Issuu on Google+

Taloyhtiö.Nyt

ILMOITUSLIITE

KIINTEISTÖLIITON TEEMALEHTI TALOYHTIÖIDEN HALLITUKSILLE JA ASUKKAILLE

2/2012

Teemana

TALOUS Asumismenoista päätetään kunnantalolla s. 7

Pimeän työvoiman riskit s. 10

Miten osakas voi vaikuttaa omaan kulutukseensa? s. 13

HYÖTYTIETOA TALOYHTIÖN TALOUDESTA ASUKKAILLE, HALLITUKSILLE JA ISÄNNÖITSIJÖILLE. Kiinteistöliiton jäsenneuvontapalvelut: - lakiasiat - tekniset asiat - talous- ja veroasiat

Taloyhtiön jäsennumerolla lakineuvontaa numerosta (09) 1667 6300 jäsentaloille ma–to 9–15, pe 10–15 Lisätietoa jäsenyydestä: www.kiinteistoliitto.fi/ jaseneksi

Taloyhtio.net -palvelussa - tietoa ja tapahtumia - jäsentiedotteita - uutiskirjeitä - keskustelut ja blogit www.taloyhtio.net

Maksuton ja kaikille avoin Energiaviisas asuintalo -kiertue on käynnissä! Lue lisää sivulta 13. www.taloyhtio.net/ajassa/ energiakiertue


Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille

2

PÄÄKIRJOITUS

Taloyhtiö.Nyt

Taloyhtiön iso korjausinvestointi – käänteisrahoituksesta apua? Putkiremppaa, julkisivu-, katto- tai muuta isoa korjausinvestointia mietitään monessa taloyhtiössä. Korjausvelkaa rakennuskannassamme on, ja ajan kuluminen väistämättä vaatii korjauksiin ryhtymistä.

Taloyhtiö.Nyt on Kiinteistöliiton julkaisema teemalehti taloyhtiöiden asukkaille, hallituksille ja isännöitsijöille. Uudenmaan alueella ilmestyvässä lehdessä käsitellään taloyhtiöihin ja asumiseen liittyviä talousasioita. Teemalehti rakentuu Kiinteistöliittoyhteisön ammattilaisten artikkeleista, vinkeistä ja muusta sisällöstä. Painos: 240 000 lehteä Julkaisu: lokakuu 2012 Painopaikka: Sanomapaino Oy Jakelu: Helsingin Sanomien välissä Julkaisija: Suomen Kiinteistöliitto ry Kustantaja: Suomen Kiinteistöliitto ry:n Palvelu Oy Päätoimittaja: Marjukka Vainio, Kiinteistöliitto Toimitussihteeri: Hanna Riihimäki, Kiinteistöliitto Tuottaja ja ilmoitusmyynti: Timo Tossavainen, Kiinteistöliitto Graafinen toteutus: T-Media Oy Kansikuva: Flukso

ISSN 2242-5209 (painettu) ISSN 2242-5217 (verkkolehti)

T

aloudellisesti hankkeisiin on harvoin etukäteen varauduttu, ei ainakaan riittävästi. Ja kun samanaikaisesti yhtiön osakasprofiili voi olla ikääntynyt ja jos vielä talon senioriväessä on paljon niitä, joille hankkeen kustannuksien maksaminen on erinomaisen vaikea tai jopa ylivoimainen asia, niin siinä hallituksella onkin pähkinää pureksittavaksi. Liian vähän taloyhtiössä tunnetaan - tai on haluttu miettiä - isojen hankkeiden kustannuksien maksajien eli as.oy:n osakkaiden kannalta asiaa. ”Jos osakkaalla on hankkeessa maksuvaikeuksia, eihän se muiden osakkaiden ongelma ole, tai edes hallituksen…”. Vai olisiko hieman sittenkin… Otetaan esimerkki, asia aukeaa ehkä helpoimmin. Helsingin kantakaupungissa oleva kerrostalo. Putket ovat tiensä päässä. Putkiremppaa ryhdytään suunnittelemaan. Talon asunnot ovat varsin arvokkaita, kuten asunnot Helsingissä yleensäkin. Talossa on sekä aktiiviikäisiä perheitä että alkuperäisasukkaita 50 vuoden takaa. Erityisesti muutamat senioriasukkaat ovat yhtiökokouksissa varsin pontevasti vaatineet vuosia hankkeen lykkäämistä, mutta nyt se vaan on pakosta edessä. Ensimmäinen asia olisi varmasti se, että otetaan ihan vakavasti ja vähintäänkin tasavertaisena vaihtoehtona tutkittavaksi viemärien sukitus ja vesiputkien uusiminen koteloituina pintavetoina. Hinta perinteistä menetelmää puolet halvempi, eli raskas putkiremppa vaikkapa 600 €/m2, uudet menetelmät 300 €/m2. Okei, toisessa kestoikä

50 vuotta, mutta kevyemmässäkin ainakin puolet siitä eli on se 25 vuottakin jo pitkä aika. Lisäksi kevyessä vaihtoehdossa ei ole asumishaittaa juuri lainkaan remontin aikana.

Sitten se rahoitus Normaalisti ajatellaan, että otetaan taloyhtiöön iso laina, takaisinmaksuaika melko pitkä, esimerkiksi 15 vuotta. Ainoa mitä mietitään, on lainamarginaali ja sen viimeisen kymmenyksen fiilaus. No, 75 m2:n asunnossa siis perinteinen putkiremppa noilla hinnoilla tarkoittaa 45 000 €, joka on paljon rahaa. Rahoitusvastikkeessa se tarkoittaa nykyisillä huippuhalvoillakin koroilla n. 300 €/kk lisäkustannusta. Ja sehän voi monelle olla aivan ylivoimaista. Puolet halvemmassa uusien menetelmien rempassa kustannus olisi siis puolet pienempi, 150 €/kk. Joka tapauksessa kun ko. välttämätön korjausinvestointi tehdään, asunnon arvo myös nousee suurin piirtein vastaavalla summalla. Ja siksikin se kannattaa tehdä. Kun tämän oivaltaa, voisi niille senioriasukkaille, ikä ehkä 70+, joille lisäkustannus on todella raskas, olla erinomainen vaihtoehto normaali taloyhtiölainan rinnalle otettava toinen laina, ns. kevyen pääomavastikkeen laina. ”Kevyellä lainalla” esimerkiksi 10 ensimmäistä vuotta rahoitusvastikkeella maksetaan vain pelkät korot ja seuraavan kymmenen vuoden aikana sitten pääoma. Tai sama juttu henkilökohtaisella käänteisrahoituksella. Laskentaesimerkkinä tuo raskaampi ja kalliimpi putkiremppa, minkä kustannus osak-

kaalle on vain kolmasosa eli alle 100 €/kk. Siihen tuskin kenenkään talous kaatuu. Eli suomeksi sanottuna uusia rahoitusratkaisuja käyttävä senioriosakas jättää kalliin ja pitkäikäisen putkiremontin perillistensä maksettavaksi. Hehän sen remontista johtuneen arvonnousunkin itselleen saavat. Aikanaan. Kuva: HYPO

Matti Inha Kiinteistöliiton puheenjohtaja, rahoitusneuvos + seniorivuosia lähestyvä...

Luonnon antimia ja tylyjä talousnäkymiä Kiireisen ja vaativan arjen parasta vastapainoa on lokakuinen päivä syksyisessä sienimetsässä pitkästä aikaa ystävien kanssa. Vihreän kullan maisemassa on ilo kuulla ystävien ääntä ja poimia jokamiehen oikeudella sienisatoa talteen talven varalle. Luonnosta voi nauttia silloinkin, kun media maalaa tylyjä talousnäkymiä. Ostovoima on pitkään polkenut paikallaan, mutta taloyhtiöissä osakkaiden kukkaroilla joudutaan käymään entistä hanakammin. Kunnat paikkaavat repeilevää talouttaan, minkä vuoksi asumisen kustannukset nousevat vähitellen kohtuuttoman kalliiksi. Luonnossa liikkuminen ja luonnonantimien poiminta on oivallinen keino unohtaa talousmurheet; toisaalta se on myös näköala huoleen ympäristöstä ja energian hinnan noususta sekä ikkuna luonnosta saatavien raaka-aineiden kuten sienten vähäiseen hyödyntämiseen. Luonnonantimien säilömisen tapaan voidaan taloyhtiöissäkin saada pienillä teoilla kuten säästämällä vettä ja energiaa sekä lajittelemalla jätteet, paljon aikaan. Moni taloyhtiö painii suurten taloushuolten kanssa, sillä mitä suurempi osa vastikkeista kuluu veroihin ja maksuihin, sitä vähemmän siitä voidaan käyttää taloyhtiöiden kunnossapitoon ja remontILMOITUSLIITE

teihin. Etenkin energiatehokkuutta parantavat korjaukset lykätään herkästi hamaan tulevaisuuteen. Yhä useammin taloyhtiöt kuitenkin varautuvat mittaviin korjauksiin säästämällä ennakkoon. Ennakkosäästämisen avulla taloyhtiö varmistaa, että kaikki osakkaat varautuvat peruskorjausten kustannuksiin. Samalla säästäminen pienentää taloyhtiön rahoitustarvetta. Ennakkoon säästettävät varat kerätään muutaman vuoden aikana ylimääräisen korjausvastikkeen avulla. Käsillä oleva lehti pureutuu talousasioiden ja rahoituksen lisäksi pimeän työvoiman käytön vaaroihin. Työn teettäjällä on huomattava vahingonkorvausvastuun riski, mikäli se käyttää pimeää työvoimaa. Työn teettäminen rehellisesti on taloyhtiön ja sen osakkaiden turva. PÄÄTOIMITTAJA MARJUKKA VAINIO KIINTEISTÖLIITON VIESTINTÄPÄÄLLIKKÖ


Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille

3

Mistä on taloyhtiön brandi tehty? Rauhallinen taloyhtiö kutsuu Sinut peremmälle! Näkymät vehreälle sisäpihalle, jossa solisee suihkulähde. Puhutteleva julkisivu. Lukuisat koirapuistot haukahtavat iloisesti tervehdyksensä uusille tulokkaille. Lämminhenkistä lifestylea taloyhtiössä, jossa suuret remontit on tehty. KUVA: EERO NURMIKKO

M

istä on kyse? Asunnonmyyjän järkiperäisistä perusteista, pyrkimyksestä erottua ja luoda taloyhtiöstä haluttu mielikuva vai taloyhtiön vetovoimaisesta brandista? Taloyhtiön brandi rakentuu kaikesta siitä, mitä yhtiö on ja mitä se tekee: sijainnista, alueen arvostuksesta, viihtyvyydestä, viestinnästä, kohtaamispaikoista, tavoista toimia, yhteistyöstä hallituksen, isännöitsijän ja osakkaiden kanssa, yhteisöllisyydestä ja lukuisista muista taloyhtiön vetovoimatekijöistä. Brandi on erottavuutta ja tunnettuutta ja vaikuttaa kiistatta taloyhtiön ja sen huoneistojen arvoon ja parhaimmillaan houkuttelee asukkaita. Siksi brandi ei ole mikään toivekuva, eikä kiinteistönvälittäjän markkinointitempaus vaan sen avulla taloyhtiö erottuu aidosti muista haluttuna kohteena esimerkiksi siksi, että siinä asuu tai on asunut kuuluisia henkilöitä, yhtiö on hyvin hoidetun maineessa tai se on kuulu vaikkapa omaperäisestä ilmapiiristä tai ekologisuudesta. Helsingin Ullanlinnankadulla katseen vangitsee muistolaatta, joka kertoo rakastetun kirjailijan Tove Janssonin asuneen talossa vuodesta 1944. Taloyhtiön henkeen ja brandiin luovat oman tunnelmansa Kuopion Saastamoisenkadulla tietoisuus siitä, että eräässä talossa sen varrella asui 1920-luvulla presidentti Tarja Halosen isöäiti ja kajaanilaiset ovat hyvin tietoisia siitä, että Kalevalan kokoaja Elias Lönnrot on asunut Kauppakadun ja Koivukoskenkadun kulmakiinteistössä 1830-luvulla.

Onko brandilla hintalappu?

www.isannoitsijakonttori.fi

Taloyhtiön brandin arvon määrittäminen ei ole yksinkertaista, sehän voi olla myös miinusmerkkinen. Toisaalta arvon määri-

Brandi on mielikuva ja tahtotila, jonka taloyhtiön asukkaat rakentavat. tyksen mahdottomuus tekee siitä kiehtovan. Taloyhtiön brandi vaikuttaa varmasti ostopäätökseen, mutta ratkaiseeko se sitä? Brandiarvoon vaikuttaa taloyhtiön taloudellinen tila, strategia ja tulevaisuudelta odotettu menestys, mutta sen voimaa lisäävät taloyhtiöstä riippuen mitä mielikuvituksellisimmat tekijät, joiden vuoksi asunnonostaja on valmis maksamaan kodista brandi-taloyhtiössä enemmän kuin asunnosta tuntemattomassa yhtiös-

sä. Brandi on osa asukkaiden identiteettiä, minkä vuoksi kuuluisan talon asuntoja tulee harvoin myyntiin. Brandin arvo voi kasvaa asukkaiden vuorovaikutuksesta, erilaisista asumismuodoista, ympäristöasioista kuten hyvin hoidetusta jätehuollosta ja kierrättämisestä, turvallisuudesta, liiketiloista saaduista vuokratuloista, rakennusteknisestä kunnosta, design-hissistä, kuuluisan arkkitehdin kädenjäljestä, monen ihmisen elämän-

työstä ja historiasta, tarinoista, luonnon läheisyydestä, kulkuyhteyksistä, liikuntamahdollisuudesta, kimppafillarista, grillikatoksesta tai sähköautoista. Brandi on mielikuva ja tahtotila, jonka taloyhtiön asukkaat rakentavat. Se syntyy hitaasti, ajan ja asukkaiden kanssa viestinnän keinoin. Millaisen taloyhtiön brandi on tehnyt sinuun vaikutuksen? MARJUKKA VAINIO, VIESTINTÄPÄÄLLIKKÖ, KIINTEISTÖLIITTO

Oletko samaa mieltä? Pyydä tarjous!

