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NËš05 SEPTIEMBRE - DICIEMBRE 2019


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EDITORIAL

Propietario de la revista: La Comunidad de Negocios Inmobiliarios

No es casualidad: es comunidad En cada edición de LCNI/Mag, suelen desarrollarse temáticas coincidentes que quizás a los ojos de los lectores pueden parecer agrupadas en forma caprichosa, sin seguir ninguna lógica editorial determinada. La realidad es que, cada nuevo número de la revista busca dar respuesta obvia y natural a las tendencias y pulsos del sector inmobiliario. En la edición anterior, temas como el nuevo código de planeamiento, la ley de plusvalía, el enfriamiento del mercado, el impacto del año electoral y los esfuerzos del gobierno por generar nuevas herramientas tales como las exenciones impositivas para la construcción, fueron algunos de los temas principales. En esta edición, si bien esas cuestiones todavía son materia de debate, las mismas han dejado lugar a otros contenidos como el protagonismo y relevancia que está tomando la tecnología en la intermediación inmobiliaria, los nuevos modelos comerciales o la resistencia al cambio de sus actores. Y, por nuestra parte, sumamos a estas temáticas la expansión de LCNI y su modelo inmobiliario disruptivo a nivel nacional e internacional. Voy detenerme en este último punto para comentar lo sucedido en estos pocos meses y lo que tenemos planificado para los que vendrán. Luego de validar este modelo durante más de un año, y corroborar que esa idea inicial, de la que no teníamos ninguna certeza sobre su funcionamiento, se estaba convirtiendo en una verdadera propuesta de valor; que no sólo era bien aceptada entre los miembros de la comunidad, sino que realmente comenzaba a cambiar el paradigma de un proceso que durante décadas se llevó a cabo sin ningún cambio, nos decidimos a emprender con entusiasmo la expansión de LCNI a nivel nacional y regional. Teníamos y tenemos propuestas permanentes para llevar nuestra Comunidad a diferentes mercados, y así fue que decidimos comenzar con el plan de aperturas. Con un modelo de concesión de marca, el primer espacio lo inauguramos en Yerba Buena, Tucumán, en el mes de abril. Le siguió Canning, en julio; ahora mismo en agosto estamos inaugurando Rosario, y al mismo tiempo estamos trabajando en la apertura de Miami, que tendrá una escala acorde a su mercado, con más de 1200 m² exclusivos para el real estate. También estamos trabajando para expandir el coworking inmobiliario a las provincias de Córdoba y San Luís, y a países como Paraguay, Uruguay y México; donde ya hemos comenzado a conversar con algunos referentes locales. Pero, además de la expansión física, hemos desarrollado una amplia propuesta en medios de comunicación y comercialización con tres portales inmobiliarios: www.comunidadba.com, www.comunidadmardelplata.com y www.comunidadrosario.com; además de un portal de noticias, www.comunidadrealestate.com y esta revista, LCNI/Mag. Al mismo tiempo, estamos trabajando en el desarrollo de una aplicación que esperamos que se convierta en una herramienta indispensable, ya que conectará a todos los actores del rubro: inmobiliarias, desarrolladores, profesionales varios y empresas de servicios a un nivel nunca visto. Esta interconexión será de tal calidad y magnitud que cualquiera de sus usuarios podrá, tan sólo con un click, establecer un vínculo inmediato y directo con el resto de sus pares, de los cuales podrá visualizar sus perfiles comerciales y profesionales. Por último, como en todas las editoriales, agradezco a nuestro fabuloso equipo de profesionales que trabajan en todos nuestros medios y especialmente en esta revista: periodistas, editores, diseñadores, correctora y colaboradores que logran estos productos de tan alto estándar. Lic. Pablo F. Sánchez Director.

Escanea y accedé a todo el contenido de la revista Si querés ser miembro de La Comunidad de Negocios Inmobiliarios comunicate a hola@lacomunidadinmobiliaria.com La imagen de tapa corresponde al proyecto Torre Decó. La misma es una ilustración meramente referencial, pudiendo diferir del producto final. No constituye oferta alguna.

Director: Pablo Sánchez Coordinador General: Juan Delfino Coordinador Editorial: Ariel Hendler Correctora Editorial: María Carla Guerrini Columnistas (ad honorem): Damián Tabakman Daniel Mintzer Issel Kiperszmid Marcelo Busellini Maximiliano Montenegro Fernando de Núñez Mario Gómez Gustavo Ortolá Mariana Stange Danilo Antoniazzi Marcelo Satulovsky Sandro Ortíz Juan Minola Agustín Mieres Pedro Lagleyze Alejandro Aybar Editorial: Pablo Sánchez Diseño y Diagramación: Lucas Strubolini Impresión: Casano Gráfica S.A. mdelossantos@casanografica.com La editorial no se responsabiliza del contenido de los avisos publicitarios ni de las opiniones de los colaboradores que escriben en la revista. Todos los derechos reservados. Se prohíbe la reproducción parcial o total de cualquiera de los artículos de la revista. Dirección LCNI Honduras 5550, 6to piso, CABA Para publicar contactarse a: juanlacomunidadinmobiliaria@gmail.com


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SUMARIO SEPTIEMBRE-DICIEMBRE #05 DESARROLLOS Y ARQUITECTURA 10. Decó: una marca de distinción inmobiliaria y arquitectónica. 14. Reducir costos fiscales para mejorar los precios. 16. Apoyar a los que construyen viviendas. 28. Arquitectos, desarrolladores y pioneros por vocación. 32. Millennials: una demanda que ya llegó. 38. Nada se pierde, todo se transforma. 44. Sobre las ventajas de invertir en Miami.

