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Régimen de Corretaje Pérdida de vigencia del Art. 77 de la Ley 24.441 Por Norberto Crolla y Héctor Rosanigo[1]

En materia de corretaje, el art. 77 de la Ley 24441 establece que “Para la matriculación y el desempeño del corredor no será exigible el hallarse domiciliado en el lugar donde se pretende ejercer. En los casos de corretaje inmobiliario de viviendas nuevas sólo se recibirá comisión del comitente. En las restantes operaciones la comisión al comprador no podrá exceder el 1 1/2 del valor de compra.” Dicha norma debe leerse teniendo en cuenta la Ley Especial Indisponible (L. E. I.) N° 20.266, y el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC) que regulan el “Corretaje Universitario” en todo el territorio nacional. Dicho esto, consideramos improcedente dar identidad a una figura de fantasía como la del “agente o corredor inmobiliario” cuando, al ser el “Corretaje” una actividad que se acredita a través de un título universitario, cualquier especialidad de la misma, como sería el caso del “corretaje inmobiliario”, debe estar en sintonía con la Ley de Educación Superior N° 24.521, Arts. 39° al 46° y, en el supuesto de existir el título, debería ser un título de Post Grado (una especialización), los que no acreditan nuevas profesiones, ni incumbencias, como lo define la UBA en su portal Web, dejando sin sustento a esta pseudo-profesión.[2] Aseveramos nuestra opinión en el sentido de que el art. 77 de la Ley 24441 se encuentra derogado por los Arts. 4°, 31° y 33° de la L.E. I. N° 20.266, y por el Art. 1351° del CCyC, en diálogo de fuentes[3] entre ellos. Los Arts. 4°, 31° y 33°, en la regulación de la profesión universitaria de Martillero y Corredor Público (MCP) hacen nuevas consideraciones sobre cómo deben ser el control y los requisitos del profesional universitario, dejando sin efecto, de forma plausible, el primer párrafo del Art. 77° de la Ley N° 24.441. En lo que respecta a lo sustentado en el segundo párrafo del art. 77, su texto ha dejado de ser operativo, conforme lo dispuesto por la Ley Nº 25.028 en diciembre del año 1999, que modificó y puso en vigencia al año siguiente la L. E. I. Nº 20.266, la que en su Art. 37º,Inc. a) expresaba “…Interviniendo un solo corredor, éste tendrá derecho a percibir retribución de cada una de la partes;…”, y si bien ese Art. ha sido derogado por la Ley Nº 26.994, Art. 3º, Inc. c., simultáneamente esta Ley, en su Art. 1º, aprobó el CCyC, el cual en su Art. 1351 dice “…Si sólo interviene un Corredor, todas las partes le deben comisión…”.


Además, sigue siendo potestad de las legislaturas provinciales la regulación de las tablas arancelarias para las profesiones liberales, siempre que no hayan adherido de forma expresa a los Pactos Federales que derogaban estas potestades. Así lo ha recordado la Corte Suprema de Justicia de la Nación en diferentes fallos, de conformidad con su doctrina fijada en el caso “Cadopi” (Fallos: 320: 89) que en forma contundente se ha referido a este tema. Actualmente solo la provincia de Tucumán continúa con pacto vigente. Para mayor argumentación se transcribe lo expresado por el “Foro Federal de Incumbencia Profesional del Martillero y Corredor”, que en su Libro N° 1 del año 2016, analizando el Art. 77 de la Ley N° 24.441, expresó: “II.3.- Ley Nº 24.441:[4]

La inadecuada técnica legislativa que a lo largo de todo el texto normativo se comprueba en esta ley de fideicomiso, sólo va a ser considerada en lo relativo a las modificaciones al régimen del corretaje, contenidas en el desafortunado art. 77º.

Ha sido controvertida la redacción de este artículo, donde se pretendió desregular la matriculación, como el desempeño del Corredor, establecer la sub actividad del “corretaje inmobiliario”, y hacer una regulación particular en lo referente a las comisiones. “ARTICULO 77. — Para la matriculación y el desempeño del corredor no será exigible el hallarse domiciliado en el lugar donde se pretende ejercer. En los casos de corretaje inmobiliario de viviendas nuevas sólo se recibirá comisión del comitente. En las restantes operaciones la comisión al comprador no podrá exceder el 1 1/2 del valor de compra.”