Hyvin isännöidyssä taloyhtiössä asuu tyytyväisempiä asukkaita? ILMOITUSLIITE


Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille

4

Milloin taloyhtiön osakas voi saada kotitalousvähennystä? Taloyhtiössä asuvalla on lähtökohtaisesti oikeus saada asuntonsa korjauksista omassa verotuksessaan kotitalousvähennystä. Tähän oikeuteen liittyy kuitenkin rajoituksia, koska asunto-osakeyhtiössä rakennuksen kunnossapitovastuu kuuluu osin taloyhtiölle. Osakas voi saada kotitalousvähennystä asuntonsa kunnossapito- ja perusparannustöistä. Oikeutta kotitalousvähennykseen on rajoitettu siltä osin kun kunnossapitovastuu kuuluu yhtiölle ja yhtiö suorittaa vastuulleen kuuluvaa remonttia. Osakas ei voi saada kotitalousvähennystä remontista, josta taloyhtiö on päättänyt, ja johon osakas osallistuu vastikeosuudellaan. Osakas voi saada kotitalousvähennystä yhtiön suorittaman remontin yhteydessä niistä lisäja muutostöistä, jotka eivät kuulu yhtiön remonttiin, ja jotka osakas on tilannut urakointiyritykseltä

erikseen ja maksaa laskun suoraan sille. Osakas voi saada kotitalousvähennystä vain omalle vastuulleen kuuluvista töistä, mutta poikkeuksen tekevät vesieristyksen kustannukset (lain mukaan yhtiön vastuulle kuuluva rakennuksen osa), mikäli vesieristystyö on kuulunut osakkaan omaan remonttiin.

Kiinteistöliiton tiedossa on, että joissakin taloyhtiöissä on keinotekoisesti siirretty rakennuksen ulkopuolisten osien kunnossapitovastuuta taloyhtiöltä osakkaalle ennen yhtiön tulevaa remonttia. Kiinteistöliitto pitää tärkeänä, että yhtiössä kiinnitetään huomiota kokonaisuuteen ja myös tulevaisuuteen rakennuksen kunnossapidon osalta, eikä kunnossapitovastuita siirretä pelkän kotitalousvähennyksen mahdollistamiseksi.

Oikeusistuin otti kantaa Keväällä annetussa KHO:n päätöksessä (KHO 2012:21) oikeus katsoi, ettei osakkaalla ollut oikeutta kotitalousvähennykseen asunto-osakeyhtiön päättämän ja yhtiön vastuulle kuuluvan putkiremontin kustannuksista. Vuoden 2012 alusta asti kotitalousvähennyksen enimmäismäärä on ollut 2000 euroa. Ennakkoperintärekisteriin merkitylle yrittäjälle tai yritykselle maksetusta työkorvauksesta myönnettävä vähennys on 45 prosenttia. Mikäli kotitaloustyös-

Osakas voi saada kotitalousvähennystä vain omalle vastuulleen kuuluvista töistä. tä maksetaan työtä tekevälle palkkaa, voidaan palkasta vähentää 15 prosenttia. Kotitalousvähennyksen omavastuu on 100 euroa. Vähennystä ei voi saada henkilön itse tai tämän kanssa samassa taloudessa asuvan tekemästä remontista. Kiinteistöliitto muistuttaa, että kotitalousvähennyksen saaminen edellyttää aina, että työtä tekevä yritys kuuluu ennakkoperintäre-

kisteriin. Remontin teettäjän on varmistettava tämä ennakkoperintärekisteristä sopimuksentekohetkellä: www.ytj.fi. Verohallinto on parhaillaan uudistamassa kotitalousvähennystä koskevaa ohjeistustaan, johon liittyen Kiinteistöliitto on antanut näkemyksensä. PÄÄLAKIMIES ANU KÄRKKÄINEN, KIINTEISTÖLIITTO KUVAT: EERO NURMIKKO

Talouden suunnittelu pitkäjänteisemmäksi

Consti Yhtiöt on Suomen johtava korjausrakentamiseen keskittynyt yritys. Tarjoamme palvelukseenne parhaat korjausurakoinnin, talotekniikan, linjasaneerauksen, julkisivusaneerauksen sekä pihojen ja ympäristöjen rakentajat.

ILMOITUSLIITE

Monesti taloyhtiön taloutta katsotaan talousarviota tehtäessä vain vuodeksi eteenpäin. Useammaksi vuodeksi ulottuva talouden tarkastelu on kuitenkin hyödyllistä niin taloyhtiön hallituksen kuin osakkeenomistajien kannalta. Talouden suunnittelu ja ennakointi auttavat niin osakkaita kuin taloyhtiötä varautumaan tulevaan ja edesauttaa vastikekehityksen vakautta. Hoitovastikkeet ovat usein selkeämmin ennakoitavia useiksi vuosiksi kuin pääoma- eli rahoitusvastikkeet. Taloyhtiön rahoitussuunnittelussa on hyvä katsoa viisi-kahdeksan vuotta eteenpäin ja arvioida erilaisten kustannusten kehittymistä sekä vastiketasoa. Rahoitusvastikkeita voi olla samaan aikaan useampia, joten niiden euromäärät sekä päättymisajat on tiedettävä taloyhtiön taloudenpitoa suunniteltaessa. - Turvatakseen maksuvalmiutensa, taloyhtiöiden kannattaa pitää noin kahden kuukauden vastikekertymää vastaava euromäärä tilillään. Tämä on hyvä huomioida talousarviota laadittaessa, että

ei liian kireäksi vedetä kassatilannetta. Isot maksuerät kuten tontinvuokrat, kaukolämpölaskut ja kiinteistöverot sekä mahdolliset äkilliset korjaustarpeet kyetään hoitamaan niiden erääntyessä, kun maksuvalmius on kunnossa ja taloudenpito suunniteltua, toteaa kirjanpitäjä Katja Laitinen Isännöitsijäkonttori Oy:stä.

Remonttien ennakointi on osakkaan etu Hoitovastikkeiden lisäksi monissa taloyhtiöissä on käytössä myös pääomavastike, jolla katetaan muun muassa vanhemmissa taloissa remonttikustannuksia. Korjaushankkeet edellyttävät teknisten ratkaisujen ja valintojen lisäksi myös taloudellista suunnittelua. - Taloyhtiön remontit eivät saa tulla yllättäen vastaan niin kuin rekka-auton perä moottoritiellä lumipyryssä, painottaa Asunto Oy Mannerheimintie 71:n hallituksen puheenjohtaja Paavo Marttila. Marttila toimii useiden muidenkin taloyhtiöiden hallituksissa sekä Kiinteistöliiton

Asunto-osakeyhtiötoimikunnan puheenjohtajana. Korjaushankkeisiin pitää taloyhtiöissä varautua niin rahoituksellisesti, toiminnallisesti kuin viestinnällisesti. Rahoitusmahdollisuuksia on pohdittava avoimin mielin ja kartoitettava esimerkiksi lisärakentamisen mahdollisuudet. Hallituksen on mietittävä millaisella tiimillä remonttiin lähdetään eli onko hallituksen omaa osaamista tarvetta lisätä ja millaista kokemusta ja osaamista isännöitsijällä on oltava. Taloyhtiössä voi olla hyvin erilaisia osakkeenomistajaryhmiä: talossa asuvat osakkaat, siinä asuvat sijoittajaosakkaat sekä liiketilojen omistajat. Eri tyyppisten osakkeenomistajien intressit ja tiedontarpeet poikkeavat toisistaan. Tärkeää on huolehtia, että kaikki osakkaat saavat tiedon tulevista remonteista niin varhain, että heillä on mahdollisuus varautua ajoissa korjaushankkeiden vaatimiin toimenpiteisiin. YHTEYSJOHTAJA TIMO TOSSAVAINEN, KIINTEISTÖLIITTO


KiinteistĂśliiton teemalehti taloyhtiĂśiden hallituksille ja asukkaille

5

Vahingot taloyhtiÜssä ja vakuutusturva Vuotovahingot ovat yleisin vahinkotyyppi kaikista taloyhtiÜiden vahingoista. Tilastojen mukaan vuotovahingot muodostavat 70 prosenttia kaikista taloyhtiÜn vahingoista sekä kappale- että rahamäärällisesti mitattuna. KUVA: IMAGEPARK.BIZ

T

yypillisiä vuotovahinkojen aiheuttajia ovat käyttÜvesiputkien tai kylmävesiputkien sekä käyttÜlaitteiden vuodot. Vuotavat katot ja yllättävät vesien nousemiset voivat myÜs olla syynä kosteusvaurioon taloyhtiÜssä. Rikkoutuneesta putkesta aiheutuneet kosteusvahingon korjauskustannukset vakuutusyhtiÜ korvaa tavanomaisesti kiinteistÜvakuutuksen perusteella vakuutusehtojen mukaisesti. Rikkoutuneen putken osalta vakuutusyhtiÜ ei kuitenkaan korvaa itse putken korjauskuluja. Vesikattovuodot tai hulevesien aiheuttamat vuotovahingot puolestaan eivät yleensä ole kiinteistÜvakuutuksesta korvattavia vahinkoja.

Putken ikä ratkaisee TaloyhtiÜn putkien osalta kiinteistÜvakuutuksessa on putken ikään perustuvia ikävähennyksiä. Jos putki on tarpeeksi vanha, sen aiheuttaman vuodon kastelemi-

en rakenteiden korjauskuluista voi tulla esimerkiksi 50 prosentin ikävähennys ja tämän lisäksi omavastuu. TaloyhtiÜn on syytä hyvissä ajoin kunnostaa tai uusia iäkkäät putket, sillä näin ennaltaehkäistään kalliiden vuotovahinkojen aiheutumista sekä saavutetaan parempi vakuutusturva ikävähennysten vähenemisenä sekä mahdollisesti vakuutusmaksujen pienenemisenä. Palovahinkojen korvattavuuden edellytyksenä on yleensä irtipäässyt tuli. Pelkkä noki- ja savuvahinko ei siten tule korvattavaksi, ellei vahinkoon liity irtipäässyttä tulta. SähkÜkeskuspalot ovat lisääntyneet viime aikoina taloyhtiÜissä. TaloyhtiÜissä tulisikin kiinnittää huomiota vanhojen sähkÜpääkeskusten kuntoon ja uusimiseen palovahinkojen ehkäisemiseksi. MIIA LAVONEN, KIINTEISTÖLIITON LAKIMIES 9/2012 ASTI (NYK. VAKUUTUSYHTIÖ POHJOLAN LAKIMIES).

TaloyhtiÜn on syytä uusia tai kunnostaa iäkkäät putket hyvissä ajoin.

LYHYESTI

Kosteus- ja hometalkoot tervehdyttävät rakennuksia ja ihmisiä KOSTEUS- ja hometalkoot on tarttunut järein keinoin rakennuskantaamme piinaavaan kosteus- ja homeongelmaan. Talkoiden tehtävänä on saattaa alkuun maamme rakennuskannan tervehdyttäminen, vähentää kosteus- ja homevaurioiden aiheuttamia terveyshaittoja sekä taloudellisia menetyksiä ja estää uusien vaurioiden syntyminen. Kosteus- ja homevauriot ovat yksi suurimmista syistä huonoon sisäil-

man laatuun. Arviolta jopa 600 000 - 800 000 suomalaista altistuu homeesta aiheutuville sisäilman epäpuhtauksille päivittäin. Kosteus- ja homevauriot aiheuttavat terveydenhuoltojärjestelmällemme yli 200 miljoonan euron kustannukset vuodessa. Huonon sisäilmaston taloudellisen vaikutuksen on arvioitu olevan yhteensä jopa kolme miljardia euroa vuodessa. Luku on samaa suuruusluokkaa kuin Suomen koko rakennuskannan lämmityskulut vuodessa. Kosteus- ja hometalkoiden avulla tuodaan uutta tietoa, taitoa ja tyÜkaluja eri toimijoiden käyttÜÜn ja rakennusten koko elinkaareen sekä

vaikutetaan laajasti asenteisiin. Kosteus- ja hometalkoita johdetaan ympäristĂśministeriĂśstä, mutta talkoita tehdään läheisessä yhteistyĂśssä muun muassa muiden ministeriĂśiden ja valtionhallinnon toimijoiden sekä kuntasektorin ja yritysmaailman kanssa. Talkookutsu on avoin kaikille! Tutustu kosteus- ja hometalkoisiin: www.hometalkoot.ďŹ

KUVA: MATTI SIMILĂ„

TaloyhtiĂśiden operaattorin vaihtoon toimintamallit FICOM on luonut toimintamallit taloyhtiĂśille tele- tai kaapelitelevisio-operaattorin vaihtamiseen ja uuden verkkosopimuksen solmimiseen. Epätietoisuutta on ollut muun muassa siitä, kuka tai mikä taho on sopimussuhteessa operaattorin kanssa, kenen kuuluu tiedottaa muutostilanteista asukkaille ja miten vaihto käytännĂśssä toteutetaan eri sisäverkkotekniikoissa. Vaihtotilanteen selkeyttämiseksi FiComin operaattorijäsenet tuottivat toimintamallit, jotka otetaan nyt käyttÜÜn kaikkien operaattoreiden kesken. Toimintamalleja on kaksi, toinen hieman vanhanaikaisempaa ketjuverkkoa ja toinen modernimpaa tähtiverkkoa varten. Toimintamallit lĂśytyvät FiComin nettisivuilta osoitteesta www.ďŹ com.ďŹ /ohjeita/ohjeita_12.html

Toimiva piirustusarkisto HyperDocilla

HyÜdynnä talojen piirustukset tyÜssäsi s/IKEAPIIRUSTUSLÚYTYYHETI s4ULOSTUSHALUTUSSAMITTAKAAVASSAJA PAPERIKOOSSA s0INTA ALOJENJAETËISYYKSIENMITTAUS s0IIRUSTUSTENHYÚDYNTËMINEN TARJOUSPYYNNÚISSËJARAPORTEISSA s0IIRUSTUSTENLËHETTËMINENNIITËTARVITSEVILLE

Prodoc Systems Oy Vesijärvenkatu 38, 15140 Lahti puh. (03) 783 4142, 0400 545 295 vesa.keskiaho@prodoc.ďŹ / www.prodoc.ďŹ ILMOITUSLIITE


Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille

6

Asuminen kallistuu

– ostovoima junnaa paikallaan Taloyhtiöiden haasteet vain kasvavat. Kustannukset nousevat ja sääntely voimistuu, mutta asunnon omistajien ostovoima makaa paikallaan. Kiinteistöliiton julkaisema tuore Indeksitalo-vertailu osoittaa, että kiinteistöverot ja maksut vievät vertailukaupungeissa keskimäärin 2,31 euroa neliöltä kuukaudessa. Haarukka on Oulun ja Kokkolan alle 1,90:stä Savonlinnan 2,66:een.

