Ghana APARTMENT HOTEL TAKORADI
Real Estate AS INVESTERINGSMEMORANDUM
High yield eiendomsutleie rettet mot olje- og gassindustrien
#2
Ghana APARTMENT HOTEL TAKORADI
Real Estate AS INVESTERINGSMEMORANDUM
SUMMARY GHANA REAL ESTATE AS – APARTMENT HOTEL TAKORADI –INVESTMENT DECISION BASED ON THREE MAIN ASPECTS:
• Opportunity to purchase land in a very central location in an existing area of pressure, at a reduced price • Exceptionally large demand for living quarters and western-standard service facilities due to the increasing activity in the oil- and gas sector. • Exceptionally high yield
These three aspects alone form a solid foundation for the investment. In addition to this, the company’s assessment is that the political and financial risk is acceptable. This is further described and justified in this memorandum.
#3
Ghana APARTMENT HOTEL TAKORADI
Real Estate AS INVESTERINGSMEMORANDUM
THE PROJECT •
Area of pressure with high demand for western standard living quarters.
Takoradi is being developed into Ghana’s “Stavanger”. In addition to exploration, development and operation of the country’s oilfields, the scope is to establish an oil-service industry with the competence and capacity to service the entire African oil- and gas market. The area will be at the core of this explosive development.
price per room at this facility will be USD 240 per night. Planned exit is sale of the project once finished and approximately fully rented. If, for some reason, this is not an option we also have the following advantageous scenarios: • Sale upon end of construction • Construction, operation and sale at a later date • Constructing and operating the facility without sales expectation
The following figure illustrates already ongoing activities:
ko Ta
ra
Based on a conservative estimate, the whole investment, pre-tax, will be repaid from 5 to 6 years of normal operations through high annual dividends.
dis
A considerable effort has been made in engineering this development, focusing on pre-fabrication of all structural components. Local effort will be limited to clearing the land, establishing necessary infrastructure (road, water, drainage), and assembly of the pre-fabricated components.
•
Centrally located real estate project in Takoradi, Ghana
•
Rental to the oil- and gas industry
•
Very high continuous return
•
100% equity financed
Takoradi’s location on the south-western part of the coast is optimal.
•
Required investment: MNOK 56,3
•
Moderate Risk
The structural conditions creating an imbalance between supply and demand in this market will endure for the foreseeable future, and this imbalance is the foundation for a much higher return than you would expect from this kind of project given a normal risk premium.
•
Flexible exit
The Pre-fabrication will take place in Portugal at a fixed cost. Local workers are managed and coordinated on site, and western craftsmen will be responsible for the quality of the work performed. Local employees will contribute with manual labor.
A thorough competitor analysis has been conducted with an assessment of the pricing structure of already existing and planned accommodation facilities in the area. A new Best Western Hotel with 150 rooms is under construction, and
#4
The engineering has been performed by the Swedish company Top Housing Project Management AB. They have more than 30 years of experience from building projects in African countries, as well as considerable experience in adapting project standards to meet the requirements of the oil- and gas industry. Top Housing also has previous experience with successful building projects in Ghana. They have been responsible for the construction of the 5 star Labadi Beach hotel in the capital Accra. Furthermore, they are currently involved in a hotel project in Nigeria and have recently completed delivery of a campsite consisting of 100 units for an offshore company, also in Nigeria.
CORRUPTION
As a consequence of Ghana being one of the best governed and stable democracies on the African Continent, corruption is less of a problem here than in the rest of Africa. The company secures that the project is unexposed to corruption risk through its 5 years continued presence in the area combined with Top Housings local network.
DESCRIPTION OF THE PROPERTY
From the total frame of investment, approximately 34 million NOK will be used for pre-fabrication, transport, customs and VAT, approximately 12 million NOK for on site work regarding clearing of land, infrastructure, assembly and finish. The property is initially valued at 5,0 to 7,5 million NOK, but a reduced price of 2,0 million NOK has been negotiated. Other project costs will amount to approximately 8,3 million NOK including, among other things, development of concept, funding and ongoing project costs. Estimated construction period is 12-14 months.
This is a beach front property with a great ocean view. The settlement will consist of several low risings built in tropical style. One of the buildings will be constructed as a hotel, while the remaining buildings will consist of apartments. The rooms will be senior and junior suites. We are planning for a high standard public building with restaurant, bar, wardrobes and an activity room. An outdoor swimming pool will be landscaped within the structure of a park. This will be a full service facility in compliance with western comforts and standards. This will increase earnings in the service department of the facility.
INVESTMENT, OPERATIONS AND FINANCE The project’s calculated frame of investment is 56,3 million NOK. A considerable part of the budget is in USD and is exposed to fluctuations in the NOK/USD exchange rate. The cost framework is assessed and checked to the smallest detail in the pre-fabricated elements and to minimize risk of delay in the construction period, the buildings are prefabricated in Portugal. Engineering and construction management is outsourced to Top Housing Project Management AB in Sweden, a highly qualified company with more than 30 years of experience from property development in emerging markets.
#5
Through an assessment of the projects rental earning potential thorough investigation has been made into current rental prices. In addition, assessments have been made concerning future growth in demand and other planned development projects. Existing plans for housing developments are not sufficient to cover the expected increase in demand, making it a reasonable assumption that rental prices will continue upwards from an already elevated level.
Ghana APARTMENT HOTEL TAKORADI
Real Estate AS INVESTERINGSMEMORANDUM
Due to high demand companies are willing to prepay 2 years rent, which contributes to a high degree of predictability and earnings in the project. Consequently, the company will be able to pay its first dividends already after the first full year of operations. Inflation over the last three years has been in the range of 500% - 2500% depending on location. Despite this, the increase is still below countries like Nigeria and Angola. Our market segment is international oil- and gas companies in need of living quarters for their employees in the short and medium term. This segment is both able and willing to pay a high rent to achieve a satisfactory comfort and standard of the accommodation. Based on this, conservative earnings estimates are made.