18. UN MEGAPROYECTO PARA AÑELO

48. ¿Qué pasa? COMERCIAL 50. Expectativa y esperanza de cambios en visperas de grandes acontecimientos 54. Optimismo con energías renovadas. 60. Políticas públicas: Hora de apoyar a la oferta. 64. Miami apuesta a los negocios en Comunidad. 68. ¿Qué pasa?

56. EL SECTOR INMOBILIARIO EN UN AÑO ELECTORAL

PRODUCTOS Y SERVICIOS 70. Comunión entre arte y negocios. 90. LCNI desembarcó en el noroeste. 98. Bienestar: el nuevo standard más deseado. 100. Inversión en inmuebles: de la incertidumbre a la certeza. 102. La sustentabilidad de cada día. 112. Qué pasa?

80. REPENSAR LOS ESPACIOS VERDES


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DECÓ: UNA MARCA DE DISTINCIÓN INMOBILIARIA Y ARQUITECTÓNICA La colección de emprendimientos de alta gama desarrollada por ABV apuesta a revalorizar la arquitectura clásica, noble y de espacios amplios. Con tres proyectos en Barrio Norte, Palermo y Recoleta, acaba de sumar también una alianza con la línea de interiorismo Armani/Casa, de Milán.

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jemplo perfecto de un estudio de arquitectura devenido en desarrolladora inmobiliaria, ABV, encabezada por los arquitectos Ioram Amsel, Mariano Boruchowicz y Javier Vilamowski, cuenta en su haber con más 30 años de trayectoria, 300.000 m² construidos y 500.000 m² proyectados. Aseguran que su factor diferencial es el hecho de ser “quizás la única desarrolladora que, pese a trabajar a gran escala, se encarga también en forma personalizada de todos los detalles a nivel del diseño y de la construcción”. De hecho, cuentan con arquitectos propios presentes full time en todas las obras, y los titulares también concurren seguido a ellas. Su producción se caracteriza por haber adoptado, a lo largo del tiempo, distintas marcas perfectamente identificables que a su vez conforman “colecciones” de edificios destinadas a distintos targets de usuarios. Entre ellas, la marca Decó está orientada hacia un público “familiar de alta gama”, según lo definen los tres socios. Esto se refleja tanto en sus tipologías de vivienda, con dormitorios suficientes para matrimonios con hijos, como en la arquitectura: “Es una línea señorial, lujosa y de gran categoría, moderna pero elegante y con una imagen de solidez, hecha para perdurar y con materiales nobles”, explican. La primera pieza de esta colección fue la imponente Torre Decó, en la esquina de Austria y Beruti en pleno Barrio Norte, donde se des-

taca a primera vista por sus retiros y accesos jerarquizados. Terminada en 2017, tiene 30 pisos y una volumetría “inspirada en las grandes obras de la arquitectura racionalista de la primera mitad del siglo XX”, según cuentan los arquitectos. Entre sus numerosos amenities se cuentan un salón de eventos, front desk con concierge, sala de microcine, cava de vinos y habanos, dos amplios parrilleros rodeados de áreas verdes y tres piscinas: una cubierta y climatizada de 20 metros de largo, una descubierta con borde infinito y solárium y una tercera, en el último piso, reservada en forma exclusiva para las unidades de mayor superficie.

“Decó es una línea señorial, lujosa y de gran categoría, moderna pero elegante y con una imagen de solidez”, afirman los socios de ABV. Le siguió Torres Decó Palermo Nuevo, emplazadas en Juan F. Seguí y Godoy Cruz. Consta de dos edificios en terrenos vecinos que se compraron en distintos momentos. La Torre del Rosedal, ya terminada, cuenta con 20 pisos con residencias de 2 y 3 dormitorios en suite con dependencia, y tiene todas las características mencionadas de la línea Decó. La Torre del Lago, de menor altura, ofrece unidades más pequeñas de hasta dos dormitorios y penthouses de 3 dormitorios

con dependencia. Los amenities incluyen piscina climatizada al aire libre, sauna, salón de usos múltiples y gimnasio con vestuarios. La preventa y venta de ambas torres confirmaron las estimaciones de los desarrolladores: “Cuando se cuenta con una buena ubicación y además existe un plus de calidad, los valores de venta inmediatamente tienden a despegar y remontarse hacia arriba respecto del promedio en el mismo barrio o zona. Nuestra intención es siempre perforar ese techo, y en estos dos emprendimientos lo conseguimos”, aseguran. Cabe señalar que la comercialización de todos los emprendimientos de la marca Decó está a cargo de Ocampo Propiedades. Con el sello Armani La marca Decó pegó un salto cualitativo a partir de su reciente alianza con Armani/ Casa, la línea de interiorismo del emporio que comanda desde Milán el diseñador Giorgio Armani, que tendrá a cargo el equipamiento de las áreas comunes en algunos de sus emprendimientos. “Esto nos permite potenciar una sinergia entre las dos marcas y establecer un criterio de la más alta gama inmobiliaria para establecer un nuevo estándar. Ellos eligieron estos emprendimientos para proyectar su posicionamiento en la región, y a nosotros nos aporta el branding para valorizarlos”, explican los socios de ABV.


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Torre Decó: la planta baja se destaca por su hall amplio y señorial.

Torre Decó: acceso con semicubiertos y transparencias.

Torre Decó: piscina cubierta climatizada.


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El trabajo en común comenzó en Asunción, Paraguay, con el complejo de EM Las Torres, de las cuales una está a punto de finalizarse; y continúa en Buenos Aires con Decó Recoleta, que ya se encuentra en obra en la esquina de Roberto M. Ortiz y Guido. El lema “furnished by Armani/Casa” acompaña los nombres de ambos emprendimientos cuyas áreas comunes y amenities estarán equipadas por la firma italiana. Esto abarca el mobiliario y todo el interiorismo: revestimientos, accesorios, cortinas, alfombras e iluminación. “Es una línea de diseño muy cálida y con glamour, contemporánea con toques clásicos”, aclaran los desarrolladores. La idea, según cuentan, surgió por haber conocido edificios con esa marca: “Una vez que los contactamos, todo fluyó naturalmente y en forma muy amable. Ellos evaluaron nuestro trabajo y aceptaron”.

