Reflexión sobre la Aplicación de la L.E.I. Nº 20.266 (to)

LEY ESPECIAL INDISPONIBLE Nº 20.266 (to) Martillero y Corredor Público

REVISTA PROFESIONAL Foro Federal de Incumbencia Profesionales del Martillero y Corredor Año 2016 ― Nº 1

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ALGUNAS REFLEXIONES SOBRE SU APLICACIÓN

PRÓLOGO Es para nosotros como Foro una constante preocupación, defender la dignidad que corresponde a todos aquellos que han abrazado la profesión de Martillero y corredor público (MCP); por ello, visto el creciente avance de prácticas que lesionan y deforman lo normado, tanto respecto a los derechos y obligaciones que emanan de nuestra Ley Especial Indisponible 20.266 (to) (L. E. I. 20266 (to)), como faltas a la ética profesional, al presentarse actores irresponsables que infieren una competencia totalmente desleal, soslayando normas establecidas para la buena vinculación de quienes requieren los servicios profesionales del MCP, profesional preparado y responsable para desempeñarse en el rol de mediador, entre personas y entidades que le necesitan para negociar bienes físicos o intangibles, para lo cual, este profesional, con esfuerzo y sacrificio obtuvo el título habilitante que le permite intervenir como pieza fundamental en las transacciones del mercado.

Esta noble y especialísima profesión, hoy está agredida e infectada no sólo por franquiciadoras extranjeras y nacionales, que contaminan el ejercicio profesional universitario del Corretaje con transgresiones dañosas a la norma legal, sino también por colegas matriculados que, utilizando el mismo modo, delegan capacidades intransferibles a personas que carecen de la formación profesional universitaria establecida por ley, para desempeñarse en el campo de las inderlegables incumbencias reservadas, creando ambientes que violan el honesto y leal desempeño profesional.

Este FORO FEDERAL DE INCUMBENCIA PROFESIONAL DEL MARTILLERO Y CORREDOR, viene denunciando en todo el país y de diversas maneras, esta práctica ilegal por parte de quienes utilizan indebidamente roles reservados, para quienes obtuvieron su matriculación en tiempo y forma establecidos por la L. E. I. 20266 (to), con su rango de Ley Especial e Indisponible, conforme a la pirámide establecida por la Constitución Nacional, originando por ende, daños económicos y morales para quienes si cumplen con estas normas.

Los Miembros del Foro

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Los temas de este compendio tienen un amplio desarrollo, y cada uno aporta un esclarecimiento sobre lo hasta ahora comentado, desencadenando en la necesaria confección de un PROTOCOLO con los fundamentos esenciales para que toda autoridad competente, cada Colegio, cada Colega, tome la posición jurídica más adecuada para salvaguardar nuestra profesión y nuestra dignidad, como personas que cumplen y hacen cumplir la ley, para bien de la profesión.

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Nosotros, los integrantes del FORO, hicimos y hacemos un enorme esfuerzo para despertar conciencias y advertir a todos los Martilleros y Corredores Públicos del país, que ya no queda tiempo para perder en esta lucha.

2016 Nº 01

LEY ESPECIAL INDISPONIBLE (L.E.I.) LEY Nº 20.266 (to) 5

Algunas Reflexiones sobre su Aplicación

ÍNDICE: Prólogo …………………………………………………………………………………………….

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El diálogo entre el Art. 31º de la Ley Especial Indisponible (L.E.I.) Nº 20.266 (to), el nuevo Código Civil y Comercial y las demás leyes generales y locales ……………………………………………………………………...…….. 05 Los Honorarios en el Ejercicio del MCP ……………………………………………...

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La carrera universitaria de grado dispuesta en la Ley Especial Indisponible Nº 20.266 (to) y el derecho de propiedad del título de los profesionales regulado por esta ley ……………………………………..……………. 19 Los Contratos Dominantes y el Ejercicio del MCP …………………….…………

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Protocolo contra los Contratos Dominantes ………………………………..…….. 53 Publicación Engañosa en el ejercicio del MCP ………………………………..…..

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Usurpación, supresión o sustitución de la identidad profesional del MCP ……………………………………………………………………………………………………

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Jurisprudencia Doctrina “Diehl, José” ………………………………………………………………………..

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Ley Especial Indisponible Nº 20.266 (to) …………………………………………….

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2016 Nº 01

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Foro Federal de Incumbencia Profesional del Martillero y Corredor

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Ley Nº 25.028 …………………………………………………………………………………….. 88

En recuerdo de un gran amigo y colega defensor de las profesión universitaria del martillero y corredor público, para vos MCP Jorge costagliola, siempre presente entre nosotros.

Esta Publicación es Responsabilidad del Foro Federal de Incumbencia profesional del Martillero y Corredor Público Miembros Responsables: MCP Aguerre Vilma Esmeralda MCP Crolla Norberto Rubén MCP Rosanigo Héctor MCP Soule s Florentino MCP Tallarico Graciela E. MCP Viñas Marcelo

Actualizado: Marzo de 2018

Se puede reproducir en parte o totalmente el contenido de la presente haciendo mención de la autoría.

Año 2016 – Número 01 Página Web: www.foroincumbenciamc.com.ar Email: info@foroincumbenciamc.com.ar

El diálogo entre el Art. 31º de la Ley Especial Indisponible (L.E.I.) Nº 20.266 (to), el nuevo Código Civil y Comercial y las demás leyes generales y locales.

Previo a introducirnos debemos hacer algunas consideraciones previas a situaciones y manifestaciones que no se condicen con lo que es la profesión universitaria del martillero y corredor público, ni a las incumbencias reservadas que este dispone en sus títulos, que son una propiedad inviolable, inexpropiable, innegociable, e intransferible.

Sorprende la improcedencia de la utilización de normas que ya no son operativas o han sido reformadas con expresiones que solo traen distorsión, confusión e incertidumbre, como: ─ Que la Ley Nº 25.028 es una ley autónoma, cuando se encuentra con objetivo cumplido según el Digesto Jurídico Argentino Ley Nº 26.939, más allá que a nuestro entender el Art. 3º se encontraría todavía vigente porque todavía no se ha implementado el título de Grado Universitario; ─ Que se referencie a que los Arts. que van del 31º al 38º son parte de La Ley Nº 25.028, cuando en la realidad estaba conformada por 5 artículos y, cuando ellos nunca fueron parte de esa ley, sí el título XII en la Ley Especial Indisponible Nº 20.266 (to); ─ Que la Ley Nº 25.028 es la norma que regula al corredor, cuando el título de la norma es el “régimen legal de martilleros y corredores”, más aun, cuando nunca fue promulgada para ser una ley independiente, sino reformadora; ─ Que se habla de forma despectiva del Dec. Ley 20.266/73, cuando ha sido reformado y reafirmado por las leyes Nº 24.307, Nº 25.028 y Nº 26.994 y, siendo en la actualidad una Ley Especial Indisponible, ha sido consolidada ampliamente como ley de la democracia; ─ Que el “corretaje inmobiliario” es “corretaje”, cuando en la realidad el primero es una “especialidad” del “genero en general” que es el segundo; ─ Que se pretenda la existencia de la figura del “corredor inmobiliario” cuando como tal no existe, en detrimento de la correcta denominación profesional universitaria del “martillero y corredor público” que si tiene una regulación específica e incumbencias reservadas y, que en el último caso sería una especialización de éste por ser una profesión universitaria;

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─ La utilización del nombre de fantasía: “inmobiliaria”, para definir la oficina, escritorio o estudio donde se desarrolla una actividad profesional, es improcedente por la particularidad del ejercicio del corretaje profesional universitario;

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─ Que se pretenda imponer la figura de fantasía del “agente inmobiliario o operador inmobiliario” cuando como tales no se encuentran emparentado con el corretaje, ni menos ser un profesional universitario como lo dispone la legislación vigente;

─ Definir la supuesta existencia de un “sistema inmobiliario” el cual sería el ejercicio de la actividad del corretaje, es un despropósito manipular el ejercicio profesional universitario regulado para una profesión; ─ Enunciar que el “corretaje inmobiliario” es una “industria inmobiliaria” es otra desafortunada manifestación porque tan alejado a que el corretaje sea significado de actividad industrial; Ahora, este nuevo código plantea la descodificación, es decir, hay un código base que se intercomunica con la existencia de los distintos microsistemas ―Leyes Especiales Indisponibles― que lo rodean, los cuales a través del diálogo de fuentes interactúan con éste como un todo integral.

“La pauta hermenéutica se enmarca en el cambio de paradigma que surge del Título Preliminar del nuevo Código Civil y Comercial que consagra el denominado “diálogo de fuentes” y la constitucionalización del derecho privado, que establece una comunidad de principios entre la Constitución, el derecho público y el derecho privado (cfr. arts. 1, 2 y 12 del Título Preliminar del Código Civil y Comercial.”1 Hay que destacar la relevancia y el respeto de los microsistemas que forman las leyes especiales y que interactúan con el nuevo CCC, dentro de las cuales está la ley Especial Indisponible (L.E.I.) Nº 20.266 (to) ―Martillero y corredor público―, o al Ley Nº 24.521 ―Educación Superior―, o Ley Nº 24.441 ―Fideicomiso―, o la L.E.I. Nº 24.240 ―derecho al consumidor― que incorporan los valores a la resolución de los casos, el techo de la actual jurisprudencia se convierte en el nuevo piso.

La doctrina y jurisprudencia pacífica ha llegado a la conclusión que las normas indisponibles son aquellas que tutelan derechos irrenunciables para las partes. Por lo tanto, las normas indisponibles son aquellas normas tuitivas de un interés superior al interés contractual, privado y patrimonial. El mismo código expresamente dispone que “los derechos reconocidos en un contrato forman parte del patrimonio de las partes”.

Las normas supletorias, son aquellas que pueden ser sustituidas por voluntad de las partes. Aquellas que regulando aspectos que hacen al derecho privado y patrimonial de las partes que pueden suplir con su sola voluntad contractual. Aquí no hay orden público involucrado. Lo interesante ―y la buena noticia― es que el propio código pone al derecho contractual por encima del derecho supletorio; esto significa en otras palabras que el contrato sigue siendo en el nuevo código “ley para las partes”,2 Dialogar significa que el nuevo código deja de ser el centro para convertirse en un sistema estelar con la gravitación de las Leyes Especiales Indisponibles que por su preponderancia influyen al momento de su aplicación.

El CCC asume el constitucionalismo como corriente de pensamiento, en tanto ha receptado las principales postulados como la

1 Juzgado en lo Civil y Comercial Nº 2 - Tandil - Causa nº: 2-59596-2014 - "Banco Industrial Sociedad Anónima c/ Suarez Roque Ramón s/Cobro Ejecutivo " 2 http://abogados-inhouse.com/editorial.php?id=15

incrementada exigencia argumentativa, el recurso a los principios y valores y, la técnica del diálogo de fuentes.

La Ley Nº 26.994 deroga tres artículos ―36º, 37º y 38º― del la L.E.I. Nº 20.266 (to), reafirmando la existencia incólume de los demás, por consiguiente el 31º, que en diálogo con el Art. 1355º del nuevo código encontramos la relevancia del mismo.

Continuando con el análisis de los alcances del Art. 31º de la L.E.I. N 20.266 (to) el diálogo que hoy se puede articular de diferente forma según el grado de prelación a la luz del nuevo CCC: 1.

La conversación entre los artículos de la propia L.E.I.;

2.

La interrelación con las leyes generales;

3.

El complementarse con las leyes locales.

I.-. La conversación entre los artículos de la propia L.E.I.: Este diálogo está dispuesto en el propio artículo al estar establecido que le es al corretaje todo lo que estaba dispuesto al martillero, estableciendo: I.1.- en primer término lo que había sido la razón de la reforma y de este nuevo régimen legal del martillero y corredor público, porque así lo expresaron en los fundamentos de la reforma de 2000: “En el marco de estas consideraciones previas presentamos este proyecto de ley, rescatando la necesidad de otorgar al martillero y corredor público un cuerpo de normas que regulen su profesión instando a la formación universitaria como requisito legal de idoneidad para quienes desempeñen una función de intermediación en el mercado, asesorando las partes en operaciones que requieren conocimientos de complejidad técnica, de modo tal de celebrar actos jurídicos validos y eficaces.”3 I.2.- Con lo preceptuado que la totalidad de lo establecido en facultades, órgano de control, derechos, incompatibilidad y prohibición le son siempre que no se encuentren modificados en los arts. Del 32º al 38º, queda consolidada la conjunción de la incumbencia de las dos actividades en un único profesional el que debe constar con título universitario.

I.3.- El nuevo código al derogar tres Arts. de la L.E.I. ―Arts.

36º, 37º y 38º― trae mayor claridad ya que los mismos eran una redundancia, porque estaban enunciados en los artículos existentes, permitiendo un mejor diálogo en la misma L.E.I..

3 Fundamentos de la Ley Nº 25.028― Expte. Nº 0696―D―98

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1.5.- Otro de los temas que ha preocupado desde siempre es el ejercicio dentro de las figuras de sociedades donde se encontraba vedado a

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I.4.- Este diálogo en su conjunto reafirma su supremacía y el Orden Público que a la misma le impera, como el control que el Estado realiza para no afectar el interés público que en el ejercicio profesional pudiera efectuar.

la subasta o remate hasta la sanción de la Ley 20.266 en el año 1973 y para el corretaje con la reforma del año 2.000. Al haberse instrumentado los Arts. 15º y 16º por los que se le habilitó el ejercicio pero con los siguientes recaudos: ─ Que pueden constituir cualquier tipo de sociedades excepto la de cooperativa; ─ Que el objeto social sea exclusivo de las facultades que hoy otorga al profesional universitario que esta norma regula; ─ Que los socios de las sociedades sean todos profesionales habilitados por esta norma; ─ matriculados;

Que el ejercicio de las actividades sean por profesionales

─ Que los miembros de la sociedad sean responsables solidarios con el profesional actuante; ─ Que los socios deben constituir garantías a favor del organismo que regula la matrícula; ─ Que las sociedades deben ser habilitada y registrada por un registro especial a cargo del colegio que lleva la matrícula.

II.- La interrelación con las leyes nacionales: La pirámide jurídica es la base por la que el diálogo debe ser visto con las demás normas.

"En su presentación, Lorenzetti dice que el código se inserta en un sistema complejo, en el que: “quien aplica la ley o la interpreta establece un diálogo de fuentes que debe ser razonablemente fundado´. En otras palabras, que en el juez reposa la tarea de consultar las fuentes del derecho, establecer entre ellas una relación para el caso y dar una decisión razonablemente fundada. Pero, como el concepto de razonabilidad es extremadamente subjetivo en materia jurídica y moral, el magistrado se convierte en autormoderador del ´diálogo´ que las fuentes mantienen en su propia conciencia, sin que se prevea la ganadora. Los jueces pueden ser muy buenos, y de hecho lo son en su mayoría; pero hay miles de ellos y, si se aumenta el inevitable margen con el que cada uno reconstruye a su modo el conjunto del derecho, puede llegar un momento en el que nadie sepa ya qué leyes son las que rigen la conducta de cada ciudadano. (...) El Código Civil tal vez no pueda contrarrestar eso, pero al menos debería dar muestras de advertirlo en lugar de agravarlo.”4 La L.E.I. Nº 20.266 (to) es una norma que es de Orden Público, derecho común y derecho federal.

Las Leyes Especiales Indisponibles son imperativas ―L.E.I. Nº 20.266 (to)― "las leyes de orden público son irrenunciables, imperativas; por el contrario, las de orden privado son renunciables, permisivas, confieren a los interesados la posibilidad de apartarse de sus disposiciones y sustituirlas por 4 http://www.infojus.gob.ar/carlos-emilio-depetris-hacia-cambio-practica-juridica-notas-sobrecapitulo-1-titulo-preliminar-codigo-civil-comercial-dacf150652-2015-06-01/123456789-0abcdefg2560-51fcanirtcod

otras. De donde surge que toda la ley imperativa es de orden público: porque cada vez que el legislador impone una norma con carácter obligatorio y veda a los interesados apartarse de sus prescripciones, es porque considera que hay un interés social comprometido en su cumplimiento; en otras palabras, porque se trata de una ley de orden público. En conclusión, leyes imperativas y leyes de orden público, son conceptos sinónimos".5 Es importante la referencia final de la norma a la interpretación "... de modo coherente con todo el ordenamiento." Tal vez aquí se encuentre la idea rectora en materia hermenéutica: la necesidad de "coherencia" interpretativa, en el sentido de que el criterio seleccionado por el órgano de adjudicación no implique dejar de lado otras reglas que provee el sistema -cuya armonización o diálogo se propicia-, o ya vulnerar principios y valores jurídicos del bloque de constitucionalidad. La coherencia ya no se encuentra en la ley, apriorísticamente, como ocurría en los tiempos de la codificación, sino a posteriori, en la construcción de la respuesta jurídica para el problema o conflicto planteado.

II.1.- Ley Nº 26.994: En lo atinente a las leyes nacionales debemos hacer referencia en primer término a lo que dispone el CCC desde el 01 de agosto de 2015, donde se estable un orden de prelación en el Art. 963º el que establece: ARTÍCULO 963.- Prelación normativa. Cuando concurren disposiciones de este Código y de alguna ley especial, las normas se aplican con el siguiente orden de prelación: a. normas indisponibles de la ley especial y de este Código; b. normas particulares del contrato; c. normas supletorias de la ley especial; d. normas supletorias de este Código.

Conforme pautas hermenéuticas, de los principios generales del derecho, la ley especial siempre prevalece sobre la general, aunque ésta sea posterior. Se entiende que en las normas indisponibles de la ley especial y del CCC prevalecerá la aplicación de las primeras por el mero hecho de que son mencionadas en un mismo renglón, pero primero, es decir antes que la del Código.

5 Borda, tratado, parte General, t. i, La Ley, Buenos aires, 13ª ed., 2008, p. 66 - C. NAC. COM., sala E, 11/6/2003 – “Otondo, César A. y otro v. Cortina Beruatto S.A. y otros”.

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Los artículos establecidos desde el 1345º al 1355º han sido dispuesto de forma extemporánea, porque existe una regulación del profesional habilitado y sus facultades reservadas que superaron la fuente del proyecto de reforma de los códigos del año 1998 ―L.E.I. Nº 20.266 (to)―, y por lo ya expuesto se encuentra expresados en esta norma imperativa.

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En lo referente al corretaje, la L.E.I. tiene establecido que se regula una profesión universitaria, lo que hace que la actividad y el contrato que se regula es de una profesión liberal haciendo la diferencia con referencia a los demás contratos particulares que por el nuevo CCC se reglamenta.

Cuando hacemos la aseveración del párrafo anterior se funda que solo fueron derogados los Arts. 36º, 37º y 38º, quedando totalmente vigente desde los Arts. 01º al 35º en donde por lo preceptuado en el artículo vigente ―Art. 31º― son de aplicación imperativa los artículos del 1º al 30º en primer término para todo lo que se dispone para el corretaje, por lo que ante una divergencia son estos de plena operatividad.

Como podemos ver es la L.E.I. la que debe ser tenida en cuenta en este diálogo, si a su vez es de Orden Público, tiene una mayor jerarquía.

II.2.- Ley Nº 24.521 Esta es la Ley de Educación Superior por la que se regula la Educación Universitaria en lo general y el título universitario que dispone la L.E.I. Nº 20.266 (to) en particular.

A partir del Artículo 25º hasta el 46º se regula los títulos universitarios, los que acreditan las profesiones liberales universitaria.

Se define como Título universitario: “Certificación que acredita un conjunto de conocimientos y capacidades (perfil de título) que hacen competente a un profesional para el desarrollo de determinadas actividades (alcances de título). En algunos títulos cuyo ejercicio profesional puede comprometer el interés público es el Estado el que establece condiciones al funcionamiento de las carreras respectivas.”6 Las profesiones reguladas por el Estado disponen que: “Títulos correspondientes a profesiones cuyo ejercicio pudiere poner en riesgo de modo directo la salud, la seguridad, los derechos, los bienes o la formación de los habitantes, y por tanto, se hallan sujetos a la regulación del Estado. En estos casos se requiere, además de la carga horaria mínima: a) que los planes cumplan con contenidos curriculares básicos y criterios sobre la intensidad de la formación práctica establecidos por el Ministerio de Educación en acuerdo con el Consejo de Universidades, y b) que las carreras respectivas estén acreditadas periódicamente. Este grupo de títulos se los conoce como los de “profesiones reguladas”.”7 La profesión de martillero y corredor público se encuentra regulada por la L.E.I. Nº 20.266 (to) la que dispone un título universitario, por lo tanto está alcanzada por la presente norma, porque los títulos universitarios está regulado entre los Arts. 40º al 46º.

En lo concerniente al tipo de profesión, ha estado regulada por el Estado desde siempre; primero por el Código de Comercio, luego en la L.E.I. Nº 20.266 (to) por los Arts. 3º, 31º y 32º, donde a su vez, se determina sus incumbencias o facultades por los Arts. 8º, 31º y 34º.

6 Panorama de las Titulaciones en el Sistema de Educación Superior Argentino: Aportes para un Estudio Comparado - Mónica Marquina - Comisión Nacional de Evaluación y Acreditación Universitaria Buenos Aires, Julio de 2004 - Master of Arts en Administración de la Educación Superior (Boston College, USA). Licenciada en Ciencias de la Educación (UBA). Docente de “Política Educacional” (UBA) y Profesora de “Sistemas Educativos Comparados” (UNGS). – pág. 3 7 Panorama de las Titulaciones en el Sistema de Educación Superior Argentino: Aportes para un Estudio Comparado - Mónica Marquina – pág. 18

Ante la existencia de estas dos normas el diálogo es que la ley sustancial indisponible es de superior jerarquía a esta otra norma y, atento a la calificación de esta profesión hace imperativa su encasillamiento por lo dispuesto en la L.E.I., más allá de la autarquía y autonomía de las universitarias.

Lo que no queda duda que es una profesión de “riesgos” y, que puede afectar el interés público ―”…la salud, la seguridad, los derechos, los bienes…”― situación que habilita que sea alcanzado por los Arts. 43º y 46º, lo que determina que el alcance del título debe ser de Grado Académico, situación que hoy en día no lo refleja.

II.3.- Ley Nº 24.441: La inadecuada técnica legislativa que a lo largo de todo el texto normativo se comprueba en esta ley de fideicomiso, solo va a ser considerado en lo relativo a las modificaciones al régimen del corretaje contenidas en el infortunado art. 77º.

Ha sido controvertida la redacción de este artículo y, en lo referente a la “Modificaciones al régimen de corretaje”, donde se pretendió desregular la matriculación, como su desempeño del corredor y, establecer a la sub actividad del “corretaje inmobiliario” regulación particular en lo referente a las comisiones.

“ARTICULO 77. — Para la matriculación y el desempeño del corredor no será exigible el hallarse domiciliado en el lugar donde se pretende ejercer. En los casos de corretaje inmobiliario de viviendas nuevas sólo se recibirá comisión del comitente. En las restantes operaciones la comisión al comprador no podrá exceder el 1 1/2 del valor de compra.”

Desde un principio esta regulación fue una extralimitación ya que el Código de Comercio nunca dispuso que: “Para la matriculación y el desempeño del corredor…”. Sí, disponía que debiera tener constituido domicilio con una antelación de un año, para la matriculación. Es una falacia, que luego para ejercer debía continuar con este requisito, por lo tanto hubo un exceso, más aún cuando en ninguna parte se hace mención al Art. 89º del Código de Comercio que se reformaba.

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Con la reforma introducida por la Ley Nº 25.028 en la L.E.I. ha quedado derogado el Art. 77º de esta ley ―principio general del Derecho por el que una norma posterior sobre un tema determinado deroga a otra norma anterior sobre ese mismo tema―, por ser la interpretación más plausible ante este nuevo régimen legal que le rige al corretaje.

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En lo referente al tema de fijación de comisiones (hoy Honorarios) y a quien le corresponde en el primer caso es una facultad que las leyes sustantivas regulan cómo se genera el derecho al cobro de los estipendios, mientras que las leyes locales determinan cuáles son los aranceles a cobrar.

II.4.- Ley Nº 24.240: La Ley Especial Indisponible de Derecho al Consumidor (LDC) hoy tiene una apartado general en el nuevo CCC desde los Arts. 1092º al 1122º donde en su diálogo entre ellas deben articular todo lo referente al consumo.

“Entendemos que debido a que el concepto de consumidor se encuentra definido en el Art. 1092 y el concepto de proveedor se encuentra definido en el art. 2° de la LDC, hubiera sido más apropiado definir contrato de consumo como el que se celebra entre un consumidor y un proveedor.”8 No están comprendidos en la LDC el ejercicio de las profesionales liberales que requieran para su ejercicio (i) título universitario y (ii) matrícula otorgada por colegios profesionales reconocidos oficialmente o autoridad facultada para ello. Si queda alcanzado por la publicidad que realicen dichos profesionales para ofrecer sus servicios.9 “A diferencia de los profesionales mencionados, quedan comprendidos los profesionales universitarios que ejerzan independientemente la profesión pero no se encuentren matriculados y los matriculados que ejerzan su actividad en forma de empresa, lo que diluye la figura del profesional liberal para dar paso a la de proveedor.”10 En este caso la L.E.I. y la LDC tienen disposición concordantes en el tema de la “publicidad”, en donde la ley que regula el ejercicio profesional en su Arts. 9º Inciso d) realizando los resguardos en todo lo pertinente al establecer: a) indicar en todos los casos su nombre, domicilio especial y matrícula, fecha, hora, b) lugar del remate actividad de corretaje que está ofreciendo, c) descripción y estado del bien y d) sus condiciones de dominio, los que son análogo tanto para todas las incumbencias sea corretaje, remate o subasta o tasación de mercado.

Ante esta disyuntiva es procedente como norma de aplicación la L.E.I. que regula la profesión sobre lo dispuesto tanto en el CCC y la LDC. III.- El complementarse con las leyes locales: Ya se ha sostenido la relevancia constitucional de las leyes nacionales sobre las leyes locales, en tanto estas últimas no tengan prerrogativas no delegada por las provincias.

La L.E.I. dispone las condiciones y facultades del profesional martillero y corredor público, en donde se regula las capacidades y competencias ―incumbencia― de este profesional universitario.

“Debe quedar bien claro - la diferencia entre lo que es la facultad de legislar sobre requisitos esenciales para ejercer la profesión de martillero ―que pertenece al Congreso de la Nación―, y las atribuciones atinentes al gobierno de la matrícula de menor rango, por cierto, que sí son

8 Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. - Martín Sigal Editorial La Ley 2014.

