Mercado hipotecario: Crece al 23% anual Pรกgina 14
Interior: Punta del Este crece demogrรกficamente Pรกgina 12
Especial Jardines Pรกgina 23
Los Consejos de Salarios han permitido canalizar las negociaciones sectoriales facilitando la recuperación salarial en los últimos años. En Propiedades solemos alegrarnos cuando el Índice Gini muestra mejoras en la distribución del ingreso. Naturalmente las subas salariales, son un instrumento indispensable de esa mejor distribución, que nos alegra.
A su vez, durante ese lapso, la productividad cayó, según denuncian dirigentes empresariales del sector. Ese cóctel de fuertes subas salariales en términos reales y descenso de la productividad, sumado a un contexto externo más adverso, ha colocado en riesgo el inicio de muchos proyectos inmobiliarios. En estos momentos se está negociando un nuevo convenio con renovadas exigencias por parte del SUNCA. Creemos que debe primar el equilibrio, para no poner en riesgo la continuidad de muchos puestos de trabajo. Los ajustes futuros, en este y en otros sectores de nuestra economía deberán estar vinculados al incremento de la productividad laboral. En el último acuerdo, con múltiples clausulas gatillo, operaron subas que desbordaron todo el contexto sectorial. Desandar ese camino, solo es aconsejable a través del incremento de la productividad. Subas salariales, productividad, precios y desempleo son variables que tienden a arbitrarse. Los precios de la producción del sector han evolucionado por debajo del incremento de costos y muy por debajo de la suba salarial. Si en el próximo Convenio no se pone inteligencia, creatividad y sensatez en partes iguales, los resultados pueden ser muy desfavorables para el sector. Más allá de las buenas relaciones que desde siempre han tenido empresarios y trabajadores en la construcción, es necesario –como nunca antes- que todos comprendan que están en el mismo barco y que es responsabilidad de ambas partes llevarlo a buen puerto.
Editorial
En el sector de la construcción, el último acuerdo salarial generó en los últimos años incrementos salariales ubicados muy por encima de la inflación.
Notas
Hotel Casino Carrasco Inaugurado en 1921 fue desde aquellos tiempos referencia ineludible por el vanguardismo de su propuesta y la elegancia de sus instalaciones. Hoy, luego de su reciente apertura vuelve a tomar su sitial de referencia en la región, con una innovadora propuesta que mantiene el basamento histórico del edificio.
Punta del Este crece. Página
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Viviendas de interés social. Página
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Julio Villamide en el programa Inicio de Jornada El periodista Nicolás Lussich, conductor del programa Inicio de Jornada que se emite por radio Carve, entrevistó días pasados a Julio Villamide, director de Propiedades. En el extenso diálogo se trataron diversos temas de interés y relevancia para el mercado, por lo que consideramos importante reproducir algunos de ellos.
“Lo que se está construyendo hoy en Montevideo, es reflejo de lo que pasó en el mercado dos o tres años atrás”
“Los mercados inmobiliarios librados a la fuerza del mercado, cometen una y otra vez el mismo error, de sobre actuar en las franjas de ingresos más altos. Y eso no solo pasa en Uruguay, pasa también en Francia, en Argentina y en todos lados”
“La Ley 18.795 introdujo premios y castigos tributarios, que están permitiendo dejar de cometer ese “error” del mercado y distribuir mucho mejor en el territorio y más en sintonía con el perfil de la demanda, los nuevos proyectos”
“Si no hubiéramos tenido la ley, estaríamos enfrentando la desaceleración en la construcción de torres suntuarias, sin nada que la sustituyera”
“La Ley ayuda a despejar aún más el mercado, incluso de un daño auto infringido por los privados. Nosotros antes de la Ley estábamos construyendo el 80% de las nuevas viviendas formales, donde está el 20% de la demanda. Eso siempre termina mal.”
“El cambio en el modelo de negocio es de tal magnitud y se está procesando tan rápido, que a todos los que trabajamos en el mercado nos tiene desorientados”
“Los precios, medidos en Unidades Indexadas, que es la moneda en la que los compradores se van a endeudar, van a seguir creciendo en los próximos años, acompañando las tasas de largo plazo de expansión de nuestra economía”
“Quienes compraron hace un año pagaron menos que quienes compran hoy y los que compran hoy, pagarán menos que los que esperen un año para comprar y bastante menos que quienes esperen dos años para comprar”.
“Uruguay no tiene ningún proceso de burbuja inmobiliaria. Los precios están hoy por debajo de los precios de 2003 a la salida de la crisis, los créditos hipotecarios representan menos del 3% del PBI y el precio de las viviendas ha evolucionado en los últimos años, por debajo del ingreso de los hogares”
“Por primera vez en más de un siglo el tamaño del mercado de alquileres empezó a crecer, después de 2004. Está creciendo más rápido en el Interior que en Montevideo”
“No nos tenemos que olvidar de dónde venimos. Entre 1990 y 2006, el 55% de las nuevas viviendas que se construyeron en Montevideo, se hicieron en Asentamientos Irregulares”
Puede escuchar el reportaje completo en la siguiente dirección Web: http://youtu.be/apZd1HHxukQ
Real Estate y Tecnología El pasado 30 de setiembre, convocado por la publicación Reporte Inmobiliario, se realizó en el Hotel Conrad de Punta del Este el evento“Real Estate y Tecnología”donde se presentaron datos relevantes sobre la influencia de la tecnología en el negocio. Para comenzar a comprender la importancia de la Internet y su influencia en el mundo comercial, es importante destacar que: En 2013 hay unos 2,5 billones de usuarios de internet en el mundo y 6,5 billones de suscriptores de líneas móviles En 2020 serán 5 y 10 billones respectivamente En 2012 la información publicada en línea representaba 800 exabytes (1.000 millones de GB) y en 2020 serán 53 zettabytes (1.024 exabytes) En lo referente a nuestro sector los datos indican que: 500.000 búsquedas se hacen cada 30 minutos en Google con las palabras claves Real Estate Latam y 11 millones al día 70% de las búsquedas de propiedades se realizan on-line En la plataforma Mercado Libre la oferta de propiedades creció un 997% entre septiembre 2012 y 2013 con más de un millón de publicaciones y un tráfico que se duplicó. Estos datos abrumadores permiten conceptualizar la
magnitud del desafío que representa para los profesionales de nuestro sector esa revolución tecnológica, donde ahora el cliente tiene toda la información a su alcance antes de empezar su proceso de decisión de compra. Las conferencias impartidas durante el evento nos acercaron algunas soluciones para sacar provecho de esa oportunidad única de hacer coincidir oferta y demanda de manera más precisa y rápida. Algunas soluciones vienen de la mano de respuestas técnicas que permiten integrar bases de datos propias a los canales de distribución de la información. Es por ejemplo, el caso de las inmobiliarias que hoy en día pueden actualizar su oferta de inmuebles en su base de datos interna y que al segundo esa actualización esté presente en todos sus medios de difusión en línea como página propia, buscadores de propiedades o las redes sociales. Otras soluciones técnicas se integran desde el inicio para“modelizar” el futuro edificio y así hacer más eficientes su construcción y posterior administración, como es el caso del proceso llamado BIM (Building Information Management) donde el resultado según el panelista presente, es un ahorro del 10 al 15% del costo de obra y un 60% en la futura administración del bien inmueble. A nivel de marketing se traduce en la realidad aumentada que permite a un futuro comprador ver en su“smart phone”un edificio proyectado sobre un terreno baldío desde todos los ángulos y detalles posibles, y así experimentar el edificio antes que se haya puesto el primer ladrillo.