Rental income for the apartments is based on an average of NOK 15.000 per month. There is as of today no competition for rentals on a monthly basis, and so no basis for comparison. However, calculated at a day by day price, the monthly apartment rent would equal NOK 500/ day. With the size and standard of the apartments the market equivalent should indicate a prize of NOK 1100 to NOK 1900 per day. Based on the principle of 2 years prepayment for the 48 apartments the project will generate the following cash flow:
Year 1 RENTAL INCOME 4 APT BUILDINGS (48 units)* RENTAL INCOME HOTEL BUILDING* (12 rooms) COSTS** RESULT***
10,5 MNOK 1,5 MNOK 5,0 MNOK 7,0 MNOK
*Rental income + 50% of net result service department **operational and shared expenses for all 5 buildings ***Net result before tax
The hotel building has an expected occupancy of 69% and an average rate per day of NOK 495. The competitor analysis indicates that the average occupancy for the area is between 90-100%, and the average room rate is NOK 1000-1400 per day.
The operation of the facility will be outsourced to a local supplier to reduce operational risk while at the same time securing operational earnings to the project. Supplier selection will be done in close cooperation with Top Housing. This will be based on a model where the supplier will receive a defined share of operational earnings and result. Based on the above conservative estimates for earnings and costs, the pre-tax investment will be paid back in 5-6 years in the most conservative model.
#6
Ghana APARTMENT HOTEL TAKORADI
Real Estate AS INVESTERINGSMEMORANDUM
This can be illustrated as follows: Lønnsomhetskalkyle
GHANA The Republic of Ghana is a West-African country located in the Bay of Guinea. Neighboring countries are Togo to the east, Burkina Faso to the north and the Ivory Coast to the west. With it’s barely 239.000 square kilometers Ghana is by African standards a small country, but rich on natural resources and a high population density (estimated at approximately 25 million people).
THE NORWEGIAN VIEW ON GHANA By an increase of approximately NOK 100 per day the investment will be paid back in 4-5 years. By choosing the model of day-to-day rental for the apartments, pay back time will be 3-4 years. Despite this conservative estimates and cautious calculations have been used, but it is our opinion that the above highlights an additional upside if so desirable. Planned exit is sale of the project once finished and approximately fully rented. If, for some reason, this is not an option we also have the following advantageous scenarios: • Project sale after 5 years of operation. Expected sales prize to be above 200 MNOK. • Project sale upon completion. Expected sales price will then reflect the sum of the present value of future sales price (in 5 years) and the present value of the expected 5 years positive EBITDA’s, reduced by an acceptable discount for this kind of company/project. • Ongoing operations targeting high annual dividends.
The Norwegian minister for Trade and Industry, Trond Giske, made the following comment to “Dagbladet” on 24 November 2011: “While Europe is in a time of crisis, the Ghanaian economy is speeding ahead. Norwegian Businesses should throw themselves at this opportunity.” Norway has recently opened its own embassy in the capital Accra, and this highlights Norway’s wish to further develop bi-lateral relations between the two countries. The Norwegian view is that Ghana is about to change its status from aid recipient to a partner for industrial growth.
CORRUPTION As a consequence of Ghana being one of the best governed and stable democracies on the African Continent, corruption is less of a problem here than in the rest of Africa. Still it must be emphasized that a local presence over time and good knowledge and overview over the correct decision making procedures is important to avoid unfortunate incidents. The focus on corruption is so massive among foreign businesses in Africa, that even relations which would be considered acceptable in Norway, easily can attract an unwanted attention.
#7
na a Gh
POLITICAL
DEVELOPMENT
Until 1957 Ghana was a British colony known as “the Gold Coast”, and at the time of secession Ghana was the first African colony south of the Sahara to achieve independence. Despite a long lasting struggle for independence with great losses under a tough British rule, Ghana kept its status as a member of the British Commonwealth and uses English as its official language. Even before European colonialism was introduced by the portuguese in the 15th century, the different populations within the country were united by the same Kingdom, which had a far wider geographical reach than todays borders. Because of this, there has, historically speaking, been a larger degree of unity within Ghana than what has been the case in many other African Countries, where borders have been set across tribal/national affiliations and religion, leading to internal divisions and war. The periods of Portuguese and British rule also united the country against a common enemy. Since the country achieved its independence, the political situation has, by African Standards, been very stable, and Ghana has also been a promoter for the development of common regional interests, taking an active part in the African Union and ECWAS (the Economic Community of West African States). The country’s political stability has been highlighted both in country analysis and in statements from the highest political levels both in the US and in the EU. From what we have been able to assess, Amnesty International has not reported on any major human rights violations in the country. . In view of this, the political risk in relation to foreign investment is considered to be low.
FINANCIAL DEVELOPMENT Ghana’s expected GNP for 2013 is approximately 540 billion NOK. This represents a GNP/capita of 26.600 NOK.
#8
Ghana is still a developing country even though the economic growth is among the highest in the world. The middle class is still too small to be a considerable factor of growth in the domestic economy, and the country depends on substantial foreign investments to achieve a necessary increase in domestic investments. The country’s political authorities have seen the necessity of this, and have over the last years adapted the legislation to make it easier for international companies to invest in projects within the country. Ghana is rich on natural resources, historically from exploration and mining for gold and other minerals, and in the later years from substantial discoveries of oil and gas on the continental shelf along the coast. This is further detailed in a separate section. The potential of very high returns combined with an acceptable risk explains the current high interest for foreign establishments in the country. Until now, Chinese and Russian interests have financed most of the Ghanaian infrastructure, but activity from western companies is rising sharply. The most significant part of these investments are expected to be made in the western region, where Sekondi-Takoradi is the capital. This is also the location of our building project.