9 Ley Nº 24.240 - Art. 2º 10 Lorenzetti, Ricardo “Tratado de los Contratos” – 2009 - http://universojus.com/codigo-civilcomercial-comentado/articulo-1092

resortes de los poderes legislativos locales, en ejercicio del poder de policía provincial.”11 Esta primer prerrogativa se debe tener en cuenta que el profesional habilitado es un profesional universitario y que la educación universitaria es una cuestión federal y, reservadas al Congreso Nacional, que veda a las provincias a legislar en contrario y a crear carreras del ámbito universitaria como es el caso de la provincia de Entre Ríos donde se ha creado una carrera de corretaje inmobiliario12 la que es de grado terciaria no universitaria con incumbencias que son reservadas para un el profesional MCP, por lo que no pueden ser cercenadas.

“En materia de condiciones para ser martillero debe estarse a lo que establece el Código de Comercio según Ley 20266, y es de competencia de las provincias verificar su existencia, cumplimiento y permanencia, entendiendo que el término verificar implica en el caso examinado comprobar que el aspirante posee las condiciones o aptitudes que se exigen para ser martillero. […] La ley 20266 quedó incorporada al Código de Comercio, reemplazando los artículos 113 a 122 de este, al disponer su derogación artículo 30, constituyendo, en consecuencia, ley de fondo de carácter nacional que fija las condiciones para ser martillero. Por su parte, las provincias, dentro de su poder de policía deben gobernar la matrícula; artículo 41; y verificar que se cumplan aquellas condiciones, sin que puedan crear nuevos requisitos artículos 75 inciso 12, 31 y 126 de la Constitución Nacional.[…] La certificación expedida por la Cámara de Apelaciones civil y Comercial de Resistencia, es suficiente para tener por acreditado el requisito referente a la aptitud para el ejercicio de la actividad auxiliar de martillero.[…] En materia de condiciones para ser martillero debe estarse a lo que establece el Código de Comercio según Ley 20266, y es de competencia de las provincias verificar su existencia, cumplimiento y permanencia, entendiendo que el término verificar implica en el caso examinado comprobar que el aspirante posee las condiciones o aptitudes que se exigen para ser martillero.”13 Tampoco la legislación sustantiva indisponible puede ser desconocida por las provincias en donde han habilitado organismos ―colegios profesionales― para la actividad el ejercicio del corretaje inmobiliario como si fuera ejercida por un profesional autónomo y, que su facultades fueran divisible de lo que se encuentra regulada en una incumbencia reservada para el corretaje en general, constituyendo una falta de constitucionalidad de las leyes locales que han legislado en este sentido.

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11 Cámara de Apelaciones Civil y Comercial. Cordoba, Córdoba - “Bas Pablo Alejandro s/ Solicita Inscripción en la Matricula de Martillero” - 26 de Agosto de 1988 - Infojus: FA88161249 12 Disposición 863 de la Dirección de Educación de Gestión Privada - Dirección de Educación de Gestión Privada de Entre Ríos 13 Corte de Justicia. Salta, Salta - “Pereyra, Orlando Raimundo s/ Inscripción de martillero” - 25 de Junio de 1998 - Id Infojus: FA98170043

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También se agrava el funcionamiento de estos organismos provinciales que ha otorgado matrícula para el ejercicio del corretaje inmobiliario a personas que nunca han cumplido con la ley común que ha regido esta actividad, siendo incongruente dichas disposiciones provinciales ante lo que dispensa L.E.I..

Las normas locales en cláusulas transitorias dispone: “El desarrollo de tareas de corretaje inmobiliario se acredita: i) Con la presentación de por lo menos dos (2) facturas de pago de publicidad realizadas en diarios de circulación nacional, o ii) Con la presentación de por lo menos dos facturas de cobro de operaciones inmobiliarias realizada, o iii) Con la constancia de “Empadronamiento de Inmobiliarias e Intermediarios en la compra―venta y locación de inmuebles“ implementado por la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) mediante Resolución General N° 2168 y modificatoria del 5/12/2006, o iiii) Con la constancia de inscripción y pagos ante la mencionada Administración Federal, en la actividad económica inmobiliaria. En todos los casos dichas constancias deben haber sido realizadas dentro del año anterior a la entrada en vigencia de la ley local”14 También se ha legislado localmente autorizando a sociedades con un único matriculado ejercer el corretaje inmobiliario, cuando la L.E.I. dispone que todo los integrantes de la sociedad deben estar matriculados y, tener como único objeto social la actividad reservada para el profesional martillero y corredor público. Siendo una situación de gravedad institucional, por su carácter de profesión universitaria que disponen y, el riesgo que conlleva el ejercicio que dispensan por su incumbencia reservada.

También la usurpación de títulos y honores que se está produciendo ante la inexistencia de la profesión ―corredor o agente inmobiliario― como tal, ni menos un título universitario como tal, porque es el “corretaje inmobiliario” una especialidad del “corretaje en general” regulado sus capacidades y competencias reservada dentro del perfil profesional de una profesión inferida por el Estado en un único título universitario del profesional martillero y corredor público.

Y este diálogo está dado entre el Art. 31º y los Arts. 3º, 8º, 11º, 15º, 16º, 17º, 19º, 32º, 33º y 34º de esta L.E.I. la que debe ser observada por las leyes locales y rectora esta norma indisponible con estas últimas.

Todo esto se encuentra ratificado por la doctrina “Diehl” de la Corte Suprema Justicia de la Nación en esta materia (Art. 75º, inc. 12), CN). Y, en los términos de esta vigente jurisprudencia, la legislación nacional sobre corretaje prevalece sobre las normas provinciales y locales, dictadas o a dictarse, las cuales, por ende, deben adecuar su contenido al previsto en las normas nacionales, que tienen preeminencia sobre aquéllas.15

14 Referencia encontrada en las leyes locales de: CABA, Chaco, Córdoba, Entre Ríos, Mendoza, Misiones, San Juan, Salta, Santa Fe, Tucumán, Santiago del Estero.

15 CSJN ― 24/11/1998 ― "Diehl, José s/solicita inscripción Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Córdoba", Fallos 321:3108.

Honorarios Profesionales del Martillero y Corredor Público “No existe controversia en el carácter alimentario que revisten los honorarios. En este sentido, tanto la doctrina como la jurisprudencia coinciden en que la retribución profesional tiene naturaleza alimentaria, puesto que los honorarios, fruto civil del trabajo inmaterial de las ciencias 16 (art. 2330 Código Civil) , son el medio para satisfacer necesidades vitales propias y de la familia del profesional, por lo que -desde esa perspectiva- no difieren del sueldo o salario que percibe quien se encuentra en relación de 17 dependencia.

La Ley Especial Indisponible (L. E. I.) 20266 (to), como el Artículo. 1350 del nuevo Código Civil y Comercial (CCC), han quedado por la técnica legislativa, en lo concerniente a la retribución del profesional Martillero y Corredor Público (MCP), en un estado de obsolescencia al seguir definiendo sus estipendios con el término “comisiones”, como si fuera un oficio su actividad, cuando lo correcto es definir a los mismos como Honorarios.

Tal como lo define el epígrafe, no hay controversia en el carácter alimentario de los honorarios de los profesionales liberales, por su trabajo intangible de las ciencias que desarrollan, tampoco la hay por la denominación de sus emolumentos, la cual que debe ser “Honorarios”.

En los años ’90, los profesionales liberales tuvieron un sistemático ataque por parte de la política liberal que imperaba en aquellos tiempos, y por normas como los decretos del PE N° 2284 del 31 de octubre de 1991, ratificado por la Ley N° 24.307, el Decreto N° 2293 del 2 de diciembre de 1992, y el Decreto 240/99, se derogaba el Orden Público en diferentes regulaciones de profesiones liberales ―Corredor en el Art. 111º del Código de Comercio, y del Martillero en el Art. 11º de la Ley Nº 20.266―, que fueron aspectos negativos, por otro lado, fue una ratificación como Ley Especial y de Orden Público de esta norma Especial e Indisponible.

Y si hubiere duda respecto del Contrato de Corretaje, sobre si es un contrato de obra o de servicio, esa duda se disipa sencillamente porque en el primero debe haber un resultado eficaz, reproducible o susceptible de entrega, el desarrollo de la actividad es independiente del resultado, que sólo es probable. (Artículo 1252 CCC).

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16 Hoy por el Art. 233º del Código Civil y Comercial.

17 CSJN, 16/05/2000, LL 2001-E-555; CNCom., Sala D, 20/10/2009, Empresa de Ttes. El Litoral SA, Abeledo Perrot Online, Sum. 20100142 - CNCiv. Sala A 31/10/2013 - Jones Carlos Eduardo S/ Sucesión Testamentaria

17

El Artículo 962 del CCC establece: “Las normas legales relativas a los contratos son supletorias de la voluntad de las partes, a menos que de su modo de expresión, de su contenido, o de su contexto, resulte su carácter indisponible”.

El Artículo 963 del CCC estable la prelación normativa: “Cuando concurren disposiciones de este Código y de alguna ley especial, las normas se aplican con el siguiente orden de prelación: a.) normas indisponibles de la ley especial y de este Código; b.) normas particulares del contrato; c.) normas supletorias de la ley especial; d.) normas supletorias de este Código.”

El Artículo 1255 del CCC, en su diálogo de aplicación en la “cuantía del precio de los contratos de servicios”, tiene el siguiente orden de prelación: 1°) el contrato; 2°) la ley; 3°) los usos; 4°) la decisión judicial.

Resuelto este primer concepto, debemos enumerar los alcances y situaciones de la incumbencia del MCP en todo el contexto de su ejercicio profesional, ya que a partir de la sanción de la (L E I.) 20266 (to) y con las posteriores reformas, el actual profesional universitario MCP, dispone de diferentes capacidades y competencias ―Corretaje, Remate o Subasta, Tasación de Mercado― para cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles.

La fuente del Artículo 1350 del CCC, fue el Artículo 1272 del Proyecto de 1998 para la unificación de los Códigos Civil y de Comercio, con términos sustancialmente similares a los vigentes, pero con un arbitrario e intencionado desconocimiento de la (L E I.) 20266 (to), en franca redundancia con ésta.18 No obstante dicha redundancia, ese Artículo utiliza un término inadecuado para referirse al estipendio del MCP, quien percibe Honorarios y no Comisiones.

“ARTÍCULO 1350.- Comisión. El corredor tiene derecho a la comisión estipulada si el negocio se celebra como resultado de su intervención. Si no hay estipulación, tiene derecho a la de uso en el lugar de celebración del contrato o, en su defecto, en el lugar en que principalmente realiza su cometido. A falta de todas ellas, la fija el juez.”

Utilizar porcentajes en las tablas arancelarias de los profesionales liberales no es novedad, razón por la que no deben definirse sus estipendios como comisiones, sino como honorarios. Siendo esta actividad 18 Ley Nº 26.994 – Arts. 2º, 4º y 5º del Anexo I

prevista para un profesional universitario MCP, es desafortunada la definición de comisión.

También es reprochable la denominación “corredor” cuando ya se ha fundamentado en otros trabajos la figura indisoluble del Martillero y Corredor Público, es a consecuencia de ese copie y pegue de un proyecto anterior.

En la misma situación se encuentra “si el negocio se celebra como resultado de su intervención”, porque si el requisito es celebrar un Contrato de Corretaje como lo dispone el diálogo entre el Artículo 31 con el Artículo 9º de la (L E I.) 20266 (to), dicho condicionante no tiene razón de ser.

En igual situación se encuentran “a la de uso en el lugar de celebración del contrato”, si el Contrato de Corretaje se encuentra celebrado, y en el mismo se han acordado con el Comitente los estipendios, no hay derecho cuestionado, por lo tanto son operativos los Artículos 11º, 12º, 13º, y 14º de la (L E I.) 20266 (to), por el diálogo de su Artículo 31, lo que hace inaplicable dicho condicionante.

Lo que sustancia el contrato o los contratos involucrados en una operación negocial, es la voluntad de las partes en primer término.19 Si hubiere controversias, el Artículo 963 del CCC establece la Prelación Normativa a aplicar, estando en primer término la (L E I.) 20266 (to), por lo que la redundancia de los Artículos 1345 a 1355 del CCC, se hace más notoria.

La profesión es una sola, por el diálogo interno que se encuentra establecido en el Art. 31º de la (L E I.) 20266 (to), donde esta conjunción ― le es al corretaje todo lo que le es al martillero ― es la esencia de la existencia de esta única figura profesional del MCP, desconocerla es renegar de la jerarquía de la (L E I.) 20266 (to) la que se encuentra claramente sustanciada en el Art. 31º de la Constitución Nacional (CN).

En todo este universo, en el cual está inserto el ejercicio profesional del MCP, son muchos los contratos profesionales que se le tienen reservados para su amplio campo de actividades, a saber:

Corretaje:

19 Sala I Cámara ACC del San Isidro – 13/10/2015 “B. M. B. c/ B. S.A. s/Cobro Sumario Sumas Dinero” - Expte.: SI-28621-2010 (J. 12)

Página

Durante: cc-1) Contrato de Reserva o Seña que habilitará a la conclusión del “Contrato Mediado” entre las partes, cc-2) Contrato con la otra parte si no hubiera profesional que la asistiera por la actividad del corretaje.

19

Previo: c-1) Contrato de Corretaje celebrado entre el MCP y el Comitente; c-2) Contrato de Gastos; c-3) Contrato de Estudio de Títulos.

Post: ccc-1) Contrato de Representación de alguna de las partes en el Contrato Mediado; ccc-2) Contrato de Administración ―Contrato de Locación, Comodato, Compraventa, etc.― con la parte actora; siendo estos por Mandato y no de Corretaje; ccc-3) Contrato con el Locatario;

Remate o Subasta: Previo: r-1) Contrato de Remate o Subasta celebrado entre el MCP y el Comitente, que en definitiva configura una intermediación, ya que el MCP adjudica, pero el que vende es el titular del bien; r-2) Contrato de Gastos; r-3) Contrato de Estudio de Títulos.

Durante: rr-1) Contrato de Adjudicación que se habilita a la conclusión del acto de Remate o Subasta con la otra parte.

Post: rrr-1) Contrato de Consignación cuando el titular de la cosa no se encuentra presente.

Tasación de Mercado: Previo: t-1) Contrato de Tasación de Mercado celebrado entre el MCP y el Comitente; t-2) Contrato de Gastos Durante: tt-1) Contrato de Estudio de Títulos.

Post: ttt-1) Contrato por posteriores ampliaciones o estudios complementarios, que se le pudiera requerir por parte del Comitente.

Con estas aclaraciones conceptuales provenientes del ejercicio profesional, se confirma que hay diferentes circunstancias que ameritan a percibir honorarios al MCP por sus actividades o facultades reservadas, las que deben tenerse siempre presentes en los Colegios Profesionales (como custodios de la (L E I.) 20266 (to), y en las Casas de Altos Estudios (como formadoras educativas), propendiendo así a la defensa de los derechos de propiedad y carácter alimentario, que configuran los estipendios de los Matriculados en el ejercicio de esta profesión reservada. ÚNICA PROFESIÓN DE MARTILLEROS Y CORREDORES PÚBLICOS ÚNICO ÓRGANO DE CONTRALOR ÚNICA INCUMBENCIA ÚNICO TÍTULO

La carrera universitaria de grado dispuesta en la Ley Especial Indisponible Nº 20.266 (t.o.) y el derecho de propiedad del título de los profesionales regulado por esta ley.

“Los títulos con reconocimiento oficial son académicos y habilitantes. Es decir que, además de certificar la formación académica recibida, habilitan para el ejercicio profesional 20 respectivo en todo el territorio nacional.”

I.- La carrera universitaria de grado dispuesta en la L.E.I. Nº 20.266 (to): La profesión de Martillero y Corredor ha sido jerarquizada con la reforma introducida en el año 2.000, no teniendo hasta la fecha su real "Grado Académico", por una mora injustificada en su implementación tanto por parte de las Universidades, como del propio MEN. Solo hay que aplicar la Ley Especial Indisponible21 (L.E.I.) ―20.266 (to)― que Regula y Reglamenta esta profesión, desoírla solo conlleva el incumplimiento de las garantías y derechos constitucionales que le asisten al administrado.

La habilitación profesional queda amalgamada al conjunto de actividades para las que tienen competencia los poseedores de un título que, los planes de estudio se especifican bajo el rubro "alcances" de un título y que en las carreras correspondientes a títulos de profesiones cuyo ejercicio pudiere comprometer el interés público aparece como "actividades profesionales reservadas" o incumbencias. pueden

desprenderse

de

los

párrafos



Que según lo expreso el artículo 42 de la LES, la habilitación profesional, es una consecuencia del reconocimiento oficial otorgado a un título;



Que para las que tiene competencia el egresado, es un derivado del perfil del título y éste a la vez, lo es del plan de estudios

20 Panorama de las Titulaciones en el Sistema de Educación Superior Argentino: Aportes para un Estudio Comparado - Mónica Marquina ―CONEAU― Comisión Nacional de Evaluación y Acreditación Universitaria Buenos Aires, Julio de 2004 - Master of Arts en Administración de la Educación Superior (Boston College, USA). Licenciada en Ciencias de la Educación (UBA).

Docente de “Política Educacional” (UBA) y Profesora de “Sistemas Educativos Comparados” (UNGS). – pág. 17 21 La Reforma del Código Civil y Comercial sancionada por el Congreso Nacional, hoy Ley Nº 26.994, lo acredita como una de las leyes que quedan incluidas en la norma de fondo, y lo reafirma el Art. 1355º de este nuevo ordenamiento al sostener que es una Ley Especial Indisponible.

21

consideraciones

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Varias anteriores:

correspondiente de las actividades profesionales (alcances o incumbencias); 

Que se refieren estrictamente a las competencias vinculadas con el desempeño de la profesión, las actividades profesionales (alcances o incumbencias);



Que en aquellos títulos vinculados a profesiones cuyo ejercicio pudiera comprometer el interés público (artículo 43 de la Ley N° 24.521) las actividades profesionales reservadas (incumbencias) son fijadas por el Ministerio de Educación, en los que no están reglamentados, y para el caso que nos atienden ya fueron establecidos a través de la L.E.I. N° 20.266 (to).

La Ley de Educación Superior, desde 1995, es la norma vigente, pero para los casos de las profesiones reguladas por el Estado y con reglamentación específica —L.E.I. N° 20.266 (to)— es en este caso el Congreso Nacional el que ha dispuesto cuáles son los alcances y las actividades profesionales —Martillero y corredor público— vigentes para este título.

La Ley de Educación Superior asigna a los títulos que integran la nómina del artículo 43º, la prerrogativa de poseer "actividades profesionales reservadas exclusivamente para ellos".

El Reconocimiento oficial de títulos es un proceso: “que garantiza la legalidad del trámite de creación de la carrera y su correspondiente certificación. Es otorgado por el Ministerio de Educación tras la constatación del cumplimiento de algunos requisitos establecidos por ley, los que varían según la profesión de que se trate. Sólo pueden ser reconocidos los títulos emitidos por instituciones autorizadas, que hayan cumplido con todos los requisitos legales para funcionar.

Actualmente un requisito para el reconocimiento oficial de las carreras de grado consideradas “de riesgo”, así como de las de posgrado, es la acreditación.”22 Las Actividades Profesionales Reservadas pueden ser fijas por el Ministerio de Educación en acuerdo con el Consejo de Universidades para los títulos que han sido incluidos con criterio restrictivo en la nómina del artículo 43º de la Ley de Educación Superior, pero para el caso que está dispuesta por Ley del congreso Nacional, como es la cuestión —martillero y corredor público— que nos atienda, debe ser incluido automáticamente por la jerarquía de la disposición de quien lo determina.

22 Panorama de las Titulaciones en el Sistema de Educación Superior Argentino: Aportes para un Estudio Comparado - Mónica Marquina – pág. 3

Y con referencia al Art. 43° de la LES, es la excepción de la regla —Ley N° 20.266 (to)— en la regulación de los títulos universitarios, es por esto que a continuación se detallan las "Actividades Reservadas" y demás alcance que la misma dispone:

Martillero y Corredor Público Ley Nacional N° 20.266 (to) Ley Nacional N° 11.867 ACTIVIDADES RESERVADAS: 1 Ejercer la dirección técnica de la subasta o remate particular de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 2 Ejercer la dirección técnica de la subasta o remate oficial de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 3 Ejercer la dirección técnica de la subasta o remate judicial de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 4 Ejercer la organización de la subasta o remate particular de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 5 Ejercer la organización de la subasta o remate oficial de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 6 Ejercer la organización de la subasta o remate judicial de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 7 Ejercer el acto de la subasta o remate particular de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 8 Ejercer el acto de la subasta o remate oficial de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 9 Ejercer el acto de la subasta o remate judicial de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 10 Solicitar de las autoridades competentes en acto de subasta o remate particular las medidas necesarias para garantizar el normal desarrollo; 11 Solicitar de las autoridades competentes en acto de subasta o remate oficial las medidas necesarias para garantizar el normal desarrollo;

14 Ejercer la transmisión del fondo de comercio en el ámbito oficial de establecimientos comerciales e industriales;

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13 Ejercer la transmisión del fondo de comercio en el ámbito particular de establecimientos comerciales e industriales;

23

12 Solicitar de las autoridades competentes en acto de subasta o remate judicial las medidas necesarias para garantizar el normal desarrollo;

15 Ejercer la transmisión del fondo de comercio en el ámbito judicial de establecimientos comerciales e industriales; 16 Informar en el ámbito particular sobre el valor venal o de mercado de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 17 Informar en el ámbito oficial sobre el valor venal o de mercado de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 18 Informar en el ámbito judicial sobre el valor venal o de mercado de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 19 Recabar directamente para el cumplimiento de las obligaciones en el ámbito particular de las oficinas, organismos centralizado o descentralizado públicas, de bancos oficiales y particulares, e instituciones privadas los informes o certificados necesarios; 20 Recabar directamente para el cumplimiento de las obligaciones en el ámbito oficial de las oficinas, organismos centralizado o descentralizado públicas, de bancos oficiales y particulares, e instituciones privadas los informes o certificados necesarios; 21 Recabar directamente para el cumplimiento de las obligaciones en el ámbito judicial en las oficinas, organismos centralizados o descentralizados públicos, de bancos oficiales y particulares, e instituciones privadas los informes o certificados necesarios; 22 Ejercer sobre cualquier medio o plataforma pública, digital o virtual la dirección técnica de subasta o remate particular de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 23 Ejercer sobre cualquier medio o plataforma pública, digital o virtual la dirección técnica de subasta o remate oficial de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 24 Ejercer sobre cualquier medio o plataforma pública, digital o virtual la dirección técnica de subasta o remate judicial de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 25 Ejercer sobre cualquier medio o plataforma pública, digital o virtual la organización de subasta o remate particular de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 26 Ejercer sobre cualquier medio o plataforma pública, digital o virtual la organización de subasta o remate oficial cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 27 Ejercer sobre cualquier medio o plataforma pública, digital o virtual la organización de subasta o remate judicial de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles;

28 Ejercer sobre cualquier medio o plataforma pública, digital o virtual acto de subasta o remate particular de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 29 Ejercer sobre cualquier medio o plataforma pública, digital o virtual acto de subasta o remate oficial de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 30 Ejercer sobre cualquier medio o plataforma pública, digital o virtual acto de subasta o remate judicial de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 31 Ejercer la organización del corretaje particular de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 32 Ejercer la organización del corretaje oficial de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 33 Ejercer la organización del corretaje judicial de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 34 Efectuar un análisis comparativo de mercado en el ámbito particular sobre el valor de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 35 Efectuar un análisis comparativo de mercado en el ámbito oficial sobre el valor de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 36 Efectuar un análisis comparativo de mercado en el ámbito judicial sobre el valor de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 37 Ser asesor en intermediación en el ámbito particular de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 38 Ser asesor en intermediación en el ámbito oficial de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 39 Ser asesor en intermediación en el en el ámbito judicial de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 40 remate

Ejercer como auxiliar de la justicia en la ejecución de sentencias de

41 Ejercer como perito tasador de Mercado o venal en el ámbito judicial; 42 Realizar estudios de títulos de cualquier tipo de bien tangible o intangible;

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44 Constituir con colegas sociedades para ejercer el remate y corretaje;

25

43 Realizar contratos de compra-venta, permuta o locación de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles;

45 Representar a una de las partes en un futuro contrato mediado de cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 46 Administrar, velando por los intereses del propietario en cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 47 Ejercer el gerenciamiento y gestión crediticias de operaciones en cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles; 48

Ser comisionista en cualquier tipo de bienes tangibles o intangibles;

FUNCIONES: a)

Ejercer personalmente los actos previos, durante y posteriores de la subasta o remate;

b)

Ejercer personalmente los actos previos, durante y posteriores a la intermediación o corretaje;

c)

Ejercer personalmente los actos previos, durante y posteriores a la tasación de mercado;

d)

Ejercer personalmente los actos previos, durante y posteriores a la transferencia de fondo de comercio;

e)

Ejercer la dirección de subasta o remate en cualquier ámbito lícito;

f)

Ejercer la dirección del corretaje en cualquier ámbito lícito;

g)

Ejercer la dirección de tasación de mercado en cualquier ámbito lícito;

h)

Ejercer la dirección de la transferencia de fondo de comercio;

i)

Ejercer la supervisión del personal a su cargo para cumplir con el ejercicio profesional competente en cualquier ámbito, particular, público u oficial;

j)

Ejercer en ámbito público o privado la función de recabar información necesaria para llevar adelante el ejercicio profesional;

k)

Ser perito Judicial;

l)

Ser auxiliar de Justicia;

m)

Atención al público en oficina propia habilitada a tal fin;

n)

Atención al público en oficinas públicas o privadas;

o)

Ejercer el asesoramiento en cualquier organismo público o institución privada.

LOCALIZACIÓN: Ámbito particular; Ámbito oficial; Ámbito judicial; TAREA:

Desarrollo, organización, administración, planificación, dirección, ejecución, investigación, asesoramiento, adjudicación, supervisión, inscripción, registración, docencia.

REGULADO POR EL ESTADO: Desde el momento que la profesión de martillero y corredor público está regulada y reglamentada en la Ley Especial N° 20.266 (to) y ser parte de del Código de Comercio —a la brevedad del Código Unificado Civil y Comercial— y ser de derecho común, y es parte de este ordenamiento desde 1862 al promulgarse la Ley N° 15.