K

iinteistöveroihin ja asumisen perusmaksuihin menee euroja viisi prosenttia viimevuotista enemmän. Eniten ovat kallistuneet kaukolämpö ja vesihuolto (6 %) sekä jätehuolto (3 %). Sähkön ja kiinteistöverotuksen kulut yhtiöille pysyivät edellisvuoden tasolla.

Savonlinna ja Nokia kustannusten kärjessä – Oulu ja Kokkola edullisimmat Savonlinnan jälkeen korkeimmat maksut ovat Nokialla, Hämeenlinnassa, Salossa ja Järvenpäässä. Pääkaupunkiseudun kaupungit ovat näiden kulu-

jen vertailussa keskitasoa tai sen edullisemmalla puolella.

Kiinteistöveroissa ja jätehuollon hinnassa suuret erot Tontista perittävä kiinteistövero vaihtelee paikkakunnittain. Helsingin Töölön indeksitalossa menee lähes 50 senttiä neliöltä kuukaudessa tontin kiinteistöveroon, mutta monessa kaupungissa keskustatontista riittää vain muutama sentti neliöltä. Erot johtuvat paljolti tontin verotusarvojen eroista. Myös jätehuollossa kaupunkien väliset hintaerot ovat suuria.

Kaukolämpö yhä kalliimpaa – ja nousu jatkuu Kaukolämpöön menee indeksitalossa keskimäärin jo 1,12 euroa neliöltä kuukaudessa. Kalleinta lämmittäminen on Nokialla (1,51 euroa). Myös Järvenpäässä, Salossa ja Imatralla kaukolämmön neliökustannus on selvästi yli 1,30 euroa kuukaudessa. Edullisinta kaukolämpö on Kokkolassa ja Oulussa (alle 80 snt/ m2/kk). Helsinki on keskiarvon alapuolella, mutta Espoo ja Vantaa yli keskiarvon. Poltinturpeesta on nyt pulaa, ja tämän seurauksena syksyllä on

tulossa jopa 20 prosentin korotuksia joidenkin yhtiöiden energianhintoihin. Myös maakaasun kallistuminen on nostanut hintapaineita.

Kuluttajien ostovoima polkee paikallaan – asumisen lisäverottaminen lisäisi korjausvelkaa Asumiskustannukset ovat nousseet rivakasti. Maailmanmarkkinat heiluttelevat. Myös kuntapäättäjien käsissä on paljon valtaa. Lähiaikoina reunaehdot kiristyvät ja niukkuus lisääntyy. Taloyhtiöissä kasvavat kustan-

nukset kaivetaan paikallaan polkevasta ostovoimasta. Jos kiinteistöveroja korotetaan, paine taloyhtiöiden korjausvelan kasvuun lisääntyy. Kuntatalouden tasapainottamiseen ehdotettu asumisen verojen korottaminen merkitsee ostovoiman vähenemistä ja korjausvelan kasvua suurimmassa omaisuuserässä, asunnoissa. Kiristyvät verot johtaisivat osaltaan myös energiakorjausten siirtoon hamaan tulevaisuuteen. PÄÄEKONOMISTI JUKKA KERO, KIINTEISTÖLIITTO

LYHYESTI

Indeksitalo-vertailu Kiinteistöliitto on verrannut vuodesta 2001 syksyisin vakiomuotoisen ns. indeksitalon veroja ja kustannuksia maamme suurimmissa kaupungeissa käyttäen voimassa olleita maksuperusteita ja hintoja. Indeksitalo on 30-vuotias 10 000 kuutiometrin asuinkerrostalo, joka sijaitsee kaupunkikeskustan ruutukaava-alueella omalla

tontilla ja jossa on 40 asuntoa. Talon energian ja veden kulutukset ovat keskimääräisiä, samoin jäteastioiden määrät ja tyhjennysvälit. Nyt julkaistavan Indeksitalo 2012 tietoaineisto on kerätty alueellisten kiinteistöyhdistysten kautta Kiinteistöliiton koordinoimana. Tiedot ovat syyskuun 2012 mukaisia.

Espoo

Parasta paikallista kunnossapitopalvelua

Tontin kiint.vero Rakenn. kiint. vero Kaukolämpö Vesi/jätevesi Kiinteistösähkö Jätehuolto

Helsinki Vantaa Kaupungit/38 kpl 0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

KUVA: KIINTEISTÖLIITTO/INDEKSITALO 2012

EUR/m2/kk

Kiinteistöverot ja muut perusmaksut 2012

Toimivatko laitteesi luotettavasti? Laitteiden toimivuus on luonnollisesti ykkösasia. Siksi annamme kunnossapidossamme oleville hisseille, liukuportaille ja automaattioville käytettävyystakuun. Keskimäärin laitteemme ovat olleet asiakkaidemme käytössä 99,8 % vuoden tunneista.

Kuinka nopeasti viat hoidetaan kuntoon? Jos laitteeseen hyvästä huollosta huolimatta tulee vika, saamme sen kuntoon keskimäärin kahdessa tunnissa. Jos ihminen on jäänyt hissiin, asentajamme on paikalla keskimäärin 24 minuutissa. KONE on myös tunnettu sitkeydestään. Me emme jätä asiakasta pulaan.

Saatko apua silloin kun tarvitset? Oma, ainoastaan hissien, liukuportaiden ja automaattiovien vikatilanteisiin erikoistunut asiakaspalvelukeskuksemme päivystää ympäri vuorokauden vuoden jokaisena päivänä numerossa 0800 150 63.

Ketkä laitettasi huoltavat? Tarjoamme käyttöösi Uudenmaan kattavimman ja ammattitaitoisimman palveluverkoston. Uudenmaan alueen 12 huoltopäällikköä ja lähes 120 kunnossapitoasentajaa pitävät huolen, että hissisi, liukuportaasi ja automaattiovesi toimivat luotettavasti ja turvallisesti.

Mitkä ovat palvelusi todelliset kustannukset? Paperilla kaksi eri kunnossapitosopimusta voivat näyttää samalta, mutta palvelun sisältö ja todelliset vuosikustannukset voivat vaihdella huimasti. Pyydä meiltä tarjous, niin osoitamme, että pystymme tarjoamaan kustannustehokkaan vaihtoehdon hissien kunnossapitoon.

www.kone.Ȩ ILMOITUSLIITE

Onko asumiskustannusten ainoa tie ylöspäin? Asumisen kustannukset ovat nousseet viimeisen kahden vuoden aikana keskimäärin 13 prosenttia. Viimeisen 10 vuoden aikana nousu on ollut 60 prosenttia. Asumisen juoksevien kustannusten osuus asukkaiden käytössä olevista tuloista kasvaa koko ajan. ASUMISEN kustannukset ovat kuntapäättäjien ja valtiovallan käsissä. – Asumiskustannukset menevät juuri siihen suuntaan, johon niitä poliittisilla ja yrityksien päätöksillä ohjataan, sanoo Kiinteistöliiton toimitusjohtaja Harri Hiltunen. Hiltunen vaatii valtiota luomaan edellytykset tehokkaasti toimiville markkinoille, jotta asumisessa tarvittavat palvelut tuotetaan mahdollisimman tehokkaasti ja taloudellisesti. – Päättäessään asumista, esimerkiksi korjausrakentamista koskevista normeista, valtion on varmistettava, että niiden taloudelliset vaikutukset on perusteellisesti selvitetty. – Kuntien palveluiden tär-

ropohja mahdollistaisi alhaisemman asumisen kiinteistöveron.

kein rahoitusmuoto on ollut ja sen tulee olla kunnallinen tulovero. Kassan paikkaaminen monopoliasemassa toimivien liikelaitoksien ja yhtiöiden ylisuurilla maksuilla ei ole oikea eikä kestävä linja, Hiltunen korostaa. Hän myös muistuttaa, että kiinteistöveron pohjaa pitää laajentaa maa- ja metsätalousmaahan, koska se koskee jo muita yritys- ja liiketoiminnan käytössä olevia kiinteistöjä. Laajempi ve-

MYÖS kaukolämpö pitäisi voida kilpailuttaa. Kilpailuttamismahdollisuus on hillinnyt sähkön hintakehitystä ja tuonut alalla uusia hinnoittelumalleja. – Ideaali tilanne olisi se, että kaukolämmön jakelu ja tuotanto olisivat erotettu toisistaan sähkön tavoin, jolloin kilpailuttaminen olisi mahdollista. Ainakin uusilla asuntoalueille verkosto pitäisi suunnitella mahdollistamaan tällainen malli. Samoin vanhojen verkostojen avaamista useammille lämmöntuottajille tulisi tutkia, Hiltunen ehdottaa. TEKSTI: MARJUKKA VAINIO


Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille

7

Asumismenoista päätetään kunnantalolla Kuntavaaleissa valittavat valtuutetut päättävät paljolti siitä, miten kuntasi palveluja ylläpidetään, mutta myös siitä, miten ne rahoitetaan. Kuntien menot on rahoitettu pääosin kunnallisverolla ja valtionosuuksilla, mutta vuodesta 1993 alkaen myös kiinteistöveroilla ja enenevässä määrin palveluista perittävillä maksuilla. Viimeisen vuosikymmenen aikana kiinteistöverot ja kiinteistöiltä perityt kaukolämpö-, vesi- ja jätevesi-, sähkö- ja jätehuoltomaksut ovat nousseet yli 60 prosenttia, vaikka inflaatio on samana aikana edennyt vain kolmanneksella tästä. Vuosikymmeniä kuntataloutta seuranneena kehotankin kuntalaisia kysymään kuntavaaliehdokkailta, ovatko he valmiita muuttamaan edellä kuvattua asumismenoja lisäävää kuntatalouden suuntaa. Kotitalouden kulutusmenoista menee suurin osa asumiseen. Niinpä tämän pitää kiinnostaa myös kunnanvaltuutettuja, jotka samassa valtuuston kokouksessa päättävät sekä kunnan

tuloveroprosentista että kiinteistöveroprosenteista ja ovat pääosin päättämässä lautakunnissa ja kuntayhtiöissä myös kaukolämmön, veden ja jäteveden, sähkön ja jätehuollonkin maksuista. Kiinteistöveron parikymmenvuotisen historian aikana veron keskimääräiset veroprosentit ovat nousseet suhteellisesti enemmän kuin keskimääräinen kunnallinen tuloveroprosentti. Tästä on vain osin kiittäminen eduskuntaa, joka on pariin otteeseen nostanut verokantojen alarajoja. Niinpä kunnanisät ovatkin nähneet helpommaksi nostaa kiinteistöveroprosentteja kuin tuloveroprosenttia. Näin siitäkin huolimatta että kiinteistöveron korotus iskee

käytännössä kaikkiin äänestysikäisiin, asuu tämä sitten omistustai vuokra-asunnossa. Sen sijaan kunnallisveron korotus kohdistuu kaikkiin veroa maksaviin, joita eivät kuitenkaan kaikki pienituloisimmat ole. Painetta kuntatalouden remonttiin tulee myös EU:sta, jota karsastaa kuntayhtiöiden erityiskohtelu. Rehti kilpailu edellyttänee kunnallisten energia- ym. laitosten yhtiöittämistä. Tämä tietänee tuloverovapauden poistumista. Samassa yhteydessä kunnat joutunevat luopumaan ns. piiloverotuksesta. Mm. kaukolämpö- ja sähkömaksuissa ei enää voitaisi kantaa vuosittain satoja miljoonia euroja ylimääräistä, joka siirretään kunnan kassaan. Seuraavaa valtuustokautta leimaa mitä todennäköisimmin kuntauudistus. Säästöjen aikaansaamisen ohella kuntatalouden tasapainottaminen edellyttää läpinäkyvää tulotaloutta, kirkasta ”verot veroina – maksut maksuina” -periaatetta. J��RJESTÖNEUVOS MAURI MARTTILA, KIINTEISTÖLIITON TUTKIMUSJOHTAJA 2/2012 ASTI

Järjestöneuvos Mauri Marttila.