teléfono toda la oferta disponible en el lugar donde se encuentra y verla de inmediato en un mapa con sus características propias. Si tomamos en cuenta que hoy en día solo el 12% de los usuarios de móviles en Latinoamérica usan un “smart phone” y el 60% de los usuarios de internet acceden a través del móvil podemos deducir que el foco debe ser puesto en adaptar su tecnología a ese dispositivo ya que su crecimiento será exponencial con el abaratamiento de los dispositivos. Y por si fuera poco la revolución sigue en marcha con innovaciones como las Google Glass que permitirán llegar a niveles de precisión nunca vistos en cuanto a la difusión de la información a requerimiento del usuario en el momento que la precisa. Guillaume Sainpy Revista Propiedades
Tecnología
Sin embargo no hay tecnología eficiente sin personas detrás que la entiendan y sepan usarla como una herramienta competitiva decisiva. La cantidad de información disponible en la nube hace que su costo de apropiación sea ínfimo, y por lo tanto su posesión no vale nada en sí como lo fue en otras épocas donde el que poseía la información tenía el poder. A día de hoy la problemática no es conseguirla sino darle valor añadido. Eso pasa primero por tener una página web actualizada con mucha información identificable rápidamente, fotos o videos como material visual que permita interesar el usuario y así provocar un contacto sea tanto físico, entrando en la inmobiliaria por ejemplo, o telefónico. Luego conocer cómo conseguir que el cliente la vea a través de programas como Adwords de Google, el posicionamiento orgánico de la información (o SEO) en internet (redes sociales, páginas de búsqueda…), el e-mail marketing cruzado con el CRM (Customer Relationship Management) interno o la geolocalización, que permite que un posible cliente paseando con su móvil con intención de comprar un apartamento, solo tenga que preguntar a su
• Récord de viviendas nuevas por año, pero también de hogares residentes • Los hogares nuevos, representan casi 40% del incremento del stock • A fin de la década podría tener unos 40.000 residentes permanentes
Hace medio siglo, las viviendas existentes en Punta del Este, representaban menos del 1% del stock total existente en el país, ya en 2011 representaban más del 3% y de mantenerse la tendencia, en menos de 10 años serán más del 4% de las viviendas de Uruguay. La tasa de crecimiento del stock de viviendas en Punta del Este, triplica largamente la del país en su conjunto.
Cuando nos referimos a Punta del Este, estamos considerando esa franja costera que va desde el Arroyo el Potrero hasta el faro de José Ignacio, sin considerar ninguna de las poblaciones de residentes permanentes.
CAMBIOS VINCULADOS CON CRECIMIENTO DEL STOCK Los cambios que provoca este inusual –en nuestro territorio- crecimiento edilicio, son múltiples. Lo primero que acontece es que ha transformado a la Intendencia de Maldonado en una de las más “ricas”del país, en término de recursos presupuestales. El dinamismo de la construcción, atrajo a emigrantes de todo el territorio e incluso del exterior, lo que transformó a Maldonado en la ciudad que más crece en el territorio nacional. El notable incremento del stock, está obligando al desarrollo de una infraestructura urbana en expansión. El aumento del stock, sin ser desmedido, genera condiciones para que el incremento de los residentes permanentes.
Si los residentes permanentes aumentan, se expande la demanda por bienes y servicios todo el año y ello provoca la aparición de propuestas destinadas a satisfacerla. Entre 2004 y 2011 el stock de la zona ya mencionada viene creciendo a un ritmo promedio superior a las 1.300 unidades/año. Ese ritmo casi que duplica el promedio anual de los últimos cincuenta años, incluido en ese lapso el “boom”de la construcción, que fuera especialmente espectacular en Punta del Este. Naturalmente que el incremento del stock, en poder mayoritariamente de extranjeros, genera una “exportación no tradicional”de bienes y servicios, asociados al mantenimiento de las nuevas viviendas. Por último el crecimiento del stock y por ende el aumento de extranjeros con propiedades en la zona, aumenta también el turismo receptivo, ya que quienes allí poseen viviendas es muy probable que allí pasen sus vacaciones. De todos modos y esto lo hemos visto en otras notas del pasado, el turismo receptivo en Punta del Este no viene creciendo al mismo ritmo que crece el stock residencial y por ende la capacidad locativa. La mayor parte de“camas”de Punta del Este se ubican en su stock inmobiliario y no en la hotelería o para hotelería.
EL CAMBIO RECIENTE Entre 2004 y 2011 se aprecia un importante crecimiento en la cantidad de residentes permanentes, en Punta del Este. Ha sido 2011 el año del último Censo, pero probablemente ese flujo migratorio se mantuvo inalterable en 2012 y también en 2013. Si consideramos los nuevos hogares y los comparamos con la cantidad de nuevas viviendas que año a año se agregan, vemos que entre 2004 y 2011 casi 40% del aumento del stock, fue“neutralizado”por el incremento en el número de hogares residentes. Esa relación era de un solo dígito históricamente, incluso entre 1996 y 2004, por lo que el cambio es reciente y de gran magnitud. De mantenerse la actual tendencia, Punta del Este
podría tener unos 40.000 residentes permanentes a finales de esta década. Una ciudad con 40.000 residentes, de buen poder adquisitivo, es de un porte relevante para la escala de nuestro país. Han mejorado los servicios de salud, los educativos y la oferta comercial tiende a mantenerse todo el año, al menos aquella que no es pensada exclusivamente para el periodo estival. Hay colegios en los que ya casi el 50% de su matrícula corresponde con niños argentinos, pero hay también franceses, españoles, norteamericanos, mejicanos y de otros orígenes. Punta del Este está enfrentando una coyuntura difícil, el valor de sus inmuebles está estancado o en baja, ya no se lanzan nuevos proyectos y se ha enlentecido la construcción de los múltiples en ejecución. Si la demanda laboral cae en la construcción, podría enfrentar un incremento de la criminalidad, que ensombrecería aún más su presente. Sin embargo sus perspectivas siguen siendo excelentes, ya que se consolida como el balneario TOP de América Latina y ahora parece ser elegido como lugar de residencia permanente. Por último, llegó a esta coyuntura con casi un millón de metros cuadrados en ejecución, lo que parece un registro elevado a la luz de sus promedios históricos. Hoy está perdiendo compradores a manos localizaciones ubicadas en el exterior, como Miami. Sin embargo, esta pérdida de competitividad, que permite sacar el pie del acelerador a los desarrolladores, juega a favor de su continuidad, de su equilibrio y de su sustentabilidad futura. Desde la Intendencia jamás se habrían adoptado las decisiones que permitieran la corrección que hoy el mercado obliga a hacer, no en las mejores condiciones. Son decisiones difíciles, pero cuando se maneja un producto que puede producir tanto dinero como toda la ganadería del país, el sector público puede cumplir otro rol, que no sea solo el de agregar combustible al fuego, cuando lo sensato es trabajar un poco con las brasas.
PRESENTE COMPLEJO, FUTURO PROMISORIO La actual coyuntura del mercado, desorienta hasta a operadores veteranos. Los consumidores piensan que viviendas bajarán de precio y ello condiciona la actual coyuntura. Un mercado más en sintonía con el perfil de la demanda, se aleja de patologías peligrosas. Desorientación. Incertidumbre. Preocupación. Estas son solo algunos de las percepciones que genera el actual momento del mercado inmobiliario uruguayo. Como nunca antes, es posible ver a viejos lobos de mar, dudando de todo y sin saber qué actitud tomar. El temor a lo desconocido es el que más paraliza al ser humano y hoy el mercado inmobiliario transita por senderos muy poco conocidos, para la mayor parte de sus actores. Los anuncios catastróficos no cumplidos, el cambio de modelo de negocio, la constante suba en el costo de construcción y la extrema volatilidad del dólar, solo agregan más incertidumbre al presente y colocan al futuro, en terreno desconocido.
