferspecialister fra Falk Tag & Facade udført bevarende renovering på mange ejendomme i København og omegn. Bevarende renovering af naturskifertage udføres fra tagstillads, hvor det er muligt at se de enkelte skifersten for at vurdere, om de skal udskiftes. Skifertagenes tilstand kan med fordel fotoregistreres fra en drone. Dronen kan flyve tæt på taget, når der er opnået tilladelse ved en registreret dronefører med uddannelse og certifikat til droneflyvning. Dokumentationen gør det lettere og billigere at følge tagets stand og behov for renovering.

Lægning af skifertage udføres efter gamle traditioner I mere end 150 år har skifertage ligget på de fineste ejendomme, mest i byerne, men også på landets slotte og herregårde over hele Europa. Her skønnede man på den lange holdbarhed og det evigt smukke udseende. Skifertage skal oplægges af håndværkere med den nødvendige teknik og udførelsesmæssige erfaring. Traditionelt ligger den viden hos blikkenslagere, som samtidig har erfaring med at udføre de nødvendige afslutninger i kobber eller zink, som kompletterer skifertaget. Tage med naturskiferdækning kan holde i mere end 100 år, når de vedligeholdes af faglig kompetente håndværkere.

Tag, tagterrasse & tagbolig

tag, tagterrasse & tagbolig

Dannelsen af skifer Skifer til tagsten er dannet for 400 millioner år siden i jordklodens urtid under voldsomme vulkanudbrud og er i denne lange periode presset sammen under enormt tryk. Skifer til tagsten brydes i nyere tid i Galicien i Nordspanien, hvor der produceres den mest ensartede skifersten med mindst afvigelser i farve, tykkelse og struktur. Det sikrer den meget lange holdbarhed. Skifer til tagdækning findes i dag i flere hundrede meters tykke aflejringer, som brydes i åbne brud på bjergsider, hvor det er til at komme til efter fjernelse af tusindvis tons grus og sten. Hvor det er mere produktivt kan skifer brydes i minegange flere kilometer ind i skiferbjerget der kan ligge i op til 1,5 kilometers højde.

179


advertorial

Af Rune Hyldig Bjørke Partner og Bygningskonstruktør Tagbolig.nu

I

ældre etageejendomme er lofter ofte synonym med vasketøj og opbevaring. Lofterne er iskolde om vinteren og ulideligt varme om sommeren, fordi de ikke er isolerede. Lofterne har ofte en negativ effekt på varmeregningen, idet varmen stiger til vejrs og ud gennem taget – der ofte er utæt. I takt med installering af tørretumblere eller

180

“Lofterne har ofte en negativ effekt på varmeregningen, idet varmen stiger til vejrs og ud gennem taget – der ofte er utæt.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


tag, tagterrasse & tagbolig

Sælg tørreloftet og styrk foreningens økonomi Udgiften til renovering af ejendommen kan blive en indtægt frem for en udgift etablering af altaner, bliver behovet for et tørreloft mindre. Tilsvarende kan funktionen til pulterrum oftest ske andet sted i ejendommen f.eks. i kælderen. Indretning af de gamle tørrelofter til tagboliger er bæredygtig og økonomisk fornuftigt, da det optimerer driften af ejendommen. Derudover er der hårdt brug for boliger i de større byer i Danmark, så de gamle lofter kan vise sig at være guld værd for foreningerne. Frasalg af tørreloftet sker oftest når en forening står overfor en større renoveringsudgift - typisk udskiftning af taget. Hvor det tidligere var muligt at give tørreloftet i bytte for et nyt tag, har udviklingen af boligmarkedet især i de større byer gjort, at værdien af tørreloftet foruden et nyt tag også kan finansiere andre renoveringsopgaver - f.eks. trappeopgange eller facader. Ved at sælge hele loftet til en ejendomsudvikler står foreningen ikke med risikoen for projektets gennemførelse, da dette er overdraget til udvikleren. Når hele loftet sælges, sker dette til markedspris, hvilket også er i foreningens interesse. Både andels- og Tag, tagterrasse & tagbolig

181


ejerboligforeninger kan sælge det gamle tørreloft til en ejendomsudvikler, der herefter kan indrette loftet til nye tagboliger. Mærkbar effekt på varmeregning og fællesudgifter Når der indrettes nye boliger på loftet, øges antallet af beboere, og de nye beboere i tagboligerne bidrager positivt til den fælles drift af ejendommen. Der bliver således flere til at afholde udgifterne ved fremtidig renovering af ejendommen og en stigning af den enkelte beboers fællesudgifter kan undgås. Ved indretning af tagboliger reduceres ejendommens samlede varmeforbrug, da nye tagboliger skal isoleres efter gældende regler for nybyggede boliger. En reducering af ejendommens samlede varmeforbrug kommer alle i foreningen til gode - også dem i stueetagen. Processen fra idé til beslutning Førend at loftrummets potentiale kan realiseres, er der flere processer, som foreningen skal igennem. Hvis loftsrummet skal omdannes, skal man være opmærksom på, at det er en tidskrævende proces. Et frasalg af tørreloftet kræver som regel 2/3 stemmeflertal fra den samlede forening og dette kræver at foreningen kan samles om beslutningen ved generalforsamlingen. Herefter er der en række forhold, som foreningen skal tage stilling til og være opmærksom på. Foreningsforhold Der skal udarbejdes nye vedtægter og fordelingstal, når antallet af boliger øges i 182

ejendommen. Nye tagboliger i en eksisterende forening vil oftest blive udført som ejerboliger. I en andelsboligforening betyder dette, at hele ejendommen ændres til en ejerforening – dog vil den eksisterende andelsboligforening “leve videre”, idet andelsboligforeningen blot kommer til at udgøre én af ejerlejlighederne i den nye forening. Da den gamle andelsboligforening i den nye ejerforening udgør en meget stor del af ejendommen, vil andelsboligforeningen efterfølgende udgøre et flertal ved generalforsamlingen. En ejendomsudvikler, f.eks., Tagbolig. nu, kan tilbyde at levere oplæg til nye vedtægter, som efterfølgende tilpasses i samarbejde med foreningens juridiske rådgiver. Indhentning af tilbud og evt. byggeteknisk rådgiver Hvis foreningen ønsker at indhente flere tilbud for at sikre den bedste pris, er det vigtigt, at tilbuddene er sammenlignelige. Foreningen må gøre det klart hvilket arbejde, der ønskes udført på ejendommen herunder evt. krav til materialer. Tagbolig.nu anbefaler, at foreningen ind-

“Et frasalg af tørreloftet kræver som regel 2/3 stemmeflertal fra den samlede forening.“

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


tag, tagterrasse & tagbolig går et samarbejde med en byggeteknisk rådgiver, både i den indledende proces i forbindelse med indhentning af tilbud og i forløbet med byggeriets udførelse. Den ekstra udgift til en byggeteknisk rådgiver kan dels lette bestyrelsens arbejde og dels sikre, at foreningen opnår de bedste løsninger. Gennemførelse af byggeriet Når overdragelsesaftalen mellem foreningen og ejendomsudvikler er på plads og stemt igennem på generalforsamlingen, skal der indhentes en byggetilladelse. Varigheden af dette afhænger af de enkelte kommuners sagsbehandlingstid og tager typisk 3-9 måneder. Når byggetilladelsen foreligger, kan det egentlige projektmateriale udarbejdes. Der går herefter ca. 6 måneder til det egentlige byggeri med renovering og ind-

retning af nye tagboliger kan opstartes. Varigheden af byggearbejdet er afhængigt af antallet af nye tagboliger. Tagbolig.nu er i gang flere steder i København og som eksempel kan nævnes at der er afsat 12 måneder til et projekt, hvor vi indretter 5 boliger og afslutningsvis istandsætter 5 hovedtrapper og 5 køkkentrapper samt renoverer facaden. En proces der kan betale sig Et frasalg af loftet og indretning af tagboliger er ligesom mange andre projekter – det bliver kun gennemført, hvis der er nogen i foreningen, der påtager sig ansvaret. Det er en tidskrævende proces for bestyrelsen, men alternativet er, at medlemmerne skal betale ekstra, enten som engangsbetaling eller løbende hver måned, hvis det gamle tørreloft forbliver, og der skal udføres en renovering af ejendommen med traditionel finansiering.

Tag, tagterrasse & tagbolig

183


advertorial

Af Jacob Vestervang Direktør Rebteknikeren

Minimér udgifterne ved reparationer i højden I England er det helt normalt at se professionelle rebteknikkere fire sig ned og reparere bygninger. I Danmark er der stadig mange som stopper op og ser hvad vi laver oppe på taget, eller ved skorstenen. Formålet med at anvende håndværkere i reb, er at lift og stillads er sparret væk, og at der kan spares tid..

K

øbenhavnske boligforeninger står meget tæt og det er dyrt at få lavet en skorsten på taget, eller tætnet en utæthed. Stillads koster hurtigt en formue, og en lille opgave kan blive en dyr uventet omgang. Oftest har boligforeningerne fået udarbejdet en vedligeholdelsesplan, så flere store opgaver bliver løst samtidig, som vinduer, tag og facade for at minimere udgiften på stillads eller lift. Med erhvervsklatring kan man få løst opgaver i højden uden den dyre stilladsregning. Rebteknikerens håndværkere er certificeret IRATA rebteknikkere, og de er uddannet i at lave deres egen adgang til opgaven. Man får derfor både en håndværker + adgang til opgaven i én og samme pris. Nu kan vedligeholdelsesplan og økonomi hænge bedre sammen Mange af vores kunder ændrer i deres vedli-

184

geholdelsesplan efter de har mødt os. Utætheder i taget har tidligere tvunget boligforeninger til at få fremskyndet projekter som facaderenovering eller nye vinduer fordi det ville være alt for dyrt at skulle betale for stilladset nu, og igen om 3 år når vinduer skal skiftes. Det betyder, at vinduer bliver skiftet pga. stilladsudgiften, selvom de godt kunne sidde 3-5 år til. Kunderne er glade for at kunne få repareret skorstene og brandvægge det ene år, malet kviste året efter og derefter stadig vente 5 år med at få sat stort facadestillads op og skiftet vinduerne. Det skaber fleksibilitet i både i økonomi og vedligeholdelsesplan. Boligforeningen på Lange-Müllers Gade I bestyrelsen for andelsboligforeningen LangeMüllers Gade stod man med et dilemma. Taget var utæt og de betalte stadig af på et

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


tag, tagterrasse & tagbolig lån for udskiftning af kviste etableret for 11 år siden. At skifte et helt nyt tag ville koste over 20 millioner. Nu kom der vand ind flere steder på loftet og ned til flere beboere. Rebteknikeren blev tilkaldt for at tætne taget i de områder, hvor der trængte vand ind hos beboerne. Efter at vandskaderne blev stoppet udefra, blev hele taget gennemgået for at få et overblik over tagets tilstand. Vores tømrer og murer gennemgik

taget inde fra tørreloftet, og kunne konstatere at understrygningen samt overstrygning var løs og de fleste steder manglede. Det betød, at de ca. 2400m2 tagflader var meget utætte, og et nyt tag var tiltrængt. Et nyt tag var ikke en mulighed, og det var et utæt tag heller ikke. Derfor udregnede vi et overslag over, hvor meget det ville koste at tætne alle 2400 kvadratmeter tegltag med en bitumen fugemasse.

“Med erhvervsklatring kan man få løst opgaver i højden uden den dyre stilladsregning.”

Luft i økonomien Vores pris blev sammenlignet med en alternativ entreprenørs pris, som skulle anvende et stillads. Dernæst regnede bestyrelsen på, om det kunne svare sig at få det nye tag nu, hvilket også betød optagelse af et nyt lån. Bestyrelsens beregninger viste, at løsningen med håndværkere i reb, var den billigste løsning. Boligforeningen slap

Tag, tagterrasse & tagbolig

185


for at stifte et nyt lån, og der vil nu være råd til at få afbetalt eksisterende lån, inden der blev optaget et nyt. Først blev tagfladerne tætnet på den ene blok, og det stod klart, hvor mange kvadratmeter tag en håndværker kunne tætne hængende i reb. Det gav os et klart billede af slutpris, når alle 2400 kvadratmeter var tætnet. En billeddatarapport kunne vise, hvordan resultatet af første blok så ud, og da den estimerede slutpris stadig så rentabel ud, blev arbejdet på de resterende tagflader iværksat året efter. Som ekstra bonus fik foreningen gennemgået de 34 skorstene, og repareret dem som trængte. Sikkerhed og uddannelse At blive ansat i Rebteknikeren kræver sin håndværker. Foruden at være fagudlært og dygtig i et fag som tømrer, murer eller maler, så skal man være i god fysisk form. Alle vores håndværkere er certificeret og uddannet i IRATA systemet, hvilket er det ældste og mest stringente erhvervsklatrer system. Alle opgaver bliver løst af minimum 2 mand, som alle er uddannet til at redde hinanden i tilfælde at et ildebefindende eller lignende. Rapelling eller faldsikring? Erhvervsklatring må på ingen måde sammenlignes med rapelling eller faldsikring. I rapelling firer man sig ned i ét reb og udstyr lavet til kortvarig anvendelse. Erhvervsklatring blev i sin tid lavet til at skaffe sig adgang til opgaver på søens boreplatforme. Hele IRATA systemet er udarbejdet til at kunne imødekomme de høje sikkerhedskrav der er til højdearbejde i olie- og gassektoren. Udstyret vi anvender er lavet til at kunne låse sig fast på rebet, så begge hænder kan anvendes til at løse opgaven. Alt værktøj sidder fast til klatrerens sele via en stålwire, der er udviklet til


formålet, så en skruemaskine ikke kan tabes. Erhvervsklatring er den sikreste måde at løse opgaver i højden på og langt mere sikker end arbejde fra stillads. En certificeret rebteknikker anvender et toreb system. De to reb hænger i ankerpunkter, som teknikeren selv har monteret og testet før brug. Uddannelsen, samt det faktum at rebteknikeren selv skal hænge i ankerpunkterne, gør at alt udstyr, reb og ankerpunkter bliver kontrolleret mere end én gang inden teknikeren hægter sig på systemet. Hvad siger Arbejdstilsynet? Arbejdstilsynet har en branchevejledning som hedder AT Vejledning 2.4.3-1 Arbejde i Højden Fra Reb. Den beskriver de procedurer og foranstaltninger vi arbejder under og følger. De fleste folk vi møder fra Arbejdstilsynet er efterhånden ved at være godt uddannet indenfor vores arbejdsområde. Når de møder op på en byggeplads, laver vi en gennemgang af vores risikoanalyse, metodeerklæring og redningsplan. Så har vi en fin dialog om sikkerhed, hvorefter de kører igen. Småopgaver, som vi løser Størstedelen af de opgaver vi laver er småopgaver som simple tagreparationer på 1-3 dage. Det kan være et tegl som er gledet ned ef-

Mellemstore opgaver kan være udsat vedligehold Nogle boligforeninger har udsat løbende vedligehold af brandvægge, skorstene og kviste i flere år, fordi budgettet ikke har været til det. Her oplever vi tit, at der er mange opgaver på taget, som kræver nogen opmærksomhed. Her deler vi alle opgaverne op i tilbuddet og prioriterer dem for kunden. Typisk har de afsat et beløb til årlig vedligehold, og så er den bedste løsning for kunden, at vi løser de opgaver som haster mest og kommer tilbage året efter for at løse de sidste opgaver, som kunne vente.

tag, tagterrasse & tagbolig

“Alle opgaver bliver løst af minimum 2 mand, som alle er uddannet til at redde hinanden.”

ter en storm, eller en skorsten som igennem tiden har fået frostsprængninger.

Store eller komplekse opgaver løses ofte med en teknisk rådgiver Andre boligforeninger har flere bygninger og mange forskellige opgaver på tage og facader. Den største opgave vi har løst, har været en maleropgave, som beskæftigede 6 mand i 6 måneder. De mest komplekse opgaver vi udfører, løser vi ofte sammen med rådgivende ingeniører eller arkitekter, når det gælder bevaringsværdige eller helt fredede ejendomme. Her stilles der store krav til vores tømreres og mureres faglighed, hvilket de sætter stor pris på. Skal en boligforening have skiftet et helt tag, kan det betale sig at få opført et stillads. Kan den samme boligforening nøjes med at tætne taget, så kan det betale sig at ringe til os. Er man i tvivl om håndværkere i reb er den bedste løsning, så giv os et kald, så kan vi nemt vurdere det. Det er gratis at ringe, og et tilbud er også altid gratis. Find mere om erhvervsklatring på www.rebteknikeren.dk

Tag, tagterrasse & tagbolig

187


advertorial

Vælg det rigtige til boligforeningen og En ny analyse rykker udvalgte tagpapløsninger op i top på holdbarhedsskalaen. Vælger man en løsning med to-lagstagdækning har taget udsigt til mindst 50 års levetid – det er ikke kun godt for miljøet men betyder også færre udgifter for boligforeningen til renovering og vedligehold.

188

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


få 50 års levetid

tag, tagterrasse & tagbolig

tagpap

Af Kenneth Vraa salgs- og marketingdirektør Phønix Tag Materialer

Tag, tagterrasse & tagbolig

189


I

ndtil nu har bygherrer kunnet forvente en levetid på “mellem 30 og 50 år”, når de har valgt et tag med tagpap. Men en ny, uafhængig Teknisk Godkendelse til Anvendelsen – også kendt som en TGA – hæver nu det estimerede antal leveår for Phønix Tag Materialers to-lags SBS-løsning til mindst 50 år under forudsætning af, at taget er udført korrekt efter anvisningerne i Taghåndbogen. Det er den uvildige organisation ETA Danmark, der har stået for at udarbejde den tekniske godkendelse. Konklusionerne omkring levetid bygger på feltundersøgelser fra Statens Byggeforskningsinstitut (SBi), som på foranledning af ETA Danmark har gennemgået og analyseret en

190

“Feltundersøgelsen viser, at de oprindelige fysiske egenskaber ved tagpappen er stort set bibeholdt efter 25 år.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


række ældre tage over hele Danmark, hvor tagpappen er udlagt i 1990’erne. “Feltundersøgelsen viser, at de oprindelige fysiske egenskaber ved tagpappen er stort set bibeholdt efter 25 år. På den baggrund vurderer vi, at to-lagstagdækningen bestående af PTM Bituflex eller BituFlex Kombi overpap med PTM Duraflex eller DuraFlex Kombi underpap har en levetid på mindst 50 år, hvis den er korrekt udført,” fortæller adm. direktør Thomas Bruun fra ETA Danmark. Bekræfter interne undersøgelser De 25 år gamle papløsninger har næsten

tag, tagterrasse & tagbolig

ingen tegn på nedbrydning, heller ikke i skotrender og lunker, hvor der lejlighedsvis står vand. Hos Phønix Tag Materialer, som står bag de undersøgte tagpapprodukter, er der stor tilfredshed med analysens konklusioner. “Vi er rigtig glade for, at den nye TGA bekræfter vores interne undersøgelser gennem en grundig, uvildig analyse, der er baseret på danske forhold. Vi ved, at sikkerheden for et tæt tag i mange år er en af de allervigtigste parametre, når der skal vælges materialer. Og en lang levetid på over 50 år betyder både en økonomisk fordel og en mere bæredygtig brug af ressourcerne for bygherren,” siger Kenneth Vraa, salgs- og marketingdirektør i Phønix Tag Materialer. Hjælper rådgivere og bygherrer En Teknisk Godkendelse af Anvendelsen er en ny type godkendelse, der især er et vigtigt arbejdsredskab for fagfolk, som har brug for at kende både produktegenskaber og forbindelsen til bygningsreglementets funktionskrav. I en TGA dokumenterer en uvildig tredjepart, at et givet produkt lever op til det, som producenten beskriver. “Med en TGA kigger vi mere holistisk på produktet og ikke bare specifikt på eksempelvis brandegenskaber,” forklarer Thomas Bruun fra ETA Danmark. Han fortsætter: ”Ved at samle alle de egenskaber, der kan være relevante, får vi en fyldestgørende dokumentation, som gør, at de, der skal bruge tagdækningen, kan træffe deres valg af materialer på et informeret og dokumenteret grundlag. I dette tilfælde betyder det en tryghed for den arkitekt, konstruktør eller rådgivende ingeniør, der skal anbefale en sikker tagløsning til et projekt.” Find taghåndbogen her: www.phonixtagmaterialer.dk/taghåndbogen

Tag, tagterrasse & tagbolig

191


advertorial

Etablering af tagboliger i eksisterende pulterrum/tørrelofter Af Philippe Gary medindehaver, Falkon A/S rådgivende Ingeniører F.R.I

Mange foreninger har mulighed for at udnytte de eksisterende forhold, hvor der findes pulterrum og tørrelofter, til at etablere tagboliger. Hvordan kan dette lade sig gøre? Der er flere muligheder for at kunne realisere et sådant projekt: • Salg af loftareal til et development firma. • Foreningen sørger selv for at realisere projektet. • Delvist salg af lofter til enkeltpersoner/familier. • Knopskydning/duplex. Salg af loftareal til et development firma Mange foreninger vælger denne metode, da der kan være mangel på både økonomisk kapacitet eller overskud til at gennemføre en større tagboligsag. FALKON A/S har udført flere opgaver af denne art. 192

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


gennemgå de forskellige juridiske dokumenter, som skal udarbejdes undervejs i projektet. Bygherrerådgiveren fører det overordnede tilsyn, og der afholdes månedligt møder med bygherren, således at foreningerne kan følge byggesagen i byggeperioden. Bygherrerådgiverens rolle er dels at sikre, at der kan opnås et fordelagtig tilbud på lige vilkår fra flere interessenter og dels at

Tag, tagterrasse & tagbolig

tag, tagterrasse & tagbolig

Foreninger bør hyre en bygherrerådgiver til at udarbejde udbudsmateriale, som sendes til flere development firmaer for at kunne opnå et fordelagtigt tilbud. Konkurrenceparametre kan være en lav salgspris samt nogle modydelser, som f.eks. udskiftning af tagbeklædning. Development firmaer, som kommer med et fordelagtigt tilbud, skal sørge for at opfylde de krav, som er beskrevet i udbudsmaterialet. Det er vigtigt, at foreninger har en juridisk rådgiver til at

193


sikre kvaliteten af de arbejder, den vindende developer udfører på ejendommen. Ikke mindst det sidste er vigtigt. Vores firma har oplevet en byggesag, hvor foreningen solgte tagarealet fra til et development firma uden byggeteknisk bistand. Efter 8 år opstod der vandskader og skimmelsvamp i den forholdsvis nye tagkonstruktion, så foreningen var nødt til at starte forfra med at skifte taget på ny. Der var ikke hjælp at hente fra forsikringsselskabet, og developer var i mellemtiden gået konkurs. Foreningen sørger selv for at realisere projektet FALKON A/S har også stået for etablering af tagboliger, hvor foreninger selv har været bygherrer. Disse er blevet assisteret af et advokatfirma og et rådgiverteam (arkitekter/ingeniører), hvor der er blevet udarbejdet et detaljeret projekt, som er blevet sendt til prissætning hos hovedentreprenører som erfaringsmæssigt har ekspertisen med denne type opgaver. Ved etablering af nye tagboliger er der en række krav som skal opfyldes, jævnfør gældende byggelovgivning. Det gælder bl.a. lyd i forhold til underliggende lejemål, varmeisolering, brandmæssige forhold etc. Rådgiverteamet varetager myndighedsbehandling, styring og tilsyn under byggeperioden frem til aflevering. Delvist salg af lofter til enkeltpersoner/familier En tredje mulighed er, at foreninger kan sælge noget af loftet til en enkeltperson/ familie. Dette kan indarbejdes i forbindelse med f.eks. tagudskiftning, hvor foreninger ikke har overskud til et større 194

“Det er vigtigt, at foreninger har en juridisk rådgiver til at gennemgå de forskellige juridiske dokumenter, som skal udarbejdes undervejs i projektet.”

projekt, men sælges lidt ad gangen ved f.eks. at indbygge nogle større ovenlysvinduer til kommende nye tagboliger. Denne løsning er tit lempeligere end nye separate boliger i forhold til myndighedskrav, da det er udvidelse af en eksisterende bolig. Den byggerådgiver, som er tilknyttet tagprojektet, bør også ansøge den pågældende kommune om opsætning af større ovenlysvinduer. Knopskydning/duplex En anden mulighed er at udvide den nuværende bolig, hvis den befinder sig under et pulterrumsloft. Det kræver en forhandling med foreningen om mulighed for at købe loftetagen. Udvidelse kan ske ved at opsætte en intern trappe op til det inddragede areal på loftet. Indledningsvis skal det undersøges, ved hjælp fra en rådgiver, om bygning/tagrum er velegnet til en udvidelse. Denne løsning er tit lempeligere end nye separate boliger i forhold til myndighedskrav, da det er udvidelse af en eksisterende bolig.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


tag, tagterrasse & tagbolig Hvilke myndighedskrav stilles der til nye tagboliger Mange myndighedskrav stilles i forbindelse med etablering af tagboliger/ knopskydninger: • Lokalplaner for området. • Bebyggelsesprocent. • Bygningsreglementet, herunder krav til lyd, isolering og brandmæssige forhold. • Yderligere skal husets bærende konstruktioner eftervises, for at kunne bære en ændret anvendelse af loftarealer. For at overskue ovennævnte krav kan en gnidningsfri gennemførelse frembringes ved:

• Lokalplaner for området. • Kontakt til en erfaren byggerådgiver. • Aftale med myndighederne f.eks. ved et dialogmøde. • Forhåndsgodkendelse inden forslaget fremlægges på en generalforsamling. • Få redegjort alle detaljer ved projektering (bygherre- og myndighedskrav). • Vær opmærksom på den lange myndighedsbehandlingstid. • Inddragelse af en kompetent hovedentreprenør. • Samarbejde mellem de involverede parter i byggesagen. Se mere på www.falkon.dk

Tag, tagterrasse & tagbolig

195


Få markant mere dagslys

• Har jeres forening allerede ovenlysvinduer, så udskift dem til større eller til flere… Tjek velux.dk/cases • Har jeres forening en uudnyttet tagetage, så få den forvandlet til indtægtsgivende beboelse… Tjek velux.dk/tagbolig

Psst..! Husk at bestille et uforpligtende tjek af jeres ovenlysvinduer på velux.dk/servicetjek Hilsen Rasmus, servicetekniker i VELUX Danmark


vinduer & facade

vinduer & facade En ejendoms klimaskærm består i høj grad af vinduer og facaden. Nye eller renoverede vinduer kan give tocifret %-besparelse på varmeregningen, ligesom renovering af facaden både har æstetisk og isoleringsmæssig betydning. Vinduer & facade

197


advertorial

Af Artur Slupinski Arkitekt, projektrådgiver velux a/s

Brug den øverste etage i boligforeningsarbejdet Oppe under tagene i etageejendommene landet over samler der sig ikke kun skidt, støv og beboernes hengemte habengut. Tænker man sig om, er der muligheder for at udvikle ejendommen og skabe økonomisk råderum til øvrige renoveringer. 198

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


vinduer & facade Vinduer & facade

199


F

or over 75 år siden udviklede Villum Kann Rasmussen ovenlysvinduet. Han var en visionær mand, der så muligheden i at forvandle mørke loftsrum til lyse, funktionelle og beboelige rum fuld af liv, luft og dagslys. Når boligforeningers tage står over for at skulle renoveres, spiller ovenlysvinduer ofte en central rolle. For netop adgangen til lys og luft er helt fundamental, hvis formålet er at skabe nye lejligheder under taget eller opgradere eksisterende. Boligforening fik lys idé I ejerforeningen Trekanten på Østerbro spiller ovenlyset en central rolle i dets nyligt afsluttede renoveringsprojekt. Ejerforeningen stod overfor at skulle renovere taget, hvilket som bekendt er en bekostelig affære. I arbejdet med at finde den rette finansiering undersøgte den fremsynede bestyrelse muligheden for at koble en ekstern investor på projektet.

200

For at skaffe midler til blandt andet tagrenoveringen blev det besluttet, at ejerforeningen skulle forsøge at sælge det eksisterende tørreloft fra. Tørreloftet tjente i forvejen intet større formål, så da en investorgruppe meldte sig på banen, var ejerforeningen lydhør. Intentionen var at totalrenovere loftsetagen og indrette nye, moderne “penthouse”-lejligheder under taget, der derved kunne finansiere tagrenoveringen.


