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Razzia 2 Ein Neuanfang Herausgeber: Ledermann Immobilien AG Texte: Urs Steiner Fotografie: Beat BĂźhler


Razzia 2 Ein Neuanfang Herausgeber: Ledermann Immobilien AG Texte: Urs Steiner Fotografie: Beat BĂźhler


Razzia 2 Ein Neuanfang Herausgeber: Ledermann Immobilien AG Texte: Urs Steiner Fotografie: Beat BĂźhler


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Uhrwerk Mainau Vorwort von Michael Müller

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Dekonstruktion eines Denkmals Abbruch der Villa Mainau

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Katakomben des Kinos Mit dem Bagger ins Kino

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Montage eines Monuments Neubau der Mainau und Ausbau des Razzia

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«Agieren, nicht nur reagieren» Petra Hemmi und Serge Fayet über das Risiko Razzia

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Splitter der Erinnerung Ein Rundgang durch Razzia und Mainau

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«Die Häuser suchen mich» Urs Ledermann über das Razzia-Projekt und seine Art, Häuser zu sammeln


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Vorwort

Uhrwerk Mainau Michael Müller

Wenn ich richtig gezählt habe, ist die Ledermann Immobilien AG bereits die 18. Eigentümerin der Mainau-Liegenschaft seit Erstellung der Villa im Jahr 1847. So zahlreiche Handwechsel sind selten in Riesbach. Irgendwie stand die Mainau seit ihrer Erbauung unter einem ungünstigen Stern, wie Urs Steiner im Band 1 der vorliegenden Publikation schreibt. Das zeigt sich auch an den Nutzungen, die fast ebenso häufig wechselten wie die Besitzer: Erbaut als herrschaftliche Villa, wurde das Haus bald als Wirtshaus benutzt und 1892 um ein ganzes Voll- und ein Mansardengeschoss zum Mehrfamilienhaus aufgestockt. Doch nicht nur in der Höhe, auch in der Breite wurde angebaut: Es gab Saalbauten, eine Gartenwirtschaft, eine Kegelbahn, eine Stallremise und einen Zwischenbau an der Mainaustrasse, der für einen Gewerbebetrieb später selber wieder umgebaut wurde. Kurz vor dem Ersten Weltkrieg hätte die Mainau einem grossen Wohn- und Geschäftskomplex weichen sollen, stattdessen wurde 1922 jedoch nur ein Stummfilmkino angebaut. Bis Jürg Judin aus dem Kino im Seefeld ein trendiges Off-Kino machte, lief es mehr schlecht als recht und verkam schliesslich zum Sexkino. Derweil wurde die angrenzende Mainau als Absteige, Künstleratelier, Radiostudio, Bürohaus, Quartiertreffpunkt, Ausstellungsraum und Party-Location genutzt. Kein anderes Gebäude im Portfolio der Ledermann Immobilien AG verfügt über eine so wilde Geschichte wie die Mainau. Es ist deshalb nur folgerichtig, dass die Liegenschaft inklusive Razzia schliesslich bei Urs Ledermann landete. Er liebt nicht nur Menschen, sondern auch Gebäude mit Charakter, und entsprechend suchen ihn diese Häuser richtiggehend, wie er


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im Interview zum Abschluss dieses Bandes ausführt. Das Portfolio der Ledermann Immobilien AG ist voll von interessanten Fällen, von Häusern mit Geschichte. Eine blosse Anhäufung von Anlageobjekten interessiert uns nicht. Deshalb betrachten wir unser Portfolio wie eine Sammlung von Kunstobjekten. Die Mainau und das Razzia sind die neusten Werke in unserer Kollektion. Entsprechend stolz sind wir darauf. Die vorliegende Publikation erzählt detailliert die Geschichte des Neubaus und des Kunstdenkmals, die wie Zahnräder eines Uhrwerks ineinandergreifen. Wir freuen uns, dass es uns gelungen ist, eine verfahrene Situation zu klären und aus einer Bauruine einen – nachhaltigen! –Begegnungsort im Seefeldquartier zu machen. Schon wenige Monate nach der Eröffnung des Restaurants dürfen wir feststellen: Das Razzia wurde vom Quartier und von der Stadt angenommen als ein Ort des Geniessens, der Kultur und der Begegnung. Es ist ein Mehrwert entstanden – nicht nur für unseren Unternehmensstandort, sondern vor allem auch für die Menschen, die hier leben. Diese Lösung musste hart erarbeitet werden. Nicht nur wir haben sehr viel Zeit und Energie darauf verwendet. Die schliesslich getroffene Lösung entstand nicht aus dem luft-

leeren Raum heraus. Vielmehr war sie der Endpunkt einer jahrelangen Auseinandersetzung mit dem Gebäude und der Situation, an der viele Köpfe beteiligt waren. Ich danke allen, die dazu beigetragen haben, dass jetzt ein Werk vollendet wurde, das die verschiedensten, auch divergierenden Anforderungen erfüllt. Es ist gelungen, Vergangenheit und Zukunft miteinander zu verbinden, sinnvoll ineinander zu integrieren. Ich freue mich über die geglückte Sanierung des Razzia und bin davon überzeugt, dass der Neubau Mainaustrasse 34 ein würdiger Ersatz für die Villa Mainau darstellt, der die Zeit überdauert. Ich danke der Stadt Zürich für ihre Kompromissbereitschaft und Unterstützung, sowie der Denkmalpflege, allen beteiligten Architekten, Ingenieuren, Planern und Handwerkern. Dank schulde ich auch den Nachbarn für ihre Geduld und ihr Verständnis. Ich danke auch allen an dieser Publikation Beteiligten, insbesondere Urs Steiner, der das Projekt von der Idee bis zur Realisierung betreute und verantwortete. Der Razzia Kultur AG wünsche ich nach dem geglückten Start viel Erfolg und allen jetzigen und zukünftigen Mietern, dass sie sich wohl fühlen in ihrem geschichtsträchtigen neuen Zuhause. Urs Ledermann wünsche ich, dass er in der Sanierung des Razzia und dem Neubau der Mainaustrasse 34 etwas von jenem perfekten Uhrwerk wiederfindet, das er mir vor Jahren als Bild in mein Büro gehängt hat.


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Dekonstruktion eines Denkmals Abbruch der Villa Mainau

Das Schicksal der Villa Mainau ist besiegelt: Zugunsten des denkmalgeschützten Kinos weicht das Wohnhaus aus dem Jahr 1847 einem Neubau der Architekten Hemmi Fayet. Doch dieser Ersatz ist einfacher beschlossen als umgesetzt: Oberstes Gebot des Um- und Neubauprojekts ist das Sichern des geschützten Bestandes. Es besteht die Gefahr, dass der Kinobau einstürzt. Die Mainau wird also mehr aus dem Blockrand herausoperiert als abgebrochen. Damit keine Trümmer auf die Strasse fallen, packen Gerüstbauer die Mainau ein, und die Razzia-Wände werden mit zwei Stahltürmen stabilisiert. Denn ohne die stützenden Mauern des Altbaus besteht die Gefahr, dass die labile Konstruktion des Kinogebäudes umkippt wie ein Kartenhaus. Auch die Doppel-T-Träger des Zwischenbaus müssen sorgfältig herausgeschnitten und mit der Baggerzange entfernt werden.


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Der Abbruch eines Gebäudes bringt alle Schichten der Vergangenheit zum Vorschein: Die Graffitis und Tags der letzten Stunden vor der Räumung kontrastieren mit der rosaroten Wand, die einst ein Zimmer zierte. Der während Jahrzehnten liebevoll gebohnerte und geölte Parkettboden ist plötzlich nur noch zerbrochenes Holz, der Wasserfleck darauf, den die Bewohnerin jahrelang mühsam kaschiert hatte, ist endlich unsichtbar. In den Trümmern finden sich zurückgelassene Objekte verschiedener Zwischennutzungen ebenso wie ein vergessenes Bettgestell. Der Leuchtkasten mit dem Schriftzug «Razzia» hängt noch immer über dem Kinoeingang. Die Reklame wird später sorgfältig demontiert und soll dereinst einen würdigen neuen Platz erhalten.


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Katakomben des Kinos Mit dem Bagger ins Kino

Eine Meisterleistung der Ingenieurskunst von Forster & Linsi ist die Unterfangung des Kinos für eine Tiefgarage und Kellerräume. Nachdem die wertvolle Innendekoration des Razzia mit Plastikplanen eingepackt ist, um sie vor Staub und Dreck zu schützen, muss zuerst der Boden sondiert werden. Das schwere Baugerät kommt durch den späteren Haupteingang des Restaurants ins ehemalige Kino gefahren – unter dem Deckenmedaillon aus Gips hindurch, wo sich früher das Kassahäuschen befand (siehe nächste Doppelseite). Anschliessend gräbt sich der kleine Bagger abschnittweise in die Tiefe. Sobald eine Lücke unter dem Fundament des Kinos betoniert ist und die Last trägt, kann ein nächster Abschnitt ausgebaggert und unterfangen werden. So wird der Keller Schritt für Schritt unter das Kino gezogen, ohne dass die gefürchteten Risse in den historischen Mauern entstehen und die Dekoration in Mitleidenschaft gezogen wird. Das grosse Bild rechts zeigt, wie die neuen Katakomben unter dem alten Fundament des Razzia entstehen.