¿DE DONDE VENIMOS? El mercado inmobiliario uruguayo comenzó a recuperarse a mediados de 2003, cuando se cerró con éxito el canje voluntario de nuestra deuda externa. A partir de allí los niveles de actividad fueron creciendo, acompañando con rezago el crecimiento de la economía y los precios medidos en dólares corrientes, no cesar de subir, hasta nuestros días. Venimos entonces de una severa crisis, una de las peores de nuestra historia. La crisis provocó la desaparición del crédito hipotecario zdurante
muchos años. El mercado, pese a la ausencia casi total de crédito igual se puso en marcha, con una ampliada participación de inversores. Es que con la crisis de 2002, muchos ahorristas tuvieron dificultades para recuperar el dinero de los bancos, pero no tuvieron problemas con sus inversiones inmobiliarias, ya que, a diferencia de 1982, esta vez no hubo regulaciones en el mercado de alquileres. Esto comenzó a volcar a cientos de inversores hacia el sector inmobiliario, que compraban viviendas para colocar en alquiler. Gracias a esto y por primera vez desde 1889, el tamaño del mercado de alquileres comenzó a expandirse, tanto en Montevideo como en el Interior. En relación a la producción de viviendas, venimos de un periodo en el que en Montevideo la mayor parte de las viviendas se construían en Asentamientos y el resto estaba casi únicamente dirigido a los barrios costeros. Estábamos produciendo antes de la aprobación de la Ley 18.795, un 80% de las nuevas viviendas en barrios que concentran apenas 20% de la demanda. Es decir venimos de unos años en los que el mercado inmobiliario se recuperó, de hecho alcanzó niveles máximos de actividad, pero con numerosas patologías a corregir. Entre ellas destacamos, que la mayor parte de las viviendas nuevas fueran informales, que no hubiera crédito hipotecario y que la promoción privada se dirigiera casi exclusivamente hacia los sectores Premium. Ese es nuestro pasado reciente.
¿CÓMO ESTAMOS? Hace menos de dos años se aprobó la Ley 18.795, que promueve la construcción de Viviendas de Interés Social (VIS). Esa aprobación cambió el modelo de negocios. Al menos inicialmente ha provocado un desplazamiento de proyectos desde la franja costera hacia zonas de clase media. Los primeros proyectos lanzados al mercado no se han vendido con la rapidez que los Promotores esperaban. Es probable que no hayan considerado que su actual cliente sea un consumidor nuevo, cuyo único contacto con el mercado inmobiliario en los diez últimos años han sido los alquileres. Un consumidor al que no se le acercó una sola propuesta durante muchos años y que ahora de improviso, ve como le ofrecen miles de viviendas, en diferentes localizaciones, que escucha a muchos periodistas decir que son“caras”. Estamos además en un contexto externo más adverso, frente al cual muchos analistas han pronosticado desde el“final de la fiesta”, hasta“la desaceleración vino para quedarse”. A su vez y en relación al precio de las propiedades, muchas opiniones se han volcado a favor de una corrección a la baja (como si ello fuera sencillo) y algunos han pronosticado (una vez más) el“estallido de la burbuja”y una caída de precios del entorno al 30%. Si el consumidor recibe estos mensajes y a su vez está convencido que los precios deberían bajar, es razonable que sea muy conservador a la hora de endeudarse a largo plazo, para comprar una vivienda. Estamos en medio de un cambio de consumidor. Pasamos de los inversores, uruguayos y extranjeros, a usuarios finales, con todo lo que implica semejante cambio.
Este cambio implica desde nuevas estrategias de comunicación, cambio en los productos y naturalmente otros precios. El mercado se encuentra en pleno proceso de cambio. Tratando de“digerir”todo lo nuevo, que es mucho, y acercarse a sus nuevos clientes, para muchos, seres desconocidos. El contexto de extrema volatilidad del dólar, anuncios poco optimistas sobre la economía local y un entorno regional más adverso, no hacen sino agregar dificultades a un momento ya complejo. Algunos operadores (promotores, inmobiliarios, bancos y escribanos) estaban más preparados. A otros el cambio los tomó de sorpresa y los menos, aún no se han enterado que las cosas cambiaron y probablemente por muchos años. Si a todo ello le agregamos una sucesión de incrementos salariales en el sector de la construcción, absolutamente inéditos para un país con una inflación de un dígito, completaremos un panorama estresante. La sensación para algunos debe ser similar a la que sintieron Canesa y Parrado en su último recorrido en los Andes, antes de su salvación. Escalaban con esfuerzo una montaña, pensando que detrás encontrarían un horizonte de paisajes verdes y cuando llegaban a la cima, veían que todavía le esperaban más dificultades. Salvando las distancias el mercado parece estar así. Las“montañas”han sido en los últimos años, los anuncios fallidos de dificultades que nunca llegaron, el explosivo crecimiento de los costos de construcción, la volatilidad extrema del dólar, el bajo nivel de créditos hipotecarios, la percepción instalada entre los consumidores que el precio de las viviendas debería bajar, la escasa“cultura inmobiliaria”de los nuevos consumidores, entre otros factores. Pero ese es el vaso medio vacío. Quizás con una perspectiva de futuro, deberíamos mirar el vaso medio lleno.
¿HACIA DONDE VAMOS? Si bien la incertidumbre es extrema y las dificultades existen, también es cierto que este momento histórico del mercado, está cargado de buenas señales. Por empezar, un mercado hipotecario creciendo sobre bases sanas, que viene expandiéndose a un ritmo de 23% anual y que de mantener la tendencia pronto podrá comenzar a“mover la aguja”en el mercado inmobiliario. A su vez el valor de las viviendas comienza a estabilizarse, medido en términos reales, con una tendencia al alza. Esa tendencia alcista debería mantenerse en el futuro, ya que en los últimos años los valores inmobiliarios han crecido menos que el ingreso de las familias, el PBI, el nivel de actividad y el costo de construcción. Cuando decimos que el valor de las viviendas va a seguir creciendo, nos referimos a una tendencia alcista medida en Unidades Indexadas, que es la unidad de cuenta en la que los consumidores tomarán los créditos para comprarlas. Cuando los consumidores adviertan que lejos de bajar, el valor de las viviendas seguirá creciendo en términos reales, es probable que su interés en comprar se acelere. El valor de las viviendas no puede bajar, medido en Unidades Indexadas, no solo por las razones ya expuestas, sino porque el costo de construirlas no ha cesado de crecer en términos reales.
Estamos ya transitando un periodo sin crecimiento de la informalidad urbana o incluso con un crecimiento negativo. Esto significa que el mercado formal deberá expandirse para dar satisfacción al incremento de la demanda que esta nueva situación provoca. La economía cerrará el año con un crecimiento cercano al 4% anual y las perspectivas para 2014 siguen siendo alentadoras, sobre todo cuando Montes del Plata comience a producir. Con una economía creciendo, una tasa de desempleo que se mantendrá en niveles bajos, una expansión del crédito hipotecario que seguirá sostenida y un valor de las viviendas que seguirá al alza en los próximos años, las perspectivas resultan halagüeñas. El sesgo de la producción actual de viviendas está mucho más en sintonía con el perfil de la demanda. Su distribución en el territorio es más armónica y generará impactos positivos desde el punto de vista del desarrollo urbano. Si a esto le sumamos, la libertad de contratación en el mercado de arrendamientos, un marco jurídico e institucional propicio para el crecimiento del crédito hipotecario y la casi total desdolarización de éste, se completa un panorama algo más alentador, que el estresante presente. Sin duda el mercado inmobiliario uruguayo está frente a una coyuntura compleja, pero el horizonte se presenta tan despejado, como no lo ha estado antes en los últimos 80 años.