”Oppe øverst er der motoriserede VELUX vinduer, som der er regnsensor på. De kan faktisk stå åbne, når man ikke er hjemme. Så kommer man hjem til en lejlighed, der ikke er lige så varm, som den kunne være. Man har så trygheden i, at de lukker, hvis der kommer et regnskyl.” Kristine W. Nielsen, beboer i Trekanten

eller seks ovenlysvinduer skaber op til to nye kvadratmeter i boligen*. En anden mulighed er at etablere en tagaltan, der for alvor kan skabe endnu mere herlighed i de øverst beliggende lejligheder. Her får man udsigt over byens tage og nye kvadratmeter – særligt i sommerhalvåret, hvor morgenkaffen eller aftensmaden kan nydes udenfor.

vinduer & facade

Få mere luft under taget Er tagetagen allerede inddraget til lejligheder, men står overfor at skulle udskifte eksisterende ovenlysvinduer, er det værd at undersøge muligheden for, om lys og luft kan få bedre kår til glæde for både nuværende og kommende beboere. Der er nemlig nye spændende rumudvidende alternativer til det klassiske ovenlysvindue. De innovative rumudvidelser er designet med henblik på at skabe mere plads og bedre adgang til livgivende dagslys og frisk luft. Ateliervinduer fra VELUX er et alternativ til den klassiske kvist, hvor fire

Hold ovenlysvinduerne i god form ved regelmæssig service Bl.a. VELUX Danmark har udført service på tusindvis af ovenlysvinduer og derigennem har man opbygget erfaring i hvad boligforeninger efterspørger i forbindelse med vedligehold af ovenlysvinduer. På trods af at ovenlysvinduer er bygget af solide materialer kan almindeligt slid og det hårde danske vejr imidlertid godt sætte sine spor, og når det sker, er det vigtigt at være på forkant. Det kan være vigtigt med et regelmæssigt eftersyn udført af leverandøren eller anden rådgiver, som kan kontrollere for skader, optimere funktionaliteten og dermed forlænge vinduets levetid. Er foreningens ovenlysvinduer mere end fem år gamle, vil et servicetjek allerede nu kunne gøre en forskel. Eftersynet opfanger alle de små fejl og skader, før de bliver store, og sikrer et fælles højt brugsniveau på alle vinduer. Dette kan kombineres med at få en generel status på vinduerne i forhold til alder og tagets øvrige stand. Det gode råd er, at løbende vedligehold resulterer i færre servicebesøg og småreparationer og bliver derved en yderligere besparelse.

Vinduer & facade

201


advertorial

Af Benny Kallehave Ivert Arbejdsmiljøkoordinator PWJ Tømrer & Murerfirma A/S

Renovering- og stilladsarbejder kræver planlægning Stilladsarbejde er farligt arbejde – og det er ikke kun fordi man kan falde ned af stilladset.

D

er sker mange ulykker ved fald fra stillads, men der sker også mange ulykker ved faldende genstande fra stilladser. Og her er det ikke kun håndværkeren som bliver ramt. Det kan lige så godt være dig eller din bil m.v., såfremt der ikke er dækket ordentligt af og afskærmet tilstrækkeligt i forhold til der hvor arbejdet pågår. Der sker også mange arbejdsulykker på stilladser grundet forkert eller dårlige arbejdsstillinger, tunge løft f.eks. ved vinduesudskiftninger m.v. Der er mange faldulykker på stilladser, fordi man snubler/falder i ledninger eller falder over materialer, affald m.v. der ligger og flyder i adgangsvejene. Det korrekt opsatte stillads Et korrekt opsat stillads til det givne arbejde er alfa og omega for arbejdet som sådan og i særdeleshed for sikkerheden.

202

Et stillads kan sættes op på forskellige måder afhængig af hvilket arbejde der skal udføres. Dels kan bredden variere, afstanden til muren og ikke mindst belastningsevnen på stilladsdækkene. Der er nemlig stor forskel på om stilladset skal bruges i forbindelse med tagudskiftning, vinduesudskiftning eller facaderenovering. Prisen på de forskellige typer af stilladsopsætninger varierer, specielt i forhold til hvilken belastningsklasse/evne stilladset skal have. Mange foreninger vælger typisk at få lavet flere typer af opgaver når man nu har fået sat stilladset op. Det giver rigtig god mening f.eks. at få renoveret facaden samtidig med f.eks. en vinduesudskiftning, netop fordi stilladsopsætningen og stilladslejen er en meget væsentlig andel af renoveringsbudgettet. Man skal så være klar over at der undervejs vil komme nogle ekstraomkostninger

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


vinduer & facade til omstilling af stilladset. Håndværkeren som arbejder på stilladset må nemlig ikke selv begynde at omstille på stilladset. Det kræver uddannelse og kvalitetssikring. Så det er noget stilladsfirmaet skal komme og gøre. Det er stilladsfirmaet som har det primære ansvar, for at et stillads opfylder de lovmæssige sikkerhedskrav.

“Det er stilladsfirmaet som har det primære ansvar for at et stillads opfylder de lovmæssige sikkerhedskrav.”

Sikkerhed og ansvar På stilladset skal være placeret et grønt godkendelsesskilt, hvorpå den sikkerhedsansvarlige for stilladsfirmaer har angivet hvilken belastningsklasse stillads der er opstillet, hvilken type arbejde stilladset er opsat til, samt hvornår stilladset er opsat og kontrolleret. Hvis dette ikke er i orden, så må ingen gå op på stilladset. Udover det grønne godkendelsesskilt, så skal stilladset/byggepladsen være skiltet med den udførende entreprenørs regler omkring brug af værnemidler m.v. Boligforeningen har som bygherre ansvar for at stilladsarbejdet på foreningens ejendom foregår lovligt og forsvarligt – også som sikkerhed for ejendommens egne beboere. Det er derfor vigtigt at man som boligforening sætter krav og forventninger op i forhold til den entreprenør som skal arbejde på ens ejendom.

Vinduer & facade

203


Det er vigtig at få drøftet og planlagt flere sikkerhedsmæssige som praktiske forhold: • Hvordan kan adgangsvejene til byggepladsen og stilladset placeres således at man sikrer bedst muligt arbejdsmiljø og sikkerhed for såvel entreprenørens medarbejdere som ejendommens beboere? Friholdelse af opgangsfelter så beboerne frit kan gå ud og ind? • Hvordan kan færdsel tilrettelægges? Hvor kan toilet- og skurfaciliteter placeres? Hvor kan evt. materialecontainere placeres? Hvor skal byggematerialer placeres når de leveres? Kan de kranes direkte op på stilladset, hvor de skal benyttes? Kan man lave hejs eller lift på stilladset? • Hvor kan byggepladsstrøm placeres? Kan ledninger trækkes eller ophænges således, at man udgår risikoen for faldulykker? • Skal byggeriet forgå i den mørke tid? Hvorledes tilrettelægges korrekt opsætning af lys på adgangsveje og på stilladset? På adgangsveje/transportveje skal der være en belysning på mindst 25 lux. Arbejdsbelysningen skal være på mindst 50 lux. På en overdækket arbejdsplads skal der være minimum 200 lux.

• Skal der afskærmning på stilladset i form af net eller plastik? Skal det alene være net for at mindske risikoen for faldende genstande eller skal det være plastik i forhold at sikre mod vejrforhold og/eller byggestøv? • Skal der etableres vinterforanstaltninger? Det er som hovedregel tilfældet i perioden 1/11 – 31/3. Ofte vil foreninger vælge at få lavet stilladsoverdækning/ stilladstag ved større tagrenoveringer, for at eliminere risikoen for vandskade i forbindelse med regn. • Trods det, at stilladset har overdækning og er beklædt med plastik, betyder det ikke, at der ikke kan trænge vand/sne ind forskellige steder. Det er selvfølgelig begrænset hvor meget vand/sne, der trænger ind, men det kan trænge ind gennem samlinger og steder, hvor man har været nødt til at skære i plasticen. • Som boligforening bør man derfor sørge for at tegne en særskilt entrepriseforsikring, ligesom man naturligvis skal sikre sig at entreprenøren har en behørig ansvarsforsikring. • Vil der være specielle støjgener i forbindelse med arbejdets udførelse? Kan man gøre noget for at mindske støjgenerne? Skal der laves aftaler om i hvilket tidsrum der må støjes?


vinduer & facade Foto: Niels Jørgensen

Større entreprenører vil typisk have en arbejdsmiljøkoordinator ansat, som deltager i såvel tilrettelæggelsen samt byggepladsens etablering, således at det tilsikres at det højst mulige sikkerhedsniveau er tilsted.

Arbejdsmiljøkoordinatoren vil ligeledes under hele byggesagens forløb lave løbende tilsyn og sikkerhedsrunderinger for at sikre at såvel arbejdsmiljøet som byggepladsens forhold og sikkerhed er i orden. Arbejdsmiljøkoordinatoren vil endvidere deltage i de lovpligtige sikkerhedsmøder som der skal holdes på byggepladsen, typisk hver 14 dag.

“Som boligforening bør man derfor sørge for at tegne en særskilt entrepriseforsikring, ligesom man naturligvis skal sikre sig at entreprenøren har en behørig ansvarsforsikring.”

Tilknyt en rådgiver Hvis man skal have udført en større renovering, hvor der kræves stillads, er der rigtig mange forhold som boligforeningen/bygherren skal tage stilling til. De fleste foreninger vælger ofte at knytte en rådgiver til opgaven, som i samarbejde med entreprenøren kan sørge for at planlægge og tilrettelægge de fleste af ovennævnte forhold. Renovering koster mange penge og skal holde i mange år, så derfor er det vigtig at få arbejdet udført i en ordentlig kvalitet og på en ordentlig måde. Som foreningsbestyrelse er det derfor vigtig at vælge de rigtige samarbejdspartnere, så man til enhver tid kan stå på mål for de beslutninger man har truffet.

Vinduer & facade

205


www.andersen-heegaard.dk Andersen & Heegaard A/S leverer vvs- og elarbejder til den aftalte tid, kvalitet og økonomi •V  VS installationer for erhverv, boligforeninger og private. • Udskiftning af faldstammer og rør. • Vvs service og vedligehold. • Fjernvarmeservice. • El og ABA installationer og service. • Hovedentrepriser med fokus på vvs. • Sprinkling, installation og service.

Kontakt vores vvs- og el-afdelinger på 3929 6333

IC Pipe: Skånsom, hurtig og miljøvenlig renovering af faldstammer • I ndvendig spraycoating af eksisterende faldstammer og rør. • Estimeret holdbarhed 50 år.

FALDR STAMMEller ng e Renoveri ing if k uds tn rer fø d u i V le d begge e

• Kun 1-2 dage i hver lejlighed. •M  inimal støj og byggerod i lejlighederne. • Ingen nedrivning af køkken eller toilet. • 10 års garanti.

For tilbud på coating af faldstammer kontakt IC Pipe Danmark på 8877 6533


Faldstammer, stigstrenge, rør & kloak

Faldstammer, stigstrenge, rør & kloak For mange ejendomme er faldstammerne nu så gamle og forfaldne, at de skal fornyes. Men skal de skiftes eller kan en renovering, der er nemmere, hurtigere og billigere gøre det. Faldstammer, stigstrenge, rør & kloak

207


advertorial

Af Brian Kastberg Grün Direktør Andersen & Heegaard A/S

Udskiftning eller renovering af faldstammer? Renovering af faldstammer er et marked i hastig vækst. Gennem de senere år er der flere og flere boligforeninger, der står foran at skulle udskifte eller renovere deres faldstammer, fordi levetiden er ved at være opbrugt. Stort behov for udskiftning af faldstammer Det stigende marked for renovering og udskiftning af faldstammer og rør i andelsog ejerboligforeninger har medvirket til, at der er kommet flere alternative muligheder på markedet for renovering i stedet for en traditionel udskiftning. I dagens marked findes der en række forskellige udskiftnings- og renoveringsmetoder, men der findes hverken danske eller inter-

nationale standarder, der beskriver hvilke krav, der bør stilles til en renoveringsmetode. En bygherre kan derfor have meget vanskeligt ved at sikre sig, at kvaliteten af det udførte arbejde er i orden. Hvad er en faldstamme? Faldstammer er stående afløbsrør (også kaldet ledninger), der opsamler regn- eller spildevand fra de enkelte etager, og fører det til kloaksystemet under terræn. Faldstam-

“Der findes hverken danske eller internationale standarder, der beskriver hvilke krav, der bør stilles til en renoveringsmetode.”

208

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


Faldstammer, stigstrenge, rør & kloak mer kan være køkkenfaldstammer, hvor der kun er sluttet køkkenvaske på faldstammen, eller wc-faldstammer, hvor der kun er sluttet wc og bad til faldstammen. Både bad, wc og køkken kan også være tilsluttet samme faldstamme. De fleste faldstammer er lodrette indtil fodbøjningen under terræn, hvor de tilsluttes det underjordiske kloaksystem. Metoder til fornyelse Faldstammer kan fornyes på forskellige måder: Total udskiftning: Her fjernes den gamle faldstamme med tilhørende sideledninger på hver etage og en ny faldstamme med tilhørende sideledninger monteres (traditionel udskiftning). Ved en total udskiftning

af faldstammer forstås, at alle eksisterende lodrette faldstammer og vandretliggende ledninger fritlægges, evt. ved ophugning i vægge og gulv, og erstattes af nye, hvorefter der reetableres af håndværkerfag som tømrer, murer og maler. Delvis udskiftning: Her fjernes den gamle faldstamme mellem etagerne, mens sideledningerne i etageadskillelsen renoveres (anvendes ofte ved fritstående faldstammer). Ved en delvis udskiftning, udskiftes de lodretstående ledninger, mens de vandretliggende ledninger renoveres, udskiftes eller bibeholdes. Denne metode benyttes ofte, hvor de stående ledninger er nemt tilgængelige.

Faldstammer, stigstrenge, rør & kloak

209


Udskiftning af faldstamme med mindre dimension: Ved ændret brugsmønster kan de lodrette faldstammer og/ eller de vandrette liggende ledninger i nogle tilfælde udskiftes til nye ledninger med en mindre dimension. Ved denne løsning skæres eksisterende faldstammer mellem etagedæk væk, og rør i etagedæk bibeholdes evt. i etagerne og genanvendes som gennemføring. De vandretliggende ledninger udskiftes til nye. Renovering af faldstammen og sideledninger: Faldstammen og sideledningerne påføres en ny indvendig belægning. Der findes flere forskellige metoder til renovering af faldstammesystemer på det danske marked. Metoderne dækker både 210

de lodretstående faldstammer og vandretliggende ledninger inkl. tilslutningerne til faldstammen. Metoderne adskiller sig væsentligt på en række punkter som fx materialer og installationsprocedure, og kan dermed ikke sammenlignes direkte. Det giver derfor mening at opdele renoveringsmetoderne i nedenstående grupper. 1. Strømpeforing: Strømpeforingsprodukter/systemer baserer sig på et harpiksimprægneret tekstil, som indføres med trykluft i faldstammen og hærder evt. ved at tilføre energi i form af varme/lys. Efter hærdning vil produktet udgøre et selvbærende rør (hvilket betyder, at styrken af røret er uafhængig af den eksisterende faldstamme).

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


2. Stram foring: Stram foringsprodukter/ systemer baserer sig på et plastrør. Under produktionen sammenfoldes røret, således at tværsnittet reduceres. Det reducerede rør opvarmes og indføres i faldstammen. Efter en yderligere opvarmning med damp vil produktet folde sig ud og slutte tæt til faldstammen. Efter udfoldning udgør produktet et selvbærende rør. 3. Coating med en godstykkelse < 1 mm: Produkter/systemer der baserer sig på en hærdeplast, som sprøjtes på indvendigt i faldstammen 1 til 2 gange. Derved dannes en tynd gummihud, som hæfter på den gamle overflade (mest anvendte coating metode). 4. Coating med en godstykkelse ≥ 1 mm: Produkter/systemer der baserer sig på en hærdeplast, som i flere omgange sprøjtes på indvendig i faldstammen. Derved dannes en ny indvendig overflade, som hæfter på den gamle overflade. Skal faldstammen udskiftes eller renoveres? Tilstanden af faldstammerne er meget afgørende for valget mellem udskiftning og

Faldstammer, stigstrenge, rør & kloak

Faldstammer, stigstrenge, rør & kloak

“En god indikator for om en faldstamme kan renoveres, er muligheden for rengøring af faldstammen.”

renovering. En god indikator for om en faldstamme kan renoveres, er muligheden for rengøring af faldstammen. Da forarbejdet/rengøring er en meget afgørende faktor for kvaliteten af en renovering, bør faldstammer, der har en tilstand, der gør dem svære at rengøre uden at de falder fra hinanden, (og samtidig er let tilgængelige), altid udskiftes. Ved mindre gennemtæringer/utætheder i faldstammen kan der godt benyttes en renoveringsmetode under forudsætning af, at det er muligt at foretage en midlertidig tætning af utæthederne under renoveringen. Fælles for alle renoveringssystemer gælder således, at faldstammen skal have en tilstand, der gør det muligt at rengøre den, samt at der skal være adgangsforhold, som gør det muligt at få plads til installationsudstyret. Hos Andersen & Heegaard lægger vi vægt på at kunne rådgive en bygherre om hvilken løsning, der er optimal og mulig at gennemføre. Vi arbejder kun med renoveringsmetoder, der er godkendt af Teknologisk Institut, og har med vores samarbejdspartnere mange års erfaring med spray coating og udskiftning af rør og faldstammer. Vi kan for hver boligforening anvise den løsning, vi mener, der giver bedste kvalitet, holdbarhed og økonomi. Til hver byggesag tilknyttes en af vores projektledere, der i samarbejde med sagens beslutningstagere og med hensyn til ejendommens brugere, udarbejder en realistisk tidsplan. Denne tidsplan danner grundlag for rettidige varslinger, så alle er orienteret om, hvad der sker og hvornår det sker. Se mere på www.andersen-heegaard.dk

211


gårdanlæg & miljø + urban gardening

Gårdanlæg & miljø + Urban gardening

Livet i byen giver for mange større mening og livskvalitet, når man har adgang til velindrettede fællesarealer med mulighed for at pynte med blomster og dyrke grønt og frugt. Gårdanlæg & miljø + Urban gardening

213


Af sanne lund journalist building green

Vertikale skove og planter på job i byen Da Building Green 2018 blev afholdt i København gæstede den italienske stjernearkitekt Stefano Boeri messen. Han har gentænkt grønne løsninger i byen og flyttet grænserne for det mulige ved at flytte skoven ind mellem – og udenpå – husene.

N

år Building Green løber af stabelen d. 31.oktober og 1. november, gæstes Forum i København blandt andre af den italienske stjernearkitekt Stefano Boeri, grundlægger af det Milanobaserede arkitektfirma Stefano Boeri Architetti. Han har gentænkt grønne løsninger i byen og flyttet grænserne for det mulige ved at flytte skoven ind mellem – og udenpå – husene. Stefano Boeri er blandt andet kendt for at have tegnet de prisbelønnede højhuse Bosco Verticale – den vertikale skov – i Milano. De to højhuse har ca. 900 træer samt buske og diverse andre planter svarende til to hektar skov fordelt på bygningernes altaner. Det giver højhusfacaderne et markant grønt look midt i byen.

214

CO2-lagring og temperaturregulering Men Stefano Boeri har ikke udelukkende skabt det grønne udtryk på Bosco Verticale, fordi det er kønt at se på. Storbyer som Milano og andre byer rundt om i verden har vokseværk og æder sig ind på grønne områder i og rundt om byerne, som får store problemer med luftforurening. Ved at dække bygningers overflader med træer og andre planter, er det bl.a. Stefano Boeris mål at skaffe renere luft til indbyggerne i byen. De mange træer og planter skal være med til at mindske Milanos luftforurening ved at producere luftfugtighed og ilt, absorbere støvpartikler og lagre kuldioxid. Derudover er planterne med til at dæmpe storbyens støj og regulere temperaturen i bygningerne.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


gårdanlæg & miljø + urban gardening


Mette Skjold

Byparker, skovbad og grønne kiler I Danmark er den tværfaglige virksomhed SLA en af Danmarks mest toneangivende aktører indenfor byrum og landskab. De står for eksempel bag Sønder Boulevards grønne genfødsel på Vesterbro, den nye SUND Naturpark omkring Det Sundhedsvidenskabelige Fakultet på Nørrebro og senest det eksperimenterende og midlertidige Skovbadet Ø i anledning af Aarhus Festuge. Arkitekt og direktør i SLA, Mette Skjold, deltager også på årets Building Green i København. Som Stefano Boeri er hun optaget af, hvordan en naturbaseret tilgang til byudvikling kan afhjælpe nogle af tidens helt store urbane udfordringer: “Vi arbejder med at få natur tættere på mennesker i byerne, vi kalder det naturbaseret design. Vi bruger vores viden om, hvad det er naturen kan, og hvordan den gør det, også kaldet Økosystemtjenester, og det er udgangspunktet for vores designløsninger, fortæller Mette Skjold og pointerer, at SLA’s projekter bliver til i et tværfagligt team af landskabsarkitekter, arkitekter, biologer og antropologer. 216

Nytteværdi med høj herlighedsfaktor “Vi arbejder med beplantninger, der stimulerer sanserne - du kan se, dufte og mærke dem. Vi bruger gerne planteskolernes lidt “skæve” træer med flere stammer og forblæste former fremfor stringent beskårne kontrollerede trækroner, fordi det er med til at give en højere biodiversitet, robusthed for klimaets forandringer og en større oplevelsesværdi. Vores projekter har altid en høj nytteværdi og en høj herlighedsværdi, dvs. at vores projekter både løser konkrete problemer socialt, miljømæssigt eller økonomisk, samtidig med at de øger livskvaliteten for de mennesker, der bor og lever der. Som Stefano Boeri Architetti har også SLA tegnet et storbyprojekt, der skal give renere luft til indbyggerne: “Vores vinderprojekt i Paris, reinvent Paris, handler om at rense luft med naturbaseret facade, tag og byrumsløsninger. Paris er en af de mest luftforurenede storbyer i EU, så her skal vi arbejde med at integrere natur og planter, som renser luften, hvor mennesker færdes og bor”, fortæller Mette Skjold

“Jo mindre man skal gå og beskære og slå og feje, jo mere naturlig og spændende bliver beplantningen.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


gårdanlæg & miljø + urban gardening Stefano Boeri

Små byskove til begrænsede budgetter Det er ikke alle boligforeninger, der har økonomiske muskler og råderum til kæmpestore landskabsprojekter. Men der er grønne muligheder for boligforeninger i alle størrelser. Mette Skjold har følgende råd til boligforeninger, der også gerne vil ride med på den grønne bølge: “Det er vigtigt at involvere beboerne og i høj grad tænke på driften. Det kan virkelig skabe et stærkt sammenhold at dyrke byrum sammen og selv sætte sit præg på hverdagens rum. Samtidig kan man skabe en modfortælling til at bo i et udsat boligområde eller et kvarter med kedeligt

eller blakket ry”, siger Mette Skjold. “Det er uhyre vigtigt at tænke på driften helt fra start og tænke i driftsformer, der ikke er for dyre og omstændelige. Vi designer tit under udsagnet Minimal drift – Maksimal Naturværdi. Altså, jo mindre man skal gå og beskære og slå og feje, jo mere naturlig og spændende bliver beplantningen, og så lever den og tilpasser sig kontekstens brug og vækstlag. Det kræver, at man fra start sammensætter en særlig beplantningsplan, baseret på viden om hvad det er for en jord, så man ikke etablerer et vildnis, men skaber en natur i balance, slutter Mette Skjold.”

Gårdanlæg & miljø + Urban gardening

217


kælder & skybrudssikring

kælder & skybrudssikring Klimaet og vejret forandrer sig, og nogle boligforeninger har svært ved at forsikre ejendommen fuldt ud, fordi de ligger i udsatte områder med høj vandstand og vandindtrængen. Kælder & Skybrudssikring

219


Tjek ejendommen

for Radon Radon mistænkes for at være kræftfremkaldende. Derfor er der god grund til at måle, hvor meget radon, der er i kælder og i boligen generelt. Men der er stor forskel på risikoen for radon i forskellige typer ejendomme. Vær særlig opmærksom, hvis boligen er opført før 1995 og er tæt på jorden. Men tjek også i etageejendomme.

Af Dea Lindegaard Kommunikationskonsulent Statens Byggeforskningsinstitut, Aalborg Universitet København

220

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


kælder & skybrudssikring Foto: Torben Valdbjørn Rasmussen

H

vert år dør ca. 300 danskere, fordi de har været udsat for radon. Radon er en naturligt forekommende radioaktiv gas, der dannes i undergrunden. Herfra kan den trænge ind i bygningen gennem utætheder i bygningens konstruktioner mod jorden. Risikoen for forhøjet radon varierer efter typen af ejendom, og hvor boligen ligger. Der er mest radon i boliger, som ligger i stueetagen i huse med terrændæk, dvs. i boliger uden hverken kælder eller krybekælder. “Jo tættere din bolig er på jorden, jo større er risikoen for, at der er for meget radon i indeluften. Derfor skal du især være opmærksom på radonniveauet, hvis du bor i et parcelhus eller i række- og kædehus uden kælder”, fortæller seniorforsker Torben Valdbjørn Rasmussen fra Statens Byggeforskningsinstitut (SBi)

ved Aalborg Universitet København. I fritliggende enfamiliehuse, række- og kædehuse med kælder eller krybekælder falder risikoen for et forhøjet radonniveau, mens risikoen for et for højt indhold af radon falder markant i etageejendomme, særligt når der er kælder, eller når boligen ligger på 1. sal og højere.

“Der er mest radon i boliger, som ligger i stueetagen uden kælder.”

Kælder & Skybrudssikring

221


Sporfilmdosimeter.

“Fra undersøgelser af boliger i etageejendomme ser vi, at der er en lille risiko for forhøjede niveauer af radon i boligen som helhed, men at der kan være store variationer fra rum til rum. Ved et lavt luftskifte i kælder kan radon trænge op til de øvre etager. Desuden kan enkelte boliger i etageejendomme have et indhold af radon i indeluften, som er væsentligt forskelligt fra øvrige boliger i ejendommen”, forklarer Torben Valdbjørn Rasmussen, der er forfatter til flere SBi-anvisninger om radon. “Undersøgelser viser desuden, at kældre i etageejendomme har samme risiko for forhøjede niveauer af radon som kæde- og rækkehuse samt fritliggende enfamiliehuse”, tilføjer Torben Valdbjørn Rasmussen. 222

“Især bygninger opført før 1995 bør være i fokus.”

Især for meget radon i ældre bygninger Alle bygninger kan have problemer med radon, men især bygninger opført før 1995 bør være i fokus. I 1995 stillede bygningsreglementet nemlig første gang krav om lufttætte konstruktioner mod jord for at nedbringe indtrængning af radon til indeklimaet. Bygningsreglement 2018 indeholder krav til nye bygninger og anbefalinger om, hvor me-

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


Foto: Torben Valdbjørn Rasmussen

Mål radonniveauet i bygningen For at finde ud af, om der er et problem med radon i bygningen, skal niveauet af radon måles. Ved at følge vejledningerne i SBi-anvisning 270, Måling af radon i bygninger, kan man finde ud af, om bygningen lever op til myndighedernes radonkrav og -anbefalinger. Vær opmærksom på måleperiode, antal af målere og placering af målere. Sådan måler du radon: • Foretag målingen i opholdsrum primært i den nederste del af bygningen og eventuelt i de rum I opholder jer flere timer dagligt, typisk i soverum og stue. • Anvend altid sporfilmdosimetre, evt. kombineret med elektroniske målere. • Mål over mindst 60 dage i perioden 1. oktober til 30. april. • Brug mindst to sporfilmdosimetre for at være sikker på at få en brugbar måling. • Antallet af målere afhænger dog af bygningens indretning. Sporfilmdosimetre kan købes på nettet. Når de har siddet i bygningen i måleperioden, indsendes sporfilmdosimetrene

til leverandøren, så de kan analyseres på et laboratorium. Laboratoriet opgiver radonindholdet for hvert af de steder, der er målt og kan udregne det, der kaldes den estimerede årsmiddelværdi, som angives i Bq/m3 (Becquerel pr. kubikmeter luft). Er bygningen opført i 2010 eller senere, må årsmiddelværdien ikke være over 100 Bq/ m3. For bygninger opført før 2010 bør årsmiddelværdien heller ikke være over 100 Bq/m3, men dette er ikke noget krav. Finder du et forhøjet niveau af radon i boligen, bør det undersøges nærmere. På hjemmesiden www.radonfrithjem.dk, som Bolius og Realdania står bag, kan du finde en liste med rådgivere, som har gennemgået en efteruddannelse i radonrenovering med eksperter fra Statens Byggeforskningsinstitut og Teknologisk Institut.

kælder & skybrudssikring

get radon der højst bør være i eksisterende bygninger. Indholdet af radon i bygninger opført før 2010 bør holdes under 100 becquerel per kubikmeter indeluft (Bq/m3). I bygninger opført efter 2010 skal indholdet at radon være under 100 Bq/m3. Men lige meget hvilken type bolig, du bor i, og især hvis du bor i en ejendom fra før 1995, er det en god idé at få målt radonniveauet, lyder anbefalingen fra Torben Valdbjørn Rasmussen.

