Issuu on Google+

Årsrapport 2012 Vi skal åpne nye dører


Innhold

Boligbygg Årsrapport 2012

Mest mulig for pengene 3 Tall som teller 4 2012 og veien videre 6 Sveisne modulhus 9 Intrikat rehabilitering i Hareveien 10 10 Dobling av kjøp  12 Lav ledighet 12 Brann  14 Ny avfallshåndtering 14 Her skjer det! 16 3 x B på Sagene: Beboere, Bydel og Boligbygg 18 Styrets beretning 20 Balanse24 Driftsregnskap 2012 25 Investeringsregnskap 2012 25 Tildeling, pris og leieforhold 26 Boligfordeling pr. bydel 30 Boligbygg kort fortalt – Organisasjonskart pr 31.12.2012 33 Bemanning pr 31.12.2012 33 Fire med fartstid i Boligbygg 34

2

Les fullversjonen av årsrapporten her: www.budsjett.oslo.kommune.no/arsberetninger/


Leder:

Mest mulig for pengene Boligbygg har mange likhetstrekk med andre utleiere av boliger i Oslo. Likevel er det mye som skiller oss. Boligbygg skal drive forretningsmessig, men samtidig skal vi også være et sosialt virke­ middel for å fremskaffe boliger til definerte grup­ per. «Forretningsmodellen» er i utgangspunktet krevende, og i kombinasjon med andre reguleringer har Boligbygg et utfordrende oppdrag. Eksempelvis er Boligbygg pålagt å leie ut til gjengs leie som over flere år har ligget vel 10 % under markedsleie. Vi annonserer ikke etter leietakere, men inngår leie­avtale med de som bydelen gir et boligvedtak. Vi har ikke anledning til å kreve depositum eller garanti for betalingsmislighold eller skadeverk. Dette koster oss titalls millioner årlig. Det er likevel hyggelig å konstatere at resultater og måloppnåelse i 2012 og over tid er positive på mange områder. Ledigheten har vært rekordlav og i snitt ligget på 3,3 % i 2012. Når man husker tilbake til før eiendomsreformen i 2004, hvor ledigheten var mer enn 10 %, betyr den positive utviklingen at langt flere boliger er tilgjengelig for de som trenger kommunal bolig. I tillegg vitner det om en langt mer effektiv og profesjonell forvaltning som gir økte inntekter til nødvendig vedlikehold og drift. Vi har klart å opprettholde nivået på driftstjenestene med hurtig oppfølging og lukking av avvik. I 2011 ble det innført en prøveordning med regelmessig vask av alle oppganger. Dette er egentlig et beboeransvar som i liten grad følges opp. Erfaringer og tilbake­ meldinger på denne ordningen har vært veldig positive, og til tross for en trang økonomi ble den videreført i 2012. Arbeidet med å oppgradere eiendomsmassen og redusere vedlikeholdsetterslepet har fortsatt for fullt. Spesielt våtrom, fasader, balkonger, heiser og brannsikring er blitt prioritert. 254 bad i våre kommunale eiendommer er blitt pusset opp, og vi nærmer oss nå 3000 nye bad fra 2004. Vi blir ofte kritisert for at vedlikeholdet er for dårlig og at eien­ dommer burde rehabiliteres. Innenfor de rammer foretaket har, arbeides det systematisk med å ta igjen vedlikeholdsetterslepet. Hovedutfordringene

fremover blir å kunne vedlikeholde det som er reha­ bilitert og å redusere ressursbruken til bomiljøpro­ blemer og svak boevne. Forretningsmessig drift er en viktig forutsetning for at Boligbygg skal kunne levere gode tjenes­ ter og skape trivsel og trygghet for sine beboere. Innenfor de rammer som er lagt for foretaket, er forretningsmessigheten nødvendig for at Boligbygg også skal kunne fungere som et sosialt virkemiddel. Husleiekontrakter etter husleieloven med veleta­ blerte prinsipper for leiefastsettelse gir forutsigbar­ het og tydelighet med hensyn til ansvar og plikter for alle parter. Høye leiepriser i Oslo er selvfølgelig en utfordring for mange, men de som får tildelt kommunal bolig får også bostøtte i forhold til sin økonomiske situasjon. Boligbygg bestreber seg på at mest mulig av leieinntektene skal gå til vedlikehold, gode drifts­ tjenester og utvikling av eiendomsmassen. Vi vil ha mest mulig for pengene ved å profesjonalisere virksomheten, ha gode leverandøravtaler, ha tett oppfølging av arbeidene som blir utført og ikke minst ved å ha godt samarbeid med andre aktører i kommunen. Resultatene i 2012 og over tid viser at vi i stor grad lykkes med dette. I budsjettet for 2013 satses det betydelig på kom­ munale boliger. Det er fortsatt behov for flere boli­ ger, ikke minst flere boliger for de som har spesielle utfordringer med å håndtere sin bosituasjon. Takket være dyktige og motiverte medarbeidere og godt samarbeid med andre virksomheter i og utenfor kommunen, er Boligbygg godt rustet til å realisere denne satsingen og samtidig videreføre den gode innsatsen på andre områder.

Jon Carlsen, Administrerende direktør

3


Tall som teller Boligbygg er den største boligutleieren i Norge med mer enn 10 200 boliger. Hver dag skal det utføres reparasjoner, vedlikehold og service i eiendommene. Her er et lite utvalg av både små og store tall.

igbygg bor t 53 0 I løpet av 2012 kjørte Bol et fellesarealer tonn avfall fra blant ann mer i tillegg kom tte og uteområder. De bor tkjøring. alls avf nal mu til vanlig kom vinterhalvåret Snørydding og strøing i i året. ner kro er lion mil 4,5 kos ter ad r t 254 b habilite også re r a h r g g ha Boligby yg g . V i ut unale b r by t tet i komm , reparer t elle r. ie e d an s am s at t i s t slag og i boret t 115 bad

avfall og Boligbygg ryddet , fjernet kring 10 om for ler rea esa fell vasket millioner i 2012.

FOTO: TE AD RJE HEIE ST

HMS-hjemmebesøk Vi startet opp et nytt tiltak for nye beboere med HMS-hjemmebesøk. 150 personer fikk besøk og veiledning i forhold til å bruke boligen. Vi ønsker at våre leietakere skal bo bra og unngå feil bruk av boligen som kan føre til dyre reparasjoner.

Boligbygg Årsrapport 2012

Vi betalte litt over 7 millioner kroner for at våre leietakere skal få se på kabel-TV

4

Pipeprosjektet Vi videofilmet og inspiserte 215 piper i gamle bygårder. Kun én ble godkjent brannteknisk. Dermed måtte vi stenge mange ildsteder for å unngå brannfare. Arbeidet fortsetter i 2013 med 300 nye piper.

Vi bruk te 8,3 milli oner kroner på å repare re, by tte eller fornye heise r. Halvparten av dette går til vedlike hold. Dess verre er det mye hærverk på heise ne.

www Økt bruk av Internett Boligbygg hadde en dobling av besøkende på internettsidene i fjor. 46 840 besøk ble registrert, og det var flest besøk i august måned. Da var det en storbrann på Tøyen og vi leide ut et tomt bygg til studenter.


FOTO HELE OPPSLAGET: SHUTTERSTOCK

Utleie til studenter Mange studenter trenger et sted å bo. Boligbygg valgte å leie ut 50 hybler i et tomt bygg på Sagene i Mor Gohjertas vei. Sagene bydel har nok kommunale boliger og bygget skulle opprinnelig bygges om til PU-boliger, men pro­sjektet er satt på vent.

Låser, nøkler og callinganlegg skal byttes og vedlikeholdes. Det har vært mindre hærverk og kostnaden har gått ned til 3,9 millioner kroner i 2012 mot 4,5 millioner i 2011.

Loft/kjellere stengt Vi har økt brannsikkerheten ved å stenge loft og kjellere. Loft: Christian Michelsens gate 42, Københavngata 23, Stockholm­gata 26, Maridalsveien 171–173. Kjellere: Hagegata 30 og 31.

FOTO: TERJE HEIESTAD

Boligbygg kjøpte vaktmestertjenester for nesten 13 millioner kroner i 2012. Vi har også en avtale om vakthold i eiendommene på over 6 millioner kroner. I tillegg til dette har vi månedlige HMS-runder i hver oppgang.

Klimaprise n Boligbygg ha r nå faset ut oljefyrings­ anlegg i 40 bygg og erst at tet med fjernvarme eller varmep umper. For dette ar beidet ble vi nominer t sammen med Under visnin gsbygg og Omsorgsbyg g til Årets lo kale klima­ tiltak på Zero -konferansen . Vi fikk en hederlig andr eplass . Oslo sparer mer enn 10 0 0 0 tonn CO2 el ler ut slipp tils varende 4826 nyere personbiler!

Boligbygg har utført arbeider i 3125 bebodde leiligheter. Vi solgte 43 og kjøpte 58. Det største kjøpet var Maridalsveien 292 i Bydel Nordre Aker, der vi vil kunne tilby 21 leiligheter.

Elektronisk arkiv Ved årsskiftet gikk vi over til fullelektronisk arkiv. Boligbygg mottok 20 434 brev, e-poster og skriftlige henvendelser i 2012 og sendte ut 16 316.

Service på fire hjul I fjor satte vi i gang et forsøkspro­ sjekt med en egen servicebil. Målet er å redusere unødige bestillinger av håndverkere og å få mer presise be­ stillinger. Da må vi ut og sjekke feilen. 347 oppdrag ble utført.

5


2012 og veien Boligbygg huser mer enn 25 000 av Oslos innbyggere. Befolkningen øker kraftig fremover og behovet for kommunale boliger vil også vokse. Dette stiller store krav til byens største boligforvalter. Hva gjøres?

«

Per 1. januar 2013 var det 623 966 innbyggere i Oslo, en økning på 11 prosent bare fra 2008. Den sterke innflyttingen og den naturlige veksten skal fort­ sette. Fremskrivninger av befolkningen varierer med ulike metoder, men de peker alle i retning av at vi om 20 år er over 200 000 nye osloborgere. En formidabel vekst som reiser store utfordringer på mange plan for hovedstaden innen både transport, skoler, barnehager, eldreomsorg – og ikke minst

På to tiår skal Oslo vokse like mye som de siste syv tiårene.