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LA LEY FUNCIONA BIEN PERO NO TODOS LO CREEN ASÍ Se critican los precios, los “abusos” privados y el costo de la renuncia fiscal El Estado debería asumir un déficit fiscal de 1% anual, para sustituir a los privados. Por 16 años, el 56% de las nuevas viviendas de Montevideo se hicieron en Asentamientos. Ahora los Asentamientos no crecen y sector formal debería triplicar su producción actual. Hay algunas críticas, pero ni una sola alternativa mejor. Al 20/9/2013 la Web de la Agencia Nacional de Vivienda informaba que se habían presentado 216 proyectos para construir un total de 6.599 viviendas, al amparo de la Ley 18.795. Como los lectores de Propiedades saben, esta Ley fue fruto de un trabajo conjunto entre el sector privado y el sector público. Un trabajo intenso, prolongado y muy fructífero. Es bueno recordar que si bien este proyecto fue tomado de manera entusiasta por el Poder Ejecutivo, que puso sus mejores hombres a trabajar en él, el mismo no formaba parte de sus planes de gobierno. Quizás el mayor mérito del Poder Ejecutivo, haya sido tomar rápidamente una propuesta alcanzada por el sector privado, transformarla en un proyecto de ley, trabajar arduamente para mejorarla y sintonizarla con sus planes y su propia estrategia fiscal y de promoción, sin dejar de discutir cada tema con los privados, en un ambiente franco y positivo. No podemos dejar de colocar entre los méritos gubernamentales, haber convencido a los sectores que dentro del propio partido de gobierno no creían en la propuesta y desconfiaban de la relación con el sector privado. Decimos esto para dejar en claro que si bien el proyecto de ley fue aprobado por unanimidad en el Parlamento, no recoge unanimidades, al menos en filas gubernamentales. En su génesis, en su discusión y desde su entrada en vigor, esta ley ha tenido detractores. Algunos son frontales y claros. Plantearon y plantean sus discrepancias con lealtad y con la convicción que seguramente tienen. Otros detractores son más encubiertos y esos pueden llegar a ser los más dañinos, porque disfrazados de colaboradores, no dejarán de poner palos en la rueda para tratar de demostrar que fue una mala idea su aprobación. Como la Ley la creamos entre todos, es tarea de todos defenderla y desde Propiedades no dejaremos de hacer el esfuerzo intelectual que esté a nuestro alcance, para difundir sus beneficios, para toda la sociedad.
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¿PORQUE ES TAN BUENA LA LEY? Para determinar su importancia, es relevante repasar de dónde venimos. En Montevideo, entre 1990 y 2006, el 56% de las nuevas viviendas se construyeron en Asentamientos Irregulares (AI). Este explosivo crecimiento del stock en AI hizo crecer hasta límites alarmantes el porcentaje de población residiendo en AI en la capital. Sobre 2006, más del 11% de la población ya residía en Asentamientos y en algunos Centros Comunales ese porcentaje era superior al 50%. Una situación explosiva, que ayuda a explicar el constante deterioro de los niveles de inseguridad, registrado a lo largo de estos años. Si a que casi 6 de cada 10 viviendas nuevas se construían en AI, agregamos que las que construía la Promoción Privada tenía casi por único destino la costa, tendremos un panorama urbano y social muy complejo. Ya en la segunda mitad de la década pasada y con el país atravesando un inédito ciclo de expansión, el fenómeno de la informalidad urbana no solo no cedía, sino que incluso parecía absolutamente inmune al descenso de la pobreza y la suba en el ingreso de las familias. Durante la pasada administración, los AI seguían expandiéndose, la producción de viviendas públicas bajaba a mínimos históricos y el sector privado estaba focalizado en los barrios ABC1. Es en ese contexto que se elabora la propuesta y se le presenta al gobierno electo del Presidente Mujica. En pleno proceso de discusión de la Ley, algunos indicadores comenzaron a cambiar. Quizás debido a los planes de erradicación de AI, al ascenso social de las familias, al incremento en la oferta de viviendas en alquiler (que impidió que los precios se dispararan aún más) y a las políticas sociales adoptadas desde la administración pasada, el fenómeno de informalidad urbana en Montevideo, comenzó a reducirse. Así entre 1990 y 2006, más de 2.100 viviendas anuales se fueron construyendo en los AI, en cambio desde 2006 a 2011, no solo no se incrementó el número total de viviendas en AI, sino que comenzó a reducirse, a un ritmo superior a las mil unidades/año. ¿Qué significa esto? Qzue el sector privado debería
construir ahora, tres veces más viviendas de las que construía hasta 2006, para satisfacer una demanda creciente y para sustituir las viviendas que antes se construían en la informalidad urbana. Es un desafío de gran magnitud y sospechamos que no todos tienen cabal idea de qué estamos hablando. La Ley 18.795 genera una excelente oportunidad para que inversores privados construyan las miles de viviendas adicionales, que se deberán construir ahora para dar satisfacción a las demandas habitacionales de sectores más amplios de la población. El sector público no tiene condiciones de satisfacer esas demandas. Para tener una dimensión de la magnitud de la inversión, digamos que en poco más de un año se han presentado proyectos que incluyen 6.599 viviendas, lo que representa una inversión superior a los 600 millones de dólares. Si el sector público quisiera atender esa demanda, que hoy está cubriendo el sector privado, debería enfrentarse a una suba del déficit fiscal del entorno al 1% anual. La otra alternativa es dejar que los AI vuelvan a cubrir la mayor parte de la demanda, como en el pasado reciente. No hay más alternativas. La Ley 18.795 implica un esfuerzo fiscal, indudable, pero este está orientado a satisfacer demandas no cubiertas, a lograr redensificar las ciudades, mejorar la integración socioespacial y generar miles de puestos de trabajo que de otra manera no existirían. Quienes se oponen a la ley, no tienen un plan de contingencia. No pueden ofrecer ninguna alternativa mejor. QUÉ ASPECTOS SE CRITICAN Las principales críticas que se hacen a la ley 18.795 tienen que ver con la magnitud de la renuncia fiscal y con el precio de las viviendas. Se ha dicho que viviendas de un dormitorio a U$S 145.000, no son viviendas de interés social. Y es cierto, pero también es cierto que ese no es el precio promedio en que se comercializan las unidades de un dormitorio en Montevideo y que incluso pueden encontrarse algunos ejemplos a la mitad de ese valor. .
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Con respecto a los precios, es bueno precisar que los márgenes de la promoción privada en Uruguay no son muy altos. Si el costo total es 100, el precio de venta se ubicará entre 120 y 130, difícilmente por encima de ese margen. Un margen muy pequeño, que no existiría de no haber renuncia fiscal y que además, para muchos resulta insuficiente para los riesgos que implica toda inversión inmobiliaria. De hecho con ventas poco fluidas, márgenes bajos y un costo subiendo en términos reales, varios inversores han colocado en stand by sus proyectos VIS. La suba del costo de la construcción ha estado en los tres últimos años por encima del valor de venta de las viviendas. Las subas salariales, que se abordan en otra nota, han tenido un fuerte impacto en los costos. De hecho están siendo pocos los proyectos orientados al Interior del país, debido a que muchas veces los topes de precios de venta que allí operan, hacen poco viables los emprendimientos. Durante la larga discusión de la Ley, siempre advertimos a los técnicos gubernamentales que los privados saldrían al inicio a atender la franja de demanda más solvente, dentro del amplio Público Objetivo y que luego irían gradualmente bajando. Para producir viviendas destinadas a sectores de ingresos más bajos, se requiere trabajar con costos reducidos y por ende con sistemas constructivos no tradicionales. Se han ido aprobando los primeros sistemas y en esa competencia, es que esperamos que los precios puedan irse abatiendo, para llegar a más familias. Es decir la Ley ha funcionado bien, la respuesta del sector privado en los primeros meses fue exuberante y luego quitó el pie del acelerador, cuando descubrió que las ventas no eran tan fáciles como algunos presuponían. Los precios son elevados, porque el costo de construcción en Uruguay es el más alto de la región. Por ende la forma de bajarlos en aumentar la productividad, ser más sensatos con los salarios e introducir sistemas constructivos que optimicen el uso de la mano de obra. Cuanto mayor sea la competencia, mayor será la
presión bajista de los precios. La demanda puede crecer con los subsidios y puede ensancharse aún más con el crédito, para que ello no presione al alza los valores, la producción debería crecer y no acotarse. Con respecto a la renuncia fiscal, nadie duda que es un esfuerzo para el país, por más que en estos segmentos prácticamente la producción anterior a la ley era cercana a cero. Es decir se hizo una renuncia a cobrar impuestos que no se generaban. Pero como puede haber desplazamiento de inversiones de zonas con fiscalidad plena a otras exoneradas, no hay que dejar de considerar la renuncia fiscal como lo que es, un esfuerzo del país, con un objetivo preciso. Los objetivos de la norma son aumentar la oferta de viviendas formales en el mercado, tanto en venta como en alquiler, lograr que en el mediano plazo los alquileres bajen en términos reales, como consecuencia de una nueva relación de oferta y demanda, densificar las ciudades, optimizando el uso de infraestructura urbana ya amortizada, bajar el costo de gestión de las ciudades, mejorar la integración socio-espacial, disminuyendo en el largo plazo las tasas de criminalidad. Es decir desde el IPC a la seguridad ciudadana, todo tiene que ver con la Ley 18.795. Los beneficios de la norma son múltiples y no se agotan en los interesados directos. La Ley sale en busca de un inversor que, si es librado a las fuerzas del mercado, optará por hacer desarrollos en las zonas Premium y lo reorienta para que invierta en zonas de clase media o media baja. Invertir en los sectores de clase alta es lo que ha hecho históricamente el inversor inmobiliario, no solo en Uruguay, sino en todos los países del mundo. La Ley 18.795 actúa con premios y castigos tributarios, permitiendo incluso que sean las Intendencias las que vayan dirigiendo las nuevas inversiones, reordenando de manera virtuosa el territorio. Si hay una propuesta mejor, seguro el sector privado estará dispuesto a analizarla. Por el momento solo se han escuchado críticas, pero ninguna alternativa superadora.