Risikoen for forhøjet radonniveau i boliger fordelt på bygningstype Efter faldende risiko fra 20 % til under 1 % 1. Fritliggende-, række- og kædehuse uden kælder opført før 1995 2. Fritliggende-, række- og kædehuse med kælder opført før 1995 3. Fritliggende-, række- og kædehuse uden kælder opført efter 1995 4. Fritliggende-, række- og kædehuse med kælder opført efter 1995 5. Etageejendomme uden kælder 6. Etageejendomme med kælder/ krybekælder. Kilde: Torben Valdbjørn Rasmussen

Kælder & Skybrudssikring

223


Metoder til at nedbringe radonniveauet i eksisterende bygninger 1. Ventilation • Øg luftskiftet i bygningens opholdsrum, fx vha. friskluftventiler eller balanceret mekanisk ventilation. Men lad være med blot at sætte en aftræksventilator op, for det skaber undertryk og dermed risiko for, at der kommer endnu mere radon ind i bygningen. • Nedbring undertrykket indendøre, igen fx vha. friskluftventiler. Husk at brændeovne skaber betydeligt undertryk. • Øg luftskiftet i eventuel krybekælder eller kælder. Hvis bygningen har en fornuftigt ventileret kælder eller krybekælder, bør der selvfølgelig ikke være forhøjet radonniveau i de overliggende opholdsrum. 2. Lufttætning • Tætn gulvkonstruktionen. Dette kan være vanskeligt i eksisterende bygnin-

ger. Tætning udføres på den varme side af bygningens klimaskærm. Er der utætte installationsgennemføringer, kan indholdet af radon i indeluften reduceres ved at tætne disse. • Tætn konstruktioner mod jord. Også dette kan være vanskeligt i eksisterende bygninger, men fx er det oplagt ved energirenovering af terrændæk at sørge for at få lagt en radonmembran. Nye bygninger skal selvfølgelig overholde tæthedskravene, hvilket bl.a. indebærer, at radonindholdet i indeluften ikke må være over 100 Bq/m³. 3. Radonsug • Etabler sug under gulvkonstruktionen. Suget kan evt. være med mekanisk aftræk. • Ventiler det kapillarbrydende lag under gulvkonstruktionen. Typisk med mekanisk aftræk. Det forudsætter, at der er et kappilarbrydende lag, som der kan suges i.

Læs mere om radonsikring og måling af radon i SBi-anvisning 247, Radonsikring af eksisterende bygninger og i SBi-anvisning 270, Måling af radon i bygninger. Anvisningerne kan købes på www.anvisninger.dk.

224

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


kælder & skybrudssikring Fakta om radon • Radon er en naturligt forekommende radioaktiv gasart, som dannes af radium, der findes overalt i jorden. • Hvert år rammes ca. 300 danskere af radonrelateret lungekræft. • Risikoen for udvikling af lungekræft er iflg. Sundhedsstyrelsen 25 gange højere for rygere end ikke-rygere, der udsættes for de samme mængder radon.

Foto: Torben Valdbjørn Rasmussen

• Radon kan hverken lugtes, smages eller ses, men det kan måles. • Radon kan trænge ind i en bygning gennem utætheder i terrændækket, kældergulvet og kælder-væggene, fx pga. byggesjusk, sætningsskader eller ved rørgennemføringer. • På baggrund af WHO’s anbefalinger skærpede bygningsreglementet i 2010 kravet til radonniveauet i nybyggeri, så radonniveauet ikke må overstige 100 Bq/m3.


advertorial

Af kirsten tolstrup marketing manager munters a/s

Tøjtørring uden opvarmning Hvorfor bruge mange penge på at opvarme for at tørre tøj, når affugtning tørrer tøjet hurtigere og til en brøkdel af energiomkostninger til varme? Opvarmning kan helt undværes, da affugtning fungerer med høj tørrekapacitet også i uopvarmede lokaler.

Fordelene ved et affugtet tørrerum • Store energibesparelser i forhold til opvarmning. • Meget kort tørretid. • Tørremetoden er velegnet til alle tekstiler og tøjtyper. • Automatisk start/stop. • Nem installation. • Nem vedligeholdelse.

226

“Affugtning virker på tøjet som en solrig og blæsende sommerdag.”


Virker som en blæsende sommerdag Metoden skaber den tilstand vi kender fra en solrig og blæsende sommerdag, hvor vasketøjet på den udendørs tørresnor tørrer på rekordtid. I et affugtet tørrerum cirkuleres luften rundt i rummet, hvor tøjet er hængt til tørre og sikrer en hurtig og skånsom tøjtørring. Hermed undgår man de ulemper, som traditionelle løsninger indebærer: Tørretumbling giver f.eks. et unødigt slid på tøjet og kan ikke anvendes til alle tekstiltyper på grund af de høje temperaturer. Til kampuniformer, hverdagstøj og flyverdragter Tørremetoden blev oprindeligt udviklet af Munters til det danske militær, der også i dag i stor udstrækning bruger metoden til tørring af bl.a. udstyr og tøj.

Boligforeninger med fælles tørrerum, kollegier, private virksomheder og daginstitutioner gør i større og større omfang brug af metoden, da tøjet tørrer meget hurtigere end før, dvs. ”gennemløbstiden” bliver kortere, så flere kan få tørret tøj end tidligere. Det bliver mere behageligt at opholde sig i tørrerummene, der ikke længere virker tropiske med både høj temperatur og høj luftfugtighed. Derudover er energiomkostningerne voldsomt reducerede i forhold til opvarmning.

kælder & skybrudssikring

Ved brug af affugtning spares der mange penge Løsningen, der er baseret på en sorptionsaffugter og en cirkulationsventilator er et højeffektivt alternativ til dyre og traditionelle løsninger som opvarmning og tørretumbling. Løsningen kan etableres både i nye og eksisterende tørrerum og kræver ikke andet end 230V strømforsyning og en mulighed for afkast af den varme, våde luft til det fri via en lille væggennemføring. Ved at installere soprtionsaffugtning i tørrerummet holdes luftfugtigheden nede på et niveau, hvor mug og skimmel ikke kan forekomme og man forhindrer hermed fugtskader på bygningen. Ved opvarmning eller kondensaffugtning risikerer man, at der opsuges fugt i vægge og lofter, hvorfor man ofte ser mug og skimmelvækst i tørrerum.

Færdig løsning Udover affugteren leveres også et konsol til vægmontering af affugteren, samt en lille styreboks med en indbygget elektronisk hygrostat samt føler, timer, startkontakt og driftlampe, der sikrer en enkel og brugervenlig betjening af anlægget. Desuden leveres én eller flere cirkulationsventilatorer af passende størrelse med konsol.

En sorptionsaffugter fjerner vandet i luften ved at suge rumluften gennem en fugtabsorberende rotor, hvorefter en modsatrettet og opvarmet luftstrøm blæses igennem en del af denne rotor og fjerner fugten, der blæses ud til det fri. Det betyder, at rummet, der skal affugtes, kan være koldt og uopvarmet – affugteren ville stadig fjerne vand, selvom den stod i frostvejr.

Læs mere på www.munters.dk

Kælder & Skybrudssikring

227


Uanset om du er i bestyrelsen for en større eller mindre boligforening, har du brug for en bank, som hjælper dig i dit arbejde. Erhvervsrådgiver Jane S. Vindfeldt og resten af teamet er bankfolk med mange års erfaring inden for andelsog ejerboligmarkedet. Derfor får I en brugbar partner til boligforeningens bestyrelse og administrator. I får rådgivning og sparring i øjenhøjde – lige fra optimering af ejendommens økonomi, til projekter, møder og det daglige arbejde. Og hvis der bliver brug for en ekspert i kulissen eller et tæt samspil om en langsigtet vedligeholdelsesplan, kan I være sikre på at træffe jeres beslutninger på et solidt og professionelt grundarbejde. Så er der brug for at finde muligheder i regnskabet? Overvejer I en ny vurdering eller måske andre lånemuligheder? Kontakt erhvervsafdelingen i Lån & Spar.

Lån & Spar Bank A/S, Højbro Plads 9-11, 1200 København K, Cvr.nr. 13 53 85 30. Forbehold for trykfejl

Er der brug for en bank, som hjælper med løsninger til bestyrelser i andelsboligforeninger?

3378 2388

Ring og få en snak med Jane S. Vindfeldt eller en af de andre i teamet.

Andelsbolig_Servicehaandbog_180806_125x190.indd 1

17/08/2018 13.09


finans/regnskab/økonomi

finans/ regnskab/økonomi Ejendomsvurderinger er disse år et varmt emne for især andelsboligforeninger ligesom finansiering af renovering og vedligehold har stor betydning for en forenings økonomi. Finans/regnskab/økonomi

229


advertorial

Af Emil Ozol-Ellekilde Ejendomsmægler & Valuar danbolig Erhverv

Den nye valuarvurdering efter DCF-metoden Den 28. juni 2018 blev Bekendtgørelse om Valuarvurdering vedtaget, med virkning fra og med den 1.oktober 2018, dvs. fra denne dato skal alle valuarvurderinger af andelsboligforeningers ejendomme vurderes, ud fra regelsættet i denne lov. Den nye lov øger troværdigheden omkring valuarvurderinger Loven er på den ene side temmelig restriktiv, idet den i praksis har regler for alt, hvad en valuar kan og må, men den har nu også nogle meget åbenlyse fordele, nemlig: 1. E  ftersom reglerne er blevet standardiserede, og det er de samme regler og forudsætninger, der gælder for alle, må man også forvente, at spørger man 3 valuarer om en værdi på den samme ejendom, vil man få 3 svar, der ligger forholdsvis tæt på hinanden. 2. F ør loven blev vedtaget, var spillereglerne i det store og hele defineret af nogle afsagte domme, dvs. nogle spilleregler for hvad man ikke må. Det 230

har så – groft sagt - været op til valuaren modsætningsvis at gennemskue, hvad man dermed må. 3. Eftersom regelsættet i princippet er åbent og frit tilgængeligt, fremmer det også gennemskueligheden af hvad det egentlig er, der foregår i en valuarrapport. Standardisering, ensartet regelsæt og åbenhed/gennemskuelighed er alle 3 forhold, der medvirker til at fremme troværdigheden omkring valuarvurderinger. Loven er et fremskridt - men med forbehold Og lad os bare være ærlige: Valuar-vurderingsbranchen har været kendetegnet ved nogle skandale vurderingssager, og det har ganske enkelt været for let at udarbejde

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


finans/regnskab/økonomi

“De nye regler stiller således både krav til vurderingsmanden og til vurderingen i sig selv.“ Finans/regnskab/økonomi

231


rapporter, der har været urealistisk højt vurderet (det virker meget åbenlyst, at det har været sigtet med loven, at man gerne ville rydde op i dette), og baseret på forudsætninger, der kan være umulige at gennemskue for de egentlige brugere af rapporterne: Andelshaverne. Regelsættet er således et initiativ vi hos danbolig Erhverv hilser særdeles velkomment, idet vi kun kan bifalde, at der skal herske en høj grad af troværdighed omkring valuarvurderingerne. Selv om vi betragter loven som et fremskridt, er der dog 2 forhold, man bør være klar over at loven medfører: • Loven er i praksis meget mere restriktiv, når man skal valuarvurdere en andelsboligforenings ejendom, end hvis den samme ejendom rent faktisk skulle sælges, og hvor der i princippet er meget mere ’frie’ forudsætninger mellem en køber og en sælger. Eftersom loven ikke omfatter spillereglerne for et konkret salg, er de 2 situationer pludselig ikke helt sammenlignelige, og derfor 232

kan der godt opstå en situation, hvor en valuarvurdering af en given ejendom, ikke nødvendigvis 100 % kan afspejle en handelspris, hvis valuarvurderingen samtidig skal leve op til reglerne i loven. • Modellen – DCF-metoden – som valuarvurderinger skal værdiansættes ud fra, er et ret kompliceret regnestykke, og selvom modellen er meget mere realistisk at anvende, kan den også være svær for en udenforstående at tolke og forstå. De vigtigste begreber Vi vil gerne medvirke til at gøre modellen lidt mere forståelig, hvorfor her følger et par hurtige stikord til DCF-metoden samt lovens og modellens vigtigste begreber: DCF. Betyder Diskonteret Cash Flow, og ideen er, at man ser på en ejendoms indtægter og udgifter over en 10-årig periode, i stedet for det lidt statiske billede, som den bruttonettohusleje man hidtil anvendte, var (den

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


Huslejeindtægten. Er anderledes end i den gamle opgørelse, fordi det nu er indeholdt i vurderingsregelsættet, at man kan antage, at lejlighederne kan renoveres, og at en ny ejer af ejendommen over tid vil kunne opkræve en helt anden husleje, end den leje man opgør ’i dag’ (1. års bruttonetto leje). Afkastrenten. Er dermed også markant anderledes i DCF-modellen, fordi den nu synliggør det afkast, en investor reelt kan opnå på ejendommen frem for det meget kunstigt lave 1. års afkast, som de gamle

“Det er ikke længere godt nok at kunne henvise til en handelspris man kender. Vurderingsmanden skal have indsigt i selve kernen i en forhandling af en boligejendom.

modeller var baseret på. Man kan godt sige det sådan, at i virkeligheden er der ikke sket noget nyt på dette felt, udover at de forudsætninger, som den gamle model ikke viste, nu reelt bliver synliggjort. Større fremtidige renoveringsprojekter Skal medtages i opgørelsen af ejendommens værdiansættelse. Det er her værd at notere sig, at det gør en forskel for ejendommens værdi, hvor tæt renoveringerne er på, at de skal iværksættes. Des længere ude i fremtiden de store renoveringer ligger, des mere er ejendommen værd i dag.

finans/regnskab/økonomi

anvendes i princippet stadig i modellen, hvor DCF-modellen er en slags overbygning på dette). At en pengestrøm er diskonteret vil sige at 100 kr. i hånden i dag er mere værd end f.eks. 100 kr man først modtager om 1 år. Så over en 10-årig periode bliver beløb regnet om til samme værdi.

Potentialer. For eksempel hvis et loftsareal kan enten frasælges eller andelsforeningen selv påtænker at opføre loftslejligheder, kan det indregnes i modellen. Aktuelt og indgående kendskab. Vurderingsmanden SKAL have et reelt indblik i, hvordan et køb eller salg af en boligudlejningsejendom foregår, dvs. indblik i forhandlingen, og forudsætningerne, som en køber og en sælger kan enes om. Det er ikke længere godt nok at kunne henvise til en handelspris man kender (disse er i øvrigt offentligt tilgængelige). Vurderingsmanden skal have indsigt i selve kernen i en forhandling af en boligejendom. Større ensartethed af vurderingerne De nye regler stiller således både krav til vurderingsmanden og til vurderingen i sig selv. Den større ensartethed og principperne bag vurderingerne vil samtidig justere vurderingerne, sådan at nogle oplever en lavere vurdering og andre en højere vurdering end før lovens ikrafttræden.

Finans/regnskab/økonomi

233


En god samarbejdspartner skaber værdi for boligforeningen Er I rustede til uforudsete udgifter eller har I sparet op til at realisere jeres drømmeprojekter? Det kræver planlægning og en god finansiel samarbejdspartner at drive en sund andelseller ejerboligforening med luft til både fornuft og luksus.

F

lere og flere boligforeninger allierer sig med flere forskellige rådgivere f.eks. en professionel ejendomsadministrator eller teknisk rådgiver, der kan hjælpe boligforeningen med at tænke mere helheds-

orienteret og langsigtet. Og hvad angår økonomiske beslutninger, er det ikke alene rart, men også fornuftigt at være i løbende dialog med sin bank. Økonomien er jo, som bekendt, det, der afgør mangt og meget i en boligforening.

Af Jane Vindfeldt Erhvervsrådgiver Lån & Spar

234

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


finans/regnskab/økonomi

“Forstår man at udnytte det økonomiske potentiale, er det lige før træerne vokser ind i himlen.”

Gør det let at drive en sund boligforening Hos Lån & Spar betaler I ikke negative renter for penge, I har stående i banken. Her er ingen udgifter på netbank, ingen etableringsomkostninger og ingen løbende eller skjulte gebyrer for transaktioner. Hos os skal det være nemt at drive en sund boligforening.

Finans/regnskab/økonomi

235


Vil I vide mere… … er I selvfølgelig velkommen til at kontakte Lån & Spar på tlf. 33 78 23 88 eller se mere på www.lsb.dk

Brug banken som sparringspartner “Her hos os har vi tradition for at tilbyde specialiseret kendskab indenfor særligt udvalgte brancher - bl.a. andels- eller ejerboligforeninger. Vi har i mange år arbejdet tæt sammen med adskillige større og mindre boligforeninger, og kender alt til bestyrelsens opgaver og hverdag. Vi har en gennemgående viden om boligøkonomi, om driften af en andels- eller ejerforening og om de periodevise vedligeholdelsesopgaver, der skal løses. Vores erfaring indenfor boligøkonomi gør, at vi ikke alene har en række særlige finansieringsmæssige kompetencer, men også har en stor forståelse for mange af de ønsker og drømme en boligforening har”, siger Jane S. Vindfeldt, Erhvervsrådgiver hos Lån & Spar. En vel-vedligeholdt ejendom er penge værd Jane S. Vindfeldt fortsætter “Som bank mener vi, at det er naturligt, at der stilles visse krav til boligforeningens drift og 236

vedligehold. F.eks. at boligforeningen har en professionel administration, at budgetterne er i orden – og at der ligger nogle fornuftige vedligeholdelsesplaner. Det skaber nemlig stabilitet og sikrer, at boligforeningen ikke pludselig står overfor store og uforudsete byggeprojekter, der kan slå foreningens økonomi ud af kurs. Omvendt gør vi det nemt at være kunde, hvor I som boligforening ikke betaler negative renter for penge, I har stående i banken og her er ingen udgifter på netbank, ingen etableringsomkostninger og ingen løbende eller skjulte gebyrer for transaktioner. Det, mener vi, er et ligeværdigt kundeforhold.” Den glade boligforening Forstår man at udnytte det økonomiske potentiale, er det lige før træerne vokser ind i himlen. En fornuftig boligøkonomi kan øge værdien til glæde for både foreningen og for den enkelte andelshaver eller ejer. Stemmer

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


Det skal være let at drive en økonomisk sund boligforening “Hos tror vi på den gode relation til kunderne. En forpligtende relation, hvor der løbende forventningsafstemmes. Og netop forventningsafstemning og engagement bør være to vigtige ingredienser i et samarbejde med boligforeningens bank”, mener Jane S. Vindfeldt. “Vi bruger rigtigt meget tid på at være i dialog med boligforeningerne rundt omkring i landet. Vi giver råd og vejleder i stort og småt – og arbejder tæt sammen med boligforeningens mange rådgivere og leverandører i forbindelse med byggeprojekter og vedligehold. Vi er med til både at sparre og løse diverse problemstillinger, som kan opstå i en byggeproces. Vi deltager også meget gerne ved bestyrelsesmøder og generalforsamlinger, hvor vi deler ud af vores viden om optimering af boligforeningers økonomi gennem f.eks.

fælleslån eller andre finansieringsløsninger. En god finansiel forretnings- og samarbejdspartner for både administrator og bestyrelsen er én, der gør det let at drive en økonomisk sund boligforening. Én, der ser muligheder og går med i nye projekter, og det kan vi. Vi kan simpelthen ikke lade være,” smiler Jane S. Vindfeldt og fortsætter; ”det er nemlig et af bankens store interesseområder. Vi deltager hvert år på flere messer og er medarrangør på et hav af gå-hjem-møder og generalforsamlinger. Så vi følger ret godt med i, hvad der sker på markedet. Et samarbejde handler jo om engagement.”

finans/regnskab/økonomi

tallene og er økonomien stabil, ja så er der oftest også plads til enten værdiforøgelse eller vedligeholdelse. Med andre ord: et godt budget skaber rammerne for, hvad man kan tillade sig at gøre rent økonomisk og sætter barren for, hvor realiserbare jeres drømme i virkeligheden er. Mange boligforeninger har også større indeståender og med nogle fornuftige budgetter, lånevilkår og betingelser, er der flere måder at udnytte den likviditet på. “Vi kigger bl.a. på forskellige finansieringsmuligheder og på muligheden for mere attraktive vilkår på både ind- og udlån samt på eventuelle behov for økonomisk fleksibilitet, som kan være gennem en kassekreditløsning.” tilføjer Jane S. Vindfeldt.

Nye øjne – nye muligheder Boligforeninger kan være meget forskelligt sat sammen. Har jeres boligforening ikke allerede fået lavet et økonomitjek af jeres bank og gennemgået vedligeholdelsesplaner og værdiansættelse, er det en klar anbefaling fra Lån & Spar. Som Jane S. Vindfeldt siger; ”Det er sundt at se tingene lidt fra oven en gang imellem. Ja, måske endda få vendt det hele lidt på hovedet. Ofte finder boligforeningen nye veje at gå – veje, der kan gøre alverden til forskel”.

Få et økonomitjek i banken • Budgetgennemgang og overblik over finansieringsmuligheder. • Mulighed for mere attraktive vilkår på både ind- og udlån. • Skræddersyet finansiering. • Større økonomisk fleksibilitet med en kassekredit til likviditetsstyring. • Vedligeholdelsesplan.

Finans/regnskab/økonomi

237


advertorial

Ophør af udlejning i andelsboligforeninger udløser ejendomsavancebeskatning Af Morten Egholm Alsted statsaut. revisor Beierholm

Af Jørgen Andersen senior manager Beierholm

“Ophør af udlejning kan godt give en positiv gevinst på trods af ejendomsavancebeskatningen.”

Andelsboligforeningers regnskabsmæssige og skattemæssige forhold ved beslutning om sidste udlejede lejlighed skal sælges eller genudlejes er ofte overset. Ophør af udlejning af lejelejligheder udløser avanceskat Det er af væsentlig betydning for andelsboligforeninger, hvor der er en eller ganske få udlejede beboelseslejemål, at få vished for hvad andelsboligforeningen skal betale i skat, såfremt udlejningsaktiviteten ophører. Kendskab til den skat, der skal betales, sikrer, 238

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


svar spænder fra ”skatten er alt for høj” til ”det tillader jeres vedtægter ikke” til enkelte kvalificerede skøn og konkrete beregninger. Nødvendigt med en samlet vurdering Det mest grelle eksempel, vi har oplevet, er fra en andelsboligforening, som vi efterfølgende er blevet revisor for. Vi modtog en forespørgsel fra et bestyrelsesmedlem, der ikke var helt tryg ved det svar, der var modtaget fra foreningens

Finans/regnskab/økonomi

finans/regnskab/økonomi

Foto: Niels Jørgensen

at andelsboligforeningens bestyrelse og generalforsamling kan træffe den rigtige beslutning, når den sidste, udlejede lejlighed bliver ledig. I praksis er det vores erfaring, at netop rådgivningen vedrørende salg af sidste, udlejede lejlighed i andelsboligforeninger er af meget svingende kvalitet. Vi er bekendt med en række forespørgsler fra bestyrelsesmedlemmer i andelsboligforeninger omkring beskatning ved afståelse af sidste lejlighed. De modtagne

239


rådgivere. “Skatten er for høj, og en konkret beregning er dyr” (læs over 25.000 kr.). Vores første estimat over skattebetalingen udgjorde 150.000 kr. inkl. rentetillæg. Den ledige lejelejlighed kunne overdrages til en ny andelshaver for 800.000 kr. Med andre ord ville et salg tilføre andelsboligforeningen 650.000 kr. i ekstra likviditet. Det påtænkte salg af lejligheden ville ydermere øge andelsboligforeningens indtægter med ca. 3.000 kr. om måneden svarende til det beløb, som en fremtidig boligafgift oversteg den hidtidige lejeindtægt med. Som det fremgår af eksemplet, er det en vanskelig situation, andelsboligforeningens bestyrelse bliver stillet overfor, når den modtager uklare svar fra sine rådgivere. Det er vores vurdering, at andelsboligforeningers bestyrelser i en sådan situation bør kræve, at der som minimum bliver udarbejdet et estimat

240

af foreningens skattebetaling i forbindelse med ophør med udlejning. Erfaringsmæssigt vanskeliggøres estimater og konkrete beregninger af, at relevante informationer i form af gamle årsrapporter og konkrete skatteforhold fra tidligere perioder, ikke længere kan fremskaffes. Derfor vil prisen for en konkret beregning ofte blive højere, jo længere tid andelsboligforeningen venter med at få afdækket deres potentielle skattebetaling. Eksempler om skatteforpligtelsen i regnskabet Kendskab til skattebetalingen ved salg af sidste, udlejede lejlighed medfører, at andelsboligforeningen har mulighed for at indarbejde informationen i foreningens årsrapport. Nedenfor er konkrete eksempler fra andelsboligforeningers regnskaber, omkring oplysninger om skatteforpligtelse i forbindelse med ophør med udlejning, gengivet:

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


“En skatteopgørelse bør laves, hvis man planlægger frasalg af sidste udlejede lejlighed indenfor 1-5 år.”

Foto: Niels Jørgensen

Eksempel 1. Note vedrørende eventualforpligtelser “Ejendomsavancebeskatning. I henhold til retspraksis vil overdragelse af det sidste lejemål med udlejning til ikke-medlemmer medføre ejendomsavancebeskatning af alle foreningens lejemål overgået efter 19. maj 1994. Der er ikke indregnet udskudt skat som følge heraf, idet foreningen som følge af en vedtægtsbestemmelse ikke kan afhænde den sidste, ledige lejelejlighed. Der er afhændet xx lejligheder siden den 19. maj 1994, og foreningen udlejer fortsat yy lejligheder til ikke-medlemmer.” Eksempel 2. Note vedrørende udskudt skat “Udskudt skat. I henhold til lov om ejendomsavancebeskatning påhviler der foreningen en udskudt skat på ca. 500.000 kr. Den udskudte skat bliver aktuel ved salg af den sidste lejelejlighed til andelslejlighed, såfremt der i øvrigt ikke er erhvervsmæssige udlejningsindtægter til ikke-andelshavere. Andelsboligforeningen vil fremover opretholde udlejning til ikke-andelshavere,

Eksempel 3. Uddrag af balance (hensatte forpligtelser) ”Udskudt skat 500.000 kr.” De to sidste eksempler dækker over en konkret beregning af den forventede skattebetaling, såfremt sidste lejelejlighed afstås. Det sidste eksempel sikrer endda imod fald i andelskroneværdien som følge af skattebetaling ved et eventuelt salg af sidste lejelejlighed. Ovenstående eksempler er medtaget for at illustrere, at den valgte regnskabspraksis kan have væsentlig betydning, hvis andelsboligforeningens bestyrelse skal træffe et valg omkring genudlejning eller salg af sidste udlejede lejlighed.

finans/regnskab/økonomi

hvorfor udskudt skat ikke er indregnet, da det betragtes som en eventualforpligtelse.”

Få synliggjort skattebetalingen Efter vores opfattelse bør alle foreninger få estimeret eller beregnet den potentielle skattebetaling, såfremt frasalg af sidste, udlejede lejlighed vurderes at kunne blive aktuelt indenfor en tidshorisont på 1-5 år. Fokus bør øges markant, såfremt andelsboligforeningens årsregnskab indeholder en note, som den i eksempel 1 beskrevne. Samtidig bør det undersøges, om andelsboligforeningens vedtægter indeholder en bestemmelse, der hindrer salg af den sidste, udlejede lejlighed. Er det tilfældet, skal det ændres ved en generalforsamlings-beslutning, inden et salg af sidste, udlejede lejlighed kan ske. Det vil være ærgerligt, at en vedtægtsbestemmelse skal forhindre en andelsboligforening i at træffe en planlagt og økonomisk velbegrundet beslutning om salg af den sidste, udlejede lejlighed.

Finans/regnskab/økonomi

241


advertorial

Af Jeanette Elsner

Af Hans Trebbien

Journalist

EJENDOMSMÆGLER OG VALUAR, MDE

Vurderingsprincipper og 18 måneders reglen Hvad er det økonomisk mest hensigtsmæssige valg af vurderingsprincip for værdiansættelse af andelsejendomme – herunder 18 måneders reglen ved valuarvurdering?