Acerca del emprendimiento Decó Recoleta furnished by Armani/Casa, los arquitectos cuentan que se trata de un proyecto contemporáneo con unidades más pequeñas y muchos amenities, claramente al revés

Las áreas comunes y amenities de Decó Recoleta estarán equipadas por Armani/Casa, la línea de interiorismo del diseñador Giorgio Armani. de lo acostumbrado en ese barrio. Explican que esto se debe al hecho de haber advertido “una carencia o demanda no atendida de modernidad y nuevas formas de habitar sin perder distinción”. Pero, aseguran que será “un Decó en términos de jerarquía con el valor agregado de Armani/Casa”, y que va a servir también

Decó Recoleta: ubicación privilegiada, vista al río y el sello de Armani/Casa.

Decó Palermo: unidad y diversidad.

para alquiler temporario. El edificio contará con business center, una piscina descubierta climatizada y una cubierta de relax, sauna, Health Club y sala multimedia. Por lo pronto, su ubicación privilegiada prácticamente sobre el paseo gastronómico de la calle Junín, con una perspectiva urbana amplia, sumado a la situación de esquina, llevó a proponer una fachada continua en curva en lugar de generar una ochava. “La idea es generar una situación más blanda y agradable”, explican. Un ícono arquitectónico para una zona que jamás perdió jerarquía, pero quiere recuperar su protagonismo. ABV Tel.: 11-5236.0404 / info@abv.com.ar Instagram: @abv.arq

Decó Recoleta: por su estilo y elegancia se convertirá en un ícono distintivo de Buenos Aires.

Torres Decó Palermo Nuevo: piscina de Torre del Rosedal.


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REDUCIR COSTOS FISCALES PARA MEJORAR LOS PRECIOS Distintas iniciativas del gobierno apuntan a aliviar la carga impositiva de la construcción para que los precios sean finales sean más accesibles a los compradores. A falta de crédito hipotecario, las medidas son un alivio.

Arq. Damián Tabakman Presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) Foto: Estudio3R

Ya sobre el último tramo del gobierno actual, en el marco de un año electoral incierto, aparecen en el escenario una serie de medidas positivas para el sector de la construcción que los desarrolladores celebramos. Por desgracia, no apuntan a reactivar la demanda, ya que ese objetivo sólo podría lograrse con crédito hipotecario; y esa posibilidad hoy resulta inviable a causa de la elevada inflación. Sobre esto último, sólo se ha anunciado el relanzamiento del Plan Procrear, con el formato de subsidio a la demanda complementado con créditos hipotecarios de la banca pública, dado que las entidades financieras privadas no acompañan la iniciativa. Lo más probable es que esto se concrete mediante un paquete de préstamos para financiar la venta de los complejos urbanísticos Procrear del gobierno anterior, que al actual le tocó terminar de construir. Hubiera sido deseable que esto sirviera para financiar a adquirentes de proyectos privados en pozo en el marco de los instrumentos recientemente creados, como el boleto inmobiliario digital; pero lamentablemente no será así, a pesar del pedido que en este sentido hemos hecho desde la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU). No obstante ello, las nuevas medidas son positivas a nuestro entender y, de hecho hacía

bastante tiempo que las esperábamos. Resultan acertadas porque apuntan esencialmente y de diversas formas a corregir las distorsiones que genera la pesada carga impositiva que padecemos en nuestros proyectos de construcción.

Sólo se podrá reactivar la demanda con crédito hipotecario, pero esa posibilidad hoy resulta inviable a causa de la elevada inflación. Entre las principales iniciativas, hay que darle la bienvenida a la exención del IVA que tendrán todas las construcciones de viviendas cuyo precio sea menor a 140.000 UVAs. El régimen ya está vigente y reglamentado, y hay proyectos en trámite para ser aprobados por la Secretaría de Vivienda de la Nación. Lamentablemente, el sistema adoptado no admite que los desarrolladores no paguen el IVA, tal como sucede con la reducción de la alícuota del 21% al 10,5% para la construcción de viviendas, vigente hace años. Lo que sí prevé este nuevo sistema es que el desarrollador primero pague el IVA y luego lo compense con otros impuestos nacionales, o bien reclame el reintegro en efectivo. Esto último a muchos les resulta inverosímil, pero habrá que juzgarlo

en la práctica sin preconceptos. Por otra parte, ya se han reglamentado los artículos 205 y 206 de la Ley de Financiamiento Productivo que, entre otras cosas, habilita la conformación de fondos de inversión orientados a la construcción de vivienda social cuyo valor esté por debajo de 220.000 UVAs. Esto brinda la posibilidad de no pagar el Impuesto a las Ganancias en la medida en que se cumpla con ciertas exigencias, como por ejemplo contar con un vehículo de inversión que tenga oferta pública (es decir, aprobado por la Comisión Nacional de Valores), y que el plazo de la inversión sin retiro de dividendos sea de diez años. Con lo distorsivo que resulta el Impuesto a las Ganancias en proyectos inmobiliarios debido a la imposibilidad de indexar, esta nueva opción se vuelve muy interesante. Sin embargo, para acceder a este beneficio habrá que pensar en emprendimientos de gran envergadura y con un formato institucional muy bien armado. En el mismo orden de ideas, se está impulsando la obligatoriedad para las compañías de seguros de invertir en la economía real, incluyendo el real estate. De allí puede surgir un volumen de inversión muy relevante y de alto impacto. Anticipa esta tendencia la reciente iniciativa de SanCor Seguros (la compañía de seguros más grande del país)


