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MARCELO ROSENTHAL Advogado, especialista e mestre em Direito Processual Civil, sócio fundador do escritório Marcelo Rosenthal Advogados Associados
Cuidados na compra de imóvel Por Marcelo Rosenthal
Muitos problemas que nos são apresentados pelos clientes, relativos a imóveis que são comprados, dizem respeito a entraves que poderiam ser evitados com um pouco de cautela. É compreensível que a angústia que antecede a transação imobiliária acaba por cegar alguns adquirentes. Todavia, mister se faz entender que sempre “é melhor prevenir do que remediar”, como aduz o velho brocardo. Adiar o negócio não deixa de ser bom quando as cautelas estão sendo tomadas, mesmo com o risco de perder a compra. Para os adquirentes, alguns cuidados são necessários, e abaixo seguem sugestões: Providenciar a matrícula atualizada do imóvel, e a certidão vintenária do mesmo, junto ao cartório de registro de imóveis, é providência primordial para a preservação do dinheiro que será investido. Isto porque nestes dois documentos constarão registros de eventuais restrições e gravames que pesam sobre o imóvel. Existem, porém, alguns gravames e dívidas que não estão registrados na matrícula do imóvel, motivo pelo qual é bom que, concomitantemente, o interessado no imóvel pesquise junto às companhias de serviço de água e esgoto da cidade, e de distribuição de energia elétrica, para saber se não existem débitos pendentes. Estes débitos podem atingir valores altos, e o novo proprietário é obrigado a pagá-los, independentemente do que combinou com o antigo proprietário. Se tratar-se de imóvel localizado em associação ou condomínio, o interessado deve pesquisar junto à administração, porque possíveis dívidas existentes sobre o imóvel também serão de responsabilidade do novo proprietário, já que essas dívidas permanecem sobre o imóvel. São as chamadas dívidas “propter rem” no Direito. Outro cuidado que não pode ser deixado de lado é a pesquisa junto aos cartórios distribuidores dos fóruns da cidade onde está situado o imóvel e onde reside o antigo proprietário, para saber se
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Edição de Novembro’11
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contra este último não existem ações judiciais que possam reduzi-lo à insolvência. Se existirem ações judiciais que possam reduzir o antigo proprietário à insolvência (ou seja, dívidas maiores do que o patrimônio dele), o interessado não deve comprar o imóvel, pois a fraude contra credores, ou fraude à execução poderão estar configuradas, o que leva à anulação automática da compra e venda, deixando o novo proprietário sem o imóvel, e com um crédito para receber de uma pessoa insolvente. Quando se fala em pesquisas junto aos cartórios distribuidores, aí se incluam os das Justiças Estadual, Federal e do Trabalho. E a pesquisa deve ser estendida às empresas das quais o antigo proprietário é sócio, já que existe alguma chance de penhora do imóvel por desconsideração da personalidade jurídica, quando o patrimônio dos sócios pode responder por dívidas da empresa. Essas pesquisas junto aos cartórios distribuidores devem ser feitas preferencialmente com auxílio de advogado, que pode orientar o interessado no imóvel acerca dos riscos. E, mesmo se nada existir, judicialmente, contra o antigo proprietário, o interessado no imóvel deve tomar informações dele, sabendo se trata-se de pessoa honesta, que honra suas obrigações costumeiramente, devendo concretizar o negócio somente se tiver boas referências do antigo proprietário. Com as precauções acima, o novo proprietário pode ficar bem mais tranqüilo, pois os riscos de perder patrimônio serão diminutos. Mas, se as mesmas não forem observadas, além do prejuízo relativo ao imóvel que pode ser perdido, o comprador pode ter mais despesas, pagando dívidas do antigo proprietário e tendo despesas com ações judiciais. Portanto, vale a pena investir um pouco mais com as pesquisas antes de adquirir um imóvel, evitando maiores problemas após o negócio estar acabado.