M

an kan som bekendt vælge mellem 3 principper ved opgørelse af A/B -ejendomsværdien og dermed beregningen af andelskroneværdien for de enkelte andelsboligejere: 1) Anskaffelsesværdien, 2) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom (valuarvurdering, foretaget af en ejendomsmæg-

ler og valuar), samt 3) Den senest ansatte offentlige ejendomsvurdering. Grundene til at vælge de forskellige principper kan være mange, og her er det som udgangspunkt alderen af foreningen, der retfærdiggør valgene. Ved en nystiftet forening er der fra 2013 indført regel/krav om, at anvende opgørelsesmetode nummer 1 eller 3 i de første to år, og ved en ældre forening giver det fornuft at vælge blandt 2. og 3. princip. Men om hvorvidt det 2. eller 3. princip er hensigtsmæssigt, kan forklares.


er faldet siden købet. Disse forhold gør, at valget af det offentlige princip kan forringe en forenings økonomiske muligheder og skabe salgsmæssige forvridninger – både aktuelt og på sigt. At vælge en valuar er at pleje og udnytte foreningens økonomiske potentiale Ved valg af princip nr. 2 – som er valuarvurderingen, vælger man den mest præcise måde at værdisætte andelsboligforeningens ejendom på. En ejendomsmægler og valuar er specialist i at besigtige og vurdere ejendomme, og ved brug af en valuar til værdiansættelse af jeres ejendom sikrer I, at der er taget højde for alle tænkelige forhold, der påvirker jeres ejendoms værdi – både aktuelt og på sigt. Valuaren vurderer jeres ejendom ud fra et markedsmæssigt perspektiv ved at sammenligne med prisniveauet på lignende ejendomme på markedet– herunder lokalområdet, markedstendenser og lovmæssige forhold samt udbud og efterspørgsel. Med sin markedsmæssige knowhow og byggetekniske indsigt, har valuaren øje for ejendommens økonomiske potentiale, og kan rådgive jeres forening om hvilke områder, I skal fokusere på for – f.eks. at sikre vedligeholdelse af ejendommen – og dermed sikre en bedre markedsværdi. Valuaren tager eksisterende projekter med i sin vurdering. Hvad betyder det? Hvilken effekt vil det have? Udnyttes potentialet? Er klimaskærmen i orden? Og andre væsentlige forhold, der kan påvirke prisfastsættelsen. Alt dette afspejles i valuarvurderingen og tilrettelægges, så det er klar til revisor, der udarbejder A/B’s årsrapport.

Finans/regnskab/økonomi

finans/regnskab/økonomi

Konsekvenser ved valg af den offentlige vurdering som princip Mange foreninger vælger at benytte den offentlige vurdering, fordi denne allerede foreligger og ikke medfører yderligere omkostninger til en valuar. Dette valg kan dog vise sig ikke at være det bedste – og endda medføre forringede økonomiske muligheder for foreningen. I sidste ende er det de A/B-ejere, der står over for at sælge deres andel, der står med “problemet”. Foreninger, der vælger den offentlige vurdering, accepterer samtidig denne som maksimalprisen, som så ligger til grund for beregning af andelskronen. Den offentlige vurdering ligger oftest under markedsprisen og for, hvad ejendommen reelt er værd, og de enkelte andelslejligheder kan sælges til. Den offentlige vurdering tager p.t. ikke højde for markedsændringer og specifikke forhold for ejendommen, som kan betyde en ændring i dens værdi. Og det kan yderligere være både en tung og besværlig proces at få SKAT til at godkende en eventuel værdiforøgelse ved gennemførte forbedringer, moderniseringer og ombygninger (elevatorer, altaner o.l.), hvilket betyder, at finansieringsdelen hertil vil være det eneste, der figurerer i regnskabet – og der således regnskabsmæssigt sker en udhuling af værdien ved en forringet egenkapital. Ved accept af den offentlige vurdering som værdiansættelsesprincip, accepteres en statisk situation og en fastfrysning af værdien, som kun reguleres hvert andet år. Da den offentlige vurdering oftest er sat lavt, betyder det, at sælger af en andelslejlighed går glip af en gevinst, der matcher det generelle markedsniveau – eller måske, at sælger går ud med et tab, fordi ejendommens (offentlige) vurdering

243


Valuaren bør tages med på råd ved jeres vedligeholdelsesplan og for at sikre at jeres værdigrundlag er gyldigt – 18 måneders reglen i praksis Udover at I får en mere præcis ejendomsvurdering, er det fornuftigt at tage jeres valuar med på råd ved udarbejdelse af jeres vedligeholdelsesplan og også at indregne valuars årlige-tjek-up i bestyrelsens periodiske og fastlagte rutiner med en løbende god dialog. I bør have en frisk valuarvurdering i forbindelse med årsregnskabsafslutning hvert år for at sikre, at vurderingen lovmæssigt er gyldig. Reglen om 18 måneders-valuarvurdering kan forvirre og yderligere skabe nogle uhensigtsmæssige skævheder samt unødigt besvær i jeres forening. For at sikre, at jeres forening ikke står i en situation, hvor jeres ejendomsvurdering er ugyldig i en periode, er det vigtigt at forstå, hvad denne 18 måneders regel betyder, og hvordan I skal forholde jer til den regnskabsmæssigt. Nedenfor

18 måneders regel

Bestemmelsen om tidsintervallet “18 måneder” fremgår af teksten i andelsboligloven § 5, stk.2, litra b, sidste punktum: “Vurderingen må ikke være mere end 18 måneder gammel”. Med tidsfristen på 18 måneder åbnes mulighed for, at generalforsamlingen kan godkende den vurderede handelsværdi for et år ad gangen. De 18 måneder skal beregnes fra det tidspunkt, hvor der indgås aftale om overdragelse af en A/B andel. Tidsfristen blev indført under hensyntagen til, at vurderingen af handelsværdien typisk bliver foretaget

forklarer ejendomsmægler og valuar, MDE Hans Trebbien, hvordan 18 måneders reglen fungerer i praksis, og hvorfor værdiansættelse bør ske hver 12. måned: Beregning af andelskroneværdi når AB bruger valuarvurdering. Skal det ske hver 18. måned eller hver 12. måned? I følge andelsboliglovens § 5 kan en andelsboligforening i forbindelse med opgørelse af andelskronens værdi (andel i foreningens formue) anvende tre forskellige principper til fastsættelse af værdien af ejendommen. Disse principper er: 1. Anskaffelsesprisen. 2. Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom (benævnt som “valuarvurdering”). 3. Den seneste ansatte offentlige ejendomsvurdering.

i forbindelse med en regnskabsaflæggelse, og at denne vurdering danner grundlag for prisberegning i årsrapporten, som skal være gældende et år efter dens vedtagelse. De 18 måneder skulle give mulighed for, at andelsboligforeningen ved regnskabsårets udløb lader ejendommen vurdere og så indarbejder vurderingen i regnskabet, som typisk forelægges (og vedtages) på generalforsamlingen ca. 6 måneder efter regnskabsårets udløb. Imidlertid har fortolkning - og anvendelse - af “18 måneders reglen” vist sig at være noget forskellig, og her kan nævnes eksempler:

Eksempel 1 • A/B har kalenderår som regnskabsår og afholder, jfr. vedtægter, ordinær generalforsamling inden udgangen af juni måned. • I marts 2018 udarbejdes valuarvurdering til brug for årsregnskab 2017. • Vurderingen angiver handelsværdi pr. 31. december 2017. • Vurderingen er underskrevet 15. marts 2018. • A/B vedtager 25. juni 2018 andelskroneværdi på grundlag af valuarvurderingen.


Ny undtagelsesregel pr. 1. juli 2013 – som værn mod spekulation i prisudvikling Fra 2013 er indført en undtagelsesregel - en karensperiode på 2 år - der “begrænser” anvendelse af valuarvurdering gældende for nye andelsboligforeninger, der dels er stiftet ved erhvervelse af en udlejningsejendom, dels er stiftet efter 1. juli 2013 - efter bestemmelsens ikrafttræden. Vurderingen er som nævnt til brug for foreningens ansættelse af ejendommens værdi i årsrapporten og dermed indirekte til fastsættelse af de enkelte andelslej-

• Vurderingens udløbsdato er 18 måneder, der beregnes fra årsafslutning / statusdag (31. december 2017) og er således gældende indtil 30. juni 2019. AB kan i nyt regnskabsår for 2018 (med årsafslutnings/statusdag 31. december 2018), der vedtages af generalforsamlingen i juni 2019, anvende denne vurdering, men får i den sidste halvår af 2019 et problem, såfremt der handles andele i den periode. Her tilrådes det, at andelsboligforeningen i forbindelse med regnskabsaflæggelse for 2018 rekvirerer ny valuarvurdering/en revurdering, så der

ligheders værdi. Vurderingen skal være lavet i overensstemmelse med reglerne i andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b. Det betyder, at ejendommen skal vurderes til den kontantpris, den vil kunne sælges til som udlejningsejendom, idet der tages udgangspunkt i, at den ikke har status som andelsboligforeningsejendom og ikke har haft det. Det betyder også, at den ikke kan vurderes som eksempelvis en ejerlejlighedsejendom. Samtidig betyder det, at valuaren skal indhente alle relevante oplysninger om ejendommen, dvs. de samme oplysninger, som man ville indhente, hvis ejendommen skulle sælges som udlejningsejendom. Bl.a. som følge af den monopolstilling valuarer har på at udføre vurderinger af andelsboligejendomme efter andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b, er det vigtigt, at vurderingerne hver gang bliver så rigtige som muligt.

ikke opstår en forældelsesperiode i regnskabsår 2019 Eksempel 2 • A/B har regnskabsår 1. juli - 30. juni og afholder, jfr. vedtægter, ordinær generalforsamling inden udgangen af oktober måned. • I august 2018 udarbejdes valuarvurdering til brug for årsregnskab 2017/18. • Vurderingen angiver handelsværdi pr. 30. juni 2018. • Vurderingen er underskrevet 15. august 2018. • A/B vedtager 25. oktober 2018 andelskroneværdi på grundlag af valuarvurderingen.

• Vurderingens udløbsdato er 18 måneder efter 30. juni 2018, altså 31. december 2019. A/B kan i (nyt) regnskabsår for 2018/19 (med årsafslutnings- / statusdag 30. juni 2019), der vedtages af generalforsamlingen i oktober 2019, anvende denne vurdering, men får de sidste 6 måneder af regnskabsåret 2019/20 et problem, såfremt der handles andele i den periode. Her tilrådes det, at andelsboligforeningen i forbindelse med regnskabsaflæggelse for 2018/19 rekvirerer ny valuarvurdering/en revurdering, så der ikke opstår en forældelsesperiode i regnskabsår 2019/20.

finans/regnskab/økonomi

Såfremt andelsboligforeningen anvender den kontante handelsværdi som udlejningsejendom, skal denne fastsættes af en ejendomsmægler, der tillige er valuar, og vurderingen må ikke være mere end 18 måneder gammel.


Fleksibel forsikringsløsning – med 360 graders dækning af ejendommen. Vores udvidede ejendomsdækning er udviklet i samarbejde med vores ejendomskunder og samarbejdspartnere. Ud over standarddækningerne har forsikringen en række ekstra dækninger, fx: – Retshjælpsforsikring – Jordskadeforsikring – Ansvarsforsikring ved beboerarbejde – Genhusning.

Kundechef Søren Clausen T 30 37 78 61 E src@codan.dk

Kundechef Lars Dal T 30 37 75 04 E ldl@codan.dk

Kontakt os, og hør mere om, hvad vi kan gøre for jer. 09.18. Codan Forsikring A/S, CVR 1052 9638.

Servicehåndbogen_125x190.indd 1

21/09/18 08.31


forsikringer

forsikringer Mange oplever forsikringer som et standardydelse, som koster det samme uanset selskab. Men udover at priserne varierer kraftigt, sĂĽ er f.eks. bestyrelsesansvarsforsikring ofte overset. Forsikringer

247


advertorial

Af Henrik Bormann Risikoingeniør Codan a/s

Vandskader fylder mere og mere i skadestatistikken Mangelfulde installationer, utilstrækkelige samlinger, tæringer, manglende bæringer og fejlprojektering. Der er mange grunde til, at vandskader er ved at overhale brandskader i omfang. Læs her om baggrund og afhjælpning.

I

forbindelse med en renovering blev der installeret vand til et køkkenvaskarmatur. Manglende bæringer før og efter bøjningen op til armaturet medførte, at PEX-slangen til armaturet bevægede sig lidt, hver gang der blev åbnet og lukket for vandet. Det gav en langsomt snigende utæthed, som efter et halvt år resulterede i en stor vandskade. “Det er et eksempel fra den virkelige verden, der fortæller noget om, hvor komplekst og sårbart et område, vi har

248

med at gøre,” fortæller Henrik Bormann, risikoingeniør hos Codan. “Dels skal der ikke meget til, før der opstår en skade, og dels kan skaden opstå lang tid efter en utilstrækkelig installation. Hvis installationen tilmed er oven over tekniske installationer, på lukkede lofter eller i skakter, kan følgevirkningerne blive voldsomme.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


forsikringer Foto: iStock

“Uden læksikring kan den skjulte vandskade udvikle sig gennem lang tid og blive meget dyr at udbedre.”

Lækager i alle størrelser Ifølge risikoingeniøren forekommer der lækager af alle typer og i alle størrelser, for eksempel i offentlige bygninger, i virksomheder og hos ejendomsselskaber. I den ene ende af spektret har vi den lille læk ved kummer og cisterner, hvor den eneste ’skade’ er et spild af ressourcer i form af løbende vand.

“I den anden ende af spektret kan det have langt mere alvorlige konsekvenser, hvis rør sprænger læk og anretter skader på bygninger, inventar, installationer og teknik. Det kan ske ved pludselige brud, men det kan også forekomme uset i skjulte installationer uden opsyn. Uden læksikring kan den skjulte vandskade udvikle sig gennem lang

Forsikringer

249


tid og give virksomheden eller ejendommen store gener samt blive dyr at udbedre,” fastslår Henrik Bormann. Hvorfor stigning i skader? Som nævnt fylder antallet af vandskader som følge af lækager og mangelfulde installationer mere og mere i statistikkerne hos forsikringsselskabet Codan. Ifølge Henrik Bormann skyldes det ikke så meget én bestemt grund som en hel vifte af ting, der har ændret sig gennem de senere år. “Installationsområdet er i udvikling, og der kommer hele tiden nye løsninger til, hvor den nødvendige omhu risikerer at gå tabt. Et eksempel er presfittings, hvor det er vigtigt at undgå sjusk ved rørsamlinger og ved sammensætning af forskellige typer materialer. Mange ældre installationer er tærede og bør udskiftes. Der bliver også importeret rør og andre produkter fra markeder, hvor vi måske

ikke altid har den nødvendige kvalitetskontrol på plads. Så jeg kan ikke pege på én forklaring, der dækker det hele, men mere en række af udfordringer, der resulterer i en stigning i vores skadestatistik,” siger risikoingeniøren og uddyber den forsikringsmæssige side af sagen: “Hvis kunden ønsker at tegne rørdækning, kommer en bygningskonsulent ud for at besigtige installationerne. Hvis han finder fejl eller ser, at installationen er misligholdt, bliver rørdækningen undtaget i policen. Hvis der opstår en skade efter indtegning, vil bygningstaksatoren kontrollere, om installationen er korrekt udført. Kan man konstatere fejl i produktet eller i udførelsen, bliver der kørt en regressag over for producenten eller installatøren.” Hvordan skal man så agere, hvis man ikke vil være en del af den aktuelle statistik for vandskader? Henrik Bormann tager på tilsyn landet rundt og har nogle forslag. Omtanke, sikring og overvågning “Almindelig omtanke, sund fornuft og tilsyn med installationsarbejdet. Det er nogle af forudsætningerne, hvis man vil undgå vandskader. Er der rørføringer i teknikrum eller måske i rummet oven over eltavler og computere? Er samlinger og installationer blevet tjekket og dobbelttjekket? Jeg ser bredt på sikkerhed, når jeg er ude på tilsyn, og ofte kan mindre ændringer have en stor effekt.” Henrik Bormann tilføjer, at lækovervågning og læksikring naturligvis også kan bidrage til at formindske omfanget af vandskader. Han uddyber: “Læksikring registrerer utætheder og lukker ned for installationerne, så skaderne minimeres. I nogle komplekse instal-

250

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


lationer kan man ikke bare lukke ned for alting, men skal i stedet tage målrettede forholdsregler gennem manuel indgriben. I de tilfælde skal man vælge lækovervågning, der registrerer og advarer, når vandforbruget forøges, eller trykket falder, som resultat af en lækage.” Både læksikring og lækovervågning involverer typisk forskellige former for flowmåling og ventiler, og løsningerne anvendes i industrien, i landbruget og til boliger. Når vandskaden er sket Én ting er forebyggelse gennem korrekte installationer og læksikring. Men hvad nu, hvis skaden er sket? Henrik Bormann: “Det handler først om at få stoppet vandtilførslen og hurtigt derefter at fjerne vandet, hvorefter man skal etablere affugtning af det skaderamte område. Mens affugterne bliver sat op, er det vigtigt at afskærme støvvægge og etablere undertryk i det berørte område.

forsikringer

“Det er en god investering at overveje alle sikringsmuligheder mod vandskader, specielt i sårbare rum med eltavler, servere og anden teknik.”

Afskærmning og undertryk forhindrer fugtig luft og skimmelsporer i at sprede sig til naborummene, så følgeskader minimeres. Jeg anbefaler, at man hyrer en rådgiver til denne opgave som for eksempel Teknologisk Institut.” Der er stor forskel på, hvor omfattende skaderne kan blive. For eksempel har risikoingeniøren fra Codan noteret sig, at direkte tilslutning af fjernvarme til varmeinstallationerne kan få uoverskuelige konsekvenser. “Hvor der tidligere var et centralt fyr med en begrænset vandmængde eller en varmeveksler til en lukket kreds med et overskueligt antal liter varmt vand, så ser vi i dag flere direkte tilslutninger af fjernvarmen til varmtvandsinstallationerne. Sker der en lokal læk her, bliver det næppe registreret på varmeværket, hvor de har overblik over det totale fjernvarmenet. Til gengæld kan vandskaderne lokalt blive omfattende,” fastslår Henrik Bormann. Anbefaler rådgivning “Tag eksperter med på råd tidligt i processen, få tænkt de værste scenarier igennem og få kvalitetskontrolleret alle vandog afløbsinstallationer – vel at mærke både de gamle og de nye,” lyder rådet fra Codans risikoingeniør. “Det er en god investering at overveje alle sikringsmuligheder mod vandskader, specielt i sårbare rum med eltavler, servere og anden teknik, hvis ikke man vil være en del af den kedelige skadesstatistik på mit bord.” Interesseret i at vide mere, så kontakt vores risikoingeniør Henrik Bormann på hbm@codan.dk eller 30 37 82 78

Forsikringer

251


advertorial

252

HĂ&#x2026;NDBOGEN for Min Boligforening 2019


forsikringsmægler Assurance Partner A/S

forsikringer

Af Niels Ole Sloth

Bestyrelsesansvar i andels- og ejerboligforeninger Flyt den økonomiske risiko ved bestyrelsesansvaret fra bestyrelsesmedlemmets “egne skuldre” til en forsikringspolice

I

og ubegrænset. Bestyrelsesmedlemmer hæfter med hele deres formue – med alt hvad de ejer og har.

Hvad er bestyrelsesansvar? Bestyrelsesansvaret er det ansvar man kan ifalde som medlem af en bestyrelse. Ethvert bestyrelsesmedlem kan ifalde bestyrelsesansvar. Dette uanset om man er bestyrelsesmedlem i en stor virksomhed eller ulønnet medlem i en andelsbolig- eller ejerforenings bestyrelse.

Kan jeg som bestyrelsesmedlem blive holdt ansvarlig for beslutninger, som jeg har stemt imod? Bestyrelsesansvaret er individuelt. Et bestyrelsesmedlem kan derfor som udgangspunkt ikke holdes ansvarlig for beslutninger, som medlemmet har stemt imod. Men det kræver naturligvis, at bestyrelsesprotokollen er ført med stor præcision. Er det ikke ført til protokols, at man som bestyrelsesmedlem har stemt imod en beslutning, så er det vanskeligt efterfølgende - måske flere år senere – at føre bevis for, at man faktisk har stemt imod en beslutning. Og så

Foto: Niels Jørgensen

denne artikel vil jeg først give en kort orientering om bestyrelsesansvar, et bud på fremtiden og til slut en anbefaling til bestyrelsesmedlemmer om at være ekstra opmærksomme på dækningsvilkårene i bestyrelsesansvarsforsikringen. Markedet byder på store forskelle i dækningsvilkår.

Kan krav mod bestyrelsen sende bestyrelsesmedlemmer i personlig konkurs? Ja, fordi bestyrelsesansvaret er personligt

Forsikringer

253


ender man med at blive holdt ansvarlig, selv om man faktisk har stemt imod det forslag, som efterfølgende medfører en sag om bestyrelsesansvar. Bestyrelsen kan holdes kollektivt ansvarlige ved enstemmige beslutninger. Hvor vanskeligt er det for sagsøger at gennemføre krav om erstatning mod bestyrelsesmedlemmer? Trin 1: Ansvarsgrundlaget er culpa. Det vil sige, at “målestokken” for om man som bestyrelsesmedlem i en given situation har handlet korrekt eller forkert (ansvarspådragende) bedømmes efter, hvorledes en almindelig, samvittighedsfuld person ville have handlet i den tilsvarende situation. Står man som bestyrelsesmedlem foran dommeren i retten og afgiver forklaring – så er det trods alt betryggende at vide, at ansvaret ikke bedømmes 254

strengere end for en almindelig, samvittighedsfuld person. Hvis “målestokken” peger imod, at “bestyrelsesmedlemmet i den konkrete situation har handlet, som en almindelig, samvittighedsfuld person”, så er der faktisk ikke mere for sagsøger at komme efter. Hvis derimod “målestokken” peger imod, at “bestyrelsesmedlemmet har handlet anderledes end en almindelig, samvittighedsfuld person”, så har sagsøger blot det første af flere trin på plads i forsøget på at holde bestyrelsesmedlemmet erstatningsansvarlig. Sagsøger skal som de næste trin dokumentere: Trin 2: - at sagsøger har lidt et økonomisk tab. Trin 3: - at sagsøgers tab har årsagssammenhæng med bestyrelsesmedlemmets kritiserede handling / undladelse.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


Foto: Niels Jørgensen

Hvilke andelsbolig- eller ejerforeningers bestyrelser vurderes i særlig risiko for bestyrelsesansvar? • Bestyrelser i andelsboligforeninger stiftet indenfor de seneste år. • Bestyrelser i andelsboligforeninger, der har negativ egenkapital, eller som er gået konkurs.

“Advokater er dyre i drift, og har man ingen forsikring eller den fornødne dækning via forsikringen, er omkostningen til advokat for bestyrelsesmedlemmets egen regning.”

• Andelsbolig- og ejerforeninger, der har gennemført mange og store forandringer. • Bestyrelser i andelsbolig- og ejerforeninger, der selv varetager administrationen af foreningen. • Bestyrelser i andelsbolig- og ejerforeninger, der ikke tager den løbende vedligeholdelse af ejendommen alvorligt og forsømmer gennemførelse af små og store vedligeholdelsesopgaver.

forsikringer

Trin 4: - at sagsøgers tab er påregneligt for bestyrelsesmedlemmet. Så det er ikke sådan bare lige at holde et bestyrelsesmedlem ansvarlig og få et tab dækket via forsikringen. For det enkelte bestyrelsesmedlem er forsikringen lige relevant, om det gælder dækning af omkostninger til at friholde sig for ansvar eller betaling af erstatning, hvor der er begået fejl. Advokater er dyre i drift, og har man ingen forsikring eller den fornødne dækning via forsikringen, er omkostningen til advokat for bestyrelsesmedlemmets egen regning.

Et bud på fremtiden! I erhvervslivet kigger man mod udlandet og frygter et stigende antal sager om bestyrelsesansvar. I udlandet – og i særdeleshed USA - findes advokatfirmaer, som har specialiseret sig i at føre sager om bestyrelsesansvar. Det er min vurdering, at efterhånden som dygtige advokater også her i landet tilsvarende specialiserer sig i sager om bestyrelsesansvar, vil antallet af sager mod bestyrelsesmedlemmer stige i antal og størrelse. Indenfor andelsbolig- og ejerforeninger er mit bud på fremtiden, at vi vil se sager om bestyrelsesansvar overfor bestyrelser, der ikke tager ansvar for den løbende vedligeholdelse alvorligt. At udskyde nødvendig vedligeholdelse af ejendommen er på lang sigt dyrt i forhold til at få vedligeholdelsesarbejder udført på rette tidspunkt. Ved at vente for længe kan en vedligeholdelsesopgave pludselig ændre karakter fra banal vedligeholdelse til en stor renoveringsopgave. Og økonomien i opgaven ændrer sig tilsvarende fra overskuelig til uoverskuelig. Et eksempel: Slidte og utætte inddækninger omkring kviste på ejendommens tag vedligeholdes ikke. Regnvand trænger ind til træ

Forsikringer

255


værket i tagkonstruktionen, der langsomt nedbrydes af råd- og svamp. Træværk i dele af tagkonstruktion må udskiftes. Vedligeholdelse af kviste ville måske have kostet kr. 150.000. Nu lyder regningen til foreningen i stedet på udskiftning af det træværk i tagkonstruktion, som er nedbrudt af råd + vedligeholdelse af kviste kr. 1.950.000. En merudgift til foreningens medlemmer på kr. 1,8 mio. Hvis bestyrelsen har fået en arkitekt eller ingeniør til at udarbejde en vedligeholdelsesplan, som anbefalede vedligeholdelse af inddækninger ved kviste, men bestyrelsen har valgt ikke at følge vedligeholdelsesplanens anbefalinger, eller bestyrelsen helt har fravalgt at få udarbejdet vedligeholdelsesplan, kan bestyrelsesansvar måske blive relevant at drøfte. Under alle omstændigheder lever bestyrelsen med risikoen for at blive mødt med krav. Markedet for bestyrelsesansvarsforsikringer byder på store forskelle i vilkår, så bestyrelsen skal se sig godt for, når forsikring skal tegnes eller fornyes Der er bred enighed om, at kalde forsikringen for en “bestyrelsesansvarsforsikring”. Men når det gælder indholdet – altså forsikringsvilkårene / forsikringsbetingelserne – er der store forskelle på markedet. Køb ikke pr. automatik den dyreste forsikring i den tro, at den dyreste forsikring yder bestyrelsen den bedste dækning. Det er ikke min erfaring, at det hænger sådan sammen. Se i stedet bl.a. efter: Forsikringssum Summen bør ikke være under kr. 1 mio. Fravælg tilbud med passus i forsikringsbetingelserne om, at der uanset summen gælder 256

en maksimumerstatning pr. krav på f.eks. kr. 300.000 eller en maksimumerstatning pr. bestyrelsesmedlem på f.eks. kr. 50.000. Undersøg også, hvordan forsikringen dækker omkostninger og udgifter til sagens afgørelse – typisk hovedsagelig advokatomkostninger. Dækkes disse omkostninger indenfor forsikringssummen eller ud over forsikringssummen? Står der intet i forsikringsbetingelserne omkring dækning af omkostninger til sagens afgørelse, er det positivt. Så dækkes omkostningerne nemlig ud over forsikringssummen og hele forsikringssummen vil være til rådighed til dækning af erstatningskravet. Hvis forsikringsbetingelserne omtaler omkostninger til sagens afgørelse, betyder det altid, at disse omkostninger dækkes indenfor forsikringssummen. Fravælg tilbud, hvor omkostninger til sagens afgørelse dækkes indenfor forsikringssummen. Selvrisiko Selvrisiko slipper man typisk ikke for på en bestyrelsesansvarsforsikring. Fravælg tilbud, hvor selvrisiko er en procentdel af kravet og vælg tilbud, hvor selvrisiko er maksimeret til f.eks. kr. 2.500 eller op til kr. 15.000 pr. krav.