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de adquirir tierras en una subasta reciente de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), con el propósito de desarrollar proyectos inmobiliarios en el ex playón ferroviario ubicado junto a la estación Colegiales. Por otra parte, el Poder Ejecutivo se apresta a enviar al Congreso de la Nación un proyecto de ley con incentivos fiscales a la construcción orientado a mitigar el impacto de la inflación sobre los desarrollos. En caso de ser aprobado, se asimilaría al estilo del conocido como “venta y reemplazo”, que es un régimen vigente para diferir el pago del impuesto. Esta serie de iniciativas se suman al sistema de registro de boletos de compra venta para unidades en pozo conocido como “boleto digital inmobiliario” o “boleto registrable”, que ya se empezó a poner en marcha, y que viene a recomponer el antiguo sistema de Prehorizontalidad derogado por el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. Aquel régimen tenía por objetivo lograr que los bancos financiaran a los compradores de emprendimientos desde el pozo; aunque ello hoy no es posible en la práctica, sobre todo por las condiciones actuales del mercado que alejan a las entidades financieras de la posibilidad de fondear proyectos.

Un hecho positivo es que se impulse la obligatoriedad para las aseguradoras de invertir en la economía real, incluyendo el real estate. Sin embargo, el sistema inspirado en el exitoso modelo peruano y conocido como “hipoteca de bien futuro”, es muy bueno y va a servir tan pronto como retomemos la estabilidad macroeconómica. Entre tanto, es una herramienta útil para darle mayor seguridad a quienes compren en pozo, dado que los boletos pueden quedar registrados. En ese sentido, cabe recordar que actualmente es obligatorio que quienes compren en pozo reciban de los desarrolladores un seguro de caución, que en la práctica pocos otorgan. Esperemos que en el tiempo esta situación se vaya corrigiendo, porque así se podrá modernizar la forma de operar en los proyectos edilicios. En resumen, hay muchas novedades, en especial en materia impositiva. Considerando

La construcción de viviendas cuyo precio sea menor a 140.000 UVAs estará exenta del IVA.

que los impuestos son tan elevados, este tipo de estrategias de ahorro están siendo estudiadas con atención por todo el mercado. Pero, como todos sabemos, aún con menores costos fiscales no muchos se animan a lanzarse a construir dado que la venta hoy es extremadamente lenta; el volumen de operaciones cayó un 50% a causa de la incertidumbre general. Otros, entre quienes me incluyo, opinamos lo

contrario. Sabemos que somos pocos, pero entendemos que es un buen momento para construir, sobre todo con capital propio. Los costos, medidos en dólares, se han reducido después de la devaluación y se mantienen en niveles atractivos. Aprovecharlo y potenciarlo con menos impuestos es una buena estrategia; sobre todo si se tiene en cuenta que algunas exenciones impositivas, como la del IVA, tienen plazos de vigencia transitorios.


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APOYAR A LOS QUE CONSTRUYEN VIVIENDAS El Programa Vivienda Promocionada busca brindar beneficios y herramientas de crédito a los actores privados que desarrollen emprendimientos para sectores medios y bajos. Se alienta también la construcción sustentable. Lic. Marcelo Busellini Director de Política Habitacional Secretaría de Vivienda de la Nación Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda La Secretaría de Vivienda (SV) de la Nación, que depende del Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, lanzó este año el Programa Vivienda Promocionada, con el fin de brindar incentivos y herramientas innovadoras a los constructores y desarrolladores privados para la creación de nueva oferta de vivienda destinada a familias de sectores medios y bajos. El objetivo es que, gracias al trabajo en conjunto, el sector privado y el público puedan colaborar con la reducción del déficit habitacional. De esta forma se promueve el paso de un Estado netamente constructor basado únicamente en la utilización de fondos públicos para construir vivienda, hacia un Estado facilitador que focalice esos recursos en los sectores más vulnerables y amplíe las herramientas para el acceso a la vivienda en otros sectores sociales. De lo que se trata es, básicamente, de incentivar el desarrollo de proyectos de vivienda diseñados, ejecutados y financiados por privados; que podrán pre vender sus unidades a una población de un nivel económico inferior al de sus compradores habituales, y así obtener a cambio diversos beneficios. En concreto, una promoción fiscal que incluye la exención del IVA por las ventas y la devolución de crédito fiscal para viviendas cuyo precio no supere las 140.000 UVAs. También estarán eximidos de los impuestos de Sellos e Ingresos Brutos en todas las provincias o jurisdicciones que se adhieran. Por otra parte; es sabido que la flamante Ley Nacional de Financiamiento Productivo establece, en su artículo 206, beneficios para inversiones en desarrollos inmobiliarios para viviendas sociales y sectores de ingresos medios y bajos. En concreto, los Fondos Comunes de Inversión Cerrados o Fideicomisos Financieros que desarrollen viviendas de hasta 220.000 UVAs (equivalente a menos de 9 millones de pesos) tendrán una reducción del 35% al 15% en la alícuota del Impuesto a las Ganancias si

no retiran capital por un plazo de cinco años o más, y la exención total del mismo si no lo retiran por diez años o más. En lo que hace al crédito intermedio, en virtud de un convenio entre la SV y el Banco Nación, se estableció una línea (R.519) para el financiamiento de desarrollos inmobiliarios destinados a sectores medios o bajos con una tasa preferencial (UVA+7,5%). Además, los créditos intermedios a desarrolladores pymes podrán estar garantizados por el Fondo de Garantía y Administración para el Financiamiento de la Vivienda Social (Fogaviso) conformado con el aporte de recursos provinciales -entre ellos los del Fonavi- en aquellas provincias que adhieran al Fondo.