SEKONDI-TAKORADI Sekondi-Takoradi consists of two twin cities that, according to the last census (2010), counted a total of 404.000 residents. This makes it the third largest city In Ghana, and it is considered to be an industrial and commercial center. The main industries in the area are forestry, production of plywood, ship building and maintenance, and oil- and gas industry. Takoradi has historically been one of Ghana’ two port cities, and is the western of Ghana’s two large ports with extensive plans for further expansion of port capacity. It has been decided on a top political level that Takoradi is to be developed as a base of development and operation of
the oil- and gas fields outside the coastline. There are also plans for a terminal for landing and processing of natural gas and further distribution to the rest of the country. Ghana is today in short supply of gas, which is an important source of energy. A comprehensive plan for renewal and expansion of the city has been presented. The plan is mainly financed by USAID and the Bill & Melinda Gates Foundations, and their participation in the project has enabled a thorough quality assurance of the plan. According to this plan, the City’s population will by 2020 increase to approximately 550.000 registered permanent residents. In addition to this, there will be a substantial amount of westerns living there on an interim basis from today and for as long as there are operational activities in the oil and gas fields. It will take Ghana many years to establish a high enough educational level among its own population to be able to perform the main part of these operations themselves. The situation for the City today, is that it suffers from considerable ‘growing pains’. There is hardly any accommodation which satisfies western standards, and normal infrastructure is more or less absent. The demand for housing and all kinds of services will be considerably higher than the supply for many years to come and this will cause high prices and a high utilization rate for those who establish new projects in this area. Due to this market imbalance, expected returns will be considerably higher than expected given the actual risk.
OIL AND GAS OPERATIONS Commercially viable discoveries of oil and gas were made outside the coast of Ghana already in the early 70’ies. In 1983 the state owned oil company Ghana National Petroleum Corporation was formed to promote exploration and production, and the first major agreement with a
western oil company was established when the US-based company Amoco was awarded a license to develop 10 exploration blocks in the eastern part of the continental shelf. From the late 1980’ies there has been produced small amounts of crude oil, and on basis of this and in cooperation with companies like BP, Shell and Mobil the country has established a refinery capacity to secure the country’s need for refined oil products. The biggest break through in Ghanaian oil exploration happened in 2007 when a pocket of light oil was discovered southwest of Takoradi. This field is expected to contain 3 billion barrels of oil (approximately 480.000.000m3). Ghana’s known oil reserve is estimated to a total of 5 billion barrels (approximately 790.000.000 m3), which is the sixth largest reserve in Africa and the 25th largest known reserve in the world. Due to the expected increase in activity, there is a backlog of investments in all sectors connected to the oil and gas exploration. This is relevant to both upstream and downstream activities, as well as all support- and supply functions, and comes in addition to the previously described major investments in infrastructure and real estate. This will contribute to a substantial increase in demand for a long time to come. It is worth to mention some Norwegian interests in the oil and gas sector. Statoil bought part of a license from Hess in 2012, located southwest of Takoradi. Hess is the operator of this field, which is a deep water field, and more capital intensive than the shallower fields closer to the shore. Statoil’s investment in this field, indicates that they consider the probability of major discoveries as significant. Aker ASA bought a license further south in 2007. So far seismic data have been collected and the next step is to start drilling operations .
#9
RISK The investment in this project includes exposure to the following risks: • • • • • •
Implementation Risk Cost Risk Market Risk Political Risk Regional Development Currency Risk
Risk in connection with political stability and regional development is extensively described, but can not be affected beyond reasonable knowledge about local conditions and a strong network. The company has covered this as well as possible. Implementation risk and cost risk are minimized through the right choice of collaborating partner and a prefabricated solution. The market risk has been assessed through a competitor analysis and a thorough evaluation of the regional development. The project is exposed both to USD and local currency in connection with the project. The company’s Board of Directors will consider how currency fluctuations can be dealt with through different instruments, both at project start up and during the process. This description of risk does not cover all possible events and other risk factors may influence the project.
ISSUE TECHNICAL ISSUES The project is being developed and operated by the company Ghana Real Estate AS. The company was founded on 19 November 2012 and registered in the Register of Business Enterprises on 29 November 2012. The company’s share capital at foundation was nok 30.000, distributed by 100.000 shares at a nominated value of nok 0,30 per share.
Ghana APARTMENT HOTEL TAKORADI
Real Estate AS INVESTERINGSMEMORANDUM
The company’s current register of share holders is as follows: SHARE HOLDER Inventa Finans AS Dørmænen Holding AS Vesla Eiendom AS Isoldi AS TOTAL
NUMBER OF SHARES 50.000 65.000 24.000 24.000 163.000
%-SHARE 30,67% 39,89% 14,72% 14,72% 100,00%
SHARE CAPITAL 15.000 19.500 7.200 7.200 48.900
The company has now decided to conduct further share issues to initiate construction. Total issue will be 337.000 shares at a nominal value of nok 0,30 per share. Price per share is set at nok 160 per share and total proceeds from the issue are nok 53.920.000. From this, nok 101.100 will be an increase in share capital, while the balance of nok 53.818.900 will be added to the premium reserve.
SUBSCRIPTION DEADLINE:31/4-2013 The Board of Directors consists of: CAMILLA ANDERSSON Inventa Finans AS Chairman
Minimum subscription is set at 3.125 shares, equivalent of nok 500.000.
TOR-ERIK NIELSEN Inventa Finans AS Director
All paid subscription amounts will be held in a client account pending full subscription of the issues an that all local permits are in place. Should the share issues not be fully subscribed to, or there are other unforeseen problems with local permits in advance of the physical start up of the project, the paid subscription amount will be refunded without added interest.