“Forsikringen bør dække fejl eller forsømmelser begået før forsikringens tegning.“

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


Foto: Niels Jørgensen

Hvem er dækket - og hvem er ikke dækket Det bør tydeligt fremgå af forsikringsbetingelserne, at forsikringen dækker såvel tidligere, nuværende som fremtidige bestyrelsesmedlemmer herunder suppleanter valgt på foreningens generalforsamling. Fravælg tilbud, hvor der ikke er en tilfredsstillende definition af bestyrelsesmedlemmer. Dækker forsikringen “fortidens synder”. Det vil sige krav, der udspringer af handlinger, begået før forsikringen er trådt i kraft Forsikringen bør dække fejl eller forsømmelser begået før forsikringens tegning, når blot bestyrelsesmedlemmerne i forbindelse med forsikringens tegning kan erklære “intet kendskab til krav på vej”. Fravælg tilbud, som ikke dækker “fortidens synder”, da et krav kan være længe undervejs.

forsikringer

Hvis hele forsikringssummen opbruges på ét krav ved forsikringsårets start Det bør fremgå på hvilke vilkår, bestyrelsen kan købe en ny, “frisk” forsikringssum, hvis et krav lægger beslag på hele forsikringssummen ved forsikringsårets start. Fravælg tilbud, som ikke på forhånd viser prisen for køb af ny, “frisk” forsikringssum. Undtagelser som man bør kræve fjernet fra tilbud: • Krav der skyldes, at bestyrelsesmedlemmer ved en grov uagtsomhed har fremkaldt et formuetab. • Rente eller kurstab samt tab i forbindelse med låneomlægning. • Foreningens evt. formuetab i tilfælde af bestyrelsens godkendelse af salg af andel til overpris. • Tidligere / fratrådte bestyrelsesmedlemmer. Først og fremmest skal bestyrelsesmedlemmer gøre deres bedste i det daglige bestyrelsesarbejde. Derved reduceres risikoen for, at der overhovedet opstår sager om bestyrelsesansvar. Dernæst bør bestyrelsen sikre sig en ordentligt dækkende bestyrelsesansvarsforsikring, så der er nogen at sende regningen til, hvis en sag om bestyrelsesansvar lander hos bestyrelsen. Og sidst, men ikke mindst, bør bestyrelsen, fx. hvert andet år, sætte bestyrelsesansvarsforsikringen på dagsordenen. – Gennemgå policen for at sikre, at bestyrelsen fortsat er tilfreds med både forsikringssum og forsikringsbetingelser, herunder særligt om de dækningsundtagelser, som forsikringen indeholder, fortsat matcher bestyrelsens behov.

Forsikringer

257


Vedtægter

Velkommen til Generalforsamlingen

vedtægter Generalforsamlingen og en boligforenings vedtægter er sammen med tilhørende lovgivning, det regelsæt og den myndighed, der styrer en andels- eller ejerboligforening. Vedtægter

259


Vedtægter for andelsboligforeningen XX Baseret på ABF’s standardvedtægter “for etagebyggeri”, version oktober 2014

§ 1 Navn og hjemsted Stk. 1 Foreningens navn er Andelsboligforeningen XX. Stk. 2 Foreningens hjemsted er i XX Kommune.

§ 2 Formål Stk. 1 Foreningens formål er at erhverve, eje og administrere ejendommen matr.nr. XX, XX beliggende XX.

§ 3 Medlemmer Stk. 1 Som andelshaver kan med bestyrelsens godkendelse optages enhver, der er fyldt 18 år og er myndig, og som betaler den til enhver tid fastsatte andelsværdi bestående af indskud med eventuelt tillæg, jf. § 4. Stk. 2 Som andelshaver kan endvidere med bestyrelsens godkendelse optages en juridisk person, som har overtaget andelsboligen på tvangsauktion som ufyldestgjort panthaver. Denne andelshaver skal betale boligafgift og andre beløb, der opkræves af foreningen, frem til det tidspunkt, hvor andelsboligen er videreoverdraget. Denne andelshaver kan ikke fremleje andelsboligen, har hverken stemmeret eller mulighed for at stille forslag på andelsboligforeningens generalforsamling,

260

og skal inden 6 måneder fra auktionsdagen overdrage andelsboligen til en person, som opfylder kravene i stk. 1. Såfremt andelsboligen ikke er overdraget inden 6 måneder fra auktionsdagen, bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andelsboligen og de vilkår, overtagelsen skal ske på. Ved overdragelse af andelsboligen efter denne bestemmelse finder § 13, stk. 2, litra B og C, § 14 og § 15 tilsvarende anvendelse. Såfremt der ikke er interesserede på ventelisterne, afgør bestyrelsen frit, hvem der skal overtage andelsboligen. Stk. 3 Bliver en udlejet andelsbolig ledig, skal bestyrelsen søge den overdraget til en person, der optages som andelshaver i overensstemmelse med stk. 1, medmindre andelsboligen skal anvendes som bolig for en ejendomsfunktionær, eller der er tale om det sidste udlejede lejemål. Bestyrelsen bestemmer, hvem der skal overtage andelsboligen og de vilkår, overtagelsen skal ske på. Ved overdragelse af andelsboligen finder § 13, stk. 2, litra B og C tilsvarende anvendelse. Såfremt der ikke er interesserede på ventelisterne, afgør bestyrelsen frit, hvem der skal overtage andelsboligen.

§ 4 Indskud Stk. 1 Indskuddet udgør et beløb svarende til kr. XX pr. fordelingstal, således som disse er fastsat ved stiftelsen. Stk. 2 Indskuddet skal indbetales kontant,

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


§ 5 Hæftelse Stk. 1 Andelshaverne hæfter alene med deres indskud for forpligtelser vedrørende foreningen, jf. dog stk. 2. Stk. 2 For de lån i kreditforeninger eller pengeinstitutter, der optages i forbindelse med stiftelsen eller efter stiftelsen i henhold til lovlig vedtagelse på generalforsamling, og som er sikret ved pantebrev eller underpant i ejerpantebrev i foreningens ejendom, hæfter andelshaverne uanset stk. 1 personligt og pro rata efter deres andel i formuen, såfremt kreditor har taget forbehold herom. Stk. 3 En fratrædende andelshaver eller andelshaverens bo hæfter for forpligtelsen efter stk. 1 og stk. 2, indtil ny andelshaver har overtaget andelsboligen og dermed er indtrådt i forpligtelsen.

§ 6 Andel

Stk. 1 Andelshaverne har andel i foreningens formue i forhold til deres indskud. Stk. 2 Andelsboligen kan kun overdrages eller på anden måde overføres til andre i overensstemmelse med reglerne i §§ 13-18, ved tvangssalg dog med de ændringer, der følger af reglerne i andelsboligforeningslovens § 6 b. Stk. 3 Andelsboligen kan belånes i overensstemmelse med reglerne i andelsboligforeningsloven. Der kan ikke gives transport i et eventuelt tilgodehavende efter en overdragelse, som endnu ikke er aftalt. Der kan heller ikke anvises eller meddeles fuldmagt for nogen anden end andelshaveren til at modtage og kvittere for afregning af et sådant tilgodehavende. Foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler gebyr for afgivelse af erklæringer til brug for tinglysning af pantebreve eller retsforfølgning i henhold til andelsboligforeningslovens § 4 a, ligesom foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler for eventuel vurdering af forbedringer m.v. Stk. 4 For andelen udstedes andelsbevis, der lyder på navn. Bortkommer andelsbeviset, kan bestyrelsen udstede et nyt, der skal angive, at det træder i stedet for et bortkommet andelsbevis.

Vedtægter

idet dog lejere, der indtræder ved stiftelsen, kan modregne depositum, forudbetalt leje og indestående på indvendig vedligeholdelseskonto. Stk. 3 Ved optagelse af en ny andelshaver efter stiftelsen skal der ud over indskud betales et tillægsbeløb, således at indskud plus tillægsbeløb svarer til den pris, som efter § 14 godkendes for andelsboligen.

§ 7 Benyttelse af Andelsboligen Stk. 1 En andelsbolig må udelukkende benyttes til beboelse. Bestyrelsen kan tillade andelsboligen erhverv, der ikke medfører tilgang af kunder, ombygning af andelsboligen og skiltning, såfremt det ikke er til gene for de øvrige beboere, og det er tilladt efter kommunale forskrifter. Stk. 2 Foreningen kan efter generalforsamlingens bestemmelse med hver andelshaver oprette en boligaftale, der indeholder bestemmelser om andelsboligens brug m.v. Stk. 3 Andelshaveren er forpligtet til at flytte ind i andelsboligen og benytte andelsboligen til helårsbeboelse for sig og sin husstand.

261


Stk. 4 En andelshaver må kun benytte én andelsbolig i foreningen og er forpligtet til at bebo andelsboligen, medmindre andelshaveren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, institutionsanbringelse, forretningsrejse, studieophold, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse eller lignende, hvor andelshaveren har ret til at lade andelsboligen stå tom, overlade brugen til et husstandsmedlem eller fremleje andelsboligen efter § 11.

§ 8 Boligafgift Stk. 1 Boligafgiftens størrelse fastsættes til enhver tid bindende for alle andelshavere af generalforsamlingen. Stk. 2 Det indbyrdes forhold mellem boligafgiftens størrelse for de enkelte andelsboliger fastsættes således, at fordelingen sker i samme forhold som andelshavernes andel i foreningens formue, jf. § 6, stk. 1. Stk. 3 En andelshaver er forpligtet til at betale boligafgift, indtil en ny andelshaver har overtaget andelsboligen, og dermed er indtrådt i forpligtigelsen. Stk. 4 Boligafgiften betales månedligt forud den XX hverdag i måneden. Ved for sen betaling af boligafgift kan opkræves gebyr svarende til det påkravsgebyr, der ifølge lejelovgivningen kan opkræves ved for sen betaling af leje.

§ 9 Vedligeholdelse Stk. 1 En andelshaver er forpligtet til at foretage al vedligeholdelse inde i andelsboligen, jf. dog stk. 5. Vedligeholdelsespligten omfatter også eventuelle nødvendige udskiftninger af bygningsdele og tilbehør til andelsboligen, såsom udskiftning af gulve, køkkenborde, elog vandmålere, HPFI-relæ, ruder, indvendige dele af vinduer og døre, låse samt åbne- og lukkemekanismer på døre og vinduer. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også forringelse, som skyldes slid og ælde. Stk. 2 En andelshaver er forpligtet til at

262

vedligeholde andre lokaler eller områder, som er knyttet til andelsboligen med særskilt brugsret for andelshaveren, såsom pulterrum, kælderrum, altan, terrasse, have og lign. For så vidt angår altan, rum og områder i bygninger omfatter vedligeholdelsespligten dog kun vedligeholdelse af indvendige overflader. Generalforsamlingen kan fastsætte nærmere regler for vedligeholdelsen af sådanne områder. Stk. 3 En andelshaver har pligt til at foretage indvendige og udvendige vedligeholdelsesarbejder, som efter generalforsamlingsvedtagelse er pålagt andelshaverne. Stk. 4 En andelshaver er forpligtet til at vedligeholde de individuelle forbedringer og forandringer, der er udført i andelsboligen. Stk. 5 Andelsboligforeningen er forpligtet til at foretage al anden vedligeholdelse end nævnt i stk. 1-4, herunder af bygninger, skure og carporte samt fælles anlæg. Andelsboligforeningen er desuden ansvarlig for vedligeholdelse af varmeanlæg, herunder varmeunit, radiatorer, termostater og rørføring, fælles forsynings- og afløbsledninger i andelsboligerne, udskiftning af etageadskillelsen medmindre udskiftningen er nødvendiggjort af andelshaverens manglende vedligeholdelse af gulvbelægningen og udvendig vedligeholdelse samt udskiftning af hele vinduer samt hele døre, der fører ud af andelsboligen. Vedligeholdelsen skal udføres i overensstemmelse med en eventuel fastlagt vedligeholdelsesplan. Stk. 6 Såfremt en andelshaver groft forsømmer sin vedligeholdelsespligt, kan bestyrelsen kræve vedligeholdelse, der er nødvendig af hensyn

Benyttelse af andelsboligen

“En andelshaver må kun benytte én andelsbolig i foreningen og er forpligtet til at bebo andelsboligen.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


§ 10 Forandringer Stk. 1 En andelshaver er berettiget til at foretage forandringer inde i andelsboligen, jf. dog stk. 2 og 3. Forandringer skal udføres håndværksmæssigt forsvarligt i overensstemmelse med kravene i byggelovgivningen, lokalplaner og andre offentlige forskrifter. Forandringer skal anmeldes skriftligt til bestyrelsen senest 5 uger inden de iværksættes. Stk. 2 Ønskes forandringerne udført af hensyn til ældre eller handicappedes særlige behov, kan bestyrelsen betinge forandringernes gennemførelse af reetablering ved andelshaverens fraflytning. Stk. 3 Vurderer bestyrelsen, at den ansøgte forandring vil stride mod stk. 1, 2. pkt. eller at forandringen vil medføre væsentlige gener for de øvrige beboere i ejendommen, kan bestyrelsen gøre indsigelse inden 3 uger efter anmeldelsen. Gør bestyrelsen indsigelse, skal iværksættelse af forandringen udskydes, indtil der er opnået enighed med bestyrelsen, eller det er fastslået, at indsigelsen var uberettiget. Stk. 4 Andelshavere i omkringliggende boliger er forpligtet til at give adgang til boligen, hvis dette er nødvendigt for at udføre forandringen. Forandringen skal ske med mindst mulig gene for de berørte andelshavere. Reetablering i de omkringliggende boliger skal ske inden for en rimelig frist fastsat af bestyrelsen. Adgang til boligen skal varsles med 4 uger. Stk. 5 Bestyrelsen er ikke ansvarlig for anmeldte eller godkendte forandringers forsvarlighed og lovlighed. I tilfælde, hvor der kræves byggetilladelse efter byggelovgivningen eller tilladelse efter andre offentlige forskrifter, skal tilladelsen desuden forevises bestyrelsen, inden arbejdet iværksættes.

§ 11 Fremleje Stk. 1 En andelshaver, der har boet i andelsboligen i normalt mindst et halvt år, er berettiget til at fremleje eller – låne sin andelsbolig med bestyrelsens tilladelse. Tilladelse kan kun gives, når andelshaveren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, institutionsanbringelse, forretningsrejse, studieophold, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse eller lignende for en begrænset periode, på normalt højest 2 år. Fremleje kan således ikke tillades efter fraflytning eller dødsfald, uanset om der måtte være særlige grunde, såsom svigtende salg. Hvis en andelshaver har haft sin andelsbolig fremlejet, skal andelshaveren bebo boligen minimum ét år, før ny fremleje kan godkendes. Bestyrelsen skal godkende fremlejetageren og betingelserne for fremlejemålet, men er ikke ansvarlig for at lejelovgivningen, herunder reglerne om lejens fastsættelse, overholdes. Stk. 2 Fremleje eller –lån af enkelte værelser kan tillades af bestyrelsen på de betingelser, der fastsættes af bestyrelsen.

Vedtægter

til bygningens stand, foretaget inden for en nærmere fastsat frist. Foretages den nødvendige vedligeholdelse ikke inden fristens udløb, kan foreningen få vedligeholdelsesarbejdet udført for andelshaverens regning eller andelshaveren kan ekskluderes af foreningen og brugsretten bringes til ophør med 3 måneders varsel, jf. § 20.

§ 12 Husorden Stk. 1 Generalforsamlingen kan fastsætte regler for husorden, husdyrhold m.v. Sådanne regler er til enhver tid bindende for alle andelshavere, jf. dog stk. 2. Stk. 2 Uanset bestemmelser om forbud mod husdyrhold er det altid tilladt at holde førerhund. Stk. 3 Bestemmelser om husdyrhold m.v. kan dog kun ændres således, at bestående rettigheder bibeholdes indtil dyrets død.

§ 13 Overdragelse Stk. 1 Ønsker en andelshaver at fraflytte sin andelsbolig, er andelshaveren berettiget til at overdrage andelsboligen efter reglerne i stk. 2. Bestyrelsen skal godkende den nye andels

Vedtægter

263


haver. Nægtes godkendelse skal en skriftlig begrundelse gives senest 3 uger efter, at bestyrelsen har modtaget skriftlig meddelelse om, hvem der indstilles. Stk. 2 Fortrinsret til at overtage andelsboligen gives i nedenstående prioriterede rækkefølge til: A Den, der indstilles af andelshaveren, såfremt overdragelsen sker i forbindelse med bytning af bolig, eller til børn, børnebørn, søskende, forældre, bedsteforældre eller til en person, der har haft fælles husstand med andelshaveren i mindst det seneste år før overdragelsen. B En anden andelshaver i foreningen, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen, således at den, der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere indtegnede. Fortrinsretten i henhold til første punktum er betinget af, at den fortrinsberettigede andelshavers andelsbolig frigøres, således at denne andelsbolig først tilbydes til de indtegnede på ventelisterne i overensstemmelse med reglerne i litra B og C og derefter til den person, der indstilles af den andelshaver, der flytter ud af andelsboligforeningen, jf. litra D. C En anden person, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen. Den, der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere indtegnede. Bestyrelsen kan fastsætte nærmere regler for administration af ventelisten, herunder om gebyr for indtegning, om antallet af tilbud de indtegnede skal have fået, før de kan slettes, og om, at de indtegnede én gang årligt skal bekræfte deres ønske om at stå på ventelisten, idet de ellers slettes. D En anden, der indstilles af den fraflyttende andelshaver. Stk. 3 Foreningens ventelister skal fremlægges til eftersyn for andelshaverne på den årlige ordinære generalforsamling. Stk. 4 Såfremt der ikke kan findes en erhverver, der vil betale den maksimalt lovlige pris i henhold til § 14, eller overdrageren ønsker at overdrage andelsboligen under den maksimalt lovlige pris til personer, der ikke er nævnt i stk. 2, litra A, skal den erhverver, der ønsker at overtage til en lavere pris, i overdragelsesaftalen være bundet af sit tilbud i 10 hverdage, såfremt

264

nedsættelsen af prisen er mere end 15% af den udbudte lovlige pris eksklusiv løsøre. De indtegnede på ventelisterne efter stk. 2, litra B og C skal herefter tilbydes andelsboligen igen til den pris, som overdrageren har kunnet opnå til anden side med en acceptfrist, der udløber dagen før erhververs vedståelsesfrist udløber. Bestyrelsen kan beslutte, at de indtegnede på ventelisten, når andelsboligen første gang udbydes til ventelisterne, skal meddele, om de ønsker andelsboligen tilbudt igen til en lavere pris, hvis andelsboligen ikke kan overdrages til den udbudte lovlige pris efter § 14.

§ 14 Pris Stk. 1 Prisen for andelsboligen skal godkendes af bestyrelsen, som desuden skal godkende eventuelle aftaler efter stk. 3. Bestyrelsen kan kun godkende en rimelig pris og højst et beløb opgjort efter nedenstående retningslinjer: A Værdien af andelsboligen opgøres til den pris med eventuel prisudvikling, som senest er godkendt af generalforsamlingen for tiden indtil næste årlige generalforsamling. Andelsboligens pris og eventuelle prisudvikling fastsættes under iagttagelse af reglerne i andelsboligforeningsloven og i øvrigt under hensyn til værdien af foreningens ejendom og andre aktiver samt størrelsen af foreningens gæld. Generalforsamlingens prisfastsættelse er bindende, selvom der lovligt kunne have været fastsat en højere pris. En eventuel reguleringsklausul i overdragelsesaftalen kan alene godkendes, såfremt der i aftalen er indsat et maksimum for reguleringsbeløbet. Reguleringsklausulens formulering skal godkendes af andelsboligforeningens bestyrelse, og bestyrelsen kan beslutte, at klausulen skal oprettes på en standardformular. Sker der inden næste generalforsamling væsentlige ændringer i foreningens forhold, som påvirker foreningens formue negativt, såsom et fald i ejendommens værdi, optagelse af nye lån eller væsentlige kursreguleringer, skal bestyrelsen nedsætte værdien af andelen til den maksimalt lovlige pris ifølge andelsboligforeningsloven under hensyntagen til generalforsamlingsbestemte henlæggelser.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


B Værdien af forbedringer, jf. § 10, ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder og slitage. C Værdien af inventar der er særskilt tilpasset eller installeret i andelsboligen, fastsættes under hensyntagen til anskaffelsespris, alder og slitage. D Såfremt andelsboligens vedligeholdelsesstand er usædvanlig god eller mangelfuld beregnes pristillæg eller prisnedslag under hensyn hertil. Stk. 2 Værdiansættelse og fradrag efter stk. 1, litra B-D fastsættes efter en konkret vurdering med udgangspunkt i det forbedringskatalog og de værdiforringelseskurver, der er fastlagt af Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation som vejledende. Anskaffelsesprisen for eget arbejde ansættes til den svendeløn, ekskl. Avance og offentlige afgifter, som et tilsvarende stykke arbejde ville have kostet. Stk. 3 Såfremt der samtidig med overdragelse af andelsbolig overdrages løsøre eller indgås anden retshandel, skal vederlaget sættes til værdien i fri handel. Erhverver skal indtil overtagelsesdagen frit kunne afvise eller fortryde løsørekøbet eller retshandlen. Bestyrelsen skal godkende vederlaget og de øvrige aftalte vilkår. Stk. 4 Fastsættelsen af prisen for forbedringer, inventar og løsøre sker på grundlag af en opgørelse udarbejdet af den fraflyttende andelshaver. Stk. 5 Såfremt der opstår uenighed mellem overdrageren, erhververen eller bestyrelsen om fastsættelse af prisen for forbedringer, in-

Vedtægter

ventar og løsøre eller eventuelt pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand, fastsættes prisen af en voldgiftsmand, der skal være særligt sagkyndig med hensyn til de spørgsmål, voldgiften angår, og som udpeges af Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation. Voldgiftsmanden skal indkalde parterne til besigtigelse og udarbejde en vurderingsrapport, hvor prisberegningen specificeres og begrundes. Voldgiftsmandens vurdering er endelig og bindende for alle parterne. Voldgiftsmanden fastsætter selv sit honorar og træffer bestemmelse om, hvorledes omkostningerne ved voldgiften skal fordeles mellem parterne eller eventuelt pålægges én part fuldt ud, idet der herved skal tages hensyn til, hvem af parterne der har fået medhold ved voldgiften.

§ 15 Fremgangsmåde Stk. 1 Mellem overdrager og erhverver oprettes en skriftlig overdragelsesaftale, der forsynes med bestyrelsens påtegning om godkendelse. Alle vilkår for overdragelsen skal godkendes af bestyrelsen, der kan bestemme, at overdragelsen skal oprettes på en standardformular. Overdragelsesaftalen skal bl.a. indeholde en opstilling af overdragelsessummens beregning med specifikation af prisen for andelsboligen, forbedringer, inventar og løsøre, og eventuelt pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand samt andelsboligforeningslovens bestemmelser om prisfastsættelse og straf. Stk. 2 Inden aftalens indgåelse skal erhverver have udleveret de dokumenter og nøgleoplysninger, der er krævet i den til enhver tid gældende Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger udarbejdet af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter herunder andelsboligforeningens vedtægter, energimærke, seneste årsregnskab og budget, referat af seneste ordinære generalforsamling og eventuelle senere ekstraordinære generalforsamling samt vedligeholdelsesplan såfremt en sådan er udarbejdet. Erhververen skal endvidere have udleveret nøgleoplysningsskemaer

Vedtægter

265


om andelsboligen og andelsboligforeningen samt en eventuel erklæring om ændringer i nøgleoplysningerne. Foreningen skal udlevere nøgleoplysningsskemaerne til den andelshaver der ønsker at sælge hurtigst muligt og senest 10 arbejdsdage efter anmodning. For nøgleoplysningsskema om andelsbolig til salg løber fristen for udlevering fra det tidspunkt, hvor foreningen har modtaget relevant dokumentation fra andelshaveren vedrørende forbedringer, tilpasset løsøre mv. Dokumenterne kan udleveres elektronisk og eventuelt gøres tilgængelige på foreningens hjemmeside. Sker der inden næste generalforsamling væsentlige ændringer i foreningens forhold, som påvirker foreningens formue negativt, såsom et fald i ejendommens værdi, væsentlige kursreguleringer eller optagelse af nye lån, er bestyrelsen forpligtet til at udfylde og udlevere erklæring om væsentlige ændringer i nøgleoplysningsskema for andelsboligforeningen. Stk. 3 Foreningen kan kræve et gebyr for udarbejdelse af overdragelsesaftale. Foreningen kan endvidere kræve, at overdrageren refunderer udgifter til besvarelse af forespørgsel fra ejendomsmægler m.m., samt refunderer udgifter og betaler et rimeligt vederlag for bestyrelsens og/eller administrators ekstraarbejde ved afregning til pant- eller udlægshavere og ved tvangssalg eller –auktion. Stk. 4 Overdragelsessummen skal senest 5 hverdage før overtagelsesdagen være indgået på foreningens konto i pengeinstitut. Såfremt overdragelsesaftale indgås mere end 2 uger før overtagelsesdagen, skal erhverver senest 7 hverdage efter aftalens indgåelse enten deponere overdragelsessummen eller stille standardbankgaranti for denne. Det deponerede/garanterede beløb skal frigives til andelsboligforeningen senest 5 hverdage før overtagelsesdagen. Stk. 5 Andelsboligforeningen afregner efter fradrag af sine tilgodehavender overdragelsessummen først til eventuelle rettighedshavere, herunder pant- og udlægshavere, og dernæst til den fraflyttende andelshaver. Stk. 6 Bestyrelsen er ved afregning over for

266

den fraflyttende andelshaver berettiget til at tilbageholde et beløb til sikkerhed for betaling af ikke forfalden boligafgift, efterbetaling af varmeudgifter og lignende. Såfremt afregning med erhververens samtykke sker inden overtagelsesdagen, er foreningen endvidere berettiget til at tilbageholde et skønsmæssigt beløb til dækning af eventuelle krav i anledning af mangler konstateret ved overtagelsen. Stk. 7 Snarest muligt efter erhververens overtagelse af andelsboligen skal erhververen med bestyrelsen gennemgå andelsboligen for at konstatere eventuelle mangler ved andelsboligens vedligeholdelsesstand eller ved forbedringer, inventar og løsøre, der er overtaget i forbindelse med andelsboligen. Erhververen kan kun komme med mangelindsigelser i til og med 8 dage fra overtagelsesdagen. Foreningen skal gøre erhververens og foreningens eventuelle krav gældende over for sælger senest 14 dage efter overtagelsesdagen. Såfremt erhververen forlanger prisnedslag for sådanne mangler, kan bestyrelsen, hvis forlangendet skønnes rimeligt, tilbageholde et tilsvarende beløb ved afregningen til overdrageren, således at beløbet først udbetales, når det ved dom eller forlig mellem parterne er fastslået, hvem det tilkommer. Mangler der ikke har kunnet konstateres inden for fristen, skal erhververen efterfølgende gøre gældende direkte over for overdrageren. Stk. 8 Overdragelsessummen med eventuelle fradrag som nævnt i stk. 4-7 skal afregnes senest 10 hverdage efter overtagelsesdagen, forudsat at beløbet er modtaget fra erhververen.

Fremgangsmåde

“Foreningen kan kræve et gebyr for udarbejdelse af overdragelsesaftale.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


Stk. 1 Har en andelshaver ikke inden 3 måneder efter at være fraflyttet sin andelsbolig indstillet en anden i sit sted, eller er overdragelse aftalt i strid med bestemmelserne i §§ 13-14, kan bestyrelsen bestemme, hvem der skal overtage andelsboligen, og de vilkår overtagelsen skal ske på. Ved overdragelse af andelsboligen finder § 13, stk. 2, litra B og C, § 14 og § 15 tilsvarende anvendelse. Såfremt der ikke er interesserede på ventelisterne, afgør bestyrelsen frit, hvem der skal overtage andelsboligen. Andelshaveren skal, indtil andelen er overdraget, fortsat opfylde sine forpligtelser overfor foreningen herunder betale boligafgift. Andelshaveren skal endvidere medvirke til overdragelse af andelsboligen i fornødent omfang, herunder ryddeliggøre andelsboligen samt udlevere nøgler til andelsboligen til bestyrelsen på det tidspunkt, som bestyrelsen fastsætter som fraflytningstidspunkt. Foreningen er ved salg af andelsboligen berettiget til at lade en ejendomsmægler forestå salget for andelshaverens regning.

