PROYECTO CONDOMINAL / Cozumel Country Club

CONCLUSIONES ANÁLISIS DE MERCADO

Cozumel Country Club.

Isla Golondrinas Cozumel, Riviera Maya.

De:

Servicios integrales de Marketing Inmobiliario.

Elaboro: J Arturo Paniagua H.

Diciembre 2015.

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Contenido.

> Contexto Inmobiliario Riviera Maya y tendencia turística nacional. > Conclusiones tendencia demográfica sobre la demanda local. > Comportamiento de la vivienda residencial en la Riviera Maya. > Evolución de las ventas de vivienda residencial . > Tendencia mercado golf en el Caribe Mexicano.

-­‐ ventana de oportunidad Grand Slam 2014 -­‐ plusvalía inmobiliaria en campos de golf.

-­‐ datos golf USA > Competencia directa.

-­‐ Síntesis de proyectos residenciales de Cozumel (documento anexo) > Recomendaciones Generales al desarrollo.

-­‐ Bahía Príncipe, Terrazas Condominios ( caso de estudio ) anexo -­‐ concepto inmobiliario.

-­‐ planes y precios. > Contexto Turístico-­‐Residencial: ISLA GOLONDRINAS > Factores de incidencia desarrollo inmobiliario para ISLA GOLONDRINAS. > Recomendaciones Urbanísticas ISLA GOLONDRINAS. > Tabla de recomendaciones y beneficios. > Conclusiones Target Group, demanda ampliada. USA -­‐ CANADA

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INTRODUCCION:

Posterior a la SÍntesis de Mercado de terrenos residenciales en Campos de Golf en el estado de Quintana Roó, se pretende utilizar la información obtenida para la planeación inmobiliaria del proyecto residencial Isla Golondrinas en Cozumel Country Club, este documento se realiza para darle el sustento comercial que permita iniciar su proceso de inversión y comercialización.

Este estudio inmobiliario se realizo con el objetivo de poner a su disposición información de análisis actualizada con respecto a los proyectos y/o productos comparables dirigidos atender al mismo nicho de mercado es decir, competencia directa e indirecta de Isla Golondrinas en Cozumel, previamente definidos para su evaluación y estudio.

CONTEXTO:

El Caribe Mexicano un polo turístico con reconocimiento nacional e internacional, donde destacan la oportunidad de desarrollo inmobiliario en los diferentes segmentos como el residencial y el turístico, ambos han despertado un particular interés por los inversionistas europeos desde hace varios años, a pesar de la fuerte crisis inmobiliaria, importantes grupos españoles ven ahora consolidados su proyectos de inversión con inventarios listos para su colocación y desarrollo, tal es el caso de Bahía Príncipe, Iberostar, Grand Coral, Sirénis etc.

Ante este panorama la disponibilidad de reserva territorial se ha visto acotada por decretos, como es el caso del 360 que ha limitado el desarrollo inmobiliario en Quintana Roó, limitándolo a zonas que tengan la certeza urbanística y de servicios para su aprovechamiento y se encuentren dentro de los planes de desarrollo urbano creados para este fin, con lo cual ahora el contar con reserva territorial susceptible de desarrollarse en el estado es un activo con alto valor de negocios.

Por otra parte el crecimiento demográfico ha propiciado el desarrollo de infraestructura y servicios municipales en especial para la industria inmobiliaria, particularmente en los municipios de Solidaridad, Benito Juárez y los recientemente constituidos de Tulum y Puerto Morelos, así mismo es clara la tendencia que en los últimos años ha registrado la isla de Cozumel con la construcción y venta de condominios de lujo como Palmar, Grand Península. Reef Residences y Landmark, que dicho sea de paso han logrado colocar sus unidades a un buen ritmo de absorción.

La ciudad de Playa del Carmen en el municipio de Solidaridad y Cancún en el municipio de Benito Juárez, han sido en conjunto punta de lanza para la industria turística en el estado, donde se han concentrado las inversiones para el desarrollo de proyectos residenciales, hoteleros y comerciales; cabe mencionar que son ahora los nuevos municipios de Tulum y Puerto Morelos, donde se consolidan esfuerzos gubernamentales y privados para fortalecer su crecimiento e impulsar su desarrollo.

Este panorama indica la consolidación del destino “Riviera Maya” desde Cancún hasta Tulum, lo cual dará paso a un escenario propicio donde Cozumel “la única Isla” de la Riviera Maya, con infraestructura y servicios, destaque como un destino de inversión exclusivo y privilegiado en muchos sentidos pasando de ser un destino de cruceros a un destino de retiro e inversión.

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En los últimos 10 años hemos sido testigos del cambio de este destino turístico y por ende en el desarrollo de la construcción así como en la infraestructura de la zona, abarcando diferentes nichos de oportunidad y la diversidad de productos, a este respecto Cozumel se encuentra en una fase de redefinición donde el producto inmobiliario se desarrollará dentro de reservas territoriales destinadas para tal efecto como es el caso de proyectos como el Cozumel Country Club. ó Marina Cozumel, el cual ha logrado colocarse entre inversionistas de forma exitosa el un breve lapso.

Observamos que la actual oferta de vivienda frente a campo de golf en la Riviera Maya se encuentran focalizada en Bahía Príncipe, Grand Coral y Puerto Cancún quienes ofrecen una diversidad de productos con conceptos de diferentes características y calidades, con valores y planes de financiamiento competitivos que hacen atractiva la oferta en un mercado de compradores, por lo que sin duda y aun a pesar de la pausa de algunas inversiones, para el 2014 vuelve la actividad en la industria de la construcción y por consiguiente en el mercado inmobiliario, que deriva en la generación de nuevos proyectos los cuales se han venido colocando con una rápida absorción.

Por otro lado La vivienda residencial de nivel medio alto y plus han incrementado su participación en la oferta existente de proyectos integrales, a lo largo de toda la Riviera Maya como ejemplo de esto en Playa del Carmen, están los desarrollos; El Cielo, Selvamar, Bambú, Ciudad Mayakoba y en Cancún, Puerto Cancún, Lagos del Sol, Cancún Country Club, Residencial Cumbres. Palmáris, entre otros; en Puerto Morelos, Regatta, Puntarena y Tulum, Aldea Zama y Riviera Tulum, todos ellos constituyen la actual reserva territorial para la construcción de vivienda destinada para cubrir la creciente demanda turístico-­‐residencial bajo otros standards de valor y servicios mas ad-­‐hoc a las nuevas exigencias y tendencias del mercado actual .

Los compradores continúan con interés en oportunidades para consolidar inversiones en ciudades o destinos en desarrollo, en donde aun los precios por metro cuadrado sean razonablemente menores a lugares consolidados como Cancún y Playa del Carmen, tal como podrían ser actualmente las ciudades de Tulum y Cozumel, este hecho deberá ser utilizado como un factor de diferenciación que permita posicionar a Isla Golondrinas en CCC como un destino con mayor poder de atracción.

En resumen podemos decir que los mercados inmobiliarios se encuentran ya en una franca recuperación, siempre y cuando la economía internacional no se vea afectada por algún acontecimiento de trascendencia mundial financiera o una guerra en Asia o Medio Oriente.

TENDENCIA TURISTICA Factores de influencia en la demanda de vivienda residencial en destinos turísticos.

Como uno de los elementos mas importantes a considerar en este estudio se encuentra la vocación e infraestructura que la Isla de Cozumel ofrece como destino vacacional en el contexto de la Riviera Maya y su relación con mercados emisores como Canadá y USA; para ampliar mas sobre los planes rectores de crecimiento e inversión a mediano y largo plazo para atender estos nichos, anexo a este documento se presentaran trabajos de investigación y análisis efectuados por la Secretaria de Turismo SECTUR con el apoyo del Gobierno federal y estatal.

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*Estudio de Competitividad Turística del Destino Cozumel* ( archivo adjunto ) La mayoría de las investigaciones relativas a la actividad turística, coinciden en señalar que la tendencia actual en el escenario mundial de este sector se caracteriza por grandes cambios estructurales; también refieren que existe una gran incertidumbre en los destinos de sol y playa, respecto de su competitividad y capacidad de adaptación a las tendencias y transformaciones operadas en el mercado turístico (particularmente en las últimas dos décadas), aunado a la propia evolución y ciclo de vida de los destinos turísticos.

Estos factores, que son comunes en los destinos de sol y playa, se pueden encontrar como conclusión en diversos estudios especializados en el tema (Valls J, 2004; Anton C, 2004; Acerenza, 2007; Mazaro R., 2009; Santos & Fernández, 2010; Vera & Rodríguez, 2010), en los que se ratifica la necesidad de adaptar los destinos turísticos ya consolidados, a los requerimientos de las nuevas dinámicas que presentan los mercados (particularmente la demanda y la competencia) a nivel internacional.

Para analizar el desarrollo y evolución de un destino turístico, se requiere identificar y describir la tendencia que registran las principales variables que inciden en ese mercado turístico; es decir se hace necesario la búsqueda, análisis e interpretación de indicadores, mismos que – de manera regular-­‐ constituyan la información que permita la medición de cambios en las estructuras turísticas y factores internos, o bien que reflejen las modificaciones en los factores externos que inciden en la demanda de mercado del destino turístico.

Cabe señalar que los esfuerzos de planificación e inversión pública realizada de manera sistemática por el gobierno, desde hace más de tres décadas, con la finalidad de atraer inversión privada y, en particular, el papel del Fondo Nacional de Fomento al Turismo FONATUR en la implementación de los CIP han sido un elemento

Fundamental para el desarrollo del turismo en México. El modelo original de CIP –basado en la concentración hotelera en zonas planificadas-­‐ que fue novedoso en su época, ha mostrado signos de madurez, ya sea por la dimensión alcanzada en los casos más exitosos y los problemas generados por el crecimiento de los propios CIP y de los municipios en donde se hallan ubicados.

En los últimos 20 años, los destinos turísticos de litoral se habían posicionado exitosamente a nivel internacional, sustentándose en ventajas como: su localización geográfica, sus atractivos naturales y su infraestructura turística de alta calidad, entre otras; también mostraban un creciente flujo de visitantes extranjeros y –por consecuencia-­‐ la captación de divisas también iba en ascenso, situaciones atractivas para las inversiones en este sector y la llegada de población en busca de empleo.

Las transformaciones que han experimentado los destinos turísticos analizados, se reflejan en algunos de los parámetros básicos que miden la situación del sector entre 2005 y 2010 tales como: rápido crecimiento y posterior estancamiento en la oferta e infraestructura turística, un acelerado crecimiento demográfico y falta de nuevos proyectos inmobiliarios.

En el entorno del mercado internacional del turismo, México había perdido competitividad en términos de su ubicación entre los principales destinos turísticos del mundo, tanto en la afluencia como en los ingresos por turismo internacional. Al mismo tiempo la participación del turismo en el PIB nacional mostraba una tendencia descendente hasta 2014 donde esta tendencia empezó a revertirse de forma notable, logrando en 2015 y lo que va de 2016, porcentajes de ocupación históricos del 75 al 80% en Cancún y la Riviera Maya

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TENDENCIA DEMOGRAFICA, QUINTANA ROO.