Boligbygg Årsrapport 2012

boligbygging. Befolkningsøkningen og alderssam­ mensetningen i seg selv vil gi stigende behov for kommunale boliger. Boligbehovsplanen som Byrådsavdeling for eldre og sosiale tjenester la frem i 2012 er tydelig: Oslo trenger rundt 2600 flere kommunale eller kommu­ nalt disponerte boliger innen 2016. For vanskelig­

6

stilte er det behov for 1588 nye ordinære kommunale boliger og 429 boliger tilrettelagt for rus og psyki­ atri. For mennesker med funksjonsnedsettelser er det behov for 572 nye boliger. Det er størst behov for boliger for utviklingshemmede (268 boliger) – Dette må vi håndtere, uttalte byråd Anniken Hauglie til Boligbyggs beboermagasin BoBra da boligbehovsplanen ble lansert. Den nye planen understreker at målet neppe nås i løpet av 2016, men Boligbygg satser på å tilby de første nybygde, alternative boligmodulene allerede i 2013. Boligbehovsplanen peker på en rekke strategier og virkemidler som må tas i bruk (se faktaboks). Bydelene skal bidra med tiltak som mer målrettet bruk av startlån, boplaner og booppfølging for å få bedre gjennomstrømming i kommunale boliger samt helt nye og spennende tiltak som å prøve ut modeller for delt eierskap mellom kommune og beboer. Samtidig pekes det på mulighetene som ligger i samarbeid med private ved bygging av nye boliger, økt bruk av tilvisningsretten og å gi bydel­ ene bedre vilkår for å leie av private.


videre Men mye av ansvaret faller inn under Boligbyggs domene, blant annet ved å holde utleiegraden høy med kort oppussingstid etter fraflytting, å bygge nye boliger, å kjøpe flere boliger av den størrelse og type som den enkelte bydel har underdekning av og å selge uhensiktsmessige boliger. I tillegg må det tenkes alternativt. Kan man sette opp boliger på tomter som står midlertidig tomme i påvente av annen type utbygging eller bruk? Kan man utnytte eksisterende tomter bedre ved å sette opp moduler? Går det an å bygge om tomme butikklokaler eller fellesrom til boliger? Boligbygg arbeider aktivt for å gi bydelene alternative løsninger og å bidra til flere kommunale boliger. Antallet kommunale boliger og den høye andelen av befolkningen kommunen tar boansvar for, viser hvilken viktig rolle kommunen spiller ikke bare for boligbygging, men for byutvikling generelt. Hva gjør så Boligbygg for å skaffe enda flere boli­ ger og ta vare på eksisterende boligmasse? Bli med på en liten rundtur og noen smakebiter!

Boligbehovsplanen

Strategier for å møte boligbehovet til vanskeligstilte på boligmarkedet • Sette flere i stand til å skaffe seg bolig i det private markedet • Øke gjennomstrømmingen i den eksisterende boligmassen • Spredning av boligmassen og fremskaffelse av flere kommunalt disponerte boliger • Organisatoriske tiltak for bedre utnyttelse av kommunens boligmasse Strategier for å møte boligbehovet for mennesker med funksjonsnedsettelser • Sette flere mennesker med funksjonsnedsettelser i stand til å skaffe seg bolig i det private markedet • Fremskaffe flere kommunalt disponerte boliger for mennesker med funksjonsnedsettelser • Organisatoriske tiltak for bedre utnyttelse av kommunens boligmasse til mennesker med funksjonsnedsettelser

FOTO: SHUTTERSTOCK

7


Boligbygg Årsrapport 2012

FOTO: TERJE HEIESTAD

8

Eiendomsdirektør Erik Øimoen har et mål om 20–30 modulhus i løpet av 2013.


Sveisne modulhus

2012 og veien videre

– Er det ikke flott? Eiendomsdirektør Erik Øimoen myser i februarsola som skinner gjennom rimfrosne bjørkekvister på modulhuset på Alfaset. Kostnadsmessig er modulhusene absolutt konkurransedyktige. Kvadratmeterprisen ligger på 20 000–25 000 kroner, mot 35 000–40 000 for ordinære nybygg. Og ikke minst går kostnadene til forvaltning, drift og vedlikehold (FDV) ned. Pilotprosjektet ser Øimoen på som forløper til et viktig bidrag fra Boligbygg i årene som kommer. Frem mot 2016 håper han å ha 40–60 enheter på plass (se for øvrig avsnitt om modulhus side 24). FOTO: TERJE HEIESTAD

De nye modulhusene er enkle å sette opp, og «hardhus»varianten er innredet for å tåle belastningen fra beboere med lav boevne.

FOTO: TERJE HEIESTAD

Vi er midt i Oslo, men synet minner mest om en hytteidyll, med et sveisent moderne bygg kledd med brunbeiset utvendig panel under store løvtrær i vin­ terskrud. Men det er ikke naturopplevelsen Øimoen er mest opptatt av. Her på tunet på Arveset gård har Boligbygg satt opp sitt første modulhus – en drøm for utbyggere som krever høy kvalitet, lav kvadrat­ meterpris og rask oppføring. – Disse modulhusene gir oss stor fleksibilitet, sier Øimoen. – Husene kommer så godt som fiks ferdige på svære trailere og heises på plass. De kan settes hver for seg eller inntil og oppå hverandre, og om nødvendig kan man få bygd på en felles taksek­ sjon eller gjøre andre nødvendige tilpasninger. – Modulhusene er enkle og raske å bygge, og når de er satt sammen, ser de ut som alle andre hus. De må ikke forveksles med vanlige brakker, men de kan likevel demonteres og flyttes etter behov, forteller Øimoen. Boligbygg har utlyst offentlige anbudskonkur­ ranser om modulhusene som avklares i løpet av våren. Målet er å få på plass 20–30 hus i 2013, hver på omtrent 25 kvm med soverom, kjøkken/stue og bad. Passer for enslige, men satt sammen to og to kan de huse flere i samme boenhet. En del av enhetene er tilpasset mer slitasje og hardbruk enn vanlig, og passer godt for tunge brukergrupper innen rus og psykiatri. Vinyl på gulv­ene, harde plater på veggene, ståldoer og sikkerhetsglass. – Et godt tilbud til de med svak boevne, sier Øimoen. – En albue i en gipsvegg lager lett hull. Disse veggene må du omtrent ha motorsag for å ta hull på. Det er sluk i gulvene, så vannskader minimeres. Stikkontaktene er av fleksibelt mykt materiale som tåler et spark. Innerdørene har beslag som ytter­ dører og er av heltre. Du må ordentlig jobbe for å ødelegge disse, sier han. – Tenker dere bare dette som midlertidige boliger? – Nei, absolutt ikke. Ta Dr. Dedichens vei 26 på Trosterud som eksempel. Her ønsker vi å sette opp 6–8 permanente enheter som ordinære boliger.

9


Intrikat rehabil

Boligbygg Ă…rsrapport 2012

i Hareveien 10

10


litering

2012 og veien videre

– Pigging er grusomt, men det trenges, så trekkfulle vinduer som vi har her! Hørselen til Solveig Tronvik Svendsen (93) er fremdeles mer enn god nok til at hun tar på seg øreklokkene når bygningsarbeiderne går løs på fasaden. FOTO: TERJE HEIESTAD

Myrer Omsorg+ i Hareveien 10 er et bokollektiv for eldre og uføre som drives av Bydel Nordre Aker. Bygget står som en bauta på Grefsenplatået, men den «avdu­ kes» ikke på nytt før et stykke ut i 2013. Etterisoleringen som ble gjort på 90-tallet holder ikke mål, og en omfattende rehabi­ litering av fasaden er i gang bak en nesten tett glassfiberduk. Det trenges nemlig minst fire plussgra­ der for å gjennomføre deler av prosessen, og selv med enorme gassbrennere på bak­ keplan som varmer lufta langs fasaden, skal minst mulig varme slippe ut i vinter­ kulda under operasjonen. – Betongfasadene må rehabiliteres som følge av en prosess som kalles karbona­ tisering, forklarer prosjektleder Espen Foss Johansen i Boligbygg. – Prosessen er naturlig og innebærer at CO2 fra lufta trenger inn i betongen slik at pH-verdien reduseres. Redusert pH fører til at armerin­ gen ruster. Rust har et mye høyere volum

enn jern og sprenger i stykker betongen, sier han.  Rehabiliteringen er intrikat. Først må betongen meisles vekk– et ganske så støyende arbeid – og så må sårene fylles med ny betong. Betongoverflaten kles deretter inn med et armeringsnett og fibermasse som fuktes med en alkalisk væske. Til slutt kobles det likestrøm på armeringen i betongen og armeringsnettet i fibermassen. Elektrokjemiske proses­ ser stanser korrosjonen på armeringen og gjenoppretter den høye pH-verdien i betong­en. Endringene på både armeringen og betong­en er varige. Riktignok er det stille i bestemte peri­ oder siden det er laget en støyplan, men øreklokkene de 99 beboerne har fått utdelt blir flittig brukt. Og selv om piggingen av betong ikke har noe direkte å gjøre med de trekkfulle vinduene som fru Svendsen gleder seg til å få byttet ut, var det plass til nye vinduer på budsjettet til nesten 30 mil­ lioner kroner. FOTO: TERJE HEIESTAD

FOTO: TERJE HEIESTAD

Solveig Tronvik Svendsen tar gjerne på seg øreklokkene og holder ut både støy og støvplager i bytte mot ny fasade og nye vinduer i Hareveien 10.

FOTO: TERJE HEIESTAD

11


Lav ledighet I Sandakerveien 87 er oppussingen av den nylig fraflyttede leiligheten inne i sin andre uke. Om kort tid flytter nye leietakere inn – og bidrar til at ledigheten i Boligbyggs boenheter holdes rekordlav.

Dobling av kjøp Boligbygg har i 2012 kjøpt og overtatt 58 ordinære boliger, noe som er mer enn en dobling fra 2011. Øverst på lista troner kjøpet av Maridalsveien 292 med 21 leiligheter.

12

FOTO: AUDUN WIK

Boligbygg Årsrapport 2012

Adressen er kjent som Rachel Grepp Heimen, oppkalt etter helse- og kulturpolitikeren ved samme navn og via en stiftelse eid av Arbeiderpartiet. Senteret, som var et tilbud til gravide, familier og enslige med barn, ble lagt ned på vårparten 2012. Men tilbudet til vanskeligstilte – om enn i en annen form – videreføres nå med Boligbygg som ny eier. Boligbygg beholder strukturen med 21 leiligheter, og oppussing og innflyt­ ting vil skje utover våren 2013, med de siste nye beboerne på plass i løpet av sommeren. Bydelen vil prioritere flykningfamilier og boliger for psykisk utviklingshemmede i første omgang. De ønsker også en personalbase og vil kunne bruke bygget til mange aktiviteter. Dermed videreføres den sosiale profilen fra den gangen det var et mødrehjem.


FOTO: AUDUN WIK

2012 og veien videre

7,00 % 6,00 % 5,00 % 4,00 %

Ledighet 2004–2012 3,00 % 0,00 % 2004

«Budsjettene for oppussing har vært lavere i 2012 enn i 2011, og gjennom­ snittlig kostnad er redusert fra over 75 000 til rundt 44 000 per leilighet.»

Maler Bjørn Hellum fra Andresen & Far er i ferd med å gi soveromsveggene et nytt lag hvit­maling når boligforvalter Erik Winther er innom for å inspisere.