§ 17 Dødsfald Stk. 1 I tilfælde af en andelshavers død er den pågældendes eventuelle ægtefælle berettiget til at fortsætte medlemskab af foreningen og beboelse af andelsboligen. Stk. 2 Hvis der ikke efterlades en ægtefælle eller denne ikke ønsker at benytte sin ret efter stk. 1, kan andelsboligen erhverves af nedennævnte efter godkendelse af bestyrelsen, idet der gives fortrinsret i den nævnte rækkefølge: A Samlever, som indtil dødsfaldet havde fælles husstand med den afdøde i mindst 3 måneder. B Afdødes børn, børnebørn, forældre, søskende eller bedsteforældre. C Personer, som af den afdøde over for bestyrelsen var anmeldt som berettiget til andelsboligen ved sin død. Stk. 3 Ved dødsboets overdragelse af andelsboligen til de efter forudgående stykker

berettigede personer finder §§ 14-15 tilsvarende anvendelse. Ved arveudlæg til en af de efter forudgående stykker berettigede personer finder §§ 14-15 tilsvarende anvendelse, dog bortset fra § 15, stk. 3-8 om indbetaling og afregning, idet erhververen i disse tilfælde indtræder i afdødes forpligtelser over for foreningen. Stk. 4 Er boligen ikke enten overtaget af en af de i stk. 2, litra A-C nævnte personer eller fraflyttet inden 6 måneder efter dødsfaldet, kan bestyrelsen efter en konkret vurdering bestemme, hvem der skal overtage andelsboligen og de vilkår, som overtagelsen skal ske på. Det indkomne beløb afregnes til boet efter reglerne i § 15. Ved foreningens overdragelse af andelsboligen finder § 13, stk. 2, litra B og C og § 14 tilsvarende anvendelse. Såfremt der ikke er interesserede på ventelisterne, afgør bestyrelsen frit, hvem der skal overtage andelsboligen

Vedtægter

§ 16 Ubenyttede andelsboliger

§ 18 Samlivsophævelse Stk. 1 Ved ophævelse af samliv mellem ægtefæller er den af parterne, der efter deres egen eller myndighedernes bestemmelse bevarer retten til andelsboligen, berettiget til at fortsætte medlemskabet af foreningen og benytte andelsboligen til helårsbolig. Stk. 2 Reglen i stk. 1 finder tilsvarende anvendelse ved ophævelse af samlivsforhold i øvrigt, såfremt den person, der skal overtage andelsboligen, har haft fælles husstand med andelshaveren i mindst det seneste år før samlivsophævelsen. Stk. 3 Ved en ægtefælles fortsættelse af medlemskab og beboelse af andelsboligen skal begge ægtefæller være forpligtet til at lade fortsættende ægtefælle overtage andel gennem skifte eller overdragelse. Ved overdragelse i henhold hertil eller ved overdragelse i henhold til § 18, stk. 2, finder §§ 14-15 tilsvarende anvendelse. Ved fortsættende ægtefælles overtagelse gennem ægtefælleskifte, finder §§ 14-15 tilsvarende anvendelse, dog bortset fra § 15, stk. 3-8 om indbetaling og afregning, idet fortsættende ægtefælle i disse tilfælde indtræder i tidligere andelshavers forpligtelser over for foreningen og eventuelt långivende pengeinstitut.

Vedtægter

267


salget for andelshaverens regning. Efter salg finder afregning sted som anført i § 15.

§ 19 Opsigelse Stk. 1 En andelshaver kan ikke opsige sit medlemskab af foreningen og sin brugsret til andelsboligen, men kan alene udtræde efter reglerne i §§ 13-18 om overdragelse af andelsboligen.

§ 20 Eksklusion Stk. 1 En andelshaver kan ekskluderes af foreningen og brugsretten til andelsboligen bringes til ophør af bestyrelsen såfremt andelshaveren: A Trods påkrav ikke betaler eventuelt resterende indskud, boligafgift, påkravsgebyr eller andre skyldige beløb af enhver art, B groft forsømmer sin vedligeholdelsespligt og trods påkrav ikke foretager den nødvendige vedligeholdelse inden udløbet af en fastsat frist, jf. § 9, stk. 6, C optræder til alvorlig skade eller ulempe for foreningens virksomhed eller andre andelshavere, D i forbindelse med overdragelse af andelsboligen betinger sig en større pris end godkendt af bestyrelsen, eller E gør sig skyldig i forhold svarende til de, der efter lejelovens bestemmelser berettiger udlejeren til at ophæve lejemålet. Stk. 2 Ekskluderes en andelshaver, bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andelsboligen, og de vilkår overtagelsen skal ske på. Afregning finder sted som anført i § 15. Ved overdragelse af andelsboligen finder § 13, stk. 2, litra B og C og § 14 tilsvarende anvendelse. Såfremt der ikke er interesserede på ventelisterne, afgør bestyrelsen frit, hvem der skal overtage andelsboligen. Stk. 3 Andelshaveren skal, indtil andelen er overdraget, fortsat opfylde sine forpligtelser overfor foreningen herunder betale boligafgift. Andelshaveren skal endvidere medvirke til overdragelse af andelsboligen i fornødent omfang, herunder ryddeliggøre andelsboligen samt udlevere nøgler til andelsboligen til bestyrelsen på det tidspunkt, som bestyrelsen fastsætter som fraflytningstidspunkt. Foreningen er ved salg af andelsboligen berettiget til at lade en ejendomsmægler forestå

268

§ 21 Generalforsamling Stk. 1 Foreningens højeste myndighed er generalforsamlingen. Stk. 2 Den ordinære generalforsamling afholdes hvert år inden 4 måneder efter regnskabsårets udløb med minimum følgende punkter på dagsordenen: 1. Valg af dirigent og referant 2. Bestyrelsens beretning 3. Forelæggelse af årsrapport og eventuel revisionsberetning samt godkendelse af årsrapporten. 4. Forelæggelse af driftsbudget til godkendelse og beslutning om fastsættelse af boligafgiften. 5. Forslag 6. Valg a) Formand b) Bestyrelse c) Suppleant 7. Eventuelt Stk. 3 Ekstraordinær generalforsamling afholdes når det forlanges af: A En generalforsamling, B et flertal af bestyrelsens medlemmer, C ¼ af andelshaverne eller administrator. D Administrator. Med angivelse af dagsorden.

§ 22 Indkaldelse m.v. Stk. 1 Bestyrelsen indkalder til generalforsamling skriftligt med 14 dages varsel, der dog ved ekstraordinær generalforsamling om nødvendigt kan forkortes til 8 dage. Indkaldelsen skal indeholde dagsorden for generalforsamlingen. Datoen for afholdelse af ordinær generalforsamling og om muligt ekstraordinær generalforsamling skal bekendtgøres ved brev eller opslag senest 4 uger før. Stk. 2 Forslag, som ønskes behandlet på den ordinære generalforsamling, skal være formanden i hænde senest 8 dage før generalforsam-

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


lingen. Der kan ikke indsendes forslag til en ekstraordinær generalforsamling. Stk. 3 Et forslag kan kun behandles på generalforsamlingen, såfremt det enten er nævnt i indkaldelsen eller andelshaverne ved opslag eller på lignende måde senest 4 dage før generalforsamlingen er gjort bekendt med, at det kommer til behandling. Stk. 4 Adgang til at deltage i og tage ordet på generalforsamlingen samt til at stille forslag har enhver andelshaver og dennes ægtefælle eller myndige husstandsmedlemmer. De(n) adgangsberettigede kan ledsages af en professionel eller personlig rådgiver, der ikke kan tage ordet eller stille forslag. Administrator og revisor samt personer, der er indbudt af bestyrelsen, har ligeledes adgang til at deltage i og tage ordet på generalforsamlingen. Stk. 5 Hver andel giver én stemme. En andelshaver kan kun give fuldmagt til sin ægtefælle, et myndigt husstandsmedlem eller til en anden andelshaver. En andelshaver kan dog kun afgive én stemme i henhold til fuldmagt.

Vedtægter

forhold mellem boligafgiften, om iværksættelse af forbedringsarbejder eller istandsættelsesarbejder, hvor en beregnet finansiering ud fra ydelsen på et sædvanligt 30-årigt kontantlån ville kræve en forhøjelse af boligafgiften på mere end 25 %, om henlæggelse til forbedrings- eller istandsættelsesarbejder med et beløb der årligt overstiger 25 % af den hidtidige boligafgift og om optagelse af afdragsfrie lån, nedsparingslån, rentetilpasningslån uden rentemaksimum eller andre lån, hvor udviklingen i fremtidig ydelser er usikker, og hvor der ikke er et maksimum på fremtidig ydelse, kan kun vedtages på en generalforsamling, hvor mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer er repræsenteret og med et flertal på mindst 2/3 af ja- og nejstemmer. Er ikke mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer repræsenteret på generalforsamlingen, men opnås et flertal på mindst 2/3 af ja- og nejstemmer for forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og på denne kan forslaget endeligt vedtages med et flertal på mindst 2/3 af ja- og nejstemmer, uanset hvor mange stemmer, der er repræsenteret. Stk. 3 Beslutning om salg af fast ejendom eller om foreningens opløsning kan kun vedtages med et flertal på mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer. Er ikke mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer repræsenteret på generalforsamlingen, men opnås et flertal på 4/5 af de repræsenterede stemmer for forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og på denne kan forslaget vedtages endeligt med et flertal på mindst 4/5 af de repræsenterede stemmer, uanset hvor mange stemmer, der er repræsenteret. Stk. 4 Ændring af vedtægternes § 5 kræver samtykke fra de kreditorer, andelshaverne hæfter personligt overfor.

§ 24 Dirigent m.v.

§ 23 Flertal Stk. 1 Beslutninger, der ikke er omfattet af stk. 2, 3 eller 4, kan, såfremt mindst 1/5 af samtlige mulige stemmer er repræsenteret, vedtages med simpelt flertal. Stk. 2 Beslutninger om vedtægtsændringer, om nyt indskud, om regulering af det indbyrdes

Stk. 1 Generalforsamlingen vælger selv sin dirigent. Stk. 2 Referatet eller tilsvarende information om det på generalforsamlingen passerede, skal udleveres til andelshaverne senest én måned efter generalforsamlingens afholdelse. Referatet underskrives af dirigenten og hele bestyrelsen.

Vedtægter

269


§ 25 Bestyrelse

§ 27

Stk. 1 Generalforsamlingen vælger en bestyrelse til at varetage den daglige ledelse af foreningen og udføre generalforsamlingens beslutninger.

Stk. 1 Et bestyrelsesmedlem må ikke deltage i behandlingen af en sag, såfremt bestyrelsesmedlemmet eller en person, som denne er beslægtet eller besvogret med eller har lignende tilknytning til, kan have særinteresser i sagens afgørelse. Stk. 2 Sekretæren skriver referat af bestyrelsesmøder. Referatet underskrives af hele bestyrelsen. Stk. 3 I øvrigt bestemmer bestyrelsen selv sin forretningsorden.

§ 26 Bestyrelsesmedlemmer Stk. 1 Bestyrelsen består af en formand og yderligere 2-4 bestyrelsesmedlemmer medlemmer efter generalforsamlingens bestemmelse. Stk. 2 Formanden vælges af generalforsamlingen for to år ad gangen. Stk. 3 De øvrige bestyrelsesmedlemmer vælges af generalforsamlingen for to år ad gangen, så halvdelen af bestyrelsen afgår ved hver ordinær generalforsamling. Stk. 4 Generalforsamlingen vælger desuden for ét år ad gangen en eller to bestyrelsessuppleanter med angivelse af deres rækkefølge. Stk. 5 Som bestyrelsesmedlemmer eller suppleanter kan vælges andelshavere, disses ægtefæller samt myndige husstandsmedlemmer. Som bestyrelsesmedlem eller suppleant kan kun vælges én person fra hver husstand og kun en person, der bebor andelsboligen. Genvalg kan finde sted. Stk. 6 Bestyrelsen konstituerer sig selv med en næstformand, en sekretær og eventuelt en kasserer. Stk. 7 Såfremt et bestyrelsesmedlem fratræder i valgperioden, indtræder suppleanten i bestyrelsen for tiden indtil næste ordinære generalforsamling. Ved formandens fratræden fungerer næstformanden i formandens sted indtil næste ordinære generalforsamling. Såfremt antallet af bestyrelsesmedlemmer ved fratræden bliver mindre end tre, indkaldes generalforsamlingen til valg af supplerende bestyrelsemedlemmer for tiden indtil næste ordinære generalforsamling.

270

§ 28 Tegningsret Stk. 1 Foreningen tegnes af formanden og to andre bestyrelsesmedlemmer i forening.

§ 29 Administration Stk. 1 Generalforsamlingen kan vælge en advokat eller en anden professionel ejendomsadministrator, der har tegnet ansvars- samt garantiforsikring til, som administrator at forestå ejendommens almindelige og juridiske forvaltning. Generalforsamlingen kan til enhver tid afsætte administrator. Bestyrelsen træffer nærmere aftale med administrator om dennes opgaver og beføjelser. Stk. 2 Såfremt generalforsamlingen ikke har

Bestyrelsesmedlemmer

“Som bestyrelsesmedlem eller suppleant kan kun vælges én person fra hver husstand.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


§ 30 Årsrapport Stk. 1 Foreningens årsrapport skal udarbejdes i overensstemmelse med god regnskabsskik og underskrives af hele bestyrelsen og en eventuel administrator. Regnskabsåret er XX. Stk. 2 I forbindelse med udarbejdelse af årsrapport udarbejdes forslag fra bestyrelsen til den pris og eventuelle prisudvikling på andelsboligerne, som kan godkendes af generalforsamlingen for tiden indtil næste årlige generalforsamling, jf. § 14. Forslaget anføres som en note til årsrapporten. Stk. 3 Hvert år medtages i budgettet og balancen et beløb til henlæggelse i en fond som en særlig post. Fonden kan efter generalforsam-

lingens bestemmelse anvendes til vedligeholdelse, genopretning, forbedringer og fornyelser. Beløbets størrelse fastsættes hvert år af generalforsamlingen. Det i fonden opsparede beløb kan ikke medregnes ved beregning af andelsværdien.

Vedtægter

valgt en administrator, varetager bestyrelsen ejendommens administration og reglerne i nærværende stk. 3 og 4 finder da anvendelse. Stk. 3 Bortset fra en mindre kassebeholdning hos et bestyrelsesmedlem skal foreningens midler indsættes på en særskilt konto i et pengeinstitut, fra hvilken der kun skal kunne foretages hævning ved brug af bank eller netbank ved underskrift fra to bestyrelsesmedlemmer i forening. Alle indbetalinger til foreningen være sig boligafgift, leje, indbetalinger i forbindelse med overdragelse af andelsboliger eller andet skal ske direkte til en sådan konto. Stk. 4 Bestyrelsen kan helt eller delvist overlade bogføringen til et statsautoriseret eller registreret revisionsfirma, og opkrævning af boligafgift, varetagelse af lønningsregnskab og udbetaling af faste (periodiske) betalinger til et pengeinstitut. Vælger bestyrelsen selv at varetage bogføringen, skal bestyrelsen af sin midte vælge en kasserer, der er ansvarlig for bogholderi, opkrævninger, lønningsregnskaber og periodiske betalinger. Stk. 5 Som sikkerhed for bestyrelsesmedlemmernes økonomiske ansvar over for foreningen, andelshaverne og tredjemand, tegner foreningen sædvanlig ansvars- og besvigelsesforsikring. Forsikringssummens størrelse skal oplyses i en note til årsrapporten.

§ 31 Revision Stk. 1 Generalforsamlingen vælger en statsautoriseret eller registreret revisor til at revidere årsrapporten. Revisor skal føre revisionsprotokol.

§32 Stk. 1 Den reviderede og underskrevne årsrapport samt forslag til driftsbudget udsendes til andelshaverne samtidig med indkaldelsen til den ordinære generalforsamling.

§ 33 Opløsning Stk. 1 Opløsning ved likvidation forestås af to likvidatorer, der vælges af generalforsamlingen. Stk. 2 Efter realisation af foreningens aktiver og betaling af gælden, deles den resterende formue mellem de til den tid værende andelshavere i forhold til deres andel i foreningens formue. Således vedtaget på foreningens generalforsamling den XX og med ændringer vedtaget på generalforsamlingen den XX. Forbehold: “Vedtægterne stilles til rådighed af ABF, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Cvr. nr. 51173511. De kan downloades på deres hjemmeside: www.abf-rep.dk. Anvendelsen af vedtægterne kan ikke erstatte en anvendelse i sammenhæng med konkret rådgivning. Søg derfor juridisk rådgivning ved anvendelse. Min Boligforening v/ Arena Marketing ApS er ikke ansvarlig for vedtægternes anvendelse, og er ikke ansvarlig hvis, der sker ændringer i vedtægterne af brugerne.”

Vedtægter

271


Alternative bestemmelser for andelsboligforeninger Alternative bestemmelser til Standardvedtægter for andelsboligforeninger (oktober 2014 med tilføjelser pr. april 2017). Udarbejdet af ABF.

Ved solidarisk hæftelse § 5, stk. 2, kan erstattes af Stk. 2 For de lån i kreditforeninger eller pengeinstitutter, der optages i forbindelse med stiftelsen eller efter stiftelsen i henhold til lovlig vedtagelse på generalforsamling, og som er sikret ved pantebrev eller underpant i ejerpantebrev i foreningens ejendom, hæfter andelshaverne uanset stk. 1 personligt og solidarisk, såfremt kreditor har taget forbehold herom.

Ved begrænsning af andelshavers pantsætningsmulighed § 6, stk. 3, kan erstattes af: Stk. 3 Andelen kan pantsættes i overensstemmelse med reglerne i andelsboligforeningsloven, men ikke som sikkerhed for lån, som overstiger 80 % af pantets værdi på lånetidspunktet. Pantets værdi er andelen i foreningens formue med tillæg af værdien af forbedringer og inventar, der er særskilt tilpasset eller installeret, alt opgjort i overensstemmelse med § 14, stk. 1, litra A-C. Foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler gebyr for

272

afgivelse af erklæringer til brug for tinglysning af pantebreve eller retsforfølgning i henhold til andelsboligforeningslovens § 4 a, ligesom foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler for eventuel vurdering af forbedringer m.v. Der kan ikke gives transport i et eventuelt tilgodehavende efter en overdragelse, som endnu ikke er aftalt. Der kan heller ikke anvises eller meddeles fuldmagt for nogen anden end andelshaveren til at modtage og kvittere for afregning af et sådant tilgodehavende.

Korttidsudlejning

“En andelshaver, der har boet i andelsboligen i mindst ½ år, er berettiget til at korttidsudleje sin andelsbolig”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


Vedtægter

bejdsopgaver samt frist for tilmelding. Bestyrelsen tilrettelægger arbejdet for de tilmeldte andelshavere.

Begrænsning af forandringer

Ved manglende deltagelse i fællesarbejde I § 8 kan som nye stykker indsættes: Stk. 5 Generalforsamlingen kan beslutte, at der ved udførelse af vedligeholdelses-eller forbedringsarbejder skal være mulighed for at gennemføre fællesarbejde. Ved beslutning om fællesarbejde skal generalforsamlingen vedtage et tillæg til boligafgiften som et engangsbeløb, der skal betales af de andelshavere, der ikke deltager i fællesarbejdet eller ikke yder en efter bestyrelsens skøn tilfredsstillende arbejdsindsats. Engangsbeløbet kan højst udgøre andelshaverens del af den besparelse, der kan opnås ved fællesarbejdet. Stk. 6 På begæring af mindst 3 andelshavere skal enkeltbesparelser, der beløbsmæssigt overstiger 5 % af den årlige boligafgift, endeligt dokumenteres ved to skriftlige tilbud. Et eller flere engangsbeløb må inden for et regnskabsår ikke overstige i alt 10 % af den årlige boligafgift. Betaling af beløbet sker efter bestyrelsens anvisning. Stk. 7 Bestyrelsen indkalder skriftligt med mindst 4 ugers varsel til fællesarbejde. Indkaldelsen skal indeholde tid, sted, ar-

§ 10, stk. 1, kan erstattes af: Stk. 1 En andelshaver er ikke berettiget til at foretage forandringer inde i andelsboligen, medmindre forandringen er godkendt af bestyrelsen, inden den bringes til udførelse. Bestyrelsen kan nægte at godkende en anmodning om forandring, såfremt bestyrelsen skønner, at forandringen vil være uhensigtsmæssig, eller at den vil kunne stride mod andre andelshaveres interesser. Ved følgende forandringer kan bestyrelsen dog ikke nægte godkendelse men alene stille krav til arbejdets udførelse, jf. stk. 2 og stk. 3: Udskiftning af køkken, indretning af bad i eksisterende bade- eller toiletrum, forsænkning af lofter, nedrivning af vægge mellem beboelsesrum, opsætning af skabe, udvidelse af elinstallation og tilsvarende sædvanlige forandringer.

Korttidsudlejning I § 11 kan som nye stykker indsættes: Stk. 3 En andelshaver, der har boet i andelsboligen i mindst ½ år, er berettiget til at korttidsudleje sin andelsbolig helt eller delvis til ferie og fritidsmæssige formål. Hver enkelt fremlejeperiode skal minimum være af 3 dages varighed og kan sammenlagt højst udgøre 3 uger pr. kalenderår. Bestyrelsen og de øvrige beboere i ejendommen skal senest ved opstart af korttidsudlejningen underrettes om udlejningen. Bestyrelsen kan fastsætte nærmere regler for, hvordan underretningen skal ske. Andelshaveren har ansvaret for at foreningens husorden og øvrige regler overholdes af fremlejetager, jf. stk. 4. Stk. 4 Bestyrelsen kan nægte andelshaver korttidsudlejning i en periode på 2 år, hvis andelshaver ikke overholder betingelserne i stk. 3.

Vedtægter

273


Husdyr § 12 kan erstattes af: Stk. 1 Generalforsamlingen kan fastsætte regler for husorden. Sådanne regler er til enhver tid bindende for alle andelshavere. Stk. 2 Det er ikke tilladt at holde husdyr, bortset fra førerhund. eller: Stk. 1 Generalforsamlingen kan fastsætte regler for husorden. Sådanne regler er til enhver tid bindende for alle andelshavere. Stk. 2 Det er tilladt at holde én hund eller én kat. Stk. 3 Bestemmelser om husdyrhold m.v. kan dog kun ændres således, at bestående rettigheder bibeholdes indtil dyrets død.

Indstillingsmuligheder § 13, stk. 2, litra C, kan erstattes af: C En anden person, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen efter indstilling fra en andelshaver. Hver andel er kun berettiget til at have én person indstillet på ventelisten. Den der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere indtegnede. Bestyrelsen kan fastsætte nærmere regler for administration af ventelisten herunder gebyr for indtegning, antallet af tilbud de indtegnede skal have fået, før de kan slettes, og at de indtegnede én gang årligt skal bekræfte deres ønske om at stå på ventelisten, idet de ellers slettes. eller af: C En anden person, der er indstillet af en andelshaver. Det skal ved brev eller opslag med mindst 14 dages varsel bekendtgøres, at andelshaverne kan indstille en person til en ledig andelsbolig. Bekendtgørelsen skal angive andelsboligens adresse og overdragelses summen. Hver andelshaver kan indstille én person til andelsboligen, og der trækkes lod mellem de rettidigt indstillede personer, der kan godkendes af bestyrelsen, jf. stk. 1. eller af:

274

C En anden person, som efter bestyrelsens skøn er bedst egnet, idet bestyrelsen indkalder ansøgere ved annoncering i dagspressen eller andre medier. Bestyrelsen skal ved sit skøn lægge vægt på størrelsen af andelsboligen og ansøgerens husstand samt på ansøgerens mulighed og holdning til deltagelse i det nødvendige fællesskab. Omkostningerne ved annonceringen afholdes af den fraflyttende andelshaver.

Ved støttet byggeri med indekslån: I § 14, stk. 1, kan som nyt litra indsættes: F En andelshaver er, uanset den af generalforsamlingen fastsatte pris, berettiget til at beregne sig samme andelsværdi, som han selv lovligt har betalt, jf. andelsboligforeningslovens regler herom.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


I slutningen af § 14, stk. 2 tilføjes: Såfremt boligen er udstyret med hårde hvidevarer og faste tilpassede tæpper, der tilhører andelsboligforeningen, men skal vedligeholdes og fornyes af andelshaveren, kan beregnes et nedslag under hensyntagen til maskinernes/tæppernes alder og forventede normale levetid.

Vurderingsmand: § 14, stk. 4, kan erstattes af: Stk. 4 Fastsættelsen af prisen for forbedringer, inventar og løsøre samt eventuelle pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand fastsættes af den af foreningen sædvanligt benyttede vurderingsmand. Halvdelen af vurderingshonoraret betales af køber og halvdelen af vurderingshonoraret betales af sælger.

El og vvs eftersyn: § 15 stk. 3, erstattes af: Stk. 3 Foreningen kan kræve et gebyr for udarbejdelse af overdragelsesaftale. Foreningen kan endvidere kræve, at overdrageren refunderer udgifter til el og vvs eftersynsrapporter, besvarelse af forespørgsel fra ejendomsmæg-

ler m.m., samt refunderer udgifter og betaler et rimeligt vederlag for bestyrelsens og/eller administrators ekstraarbejde ved afregning til pant- eller udlægshavere og ved tvangssalg eller -auktion.

Vedtægter

Hårde hvidevarer/tæpper ejet af foreningen:

Intern revisor: I § 31 kan som nyt stk. indsættes: Stk. 2 Generalforsamlingen vælger desuden blandt andelshaverne for 2 år ad gangen en intern revisor, der skal foretage revision med henblik på bedømmelse af rimeligheden af forvaltning af midler og afholdelse af udgifter. Generalforsamlingen vælger desuden for ét år ad gangen en suppleant for den interne revisor.

Disse ovenstående bestemmelser er generelle alternativer. Hvis I vil have emneorienterede alternativer, kan I finde dem på ABF’s hjemmeside: www.abf-rep.dk, under deres standardvedtægter. Disse emneorienterede alternativer kan ændre hele standardvedtægten. Derfor råder Min Boligforening v/ Arena Markering ApS jer til, at udarbejde jeres vedtægter i samarbejde med en rådgiver. Eksempler på alternativer, som ABF foreslår, er bl.a. om digital kommunikation, forældrekøb og sammenlægning af andelsboliger. Vedtægterne stilles til rådighed af ABF, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Cvr. nr. 51173511. De kan downloades på deres hjemmeside: www.abf-rep.dk.

Indstillingsmuligheder

“Hver andel er kun berettiget til at have én person indstillet på ventelisten.”

Anvendelsen af vedtægterne kan ikke erstatte en anvendelse i sammenhæng med konkret rådgivning. Søg derfor juridisk rådgivning ved anvendelse. Min Boligforening v/ Arena Marketing ApS er ikke ansvarlig for vedtægternes anvendelse, og er ikke ansvarlig hvis, der sker ændringer i vedtægterne af brugerne.

Vedtægter

275


Bekendtgørelse om

Normalvedtægt for ejerforeninger Erhvervsministeriet har udarbejdet en normalvedtægt for ejerforeninger, der gælder, hvis ejerforeningen ikke har vedtaget egne vedtægter. Den er udgivet af Erhvervsstyrelsen.

Normalvedtægt for ejerforeninger, som er omfattet af lov om ejerlejligheder § 1 Indledning, formål, medlemskab og hæftelse Nærværende vedtægt regulerer, medmindre andet er vedtaget og tinglyst, jf. § 7 i lov om ejerlejligheder, forholdene om ejerforeningers ledelse, regnskabsaflæggelse, revision, vedligeholdelse og udgiftsfordeling mv. i det omfang, forholdet ikke er reguleret i lov om ejerlejligheder. Ejerforeningens formål er at administrere den fælles ejendom og øvrige fællesanliggender for medlemmerne, der er samtlige ejere af ejerlejligheder i ejendommen. Stk. 2 For ejerforeningens forpligtelser hæfter medlemmerne solidarisk, men i det indbyrdes forhold pro rata i forhold til deres fordelingstal.

§ 2 Generalforsamling Generalforsamlingen er ejerforeningens øverste myndighed. Stk. 2 De af bestyrelsen trufne afgørelser kan

276

af ethvert medlem, hvem afgørelsen vedrører, indbringes for generalforsamlingen. Undtaget er beslutninger efter § 9, stk. 9. Stk. 3 Beslutninger på generalforsamlingen træffes ved stemmeflerhed efter fordelingstal. Stk. 4 Til beslutninger om væsentlig forandring af fælles bestanddele og tilbehør eller om salg af væsentlige dele af disse eller om ændring i denne vedtægt kræves dog, at 2/3 af de stemmeberettigede medlemmer såvel efter antal som efter fordelingstal stemmer herfor. Såfremt forslaget uden at være vedtaget efter denne regel har opnået tilslutning fra mindst 2/3 af de repræsenterede medlemmer såvel efter antal som efter fordelingstal, afholdes ekstraordinær generalforsamling inden 8 uger, og på denne kan forslaget – uanset antallet af repræsenterede – vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer efter antal og fordelingstal.

§ 3 Ordinær generalforsamling Ordinær generalforsamling afholdes hvert år inden udgangen af maj måned. Dagsorden for denne skal omfatte mindst følgende punkter: 1) Valg af dirigent og referent 2) Bestyrelsens beretning for det senest forløbne år.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


Stk. 3 Indkaldelsen skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsordenen. Stk. 4 Ændringsforslag kan stilles på generalforsamlingen.

§ 4 Forslag

Generalforsamlingen vælger selv sin dirigent, der ikke behøver at være medlem af ejerforeningen. Stk. 2 Der udarbejdes referat af forhandlingerne. Referatet underskrives af dirigenten og formanden for bestyrelsen og udsendes senest 4 uger efter generalforsamlingens afholdelse.

Ethvert medlem har ret til at få et angivet emne behandlet på den ordinære generalforsamling. Stk. 2 Forslag til behandling på generalforsamlingen skal være bestyrelsens formand i hænde senest tre uger før generalforsamlingen. Sådanne forslag samt de forslag, som bestyrelsen stiller, skal udsendes til medlemmerne senest 1 uge før generalforsamlingen. Stk. 3 Ændringsforslag kan stilles på generalforsamlingen.