Desde un principio esta regulación fue una extralimitación, ya que el Código de Comercio nunca dispuso que: “Para la matriculación y el desempeño del corredor…”. Sí, disponía que tenga constituido domicilio con una antelación de un año, para la matriculación. Es una falacia que luego, para ejercer, debía continuar con este requisito. Por lo tanto, hubo un exceso, más aún cuando en ninguna parte se mencionó que se reformaba el Art. 89º del Código de Comercio.

En lo referente al tema de fijación de comisiones (hoy honorarios) y a quien le corresponde abonarlos, es una facultad de las leyes sustantivas regular cómo se genera el derecho al cobro de los estipendios, mientras que las leyes locales determinan cuáles son los aranceles a cobrar.


Con la reforma introducida por la Ley Nº 25.028 en la L. E. I. 20.266, ha quedado derogado el Art. 77º que estamos tratando ―principio general del Derecho por el que una norma posterior sobre un tema determinado deroga a otra norma anterior sobre ese mismo tema―, por ser la interpretación más plausible ante este nuevo régimen legal que rige al Corretaje.”

Dejando claro y, dicho de otra forma, las leyes nacionales nunca podrían haber establecido los porcentajes de los honorarios, sino sólo disponer a quien le correspondía afrontar dichas remuneraciones, mientras que cuantificar esos honorarios corresponde a los Estados Provinciales, que se han reservado ese derecho dentro del poder de policía no delegado a la Nación. Continuando con nuestro análisis, podemos advertir que no es procedente calificar al “comitente” (el potencial enajenador o también adquirente), que son personas que contratan con el profesional universitario a través de un “Contrato de Corretaje”[5] en función de sus facultades reservadas en el Art. 34° Inciso a)[6], ejerciendo de forma autónoma y sin prescindencia de las partes, no pudiendo tampoco plasmarse como acto de mandato, o comisión, u otra figura, ya que el Corretaje sólo se puede configurar como una actividad reservada del MCP. Un capítulo aparte, merece la forma en que se aborda el ejercicio profesional universitario o liberal dentro de la Ley 24.240 y la reforma introducida en el CCyC, donde el diálogo de fuentes entre el nuevo Código por los Arts. 963 y 1355, no nos deja dudas de que la L. E.I. N° 20.266 que regula de forma restrictiva el “Corretaje”, es en definitiva quien tiene la supremacía sobre el micro sistema del Derecho al Consumidor. Y, nuevamente, fijamos nuestro andamiaje discursivo en lo ya expresado por el “Foro Federal de Incumbencia Profesional del Martillero y Corredor”, en el ya mencionado Libro N° 1 del año 2016, en particular sobre este tema: “II.4.- Ley Nº 24.240:[7]

La Ley Especial Indisponible de Derecho al Consumidor (LDC), hoy tiene un apartado general en el nuevo CCC en los Arts. 1092º al 1122º, y en el diálogo entre ellas deben articular todo lo referente al consumo. “Entendemos que debido a que el concepto de consumidor se encuentra definido en el Art. 1092 del CCC, y el concepto de proveedor se encuentra definido en el art. 2° de la LDC, hubiera sido más apropiado definir contrato de consumo como el que se celebra entre un consumidor y un proveedor.”[8]


No están comprendidos en la LDC el ejercicio de las profesiones liberales que requieran para su ejercicio (i) título universitario, y (ii) matrícula otorgada por colegios profesionales reconocidos oficialmente o autoridad facultada para ello. Sí quedan alcanzados por la publicidad que realicen los profesionales para ofrecer sus servicios.[9] “A diferencia de los profesionales mencionados, quedan comprendidos los profesionales universitarios que ejerzan independientemente la profesión, pero no se encuentren matriculados y los matriculados que ejerzan su actividad en forma de empresa, lo que diluye la figura del profesional liberal para dar paso a la de proveedor.”[10]

En este caso la L. E. I. 20.266 y la LDC tienen una disposición concordante en el tema de la “publicidad”, en donde la ley que regula el ejercicio profesional en su Art. 9º Inciso d) realizando los resguardos en todo lo pertinente al establecer: a) indicar en todos los casos su nombre, domicilio especial y matrícula, fecha, hora, b) lugar del Remate o actividad de Corretaje que está ofreciendo, c) descripción y estado del bien y d) sus condiciones de dominio, los que son análogos tanto para todas las incumbencias sea Corretaje, Remate Subasta, o Tasación de mercado.