Kysyimme eduskuntapuolueiden kunnallisvaaliehdokkailta millä tavoin kotikunnan tulisi vaikuttaa asumismenojen kehitykseen tulevina vuosina. ALLA EHDOKKAIDEN VASTAUKSET:

Das Bhowmik Elina Keskusta, Helsinki Helsinkiläisten asumiskustannusten kasvun hillitseminen on oltava selkeä tavoite tulevalla valtuustokaudella. Lämmön ja sähkön hinnankorotuksia on vältettävä ja kiinteistövero pidettävä ennallaan. Kaupungin on huolehdittava vuokra-asuntotuotannosta, ja rakennutettava itse jos grynderit jäävät odottamaan parempia aikoja. Tonttivuokrien korotusten pitää olla kohtuullisia.

Huhta Jaana Vihreät, Vantaa Vantaan kaupungin tulisi aktiivisesti ja koordinoidusti tukea ja edistää kohtuuhintaisten vuokraasuntojen rakentamista yhdessä muiden pk-seudun kuntien kanssa. Kiinteistövero on pyrittävä pitämään Vantaalla asukasystävällisenä: asumismeno-osuus ei saa enää nousta. Asumiseen käytettäviä euroja tulee ohjata vähentämään omatoimisesti, mm. kannustamalla energiatehokkuuteen ja säästämiseen. Myös esimerkiksi jätteiden lajittelusta tulee saada hyvitystä hinnoittelussa: nykyisellään systeemi ei tällaiseen järkevyyteen kannusta.

Löflund Jonna

Riikonen Jere

Perussuomalaiset, Espoo Kaavoitusta tulee nopeuttaa, kaavamuutoksiin joustavuutta, lisää tontteja asuntorakentamiseen eli huomiota kaavoitukseen. Kysyntään pitää pystyä vastaamaan. Lisää ARA-asuntohankkeita. Asuntojen hinnat sekä vuokra-asuntojen vuokrat täytyy saada kohtuullisiksi. Mahdollinen kiinteistöveron korotus rakentamattomille rakennuspaikoille.

Kristillisdemokraatit, Porvoo Asumismenoihin on tulossa runsaasti maksuja kulutuksesta. Kuntien runkovesiputket rapistuvat, jätevesilaitoksia on ajanmukaistettava ja kaatopaikkoja pyritään vähentämään. Sähkö ja kaukolämpötuotantoa kuristavat tiukkenevat ilmastotavoitteet. Tästä syystä tonttien ja rakennuksien verokorotuksiin pitäisi suhtautua maltilla.

Pynnönen Kristel RKP, Porvoo Porvoolaisenkin perheen menoista suuri osa menee asumiskustannuksiin, esimerkiksi kiinteistöveroon ja kiinteistöiltä perittäviin maksuihin. Porvoossa on kiinteistöveroa korotettu viimeksi syksyllä 2010 valtuuston päätöksellä. Lisäksi muutkin kiinteistöiltä perittävät maksut ovat viime vuosina kasvaneet. Kiinteistöveroa ei tulisi enää korottaa ja muut kiinteistöiltä perittävät maksut tulisi pitää kohtuullisella tasolla.

Saramo Jussi Vasemmistoliitto, Vantaa Vantaan Energiaa ei saa myydä, yksityinen kaukolämpömonopoli ja sähköyhtiö tulisivat kalliiksi kuntalaisille. Kaavoituksen ja maanhankinnan pitää jatkossa turvata kuntalaisten, eikä maanomistajien etua. Rakentamattoman tontin kiinteistöveron on oltava suurin lain sallima, jotta turhista tonttivarannoista päästään eroon.

Tossavainen Timo Kokoomus, Helsinki Kaikessa Helsingin kaupungin toiminnassa ja päätöksissä tulee arvioida kuinka ne vaikuttavat asumismenoihin niin omistuskuin vuokra-asunnoissa. Tämä koskee kiinteistöverotusta, energiahintaa, rakentamismääräyksiä ja muita velvoitteita. Asuntotarjontaa on lisättävä merkittävästi huomioiden asukkaiden tarpeet sekä maksukyky. Koti Helsingissä ei saa olla liian kallis!

Vaara Pekka SDP, Espoo Asumismenoista suurin osa muodostuu edelleenkin pääomakuluista. Markkinat ovat hoitaneet korot alas, mutta asuntojen myyntihinnat ovat nousseet taivaisiin. Tämä on suuri ongelma asunnon vaihtajille ja erityisesti ensiasunnon ostajille. Kunta voi vaikuttaa asiaan lisäämällä kohtuuhintaisten tonttien ja vuokra-asuntojen tarjontaa.

ILMOITUSLIITE


KiinteistĂśliiton teemalehti taloyhtiĂśiden hallituksille ja asukkaille

Miten asuntojen hinnat määräytyvät?

+IA+šHLER

*OHANNA&ALCK

9RJš4OLVANEN

VARATUOMARI

VARATUOMARI

VARATUOMARI

VARATUOMARI

ASUMISEN JURIDIIKKAAN ERIKOISTUNUT LAKIASIAINTOIMISTO s ASUNTO JA KIINTEISTšKAUPPARIIDAT s ASUMISEEN LIITTY VĂ˜T ONGELMAT s KIINTEISTšNVĂ˜LITTĂ˜JĂ˜N KUNTOTARKASTAJAN ASUNTO OSAKEYHTIšN GRYNDERINJAISĂ˜NNšITSIJĂ˜NVASTUU KYSYMYKSETsKAUPPAKIRJATJAVASTUUNRAJOITUSLAUSEKKEET sASUMISENALANKOULUTUSsPALVELUMYšSRUOTSINKIELELLĂ˜

Asuntojen nimellishintojen vuosimuutokset pääkaupunkiseudulla Vanhat asunnot Uudet asunnot

15 % 10 % 5%

–5% –10%

LYHYESTI

Asuntojen hintatietoja saa netistä YKSITYISHENKILĂ–ILLĂ„ on mahdollisuus asuntojen hintatietojen tarkasteluun netissä. Asuntojen. hintatiedot.ďŹ -palvelussa on hintaja laatutietoja Suomessa tehdyistä asuntokaupoista. Palvelusta voi etsiä asuntokauppatietoja etusivulla olevan hakutoiminnon avulla. Asuntojen.hintatiedot.ďŹ -palvelu on toteutettu yhteistyĂśssä KiinteistĂśnvälitysalan Keskusliiton sekä suurimpien valtakunnallisten kiinteistĂśnvälitysyritysten kanssa. Palvelun sisällĂśstä vastaa ympäristĂśministeriĂś. Tutustu verkkopalveluun: asuntojen.hintatiedot.ďŹ

ILMOITUSLIITE

20 %

0%

KUVA: TILASTOKESKUS

,AKIASIAINTOIMISTO0ALO 4OLVANEN!LPPI 4AKKINEN/Y 6ESPERTIE (ELSINKI sFAKSI WWWPLT LAKIlsETUNIMISUKUNIMI PLT LAKIl

Miten asuntojen hinnat määräytyvät tulevaisuudessa? – Koska tulot määrittävät lainan suuruuden ja lainan suuruus vaikuttaa siihen millaiseen asuntoon ostajalla on varaa, seuraa asuntojen hinnat tulokehitystä. Poikkeuksia toki on, pidentyneet laina-ajat mahdollistavat suuremman lainan vaikka tulot eivät nousisikaan. Samoin alhainen korkotaso pienentää maksettavaa kuukausierää, jolloin lainanhoitokyky paranee. Korkomuutos ei kuitenkaan vaikuta myÜnnettävään lainamäärään, koska pankissa lainanhoitokyky lasketaan korkealla korkotasolla varman päälle. TEKSTI: MARJUKKA VAINIO

2012

VARATUOMARI

+IRSI!LPPI 4AKKINEN

Vaikuttaako asuinkiinteistÜjen kasvava korjaustarve hintoihin? – Tällä hetkellä korjaustarpeiden vaikutus näkyy siinä, että uusien asuntojen hinnat nousevat selvästi vanhoja asuntoja nopeammin. Toki niiden nousun taustalla Helsingissä on myÜs se tosiasia, että uudisasunnot ovat valmistuneet kalliille alueille. Mutta

Voivatko asunnot olla erityisesti pääkaupunkiseudulla niiden sijainnin vuoksi yliarvostettuja ja ylihinnoiteltuja? Miten ilmiÜn näkee ekonomisti Sami Pakarinen? – Kaikki asunnot ovat ominaisuuksiltaan erilaisia, eikä niille voi muodostua yhtenäistä hintaa. Kodinostaja voi maksaa asunnosta ilman muuta enemmän kuin asuntosijoittaja. Sijainnilla voi olla ratkaiseva rooli. Asuntosijoittajaa kiinnostaa tuotto, mutta itselleen asuntoa ostavaa kiinnostaa koti. Toisin sanoen, asuntosijoittaja katsoo vain taloudellista puolta, mutta kodinostaja voi maksaa enemmän, koska kyseessä on ikioma koti.

2011

-ARIANNE0ALO

Miten kysynnän ja tarjonnan epäsuhta ilmenee? – Nyt kysyntäpuoli ylittää tarjonnan, minkä vuoksi asuntojen hinnat sekä vuokrat nousevat. Kun kuluttajien luottamus palaa normaalille tasolle ja talous alkaa kasvaa, hinnat jatkavat silloinkin vielä nousuaan. Tosiasiassa markkinat eivät ole koskaan tasapainossa, koska sekä kysyntä että tarjonta vaihtelevat nopeasti muuttuvassa ympäristÜssä. Hinnat määräytyvät sen mukaan, kuinka paljon kotitaloudet �haluavat kuluttaa asumista�. Asumisen kulutus kasvaa kun tulot nousevat tai kotitalouksien määrä kasvaa. Silloin asuntomarkkinoille syntyy vipinää. Kun asumiskulutus kasvaa, vuokrat nousevat kysynnän kasvaessa. Vuokrien noustessa kotitalouksilla on kannustin siirtyä omistusasujiksi, mikä nostaa asuntojen hintoja, koska asuntotuotanto ei voi nopeasti reagoida kysynnän muutoksiin.

kuluttajat voivat suosia tässä tilanteessa uutta asuntoa vanhan sijaan, koska siinä ei ole tiedossa vuosikymmeneniin kalliita peruskorjauksia. Vanhojen asuntojen hinnat ovat viimeisen vuoden aikana pudonneet yleisestä hintojen nousuvauhdista eli niiden hinnat ovat reaalisesti laskeneet. Uusissa asunnoissa hinnat ovat reaalisesti nousseet.

2010

www.taloyhtiosivut.fi

Miltä näyttää asuntojen kysyntä ja tarjonta ekonomisti Sami Pakarinen Pellervon taloustutkimuksesta (PTT)? – Kysyntä ja tarjonta eivät ole tasapainossa, sillä tarjontaa on vähän suhteessa kysyntään. Taloudessa vallitseva epävarmuus heikentää intoa asunnon ostoon matalasta korkotasosta huolimatta. Siksi kysyntä purkautuu vuokra-asumisen puolelle.

2009

TaloyhtiÜsivut helpottavat hallituksen ja isännÜitsijän tiedottamista sekä parantavat asukkaiden tiedonsaantia.

Asuntojen hintailmasto on ollut Suomessa aina epävakaa ja heiluva. Asuntojen hintoihin vaikuttavat esimerkiksi kotitalouksien käytettävissä olevat tulot, lainan saatavuus ja sen ehdot sekä asunnon sijainti ja kunto.

2008

KiinteistÜliitto tarjoaa jäsentalolle yhtiÜkohtaiset nettisivut maksuttomana jäsenetuna.

2007

Kotisivut taloyhtiĂślle!

2006

8

Asuntojenvuokrat.ďŹ verkkopalvelusta tietoa vuokrista VAPAARAHOITTEISTEN asuntojen vuokria voi nyt vertailla sähkĂśisesti ympäristĂśministeriĂśn ja Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARAn uudessa Asuntojenvuokrat.ďŹ -verkkopalvelussa. Palvelu toimii samalla tavalla kuin asuntojen myyntihintoja seuraava Asuntojen.hintatiedot.ďŹ -palvelu. Alkuvaiheessa tarjolla on tietoa Helsingin, Espoon ja Vantaan vapaarahoitteisten asuntojen vuokratasosta. Tietoa voi etsiä esimerkiksi asunnon sijainnin, koon, huoneistotyypin, vuokran suuruuden sekä vuokrasopimuksen teon ajankohdan perusteella.