Se podrá comprar una primera vivienda con crédito bancario y empezar a pagarla desde el pozo, obviamente a un precio menor que el de una vivienda terminada. Un dato importante es que todos los proyectos que se construyan en tierras públicas que el desarrollador haya adquirido, ya sea en licitaciones de tierras de Procrear o de las provincias y/o los municipios; como así también los proyectos que hayan sido beneficiados por exención fiscal y/o en los que se haya subsidiado a los beneficiarios, deberán publicarse a través del Programa Vivienda Promocionada para que las familias posibles beneficiarias de las unidades de vivienda tomen conocimiento de ellos y puedan adquirirlas. Digitalización y sustentabilidad El otro punto central del programa Vivienda Promocionada, o mejor dicho la otra gran novedad, es que los destinatarios podrán comprar su primera vivienda con crédito bancario y empezar a pagarla antes de que esté construida (desde el pozo); obviamente a un

precio menor que el de una vivienda terminada. Esto significa que los beneficiarios o adquirentes podrán solicitar acceder al crédito bancario sólo con la registración digital del boleto de compraventa. Esta operatoria novedosa, implementada recién este año en la CABA y PBA, permite tomar un crédito “de tipo hipotecario” sobre un inmueble que todavía no está construido. Es de esperar que todas las provincias la adopten en el corto plazo y que los bancos tomen esta herramienta para financiar en pozo. En tanto, los desarrolladores y constructores interesados en ofrecer proyectos de vivienda al programa de Vivienda Promocionada deberán inscribirse a través de la plataforma de Trámite a Distancia (TAD), a la que se puede acceder en forma muy simple sólo con la clave fiscal. Es necesario señalar que los proyectos que pretendan calificar para este programa deben reunir los requisitos urbanísticos mínimos previstos por la SV (salvo los que sólo soliciten exención de IVA). También deberán contar con un mínimo del 70% de su superficie total (mínimo de 20 unidades y 1000 m² construidos) destinados exclusivamente a vivienda, y un máximo de 30% para otros usos tales como locales comerciales, cocheras o bauleras. Además, la superficie de las unidades no puede ser inferior a 30 m², y al menos el 50% de las unidades debe tener un precio nominal de hasta 140.000 UVAs. También tendrán que cumplir con exigencias básicas de sustentabilidad: eficiencia energética de la envolvente (Norma IRAM 11.605 Nivel B), uso del Sistema Solar Térmico u otro alternativo homologado para proveer agua caliente y uso obligatorio de iluminación LED en los espacios comunes. Esto redundará, como es obvio, en un gasto energético mucho menor para los futuros habitantes de las viviendas promocionadas.


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UN MEGAPROYECTO PARA AÑELO Grupo Portland lanza una urbanización de 120 hectáreas en la ciudad neuquina donde hacen base las petroleras que explotan Vaca Muerta. El plan incluye convocar a inversores a participar en calidad de socios. La formación sedimentaria de Vaca Muerta, con sus más de 30.000 km² de extensión que abarcan parte de las provincias de Neuquén, Rio Negro, La Pampa y Mendoza, va camino de convertirse en “un suceso transformador para toda la Argentina”, asegura Gustavo Menayed, fundador y director de la empresa de real estate Grupo Portland. Como es sabido, la riqueza de este tesoro geológico es la reserva no convencional de gas y petróleo más importante de Argentina y la segunda más importante de gas en el mundo, y se encuentra a 3.000 metros de profundidad. Actualmente, hay casi 30 áreas de Vaca Muerta concesionadas a empresas para realizar exploraciones, perforar y extraer los recursos, y se prevé que en las próximas tres décadas se abrirán unos 25.000 pozos (unos 2,5 diarios en ese lapso). El trabajo de extracción en cada uno de ellos suele durar casi 40 días, utiliza unas 500 personas como mano de obra y requiere una inversión de 10 a 12 millones de dólares; al menos en el estado actual de la tecnología requerida en este tipo de yacimiento, que es la fracturación por presión hidráulica (fracking) para separar el crudo de la roca detrítica (shale). Se espera que, con una explotación racional de este recurso, la Argentina logre au-

toabastecerse de combustible y exportarlo a otros países durante 150 años. Pero, tal como se pregunta el titular de Grupo Portland, las posibilidades de Vaca Muerta van mucho más allá, y por eso plantea la inquietud: “¿Se trata sólo de un tesoro energético?” Según su criterio, Vaca Muerta puede ser pensada también como una oportunidad para realizar “una muy buena inversión inmobiliaria que acompañe la explotación del recurso natural”.

“Añelo es hoy el lugar ideal para el surgimiento de un nuevo emprendimiento de urbanización”, asegura Menayed, el titular de Grupo Portland. Se refiere concretamente a la localidad de Añelo, ubicada a 102 km de ruta de la ciudad de Neuquén, donde hoy están asentadas las compañías petroleras con todo su personal. En la actualidad, ya se encuentran radicadas allí más de 500 empresas ligadas a la actividad petrolera; ya sea de servicios o proveedoras de materiales como arena, cemento, caños, maquinarias, indumentaria, alimentos y logística. “Su ubicación es estratégica. Por eso, las inversiones y el crecimien-

to exponencial de trabajo hicieron que Añelo sea hoy el lugar ideal para el surgimiento de un nuevo emprendimiento de urbanización”, asegura Menayed. Fundada hace poco más de un siglo, esta pequeñísima ciudad convertida velozmente en el centro operativo de Vaca Muerta, tiene actualmente una población menor a 10.000 habitantes permanentes; pero en 2011 tenía apenas 2.000, y según un informe de la consultora global Idom, especializada en infraestructura, se calcula que crezca hasta más de 32.000 pobladores en 2024 y que supere los 45.0000 en 2034. Previendo esto, el gobierno municipal de Añelo ya puso en marcha su “Plan 2030”, que incluye obras públicas y el ordenamiento del desarrollo urbano y edilicio. Así, desde principios de la década en curso, se diseñó un plan estratégico de crecimiento, del cual surgió el master plan para una “ciudad sostenible y sustentable”. Las autoridades municipales aseguran que hoy la mayor parte del ejido de Añelo ya cuenta con los servicios básicos de agua, luz, cloacas y gas; y que se está trabajando en un plan de desarrollo con proyección al 2030 que incluye llevar el gas a la meseta –la característica “barda” neuquina-, donde

Añelo. la ciudad de 8.000 habitantes espera tener 45.000 dentro de 15 años.