Quintana Roo como el estado mas joven del país presenta características y particularidades únicas dada su múltiple y cosmopolita composición demográfica; en esta corta historia de tan solo 39 años se a convertido en el destino vacacional mas importante de México y Centroamérica

La información demográfica es de suma utilidad para la elaboración y planeación de los diferentes sectores públicos y privados, para entender las condiciones de los asentamientos humanos, políticas públicas y alimentar información para los estudios de investigación de mercado para los diferentes sectores de interés y nos ayudara a entender el comportamiento poblacional y de la demanda de vivienda en el estado.

1.-­‐El INEGI efectuó el Censo de Población y Vivienda 2010 con la finalidad de satisfacer los requerimientos de información estadística relativa a la situación socio demográfica del país. Se llevó a cabo en junio 2010 y sus resultados se han ido difundiendo paulatinamente.

Esta información ayudara a entender el comportamiento poblacional y de vivienda en los municipios del estado, para situarlo en el contexto Nacional, para la toma de decisiones estratégicas en el desarrollo residencial Isla Golondrinas en CCC

2. Información Estadística de Quintana Roo El Censo de Población y Vivienda 2010 reflejo que residían en Quintana Roo un total de 1,325, 578 personas. Comparando esta cifra con los 874 963 habitantes del censo 2010, se estima un crecimiento absoluto de más de 450 mil nuevos residentes en el estado en el transcurso de dicho periodo.

Esta cifra nos indica un incremento promedio de aproximadamente 45,000 nuevos residentes anuales que demandaran de viviendas de todo tipo en el Estado de Quintana Roo.

3.-­‐ Población total por municipio y tasa de crecimiento promedio anual 2005-­‐2015

•Los municipios con mayor población son Benito Juárez, Othón P. Blanco y Solidaridad, juntos concentran 1 065 039 personas, es decir, 80.3% de residentes del total estatal.

•Con el mayor crecimiento absoluto entre 2000 y 2010 resalta Benito Juárez, al aumentar su población en 241 361 personas, le sigue Solidaridad con 120 558, Othón P. Blanco, Cozumel y Felipe Carrillo Puerto crecieron en más de 80 mil personas.

•Estas cifras nos indican la demanda de vivienda para este segmento de nuevos pobladores en los diferentes niveles socioeconómicos, resaltando que el municipio de Solidaridad es el que tiene la mayor tasa de crecimiento del Estado en 9.29 puntos

4. Estructura de Edades en Población Quintana Roo es una entidad cada vez más urbana, 88.1% de su población reside en localidades con 2 500 o más habitantes.

La media en edad de la población en el estado de Quintan Roo ha ido subiendo a lo largo de los últimos años, en 2010 se sitúo en 25 años, siendo esta estructura de población joven Realty Executives Riviera Maya Promoción inmobiliaria Paseo Playacar Local 1 Centro de Ventas www.RealtyExecutives.com.mx Tel.984 8794339

económicamente activa y con potencial a corto / mediano plazo de ser compradores de nuevas viviendas, esta dato presuponemos que esta se ha elevado durante el periodo de 2013 y parte de 2014, a aproximadamente 30 – 35 años, de tal manera se espera que para el periodo del 2015 al 2020 esta generación tenga entre 40 y 45 años de edad y un nivel y poder adquisitivos propicios para la compra e inversión en segundas casas para arrendamiento y descanso.

Sin embargo existe un potencial importante en los primeros pobladores del estado, que hace 25 y 30 años arribaron a integrarse en diversas actividades económicas en la floreciente industria turística; esta generación de profesionistas y empresarios exitosos se retirará dentro de los próximos 5 y 10 años, muchos de los cuales cuentan con un importante potencial socio-­‐ económico

5. Población proveniente de otros países El dato de población que llega al Estado proveniente de otros países es importante de considerar, pues nos detecta un nicho de mercado adicional como demandante de vivienda nueva en la región, además de notar que hay una mayor cantidad de extranjeros que ingresan de otros países, lo cual representaría la demanda ampliada que deberá de considerarse en las estrategias de promoción del proyecto Isla Golondrinas en CCC.

6. Viviendas particulares habitadas 1990,2000 y 2010 El censo 2010 muestra un total de 369 235 viviendas particulares habitadas. En términos absolutos se incrementaron 155 915 viviendas en los últimos 10 años (en promedio 15,591 viviendas nuevas en el Estado). Esta cifra refleja los avances del estado en materia de política habitacional, con una tasa de crecimiento entre 2000 y 2010 de 5.5 %.

7. Viviendas particulares habitadas y tasa de crecimiento medio anual por municipio. 2010 El municipio de Benito Juárez es el más poblado en la entidad, ya que concentra 51.1% de las viviendas particulares habitadas. Por otro lado, Solidaridad tiene la mayor cifra en la tasa de crecimiento en el estado, 10.9%, le sigue Benito Juárez con 5.7 %. El parque habitacional continua creciendo por encima de la tasa de crecimiento poblacional en el Estado, la tasa de crecimiento poblacional en Solidaridad es de 9.27 % siendo esta de las mas altas en el país y quedando cercana a la tasa de viviendas en el Municipio del 10.9 %, que muestra la confianza de desarrolladores de incentivar la ocupación acelerada por nuevos pobladores y el desarrollo de pequeñas nuevas comunidades en poblaciones cercanas con potencial turístico -­‐ residencial como seria el caso de Puerto Morelos, Cozumel y Tulum.

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Comportamiento de las ventas de vivienda Residencial y Residencial Plus en los principales municipios en Quintana Roo.

En esta se observa que las ventas se incrementaron hasta el año 2008 en donde se presentó el mayor número de ventas con 2,193 unidades al año en los municipios que se relacionan; vale la pena comentar que el municipio de Solidaridad (Playa del Carmen como principal localidad) fue el que mayor participación tuvo con la venta de 1,019 unidades (46.47%) y el municipio de Benito Juárez (Cancún como principal localidad) fue segundo en esta participación con la venta de 995 unidades (45.40%). A partir de 2008 y 2009 se presentó una baja en las ventas con el comportamiento más bajo durante 2009. El presente estudio no refleja los datos del 2011 al 2014 ya que durante estos 3 años no se registro movimiento en el sector inmobiliario de importancia en el estado de Quintana roo, colocándose solo el inventario construido hasta el 2010.

En esta gráfica se observa que el municipio de Benito Juárez tenía una mayor participación durante los primeros años reportados y el municipio de Solidaridad ha ido incrementando su participación siendo el 2007 el año en que mayor ha sido su participación (superior a Benito Juárez), en 2008 y 2009 nuevamente Benito Juárez tuvo una mayor participación. De acuerdo a las proyecciones, en 2013 se esperaba una participación muy similar a la de 2011.

Para el 2015 y lo que va del 2016, la ciudad de Cancún reporta niveles de ventas nunca antes vistos, logrando colocar mas de 200 condominios de lujo tan solo en Puerto Cancún dentro de proyectos como ARIA, MARINA CONDOS Y MAREA EN ELITE RESIDENCES

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Presentamos la gráfica que muestra el comportamiento del las ventas en los segmentos Residencial y Residencial Plus a partir del año 2004 y hasta el año 2010, durante los años de 2011 hasta el 2014 la tendencia permaneció con pocas ventas, pero a mediados del 2014 la construcción de nuevos condominios en la ciudad Playa del Carmen, Playacar, Bahía Príncipe y Aldea Zamá, lograron reactivar el mercado superando en su conjunto el numero de proyectos y propiedades en venta de Cancún, logrando por primera vez superarla en su historia.

En la gráfica siguiente, podemos observar que el incremento de las ventas tuvo su pico máximo en el año 2007 con una baja en los años 2008 y 2009, de acuerdo con las proyecciones, las ventas para el año 2010 en estos segmentos, se esperaba que alcanzaran niveles mayores a los del año 2008 pero todavía por debajo de los números presentados en el 2008, es hasta el 2014 que la tendencia empieza a reactivarse logrando consolidarse con los proyectos de condominios residenciales con esquemas de renta vacacional.

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La gráfica siguiente, muestra la participación porcentual por segmento y aquí observamos que el segmento de Residencial Plus ha continuamente incrementado su participación con una cierta estabilidad a partir del año 2008 y las proyecciones indicaban que para 2010 el comportamiento se mantendría, sin embargo la demanda de vivienda residencial a partir del 2014 en Playa del Carmen y Cancún ha requerido de la construcción de nuevos proyectos Residenciales para los habitantes del estado ya que los inventarios antiguos terminaron de colocarse .

Evolución de las ventas de vivienda en Solidaridad por prototipo (caso de estudio) Nuevamente a partir de la información histórica de las ventas, presentamos a continuación dos gráficas que muestran las ventas de vivienda Residencial y Residencial Plus en el municipio de Solidaridad pero esta vez presentando la información por prototipo, es decir, considerando casas y departamentos.

La primer gráfica muestra las ventas acumuladas y la segunda gráfica muestra el porcentaje de participación por prototipo. Puede observarse que en términos generales en este mercado, siempre ha prevalecido más la venta de casas en comparación con la venta de departamentos; la venta de departamentos durante 2015 ha aumentado ligeramente para llegar a un nivel de 24% de las ventas totales en los segmentos Residencial y Residencial Plus.

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Se consolida la Riviera Maya El saldo es más fuerte en algunas ciudades, como ha sido el caso de Playa del Carmen, Cancún o en los últimos tiempos en Tulum, en las que se ha multiplicado la población por más de 3 veces en los últimos 20 años,

Para finales del 2014 y principios del 2015 destacaba el nivel de ventas de condominios y departamentos en Aldea Zamá con mas de 10 proyectos activos.

Ciudades como Playa del Carmen han pasado de ser pequeñas localidades a ciudades intermedias, otras como Chetumal o Cozumel se han consolidado como ciudades medias y pequeñas respectivamente y otras más como Tulum o Puerto Morelos están creciendo a ritmos que auguran que en relativamente poco tiempo se volverán ciudades con un peso importante en el estado.

Con una adecuada planeación mercadológica, Cozumel podrá convertirse en un polo de atracción para la inversión inmobiliaria permitiendo un rápido crecimiento de su inventario residencial. El reto está, en la planeación, la visión de largo plazo, y un enfoque diferenciado en base a los atributos del destino para atraer a el inversionista y consumidor final de alto poder adquisitivo que busca la naturaleza, el descanso, la salud, el golf y los deportes acuáticos en un entorno de alta seguridad rodeado de todos los servicios.

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> TENDENCIA OFERTA GOLF

La industria del golf en México nace como una industria para potenciar los atractivos turísticos de los principales polos de desarrollo concebidos por FONATUR en los años 70, siendo el primero en despegar el Cancún Golf Club Pok Ta Pok, diseñado por Robert Trent Jones, tras una inversión aproximada de cinco millones de dólares de la época (1976).