ROALD DØRMÆNEN Dørmænen Holding AS Director
Indicated share holding after completed share issues is as follows:
VIDAR GRØNNEVIK Vesla Eiendom AS Director
SHARE HOLDER Inventa Finans AS Dørmænen Holding AS Vesla Eiendom AS Isoldi AS Andre investorer Sum
NUMBER OF SHARES 50.000 65.000 24.000 24.000 337.000 500.000
%-SHARE SHARE CAPITAL 10,00% 15.000 13,00% 19.500 4,80% 7.200 4,80% 7.200 67,40% 101.100 100,00% 150.000
GRETHE LINDSTEDT Isoldi AS Director
Ghana Real Estate AS has entered into a cooperation agreement with PwC to perform a “controller function” for the project.
#10
APARTMENT HOTEL TAKORADI, GHANA Conceptual Design Project Description
Site Layout with Hotel Block:
Perspective seen from South East: #11
APARTMENT HOTEL TAKORADI, GHANA Restaurant, Main Building
#12
Ghana APARTMENT HOTEL TAKORADI
Real Estate AS INVESTERINGSMEMORANDUM
Main entrance:
Floor Layout
Main Building:
#13
Ghana APARTMENT HOTEL TAKORADI
Real Estate AS INVESTERINGSMEMORANDUM
Senior APARTMENT #14
Palm Leaf Restaurant:
Housekeeping and Laundry:
Riggers Bar:
Gym:
#15
Senior Apartment:
Bathroom:
Senior Apartment 36 m2
Junior Apartment 31,1 m2
#16
Ghana APARTMENT HOTEL TAKORADI
Real Estate AS INVESTERINGSMEMORANDUM
Junior Apartment 31,1 m2
Bathroom:
Hotel Room 21,8 m2
#17
In media: Faksmile FRA KapitaL Næringsliv
Store muligheter for norske bedrifter:
Ser mot Afrika
Den årlige veksten i utlendingers Afrika-investeringer har vært på nesten 20 prosent hvert av de fem siste årene. Nå stiftes det første norsk-afrikanske handelskammeret.
Samler nøkkelperSoner: I år, som i fjor, vil næringsminister Trond Giske delta på Norwegian-African Business Summit. Det samme vil en rekke nøkkelpersoner fra Norge og flere afrikanske land.
konferanse i februar i år. Konferansen hadde fått navnet Fra bistand til business.
Mer enn Statoil
Statoil er utvilsomt den største norske aktøren på afrikansk jord. Så langt har selskapet lagt igjen over 80 milliarder kroner i form av investeringer, delt oljeproduksjon og skatt bare i Angola. Ti prosent av all olje som produseres i Angola pumpes opp av Statoil. Det norske oljeselskapet betaler mer i skatt bare til Angola enn det Norge betaler i direkte bistand til samtlige land på det afrikanske kontinentet til sammen. Også Subsea7, FMC og Kjell Inge Røkkes Aker Solutions har egne baser i Angola. Også i Ghana bidrar Aker Solutions med dypvannsteknologi i oljefeltet Jublee. Yaras aktiviteter i Libya, med påfølgende korrupsjonsanklager, har blitt grundig dekket i pressen. Men det finnes et stort markedspotensial i Afrika for flere norske selskaper enn de børsnoterte gigantene. Særlig innen energisektoren har man de siste årene fått øynene opp for det afrikanske markedet.
Knytter KontaKter: Eivind Fjeldstad (nummer to f.h.) stifter nå det første norsk-afrikanske-handelskammeret, for å hjelpe norske bedrifter som vil investere i Afrika. Her under fjorårets Norwegian-African Business Summit.
20. september stiftes det første norskafrikanske handelskammeret på et møte i regi av NHO i Næringslivets Hus. Norwegian-African Business Association (NABA), som handelskammeret heter, skal jobbe for å belyse forretningsmuligheter på det afrikanske kontinentet og fungere som en brobygger mellom det norske og afrikanske næringslivet. Allerede 12. oktober arrangerer handelskammeret en stor konferanse i Oslo, der alt fra ministere til kongelige og administrerende direktører for noen av Afrikas og Norges mest fremtredende selskaper vil delta. – Hvorfor investere i et Europa i 28
resesjon, når syv av verdens raskest voksende økonomier ligger i Afrika? spør daglig leder i NABA, Eivind Fjeldstad. Han har tallene på sin side. Det siste tiåret har Afrika vært det raskest voksende området i verden, skriver konsulentselskapet McKinsey i en fersk rapport. Fattigdommen har falt, og 90 millioner afrikanske husholdninger er en del av verdens forbrukerklasse, som kjennetegnes ved at de har en samlet inntekt på over 5.000 dollar i året. Dette er en økning på rundt 50 prosent siden år 2000. Tall fra revisjons- og konsulentselskapet Ernst & Young viser at volumet på utenlandske direkteinves-
teringer (FDI) i Afrika vokste med hele 27 prosent fra 2010 til 2011. I snitt har veksten vært på nesten 20 prosent i året siden 2007. Kina har lenge vært det mest aktive landet på afrikansk jord. Like før jul i fjor tok næringsminister Trond Giske (Ap) og daværende utviklingsminister Erik Solheim (SV) med seg norsk næringsliv på tur til Ghana, Angola og Mosambik for å fremme norsk næringslivs interesser i området. – Vi står foran en ny tidsepoke, der særlig Afrika og Asia kommer til å vokse. Her er det store muligheter for norsk næringsliv, sa Solheim på NHO og Innovasjon Norges årlige bistands-
Kompetansefortrinn
Eivind Fjeldstad i NABA har bakgrunn som politisk rådgiver i Tanzania og har også jobbet for ambassaden i Addis Abeba. Da han reiste fra Tanzania, ble han bedt om å komme tilbake med investorer – ikke bistandspenger. Fjeldstad tok dem på ordet. – NABA vil hjelpe norske bedrifter
Kapital 16/2012
som ønsker å knytte kontakter i Afrika, slik at de skal unngå å stange i byråkratiet. Vi vil ta norske selskaper med på skreddersydde turer der de kan treffe potensielle forretningspartnere, og vi vil arrangere seminarer og kurs. I tillegg skal vi drive påvirkningsarbeid og fungere som rådgivere for bedrifter som investerer i Afrika, forklarer Fjeldstad. Selv om handelskammeret formelt blir stiftet først nå, har NABA allerede vært oppe og gått i ett år. I slutten av september i fjor ble den første Norwegian-African Business Summit avholdt, og siden den gang har handelskammeret jobbet svært aktivt, blant annet i