RIESGO DIRECTO QUE PUDIERA PRODUCIR: COMPROMETE EL INTERÉS PÚBLICO: En TODO TIPO de bienes tangibles o intangibles: en la intermediación, valuación o remate al momento de la toma de decisiones; EN LA SALUD: Afecta sus decisiones de forma directa de TODO TIPO de bienes tangibles o intangibles al momento de la valuación, intermediación o remate; EN LOS DERECHOS: El ejercicio de la valuación, intermediación o remate de TODO TIPO de bienes tangibles o intangibles se encuentran alcanzado en las garantías y derechos consagrados en la Constitución Nacional; EN LA SEGURIDAD: jurídica y patrimonial al ejercer la intermediación, remate o valuación de TODO TIPO de bienes tangibles o intangibles.

En lo referente a los títulos profesionales: “la facultad atribuida al Congreso Nacional para dictar normas generales relativas a las profesiones cuyo ejercicio es consecuencia de los títulos habilitantes, otorgados por las universidades nacionales […] no es exclusiva ni excluyente de las potestades de reglamentación y policía locales, en tanto no 23 enerven el valor del título.”

El resguardo de las actividades reservadas de la profesión de MyCP en las facultades exclusivas otorgadas en los Art. 8º, 31º y 34º de la Ley Nº 20.266 y las leyes Nº 11.867 ―fondo de comercio― y Nº 26.994 ―Código Civil y Comercial Unificado― esta última la dispone en el Art. 1355º de la supremacía de esta Ley Especial Indisponible en el Art. 963º de esta norma, y que en estos momentos se encuentran usurpadas por titulaciones que no se condicen con la regulación dispuesta en esta Ley Especial.

23 Fallos 97:37;117:342 ,156:290, 237:397 24 CSJN - Diehl, José s/ solicita inscripción. D. 294. XXXIII. Buenos Aires, 24 de noviembre de 1998.

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27

“Que es lógico y coherente que así sea, pues si el Congreso Nacional tiene, a través del derecho común, la facultad exclusiva de reglar la actividad de los corredores (hoy martillero y corredor público), estableciendo su competencia, deberes y derechos, prohibiciones, responsabilidades y sanciones, debe tener también la prerrogativa de determinar 24 las condiciones que los habilitan a ejercer la mentada actividad.”

II.- el derecho de propiedad del título de los profesionales regulado por esta ley: El derecho de propiedad es una garantía constitucional que se encuentra resguardado en el Art. 17º de la Constitución Nacional (CN).

En el derecho, el dominio o propiedad, es el poder directo e inmediato sobre un objeto o bien, por la que se atribuye a su titular la capacidad de disponer del mismo, sin más limitaciones que las que imponga la ley. Es el derecho real que implica el ejercicio de las facultades jurídicas más amplias que el ordenamiento jurídico concede sobre un bien.25 Los derechos de propiedad también implican deberes fundamentales, en el marco de una perspectiva de derechos humanos.

El derecho de propiedad, se encuentra incluido en la Declaración Universal de los Derechos Humanos (Artículo 17º), en la Declaración Americana de los Derechos y Deberes del Hombre (Artículo 23º), en el Convenio para la Protección de los Derechos Humanos y de las Libertades Fundamentales (Artículo 1º y protocolo adicional 1º), en la Carta Africana de Derechos Humanos y de los Pueblos (Artículo 14º), en la Declaración de las Naciones Unidas sobre la eliminación de todas las formas de discriminación racial (Punto d, v) y en el Tratado de la Constitución Europa (Artículo II-77).

La concepción de propiedad privada en la Constitución Nacional es más sobre los derechos de propiedad bajo una perspectiva de derechos humanos. Es cierto que reconoce el derecho de todo habitante de “usar y disponer de su propiedad” (art. 14) y la “inviolabilidad” de la propiedad (art. 17), lo que estaría más próximo la concepción moderna de propiedad sagrada y absoluta.

La incorporación al marco constitucional de la Convención Americana de Derechos Humanos (Pacto de San José de Costa Rica), por la reforma de 1994, marca una opción nítida por la concepción con base en derechos humanos, porque prevé el sometimiento del derecho de uso y goce de los bienes al interés social por determinación legal.

El título profesional universitario (TPU) en su concepción es un dominio o propiedad personalísimo porque: a) Un organismo es el que acredita la formación recibida en una carrera universitaria ―Universidad―; b)

Su certificación es a través de un instrumento público

―MEN―;

25 Morán Martín, Remedios (2002). «Los derechos sobre las cosas (I). El derecho de propiedad y derecho de posesión». Historia del Derecho Privado, Penal y Procesal. Tomo I. Parte teórica. Editorial Universitas

c) Cuenta con un único número, que se encuentra registrado en un libro único de “Registro de Título” ―Universidad―; d) Al que se le otorga no se lo puede confiscar, ni transferir, ni heredar, ni menos usurpado ―Profesional―;

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“Y esta es la interpretación de nuestro máximo Tribunal, cuando expresa que las leyes, en nuestro ordenamiento, pueden tener efecto retroactivo, bajo la condición obvia e inexcusable que su retroactividad no afecte garantías constitucionales. Si las afecta, la ley de que se trate es jurídicamente inválida, más no por su irretroactividad sino por su inconstitucionalidad. Tal lo que sucede, por ejemplo, cuando el efecto retroactivo de una ley atenta contra los que suelen llamarse "derechos adquiridos", que son por su naturaleza, inalterables y no pueden ser suprimidos por ley posterior sin violento agravio al derecho de propiedad consagrado en el art. 17 de la C.N. (Fallos: 306:1799, v. causa cit). En otras palabras, los derechos adquiridos en el plano constitucional tienen la índole jurídica de la propiedad lato sensu y se encuentran protegidos por la respectiva garantía constitucional (Fallos: 307:1289 p. 1295; C.S.J.N. 19-11-91, "Gaggiano, Héctor c. Pcia. de Santa Fe, en J.A. 1992-II-203, v. causa cit.). Y esos derechos así adquiridos conforman su propiedad, ingresaron a su patrimonio, que no puede ser alterado o suprimido con posterioridad por ley ni por un decreto del PEN. Porque los hechos pasados que han agotado la virtualidad que le es propia, no pueden ser alcanzados por una ley o por un decreto, porque conforme a la noción de "consumo jurídico", si se los afectara, se incurriría en retroactividad prohibida por la ley (v. causa cit). Esta es la interpretación que también ha realizado la Corte Suprema, en cuanto a que "existe un derecho adquirido cuando bajo la vigencia de una ley el particular ha cumplido todos los actos y condiciones sustanciales y los requisitos formales previstos en aquella para ser titular de un determinado derecho, de manera que la situación jurídica general creada por esa ley se transforma en una situación jurídica concreta e individual en cabeza del sujeto que, como tal, se hace inalterable y no puede ser suprimida por ley posterior sin agravio al derecho de propiedad consagrado en el art.17 de la Constitución Nacional" (Fallos 314:1477; 316:2090; 317:1642; 326:417); agregando en otros pronunciamientos, que son derechos adquiridos los que nacen de una sentencia firme, o de un contrato "o del acto administrativo que otorga una jubilación", en los tres supuestos hay propiedad lato sensu, y rige la garantía del art. 17 de nuestra Constitución Federal (Fallos 243:467; 261:47; 270:294 y 284:65, v. causa cit.). Desde esta vertiente cuadra subrayar también que ni el legislador ni el Juez podrían, en virtud de una ley nueva o de su interpretación, arrebatar o alterar un derecho patrimonial adquirido al amparo de la legislación anterior, pues en este caso el principio de la no retroactividad deja de ser una norma infraconstitucional para confundirse con la garantía de la inviolabilidad de la propiedad reconocida por la Ley Suprema (Fallos: 137:47; 152:268; 163:155; 178:431; 238:496, v. causa cit.). A lo dicho en aquel precedente cabe agregar, como señala Pablo Heredia -citando a Moisset de Espanés-, que la irretroactividad de la ley no se contrapone a su efecto inmediato.

La aplicación inmediata no es retroactiva, porque significa aplicación de las nuevas normas para el futuro, y con posterioridad a su vigencia; el efecto inmediato encuentra sus límites, precisamente, en el principio de irretroactividad, que veda aplicar las nuevas leyes a situaciones jurídicas o relaciones jurídicas ya constituidas, o a efectos ya producidos (v. "El derecho transitorio en materia contractual", LL online AR/DOC/ 2137/2015). En sentido coincidente, afirma Abel Marino: "De conformidad con el sistema adoptado en el nuevo Código, en la constitución y extinción de un acto, cumplidos en su totalidad no resulta de aplicación el CCCN, no se aplica la nueva ley. Respecto a los efectos y consecuencias del acto, debe distinguirse: a) si ya ha sucedido y agotados, la nueva ley es inaplicable, a menos que se disponga expresamente y no afecte derechos constitucionales; b) si no sucedieron o se encuentran en curso se rigen por la nueva ley, en su totalidad o en el tramo no sucedido" (v.

29

e) El mismo nace y se extingue en una persona humana ―Profesional―.

"Obligaciones en moneda extranjera", LL online AR/DOC/3191/2015, con cita de Aída 26 Kemelmajer de Carlucci) “

Conclusión: I) “Para que un particular pueda detentar un derecho adquirido debe haber cumplido bajo la vigencia de la ley todos los actos y condiciones sustanciales y los requisitos formales previstos en las mismas para ser titular del derecho consagrado, de tal forma la situación jurídica general de la ley se transforma en una situación jurídica concreta e individual en cabeza del sujeto que entonces sí se hace inalterable y no puede ser suprimida por una norma posterior sin agravio al derecho de propiedad consagrado en el art. 31 de la Constitución provincial”27 II) Se debe realizar las observaciones que también tanto en el ámbito de la Educación Superior Pública, como Privada, que las ofertas de esta carrera sin el grado que le corresponde se encuentra ARANCELADA, lo que también vulnera: a) los principios del acceso a la Educación Superior, b) la gratuidad de la Educación Superior, c) la Libertad de Enseñanza, d) la igualdad de oportunidades, e) las garantías y derechos Constitucionales consagrados a todos los habitantes de este País.

III) Queda acreditado la connivencia tanto de los rectores de las universidades, como de los funcionarios públicos que conforman el MEN en detrimento de los derechos de propiedad de los profesionales Martilleros y Corredores Públicos (MCP) en la injustificada mora en el tratamiento y desquicio generado por las titulaciones que hoy otorgan las diferentes casas de estudio.

IV) “De acuerdo a la tendencia mayoritaria, las personas que obtuvieron habilitación conforme a los requisitos de la ley anterior no requieren nueva matriculación en virtud de una ley posterior que exige mayores requisitos (en el caso, la nueva ley exigió título universitario).”28 V) Queda más que fundamentado el carácter de derecho de propiedad que le asiste a los títulos universitarios para la profesión del MCP, transformándose en una deuda irrazonable la omisión deliberada de su jerarquía académica que no se le dispensa.

26 Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Mar del Plata (Buenos Aires) – Sala Segunda - Expte.: N° 157.862 – “Errecalde Fernando Atilio c/ Alippi Roberto Carlos s/ cumplimiento de contratos civiles y comerciales” – 20/10/2015 27 Doct. causas B. 50.964, "Acuerdos y Sentencias", 1992-I, pág. 195; B. 57.845, "D.J.B.A.", t.

158, pág. 371; I. 2027 cit.

28 Aída Kemelmajer De Carlucci - La Aplicación Del Código Civil Y Comercial A Las Relaciones Y Situaciones Jurídicas Existentes - Pag. 105 - 49. Requisitos para el ejercicio de ciertas profesiones - FALLO Suprema Corte de Justicia de la provincia de Buenos Aires - Ac 85.886, 30/06/04, “Toro, Sandra Karina c/Colegio Público de Martilleros y Corredores de la Provincia de Buenos Aires. s/Amparo”.

Pรกgina

31

El corretaje y los contratos dominantes ―distribución, concesión, agencia, franquicia― I.― Introducción: Con un anteproyecto perfeccionado por una comisión de juristas convocada a tales efectos por el Poder Ejecutivo mediante el decreto Nº 191/11, en 2012 dos iniciativas legislativas ―ingresando una en cada cámara del Congreso― por las que se pretendía la reforma integral, actualización y unificación de los códigos Civil y Comercial de la Nación29, fueron reforzadas con audiencias públicas, las que a lo largo del país fueron dando su opinión.

Todo el trabajo preliminar fue sustentado en el proyecto de 1998 el cual fue tomado como base para la elaboración del proyecto remitido al Congreso Nacional, el cual a su vez tuvo modificaciones y correcciones hasta el momento de su sanción.

El martillero, el corredor y el comisionista de antaño eran concebidos como "Auxiliares Autónomos del Comerciante". Son los antecedentes más directos a estas modalidades contractuales.

Este nuevo código dispone de una característica satelital donde leyes especiales indisponibles conviven en un diálogo permanente y, que por su particularidad, prelación han sustentado y reafirmado la doctrina mayoritaria, como así la jurisprudencia existente.

La unificación de los contratos civiles y comerciales ha sido uno de los requerimientos que la doctrina ha venido exigiendo y más allá de la existencia en el tiempo de diferentes proyectos―1987, 1991, 1993, 1998, 1999, 2011―, recién ahora se ha materializado.

En conclusión, hoy son “contratos” a seca, tipificados en el Libro III del CCC: el contrato en general se dispone en el Título II, el contrato de consumo en el Título III y los contratos en particular y especiales en el Título IV, pretendiendo de esta forma dar una mayor regulación a los ya existentes en el los código hoy derogados.

El nuevo CCC, distinguen tres tipos de contratos a celebrarse: a) Los contratos autonomía de la voluntad);

discrecionales

(plena

29 Mensaje N° 884/12, exptes. CD 0102―S―13 y CS 0057―PE―12.

vigencia

de

la

b) Los contratos de adhesión predispuestas que activan el principio protectorio;

a

cláusulas

generales

c) Los contratos de consumo, en los que rige el in dubio pro consumidor y que entra en diálogo con la Ley Especial Indisponible Nº 24.240; Estos contratos pueden a su vez agruparse por métodos horizontales o verticales según su impronta y gravitación contractual que dispone parara cada uno de los contratos.

I.1.― Contrato de Método Horizontal: Se suscriben en convenios con el propósito de coordinar las actividades. Cada sujeto de derecho mantiene una estructura jurídica propia sin subordinación a otro.

El nuevo Código regula los siguientes contratos de forma horizontal: a) de los puramente civiles como la renta vitalicia30, el juego y la apuesta;31 b) de los civiles que también se utilizaban en las actividades comerciales como la permuta32, la locación33, obras y servicios34, comodato35, donación36, cesión de derechos37 y transacción38; c) de los contratos que tenían regulación en sede civil y en sede comercial, se dio en general preferencia a la normativa comercial por sobre la solución del Código Civil.

Página

30 CCC Art. 1599.

31 CCC Art. 1609.

32 CCC Art. 1172.

33 CCC Art. 1187.

34 CCC Art. 1251.

35 CCC Art. 1533.

36 CCC Art. 1542.

37 CCC Art. 1614.

38 CCC Art. 1641.

39 CCC Art. 1059.

40 CCC Art. 1132.

33

La primera aparece como regla, mientras que la norma civil queda como excepción en algunos casos, conforme a las circunstancias.

Ejemplo de esto lo advertimos en materia de compraventa, la seña confirmatoria39, la venta de cosa ajena40.

En esta situación se regulan los contratos de compraventa41, el mandato42, mutuo43, fianza44, depósito45 y la prenda46; d) de los contratos típicamente comerciales regulados por el viejo Código de Comercio o por Leyes Especiales Indisponibles, el nuevo Código regula los siguientes: leasing47, transporte48, consignación49, corretaje50, subasta o remate51, cuenta corriente bancaria52, cuenta corriente común53 y fideicomiso54.

El nuevo Código Civil y Comercial los excluye de la ley 19.550 y los tipifica como contratos asociativos en: agrupaciones de colaboración55 y uniones transitorias56.

I.2.― Contratos de Método Vertical: En lo referente a los contratos dominantes (distribución, concesión, agencia, franquicia), tienen algo en común que es la exclusividad territorial, autonomía, exclusividad en el producto o servicio, colaboración, delegación, adhesión, o representación.

Cuando en la cadena de comercialización existe una posición dominante de alguno de los miembros, los métodos asociativos son verticales.

El nuevo código regula esta serie de contratos entre las empresas en los que existe una concentración vertical ―como señalamos― que implican la prevalencia de una de las partes que impone las condiciones de comercialización a la otra a través de un contrato de adhesión (agencia, concesión y franquicia).

Estos nuevos contratos de comercialización, son sobre productos o servicios que provee una empresa o sociedad en donde se da exclusividad de zona o territorio, bajo una marca o emblema, y según el caso hasta servicio de reparación o mantenimiento, o sobre sistema probado.

41 CCC Art. 1123.

42 CCC Art. 1319.

43 CCC Art. 1525.

44 CCC Art. 1574.

45 CCC Art. 1356.

46 CCC Art. 2219.

47 CCC Art. 1227.

48 CCC Art. 1288.

49 CCC Art. 1335) 50 CCC Art. 1345.

51 LEI Nº 20.266 (to) 52 CCC Art. 1393.

53 CCC Art. 1430.

54 CCC Art. 1666.

55 CCC Arts. 1453 a 1462.

56 CCC Arts. 1463 a 1469.

Para ejercer estos contratos dominantes no debe calificar o tener habilitación especial quien pretender ejercerlo, el solo hecho de contar con las características de no disponer incompatibilidad o inhibición para contratar como lo determina el Libro III, Título IV en los Capítulos 17, 18 y 19.

Esta posición puede ser ejercitada mediante un control interno (acciones de una sociedad en otra con una participación que le asegure a la primera la toma de decisiones) o mediante un control externo, a través de vinculaciones inter ―empresarias que en la mayoría de los casos generan o establecen una dependencia económica― que se manifiesta mediante restricciones contractuales impuestas por una sociedad a otra respecto a inversiones, otorgamiento de préstamos para lograr estándares de calidad, asistencia técnica, etc.

Los contratos de agencia, concesión, y franquicia son el reflejo de estos nuevos mecanismos de comercialización, donde alguno de los sujetos se encuentra ―en la mayoría de los casos― en situación de dominación.

El nuevo Código tipifica esta serie de contratos entre empresas en las que existe una concentración vertical y donde quien ejerce una posición dominante, impone las condiciones de comercialización al resto de los contratantes a través de algún contrato de adhesión que permite formar una red o cadena desde el fabricante hasta el consumidor.57

II.1― Definición de corretaje: Se debe tener en cuenta que quien puede ejercer el corretaje es un profesional universitario, por lo tanto es una actividad profesional universitaria siendo su cosmovisión totalmente diferentes a cualquier otro contrato por ser una competencia exclusiva de un graduado universitario.

En el corretaje hay dos partes: el profesional “martillero y corredor público” y el “Comitentes”, en que los une una relación de no representación, ni colaboración en la intermediación o mediación de un futuro contrato negociable.

57 Aguirre Saravia & Gebhardt Abogados – “Los contratos de comercialización en el Código Unificado”.

Página

35

“La labor del corredor público es la intermediación entre la oferta y la demanda, poniendo en contacto o aproximado a las personas que tiene interés en hacer un negocio, facilitándoles su conclusión, o sea que su misión es simplemente aproximar a las partes facilitando la concertación de

operaciones o contratos comerciales o civiles, que concluyen directamente sus titulares.”58 En el tema del corretaje en el proyecto de 1998 no se tenía en cuenta la Ley Nº 20.266 porque hasta ese momento no había sido reformado como sucedió con la sanción en ese mismo año de la Ley Nº 25.028 donde introdujo cambios muy profundos, como a título de ejemplo, dispone que el contrato debía ser celebrado por un profesional universitario.

Esta realidad no ha sido tomada en cuenta al momento de unificar los códigos, ya que esta norma ―Ley Especial Indisponible (LEI) Nº 20.266 (to)― Imperativa o de Orden Público dispone de una prelación sobre el nuevo Código Civil y Comercial (CCC), por su Art. 963º y porque la Ley Nº 26.994 que sancionó el mismo es una ley común.

El corretaje no es ni mandato, ni consignación, ya que los dos últimos lo realizan por encargo de un tercero, por poder expreso o tácito pero por representación de su mandante, aunque el martillero y corredor público también las puede ejercer, no así en el ejercicio del corretaje.

El comitente o cliente está obligado a brindarle la información y documentación de su legitimación, que es necesaria para el desempeño de su función, a pagar los honorarios si así corresponde y a reembolsar gastos. Esto último, sólo si se hubiese convenido y sujeto a la acreditación de que tales gastos fueron realizados.

Es un contrato corto, el de corretaje o pactum proxeneticum ―cuya virtud se compromete a promover o facilitar la conclusión de otro contrato (compraventa, préstamo, permuta, locación)―, es decir que no es un fin en sí mismo, sino un medio para realizar otro contrato.59 La regulación del contrato del corretaje en el nuevo CCC ha sido un desatino ―este Foro lo manifestó con los aportes enviados al PE y a la Comisión Bicameral, como las presentaciones en las Audiencias Públicas de CABA, Neuquén y Rosario― porque el Art. 1345 ya se encuentra regulado en el Art. 9º Inciso c) por disposición del Art. 31º de la LEI Nº 20.266 (to), lo que trae incertidumbre porque al hablar de “…una persona, denominada corredor….”, no hace más que confundir, ya que el profesional es martillero y corredor público, a través de único título universitario habilitante, como lo dispusieron en los fundamentos de la reforma de 2000: “En el marco de estas consideraciones previas presentamos este proyecto de ley, rescatando la necesidad de otorgar al martillero y corredor público un cuerpo de normas que regulen su profesión instando a la formación universitaria como 58 Cámara de Apelaciones En Lo Civil Y Comercial. La Plata, Buenos Aires - Sala 03 – “Martigano, Edith c/ Novelli, Juan C. s/ Ordinario” - 18 de Abril de 1995 - Id Infojus: FA95010790 59 ROUILLON―ALONSO "Código de Comercio. Comentado y anotado" cit., Tº I, p. 146, nºs. 6 y 7; Cám. Nac. Com., Sala C, 28/11/1980, "Grispo, Domingo", La Ley 1981―B―533.

requisito legal de idoneidad para quienes desempeñen una función de intermediación en el mercado, asesorando las partes en operaciones que requieren conocimientos de complejidad técnica, de modo tal de celebrar actos jurídicos validos y eficaces.”60 (Las negritas son de nuestra autoría) Se lo debe enmarcar al contrato de corretaje como un contrato profesional, como el contrato de remate o subasta y el de tasación de mercado, o como cualquier otro de una profesión liberal, que es exclusivo de un profesional universitario, por ser facultades reservadas y reguladas en una LEI.61 Para ejercer el corretaje es necesaria la matriculación del profesional, conforme lo establecen el Art. 32º Inciso c) de la LEI y en lo referente al Art. 77º de la ley 24.441 —que determina que “para la matriculación y el desempeño del corredor no será exigible el hallarse domiciliado en el lugar donde se pretende ejercer”—, quedó sin efecto con la reforma introducida por la Ley Nº 25.028 en la LEI ―principio general del Derecho por el que una norma posterior sobre un tema determinado deroga a otra norma anterior sobre ese mismo tema―, es la interpretación más plausible de este conjunto de normas jurídicas.

II.1.1.― El Corretaje en las Sociedades Profesionales: Continuando con el diálogo entre el nuevo CCC y la LEI en lo referente a la constitución de sociedades para el ejercicio del corretaje debemos tener en cuenta que por más de lo dispuesto en el último párrafo del Art. 1346 del CCC, ya se encontraba habilitado dicha posibilidad asociativa en cualquier tipo a excepción de cooperativa en función del los Arts. 31º y 15º, 16º y 17º de la LEI62, los que son concordantes los comentarios de los juristas que han comentado el nuevo código y este Foro lo sostuvo en el documento de aporte en la reforma del Código.63,64 ,65 ,66

Página

60 Fundamentos de la Ley Nº 25.028― Expte. Nº 0696―D―98 61 LEI Nº 20.266 Arts. 08º, 31º y 34º 62 Cabanas, Raúl E., "Contrato...", cit., p. 48, quien también parece admitir, con fundamento en los arts. 16 y 31, dec.―ley 20.266/1973, sociedades de corredores que no tengan por objeto exclusivo desarrollar actividades de corretaje.

63 Rivera, Julio César Rivera / Medina, Graciela (Directores) Código Civil y Comercial de la Nación Comentado – Tomo IV Pag. 202. Editorial La Ley 64 Lorenzetti Ricardo / Piedecasas Miguel ― Código Civil y Comercial de la Nación Comentado – Tomo VII pag. 141. Editorial Rubinzal Curzoni 65 Alterini J. H. / Alterini I. E. ― Código Civil y Comercial de la Nación Comentado – Tomo VI pag. 827. Editorial La Ley 66 INFOJUS ― Código Civil y Comercial de la Nación Comentado – Tomo IV pag. 78.

Ministerio de Justicia y Derechos Humanos

37

No podemos olvidarnos que hace 15 años fue derogado los Arts. 105º y 106º del Código de Comercio, el que imposibilitaba el ejercicio del corretaje por ninguna figura de sociedades, siendo una constante por 138 años

en este país, posibilidad que con algunas particularidades han dado una correcta habilitación al ejercicio de una actividad universitaria con la reforma del año 2000.

Pero si lo llevamos a su máxima expresión de los Art. 105º y 106º del Código de Comercio derogado, no solo que no se podía ejercer actividad alguna bajo la figura asociativa, sino que tampoco el martillero y corredor podían constituir sociedad alguna, solo se lo autorizaba a la adquisición de títulos de la deuda pública, o de acciones de sociedades anónimas, de las cuales, sin embargo, no podrán ser directores, administradores ó gerentes, bajo cualquier título que sea.