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Die Baugruben-Spezialisten von Terratech zeigen mit ihren schweren Maschinen viel FeingefĂźhl.


Von aussen präsentiert sich die Fassade der Kino-Projektionswand nach Entfernung der Mainau wie ein konstruktivistisches Gemälde. Die einzelnen Farbfelder entsprechen den Spuren der langen Baugeschichte der Villa Mainau, die im Lauf ihres 166-jährigen Bestehens mehrmals umgebaut und aufgestockt wurde. Die Lücke zwischen dem Razzia sowie den Nachbarhäusern Mainaustrasse 32 und Magnolienstrasse 3 wird ausgehoben und mit Stahlträgern gesichert. Die auf Baugruben in engen oder geologisch schwierigen Verhältnissen spezialisierte Firma Terratech hat eine perfekte Baugrube für den Neubau der Mainau 34 bereitgestellt.


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Montage eines Monuments Neubau der Mainau und Ausbau des Razzia

Das schwere Gerät, das für die Baugrube und die Unterfangung des Kinobaus verwendet wurde, ist verschwunden, jetzt wird die neue Hülle der Mainau von den Männern der Bauunternehmung Jäggi + Hafter AG aufgebaut und die alte Halle des Razzia instand gestellt. Über dem Kino wird ein Schutzdach erstellt, der Kran hievt Röhren für die sanitären Anlagen, die Heizung und die Lüftung auf den Bau. Die Sada AG wird damit für ein angenehmes Klima im fertigen Bau sorgen. Der enge Raum auf dem Grundstück reicht nicht aus für eine Zufahrtsrampe. Aus diesem Grund wird die Einstellgarage unter dem Razzia über einen Autolift erreichbar sein. Die heutigen Anforderungen an städtisches Wohnen auf einem Grundstück zu realisieren, auf dem im vorletzten Jahrhundert nur eine vorstädtische Villa Platz haben musste, stellen die Baufachleute vor komplexe Schwierigkeiten.


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Am Kinogebäude werden zwischen den Blendarkaden Fassadenteile für die Fensteröffnungen des Restaurants herausgebrochen, und noch immer findet man in den Trümmern Fragmente aus vergangener Zeit. Die Tafel mit dem Ausschnitt aus einem Songtext von Nina Simone, ein Überbleibsel der Razzia-Erinnerungsausstellung aus dem Jahr 2010, passt bestens in diese ambivalente Stimmung: «It’s a new life for me, and I’m feeling good» – das galt nicht nur 1965, sondern gilt jetzt erst recht.


Im Innern des einstigen Cinemas Seefeld haben die Restaurierungsarbeiten begonnen. W채hrend die M채nner nebenan am Neubau mauern und betonieren, arbeiten die Restauratorinnen und Restauratoren mit Schw채mmchen und Pinsel. Stuckteile werden nachgegossen, Wandmalereien erg채nzt. Im Razzia haben die Restauratoren ein eigentliches Labor aufgebaut, in dem verlorene Teile der einstigen Kinodekoration nachgegossen, Farben gemischt und feinste Details mit dem Skalpell geschnitten werden.


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Um den ursprünglichen Raumeindruck wiederherzustellen, werden die eingegipsten Holzdübel und Eisenverankerungen des Umbaus von 1952 entfernt, die Löcher geschlossen und in der Farbe angeglichen. Kleine Verletzungen wie Hammerschläge, Nagellöcher und Risse werden in die Umgebung einretuschiert. Ergänzt werden raumstrukturierende Elemente wie Kapitelle, Wandverputzsockel sowie der Zahnschnitt. Nachgebildet werden auch die beiden Rundkapitelle der flankierenden Säulen links und rechts der Leinwand, ebenso wie der Zahnfries und der Eierstab an der Decke. Erst zum Schluss entfernen die Restauratoren den Russ von den Oberflächen und überfassen die stark in Mitleidenschaft gezogenen Flächen über der Bühne und im ehemaligen Entrée des Kinos.


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Gleichzeitig treten die Haustechniker der Meier-Kopp AG sowohl in den Gedärmen des Kinos als auch des Neubaus in Aktion. Leitungen werden verlegt, kilometerweise Kabel in Rohre eingezogen, es wird gemessen, geschraubt, gehämmert – und dies alles nach komplizierten Plänen, die auf den Laien wirken wie ein Labyrinth, aus dem man garantiert nie mehr herausfinden wird.


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BĂźndig muss es sein, sauber und bis ins Detail perfekt: Impressionen von der Feinarbeit beim Innenausbau der Mainau 34.


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Die Impressionen von der Baustelle zeigen, mit welcher Sorgfalt die Maler, Küchenbauer, Schreiner und Schlosser zu Werke gehen. Unter der Leitung der Generalunternehmung Allreal AG entsteht Schritt für Schritt ein neues Schmuckkästchen im Seefeld, während das historische Kino-Bijoux langsam neue Gestalt annimmt: Die Restauratoren sind aus dem Razzia abgezogen, es ist die Stunde des Ateliers Zürich. Die restaurierten Malereien sind sorgfältig in Plastik eingepackt, damit kein Staub von den Einrichtungsarbeiten für das Restaurant auf den Flächen kleben bleibt. Der Kinosaal wird mit einem Parkett ausgestattet, die zentnerschweren Lüster werden aufgezogen – die Tragstruktur auf dem Dachboden musste dafür eigens verstärkt werden. Durch die neuen, den Originalen nachempfundenen Rundbogenfenster fällt erstmals seit Jahrzehnten Tageslicht in den Raum – man beginnt die zukünftige Atmosphäre im Restaurant zu erahnen. Das Monument ist montiert, das Werk vollbracht.


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«Agieren, nicht nur reagieren»

Frau Hemmi, Herr Fayet, gehen Sie gerne ins Kino? Serge Fayet: Ja. Petra Hemmi: (lacht!)

Petra Hemmi und Serge Fayet über das Risiko Razzia

Warum lachen Sie? Hemmi: Weil wir nie Zeit für das Kino finden.

Hemmi Fayet Architekten haben im Jahr 2012 von der Ledermann Immobilien AG den Auftrag erhalten, das historische Kino Seefeld zu restaurieren und für die angrenzende Villa Mainau einen Ersatzneubau zu erstellen. Das Projekt an der Seefeldstrasse in Zürich war zuvor vom Architekturbüro Moser Wegenstein bis zur Baueingabe betreut worden. Im Gespräch erläutern Petra Hemmi und Serge Fayet ihre Entwurfs- und Ausführungsstrategie. Sie zeigen auf, worin der besondere Reiz, aber auch die Herausforderungen am Projekt Razzia bestanden.

Waren Sie zwischen 1986 und 1989 jemals im Razzia? Vielleicht hatten Sie damals ja noch mehr Zeit. Hemmi: Das haben wir uns kürzlich überlegt, aber wir waren nie dort. Aber es gibt einen Mitarbeiter in unserem Büro, der das Kino in jener Zeit besuchte. Hansueli Schläppi, unser Chefbauleiter, war damals dort.

Interview: Urs Steiner Was erhoffen Sie sich vom Razzia, so wie Sie es umgebaut haben? Hemmi: Es soll ein Identifikationspunkt für viele Leute sein. Das Razzia hat sich verändert, aber es wird ein Ort bleiben, den man mit Zürich identifiziert. Hatten Sie irgendwelche Vorgaben dafür, einen Identifikationspunkt zu schaffen? Hemmi: Wir hatten keinen Einfluss darauf, was es im Razzia an Veranstaltungen geben wird, und entsprechend keinerlei Vorgaben. Wir haben einfach versucht, das Razzia als Bau mit Geschichte instand zu setzen, die Geschichte wieder aufleben zu lassen.

Petra Hemmi und Serge Fayet mit RazziaProjektleiter Johannes Ryhner in ihrem Architekturbüro.