2005

2006

En sliten leilighet transformeres til frisk, moderne standard – en operasjon Boligbygg gjør mer enn 1000 av årlig. Den forrige eieren har etterlatt seg dusinvis av brennmerker fra sigaretter på stuegul­ vet, et hundretalls stikkmerker fra kniv i kjøkkengulvet, delvis ødelagt kjøkkeninn­ redning og en rekke andre skader som må rettes opp. Totalt er budsjettet på 54 000 kroner for å sette leiligheten i den stand den var i ved innflytting for tre år siden, en kostnad den tidligere leietakeren vil bli avkrevd. – I tillegg plateslår vi gulvene og bytter alle dørene for å øke levetiden ved å velge god kvalitet, forteller boligforvalter Erik Winther. Han har overtatt hundrevis av fraflyttede leiligheter for Boligbygg, og det hører til sjeldenhetene at det ikke er noe som må fikses før leilighetene er i den stand de var da Boligbygg leverte den fra seg. – Vi vet ikke hvem som flytter inn og hvordan leiligheten vil bli behandlet, men jeg ser en klar sammenheng mellom kvali­ teten på det vi leverer fra oss til leietakere og det vi får tilbake. Vi har gjort ting mer ordentlig de senere årene, og det får vi

2007

2008

2009

2010

2010

2012

igjen for. De som gir blanke, gir blanke uansett, men de fleste setter pris på en god standard og behandler kvalitet med respekt, sier Winther. Budsjettene for oppussing har vært lavere i 2012 enn i 2011, og gjennomsnitt­ lig kostnad er redusert fra over 75 000 til rundt 44 000. Tilsvarende er gjennom­ snittlig oppussingstid redusert fra 63 til 38 dager, noe som har bidratt sterkt til at ledigheten har sunket fra 4,2 prosent i 2011 til historisk lave 3,3 prosent i 2012 – godt under måltallet på 4,0 prosent. Tydeligere organisering, arbeidsdeling og oppfølging av henholdsvis bebodde og ubebodde leiligheter er årsakene til kortere oppussingstid. Suksessfaktorene har vært god systemstøtte, godt samarbeid med bydelene og høy oppmerksomhet rundt interne prosesser for istandsetting og tildeling av boliger. Ledigheten inkluderer boliger under oppussing, under tildeling, under salg og under rehabilitering/ombyg­ ging. Hvor mye lav ledighet betyr, illustreres best ved at nedgangen på 0,9 prosent fra 2011 til 2012 har gitt så mye som anslagsvis 10 millioner kroner i økte leieinntekter.

13


Brann I 2012 ble det registrert 23 branner i Boligbyggs eiendommer – syv flere enn i 2011. Den jevne nedgangen siden 2008 er dermed brutt, men ingen av brannene hadde årsak i bygningstekniske mangler og heldigvis omkom ingen. Et fåtall personer ble innlagt på sykehus 2–4 dager etter brannene i Hagegata 29 og Haarklous plass 13B, men ingen alvorlige personskader er rapportert. Falske brannalarmer har i mange år voldt hodebry, men kontinuerlig fokus på å redusere kostnadskrevende utrykninger fra Brann- og redningsetaten har båret frukter (se tabell). På to år er kostnadene redusert til under en tredel. Verdt å nevne er også pipeprosjektet, hvor 215 piper i gamle bygårder ble videokontrollert. Kun én pipe ble godkjent. Etter nærmere vurderinger ble stenging av pipene besluttet som løsning for å unngå brannfare, redusere bruken av denne type oppvarming i leilighetene samt bidra til en reduksjon av utslipp fra fossile brennstoffer i Oslo. Ytterligere 300 piper skal kontrolleres i løpet av 2013. Foreløpig har driftsseksjon brukt ca. 1 million kroner på stenging av piper og fjerning av ovner. Det ble gjennomført 77 brannøvelser i 42 adresser for å trene på vanskelige situasjoner. Det ble også installert heldekkende varslingsanlegg i 20 eiendommer for å øke sikkerheten. Fra før av har vi særlig oppfølging av 43 større bygg og 50 mindre eiendommer. Totalt ble det brukt 8,7 millioner kroner på ulike brannforebyggende tiltak. Falske brannalarmer Kostnad i 1000 kr

348 utrykninger

1 000 800

257 utrykninger

600 400

180 utrykninger 200 0

2010

2011

2012

Antall branner 25 20 15 10

14

0

12 20 11 20 10 20 09 20 08 20 07 20 06 20 05 20 04 20

Boligbygg Årsrapport 2012

5

Ny avfalls – Detta er gode greier, æ´kke mye søppel rundt dissa! Vaktmester Gregers Gram i Gruegata 15 er såre fornøyd med de nye avfallsbrønnene som kom på plass i 2012. I 2012 etablerte Boligbygg avfallsbrønner i Gruegata 15, Kolstadgata 7, Christian Michelsens gate 65–67 og Nordkappgata 38. Til vaktmesternes – og beboer­ nes – store glede. Rundt de nye avfallsbrønnene er det merkbart ryddigere enn på adressene med tradisjonelle avfallsbeholdere som står alene eller i ulike typer skur. – Forskjellen er som natt og dag, sier Gram og klapper kjærlig på metallboksen som stikker en liten meter opp over bakkeplan. En beboer haster forbi med tommelen opp. – Veldig bra, smiler han og løper mot T-banen. Under nedkastmekanismen henger en 5000liters sekk i et dypoppsamlingssystem, og dermed unngås overfylte avfallsbeholdere. Effekten er umiddelbar. – Når folk ser at det står søppel utenfor avfallsbeholderne, er sjansene større for at de selv setter fra seg søppelet der, forklarer driftssjef Atle von der Fehr. Den ene typen avfallsbrønner har også innkastet så lavt at barn rekker opp, og det er ofte de som får i oppgave å løpe ut med søppelpo­ sene selv om de ikke har mulighet til å hive posene der de skal. – Dette gir oss store gevinster, sier von der Fehr, og ramser dem opp: – Uteområdene blir triveligere, det blir mindre klager fra naboer, mindre lukt siden matrester ligger under bakken med lavere tempera­ turer, vi hindrer roting i avfallsbeholderne av folk som er på jakt etter tomflasker og annet og det blir ingen matrester som rotter, katter og fugler drar utover. – I tillegg er kostnadene med installer­ ing av noen av avfallsbrønnene såpass lave at det fort tjenes inn igjen fordi regningen fra Renovasjonsetaten blir mindre. Etter allerede et drøyt år er etableringskostnaden dekket, sier han fornøyd.


håndtering

2012 og veien videre FOTO: AUDUN WIK

– Forskjellen er som natt og dag, sier Gram og klapper kjærlig på metallboksen som stikker en liten meter opp over bakkeplan. Nordkappgata 38 fikk også nye avfallsbrønner i 2012. Vaktmester Jan Bølher i Ålesundgata 2 og 4 må dessverre bruke mye av tiden sin til å plukke søppel som folk slenger fra seg. FOTO: AUDUN WIK FOTO: AUDUN WIK

73

Drift og vedlikehold av felles­arealene i eiendomsmassen kostet ca 73 millioner kroner i 2012. 15


Her skjer det! Riving Boligbygg river og rydder for å klar­ gjøre tomter for bygging, salg eller tilbakeføring til grøntområder. Det ble identifisert 12 eiendommer i 2012 med forfalte bygninger som har bidratt til en visuell forsøpling av nabolaget og ikke virket positivt på kommunens omdømme. Noen av bygningene har også vært tidvis okkuperte og utgjort en fare for de ulovlige beboerne.

16

1. Delebekken 13: To uthus skal rives og tomten ryddes. Deretter skal tomten tilbakestilles til friområde. 2. Dølerudveien 19: Et forfallent plankeskur skal rives. 3. Enebakkveien 462C: En gammel, falleferdig låve skal rives. 4. Enebakkveien 460: Flere små bygninger som er i dårlig forfatning skal rives. 5. Ljansbrukveien 21 og 23: En gammel hytte med uthus som er i dårlig forfatning rives. Tomten eies av Eiendoms- og byfornyelsesetaten. 6. Ljabruveien 169 og 171: En større rydde- og rivejobb. Igangsetting våren 2013. 7. Trondheimsveien 474: Et falleferdig hus er revet. Tomten tilbakeføres til Eiendoms- og byfornyelsesetaten. 8. Dr. Dedichens vei 26C: Et gammelt hus er revet. Tomt ryddet og klargjort. 9. Ullernchaussèen 28: Hus revet. Det er planer om å lage gjenbruksstasjon i området. 10. Sørkedalsveien 169: Hus revet og tomt ryddet. 11. Munkerudveien 95: Opprydding etter brann. 12. Strømsveien 286: Hus revet og tomt ryddet.

Nordre Aker

8

10

3 Sagene

9 9

Bjerke

St. Hanshaugen

Ullern

Grünerløkka

Gamle Oslo

Frogner

327

Østensjø

1

Nordstrand

FOTO: TERJE HEIESTAD

Boligbygg Årsrapport 2012

Riving og rydding er i gang og fullføres i løpet av 2013 (se kart).

Vestre Aker

11

Søndre Nordstr 6

5 4

nye leiligheter er prosjektert. Disse skal bli omsorgsboliger, ordinære boliger, PU-boliger, modulhus og Omsorg+boliger.


2012 og veien videre Større boligprosjekter 7

– På kort sikt er det et nesten umettelig behov for kommunale boliger. Og Boligbygg er inne i et paradigmeskifte der vi må utvikle mer.

7 2 Grorud

Stovner

Ordene tilhører Erik Øimoen. Siden han tiltrådte stillingen som eiendomsdirektør i august 2012, har han rukket mer enn å brette opp ermene for å få fortgang i byggingen av nye boliger. – Vi har tatt flere grep i 2012. Suksessen vår er utvikling, og vi styrker bemanningen for å nå målene. Mot slutten av 2012 startet vi rekrutteringen av nye medarbeidere, i all hovedsak prosjektutviklere, og vi har undertegnet eksterne kontrakter der vi leier inn prosjektutviklere i stort antall, sier han. Alt for å dekke de kommende behovene som blant annet er skissert i boligbehovsplanen. – Men den største utfordringen vår med tanke på igangsetting av nye prosjekter er lang saksbehandlingstid og kvalitetsprosesser på ofte 3–4 år, sier Øimoen. – Et større bygg tar 18–24 måneder fra byggestart til ferdigstillelse, sier han. Boligbygg har nå flere større byggeprosjekter gående (se kart og tabell) – en miks av nybygg og ombygging til omsorg+, ordinære boliger, hardbruks-leiligheter og boliger tilrettelagt for større flyktningfamilier.

6

5 Alna 12 8

Større prosjekter BBY Adresse 1

Utmarkveien 2

77

2015 Omsorgsbolig

Ombygging ev. rive og nybygg

2

Trondheimsveien 387

98

2015 Omsorgsbolig

Ombygging av høyblokk, riving og nybygg lavblokk

3

Øivinds vei 2

63

2015/16 Omsorgsbolig

4

Seterbråtveien

47

2015 Ordinære boliger

Nybygg

5

Skansen terrasse 18B

7

2013 Ordinære boliger

Ombygging ev. riving/nybygg

6

Gransdalen 31B

11

2013 Ordinære boliger

Ombygging

7

Jacobine Ryes vei

10

2013 PU-boliger

Ombygging

8

Holmenkollveien 22

7

2014/15 PU-boliger

9

Vækerøveien 41

2 3

1

Type prosjekt

Forsterkede boliger Groruddalsbydelene Forsterkede boliger vestlige bydeler

14

2015 Dobbeltdiagnose

– Vi kan bruke tomter som ikke kan benyttes til andre formål. Det gir rask behandlingstid og igangsetting, sier eiendomsdirektør Erik Øimoen. – Det finnes et stort antall slike tomter i Oslo (se kart). Tomter som er regulert til vei eller grøntareal, men som står tomme. Tomter som ikke egner seg for permanente boliger, men hvor vi kan sette opp midlertidige boliger i en mellomperiode på 5–20 år, sier han. Øimoen trekker frem muligheter langs Trondheimsveien som ett eksempel. Utslaget for en fremtidig Røatunnelen er et annet. – Den har vært diskutert i flere tiår, og vi vet hvor et eventuelt tunnellutløp vil komme. Der eier kommunen selv grunnen, og det kan være et godt sted for midlertidige boliger med samme kvalitet som for permanente boliger.