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arranca la futura urbanización. También, el gobierno provincial de Neuquén anunció su apoyo incondicional al desarrollo de Vaca Muerta y de Añelo. A su vez, desde el sector privado, fue celebrado como un triunfo que el 55º Coloquio de IDEA (Instituto para el Desarrollo Empresarial de la Argentina) vaya a tener a Vaca Muerta como uno de los temas centrales. Incluso, en junio se celebró en la ciudad de Neuquén el pre-coloquio bajo el lema “Experiencia IDEA Vaca Muerta”, con la presencia del presidente Mauricio Macri. Una mini ciudad Justamente, es en Añelo donde Grupo Portland anuncia el desarrollo de un gran complejo residencial y de usos mixtos sobre 120 hectáreas ya adquiridas dentro del ejido urbano. Según destaca su titular, el proyecto consiste en “una urbanización con viviendas, lotes, centro comercial, áreas recreativas y servicios para la comunidad”. Agrega que todo el conjunto va a generar “un nuevo punto de partida para el crecimiento de Añelo en los próximos años”. Y para llevarlo adelante, la empresa convoca a participar en calidad de socios, siendo parte del fideicomiso, o inversores a particulares o a capitales institucionales. El gerente de Desarrollo de Grupo Portland, Arq Marcelo Buyo, refiere que la forma de hacerlo es ser parte del Fondo Grupo Portland-Vaca Muerta; un fondo privado que operará como fideicomiso privado y/o fideicomiso con Oferta Pública, bajo el lema “Somos tu socio desarrollador”. Agrega que existe un atractivo extra para esta inversión: en la actualidad Añelo tiene “los mejores valores de renta, superiores a los de cualquier tipo de bien inmueble y que duplican a cualquier renta inmobiliaria en Buenos Aires”.

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Plano Añelo: 1 Acceso Añelo. 2 Centro Añelo. 3 Polo San Benito. 4 Proyecto de Urbanización.

La extracción de petróleo y gas cuenta con apoyo de la provincia y la Nación.

La obra estará a cargo de un fondo privado que operará como fideicomiso privado y/o fideicomiso con Oferta Pública, bajo el lema “Somos tu socio desarrollador”. Buyo explica que el ingreso a este desarrollo en calidad de inversor ofrece “comprar a costo-costo para obtener ganancias por la adhesión al fondo o una renta superior con rápido recupero”. Y recuerda también los beneficios impositivos que establece el reciente decreto reglamentario 382/2019 de la Ley de Financiamiento Productivo; a saber, que el pago de Ganancias se difiere hasta el reparto de utilidades y su monto decrece en forma inversamente proporcional a la duración en el tiempo de la inversión.

En cuanto a Grupo Portland, firma con más de tres decenas de emprendimientos inmobiliarios en su haber, se caracteriza por ser una compañía estructurada bajo el concepto de “integración vertical” que abarca todas las fases de una obra: desarrollo, construcción y gerenciamiento. “Somos una empresa integral dedicada al desarrollo de negocios inmobiliarios”, la define Menayed. Esta estructura abarca –para darse una idea- desde un departamento de arquitectura o una comercializadora de sus productos (Primmo Immobiliare), hasta una fábrica de carpinterías de doble vidrio hermético. De hecho, la cadena de producción de Grupo Portland incluye la búsqueda del terreno, el

proyecto, la construcción, el gerenciamiento de obra y su comercialización. Explica que el hecho de contar con una gestión integral les permite optimizar costos, ser absolutamente rigurosos en los procesos, asegurarse de cumplir con los plazos pactados y garantizar la calidad con que se entrega cada unidad. “Es la mejor manera de garantizarle al comprador o inversor que el emprendimiento al que está apostando cuenta con el sello de Grupo Portland de punta a punta”, concluye Menayed. 0800 888 5680 grupoportland.com


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LA CONSTRUCCIÓN COLECTIVA DE LA VERDAD Una antigua historia de disputas entre escuelas religiosas enseña a encontrar la verdad en la disparidad de opiniones, y no en la prevalencia de una postura sobre otra. Quizás se pueda aplicar el mismo método a cuestiones más terrenales. Arq. Daniel Mintzer Socio de G&D Developers Foto: Estudio3R