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Es gab ja eine ganze Reihe Hemmi Fayet Architekten von Interessen unter einen Petra Hemmi, Jahrgang 1965, studierte nach einer Damenschneiderlehre Architektur an Hut zu bringen: Einerseits der ETH Zürich, wo sie 1996 diplomiert wurde. Zwischen 1991 und 1994 arbeitete sie bei ging es darum, den Bau Kündig Bickel Architekten ETH/SIA, Zürich. An der ETH Zürich war sie 1997/1998 als denkmalpflegerisch korEntwurfs- und Diplomassistentin am Lehrstuhl für Architektur von Professor Marc Angélil rekt zu restaurieren, antätig. derseits hatten sowohl der Bauherr als auch die künfSerge Fayet, ebenfalls geboren 1965, arbeitete vor der Firmengründung bei Thommen tigen Nutzer wohl ihre Vorund Brunner Architekten ETH/SIA. 1997 lehrte er als Konstruktionsassistent bei stellungen. Professor Andrea Deplazes an der ETH Zürich. Von 1996 bis 1997 war er ebenfalls Hemmi: Wir haben die AussenEntwurfs- und Diplomassistent am Lehrstuhl für Architektur bei Marc Angélil, zuvor und die Innenhülle instand ge1995/96 Diplomassistent bei Elisabeth Blum und Henri T. de Hahn an der ETH. Nach stellt. Denkmalpflegerisch spieleiner Hochbauzeichnerlehre hatte Serge Fayet 1988/89 den Vorkurs der Schule für ten wir dort eine Rolle, wo es um Gestaltung St. Gallen absolviert und sich zwischen 1989 und 1993 als Fachhörer an der die Frage ging, wie umfassend ETH Zürich weitergebildet. man das Gebäude rekonstruieHemmi Fayet Architekten wurde 1995 gegründet und firmiert seit 2006 als Aktienren wollte. gesellschaft. Zurzeit beschäftigt das Unternehmen rund 37 Mitarbeitende. Fayet: Ein grosses Missverständnis ist z. B., dass viele glauben, das Amt für Denkmalpflege habe ein Konzept vorgeschrieben, das wir dann umzusetzen hatganz konkrete Fragen gestellt. Zum Beispiel: Wo stellen wir ten. Es ist vielmehr so, dass wir ein Konzept ausarbeiten mussnun diesen Eierstabfries wieder her und wo nicht? Was maten, auf das die Denkmalpflege reagieren konnte. Denn ein chen wir mit diesen x-tausend Schadstellen? Die ganze Hülle Schutzgedanke allein ist ja noch kein Projekt. Der Schutzgewar ja durchlöchert, geradezu perforiert. Wir stellten uns also danke wird definiert, daraus ergibt sich ein Schutzvertrag, die Frage: Wo ziehen wir die Grenze? Welches sind die Leitgewas jedoch mehr eine juristische Verbindlichkeit für den danken? Zusammen mit der Denkmalpflege haben wir ein Eigentümer darstellt. Wir haben also ein DenkmalpflegeproGrundsatzpapier verfasst, in dem z. B. definiert wurde, dass jekt produziert, das anschliessend von der Denkmalpflege bedie Trennung zwischen Decke und Wand ein wichtiges räumgleitet wurde. liches Element ist, das wir ganz wiederherstellen wollen. Hemmi: Es gab natürlich sowohl von der Denkmalpflege als Wichtig war auch, dass man die vertikalen Elemente lesen auch von der Bauherrschaft her Vorstellungen … kann, etwa dass die Pilaster über Sockel verfügen. Wir haben auch den Umgang mit den Flächen definiert – kurz: Wir setz… die sich – wie wir es verstanden haben – im Verlauf der ten einen Rahmen für unsere Arbeit. Bauarbeiten wandelten. Ursprünglich hätten ja beispielsweise die Wandbilder nicht figurativ ergänzt werden solDieser Rahmen diente wohl auch als Grundlage für das len. Das war ein Entscheid, der später getroffen wurde. Budget. Hemmi: Wir sind in diesem Saal gestanden und haben uns Hemmi: Genau. Innerhalb dieses Budgetrahmens konnten


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die Restauratoren arbeiten und je nachdem das eine oder andere etwas mehr ausformulieren. Gemeinsam haben wir dafür gesorgt, dass am Schluss wieder eine stimmige Raumstruktur entstanden ist. Das heisst, das Konzept, wo man was und in welcher Tiefe restauriert, stammt nicht von den Restauratoren, sondern von Ihnen. Hemmi: Das Gesamtkonzept stammt von uns, aber selbstverständlich waren alle Beteiligten sehr gut eingebunden. In den Details und in der Umsetzung haben die Restauratoren viel Einfluss genommen. Das ist auch gut so, schliesslich sind sie in den technischen Details die Fachleute. Fayet: Die Bedeutung der Zusammenarbeit ist auch daran ablesbar, dass es einen Jour fixe mit der Denkmalpflege gegeben hat, und zwar in unserem Büro. Das ist eher ungewöhnlich. Das heisst: Sie hatten bei der Restauration den Lead inne. Fayet: Ja, jemand muss die Arbeiten koordinieren. Es ist auch wichtig, dass man all die Vereinbarungen, die man am Tisch mündlich mit den verschiedenen Beteiligten bespricht, irgendwie verbindlich macht. Sonst rennt man einem Konzept hinterher und es kommt nie zu einem Abschluss. Hemmi: Es gab auch baurechtliche Auflagen, wonach die Stadt Zürich gewisse Zahlungen erst leistet, wenn sie davon überzeugt ist, dass der Bauherr das Objekt in einem angemessenen Sinn wiederherstellt. Fayet: Es liegt uns jedoch daran zu betonen, dass die Zusammenarbeit mit der Denkmalpflege sehr konstruktiv war … Hemmi: … ja, sehr. Denn als wir so unmittelbar in das Projekt hereinsprangen, wussten wir nicht genau, was uns erwarten würde – anders als viele andere, die schon lange mit dem Razzia beschäftigt waren. Ich fand die Arbeit erfrischend konstruktiv. Diese Stimmung hat dem Projekt sehr genutzt. Das Razzia-Projekt bestand ja nicht nur aus Renovation und Rekonstruktion, sondern auch aus einem grossen An-

teil Neubau. Worin bestand für Sie die grösste Herausforderung? Die Unterkellerung des Kinos dürfte ja technisch nicht ganz einfach gewesen sein … Fayet: Die Unterkellerung wurde klassisch gelöst mit Unterfangungen. Man öffnet dabei einen kleinen Teil, legt das Fundament frei und betoniert die Lücke aus. So wird der Keller Schritt für Schritt unter das bestehende Gebäude gegraben. Diese Technik bereitete eigentlich keine Probleme. Warum hat man die Unterkellerung überhaupt gemacht? Ist das nicht wahnsinnig aufwendig? Fayet: Doch … Hemmi: … das war ein Bauherrenwunsch … Fayet: … plus eine Auflage. Denn es braucht für einen Neubau eine bestimmte Anzahl Parkplätze. Diese Vorgabe konnte man ohnehin nur mit einem Autolift lösen. Architektonisch jedoch war vermutlich der Einbau des Restaurants für Sie komplexer. Fayet: Die oberirdische Architektur war in höchstem Grad herausfordernd, weil wir dort darauf bedacht sein mussten, nicht nur zu reagieren, sondern auch zu agieren. Unser Konzept musste auf eine Dynamik eingehen können, die erst während des Entwicklungsprozesses in Gang kam. Hemmi: Im Grundprojekt von Moser Wegenstein waren die Grundzüge des Konzeptes bereits gut angelegt. Das Schwierige war nachher, das Konzept lange genug offenhalten zu können, da wir nicht wussten, welcher potenzielle Mieter schliesslich den Zuschlag erhält. Je nachdem hätten wir eine andere architektonische Lösung finden müssen. Als sich der Bauherr schliesslich mit der Razzia Kultur AG gefunden hatte, waren wir im Planungsprozess bereits weit fortgeschritten. Fayet: Das war die riskanteste Phase im ganzen Razzia-Projekt. An diesem Punkt hätte man alles zerstören können. Aus unserer Sicht war es wichtig, dass jemand diesen Saal als Saal nutzt und die Raumstimmung nicht zerstört. An diesem Punkt stand alles auf der Kante.