Ombygging ev. riving/nybygg

Boligsjef Erik Øimoen på tomten i Dr. Dedichens vei.

Nybygg FOTO: TERJE HEIESTAD

4

Antatt ferdig- Type bolig stillelse (år)

De nye modulhusene egner seg godt på midlertidige tomter og kan raskt flyttes når tomtene skal brukes til andre formål. Arbeidet med å identifisere egnede tomter startet i 2012.

FOTO: TERJE HEIESTAD

rand

Antall leiligheter

Aktuelle tomter for modulhus

Nybygg

Alternativanalyse

 

Modulhus – forsterkede boliger

Nybygg

Tomtesøk/ alternativ-analyse

 

Modulhus – forsterkede boliger

Nybygg

Modulhus, Strømsveien 286

17


3 x B på Sagene:

Beboere, Bydel og Boligbygg – En av jobbene vi er aller mest fornøyd med i 2012, er totalrehabili­ teringen av bakgården i Dannevigsveien 7 og Arendalsgata 3. Et mønster­ prosjekt, sier driftssjef Atle von der Fehr.

Boligbygg Årsrapport 2012

Halvparten av beboerne er barn, så de var selvfølgelig med i planleggingen.

18

– Sånn så det ut, forteller von der Fehr og viser frem et bilde med en stusselig og sliten bakgård. Ikke noe inspirerende sted verken for unge eller gamle. – Vi stilte oss spørsmålet «Hva kan vi gjøre med dette?» sammen med Bydel Sagene, og inviterte beboerne til fellesmøter. På fellesmøtene og idédugnader vokste prosjek­ tet frem, der ulike forslag ble lansert og bearbeidet. Med stor egeninnsats pluss 350 000 kroner fra Boligbygg og 150 000 fra Bydel Sagene, har bebo­ erne fått en flott bakgård. – Et stjerne­ eksempel på hva beboerinvolvering og samarbeid mellom bydel og Boligbygg kan gi av resultater, konkluderer tek­ nisk forvalter Evija Izaka. På innvielsesfesten er hun høyt og lavt, sammen med styreleder Elisabeth Olafsen, som også er her, der og overalt, og den alltid tilstede­ værende og engasjerte organisator Reza Rezaee fra Bydel Sagene. Under de to flotte lønnetrærne er den nye gressmatten på plass. Lekestativene er fulle av unger som husker frem og tilbake mens de ser forventningsfullt på de opp­ stilte tujabuskene som skal plantes. Et titalls voksne har samlet seg om den siste finpussen. Stativer skal monteres, spader fordeles og grillen fyres opp. «Jalla, jalla», lyder det fra Reza når ungene ikke samler seg fort nok. Det arabiske uttrykket for «kom igjen nå, skynd deg» er etter hvert kjent over hele verden. «Nytter ikke å mase på persisk, vet du», kommer det lattermildt fra bordet hvor noen av beboerne sitter med en kaffekopp og ser på at Carlo Høiberget og Harald Georg Aas skrur sammen de siste stativene. Rezaee smiler med megafonen i

hånden. Stemningen er god. Det er dagen for innvi­ else av bakgårdprosjektet og siste dugnadsinnsats før alt er på plass.

Historisk gård Og noe trengtes. Det har ikke alltid vært like fint i bakgården. De siste årene har det ikke vært midler til å gjøre så mye, og de flotte trærne stjal all næring og sol fra bakken. Gjørme og mose har delt området som skulle være gresskledd, og ikke innbydd til noe langvarig opphold i den historiske bakgården. For her henger historien i veggene. Dannevigsveien 7, som er ett av byggene som rammer inn bakgården, var faktisk en av de første arbeiderboligene som ble bygd for kommunens regning i Oslo. I Aftenposten fra 21. juni 1900 kunne byens innbyggere den gang lese at kommunen hadde bevilget 388 000 kroner til byggingen av nummer 7. Det var mye penger den gang. Resultatet ble så mye som 84 leiligheter, som holdt en meget høy standard da gården sto ferdig i 1902.

Drenering og ny bakgård Men de siste årene har ikke alt vært på stell i den gamle gården. Det begynte med problemer i kjel­ lerne. Både Arendalsgata 3 og Dannevigsveien 7 trengte ny drenering på grunn av fukt i kjellerne. Boligbygg utlyste arbeidet, og i den forbindelse ble det bestemt at også bakgården skulle rehabili­ teres og opparbeides. Beboerne var sentrale i å få gjennom tiltaket. De var nemlig ikke fornøyd med bakgårdens tilstand etter mange år med forfall. – Vi maste veldig mye, forteller styreleder Elisabeth Olafsen. – Halvparten av de om lag to hundre personene som bor i gårdene er faktisk


FOTO: JOHN HUGES

barn. Da er det viktig å ha en lekeplass som er både trygg og hyggelig. Olafsen forteller at beboerne fikk god dialog med både Boligbygg og Bydel Sagene. Det er mange gamle gårder som trenger fornyelse, og etter priori­ teringer ble det endelig denne bakgårdens tur. – Det er lettere å få et eierskapsforhold til noe når du er med på å bygge det selv. Og her har beboerne virkelig vært med på å bestemme, forteller Rezaee, som tar en liten pause i arbeidet med å samle ungene til fellesplanting av busker.

Mat å få Etter plantingen er det klart for fest. Ungene og de voksne samles rundt bordene med godsaker, hvor det lastes opp med kebab, salat og ris på papp­ tallerkener. Praten går mellom beboere fra alle verdenshjørner og alle hygger seg. Elisabeth Olafsen kommer løpende med dug­ nadsdiplomer. De deles ut til alle som har deltatt. – Vi må jo gjøre stas på de som har deltatt, forteller hun avslutningsvis.

Reza Rezaee fra Bydel Sagene får ungene med på moroa.

Klar, ferdig, plant! Det drar seg til mot fellesplantingen. På grillen syder det av kebab og pølser under profesjonell overvåkning av sjefsgriller Roger Nordlund, og på bordene settes det frem ris, salat, lomper og brød som mange av kvinnene i gårdene har tilberedt. Snart er det klart til servering. – Kom nå, alle på rekke, så planter vi samtidig, roper Rezaee. Et titalls unger stiller seg forventningsfulle opp langs grøfta «Så flinke dere er», ropes det oppmuntrende fra de voksne. Og ungene er tydelig stolte av å få være med på plantingen. Det er jo kanskje aller mest deres bakgård. Resultatet blir en fin hekk langs hele plenen og en naturlig ramme rundt lekeplassen.

Før

Etter

19


Styrets beretning Overordnede målsettinger, prioriteringer og tiltak

Styret behandler følgende faste saker i løpet av et år:

Boligbygg er etter formålsparagrafen et sosialt virkemiddel for Oslo kommune, og skal fremskaffe boliger til de grupper kommunen ønsker å tilgodese med dette. Samtidig stiller formålsparagrafen krav til forretningsmessig drift og setter visse begrens­ ninger for hvem foretaket kan selge sine tjenester til. Byrådet ved byråden for kultur og næring er på kommunens vegne ansvarlig for utøvelse av eier­ funkjonen. Virksomheten befinner seg i skjæringspunktet mellom offentlig forvaltning med sterke sosial- og boligpolitiske oppgaver på den ene siden og kravet til å fremstå som en profesjonell aktør i et konkur­ ranseutsatt marked på den andre. Disse rammebe­ tingelsene medfører en del spesielle utfordringer for foretaket. Blant annet vil kostnadene nødvendigvis ligge høyere enn hos andre boligforvaltere fordi man har en sammensatt og krevende kundegruppe og høy omløpshastighet i boligene. Styrets overordnede oppgave er å sørge for å gjennomføre bystyrevedtak som gjelder foretaket. Dette innebærer blant annet at styret legger særlig vekt på å ha tilgjengelig riktig antall og type boli­ ger, at eiendommene holdes i teknisk god stand og at inntekter og ressursbruk er i tråd med vedtatte budsjetter.

• treårig strategi, med årlig evaluering og justering • foretakets forslag til budsjett før oversendelse til byrådet og endelig behandling i bystyret • tertialvise rapporter for regnskap og tjenestepro­ duksjon • årsregnskap og årsberetning • økonomisk internkontroll og HMS, statusrappor­ tering på hvert møte • avskrivning av regnskapmessige restanser over kr 100 000 • alle merknader/rapporter fra Kommunerevisjonen • driftsbudsjett og investeringsprosjekter, status­ rapportering på hvert møte • fokusområde brannsikkerhet, statusgjennomgåelse to ganger i året • foretakets organisasjonsplan med vurdering av daglig leder og nøkkelpersoners innsats • saker som skal til politisk behandling Utover dette behandles en rekke saker som fremleg­ ges på initiativ fra administrasjonen, styrets med­ lemmer eller eier, og som anses av betydning for foretakets daglige drift eller fremtidige utvikling.

Oppsummerende status 2012 ÅRETS RESULTAT

TO : TE RJE HE IE S TA D

20

FO

Boligbygg Årsrapport 2012

Foretaket fikk et regnskapsmessig mindreforbruk på 17,038 millioner kroner i 2012. I dette inngår inntektsføring av tidligere års mindreforbruk med

Per Erik Syversen

Åke Appelqvist

Eli Selstad

Laurense Lie Rypdal


18,9 millioner. Driftsbudsjettet var i utgangspunk­ tet meget stramt, og foretaket har derfor arbeidet metodisk og målrettet gjennom året for å klare å generere økte vedlikeholdsmidler og å opprettholde et forsvarlig aktivitetsnivå. En medvirkende årsak til at resultatet ble vesentlig bedre enn man forutså ved årets begynnelse, er også at leieinntektene ble høyere enn budsjettert. I aktivitets- og økonomistyringen legges det vekt på effektiv forvaltning, god drift av eiendomsmas­ sen og at foretaket har forsvarlige rammer til alle typer vedlikehold. Foretakets økonomiske rammer for 2013 er meget stramme. Styrets budsjett for 2013 legger opp til at mindreforbruket i 2012 i tråd med tidligere praksis kan overføres til 2013. Dette vil være med på å sikre at lav ledighet kan oppretthol­ des og sørge for at de mest prekære vedlikeholds­ oppgavene blir løst.

aktivitetsnivået igjen operer med en ledighet godt under måltallet. Konsernbidraget økte med 64 millioner kroner fra 2011 til 2012. Den negative effekten av dette ble noe dempet av at man kunne tilføre midler fra tidligere års mindreforbruk. Disse ble i sin helhet brukt til å styrke drifts- og vedlikeholdsbudsjettet, primært til istandsetting av leiligheter for ny utleie.