– Hvorfor investere i et Europa i resesjon, når syv av verdens raskest voksende økonomier ligger i Afrika? Eivind Fjeldstad, NABA forbindelse med afrikanske ministeres besøk i Norge. – Hvilket potensial mener du ligger i Afrika for norske bedrifter? – Særlig innen energisektoren har norske selskaper et kompetansefortrinn. Også for teknologiselskaper ser jeg store muligheter. Det er alltid gøy å fortelle nordmenn om den voksende konsumentklassen i Afrika, da dette ofte er et glemt perspektiv. For Orkla, som nå skal rendyrke en merkeva-
restrategi, er også potensialet stort. Unilever og Proctor & Gamble er allerede tungt inne i flere afrikanske land, sier Fjeldstad. Spoler man ti til tolv år tilbake i tid, hadde mange gitt opp Afrika. Nå er optimismen stor. – Hva har skjedd? – Styresettet i mange land har endret seg. Politikerne er dyktigere, og de legger til rette for utenlandske investeringer. Konfliktene har også blitt færre. – Men politisk risiko og korrupsjon er fortsatt en utfordring i Afrika? – Ja, det er en viss politisk risiko, men kunnskapsmangel gjør at mange anser risikoen som større enn den virkelig er. Når det gjelder korrupsjon, vil det være løgn å si at det ikke er en utfordring. Det er viktig å ha gode retningslinjer, og akseptere at noen dører vil være lukket, sier Fjeldstad. 35 afrikanske land står foran Kina på forskningssenteret The European University Institutes liste over verdens mest demokratiske land, mens like mange land har mindre korrupsjon enn Russland, ifølge Transparency International. – Hva skal til for å lykkes i Afrika? – Man må ha kunnskap, kjenne markedet og kunne håndtere den lokale kulturkodeksen. Afrika er ikke stedet for raske penger, så man må ha et langsiktig perspektiv. Man kommer mye lenger med de riktige kontaktene, og der kan vi i NABA hjelpe til, mener Fjeldstad.
Kapital 16/2012
#18
29
Næringsliv Ansvarlig økonomisk politikk
Det statlige investeringsfondet Norfund skal etablere og utvikle lønnsomme og bærekraftige bedrifter i fattige land med mål om å bidra til økonomisk vekst og fattigdomsreduksjon. Ved utgangen av 2011 hadde Norfund til sammen investert 7,6 milliarder kroner i 99 prosjekter. Over halvparten av prosjektene som ble tilført kapital i 2011 var i Afrika sør for Sahara. De største investeringene målt i kroner ble gjort i fornybar energi gjennom selskapet SN Power. Også Kjell Roland, administrerende direktør i Norfund, ser særlig store muligheter for norske selskaper som satser på fornybar energi. – Men også i finanssektoren er det et stort potensial. Banksektoren er lite utviklet, og veldrevne banker er god butikk pr. definisjon, sier Roland. Han savner også initiativ fra norske eiendomsutviklere. – Behovet for supermarkeder, hoteller og boliger er enormt. – Så du etterlyser en Olav Thontype, med andre ord? – Ja, vi kunne trenge én, tre eller ti Olav Thon-typer, for den saks skyld. Roland mener Afrika fortsatt sliter med resten av verdens oppfatning av kontinentet. – Når det gjelder korrupsjon, er både India og Kina mye mer krevende enn Øst-Afrika. Nordmenns persepsjon av Afrika henger 20 år etter virkeligheten. Det er 40 år siden Idi Amin, og Uganda er faktisk en av de store suksesshistoriene i Afrika, sier han. – Grunnen til at det afrikanske kontinentet har kommet så raskt siden slutten av 1990-tallet er at regimene har blitt mer stabile, og de har ryddet opp i både korrupsjon og statsfinansene. Det føres en ansvarlig økonomisk politikk, med fokus på rammebetingelser som gjør det attraktivt for utenlandske investorer, legger Roland til.
3.000 meter ned i jorden
Det norske selskapet Green Energy Group har vært til stede i Afrika i snart tre år, og har nå fått i stand et samarbeid med Kenyas største energiprodusent, KenGen. På østkysten av Afrika er jordmassene svært ustabile, og Green Energy Group sine geotermiske kraftverk utnytter temperaturen, vannet og trykket 2–3.000 meter under bakken til å produsere elektrisitet. – Vi har solgt ett kraftverk, og det er oppe og går. Nylig signerte selskapet en intensjonsavtale på fjorten nye kraftverk, så tiden fremover blir veldig 30
Oppe Og går: Green Energy Groups kraftverk er mindre og mer kostnadseffektive enn tradisjonelle kraftverk.
spennende, sier daglig leder i Green Energy Group, Terje Laugerud. Nordmennene lager mobile kraftverk som er betydelig mindre enn det konkurrentene tilbyr. Prisen ligger på et sted mellom åtte og ti millioner dollar. Med en slik installasjon vil man kunne produsere elektrisitet til 60 prosent av hva det koster med dieselprodusert strøm. I tillegg genererer kraftverkene ingen CO2-utslipp. – Men det har ikke vært ukomplisert å komme i gang, forteller Laugerud. I første omgang fikk selskapet problem med en underleverandør, men tilgangen til kapital er likevel den største utfordringen. – Kenya har både infrastruktur, kunnskap og en offensiv plan om utbygging av geotermiske kraftverk, men det er ikke alltid så lett å få finansieringen på plass. Heldigvis er Verdensbanken og mange utviklingsbanker flinke til å investere i dette, så i Kenya går det fremover, men slik er det ikke i alle land, sier Laugerud. Han forteller at han personlig har kontakt med energiministeren i Etiopia, men at de der sliter stort med finansieringen.