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Hemmi: Und da haben wir als Architekten nur sehr beschränkt Einfluss, wir können unter Umständen einfach noch Schadensbegrenzung machen. Dann sind Sie also mit der jetzt getroffenen Lösung und mit dem Restaurant nicht unglücklich … Hemmi: Wir sind sehr glücklich darüber! Fayet: Wäre beispielsweise ein Franchisebetrieb hereingekommen, der seine Standardeinrichtung reindonnert und die Atmosphäre flachwalzt, dann hätten wir hingegen sehr Mühe gehabt. Hemmi: Die Razzia Kultur AG ist ein Glücksfall. Das sind Zürcher, die die Geschichte des Saals kennen und die aus diesem Raum eine einzigartige Location machen. Die Restaurant-Infrastruktur und der Innenausbau stammen jedoch nicht von Ihnen. Hemmi: Sogar bei der Küche waren wir nur gerade für die Hülle zuständig. Wie die Küche eingerichtet sein soll, hat Stefan Roth mit seinem Küchenplaner bestimmt. Fayet: Es gab natürlich viele Schnittstellen zwischen Grundund Mieterausbau. Mit zunehmender Konkretisierung des Mieterprojekts ergaben sich laufend veränderte Randbedingungen in Bezug auf die technischen Anforderungen an den Grundausbau. Ledermann Immobilien AG kam hier der Mieterin sehr grosszügig entgegen und liess bis zuletzt Änderungen zu. Das hat uns sehr gefordert und so standen wir mit der Ausbauthematik immer in enger Berührung. Hemmi: Ausserdem mussten wir dafür sorgen, dass die Mieterausbauten die Substanz des Saales so wenig wie möglich tangierten, sodass wir den denkmalpflegerischen Anforderungen gerecht werden konnten ... Fayet: ... z. B. haben wir eine weitgehend unsichtbare Lüftung

Petra Hemmi

konzipiert oder Verstärkungen im Dach eingebaut, dass die schweren neuen Leuchter an den originalen Leuchtenstellen befestigt werden konnten. Eigentlich ging es beim Razzia ja um ein kleines Projekt – wenigstens vom Volumen her. Aber es scheint höllisch aufwendig gewesen zu sein. Und gemessen an der Grösse vermutlich auch höllisch teuer. Hemmi: Es handelt sich eindeutig um ein Liebhaberprojekt. Hat Sie die Baulinie eigentlich noch beschäftigt? Nach der Verbreiterung der Seefeldstrasse stand die Villa Mainau ja seit rund 100 Jahren vor der Baulinie. Hemmi: Die städtebauliche Setzung stammt von Moser Wegenstein. Dass das Sockelgeschoss zurückversetzt ist, verstehe ich als städtebauliche Geste, um den Übergang zum breiteren Teil der Seefeldstrasse harmonischer zu gestalten. An dieser Stelle braucht es wohl einmal eine Klärung der Frage, was an dem realisierten Projekt von Moser Wegenstein ist und was von Hemmi Fayet.


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Fayet: Bis und mit Baueingabe stammte das Projekt von Moser Wegenstein, wir haben ab der Baueingabe übernommen. Das heisst, es gab keine Ausführungsplanung, keine Materialdefinition – nur Renderings sowie Absichtserklärungen zur Materialisierung. Die Volumen waren also für Sie gegeben. Fayet: Das Volumen war gegeben, es brauchte jedoch diverse Abänderungseingaben von uns, wir haben auch die ganze Grundrissaufteilung überarbeitet. Hemmi: Man kann es auch anders ausdrücken: Es hatte einmal einen Wettbewerb für den Innenausbau des Saals gegeben, es gab einen Wettbewerb für die Innenarchitektur der Wohnungen, und es gab den städtebaulichen Entwurf von Moser Wegenstein. Ein türkisches Innenarchitekturbüro namens Autoban hatte den Innenarchitekturwettbewerb für sich entschieden. Autoban ist ja chic und modisch, aber es wäre wohl schwierig geworden, dieses Design bewohnbar zu machen. Fayet: Wir haben davor gewarnt, dass die Gestaltung in den Kitsch abrutschen könnte. Wir fürchteten, es könnte ein Ethno-Import sein, der nicht funktioniert. Hemmi: Der Zeitplan war eng, wir mussten aus dem inzwischen entstandenen Ratatouille wieder eine Einheit herstellen. Fayet: Dies umso mehr, als sich kurz nach unserem Einstieg die Höschgasse Gastro AG zurückgezogen hat. Danach herrschte eine recht nervöse Stimmung. Hemmi: Was aber blieb, was uns auch sehr gefallen hat, war die städtebauliche Setzung des Neubaus. Wir haben sie noch akzentuiert, was Christian Wegenstein eigentlich nicht so gut fand. Sein Sockel war etwas geschlossener, während wir den langen Teil in die Mainaustrasse hinein fast fliegend gemacht haben.

Verstehen wir Sie richtig, dass der Wechsel in der Projektverantwortung zwischen den beiden Architekturbüros nicht zu einer Verstimmung geführt hat? Fayet: Wir sind per Du und sprechen als Kollegen miteinander, machen uns gegenseitig Komplimente, kritisieren uns aber auch. Wir sind von unserer ganzen Positionierung her keine Konkurrenten. Deswegen gibt es auch keine gehässige Stimmung untereinander. Hemmi: Man muss in Betracht ziehen, dass die Projektgeschichte alle Beteiligten sehr viele Kräfte gekostet hat, bis wir endlich an die Umsetzung gehen konnten. Urs Ledermann ist ja ein Patron alter Schule. Wodurch unterscheidet sich die Zusammenarbeit mit einem solchen Bauherrn von derjenigen mit einer grossen Immobilienfirma, bei der die Manager das Sagen haben? Hemmi: Das kann man nicht generell sagen. Am Schluss arbeitet man immer mit Menschen zusammen. Aus welcher Organisation diese Menschen kommen, spielt für uns keine Rolle. Entweder man findet den Draht zu ihnen oder man findet ihn nicht. Im Fall von Ledermann Immobilien AG spielt Michael Müller als CEO eine zentrale Rolle. Er versteht es, die Anforderungen hoch zu halten, aber selber nicht direkt gestaltend in das Projekt einzugreifen. Das ist eine Fähigkeit, die wir nur sehr selten antreffen und die entscheidend zur Entstehung von Qualität beiträgt. Fayet: Natürlich gibt es Institutionen, bei denen man sich darauf einstellen muss, dass sie komplexer organisiert und von daher etwas träger sind als andere. Wenn die Kompetenzen breit verteilt sind, kann es lange gehen, bis eine Entscheidung kommt. Bei einem Einzelbauherrn hingegen kann ein Projekt verzögert werden, weil er fünfmal eine neue Idee hat. Wir müssen mit beidem umgehen können. Den «einfachen» Kunden gibt es nicht. Es gibt nur Kunden mit unterschiedlich gelagerten Herausforderungen. Hemmi: Das korrespondiert jedoch mit unserem Berufsverständnis. Natürlich schimpfen wir ab und zu, aber das gehört


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zu unserer Leidenschaft, alle Menschen dazu zu bringen, am gleichen Strick zu ziehen. Wir verstehen Architektur auch als Kommunikation. Es ist vieles möglich, wenn man ein Projekt miteinander auf die Reihe bringt. Der ursprüngliche Entwurf hat sich von der Formensprache her nicht so sehr vom jetzt realisierten Projekt unterschieden – wenigstens auf den ersten Blick nicht, wenn man die Renderings von Moser Wegenstein anschaut. Wo hat sich Ihr Büro gestaltend eingebracht? Hemmi: Wir haben die Saalkonzeption in Zusammenarbeit mit der Denkmalpflege ausgearbeitet und die städtebauliche Setzung gepflegt. Wo wir am meisten im traditionelleren Sinne entworfen haben, war im Innenausbau. Am gleichen Ort geblieben ist das Treppenhaus, aber die Wohnungsaufteilungen und -konzeptionen wurden neu gemacht sowie die Innengestaltung der Wohnungen von Grund auf erarbeitet. Fayet: Es gibt ja Konstellationen, bei denen ein Architekturbüro etwas entwirft und ein anderes diesen Entwurf dann umsetzt – z. B. das Dolder Grand, das von Norman Foster geplant und von Iten Brechbühl gebaut wurde. Im Fall des Razzia war dies anders. Wir haben das Projekt von Moser Wegenstein verstanden und sehr geschätzt, aber trotzdem nochmals alles neu entworfen – man könnte sagen: «nach-entworfen». Wir mussten es uns auf diese Weise aneignen. Wir haben also das Projekt nicht einfach übernommen und in die Bauleitungsabteilung gegeben. Das ist ein Riesenunterschied. Wenn man Ihre anderen realisierten Projekte betrachtet, erscheinen das Razzia und die Mainau eher konventionell-klassisch, auf jeden Fall ohne expressive Elemente in der Fassadengestaltung. Warum ist das so herausgekommen? Hemmi: Wir wollten neben dem Kinosaal nicht mehr viel inszenieren, sondern waren der Ansicht, dass man dem Saal Platz zur Entfaltung lassen sollte. Fayet: Wir haben ja keine Büro-Handschrift, die unsere Arbeit

wiedererkennbar macht, keinen «Hemmi-Fayet-Stil». Uns ist es wichtig, dass ein Projekt «richtig» und «gut» ist, dass es passt und gefällt. Wie es stilistisch-formal betitelt wird, ist für uns sekundär. Wir verfügen über einen breiten Fächer – was natürlich etwas riskant ist, weil man uns dann vorwerfen kann, wir hätten kein Profil. Wir sehen das jedoch etwas anders: Wir entwickeln Projekte mit den Kunden für eine bestimmte Situation. Beim Razzia halte ich es für richtig, dass man die klassizistischen Schnörkel des Kinosaals mit einem nüchternen Modernismus kombiniert. Das ergibt eine knisternde Spannung. Hemmi: Es gibt an der Seefeldstrasse ja inzwischen ein paar Gebäude, die etwas herausstechen. Aber die Strasse als solche ist ja sehr klassisch, und so fügt sich unser Neubau gut ein. Es brauchte hier keinen weiteren neuen Akzent. Das Haus mit den goldenen Balkonen weiter vorne an der Seefeldstrasse, das Sie ansprechen, stammt im Gegensatz zur Mainau aus den Achtzigerjahren. Wir haben lange daran gearbeitet, dem Haus die hässlichen Achtzigerjahre auszutreiben, ihm eine neue Identität zu verleihen. Aus diesen Überlegungen heraus sind wir auf die goldenen Balkone gekommen. Das ist situati-