Se ha pretendido por algunos fallos hacerle decir a la LEI que las sociedades pueden estar constituida por no profesionales para el ejercicio del corretaje, lo que es una falacia porque: a) El corretaje es una actividad profesional universitaria, es decir, que solo lo puede ejercer un profesional ―martillero y corredor público― habilitado por un título universitario, disposiciones de la LEI Nª 20.266(to), pretender no tener en cuenta esta regulación es una ilegalidad; b) Los tipos de sociedades regulados en la LEI es para profesionales universitario, y esto hoy está más reafirmado con la reforma por la Ley Nº 26.994 donde desapareció las figuras de civil y comercial; c) el Art. 31º de esta LEI es muy rico por su intervención y, a su vez muy claro, al sostener que le son de aplicación para el corretaje los artículos que lo anteceden, mientras no se encuentren modificados por los siguientes; d) Que los Arts. 11º, 15º, 16º y 17º de la LEI son operativos en todo lo referente a la actividad del corretaje en lo atinente a la existencia en las sociedades profesionales; e) Que el corretaje esta hoy regulado dentro un nuevo régimen legal de una profesión universitaria, que se le ha incrementado al profesional habilitado sus incumbencias reservadas como el remate o subasta y la tasación de mercado, otorgadas al profesional martillero y corredor público; f) Que las sociedades profesional que desean ejercer la actividad del corretaje debe ser exclusivo, concordancia a las capacidades y competencias reservadas del profesional que la ostenta; g) Que la garantía profesional establecida67 y requerida por el Art. 15º de la LEI para los demás integrante de la sociedad, solo la pueden constituir profesionales universitario habilitados para el ejercicio ―del corretaje,

67 LEI Nº 20.266 (to) Art. 3º Inciso d)

o remate y subasta, o tasación de mercado―, y no cualquiera persona, por ser un requisito para ser constituido por esta profesión ante el organismo que regula su matriculación; h) Que es muy sugestivo la descontextualizar de una norma Especial Indisponible con la mera interpretación fuera de contexto de lo que es la regulación de la profesión universitaria del martillero y corredor público; i) La contradicción de que cualquier sociedad puede ejercer el corretaje queda totalmente fuera de toda legalidad, porque siempre se ha dispuesto que debe haber “un contrato de corretaje escrito”68, que por ese diálogo que siempre ha existido por el Art. 31º y, hoy también dispuesto en Art. 1345º del nuevo código, por lo que no queda duda de la improcedencia de la existencia de ese tipo de sociedades profesional. j)

Los fallos que han manifestado que las sociedades pueden ejercer el corretaje sin ser los socios profesionales habilitados, se han sustentado sin ningún fundamento legal, ni menos sin tener en cuenta que hasta la reforma introducida por la Ley Nº 25.028 (hoy de objeto cumplido por la Ley 26.939) el Art. 105º del Código de Comercio (también derogado por la norma citada) no permitía a ningún tipo de sociedad ejercer esta actividad; k) En el Art. 16º de la LEI es también muy claro que estas sociedades profesionales deben ser habilitadas y registras en un registro especial en el organismo que lleva la matrícula del profesional universitario, decir lo contrario, es una negación de esta norma; l) Otro de los recaudo legales es el de la imposibilidad del ejercicio profesional por persona no habilitada que dispone el Código Penal de la Nación69; m) El profesional habilitado no puede participar sus honorarios con persona o sociedad no habilitada70; n) La sociedad profesional constituida por personas no profesionales y asociada con persona legalmente habilitada el ejercicio es ilícito para la actividad del corretaje71;

Página

68 LEI Nº 20.266 (to) Arts. 9º Inciso c), Art. 36º Inciso c) (hoy derogado por Ley Nº 26.994) 69 Código Penal Art. 247º.

70 LEI Nº 20.266 (to) Art. 19º Inciso b).

71 LEI Nº 20.266 (to) Art. 19º Inciso c).

72 LEI Nº 20.266 (to) Art. 19º Inciso d).

39

o) Tampoco se puede delegar el ejercicio del corretaje en persona no habilitada, ni menos a través de una sociedad que esté constituida por socios que no se encuentran habilitados72;

II.1:2.― Corretaje inmobiliario: Es una sub actividad del corretaje en general que se encuentra regulado por la LEI Nº 20.266 (to) y por los Arts. 1345 al 1355 de nuevo Código Civil y Comercial de la Nación.

Consiste, precisamente, en intermediar o mediar entre la oferta y la demanda de bienes raíces, acercando a las partes, estimulando la coincidencia de voluntades y facilitando y preparando negocios sobre esa clase de bienes73. Procura la celebración de operaciones y contratos inmobiliarios de diversa índole; ése es su principal cometido. No asume obligaciones de resultado, aunque pretende un resultado determinado, cual es la celebración de un negocio particular.

Se debe ejercer a través de un contrato de corretaje el cual se debe celebrar entre el profesional habilitado ―martillero y corredor público― y el comitente ―el legitimado del bien raíz―. Desde la reforma del año 2000 debe ser por escrito porque lo disponía el Art. 36º Inciso c) ―hoy derogado por la Ley Nº 26.994―, pero en el diálogo entre el nuevo CCC y la LEI Nº 20.266 (to) por lo dispuesto por el Art. 1.355º del código y el Art. 31º de la LEI le es aplicable todo lo dispuesto en dicha norma donde el Art. 9º Inciso c) así lo dispone.

Hay autores que de forma desafortunada han equiparado al “corretaje” con el “corretaje inmobiliario”, cuando como ya se ha expresado el segundo es un “especie” del “género” que es el primero.

Lo mismo ha sucedido con la profesión de martillero y corredor público con las supuestas expresiones “corredor público inmobiliario, o corredor inmobiliario o agente inmobiliario”, los cuales no tienen sustento porque: a) No son una profesión en sí mismo; b) Es una sub actividad del “corretaje en general”74; c) El título universitario es de “martillero y corredor público”, y no de especializaciones, porque la habilitación es el ejercicio de las funciones otorgadas de forma reservadas75; d) Hay normas locales que han creado colegios de: “corredores inmobiliarios”76 o “corredores públicos inmobiliarios”77 o de

73 LEI Nº 20.266 (to) Art. 34º Inciso a).

74 Art. 34º de la LEI Nº 20.266 (to).

75 LEI Nº 20.266 (to) Arts. 8º, 31º y 32º 76 Leyes provinciales: CABA Nº 2.340; San Juan Nº 8.217; Tucumán Nº 7.455; Salta: 7.629; Chaco Nº 5.799; 77 Leyes provinciales: Entre Ríos Nº 9.739; Córdoba Nº 9.445; Mendoza Nº 7.372; Santiago del Estero Nº 6.934;

“corredores y agentes inmobiliarios” 78 los que han desvirtuado y usurpado las incumbencias reservadas y regula para una única profesión.79 e) Bajo la figura del “corredor de hecho” ―personas o sociedades que han actuado clandestinamente― al cual han sido matriculado bajo las siguientes condiciones: “El desarrollo de tareas de corretaje inmobiliario se acredita: i) Con la presentación de por lo menos dos (2) facturas de pago de publicidad realizadas en diarios de circulación nacional, o ii) Con la presentación de por lo menos dos facturas de cobro de operaciones inmobiliarias realizada, o iii) Con la constancia de “Empadronamiento de Inmobiliarias e Intermediarios en la compra―venta y locación de inmuebles“ implementado por la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) mediante Resolución General N° 2168 y modificatoria del 5/12/2006, o iiii) Con la constancia de inscripción y pagos ante la mencionada Administración Federal, en la actividad económica inmobiliaria. En todos los casos dichas constancias deben haber sido realizadas dentro del año anterior a la entrada en vigencia de la ley local”80 los cuales son contraria a derecho porque los requisitos para el ejercicio del corretaje han estado establecido desde 1859 en la provincia de Buenos Aires y desde 1862 en todo en territorio Argentino en el Código de Comercio y posteriormente en la Ley Nº 23.282 y hoy en la LEI Nº 20.266 (to).

II.2.― Definición de Agencia - Concesión Agencia es el local o la oficina del agente, quien actúa con poder de otro intermediando entre dos partes, otra semejanza es que el agente también actúa a su propio riesgo, sin derecho al reembolso de gastos, o la particularidad de que el agente también suele cobrar una comisión porcentual por los negocios que obtenga.

El nuevo CCC expresamente establece que este contrato no es aplicable a los Agentes de bolsa o mercado de valores, de futuros y opciones o derivados, a los productores de seguros, a los agentes financieros o cambiarios, a los agentes marítimos o aeronáuticos ni a otros regidos por leyes especiales.81

Página

78 Ley provincial: Santa Fe Nº 13.154 Art. 3º.

79 LEI Nº 20.266 (to) Arts. 8º, 31º y 34º 80 Referencia encontrada en las leyes locales de: CABA, Chaco, Córdoba, Entre Ríos, Mendoza, Misiones, San Juan, Salta, Santa Fe, Tucumán, Santiago del Estero.

81 Art. 1501 del nuevo CCC

41

Lo mismo sucede con el contrato de concesión donde el concesionario actúa en nombre y por cuenta propia frente a terceros, dispone de una organización empresarial para comercialización de mercadería del

concedente, prestando servicio, proveyendo repuestos y accesorios como este estipulado contractualmente.

Pero las diferencias radicales en que el ejercicio del agente o concesionario con el martillero y corredor público es: a) Disponen de una zona geográfica de actuación82, mientras que el martillero y corredor público no, porque dispone de un título habilitante que es para ejercerlo en cualquier lugar de la República Argentina83; b) Contratan con empresas o concedente84 y no con comitentes como es el caso del contrato de corretaje; c) La mercadería o negocio es exclusiva para ambas partes85 con estabilidad y continuidad. d) Constituyen una relación estable86, tendiente a una actividad permanente de búsqueda de clientela y no a un requerimiento determinado como es el contrato de corretaje87; e) Tienen una actuación “parcial”88, en el sentido de que busca concertar operaciones en beneficio de su contratante, de manera estable, mientras que el martillero y corredor público es “imparcial”89: no busca la ventaja para su contratante en el negocio, sino que el negocio se produzca del modo en que aquellos lo desean.

Las diferencias hacen que el martillero y corredor público pueda actuar tanto a requerimiento del oferente o del demandante en un contrato de corretaje, y luego representarlo a alguno de ellos en el contrato mediado, sin que ello resulte incompatible.

El agente no puede dar fianza o garantía a ninguna de las partes, solo por el valor de su comisión ganada, mientras que el martillero y corredor público, sí.90 En la resolución del contrato de Agencia el preaviso es de 1 mes por año de vigencia. Este es un Plazo Mínimo pues el CCC autoriza plazos de preaviso superiores a los establecidos. El final del preaviso debe coincidir con el último día de un mes. Situación que en el corretaje no existe.91

82 Arts. 1480º y 1504ºdel nuevo CCC. 83 Art. 28º de la LEI Nº 20.266(to).

84 Arts. 1479º y 1502º del nuevo CCC. 85 Arts. 1480º y 1503º del nuevo CCC 86 Arts. 1479º y 1506º del nuevo CCC. 87 Art. 34º de la LEI Nº 20.266(to).

88 Art. 1483º y 1504º del nuevo CCC. 89 Art. 34º de la LEI Nº 20.266 (to).

90 Art. 1482 del nuevo CCC 91 Art.1492 del nuevo CCC.

Tampoco debe confundirse con el viajante de comercio. Éste es un dependiente (ligado al comerciante mediante un contrato de trabajo) cuya función es vender en una determinada zona. Tiene relación de dependencia ―la propia del vínculo laboral― y, por lo tanto, no asume riesgo económico.

La circunstancia de que procure acercar a un contratante puede emparentarlos con el corretaje, pero no lo son.

II.2.― Agente Inmobiliario: Es una persona ―no profesional― que se ha caracterizado por utilizar un nombre de fantasía ―”agente inmobiliario”―, que su figura se la otorga un supuesto sujeto ―”inmobiliaria” que tampoco tiene regulación alguna― que no se encuentra facultado para transferir o habilitar el ejercicio del corretaje inmobiliario, es decir, es una entelequia dentro de las actividades inmobiliarias.

El ejercicio de corretaje es una facultad no delegable por el profesional habilitado92, excepto los casos previsto en la ley, menos en personas no profesionales93, ni menos por sociedad94, más allá que la misma se encuentra supuestamente legalmente constituida.

Hay hoy en día organizaciones que ofrecen la posibilidad de ser agentes inmobiliarios donde publicitan la existencia de los mismos bajo los siguientes preceptos: “Los Agentes trabajan en forma autónoma, pero no están solos. Cuentan con el apoyo del Broker, la contención del martillero de la oficina y de toda la Organización, reconocida en el mundo entero para desarrollar su propia cartera de clientes a cambio de las comisiones más altas del mercado.”95, es realmente preocupante con la ligereza y persuasión que se ofrece el ejercicio de la actividad del corretaje inmobiliario y, la instigación al incumplimiento de las leyes vigentes, como a la incitación del ejercicio clandestino.

El franquiciado, es quien celebra con el supuesto “agente inmobiliario” un acuerdo para capacitación y futuro inclusión como miembro del sistema.

El “sistema franquiciante”96 define que:

Web

―

Página

92 Ley Especial Indisponible Nº 20.266 (to) Art. 19º segundo párrafo.

93 Ley Especial Indisponible Nº 20.266 (to) Art. 19º primer párrafo.

94 Ley Especial Indisponible Nº 20.266 (to) Art. 15º, 16º y 17º.

95 Publicidad de Remax en su página http://www.remax.com.ar/formulario―Agente.aspx 96 Acuerdo general y acuerdo de confiabilidad del franquiciante RE/MAX.

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a) El “Agente Inmobiliario”, es aquella persona física o jurídica que en forma personal, independiente y autónoma se vincula con una

Inmobiliaria para efectuar gestiones y/o actividades pertinentes para celebración de contratos y/o prestación de servicios relacionados con la actividad de bienes raíces, incluyendo la compra, venta y alquiler de los mismos. b) “Las partes acuerdan (“franquiciadora o Oficina” y el “Agente Inmobiliario”) que durante el plazo de 4 (cuatro) meses desde la firma del contrato las obligaciones que se detallan a continuación, denominándose este período de “Formación” del Agente Inmobiliario deben ordenar sus tarjetas personales, facilitándole la oficina el modelo de tarjeta único autorizado y aprobado por la franquiciante; asistir en forma completa e íntegra al “Programa de Formación del franquiciante; el Agente Inmobiliario durante este período tendrá su alta en la intranet nacional por lo que contará con todas las herramientas para gestionar su negocio al igual que quienes hayan completado del período de “Formación” aunque sí, su nombre aparecerá seguido del status “en Formación” en el sistema informático; la oficina proveerá a los Agentes Inmobiliarios “en formación” carteles de “Venta” y/o “Alquiler”.” c) “El Agente Inmobiliario es una persona física con conocimiento y experiencia en el mercado inmobiliario, beneficiándose con el acceso a los servicios, instalaciones, programas y oportunidades que la Oficina ofrece.” d) “La Oficina evaluará después de efectuada la “formación” las operaciones realizadas y compromisos contraídos por el Agente Inmobiliario, y a partir de allí se determinará la continuidad del presente contrato, pudiéndose en tal oportunidad disponerse la rescisión del presente sin invocación de causa y sin derecho indemnizatorio alguno por parte del Agente Inmobiliario, ello de conformidad con lo previsto en el presente.” e) “Si se mantuviese la vigencia del presente Contrato, el Agente Inmobiliario deberá suscribirse obligatoriamente a la base de datos mundial de “franquiciante”, (Mainstreet) en la cual opera la oficina. Se deja expresa constancia de que el formulario “Información de Miembros de la franquiciante” que suscribe a la membrecía anual correspondiente a la intranet internacional (Mainstreet) podrá ser completado y por ende abonado, SI Y SÓLO SI el Agente Inmobiliario asistió de forma completa al “Programa de Formación” referido precedentemente, y lo haya cumplido en tiempo y forma, siendo que en caso contrario, y de haber transcurrido el período de “Formación” sin que ello ocurriera, se dispondrá la rescisión del presente contrato.” f) “El Agente Inmobiliario deberá realizar a su propio riesgo y costa, tas gestiones y/o actividades pertinentes para celebración de contratos y/o prestación de servicios relacionados con la actividad de bienes raíces, incluyendo la compra, venta y alquiler de los mismos, y adoptando para ello la

confección de autorizaciones de bienes raíces, potenciales clientes y/o interesados (las autorizaciones de venta). El Agente Inmobiliario tendrá derecho a los honorarios como más ampliamente se los define y estipula en el presente, y en los términos y condiciones aquí previstos, por las operaciones celebradas.” g) “Las actividades derivadas del acuerdo se desarrollarán en un amplio margen de discrecionalidad y liberalidad concedido al Agente Inmobiliario, ello sin perjuicio del marco establecido y/o las obligaciones de la Oficina derivadas del contrato de Franquicia.” h) El Agente Inmobiliario tendrá derecho a concurrir a charlas de capacitación, gozar y usufructuar las herramientas y elementos que existan en las oficinas de la Oficina, a modo enunciativo se puede mencionar el sistema informático, líneas telefónicas, personal administrativo, y todo aquello que resulte para el mejor cumplimiento de sus actividades en el corretaje de bienes raíces, con los alcances previstos en el presente. i) Capacitación: Curso de Agente Inmobiliario (derecho inmobiliario, código de ética, sistemas y tecnologías aplicadas, captación de propiedades, atención al cliente). j)

Gestión de cartelerías con los clientes.

k) La resolución del contrato de un Agente se rige por Art.1492 de CCC, el que sería de aplicación para este supuesto, lo que no se condice con el contrato de corretaje.

Es más que claro que esta figura de fantasía no tiene nada que ver con el profesional universitario que ejerce el corretaje.

II.3― Definición de franquicia:

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Es un contrato de larga duración por lo que se puede establecer que: “El CCC contiene una novedosa y controvertida disposición sobre los contratos de larga duración en su artículo 1011, que establece: “En los contratos de larga duración el tiempo es esencial para el cumplimiento del objeto, de modo que se produzcan los efectos queridos por las partes o se satisfaga la necesidad que las indujo a contratar. Las partes deben ejercitar sus derechos conforme con un deber de colaboración, respetando la reciprocidad de las obligaciones del contrato, considerada en relación a la duración total. La

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En la franquicia hay dos partes el “franquiciante” y el “franquiciado” en que los une como primer término “comercializar un producto o servicio”, con su marca y símbolos a cambio de un porcentaje de los beneficios y/o derecho de entrada.

parte que decide la rescisión debe dar a la otra la oportunidad razonable de renegociar de buena fe, sin incurrir en ejercicio abusivo de los derechos”. (…)

El último párrafo del artículo es el que tiene la disposición que seguramente será más polémica y riesgosa ya que establece una especie de “deber de renegociar” en la forma siguiente: “La parte que decide la rescisión debe dar a la otra la oportunidad razonable de renegociar de buena fe, sin incurrir en ejercicio abusivo de los derechos”. El texto es un semillero de problemas jurídicos y abre muchos interrogantes: ¿de qué rescisión se trata? ¿Qué implica dar a la otra parte “una oportunidad razonable de renegociar de buena fe”?”97 En su definición, requiere la existencia de un sistema probado, por el cual el franquiciante luego de haber experimentado su método o sistema en locales de su entera propiedad durante un tiempo razonable puede proporcionar a cualquiera que quiera reproducir su método los resultados de dos ejercicios completos conteniendo información económica y financiera de su experiencia, que ofrece al interesado.

La ley busca equilibrar el sistema. Quien ofrezca un método o sistema no probado se expone a perder no sólo los beneficios del sistema para sí, sino a tener que devolver lo percibido del franquiciado por anulación de contrato.

El sistema que ofrece debe ser exclusivo, legal y probado, o si es por autorización de un tercero, que el mismo este registrado y legal como tal el territorio de la República Argentina.

El Art. 1512: Contrato por el cual el Franquiciante otorga al Franquiciado el derecho a utilizar un sistema probado (en realidad quiere decir un "modelo de negocio" probado) destinado a comercializar bienes o servicios bajo el nombre comercial, emblema o marca del Franquiciante, quien le provee un conjunto de conocimientos técnicos y la prestación continua de asistencia técnica o comercial, contra una prestación directa o indirecta del Franquiciado.

"Sistema de Negocios": conjunto de conocimientos prácticos y la experiencia acumulada por el franquiciante, no patentado, que cumpla los siguientes requisitos: ― Ha sido debidamente probado; ― Debe ser secreto y ello se da cuando su configuración no sea fácilmente accesible; ― Debe ser sustancial y ello se da cuando la información que contiene es relevante para la venta o prestación del servicio y tal conocimiento le permite prestar el servicio o vender los productos conforme el sistema de negocios; ― Debe ser transmisible y ello se da cuando su descripción es suficiente para permitir al franquiciado desarrollar su negocio de conformidad a las pautas creadas o desarrolladas por el franquiciante.

97 Publicado en la Revista del Colegio de la Ciudad de Buenos Aires, Tomo 75, Número 1, Julio 2015”

La clientela es del franquiciante.98 Pero a esa definición genérica se le agrega un importante recaudo "El franquiciante no puede tener participación accionaria de control directo o indirecto en el negocio del franquiciado".99 El contrato de franquicia es un típico contrato que se puede componer de varios otros contratos que así constituyen "contratos conexos" (v.gr. licencia de marcas y de asistencia técnica o de uso de patentes) pero si éstos contratos específicos no existen en tanto la franquicia implica ―una licencia de uso de marcas y otros derechos o conocimientos intelectuales o técnicos― imponer muchas obligaciones que usualmente son cláusulas de ese tipo de contratos.100 El contrato es una excepción a las conductas prohibidas por la ley de defensa de la competencia: es característica propia que el franquiciado deba abastecerse del franquiciante o de proveedores determinados por el franquiciante.101 El Franquiciante no responde por las obligaciones del franquiciado ―salvo pacto en contrario―, ni garantiza rentabilidad del sistema franquiciado.102 Se impone la exclusividad para ambas partes. No se puede autorizar otra franquicia en el mismo territorio salvo consentimiento del franquiciado.103 No puede ser inferior a 4 años (por referencia al de la 104

concesión).

II.3.1.― Franquicias inmobiliarias: Los empleados del franquiciado no tienen relación con el franquiciante, salvo el derecho a reclamo por fraude laboral.

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98 CCC Art.1518, inc. c).

99 CCC Art. 1512 in fine.

100 CCC Art. 1514.

101 CCC Art. 1514, inc. e.

102 CCC Art. 1520 103 CCC Art. 1517 104 CCC Art. 1506 105 CCC Art. 1514 Inciso f.i.

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En el caso que la franquicia sea internacional, la responsabilidad del “sistema inmobiliario” es potestad del franquiciado local, por más contrato con el franquiciante.105

Se dice que es un “sistema inmobiliario” por el que se ejerce el corretaje inmobiliario a través de un mandato como lo disponen sus “autorizaciones” que no son contrato de corretaje.

A continuación se transcribe la parte pertinente del contrato social de RE/MAX Argentina SRL sobre su objeto publicado en el Boletín Oficial Nº 30.475 en la 2da. Sección del día miércoles 01 de septiembre de 2004 donde dice: “La sociedad tendrá por objeto dedicarse por cuenta propia o de terceros o asociada a terceros, en cualquier parte de la República o del extranjero a inmobiliaria, adquisición, locación, intermediación, loteo, fraccionamiento, venta, permuta, explotación, arrendamiento, incluso con derechos reales de garantía, administración de inmuebles urbanos, suburbanos, rurales e inclusive bajo el régimen de la Ley 13.512, propios o de terceros, inclusive de consorcios de propietarios. Podrá dar y recibir en consignación, licencia, o cualquier carácter, marcas comerciales de productos relacionados con su objeto social. Podrá adquirir y otorgar franquicias para la realización de dichas actividades, bajo el sistema de "franchising" o "franquicia comercial", tanto en nuestro país como en el exterior, como franquiciada o franquiciante. A tales fines, tendrá plena capacidad jurídica para adquirir derechos, contraer obligaciones, y realizar los restantes actos que no sean prohibidos por las leyes o por este estatuto. Está facultada también para participar en o constituir, fondos fiduciarios, intervenir como fiduciante, fiduciario, beneficiario, administrador, inversor y/o en cualquier otro carácter, para la realización de actividades comerciales relacionadas con su objeto social. ― Dr. Fernando Bli― man, autorizado por instrumento privado de fecha 20/08/2004 por constitución de S.R.L. Abogado ― Fernando D. Bliman ― Legalización emitida por: Colegio Público de Abogados de la Capital Federal. Fecha: 27/08/04. Tomo: 79. Folio: 330.”.

Con posterioridad se realizó una modificación del objeto social el que se publicó en el Boletín Oficial Nº 32.139 en la 2da. Sección del día viernes de 29 de abril de 2011 que dice: "Cuarta. La sociedad tendrá por objeto dedicarse por cuenta propia o de terceros o asociada a terceros a la comercialización, dentro de todo el territorio de la República Argentina, de franquicias para la prestación de servicios vinculados a la actividad inmobiliaria, incluyendo, pero sin limitarse, el otorgamiento de licencias para el uso de la marca Re/Max, sus logos y diseños asociados, la comercialización de merchandising, y la organización y el dictado de cursos de capacitación referidos a los servicios conexos a la actividad inmobiliaria". Autorizada por acta de reunión de socios del 8/09/08. Abogada ― Magdalena Pologna” Se puede observar que la sociedad RE/MAX Argentina SRL se constituyó para realizar diferentes actividades dentro de la actividad inmobiliaria no solo por cuenta propia, sino de tercero o asociados tanto dentro del país como en el extranjero de actos jurídico de diferente característica sobre bienes

propios, de tercero o asociado, como así administrar franquicias tanto como franquiciado o franquiciante. También participar en o constituir, fondos fiduciarios, intervenir como fiduciante, fiduciario, beneficiario, administrador, inversor y/o en cualquier otro carácter. Con posterioridad en el año 2008 lo que fue publicado en el Boletín Oficial recién en el 2011 donde reformulan el objeto social disponiendo que se van a ocupar de la comercialización de franquicias en la Rep. Argentina por cuenta propia, o por tercero o asociados para la actividad inmobiliaria y la organización de cursos para la realización de capacitación de la actividad inmobiliaria.

El sistema se sustenta con un plantel de más 1900106 “Agentes Inmobiliarios” en todo el territorio de la República Argentina que como ya lo hemos manifestado están ejerciendo una actividad universitaria de un profesional MCP que se encuentra regulada, pero sin ninguna legalidad.

El franquiciante es una sociedad que se encuentra asociada con un empresa multinacional que es la que dice ser titular del “sistema inmobiliario” en donde atento a lo manifestado no cumplen con lo que dispone los Arts. 15º, 16º y 17º de la LEI Nº 20.266 (to).

El “sistema inmobiliario”107 se encuentra sustentado por: i) La “Oficina”, significa el local a emplearse como oficina de corretaje de bienes raíces usando el Concepto del “franquiciante” y caracterizado por el uso de las Marcas, con el propósito de que el público identifique la fuente de servicios y productos. ii) “la Oficina se obliga a dar acceso al Agente Inmobiliario al Sistema del franquiciante y demás procedimientos desarrollados por el mismo, para el corretaje de bienes raíces y proporcionará asimismo servicios administrativos y de asesoría, así como también se obliga a permitirle la utilización de sus oficinas en los términos y condiciones que se detallan en el presente, y aquellos que disponga la Oficina para la mejor gestión de los negocios.”