El 33.9% de los campos de golf en el país se encuentra en zonas turísticas de sol y playa, el 25% en ciudades de negocios o industriales, y el 3.6% en zonas de descanso para norteamericanos.

Sin embargo, a excepción de Los Cabos, ningún otro polo turístico del país ha logrado colocarse como destino den golf, aun con la millonaria infraestructura y firmas de renombre internacional.

Arguyen que esto tiene su origen en las condiciones climáticas y de viento imperantes en las costas; a la promoción dirigida sólo a un pequeño segmento utilizando medios especializados en el deporte del golf, y no a estrategias de promoción y publicidad masivas para incrementar la participación de usuarios; a la falta de paquetes integrales promovidos por los tour operadores como en otros destinos de Golf, particularmente de EU y Canadá, y a la disparidad en cuanto a las características de campos y tarifas.

En el Caribe mexicano operan 14 campos de golf de clase mundial, trazados por los más importantes diseñadores internacionales, cuyas inversiones oscilan entre los 12 y 14 millones de dólares. Sin embargo, entre la construcción del primero y el segundo campo de golf hubo 15 años de diferencia, lo que retardó su posicionamiento internacional.

Es a partir del 2005 cuando prácticamente han sido creados uno por año, más como un accesorio de la hotelería y/o para recuperar la inversión en forma rápida en desarrollos inmobiliarios, no obstante de la importancia del segmento de golf, la cual radica en las divisas que ingresan por este concepto.

El gasto medio efectuado por cada turista extranjero que llega a México se estima en 681,5 dólares, mientras que FONATUR calcula que la derrama de los viajeros dedicados al golf asciende a mil 360 dólares por visita.

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MODELO DE ÉXITO: CONDO-­‐HOTEL Un campo de golf no es negocio por sí solo, la clave para lograr ingresos es que esté acompañado por un desarrollo hotelero y/o de condominios con alto trafico.

El beneficio lo tiene el hotel: más habitaciones ocupadas. La gente va a jugar, pero el jugador lo hace una o dos veces y el resto de las vacaciones, que son de cuatro noches, va a la playa.

E igual ocurre con los condominios, porque al ofertarse un desarrollo inmobiliario acompañado de campo de golf entre los adquirientes de propiedades, se distribuye el costo del mantenimiento del campo, jueguen o no en él. Es en donde más rápido se recupera la inversión, entre 12 y 14 años como mínimo, y es la tendencia para los siguientes años.

El campo de Bahía Príncipe ya está enfocado, al igual que el de Iberostar están dando un giro a lo inmobiliario, que no existía.; actualmente Iberostar no comercializa sus unidades en venta.

Cancún Country Club oferta 780 lotes unifamiliares, 32 condomináles, la casa club, zona comercial y un área para un hotel, que le va a dar servicio a los turistas que vengan, porque se pretenden hacer torneos internacionales

La ex profesional del golf Lorena Ochoa, quien se colocara en el lugar número uno del ranking mundial, en su nueva faceta participa de la fórmula a través del Grupo Grand Coral, con quien suscribió una alianza desde el 26 de mayo DEL 2011 para el lanzamiento del nuevo desarrollo residencial en la Riviera Maya que se comercializa bajo la rúbrica Residencias Grand Coral by Lorena Ochoa.

Sólo tres campos en el Caribe mexicano no tienen ninguno de estos dos productos, Playa Mujeres, Pok Ta Pok y Cozumel Country Club, los cuales deben crear alianzas con los centros de hospedaje y también con los tour operadores especializados en el segmento de golf para recibir más jugadores.

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El Caribe mexicano se vende como destino de sol y playa, y el golf es considerado como un valor agregado dentro de los llamados “club de producto”, al igual que segmentos como el de bodas, ecoturismo, aventura, entre otros.

Se tiene que buscar que los tour operadores en general incluyan paquetes de avión-­‐hotel-­‐golf, y la oferta de éstos sea masiva. Si éstos promueven dentro de su oferta el golf la plaza será promocionada consecuentemente como destino de golf. Ahí tenemos la participación cada vez más pronunciada en el segmento de grandes como Tui Ag, Thomas Cook Ag, First Choice Holiday, My Travel Plc, entre otros

“Es un asunto de identidad. República Dominicana tiene 30 campos y habla de sus campos cuando hace publicidad; Quintana Roo nació como un destino de sol y playa; Los Cabos desde que nació promovió golf y pesca y toda la información históricamente refiere a estos dos valores; si se pregunta en EU y Canadá dónde se puede jugar golf en México, dirán que Los Cabos”

Al contar el Caribe mexicano con 15 campos, el tour operador puede hacer circuitos y ofrecer tres o cuatro opciones diferentes al cliente, y considera que en la medida en que haya más campos habrá más oferta, y se fortalecerá la industria del Golf

Aunque a lo anterior se añade que para ser negocio, un campo debe registrar de 180 a 200 rondas de juego, y hoy sólo alcanza 75 rondas diarias. La intención de los 12 campos afiliados es que en este año el número de rondas por lo menos ascienda a 90 por día.

Una medida impulsada en enero del 2014 pasado por la Asociación de Campos de Golf para incrementar el número de jugadores fue sacar a la venta la tarjeta Golf Passport a un precio de 40 dólares, para que el turista elija jugar en cualquiera de los 12 campos que pertenecen a esta organización y durante su visita obtenga un descuento fijo del 30%.

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GOLF > UNA VENTANA DE OPORTUNIDAD

Para 2014 -­‐ 2015 el Grand Slam de Golf de la PGA y los jugadores más importantes de ese año vendrán a la Riviera Maya. Es un evento muy importante, de alto nivel. Porque estás hablando no de ciertos golfistas, vienen garantizados los top de la lista del año.

En 2013 el Club de Producto de Golf recibió un presupuesto de 817 mil dólares, en 2014 subió a 862 mil dólares y para este 2016 continuará la misma tendencia porque estará entre un millón o 1.5 millones de dólares –la cifra final dependerá de los recursos que ingresen por concepto del cobro del tres por ciento del Impuesto al Hospedaje en este año-­‐ y para 2017 el presupuesto volvería a crecer para apoyar la realización del Grand Slam.

Este panorama sin duda nos permite confiar en que el destino se mueve sobre bases seguras para consolidarse como una poderosa alternativa para los golfistas nacionales y extranjeros, en este sentido la reserva territorial el proyecto Isla Golondrinas dentro de la reserva territorial del Cozumel Country Club, cobran una relevancia muy importante ya que podrá ser planeada y desarrollada bajo los criterios y exigencias de este mercado; en esta la fase de conceptualización, podrá integrar características y atributos que le permitan diferenciarse y posicionarse para consolidar su rápida colocación

CAMPO DE GOLF: el plus ideal para desarrollos residenciales o vacacionales.

Un desarrollo inmobiliario con campo de golf representa un plus que por si mismo eleva la calidad del producto que se ofrece ya sea residencial o vacacional.

Si lo que se pretende es atraer inversionistas y turistas nacionales y extranjeros con un mayor poder adquisitivo, el golf es una ancla adecuada toda vez que el gasto por persona que gusta del golf, suele ser cuando menos del doble de un turista convencional.

Los turistas de mundo seleccionan sus vacaciones a destinos con oferta de Golf donde su decisión se fundamenta en la información que puedan tener de los campos de golf, mas que en el hotel o el destino de playa; Este tipo de personas son de un alto poder adquisitivo por lo que no les interesa el costo si no el servicio que obtienen.

En el caso del aspecto residencial, los que adquieren un terreno, una casa ó un departamento dentro de un desarrollo con campo de golf, buscan: Seguridad, Privacidad y Exclusividad, todo ello con calidad y un estilo de vida que considere el respeto por el entorno natural y el equilibrio con todo su ecosistema, en este sentido aquellos desarrollos que incorporen y fundamente sus proyectos en ejes de sostenibilidad lograran una ventaja competitiva y un rápido posicionamiento de mercado.

En México existen 255,000 golfistas actualmente y sin duda la expectativa es creciente porque cada golfista suele incorporar a su pareja y posteriormente a sus hijos, por ello la oferta inmobiliaria en campos de golf en México esta creciendo.

Esto representa un mercado con alto potencial de negocios si es concientizado y dirigido con el concepto exacto para satisfacer la idea del lugar ideal de descanso y recuperación de la salud y bienestar, aunado esto al esparcimiento y un contacto permanente con la naturaleza.

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A continuación datos estadísticos importantes a considerar, obtenidos de las principales asociaciones de golf en USA.

En Estados Unidos hay 25.8 millones de golfistas, que es un poco mas del 12% de la población americana, definiendo Golfista a una persona mayor de 18 años que como mínimo jugo una vuelta de golf de campeonato en los últimos 12 meses.

Además 37.1 millones de americanos son participantes del Golf, que los definimos como mayores de 15 años que han pagado por una vuelta de golf o que han visitado un campo de practica de golf n los últimos 12 meses.

Mas del 48% de los golfistas( 12.1 millones ) tienen entre 18 y 39 años de edad, los Seniors (mayores de 50 años) son otro 28% ( 7.4 millones ) y el 24% son mujeres golfistas ( 6.1 millones )

CAMPOS DE GOLF EN ESTADOS UNIDOS Hasta hace algunos años se contaban con mas de 17,900 campos de golf de los cuales el 70% están abiertos al publico en general.

Los estados con mayor numero de campos de golf y obviamente golfistas son : 1.-­‐ Florida 1,369 2.-­‐ California 1.047 3.-­‐ Michigan 1,018 4.-­‐ Texas 958 5.-­‐ New York 901

En los últimos 5 años se han inaugurado mas de 500 nuevos campos de golf, muchos de ellos han sido construcciones complementarias de Resorts ya existentes.

Actualmente, al menos el 50% de los campos de golf en construcción son parte de un condominio residencial

De esta misma manera el crecimiento exponencial de Cancún y la Riviera Maya han generado la demanda de vivienda ( conjuntos residenciales ) que sean congruentes con una planeación urbana y ambiental, lo cual es acorde con los programas y políticas de los diferentes niveles de gobierno, sin embargo es necesario descentralizar la construcción de estos del centro de las ciudades hacia localidades con menor costo y mayor posibilidades de crecimiento.

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ANALISIS OFERTA DE LOTES RESIDENCIALES Y CONDOMINALESEN CAMPO DE GOLF: Al realizar un análisis para determinar la competencia directa de Isla Golondrinas dentro de Cozumel Country Club con todos los proyectos con terrenos en campo de golf obtuvimos las siguientes conclusiones: ( anexo matriz de información )

Playa Mujeres es un destino que esta enfocado para grandes desarrolladores que pretenden consolidar inventarios de unidades residenciales y condo-­‐hoteleras con alto valor de reventa su valor por metro cuadrado lo ubica como un producto caro y exclusivo lejano a las zonas de mayor trafico de visitantes y dirigido a un comprador elitista.

Puerto Cancún se ha colocado como un desarrollo con grandes edificios de condominios, ( hasta 20 pisos ), sus lotes en campo de golf y frente al mar están casi vendidos en su totalidad, aunque será un desarrollo exclusivo, será también demasiado densificado ya que aun hay que contar los hoteles y centros comerciales por construir en su interior.