Asuntojenvuokrat.ďŹ on osa ympäristĂśministeriĂśn Asumisen ja Rakentamisen ePalvelut -hanketta, jossa tuotetaan asumiseen ja rakennettuun ympäristÜÜn liittyviä sähkĂśisiä palveluita erilaisten lupien ja tukien hakemiseen sekä tieto- ja analyysitarpeisiin. Tavoitteena on, että esimerkiksi useita eri rakentamisen lupia voi hakea tulevaisuudessa sähkĂśisen palvelun kautta. Asumisen ja Rakentamisen ePalvelut on osa valtionvarainministeriĂśn vuonna 2009 käynnistämää SähkĂśisen asioinnin ja demokratian vauhdittamisohjelmaa (SADe). Tutustu verkkopalveluun: www.asuntojenvuokrat.ďŹ


Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille

9 KUVA: STT-LEHTIKUVA

Tahtoo tämän Vaikka keittiön korkeakiiltoiset kaapit ratkaisisivatkin ostopäätöksen, on ostajan syytä tutustua huolella ostettavaan asuntoon niin paikan päällä kuin asiakirjojen kautta. Tärkeimpiä asiakirjoja, joihin asunto-osakeyhtiöstä kotia hankkivan on perehdyttävä, on isännöitsijäntodistus, yhtiön yhtiöjärjestys ja tilinpäätös. Isännöitsijäntodistuksesta käy yhtiön perustietojen lisäksi ilmi esimerkiksi se, millaisia remontteja yhtiössä on jo vuosien kuluessa tehty ja millaisia maksuosuuksia myytävänä olevalle huoneistolle näistä kohdistuu. Myös tulevat remonttipaineet ilmenevät nykyisin entistä paremmin isännöitsijäntodistuksesta. Samaten todistus antaa vastauksen siihen, millaiset ovat asumiskustannukset; mikä on hoito- ja mahdollinen pääomavastike, vesimaksu, autopaikka- tai vaikkapa saunamaksu kuukaudessa. Hyvä tapa perehtyä ostettavaan huoneistoon ja yhtiöön on haastatella isännöitsijää yhtiön ajankohtaisista asioista kuten tulevista remonteista, millaisia asioita on mahdollisesti lähiaikoina pidettävän yhtiökokouksen asialistalla, onko yhtiössä vastikkeenkorotuspaineita jne.

Yhtiöjärjestys avainasemassa

KUVA: MARJUKKA VAINIO

Toinen olennainen asiakirja, yhtiön yhtiöjärjestys, määrittää yhtiön sisäiset säännöt. Tärkeitä yhtiöjärjestyksen pykäliä ovat esimerkiksi vastikepykälä, joka kertoo minkä perusteiden mukaan osakas maksaa huoneistostaan yhtiölle vastiketta. Tavanomaisimpia vastikeperusteita ovat huoneistojen pinta-ala tai osakkeiden lukumäärä joko vastikekertoimilla tai ilman. Myös se, mihin osakkeet antavat hallinta-oikeuden on tärkeä tieto; onko esimerkiksi rivitaloyhtiössä piha-alueita jaettu

Hyvä tapa perehtyä huoneistoon ja taloyhtiöön on haastatella isännöitsijää.

osakkaiden yksinomaiseen hallintaan, tai onko jokaiselle huoneistolle annettu hallintaan varastotiloja jossain päin yhtiön rakennusta. Myös ns. kunnossapitopykälään, jos sellainen yhtiöjärjestyksestä löytyy, on syytä kiinnittää huomiota, koska tällöin yhtiössä on poikettu asuntoosakeyhtiölain mukaisesta kunnossapidonjaosta. Esimerkiksi erillistaloista muodostuvassa asuntoosakeyhtiössä on voitu määrätä, että kukin osakas vastaa oman talonsa korjaamisesta kokonaisuudessaan. Tällaisessa yhtiössä asuminen rinnastuu kunnossapidon osalta lähes omakotitalossa asumiseen.

Mitä kertoo tilinpäätös? Tilinpäätös kertoo, mihin yhtiössä on tilikauden aikana rahaa käytetty ja miten rahat on ”ansaittu”. Tilinpäätökseen liittyvästä taseesta taas selviää yhtiön omaisuus ja se, miten tämä omaisuus on hankittu. Tilinpäätöksen edessä ei pidä kauhistua, vaikka asiakirja numeroita viliseekin. Vaikkei omaisikaan kokemusta tilinpäätöksen lukemisesta, auttaa jo se, että kysyy myyjältä, mahdolliselta välittäjältä tai yhtiön isännöitsijältä epäselviltä tuntuvia asioita ja perehtyy tilinpäätöstietoihin kaikessa rauhassa. Tilinpäätöstä täydentää toimintakertomus, joka sanallisessa muodossa selittää tilinpäätöksen numerotietoja. LAKIMIES JAANA SALLMÉN, KIINTEISTÖLIITTO

LYHYESTI

Kaupan ehdoista sovittava jo ostotarjouksessa

kin kuin pelkästään kauppahinnasta sopimista. Ostajan tekemässä kirjallisessa ostotarjouksessa tulee olla jo kaikki kaupan olennaiset ehdot mukana. Tällaisia ovat esimerkiksi omistus- ja hallintaoikeuden siirtymisen ajankohdat, mistä lähtien ostaja maksaa vastikkeen ja muut maksut yhtiölle, kuuluuko kauppaan jotain irtaimistoa jne. Ostajan ja myyjän on kaupassa sovittava siitäkin, kumpi vastaa mahdollisesta huoneistokohtaisesta velkaosuudesta. Riskittömin vaihtoehto tehdä kauppaa on se, että koko kauppahinta maksetaan kerralla. Aina siihen ei ole mahdollisuuksia ja mikäli ostaja maksaa kauppahintaa osissa, on kaupan ehdoissa kiinnitettävä erityistä huolellisuutta vakuusjärjestelyihin; miten vaikkapa myyjän vielä saamatta oleva kauppahinta turvataan ostajan maksukyvyttömyyden varalta. Tässä tilanteessa asiantuntijan puoleen kääntyminen kauppakirjan laatimisessa on suositeltavaa.

Kaupan osapuolten on muistettava, että kaupan ehdot ovat muuta-

LAKIMIES JAANA SALLMÉN, KIINTEISTÖLIITTO

Ostajan selonottovelvollisuuden kääntöpuoli on myyjän tiedonantovelvollisuus MYYJÄN tulee kertoa mahdollisille ostajille kaikki myytävää asuntoa, samoin kuin yhtiötäkin, koskevat ja kauppaan jollain tavoin vaikuttavat tiedot. Tällaisia ovat myös ne asunnon vähemmän myönteiset seikat, kuten mahdolliset epäilyt esimerkiksi kosteusvaurioista. Tämä on tärkeää myyjän kaupanvastuun kannalta. Ennen kauppaa ostajan on myös helpompi hyväksyä asunnon pienet viat ja puutteet, joita jokaisessa asunnossa varmasti on, mutta kaupan jälkeen ”kärpäsestä tulee helposti härkänen”. Jos myyjä käyttää apunaan välittäjää, on välittäjällä tietysti keskeinen rooli tietojen antajana.

Onnellinen ensiasunnon ostaja Mieleinen kaupunginosa, korkeat ja valoisat huoneet, kakluuni, vaikuttava kylpyhuone – kiva ja säväyttävä koti. Timo Kontion (29) ja hänen puolisonsa ensimmäinen oma koti sijaitsee Punavuoressa kauniissa kivitalossa, joka täyttää tänä vuonna 100 vuotta. –ILOITSEN siitä, että taloyhtiössä järjestetään sadan vuoden kunniaksi historialliset juhlat. Tämä on elävä talo, jossa postiluukkujen nimikylttien takana on aitoja ihmisiä. Talon kivijalassa on liikkeitä ja vastapäätä sijaitsee leipomo. Talossa on mukava elää, kun se ei ole vain luukusto, johon kannetaan sanomalehtiä, kertoo Timo Kontio hymyillen. KONTIO ja hänen puolisonsa asuivat lapsuutensa Herttoniemessä, minkä jälkeen kumpikin heistä on asunut opiskelun ja työn vuoksi vuokralla eri puolilla Helsinkiä. Oman asunnon hankinta tuli ajankohtaiseksi yhteenmuuton myötä. Alkupääoman he hankkivat ASP-ennakkosäästämisellä. Timo Kontio.

–MIETIMME tarkoin minkälaisen kodin ja mistä haluamme. Asunnon ostamisen kantava ajatus oli säästää rahaa itselle, ei muille. Samalla tiedostimme, että omis-

LYHYESTI

ASP-säästäminen • Asunnon hankkijan on talletettava ASP-tilille vähintään kahdeksana kalenterivuosineljänneksenä 150-3000 euroa. • ASP-tilille säästetään 10 % asunnon tai asp-tallettajan omistukseen tulevan osuuden hinnasta. • Vähimmäissäästöaika on noin kaksi vuotta. • Laina-aika on 10 –25 vuotta. • Lisätietoja ympäristöministeriön ja pankkien nettisivuilta.

tusasuminen on taakka, koska se sitoo monin tavoin. Koimme kuitenkin vahvasti Helsingin kotikaupungiksemme ja kiertelimme näytöissä jo säästämisen aikana. Meille on tärkeää, että kaikkialle on polkupyöräetäisyys. KAUPAT syntyivät yksityishenkilön kanssa ilman kiireen tuntua, rauhassa asuntoon tutustuen ja kahvitellen. –SIINÄ ei syntynyt kiivaan kaupankäynnin henkeä, jossa olisi pyritty saamaan asunnosta korkein mahdollinen hinta. Välittäjien etuna pidän sitä, että jos asunto ei miellytä, heillä on tarjota myös muita vaihtoehtoja, Kontio kiteyttää. TEKSTI: MARJUKKA VAINIO

ILMOITUSLIITE


Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille

10

Älä käytä pimeää Mitä riskejä pimeän työvoiman käyttöön liittyy?

T

KUVA: HARMAA TALOUS – MUSTA TULEVAISUUS -KAMPANJA

taessa on syytä huomioida, että taloyhtiön lisäksi vahingonkorvausvastuu saattaa koskea myös hallitusta tai isännöitsijää.

Pimeä urakoitsija – musta tulevaisuus Mikäli urakoitsija on palkattu pimeästi, on vaikea osoittaa että toiminta on ollut huolellista urakoitsijaa valittaessa. Tällaisella urakoitsijalla ei ole vastuuvakuutusta työhön, jonka hän tekee pimeänä. Työn teettäjällä onkin todella suuri vahingonkorvausvastuun riski pimeää työvoimaa käytettäessä. Esimerkkinä mainittakoon tilanne, jossa osakas on teettänyt kylpyhuoneremontin pimeällä työvoimalla. Purkutöitä suorittaessaan urakoitsija piikkaa vesiputken rikki aiheuttaen laajan vesivahingon, joka yltää kaikkiin alla oleviin huoneistoihin. Vahingot ovat mittavat, mutta kuka maksaa? Taloyhtiö on asunto-osakeyhtiölain mukaan kunnossapitovastuussa rakenteesta ja alempien huoneistojen pintamateriaaleistakin yhtiön perustasoon saakka. Putkirikkohuoneiston pinta jää kunnossapitovastuusäännösten mukaan osakkaalle. Kunnossapitovastuusäännöksistä ei kuitenkaan ole pääteltävissä korjaustöiden lopullista maksajaa, vaan tapaukseen sovelletaan vahingonkorvausvastuuta koskevia säännöksiä. Pahimmillaan lopullinen maksaja voi olla työn teettänyt osakas, ellei työn suorittanutta urakoitsijaa saada vastuuseen. Tyypillisiä tilanteita taloyhtiössä ovat

Harmaan talouden torjunta ja reilun kilpailun edistäminen on taloyhtiön ja sen osakkaiden etu. Pimeän työvoiman käyttöön liittyy riskejä, joita taloyhtiön tai sen osakkaiden ei kannata ottaa kannettavakseen. KUVA: ANSELMI AHOPALO

ilaajavastuulaki asettaa taloyhtiöille velvollisuuksia, kun taloyhtiö toimii korjausurakoiden tai palveluiden tilaajana ja velvoitteiden rikkomisesta voi seurata laiminlyöntimaksu. Taloyhtiömaailmassa erityisen ikäviin tilanteisiin joudutaan, kun pimeästi palkattu työntekijä ei teekään urakkaa sovitusti tai aiheuttaa vahinkoa. Usein pimeää työvoimaa käytettäessä puuttuvat kirjalliset sopimukset, mikä vaikeuttaa vastuiden selvittämistä. Takuuta ei yleensä ole, eikä alan yleisiäkään sopimusehtoja ole sovittu noudatettavan. Taloyhtiössä huonosti tehtyjen korjaustöiden seuraukset ovat usein laajoja eikä kyse ole enää sopimusvelvoitteen täyttämisestä vaan vahingon aiheuttamisesta. Rakennustyön teettävä taloyhtiö tai osakkeenomistaja vastaa käyttämänsä urakoitsijan aiheuttamasta vahingosta asuntoosakeyhtiölain perusteella, jos työn teettäjä on itse ollut huolimaton esimerkiksi työn suunnittelun, työn toteuttajan valinnan, ehtojen määrittelyn tai työn johdon ja valvonnan järjestämisen suhteen. Taloyhtiön vahingonkorvausvastuuta arvioi-

Pimeästi teetetyn urakan kirjanpidollinen käsittely ei onnistu ilman kirjanpidollista rikosta. viime talvina olleet kattolumitöissä aiheutuneet vahingot. Erityisen harmillisia ovat tilanteet, jossa kattolumiurakoitsija on palkattu pimeästi. Työssä aiheutuneet vahingot ja katon vauriot jäävät tällöin lähes poikkeuksetta taloyhtiön maksettavaksi. Haastattelemani SKH-Isännöinti Oy:n mukaan ajatus siitä, että taloyhtiö käyttäisi teettämässään urakassa tarkoituksellisesti pimeää työvoimaa, on mahdoton. Pimeästi teetetyn urakan kirjanpidollinen käsittely ei onnistu ilman kirjanpidollista rikosta. Käytännössä pimeä työvoima aiheuttaa ongelmia aliurakointiketjuissa. Taloyh-

tiöiden onkin panostettava vastuullisen pääurakoitsijan etsimiseen, joka sitoutuu olemaan käyttämättä epäluotettavia aliurakoitsijoita. Isännöitsijän on kirjattava osakkaiden muutostyörekisteriin kaikkien osakkaiden käyttämien urakoitsijoiden tiedot, jolloin osakkaiden kynnys pimeän työvoiman käyttöön kasvaa. Usein pimeän työvoiman laatu on heikompaa, vastuunkanto olematon, takuuta ei ole ja toiminta on epärehellistä aiheuttaen turvattomuuden tunnetta taloyhtiössä. LAKIMIES MARIA KULOMÄKI, KIINTEISTÖLIITTO

LYHYESTI

Olemme kiinteistöjuridiikan johtava asiantuntija.