Dentro de la tradición judía rabínica hubo en Jerusalén, antes de nuestra era, dos corrientes históricas de pensamiento: la Escuela de Hilel y la Escuela de Shamai. Ambas disentían sobre cuestiones básicas de aplicación de la ley judía en su tiempo, aunque en general la opinión más aceptada era la de la escuela de Hilel. Incluso, un texto del Talmud –la obra que compila todas las leyes y tradiciones judías- afirma que en determinado momento la mismísima voz de Dios se hizo escuchar para decir: “Las palabras de ambas escuelas son las palabras del Dios del cielo (en hebreo: “Elu velu dibrei eloei shamaim”), pero la ley quedará tal como la establece la Escuela de Hilel”. Los sabios debatieron mucho sobre la aparente contradicción de esta sentencia, considerando que la misma abría dos opciones posibles: o ambas eran la opinión de Dios, y en tal caso su validez era equivalente; o una de ellas (la de Hilel) era preferible a la otra, dado que la ley quedó siempre de su lado. De algún modo, se concluyo que las dos opiniones eran validas y fundamentadas, pero que la de Hilel era la más cercana a la verdad de su tiempo; si bien eso podría haber sido distinto en otros tiempos u otras geografías. Hoy, en Argentina, vivimos un momento en que las opiniones se nos enciman unas a otras, to-

das fundamentadas y todas diferentes. Así, está bien claro que vivimos en tiempos de paradojas. Sin ir más lejos, en el mercado inmobiliario se encuentran muchas voces convencidas de que los precios de las propiedades hoy están altos, y que recién cuando las propiedades bajen podrá vivirse una reactivación. Otros dicen que el momento actual es favorable para construir debido a que los costos de obra están bajos si se los mide en dólares; mientras que otros responden que es conveniente esperar para hacerlo. También hay quienes opinan que los costos medidos en dólares están más bajos, mientras otros aseguran que no es así… En fin, se podría seguir así eternamente sin ponerse jamás de acuerdo, como las viejas escuelas rabínicas.

Por desgracia, no existe una voz del cielo que pueda sentenciar en forma inobjetable quién tiene razón y quién no, a quién seguir y a quién ignorar. Está claro, por lo pronto, que nos vendría muy bien escuchar una voz del cielo que sentenciara en forma inobjetable quién tiene razón y quién no, a quién seguir y a quién ignorar. Tal vez, para echar alguna luz sobre este dilema,

Hilel y Shamai, rivales en la disputa religiosa, hoy son dos calles paralelas.

nos pueda ser de utilidad volver sobre la historia del comienzo. ¿Por qué la opinión descartada (escuela de Shamai) tuvo tanto predicamento en la tradición judía, al punto de ser considerada igualmente como opinión divina? En mi opinión, por varios motivos: -Porque la verdad no se construye desde un solo punto de vista. -Porque mirada del otro te desafía, reafirma y fortalece. -Porque en otros momentos quizás la otra opinión será la necesaria. -Porque al final del día solo perdura lo que se crea a partir de varias voces. Entonces, ¿cómo estaremos todos nosotros dentro de unos pocos meses? Igual que ahora. Nos levantaremos a la mañana, iremos a nuestro trabajo, cuidaremos a nuestras familias, querremos a nuestros afectos y sin duda seguiremos preocupados por cómo seguir haciendo mejor nuestro trabajo. Respecto del mercado inmobiliario, pensamos que todo estará más claro después de las elecciones. Entendemos que los precios se mantendrán estables, que los alquileres tenderán a subir lentamente y los costos de construcción probablemente también. Que seguirá habiendo un margen (más grande o más chico) entre los precios de compra y los costos: un margen que por lo menos justifique nuestro trabajo de construir. Los vecinos seguirán protestando por las obras nuevas y nosotros seguiremos por ahí. Pero escuchándonos y aprendiendo de todos, sin dramatismo ni angustia. Porque el Dios del cielo habla a través de todos nosotros, acertados o no. Que podamos escuchar nuestras propias voces. Cosas buenas para todos.


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ENTRE LOS CAMBIOS QUE YA OCURRIERON Y LOS QUE SE VIENEN

Los desarrolladores y arquitectos ya aprendieron a arreglárselas en un mercado inestable y con nuevas reglas de juego. Ahora apuestan a un nuevo ciclo con mayor previsibilidad.

ING. GERARDO GUAGNINO Director Comercial de Hormigaz Desarrollos Inmobiliarios LCNI/Mag: ¿Cuáles son la filosofía y la forma de trabajar que caracterizan a la empresa? Somos un grupo de socios que forma un equipo multidisciplinario. Hay, por supuesto, mayoría de arquitectos; pero también ingenieros y economistas. Nos distribuimos las tareas en función de las competencias de cada uno. El tener un socio responsable de cada área nos asegura eficiencia y calidad, pero también calidez en el trato y en la atención. LCNI/Mag: ¿A qué públicos apuntan y con qué productos inmobiliarios? Nosotros apuntamos a construir lo que nos gusta, más que a construir para un público en particular. O, para decirlo en los mismos términos en que está formulada la pregunta, nosotros somos el público objetivo de nuestros propios productos. Tanto cuando construimos viviendas como cuando hacemos espacios de trabajo, siempre los pensamos como aquellos lugares donde a nosotros mismos nos gustaría estar. Creemos que es la forma más adecuada de sentirnos cómodos con lo finalmente ofrecemos como resultado.

LCNI/Mag: ¿Cómo califica el momento actual para quien quiera empezar un desarrollo? Eso depende en gran parte de la forma en que se va a financiar el desarrollo y, en particular, de si el mismo requiere de preventa o no. Un producto de calidad y bien ubicado siempre encuentra un comprador; lo que es necesario analizar bien es el momento de la obra en que ese comprador va a aparecer. Si hablamos de vivienda,

“Un producto de calidad y bien ubicado siempre encuentra un comprador; lo que es necesario analizar bien es el momento de la obra en que ese comprador va a aparecer.” por ejemplo, en general las unidades que mejor se pueden vender en pozo son las más chicas; mientras que las más grandes encuentran su comprador cuando ya están terminadas o a punto de terminarse. Por supuesto que las limitaciones de crédito y la incertidumbre por la situación económica reducen el volumen de público con la posibilidad y la decisión de comprar.