Grand Island aunque es un fraccionamiento residencial que colinda con el campo de golf del hotel Iberostar, solo ofrece lotes unifamiliares desde 800 m2 hasta 1,200 m2 y sus valores están muy por encima de la media de la zona con valores que llegan a los $ 1.000 usd x m2.

Playacar y Puerto Aventuras que han sido los primeros proyectos en ofrecer vivienda turística residencial en campo de golf en el estado; prácticamente han liquidado sus inventarios y actualmente solo existen reventas de algunos lotes residenciales frente al campo de golf y algunos macro-­‐lotes para desarrollo de residencias y departamentos con precios que oscilan entre los $ 200,000 usd a $ 450,000 usd.

Playacar ha quedado inmerso dentro de la ciudad por el vertiginosos crecimiento de Playa del Carmen, con lo cual su privacidad se ha visto disminuida y de igual forma su plusvalía.

Iberostar actualmente tiene detenida su comercialización pero su producto básicamente es fraccional y no tiene oferta de lotes unifamiliares ni para condominios a la venta.

Basados en la actual oferta de reserva territorial determinamos como competencia directa solo a dos desarrollos en la Riviera Maya., GRAND CORAL Y BAHIA PRINCIPE.

COMPETENCIA DERECTA. Este análisis se presenta por separado con la oferta de vivienda residencial en la isla de Cozumel durante los últimos 10 años “SINTESIS DE COMPETENCIA” ISLA GOLONDRINAS.

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RECOMENDACIONES URBANISTICAS AL PROYECTO ISLA GOLONDRINAS .

• LA IDENTIDAD ARQUITECTONICA: Es importante que el acceso a Isla Golondrinas deje patente su calidad urbanística interior, la SEGURIDAD es parte importante del diseño; una construcción robusta y de una altura adecuada da seguridad e importancia.

• CONTROL DE ACCESO Y SISTEMAS DE SEGURIDAD: El acceso debe ser supervisado por personal del desarrollo, delimitar el acceso a propietarios de manera ágil con sistemas electrónicos de detección o separación de propietarios y visitantes. Así mismo la implementación de sistemas de monitoreo por circuito cerrado y patrullaje continuo.

• ENTRADA Y SALIDA: Preferentemente dejar un solo acceso de entradas y salidas garantizando seguridad y ahorro en gastos por vigilancia, así mismo contar con barda perimetral en todo el desarrollo • URBANIZACION ECOLOGICA: Construir calles de ECO-­‐CRETO que permitan la rápida absorción del agua de lluvia evitando el encharcamiento y facilitando el drenaje sin necesidad de tener demasiados pozos de absorción.

• Incorporar sistemas de recolección de agua para uso en áreas comunes y jardines

• Las banquetas pueden ser con cordones de concreto tipo pecho de paloma y en camellones centrales delimitando perfectamente las áreas comunes y de jardines

• Dotar de iluminación exterior por medio de sistemas de energía solar acorde con el diseño general del desarrollo.

• Señalética al interior de desarrollo ubicando postes con nombres de calles y los lotes mediante rotulación bien definida y delimitado colindancias a la vista del cliente • Diseñar la ruta de joging que recorra todo el conjunto que invite a caminar y ejercitarse de manera simple, agradable y segura.

• Potenciar una ruta para bicicletas tipo montaña para recorrer área selvática, aprovechar los desniveles pronunciados del terreno, recorrido tipo eco aventura.

• Resaltar las áreas de conservación y jardín botánico para recreación, la vegetación endémica y avistamiento de aves incorporando senderos con estaciones de descanso.

• Integrar en áreas comunes plantas de ornato con flores de múltiples colores y mobiliario urbano que permita su disfrute.

• El desarrollo debe facilitar la visita de áreas aún vírgenes, es recomendable incluir pequeñas zonas de descanso al aire libre que sean complemento del paseo por el desarrollo y que pueden ser utilizados como áreas de silencio y contemplación.

• Privilegiar en el diseño arquitectónico de Isla Golondrinas las áreas verdes en zonas estratégicas en áreas muy visibles utilizando la vegetación endémica, resaltar con detalles de color como arbustos florales en estas zonas así como vialidades internas y áreas comunes

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Es recomendable respetar la forma natural del terreno y atribuirle funciones de acuerdo a sus cualidades. habrá que evitar destruir la forma natural y el carácter original del paisaje.

Se debe utilizar la vegetación para enfatizar o matizar aspectos de interés en el relieve del terreno, buscando determinada intencionalidad espacial. Si se cambian las especies y las alturas de la vegetación para modificar visualmente los relieves, se podrán acentuar sus características físicas, para lograr cierto efecto en el espacio.

Es conveniente considerar la topografía como un recurso natural del paisaje para enmarcar vistas, proveer privacidad y hacer que las superficies del terreno aparezcan fluidas y no obstruidas.

Por ende, se hace imprescindible una geografía mucho más cercana a las pequeñas prácticas sociales en la espacio-­‐temporalidad de la vida cotidiana, pero capaz, también, de articular estas prácticas con esferas más generales de la vida social, como la formación de la identidad o los cambios de modelo espacio-­‐temporal que vivimos en la actualidad.

Realizamos un análisis especifico del modelo de negocios del desarrollo que consideramos como similar y cuya estrategia de comercialización ha demostrado ser exitosa, El caso de estudio que realizaremos como el producto con mejor conceptualización y absorción a la fecha es el de Bahía Príncipe, actualmente comercializando el proyecto Terrazas (Archivo adjunto a este documento)

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TABLA DE RECOMENDACIONES PARA SOSTENIBILIDAD EN PROYECTOS INMOBILIARIOS

La riqueza ambiental del Caribe Mexicano está directamente relacionada con el éxito de turismo, por lo que es fundamental considerar acciones dentro del diseño arquitectónico que incluyan al entorno y aprovechen las oportunidades que las características naturales que Isla Golondrinas ofrece.

Para ello se deben considerar aspectos de diseño bio-­‐climático, paisaje, integración al entorno, normatividad, generación de energía alternativa, reducción y control de los consumos (energía y agua), entre otros. Esto conlleva como resultado la reducción en los gastos operativos durante la vida útil del proyecto y asegura la permanencia del inmueble en el sitio.

Bajo el mismo contexto, existen soluciones pasivas que no representan un incremento en la inversión, tal como buscar una mejor orientación, encontrar el equilibrio entre vano y macizo, propiciar la ventilación natural, utilizar la iluminación natural, integración de la vegetación en el proyecto para sombrear los muros, selección de colores, entre otros aspecto

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RECOMENDACIONES BENEFICIOS

A este listado se pueden sumar aspectos de integración al entorno, la ubicación adecuada del proyecto Isla Golondrinas dentro del predio y el manejo del agua y consumos energéticos. No se debe perder de vista que aun cuando la implementación de medidas bioclimáticas represente un incremento en la inversión, siempre será redituable con la reducción en consumos de energía y agua.

En el Caribe Mexicano la demanda en consumos energéticos es cada vez mayor y el costo es directamente proporcional, por lo que es indispensable incorporar un sistema integral de eficiencia en el consumo, diseñado desde la planeación del proyecto, así como modular espacios y equipos, y la integración de materiales que proporcionen la posibilidad de un mayor ciclo de vida al proyecto, siempre respete y considere al medio natural como indicador inicial.

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RECOMENDACIONES AL PROYECTO ISLA GOLONDRINAS Y COZUMEL COUNTRY CLUB

EL CONCEPTO En un escenario ideal seria muy atractivo contar con una mezcla de giros y servicios que puedan darle la vocación turística residencial que le otorgue la calidad de un desarrollo planeado para el cuidado de la salud de forma integral sin llegar precisamente a ser “medico”, el termino exacto que define este concepto es Wellness, algunos de los giros que se sugieren incluir podrían ser:

> YOGA RETREAT Y MEDITACION

> RESTAURANTE ORGANICO Y MACROBIOTICO CON HUERTO ORGANICO

> TRATAMIENTOS DE NUTRICION Y ALIMENTACION VEGETARIANA

> TRATAMIENTOS QUIROPRACTICOS Y REHABILITACION FISICA

> TRATAMIENTOS ESTETICOS Y CIRUGIAS PLASTICAS

> TRATAMIENTO CORPORALES Y SPA

> TRATAMIENTOS DENTALES

> FITNESS, PILATES Y NATACION

> VAPOR, SAUNA Y TEMAZCAL

Wellness es un estado de salud que está estrechamente relacionada con el estilo de vida. Cada persona tiene la responsabilidad de buscar el equilibrio perfecto entre la buena nutrición, control de peso adecuado, hacer ejercicio, y control de factores de riesgo como el tabaquismo, el alcohol y el abuso de drogas.

Los programas de wellness son métodos prácticos, para mejorar la calidad de vida, disminuir el estrés a través de la práctica de disciplinas físicas, como terapia corporal (yoga, pilátes,spa, danza, natación, estiramientos, masajes, tai chi, etc).

Dentro de un programa de wellness también se incluyen los hábitos saludables como dormir bien o llevar una dieta equilibrada.

Los programas de wellness producen innumerables beneficios para el ser humano ya que eliminan el estrés, lo cual influirá en el carácter y por tanto en las relaciones sociales y, por supuesto, una mejor salud. Pueden realizarse en cualquier lugar de tu casa o en cualquier gimnasio, lo importante es buscar la relajación e introducir estiramientos de cualquier tipo, como las mencionadas terapias de yoga o pilátes.

El wellness es un enfoque positivo a la vida , un enfoque que hace hincapié en la persona en su totalidad. Es la integración del cuerpo, mente y espíritu, y el reconocimiento de que todo lo que haces, piensas, sientes y crees tiene un impacto en tu estado de salud.

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EL PRODUCTO “ ISLA GOLONDRINAS” comercialización

En Isla Golondrinas se sugiere ofrecer diferentes opciones de distribución y superficies que nos permitan ofrecer diferentes alternativas de espacio y confort y esquemas de pago atractivos y planes de financiamiento similares a la competencia directa para atraer a los inversionistas en la etapa de pre-­‐construcción y clientes finales para la compra departamentos dentro del condominio .

Tratando de tener diferentes alternativas de precio de acuerdo a su posición, altura y vistas sugerimos superficies de 1, 2 y 3 recamaras que pudiesen ofrecer superficies desde los 90 m2 hasta los 125 m2

Es determinante conocer el punto de equilibrio del proyecto para lograr el flujo de ventas necesario para cubrir el avance preliminar de construcción y preparativos para iniciar pre-­‐venta, sugiriendo iniciar una la promoción entre inversionistas tratando de afianzar las primeras ventas con cartas de intención .

Para en el lanzamiento comercial de Isla Golondrinas en Cozumel Country Club sugerimos incorporar el esquema de renta vacacional que permita administrar las unidades de los propietarios para generar retornos de inversión para los propietarios por esta vía.