Selvitä palveluntuottajan taustat huolellisesti

Käytä apunasi Korjausurakka.fipalvelua!

Palveluntilaaja syyllistyy helposti tietämättään virheeseen, kun ei selvitä lain vaatimia tietoja. Tilaajalla on vastuu selvittää kattavat tiedot käyttämistään urakoitsijoista ja palveluntuottajista. Tämän avulla tilaaja varmistuu siitä, että kumppani on luotettava.

Korjausurakka.fi -palvelussa taloyhtiöt ja isännöitsijät voivat kilpailuttaa taloyhtiöiden korjausurakoita uudella tavalla sekä saada tarjouksia luotettavilta urakoitsijoilta. Uusi palvelu mahdollistaa tarjouspyyntöjen toimittamisen ja urakoitsijan valinnan lisäksi myös palautteen antamisen toteutetusta remontista muille verkkopalvelun käyttäjille. Korjausurakka.fi -palvelun kehittämisessä ovat yhteistyötä tehneet Kiinteistöliitto, Suomen Tilaajavastuu Oy ja Dooxe Oy. Palvelussa mukana olevat urakoitsijat kuuluvat Luotettava Kumppani -ohjelman piiriin.

Luotettavuuden tarkastaminen on helppoa!

ASIANAJOTOIMISTO KUHANEN, ASIKAINEN & KANERVA

Tilaajavastuu.fi-palvelu tarjoaa kaikki tarvittavat työkalut tilaajavastuulain rutiinien hoitamiseen. Luotettava Kumppani -ohjelmaan liittyneiden yritysten tilaajavastuuraportit ovat maksutta saatavilla palvelusta. Lue lisää osoitteesta www.tilaajavastuu.fi.

ILMOITUSLIITE

Tutustu palveluun osoitteessa www.korjausurakka.fi.


Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille

11

työvoimaa! Miten taloyhtiössä voidaan ehkäistä pimeän työvoiman käyttöä? Harmaa talous on taloudellista toimintaa, joka tapahtuu joko viranomaisilta salassa tai josta saadut tulot salataan viranomaisilta verojen ja maksujen välttämiseksi. Pimeän työvoiman käyttäminen voi olla remontin teettäjälle näennäisesti edullista, mutta aiheuttaa käytännössä lukuisia haittoja ja riskejä sekä suuria moraalisia ongelmia.

KUVA: EERO NURMIKKO

T

Vastuu henkilötunnisteiden käyttämisestä on rakennuttajalla, esimerkiksi tilaajana toimivalla taloyhtiöllä.

aloyhtiöllä on elinkaarensa eri vaiheissa useita sopimuskumppaneita, kuten isännöintiyritys, huoltoyhtiö ja lukuisia urakoitsijoita. Sopimuskumppania valittaessa taloyhtiöllä on mahdollisuus ja velvollisuus ehkäistä pimeän työvoiman käyttöä ja harmaata taloutta. Tärkein pimeän työvoiman käytön ehkäisemiseen tähtäävä säädös on ns. tilaajavastuulaki. Lain mukaan taloyhtiön on ennen sopimuksen tekemistä saatava tulevalta sopimuskumppaniltaan seuraavat tiedot: • selvitys ennakkoperintärekisteriin, työnantajarekisteriin ja arvonlisävelvollisten rekisteriin merkitsemisestä • kaupparekisteriote • todistus verojen maksamisesta tai verovelkatodistus • todistukset eläkevakuutusten ottamisesta ja eläkevakuutusmaksujen suorittamisesta • selvitys työhön sovellettavasta työehtosopimuksesta tai muista keskeisistä työehdoista • tapaturmavakuutuksen järjestämisestä.

Jos tiedot ovat kunnossa, sopimus yrityksen kanssa voidaan tehdä. Tiedot saavat olla enintään kolme kuukautta vanhoja ja jatkuvissa sopimuksissa sopimuskumppanin on toimitettava osa tiedoista tilaajalle vuosittain uudestaan.

Säilytä selvityksiä kaksi vuotta Selvitysvelvollisuus koskee sopimuksia, joiden arvo vuositasolla ylittää 7500 euroa ilman arvonlisäveroa. Jos sopimuksen arvo on lähellä tätä rajaa, kannattaa selvitykset ehdottomasti vaatia. Selvitykset on hyvä liittää tehtävän kirjallisen sopimuksen liitteiksi ja ne on säilytettävä kahden vuoden ajan sopimusta koskevan työn päättymisestä. Tilaajavastuulain noudattamista valvovat työsuojeluviranomaiset. Aluehallintovirasto voi määrätä lain mukaisten velvoitteiden laiminlyömisestä enintään 16 000 euron suuruisen laiminlyöntimaksun tilaajalle. Harmaan talouden ehkäisemiseksi on työturvallisuuslaissa säädetty, että kaikilla yhteisillä rakennustyömailla työskentelevillä on oltava kuvallinen henkilötunniste. Vastuu henkilötunnisteiden käyttämisestä on rakennuttajalla, eli esimerkiksi tilaajana toimivalla asunto-osakeyhtiöllä. Tämä vastuu kannattaa urakkasopimuksessa aina siirtää pääurakoitsijan tehtäväksi, sillä taloyhtiön hallituksella ja isännöitsijällä on käytännössä heikot mahdollisuudet valvoa henkilötunnisteen käyttöä. Veronumeromenettely on uusin lainsäädännöllinen keino, jolla pyritään puut-

tumaan pimeän työvoiman käyttämiseen. Jokaisella rakennustyömaalla työskentelevällä on oltava työmaalla henkilötunnisteeseen merkitty henkilökohtainen veronumero. Velvoite on tullut voimaan 1.9.2012, mutta vanhoilla työmailla veronumeron esilläpito on pakollista vasta 1.3.2013 alkaen. LAKIMIES ANNIKA KEMPPINEN, KIINTEISTÖLIITTO UUSIMAA

LYHYESTI

Rakenna ja remontoi reilusti! KIINTEISTÖ- ja rakentamisfoorumi KIRA sekä Tilaajavastuu.fi- palvelu ovat julkaisseet yhdessä Suomen ensimmäisen harmaan talouden torjuntaoppaan. Oppaassa kerrotaan, millaisia lakisääteisiä velvoitteita tilaajalla on sopimuskumppaneidensa taustan tarkistamisessa ja mitä tulee ottaa huomioon ulkomaisen yrityksen ja työntekijän kanssa toimittaessa. Lisäksi siinä on käytännön tietoa harmaan talouden ja talousrikollisuuden ilmenemismuodoista sekä seikoista, joihin tilaajan pitää kiinnittää huomiota sopimuskumppaneita valitessaan. Opasta pääsee lukemaan ilmaiseksi verkossa osoitteessa www.tilaajavastuu.fi/Rakenna_Reilusti.

HYVÄ TALOYHTIÖN EDUSTAJA, ONKO KIINTEISTÖÖNNE SUUNNITTEILLA PERUSKORJAUKSIA? Sähkö-, antenni- tai tietoverkkojen uusiminen nykypäivän vaatimusten tasolle on useimmiten edullisinta toteuttaa muiden korjaus- ja energiatehokkuustoimenpiteiden yhteydessä. Kun sähköurakoitsija on valittu, hänen yhteystietonsa on hyvä tiedottaa kaikille asukkaille. Asukkaat voivat olla suoraan yhteydessä urakoitsijaan ja hyödyntää hänen palvelujaan omien huoneistojensa sähköistystöissä. Asiakaspalveluun vihkiytynyt ammattitaitoinen sähköurakoitsija osaa ja haluaa tuoda energiatehokkuutta, asumismukavuutta ja sähköturvallisuutta lisääviä ratkaisuja koteihin ja kiinteistöön. Hänen osoitteensa on www.sähkötreffit.fi -> Löydä sähkömies ILMOITUSLIITE


Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille

12

Mikä on yhtiövastike ja mihin sitä käytetään? Yhtiövastike on taloyhtiön osakkailtaan perimä maksu, jolla katetaan yhtiön tarpeellisia menoja. Osakas on siis lähtökohtaisesti velvollinen maksamaan yhtiövastiketta yhtiöjärjestyksessä määriteltyjen perusteiden mukaan. Yhtiöllä voi olla muitakin tuloja, esimerkiksi vuokratuloja yhtiön vuokraamista huoneistoista, mutta pääsääntöisesti nämä tulot eivät riitä kattamaan taloyhtiön kaikkia menoja.

Y

htiön menot muodostuvat muun muassa kiinteistön ja rakennusten käytöstä ja kunnossapidosta, perusparannuksesta tai kiinteistön hankinnasta ja rakentamisesta. Vastikkeella katetaan myös kaikki taloyhtiölle kuuluvat muut velvoitteet, esim. kiinteistövero. Vastikkeella voi kattaa ainoastaan yhtiön kulut. Vastikkeista määrätään kunkin taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä. Taloyhtiö voi periä useita erilai-

Kiinteistönhoitokulut as-oy-muotoisissa kerros-staloissa pk-seudulla 2011

5,27 €/m2/kk

sia vastikkeita. Tavanomaisimmat vastikkeet ovat hoitovastike ja rahoitusvastike eli pääomavastike sekä erilaiset kulukseen perustuvat vastikkeet. Vastikkeen maksuperusteena ovat yleisesti pinta-ala, osakkeiden lukumäärä tai tietyn hyödykkeen kuten veden ja sähkön kulutus. Tietyn vastikkeen maksuvelvollisuus ei välttämättä koske kaikkia osakkaita (esim. liikehuoneisto, autotalli). Yhtiöjärjestyksessä voi olla vastikkeisiin liittyviä muitakin määräyksiä, esimerkiksi liikehuoneistolle määritelty suurempi vastike asuinhuoneistoihin verrattuna. Hoitovastiketta ovat yhtiön osakkailtaan kiinteistön hoitomenoja varten perimät maksut. Hoitovastikkeilla katetaan mm. kiinteistön ja rakennusten käytöstä ja kunnossapidosta aiheutuneita menoja. Nämä menot ilmenevät oheisesta kuvasta.

Vastikkeista määrätään yhtiöjärjestyksessä

LÄHDE: TILASTOKESKUS

Korjauskustannukset 29,1 % Lämmitys 19,4 % Käyttö ja huolto 9,9 % Hallinto 9,7 % Vesi ja jätevesi 8,7 % Kiinteistövero 6,3 % Muut hoitokulut 4,9 % Ulkoalueiden hoito 3,4 % Jätehuolto 2,9 % Sähkö 2,9 % Siivous 2,7 % Henkilöstökulut 2,3 %

Rahoitusvastikkeen käyttöala on tarkistettava kunkin yhtiön yhtiöjärjestyksestä – ratkaisevaa ei ole laina-ajan pituus vaan korjaushankkeen luonne ja laatu. Usein yhtiöjärjestyksessä on määräys ”pitkäaikaisista lainoista”, jolloin käytetään rahoitusvastiketta. Pitkäaikaisella lainalla ei tarkoiteta kaikkia esimerkiksi vuoden mittaisia lainoja, vaan ainoastaan hankkeita, jotka ovat se-

kä tekniseltä että taloudelliselta laajuudeltaan lähes rakentamistoimintaan verrattavissa. Rahoitusvastike käytetään yhtiön em. hankkeita varten nostamien lainojen pääoman takaisinmaksuun tai lyhentämiseen sekä näiden lainojen korko- ja muihin rahoitusmenoihin. Rahoitusvastikkeen käyttämiseen on kiinnitettävä taloyhtiössä erityistä huomiota ja sen vuoksi on selvitettävä, onko esim. liikehuoneistoilla suurempi vastike myös

ISÄNNÖITSIJÄ ja hallitus ovat saaneet vuoden aikana osakkailta lukuisia ehdotuksia siitä, mitä kaikkia hankintoja ja millaisia korjauksia olisi tehtävä. Kyllä olisi niin kaunista, jos muutama vanha puu kaadettaisiin varjostamasta ja tilalle istutettaisiin kukkia ja pieniä pensaita, grillikatos olisi mukava, ikkunat ovat jo melko vanhat ja kuluneet ja julkisivustakin maali hilseilee, ja entäs energiatehokkuus ja vesimittarit!

KUVATTU tilanne saattaa kuulostaa tutulta, sillä aina kaikki osakkaat eivät hahmota, miten taloyhtiö pyörii ja mistä rahat menojen kattamiseen tulevat.

HALLITUS ja isännöitsijä ottavat asiat tunnollisesti yhtiökokouksen esityslistalle ja laativat kustannuslaskelmat. Yhtiökokouksessa budjetti pysäyttää. Mitä, nousevatko vastikkeet? Miksi?

MONESTI osakkaat saattavat ajatella, että vastikkeen maksaminen on korvausta asumisesta. Vastike, sehän on vähän niin kuin vuokra, mutta halvempi, eikö? Ei, vastike ei ole vuokraa

Maksuttomat asiantuntijaluentosarjat pidetään SKH Isännöinnin Töölön kokouspisteessä osoitteessa Apollonkatu 3/ Vänrikki Stoolin katu 7. Luennot alkavat klo 17:00 ja kestävät n. 2,5 tuntia.