ØKONOMISK INTERNKONTROLL OG HMS I likhet med HMS, er økonomisk internkontroll et fast punkt på alle styremøter. Foretaket har et godt implementert system basert på COSO-modellen, som gir styret løpende avviksrapportering. Det er oppløftende å se at det over lang tid har vært en entydig trend at avvikene er få og mindre alvorlige. Dette underbygges også av de undersøkelser og rap­ porteringer som er gjort av Kommunerevisjonen.

MÅLOPPNÅELSE Den gjennomsnittlige ledigheten i eiendomsmassen lå i 2012 på 3,3 %, noe som er 0,7 % under måltallet på 4,0 % og en klar forbedring i forhold til 2011 da resultatet ble 4,2 %. Det høye aktivitetsnivået innen rehabilitering og utvikling medfører at eiendommer i perioder må tømmes for leietakere. Ledighetsprosenten blir på denne måten satt under press. Det er imidlertid helt avgjørende for foretakets økonomiske handlefrihet at denne holdes så lav som mulig. Styret er derfor meget fornøyd med at foretaket på tross av det høye

Bygningsmessig HMS og brannsikring Foretakets eiendomsmasse skal til enhver tid være i forskriftsmessig stand og ikke representere noen fare for liv og helse, verken for beboere eller omgi­ velser. Administrasjonen har en stående instruks om umiddelbart å følge opp alle pålegg fra offent­ lige kontrollinstanser. Helt siden Boligbygg ble opprettet i 2004, har styret vært opptatt av brannsikring/-forebyg­ ging. Dette er derfor også definert

3,3% var gjennomsnittlig ledighetstall 2012

21 Hilde Harwiss

Odd Dagfinn Øyen

André Støylen


«

De siste års satsing på eiendomsdriften har i tråd med bystyrets overordnede mål ført til bedre sikkerhet og trivsel for beboerne.

som et eget fokusområde for styret og det legges frem halvårlige statusrapporter for dette arbeidet. I tillegg rapporteres det på hvert styremøte om nye branner som er registrert. Det er engasjert ekstern ekspertise for å føre månedlig tilsyn med de særskilte brannobjektene og kontroll med el-installasjoner. Eiendommer som ikke er definert som særskilte brannobjekter følges opp i henhold til vedtatt internkontrollrutine. Foretaket eier enkelte «1890-gårder» som ikke er klassifisert som særskilte brannobjekter, men som likevel får ekstraordinært tilsyn fordi brann i disse eiendommene lett kan få katastrofale følger. Eiendommer som det eventuelt vurderes uforsvarlig kostbart å få satt i tilfredsstillende brannteknisk stand blir søkt avhendet. Det ble i 2012 registrert flere branner som har startet og utviklet seg i eiendommenes fellesarea­ ler. Heldigvis har disse ikke ført til personskader, men de materielle skadene har til dels blitt store. Brannene er forårsaket av personer som har tatt ulovlig tilhold i kjellere og på loft. Dette represente­ rer en stor sikkerhetsmessig utfordring for foreta­ ket, og det arbeides med ulike tiltak for å komme problemet til livs. Inntil videre er det innskjerpet overfor bomiljøvekterne at tilsyn med fellesarealene skal priortieres.

Boligbygg Årsrapport 2012

Brannsikring – spesielt om omsorgsboliger

22

I overkant av 800 av foretakets boliger er kategori­ sert som omsorgsboliger, noe som også innebærer at de er klassifisert som særskilte brannobjekter. Disse er gjennomgående godt sikret, flere av dem med sprinkleranlegg. Brann- og redningsetaten rettet i en tilsyns­ rapport høsten 2011 søkelyset mot beboere med omsorgs-/tilsynsbehov i den ordinære boligmas­ sen. Her ble alle som ikke selv kan bringe seg i sikkerhet ved rømming definert som risikogruppe. En slik definisjon er krevende for foretaket, blant annet fordi Boligbygg ikke har noen oversikt over helsetilstanden til beboerne – verken på tildelings­ tidspunktet eller hvordan denne senere måtte ha utviklet seg. I samarbeid med bydelene ble det derfor i 2012 gjennomført et kartleggingsarbeid for å få en oversikt over leietakere med denne type utfordringer. Resultatet viser at innslaget av slike leietakere i eiendommene er betydelig.

Den store brannen i Hagegata 29 i august under­ streket alvoret i denne saken. Ingen menneskeliv gikk tapt, men evakueringen av leietakerne tok uro­ vekkende lang tid. Boligbyggs risikovurderinger har hittil vært basert på rent branntekniske vurderinger av bygningene. Det må nå gjennomføres risikovur­ deringer hvor også leietakernes evne til å redde seg selv inngår. Dette medfører et omfattende arbeid og vil bli gjennomført i løpet av 2013. Det er rime­ lig å anta at konsekvensene av dette arbeidet vil innebære betydelige administrative og økonomiske utfordringer både for foretaket og bydelene. Det må være samsvar mellom den branntekniske klassifi­ seringen av bygget og den leietakeren som skal ha bolig. Likedan må det etableres rutiner som sikrer en viss kontroll med hvorledes man kan fange opp endringer i leietakers helsetilstand og som sørger for at man har fleksibilitet i eiendomsmassen til å foreta flyttinger når dette blir påkrevet.

Brannvernstrategi Styret har vedtatt en egen brannvernstrategi for perioden 2012–2016. Det overordnede målet er selvfølgelig å forhindre at liv går tapt eller personer skades samt å sikre skadebegrensing på eiendom. Det er videre fastsatt delmål om å innføre elektro­ nisk brannbok, en ytterligere systematisering av HMS-arbeidet og utarbeidelse av en tiltaksliste for lukking av avvik. Styret har også gitt sin tilslutning til en plan som innebærer at et dokumentert brann­ teknisk etterslep i eiendomsmassen på ca. 20 milli­ oner kroner skal tas igjen i løpet av 3–5 år. En god del av disse tiltakene må tas over driftsbudsjettet. Dette kommer i tillegg til de kostnader som måtte følge i kjølvannet av nye rutiner for ivaretakelse av leietakere med omsorgs-/tilsynsbehov.

Bomiljøet De siste års satsing på eiendomsdriften har i tråd med bystyrets overordnede mål ført til bedre sik­ kerhet og trivsel for beboerne. Foretaket arbeider aktivt for at eiendommene skal fremstå som ryddige og velstelte, og det har blitt færre klager fra leie­ takere og eiendommenes naboer og betydelig færre negative medieoppslag. Bomiljøene i de kommunale gårdene har klart blitt bedre som følge av denne bevisste prioriteringen fra foretakets side. Selv i et år med stram økonomi og hvor det ikke kan settes av nok midler til løpende vedlikehold, fant styret


53%

Av investeringsbudsjettet på 659 millioner kroner for 2013, er 53% av investeringene forutsatt lånefinansiert.

det derfor forsvarlig at nødvendige midler ble brukt til å opprettholde denne satsingen.

Verdibevarende vedlikehold – vedlikeholdsetterslep Boligbyggs vedlikeholdsetterslep ble i 2010 estimert til 1,4 milliarder kroner. Med dagens rammebe­ tingelser vil de investeringene som nå gjøres i eien­ domsmassen ikke kunne følges opp med løpende veldikeholdsplaner. Dermed vil vedlikeholdsetter­ slepet stadig øke, og styret legger til grunn at det må finnes en løsning på dette i dialog med eier.

Utviklingsprosjekter, kjøp og salg av eiendom Foretakets eiendomsmasse er ingen statisk enhet. Det foregår kontinuerlig en vurdering av hvilke eiendommer som skal utvikles, rehabiliteres, selges og/eller erstattes/suppleres med nye ervervelser. Styrets mål er at foretaket til enhver tid skal ha egnede boliger til å dekke ulike prioriterte behov. Eiendommene skal være fleksible, i god teknisk stand og med relativt enkle grep kunne møte skjer­ pede krav til brannsikkerhet, universell utforming og energimerking. Ideelt sett vil eiendommer som det ikke lønner seg å bygge om bli solgt og erstattet med nybygg eller kjøp. Gjennomføringen av dette er imidlertid avhengig av en mer robust økonomi enn foretaket har i dag. Det er et faktum at salg av boli­ ger ikke finansierer kjøp av tilsvarende antall nye boliger. I en kommune hvor befolkningen vokser raskt og behovet for foretakets tjenester stiger tilsvarende, blir dette et dilemma. I fremtiden vil foretakets aktiviteter på dette området være knyttet opp mot Oslo kommunes boligbehovsplan. Retningsgivende for de vurderingene som gjøres er også politiske vedtak som sier at den kommunale boligmassen skal spres og at alle bydeler i prinsip­ pet skal være selvforsynte med boliger. Det selges derfor flest boliger i sentrumsbydelene, hvor dagens store konsentrasjon befinner seg. Når det gjelder eiendomskjøp i 2012 vil styret spesielt fremheve kjøpet av Maridalsveien 292 (Rachel Grepp-heimen) i Bydel Nordre Aker som et tilskudd på 21 leiligheter til en bydel med klart definerte behov.

Utfordringer og fokusområder fremover BUDSJETT 2013 Overføringskravet er opprettholdt på samme nivå som i 2012 – det vil si på 380,6 millioner kroner. Konsekvensen av dette er at vedlikeholdsrammene også i 2013 vil være meget stramme og hovedsakelig gå til å holde ledigheten lav og å foreta utbedringer av HMS-tiltak. Den lave ledigheten sikret sammen med høyere leieinntekter et regnskapsmessig mindreforbruk i 2012. Under forutsetning av at disse midlene forblir i foretaket, blir den økonomiske handlingsfriheten bedre enn den ellers ville vært. Helt avgjørende for foretakets økonomi i 2013 er at man makter å opprettholde den lave ledigheten gjennom hele året.

Nærmere om Investeringsbudsjett 2013 og planperioden 2013–2016 Investeringsbudsjettet er på hele 659 millioner kroner i 2013, og det er i resten av økonomiplan­ perioden lagt opp til investeringer i størrelses­ orden 1,5 milliarder kroner. Av de 659 millionene er 200 millioner øremerket gjennomføring av Omsorg+prosjekter og 149 millioner øremerket «boliger til vanskeligstilte» (rus og psykiatri). Disse midlene er i budsjettsammenheng ufordelte mellom Boligbygg og Omsorgsbygg, og endelig fordeling vil skje etter hvert som foretakene får godkjent prosjek­ ter. Det høye investeringsnivået skaper utfordrin­ ger for gjennomføringsevnen, men representerer samtidig helt nye muligheter til å kunne realisere gode prosjekter. Det er nødvendig å øke både kapa­ siteten og kompetansen i organisasjonen for å klare å gjennomføre dette store investeringsløftet. Det gjennomføres derfor i januar 2013 rekruttering for å få nødvendige ressurser på plass. 53 prosent av investeringene er forutsatt låne­ finansiert enten i Lånefondet eller i Husbanken. Foretakets gjeldsgrad er imidlertid allerede høy, og det er derfor en forutsetning at det gjennomføres gode prosjekter hvor leieinntektene fullt ut dekker drifts- og kapitalkostnadene. Fra og med 2013 vil det gjelde nye prinsipper for leieberegninger som vil gjøre det enklere å «regne hjem» utviklingsprosjekter. Foretakenes prosjekter vil kunne finansieres med husbanklån, husbanktil­ skuddene endres/økes og det vil bli gitt kommunale

23


tilskudd til andre prosjekter enn Omsorg+boliger. Det er svært positivt at eier på denne måten har kommet foretaket i møte ved å gi reelle lettelser i rammevilkårene for investeringsaktivitetene.