Ante esta disyuntiva es procedente como norma de aplicación la L. E. I. 20.266 que regula la profesión sobre lo dispuesto tanto en el CCyC y la LDC.”

Concluyendo con este análisis que pretende poner luz sobre una actividad que en los últimos tiempos se encuentra vapuleada sin razón, o por razones sin derecho, ya que se ha legislado de forma abstracta en las jurisdicciones locales, como lo ha sostenido el propio Tribunal de Justicia de CABA[11], quien ha puesto dudas sobre la figura profesional del “corredor inmobiliario”, como respecto de su acreditación profesional, y eso es a consecuencia de, como se ha expresado al comienzo de este análisis, el carácter de “fantasía” de la figura, como es también de cumplimiento imposible la existencia de un título universitario de la especialidad del “corretaje inmobiliario”, con alcances de profesión e incumbencias propias, sin usurpar las ya otorgadas al MCP, mediante la L. E. I. 20.266.

Concluimos afirmando que, desde la sanción de la Ley 25.028, modificatoria del Decreto Ley 20.266, que lo elevó a la categoría de Ley Especial Indisponible, y de Orden Público Nº 20.266, ha dejado de tener vigencia el Art. 77° de la Ley N° 24.441.


[1] Martilleros y Corredores Públicos miembros permanentes del Foro Federal de Incumbencia Profesional del Martillero y Corredor [2] Universidad Nacional de Buenos Aires – Página Web – “Las carreras de especialización tienen como fin profundizar en conocimientos y competencias propias de un tema o área de un campo profesional o multiprofesional. Para el egreso el estudiante debe realizar un trabajo final de carácter integrador. La duración mínima de una carrera de especialización de la UBA es de 368 horas reloj.” […] “Los títulos de los posgrados tienen sólo valor académico y en ningún caso habilitan para el ejercicio de una profesión.” http://www.uba.ar/posgrados/contenido.php?id=93 – Visto el 06/11/2016 [3] Conforme criterio de interpretación previsto en el Art. 2 del CCCN. [4] Foro Federal de Incumbencia profesional del Martillero y Corredor – “El diálogo entre el Art. 31º de la Ley Especial Indisponible (L. E. I.) Nº 20.266 (to), el nuevo Código Civil y Comercial y las demás leyes generales y locales.” – Pag. 13 – Libro 1/2016 – Web www.foroincumbenciamc.com.ar [5] Arts. 9° Inciso c) en diálogo de fuente con el Art. 31° de la L. E. I. N° 20.266, y en redundancia también con el 1.345° del CCyC [6] L. E. I. N° 20.266 - ARTICULO 34. En el ejercicio de su profesión el corredor está facultado para: a) Poner en relación a dos o más partes para la conclusión de negocios sin estar ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboración, subordinación o representación. No obstante una de las partes podrá encomendarles que la represente en los actos de ejecución del contrato mediado. [7] Foro Federal de Incumbencia profesional del Martillero y Corredor – “El diálogo entre el Art. 31º de la L. E. I. Nº 20.266 (to), el nuevo Código Civil y Comercial y las demás leyes generales y locales.” – Pag. 13 – Libro 1/2016 – Web www.foroincumbenciamc.com.ar [8] Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. - Martín Sigal Editorial La Ley 2014. [9] Ley Nº 24.240 - Art. 2º [10] Lorenzetti, Ricardo “Tratado de los Contratos” – 2009 - http://universojus.com/codigo-civilcomercial-comentado/articulo-1092 [11] Expte. N° 8940/2012 - “Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA) c/ GCBA s/ acción declarativa de inconstitucionalidad” - TSJ DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES – 26/08/2013 – Citar: elDial.com - AA821E Citar: elDial.com - DC2525

Publicado el 17/05/2018

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Analisis del articulo eldial art 77 publicado eldial  

El Artículo 77° de la Ley 24.441 ha sido derogada por la Ley Especial N° 20.266 Publicado en el portal digital ElDial.com el 17/05/2018

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