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106 Página Web de Re/max Argentina http://www.remax.com.ar/officeagentsearch.aspx#!mode=map&type=2&regionId=42&regionRo wId=&provinceId=&cityId=&localzoneId=&name=&location=&spokenLanguageCode=&page=1& countryCode=AR&countryEnuName=Argentina&countryName=Argentina&selmode=residential - visualizado el 02/02/2016 107 Acuerdo general y acuerdo de confiabilidad del franquiciante RE/MAX. 108 http://www.remax.cl/about.aspx

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iii) “RE/MAX es la empresa de Corretaje de Propiedades y Gestión Inmobiliaria más grande del mundo con presencia en cerca de 100 países en los 5 continentes y con más de 100.000 agentes inmobiliarios que están capacitados para entregarle el mejor servicio y la mejor asesoría para tomar una de las decisiones más importantes de la vida: Comprar, Vender o Arrendar una propiedad o bien raíz.”108

iv) “El concepto RE/MAX revolucionó el mercado inmobiliario. Nuestro modelo de negocio se basa en una auténtica alianza entre el franquiciado y nuestra marca, cuyo prestigio, experiencia y solidez son reconocidos en el mundo entero. Líderes absolutos en la comercialización de Bienes Raíces, la red internacional de RE/MAX cierra más de 2.000.000 de operaciones al año en 90 países.”109 v) “La expresión "Idea Protegida por Derechos de Propiedad Intelectual" (a partir de ahora la "Idea Protegida") significa el sistema amparado por derechos de propiedad, según existe en la actualidad o tal como evolucione en el futuro, propiedad de RE/MAX INTERNATIONAL y que ésta ha creado para el desarrollo y la explotación de oficinas inmobiliarias y la prestación de determinados servicios inmobiliarios, entre los que se incluyen, sin que la enumeración tenga carácter taxativo, los procedimientos mediante los cuales se remunera a los vendedores de inmuebles autorizados por la gestión, enajenación, listado, venta, intercambio, arrendamiento, recomendación de clientes, operaciones de crédito hipotecario y remate de bienes inmuebles amparándose en las marcas de "RE/MAX", "RE/MAX BALLLOON AND DESIGN", y otras marcas de comercio y marcas de servicios desarrolladas por RE/MAX International (las "Marcas"). Como partes esenciales de la Idea Protegida también se incluyen los procedimientos recomendados para la explotación y organización de las distintas oficinas, incluyéndose los materiales de venta recomendados y los manuales operativos sugeridos para lograr que las oficinas funcionen rentablemente. También se incluyen las técnicas para la contratación de los vendedores que generan gran volumen de operaciones para que pongan en práctica la Idea Protegida con el objeto de lograr avances en su carrera profesional y aumentar al máximo sus ingresos.” vi) la información de que consta la Idea Protegida es propiedad intelectual de RE/MAX International y que es de carácter altamente confidencial (información a la que nos referiremos como "la Información Confidencial de la Idea Protegida de RE/MAX"); la Información Confidencial de la Idea Protegida de RE/MAX proporciona ventajas económicas a RE/MAX, RE/MAX International, Broker/Owner y Agente Inmobiliario, y que no es en general conocida ni es averiguable por medios legales por la competencia de RE/MAX que podría en otro caso obtener ventajas económicas de su conocimiento y uso. vii) “El Franquiciado, en el Contrato de Franquicia con RE/MAX, conviene en exigir a ciertas personas, incluyendo al Agente Inmobiliario, que formalicen acuerdos por escrito que protejan la Información Confidencial de la Idea Protegida de RE/MAX.”

109 http://www.remax.com.ar/Franquiciados.aspx

viii) Estos “sistemas inmobiliarios” involucran a sociedades y personas que interactúan en el corretaje inmobiliario, lo que sí está regulado, por lo que los colegios deben ejercer su potestad de fiscalización a ambos participantes.

III.― Conclusiones: El corretaje es una actividad profesional universitaria, que le corresponde capacidad reservada, de un profesional universitario dispuesto en una LEI que regula al martillero y corredor público.

Por las siguientes aseveraciones los contratos dominantes y la franquicia en particular no son sistemas que puedan asemejar o compatibilizar con el corretaje profesional por las siguientes razones: Las relaciones de Agencia, de concesión, de Distribución y de Franquicia se encuadra como contratos dominantes, “estable”110, de tracto sucesivo y de larga duración111, mientras que el contrato de corretaje es corto y no estable.

En la agencia, concesión y franquicia los sujetos que intervienen tienen una relación estable con su contratante a través de un contrato de adhesión, lo que invalida su existencia en el ejercicio del corretaje y en particular del corretaje inmobiliario.

RE/MAX® es una marca registrada, utilizada por diferentes oficinas de gestión independiente. Su actividad se desarrolla con “Agentes Inmobiliarios”112 ―denominación que ellos han definido a los Agentes RE/MAX― que realizan actividades de corretaje y reciben capacitación de sus contratados ―RE/MAX Internacional y RE/MAX Argentina SRL― infringiendo la Ley de Educación Superior113: i) No son instituciones habilitadas para el ejercicio de la Educación Superior; ii) Ni menos autorizadas para ofrecer conocimiento de las capacidades y competencias reservadas de una profesión martillero y corredor público; iii) Ni habilitar el ejercicio de una profesión universitaria regulada.

Página

110 CCC Art. 1479º.

111 CCC Art. 1011º.

112 http://www.remax.com.ar/formulario―Agente.aspx – visualizada el 02/02/2016 113 Ley Nº 24.521 Arts. 29º, 39º, 40º al 46º

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Mas haya que pregonen que la relación sería: “La actividad inmobiliaria se haya reservada a los corredores públicos inmobiliarios y/o

sociedades habilitadas al efecto, y sujeta al cumplimiento de requisitos impuestos por la normativa vigente que deben ser consultados. Los Agentes RE/MAX promueven operaciones inmobiliarias y prestan servicios complementarios a las mismas, que son concluidas por y bajo la responsabilidad profesional de corredores matriculados.”114, lo cierto es que están ejerciendo de forma encubierta la profesión habilitada para el MCP, por lo tanto incumplen porque: a) RE/MAX Internacional no se encuentra registrada como sociedad en la República Argentina, por lo que su “sistema inmobiliario” no es legal por no tener control por la jurisdicción Argentina, o si en su efectos el franquiciado local demuestre que realmente es apoderado, sosteniendo que son de: “RE / MAX, LLC, una de las principales franquicias del mundo de servicios de corretaje de bienes raíces, es una subsidiaria de propiedad total de RMCO, que es controlado y administrado por RE / MAX Holdings, Inc. (NYSE: RMAX)”.115 b) RE/MAX Argentina SRL es una sociedad constituida en la República Argentina, donde por lo que se ha podido determinar por lo publicitado en el Boletín Oficial de que su objeto social no se encuadra en la legislación vigente para la actividad del corretaje, ya que tiene diferentes fines establecidos, cuando la normativa vigente establece que debe ser único y sus socios todos profesionales habilitados.116 c) Tampoco es legal registrar el ejercicio de una profesión liberal, universitaria, como propiedad privada de un supuesto “sistema de negocios”, más allá que pueda haber logo, o marcas o banner como marca registrada, ni tampoco, porque en otras latitudes el corretaje no se encuentra legislado y sea legal el “sistema de negocios”, lo deba ser en este país.117 d) El “sistema Inmobiliario”, que ellos publicitan es una demostración acabada que incursionan en el ejercicio del corretaje ―específicamente en el corretaje inmobiliario― el cual se encuentra regulado a nivel nacional.118 e) La falta de fiscalización y registración de los intervinientes en estos “Sistema Inmobiliarios”, demuestra la orfandad de la verdadera función que el Estado le ha delegado a los Colegios que es el Poder de Policía, en el otorgamiento de la matricula119 ―persona humana― y registración especial120 114 http://www.remax.com.ar/litoral - visualizada el 02/02/2016 115http://www.remax.com/newsroom/press―releases/remax―holdings―announces―executiv e―management―appointments.htm – visualidada el 02/02/2016 116 LEI Nº 20.266 (to), Arts. 15º, 16º y 17º.

117 LEI Nº 20.266 (to) Art. 34º.

118 LEI Nº 20.266 (to), Arts. 9º, 15º, 16º, 17º, 19º, 31º, 32º y 34º ― Ley Nº 26.994 CCC Arts.

1345 al 1355.

119 LEI Nº 20.266 (to) Arts. 3º, 4º, 31º y 33º.

120 LEI Nº 20.266 (to) Arts. 11º, 15º, 16º, 17º y 31º.

―sociedades―, porque si este control existiría, estos sistemas sería inviable en el ejercicio del corretaje. f) Ningún profesional habilitado puede delegar sus actividades profesionales en persona alguna ―Agente Inmobiliario― como a través de estos “Sistemas Inmobiliarios” se encuentra materializado.121 g) Detrás de esta falacia ―”Sistema Inmobiliario”― la verdadera intención que se quiere es: g.1) Encubrir la usurpación.122 g.2) Ocultar el ejercicio ilegal de una profesión universitaria regulada , el cual podrá no estar regulado en otros países, pero que en nuestro país, SÍ.

123

g.3) Disimular las actividad educativa universitaria detrás de la formación de capacidades reservadas de una profesión regulada. g.4) Esconder detrás de un sistema actividades reguladas y reglamentada para una profesión universitaria. h) Es también falaz que: “La actividad inmobiliaria se haya reservada a los corredores públicos inmobiliarios y/o sociedades habilitadas al efecto,…”124, porque como ya se ha manifestado que estas figuras ―humana o jurídica― no existen legalmente en función de la LEI Nº 20.266 (to), ni menos que se pueden asociar con persona no habilitada, i) Otra falacia es que los Agentes RE/MAX sean persona habilitadas para “…promover operaciones inmobiliarias y prestar servicio complementario a las mismas,…”125, cuando el ejercicio profesional del corretaje es personalísimo. j) Es falaz que persona no habilitada pueda ejercer la actividad del corretaje y que su culminación sea por un profesional habilitado, porque no hay delegación posible, en ese caso, nuevamente se estaría violando la ley vigente.126

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121 LEI Nº 20.266 (to) Art. 19º 122 Art. 247º del Código Penal de la Nación.

123 Ejercicio profesional del Martillero y corredor público – Ley Especial Indisponible Nº 20.266 (to) Arts. 8º, 31º y 34º.

124 http://www.remax.com.ar/formulario―Agente.aspx – visualizado el 02/02/2016 125 http://www.remax.com/c/about/remax-story - visualizado el 02/02/2016 126 LEI Nº 20.266 (to) – Art. 19º

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k) No es una relación “imparcial” la del Agente RE/MAX porque debe concretar “operaciones” o disponer de una “cartera de cliente” para su

contratante127 ―RE/MAX― de relación estable, no contratando con el verdadero comitente o cliente que es titular del dominio o de la cosa. l) La usurpación de títulos y honores como queda configurado en estos sistemas franquiciados son reprimidos por las leyes Argentina.128 m) La jurisprudencia ha sostenido que: "la facultad atribuida al Congreso Nacional para dictar normas generales relativas a las profesiones cuyo ejercicio es consecuencia de los títulos habilitantes otorgados por las universidades nacionales, por el Art. 67, inc. 16, CN, no es exclusiva ni excluyente de las potestades de reglamentación y policía locales, en tanto no enerven el valor del título";

129

n) La decisión adoptada por el nuevo Código de incluir y regular el corretaje dentro de su contenido implicó, de algún modo, un aspecto positivo que es que ratifica la doctrina “Diehl” de la Corte Suprema en esta materia (Art. 75º, inc. 12), CN). Y, en los términos de esta vigente jurisprudencia, la legislación nacional sobre corretaje prevalece sobre las normas provinciales y locales, dictadas o a dictarse, las cuales, por ende, deben adecuar su contenido al previsto en las normas nacionales, que tienen preeminencia sobre aquéllas.130 o) Es una Ignominia el trato que se le da al corretaje por sociedades o empresas que no se encuentran alcanzadas para el ejercicio de esta actividad, en donde los colegios no han adecuado su control delegado y, en muchos casos, escudándose en que la ley local no lo dispone explícitamente, cuando la LEI así lo establece, no nos quejemos por lo que sucede, sino veamos qué es lo que se está asiendo desprolijamente.

Las siguientes conclusiones que nos anteceden dan más que justificados fundamentos de la incongruencia que existe entre el ejercicio del corretaje y los contratos dominantes que hoy existen.

127 CCC Art.1518, inc. c) 128 CPN ― Art. 247º.

129 CSJN ― 1/6/2000, "Baca Castex, Raúl Alejo v C.P.A.C.F.", (Fallos: 308:987, considerando 7 y sus citas).

130 CSJN ― 24/11/1998 ― "Diehl, José s/solicita inscripción Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Córdoba", Fallos 321:3108.

Pรกgina

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Protocolo contra los Contratos Dominantes Franquicias, Agencia, Distribución, Concesionaria

Ya se ha demostrado cabalmente que los contratos dominantes no son aplicables ni al corretaje, ni al remate o subasta, ni a la tasación de mercado, incumbencias reservadas para el profesional Martillero y corredor público (MCP).

Los pasos a seguir por las entidades colegiadas que tutelan la profesión del MCP, para controlar y accionar contra los Contratos Dominantes (CD), surgen naturalmente de la aplicación de la Ley Especial Indisponible (L. E. I.) 20266 (to), máxima norma con alcance nacional sobre el ejercicio profesional del MCP, que es de Orden Público.

El Artículo 4º de la L. E. I. 20266 (to), determinó la existencia de un órgano de control para todas las capacidades y competencias reservadas del profesional MCP, por lo cual su directriz no puede ser desconocida por ninguna norma local. Este órgano de control luego de varias reformas, desde la sanción de la Ley 25028 debe ser de índole profesional, comprendiendo su accionar a los Colegios Profesionales de MCP. La L. E. I. 20266 (to) es imperativa, por su Artículo 28° determina que su alcance es nacional, y el Artículo 963 del Código Civil y Comercial (CCC) de Prelación Normativa, establece el primer orden para las Leyes Especiales Indisponibles, por lo tanto, las leyes locales se encuentran por debajo en la prelación establecida.

El diálogo de fuentes que impera entre los artículos de la L. E. I. 20266 (to), con el resto de las leyes con las que interactúa, es a consecuencia de su Artículo 31°, que realiza una conjunción al respecto.

Más allá que la Ley 26994 mediante su Artículo 3°, Inciso c., derogó los Artículos 36°, 37°, y 38°, de la L. E. I. 20266 (to), y que el CCC en sus Artículos 1345 al 1355 se ha ocupado del corretaje, disponiendo que su tratamiento es en “general”, tenemos nuestras reservas de todo ello, porque como ya se ha dicho la L. E. I. 20266 (to) tiene una prelación superior, encontrándonos de esta manera ante una redundancia en el CCC. Una vez realizadas estas consideraciones, queda absolutamente determinada la calidad y categoría de la L. E. I. 20266 (to), y con base en sus especiales directrices, podemos establecer pautas generales que conducirán a los Colegios Profesionales de MCP, a una debida y justa fiscalización profesional, e impedirán con éxito la instalación y luego proliferación de Contratos Dominantes, en la profesión reservada exclusivamente a los MCP en Argentina.

Esas pautas generales quedan claramente expresadas en el siguiente Protocolo de actuación:

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1) El Registro Especial de Sociedades está dispuesto en el Artículo 16º segundo párrafo de la L. E. I. 20266 (to). Los Colegios Profesionales no pueden obviar de abrir este registro, sin ser pasibles de incumplimiento de sus Deberes Públicos.

2) Inscribir a todas las sociedades en dicho registro prestando cumplimiento del Artículo 15º de la L. E. I. 20266 (to).

3) Las sociedades deben tener como único objeto social las incumbencias del MCP: Corretaje, Subasta, y Tasación de Mercado.

4) Los integrantes de estas sociedades deben ser todos MCP, Artículo 16º de la L. E. I. 20266.

5) Quienes ejerzan las incumbencias reservadas (Corretaje, Subasta, y Tasación de Mercado) deben ser MCP, ya sean socios, adscriptos, o empleados, Artículos 11º, 16º, 17º, y 19 de la L. E. I. 20266.

6) Las sociedades reguladas en la L. E. I. 20266 deben ser conformadas exclusivamente por profesionales MCP, y habilitadas por los Colegios Profesionales de MCP, quienes observarán y controlarán sus instrumentos constitutivos, más aún, cuando el propio CCC ha dejado de considerar a las sociedades como comerciales o civiles, y ha modificado en su Anexo II, punto 2, Inciso 2.1 la anterior denominación de la Ley 19550, por la de “Ley General de Sociedades”, por lo que no puede haber ninguna injerencia de la IGJ, ni de los Registros Públicos de Comercio, que han dejado de ser un requisito dentro del propio CCC, y sólo subsisten, para el control del funcionamiento como tales de las mismas.

7) El profesional MCP tiene expresamente señaladas sus prohibiciones en el Artículo 19º de la L. E. I. 20266 (to), la falta de su observancia es pasible de la pérdida de su matrícula.

8) La L. E. I. 20266 no estable profesionales por especialidad (martilleros de hacienda, ni martillero y corredor rural, ni martillero y corredor inmobiliario, ni corredores inmobiliarios, ni agentes inmobiliarios, etc., etc.), por lo tanto, no se puede gestar a) ningún tipo de profesión que no sea de MCP, b) tampoco por leyes locales, c) ni crear profesiones universitarias de ninguna denominación, por ser ésta una capacidad reservada al Congreso Nacional, según el Artículo 75º Incisos 18 y 19 de la Constitución Nacional, y por consiguiente están en conflicto con esta norma.

9) Los Contratos Dominantes no califican absolutamente de ninguna manera para realizar por sí mismos, o por pretendidos convenios o planes de marketing con profesionales MCP, ninguna de las incumbencias

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PROTOCOLO CONTRA LOS CONTRATOS DOMINANTES

reservadas a estos, según lo disponen los Artículos 11°, 15°, 16° y 17°, ccs, y ss. de la L. E. I. 20266 (to).

10) La pretendida justificación esgrimida por empresas de Contratos Dominantes para calificar positivamente, por fuera de este protocolo, es aducir que son proveedoras de un plan de marketing, a través del cual el MCP facilita su trabajo, pero en realidad para configurar la relación, constituyen una sociedad encubierta, la cual no se ajusta, absolutamente de ninguna manera, al cumplimiento de la L. E. I. 20266.

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Publicidad Engañosa en el ejercicio Profesional del Martillero y Corredor Público

Mucho se ha escrito de lo preocupante que es la “Publicidad Engañosa” o “los mensajes subliminares que muchas publicidades encierran”, por ello, es muy importante que se tenga un conocimiento de lo que es y cómo afecta la misma en el ejercicio de la profesión del martillero y corredor público (MCP).

1) La incumbencia del MCP es producto de la conjunción de diferentes actividades reservadas como lo es el corretaje, remate o subasta y la tasación de mercado.

2) La intermediación inmobiliaria le es al Corretaje una especialización dentro de las incumbencias del MCP, opción que está regulado por la Ley Especial Indisponible (L.E.I.) Nº 20.266 (t.o.); su desconocimiento injustificado, como lo dispone en el actual Código Civil y Comercial (CCC) en su Art. 963º, que somete en preeminencia de la Ley Especial Indisponible, aun sobre el propio código, afectando garantías y derechos constitucionales de los profesionales regulados por esta L.E.I..

3) La actividad del Corretaje es ejercida por un profesional universitaria, por lo cual, no se la puede ver meramente como si fuera una actividad mercantil; lo que no lo es, menos como no regulada, porque su regulación es específica, determinante y resguardada por esta L.E.I., debiéndose su observancia.

4) La habilitación a las capacidades y competencias del corretaje son otorgadas bajo condiciones específicas, que, entre otras; accede a través de un título universitario; por ende mal puede los organismos colegiados arrogarse un derecho cuando por ejemplo la justicia porteña le ha observado dicho requisito: “…la norma local que permite la inscripción en la matrícula de corredor inmobiliario de aquellas personas que posean un título terciario —es decir, no universitario— e incluso quienes también carezcan de título terciario (cf. art. 5.2, ley n° 2.340)”.131, al poder de fiscalizar, cuando sus propios 131 Norma CABA Nº 3493 “Buenos Aires, 22 de julio de 2010 Publicada en el BOGCBA 27/8/2010 La Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires sanciona con fuerza de Ley Artículo 1º.- Incorpórase como Cláusula Transitoria Primera de la Ley Nº 2340 (B.O.C.B.A Nº 2711 del 25/06/2007), el siguiente texto: “Cláusula Transitoria Primera: Las personas que soliciten su matriculación y acrediten ante el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires que, el 25 de junio de 2007, se encontraban desarrollando tareas de corretaje inmobiliario o que se encontraban inscriptas en la matricula de corredor ante la

matriculados no cumplen con lo esencial que es ser un profesional habilitado.

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Inspección General de Justicia, conforme a lo normado por la Resolución 02/2008 de la I.G.J, modificatoria de la Resolución 07/2005, publicada el 07/11/2008, están eximidos, por un plazo de 90 días a partir de la publicación de la presente, de cumplir con los requisitos exigidos por el inc. 2° del Art. 5° de la Ley. El desarrollo de tareas de corretaje inmobiliario se acredita: por la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) mediante Resolución General N° 2168 y modificatoria del 5/12/2006, a) Con la presentación de por lo menos dos (2) facturas de pago de publicidad realizadas en diarios de circulación nacional, o b) Con la presentación de por lo menos dos facturas de cobro de operaciones inmobiliarias realizada, o c) Con la constancia de “Empadronamiento de Inmobiliarias e Intermediarios en la compra-venta y locación de inmuebles” implementado en la actividad económica inmobiliaria, o d) Con la constancia de inscripción y pagos ante la mencionada Administración Federal. En todos los casos dichas constancias deben haber sido realizadas dentro del año anterior a la entrada en vigencia de la ley 2340“. Art. 2º.- Deróguese el artículo 55° de la Ley 2340 Art. 3°.- Comuníquese, etc.

Moscariello - Pérez Buenos Aires, 24 de agosto de 2010 En virtud de lo prescripto en el artículo 86 de la Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, y en ejercicio de las facultades conferidas por el artículo 8° del Decreto N° 2.343/98, certifico que la Ley N° 3493 (Expediente Nº 822891/10), sancionada por la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires en su sesión del 22 de julio de 2010, ha quedado automáticamente promulgada el día 17 de agosto de 2010. Regístrese, publíquese en el Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires, gírese copia a Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, por intermedio de la Dirección General de Asuntos Legislativos y Organismos de Control, y para su conocimiento y demás efectos, remítase al Ministerio de Justicia y Seguridad. Cumplido archívese. Clusellas – (Las negrillas son de nuestra autoría) 132 TSJCABA - Expte. n° 8940/2012 “Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA) c/ GCBA s/ acción declarativa de inconstitucionalidad” Buenos Aires, veintiséis de agosto de 2013.

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5) Las normas locales no pueden exacerbar a las normas nacionales, más cuando las mismas sean L.E.I., y en el caso de CABA y de otras jurisdicciones ha sucedido con la existencia de norma que no se condice y establece mayor requisitos de lo que el Congreso Nacional ha dispuesto para el ejercicio del corretaje en general, a saber: i) Disponer por un lado la mutilación de las incumbencias profesionales universitarias del profesional martillero y corredor público (MCP) en la actividad del corretaje por especialidades, siendo una incongruencia cuando la propia norma local lo prohíbe expresamente en su Art. 13`º Inciso 6) en que no se puede establecer lo contrario cuando existan leyes ―L.E.I. Nº 20.266 (to)― que lo regule; ii) Crea figuras profesionales: “corredor o agente inmobiliario”, cuando no le asiste incumbencia alguna, y a sus efectos lo que definen como facultades es la usurpación de las capacidades y competencias de lo regulado en la L.E.I. para otro profesional; iii) Disponer diferentes matriculaciones para el ejercicio del corretaje (mobiliario, inmobiliario; y al de semovientes e intangibles, ¿quién lo controla?); del remate y tasación de mercado, ya que es una incumbencia reservada de una única profesión;

iv)

Como ya se ha manifestado en el Punto 3) tener por habilitado para el ejercicio del corretaje inmobiliario ―Art. 5º Inciso 2) y la norma local de CABA Nº 3493― a personas que han ejercicio de forma clandestina y a los matriculados denominados corredor inmobiliario, cuando esto es un nombre es de fantasía; v) Otorgar matrículas para el ejercicio profesional por títulos no universitarios, o terciarios, o por incumbencia que no pueden ejercer el corretaje profesional universitario; vi) Permitir constituir sociedades con personas no profesionales MCP y permitir que el objeto de la mismas no sea para el ejercicio de las capacidades y competencias universitarias reservadas para el profesional habilitado MCP; vii) Utilizar terminología en las leyes locales ―Nº 2340 y Nº 3493― que no son de términos análogos y que de forma falaz expresan: en lugar de “corretaje”, como “corretaje inmobiliario”: Art.: 10º, inciso 3); y Art. 13º, Inciso 1). Lo mismo sucede con “corredor” como “corredor inmobiliario” en los Art. 7º, inc. 4), Art. 10º inc. 3), Art.13º, inciso 2) y Art. 55º 2do. párrafo, como así también definir a esta figura de fantasía de “agente inmobiliario” como “corredor”; el Art. 13º, inc. 2), generando por errónea ambivalencia una clara incongruencia con la L.E.I. viii) Adjudicarse el ejercicio de la actividad “transferencia de fondo de comercio” cuando la misma, por la Ley Nº11.867 la dispensa al MCP y no a otro figura profesional; ix) Determinar la actividad de tasaciones de mercado, cuando esta es una facultad exclusiva y reservada en una L.E.I. para un profesional universitario MCP. 6) El artículo 9º de la Ley de Lealtad Comercial Nº 22.802, no es aplicable al ejercicio profesional universitario del MCP, ya que lo que regula es la relación de los bienes de fabricación; o frutos; productos manufacturados; o cosechados; elaborados por fabricantes o productores y los futuros adquirentes ―consumidores―, por lo que no está vinculado al MCP. Este resguardo tiene sus autoridades de aplicación, que son la Secretaria de Comercio Interior, tanto a nivel Nacional, Provincial o Municipal, siendo las entidades con autoridad sancionatoria delega por ley, y no pueden ser suplidas por otros organismos; por ende no incluye a los colegios profesionales y no tienen potestad de aplicación.