La modalidad de la “copropiedad o fraccional” y/o “Time Share “deben de considerarse toda vez que permite mejorar el rendimiento de la inversión, generar trafico y rotación en el desarrollo y aumentar la rapidez de la absorción del inventario. https://www.youtube.com/watch?v=MDapzOzj45I&feature=player_embedded#!

Para consolidar este paso se propone buscar a grupo con experiencia y trayectoria en el manejo y operación de este modelo de negocios e incorporarlo a la estrategia de ventas.

Caber destacar que actualmente no existe ningún desarrollador que este construyendo producto de similares características dentro de Cozumel Country Club, por lo que Isla Golondrinas seria el primer desarrollo de condominios en el campo de golf de Cozumel, por lo que consideramos que esta hecho representa una oportunidad de negocios que podrá dar resultados a corto plazo.

En este sentido será de vital importancia la participación de una empresa comercializadora (Master Broker) que promueva y coordine de una forma planeada y agresiva el proyecto entre las agencias de bienes raíces en Playa del Carmen, Cancún y sobre todo con los Brokers de Cozumel, quienes se encuentran ávidos de nuevos inventarios para sus clientes de cartera.

Así mismo la correcta implementación de una estrategia de Marketing Inbound que genere contenidos de calidad de Isla Golondrinas y de la Isla de Cozumel, para ser compartidos en la red.

La calidad en estos contenidos será pieza clave para su rápida difusión, (folletos, renders, videos, fotos, copy y website. )

Para colocar Isla golondrinas se deberá considerar de manera importante la promoción del destino “Isla Cozumel” destacando sus atributos entre compradores potenciales y fuerza de ventas.

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EL PRODUCTO “ ISLA GOLONDRINAS” Los departamentos Cocina y baño actualizados Es muy importante que el baño y la cocina cuenten con mobiliario y accesorios contemporáneos, considerando que estas áreas actualmente se han convertido en espacios de convivencia general y privada.

Cocina grande y espacios abiertos Los comedores formales figuraban en la lista de deseos pero hoy no resultan tan atractivos. Actualmente, la cocina representa el lugar de reunión, así como lo es la sala de estar. Un espacio abierto, incluso conectado. En esencia, la cocina es la nueva sala o una extensión de ésta.

Asimismo, privilegiar el tránsito libre entre una habitación y otra, el objetivo es tener pisos planos donde el paso sea fluido y libre de barreras buscando espacios como terrazas propicios para la convivencia Home/Office A principios de 2015, se estimó que alrededor de 110 millones de personas en toda América Latina trabajarían de forma remota a través de dispositivos móviles, este elemento resulta muy atractivo y por ello se deben planear habitaciones con potencial de convertirse en un sitio especial donde puedan concentrarse y sentirse cómodos mientras leen, descansan ó trabajan on line..

Tecnología A los compradores anteriores les tenía sin cuidado la capacidad tecnológica de una casa. Si tenía conexiones o no. Hoy sucede todo lo contrario, es preciso contar con servicio de Internet, tv de cable y telefonía, sistemas de audio y video de ultima generación, así como elementos de automatización y domótica que brinden confort y sensación de status.

Eficiencia energética Con los costos de energía elevándose -­‐al igual que el interés por conservar el medio ambiente-­‐, los compradores se interesan por comprar casas energéticamente eficientes. Incluso, si las casas no cuentan con este atributo, los futuros dueños tratan de establecer una parte de su presupuesto para convertirla después. Si bien todavía no es un factor determinante, el que una casa sea más o menos verde (o tenga el potencial) sí es un elemento que entra en juego.

SHOWROOM departamento muestra destacar los espacios de cada unidad con muebles de alta calidad diseñados con materiales, texturas y colores cálidos, que eleven las expectativas de los futuros compradores.

Amenidades: en el caso especifico de vivienda turístico-­‐residencial cada servicio adicional al desarrollo lo diferenciara de su competencia otorgándole mas posibilidades de venta, actualmente los componentes mínimos a considerar son: alberca si es posible con carril de nado y chapoteadero, Palapa o área de usos múltiples con equipo para la preparación de alimentos, BBQ, baños, regaderas, gym, lobby de recepción, business center, pista para correr, áreas de juegos infantiles y áreas ajardinadas con plantas de ornato, entre las mas comunes.

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Contexto Inmobiliario : Turístico -­‐ Residencial en la Riviera Maya.

El desarrollo turístico basado en la oferta inmobiliaria se presenta como un nuevo modelo de desarrollo que ofrece diversas miradas para el análisis Tres elementos nos permiten debatir sobre el tema: La política turística que se muestra ambivalente; el dinamismo que ofrece el mercado de jubilados, y el comportamiento y distribución de las inversiones ejercidas en desarrollos inmobiliarios.

La política turística mexicana El discurso mexicano respecto al sector turístico como eje articulador de numerosas políticas públicas presenta claroscuros. Si nos restringimos a la variable ambiental, una cara de la moneda la representan varios documentos emanados de la administración pública mexicana: La Agenda 21 para el Turismo Mexicano, el Programa de Turismo en Áreas Protegidas, la Ley General de Vida Silvestre, la Ley General de Equilibrio Ecológico, la Política y Estrategia Nacional para el Desarrollo Turístico Sustentable o una de las seis estrategias del Programa Sectorial de Desarrollo -­‐2007-­‐2012-­‐ (que específicamente señala el desarrollo integral). Un análisis preciso y a detalle de la planificación del sector a nivel nacional, evidencia que los lineamientos establecidos en las reuniones de la OMT son trasladados, casi inmediata y literalmente a los planes y programas del turismo en México.

La contraparte del discurso puede ejemplificarse a partir de la siguiente premisa: El desarrollo inmobiliario ha sido utilizado como sinónimo de desarrollo turístico, más aún, se ha enriquecido el marketing con el calificativo “ Sustentable ”. Los últimos años han atestiguado una política turística mexicana que discursivamente se ampara en el paradigma de la sustentabilidad, pero que en la realidad otorga claros signos de lo contrario; la evidencia más precisa es el impulso al sector inmobiliario en zonas de litoral, particularmente en aquellos que han bautizado como “CIP´s” (Centros Integralmente Planificados), donde majestuosos edificios “aparecen” como nuevos componentes del paisaje de litoral.

Los costos de los proyectos inmobiliarios asociados con el turismo Recientemente se observa a nivel internacional un consenso en relación a la imposibilidad de conciliar el desarrollo turístico basado en el turismo hotelero con el residencial en una misma zona, ya que obedecen a modelos de desarrollo diferentes. En pocas palabras, el desarrollo de segunda residencia no posee los atributos teóricos de sustentabilidad, excluye los intereses de la comunidad, y se somete más bien a las condiciones y expectativas del mercado inmobiliario; por tal motivo, en los nuevos proyectos inmobiliarios en algunos destinos, se comienza a establecer la baja densidad o disminución de viviendas de segunda residencia como un elemento que otorga un valor agregado determinante en la decisión de compra .

En este sentido cobra especial importancia para el proyecto Isla Golondrinas el construirse en Cozumel Country Club, una reserva territorial de baja densidad que cuenta con una certificación internacional AUDOVON, que le confiere calidad de reserva natural para flora y fauna, además de colindar con una de las 2 áreas naturales que posee la Isla de Cozumel. ( anexo presentación macro-­‐lotes Cozumel Country Club )

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Factores de Incidencia : proyecto inmobiliario Isla Golondrinas en CCC

• Residencias o departamentos en fraccionamiento y construidas por un promotor: La oferta de segundas residencias en fraccionamientos ha ido en aumento, y es parte del fenómeno nacional de crecimiento de la oferta inmobiliaria formalizada por promotores inmobiliarios, sin embargo el la Isla de Cozumel no se han construido nuevas residencias desde el 2013 y dentro del campo de Golf de Cozumel Country donde Isla Golondrinas es el primer proyecto en proceso de desarrollo.

De forma especifica es Cozumel, estos desarrolladores han optado por la construcción de proyectos de condominios frente al mar. Toda vez que es escasa la reserva territorial con características propicias para el desarrollo de proyectos Turístico -­‐ Residenciales. Estamos entonces frente a la presencia de desarrolladores inmobiliarios que integran actividades y ofrecen un producto “llave en mano”.

Progresivamente se ha consolidado un sector inmobiliario significativo en la zona, entre otros por la integración vertical y condominios horizontales entre las actividades de compra del suelo, provisión de servicios, construcción de vivienda con la oferta de préstamos a los posibles adquirientes y líneas de financiamiento para los desarrolladores.

Este tipo de oferta se ha consolidado en forma intensa para las segundas residencias, por varios motivos:

• Los compradores extranjeros (turismo receptivo) en su gran mayoría no pueden realizar las actividades de construcción tanto por alejamiento geográfico como por desconocimiento de las reglas de operación de la construcción, de la obtención no siempre fácil de permisos y licencias.

• Los compradores nacionales no siempre desean edificar su casa directamente, por razones similares, sobre todo tratándose de compras en destinos distantes, aunque los estratos de muy altos ingresos puedan recurrir a arquitectos independientes o a despachos especializados, capaces de cubrir todas las actividades ligadas a la edificación de la vivienda.

También incide significativamente el factor costo, ya que los precios en conjuntos residenciales suelen ser inferiores a lo que cuesta una edificación individual, debido a las economías de escala, cabe recordar que muchos destinos no cuentan con una industria de la construcción autónoma, por lo que es difícil conseguir el personal especializado así como los materiales que suelen ser de mejor nivel y calidad que los que usan los habitantes del lugar.

Segundas residencias en proyectos de condominios.

La edificación de segundas residencias en conjuntos residenciales multifamiliares, ha sido una tendencia creciente, y está cubriendo una parte significativa de la oferta. Sin embargo, este tipo de implantación está diferencialmente distribuida a lo largo de la Riviera Maya, ya que concierne antes que todo, a sitios de nuevo desarrollo o ciudades ya consolidadas.

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Esta situación se verifica en Cancún y Playa del Carmen. Consideramos, por lo que se ha podido observar en la zona, que lo anterior está relacionado con varios factores:

• El primero es la consolidación del desarrollo, que implica una renta del suelo creciente, y por ende la necesidad de densificar los desarrollos para lograr un retorno importante del capital y ofertar a precios accesibles las viviendas.

• El segundo factor es la creciente aceptación de residir en multifamiliares por parte de la clase del inversionistas o comprador, tradicionalmente, solía preferir mayoritariamente la casa individual. El factor seguridad resulta esencial en este caso, ya que los conjuntos de condominios permiten un mayor control de las viviendas cuando están desocupadas, y permiten diseñar una seguridad colectiva que se transfiere a la responsabilidad de una administración central del conjunto, factor favorable para quienes no residen en permanencia en el lugar.

• Otro elemento es que se abaten los costos de servicios colectivos como piscina, instalaciones para fiestas y, en general, los de las amenidades que se han vuelto indispensables para la segunda residencia y que cada vez resultan menos costeables para una familia independiente.