Serge Fayet


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onsabhängig. Dem Haus mit der Nummer 204 hingegen, das wir ebenfalls renovieren durften, sieht man den Umbau von der Strassenseite aus praktisch nicht an.

bau kann sogar einen städtebaulichen Aspekt haben, da er ja wie eine kleine Stadt organisiert werden muss. Das Spezielle an einem Neubau besteht natürlich in der Planung und im Entwurf. Man kann zum Voraus vieles bestimmen, während man bei einer Sanierung mehr reagiert. An der Seefeldstrasse Die Mainau war im frühen 19. Jahrhundert ja 204 haben wir während des Umbaus entdeckt, dass es eine eine Villa mit entsprechend kleiner GrundBrandmauer gab, auf der eine Hero-Büchsenwerbung aufgefläche. Bereits im 19. Jahrhundert wurde auf malt war – ein Werbebild, das sich über die ganze Wand erdemselben Footprint eine Aufstockung um streckte. Wir haben dieses Bild dann auf jedem Stock freigezwei Etagen gemacht, und Sie haben den Neulegt und zeigen es so ausschnittweise. Auf solche Trouvaillen bau nun fast als kleinen Turm interpretiert. entwerferisch reagieren zu können, ist hochattraktiv. Man hat Inwiefern hat sich das auf den Innenausbau ein Konzept, reagiert aber auf Überraschungen, während dies ausgewirkt? bei Neubauten naturgemäss weniger der Fall ist. Hemmi: Wir haben pro Geschoss drei ZweiHemmi: Noch hat der Neubau den Status einer Paradediszipzimmerwohnungen mit je 30–50 Quadratlin, weil die Autorenschaft mehr im Vordergrund steht. Sometern Grundfläche unterbringen können bald es sich um einen Umbau handelt, gibt es mehrere Betei– so klein ist die Grundfläche also nicht. Die Aufgabe bestand ligte. Aber die Fläche in der Schweiz ist weitgehend zugebaut, darin, die Wohnungen so zu planen, dass sie mehr sind als und die Aufgabenstellung verändert sich insofern, als man einfach nur kleine Wohnungen. Es sind drei sehr unterschiedetwas aus dem machen muss, was man hat, ohne jedes Mal liche Typen entstanden, die alle über einen speziellen Chaalles infrage stellen zu müssen. Man sucht nach den Qualitärakter verfügen. Zum Hof hinaus gibt es ein Apartment mit ten und schaut, was man aus dem Vorhandenen machen einer Loggia, die über Eck in den Wohn-/Essraum hereinragt, kann. eine andere Wohnung ist um einen zentralen Servicekörper Fayet: Wir haben z. B. kürzlich einen Wettbewerb am Schaffherum in verschiedene Bereiche gegliedert, und auf der Seite hauserplatz gewonnen. Der Veranstalter stellte es frei, ob man der Mainaustrasse gibt es einen lang gezogenen Grundeinen Um- oder einen Neuriss mit grossem Fensteranteil. Diese Lösung wurde bau machen will. Wir haben von zahlreichen kreativen Gesprächen mit der BauDas Razzia-Projektteam das Haus weitergestrickt, herrschaft erarbeitet. Johannes Ryhner, fertig gebaut. Indem wir uns Architekt ETH der Sprache der bestehenSie haben verschiedentlich bestehende Gebäude Oliver Roppainen, den Architektur bedienten, um- und weitergebaut. Das Razzia ist ja – wenigsArchitekt ETH konnten wir die Schwächen tens teilweise – auch so ein Fall. Matthias Ernst, des bestehenden Baus elimiFayet: Für uns Planer verschwimmen Kategorien wie Architekt ETH nieren und die Stärken aktiUmbau oder Neubau zunehmend. Ein grosser Neubau Eva Romero, vieren. Das ist auch eine Art erstreckt sich über den Zeitraum von mehreren Jahren. Dipl.-Ing. Architektur der Auseinandersetzung mit Das bedeutet, dass er bereits während der PlanungsAlexandra Thom, Städtebau und mit Entwurf. phase diverse Umbauten einschliesst. Ein grosser NeuMSc Architektur Das finden wir sehr reizvoll.


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Splitter der Erinnerung Ein Rundgang durch Razzia und Mainau

Nur noch Erinnerungssplitter sind übrig geblieben von der alten Mainau: zugenagelte Türen, versprayte Wände, eine Ruine ohne den Stolz von einst, als die Villa ausserhalb der Stadt im Grünen stand. Die neue Mainau ist kein vorstädtisches, frei stehendes Bürgerhaus mehr, sondern ein urbaner Bau, einseitig in den Blockrand der Mainau-, Magnolien-, Feldeggund Seefeldstrasse eingefügt. Das frisch renovierte RazziaGebäude unterbricht das Geviert nicht länger als störender Schandfleck, sondern wirkt wie ein eingeschobenes Schmuckkästchen, hübsch verziert, aus einer fernen Welt und einer anderen Zeit.


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Freundliche Rundungen locken neben der schimmernden Laterne des Razzia-Weinkinos durch den gläsernen Hauseingang ins Treppenhaus der Mainau 34. Doch dann erfasst den Besucher eine lautlose Explosion: Im Entrée scheint eine bunte Skulptur förmlich aus der Wand heraus auf ihn loszufliegen. Unwillkürlich weicht er einen Schritt zurück, aus Ehrfurcht vor der offensichtlichen Zerbrechlichkeit des Flugobjekts, das ihm wie ein gefrorener Knall auf Kopfhöhe entgegenstiebt. Bei der Skulptur handelt es sich um ein Werk des 1951 geborenen Zürcher Künstlers Max Zuber, einem Freund des Hausherrn Urs Ledermann. Von Zuber, der sich als Maler und Bildhauer an der Frühmoderne orientiert, stammen auch die Corporate Identity des Zürcher Szene-Treffs Kaufleuten oder die Pralinéboxen der Confisérie Péclard-Schober. Die Neuinterpretation der Belle-Époque-Kunst in seinem Werk prädestinierte ihn wie keinen anderen, die Kunst am Bau der Mainau zu realisieren. Das Material indes, aus dem Zuber seine gläserne Explosion im Treppenhaus der Mainau schuf, stammt von einem Architekten, Designer und Künstler, der auf ganz und gar andere Weise Bezug genommen hat auf die Moderne: Ettore Sottsass (1917–2007). Sottsass gehörte zu den radikalsten Vertretern der Postmoderne, der mit seinen Möbeln, Objekten und Bauten den International Style des 20. Jahrhunderts ironisch ad absurdum führte. Seine Entwürfe für die italienische Designmarke Alessi beispiels-

weise sind längst zu Klassikern geworden und erfreuen sich bei stilbewussten Konsumenten nach wie vor grosser Beliebtheit. Die Glasfragmente, die in der Mainau zur künstlerischen Explosion erstarrten, sind nichts anderes als Scherben von Sottsass-Vasen. Als beim Umbau einer Liegenschaft im Zürcher Seefeld eine Wand einbrach, fielen deren Trümmer ausgerechnet in ein Lager des Galeristen Bruno Bischofberger, dem die wertvollen Unikate gehörten. Dem Hausbesitzer Urs Ledermann blieb nichts anderes übrig, als dem befreundeten Galeristen die Überreste der Vasen abzukaufen – zu einem tiefen sechsstelligen Betrag notabene. Wenn aber die Fragmente schon so teuer waren, so sollten sie wenigstens Glück bringen – und so kam Max Zuber zum Auftrag, daraus ein Relief für die Mainau zu schaffen. Es ist eine Art floral dekoriertes Raumschiff wie von extraterrestrischen Hippies daraus geworden. Die Skulptur verleiht dem kühlen Art-déco-Stil des Treppenhauses eine grossstädtische Note.


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Bis ins kleinste Detail wurde im Mainau-Neubau mit Liebe und Sorgfalt gearbeitet. Das zeigt sich bereits im Treppenhaus, wo schwarze Steinplatten aus einem Konglomerat mit hellen Kieseleinschlüssen verlegt wurden. Die Brüstungen sind wie die Wände mit einer strukturierten Glasfasertapete belegt und mit geräucherter und weiss geölter Eiche abgeschlossen. Darüber schwingen sich Handläufe aus roh belassenem Messing, das mit der Zeit eine hübsche Patina ansetzen wird. Verschiedene Handwerker haben dafür Muster angefertigt, bis Hemmi Fayet Architekten einen spezialisierten Schlosser fanden, der die Handläufe perfekt schweissen konnte. Messingfussleisten und hyperbolisch geformte Einbaugehäuse für die Leuchten runden das Bild ab. Eine halbmondförmige Anzeigetafel über der Aufzugstüre vollendet das Bild einer Lobby, wie sie in einem Gebäude der New Yorker Upper East Side aus den Dreissigerjahren zu finden sein könnte. Die Inszenierung ist perfekt.