7) La Ley de Defensa al Consumidor N° 24.240 (art. 4 y concordantes) tampoco son operativos sus artículos; porque el Art. 2º de esta misma ley es muy clara al disponer sobre la publicidad que regula, es de los profesionales matriculados, por lo tanto, la publicidad clandestina no está alcanzada por esta ley, sino por las leyes profesionales universitarias que regulan a tal fin.

El ejercicio profesional liberal no está alcanzado por esta ley porque son profesiones universitarias.

8) Los profesionales universitarios mantienen su ejercicio liberal contratando con un comitente, a través de su desenvolvimiento intelectual que ejerce, para el caso del MCP, es la mediación o intermediación de bienes tangibles o intangibles, entre algunas de las facultades reservadas que dispone.

El comitente no es un consumidor, el mal desempeño se encuentra alcanzado ―mala praxis― por parte del profesional contratante por las leyes específicas que regulan su profesión.

Para el caso del profesional MCP es la L.E.I. Nº 20.266 (to), donde el Art. 31º dialoga para todas las actividades que el profesional puede ejercer y, en lo referente a la “publicidad” es a través de los Art. 9º Incisos d) y i) y Art. 19º Incisos c) y h).

Pero para el caso del ejercicio clandestino y, como ya se ha dicho, el diálogo que establece el Art. 31º de la L.E.I., son los Artículos 19º Inciso c), 23º donde el tema publicidad esta también contenido expresamente.

Como podemos comprobar el “corretaje en general” está más que reglado y, para el caso del corretaje de bienes raíces en particular le es de plena aplicación lo establecido en la L.E.I..

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Con la siguiente conclusión se da la fundamentación a la improcedencia de Resolución de Organismos Locales que se apartan de la L.E.I. que es la que regula el ejercicio del corretaje, remate o subasta y tasación de mercado.

Usurpación, supresión o sustitución de identidad profesional del MCP Identidad Nos proponemos abordar el tema de la identidad, desde el más amplio concepto de la persona y su protección en el orden de los derechos humanos, convencidos de que aceptamos que no se debe hablar de ninguno de estos derechos aisladamente del resto de los mismos. Esto significa que adscribimos a la llamada teoría de la integralidad de los derechos.

Científicamente ninguna norma expresa la totalidad de su sentido, si no se interpreta en el sistema íntegro de todo el cuerpo histórico del que forma parte, donde sobresaldrán ciertos principios rectores que ayudan a la interpretación creativa del derecho. Uno de esos principios es aplicar en cualquier caso el sentido de las normas que mejor proteja a la persona humana.

Lo dicho, cobra especial importancia al reflexionar sobre la identidad, pues, como veremos, en ninguno de los documentos preliminares ―Declaración Universal de Derechos Humanos, los dos Pactos, Declaración Americana de Derechos y Deberes del Hombre y Convención Americana de Derechos Humanos o Pacto de San José―, encontraremos de un modo explícito una norma concreta que refiera al derecho a la identidad.

Pero esto no quiere decir que el tema no esté claramente comprendido tanto en el sistema universal como en el propio sistema interamericano.

Si se asume que cada ser humano, es único e irrepetible, entonces la identidad es la condición de nuestra particularidad, de nuestro ser concreto en el mundo.

En el derecho a la identidad, se protege la vida humana, la que en sí es única, indivisible, individual y digna.

El derecho a la identidad, es un derecho complejo. Por ello se debe representar que está constituido como un núcleo en torno del cual el bien jurídico es protegido mediante la vigencia de un conjunto de derechos relacionados.

Identidad Profesional Una vez logrado el derecho a la identidad, y su consolidación a través de la categorización con jerarquía constitucional en el Articulo 75, inciso

22 de la Constitución, ha habido un segundo fenómeno que se llamaría el de la "expansión del derecho a la identidad profesional".

Es un proceso en el que se jerarquizan y valoran algunas actividades y se descartan e ignoran otras, porque el sujeto se ha identificado selectivamente con ellos.

La identidad profesional se desarrolla como un proceso que se inicia con la elección de carrera, que recién se manifiesta cuando se asume el rol profesional.

Se ejerce en forma personalizada, o sea con compromiso personal y con creatividad.

“La identidad profesional se sitúa entre la identidad "social" y la "personal". La identidad social es un modo de definición social del individuo, que le permite situarse en el sistema social y ser identificado por otros, en una relación de identificación y de diferenciación. Las identidades profesionales se definen como una construcción compuesta, a la vez de la adhesión a unos modelos profesionales, resultado de un proceso biográfico continuo, y de unos procesos relacionales.”133

Profesional Universitario Un profesional universitario es quien ejerce una profesión que requiere de conocimientos formales y formación cientificista. Para convertirse en profesional, una persona debe cursar estudios superiores universitarios.

Recién y una vez que la persona culmina satisfactoriamente con los mismos, la institución académica en la cual cursó, le extenderá un certificado de cumplimiento conforme de los estudios en un diploma o título que avale los conocimientos adquiridos y la idoneidad para el ejercicio de la profesión, que es el documento oficial que acreditará sus capacidades y competencias para desempeñarse en la profesión. Una formación básica no acreditará a la persona para que se desempeñe como profesional universitario.

El adjetivo profesional universitario es la referencia a la actividad que se lleva a cabo como profesión, y no como oficio, afición o pasatiempo.

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133 Bolívar et al., 2005: 3-4 - Bolívar, Antonio, Manuel Fernández-Cruz y Enriqueta Molina (2005), "Investigar la identidad profesional del profesorado: una triangulación secuencial", en Forum Qualitative Sozialforschung/Forum: Qualitative Social Research, vol. 6, núm. 1, art.

12, enero, en: http//nbn-resolving.de/urn:nbn:de:0114-fqs0501125 (consulta: 22 de enero de 2012)

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El Perfil Profesional Universitario es el conjunto de capacidades y competencias que identifican la formación de una persona, para asumir en

condiciones óptimas las responsabilidades propias del desarrollo de funciones y tareas, de una determinada profesión universitaria.

El aspirante a profesional universitario es un sujeto que adquiere durante toda su permanencia en la Casa de Altos Estudio, la identidad de “ciudadano Universitario o Superior”, porque así lo estable la Ley 24521.

Una vez que ha egresado de los Institutos Educativos Superiores se le otorga una nueva identidad que es la de ser un Graduado Profesional Universitario o Superior.

El titular al recibir el certificado o diploma que acredita este Ser Profesional Universitario, acrecienta sus derechos personalísimos, por ser el mismo indivisible e intransferible, como así también un derecho de propiedad vitalicio, el cual fenece con la desaparición física del Profesional.

El Profesional universitario tiene un importante componente en su ejercicio que es la Ética, en donde están fijados los derechos y deberes profesionales.

Profesional Martillero y Corredor Público La identidad es una forma de clasificación (nosotros/los otros; incluidos/excluidos), de representación y de reconocimiento social que sirve de marco a opciones individuales, cada uno elige y puede cambiar su pertenencia.134 La identidad del Martillero y Corredor no nació de la nada, tampoco fue una oferta académica, sino que sus raíces se encuentran documentadas desde hace milenios, es por eso que nos avocaremos a partir del nacimiento de nuestra República Argentina, es decir cuando jurídicamente la Nación lo tuvo en cuenta como profesional en el desarrollo del país.

Leyes 15 y 2637 Con la sanción de la Constitución Nacional, las Provincias de forma pacífica declinaron facultades en el nuevo ámbito Nacional, que fue establecido en el Art. 67º ―hoy 75º― como es el caso de los Código Civil, Comercial, Minero que a partir de 1853 permitieron la organización de la Confederación.

La provincia de Buenos Aires no fue de la partida, y en 1859 sanciona el primer Código de Comercio ―que en realidad fue un Código Civil y 134 Dolores Juliano. “Universal/particular. Un falso dilema”. En Bayardo, R y Lacarrieu, M (comp) Globalización e identidad cultural. Buenos Aires. Ed Ciccus. Pg 33.

Comercial―, a partir de 1860 con la incorporación a la República, dicha norma el 10 de setiembre de 1862 es sancionada como Código de Comercio de la Nación Argentina135. En sus articulados se encontraba ya regulada y reglamentada la figura del Corredor y Martillero, teniendo el nacimiento de su identidad jurídico nacional.

En el año 1891 se sanciona la Ley 2637 por la que se reformula el primer código, vigente hasta el 01 de agosto de 2015, derogado conjuntamente con el Código Civil para unificarlos, por la Ley 26994 que fue sancionada el 14 de octubre de 2014.

Es a partir de 1862 cuando el Estado estable en esta primer norma al Corredor y Martillero el reconocimiento a una identidad incipiente dada en los requisitos, derechos, deberes, y prohibiciones que le corresponden como tal, configurando para esos tiempos la identidad particular profesional que el Estado Nacional ha establecido en la regulación.

DECRETO LEY 20266/73 y Ley 23282 Recién con la sanción del Decreto Ley 20266 del año 1973 y posterior sanción de la Ley 23282 del año 1985, se reformula la identidad profesional al requerirse estudios secundarios y un certificado de idoneidad, expedido a través de un examen ante un Tribunal de Alzada, la que fue ratificada como única acreditación válida con el fallo de la SCJN en “Diehl”.136 Estos requisitos académicos ―estudios secundarios y exámenes de idoneidad, la profesionalidad del Martillero y Corredor construye una identidad propia dispuesta por norma especial y de fondo en el Derecho Común.

Se acrecientan sus derechos porque, no es una simple registración ―matriculación comercial ante un Tribunal Comercial137― sino que además adquiere un nuevo derecho, que es el de propiedad, con el certificado de idoneidad el cual le otorga el derecho del ser profesional, diferenciando con el ejercer, y que una vez adquirido no se le puede desconocer por razón alguna.

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135 Ley Nº 15 – Código de Comercio – redactado por los juristas Eduardo Acevedo, de nacionalidad uruguaya y el argentino Dalmacio Vélez Sarsfield 136 CSJN - Diehl, José s/ solicita inscripción.(Corredor). R.E. S.C D. 294. XXXIII - 24/11/1998 137 Art. 89º del Código de Comercio y Art. 3º del Decreto Ley Nº 20.266/73

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Es también importante destacar que aunque se establece una carencia de 90 días, para la entrada en vigencia del Decreto Ley 20266/73, no así de la Ley 23282, resguarda a los que hasta aquí se encontraban habilitados en su derecho adquirido de seguir ejerciendo.

En esta construcción de identidad profesional, la sanción de estas dos normas fuer trascendental por el reconocimiento e importancia que el Estado le dio al control profesional, al otorgarle un reconocimiento nacional de su acreditación.

LEY 25028 La reforma del año 1998 de la Ley 20266 por la Ley 25028 determinó que la identidad profesional se consumara en la existencia de una única profesión de Martillero y corredor público138 y acreditado por un único título universitario, más allá de que son similares los Art. 1º y 32º139, lo que deja de manifiesto la falta de técnica legislativa.

Esta identidad en este nuevo Régimen Legal, que en sólo 5 artículos establece: a) reafirmar como ley de la democracia la Ley 20266; b); en el Artículo 1º dispone la reforma del Decreto Ley 20266/73; c) reforma los Artículos 1º y 3º de la Ley 20266, para disponer el nuevo requisito a la acreditación de la identidad profesional; d) incorpora el Capítulo XII profesionalizando al Corretaje; e) en el Artículo 2º deroga los Artículos. 89º al 112º del Código de Comercio y la Ley 23282 la que ya tenía su objeto cumplido; f) por el Artículo 3º, primer párrafo, le otorga una transición al mantener vigente el Artículo 1º del Decreto Ley 20266/73 y Artículo 88º del Código de Comercio hasta que se creen las nuevas carreras universitarias para MCP, las que hasta a la fecha no han sido organizadas como dispone la Ley 24521 de Educación Superior140; g) en el segundo párrafo instituye tres garantías entre los que ya tienen esta identidad profesional y los nuevos tenedores de títulos universitarios, donde primero, otorga el derecho a continuar ejerciendo a los que ya se encontraban habilitados, segundo, reconoce que quienes tienen la habilitación de idoneidad según el anterior régimen las mismas no caducarán141, y tercero, que los poseedores de estas habilitaciones de idoneidad quedan equiparados a los futuros egresados universitarios; h) en el Artículo 4º da un plazo para la entrada en vigencia de esta ley promulgada, no imponiendo carencias e; i) el último artículo es de forma.

Como podemos corroborar, esta Ley, aunque fue sólo de reforma, no tiene todo su objetivo cumplido, ya que en lo referente al título 138 L. E. I. 20266 (to), Artículo 31º - “…es aplicable al ejercicio del corretaje lo dispuesto en esta ley respecto de los martilleros …”

139 L. E. I. 20266 (to), Artículo 1º y 32º Inciso b) “Poseer título universitario expedido o revalidado en la República, con arreglo a las reglamentaciones vigentes y las que al efecto se dicten.”.

140 Las universidades y el Ministerio de Educación de la Nación no han dado cumplimiento a los Artículos 43 y 46 de la Ley 24521.

141 Ot. cita 6.

universitario no es del grado académico que le fue conferido, por lo tanto la equiparación prevista no se ha podido consumar, lo que analizaremos más adelante. y que no se puede dejar de remarcar es la identidad profesional que esta norma ha dispuesto, para el profesional universitario Martillero y corredor público.

Ley Especial Indisponible 20266 (to) Hoy, esta ley de Orden Público, Ley Especial Indisponible (L.E.I.), que a su vez es Derecho Común por estar incorporada al Código Civil y Comercial142, siendo también Ley Federal porque dispone en todo el país la habilitación de una profesión universitaria143. Es la Ley que resguarda la exacta identidad profesional universitaria del MCP, al establecer, regular, y reglamentar todos sus aspectos.

La construcción que hoy cuenta la identidad profesional del MCP, se puede establecer en diferentes aspectos sustanciales, encontrándose en diálogo de fuentes al disponer: a) de regulación y reglamentación es, una norma de Orden Público la L. E. I. 20266 (to); b) el CCC, mediante su Artículo 1355, que la norma reguladora preeminente, es la L. E. I. 20266 (to); c) que sea parte del Código de Comercio, hoy derogado y sustituido por el CCC, y Artículo. 28º de la L.E.I. Nº 20.266 (to), reafirmado por el Artículo 4º de la Ley 26994; d) del ejercicio profesional lícito en todo el ámbito de la República Argentina, Artículo 14 de la Constitución Nacional; e) del derecho de propiedad del título universitario, que la profesión dispone según el Artículo 17 de la Constitución Nacional; f) de Derecho Común por el CCC según el Artículo 75 Inciso 12) de la Constitución Nacional;

142 Ley 26994, CCC, Artículo 5° del Anexo I, entró en vigencia el 01-08-2015, Corretaje: Artículos 1345 al 1355.

143 Constitución Nacional Art. 75º Inciso 18) y 19).

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h) del resguardo de los Derechos Humanos Artículo 75, Inciso 22, de la Constitución Nacional y los tratados Internacionales con rango constitucional, a saber de: la Declaración Universal de los Derechos Humanos

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g) de Caso Federal por ser una profesión universitaria, según el Artículo 75, Incisos 18 y 19 de la Constitución Nacional;

(DUDH), Pacto Internacional de Derechos Civiles y Políticos (PIDCyP) y la Declaración Americana de Derechos Humanos (DADH), que muy claramente resguardan el “Derecho de Asociación” en los Artículos 20 de la DUDH, 22 del PIDCyP y XII de la DADH, “Derecho a la Igualdad y a no ser Discriminado” en los Artículos 1º, 2º, y 7º, de la DUDH, 26 del PIDCyP, y II de DADH, “Derecho a la propiedad”, 17 de la DUDH y XII de DADH, “Derecho a Nivel de Vida Adecuado y Medios de Subsistencia” por el Artículo 25.1 de la DUDH XI de la DADH, “Derechos Culturales y Propiedad Intelectual”, 22º y 27º de DUDH, 1 del PIDCyP. y XIII de DADH, “Derecho a la Libre Elección del Trabajo”, 23.1 de la DUDH, 8º y 22º del PIDCyP, y XIV de la DADH; i) la obligación imperativa de la observancia por los gobiernos provinciales, de las normas nacionales de derecho común y derecho federal por su orden público, Artículo 128 de la Constitución Nacional, y Artículo 963 del CCC; j) 20266 (to); k) l) 20266 (to);

sus alcances, de orden nacional en su Artículo 28º de la L. E. I.

que es una única profesión L. E. I. 20266 (to), Artículo 31º; de facultades reservadas por los Artículos 8º, 34º de la L. E. I.

m) de habilitación profesional universitaria por los Artículos. 1º y 32º de la L. E. I. 20266 (to); n) en un único organismo el control de gobierno profesional por el Art. 4º de la L. E. I. 20266 (to); o) facultades en la transferencia de fondo de comercio por el Artículo 11 de la Ley 11867; Todos estos derechos y garantías que cada profesional MCP dispone, se convierten también en una identidad profesional colectiva atento a que configura un derecho humano y un derecho de propiedad.

Usurpación, Supresión o Sustitución de la Identidad Profesional del Martillero y Corredor Público Con las expresiones usurpación, supresión o sustitución de identidad profesional,144 se pretende en este trabajo aludir al comportamiento 144 El término «identidad» se refiere, en la segunda acepción del Diccionario de la Real Academia Española, al «conjunto de rasgos propios de un individuo o de una colectividad que los caracterizan frente a los demás». Ese conjunto de rasgos está integrado básicamente por nombres, apellidos, y la filiación. Ahora bien, en la actualidad el significado contemporáneo del término «identidad» ha asumido una connotación relacionada con el uso de las nuevas

delictivo consistente en que los datos relativos a la identidad de una profesión para hacerse pasar por ella en el tráfico jurídico.

“El perfil define la identidad profesional de las personas que, con una titulación académica, llevan a cabo una determinada labor y explica las funciones principales que dicha profesión cumple, así como las tareas más habituales en las que se plasman esas funciones. Un perfil profesional descrito de manera precisa permite la adecuación de cada titulación a la realidad profesional y laboral. Por otro lado, facilita la identificación de los elementos formativos que deben contemplarse en un currículo para capacitar adecuadamente a los profesionales en formación.”145 En el Caso del MCP, su perfil se encuentra establecido en los Arts. 8º, 31º y 34º de la L. E. I. 20266 (to), donde de forma reservada se encuentran determinados para este profesional sus actividades ―corretaje, remate o subasta y tasación de mercado― de una profesión de riesgo.

Las competencias y capacidades otorgadas de forma reservada han sido “en general” para cada actividad, por lo que su cercenamiento o limitación entran en conflicto con la L. E. I. 20266 (to) que lo regula en forma imperativa.

En términos jurídicos, de la pura oposición entre derechos tutelados, y del privilegio de unos sobre otros, según una serie de marcas que no son faltas de cierta arbitrariedad: el derecho personalísimo a la identidad profesional legislada.

Usurpar la identidad profesional ¿es delito? Sí, sólo que para que sea efectivo dicho delito, es necesario el uso de los derechos y facultades (que solo le corresponden al suplantado). Por lo tanto para que sea constitutivo de delito, es necesario que el suplantador realice acciones que sólo el suplantado puede realizar, por los derechos y facultades que a él le corresponden por la legislación que regula su identidad profesional.

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tecnologías que va a más allá del significado tradicional, llegando a incluir aspectos como el historial crediticio y de consumo de una persona, sus cuentas bancarias, su afiliación a partidos, sindicatos, seguros, servicios, etc. Es este significado más amplio del término «identidad» el que interesa cuando se conceptualiza la suplantación, usurpación o robo de identidad. Cfr. COLLINS, J.,Preventing Identity Theft Into Your Business, John Wiley, New Jersey, 2005, p. 7.

145 Trabajo de Yaniz (2004)

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Supresión o Sustitución de identidad profesional ¿también es un delito?, en principio podría decirse que si, aunque con un matiz, que la apropiación no se limite al nombre profesional, sino a todas las características e incumbencias que integran la identidad profesional de una persona para que se configure como un auténtico delito. Es decir para que exista delito, hay que relacionarlo con que se cree un perfil profesional inventado, o con datos falsos

sobre la base de las capacidades y competencias reservadas para otro profesional.

Esto es lo que estรก sucediendo con las leyes locales, pretendiendo crear Colegios de Corredores o de Agentes Inmobiliarios, usurpando, eliminando o sustituyendo la figura del MCP, con las facultades reservadas que dispone, para crear de forma arbitraria Colegios de pseudos profesionales, que la L. E. I. 20266 (to) no los dispone.

JURISPRUDENCIA DOCTRINA “DIEHL” "Diehl, José" Tribunal: Corte Suprema de Justicia de la Nación Fecha: 24/11/1998

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Surge de las actuaciones que el actor, amparado en la preceptiva de los arts.

88, 89, concs. y correlativos del Cód. de Comercio, peticionó su inscripción en el Registro Público Comercial en la matrícula de Corredor Público, la que fue acogida por el juzgado en lo Civil y Comercial de 7ª nominación de concursos y sociedades N° 4 de la Ciudad de Córdoba, Provincia de Córdoba, previa declaración de inconstitucionalidad de los arts. 2°, última parte y 12, inc. b), de la ley provincial 7191 --modificada por las leyes 7524 y 7720-- con relación a las disposiciones de la ley nacional 23. 282, respecto de las condiciones habilitantes para el ejercicio del corretaje. Recurrida dicha sentencia por el Colegio Profesional de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Córdoba, la Cámara Civil y Comercial de 3ª nominación de esa Ciudad confirmó la decisión de grado; circunstancia que motivó una nueva impugnación por parte de aquella entidad, en este caso, para ante el Tribunal Superior de Justicia de la Provincia, la que fue concedida a fs. 73. Arribada la causa a esa Suprema Sede provincial, el Alto Cuerpo admitió el recurso de revisión deducido por el Colegio Profesional, anulando, en consecuencia, la decisión de mérito y rechazando la solicitud de inscripción del accionante.

Apelada dicha resolución por el interesado con apoyo en las previsiones del art.

14 inc. 2° de la ley 48 y en la causal de arbitrariedad y evacuado, a su turno, por la contraria, el traslado previsto en el art. 257, 2° párr. del Cód. Procesal, la impugnación fue concedida a fs. 117/118. En su presentación la quejosa expone, en lo substancial, que el Supremo Tribunal de la Provincia, amén de fallar en favor de la validez de una norma local cuestionada en su constitucionalidad dando lugar a una cuestión federal de las contempladas en el art. 14 inc. 2° de la ley 48, incurre, también, en arbitrariedad al omitir pronunciarse sobre la eventual aplicabilidad del Código de Comercio, prescindiendo de su normativa sin dar razones plausibles para ello y, aun -sostiene-- fundando, en parte, su decisorio en una norma no referible a los actuados (ley 20. 266), afectando, así, la garantía de la defensa en juicio (art.

18, Constitución Nacional). Refiere, en lo demás, que la decisión vulnera los arts. 14, 16, 17, 31 y 75 inc. 12 de la Constitución Nacional, ya que el dictado de normas relativas al corretaje es materia propia del Código de Comercio y,

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Dictamen del Procurador Fiscal de la Nación:

por ende, competencia del Congreso de la Nación, a raíz de lo cual --sostiene-admitir la validez de una ley provincial que fija pautas distintas a las de la nacional para acceder a la matrícula de corredor --no obstante la supuesta razonabilidad superior de esas exigencias-- importa lesionar, a más de la atribución indicada, el orden de prelación de las leyes, la supremacía constitucional, la igualdad legal y los derechos de trabajar y de propiedad. III. Conforme se desprende de la reseña que antecede, se discute en la causa la validez de los arts. 2° y 12 inc. b de la ley 7191 de la Provincia de Córdoba, que establecen la exigencia, respecto de la actividad de corredor público y/o martillero, de título oficial habilitante o título universitario en la rama del derecho y/o las ciencias económicas, frente a la sentada por el Código de Comercio (art. 88, texto según ley 23. 282) que impone, en cuanto al punto, además de título secundario, un examen de idoneidad ante cualquier tribunal de alzada competente en la materia de comercio. Ello a la luz de lo dispuesto por los arts.

14, 16, 17, 31 y 75 inc. 12, de la Constitución Nacional. En tal situación, y toda vez que la sentencia traída a esta instancia ha sido favorable a la validez de la ley provincial (art. 14 inc. 2°, ley 48), estimo que el recurso extraordinario de fs.

101/8 es formalmente procedente, sin que quepa detenerse en el examen de la oportunidad del planteo de la cuestión federal, pues el tema ha sido tratado y resuelto, en forma específica, en las instancias ordinarias (cf. Fallos: 301: 1163 y sus citas). IV. En cuanto al fondo del asunto, considero que debe señalarse, por lo pronto, que el voto mayoritario del a quo reproduce, en lo substancial, la doctrina de V. E. sentada a partir del precedente de Fallos: 283: 386, ratificada más tarde en las causas de Fallos: 288: 240, (La Ley, 155-179) --donde, pese a invalidar la disposición local allí cuestionada, el Alto Cuerpo destacó que se trataba de un caso distinto al que suscitara el decisorio de Fallos: 283: 386-- y 304: 462; doctrina, por otra parte, ya expuesta por la minoría del Tribunal en el precedente de Fallos: 273: 147 (La Ley, 934-310). Sostuvo, en la oportunidad, la Máxima Instancia Judicial cordobesa, que las provincias, conforme lo establece el art. 104 de la Constitución Nacional (actual art. 121) conservan todo el poder no delegado al Gobierno Central, lo que incluye --afirmó-- la reglamentación de las profesiones, el gobierno de la matrícula, su organización y la verificación de la capacidad o aptitud para ejercerlas, cuestiones todas, dijo, atinentes al poder de policía. En ese contexto, precisó, no es admisible que la Nación, excediendo las facultades conferidas por los arts. 67 inc. 11 y 108 de la Constitución Nacional (actuales 75 inc. 12 y 126), se introduzca en el ámbito provincial y establezca cargas, tareas y funciones en cabeza del poder judicial como lo hace el art. 1, inc. 3°, del dec-ley 20. 266/73; toda vez -explicitó-- que las leyes nacionales, en la parte que reglamentan las profesiones de martilleros y corredores, lo hacen en la esfera de sus atribuciones formales, esto es, para la actuación del poder de policía nacional, y no en el plano de los dispositivos de orden sustantivo. Agregó a ello, con cita de los precedentes de Fallos: 283: 386 y 304: 462 ya aludidos, que la facultad atribuida al Congreso de la Nación para el dictado de disposiciones relativas a las profesiones cuyo ejercicio es consecuencia de títulos expedidos por las

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universidades nacionales en virtud de lo previsto por el art. 67 inc. 16 de la Constitución Nacional (actual art. 75 inc. 18), no es exclusiva ni excluyente de las potestades de reglamentación y policía local, en tanto éstas no enerven el valor del título; y, finalmente, que la ley 7191 no sólo no es arbitraria, sino que además constituye --en su opinión-- un "avance" frente a la nacional 23. 282, al contemplar una carrera de nivel terciario para la actividad de corretaje. Frente a ello --como se expuso-- la quejosa critica el fallo con énfasis en que la reglamentación por la provincia de esta actividad debió limitarse a proveer los medios para mejorar la ejecución de la ley nacional, no pudiendo ampliar ni soslayar sus requisitos, ni exceder el marco proporcionado por la misma (arts.