• Finalmente, resta mencionar las ventajas ofrecidas por una administración colectiva, no solo para la seguridad y las instalaciones colectivas, sino también para el manejo de la propiedad en su puesta en el mercado de renta vacacional, situación que también es importante y que ha crecido de manera importante los últimos años en Cancún, Playa del Carmen y Tulum.

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Conclusiones Target Group, demanda ampliada. ( USA -­‐ CANADA ) Isla Golondrinas.

En un esfuerzo para poder evaluar de una mejor manera el panorama actual para los jubilados estadounidenses que buscan adquirir una propiedad en México, realizamos una revisión histórica de las inversiones inmobiliarias realizadas por jubilados estadounidenses en México y se examinó las percepciones de quienes viven actualmente en comunidades costeras del país.

Las investigaciones que se presentan en este reporte se basan en la reciente encuesta realizada a más de 840 jubilados estadounidenses en comunidades costeras de México de julio a noviembre de 2014, opiniones de cinco grupos focales y entrevistas individuales.

La encuesta arrojó hallazgos relacionados con una gran variedad de temas específicos sobre bienes raíces y vivienda como la decisión de pasar sus años de retiro en el extranjero, sus preferencias sobre estilos de vida, las consideraciones para la compra de una propiedad, el tipo de vivienda, si e dueño o arrendatario de su residencia, los asuntos relacionados con el impuesto predial, así como otros temas relacionados con la infraestructura, la seguridad y la salud.

Entre los hallazgos, observamos que México se mantiene como una opción viable para el retiro de los estadounidenses mayores de 50 años, ya que les ofrece bajos costos de vida, menores costos de los servicios médicos y proximidad geográfica a sus familiares y amigos en los Estados Unidos.

Adicionalmente, más de la mitad de los encuestados observaron que su motivación para comprar una propiedad en México se basó en su deseo de tener una residencia en o cerca del mar, lo que sería imposible en los Estados Unidos. Entre quienes respondieron a esta encuesta, un 77.2% es propietario de una residencia en México y solamente un 16.4% renta su vivienda.

Aún y cuando existen casos documentados de estadounidenses que han sido víctimas de fraude o que han estado involucrados en problemas con títulos de propiedad, casi el 68.5% de los jubilados encuestados observó que dichos problemas se pueden evitar si se tiene una buena comprensión de los riesgos de comprar una propiedad fuera de su país.

El 33% de los encuestados enfatizó la importancia de contratar a un buen abogado. De acuerdo con los comentarios de un participante en un grupo focal, la mayoría de los errores relacionados con la compra de bienes raíces se puede evitar si el estadounidense que piensa comprar una propiedad “no deja su cerebro en la frontera.”

A medida que los baby boomers estadounidenses consideran mudarse a México para su retiro, la recesión económica mundial ha golpeado duramente a los estadounidenses recién jubilados, especialmente aquellos que se encuentran endeudados con una segunda residencia o un tiempo compartido en México que no pueden vender a su costo original.

Otros asuntos pendientes en la mayoría de las comunidades en las playas de México (la infraestructura gastada, problemas de basura, la creciente criminalidad en las calles), si no son atendidos, podrían resultar en una oportunidad perdida para México de capitalizar el interés que tienen los jubilados estadounidenses de retirarse en el extranjero.

Este reporte también ofrece recomendaciones a los desarrolladores inmobiliarios y a los legisladores a nivel municipal, estatal y federal tanto en México como en los Estados Unidos que Realty Executives Riviera Maya Promoción inmobiliaria Paseo Playacar Local 1 Centro de Ventas www.RealtyExecutives.com.mx Tel.984 8794339

de ser aceptadas, ayudarían a cubrir mejor las necesidades a largo plazo de los baby boomers que están envejeciendo y que se encuentran considerando a México como un destino para su retiro.

Este reporte también incluye recomendaciones y consejos prácticos para aquéllos que se aproximan a la jubilación y que se encuentran considerando adquirir una propiedad en México

El perfil de los jubilados estadounidenses mayores de 50 años que viven en comunidades costeras en México:

• Los jubilados norteamericanos en México son relativamente jóvenes y cuentan con estudios superiores. Más del 53% son menores de 65 años (de hecho, el 80% es menor de 69 años) lo cual puede indicar que México no resulta atractivo para adultos mayores que requieren atención médica especializada. Adicionalmente, casi dos terceras partes finalizaron la educación superior y un 28% contaba con al menos un año de estudios universitarios.

• Los encuestados eligieron a México para su retiro debido a su proximidad con los Estados Unidos y a sus bajos costos en comparación con otros destinos de retiro en los Estados Unidos.

• Los jubilados estadounidenses que viven en México continúan manteniendo fuertes lazos con los EE. UU.: el 50% considera a los EE. UU. su país de residencia principal y casi el 22% regresa a los Estados Unidos mensualmente. El 85% permanece en contacto con sus familiares y amigos en los EE. UU. a través de internet, el 55% vía telefónica y el 45 % mediante Skype.

• Los jubilados que viven en México son personas de mucho mundo y conocedoras de otros lugares del orbe. De aquellos que consideraron otras posibilidades para su retiro además de México, el 41% tomó en cuenta países en Centroamérica o el Caribe y el 19% consideró otros destinos fuera de los EE. UU. como posibles lugares para vivir durante su retiro. Si la calidad de vida en México llegara a disminuir, las personas con posibilidades económicas podrían empezar a buscar opciones en otros países.

• México podría convertirse en una alternativa para aquellos jubilados estadounidenses que enfrenten problemas económicos en el futuro. Aún y cuando los resultados de la encuesta y de los grupos focales arrojan claramente que las razones actor determinante para su elección de una comunidad ubicada al sur de la frontera entre México y EE. UU., el potencial puede ser mucho más grande de lo que se percibe a simple vista. En el 2014 el California Elder Economic Security Standard Index (una serie de indicadores económicos con los que se evalúan las necesidades básicas de los adultos mayores en California) fijaba un rango entre 21,000 y 27,500 dólares como la cantidad mínima de ingresos anuales requeridos para vivir en las principales ciudades de California.

Los resultados de la encuesta muestran que casi el 44% de los jubilados residentes en comunidades en las costas de México viven cómodamente con menos de 1,000 dólares mensuales -­‐ monto que señala la posible demanda de opciones para el retiro en México que pueden requerir los jubilados de medianos y bajos ingresos.

Antecedentes Perfil de los jubilados estadounidenses Realty Executives Riviera Maya Promoción inmobiliaria Paseo Playacar Local 1 Centro de Ventas www.RealtyExecutives.com.mx Tel.984 8794339

De acuerdo con la Encuesta de Población Actual del Censo 2012 de los EE. UU., el país contaba con casi 40 millones de residentes de 65 años o más. (1) Un reporte de la AARP (anteriormente la American Association of Retired Persons) publicado en el 2010, señala que solamente un 9.4% ó 4.4 millones de personas de 60 años y más cambiaron de residencia a otro estado o se mudaron al extranjero entre 2005 y el 2010.

De hecho, la mayoría de los jubilados continúa viviendo en sus comunidades de procedencia, cerca de sus amigos y familiares. Sin embargo, otra encuesta realizada por la empresa PRG Inc. arrojó que era muy probable que el 22% de los encuestados norteamericanos mayores de 50 años cambiara su lugar de residencia primaria y otro 22% indicó que posiblemente se mudaría.

Los jubilados que deciden retirarse en el extranjero visitan la comunidad que han elegido antes de comprar una propiedad para su retiro. De hecho, muchos de ellos descubren estos lugares como turistas durante sus vacaciones o cuando los visitan durante largos periodos de tiempo y se hospedan en una propiedad rentada o en un condominio de tiempo compartido.

Con la primera generación de baby boomers cumpliendo 60 años, lo que se conoce como “la oleada plateada” se encuentra creciendo. Según la organización Grantmakers in Aging, actualmente uno de cada ocho estadounidenses tiene 65 años o más.

Para el año 2020, la proporción será de uno por cada seis. Con base en estos números, se estima que la población mayor de 65 años en los EE. UU. se duplicará en el periodo comprendido entre los años 2000 al 2030.

El Censo de los EE. UU. de 2014, reportó que el 40% de las familias conformadas por personas mayores (de 65 a 74 años) en los Estados Unidos, tenía ingresos menores a los US$ 25,000, lo cual equivale a $US 29,000 al valor actual. De este monto, la población de los EE. UU. mayor de 65 años gastaba el 37% en vivienda, un 11% en salud, el 14% en alimentos y el 15% en transporte.

Dentro de este grupo de población, los ingresos promedio durante el retiro de las personas mayores 65 años eran de $US 21,014 en el 2008. De estos jubilados, aproximadamente el 10% se encontraba viviendo en situación de pobreza y muchos más de ellos también se encontrarían en esta categoría de no ser por los programas del Seguro Social. La mayoría de los adultos mayores que viven en situación de pobreza son mujeres y minorías.

Porque los consumidores estadounidenses y canadienses eligen a México

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“De acuerdo con datos de FONATUR, los cinco proyectos más grandes enfocados a extranjeros, incluyendo la Bahía de Loreto, atraerán inversiones por 5 mil millones de dólares dentro de los próximos 15 años provenientes de las inversiones de desarrolladores y de personas que desean adquirir una residencia.”

“En el 2014, el 36% (o el equivalente a 750 mil millones de dólares) en ventas del ramo inmobiliario se destinó a la compra de segundas residencias o propiedades para inversión.”

“Aún y cuando en el 2014 el mercado de adultos mayores de 50 años en América del Norte era impresionante -­‐ 121 millones de personas -­‐, para el año 2020 las expectativas de crecimiento son aún más impresionantes, con un total combinado de 159 millones de personas mayores de 50 años en los países de Estados Unidos Canadá y México.”

Debido a que varios de los destinos para el retiro en los Estados Unidos se están saturando (incluyendo Florida, la región desértica del Suroeste, las Montañas Rocallosas, los Poconos en la región noreste de Pennsylvania, además de Austin y Houston en el estado de Texas), las empresas desarrolladoras inmobiliarias están volteando a ver a México.

Más de 23 millones de personas, muchas de las cuales se acercan a la edad del retiro, viven actualmente a una distancia de la frontera entre México y los EE. UU. que se puede recorrer en menos de siete horas.

Por ende, a medida que más jubilados regresan de sus vacaciones y deciden comprar una residencia, el resultado es una profecía que se convierte en realidad: el destino turístico evoluciona para transformarse en un destino de retiro. Finalmente, el reporte del MPI hace referencia a la creciente demanda en el mercado de los bienes raíces como evidencia del incremento en la población de jubilados.

De hecho, la “migración para el retiro” refleja un incremento en la población en edad de jubilación en los EE. UU., un mayor interés en viajar, una mayor expectativa de vida, la disponibilidad de bienes y servicios estadounidenses en el extranjero, así como mejoras en el transporte y las comunicaciones en México. No se espera que alguno de estos factores sufra un decremento durante los próximos años, lo cual hace que México sea un destino para el retiro a largo plazo, especialmente en ciudades que ya cuentan con una gran comunidad de jubilados.

La existencia de una comunidad de retirados fuerte, activa y organizada es un factor que atrae a otros jubilados hacia estos destinos.