Antydninger om korrupsjon
Tidligere i år herjet en debatt i Adresseavisen om investeringene til det lokale kraftselskapet TrønderEnergi. I oktober 2009 var Ugandas president Yoweri Museveni til stede på åpningen av Tronder Power Ltd.s nye kraftverk Bugoye vest i landet. Kraftverket har etter innkjøringsperioden gått bra og levert kraft som planlagt.
Tronder Power eies av TrønderEnergi og Norfund, og anlegget kostet 370 millioner kroner å bygge. Utenriksdepartementet gav et gavebidrag til Uganda på 60 millioner. Egenkapital fra TrønderEnergi og Norfund er ca. 90 millioner, mens resten er finansiert ved lån med garantier i kraftverket. Ved åpningen av kraftverket var en langsiktig avtale om leveranse av elektrisitet til Uganda Electricity Transmission Company (UETCL) allerede på plass. I juni 2010 stoppet imidlertid betalingene fra UTCL opp. På et tidspunkt hadde trønderne 24 millioner kroner utestående, skriver Adresseavisen. Løsningen ble nødlån fra Norfund, et hastebesøk fra daværende utviklingsminister Erik Solheim (SV) og et møte mellom den norske ambassaden og president Museveni. Floken løste seg og pengene kom. Jon Einar Værnes, utenlandssjef TrønderEnergi, forteller at omlegging av den finansielle strukturen hvor prinsippet er at Ugandas energiforsyning skal være selvfinansierende, har gitt en stabil betalingsstrøm. Kritikken av prosjektet har likevel sittet løst. Overskridelse av byggekostnadene senker egenkapitalavkastningen. Betydelig verre var antydningene om at Tronder Power har benyttet seg av korrupsjon under byggingen av kraftverket. Ifølge Transparency International forsvinner i gjennomsnitt 30–40 prosent av pengene før de når den rettmessige mottageren i Uganda. De som fremmet påstandene i Adresseavisen hadde imidlertid ingen indikasjoner på korrupsjon, og støtten til
TrønderEnergi både fra Norfund, utviklingsminister Heikki Holmås og NABA har i etterkant vært massiv. – Ja, det ble en voldsom publisitet en periode, innrømmer Jon Einar Værnes. Han forteller at TrønderEnergi allerede fra starten av gjorde det klinkende klart at de hadde nulltolleranse for korrupsjon. – Vi har aldri opplevd noe press om det heller, men da det tok usedvanlig lang tid å få tinglyst noen skjøter, hadde vi riktignok mistanke om at litt penger under bordet kunne fått fortgang på prosessen, sier Værnes. – Vi holdt oss imidlertid til vårt prinsipp og sa klart fra om det. Tinglysningen og skjøtene kom til slutt. Når Værnes skal gi tips til andre norske bedrifter som vurderer å investere i afrikanske land, trekker han frem viktigheten av å etablere god kontakt med den norske ambassaden, lokale myndigheter og samarbeidspartnere. Å forstå hvilke forventninger som stilles til de ulike parter er essensielt. Gjennom selskapet Agua Imara, der det Statkraft- og Norfund-eide SN Power sitter i førersetet, med Trønderenergi og BKK i Bergen som minoritetsaksjonærer, investeres det nå i prosjekter i Mosambik, Zambia og Panama. – Agua Imara-satsingen inngår i vår nye utelandsstrategi. Å investere i utviklingsland er komplisert, og man skal være våken. Derfor er det en stor fordel å samarbeide med andre dedikerte partnere, sier Værnes. Et annet selskap som nå satser stort på energi, er Scatec Solar, med RECgründeren Alf Bjørseth i spissen. Selskapet samarbeider med japanske Itochu, og fikk i sommer grønt lys fra myndighetene i Sør-Afrika for bygging av den første solcelleparken. I løpet av neste halvår regner de med å få klarsignal for å bygge ut ytterligere to nye parker. På sikt er planen å bygge solcelleparker for fem milliarder kroner. Selskapet Green Resources har blitt Afrikas største skogsinvestor, og har over 5.000 ansatte i Afrika. Målet er å plante én million mål skog på kontinentet. Forretningsideen er å plante skog for å kunne selge klimakvoter, generere bioenergi og å produsere trevarer. Selskapet opererer først og fremst i Mosambik, Tanzania og Uganda, men har også noe virksomhet i Sør-Sudan.