Bestillingsprosjektene Etter oppdrag fra Byrådsavdeling for eldre og sosi­ ale tjenester/bydelene, arbeider Boligbygg med flere utviklingsprosjekter. På grunn av uklare rammebe­ tingelser og prinsipper for beregning av husleie, har det lenge vært dårlig fremdrift for flere av disse. Det er nå på plass avtaler som sikrer foretaket dekning for påløpte kostnader dersom det ikke blir noe av prosjektene. Fra 2013 vil det også gjelde nye regler for leieberegninger. Dette vil ventelig gjøre det langt enklere å få realisert denne type prosjekter.

Modulhus De fleste bydeler har rapportert at de har akutte behov for spesialboliger til personer med tunge pro­ blemer innenfor rus og psykiatri. Denne gruppen klienter er det av hensyn til andres bomiljø vanske­ lig å fremskaffe gode tilbud til. I erkjennelsen av at det tar lang tid å gjennomføre utviklingsprosjekter innenfor rammene av den eksisterende boligmas­ sen, har foretaket derfor startet opp et prosjekt med å få etablert robuste boliger på midlertidige tomter – modulhus. Denne type boliger er raske å produsere, de er solide og holder et høyt teknisk nivå, de er fleksible i forhold til utforming og bruk og kan skreddersys for den aktuelle brukergruppen. Boligbygg disponerer flere tomter som kan egne seg for slike formål. Selv om reguleringsbestemmel­ ser, dårlig beliggenhet og lignende forhold tilsier at det kan være vanskelig å utnytte disse tomtene til ordinær boligbygging, kan de utnyttes til slike modulløsninger. I desember 2012 ble det satt opp et prøvehus på Arveset gård på Alfaset. I løpet av 2013 tas det sikte på å etablere 20–30 slike boliger rundt om på Boligbyggs tomter i bydelene.

Boligbygg Årsrapport 2012

Foretakets strategi og forretningsplan

24

Styret og administrasjonen har i 2012 viet arbeidet med oppdateringen av strategiske dokumenter mye oppmerksomhet. Den nye strategien med tilhørende forretningsplan for perioden 2013–2016 ble vedtatt på styremøtet 13. desember. Strategien korresponde­ rer godt med Oslo kommunes boligbehovsplan, som ble lagt frem for bystyret i desember og som gjelder for samme tidsperiode. I strategiprosessen samlet styret seg om å arbeide videre med strategier knyttet til foretakets konkur­ ransedyktighet som tilbyder og bomiljøproblemer som kostnadsdriver. Dette utkrystalliserte seg til følgende to prioriterte ambisjoner for Boligbygg:

• Foretaket skal utvikle sin konkurransedyktighet som tilbyder av tilpassede boliger til bydelene i Oslo kommune, og skal ellers foredle og utvikle den eksisterende eiendomsmassen i tråd med bestillers behov. • Foretaket skal bremse og om mulig snu kost­ nadsutviklingen forbundet med de tiltakende bomiljøproblemene i eiendomsmassen.

Styrets sammensetning Styret har i 2012 hatt følgende sammensetning: Oppnevnt av byrådet: André Støylen (styreleder), Hilde Harwiss (nest­ leder), Eli Selstad, Åke Appelqvist, Per Erik Syvertsen Valgt av og blant de ansatte for perioden april 2012 til april 2014: Odd Dagfinn Øien og Laurense Lie Rypdal. Øien ble gjenvalgt mens Lie Rypdal erstattet Halina Bjerke som fungerte frem til styremøtet 22. mars.

Styrets arbeid i 2012 Det ble behandlet 69 saker på sju styremøter. I tillegg til det ordinære foretaksmøtet 29. mars, ble det 19. november avholdt et utvidet kontaktmøte mellom Byrådsavdeling for kultur og næring og foretakets styre og administrasjon.

Balanse BALANSEREGNSKAP BOLIGBYGG OSLO KF (KOMMUNELOVENS PRINSIPPER) Balanse – OKS035 (tall i tusen kroner)

UB 2012

UB 2011

Endring

Anleggsmidler

7 018 853

6 985 319

33 535

Omløpsmidler

125 626

124 496

1 130

Sum eiendeler

7 144 479

7 109 815

34 664 78 863

Egenkapital

-2 348 579

-2 427 442

Langsiktig gjeld

-4 437 719

-4 426 758

-10 960

Kortsiktig gjeld

-358 182

-255 614

-102 567

-7 144 479

-7 109 815

-34 664

Sum egenkapital og gjeld


Driftsregnskap 2012 I Drift – Vedlegg A (OKS 074) (tall i tusen)

II

III

IV

V

Regnskap 2012

Dok. 3 2012

Justert bud. 2012

Regnskap 2011

Andre salgs- og leieinntekter

-879 495

-848 323

-848 323

-836 495

31 172

Overføringer med krav til motytelse

-182 530

-199 300

-204 100

-216 269

-21 570

Overføringer uten krav til motytelse Sum driftsinntekter Lønnsutgifter Sosiale utgifter

Avvik 2011 (I–III)

-16 284

-1 000

-1 000

-2 250

15 284

-1 078 309

-1 048 623

-1 053 423

-1 055 014

24 886

49 917

51 933

51 933

48 864

2 016

22 509

20 253

20 253

18 892

-2 256

438 827

405 385

429 768

513 171

-9 059

23 759

25 270

25 270

24 957

1 511

Overføringer

448 012

446 099

450 899

398 740

2 887

Avskrivninger

188 878

189 720

189 720

181 806

842

1 171 902

1 138 660

1 167 843

1 186 430

-4 059

Brutto driftsresultat

93 593

90 037

114 420

131 415

20 827

Renteinntekter og utbytte

-2 367

-970

-970

-1 157

1 397

Sum eksterne finansinntekter

-2 367

-970

-970

-1 157

1 397

Renteutgifter og låneomkostninger

29 533

27 333

27 333

21 073

-2 200

Avdrag på lån

27 316

27 320

27 320

22 675

4

56 848

54 653

54 653

43 748

-2 195

Kjøp av varer og tjenester som inngår i komm. egen Kjøp av tjenester som erstatter komm. tj. pr.

Sum driftsutgifter

Sum eksterne finansutgifter Resultat eksterne finanstransaksjoner

54 481

53 683

53 683

42 591

-798

-188 878

-189 720

-189 720

-181 806

-842

Netto driftsresultat

-40 804

-46 000

-21 617

-7 799

19 187

Bruk av tidligere års regnskapsmessige mindreforbruk

Motpost avskrivninger

-18 663

0

-18 663

-77 083

0

Bruk av disposisjonsfond

0

0

-24 383

0

-24 383

Sum bruk av avsetninger

-18 663

0

-43 046

-77 083

-24 383

Overført til investeringsregnskapet

23 765

46 000

46 000

41 837

22 235

Avsatt til disposisjonsfond

18 663

0

18 663

24 383

0

Sum avsetninger

42 428

46 000

64 663

66 220

22 235

Netto avsetning

23 765

46 000

21 617

-10 863

-2 148

Regnskapsmessig merforbruk/mindreforbruk

-17 038

0

0

-18 663

17 038

Investeringsregnskap 2012 Investering – Vedlegg B (OKS 075) (tall i tusen) Kjøp av maskiner og utstyr Rehabiliterings-/utviklingsprosjekter Ufordelt Omsorg+

I Regnskap 2012

II Dok. 3 2012

III Justert bud. 2012

IV Regnskap 2011

V Avvik 2011 (III–I)

2 865

-

5 200

3 768

2 335

119 838

108 150

170 450

187 637

50 612

-

70 000

96 900

3 061

96 900

Boliger til vanskeligstilte

95 098

150 000

217 100

62 898

122 002

Kjøp av eiendom

16 911

60 000

26 000

14 584

9 089

Presteboliger – kjøp/rehabilitering

7 287

5 000

11 500

8 579

4 213

Utfasing av oljefyr

4 429

1 850

3 750

32 268

-679

Kjøp av aksjer

25 523

-

-

-

-25 523

271 950

395 000

530 900

312 794

258 950

-

-238 500

-364 400

-155 608

-364 400

-150

-

-

-41

150

Salg av eiendom

-93 908

-66 000

-70 500

-82 121

23 408

Tilskudd fra staten

-35 250

-44 500

-37 900

-20 967

-2 650

-400

-

-10 000

-8 578

-9 600

Sum investering Bruk av lån Salg av maskiner, utstyr og transportmidler

Tilskudd fra bykassen Bruk av fond Overføring fra driftsregnskapet (MVA) Regnskapsm. merforbruk (underdekning) Sum finansiering

-2 392

-

-2 100

-3 644

292

-23 765

-46 000

-46 000

-41 837

-22 235

-116 084

-

-

-

116 084

-271 950

-395 000

-530 900

-312 794

-258 950

25


Tildeling, pris og leieforhold

3.3 MÅLTALLSTABELL FOR TJENESTEPRODUKSJON I

II

III

IV

V

Resultat 2010

Resultat 2011

Måltall 2012

Resultat 2012

Avvik 2012

Produksjonsmidler: Boliger (1) – herav innleide næringslokaler/parkeringsplasser

10 033 (14) 794

10 039 (14) 792

10 002 (10) 797

10 000 (0) 802

-2 -10 5

Totalt antall opprinnelig portefølje

10 827

10 831

10 799

10 802

-7

62 127

60 116

57 115

63 113

6 2

Totalt antall boliger alle porteføljer Totalt antall objekter alle porteføljer

10 222 11 016

10 215 11 007

10 174 10 971

10 176 10 978

2 7

Produksjon (volum): Utleide boliger i % (2) Tildelte boliger etter boligvedtak Salg av boliger Kjøp av boliger (3) Avvikling av innleie

96,4 % 1 023 54 26 8

95,8 % 1190 46 24 0

96,0 % 1 000 40 50 10

96,7 % 1 288 43 58 10

0,7 % 288 3 8 0

Produktivitet: Driftskostnad per bolig

57 347

65 818

55 156

58 790

3 670

Rehabilitering: Antall nye boliger ved ombygginger Antall leiligheter istandsatt for utleie Gjennomsnittlig kostnad for istandsatte leiligheter i kr Antall bebodde leieligheter hvor reparasjoner er utført Gjennomsnittlig kostnad for reparasjoner i bebodde leiligheter i kr

12 1 106 53 498 2 727 7 378

11 1 201 67 488 3 664 6 392

1 200 41 166 3 500 3 428

1 171 43 112 3 125 5 332

29 1 946 375 1 904

Måltall

Presteboliger Ungbo

(1) Totalt antall boliger eksklusive to boliger utenbys. (2) Dette er gjennomsnittlig utleiegrad målt hver uke gjennom året. Dette inkluderer samtlige boliger i foretakets portefølje, også de som står ledige grunnet salg eller rehabilitering. (3) I tillegg til kjøp hvor overtakelse fant sted i 2012, er det inngått avtaler om flere kjøp med overtakelse i fremtidige regnskapsår.