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Weltstädtisch muten auch die Wohnungen in der Mainau 34 an, ausgelegt von der Floor-Decor GmbH mit schwarz geräuchertem und anschliessend weiss geöltem Eichenparkett. Es gibt Loggien und Küchen mit allem Komfort, jedoch ohne manierierten Schnickschnack. Die privaten Bereiche der als freie Raumfolgen ausgelegten Apartments lassen sich mit versteckten Schiebetüren abtrennen, und von der Terrasse der Attika geniessen die Mieter einen stupenden Blick auf See, Berge und Stadt.


Grosszügige Raumfolgen mit versteckten Unterteilungsmöglichkeiten verleihen den Wohnungen Loft-Atmosphäre.


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Die Fensterbauer der Albert Marty AG und die Maler, Gipser und Fassadenbauer der Rolf Schlagenhauf AG haben ganze Arbeit geleistet.


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Der schwarze Marmor der Waschtische sowie luxuriöse Boudoir-Einrichtungsgegenstände schaffen auf den Toiletten eine stimmungsvoll aufgeladene Atmosphäre. Die feine Detaillierung verströmt einen gepflegten Luxus, dem man selbst in der Tiefgarage wiederbegegnet: Wer mit dem Autolift in die Katakomben des Razzia hinunterfährt, findet Parkplätze vor, die statt mit profan aufgemalten Streifen durch goldenes Glasmosaik markiert sind. Bei so viel Noblesse darf ein Hauch von Trash nicht fehlen – besonders nicht in einem Gebäude, das jahrelang von der alternativen Szene und ungebetenen Hausbesetzern belebt wurde. Deshalb beauftragte die verantwortliche Innenarchitektin Claudia Silberschmidt den 1979 geborenen Basler Graffitikünstler Adrian Falkner alias SMASH137 mit der Dekoration einer Wand an der Schnittstelle des Alt- und des Neubaus: Im Zwischengang, der aus dem einstigen Razzia-Entrée an den Toiletten vorbei in Richtung Küche und zum Weinlager und Degustationsraum im Obergeschoss führt, erinnert Spraykunst an die Subkultur-Ära der Villa Mainau und des Razzia.


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Nicht nur an dieser Stelle arbeitet die Innenarchitektur mit Stilbrüchen, sondern auch im Weinshop – sinnigerweise Weinkino genannt –, in dessen Vitrine Salami, Knoblauchzöpfe und Rohschinken hängen, während die von amerikanischen Hochstühlen umgebenen, lederfransenbehängten Bartische eine Mischung aus Western-Style und Diner-Romantik ausstrahlen.

Im klimatisierten Weinlager des Obergeschosses stechen dem Besucher edle Gewächse aus dem Bordeaux ins Auge: Château Chasse-Spleen, Sociando-Mallet, Beychevelle, auch ein einfacher Château Citran ist zu finden oder italienische Klassiker wie der Chianti Classico Berardenga. Önologische Trouvaillen aus der Neuen Welt liegen ebenfalls fein säuberlich assortiert in Kisten bereit. An langen Holztischen kann sich der Weinliebhaber vom Razzia-Kellermeister Christophe Merkli beraten lassen.


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Mit dessen Geheimtipps noch auf dem Gaumen, ist es Zeit für ein Dinner im Restaurant, dessen Küchenmannschaft die Herzen der Gäste auf Anhieb erobert hat. Die Besucher prosten den Damen des Atelier Zürich zu, die sich auf die grosse Vorführung im Kinosaal freuen.

Das Team von Atelier Zürich: v.l.n.r. Josephine Reveman, Katharina Mark und Claudia Silberschmidt.


Den Vorführraum des ehemaligen Cinema Seefeld haben die Innenarchitektinnen des Atelier Zürich zum Belle-ÉpoqueSaal mit Varieté-artig abgetreppten Podesten und schrägen Rampen entlang den Wänden ausgebaut. Vorführkabine, Bühne und Leinwand sind erhalten geblieben. Die Weine des Restaurants sind in der ehemaligen Logennische ausgestellt

Das Team von Razzia Kultur: v.l.n.r. Thomas Rieffel, Stefan Roth, Claudia Silberschmidt, Peter Silberschmidt, André Bolli und Daniel Grieder.

und können vor Ort ausgesucht werden – the show must go on. Aus diesem Grund heisst die Betreiberfirma des Restaurants auch Razzia Kultur: Nur Gastronomie und Weinhandel zu betreiben, würde ihren ganzheitlichen kulturellen Anspruch nicht einlösen.


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Das Razzia-Maskottchen Zarafa wacht in fünfeinhalb Metern Höhe über das Wohlergehen der Gäste. An der Tafel wird dafür ebenso wenig gespart wie am Aufwand in der Küche und an der Aufmerksamkeit des Service. Die Palmenwedel der Muster auf den Einrichtungstextilien wiederholen sich in den Geländern der Brüstung ebenso wie beim Gartentor draussen. Florale Motive verweisen auf den aufwendig gestalteten Garten, in dem während der warmen Jahreszeit serviert wird,

unter einem ausziehbaren Zeltdach, mit Blick auf die Küche. Der umgebende Garten, von Stargärtner Enzo Enea bepflanzt, lässt die Besucher vergessen, dass sie im Hinterhof eines Zürcher Vorstadtgebäudes sitzen.


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Aus der Küche flackert das Licht eines Feuers von einem flambierten Gericht, die Küchenbrigade verwandelt frisches Gemüse, handverlesene Beeren und rosa gebratenes Fleisch zum kulinarischen Gedicht. Und fällt zwischendurch einmal ein Teller scheppernd zu Boden, weiss sich Gastgeber Stefan Roth einig mit dem Hausherrn Urs Ledermann: Scherben bringen nebst Ärger manchmal auch Glück.


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«Die Häuser suchen mich» Urs Ledermann über das Razzia-Projekt und seine Art, Häuser zu sammeln Interview: Urs Steiner

Herr Ledermann, was bedeutet das Razzia für Sie persönlich? Eine Freude, eine Genugtuung in dem Sinne, dass ein Traum möglich wurde. Das Projekt war ja eigentlich etwas Unmögliches, eine verfahrene Geschichte. Der lange Weg zeigt, dass immer alles möglich ist.

Sie waren ja seit Jahrzehnten Nachbar einer Bauruine und mussten sie ständig anschauen. Es ging relativ lang, bis Sie sich ein Herz gefasst haben, einzugreifen. Klar, gesehen habe ich das Haus schon länger, es war ja auch für Nicht-Nachbarn unübersehbar. Wir haben verschiedene Anläufe genommen und immer wieder mit den Besitzern geredet. Es hat sich einfach irgendwann ergeben, dass das Geschäft reif wurde. Ich stehe mit solchen Häusern in Kontakt, und irgendwann wollen sie zu mir kommen. Sie warten, bis das Haus zu Ihnen kommt? Es gab eine intensive Zeit, in der ich das Haus stark erleben durfte, nämlich als ich im Nachbarhaus bei einer Stahlhandelsfirma gearbeitet habe. Zu jener Zeit gab es in der Mainau ein interessantes Lokal, den Schmatzkönig. Weil es dort sehr gute Sandwiches gab, habe ich dort oft mein Mittagessen geholt. So war ich gelegentlich in dem Haus und habe es gespürt. Mein Kontakt reicht also sehr lange zurück. Es fanden dort immer interessante Dinge statt, z. B. als Herr Judin das Kino Razzia betrieb. Als Sie schliesslich quasi als Weisser Ritter in die verfahrene Situation eingriffen – wie viel Mut hat Sie das gekostet? Immerhin stand das Haus ja seit dem 19. Jahrhundert unter einem ungünstigen Stern. Es gab in der ganzen Zeit der Mainau-Geschichte kaum einen Besitzer, der damit Glück hatte.

Der Hausherr des Razzia, Urs Ledermann.