Investerer i landbruk
I sommer investerte Voxtra i sitt første landbruksforetak i Tanzania på vegne av sitt “East Africa Agribusiness
Kapital 16/2012
Fund”. Fondet ble etablert i fjor med 65 millioner kroner som skal investeres i østafrikanske jordbruksselskaper. Voxtra er eid av Stiftelsen Voxtra, som ble etablert i 2008 for å bekjempe fattigdom gjennom å gi bistand basert på forretningsmessige prinsipper. Fondet følger samme logikk, og skal skape verdier både for lokalbefolkningen og investorene. – Folkene bak Voxtra har alle erfaring fra både næringslivet og bistandsarbeid. Stiftelsen startet som et ønske om å bidra til fattigdomsbekjempelse, og vi ser at investeringer er et effektivt verktøy for å gjøre det, sier daglig leder i Voxtra, Pål Dale. Partner i ventureselskapet Northzone, Tellef Thorleifson, leder investeringskomiteen i Voxtra. Med seg på investorsiden har han en lang
– Vi kunne trenge én, tre eller ti Olav Thon-typer, for den saks skyld. Kjell Roland, Norfund rekke profilerte personer kjent fra private equity-bransjen. Styreleder i fondet, Kim Wahl, var med og grunnla selskapet IK Investment Partners (tidligere Industri Kapital), mens Frode Strand-Nielsen er mannen bak FSN Capital. Også Tore RynningNielsen fra Herkules Capital, Griegfamilien investeringsselskap Grieg International og Kavlifondet er med. Norfund har en eierandel på 35 prosent. – Det er flere grunner til at vi satser på landbruk. For det første er det god tradisjon for gründervirksomhet innen sektoren, samtidig som makrotrendene er sterke og det er god velstandsvekst i landene vi ser på. For det andre er landbruk den fundamentalt viktigste sektoren for å skape vekst og bekjempe fattigdom i disse landene. Det lokale landbruket har lav produktivitet, og enkle grep kan få stor betydning, sier Dale. Målet er å finne mellom syv og ti selskaper å investere i. Dale viser til stor etterspørselsvekst og en voksende middelklasse i de aktuelle landene. I motsetning til i modne markeder har mange matprodusenter problemer med å produsere nok til å dekke etterspørselen. – Hvilke erfaringer har dere gjort dere fra det afrikanske næringslivet så langt?
– Å ha gode lokale partnere er viktig. Vi jobber med et fond i Uganda som har erfaring på dette området, og det fungerer veldig fint. Mennesker er aller viktigst, og man må forsikre seg om at de man inngår partnerskap med har rent mel i posen, sier Dale.
Døren åpen for Telenor
Til tross for at den amerikanske økonomien er ni ganger så stor som Afrikas, er det dobbelt så mange mobiltelefonbrukere på det afrikanske kontinentet. Ifølge GSM Association (GSMA), en bransjeorganisasjon for mobiloperatører i over 220 land over hele verden, er Afrika det raskest voksende mobilmarkedet i verden. Antall abonnementer har vokst med 20 prosent i året de fem siste årene, og i dag er det bare det asiatiske markedet som er større. Innen utgangen av året venter GSMA at 735 millioner afrikanere har et mobilabonnement, og innen 2016 er tallet ventet å runde en milliard. Det er et marked vi skulle tro Telenor gjerne ville hatt en del av. – Vi har selvfølgelig vurdert Afrika, men så tidlig at Asia hadde en veldig god underliggende vekst, og valgte å satse der. Det har vi hatt godt hell med, både når det gjelder antall kunder og omsetning, sier Tor Odland, kommunikasjonssjef i Telenor Group. Han mener Afrika er en spennende region som kommer veldig nå, mens det asiatiske markedet har vært gode i lengre tid. Men at Telenor ikke er til stede i Afrika, er ikke helt riktig. Vimpelcom, hvor Telenor eier 39,5 prosent, driver i noen få afrikanske land. I tillegg satser Telenor Global Services på såkalt international voice service, som innebærer at de hjelper andre operatører med internasjonal trafikk, mmsog sms-tjenester, i 16 afrikanske land. Utfordringene knyttet til Telenorselskapet Uninors lisenser i India gjør at selskapet har bestemt seg for å rydde opp i den situasjonen før de iverksetter nye oppkjøp av andre bedrifter. – Har Telenor ressurser til å gå inn i et nytt marked, gitt det som skjer i India? – Det kan la seg gjøre. Vi har lært mye av India, men er caset godt nok, er muligheten der. Døren er absolutt ikke lukket for Afrika, men i øyeblikket har vi ikke fokus på den verdensdelen, sier Odland.
Axel Heiberg-Andersen aha@kapital.no Kapital 16/2012
#19
31
In media: Faksmile FRA dagbladet 24. november 2011
Denne uka åpnet Norge en splitter ny ambassade i hovedstaten Accra. Alt for å styrke båndene mellom Norge og den sorte stjernen i Afrika, Ghana. - Mens resten av Europa sliter, har Ghana en vekstrate på 13 prosent. Det er beundringsverdig, og gjør dem attraktiv for næringslivet, de er en ny spydspiss i oljeindustrien, sa Giske i sin tale under åpningen av ambassaden. Han mener Norge ikke har utnyttet potensialet: - Ghana er mer enn bare olje og gass. Jeg ønsker mer bilateral handel, i år var den på beskjedne 44 millioner dollar mellom landene, dette bør øke, sier Giske. Sammen med 60 forretningsmenn fra 40 ulike bedrifter er han og Solheim på rundreise i Afrika for å promotere norsk industri i Afrika, men også Afrika for norsk industri.
LES HELE SAKEN HER:
Afrika for Norges føtter
Mens Europa er i krisetid, fosser økonomien i Ghana frem. Her må norsk næringsliv kaste seg på, sier Trond Giske og Erik Solheim. ACCRA (Dagbladet): Uten land i syne står «Eirik Raude» fjellstøtt, 60 kilometer utenfor den ghanesiske kysten. Den norskeutvikla oljeriggen på Jubilee-feltet, eid av Tullow Oil, startet i fjor produksjon etter en rekordrask utbygging. - Norsk oljeindustri har allerede oppdaget Afrika og mulighetene her, nå må også andre næringer komme på banen, sier miljø- og utviklingsminister Erik Solheim. Ikledd blå kjeledress og grønn hjelm vandrer han rundt på plattformen med næringsminister Trond Giske.