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Admoneo, del latín “advertido” o “aconsejado” es una joven empresa de nuestro mercado que brinda servicios de teleseguridad mediante la implementación de soluciones integrales en seguridad a través del monitoreo de cámaras en tiempo real. Propiedades habló con Marcelo Napoli, Gerente Comercial de Admoneo Telesegurid@d, para que nos contara más sobre los servicios de venta, instalación, mantenimiento y monitoreo, quien aclaró que sus servicios funcionan con cámaras de seguridad de los clientes, o las que ellos instalan. Este servicio permite que los supervisores de la empresa monitoreen en tiempo real casas, comercios o fábricas, que gracias a las velocidades de internet y la fibra óptica, hacen posible que el cliente pueda además controlarlas desde su computadora o directamente desde su celular. La tecnología permite controlar un comercio en Punta del Este, una fábrica en Paysandú o una casa en Canelones, con la misma eficiencia que en Montevideo. Napoli destaca que en la actualidad proteger lo que es más importante para el cliente, va más allá de una alarma, una cerca eléctrica o un guardia de seguridad. Es necesario considerar que por sí solas las cámaras de seguridad no disuaden, las cercas eléctricas se evaden y
las alarmas tradicionales ofician de disipador que cronometran la tarea de los ladrones mientras que los guardias resultan ser las primeras víctimas. Admoneo Telesegurid@d es pionera en este servicio y controla cámaras de forma segura las 24 horas del día, en forma remota, sin ser vulnerable y dando aviso a la guardia presencial, policía, bomberos o emergencia en forma inmediata, evitando las falsas alarmas y permitiendo que las personas disfruten sus vacaciones mientras monitorean sus cámaras. Cuentan con módulos de contratación personalizables que van desde una hora por día a las 24 horas del día, durante los 15 días de su licencia.
Los clientes de estos servicios van desde Institutos Educativos, hogares, comercios, industrias, zonas comerciales o barriales, pero Napoli aclara que cada día surgen nuevas situaciones a resolver y que les permiten estar actualizados de forma permanente. Adicionalmente asesora, vende e instala en la modalidad de “llave en mano” sus sistemas, brindando servicio técnico de los mismos o de terceros. Haciendo honor a su nombre Admoneo brinda un servicio de seguridad y vigilancia que da tranquilidad y seguridad a todos sus clientes, basados en la última tecnología y las ventajas de un servicio remoto y permanente.
Contáctese o solicite un asesor por: www.admoneo.com.uy info@admoneo.com.uy Tel: 27 100 300
Solución inteligente para estacionamientos Con el crecimiento del parque automotor obtener espacios para estacionar se ha convertido en un verdadero problema. Smart Parking, un novedoso sistema desarrollado en Corea, es la solución para aumentar la capacidad de estacionamiento. Con más de 800 unidades funcionando en Corea y más de 400 en grandes ciudades de Rusia, Estonia, Bulgaria, Rumania y República Checa entre otros, Smart Parking llegó a nuestro país y a la región para brindar una solución efectiva para el estacionamiento en áreas urbanas, con una solución avanzada, económica y rentable. La empresa ya se instaló en Montevideo desde donde gestiona su expansion hacia el resto del continente. Representantes de la firma destacan las ventajas de este sistema para espacios reducidos, que permite estacionar hasta 16 vehículos en el mismo lugar donde convencionalmente se podrían estacionar solo dos autos.
Además, estos estacionamientos poseen múltiples puntos de ingreso evitando el congestionamiento habitual que se verifica cuando varios vehículos pretenden circular en un área reducida. Pero lo realmente atractivo de este sistema radica en el ahorro de inversión, su rápida instalación y una duración de más de 20 años con un mantenimiento adecuado. Allí donde estos estacionamientos ya fueron instalados se reconoce otra ventaja como la seguridad, ya que con Smart Parking se minimiza el riesgo de vandalismo, abolladuras, roces y rayaduras que se ocasionan en los estacionamientos convencionales. La comodidad para el usuario es también un factor destacado. El conductor deja su vehículo en el nivel de acceso y el sistema se encarga del resto. Cuando el usuario regresa, en menos de dos minutos el sistema automático del estacionamiento le reintegrará el vehículo de forma segura. Smart Parking ya está disponible en nuestro país y la región, y seguramente muy pronto comenzará a integrarse al paisaje urbano de la ciudad, ofreciendo una solución inteligente a los actuales problemas de estacionamiento. www.smartparkinglatam.com
Un referente en especies forestales caducas, producción de césped, plantas acuáticas y nativas
De la mano del Vivero Laguna del Chajá renacen los jardines Estamos en la época en que todos queremos ver los jardines en todo su esplendor, fenómeno que en Punta del Este y Piriápolis, así como en otros balnearios fernandinos y aledaños, se acentúa ya que se preparan las viviendas y los edificios para recibir a los veraneantes. Toda obra requiere de césped, plantas y arbustos para embellecer el entorno. Pero para ello es necesario contar con el asesoramiento de expertos. Ubicado en el km 106,5 de la Ruta Interbalnearia del departamento de Maldonado, el Vivero Laguna del Chajá, es un claro ejemplo de empresa familiar que ha prosperado en base al esfuerzo, dedicación y responsabilidad con el medio. Hace 32 años, Juan José Puppo y su esposa, iniciaron una aventura en uno de los sitios más hermosos del país, rodeado de un maravilloso entorno. Hoy, podemos ver los resultados de un exitoso emprendimiento. Emplazado en una privilegiada zona de Laguna del Sauce, se ha convertido en un establecimiento de gran atractivo para ser visitado y recorrido por quienes quieran disfrutar de la naturaleza y conocer especies forestales únicas por sus características, además quien lo desee puede reservar un ejemplar y dejarlo marcado. La ingeniera agrónoma María Puppo, segunda generación al frente del Vivero Laguna del Chajá, dijo a Revista Propiedades que:“El vivero lo formaron mis padres. Mi padre es ingeniero agrónomo y mi madre dejó la carrera en el último año. Ellos son los dos de Montevideo, se casaron y fueron a vivir al vivero que es en la costa de la Laguna del Sauce. De ahí el nombre Vivero del Chajá porque es un campo de la familia de mi padre. Era de mi abuelo, que tenía una pradera de alfalfa y venían como cien chajás y se la comían toda. Así fue bautizado el establecimiento como Laguna del Chajá. Mi familia comenzó hace 32 años. En un principio se dedicaban a otros rubros, como ser el hortícola, también tenían producción de cítricos y duraznos, pero por la zona y problemas en el mercado fueron cambiando al rubro ornamental. Fueron asesorados por César Del Castillo que era nieto de Don Antonio Lussich que era un gran forestador de la zona de Maldonado. Él les aconsejó que comenzaran a plantar palmeras y robles, así como especies caducas. Es así que el vivero se especializa en árboles de gran porte, en 30 años ya tienen un tamaño de ejemplar de 8 metros de altura, de copas inmensas y bien formadas. En ese sentido somos los únicos que tenemos este tipo de árboles y en la cantidad.