23.10.2012

Talokanava osakastiedottamisessa Pientaloisännöinti

30.10.2012

Projektinjohto taloyhtiön korjaushankkeissa Urakkaohjelma rakennushankkeessa

6.11.2012

Ullakkorakentaminen, lisä- ja täydennysrakentaminen Vastuunjako taloyhtiössä

13.11.2012

Talokanava hallituksen työkaluna Yhtiöjärjestyksen muutostarpeet

31.1.2013

Talokanava osakastiedottamisessa Pientaloisännöinti

7.2.2013

Projektinjohto taloyhtiön korjaushankkeissa Urakkaohjelma rakennushankkeessa

13.2.2013

Ullakkorakentaminen, lisä- ja täydennysrakentaminen Vastuunjako taloyhtiössä

27.2.2013

Talokanava hallituksen työkaluna Yhtiöjärjestyksen muutostarpeet

Valitse päivä ja ilmoittaudu nyt: asiakaspalvelu@skh.fi tai 09 530 8860 ILMOITUSLIITE

vesimaksupykälää, on vedestä aiheutuvat kulut katettava hoitovastikkeella. Osakkeen uusi omistaja on vastuussa yhtiövastikkeen maksamisesta omistusoikeuden siirtymisestä lähtien. Koska eri vastikkeilla katetaan eri menoja, ei niitä saa sekoittaa. Tämä varmistetaan yhtiön asianmukaisella kirjanpidolla ja tilinpäätöksessä esitettävällä yhtiön toimintakertomukseen sisältyvällä vastikerahoituslaskelmalla eli jälkilaskelmalla. Tästä selviää kunkin vastikkeen toteutuneet tulot ja menot. Vastikkeen mahdolliset yli- tai alijäämäisyydet on huomioitava seuraavan talousarviokauden vastiketta määrättäessä. ASIAKKUUSPÄÄLLIKKÖ MARIKA SIPILÄ, KIINTEISTÖLIITTO UUSIMAA

Taloyhtiö maksaa menonsa osakkaiden rahoilla

SKH ISÄNNÖINNIN LUENTOSARJAT

Luentoajankohta ja -aiheet

rahoitusvastikkeessa, ja onko osakkaiden maksettava korjaushanketta hoito- vai rahoitusvastikeperusteella. Yhtiöllä voi olla samanaikaisesti useita eri lainoja, joihin jokaiseen liittyy oma rahoitusvastikkeensa. Jos osakkaan huoneistoon ei kohdistu tiettyyn lainaan liittyvää lainaosuutta, hänellä ei myöskään ole tähän lainaan liittyvää rahoitusvastiketta. Tavanomainen kulutukseen perustuva vastike on yhtiöjärjestyksen mukainen vesimaksu. Sen perusteena voi olla esimerkiksi huoneistossa asuvien henkilömäärä tai todellinen vedenkulutus. Muiden maksujen tavoin myös vesimaksun pitää vastata todellisia kustannuksia. Jos yhtiöjärjestyksessä ei ole erikseen

ASUNTO-OSAKEYHTIÖ ei ole voittoa tavoitteleva osakeyhtiö, joten rahoja ei saada muualta kuin osakkaiden kukkaroista. Se, mitä halutaan hankkia, pitää myös maksaa itse.

tai muutenkaan korvaus huoneiston käyttämisestä, vaan osakkaan maksettavaksi kuuluva osuus taloyhtiön menoista. Taloyhtiössä osakkaat siis maksavat ns. yhteiseen pottiin, josta sitten otetaan rahaa yhtiön menoihin, oli kyse sitten grillikatoksen rakentamisesta, kukkasipuleista tai ikkunaremontista. LAKIMIES ELINA SKARRA, KIINTEISTÖLIITTO KUVA: EERO NURMIKKO

Tervetuloa taloyhtiöiden tiedon lähteelle! t uutiset t hyötytietoa t tapahtumat t jäsentiedote t keskustelupalsta t blogit ja videot

Rekisteröidy maksutta Taloyhtio.netin käyttäjäksi www.taloyhtio.net


Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille

13

Energiatehokas asuminen – poppakonsteja vai arjen pieniä tekoja? KUVA: IMAGEPARK.BIZ

Keskiverto kolmen hengen perhe, joka asuu 75 neliön kerrostaloasunnossa, käyttää energiaja vesimaksuihin noin 155 euroa kuukaudessa. Pienillä, järkevillä valinnoilla on mahdollista säästää sekä euroja että ympäristöä. Energiatehokkuus ei ole vain säästämistä: siinä on huomioitava myös asumisterveys ja -viihtyvyys.

V

edenkäytöllä on suuri merkitys asumiskustannuksiin: keskimäärin vesimaksu on 20-25euroa henkilöltä kuukaudessa. Veden juoksuttaminen 10 minuutin suihkutuokion ajan maksaa noin euron. Turhaa vedellä lotraamista suihkussa kannattaa välttää. Suihkuveden juoksutuksen vähentäminen kahdella minuutilla säästää vettä 25 litraa ja lämmitysenergiaa yhden kilowattitunnin. Tuolla energiamäärällä pystyisi käyttämään jääkaappipakastinta vuorokauden. Rahaa vuositasolla säästyisi 45 euroa henkilöltä. Asukkaan tehtävänä on toimia oman huoneistonsa lämmityksen tarkkailijana. Jos lämpötilat talvisaikaan ovat korkeampia kuin 22 °C, on asiasta ilmoitettava taloyhtiön edustajalle. Näin päästään kiinni mahdollisiin ongel-

Vedenkulutusjakauma 155 dm2/hlö/vrk

miin, eikä liikalämpöä tuuleteta ikkunasta ulos. Jo yhden asteen pudotus rakennuksen keskimääräisessä sisälämpötilassa alentaa lämmitysenergiankulutusta viisi prosenttia. Energiatehokkuuden varmistamiseksi asukkaiden on puhdistettava sekä poistoilmaventtiilit että mahdollinen liesikuvun rasvasuodatin. Poistoilmaventtiilejä puhdistettaessa venttiilin keskellä olevaa lautasta ei saa pyörittää, jotta ilmanvaihdon toiminta ei muutu. Arjen tohinassa on hyvä seurata muun muassa haihtuuko kylpyhuoneen peiliin suihkun aikana tiivistynyt kosteus 10 minuutissa ja onko asunnon sisäilma tunkkaista. Ongelmista on informoitava taloyhtiön edustajia. Jos asuntoa on tarve tuulettaa, se pitää tehdä mahdollisuuksien mukaan nopeasti ristivedolla ja muistaa kääntää tuuletuksen ajaksi termostaattiset patteriventtiilit kiinni.

LÄHDE: TALOYHTIÖN ENERGIAKIRJA

Asunnon suurimmat syöpöt

Pyykinpesu 13 % Keittiö 23 % WC 26 % Peseytyminen 36 %

Ikkunoiden ja parvekeovien pitää olla tiivistetty asianmukaisesti. Tarvittaessa asia kannattaa hoitaa ammattilaisen avustuksella. Oikein tiivistetyt ikkunat ja parvekeovet ehkäisevät vedontuntua, eivätkä tuhlaa energiaa. Suurimpia huoneistosähkön syöppöjä ovat valaistus, kylmälaitteet ja viihdelaitteet. Laitehankintoja tehtäessä kannattaa kiinnittää huomiota tuotteiden

Yksi suurimpia huoneistosähkön syöppöjä ovat viihdelaitteet. energiamerkintöihin. Valaistuksen energiatehokkuutta on ohjattu lainsäädännöllä siten, että hehkulampuista ollaan siirtymässä halogeeni- ja energiansäästölamppuihin. Tämä muutos tuo 20 prosentin säästön sähkölaskuun. Energiansäästön kannalta oleellista on sammuttaa valot silloin,

kun huoneessa ei oleskella. Omalla käytöksellään pystyy myös vaikuttamaan kylmälaitteiden sähkönkulutukseen. Jos kylmälaitteen ilmankierto on puutteellinen, voi se nostaa sähkölaskua jopa 35 prosenttia. Sähkösyöpöt laitteet löytää helposti energiankulutusmitta-

LYHYESTI ENERGIAVIISAALLA asuintalo -kiertueella saat tietoa uudistuvista asioista ensimmäisten joukossa! Tiedätkö Sinä, milloin taloyhtiö jatkossa tarvitsee energiatodistuksen? Millaisiin ratkaisuihin korjausrakentamisen määräykset ohjaavat kerros- ja rivitaloissa? Mitä säästöjä uudet energiatehokkuusvaatimukset tuovat asumiskustannuksiin? Tervetuloa Energiaviisas asuintalo -kiertueelle kuulemaan uudistuvasta energiatodistuslainsäädännöstä ja korjausrakentamisen energiamääräyksistä ammattilaisiltapäivään tai koulutusiltaan. Ammattilaisiltapäivä on tarkoitettu mm. suunnittelijoille, urakoitsijoille sekä isännöitsijöille ja koulutusilta taloyhtiöiden osakkaille ja hallituksille.

KIERTUE VIERAILEE PÄÄKAUPUNKISEUDULLA KAHDESTI: Ti 13.11.2012 Radisson Blu Royal, Helsinki To 17.1.2013 Heureka, Vantaa

K

iinteistöliiton unniamerkki

rilla, joita muun muassa energiaviisaasti toimivat energiayhtiöt ovat lainanneet asiakkailleen. Lue lisää energiatehokkuuden parantamisesta Taloyhtiön energiakirjasta: www.taloyhtio.net/ ajassa/energiakirja. ENERGIA-ASIANTUNTIJA PETRI PYLSY, KIINTEISTÖLIITTO

_ Palkinto ansiokkaasta työstä!

KULTAINEN 30 vuoden työstä 210,– HOPEINEN 20 vuoden työstä 170,–

Tutustu ohjelmaan ja ilmoittaudu mukaan osoitteessa www.taloyhtio.net/ajassa/energiakiertue.

PRONSSINEN 10 vuoden työstä 140,–

O

nko taloyhtiössänne tai työyhteisössänne henkilö, jolle haluatte osoittaa arvostuksenne kiinteistöalan kunniamerkillä? Tutustu kunniamerkkeihin ja tilaa osoitteesta ZZZNLLQWHLVWROLLWWR¿SDOYHOXWNXQQLDPHUNLW.

ILMOITUSLIITE


Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille

14

Taloyhtiöiden puheenjohtajat:

Kiinteistöliittoon kannattaa liittyä Kiinteistöliittoon kuuluvien uusimaalaisten taloyhtiöiden puheenjohtajista ja hallituksen jäsenistä 97 prosenttia on valmis suosittelemaan Kiinteistöliiton jäsenyyttä muille taloyhtiöille. Tulos selviää Kiinteistöliiton uudesta jäsentyytyväisyyskyselystä.

Jäsenpalvelut koetaan yleisesti monipuolisiksi, hyödyllisiksi, ja asiantunteviksi. Palveluhenkilöstöä pidetään ammattitaitoisena, palveluhenkisenä ja ongelmanratkaisukykyisinä.

asteikolla 1-7, (1=erittäin tyytymätön, 7=erittäin tyytyväinen), saivat palvelut arvosanan 5,55,7. Hiukan heikomman arvion saivat edunvalvonta (5,1) ja tutkimus- ja kehitystoiminta (5,0), mitä arvioita voi myös pitää hyvinä. Vaikka jäsentyytyväisyys oli korkealla tasolla jo edellisessä tutkimuksessa (2009), on palveluiden laatua onnistuttu parantamaan määrätietoisella työllä.

Jäsentaloyhtiöt kokevat, että Kiinteistöliiton palvelut ovat vastanneet odotuksia, joita jäsenyyteen on liitetty. Yli puolet vastaajista (53 %) toteaa palveluiden vastanneen odotuksia erittäin hyvin tai hyvin. Vain kaksi prosenttia vastaajista sanoo palveluiden

vastanneen huonosti tai erittäin huonosti odotuksia. Taloyhtiöt arvioivat palveluiden laatu/hintasuhteen olevan hyvin kohdallaan, sillä vastaajista peräti kaksi kolmasosaa pitää jäsenmaksua sopivana. TOIMITUSJOHTAJA HARRI HILTUNEN, KIINTEISTÖLIITTO

Oletteko valmis suosittelemaan Kiinteistöliiton ja sen jäsen-nyhdistysten jäsenyyttä (%) Kyllä Ei

% 100

24

34

98

96

97

96

50

0 2009 2012 Isännöitsijät

2009 2012 Hallituksen jäsenet

Yli 9500 jäsentä ei voi olla väärässä S uomessa on noin 80 000 asunto-osakeyhtiötä, joissa asuu yli 2,5 miljoonaa ihmistä. Harvoin tulee ajatelleeksi, että taloyhtiö on yritys, jolla on varsin huomattava omaisuus ja toiminta. Pienissäkin rivitaloyhtiöissä talon ja tontin arvo nousee helposti miljoonaan euroon. Asunto on useimmille ihmisille elämän suurin sijoitus ja kallisarvoisin omaisuus. Ei ole yhdentekevää millaisella osaamisella ja miten taloyhtiöitä johdetaan. Taloyhtiön vastuuhenkilöt ovat paljon vartijoina. Tästä syystä pätevän hallituksen valinta on yhtiökokouksen tärkein tehtävä, aivan kuten luotettavan isännöitsijätoimiston valinta on yksi hallituksen tärkeimmistä tehtävistä. Näiden asia on sitten parhaan kykynsä mukaan toteuttaa yhtiön kaksi tärkeintä tavoitetta: asumistarpeen tyydyttäminen ja viihtyvyyden edistäminen sekä omaisuuden arvon vaaliminen. Riskejä hallitaan vakuuttamisella. Asunto-osakeyhtiöiden toiminnan perusvakuutus on jäsenyys Kiinteistöliiton alueellisessa kiinteistöyhdistyksessä. Jäsenyys

deasioissa. Kysytyin palvelu on jäsenmaksuun sisältyvä puhelinneuvonta. Tarjoam* Mitä korjaus- ja muutostöitä osame lisäksi monenlaisia kas saa tehdä huoneistossaan? räätälöityjä asiantun* Onko hallitus vastuussa isännöittijapalveluita, joista sijän toimista? suosituin on kirjalliset * Kuka maksaa kylpyhuoneen kosasiantuntijalausunnot. teusvaurion? Hallitus pysyy ajan tasalla alalla tapahtu* Miten hoitaa yhtiössä ilmeneviä vista muutoksista jähäiriötilanteita? sentiedotteen, Suomen Kiinteistölehden takaa oikea-aikaisen tiedonsaan- ja taloyhtio.net -internetsivuston nin ja asiantuntevia neuvoja sekä avulla. Myös alan tutkimustulokhallitukselle että isännöitsijälle. set ja analyysit antavat hyödyllisKiinteistöyhdistyksen tarkoitus on aatteelliselta pohjalta antaa taloyhtiön päätöksenteolle sellaista tukea, joka toimisi yleisenä vakuutuksena riskien laukeamista vastaan. Jos ongelmia on jo ehtinyt syntyä, saavat jäsentalot apua niiden selvittämiseen.