En tredjedel av verdiskapningen på Jubilee-feltet kommer fra norske leverandører, for mer enn 30 prosent av teknologi og service-tjenester til «Eirik Raude», er levert av norske selskap. Og mer kan det bli. For det ghanesiske oljeeventyret har bare såvidt startet: Under havoverflaten ved Jubliee skjuler det seg potensielt én milliard fat olje. Ghana er et politisk stabilt land, og er en av Afrikas raskest voksende økonomier. Norsk næringsliv har bare så vidt fått øynene opp for dette. - Det betyr muligheter for norske arbeidsplasser å satse i et nytt felt, vi har teknologi, vi har bedrifter som er verdensledende, og som kan samarbeide med selskaper og utvikle disse feltene, og etter hvert overføre kunnskap, teknologi og kompetanse til Ghana slik at dem kan gjøre det samme som Norge, sier Giske til Dagbladet. - Mer handel mellom Norge og Ghana
Miljømotsigelse Da det i 2007 ble det oppdaget olje ved kysten utenfor Ghana, ringte tidligere generalsekretær i FN, Kofi Annan, til Erik Solheim med spørsmål om hjelp fra Norge for å unngå «oljeforbannelsen» som har rammet så mange andre utviklingsland som har funnet olje. Året etter var Norad-støttede Olje for Utvikling på plass for å hjelpe til å bygge opp en oljenæring fra grunnen av i Ghana. I våres ble en ny avtale undertegnet. - Er det selvmotsigende å promotere mer oljeutvinning som bistandsminister når du også kjemper for å redusere utslipp som miljøminister? - Om jeg og Trond skulle reise verden rundt og be utviklingsland ikke utnytte naturressursene sine, så er jeg hundre prosent sikker på at de hadde blitt brukt uansett. Vi må få det beste ut av det. Det vil si en oljeproduksjon som skaper mindre CO2, lav risiko for oljeutslipp og mer miljøassistanse, sier Solheim. Norsk konkurransefortrinn? Ghana selv er takknemlig for den hjelpen de har fått. - Norges hjelp har vært uvurderlig, sier visepresident i landet, John Mahama til Dagbladet. - Det men det er viktig for oss at pengene går befolkningen til gode. Vi ønsker ikke at noen skal bli superrike og andre superfattige på grunn av oljen, derfor mener vi den norske modellen sikrer at folket får noe
#20
igjen, sier Mahama. Men at bistandspenger er med på å bygge opp en oljeforvaltning, er ikke bare smertefritt. Noen hevder det gir norske selskap et uheldig konkurransefortrinn i landet. Arne Olsen, ambassaderåd ved den nye ambassaden i Ghana, avviser dette: - Hvis de får et godt inntrykk av Norge, og det gjør at de velger norske partnere, så er det en konsekvens som ikke vi kan styre. Det er ikke noe mål for oss. For 40 år siden hadde ikke vi oljekompetanse, og Norge har gjort mange feil som Ghana nå kan lære av. - Målet er å gjøre Olje for Utvikling overflødig. Som ghaneserne selv sier: Om noen år reiser kanskje de til sine naboer for å gi råd, sier Petter Nore i Norad. Vil bli som Norge Men kan Ghana lykkes slik som Norge en gang gjorde? - Vi vil bli som Norge. Vi kaller oss selv en sosialdemokratisk nasjon. Vi har prøvd kommunisme og nylibralisme, men den skandinaviske modellen er mer tiltrekkende for oss, sier visepresident Mahama til Dagbladet. - Det har startet beskjedent, men sju prosent i fortjeneste, men dette vil bygge seg opp og forandre landete vårt, men det er viktig for oss at pengene går befolkningen til gode. Vi ønsker ikke at noen skal bli superrike og andre superfattige på grunn av oljen, sier Mahama. Hun mener det samme gjelder beskatning: - Selskaper som investerer i utviklingsland påtar seg en stor risiko. Skal de oppmuntres til dette, må de også få gode rammer. De første selskapene som begynte å lete etter olje har fått bedre avtaler enn dem som kommer etterpå. Vi kan øke skattenivået når det er mer trygt, men vi kan ikke ha høye skatter bare fordi vi vil det, forklarer hun. Hun ser for seg at Ghana kan bli et knutepunkt for oljeindustrien i Afrika, ikke bare for produksjonen - men også for service, teknologi og utdannelse. - Ghana kan bli portalen til resten av Afrika, sier Ashong.
TAll fra Nupi Kilde: world bank
TAll fra Nupi Kilde: McKinsey Global Institute
#21
Kildebruk
Ambassaden i Accra - ”Ghana - halvårsrapport juli 2012” Wikipedia - ”Republic of Ghana” Wikipedia - ”Sekondi-Takoradi” Aker ASA - ”Børsmelding - Aker vinner oljelisens I Ghana” Ghana Investment Promotion Centre - ”Investing in Ghana’s Petroleum Services Sector” Statoil - ”Ghana” (landbeskrivelse for Statoils aktivitet - statoil.no) Kosmos Energy - ”Jubilee Field” Ghana National Petroleum Corporation - Oversikt over oljefunn og leteområder, lisenser og utbyggingsavtaler. Presseoppslag i norske og internasjonale medier Amnesty International - Informasjon om status for menneskerettigheter i landet. Top Housing Management AS - ”Apartment Hotel Takoradi, Ghana - Conceptual Building Design / Project Description
DisclaimeR r
All information and all assessments contained in this document are based on documentation and analysis obtained from other sources, in addition to available local and general sources. The Board of Directors can not be held responsible for possible errors that may occur in this material. All investors are encouraged to make their own investigations into the material here presented, and make individual considerations regarding the risk assessment which is presented in this memorandum.
ENCLOSURES Enclosure 1: Enclosure 2: Enclosure 3: Enclosure 4: Enclosure 5:
Budget for rental and operations Budget for rental of hotel building Cost budget Pre tax profit analysis and cash flow overview Project Description
#22
Ghana APARTMENT HOTEL TAKORADI
Real Estate AS INVESTERINGSMEMORANDUM
#23
Ghana APARTMENT HOTEL TAKORADI
Real Estate AS INVESTERINGSMEMORANDUM
Ghana Real Estate AS Strandgaten 13-15 N–5013 BERGEN Org.nr: 999 203 434 Manager: Camilla Andersson Mail: camilla@inventa-finans.no Mobil: + 47 911 41 811