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Erstens lieben wir Knacknüsse – das Razzia ist nicht die erste. Wir haben uns die Übernahme also zugetraut. Wenn man so etwas aus einer Faszination heraus anpackt, braucht es dazu nicht Mut – eher schon Übermut. Wären wir nüchtern an das Projekt herangegangen und hätten eine vernünftige betriebswirtschaftliche Berechnung angestellt, dann wären wir wohl zum Schluss gekommen: Niemals! Ich hatte eine Vision, ein Bild, eine Vorstellung, einen Glauben daran. Hinzu kommt, dass wir uns das auch leisten können. Sie machen sicherlich nicht gerne Verlust! Wird das Projekt für Sie jetzt ein lohnendes Investment? Für meine Enkel. Das heisst, Sie haben einen weiten Horizont. Ja. Finanziell bestand eigentlich nie die Überlegung, dass das Razzia rentieren muss. Aber wenn man in einem Quartier wie dem Seefeld über Rendite spricht, muss man sich auch fragen: Was ist denn primär eine Rendite? Bei uns ist es die Sammlung schöner Häuser. Natürlich hat der Markt mitgespielt, dass die Häuser heute mehr wert sind als zu der Zeit, als wir sie gekauft haben. Aber wenn wir mitgestalten und Einfluss darauf nehmen können, was in einem Quartier passiert, stützen Sie mit einem solchen Projekt auch die Umgebung – und damit wieder andere Häuser. Wir besitzen in unmittelbarer Nähe vielleicht vier Liegenschaften. Wenn diese Häuser neben einer Ruine stehen, leiden sie mit. Wenn sie jedoch neben einem schönen Lokal, einem schönen Neubau stehen, stützen sich die Werte gegenseitig. Man darf die Rendite also nicht nur an einem einzelnen Objekt festmachen. Damit befinden wir uns mitten in der Diskussion um die Gentrifikation. Wenn Sie das Quartier aufwerten, steigen dadurch die Preise generell. Das stimmt im Quartier Seefeld absolut nicht. Ich kann Ihnen auf einem Spaziergang beweisen, dass das Niveau des Quartiers ursprünglich viel höher war, als es heute ist. Es war ein

grossbürgerliches Quartier. Die verrücktesten Villen befinden sich hier, nicht auf dem Zürichberg. Sie finden im Seefeld einen hohen Standard, wo immer Sie hinschauen. Selbst die vielen Handwerker, die hier lebten, waren meist selber Hausbesitzer. Sie haben im Hof oder in einem Anbau produziert und waren etablierte Einwohner. Dann kam der Zerfall des Quartiers in den 1970er- und 1980-Jahren. Man muss sich immer vor Augen halten: Es sind 15 000 Leute aus dem Quartier geflüchtet, weil es am Zerfallen war! Was wir jetzt machen, ist nichts anderes, als es mit sorgfältigen Umund Neubauten wieder auszurichten. Natürlich ist es so, dass jeder Umbau kostet und entsprechend zu höheren Mieten führt. Aber jeder Umbau bringt auch mehr Komfort oder eine andere Raumsituation. Ausserdem möchten die Leute nicht 100 Jahre gleich leben. Und die Gentrifizierung ist letztlich ein globaler Trend: Entweder lassen wir die Quartiere zerfallen, oder wir machen etwas damit. Dass sich daraus gewisse Bewegungen ergeben, kann man nicht aufhalten. Ich bin sicher auch nicht der einzige Verursacher davon. Sie sind jedoch im Quartier sehr sichtbar, im Unterschied zu anderen Immobilienfirmen, die anonymer agieren. Klar, ich habe einen Namen und ein Gesicht. Aber wir könnten darüber philosophieren, ob die Entwicklung, zu der ich beitrage, positiv oder negativ ist. Soll ein Quartier verslumen? Was ist für eine Stadt besser, was bringt mehr? Eine Aufwertung oder ein Niedergang? Ausserdem herrscht die falsche Meinung vor, Bauen gleich spekulativ gleich Gewinn. Tatsache ist jedoch, dass die Eigenkapitalrendite unserer Gesellschaft zwischen fünf und fünfeinhalb Prozent beträgt. Ich würde viel mehr verdienen, wenn ich nur Nestlé-Aktien kaufen und nichts arbeiten würde. Verglichen mit Finanzinstituten oder der Pharmaindustrie ist die Rendite der Immobilienbranche extrem schwach. Jede Immobiliengesellschaft ist froh, wenn sie sechs Prozent Eigenkapitalrendite ausweisen kann.


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Warum steigen denn die Immobilienpreise an gewissen Standorten so überproportional? Ich habe kürzlich ein Hochhaus an der Weststrasse in Zürich besichtigt. Man hat die ehemalige Stadtautobahn aufgehoben und eine Wohnstrasse daraus gemacht. Die Folge davon war: Alles ist teurer geworden. Umgekehrt: Wenn man eine Schnellstrasse hinbaut, fällt alles in sich zusammen. Die äusseren Einflüsse sind also sehr gross. Oder nehmen Sie die Gemeinde Zumikon, wo die Immobilienpreise aufgrund des Fluglärms um 20 Prozent eingebrochen sind. Um auf die Razzia-Mainau-Geschichte zurückzukommen: Der Um- und Neubau hat viel länger gedauert, als Sie ursprünglich angenommen hatten. Warum? Das spielt für uns nicht eine so grosse Rolle, da unser Horizont weiter reicht als drei oder sechs oder zwölf Monate. Ich kann selber entscheiden, ob ich eine solche Spinnerei machen will oder nicht. Wenn wir ein Jahr länger projektieren, ist das frankenmässig zwar ein hoher Betrag, aber wenn Sie das auf 30, 40 oder 50 Jahre herunterbrechen, werden die Mehrkosten unbedeutend. Wenn wir aber etwas falsch machen, dann haben wir jahrzehntelang ein Problem. Warum war es nicht möglich, das Projekt von Anfang an so zu machen, wie Sie es jetzt realisiert haben? Es war eben wirklich eine Knacknuss. Die Villa Mainau stand wie das Kino unter Schutz, war jedoch in einem sehr schlechten Zustand. Und die Restauration des Razzia brauchte viel mehr Mittel, als wir ursprünglich angenommen hatten. Der ganze Aufwand, der dafür betrieben wurde, war enorm. Meine Vision war immer, dass die Liegenschaft in irgendeiner Form eine Bedeutung im Quartier erhalten müsse. Deshalb musste das Lokal auch berührbar sein. Wir hatten z. B. ein Angebot, einen Luxusauto-Showroom daraus zu machen. Doch eine solche Nutzung grenzt die Mehrheit der Leute aus. Das Gleiche gilt für eine Galerie oder ein Auktionshaus. Wir hatten viele solche Anfragen. Aber im Vordergrund stand immer, dass

es ein Begegnungsort werden sollte. Es war für Sie nicht von Anfang an klar, dass Sie das Razzia als Restaurant nutzen wollten? Nein, darin bestand die erste grosse Hürde, nämlich herauszufinden, ob man das Kino als Restaurant nutzen konnte. Denn ein Restaurant in dieser Grösse zu bauen, bedeutet heutzutage Hunderte von Seiten Auflagen. Hinzu kam, dass neue Trends aufgekommen sind: Man möchte zwar gerne urban leben, aber gleichzeitig auf dem Land wohnen und auf keinen Fall eine Kuh- oder eine Kirchenglocke hören müssen. Übersetzt auf ein Restaurant heisst das: Ja keine Gartenwirtschaft, keinesfalls rauchen, auch nicht draussen, nur servieren bis 22 Uhr et cetera. Die gleichen Leute wollen aber alle Vorteile der Stadt nutzen. Das beisst sich! Entsprechend hatten wir eine längere Auseinandersetzung mit den Nachbarn. Am meisten Zeit brauchte jedoch die Frage, ob man ein neues Ensemble machen kann. Kann man mit einem Neubau die Situation neu darstellen? Und kann man das Ganze unterfangen? Die Meinung der Stadt war ursprünglich, dass man das Kino aus technischen Gründen nicht unterfangen könne. Man schien zu befürchten, dass ich darauf spekulierte, das ganze Gebäude würde in sich zusammenfallen. Wie haben Sie den damaligen Stadtbaumeister Franz Eberhard von Ihren Plänen überzeugt? Er war zu Beginn extrem skeptisch. Es ging dabei natürlich auch um die grundsätzliche Frage, ob eine Stadt ein Gebäude, das unter Schutz steht, einfach so aus dem Schutz entlassen könne. Das Problem hatte eine politische Dimension. Ausserdem handelte es sich ausgerechnet noch um eine Liegenschaft von diesem Ledermann ... Wichtig war auch, dass der Neubau städtebaulich überzeugte und mindestens so gut wurde wie das Bestehende. Mit Herrn Eberhard wurden diese Gespräche immer besser, weil er die Idee aufzunehmen begann und schliesslich ebenso begeistert war von der Vision wie wir selber. Er wäre heute sicher ein Gast im Razzia.