Asimismo tenemos, por ejemplo, muchas palmeras pindó, que también tienen su buen tamaño. El vivero tiene dedicadas a la producción de árboles y palmeras, once hectáreas y a la producción de césped unas 25 hectáreas. Esos son los dos fuertes”. Por otra parte, se hacen trasplantes de árboles, ya que tienen la maquinaria adecuada, pues a medida que los árboles aumentaban en tamaño y producción, fueron sumando equipamiento acorde para facilitar la tarea. Cuentan con un importante capital humano especializado en la materia para realizar los cultivos, trasplantes y cuidados de los ejemplares. A lo largo de más de tres décadas, el crecimiento del establecimiento ha pasado por diferentes momentos. La ingeniera agrónoma María Puppo explicó que “en la primera década hubo que afianzarse en el mercado y generar una buena producción. Hoy los árboles tienen más de 25 o 30 años. Esta producción, al igual que la forestación tiene ciclos largos y hay que ir manteniendo toda la cadena, para tener árboles grandes, medianos y chicos. Las especies que más trabajamos son las caducas”. El vivero de la familia Puppo también cuenta con todo lo necesario para armar un jardín. Al respecto, María nos comentó que:“En esta zona del país se utilizan mucho especies resistentes al viento y a la salinidad de la costa, como son los típicos arbustos que se ven en los jardines de Punta del Este. También apuntamos a producir arbustos de tamaño porque se da mucho en esta zona que la gente quiere para el verano el jardín pronto, crecido y espectacular. Tratamos de cumplir con esa expectativa que no es tan fácil de lograr, pero nos esforzamos para alcanzarlo”. El Vivero Laguna del Chajá también realiza diseños y ejecución de obras. Maldonado actualmente cuenta con la carrera de paisajismo, la que ya tiene a sus primeros egresados. En un nuevo desafío, agrega:“Estamos profundizando en plantas acuáticas. En este momento tengo algunas variedades de lotos que estoy tratando de multiplicar. Desde hace unos años mi padre viene coleccionando variedades de nenúfares. El empuje de las acuáticas acompaña muy bien a este entorno, a mi me encantan y representan especies adaptadas a extremos”. Cabe señalar también que hay una gran apuesta a las plantas nativas. En este momento se ha reforzado la incorporación y reproducción de especies autóctonas.
Césped pronto para colocar En la producción de césped el Vivero Laguna del Chajá ha sido pionero. Los Puppo fueron los primeros en producir césped en panes. Entre las variedades que producen se encuentra el Axonopus (Axonopus compressu), un césped perenne, muy denso, de textura gruesa y color verde brillante. Es el césped ideal para los lugares de sombra y húmedos. Tolera bien el pisoteo. Requiere abundante riego en las épocas cálidas. Tolera gran cantidad de suelos, desde suelos livianos a pesados. Originario de Sudamérica, se lo conoce también por el nombre común de Grama Brasileña o Grama Bahiana. Por otro lado ofrecen también Bermuda (Cynodon dactylon). Se trata de césped perenne, de hoja fina verde. Especie adaptada a pleno sol, requiriendo gran cantidad de luz. Resiste a la sequia. Tolera gran cantidad de suelos, incluyendo los de baja fertilidad. Luego de estar bien implantado, tolera bien el pisoteo, es agresivo y de rápido crecimiento. No tolera lugares sombríos. Originaria del sur de Europa y norte de África. Se le conoce también por el nombre común de grama fina. Kikuyo (Pennisetum clandestinum), conocido como pasto africano, es una especie adaptada a pleno sol o media sombra, pero no soporta los lugares muy sombríos. Tolera gran cantidad de suelos, especialmente los suelos sueltos con buen drenaje, por lo que se comporta muy bien
en suelos arenosos. Genera una compactación en la cual sus estolones trepan en sí mismos formando un colchón. “Quien haga una construcción, sea cual sea la obra, para sentir que finalizó le va a tener que poner césped. En este departamento sucede que las obras terminan en octubre o noviembre para llegar con todo su esplendor a diciembre, para el verano, y lo que necesitan urgente es colocar pasto en las áreas cercanas a la casa”, señala nuestra entrevistada. Si bien la mayor demanda es del propio departamento, se atienden pedidos de todo el país. De marzo a agosto y setiembre lo que más se trabaja es en la plantación de árboles en chacras y estancias. A partir de setiembre y hasta diciembre o enero, se trabaja fundamentalmente en jardines con césped y herbáceas, entre otras. Cabe destacar que el servicio postventa que ofrece el Vivero El Chajá, refiere al asesoramiento que requiera el cliente.
Aunque en las mañanas el frío se hace sentir, lentamente los días se hacen más largos y la temperatura se muestra más agradable durante el día. Pero no solo estos aspectos nos dicen que estamos en primavera. La naturaleza inunda nuestros sentidos y nos demuestra que la primavera irrumpe en nuestras vidas. Para conocer más sobre lo que nos regala la naturaleza en esta época del año, hablamos con Fabián Muñoz, técnico y docente de la Escuela Municipal de Jardinería, para conocer de primera mano los cambios. Muñoz, apasionado y conocedor, nos hace un recorrido por las más destacadas variedades que se presentan ante nuestros, poco avezados, ojos; como por ejemplo las “Azaleas” (Rhododendron indicum) que ya desde fines de agosto avisan que el tiempo estaba cambiando, a pesar que el frío aún se hacía sentir, las pequeñas variaciones en la duración de las horas de luz son detectadas por esta especie y nos ofrece unas magníficas coloraciones de flores blancas, fucsias, matizadas, rosadas o anaranjadas.
Según Muñoz, cuando esto sucede no hay vuelta atrás las “Azaleas” avisaron que comenzó la primavera y varias especies siguiendo el mismo camino comenzaron a regalarnos toda una gama de colores y perfumes. Es así que el “Jazmín del Paraguay” (Brunfelsia australis), recibió el mensaje y comenzó a desplegar sus espectaculares flores azules, las cuales a medida que pasan los días y envejecen se tornan blancas con la consecuente presencia de dos colores de flores en la misma planta. Pero esto no es todo, el “Jazmín del Paraguay” nos ofrece además un fantástico perfume que hace difícil separarse de la planta.
Pero no solo el “Jazmín del Paraguay” recibió el mensaje, la “Coronita de Novia” (Spirea cantoniensis) que estaba dormida irrumpió con sus hojas y flores blancas a la vez.
Pero esto no termina aquí las “Glicinas” (Wisteria sinensis) también despertaron irrumpiendo en el paisaje no solo con sus increíbles racimos de flores lilas sino que inundando el ambiente con un perfume espectacular. Sobre esta especie Muñoz destaca que se trata de una trepadora que puede ser utilizada en zonas cercanas a las ventanas lo que permite perfumar toda una casa.
Este muestrario nos confirma que definitivamente llegó la primavera y el resto de las especies se sigue sumando a las pioneras, con cientos de colores y perfumes que sin duda mejoran la calidad de vida de un ambiente, de una ciudad y del planeta que compartimos. Después de nuestra charla con el Técnico en Jardinería Fabián Muñoz comenzamos a ver nuestro entorno con otros ojos, reconociendo el cambio y comenzando a disfrutar de la maravillosa variedad de formas y colores que la naturaleza nos regala en esta época del año.
Los árboles frutales son útiles y prácticos además de producir son muy decorativos con sus primaverales floraciones. Según expertos, si dispone de una zona adecuada en su jardín, con el cultivo de estas especies es posible incluso cubrir sus necesidades familiares de fruta con facilidad. La satisfacción y el placer de saborear los frutos frescos producidos por uno mismo son irremplazables. Si se selecciona adecuadamente las variedades, podrá cosechar escalonadamente a lo largo del año y disfrutar de sus frutas frescas casi de manera continua. Algunas recomendaciones que deberá tener en cuenta, es dedicarle una zona concreta para ellos solos y allí organizar su huerto de frutales. Si en cambio prefiere, más que un huerto incluir algunos ejemplares, podrá integrarlos al jardín como árboles de doble condición, ornamentales y productivos. .