§ 5 Ekstraordinær generalforsamling Ekstraordinær generalforsamling afholdes – ud over de i § 2, stk. 4 og § 8, stk. 3, nævnte situationer - når bestyrelsen finder anledning dertil, når det til behandling af et angivet emne begæres af mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal, eller når en tidligere generalforsamling har besluttet det. Stk. 2 Ekstraordinær generalforsamling indkaldes skriftligt af bestyrelsen med mindst 2 ugers varsel.

Vedtægter

3) F orelæggelse af årsregnskab med revisors påtegning til godkendelse. 4) F orelæggelse af vedligeholdelsesplan for ejendommen til godkendelse. 5) Forslag, jf. § 4. 6) Forelæggelse af budget til godkendelse. 7) Valg af formand for bestyrelsen i lige år. 8) Valg af andre medlemmer til bestyrelsen. 9) Valg af suppleanter til bestyrelsen. 10) Valg af revisor 11) Eventuelt Stk. 2 Den ordinære generalforsamling indkaldes skriftligt af bestyrelsen med mindst 4 ugers og højst 8 ugers varsel. Årsregnskab og budget udsendes sammen med indkaldelsen eller senest 1 uge før generalforsamlingen. Stk. 3 Indkaldelsen skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsordenen.

§ 6 Stemmeret og fuldmagt Ethvert medlem har stemmeret. Stk. 2 Stemmeretten kan udøves af et medlems ægtefælle/samlever. Stemmeretten kan desuden udøves af en myndig person eller ejerforeningens bestyrelse, som medlemmet skriftligt har givet fuldmagt hertil. Stk. 3 Afgivelse af fuldmagt er ikke til hinder for, at medlemmet selv deltager i generalforsamlingen.

§ 7 Dirigent og referat

§ 8 Bestyrelsens medlemmer Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen. Den består af 3 medlemmer foruden formanden, der vælges særskilt. Desuden vælges 2 suppleanter. Valgbare som formand, medlemmer af bestyrelsen og som suppleanter er kun ejerforeningens medlemmer, disses ægtefæller/samlevere og myndige husstandsmedlemmer. Stk. 2 Formanden og bestyrelsens øvrige medlemmer vælges for 2 år, således at formanden og halvdelen af bestyrelsens øvrige medlemmer afgår i lige år. Suppleanter afgår hvert år. Genvalg kan finde sted. Stk. 3 Ved et bestyrelsesmedlems meddelelse om ikke at ville kunne deltage i bestyrelsesarbejde i en periode på mindst 12 uger indtræder en valgt suppleant i bestyrelsen. Findes ingen suppleanter, indkaldes til ekstraordinær generalforsamling til valg af bestyrelsesmedlemmer og suppleanter. Såfremt

Vedtægter

277


formanden fratræder i en valgperiode, konstituerer bestyrelsen sig med en ny formand indtil førstkommende generalforsamling. Stk. 4 Bestyrelsen vælger en næstformand af sin midte. Stk. 5 Ved en forretningsorden kan bestyrelsen træffe nærmere bestemmelse om udførelsen af sit hverv.

§ 9 Bestyrelsens pligter Bestyrelsen har ledelsen af ejerforeningens anliggender. Stk. 2 Det påhviler bestyrelsen at sørge for god og forsvarlig varetagelse af ejendommens anliggender, herunder overholdelse af god skik og orden, betaling af fælles udgifter, tegning af sædvanlige forsikringer (herunder brandforsikring, kombineret grundejerforsikring og eventuel bestyrelsesansvarsforsikring), renholdelse, vedligeholdelse og fornyelser i det omfang, sådanne foranstaltninger efter ejendommens karakter må anses for påkrævede. Stk. 3 Bestyrelsen sørger for, at der udarbejdes budget, jf. § 3 og føres forsvarligt regnskab over de på fællesskabets vegne afholdte udgifter og oppebårne indtægter, herunder de ejerne afkrævede bidrag til fælles udgifter. Bidragene opkræves med passende varsel og forfalder til betaling den 1. i betalingsmåneden. Bestyrelsen udarbejder desuden vedligeholdelsesplan for ejendommen, jf. § 3 og husorden med almindelige ordensregler til godkendelse på generalforsamlingen. Stk. 4 Såfremt bestyrelsen ikke har antaget en administrator, vælger bestyrelsen en kasserer. Stk. 5 Bestyrelsesmøde indkaldes af formanden eller i formandens forfald af næstformanden, så ofte anledning findes at foreligge, samt når 2 medlemmer af bestyrelsen begærer det. Stk. 6 Bestyrelsen er beslutningsdygtig, når mere end halvdelen af den samlede bestyrelse, herunder formanden eller næstformanden, er til stede. Stk. 7 Beslutning træffes af de mødende bestyrelsesmedlemmer ved simpel stemmeflerhed. Står stemmerne lige, gør formandens eller i formandens forfald næstformandens stemme udslaget. Stk. 8 Bestyrelsen udarbejder referat af mødet. Referatet underskrives senest på det efterføl-

278

gende møde af de bestyrelsesmedlemmer, der har deltaget i mødet. Stk. 9 Bestyrelsen kan beslutte, at ejerforeningen skal tegne bestyrelsesansvarsforsikring. Endvidere kan generalforsamlingen med tilslutning fra mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal pålægge bestyrelsen at sørge for, at ejerforeningen tegner bestyrelsesansvarsforsikring.

§ 10 Administration Bestyrelsen kan beslutte, at ejerforeningen skal antage en administrator til bistand ved varetagelsen af ejendommens daglige drift. Endvidere kan generalforsamlingen med tilslutning fra mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal pålægge bestyrelsen at antage en administrator. Stk. 2 Administrator må ikke være medlem af ejerforeningen og må ikke være dennes revisor.

§ 11 Tegningsret Ejerforeningen forpligtes ved underskrift af formanden eller næstformanden for bestyrelsen og et andet medlem af denne.

§ 12 Opsparing til vedligeholdelse og forbedring (grundfond) Når det begæres af mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal, skal der til bestridelse af de fælles udgifter til vedligeholdelse og forbedring oprettes en opsparing, hvortil ejerne årligt skal bidrage med maksimalt 10 pct. af det årlige ordinære fællesbidrag, indtil opsparingens størrelse svarer til det seneste års budgetterede ordinære fællesbidrag. Den enkelte ejer kan ikke disponere over grundfonden. Stk. 2 Beslutningen om benyttelse af opsparingen træffes på en generalforsamling. Herudover kan generalforsamlingen med almindeligt flertal beslutte yderligere opsparing i nødvendigt omfang til konkrete større vedligeholdelsesarbejder.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2019


Ejerforeningens regnskab revideres af en revisor, der vælges af generalforsamlingen. Når det begæres af mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal, skal revisor være statsautoriseret eller registreret. Stk. 2 Revisor afgår hvert år. Genvalg kan finde sted. Stk. 3 Revisor må ikke være medlem af bestyrelsen og må ikke vælges som kasserer. Stk. 4 Revisionen skal udføres i overensstemmelse med god revisionsskik, og regnskabet påtegnes af revisor.

§ 14 Årsregnskab Ejerforeningens regnskabsår er kalenderåret. Stk. 2 Årsregnskabet skal indeholde både resultatopgørelse og balance. Stk. 3 Det af generalforsamlingen godkendte regnskab forsynes med dirigentens påtegning om, at regnskabet er fremlagt og godkendt på generalforsamlingen.

§ 15 Vedligeholdelse Ejerforeningen foretager forsvarlig udvendig vedligeholdelse og fornyelse, herunder af døre mod fællesarealer, udvendige ruder og vinduer samt altaner, elevatorer, fælles forsyningsledninger og fællesinstallationer. Stk. 2 Indvendig vedligeholdelse og fornyelse af ejerlejlighederne påhviler de enkelte ejere. Den omfatter ikke alene hvidtning, maling og tapetsering, men også vedligeholdelse og fornyelse af gulvbelægning, gulvbrædder, loftpuds, forsatsvinduer, indvendige døre, egne dørlåse og alt ejerlejlighedens udstyr, herunder elledninger, elkontakter, toiletter, vaske, vandhaner, radiatorer, radiatorventiler, radiatormålere, brugsvandsrør, varmeforsyningsrør, afløbsrør og gasrør, hvorimod ejerforeningen sørger for vedligeholdelse og fornyelse af ejerlejlighedens fælles forsyningsledninger og fællesinstallationer indtil disses individuelle fælles forgreninger til/i de enkelte ejerlejligheder.

Stk. 3 Ejerforeningen betaler for udbedring af skader i ejerlejlighederne, der skyldes forhold omfattet af ejerforeningens vedligeholdelses- og fornyelsespligt. Når ejerforeningen foretager reparationer, skal der ske retablering i sædvanligt og rimeligt omfang. Stk. 4 Hvis en ejerlejlighed groft forsømmes, eller forsømmelsen vil være til gene for de øvrige medlemmer, kan bestyrelsen kræve fornøden renholdelse, vedligeholdelse og istandsættelse foretaget inden for en fastsat frist. Kravet fremsættes skriftligt. Efterkommes bestyrelsens krav ikke, kan bestyrelsen på foreningens vegne sætte ejerlejligheden i stand for medlemmets regning. Stk. 5 Medlemmerne må ikke lade foretage ændringer, reparationer eller maling af ejendommens ydre, af ydersiderne af vinduerne eller af døre mod fællesarealer eller lade opsætte antenner, skilte, reklamer m.m. uden bestyrelsens skriftlige samtykke.

Vedtægter

§ 13 Revision

§ 16 Udlejning Ved udlejning af en ejerlejlighed til beboelse i sin helhed eller til erhverv, skal medlemmet senest samtidig med lejeforholdets begyndelse sende en kopi af lejekontrakten til bestyrelsens formand.

§ 17 Sikkerhedsstillelse (pantstiftende tinglysning af vedtægten) Vedtægten kan tinglyses pantstiftende for kr. 41.000 i hver lejlighed til sikkerhed for ethvert tilgodehavende med tillæg af renter og omkostninger, som ejerforeningen måtte få hos et medlem, herunder for krav efter § 15, stk. 4. Stk. 2 Panteretten efter stk. 1 respekterer med oprykkende panteret alene de pantehæftelser, byrder og servitutter, der hviler på de enkelte lejligheder på tidspunktet for tinglysning af panteretten. Forbehold: Min Boligforening v/ Arena Marketing ApS tager forbehold for fejl af gengivelser. Lovteksten kan findes på www.erhvervsstyrelsen.dk/ normalvedtaegt.

Vedtægter

279


Fagregister Fagregistret består af virksomheder, som har et mangeårigt erfaringsgrundlag med at servicere andels- og ejerboligforeninger. Virksomheder, der ønsker optagelse i fagregistret kan kontakte Min Boligforening på info@minbf.dk.

Indhold

280

Administration

s. 282

Banker

s. 290

Anlægsgartnermestre

s. 287

Ejendomsservice

s. 291

Arkitekter

s. 288

Elevator

s. 294

Asfalt/Brolægning

s. 289

El-installatører

s. 295


Entreprenører

s. 296

Tag/facade

s. 308

Fibernet

s. 297

Tømrermestre

s. 309

Forsikring

s. 298

Tørrerum/ventilation/ affugtning

s. 310

Ingeniører/rådgivende

s. 300

Valuarer

s. 312

Låseservice/Porttelefonanlæg/dørtelefoner

s. 302

Varmemålere/varmeregnskab/vandmålere

s. 314

Malermestre

s. 305

Vaskerimaskiner

s. 315

Revisorer

s. 306

Vinduer

s. 319

Solceller

s. 307

VVS-installatører

s. 320 281


administration Boligadministratorerne A/S • Nyropsgade 13, 1. • 1602 København V Att.: Vibeke Hassel • Tlf.: 33 38 11 12 • vh@boadm.dk

282


administration

Alt hvad I som andelsboligforening eller ejerforening har brug for – ét sted BOLIGEXPERTEN er Danmarks største administrationsselskab, som udelukkende administrerer andelsboligforeninger og ejerforeninger. Vi tilbyder et fuldt spektrum af administrations- og rådgivningsydelser: • Administration af andelsboligforeninger og ejerforeninger • Finansiel rådgivning • Byggesagsadministration • Teknisk rådgivning • Juridisk rådgivning

Kontakt os allerede i dag og få et uforpligtende tilbud:

Tlf: 33 22 99 41 Adm. direktør Preben Løth preben@boligexperten.dk

283


administration

Søger du en mere moderne og proaktiv administrator? Få et tilbud straks på www.cobblestone.dk Vores erfaring er, at når administrator og bestyrelse arbejder smartere, får vi bedre tid til at skabe en god forening og en sund økonomi i ejendommen. Vores kunder har markedets førende onlineløsning med funktioner, som ingen andre administratorer tilbyder.

Har du altid administrators oplysninger lige ved hånden?

Cobblestone A/S er en full service ejendomsadministration med fokus på ejerforeninger og andelsboligforeninger. Vores 100 dygtige medarbejdere leverer ejendomsadministration, ejendomsdrift, juridisk, finansiel og byggeteknisk rådgivning på et højt fagligt niveau.

284

www.cobblestone.dk • Tlf. 70 22 22 15 Følg os og bliv klogere på: twitter.com/admhuset facebook.com/admhuset


administration

Vælg en administrator,

med både hjerne og hjerte Ejendomsadministration er en hjertesag

Vi gør det nemt Vi arbejder selv papirløst og

Hos Sjeldani er ejendoms-

alle vores kunder får stillet

administration en hjerte-

en hjemmeside til rådighed.

sag og idealismen går

Det gør samarbejdet med

hånd i hånd med visionen,

foreningen effektivt, og

der leder os og giver os

gør det nemt at kommuni-

mulighed for at skabe

kere og dele informationer

tryghed omkring det

internt i foreningen. Hos

vigtigste for alle

SJELDANI er det nemt at

– nemlig hjemmet.

være bestyrelse

Kontakt Kirsten Sjeldan i dag på

Tlf.: 33 28 00 80

SJELDANI Boligadministration AS T 33 24 21 11 • info@sjeldani.dk • www.sjeldani.dk 285


administration

VEST ADMINISTRATIONEN A/S H VO R F O R S K A L D U VÆLGE OS SOM ADMINISTRATOR ? “Vi vil gøre det nemt at være bestyrelse” er Vest Administrationen s

Timmy

leveregel. Vi udfører 360 graders boligadministration for ejer- og

Lund

andelsboligforeninger, og vi er anerkendt for at levere administrat i o n af jeres byggesager i meget høj kvalitet. Hvis du er på udkig efter e n ejendomsadministrator, der leverer, hvor andre giver op, så er Vest

Timmy Lund, Administrationschef, advokat

Administrationen dit naturlige og sikre valg. NAVN:

VEST ADMINISTRATIONEN A/S

FAKTA OM FIRMAET ANTAL MEDARBEJDERE ANTAL EJENDOMME I 2 0 1 7 ANTAL ENHEDER I 2017

286

BELIGGENHED: 20 259 6.198

OMSÆTNINGSVÆKST I 2 0 1 1 - 2 0 1 7

65%

KUNDESTABILITET I 201 7

98%

ØKONOMISK DATA ONL I N E T I L G Æ N G E L I G

JA

HJEMMESIDE INTEGRER E T M E D A D M I N I S T R A T O R S S Y S T E M E R

JA

STILLER BEBOERKONTAK T O P L Y S N I N G E R N E TIL RÅDIGHED FOR VICE V Æ R T O G B E S T Y R E L S E R N E

JA

DIGITAL KOMMUNIKATIO N M E D F O R E N I N G E R N E

JA

JURIST/ADVOKAT TILKN Y T T E T

JA

TILBYDER BYGGESAGSA D M I N I S T R A T I O N

JA

GAMMEL VARTOV VEJ 1 2900 HELLERUP ETABLERET: 1990 KONTAKTOPLYSNINGER: TELEFON 33 24 61 26

E-MAIL INFO@VESTADM.COM HJEMMESIDE

WWW.VESTADMINISTRATIONEN.DK


Se mere på www.minboligforening.dk

AL & HOLM

administration

Deltag i et af vores Videnseminarer i 2019 og få ny inspiration og viden til din boligforening.

malerfirma ApS Keldsøvej 24 2100 København Ø Telefon 44 84 99 44

info@alogholmmalerfirma.dk

Alt udføres sikkert og professionelt på timeløn eller efter tilbud, så har du brug for en havepartner? - Ring til din anlægsgartner

Anlægsgartnerfirmaet

JOHN LARSSON Tlf. 2041 0904

anlægsgartnermestre

www.alogholmmalerfirma.dk

Græs & grønt · Fliser & sten · Etablering & vedligeholdelse Rydning & bortkørsel · Udgravning · Stubfræsning & beskæring Hegn · Snerydning & saltning

www.johnlarsson.dk · info@johnlarsson.dk 287


arkitekter

BYGNINGSRENOVERING Vurdering af andelslejlighed Vedligeholdelsesplan Tilstandsrapport Energimærkning Elevator Altan Tagterrasse Tagbolig Tagrenovering Facaderenovering Vinduesrenovering og -udskiftning Trapperenovering Badeværelsesrenovering Fugt- og skimmelsvampudbedring Gårdrenovering Bygge- og økonomistyring Byfornyelse Energirenovering

Skal vi være boligforeningens fremtidige samarbejdspartner vedrørende driften, vedlige­ holdelsen og udviklingen af ejendommen? Kontakt os for et uforpligtende møde.

Telefon 33 15 15 20 mail@trioarkitekter.dk www.trioarkitekter.dk Sankt Knuds Vej 36 st. 1903 Frederiksberg C

288

B YG G E T E K N I S K R Å D G I V N I N G


asfaltering/brolægning

“Jeg synes, det har været et godt mix mellem et lille fem minutters indlæg fra hver indlægsholder og så kunne stille nogle mere konkrete spørgsmål.  Så det har været rigtig godt.” Jacob Bentzen, E/F Madvig Alle 11, Frederiksberg

Deltag i et af vores Gå-hjem møder i 2019 og få ny inspiration og viden til din boligforening. Se mere på www.minboligforening.dk

289


banker

Uanset om du er i bestyrelsen for en større eller mindre boligforening, har du brug for en bank, som hjælper dig i dit arbejde. Erhvervsrådgiver Jane S. Vindfeldt og resten af teamet er bankfolk med mange års erfaring inden for andelsog ejerboligmarkedet. Derfor får I en brugbar partner til boligforeningens bestyrelse og administrator. I får rådgivning og sparring i øjenhøjde – lige fra optimering af ejendommens økonomi, til projekter, møder og det daglige arbejde. Og hvis der bliver brug for en ekspert i kulissen eller et tæt samspil om en langsigtet vedligeholdelsesplan, kan I være sikre på at træffe jeres beslutninger på et solidt og professionelt grundarbejde. Så er der brug for at finde muligheder i regnskabet? Overvejer I en ny vurdering eller måske andre lånemuligheder? Kontakt erhvervsafdelingen i Lån & Spar.

Lån & Spar Bank A/S, Højbro Plads 9-11, 1200 København K, Cvr.nr. 13 53 85 30. Forbehold for trykfejl

Er der brug for en bank, som hjælper med løsninger til bestyrelser i andelsboligforeninger?

3378 2388

Ring og få en snak med Jane S. Vindfeldt eller en af de andre i teamet. 290

Andelsbolig_Servicehaandbog_180806_125x190.indd 1

17/08/2018 13.09


ejendomsservice

FEJEKOSTEN EJENDOMSSERVICE APS ER ET MEGET DEDIKERET HOLD SOM LEVERER STABIL KVALITET TIL EN FAIR PRIS VI TILBYDER FØLGENDE YDELSER:

TRAPPEVASK

EJENDOMSSERVICE

Grøn pleje

GRØN PLEJE

Pasning af grønne områder

Snerydning og saltning Når sneen falder, skal der selvfølgelig foretages snerydning hurtigst muligt. Således kan beboere, gæster og forbipasserende færdes trygt i gården og på fortov.

SNERYDNING

Med grøn pleje fra Fejekosten, bliver jeres grønne områder holdt pæne og præsentable. Grøn pleje varierer naturligvis fra ejendom til ejendom, men Fejekostens grønne pleje omfatter i de fleste tilfælde:

ENGANGSOPGAVER

Vi rykker ud og rydder sneen, og strøer salt, når det er nødvendigt – selvfølgelig uden at overdrive. For meget salt er ikke godt for hverken miljøet eller jeres belægning. Hvis I har specielle ønsker og behov vedrørende snerydning, så lad os tage en snak. Vi finder helt sikkert en løsning der passer til jeres behov. Ring til os på telefon 53 501 601 og få et uforpligtende tilbud på snerydning. Hos Fejekosten har vi mange års erfaring med snerydning. Selvom der ikke loves snevejr i vejrudsigten, er det en god ide at indgå en aftale med os om snerydning. Så er alt klar når sneen falder – vi rykker ud og udfører snerydning, og du kan læne dig tilbage med god samvittighed. Vi udfører snerydning for både små og store ejendomme og vi laver en aftale om snerydning, der passer netop til jeres ejendoms behov.

BEKÆMPELSE AF SKIMMELSVAMP

• • • • •

SKADESERVICE

Kliping/trimning af hæk Græsslåning og trimning af kanter Lugning af ukrudt Beskæring af buske og træer efter behov Fjernelse af visne blade, blomster og andet grønt affald

Til større projekter i ejendommens grønne områder, eller i tilfælde hvor der er brug for særlig ekspertise, kan vi trække på vores erfarne samarbejdspartnere, for eksempel til fældning af træer, kraftig beskæring eller flytning af store vækster. Vi holder også øje med områdets generelle tilstand, så I ved, om der bliver behov for større reparationer eller ændringer på lidt længere sigt.

Kontakt os på tlf. 53 501 601 eller på e-mail: nc@fejekosten.dk og få et uforpligtigende tilbud.

KONTORRENGØRING VINDUESPUDSNING

Hos os får du et højt serviceniveau og vores medarbejdere er alle effektive, stabile og loyale. Du vil ikke fortryde det, hvis du indgår en aftale om snerydning med os. Vi har et meget højt fastholdelses niveau blandt vores kunder, netop på grund af vores service og stabilitet.

Kontakt os på tlf. 53 501 601 eller på e-mail: nc@fejekosten.dk og få et uforpligtigende tilbud.

Tlf.: 32 11 67 89 e-mail: claus@fejekosten.dk Trekronergade 126G, 2500 Valby Kontakt os

tlf. 53 501 601 e-mail: nc@fejekosten.dk Web: www.fejekosten.dk Trekronergade 126G, 2500 Valby og få et uforpligtigende tilbud.

291


ejendomsservice

Det siges ofte, “at man får, hvad man betaler for!”, og med mere end 17 års erfaring indenfor servicebranchen, kan TOROCO så afgjort skrive under på, ofte, at der“at erman nogetfår, omhvad snakken. Det siges man betaler

for!”, og med mere end 16 års erfaring indenfor Hos TOROCO gennemgår vi sammen med servicebranchen, kan TOROCO afgjort skrive under ejendommens bestyrelse eller driftsansvarlige, på, at der er noget om snakken.

Erhvervsrengøring & & Ejendomsservice Ejendomsservice Erhvervsrengøring 70255 255455 455//www.toroco.dk www.toroco.dk 70

de opgaver man ønsker udført og udarbejder

Hos TOROCOetgennemgår vi sammen med ejendommens bestyrelse eller driftsansvarlige, efterfølgende konkurrencedygtigt tilbud vedlagt de ønsker udført. en opgaver detaljeretman arbejdsbeskrivelse. På baggrund af det, bliver et fyldestgørende TOROCO overholder Servicenormen, og er en og konkurrencedygtigt tilbud udarbejdet, Læs meget om os vedlagt en detaljeret arbejdsbeskrivelse, som grundlag formere personalets virksomhed der ikke går på kompromis med godogså vil danne på www.toroco.dk og kontakt arbejdsplan.

moral og etik i forhold til kvalitet, medarbejdernes

arbejdsmiljø Kontakt os påog70lønforhold. 255 455 og oplev vores professionalisme.

os på telefon 70 255 455 for et uforpligtende tilbud.

TOROCO ApS • Smedeholm 11D • 2730 Herlev • Tlf.: 70 255 455 • CVR nr. 27 23 53 87 Toroco ApS – Smedeholm 11D – 2730 Herlev – Tlf. 70 255 455 – kontakt@toroco.dk – CVR nr. 27235387

Fint skal det være! Lad os passe og pleje deres ejendom, så den altid er pæn og indbydende 3 3 3 3 3

Trappevask Rengøring Pasning af grønne arealer Snerydning og saltning Meget mere

Kontakt Michael Udsen allerede i dag for et godt tilbud på tlf.: 25 37 08 06 eller miu@gladsaxerengoring.dk

Gladsaxe Rengøring & ejendomsservice Østerhøjvej 58, 2750 Ballerup • Cvr: 27410693 292


ejendomsservice I har én kontaktperson, som ved alt om jeres ejendom.

Hvem skovler sne i år?

Bygningsservice Arealpleje Vinduespolering Viceværtservice Vand, varme, belysning  Trappevask  Snerydning og saltning     

Viceværtservice 365 dage om året. Professionel, fleksibel og sikker ejendomsservice Når du vælger TJEK til din ejendom og dine udendørsarealer, sikrer du din ejendom 365 dage om året. TJEK tilbyder alle ydelser inden for bygningsservice som for eksempel arealpleje, viceværtservice, snerydning samt vand-, varme- og belysningskontrol og alle former for reparation. Og sker der noget uventet, kræver det kun et opkald, så er vi på vej.

Book et møde med os på 30 67 06 66 - eller læs mere om os på www.tjekservice.dk

293


elevator

Elevatorservice i København Reparationer af alle typer elevatorer og lifte

Vi tilbyder kvalitets elevatorservice og reparationer af alle typer elevatorer og lifte i området omkring København - dertil også en årlig tilstandsrapport af jeres elevatorer.

RING OG BESTIL på tlf.: 70 500 511 Hovedstadens Elevator Service Aps Vallensbæk Strandvej 216 • 2665 Vallensbæk

• Aut. el-installatør el-installatør • El-Installationer El-Installationer • Dørtelefonanlæg Svagstrøm • IT-Installationer EDB-Installation • El-Automatik • Antenneanlæg • Lys • Kraft • Varme

W. Johansen – El Metalbuen 20A 35 Rentemestervej Telefon 38 10 79 10 2750 Ballerup 2400 København NV Telefax 38 88 26 66 www.johansen-el.dk

294

Vilstrup Olesen (DK)............ 35 83 72 33 Tagensvej 41......................... 35 83 04 33 2200 København N Fax: .... 35 83 70 33 E-mail: el@vilstrup-olesen.dk

VILSTRUP OLESEN

el-installatører

EL-INSTALLATØRER

Deltag i et af vores Gå-hjem møder i 2019 og få ny inspiration og viden til din boligforening. Se mere på wwwminboligforening.dk

EL-INSTALLATIONER


Vagtnr. 38 86 88 56

0 Frederiksberg

F. 38 86 88 56 ww.el-hjoernet.dk

Reparationer Service

Vore radiodirigerede vogne kommer overalt.

ørtelefonanlæg eparationer og service

“Tak for en god oplevelse i flotteGodthåbsvej rammer57på seminaret - 2000 Frederiksberg på Holberggård. Særdeles relevant teknisk, juridisk og økonomisk information. Tæt kontakt med mulige ut. el-installatør leverandører og ikke mindst tid til netværk og EL-HJØRNET APS erfaringsudveksling med bestyrelsesmedlemmer  odthåbsvej 57 2000 Frb. fra· andre andelsbolig- og ejerforening.”

Tlf. 38 86 88 56

el-installatører

odthåbsvej 57

Bjarne Fritzbøger, Formand, A/B Tlf. 38 86 88 56

Avedørelejren I. endomsvedligeholdelse andels- og erlejlighedsforeninger. ørtelefonanlæg. ntenneanlæg. mbygning. eparationer og service. Medlem af Deltag i et af vores Videnseminarer Elvagten i Storkøbenhavn eller Gå-hjem møder i 2019 og ww.el-hjoernet.dk agtnr. 38 86 88få56ny inspiration og viden til din boligforening. Se mere på ore radiodirigerede vogne mmer overalt. www.minboligforening.dk

Aut. el-installatør

ELhjørnet www.elkbh.dk

Ejendomsvedligeholdelse af ejerlejligheds- og andelsboligforeninger.