Tildelte leiligheter

Resultat 2010

Resultat 2011

Plantall 2012

Resultat 2012

1 023

1 190

1 000

1 288

Kontraktsfornyelser

1 018

1 054

1 000

1 017

Sum inngåtte boligkontrakter

2 041

2 244

2 000

2 305

43

42

119

119

2 084

2 286

2 119

2 424

Tildelte boliger etter vedtak

Næringslokaler/parkering

Boligbygg Årsrapport 2012

Sum inngåtte kontrakter

26

Tabellen ovenfor viser antall kontrakter som ble inngått i 2012. I løpet av de siste fem årene har antallet tildelinger etter vedtak økt fra å ha ligget i overkant av 1000 til 1288 i 2012. Antall årlige tildelinger i boligmassen (omløpshastigheten) har økt fra 10 % til 13 %. Som standard benyttes femårs leiekontrakter, men foretaket har fortsatt en stor andel tidsubestemte kontrakter. Andelen løpende kontrakter som ikke er tidsbestemte er imidlertid synkende. I all hovedsak innehas disse av eldre beboere i omsorgs- eller


trygde­boliger, men en vesentlig andel er også samlekontrakter hvor bydelene er kon­ traktsmotpart. Etter hvert som disse faller bort, inngås det i tråd med kommunens målsetting kontrakter som er tidsbestemte. Flere tidsbestemte kontrakter medfører over tid at flere boligtrengende kan få hjelp. Tabellen nedenfor viser utviklingen i fordelingen mellom kontraktstyper siste tre år. Kontraktstyper per 31.12.2011

2010

2011

2012

Tidsubestemte kontrakter

3 400

3 003

2 853

Tidsbestemte kontrakter

7 189

7 352

7 547

Korttidskontrakter Totalt antall løpende kontrakter

35

43

50

10 624

10 497

10 450

TILDELINGSTID (KONTRAKTSTILDELING) Prosessen med å tildele en ledig bolig består av flere aktiviteter. I tillegg til visning for ny leietaker, tilkommer arbeidsrutiner og samarbeid med bydelens boligkontor samt dialog med styrer i borettslag/sameier. I 2012 var gjennomsnittlig tildelingstid på 14 dager. Selv om denne tiden måles separat, vil store deler av tildelingsprosessen skje innenfor den tiden som benyttes til istandsetting av boligen. Regulatoriske bestemmelser i tildelingsprosessen medfører at potensialet for en reduksjon av antall dager er begrenset. I henhold til borettslagslovens bestemmelser og lagenes egne vedtekter, må foretaket søke om godkjenning før utleie til ny leietaker kan finne sted. I borettslag har styret 30 dagers frist til å behandle slike søknader om bruks­ overlating. Det arbeides med borettslagene for å få til en smidig og rask saksbehandling. I tillegg definerer kommunens tildelingsregler hvorledes boligtildelingene skal gjennom­ føres.

OPPUSSINGSTID (ISTANDSETTING AV LEDIGE BOLIGER) Som en følge av endrede rutiner og målrettet arbeid gjennom året, har den gjennom­ snittlige oppussingstiden gått betydelig ned fra 63 dager i 2011 til 38 dager i 2012. Gjennomsnittlig oppussingstid er tiden fra Boligbygg får tilgang til leiligheten til istandsettelse er vurdert, bestilt og gjennomført. Leiligheten vil deretter være til dis­ posisjon for bydelen for tildeling til ny beboer. Det ville vært en betydelig fordel om Boligbygg i forkant hadde kjennskap til hvem eller hvilken type beboer som skulle inn i leiligheten. Det vil ofte være nødvendig med noen tilpasninger knyttet til ulike gruppers behov, og dette kan påvirke tidsbruken og dermed gjennomsnittlig oppus­ singstid.  

1288

PLANLAGTE TILDELINGER SOM IKKE BLE GJENNOMFØRT I 2012 ble det registrert 232 tildelinger som ikke ble gjennomført. I forhold til 180 i 2011, representerer dette en negativ utvikling. Det er ulike årsaker til at boligsøker velger å avstå fra tildelt bolig. I 26 % av tilfellene møtte ikke vedkommende opp til visning. Hele 59 % ønsket ikke å motta tilbudt bolig av ulike årsaker, deriblant at de ikke fant boligen tilfredsstillende eller funksjonell. Boligbygg er kjent med at bydelenes boligkontorer i stor grad fatter bortfallsvedtak hvis det ikke foreligger god grunn for å avstå fra tilbu­ det. Selv om antall feilslåtte boligtildelinger økte siste år, er omfanget betydelig lavere enn for noen år siden. Foretaket vil i sine dialogmøter med bydelene sørge at fokuset på denne utfordringen opprettholdes.

nye personer fikk tildelt bolig

27


UTVIKLINGEN I LEDIGHETEN Et av foretakets viktigste mål er å holde ledigheten stabilt lav og under 4 %, noe som tilsvarer en utleiegrad på 96 %. Lav ledighet innebærer et forutsigbart inntektsgrunnlag for Boligbygg og at flere boliger kan stilles til disposisjon for ulike prioriterte grupper. Gjennom stort fokus og gode interne arbeidsrutiner i samhandlingen med bydelene, er ledigheten halvert siden Boligbygg ble etablert. Resultatet i 2012 ble en gjennomsnittlig ledighet på 3,3 %, noe som er langt lavere enn foretakets målkrav. Årsaken til dette er at foretaket har foretatt mindre organisatoriske endringer som har medført økt robusthet i organisasjonen for å sikre produksjon av ledige boliger. Salg per bydel Gamle Oslo Grünerløkka Sagene

Antall boliger 9 7 16

St. Hanshaugen

2

Stovner

1

Grorud

1

Alna

2

Frogner

3

Nordstrand

2

Totalt

43

SALG I 2012 ble det solgt 43 boliger i tillegg til en næringsseksjon og to garasjeplasser. I likhet med 2010 og 2011 ble de fleste salgene gjennomført i Bydel Sagene og gjelder salg av enkeltleiligheter i den seksjonerte eiendommen Søndre Åsen kvartal VI på Torshov. Det ble dog solgt bare halvparten så mange leiligheter i Bydel Sagene i fjor sammenlignet med 2011. Etter Bydel Sagene ble det solgt mest leiligheter i bydelene Gamle Oslo og Grünerløkka. Det ble solgt en prestebolig i Bydel Grorud i Rasmus Engers vei 13.

KJØP Det ble totalt kjøpt og overtatt 58 boliger i 2012. Av disse er det fire mindre leiligheter og 16 større familieboliger. Kjøpene er fordelt på sju bydeler og er forankret i disses bolig­ behov. I tillegg til disse enkeltleilighetene, er det kjøpt og overtatt to større bygg – ett i Bydel Ullern med 10 leiligheter og ytterligere utbyggingsmuligheter samt ett i Bydel Nordre Aker med 21 leiligheter. Begge byggene har leiligheter av forskjellig størrelse og romfordeling. I tillegg til de regnskapsførte kjøpene som det er referert til over, har foretaket i 2012 foretatt kjøp av 12 leiligheter med overtakelse i fremtidige regnskapsår med en samlet kjøpesum på 38,7 millioner kroner. Beløpet overføres som y-disp for kom­ mende regnskapsår. Kjøp per bydel

St. Hanshaugen

2

Grünerløkka

1

Alna

7

Søndre Nordstrand

4

Boligbygg Årsrapport 2012

Ullern

28

Antall boliger overtatt i 2012

Antall boliger kjøpt i 2012 med fremtidig overtakelse

6

11

Vestre Aker

1

Nordre Aker

22

Bjerke

3

Stovner

3

Østensjø

1

Grorud

3

Totalt

58

2 4 12

DRIFTSKOSTNAD PER BOLIG Regnskapet for driftskostnader per bolig viser et forbruk i 2012 på kr 58 790. Budsjettet for året var på kr 55 156. Merforbruket skyldes i hovedsak økt vedlikeholdsinnsats på vel 46,5 millioner. Den store økningen i vedlikeholdet ble først og fremst muliggjort av vek­ sten i leieinntektene samt vesentlig lavere strømkostnader enn budsjettert.


BEGJÆRINGER OM UTKASTELSER OG GJENNOMFØRTE UTKASTELSER Måleindikator

2009

2010

2011

2012

Begjæringer om utkastelser – betalingsmislighold (1)

872

901

927

1 011

Begjæringer om utkastelser – manglende kontraktsfornyelse

15

37

46

28

Begjæringer om utkastelser – kontraktsbrudd (2)

30

12

12

24

Begjæringer totalt

918

950

985

1 063

Saker trukket – betalingsmislighold

724

763

707

805

13

25

16

18

Saker trukket – andre årsaker Saker trukket – totalt

737

788

723

817

Gjeninnsatte (flyttet tilbake, betaling etter utkastelse)

59

55

64

66

Gjennomførte utkastelser – betalingsmislighold

69

70

93

144

Gjennomførte utkastelser – andre årsaker

38

19

18

28

Gjennomførte utkastelser – totalt

107

89

111

171

58 enkeltboliger ble kjøpt og overtatt i 2012. I tillegg er det kjøpt og overtatt to større bygg med til sammen 31 leiligheter.

(1) Per 31.12.2011 sto fortsatt 63 begjæringer fra 2011 ubehandlet hos Namsfogden. (2) Brudd på bestemmelser i husleiekontrakt.

GENERELT OM HUSLEIENIVÅET I 2012 Markedsleien økte med ca. 5,3 % i 2012, mens gjengsleie økte med ca. 4,6 %. Prognosene tilsier at gjengsleie vil fortsette å øke i 2013 med om lag 5,5 %, mens markedsleien forven­ tes å ha en noe svakere økning. Ved tidspunkt for leiefastsettelse tas det alltid utgangs­ punkt i den leien som til enhver tid er lavest. Boligbyggs leietakere mottar i stor grad statlig eller kommunal bostøtte i tillegg til andre støtteordninger. Ved husleieregulering «fanger» bostøtteordningene opp ca. 90 % av husleieøkningen. Figuren nedenfor viser leieprisutviklingen for markeds- og gjengsleie siden 2005, og ved 3. kvartal 2012 lå gjengsleie ca. 10 % under markedsleie. Til orientering er gjennom­ snittlig månedlig utleiepris kr 11 800 i det private utleiemarkedet.

2500 2250

Gjennomsnittlig gjengs leie og markedsleie Årlig leie per kvadratmeter

2000 1750 1500 Gjennomsnittlig gjengs leie pr kvm/år

1250

Gjennomsnittlig markedsleie pr kvm/år

1000

0

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

29


Boligfordeling per bydel Oversikt over antall boliger og andre utleieobjekter fordelt på bydeler per 31.12.2012

Nordre Aker 395

Vestre Aker 380

Grorud 359

Sagene St. Hanshaugen

Ullern 153

303

Stovner 519

Bjerke 356

2161

Alna 733 Grünerløkka

Kartet viser antall boliger i Oslos bydeler. Mørkere farge tilsier høyere antall.

