87
www.omakotilehdet.fi
A&K Omakoti 2022
Ā LAKIPALSTA
Kuntotarkastajan vastuu kiinteistön kaupassa
Pori 80 km Rauma 30 km
Uusikaupunki 18 km
LAITILA
Eura 40 km Tampere 150 km
Turku 60 km Helsinki 225 km
Sujuvan asumisen
KAUPUNKI Laitilassa, valtaväylien varrella, on mukavampaa: runsaammin vaihtoehtoja työhön ja yrittämiseen, reilummat perheen palvelut ja viihtyisämpiä paikkoja kodille. www.laitila.fi Yritysasiat p. 050 518 0595 • Tontit p. 050 518 2071 Asiointipiste Avitus p. 040 541 4132 • Asuminen p. 050 518 0594
On hyvin yleistä, että ennen kiinteistökauppaa tehdään kuntotarkastus. Kuntotarkastus tehdään usein sekä ostajan että myyjän toimeksiannosta, jolloin kustannuksista vastataan puoliksi. On myös mahdollista, että vain toinen kaupan osapuoli tilaa kuntotarkastuksen. Tilaaja-asemalla saattaa olla suurikin merkitys, kun mietitään mahdollista kuntotarkastajan vastuuta. Kuntotarkastajia on paljon erilaisia. Suositukseni on käyttää kuntotarkastajaa, joka noudattaa kuntotarkastuksista laaditun KH-kortin ohjeita. Tällöin kuntotarkastuksesta tulee todennäköisemmin perusteellinen kuin täysin vapaasti tehtynä. Kuntotarkastusliikkeen ja kuntotarkastajan taustat olisi myös syytä tarkistaa. Millainen koulutus tarkastajalla on? Olisi hyvä, että tarkastajalla on rakennusalan koulutus ja asiaankuuluva FISE-pätevyys. Kuntotarkastusalaa ei ole säädelty eli periaatteessa kuka tahansa voi toimia kuntotarkastajana. Kaupan osapuolten etu kuitenkin on, että tarkastajalla olisi riittävä osaaminen. Kerran olen nähnyt melko kelvottoman tarkastusraportin, jossa tarkastajan titteli oli ”pätevöitynyt kuntotarkastaja”. Valitettavasti tämä ei tarkoittanut yhtään mitään, nähtävästi kyseinen tarkastaja oli antanut pätevyyden itse itselleen. Milloin kuntotarkastusyritys voi joutua vastuuseen ostajaa tai myyjää kohtaan? Asia on hyvin vaikea ja vastuu voi olla hankala perustella. Käytännössä näitä riitoja on hyvin vähän. Yleensä kyse on ostajan ja myyjän välisestä riidasta, joskus mukana on myös kiinteistövälitysliike. Kuntotarkastusliikkeen vastuussa on monta ongelmaa. Ensimmäinen kysymys on se, onko ”vahinkoa kärsinyt osapuoli” tilaajana vai ei. Lähtökohta on, että vain tilaaja voi vedota sopimusperusteiseen vastuuseen. Mikäli osapuoli (esim. ostaja) ei ole tilaajana, vastuu voisi teoriassa perustua vahingonkorvauslakiin. Toisaalta kuntotarkastus on sen tyyppinen toimeksianto, että toimeksisaajan täytyy ymmärtää, että tehdyllä työllä on suuri merkitys tilaajan (myyjän) sopimuskumppaniin (ostajaan). Tällöin voitaisiin noudattaa sopimusoikeudellisia periaatteita vastuun määräytymisessä. Kun mietitään sopimusperusteista vastuuta toimeksisaajan ja tilaajan välillä, ensin tulee arvioitavaksi, sovelletaanko tilanteessa kuluttajansuojalain 8 lukua, joka koskee kuluttajanpalveluksia. Kuluttajan etu on, että lakia sovelletaan.
Minna Ravi asianajaja, osakas Asianajotoimisto Lindblad & Co Oy minna.ravi@lindblad.fi Puh. 020 749 8193
Se esimerkiksi sisältää useita pakottavia lainsäännöksiä, joista ei kuluttajan vahingoksi voi sopia toisin. On myös näkökohtia, joiden mukaan kuluttajansuojalaki ei koskisi kuntotarkastuksia. Tällöin jäädään yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden varaan. Kuntotarkastusyrityksellä on todennäköisesti omat yleiset sopimusehtonsa. Nämä voivat olla täysin omat tai noudattaa esimerkiksi KSE2013-ehtoja. Tällöin on suuri merkitys sillä, soveltuuko kuluttajansuojalaki vai ei. Mikäli ei sovellu, yleisiä sopimusehtoja täytyy lähtökohtaisesti noudattaa, elleivät ne sitten ole kohtuuttomat. KSE2013-ehdot sisältävät esimerkiksi merkittävät vahingonkorvausvastuuta koskevat vastuunrajoitukset. Kun mietitään kärsittyä vahinkoa, se on kiinteistökaupoissa yleensä ”hinnanalennus”. Eli toisin sanoen, myyjä on myynyt kiinteistön ”liian kalliilla” ja hintaa alennetaan virheen vuoksi. Toisaalta ostaja on alun perin maksanut kiinteistöstä liian paljon. On hyvin kyseenalaista, voiko hinnanalennus olla korvauksen määrä. Myyjähän on saanut alun perin liikaa kiinteistöstä. Jos kuntotarkastaja olisi havainnut jonkun tietyn seikan, hinta olisi jo alun perin ollut alempi. Aiheutuuko tästä itse asiassa mitään vahinkoa? Kuntotarkastajahan ei ole voinut vaikuttaa kohteeseen tai siitä maksettuun hintaan mitenkään. On olemassa korkeimman oikeuden ratkaisu kiinteistövälitysliikkeen vastuusta, jossa hinnanalennusta pidettiin vahingonkorvauksena, jonka välitysliike korvasi myyjälle. Tuosta ratkaisusta ei kuitenkaan voine vetää johtopäätöksiä kuntotarkastajan vastuuseen. On toki mahdollista, että kuntotarkastajan toiminta aiheuttaa jotain muuta vahinkoa, esimerkiksi jokin tietty vaurio pahenee, koska kuntotarkastaja on toiminut huolimattomasti. Voisiko myös ajatella, että kuntotarkastusyritys vastaa myyjän ja ostajan kiinteistökauppariitaan liittyvästä välillisestä vahingosta, kuten oikeudenkäyntikuluista, mikäli riidan syynä on huonosti tehty kuntotarkastus? Yhteenvetona voidaan todeta, että kuntotarkastusyrityksen vastuu voi olla hyvin vaikea näyttää toteen. Ottaen huomioon mikä merkitys kuntotarkastuksilla yhteiskunnassamme on ja kuinka paljon riitoja huolellinen tarkastus voisi ehkäistä, olisikin tarvetta saada kuntotarkastusyritysten toimintaa ja vastuuta koskevaa lainsäädäntöä.