Principales hallazgos Realty Executives Riviera Maya Promoción inmobiliaria Paseo Playacar Local 1 Centro de Ventas www.RealtyExecutives.com.mx Tel.984 8794339

Para poder comprender mejor algunas de las tendencias clave y los factores que atraen a los jubilados norteamericanos a las costas mexicanas, la condujo una encuesta en línea entre junio y noviembre de 2009, obteniendo más de 1,000 respuestas a la fecha.

La Fundación se enfocó en jubilados mayores de 50 años que residen de manera parcial o permanentemente en comunidades costeras de México. Estas comunidades incluyen Puerto Vallarta, la Riviera Maya, Cabo San Lucas, Rosarito, La Paz, Loreto, Puerto Peñasco, y otras poblaciones más pequeñas a lo largo de las extensas costas mexicanas.

Después de filtrar las respuestas de personas que respondieron pero que no estaban dentro de la población objetivo, la Fundación se quedó con 840 encuestados, lo cual ofrece un mayor grado de confianza en que los resultados reflejan adecuadamente a este público meta (favor de ver la sección sobre la metodología que se incluye más delante).

Casi el 53% de los encuestados son menores de 65 años, lo cual los hace parte de la llamada generación “baby boom”. El 67% de los encuestados terminó una carrera universitaria; de hecho el 31% cuenta con maestría o doctorado.

El 73% de los encuestados está totalmente retirado, mientras que un 46% del grupo de los “baby boomers” está retirado totalmente.

El 61% de los encuestados es casado, en comparación con el promedio en los EE. UU. de aprox. el 65% de las personas de este grupo de edad. Entre quienes residen en México, un porcentaje más alto es divorciado (15.2%) comparado con aproximadamente un 10% para el mismo grupo de edad que vive en los Estados

Casi el 53% de los encuestados son menores de 65 años, lo cual los hace parte de la llamada generación “baby boom”.

El 67% de los encuestados terminó una carrera universitaria; de hecho el 31% cuenta con maestría o doctorado. El 73% de los encuestados está totalmente retirado, mientras que un 46% del grupo de los “baby boomers” está retirado totalmente.

El 61% de los encuestados es casado, en comparación con el promedio en los EE. UU. de aproximadamente el 65% de las personas de este grupo de edad. Entre quienes residen en Realty Executives Riviera Maya Promoción inmobiliaria Paseo Playacar Local 1 Centro de Ventas www.RealtyExecutives.com.mx Tel.984 8794339

México, un porcentaje más alto es divorciado (15.2%) comparado con aproximadamente un 10% para el mismo grupo de edad que vive en los Estados

En contraste con los estándares mexicanos, los encuestados también cuentan con una situación económica holgada. Casi un 70% percibe ingresos anuales de más de US$ 25,000, lo que les permite vivir con más de US$ 2,000 al mes.

Este monto es más alto que el ingreso per cápita de los ciudadanos mexicanos, el cual es de US$ 11,410 (26), ó que el estimado por el Departamento de Estado de los EE. UU. de US$ 14,200 para el país.

Aún así, la mayoría de nuestros encuestados señalaron que aunque su gasto es menor en México (casi el 70% erogaba menos de US$ 2,000 al mes en gastos del hogar), siente que su calidad de vida es mejor que en los EE. UU. Casi el 75% afirmó que el costo de vida fue un factor determinante para tomar la decisión de jubilarse en México.

Aunque los encuestados viven en México, también son viajeros internacionales muy activos.

Aproximadamente un 47% identificó a México como su país de residencia de tiempo completo.

De hecho, el 71% afirmó que viven más de la mitad del año en México.

El 78% de los encuestados ha vivido en su comunidad adoptiva por más de tres años; el 52% por más de cinco años.

Casi un 80% aún visita los EE. UU. por lo menos una vez al año, aunque la mayoría de los encuestados disfruta viajar y considera a los Estados Unidos (55%), Europa (34%), Canadá (12%) y Centroamérica (12.5%) como sus destinos predilectos.

¿Por qué permanecen en México los jubilados?

Los encuestados aprecian la interacción social y cultural y se muestran con deseos de aprender más acerca de sus comunidades adoptivas. Aunque la gran mayoría de los encuestados son caucásicos, más del 48% se considera que habla el español con fluidez o en un nivel intermedio; solamente el 7% comentó que no habla español.

El 46% se entera de las noticias a través fuentes mexicanas en inglés o español. Aún y cuando existe la percepción de que el idioma no es un problema para los jubilados en sus comunidades adoptivas, es importante reconocer que el sector servicios de los destinos turísticos también cuenta con personal bilingüe, por lo cual no es esencial que un jubilado norteamericano hable español.

El 88% de los encuestados siente que está algo integrado o muy integrado a su comunidad mexicana. El 91% afirma que le fue fácil adaptarse a su nueva vida en México. De hecho, el 29% solamente regresa a los EE. UU. una vez al año o menos y un 20% regresa únicamente dos veces por año.

En los grupos focales, los jubilados estadounidenses comentaron que sus vecinos mexicanos, el ambiente tranquilo y la interesante cultura son algunas de las razones por las cuales disfrutan de Realty Executives Riviera Maya Promoción inmobiliaria Paseo Playacar Local 1 Centro de Ventas www.RealtyExecutives.com.mx Tel.984 8794339

su comunidad adoptiva. Sin embargo, los jubilados admiten que mantienen una “distancia respetuosa” con sus conocidos mexicanos.

El tejido social y la sociedad civil en México aún se encuentran en evolución y se observó que persiste una sensación de falta de oportunidades para la interacción social, con excepción de la iglesia, los clubes de servicio (por ejemplo Rotario), o durante festivales culturales. Sin embargo, debido a que la mayoría de estos destinos para el retiro también son destinos turísticos, hay muchos inmigrantes (de otras partes de México y el extranjero) que tienen una mayor apertura para desarrollar relaciones con los jubilados.

Debido al interés de los jubilados estadounidenses en establecer un sentido de comunidad en su hogar adoptivo, por lo general crean sus propias redes sociales que crecen en tamaño y fortaleza con el tiempo.

Las misas en inglés en las iglesias, los juegos de bingo (en lugar de la tradicional lotería mexicana) además de otros lugares para socializar en los que se habla inglés como restaurantes y cafés, han ganado popularidad en más comunidades de retiro como Mazatlán y Puerto Vallarta. También es común encontrar periódicos, revistas, listas de distribución y sitios de internet en inglés en las comunidades costeras.

Estas interacciones con las que se sienten cómodos y que les resultan familiares culturalmente, dificultan que los jubilados socialicen con sus vecinos mexicanos, restringiendo aún más el potencial para la integración social.

Los encuestados que eligieron las costas mexicanas para su retiro lo hicieron debido a la calidad de vida y planean quedarse. Las razones por las cuales seleccionaron el destino para su retiro son: estilo de vida (79%), bajo costo de la vida (75%), clima (69%), y proximidad con los EE. UU. (63%).

El 31% afirmó que ya eran dueños de alguna propiedad en México cuando decidieron retirarse en el país, pero el 77% es propietario de su vivienda actualmente.

¿Qué lo hizo decidirse por una comunidad en la costa mexicana contra otras opciones de menor costo en el interior de México?

También prefieren la vida en la costa y disfrutan de actividades recreativas relacionadas con el agua.

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Casi el 56% disfruta de pasatiempos como la pesca, la natación, el surfeo y la navegación.

El 70% de los encuestados mencionó que caminar en la playa es una de sus actividades predilectas y el descanso fue una “actividad” mencionada por el 65% de los encuestados.

Por supuesto, las anteriores son actividades recreativas típicas de cualquier destino turístico, pero las comunidades mexicanas ofrecen a los jubilados estadounidenses mucho más que eso.

Las atracciones culturales y educativas como los festivales, las clases de música/pintura, la ópera y las inauguraciones de muestras de arte también constituyen oportunidades en las cuales los mexicanos y los norteamericanos pueden explorar intereses en común.

Adicionalmente, los norteamericanos también han importado otros pasatiempos consigo, como el yoga, los masajes, el reiki, tejer y bordar.

Qué actividades recreativas lo han atraído a las costas de México?

¿Qué factores podrían causar que los jubilados dejen México?

Sabemos que los jubilados se encuentran considerando otras opciones. El 41% había considerado retirarse en los EE. UU. y no en México.

Los encuestados también mencionaron varios factores que los orillarían a considerar dejar el país. Entre ellos, el incremento en la violencia en su comunidad a causa del tráfico de drogas (43%); el deterioro del medio ambiente (45%), o una menor calidad de vida debido al crecimiento urbano (30%).

El 39% afirmó que un incremento en el costo de la vida en México podría ser la razón por la cual reconsideraría su elección para el retiro.

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¿Qué aspectos de su vida en la costa de México le desagradan?

La seguridad pública es otro factor clave que los jubilados analizan para tomar la decisión de quedarse en sus comunidades costeras “adoptivas” en México o elegir otro lugar.

El factor más importante que causaría que los encuestados consideraran dejar el país es un aumento notable en los crímenes contra jubilados o turistas (58%). El 46% afirmó haber analizado los aspectos de seguridad por tratarse de una de sus principales preocupaciones al elegir México como el destino para su retiro. El 22% ha notado un incremento en el crimen después de la recesión económica global y el 66% de los jubilados en México mencionó a la narco violencia como un tema importante de política pública. Para aquellos que se encontraban buscando adquirir una residencia, el 78% afirmó que la seguridad sería un factor importante en su decisión.

No obstante, solamente el 39% cuenta con una propiedad en un fraccionamiento privado y los jubilados afirman que México es un país seguro.

Aún con estas preocupaciones, solamente el 7% reportó que la narco violencia y los asuntos de seguridad habían influido en la reducción en la frecuencia o duración de sus viajes a México.

Además, el 60% no ha cambiado su actitud de forma alguna en materia de seguridad desde que vive en México.

La seguridad económica también es un factor importante. Casi el 44% de los norteamericanos en comunidades costeras de México vivía holgadamente con menos de US$ 1,000 por mes para sus gastos regulares y el 15% indicó que vive con menos de US$ 500 al mes.

Comparado con el costo de vida en los EE. UU., esta es una diferencia significativa, ya que en California, un adulto mayor puede requerir entre US$ 21,000 y US $ 27,000 al año por año para Realty Executives Riviera Maya Promoción inmobiliaria Paseo Playacar Local 1 Centro de Ventas www.RealtyExecutives.com.mx Tel.984 8794339

vivir, y en Nueva Jersey, una persona mayor puede requerir hasta US$ 43,000 anuales solamente para cubrir sus gastos básicos relacionados con alimentación, vivienda, transporte y salud. (27)

El bajo impuesto predial en México también es un atractivo en México para la mayoría de los participantes en los grupos focales, quienes reportaron que pagan una fracción de los impuestos que pagan en los EE. UU. Sin embargo, reconocieron que con impuestos adicionales se podría mejorar la infraestructura y los servicios.