1286

Gamle Oslo

Frogner

1553

378

Østensjø 631

Nordstrand 391

Ullern 153

mor 6 ≥

St. Hanshaugen 303

Søndre Nordstrand 366

Bjerke 356

mor 5

Oversikt over antall boliger fordelt på romstørrelse og bydel per 31.12.2012

Søndre Nordstrand 366 Frogner 378

mor 4

Vestre Aker 380 Nordstrand 391

Kakediagrammet viser totalt antall boliger fordelt etter antall rom.

Hybel/1 rom (5680) mor 3

Nordre Aker 395 Stovner 519

Stolpediagrammet viser de samme boligene fordelt etter bydel og antall rom.

≥ 4 rom (994) mor 2 3 rom (1865)

Boligbygg Årsrapport 2012

2 rom (4981)

30

Grorud 359 Østensjø 631 Alna 733

mor 1 Grünerløkka 1286 Gamle Oslo 1553

lebyH

Sagene 2161 2500

2000

1500

Hybel/1 rom

1000

500

2 rom

3 rom

0

≥ 4 rom


Oversikt over boliger fordelt etter eierform per 31.12.2012 Bydel

Boliger i kommunale bygg

Boliger i borettslag/ sameier

Gamle Oslo

981

502

1 533

Grünerløkka

885

395

1 280

Sagene

Boliger totalt

2 000

145

2 145

St. Hanshaugen

194

107

301

Frogner

220

155

375

Ullern

95

68

163

Vestre Aker

324

57

381

Nordre Aker

286

110

396

Bjerke

170

188

358

Grorud

176

355

531

Østensjø

249

382

631

Nordstrand

173

214

387

32

338

370

1

1

2

6 395

3 768

10 113

Søndre Nordstrand Andre kommuner Totalt

500

0 Andrekommuner

738

1000

SøndreNordstrand Nordstrand Østensjø Alna Stovner

522

538

1500

Grorud Bjerke Nordre Aker Vestre Aker

163

200

2000

Ullern

359

Alna

BBY-boliger i sameier og borettslag BBY-boliger i egne kommunale bygg

Frogner St. Hanshaugen Sagene Grünerløkka Gamle Oslo

Stovner

2500

Oversikt over boliger fordelt etter type per 31.12.2012 Bydel

Ordinære

Omsorg

Trygd

HC

PU

Eldre Ungbo

Presteboliger

SUM

Gamle Oslo

1 211

58

144

61

7

17

35

1 533

Grünerløkka

1 041

0

153

40

4

21

21

1 280

Sagene

1 815

44

217

13

17

0

38

2 145

St. Hanshaugen

259

34

0

4

1

0

3

301

Frogner

209

114

48

2

0

0

2

375

64

4

59

13

23

0

0

163

Vestre Aker

236

35

63

10

35

0

5

381

Nordre Aker

209

139

4

3

39

0

2

396

Bjerke

181

34

110

5

10

18

0

358

Grorud

289

83

105

49

3

0

2

531

Stovner

201

46

259

5

11

0

0

522

Alna

514

26

128

43

26

0

1

738

Østensjø

437

149

5

16

23

0

1

631

Nordstrand

281

48

27

10

21

0

0

387

Søndre Nordstrand

299

15

0

54

0

0

2

370

Andre kommuner

2

0

0

0

0

0

0

2

Ullern

Totalt

7 248

829

1 319

328

220

56 113

63

63

63

10 176

Eldre (56) Ungbo (113) PU (220) Presteboliger (63) HC (328) Trygd (1319) Omsorg (829)

Ordinære (7248)

31


Spesielt om særporteføljene – ungboboliger og presteboliger UNGBOBOLIGENE Boligbygg overtok eieransvaret med tilhørende drifts- og vedlikeholdsfunksjoner for Ungbos boligportefølje 1. januar 2010 fra Storbyavdelingen. Ungbo er Boligbyggs kontraktsmotpart og forestår som tidligere all kontakt med sine leietakere, inkludert tildeling, husleieinnkreving og booppfølging. Flere boliger inneholder hybler eller bo­kollektiver, så antallet boenheter er noe høyere enn 113. Det er gjennomført en tilstandsanalyse som har avdekket et betydelig vedlikehold­ setterslep og HMS-avvik. Det er utarbeidet en vedlikeholdsplan som skal sikre planmes­ sige løpende utbedringer. I 2012 er det gjennomført flere større rehabiliteringsarbeider, sikringstiltak og vedlikehold av boligene. Flere eiendommer og enkeltboliger er solgt fordi de ble vurdert som uhensiktsmessige i forhold til formålet. Salg og kjøp av boliger skjer gjennom dialog med Ungbo.

PRESTEBOLIGENE Porteføljen består av 63 boliger og kommer i tillegg til de boligene som inngår i oven­ stående tabeller. Presteboligene består i hovedsak av småhus fordelt over hele byen. Boligbygg overtok forvaltningsansvaret 1. juli 2006 og eierfunksjonen 1. september 2008. Det foreligger eget investerings- og vedlikeholdsbudsjett for porteføljen. I tillegg til løpende drift og vedlikehold, ivaretar også foretaket kjøp og salg i samforstand med Oslo bispedømmeråd.

Drift av eiendomsmassen – kostnadsutvikling

Vaktmesteravtale, grøntanlegg, kabel TV

90000 kr El. kontroll, vaktmester, HMS og heis

80000 kr Utvidelse av tjenester og oppfølgig av nye eiendommer

70000 kr 60000 kr 50000 kr

Fyringsanlegg, snørydding, vaktmester

40000 kr 30000 kr Outsourcing av vaktmestertjenester

Boligbygg Årsrapport 2012

20000 kr

32

Vask, gårdsrom, heis, grøntanlegg

El. kontroll, oppfølging og brannobj.

10000 kr 0 kr

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013 B

Det har vært gjort betydelige investeringer i driften for at våre beboere skal ha et godt og trygt bomiljø. Denne grafen viser hvilke tiltak vi har satt inn og kostnadsnivået for å opprettholde det slik.


FOTO: TERJE HEIESTAD

Boligbygg kort fortalt

Organisasjonskart per 31.12.2012

Styret

Administrerende direktør Jon Carlsen

Seksjonsleder Steinar Johnsen

Kommunikasjonssjef Else Merete Guntveit

Juridisk anskaffelsesfaglig stab

Kommunikasjon

Eiendom

Økonomi og organisasjon

Seksjonsleder Tom-Erik Holte Utviklingsseksjon

Økonomi/controllerseksjon

Forvaltningsseksjon

Seksjonsleder Kjersti Engen

Regnskapsseksjon

Husleieseksjon

Seksjonsleder Normann Malmberg

Seksjonsleder Audun Amundal

Administrasjonsseksjon

Seksjonsleder Atle von der Fehr

Driftsseksjon

Seksjonsleder Tone Stugaard

Seksjonsleder Irene Hellgren

Seksjonsleder Hanne Berg Boligseksjon

Marked

Seksjonsleder Johan Johnsen

Seksjonsleder Thomas Møller Rehabiliterings­seksjon

Markedsdirektør John Danielsen

Økonomi- og organisasjonsdirektør Dag Thorvaldsen

Eiendomsdirektør Erik Øimoen

Kundesenter

Seksjonsleder Tove Hansen

Arkivseksjon

Bemanning per 31.12.2012 Bemanning Seksjonsleder IT Hilde Bjertnes IT-seksjon

01.01.2012

31.12.2012

Ansatte

104

108

Endring +4

Årsverk

105,9

105,0

- 0,9

33


Fire med fartstid

Tone Engen Torunn Solbakken

Boligbygg Årsrapport 2012

Stilling: Juridisk rådgiver Oppvokst: Ålesund Kom fra: Juridisk konsulent Bydel Vinderen Ansatt i BBY siden: 2004

34

Arbeidslivet i BBY: Jeg jobbet med fast eiendom i Bydel Vinderen, og søkte jobb i BBY da foretaket ble etablert i 2004. Arbeidsoppgavene er svært varierte og omfatter alt fra tvangsfullbyrdelser til offentlige anskaffelser, men med størst vekt på husleierett, entrepriserett og utstrakt kontakt med leietakere. Som juridisk rådgiver i BBY får jeg mange spennende oppgaver over et bredt felt, og jeg lærer mye av de sakene hvor det samarbeides med advokatene hos Kommuneadvokaten. Jobben kan altså på mange måter sammenlignes med det å arbeide som advokat. Det viktige samfunnsoppdraget, mange utfordrende og spennende oppgaver og de mange hyggelige kollegaene har gjort at jeg fortsatt arbeider i BBY.

Stilling: Kontraktsforvalter Oppvokst: Reinli i Valdres Kom fra: Hjemmeværende Ansatt i BBY siden: 1986 Arbeidslivet i BBY: Det var bare tilfeldig at jeg begynte i Boligetaten i 1986. Jeg hadde vært hjemmeværende med barn og var klar for å komme meg ut i arbeidslivet. Min søster som jobbet her, ringte og lurte på om jeg var interessert i et vikariat som var ledig. Jeg fikk jobben og ble etter hvert fast ansatt. Opp gjennom årene har jeg hatt mange forskjellige arbeidsopp­gaver og fått bred kompetanse på mange felt. Det har vært – og er – en god arbeidsplass med gode kollegaer. Jobben med å tildele bolig til vanskeligstilte i samfunnet er en meningsfull oppgave som jeg trives veldig godt med. Det å få sin egen leilighet er stort for de fleste, og det gjør godt å se hva dette gjør med mange. Jobben har mange utfordringer, men det er det som gjør at den aldri blir kjedelig. Jeg har aldri gruet meg for å gå på jobb.


FOTO: TERJE HEIESTAD

i Boligbygg

Hilde Bjerke

Stilling: Kundekonsulent Oppvokst: På Rødtvet i Oslo – har nå bodd i Nittedal de siste 31 årene, så jeg betrakter meg som nittedøl Kom fra: Leder for opplysningstjenesten i Bydel Grefsen/Kjelsås Ansatt i BBY siden: 1. mai 2004 Arbeidslivet i BBY: Jeg søkte jobb i BBY fordi det virket som en meningsfull jobb hvor jeg kunne gjøre en positiv forskjell for leietakere som trenger hjelp fra det offentlige. Dagene er veldig ulike, slik at jobben blir lite rutinepreget. Jeg bestiller håndverkere til leietakere, snømåking, reparasjoner osv. Den kommunale boligmassen representerer store verdier for Oslo kommune, så det er viktig at den blir tatt vare på av både leier og utleier. Jeg stortrives med disse og mange andre spennende oppgaver jeg har i jobben min. Jeg er glad i mennesker og liker å være til nytte og hjelpe folk, så denne jobben er helt perfekt for meg. Og de ansatte i BBY er positive og veldig hyggelige folk!

Arvid Monsen

Stilling: Boligkoordinator Oppvokst: Alta Kom fra: Teknisk sjef i Bydel Grorud Ansatt i BBY siden: 2005 Arbeidslivet i BBY:  Jeg trives godt med egne og varierte arbeidsoppgaver i BBY. Her jobber jeg med bebodde boli­ ger, blant annet reparasjon av leiligheter etter elde og slitasje samt brann- og vannskader i borettslag og sameier. Det har blitt 20 år i Oslo kommune etter 20 år i det private.

35


Design, foto, redaksjonelt innhold: Millimeterpress


Boligbygg Oslo KFs Årsrapport 2012