75 inc. 12 y 31, Constitución Nacional); observación a la que nada obsta que la norma local pueda entenderse un "avance" frente a la ley de fondo, puesto que --señala-- si tales previsiones pudieran considerarse desactualizadas frente a las transformaciones operadas en la actividad mercantil, es al Congreso de la Nación a quien corresponde evaluarlo y no --precisa-- a las legislaturas de las provincias. V. Examinada la cuestión a la luz de la normativa comercial actualmente en vigencia resulta que los corredores públicos son "agentes auxiliares del comercio, y, como tales, sujetos a las leyes comerciales", con respecto a los actos que realicen en esa calidad (art. 87, Cód. de Comercio). El art. 8° inc. 3°, por su parte, del mismo dispositivo, declara acto de comercio ". . . Toda operación de cambio, banco, corretaje o remate. . . "; requiriéndose para desempeñar tal profesión: a) ser mayor de edad; b) poseer título secundario y c) aprobar un examen de idoneidad ante cualquier tribunal de Alzada con competencia mercantil (art. 88, Cód. de Comercio, texto según ley 23. 282). La normativa nacional vigente con anterioridad al dictado de esa ley requería, en cambio, 22 años de edad y un año de domicilio en el lugar en donde pretendía ejercerse la profesión; y, para matrícularse, además de acreditar las condiciones anteriores, constancia del desempeño previo del comercio ". . . por sí o en alguna casa de corredor o de comerciante por mayor, en calidad de socio o gerente, o cuando menos, de tenedor de libros, con buen desempeño y honradez. . . " (cfse. art. 89 inc. 3°, Cód. de Comercio). Los precedentes de V. E. oportunamente referenciados, analizaron, precisamente, esta cuestión cuando aún se hallaba vigente la normativa originaria del Código de Comercio, con relación a diversos preceptos provinciales que ampliaban los requisitos de la disposición nacional, exigiendo --por ejemplo-- la aprobación, además, del ciclo secundario completo y de un examen de práctica mercantil y conocimientos jurídicos vinculados a la profesión. Así, en el precedente de Fallos: 273: 147, coincidiendo con el criterio del entonces Procurador General de la Nación, la mayoría del Cuerpo consideró que ". . . el requisito exigido por el art. 12 inc. b) de la ley local 604 --haber cursado estudios secundarios completos-- incorpora una condición nueva y extraña a las requeridas por la ley nacional, excediendo por tanto la facultad reglamentaria que compete a los gobiernos de provincia en todo lo referente al gobierno y organización de la matrícula de que se trata (art. 104, Constitución Nacional), ya que no puede desconocerse que una exigencia como la aludida, so capa de reglamentar el

ejercicio de la profesión de martillero, altera o desconoce de modo no razonable tal ejercicio al negar la inscripción por no haberse acreditado que se hayan cursado estudios que el Código de Comercio no exige para el desempeño de esa profesión. ", lo que, a juicio de esa mayoría, vulneraba lo prescripto por el art. 31 de la Constitución Nacional. La minoría, por su lado, analizó la cuestión atendiendo a que la actividad de martillero (sujeta, entonces, a la normativa de los arts. 88 a 112, del Cód. de Comercio en virtud de lo dispuesto por su art. 113) no era, según las leyes de la República, una profesión liberal cuyo conocimiento se impartiera en institutos especiales y para cuyo ejercicio se requiera título habilitante con validez nacional; lo que determinaba --según este criterio-- que la inscripción en la matrícula dentro de un ámbito local no tuviera el valor de los actos a que se refiere el art. 7 de la Constitución Nacional. En ese sentido, tras concluir, "que, en consecuencia, la organización y gobierno de la matrícula así como la verificación de la capacidad o aptitud para desempeñarse en el medio local, es asunto que cae dentro de las atribuciones de policía que la Constitución reserva a las provincias", la minoría estimó que nada obstaba a ello que el Código de Comercio no reclamara estudios secundarios para la inscripción en la matrícula, puesto que, amén de que al tiempo de su sanción (1859/62/89) esos estudios no se hallaban al alcance general de la población, la diversidad e importancia económica de las transacciones mobiliarias e inmobiliarias, imponía --según su modo de ver-- una mayor capacitación, cuyo aspecto reglamentario -arguyeron-- debía quedar a cargo de cada gobierno provincial, en tanto su contralor no desnaturalizara las facultades conferidas a la Nación, ni excediera del derecho de aquéllos a proveer a la mejor ordenación y al fiel cumplimiento de las leyes comunes nacionales. Posteriormente, en los precedentes de Fallos: 283: 386; 288: 240 y 304: 462, todos ya citados, una nueva integración del Alto Tribunal resolvió de conformidad al criterio sustentado anteriormente por la minoría, admitiendo, por ende, la constitucionalidad de estos dispositivos locales, con la salvedad, respecto de Fallos: 288: 240, que se expusiera supra (v. ítem IV). VI. Si bien la cuestión que corresponde abordar en el sublite guarda obvia analogía con los precedentes examinados, cabe destacar que la norma nacional objeto de análisis, ha incorporado, en la actualidad, de manera expresa, los requisitos que V. E. estimara razonables en ocasión de pronunciarse sobre la validez de las normas provinciales, a saber: título secundario y examen de idoneidad en sede judicial (v. art. 1°, ley 23. 282); produciéndose un nuevo desplazamiento, en orden a las exigencias legales establecidas para la profesión, en virtud de que en el caso traído a dictamen, nuevamente una previsión local, la ley 7191 de la Provincia de Córdoba, incorporó un requisito no contemplado en la disposición nacional, esto es: título oficial de corredor o título de grado universitario en la rama del derecho y/o de las ciencias económicas (v. art. 12 inc. b). No obstante --lo reitero-- la presumible analogía existente entre la actual situación y la resuelta con anterioridad por V. E. , estimo que no cabe referir a la presente la solución favorable a los dispositivos locales explicitada en las oportunidades antedichas.

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Ello es así, en virtud de que en tales ocasiones, V. E. , tras examinar las normas entonces vigentes, infirió, entre otros argumentos, que la actividad de corredor no era una profesión liberal para cuyo ejercicio se requiriera título habilitante con validez nacional, y que por ello la inscripción en la matrícula dentro de un ámbito local, no podía alcanzar el valor de los actos a que alude el art. 7° de la Constitución Nacional (v. consids. 4° y 8° del voto de la entonces minoría en Fallos: 273: 146, reproducidos, junto a los restantes fundamentos, en Fallos: 283: 386 y 304: 462). Dicha observación, empero, comprensible en la ocasión en que fue formulada a tenor de lo previsto por el anterior art. 88 del Cód. de Comercio, merece revisarse en la actualidad, en virtud de que por imperio del nuevo art. 88, texto según ley 23. 282, el examen de idoneidad requerido para ejercer esta profesión, otorga "certificado habilitante en todo el territorio del país. . . ", de forma tal que, allende las características que, eventualmente, se adscriban a la misma, ha de entenderse, a la fecha, dado el significado --a mi modo de ver-- inequívoco de ese artículo que, constancias como la acompañada a fs. 6 (certificado de aprobación de examen expedido por la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial --sala II-- del Departamento Judicial de Mercedes de la Provincia de Buenos Aires) alcanzan el efecto de los actos públicos y procedimientos judiciales a que alude el art. 7° de la Constitución Nacional. A ello se agrega, siempre en mi criterio, que lo referido en el consid. 7° del voto de la entonces minoría en el fallo supra citado, donde se hizo mérito, particularmente, del tiempo transcurrido desde la época de redacción del Código de Comercio (1859/62/89) y de la sobrevenida diversidad y trascendencia de las transacciones mobiliarias e inmobiliarias, no resulta, sin más, extensible a la ampliación de las exigencias de la ley nacional implementada por la provincial 7191. Así procede entenderlo porque el juicio de razonabilidad verificado en aquella ocasión y en las ulteriores, persiguió hacerse cargo del tiempo transcurrido desde la promulgación del Código hasta la fecha del dictado de esos pronunciamientos, evaluando las distintas condiciones imperantes en cada época, lo que, a mi modo de ver, no cabe reiterar en el presente atento a que, lejos de haber transcurrido un período similar desde la reformulación por el legislador nacional de las condiciones exigidas para el corretaje (ley 23. 282; B. O. : 5/11/85) han pasado sólo trece años desde que aquél estimara suficiente, a estos fines, un título de enseñanza secundaria expedido o revalidado en la República y un examen de idoneidad ante cualquier tribunal de alzada del país con competencia comercial ". . . sobre nociones básicas acerca de la compraventa civil y comercial" (art. 88, Cód. de Comercio según ley 23. 282); sin que se haya alegado ni demostrado, en cuanto al punto, una transformación tal en las condiciones concernientes a ambos periodos que pudiera haber tornado obsoleta la apreciación verificada por el legislador nacional en esta última oportunidad. En ese contexto, por otra parte, debe también situarse, en mi parecer, la doctrina de V. E. en orden a que no sólo "la organización y gobierno de la matrícula cae dentro de las atribuciones de policía que la Constitución reserva a las provincias. . . ", sino, también, la cuestión relativa a la verificación de la capacidad o aptitud de los

corredores para desempeñarse en el medio local, toda vez que la misma fue incluida por V. E. en ese espectro reglamentario, con tal alcance, atendiendo, particularmente, a las características que por entonces revestía esta actividad en el Código de Comercio, sólo condicionada, vuelvo a reiterarlo, a determinados requisitos de edad y domicilio, y, para la obtención de la matrícula, a ciertos recaudos de índole profesional; sin incluir, como se dijo, ninguna exigencia que comprometiera un acto de validez nacional en los términos del art. 7° de la Constitución Nacional circunstancia que, ya se precisó, se ha visto alterada en la actualidad por el nuevo art. 88, Cód. de Comercio; mas no por considerar a dicha temática, en sí misma, propia y/o exclusiva del poder local. Respalda dicha conclusión, el hecho de que con arreglo a esa interpretación alcanza su justo sentido la advertencia explicitada por ese Alto Tribunal, acerca de que el contralor local de esa capacidad o aptitud deberá limitarse a proveer ". . . a la mejor ordenación y fiel cumplimiento de las leyes comunes nacionales. . . ", procurando no violentar ni desnaturalizar las facultades conferidas a la Nación en el texto constitucional (cf. consids. 5° y 7° del voto citado), defecto en el que, en mi criterio, incurre la ley provincial 7191, en tanto que incursiona en el territorio de los requisitos que le están vedados constitucionalmente al requerir no ya un examen "sobre nociones básicas acerca de la compraventa civil y comercial", sino un título terciario específico o universitario en la rama del derecho y/o de las ciencias económicas. Y es que si bien, como se dijo, las provincias conservan todo el poder no delegado al Gobierno federal (art. 121, Constitución Nacional), resulta que en virtud del art. 75 inc. 12 de la Ley Fundamental, es el Congreso de la Nación quien dicta el Código de Comercio, no pudiendo aquéllas ejercer poderes delegados "ni dictar los Códigos Civil, Comercial, Penal y de Minería, después que el Congreso los haya sancionado" (art. 126, Constitución Nacional). Precisamente, fue en ejercicio de dicha potestad que el Poder Legislativo nacional caracterizó a los corredores como "agentes auxiliares del comercio", y sujetos, como tales, a las leyes mercantiles, respecto a las operaciones que realicen en esa calidad (art. 87, apart. 1°, Cód. de Comercio); los que, por otra parte, son también, comerciantes, a la luz de lo dispuesto por el art. 8° inc. 3° del mismo cuerpo --que declara a toda operación de corretaje como un acto objetivo mercantil-- en tanto hagan de esta actividad su profesión habitual (art. 1°, Cód. de Comercio). E igualmente, fue en ejercicio de la misma potestad que, modificando el Código Comercial, el Congreso estableció como condiciones habilitantes para el corretaje: a) mayoría de edad; b) título secundario expedido o revalidado en la República; y c) examen de idoneidad ante cualquier tribunal de alzada comercial --el que expedirá un certificado habilitante en todo el país, debiendo integrar el mismo un representante del órgano profesional con personería jurídica de derecho público no estatal-- (art.

88, Cód. de Comercio, texto según ley 23. 282); y la inhabilidad, además, para el ejercicio profesional de: a) quienes no pudieren ejercer el comercio; b) los fallidos y concursados con conducta calificada como culpable o fraudulenta, hasta cinco años después de su rehabilitación; c) los inhibidos para disponer de

sus bienes; d) los condenados por delitos dolosos incompatibles con la profesión, hasta 10 años de cumplida la condena; e) los excluidos definitiva o temporariamente del ejercicio de la actividad por sanción disciplinaria; y f) los comprendidos en el art. 152 bis del Cód. Civil (art. 88 bis, Cód. de Comercio, texto según ley 23. 282); categorías, todas ellas, que no sólo no imponen título terciario o universitario como requisito habilitante sino que, además, no prohiben su ejercicio a quienes carecieren de ellos. Y si, por último, se admite que los corredores son sujetos de la actividad mercantil, es lógico, entonces, que las condiciones sustantivas para el ejercicio de esa profesión sean reguladas por el Código de Comercio, sin que obste a ello que las potestades de gobierno y organización de la matrícula correspondan a las legislaturas provinciales, desde que procede constitucionalmente distinguir entre el establecimiento de los extremos substanciales para el ejercicio del corretaje (art. 88 Cód. de Comercio) y lo que concierne a verificar su eventual concurrencia, potestad, ésta última, como V. E. lo ha admitido, de índole local.

Por lo expuesto considero, entonces, que corresponde declarar admisible el remedio extraordinario intentado y revocar, en consecuencia, la sentencia apelada. -- Mayo, 8 de 1998. -- Felipe D. Obarrio. Buenos Aires, noviembre 24 de 1998.

Diehl, José s/ solicita inscripción.

D. 294. XXXIII. Buenos Aires, 24 de noviembre de 1998.

Vistos los autos: "Diehl, José s/ solicita inscripción".

Considerando:

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2°) Que a fs. 23 el Colegio Profesional de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Córdoba se opuso a dicha solicitud, invocando que el peticionario no había acreditado dar cumplimiento a la exigencia impuesta en los arts. 2, última parte, y 12 inc. b, de la ley 7191 (modificada por las leyes 7524 y 7720). El citado art. 2° establece: "Para ser martillero y/o corredor público, se requiere: Reunir las condiciones habilitantes establecidas por la legislación nacional específica, y cumplimentar con lo dispuesto por el art. 12, inc. b de la presente ley...".

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1°) Que el señor José Diehl solicitó la inscripción en el Registro Público de Comercio de la ciudad de Córdoba en la matrícula de corredor público y acompañó entre otras constancias- un certificado expedido por la Cámara de Apelaciones de Mercedes, Pcia. de Buenos Aires, en el que constaba que había aprobado el examen de idoneidad que prescribe la ley 23.282 (fs. 8).

El art. 12 dispone que para la inscripción en el Colegio Profesional -necesaria, según el art. 11, si se quiere ejercer la actividad en el ámbito provincial- se deberá: "...b) Poseer título oficial de martillero y/o corredor público, o título de grado universitario en la rama del Derecho y/o de las Ciencias Económicas". Esta última exigencia rige a partir de la ley 7524 (B.O. 28/11/86).

Ante la presentación del colegio, el señor Diehl planteó la inconstitucionalidad de las citadas normas provinciales "por violación a los arts. 31 y 67, inc. 11 de la C.N." (fs. 24).

3°) Que la juez de primera instancia declaró la inconstitucionalidad de los arts.

2, última parte y 12, inc. b, de la mencionada ley provincial "en relación a las disposiciones de la ley 23.282, respecto de las condiciones habilitantes del corredor" y ordenó la inscripción en la matrícula que se solicitaba (fs. 34), lo que fue confirmado en segunda instancia (fs. 60/65). El Colegio de Martilleros y Corredores Públicos interpuso diversos recursos ante el Tribunal Superior de Justicia de la Provincia, órgano que hizo lugar al recurso de apelación, sostuvo la constitucionalidad de la ley local y rechazó el pedido de inscripción en la matrícula de corredor (fs. 90/100).

4°) Que contra esa decisión el peticionario interpuso recurso extraordinario (fs.

101/108), que fue bien concedido pues aquél había planteado la inconstitucionalidad de una ley provincial y la decisión fue a favor de la validez de la norma impugnada (art. 14, inc. 2°, de la ley 48).

5°) Que el fallo del a quo se funda en que: A) La ley provincial es constitucional de acuerdo a la doctrina que surge de pronunciamientos de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Fallos: 283:386; 288:240 y 304: 462).

B) La ley provincial es fruto de las potestades de reglamentación y policía locales que Córdoba no ha delegado y que la habilitan para regular la actividad profesional.

C) La normativa local no colisiona con las leyes nacionales que reglamentan las profesiones de martilleros y corredores, pues éstas "sólo lo hacen dentro de la esfera de sus atribuciones, es decir, que no se trata de normas de contenido sustancial, reservadas al Congreso de la Nación, sino de reglamentación para la esfera de actuación del poder de policía de la Nación" (fs. 94 vta. y 99).

D) Las exigencias de la ley cordobesa no son arbitrarias y "representa un avance frente a la ley Nacional al contemplar una carrera de nivel terciario" (fs.

95 y 100).

6°) Que en su recurso extraordinario el apelante sostiene:

A) El poder reglamentario provincial -cuya existencia se admite- no puede transgredir los límites fijados por la legislación de la Nación en los códigos de fondo.

B) El Código de Comercio tiene validez nacional y no puede limitarse su vigencia a la Capital Federal.

C) Puede ser que el exigir estudios terciarios sea un "avance", pero el "único autorizado para valorar la conveniencia de modificar una legislación vigente o actualizarla es el propio legislador" (fs. 105 vta.).

7°) Que el actual texto del art. 88 del Código de Comercio fue establecido por la ley nacional 23.282 (B.O. 5/11/85) y establece las condiciones habilitantes para ser corredor (mayoría de edad, título de enseñanza secundaria y aprobación de un examen de idoneidad "que se rendirá ante cualquier tribunal de alzada de la República con competencia en materia comercial, ya sea federal, nacional o provincial, el que expedirá el certificado habilitante en todo el territorio del país"). La ley 23.282, que también incorporó al código el art. 88 bis (inhabilitaciones para ser martillero), dispuso que su texto "queda incorporado al Código de Comercio" (art. 4°).

8°) Que por el art. 75, inc. 12 de la Constitución Nacional (ex art. 67, inc. 11), las provincias han atribuido al Congreso de la Nación la facultad exclusiva de dictar, entre otros, el Código de Comercio. A su vez, el art. 31 de aquélla, al dar carácter de ley suprema de la Nación a las leyes que se dicten por el Congreso de acuerdo con la Constitución haciéndolas obligatorias para las provincias, no obstante cualquier disposición en contrario que sus leyes o constituciones contengan, encierra el medio de hacer efectivo en todo el territorio de la República el principio de la unidad de legislación común, consagrado por el art.

75, inc. 12 (Fallos: 156:20, 35).

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10) Que esa pormenorizada regulación integra –como es obvio- el derecho común, que el Congreso Nacional dicta en virtud del precitado art. 75, inc. 12 de la Ley Fundamental. Ello vale también para el art. 88 (condiciones habilitantes), tanto más cuanto que dicha norma establece un examen de idoneidad a rendir ante cualquier tribunal de alzada de la República (con competencia comercial) y consagra los efectos del certificado habilitante para todo el territorio del país.

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9°) Que el Congreso de la Nación, en ejercicio de la aludida facultad exclusiva, ha regulado el corretaje en el Código de Comercio. Lo considera siempre mercantil (art. 8, inc. 3°) y define a los corredores como agentes auxiliares del comercio (art. 87). Con relación a ellos establece -como quedó dicho supra- las condiciones habilitantes que deben reunir (art. 88); quiénes están inhabilitados para serlo (art. 88 bis); cuáles son los derechos y obligaciones que tienen, las prohibiciones que los afectan y las eventuales responsabilidades civiles y penales en que pueden incurrir (arts. 89 a 112).

11) Que es lógico y coherente que así sea, pues si el Congreso Nacional tiene, a través del derecho común, la facultad exclusiva de reglar la actividad de los corredores, estableciendo su competencia, deberes y derechos, prohibiciones, responsabilidades y sanciones, debe tener también la prerrogativa de determinar las condiciones que los habilitan a ejercer la mentada actividad.

Esto último es un aspecto del corretaje que está inescindiblemente relacionado con el resto de la regulación. Justamente, el art. 88 del Código de Comercio (texto según la ley 23.282) es el que determina dichas condiciones habilitantes.

12) Que el legislador nacional de 1985 (ley 23.282 y art. 88, inc. b, del Código de Comercio) estimó con relación al grado de estudios que debían tener los aspirantes a corredores- que era suficiente que poseyeran título de enseñanza secundaria. En cambio, el legislador cordobés estableció poco después (ley 7524, del año 1986) que era preciso que tuvieran título oficial de martillero y/o corredor público o título de grado universitario en la rama del Derecho y/o de las Ciencias Económicas. El a quo ha reconocido que la ley 7524 exige una carrera de nivel terciario (conf. fs. 93 vta. y 100).

13) Que las mencionadas regulaciones no son meramente distintas: son plenamente antitéticas. La oposición entre ambas sólo puede resolverse a la luz del art. 31 de la Constitución Nacional, que impone la superior jerarquía de la legislación nacional, a la que están obligadas a conformarse las autoridades locales "no obstante cualquiera disposición en contrario que contengan las leyes o constituciones provinciales".

14) Que a ello no obsta el invocado poder de policía del Estado provincial que atañe a los oficios y profesiones desarrollados en el ámbito local. El apelante no lo ha negado y esta Corte tampoco podría hacerlo. Se trata, sin embargo, de recordar que ese poder de policía -sea cual fuere su amplitud- no puede entorpecer el ejercicio de las facultades exclusivamente delegadas al gobierno federal. Como dijo el Tribunal en el ya citado precedente de Fallos: 156:20, la atribución conferida a la Nación de dictar los códigos comunes es de naturaleza exclusiva y, por consiguiente, el Congreso, al ejercitarla, no sólo puede dictar disposiciones de carácter policial relativas a las materias contenidas en el derecho privado, sino también impedir que las provincias usen de las propias para alterar o modificar el contenido de las leyes sustantivas (pág. 40). Caso contrario, como dijo la Corte en esa oportunidad, la delegación hecha al gobierno de la Nación para dictar los códigos comunes habría quedado reducida a una mera fórmula, pues la mayor parte de las instituciones comprendidas en aquéllos, son susceptibles de considerables restricciones motivadas en razones de policía. Señaló también que no era concebible que el Código Civil o el de Comercio, al organizar las instituciones privadas para toda la república, lo haya hecho subordinando su contenido al examen y revisión de los gobiernos de provincia, para declarar si tal como se encuentran legisladas comprometen o no sus poderes de policía (loc. cit.).

15) Que, en consecuencia, establecido que el art. 88 del Código de Comercio es consecuencia del ejercicio de las facultades que el art. 75, inc. 12, de la Constitución Nacional confiere al Congreso Nacional, debe declararse la inconstitucionalidad de las normas impugnadas de la ley provincial 7191 (texto según las leyes 7524 y 7720) -tal como lo ha solicitado el peticionario- por violación al art. 31 de la Constitución Nacional.

16) Que el Tribunal, por las razones indicadas, se aparta de la doctrina de Fallos 283:386 y 304:462, y reinstala la de Fallos: 273:147.

Por ello, y habiendo dictaminado el señor Procurador Fiscal, se hace lugar al recurso extraordinario, se revoca la sentencia apelada y se declara la inconstitucionalidad de los arts. 2, primer párrafo in fine y 12, inc. b, de la ley 7191 (texto según las leyes 7524 y 7720), debiéndose proceder a la inscripción en la matrícula, conforme lo ordenado a fs. 34. Costas por su orden.

Notifíquese y, oportunamente, devuélvase. JULIO S. NAZARENO - EDUARDO MOLINE O'CONNOR - CARLOS S. FAYT - AUGUSTO CESAR BELLUSCIO (por su voto) - ENRIQUE SANTIAGO PETRACCHI - ANTONIO BOGGIANO (por su voto) - GUILLERMO A. F. LOPEZ - GUSTAVO A. BOSSERT - ADOLFO ROBERTO VÁZQUEZ. VOTO DE LOS SEÑORES MINISTROS DOCTORES DON AUGUSTO CESAR BELLUSCIO Y DON ANTONIO BOGGIANO Considerando: Que el recurso extraordinario interpuesto fue bien concedido pues se planteó la inconstitucionalidad de una ley provincial y la decisión ha sido favorable a su validez.

Que esta Corte comparte los fundamentos y conclusiones del dictamen del señor Procurador Fiscal, a los cuales se remite por razones de brevedad.

Por ello, se declara admisible el recurso extraordinario y se revoca la sentencia apelada. Costas por su orden en mérito de las variaciones habidas en el criterio del Tribunal sobre el tema en cuestión. Notifíquese y, oportunamente, devuélvase. AUGUSTO CESAR BELLUSCIO - ANTONIO BOGGIANO.

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Ley Nº 20.266 EJERCICIO DE LA PROFESIÓN DE MARTILLERO. BUENOS AIRES, 10 de Abril de 1973 BOLETÍN OFICIAL, 17 de Abril de 1973 GENERALIDADES CANTIDAD DE ARTÍCULOS QUE COMPONEN LA NORMA 39 NRO. DE ART. QUE ESTABLECE LA ENTRADA EN VIGENCIA 29 FECHA DE ENTRADA EN VIGENCIA 1973 07 15 TEMA MARTILLERO-HABILITACIÓN PROFESIONAL-INSCRIPCIÓN EN SOCIEDAD DE MARTILLEROS-REMATE-SUBASTA

En uso de las atribuciones conferidas por el artículo 5 del Estatuto de la Revolución Argentina, EL PRESIDENTE DE LA NACIÓN ARGENTINA SANCIONA Y PROMULGA CON FUERZA DE LEY: Modificado por: Ley 25.028 Art.1 Régimen Legal del Martillero y Corredor [1] Incorpora Capítulo XII del Art. 31º al 39º (B.O. 29/12/99) CAPITULO I - CONDICIONES HABILITANTES Condiciones habilitantes.