En jardines de pequeñas dimensiones es recomendable seleccionar variedades injertadas que den lugar a árboles de pequeño porte. Otro recurso que puede utilizar es guiarlos mediante la poda, hacia formas planas. En este y cualquier caso, recuerde consultar con un vivero antes de comprar. En los casos de que su jardín tenga una pérgola o un arco, los mismos son ideales para cultivar parra u otras especies de similares características. Recuerde que la mayoría de los frutales pueden cultivarse en macetas y existen además variedades diseñadas especialmente para el cultivo en contenedores. Tendrá que guiarlos a partir de la poda, cuidar de su riego, cambiar la tierra cada dos o tres años y recortar las raíces. Anímese a esta experiencia, su jardín podrá llenarse de colores y aromas que le darán un toque diferente.
El momento que está viviendo el mercado inmobiliario en nuestro país, merece un análisis de situación que nos permita comprender su desarrollo futuro. La revista Propiedades, una vez más, toma la responsabilidad y el desafío de generar un debate que permita a todos los actores del sector, comprender la situación actual y su proyección.
En tal sentido organizará el Seminario “Coyuntura y Perspectivas del Mercado Inmobiliario Uruguayo”, que permitirá obtener respuestas a estas y otras interrogantes planteadas, como por ejemplo: ¿Están“inflados”los precios inmobiliarios en Uruguay? ¿Es correcto pensar que para comprar hay que esperar a que los precios bajen? ¿Las VIS se están vendiendo? ¿Hay demanda para tantos proyectos nuevos? ¿Cuáles serán los emplazamientos preferidos para los futuros proyectos? ¿Cuáles son las perspectivas de la industria de la construcción? ¿Qué pasará con los precios inmobiliarios en los próximos años? ¿El crédito hipotecario seguirá expandiéndose? ¿Dónde estará el protagonismo, Montevideo o Interior? ¿Los compradores argentinos han vuelto? ¿Siguen siendo atractivas las inversiones inmobiliarias? ¿Qué pasará con los alquileres? ¿Cuáles son los mayores desafíos de la industria inmobiliaria uruguaya?
Este importante Seminario se realizará en la Sala Anacahuita – Centro de Convenciones de la Torre de los Profesionales, el jueves 21 de noviembre de 2013. Por más información sobre programa, disertantes, horarios e inscripciones, comunicarse al teléfono 2908 4305 por vía mail a: revistapropiedades1@gmail.com
Mercado hipotecario
CRECE AL 23% ANUAL, DESDE SU RESURRECCIÓN Este año podrían incluso superarse los 300 MM otorgados Es probable que se cumpla nuestro pronóstico de una suba de 30% para 2013, en monto total otorgado. En 2013, apenas 1,9% se pactaron en dólares, el resto en Unidades Indexadas. Mercado exhibe buena coyuntura y mejores perspectivas. Con la crisis del 2002, el crédito hipotecario desapareció en Uruguay. El principal actor, para bien y para mal, que hasta entonces era el Banco Hipotecario del Uruguay (BHU), estaba técnicamente quebrado e imposibilitado de devolver los depósitos de sus ahorristas, a la vez que enfrentaba tasas de morosidad que llegaron a ubicarse en el entorno del 80%. Los años siguientes al 2002, fueron claves para intentar crear las condiciones para el normal desarrollo de un mercado hipotecario sano y eficiente. Para ello debieron cambiarse normas, reformular el BHU, votarse nuevos instrumentos que facilitaran el acceso al mercado de capitales y sobre todo, que colocaran a todos los actores en igualdad de condiciones. Es muy difícil que un mercado hipotecario pueda prosperar de manera sana, si debe convivir con una entidad pública que admite tasas de morosidad extremadamente altas y que se maneja con criterios más políticos que técnicos. Es por ello que si bien el BHU facilitó el acceso a la vivienda a decenas de miles de familias en sus cien años de historia y cumplió un rol social indudable, también fue un freno a la expansión de un mercado hipotecario moderno, estable, predecible y con bases sólidas para expandirse. Para comprender el actual momento del mercado hipotecario y sobre todo, las perspectivas que enfrenta éste en los próximos años, es imposible no considerar el rol clave que está teniendo la reforma del BHU.
Luego de varios años en los que el crédito hipotecario fue casi inexistente, desde 2005 en adelante comenzaron las operaciones, al inicio muy tenuemente. La sumatoria de todos los créditos hipotecarios otorgados para compra de vivienda, por entidades financieras públicas y privadas, desde el reinicio de la operativa hasta nuestros días, apenas equivalen al 2% del PBI.
LA TENDENCIA
LAS PERSPECTIVAS El mercado hipotecario enfrenta excepcionales condiciones para que su expansión continúe en los próximos años. En primer lugar el BHU dejó de ser un problema y pasó a ser parte del sistema, en tanto se siga manejando en el futuro con criterios técnicos y por fuera de las decisiones políticas del partido de gobierno. El mercado encontró en la Unidad Indexada una unidad de cuenta aceptada por igual por inversores y por tomadores de crédito. Esto permitirá evitar los descalces de moneda, que tanto daño ocasionaron en el pasado. Al existir una unidad de cuenta respetada y aceptada e instrumentos para salir al mercado de capitales a captar ahorro interno de largo plazo, las entidades tienen opción de evitar el descalce de plazos, que también hiriera de muerte al propio BHU, en su anterior versión. Adicionalmente el valor de las viviendas, medido en Unidades Indexadas, es altamente probable que mantenga una tendencia alcista, que seguramente
Mercado hipotecario
El crédito hipotecario mantiene una tendencia al alza, producto de la expansión económica, la consolidación de las instituciones financieras y su elevada liquidez. En los últimos cinco años, el crédito hipotecario viene creciendo en Uruguay a una tasa acumulativa anual de 23%, medido en dólares corrientes. Nuestra publicación había pronosticado un alza de 30%, en dólares corrientes, para el monto total de créditos a otorgarse en 2013. Al inicio del año, pareció difícil que se pudiera alcanzar el alza pronosticada, que de concretarse, hubiera permitido alcanzar los 300 MM de dólares en un año, por primera vez desde la reactivación. Sin embargo en los primeros ocho meses del año, la suba del monto total de créditos otorgados supera el 28%, respecto a igual periodo del año anterior, por lo que incluso aquel pronóstico que pareció excesivamente optimista en un contexto externo más adverso, no solo podría cumplirse sino incluso superarse, de mantenerse la actual tendencia en el último cuatrimestre. Por el momento el crédito se expande incluso a una tasa superior a la muy elevada que mostró en los cinco años previos y esto a pesar que el incremento en el valor del dólar, pudo haber moderado la suba, medida en esa moneda. La mayor parte de los créditos se siguen otorgando en Unidades Indexadas. Durante los dos primeros cuatrimestres de 2013, apenas 1,9% del total de créditos fueron pactados en dólares y el 98,1% restante en Unidades Indexadas.