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Selber waren Sie aber auch nicht ganz unschuldig an gewissen Verzögerungen: Zuerst wurden in der Mainau Wohnungen konzipiert, dann sollte ein Hotel entstehen, und schliesslich entschieden Sie sich wieder für Wohnungen. Warum dieses Hin und Her? Es ist bei uns üblich, dass wir Ideen, die aufkommen, prüfen, auch wenn es etwas kostet. Denn wenn ein Gebäude einmal fertig ist, lässt sich nichts mehr machen. Wir hatten mit Two Spice ein Team von sehr guten Leuten, die im Quartier bereits erfolgreich Betriebe führten. Im Verlauf des Planungsprozesses entstand die Idee für ein Boutique-Hotel. Diese Idee haben wir mit dem türkischen Innenarchitekturbüro Autoban vertieft. Wir sind gemeinsam nach Istanbul gereist und waren eigentlich überzeugt, dass das ein gutes Produkt gäbe. Am Schluss hat sich jedoch gezeigt, dass die Rechnung in der angestrebten Qualität für Two Spice nicht aufgegangen wäre. Das heisst, Sie mussten einen neuen Mieter für das Razzia suchen. Die heutige Situation hat auch Vorteile. Denn es hätte für uns ein Klumpenrisiko bedeutet, nur einen einzigen Mieter zu haben. Heute haben wir insgesamt zwölf Partner in dieser Liegenschaft. Wenn einer von ihnen einen Wechsel anstrebt, fällt nicht die ganze Mieterstruktur in sich zusammen. Natürlich waren wir im ersten Moment enttäuscht. Wir haben uns auch gefragt, ob wir ein grundsätzliches Problem übersehen hätten, und die Lage, den Raum, die Grösse und alles Mögliche hinterfragt. Ausserdem mussten wir aufpassen, uns nicht von sogenannt «sicheren Werten» wie McDonald‘s verlocken zu lassen. Als Anlage wäre das wunderbar gewesen, wir hätten vermutlich 50 Jahre lang keine Sorgen gehabt. Aber für das Quartier wäre es vielleicht nicht das Richtige gewesen. Dieser Prozess dauerte sicher sechs bis neun Monate. Wie haben Sie den Raum erlebt, als Sie zum ersten Mal ins eingerichtete Restaurant Razzia gekommen sind? Meine Erwartungen wurden bei Weitem übertroffen. Ich

konnte mir diesen Saal zwar wirkungsvoll vorstellen, aber diese Atmosphäre finde ich in Zürich sonst so nirgends. Wie passen die Kleinwohnungen zum Razzia? Es ist relativ einfach: In diesem schmalen Streifen des Seefelds wohnen rund 70 Prozent Singles, dazu kommen 18 bis 20 Prozent Paare in irgendeiner Form. Es werden an dieser urbanen Lage kaum Familienwohnungen nachgefragt. Wir machen am Kirchenweg jetzt grosse Wohnungen und lassen uns überraschen, wie viele Leute uns die Türe eindrücken werden, weil sie unbedingt da wohnen wollen. Wir können uns vorstellen, dass sich sogar auf Vier- oder Fünfzimmerwohnungen Singles melden werden. Die Nachfrage bestimmt das Angebot und nicht umgekehrt. Sogar in der übrigen Stadt Zürich liegt der Single-Bereich hoch. Eine Ausnahme ist wohl die städtische Siedlung auf dem Areal des ehemaligen Tramdepots Tiefenbrunnen. Ja, und es soll ja nochmals eine solche Überbauung entstehen. Ich finde das gut und hoffe, dass die richtigen Leute dort hineinkommen. Es handelt sich auch um eine ruhige Strasse, eine Superlage. Es gibt übrigens für dieses Grundstück eine Studie von Le Corbusier. Die Stadt hätte eigentlich diesen Ball aufnehmen sollen. Jetzt, wo sie das Heidi-Weber-Haus übernommen hat, wäre das eine einmalige Chance. Es stellt sich die Frage, ob man 80 Jahre später noch diesen Le Corbusier bauen soll. Man müsste das Projekt in die heutige Zeit versetzen. Mit dem Kirchenweg 8, einem Bürobau von Haefeli Moser Steiger, haben Sie ein anderes Architekturmonument in Ihr Portfolio aufgenommen. Sie haben offensichtlich eine Affinität zu solchen Baudenkmälern. Diese Häuser suchen mich. Auch dieses Gebäude habe ich während Jahren angeschaut und gefunden, es verfüge über eine spezielle Ausstrahlung. Irgendwann kam es auf den


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Markt – obwohl ein solches Gebäude eigentlich gar nicht auf den Markt kommen dürfte. Dass die Swissmem dieses Haus verkaufen würde, hätte man kaum vermutet. Das Gebäude stiess jedoch nicht auf das erwartete Interesse. Ich selber war überzeugt davon, dass man daraus etwas Einmaliges machen könnte, weil die Lage ausgezeichnet ist. Also habe ich Kaufverhandlungen geführt, die in der ersten Phase an den Preisvorstellungen gescheitert sind. Aber ich bot einen Betrag in der Annahme, dass ich wahrscheinlich sowieso der einzig Richtige war. Dieses Angebot machte ich im Wissen darum, dass es wohl relativ lange dauern würde, bis die Investition sich finanziell auszahlen würde. Der Verkäufer war im ersten Moment empört, aber kurze Zeit später kam ein Anruf, ob ich immer noch interessiert sei. Man kann sich also fragen, ob das Haus mich sucht oder ich das Haus. Sammeln Sie Häuser wie ein Kunstsammler Bilder und Skulpturen? Das ist so. Wir nennen unser Portfolio auch eine Sammlung. Es sind nicht einfach zusammengehäufte Anlageobjekte. Entsprechend schwierig ist es, sich wieder von einem Objekt zu trennen. Wir haben uns kürzlich überlegt, welchen Weg wir für die Zukunft einschlagen wollen. Ich bin mit bald 60 Jahren und drei Töchtern an einen Punkt gekommen, an dem ich die Zukunft des Unternehmens planen will. Wir haben verschiedene Optionen geprüft: Entweder hätten wir uns stark verkleinern können und das Leben mehr geniessen (wobei: Ich geniesse es in vollen Zügen!). Sinn gemacht hätte ein Börsengang, denn wir haben viele Opportunitäten. Schliesslich haben wir den IPO-Prozess gestoppt und einen Teil der Sammlung abgegeben. Auch hier haben wir uns wie Kunstsammler verhalten, die Sammlung verdichtet und damit neue Mittel erhalten, um die eine oder andere Trouvaille ins Portfolio aufnehmen zu können. Wir brauchen heute wenig Unterstützung von Banken, können uns ausleben und müssen nicht über die Qualität des Parketts diskutieren. Wenn Sie so arbeiten können, wird jedes neue Projekt wieder ein Werk. Ich

glaube, dass diese Art von Häusern langfristig nachhaltige Investitionen sind. Ihre Liebe zu den Liegenschaften testen Sie aber auch immer wieder einmal. Immerhin lassen Sie Zwischennutzungen zu, die ja ein gewisses Risiko bergen. Beim Razzia ging es eigentlich darum, im Saal Veranstaltungen durchzuführen und so dem Quartier zu signalisieren, dass etwas im Entstehen begriffen ist. Das Razzia begann langsam wieder zu leben. Der schönste Teil für mich war «Das begehbare Buch». Ich habe es bedauert, dass die Veranstaltungsreihe nur kurze Zeit stattfand. Was da abgelaufen ist, war einmalig. Das sind Experimente, die guttun, aber das können Sie nur machen in Objekten, von denen Sie wissen, dass stark daran gearbeitet wird oder dass sogar ein Neubau entstehen wird. Zum Schluss gab es dann noch eine illegale Besetzung, die aber letztlich ebenfalls interessant war. Sie hat dem Haus nochmals einen Schubs vorwärts gegeben. Sie haben die Besetzer gewähren lassen unter der Bedingung, dass sie die Wandmalereien nicht zerstören. Das wurde dann auch eingehalten. Wenn Sie Inhaber einer solchen Firma sind, können Sie etwas in die Waagschale werfen. Wenn Sie etwas jedoch nur managen und Angst haben müssen, sind Sie in Ihren Entscheidungen nicht so frei. Ich war mir des Risikos bewusst. Und was war Ihre Motivation für die Zwischennutzung beispielsweise am Kirchenweg? Es gibt nicht zu unterschätzende Vorteile. Man hat genügend Zeit zum Planen ohne das Risiko einer Besetzung, denn das Gebäude wird ja genutzt. Allerdings wartet man meist vergeblich auf einen Blumenstrauss der Zwischennutzer. Aber es ergeben sich gute Geschichten. Das ist auch der Grund, weshalb wir über unsere Liegenschaften Bücher machen: Für uns sind diese Geschichten wichtig.


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Redaktion Urs Steiner, Zürich

Ermöglicht durch:

Gestaltung Angelika Wey-Bomhard, Zürich Korrektorat Maike Kleihauer, Berlin sowie: Lithografie, Druck und Bindung Graphicom Srl, Vicenza © 2014 Ledermann Immobilien, Zürich Copyright © der Texte bei Urs Steiner Copyright © der Fotografien bei Beat Bühler

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