Dørtelefonanlæg, Antenneanlæg, Ombygning, Reparationer, Service m.m. Godthåbsvej 57 - 2000 Frederiksberg

Tlf. 38 86 88 56

295


entreprenører

P. Winther Jespersen A/S

Hejrevej 5 – 2400 Kbh. NV mail: kontakt@pwj.dk - www.pwj.dk

Tlf. 35 82 21 20

Solidt håndværksmæssigt arbejde i mere end 69 år - udført af egne erfarne håndværkere      

Murer, Beton og Kloak Tømrer og Snedker – eget snedkeri Tag- og facaderenoveringer Total-, hoved- og underentrepriser Specialopgaver af enhver art Rep. og vedligeholdelsesopgaver for andels- og ejerforeninger, boligselskaber Kontakt os for et uforpligtende tilbud

296

AL & HOLM

malerfirma ApS Keldsøvej 24 2100 København Ø Telefon 44 84 99 44

info@alogholmmalerfirma.dk www.alogholmmalerfirma.dk


fibernet

”Uhadada,

internettet kører alt for hurtigt i dag!”

(Sagde ingen nogensinde)

Fibernet fra Fibia giver din boligforening: • En fremtidssikret løsning • Drift og vedligehold af fiberinstallation • Mulighed for frikøb af ejendomsnet.

Kontakt os på 70 29 24 31 eller fibia.dk/bookmøde

297


forsikringer

Assurance Partner – 9703

– 9703 Forsikring: Gratis servicetjek Söderberg & Partners, det største danske mæglerhus, har i de sidste 25 år specialiseret sig i ejendomsforsikring. Söderberg & Partners er uvildig og vi samarbejder med alle førende forsikringsselskaber. Vi tilbyder et gratis og uforpligtende servicetjek af foreningens forsikringer. Jeres gevinst ved et samarbejde med Söderberg & Partners er: • Uvildig hjælp til skadebehandling & forespørgsler • Optimale dækninger & betingelser Kontakt vores ejendomsspecialist Them Dandanel på tlf: 7023 2217 eller pr. mail them.dandanel@soderbergpartners.dk

Deltag i et af vores Gå-hjem møder i 2019 og få ny inspiration og viden til din boligforening. Se mere på www.minboligforening.dk

www.soderbergpartners.dk

ASSURANCE PARTNER ASSURANCE PARTNER Forsikringsmæglere med speciale Forsikringsmæglere med speciale i forsikringsløsninger til store ejeni forsikringsløsninger til store ejendomme, andels- og ejerforeninger domme, andels- og ejerforeninger

ASSURANCE PARTNER

FORSIKRINGSMÆGLERSELSKABET ASSURANCE PARTNER A/S

FORSIKRINGSMÆGLERSELSKABET Forsikringsmæglere med speciale ASSURANCE PARTNER A/S Gl.i Kongevej 160 · 1850 Frederiksberg forsikringsløsninger tilC store ejenTlf. 33 25 20 10 · Fax 33 25 20 30 Gl. Kongevej 160 · 1850 Frederiksberg C Tlf. 33 25 20 10 · Fax 33 25 20 30 domme, andels- og ejerforeninger www.assurancepartner.dk www.assurancepartner.dk

info@assurancepartner.dk 298

info@assurancepartner.dk

FORSIKRINGSMÆGLERSELSKABET


forsikringer

Fleksibel forsikringsløsning – med 360 graders dækning af ejendommen. Vores udvidede ejendomsdækning er udviklet i samarbejde med vores ejendomskunder og samarbejdspartnere. Ud over standarddækningerne har forsikringen en række ekstra dækninger, fx: – Retshjælpsforsikring – Jordskadeforsikring – Ansvarsforsikring ved beboerarbejde – Genhusning.

Kundechef Søren Clausen T 30 37 78 61 E src@codan.dk

Kundechef Lars Dal T 30 37 75 04 E ldl@codan.dk

Kontakt os, og hør mere om, hvad vi kan gøre for jer. 09.18. Codan Forsikring A/S, CVR 1052 9638.

299 Servicehåndbogen_125x190.indd 1

21/09/18 08.31


ingeniører/rådgivende N o r d r e F a s a n v e j 4 3 • 2 0 0 0 F r e d e r i k s b e r g • M e d l e m a f F. R . I . • C V R 2 5 2 4 4 8 2 6 T l f 3 5 3 6 4 5 0 0 • F a x 3 5 3 6 4 5 7 0 • M a i l f a l k o n @ f a l k o n . d k • We b w w w. f a l k o n . d k

300


ingeniører/rådgivende

Undgå ubehagelige overraskelser med en OBH vedligeholdelsesplan Der er god økonomi i at lave en plan for drift og vedligeholdelse frem for at vedligeholde efterhånden som problemer og fejl opstår - dermed undgås følgeskader på andre bygningsdele, ejendommens værdi bevares og vedligeholdelsesomkostningerne vil være lavere. Vi har et stort erfaringsgrundlag som en af Danmarks største udbydere af energimærker og vedligeholdelsesplaner. En OBH Vedligeholdelsesplan inkluderer også en gennemgang

Ring i dag:

7678 4735 - og få et uforpligtende tilbud

af el og vvs i fællesområder for etageejendomme.

Vi ønsker at være faglig sparringspartner til bestyrelsen. Derfor har vi nedsat et team af specialister indenfor ejer- og andelsboligforeninger, som kender til de udfordringer, som I møder i dagligdagen.

www.obh-gruppen.dk

SPAR TID!

En OBH andelsvurdering inkluderer EL og VVS - med kun ét besøg Vi er ikke udførende, og vi er 100% uvildige.

Rådgivende ingeniørfirma siden 1965

301


ingeniører/rådgivende

Specialiseret rådgiver

Troværdig sparringspartner for boligforeninger

Rådgivning om belægning og kloakker

Myndighedsbehandling

Rådgivning ved nye og gamle projekter S. Rådgivning om faldstammer

Krid

B. Liv Ude

Udarbejdelse af drift- og vedligeholdelsesplaner Sparer bygherre tid og penge

U. Ønsket

låseservice/porttelefonanlæg/dørtelefoner

L. Ukket

ALGADE 55, 3. 4000 ROSKILDE TLF. +45 4632 5952 WWW.HARTVIGCONSULT.DK

S. Krid B. Liv Ude U. Ønsket

Et vink med en vognstang L. Ukket

For ubudne gæster er en dørtelefon et tydeligt vink med en vognstang om at holde sig væk. For en dørtelefon sender et meget tydeligt signal om at her er der ikke frit spil. Hos Mejlshede Gruppen kan du For ubudne gæster er en dørtelefon et tydeligt vink skalen vi holde få rådgivning, servicering og installationet gratis af bred med en vognstang om at holde sig væk. For en dørindlæg om ejendomsssikring viftesender af produkter indenfor Og vi komtelefon et meget tydeligt signaldørtelefoner. om at her på dit næste bestyrelsesmøde? ermer der ikke frit spil. Hos Mejlshede Gruppen kan du gerne ud og holder et gratis indlæg om sikring til få rådgivning, servicering og installation af en bred dit næste beboermøde. Er du interesseret i at høre vifte af produkter indenfor dørtelefoner. Og vi kommer gerneom ud oghvad holdervi et kan gratistilbyde indlæg omjeres sikring ejendom, til mere eller øndit næste beboermøde. Er du interesseret i at høre sker I en gennemgang af jeres nuværende anlæg, så mere om hvad vi kan tilbyde jeres ejendom, eller ønsker af jeres nuværende anlæg, så givI enosgennemgang et vink på tlf. 35 393939.

Et vink med en vognstang

giv os et vink på tlf. 35 393939.

35 39• www.mejlshede.dk 39 • www.mejlshede.dk 35 3939 39 39

skal vi holde et gratis indlæg om ejendomsssikring på dit næste bestyrelsesmøde?


tREUND F

DIN PARTNER INDEN FOR BYGNINGSKOMMUNIKATION

Fuglebakken 119 5210 Odense NV tlf.66 16 24 14 freund@freund.dk

WWW.FREUND.DK

Deltag i et af vores Videnseminarer i 2019 og få ny inspiration og viden til din boligforening. Se mere på www.minboligforening.dk

låseservice/porttelefonanlæg/dørtelefoner

DKu /S I A UTN E RON R K E F EL

303


malermestre

Vi er et malerfirma der har ry for at gøre det nemt for vores kunder og lægger vægt at kvaliteten er i top og god service. Malerfirmaet Tompå Hansen – 9710 Vi er et firma med gode og stabile medarbejdere der har været ansat hos os i flere år. Kontakt os gerne for et uforpligtende tilbud kontakt@malerjohn.dk • Tlf: 36 49 85 69 • Mobil: 40 42 12 49 • www.malerjohn.dk

P. Winther Jespersen A/S

Hejrevej 5 – 2400 Kbh. NV mail: kontakt@pwj.dk - www.pwj.dk

Tlf. 35 82 21 20

Solidt håndværksmæssigt arbejde i mere end 69 år - udført af egne erfarne håndværkere      

Murer, Beton og Kloak Tømrer og Snedker – eget snedkeri Tag- og facaderenoveringer Total-, hoved- og underentrepriser Specialopgaver af enhver art Rep. og vedligeholdelsesopgaver for andels- og ejerforeninger, boligselskaber Kontakt os for et uforpligtende tilbud

Hansen Tom Malerfirmaet

Herlev Bygade 78A, 2730 Herlev ......................................... 44 94 90 87 Telefax.................................................. 44 94 90 27 Mobil .................................................... 20 31 70 87

MALERFIRMAET TOM HANSEN

– Kvalitet & Service i top – Renovering & vedligeholdelse af Trapper • Vinduer • Facader Kontorer • Ejendomme

Gratis tilbudsgivning www.tomhansen.dk

304


malermestre

AL & HOLM

malerfirma ApS Deltag i et af vores Gå-hjem møder i 2019 og få ny inspiration og viden til din boligforening. Se mere på wwwminboligforening.dk

Keldsøvej 24 2100 København Ø Telefon 44 84 99 44

info@alogholmmalerfirma.dk www.alogholmmalerfirma.dk

“Det er det første af de her events  jeg har været til, og jeg synes at det  er rigtig fint. Der er nogle gode  virksomheder repræsenteret.” Jasmia Maria Wredstrøm, Bestyrelsesmedlem, A/B Rantzaushus

Deltag i et af vores Videnseminarer eller Gå-hjem møder i 2019 og få ny inspiration og viden til din boligforening. Se mere på www.minboligforening.dk

305


revisorer

Kompetent Kompetent Kompetent rådgivning rådgivning rådgivning

Vores ejendomsgruppe yder effektiv revision af regnskab Vores ejendomsgruppe yder effektiv revision af regnskab mv.ejendomsgruppe samt kompetent rådgivning ogrevision assistance vedrørende mv. samt kompetent rådgivning og assistance vedrørende Vores yder effektiv af regnskab regnskab, skat, moms, stiftelse, budgetter mv.mv. Vi betjener regnskab, skat, moms, stiftelse, budgetter Vi betjener mv. samt kompetent rådgivning og assistance vedrørende et stort antal af både småsmå ogbudgetter store andelsboligog og et stort antal afstiftelse, både og store andelsboligregnskab, skat, moms, mv. Vi betjener ejerforeninger. ejerforeninger. et stort antal af både små og store andelsbolig- og

ejerforeninger. Kontakt os via statsaut. revisor Morten Egholm Alsted Kontakt os via statsaut. revisor Morten Egholm Alsted eller senior manager Jørgen Andersen. eller senior manager Jørgen Andersen.

Kontakt os via statsaut. revisor Morten Egholm Alsted eller senior manager Jørgen Andersen. Gribskovvej 2 2100 Ø Ø Tlf. Tlf. 39 16 Knud Højgaards 9København 2860 Søborg Gribskovvej 2Vej2100 København 3976 1600 76 00 www.beierholm.dk www.beierholm.dk

Gribskovvej 2 2100 København Ø Tlf. 39 16 76 00 www.beierholm.dk

306


T-Roof

solceller

NYT TAG? TM

Den nyeste generation af solcelletag Solcellerne er usynlige og integreret i et flot tag

Brug app´en til at overvüge strømproduktion og forbrug.

solartag.nu

+45 41 23 11 00

Solartage t til folket 307


tag/facade

Tagdækning udført af specialister Skal du bruge en professionel hovedentreprenør! Hos Falk Tag & Facade har vi mere end 40 års erfaring indenfor bygningsrenovering. Vi har renoveret mange andels-og ejerboligforeninger gennem årene. Kontakt os for referencer.

www.falktag.dk • info@falk-tag.dk • Tlf.: 46 75 59 70

Gør renovering af ejendommen til en indtægt - sælg tørreloftet og opnå mange fordele: 3 Gratis renovering af ejendommen 3 Flere beboere til fremtidigt vedligehold 3 Reduceret varmeforbrug for hele ejendommen 3 Værdistigning af de eksisterende lejligheder Kontakt Tagbolig.nu for at høre nærmere om mulighederne i jeres andels- eller ejerforening.

Telefon: +45 4141 3434 Mail: info@tagbolig.nu Rune Bjørke, Adm. Direktør

308

og

Partner


tag/facade

GRØNNE TAGE HAR SIT PÅ DET TØRRE OPTAGER REGNVAND OG SKÅNER KLOAKKEN

01-10-2018 11:19:16

P. Winther Jespersen A/S

Hejrevej 5 – 2400 Kbh. NV mail: kontakt@pwj.dk - www.pwj.dk

tømrermestre

Annonce_Handbogen_Min_Boligforening_2018_gron_Tag-ver2.indd 1

Tlf. 35 82 21 20

Solidt håndværksmæssigt arbejde i mere end 69 år - udført af egne erfarne håndværkere      

Murer, Beton og Kloak Tømrer og Snedker – eget snedkeri Tag- og facaderenoveringer Total-, hoved- og underentrepriser Specialopgaver af enhver art Rep. og vedligeholdelsesopgaver for andels- og ejerforeninger, boligselskaber Kontakt os for et uforpligtende tilbud

309


310

tørrerum/ventilation/affugtning


Deltag i vores VidenSeminar om rør og faldstammer i 2019. Se mere på www.minboligforening.dk Få relevant viden indenfor f.eks. altaner, faldstammer eller energioptimering. Deltag i et af vores VidenSeminarer i 2019. Hold dig opdateret om kommende arrangementer på www.minboligforening.dk

Hold dig opdateret om kommende arrangementer på www.minboligforening.dk

tørrerum/ventilation/affugtning

VidenSeminar

Tilmeld dig vores nyhedsbrev på www.minboligforening.dk

Spar på energien i tørrerummet I et affugtet tørrerum er der ikke behov for opvarmning. Tøjet tørrer som udendørs på en god sommerdag. • Hurtig tørring, dermed større kapacitet • Sluk helt for varmen • Ingen slid på tøjet, som f.eks. ved tumbling • Nem installation og minimal vedligeholdelse • Gennemprøvet metode, anvendes i stor udstrækning bl.a. i daginstitutioner

Tlf.: 4495 3355 • info@munters.dk www.munters.dk/toerrerum 311


valuarer

Hans Trebbien Trebbien Hans Hans Trebbien

Hans Trebbien Statsaut. ejendomsmægler og Valuar Valuar Ejendomsmægler ogogog Valuar Statsaut. ejendomsmægler Statsaut. ejendomsmægler Valuar Statsaut. ejendomsmægler Hans Trebbien Trebbienog Valuar Hans Landsdækkende rådgivning ved valuarvurdering af andelsboligforeninger. Landsdækkenderådgivning rådgivning Statsaut. ejendomsmægler og af Valuar Landsdækkende ved valuarvurdering valuarvurdering afandelsboligforeninger. andelsboligforeninger.

Landsdækkende rådgivning ved valuarvurdering andelsboligforeninger. Statsaut. ejendomsmægler og Valuar Landsdækkende rådgivning ved valuarvurdering af af andelsboligforeninger. Vurdering af andelskronen. Køb, salg & vurdering afkøb fast ejendom Vurdering af andelskronen. Køb, salg & vurdering af fast ejendom Vurdering afafandelskronen. af fast ejendom ved og ejendom salg. Vurdering af andelskronen. Køb, salg & vurdering af fast Landsdækkende rådgivningVurdering ved valuarvurdering af andelsboligforeninger. Vurdering andelskronen. Køb, salg & vurdering af fast ejendom Landsdækkende ved Køb, valuarvurdering af andelsboligforeninger. samt vurdering af forbedringer de enkelte lejligheder. samt vurdering af forbedringer i de enkelte lejligheder. Vurdering af rådgivning andelskronen. salg & vurdering af fast ejendom Udarbejdelse af opgørelse/rapport ved forbedringer i individuelle andelsboliger. samt vurdering af af forbedringer enkelte lejligheder. samt vurdering af idede de enkelte lejligheder. Vurdering andelskronen. Køb, salgi & vurdering af fast ejendom samt af vurdering forbedringer enkelte lejligheder. Medlem af forbedringer DE/Dansk Ejendomsmæglerforening Medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening samt vurdering af forbedringer i de enkelte lejligheder. Medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening Medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening Medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening. Medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening Medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening

er Skrams Peder GadeSkrams 27 Gade 27

Tlf. +45 3838 Tlf.33 +4514 33 07 14 07

er Skrams Peder GadeSkrams 27 Gade 27 Tlf. +45 14 07 3838 Tlf. +45 3338 14 07 ade Tlf.K +45 1433 07 DK-1054 København Fax +45 33 08 14 08 105427 København K Fax33 +45 33 14 3838 ade 27 Tlf. +45 33 14 07 38 DK-1054 København K Fax33 +4514 33 08 14 08 1054 København K Fax +45 3838 hanstrebbien@mail.tele.dk hanstrebbien@mail.tele.dk havn K Fax +45 33hanstrebbien@mail.tele.dk 14 08 38 hanstrebbien@mail.tele.dk havn K Fax +45 33 14 08 38 hanstrebbien@mail.tele.dk hanstrebbien@mail.tele.dk

312

Tilsluttet / Member Tilsluttet / Member Tilsluttet / Member Tilsluttet / Member Tilsluttet / Member

Tilsluttet / Member

Dansk Ejendomsmæglerforening Dansk Ejendomsmæglerforening Dansk Ejendomsmæglerforening Dansk Ejendomsmæglerforening

Dansk Ejendomsmæglerforening Dansk Ejendomsmæglerforening

Renteswap og deres indflydelse på dit andelsboligkøb Renteswap og deres indflydelse andelsboligkøb Det er ikke nødvendigvis et problempå at dit købe en bolig i en andelsboligforening, som Det er ikke nødvendigvis et problem at købegranskning en bolig i en som har renteswap, men det kræver en grundig af andelsboligforening, foreningens økonomi. har renteswap, men det kræver en grundig granskning af foreningens økonomi. Renteswapaftaler er nemlig både indgået af foreninger med en sund økonomi og Renteswapaftaler er økonomiske nemlig bådeudfordringer. indgået af foreninger enkøbe sunden økonomi foreninger, som har Overvejermed du at andel i og en foreninger, som har økonomiske udfordringer. at købe en andel forening med renteswap, er det derfor en god Overvejer ide at få enduuvildig rådgiver til ati en se forening med renteswap, er det derfor en god ide at få en uvildig rådgiver til at se på økonomien i foreningen. på økonomien i foreningen. Fordele ved renteswap Fordele ved renteswap • Forsikring mod stigende renter • mod stigende renter • Forsikring Faste terminsydelser


valuarer Emil Ozol-Ellekilde Ejendomsmægler * Valuar * HD(F) Mail: emil.ozol-ellekilde@danbolig.dk Mobil: 21 61 90 43

VA LU A R V U R D E R I N G AF ANDELSBOLIGFORENINGER - Gratis vejledende værdiansættelse og gennemgang af andelsboligforeningen - Værdiansættelse sker efter DCF-opgørelse i henhold til Bekendtgørelse om Valuarvurderinger - Vi deltager gerne i jeres generalforsamlinger - Vi arbejder også med at sælge boligudlejningsejendomme, hvorfor vi lever 100% op til alle kravene i Bekendtgørelse om Valuarvurderinger - Vi vurderer ca. 400 andelsforeninger om året overalt i København og omegn - Vi er selvfølgelig medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening

’’

Skal vi også vurdere din andelsforening?

Erhvervscenter København

Tlf. 32 83 06 10 · erhverv.kbh@danbolig.dk · www.danboligerhverv.dk · 21 61 90 43

313


varmemålere/varmeregnskab/vandmålere

Smartere administration – også noget for den enkelte beboer

Er du en del af bestyrelsen, og har du ansvaret for forbrugsopgørelserne til de enkelte beboere, får du det nemmere. Techem Online Univers giver dig overblik. Du indberetter informationer til udarbejdelse af fordelingsregnskabet for energi og vand online. Du får papirløs administration med arkivfunktion og mulighed for opkobling til Techem Beboer App. Følg vand- og energiforbruget online

www.techem.dk - tlf.: 33 32 57 00

Focus på ressourcer

Opsæt forbrugsmål og stop uhensigtsmæssigt forbrug

Undgå problemer!

Vandmålere skal være godkendt til drikkevand  istas

vandmålere er godkendt til drikkevand iht. BEK 1007 (trådt i kraft 1/6-16)

 Målerne

er toksikologisk testet for afgivelse af bl.a. tungmetaller, bly og nikkel

 Test

og godkendelse er gennemført af den anerkendte og uvildige institution, DHI

Ring 77 32 33 00 for mere information.

ista Danmark A/S Tlf.: 77 32 32 32  ista@ista.dk  www.ista.dk

314


vaskerimaskiner

TOTALCARE™

MODERNE OG BRUGERVENLIGE VASKERUM UDEN ETABLERINGSOMKOSTNINGER

Hos Nortec® ved vi, at et professionelt vaskeri skal være funktionelt, indbydende og omkostningseffektivt. Alt det får I med TotalCare™ – en løsning, hvor I udliciterer vaskeridriften til Nortec® og får et fuldt udstyret og veldrevet vaskeri stillet til rådighed – helt uden etableringsomkostninger. L Æ S M E R E PÅ W W W. N O R T E C . D K

Ellehammersvej 16 · 7100 Vejle Søndre Ringvej 49F · 2605 Brøndby

Tlf. 70 256 256 W W W. N O R T E C . D K

Nortec_Min_Boligforening_Annonce_190x125+5mm.indd 2

24/10/2018 23.00

315


vaskerimaskiner

Der er mange gode grunde til at vælge Mieles profesionelle produkter til fællesvaskeriet Miele Professional. Immer Besser. Du får: • Førsteklasses kvalitetsprodukter – der virker hver dag – året rundt • Produkter med en lang levetid, som gør dem til den billigste løsning på den lange bane • Skånsom behandling af tøjet med Mieles SoftCare tromle Ring 4327 1510 for mere info

Miele Professional Erhvervsvej 2 2600 Glostrup Telefon 4327 1510

316

WDD030 CLASSIC SoftCare + CapDosing samt teknisk identisk model: WDD020


vaskerimaskiner

Boligvaskeri uden bekymringer Lad L’EASY Business varetage drift, vedligehold og service af jeres vaskeri – og nyd godt af en fleksibel og enkel løsning med tilfredse beboere. Inkl. levering, installering og service.

Med markedets bedste og bredeste udvalg, kan vi skræddersy løsninger, der dækker jeres behov. Vi varetager drift, vedligehold og service i hele leasingperioden.

Levering og installering. Fri service og reservedele. Telefonsupport og hjælp til fejlfinding. All-risk forsikring.

Operationel leasing

Brugerbetalt vaskeri

Levering, installering, service, reservedele og fuld forsikring af jeres vaskeri. Til små månedlige ydelser.

Levering, installering, service, reservedele og fuld forsikring, afregnet automatisk per vask. I skal ikke have en krone op af lommmen!

Vi ser store fordele i, at vi ikke skal stå for driften. Vaskeriet er en service til beboerne og skal fungere optimalt. Jeg har kørt i ejendomsbranchen i 20 år, og ofte oplevet store udfordringer med drift og service af vaskerier. Det her fungerer bare. Kim K. Falden, Ejendomschef – TG BRENTWOOD / THYLANDERGRUPPEN

72 15 11 15 LB_Boligforening_125x190_0518.indd 1

boligvaskeri.dk

Løsninger til erhvervslivet

30/05/2018 16.16

317


vaskerimaskiner

FÅ EN GASTØRRETUMBLER I FÆLLESVASKERIET SPAR MINDST 10.000 KR. OG MERE END 750 KG CO2 OM ÅRET. SE MERE PÅ GASTUMBLER.DK

HOFOR A/S Ørestads Boulevard 35 2300 København S

kogp.dk • oktober 2018

Mød os på Facebook www.facebook.dk/gasentusiasterne

318

Telefon 33 95 33 95 www.hofor.dk

Kontakt Du kan også ringe til os på telefon 3395 2626 eller send en mail på gasservice@hofor.dk

19076 HOFOR Ann_Fællesvaskeriet_123x190.indd 1

25/10/2018 13.32


vinduer

Få markant mere dagslys

• Har jeres forening allerede ovenlysvinduer, så udskift dem til større eller til flere… Tjek velux.dk/cases • Har jeres forening en uudnyttet tagetage, så få den forvandlet til indtægtsgivende beboelse… Tjek velux.dk/tagbolig

Psst..! Husk at bestille et uforpligtende tjek af jeres ovenlysvinduer på velux.dk/servicetjek Hilsen Rasmus, servicetekniker i VELUX Danmark 319


vvs-installatører

Alt i Vand, Varme og Sanitet Ejendomsservice Fjernvarme Vagtordning

TLF 38 100 500 Valhøjs Allé 187 · 2610 Rødovre www.dehlsen.dk · dehlsen@dehlsen.dk

Gå-hjem møde Vidste du at 89% vil deltage i Gå-hjem mødet en anden gang? Deltag i et af vores Gå-hjem møder i 2019. Se hele oversigten på www.minboligforening.dk Min Boligforenings Gå-hjem møder er blandt vores mest populære events. Udbyg jeres netværk og start dialog med erfarne rådgivere. Se hele eventoversigten på www.minboligforening.dk

Deltag i et af vores Gå-hjem møder i 2019 og få ny inspiration og viden til din boligforening. Se mere på www.minboligforening.dk

320


vvs-installatører

www.andersen-heegaard.dk Andersen & Heegaard A/S leverer vvs- og elarbejder til den aftalte tid, kvalitet og økonomi •V  VS installationer for erhverv, boligforeninger og private. • Udskiftning af faldstammer og rør. • Vvs service og vedligehold. • Fjernvarmeservice. • El og ABA installationer og service. • Hovedentrepriser med fokus på vvs. • Sprinkling, installation og service.

Kontakt vores vvs- og el-afdelinger på 3929 6333

IC Pipe: Skånsom, hurtig og miljøvenlig renovering af faldstammer • I ndvendig spraycoating af eksisterende faldstammer og rør. • Estimeret holdbarhed 50 år.

FALDR STAMMEller ng e Renoveri tning if sk ud rer - Vi udfø ele d e begg

• Kun 1-2 dage i hver lejlighed. •M  inimal støj og byggerod i lejlighederne. • Ingen nedrivning af køkken eller toilet. • 10 års garanti.

For tilbud på coating af faldstammer kontakt IC Pipe Danmark på 8877 6533 321


“Det er det første af de her events  jeg har været til, og jeg synes at det  er rigtig fint. Der er nogle gode  virksomheder repræsenteret.” Jasmia Maria Wredstrøm, Bestyrelsesmedlem, A/B Rantzaushus

Deltag i et af vores Videnseminarer eller Gå-hjem møder i 2019 og få ny inspiration og viden til din boligforening. Se mere på www.minboligforening.dk


Uanset om du er i bestyrelsen for en større eller mindre boligforening, har du brug for en bank, som hjælper dig i dit arbejde. Erhvervsrådgiver Jane S. Vindfeldt og resten af teamet er bankfolk med mange års erfaring inden for andelsog ejerboligmarkedet. Derfor får I en brugbar partner til boligforeningens bestyrelse og administrator. I får rådgivning og sparring i øjenhøjde – lige fra optimering af ejendommens økonomi, til projekter, møder og det daglige arbejde. Og hvis der bliver brug for en ekspert i kulissen eller et tæt samspil om en langsigtet vedligeholdelsesplan, kan I være sikre på at træffe jeres beslutninger på et solidt og professionelt grundarbejde. Så er der brug for at finde muligheder i regnskabet? Overvejer I en ny vurdering eller måske andre lånemuligheder? Kontakt erhvervsafdelingen i Lån & Spar.

Lån & Spar Bank A/S, Højbro Plads 9-11, 1200 København K, Cvr.nr. 13 53 85 30. Forbehold for trykfejl

Er der brug for en bank, som hjælper med løsninger til bestyrelser i andelsboligforeninger?

3378 2388

Ring og få en snak med Jane S. Vindfeldt eller en af de andre i teamet.

Andelsbolig_Servicehaandbog_180806_125x190.indd 1

17/08/2018 13.09


En fantastisk mulighed for at komme ud i det fri

Størst indenfor altaner i Europa +45 5783 1350 . www.balco.dk

Profile for Min Boligforening

Håndbogen for Min Boligforening 2019  

Advertisement
Advertisement
Advertisement