tenderá a alinearse con el crecimiento de la propia economía, más algún punto de alza adicional, para recuperar el terreno perdido durante tantos años sin crédito. Incluso bajo la hipótesis de una crisis cambiaria, el valor de las viviendas no solo no bajaría, sino que incluso subiría en términos reales. Esto es porque los precios en el sector se siguen expresando en dólares y en caso de una devaluación, los precios tenderían a bajar en esa moneda. La evidencia empírica, de las dos últimas grandes devaluaciones, nos muestra que las bajas en dólares en el precio de las viviendas, no fueron tan altas como el porcentaje de la devaluación inicial y por ello en términos reales, los precios subieron en lugar de bajar. Es decir que ante un evento que en el pasado afectó tanto a bancos y deudores, las garantías de los créditos serían iguales o mejores y las cuotas no se dispararían, como cuando los créditos estaban pactados en dólares. Creemos que el sistema político ha entendido que para que haya inversores dispuestos a prestar, no pueden volver a votarse suspensiones de ejecuciones hipotecarias y probablemente no haya necesidad siquiera de tales leyes en el futuro. El marco jurídico, político, institucional y económico, es hoy muy propicio para el normal desenvolvimiento del mercado hipotecario, quizás el mejor en los últimos 80 años. Existe una demanda creciente que gradualmente adquiere la capacidad de pago de una cuota hipotecaria, una oferta al alza, un marco jurídico apropiado, valores inmobiliarios estables y con previsible tendencia al alza moderada en Unidades Indexadas, y una unidad de cuenta aceptada por todos. Es un escenario similar al que enfrentó Chile hace unos 20 años atrás y que culminó con un espectacular crecimiento de su mercado hipotecario, el que hoy representa el 20% del PBI y que los pronósticos proyectan alcance en 20 años más, el 40% del PBI. Uruguay comienza con un modesto 2% y no consideramos acá la cartera vieja del BHU, que debe ser manejada con otros parámetros. Quizás nuestra aspiración pudiera ser alcanzar en 15 años el actual nivel de Chile. Pero para ello deberían estar en condiciones de prestar una media del entorno a los mil millones de dólares anuales, triplicando el nivel actual y con una muy activa participación del mercado de capitales, en el financiamiento de esta expansión del mercado. Las consecuencias sobre el mercado serían notorias. Se facilitaría el acceso a la vivienda a sectores de clase media, se tonificaría el precio de las viviendas usadas, disminuyendo el elevado spread actual con las nuevas, aumentaría la tasa de rotación en la titularidad de las viviendas, incrementando los niveles de actividad en el mercado local y mejorando la calidad de vida habitacional de las familias.
Mercado hipotecario
TASAS A LA BAJA Un aspecto importante para que el crédito pudiera ampliarse y llegar a más amplios sectores de la población, es la tasa de interés. Allá por 2007 y 2008 cuando el mercado renacía de sus cenizas, las tasas de interés eran muy bajas. Por entonces llegaron a ofrecerse oficinas, financiadas a 20 años en Unidades Indexadas a una tasa de 3,75%. En 2008, recibimos en Propiedades una llamada de un periodista especializado del diario El Mercurio de Chile, interesado por conocer las razones de tan bajas tasas de interés. Con la crisis internacional, en los siguientes años las tasas promedio comenzaron a subir y alcanzaron su máximo nivel en 2011. A partir de allí se aprecia una muy ligera declinación, que ubica el promedio de los ocho primeros meses de 2013, un 10% por debajo del nivel alcanzado en 2011. Si la tendencia se mantiene, es probable que las tasas pudieran estabilizarse en el entorno del 5,5%, un registro que facilitaría a más hogares acceder a un crédito hipotecario.
Ăšltimos
Un espacio que transporta y conecta
El jardín es el lugar de la casa que permite nuestro contacto diario con la naturaleza, que nos transporta y conecta. En este espacio fundamental de relax y acercamiento con la naturaleza, debemos priorizar su diseño tanto en un proyecto de vivienda nueva como de reforma. Como jardín puede denominarse desde un pequeño balcón a una gran extensión de terreno, y los diferentes estilo de adoptemos, el italiano, inglés, francés o japonés, dan definición a estos espacios. Sin ahondar en conceptos teóricos, daremos algunos tips para resaltar este preciado lugar del hogar. Los elementos de agua por ejemplo, desde un pequeño aguamanil en la pared, una fuente o una piscina, son elementos que dan vida a jardines y balcones, aportando una sensación de relax y movimiento.
ESPACIOS PEQUEÑOS Y MEDIANOS Sin detenerme en el aspecto de jardinería, sugiero por los ritmo de vida actuales, el uso de plantas de crecimiento moderado y fácil cuidado para no generar demasiados gastos y poder manejar el jardín con placer, optimizando tiempo y recursos. Los balcones o patios de poca extensión son los espacios más difíciles de resolver. La idea es que por más pequeños que sean, se integren al diseño general de nuestras casas agregando metros cuadrados a la vivienda. Muchas veces los espacios pequeños deben verse como un desafío "optimista", porque sencillamente cumpliendo con esta serie de tips el resultado se logra de forma rápida y satisfactoria. La elección de colores debe tender a ser
monocromática, se pueden ubicar sectores floridos dando color en lugares clave para generar puntos focales. -Además del uso de flores, se puede logar un centro de atención con una pared de color o espejo, con o sin marco que genera una sensación de amplitud. - Para lograr armonizar el diseño utilizar materiales que estén presentes en el interior, respetando colores y texturas. De esta forma se crea un paisaje natural y de continuidad. -Utilizar el mismo material con varios fines, por ejemplo un deck de madera similar al revestimiento de los pisos, puede continuar en una pared contenedora de plantas con macetas en desniveles.
Sin importan el tamaño del jardín, la iluminación natural y artificial es un elemento importante a tener en cuenta. Las luces pueden achicar, alargar, bajar los espacios y son un aliado a la hora de decorar y generar ambientes escenográficos. Existe en el mercado una amplia variedad de luminarias pensadas para exterior, en diferentes estilos y costos. Es importante mantener una coherencia de estilo entre estos espacios y el resto de la casa, para mantener un criterio en los tipos de luces a utilizar. Recordemos que las luces nos permiten crear climas y límites que valorizan cada uno de los espacios. Es posible la utilización de iluminación con fuego para ocasiones especiales. Faroles, fanales y velas en recipientes diferentes da un aire particular, que no se contrapone con la iluminación existente, y generan un clima complementario y armónico. Sugiero que estos espacios se techen, de forma total o parcial, con cerramientos versátiles a ser utilizados según las condiciones climáticas del momento. Se encuentran disponibles distintos tipos de cerramientos que permiten el pasaje de luz, así como sistemas de calefacción de cuidado diseño. La oferta en cuanto a muebles y textiles, de materiales específicos para exteriores, es amplia en el mercado y permiten generar ambientes acogedores que se integren al estilo del interior
con un baño exterior, sin importar cuán completo sea. Es posible anexarlo a la zona de laundry aprovechando las conexiones de agua y generar un cerramiento que “esconda” el colgado de ropa, con espacio de aire y sol, pero fuera de la vista. Como decíamos antes, existen grandes novedades respecto al diseño de muebles y accesorios de exterior, que permiten dejarlo de forma permanente y evitar el trasiego hacia la casa. Es importante tener en cuenta el diseño, pero también que hayan sido confeccionados para exteriores, asegurando así su duración.
Para espacios pequeños las macetas, cuanto mas exóticas y divertidas mucho mejor. Tradicionalmente en grandes extensiones se utilizan dos o más puntos focales, como el área de fuego y de agua. También se pueden pensar otros puntos instalando glorietas, pérgolas o la tan deseada huerta privada. La luz artificial, al igual que en espacios chicos, es importante ya que nos ayuda a delimitar y definir espacios según funciones y usos.
Gran resolución de iluminación nocturna. Un must : el hierro.
ESPACIOS GRANDES En los grandes espacios es importante diferencias y dividir las zonas según las funciones que queramos darle. Zona de juegos, fuegos, laundry, piscina deben estar pensadas de manera integrada. Es común caer en el error de acercar los elementos a la casa y dejar parte del terreno desaprovechado. Una correcta planificación del espacio ayuda a utilizar el terreno disponible. En grandes extensiones es importante contar
La jardinería no debe ser solo el resultado de nuestros gustos, sino que debe alinearse con la arquitectura. Es posible mezclar el equipamiento dándole un toque ecléctico, en el que la combinación de plantas, luces y mobiliario generen un espacio armónico y agradable. El riego es un tema a tener en cuenta al momento de diseñar el jardín, no se trata de algo menor y requiere un análisis previo. Con estas sugerencias podrán animarse y poner manos a la obra para generar un espacio verde que será sin dudas uno de los más concurridos y disfrutables de toda la casa. Magela Fia
Perfumador: Taoasis