ARTICULO 1. Para ser martillero se requieren las siguientes condiciones habilitantes: a) Ser mayor de edad y no estar comprendido en ninguna de las inhabilidades del artículo 2º; *b) Poseer título universitario expedido o revalidado en la República, con arreglo a las reglamentaciones vigentes y las que al efecto se dicten.

Modificado por: Ley 25.028 Art.1 (B.O. 29/12/99) ARTICULO SUSTITUIDO CAPITULO II – INHABILIDADES Causales de inhabilidad.

ARTICULO 2. Están inhabilitados para ser martilleros: a) quienes no pueden ejercer el comercio; b) los fallidos y concursados cuya conducta haya sido calificada como fraudulenta o culpable, hasta CINCO (5) años después de su rehabilitación; c) los inhibidos para disponer de sus bienes; d) los condenados con accesoria de inhabilitación para ejercer cargos públicos, y los condenados por hurto, robo, extorsión, estafas y otras defraudaciones, usura, cohecho, malversación de caudales públicos y delitos contra la fe pública, hasta después de DIEZ (10) años de cumplida la condena; e) los excluidos temporaria o definitivamente del ejercicio de la actividad por sanción disciplinaria; f) los comprendidos en el artículo 152 bis del Código Civil.

Ref. Normativas: Código Civil Art.2 CAPITULO III - MATRICULA (artículos 3 al 6) Requisitos para la matrícula.

ARTICULO 3. Quien pretenda ejercer la actividad de martillero deberá inscribirse en la matrícula de la jurisdicción correspondiente. Para ello deberá cumplir los siguientes requisitos: *a) poseer el título previsto en el inciso b) del artículo 1º; b) Acreditar mayoría de edad y buena conducta; c) Constituir domicilio en la jurisdicción que corresponda a su inscripción. d) Constituir una garantía real o personal y la orden del organismo que tiene a su cargo el control de la matrícula, cuya clase y monto serán determinados por éste con carácter general; e) Cumplir los demás requisitos que establezca la reglamentación local.

Modificado por: Ley 25.028 Art.1 (B.O. 29/12/99) ARTICULO SUSTITUIDO Antecedentes: Decreto Nacional 2.284/91 Art.8 (B.O 1/11/91)INCISO d DEROGADO; DECRETO RATIFICADO POR LEY 24307 (B.O 30/12/93), ACLARADO POR DECRETO 240/99(B.O 23/3/99) Gobierno.

ARTICULO 4. El gobierno de la matrícula estará a cargo, en cada jurisdicción, del organismo profesional o judicial que haya determinado la legislación local respectiva.

Legajos.

ARTICULO 5. La autoridad que tenga a su cargo la matrícula ordenará la formación de legajos individuales para cada uno de los inscriptos, donde constarán los datos personales y de inscripción, y todo lo que produzca modificaciones en los mismos. Dichos legajos serán públicos.

Afectación de la garantía.

ARTICULO 6. La garantía a que se refiere el artículo 3, inciso d) es inembargable y responderá exclusivamente al pago de los daños y perjuicios que causare la actividad del matriculado, al de las sumas de que fuere declarado responsable y al de las multas que se le aplicaren, debiendo en tales supuestos el interesado proceder a la reposición inmediata de la garantía, bajo apercibimiento de suspensión de la matrícula.

CAPITULO IV - INCOMPATIBILIDADES (artículos 7 al 7) Empleados públicos.

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ARTICULO 7. Los empleados públicos aunque estuvieran matriculados como martilleros, tendrán incompatibilidad salvo disposiciones de leyes especiales y el supuesto del artículo 25, para efectuar remates ordenados por la rama del poder o administración de la cual formen parte.

CAPITULO V - FACULTADES (artículos 8 al 8) Ventas en remate.

ARTICULO 8. Son facultades de los martilleros: a) efectuar ventas en remate público de cualquier clase de bienes, excepto las limitaciones resultantes de leyes especiales; Tasaciones. b) informar sobre el valor venal o de mercado de los bienes para cuyo remate los faculta esta ley; Informes. c) recabar directamente de las oficinas públicas y bancos oficiales y particulares, los informes o certificados necesarios para el cumplimiento de las obligaciones previstas en el artículo 9; Medidas de garantía. d) solicitar de las autoridades competentes las medidas necesarias para garantizar el normal desarrollo del acto de remate.

CAPITULO VI - OBLIGACIONES (artículos 9 al 10) ARTICULO 9. Son obligaciones de los martilleros: Libros. a) llevar los libros que se establecen en el Capítulo VIII; Títulos. b) comprobar la existencia de los títulos invocados por el legitimado para disponer del bien a rematar. En el caso de remate de inmuebles, deberán también constatar las condiciones de dominio de los mismos; Convenio con el legitimado. c) convenir por escrito con el legitimado para disponer del bien, los gastos del remate y la forma de satisfacerlos, condiciones de venta, lugar de remate, modalidades del pago del precio y demás instrucciones relativas al acto, debiéndose dejar expresa constancia en los casos en que el martillero queda autorizado para suscribir el instrumento que documenta la venta en nombre de aquél; Publicidad.

Remate de lotes. d) anunciar los remates con la publicidad necesaria, debiendo indicar en todos los casos su nombre, domicilio especial y matrícula, fecha, hora y lugar del remate y descripción y estado del bien y sus condiciones de dominio.

En caso de remates realizados por sociedades, deberán indicarse además los datos de inscripción en el Registro Público de Comercio.

Cuando se trate de remates de lotes en cuotas o ubicados en pueblos en formación, los planos deberán tener constancia de su mensura por autoridad competente y de la distancia existente entre la fracción a rematar y las estaciones ferroviarias y rutas nacionales o provinciales, más próximas. Se indicará el tipo de pavimento, obras de desagüe y saneamiento y servicios públicos, si existieran; Acto de remate. e) realizar el remate en la fecha, hora y lugar señalados, colocando en lugar visible una bandera con su nombre y, en su caso, el nombre, denominación o razón social de la sociedad a que pertenezcan; f) explicar en voz alta, antes de comenzar el remate, en idioma nacional y con precisión y claridad los caracteres, condiciones legales, cualidades del bien y gravámenes que pesaren sobre el mismo; Posturas. g) aceptar la postura solamente cuando se efectuare de viva voz; de lo contrario la misma será ineficaz; Instrumento de venta.

Bienes Inmuebles y muebles. h) suscribir con los contratantes y previa comprobación de identidad, el instrumento que documenta la venta, en el que constarán los derechos y obligaciones de las partes. El instrumento se redactará en TRES (3) ejemplares y deberá ser debidamente sellado, quedando uno de ellos en poder del martillero. Cuando se trate de bienes muebles cuya posesión sea dada al comprador en el mismo acto, y ésta fuera suficiente para la trasmisión de la propiedad, bastará el recibo respectivo; Precio.

i) exigir y percibir del adquirente, en dinero efectivo, el importe de la seña o cuenta del precio, en la proporción fijada en la publicidad, y otorgar los recibos correspondientes; Rendición de cuentas. j) efectuar la rendición de cuentas documentada y entregar el saldo resultante dentro del plazo de CINCO (5) días, salvo convención en contrario, incurriendo en pérdida de la comisión en caso de no hacerlo; Deber de conservación. k) conservar, si correspondiere, las muestras, certificados e informes relativos a los bienes que remate hasta el momento de la trasmisión definitiva del dominio; Otros deberes. l) en general, cumplimentar las demás obligaciones establecidas por las leyes y reglamentaciones vigentes.

Remate en ausencia del dueño.

ARTICULO 10. Sin perjuicio de las obligaciones establecidas en la presente ley, cuando los martilleros ejerciten su actividad no hallándose presente el dueño de los efectos que hubieren de venderse, serán reputados en cuanto a sus derechos y obligaciones, consignatarios sujetos a las disposiciones de los artículos 232 y siguientes del Código de Comercio.

Ref. Normativas: Código de Comercio Art.2 Código de Comercio CAPITULO VII - DERECHOS (artículos 11 al 16) Comisión.

ARTICULO 11. El martillero tiene derecho a: *a) cobrar una comisión, a los aranceles aplicables en la jurisdicción, salvo los martilleros dependientes, contratados o adscriptos a empresas de remate o consignaciones que reciban por sus servicios las sumas que se convengan, pudiendo estipularse también la comisión de garantía en los términos del artículo 256 del Código de Comercio; Reintegro de gastos b) percibir del vendedor el reintegro de los gastos del remate, convenidos y realizados. * Modificado por: Decreto Nacional 2.284/91 Art.8 (B.O 1/11/91) INC. A) FRASE DEROGADA; DECRETO RATIFICADO POR LEY 24307 (B.O. 30/12/93), ACLARADO POR DECRETO 240/99 (B.O 23/3/99) siempre que la provincia se haya aderido expresamente a estos Decretos. Ref. Normativas: Código de Comercio Art.6 (Hoy derogado por Ley N° 26.994).

Suspensión del remate.

ARTICULO 12. En los casos en que iniciada la tramitación del remate, el martillero no lo llevare a cabo por causas que no le fueren imputables, tendrá derecho a percibir la comisión que determine el juez de acuerdo con la importancia del trabajo realizado y los gastos que hubiere efectuado. Igual derecho tendrá si el remate fracasare por falta de postores.

Determinación de la comisión.

ARTICULO 13. La comisión se determinará sobre la base del precio efectivamente obtenido. Si la venta no se llevare a cabo, la comisión se determinará sobre la base del bien a rematar, salvo que hubiere convenio con el vendedor, en cuyo caso se estará a éste. A falta de base se estará al valor de plaza en la época prevista para el remate.

Anulación del remate.

ARTICULO 14. Si el remate se anulare por causas no imputables al martillero, éste tiene derecho al pago de la comisión que le corresponda, que estará a cargo de la parte que causó la nulidad.

Sociedades.

ARTICULO 15. Los martilleros pueden constituir sociedades de cualesquiera de los tipos previstos en el Código de Comercio, excepto cooperativas, con el objeto de realizar exclusivamente actos de remate. En este caso cada uno de los integrantes de la sociedad deberá constituir la garantía especificada en el artículo 3, inciso d.

Ref. Normativas: Código de Comercio Código de Comercio Sociedades para actos de remate.

ARTICULO 16. En las sociedades que tengan por objeto la realización de actos de remate, el martillero que lo lleve a cabo y los administradores o miembros del directorio de la sociedad, serán responsables ilimitada, solidaria y conjuntamente con ésta por los daños y perjuicios que pudieren ocasionarse como consecuencia del acto de remate. Estas sociedades deben efectuar los remates por intermedio de martilleros matriculados, e inscribirse en registros especiales que llevará el organismo que tenga a su cargo la matrícula.

CAPITULO VIII - LIBROS (artículos 17 al 18) ARTICULO 17.Los martilleros y las sociedades a que se refiere el artículo 15 deben llevar los siguientes libros, rubricados por el Registro Público de Comercio de la jurisdicción:

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Diario de entradas. a) diario de entradas, donde asentarán los bienes que recibieren para su venta, con indicación de las especificaciones necesarias para su debida identificación: el nombre y apellido de quien confiere el encargo, por cuenta de quién han de ser vendidos y las condiciones de su enajenación; Diario de salidas. b) diario de salidas, en el que se mencionarán día por día las ventas, indicando por cuenta de quién se han efectuado, quién ha resultado comprador, precio y condiciones de pago y demás especificaciones que se estimen necesarias; De cuentas de gestión. c) de cuentas de gestión, que documente las realizadas entre el martillero y cada uno de sus comitentes.

El presente artículo no es aplicable a los martilleros dependientes, contratados o adscriptos a empresas de remates o consignaciones.

Archivo de documentos.

ARTICULO 18. Los martilleros deben archivar por orden cronológico un ejemplar de los documentos que se extiendan con su intervención, en las operaciones que se realicen por su intermedio.

CAPITULO IX - PROHIBICIONES (artículos 19 al 19) *ARTICULO 19. Se prohíbe a los martilleros: Descuentos y bonificaciones. a) Practicar descuentos, bonificaciones o reducción de comisiones arancelarias; NOTA DE REDACCIÓN (DEROGADO POR DECRETO 2284/91) b) tener participación en el precio que se obtenga en el remate a su cargo, no pudiendo celebrar convenios por diferencias a su favor, o de terceras personas; Cesión de bandera. c) ceder, alquilar o facilitar su bandera, ni delegar o permitir que bajo su nombre o el de la sociedad a que pertenezca, se efectúen remates por personas no matriculadas.

Delegación del remate.

En caso de ausencia, enfermedad o impedimento grave del martillero, debidamente comprobados ante la autoridad que tenga a su cargo la matrícula, aquél podrá delegar el remate en otro matriculado, sin previo aviso; Compra por cuenta de terceros. d) Comprar por cuenta de terceros, directa o indirectamente, los bienes cuya venta se les hubiere encomendado; Compra para sí de los bienes a rematar. e) comprar para sí los mismos bienes, o adjudicarlos o aceptar posturas sobre ellos, respecto de su cónyuge o parientes dentro del segundo grado, socios, habilitados o empleados; Suscripción instrumento de venta sin autorización. f) suscribir el instrumento que documenta la venta, sin autorización expresa del legitimado para disponer del bien a rematar; Retención del precio. g) retener el precio recibido o parte del él, en lo que exceda del monto de los gastos convenidos y de la comisión que le corresponda; Deber de veracidad. h) utilizar en cualquier forma las palabras "judicial", "oficial", o "municipal", cuando el remate no tuviera tal carácter, o cualquier otro término o expresión que induzca a engaño o confusión; Ofertas bajo sobre. i) aceptar ofertas bajo sobre y mencionar su admisión en la publicidad, salvo el caso de leyes que así lo autoricen; Suspensión del remate. j) suspender los remates existiendo posturas, salvo que habiéndose fijado base, la misma no se alcance.

Modificado por: Decreto Nacional 2.284/91 Art.8 (B.O 1/11/91)INCISO A DEROGADO; DECRETO RATIFICADO POR LEY 24307 (B.O 30/12/93), ACLARADO POR DECRETO 240/99(B.O 23/3/99) CAPITULO X - SANCIONES (artículos 20 al 23) Sanciones. Apelabilidad.

ARTICULO 20. El incumplimiento de las obligaciones establecidas en el Capítulo VI y la realización de los actos prohibidos en el Capítulo IX hacen pasible al martillero de sanciones que podrán ser multa de hasta CINCO MIL PESOS ($ 5000), suspensión de la matrícula de hasta DOS (2) años y su cancelación. La determinación, aplicación y graduación de estas sanciones, estarán a cargo de la autoridad que tenga a su cargo la matrícula en cada jurisdicción, y serán apelables por ante el tribunal de comercio que corresponda.

Anotación.

ARTICULO 21. Las sanciones que se apliquen serán anotadas en el legajo individual del martillero previsto en el artículo 5.

Pérdida de la comisión.

ARTICULO 22. El martillero por cuya culpa se suspendiere o anulare un remate, perderá su derecho a cobrar la comisión y a que se le reintegren los gastos, y responderá por los daños y perjuicios ocasionados.

Remates por personas no matriculadas.

ARTICULO 23. Ninguna persona podrá anunciar o realizar remates sin estar matriculada en las condiciones previstas en el artículo 3.

Quienes infrinjan esta norma serán reprimidos por el organismo que tenga a su cargo la matrícula, con multa de hasta DIEZ MIL PESOS ($ 10.000), y además se dispondrá la clausura del local u oficina respectiva; todo ello sin perjuicio de la responsabilidad penal que pudiera corresponder. El organismo que tenga a su cargo la matrícula, de oficio o por denuncia de terceros, procederá a allanar con auxilio de la fuerza pública los domicilios donde se presuma que se cometen las infracciones antes mencionadas y, comprobadas que ellas sean, aplicará las sanciones previstas, sin perjuicio de las denuncias de carácter penal, si correspondieran. La orden de allanamiento y de clausura de locales deberán emanar de la autoridad judicial competente. En todos los casos, las sanciones de multa y clausura serán apelables para ante el tribunal de comercio que corresponda.

CAPITULO XI - DISPOSICIONES GENERALES (artículos 24 al 30) Actualización de la inscripción.

ARTICULO 24. Los martilleros que a la fecha de vigencia de esta ley estuvieran matriculados, continuarán en el ejercicio de su actividad, cumpliendo con los requisitos enunciados por los incisos b), c) y d) del artículo 3.

Remates oficiales. *ARTICULO 25. Los remates que realicen el Estado Nacional, las provincias y las municipalidades, cuando actúen como personas de derecho privado, así como las entidades autárquicas, bancos y empresas del Estado Nacional, de las provincias o de las municipalidades, se rigen por las disposiciones de sus respectivos ordenamientos y, en lo que no se oponga a ellos, por la presente ley.

Matricula de jurisdicción nacional.

ARTICULO 26. Hasta tanto se determine el organismo profesional o judicial que tendrá a su cargo la matrícula de martilleros en la Capital Federal y en el Territorio Nacional de la Tierra del Fuego, Antártida Argentina e Islas del Atlántico Sur, la misma corresponderá al juez del cual dependa el Registro Público de Comercio.

Subastas judiciales.

ARTICULO 27. Las subastas públicas dispuestas por autoridad judicial se rigen por las disposiciones de las leyes procesales pertinentes y, en lo que no se oponga a ellas, por la presente ley. Ámbito de aplicación.

ARTICULO 28. Esta ley se aplicará en todo el territorio de la República y su texto queda incorporado al Código de Comercio.

Vigencia.

ARTICULO 29. La presente entrará en vigencia a los NOVENTA (90) días de su publicación.

ARTICULO 30. Deróganse los artículos 113 a 122 del Código de Comercio.

Ref. Normativas: Código de Comercio Art.3 al 2 Código de Comercio Art.1; Art.2; Art.3; Art.4; Art.5; Art.6; Art.7; Art.8; Art.9.

CAPITULO XII - Corredores (artículos 31 al 39) *ARTICULO 31. Sin perjuicio de las disposiciones del Código Civil y de la legislación local, es aplicable al ejercicio del corretaje lo dispuesto en esta ley respecto de los martilleros, en todo lo que resulte pertinente y no se encuentre modificado en los artículos siguientes.

Modificado por: Ley 25.028 Art.1 (B.O. 29/12/99) ARTICULO INCORPORADO Ref. Normativas: Código Civil ARTICULO 32. Para ser corredor se requieren las siguientes condiciones habilitantes: a) Ser mayor de edad y no estar comprendido en ninguna de las inhabilidades del artículo 2º; b) Poseer título universitario expedido o revalidado en la República, con arreglo a las reglamentaciones vigentes y que al efecto se dicten.

Modificado por: Ley 25.028 Art.1 (B.O. 29/12/99) ARTICULO INCORPORADO

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ARTICULO 33. Quien pretenda ejercer la actividad de corredor deberá inscribirse en la matrícula de la jurisdicción correspondiente. Para ello, deberá cumplir los siguientes requisitos: a) Acreditar mayoría de edad y buena conducta; b) Poseer el título previsto en el inciso b) del artículo 32. c) Acreditar hallarse domiciliado por más de un año en el lugar donde pretende ejercer como corredor. d) Constituir la garantía prevista en el artículo 3º inciso d), con los alcances que determina el artículo 6º; e) Cumplir los demás requisitos que exija la reglamentación local.

Los que sin cumplir estas condiciones sin tener las calidades exigidas ejercen el corretaje, no tendrán acción para cobrar la remuneración prevista en el artículo 37, ni retribución de ninguna especie.

Modificado por: Ley 25.028 Art.1 (B.O. 29/12/99) ARTICULO INCORPORADO ARTICULO 34. En el ejercicio de su profesión el corredor está facultado para: a) Poner en relación a dos o más partes para la conclusión de negocios sin estar ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboración, subordinación o representación. No obstante una de las partes podrá encomendarles que la represente en los actos de ejecución del contrato mediado. b) Informar sobre el valor venal o de mercado de los bienes que pueden ser objeto de actos jurídicos. c) Recabar directamente de las oficinas públicas, bancos y entidades oficiales y particulares, los informes y certificados necesarios para el cumplimiento de sus deberes. d) Prestar fianza por una de las partes.

Modificado por: Ley 25.028 Art.1 (B.O. 29/12/99) ARTICULO INCORPORADO ARTICULO 35. Los corredores deben llevar asiento exacto y cronológico de todas las operaciones concluidas con su intervención, transcribiendo sus datos esenciales en un libro de registro, rubricado por el Registro Público de Comercio o por el órgano a cargo del gobierno de la matrícula en la jurisdicción.

Modificado por: Ley 25.028 Art.1 (B.O. 29/12/99) ARTICULO INCORPORADO ARTICULO 36. Son obligaciones del corredor: a) Llevar el libro que establece el artículo 35. b) Comprobar la identidad de las personas entre quienes se tratan los negocios en los que interviene y su capacidad legal para celebrarlos. c) Deberá comprobar, además, la existencia de los instrumentos de los que resulte el título invocado por el enajenante; cuando se trate de bienes registrables, recabará la certificación del Registro Público correspondiente sobre la inscripción del dominio, gravámenes, embargos, restricciones y anotaciones que reconozcan aquéllos, así como las inhibiciones o interdicciones que afecten al transmitente. d) Convenir por escrito con el legitimado para disponer del bien los gastos y la forma de satisfacerlos, las condiciones de la operación en la que intervendrá y demás instrucciones relativas al negocio; se deberá dejar expresa constancia en los casos en que el corredor quede autorizado para suscribir el instrumento que documenta la operación o realizar otros actos de ejecución del contrato en nombre de aquél. e) Proponer los negocios con la exactitud, precisión y claridad necesarias para la formación del acuerdo de voluntades, comunicando a las partes las circunstancias conocidas por él que puedan influir sobre la conclusión de la operación en particular, las relativas al objeto y al precio de mercado; f) Guardar secreto de lo concerniente a las operaciones en las que intervenga: sólo en virtud del mandato de autoridad competente, podrá atestiguar sobre las mismas. g) Asistir la entrega de los bienes transmitidos con su intervención, si alguna de las partes lo exigiere. h) En las negociaciones de mercaderías hechas sobre muestras, deberá identificarlas y conservarlas hasta el momento de la entrega o mientras subsista la posibilidad de discusión, sobre la calidad de las mercaderías. i) Entregar a las partes una lista firmada, con la identificación de los papeles en cuya negociación intervenga. j) En los contratos otorgados por escrito, en instrumento privado, debe hallarse presente en el momento de la firma y dejar en su texto constancia firmada de su intervención, recogiendo un ejemplar que conservará bajo su responsabilidad. En los que no requieran la forma escrita,

deberá entregar a las partes una minuta de la operación, según las constancias del Libro de Registro. k) Respetar las prohibiciones del artículo 19 en lo que resulten aplicables. l) Cumplir las demás obligaciones que impongan las leyes especiales y la reglamentación local.

Modificado por: Ley 25.028 Art.1 (B.O. 29/12/99) ARTICULO INCORPORADO Derogado por Ley 26.994 ARTICULO 37. El corredor tiene derecho a: a) Cobrar una remuneración por los negocios en los que intervenga, conforme a los aranceles aplicables en la jurisdicción; a falta de ellos, de acuerdo de partes o de uso, se le determinará judicialmente; salvo pacto contrario, surge el derecho a su percepción desde que las partes concluyan el negocio mediado.

La remuneración se debe aunque la operación no se realice por culpa de una de las partes, o cuando iniciada la negociación por el corredor, el comitente encargare la conclusión a otra persona o la concluyere por sí mismo.

Interviniendo un solo corredor, éste tendrá derecho a percibir retribución de cada una de las partes; si interviene más de un corredor, cada uno sólo tendrá derecho a exigir remuneración a su comitente; la compartirán quienes intervengan por una misma parte; b) Percibir del comitente el reintegro de los gastos convenidos y realizados, salvo pacto o uso contrario.

Modificado por: Ley 25.028 Art.1 (B.O. 29/12/99) ARTICULO INCORPORADO Derogado por Ley 26.994 ARTICULO 38. El corredor por cuya culpa se anulare o resolviera un contrato o se frustrare una operación, perderá el derecho a la remuneración y a que se le reintegren los gastos, sin perjuicio de las demás responsabilidades a las que hubiere lugar.

Modificado por: Ley 25.028 Art.1 (B.O. 29/12/99) ARTICULO INCORPORADO Derogado por Ley 26.994 ARTICULO 39. Comuníquese, publíquese, dése a la Dirección Nacional del Registro Oficial y archívese.

FIRMANTES LANUSSE Coda Rey Colombres.

LEY Nº 25.028 [1] Texto en negrita conforme ley 25.028: El Senado y Cámara de Diputados de la Nación Argentina reunidos en Congreso, etc. sancionan con fuerza de Ley: ARTICULO 1º — Se reforma el Decreto ley 20.266/73 conforme las disposiciones establecidas en el anexo I, denominado "Reformas al régimen legal de martilleros y corredores", que es parte integrante de la presente ley, sustituyéndose los artículos 1º y 3º de la citada norma e incorporándose los artículos 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37 y 38.

ARTICULO 2º — Se deroga el Capítulo I "De los corredores", del libro primero, título IV del Código de Comercio y la Ley 23282.

ARTICULO 3º — Hasta tanto se implementen las carreras universitarias para corredores y martilleros, la habilitación profesional se hará conforme las disposiciones legales del artículo 88 del Código de Comercio y 1º de la Ley 20.266, que a tal efecto permanecen vigentes por ese exclusivo lapso.

A partir del establecimiento de los títulos universitarios y por única vez, se equipararán los corredores y martilleros habilitados para el ejercicio de sus funciones a dicha fecha, con los egresados universitarios.

ARTICULO 4º — Esta ley entrará en vigencia después de los sesenta días de su publicación oficial.

ARTICULO 5º — Comuníquese al Poder Ejecutivo.

DADA EN LA SALA DE SESIONES DEL CONGRESO ARGENTINO, EN BUENOS AIRES, A LOS CATORCE DÍAS DEL MES DE OCTUBRE DEL AÑO MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y OCHO.

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La presente publicación es realizada por el Foro Federal de Incumbencia Profesionales del Martillero y Corredor Agradecemos a los Colegios de Martilleros y Corredores Públicos de la Pcia. de Neuquén y Cipolletti de Río Negro Abril de 2016