Oletko koskaan miettinyt

Palveluja taloyhtiöille Asiantuntijamme avustavat taloyhtiön hallitusta ja isännöitsijää lakipykälien viidakossa, tekniikkaan liittyvissä ongelmissa, talous- ja veroasioissa sekä työsuh-

tä tietoa taloyhtiölle esimerkiksi budjettia suunniteltaessa. Vastuulliset taloyhtiöt panostavat muutoinkin hallituksen osaamiseen, koska se koituu kaikkien osakkaiden eduksi. Kiinteistöliitto Uusimaa järjestää vuosittain merkittävän määrän jäsenille maksuttomia koulutustilaisuuksia taloudesta, juridiikasta ja tekniikasta. Jäsenyys kiinteistöyhdistyksessä onkin valveutuneen taloyhtiön tunnusmerkki.

LYHYESTI

SUOMEN KIINTEISTÖLIITTO on taloyhtiöiden palvelu- ja edunvalvontajärjestö, jonka jäseniä ovat yksittäiset asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöt sekä vuokrataloyhteisöt. Liiton suurin jäsenjärjestö Kiinteistöliitto Uusimaa muodostaa neljän kiinteistöyhdistyksen palvelukeskuksen ja sen palveluita annetaan jo yli 9500 jäsenyhtiölle. Onhan sinun taloyhtiösi jo jäsenenä?

TOIMINNANJOHTAJA KAI HAARMA, KIINTEISTÖLIITTO UUSIMAA

Liity kasvavaan mukaan joukkoomme Kiinteistöliiton jäsenyys tuo turvaa kiinteistön omistajalle. Puhelinneuvonnasta saat jäsenenä heti apua. Tutkittua tietoa kiinteistönpidosta ja sen kustannuksista. Suomen Kiinteistölehti. Tietoa ja varmuutta päätöksentekoon. Tiedotteet ja www-palvelut.

lakipykälät tekniikkaa työsuhdeasiat puhelinneuvonta asiantuntijapalvelut asiantuntijalausunnot

talous- ja veroneuvonta ILMOITUSLIITE

KIINTEISTÖLIITTO Kotisi asialla

teistoliitto .com/kiin facebook

Kiinteistöliittoon kuuluvat asunto-osakeyhtiöt, kiinteistöosakeyhtiöt, asuinvuokratalojen omistajat sekä vuokranantajat. Jäseniä on jo yli 23 500. Tutustu jäsenyyteen ja liity Kiinteistöliittoon osoitteessa www.kiinteistoliitto.fi/jaseneksi.

kiinteistoliitto.fi

KUVA: KIINTEISTÖLIITTO

Jäsenpalveluista pidetään tärkeimpinä ja hyödyllisimpinä erilaisia neuvontapalveluita (mm. laki-, talous-, vero-, ja rakennustekninen neuvonta) sekä erilaisia koulutus- ja viestintäpalveluita (mm. Suomen Kiinteistölehti ja www.taloyhtio.net -verkkopalvelu), jotka sisältyvät jäsenmaksuun. Jäsenet ovat saamiinsa palveluihin tyytyväisiä. Kysyttäessä tyytyväisyyttä palveluihin

Jäsenpalvelut vastanneet hyvin odotuksia

taloyhtio.net


Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille

15

Korjaushankkeen kustannukset ja rahoitus Hankesuunnitteluvaiheessa tehdään taloyhtiön korjausrakentamishanketta koskevat tärkeimmät päätökset. Vaikka kustannukset toteutuvat pääosin korjausrakentamisvaiheessa, ne määräytyvät lähes kokonaan hankesuunnitteluvaiheessa.

KUVA: FLUKSO

LYHYESTI Hissilaskuri helpottaa hissin jälkiasennuksen kustannusjaon laskemista taloyhtiössä

KUVA: IMAGEPARK.BIZ

OIKEUSMINISTERIÖ ja ympäristöministeriö ovat avanneet hissilaskuri-verkkopalvelun. Korjaustieto.fisivustolla avatun palvelun avulla voi laskea, kuinka hissin jälkiasennuksen kustannukset jakautuvat asunto-osakeyhtiön osakkaiden kesken. Suomenkielinen hissilaskuri löytyy osoitteesta www.korjaustieto.fi/hissilaskuri ja ruotsinkielinen osoitteesta www.korjaustieto.fi/sv/hisskalkylator.

lähteiden selvittämistä ja rahoitusvaihtoehtojen vertailua.

Vaihtoehdot esille Erilaisten korjausvaihtoehtojen kustannukset on kyettävä selvittämään osakkaille hankesuunnitteluvaiheessa. Jokaisen osakkaan pitää ymmärtää, mihin tekniseen ongelmaan ratkaisua haetaan ja miten, mitkä ovat vaihtoehdot ja mitä ne osakkaalle maksavat. Ennen kuin nämä asiat on selvitetty, ei osakkailta pidä vaatia päätöksiä. Korjaushanke rahoitetaan yleensä suoralla pankkilainalla, mutta tarjolla on myös muita vaihtoehtoja. Korjausvaihtoehtojen kustannukset on kyettävä selvittämään osakkaille hankesuunnitteluvaiheessa. Tarjolla olevat avustukset osataan hyödyntää jo melko hyvin, mutta kiinteistösia. Kyseeseen voi tulla esimerkiksi ullakOsakkaita kiinnostaa myös se, mikä vaijalostuksen jalo taito on alkanut yleistyä kotilojen rakennusoikeuden myynti, talokutus toteutuneella remontilla on asunvasta viime vuosina. yhtiön omistuksessa olevien huoneistojen non arvoon. HankesuunnittelukokonaiKiinteistönjalostuksessa tilan tai kiintai autotallien myynti, kellarikerroksessa suuden seikkaperäinen pohtiminen onkin teistön käyttötarkoitusta muutetaan niin, tai jopa tontilla olevien tilojen ja alueiden laaja kokonaisuus, johon kannattaa käyttää että siitä vuokrattuna tai myytynä saadaan hyötykäyttöön ottaminen niin, että tiloja riittävästi aikaa. alennettua remontin kokonaiskustannukKEHITYSPÄÄLLIKKÖ JARI VIRTA, KIINTEISTÖLIITTO voidaan myydä tai vuokrata.

Rahastointi vai asuintalovaraus? Taloyhtiön tarkoituksena ei ole maksaa veroja vaan välttää verotettavan tulon syntyminen. Asunto-osakeyhtiön tuloverojen maksaminen on yleensä vältettävissä taloyhtiön tilinpäätössuunnittelulla. Rahastointimenettely on yleinen ratkaisu

Toisena vaihtoehtona asuintalovaraus

Tilinpäätössuunnittelun kannalta haasteellisimmat tilanteet syntyvät taloyhtiön peruskorjaus- ja perusparannushankkeiden yhteydessä, jolloin käytetään usein rahastointimenettelyä, jossa osakkaiden maksamat vastikkeet käsitellään pääomasijoituksina. Rahastointimenettely voi synnyttää vuokranantajaosakkaille hankalia tilanteita, sillä he eivät saa vähentää rahastoituja vastikkeita juoksevasta vuokratulostaan. Vastikkeiden rahastoinnista päättää yhtiökokous. Päätös rahastoinnista on tehtävä ennen tilikauden päättymistä. Taloyhtiön hallitus voi päättää rahastoinnista vain, jos sillä on siihen yhtiökokouksen antama valtuutus. Rahastoinnista voi olla myös maininta yhtiöjärjestyksessä.

Rahastoinnin lisäksi voi taloyhtiö tilinpäätössuunnittelussaan käyttää veronhuojennukseksi katsottavaa mahdollisuutta muodostaa tilinpäätöksessä asuintalovaraus tulevia menoja varten. Tuleviin menoihin voidaan varautua ennalta verovapaasti siis kahdella eri tavalla, rahastointimenettelyllä tai asuintalovarauksella. Menoja, jotka voidaan kattaa varauksella, ovat esimerkiksi rakennuksen rakentamisesta, käytöstä, huollosta ja korjausrakentamisesta aiheutuneet kustannukset. Asuintalovaraus muodostetaan tilinpäätösvaiheessa, eikä se vaadi yhtiökokouksen päätöstä. Asuintalovaraus on käytettävä kustannusten kattamiseen viimeistään kymmenen verovuoden kuluessa sen verovuo-

den päättymisestä, jolta toimitetussa verotuksessa asuintalovaraus on vähennetty. Asuintalovarauksen muodostamisen enimmäismäärä on 68 euroa asuinrakennuksen pintaalan neliömetriä ja verovuotta kohden. Pienempää kuin 3500 euron tai 200 neliömetrin kattavaa varausta ei voi tehdä. Jos yhtiö ei rahastoi vastikkeita, vaan kirjaa ne veronalaiseksi tuloksi kirjanpidossaan ja hyödyntää asuintalovarausta, voi vuokranantajaosakas vähentää maksamansa vastikkeet vuokratuloista. LAKIMIES KRISTEL PYNNÖNEN, KIINTEISTÖLIITTO

ILMOITUSLIITE

KUVA: EERO NURMIKKO

Osakkaiden kannalta on tärkeää, että hankesuunnittelu lähtee heistä eli on ns. osakaslähtöinen prosessi. Tämä tarkoittaa, että osakkaat yhdessä asettavat taloudelliset reunaehdot ja tekevät korjaustavan valinnan esitettyjen vaihtoehtojen pohjalta. Hankesuunnittelu voidaan jakaa karkeasti hallinnolliseen, tekniseen ja taloudelliseen osa-alueeseen. Näistä osa-alueista osakkaita kiinnostaa eniten taloutta koskeva kokonaisuus. Talouteen liittyvistä asioista esitetään muun muassa alustava kustannusarvio, osakkaan maksettavaksi tuleva osuus ja rahoitussuunnitelma. Rahoituksen suunnittelu on olennainen osa hankesuunnittelua. Rahoitussuunnitelmassa arvioidaan hankkeen rahoitustarve ja sen vaikutus vastikkeeseen. Tasapainoisen rahoitussuunnitelman aikaansaaminen edellyttää eri rahoitus-


Taloyhtiรถ.Nyt

ILMOITUSLIITE

(%,3).+)s4!-0%2%s,!(4)s*96ยฏ3+9,ยฏs+5/0)/

Kristel Pynnรถnen Timo Tossavainen Kiinteistรถliiton lakimies Fastighetsfรถrbundets jurist

230

Porvoossa i Borgรฅ

Kiinteistรถliiton yhteysjohtaja Yhteiskuntatieteiden maisteri

Helsingissรค

275

Suomen TALOKESKUS OyONVUONNAPERUSTETTUKIINTEISTรšJENKORJAUSRAKENTAMISEEN YLLร‹PITOONJAENERGIANHALLINTAANERIKOISTUNUTYLISADANASIANTUNTIJANINSINรšรšRITOIMISTO

TALO- JA RAKENNUSTEKNIIKKA sKUNTOARVIOT 043 sHANKESUUNNITELMAT s,6)3 SUUNNITTELU sRAKENNUTTAJAPALVELUT sVALVONNAT VASTAANOTOT

SUOMEN TALOKESKUS OY 09 7251 5500

+ATSOLISร‹ร‹WWWTALOKESKUSl

KIINTEISTร–N YLLร„PITO sENERGIANHALLINTAPALVELUT sTEKNISETTARKASTUSPALVELUT sHUOLTOKIRJATJALAADUNVARMISTAMINEN sKUNNOSSAPIDONVARMISTAMINEN sTURVALLISUUS PELASTUSSUUNNITELMAT sTAMPUURIPALVELUT

Ehdokas maksaa ilmoituksensa itse

Annons betald av kandidaten

Kiinteistรถalan asiantuntijat kohtuullisten asumiskustannusten puolesta Fastighetsbranschens sakkunniga fรถr skรคliga boendekostnader


TaloyhtioNYT