Finalmente, a medida que la crisis económica global evoluciona, los jubilados estadounidenses que ya se encuentran en México han logrado superar dicha crisis. El 42% indicó que la recesión económica no tuvo un impacto en sus planes de retiro y un 34% dijo que su calidad de vida no había sufrido cambios a causa de la crisis.

El 27% reportó que pasa la misma cantidad de tiempo en México que en años anteriores aunque el 36% indicó que recibió menos visitas de amigos y familiares. Cabe señalar que los jubilados también se preocupaban de no tener suficientes recursos como en otras ocasiones para contribuir con organizaciones filantrópicas este año.

Discusión de los principales hallazgos Es claro que el bajo perfil y el estilo de vida tranquilo de las comunidades costeras de México, en combinación con el ahorro significativo de recursos, son factores que están atrayendo a ciudadanos estadounidenses que buscan un lugar para su retiro.

El número de jubilados que se retiran en México continuará aumentando debido a la cantidad de baby boomers norteamericanos que se acercan a la edad del retiro. Pero no solo el número de jubilados norteamericanos se encuentra en aumento, el número de jubilados norteamericanos, la población mexicana y canadiense mayor de 50 años también se está incrementando.

Para el año 2020, este grupo de población alcanzará más de 27 millones en México y 14 millones en Canadá. (28) Si sumamos los 118 millones de residentes de los EE. UU. mayores de 50 años al total de la población de mayores de 50 años en los países de América del Norte, este grupo de edad alcanzará los 159 millones para el año 2020.

Si se materializan las estimaciones de la encuesta de la AARP que indican que el 9.4% de la población de los EE. UU. elegirá retirarse fuera de su comunidad, esto significaría que más de 11 millones de personas se mudarán a otra población para vivir durante su retiro. De esa población, más del 20% podría considerar a México (30) como un destino de retiro en potencia, lo cual equivale a 2.2 millones de adultos mayores. Este número es casi cuatro veces el número estimado de estadounidenses de todas las edades que viven actualmente en México.

Aunque es claro que existe gran potencial para un aumento en la migración de los baby boomers norteamericanos hacia México, algunos factores podrían impedir este flujo:

• El impacto de la cobertura negativa de los medios de comunicación, la cual se enfoca en la narco violencia en el país y ha resultado en una reducción en el número de norteamericanos Realty Executives Riviera Maya Promoción inmobiliaria Paseo Playacar Local 1 Centro de Ventas www.RealtyExecutives.com.mx Tel.984 8794339

que visitan destinos turísticos en México.

Las investigaciones con grupos focales y otros estudios recientes en México demuestran que los jubilados estadounidenses viajan por lo menos una vez al destino en el cual se retirarán antes de comprar una propiedad.

En el largo plazo, hasta un 95-­‐ 97% podría recomendar su elección a sus amigos, invitándolos para que ellos también seleccionen el mismo destino para su retiro. Si los turistas estadounidenses continúan percibiendo que viajar a México representa un riesgo para su seguridad, esto impactará negativamente en la venta futura de segundas residencias durante varios años.

• El impacto de la recesión económica del 2009 en la capacidad de los antecesores de los baby boomers y de los baby boomers para generar ingresos y la manera en que dichos factores afectarán su decisión para jubilarse en el extranjero.

En los EE. UU., el patrimonio neto de los adultos de entre 45 y 54 años cayó un 45% entre 2008 y 2012, y un 50% en el grupo de población de 55 a 64 años. (31)

• El grado en que la crisis inmobiliaria en los EE. UU. afecto la venta de las residencias principales de los antecesores de los baby boomers y los baby boomers para poder comprar una propiedad en México.

Hoy en día, las viviendas en los Estados Unidos de muchos baby boomers cuentan con poca o nula plusvalía. El 30% de los consumidores de 45 a 54 años tuvieron que pagar los gastos de escrituración en efectivo. Entre el 72% y el 79% de la población que se ubica en el último quintil de riqueza, desembolsó efectivo para cubrir los gastos de escrituración.

Si asumimos que el beneficio económico a raíz de su reubicación México tendría un mayor peso que otros factores que podrían impedir el flujo de jubilados estadounidenses hacia este país, podría darse un nuevo “auge” para poderlos atender. Sin embargo, nuestros encuestados manifestaron su afinidad por poblados pequeños de las costas de México, la interacción con los residentes locales, la cultura y el estilo de vida. De hecho, el estilo de vida fue el factor número uno que nuestros encuestados tomaron en cuenta al elegir una comunidad en las costas mexicanas como su destino de retiro.

Como lo explicamos anteriormente, quienes respondieron a la encuesta de la Fundación son personas relativamente jóvenes que cuentan con estudios universitarios. Este perfil no refleja al jubilado “típico” -­‐ una persona o pareja sedentaria que pasa sus días socializando o realizando actividades recreativas. A diferencia, este perfil es el de personas o parejas activas, que buscan interactuar con una nueva cultura y con los habitantes de la localidad; que desean continuar desarrollando sus habilidades mediante su trabajo en un nuevo negocio u organización sin fines de lucro; y que podrían mudarse una vez más.

De hecho, el 26% de los encuestados no se consideran retirados del todo, ya que continúan trabajando de medio tiempo o como voluntarios.

Las comunidades costeras de México que buscan atraer a jubilados norteamericanos como residentes de largo plazo tienen varias lecciones que aprender de este nuevo perfil del jubilado Realty Executives Riviera Maya Promoción inmobiliaria Paseo Playacar Local 1 Centro de Ventas www.RealtyExecutives.com.mx Tel.984 8794339

estadounidense. Primeramente, es de suma importancia mantener limpias las comunidades costeras: casi un 45% de nuestros encuestados aseguraron que una notoria disminución en la calidad ambiental los orillaría a considerar mudarse de nuevo.

Un 55% mencionó específicamente que la basura es la parte menos atractiva de la vida en la costa. En segundo lugar, el acceso -­‐ visual y físico -­‐ al mar es muy importante para la gran mayoría de nuestros encuestados. Casi el 63% de quienes respondieron viven en casas de una o dos plantas, en contraste con el 24% que vive en propiedades en condominio de varios pisos o en edificios altos.

Las construcciones a lo largo de las costas restringen la vista al mar (el 81% desea tener vista al mar y el 23% afirmó que el bloqueo de las vistas a lo largo de la costa era un factor poco atractivo) y las limitaciones de acceso a las playas públicas restringen que los jubilados realicen su actividad predilecta: el 70% menciona “caminar en la playa” como principal actividad recreativa.

En tercer lugar, los jubilados que cuentan con mayores niveles de educación y desean continuar trabajando pueden crear nuevas fuentes de empleo para los residentes locales. Una vez que han comprado una residencia -­‐ el 77% de nuestros encuestados ya lo ha hecho -­‐ es más probable que una persona retirada busque actividades que la estimulen mentalmente o que cubran alguna necesidad de la comunidad.

El 88% de los encuestados se sienten algo o muy integrados a su comunidad adoptiva, lo que significa que están contribuyendo económicamente a través de su poder adquisitivo y su capacidad intelectual. De hecho, muchos están creando nuevos negocios en el ramo inmobiliario y turístico, lo cual es un aliciente para que más jubilados consideren estas comunidades costeras como un destino para su retiro. Por ejemplo, en Mazatlán ciertos grupos organizados de jubilados han participado en algunas ocasiones como voceros no oficiales del Gobierno del Estado promoviendo el turismo y los desarrollos inmobiliarios para atraer a más retirados a Cozumel y la Riviera Maya.

En cuarto lugar, debido a que muchos jubilados recomiendan su comunidad de retiro a familiares y amigos, el hecho de que se preserve el estilo de vida de playa y la buena calidad de vida atraerá a otros residentes a través de la mercadotecnia informal de boca en boca. Sin embargo, el 35% de nuestros encuestados considera que el crecimiento urbano no planeado es un factor desagradable y el sobre desarrollo representa un problema para el 26%.

Debido a lo anterior, se debe poner una mayor atención a la adecuada planeación urbana a nivel municipal, a los corredores con vista al mar, al transporte público y a la contaminación como una prioridad antes que a mensajes de promoción turística que anuncian “sol y diversión”. De esta forma, México puede atraer a residentes de largo plazo que se comprometan con sus comunidades adoptivas y sus residentes.

De hecho, algunos jubilados en comunidades costeras ya están expresando sus opiniones a través de reuniones en inglés con autoridades municipales, solicitando mejoras a los servicios públicos como agua, drenaje y recolección de basura.

Finalmente, el ambiente que se respira en las pequeñas poblaciones y la cultura de las comunidades costeras es una parte sumamente importante del por qué nuestros encuestados Realty Executives Riviera Maya Promoción inmobiliaria Paseo Playacar Local 1 Centro de Ventas www.RealtyExecutives.com.mx Tel.984 8794339

adquirieron una propiedad para establecerse.

Implicaciones para el futuro Debido a su cercanía geográfica con los Estados Unidos y a sus relativos bajos costos, México se mantiene como un destino para el retiro muy atractivo para un creciente número de norteamericanos mayores de 50 años.

Como ya lo hemos señalado y debido a que los jubilados de los EE. UU. toman la decisión final sobre su destino de retiro en el extranjero después de viajar a dicha población en específico, la disminución en el turismo puede impactar de manera negativa a las personas próximas a jubilarse al momento de considerar a México como el destino para su retiro.

Los datos también arrojan que para los jubilados estadounidenses los aspectos que mejoran su “calidad de vida” son muy importantes. Por ello, los funcionarios de los gobiernos locales deben prestar mayor atención al cumplimiento de los reglamentos de uso de suelo, a la optimización de las vistas del mar y asegurarse de atender problemas relacionados con la basura y la calidad del agua y del aire. Adicionalmente, las autoridades municipales, estatales y federales deben enfocarse en los activos naturales y culturales de México -­‐ como su arquitectura, idioma, cultura, y belleza natural -­‐ para atraer a los jubilados norteamericanos hacia sus comunidades.

Dichas políticas traerían beneficios tanto para los jubilados en potencia como para los residentes.

Debido a que los jubilados en los EE. UU. cuentan con diversas opciones de destinos para su retiro y que algunos elegirán retirarse en otros continentes, la cercanía geográfica de México con los Estados Unidos, el estilo de vida que ofrece y sus bajos costos continuarán siendo factores de gran peso al momento de tomar una decisión.

Investigación adicional sobre el tema Aunque este estudio se enfoca en las percepciones y opciones de los jubilados estadounidenses que actualmente viven en las comunidades costeras mexicanas, se requiere realizar estudios adicionales para conocer más acerca de las personas que están considerando una probable mudanza a México para su retiro. Dichos sondeos son cruciales debido a que el promedio de tiempo que nuestros encuestados habían vivido en México es de 3 a 5 años.

Adicionalmente, otras investigaciones sobre las opciones para el retiro que tienen los ciudadanos estadounidenses y canadienses de bajos y medianos ingresos, podrían arrojar información valiosa para ayudar a que los desarrolladores inmobiliarios amplíen su público meta más allá de los jubilados de altos ingresos.

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