LCNI/Mag: ¿Existen barrios, zonas y productos no explotados con perspectivas de convertirse en una buena oportunidad de negocios? Sí, siempre los hay. La ciudad está viva y se encuentra modificando sus espacios constantemente. Por otra parte, si observamos la evolución de otras ciudades tales como Nueva York, Medellín, Miami o Barcelona, por citar algunos ejemplos, vemos que todas las áreas terminan siendo aprovechadas para construir. En Buenos Aires eso también ocurre, pero obviamente hay que pensar bien el producto que conviene a cada zona. LCNI/Mag: ¿Cómo evalúan el impacto de la nueva normativa para edificar en Buenos Aires? Entendemos que el espíritu de la norma es positivo, ya que apunta a definir una ciudad morfológicamente más prolija, aunque como contrapartida vemos que existen ciertos problemas en la implementación.

LCNI/Mag


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ARQ. GERMÁN HAUSER Director de Hauser Oficina de Arquitectura LCNI/Mag: ¿El pensamiento de los arquitectos se lleva bien con el negocio inmobiliario o hay una relación tirante entre ambos? La verdad es que uno de los objetivos principales de nuestra disciplina es que se materialice lo que proyectamos, y para eso necesitamos que alguien aporte el dinero necesario. Al mismo tiempo, hay desarrolladores que tienen una mirada bastante limitada sobre lo que es un buen y un mal negocio, que tiene que ver con lograr la mayor cantidad de metros al menor costo. Nosotros trabajamos desde otro lugar, ya que pensamos en la mayor cantidad de metros con la mejor calidad arquitectónica posible y al mejor costo. La diferencia radica en el valor agregado, porque se puede tener el mejor metraje y el menor costo pero que el producto no sea atractivo. Y entonces lleva mucho más tiempo venderlo o directamente no se vende y, por lo tanto, deja de ser el mejor negocio. Entonces somos nosotros, los arquitectos, quienes debemos aportar eso que cualquier emprendimiento necesita para diferenciarse y no ser uno más del mercado. LCNI/Mag: ¿En qué consiste concretamente ese plus que la arquitectura le aporta a un desarrollo inmobiliario? Si un desarrollador ya tiene un modelo que le funciona y está atado a eso, probablemente no necesite un arquitecto proyectista para resolver su problema, sino sólo un dibujante: alguien que le acomode todo y le haga aprobar los planos. Pero si está dispuesto a superarse y a conseguir un valor agregado, que desde mi punto de vista es indispensable en un ámbito tan competitivo como la ciudad de Buenos Aires, se necesita buena arquitectura. Y es bueno aclarar que esto no tiene que ver sólo con

el aspecto exterior de un edificio, si es o no vistoso, original o “raro”; sino con definir espacios que van a ser más o menos habitables dependiendo de sus proporciones, su materialidad y la manera en que uno se aproxima a ese espacio y se sale de él. Si eso se hace sin demasiada reflexión, va a ser una respuesta más; pero si se estudia bien, se analiza por ejemplo de dónde viene el sol en cada ambiente, cómo va a incidir en cada pared y qué clima va a generar, no va a ser lo mismo poner una ventana cuadrada que una rectangular, contra una esquina o en el medio de una pared, que llegue al piso o que no llegue. En suma, la mejor resolución es la que va a dar una calidad espacial superior.

Los espacios comunes son para que la gente realmente pueda utilizar y disfrutar, no sólo para llenar un brochure con los nombres en inglés de los amenities. LCNI/Mag: ¿Los arquitectos se hacen cargo en sus proyectos para el mercado, de las nuevas demandas para las formas actuales de vida? Sí, absolutamente. De hecho es uno de nuestros temas más acuciantes. En realidad, todo parte de una premisa: no diseñamos espacios que resuelven el sustantivo “dormitorio”, “living” o “comedor”; sino el verbo “dormir”, “comer”, “vivir”, “reunirse”… Eso es lo que tenemos que solucionar hoy. Otro dato básico es que el mercado está cuestionando la proporción entre los espacios propios de una unidad y los espacios comunes de un emprendimiento. Cuando se producen tipologías de vivienda chicas -y es algo muy habitual-, hay que lograr complementarlas con espacios comunes que la gente realmente pueda utilizar y disfrutar; y no que

sirvan sólo para llenar un brochure con los nombres en inglés de los amenities. LCNI/Mag: ¿Y qué pasa hoy con los espacios propios? También en eso hay una reflexión constante. Por ejemplo, ahora estamos desarrollando tipologías de departamentos en las que se desdibuja el límite entre comedor, estar y cocina. Si bien hace 20 años se viene trabajando con la cocina integrada; ahora la apuesta es más audaz y el mueble de la cocina ya se puede diseñar integrado con el del living, así como el piso de madera continúa al piso de la cocina, aprovechando que ya hay pavimentos de madera con protección que lo permiten. También se relajó esa división tajante entre los ambientes públicos o sociales y los privados dentro de la vivienda, y eso nos da mucha más libertad en el armado de las plantas. LCNI/Mag: ¿Es posible adelantar tendencias en las formas de habitar y de proyectar de acá a unos años, imaginando un futuro cercano? Por lo pronto, la vida en las ciudades es muy intensa y llena de ruido; entonces llegar a casa es como llegar a un refugio. Eso es lo que tiene que transmitir la calidad del espacio habitable: ser el lugar de resguardo donde se va a pasar la noche, a dormir. También noto que las nuevas generaciones, las que ya nacieron digitales, están acostumbradas a una dinámica de trabajo más nómade y menos sedentaria; y nos están exigiendo que reflexionemos mucho sobre su espacio para vivir, y que aportemos otras posibilidades de habitar en los emprendimientos que estamos diseñando hoy mismo. LCNI/Mag


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ARQ. NÉSTOR CURLAND Director de Zentrum Desarrollos Inmobiliarios

LCNI/Mag: ¿Cómo podría definir a su empresa y su filosofía de trabajo? Somos una desarrolladora con casi 50 edificios construidos. Trabajamos habitualmente con la modalidad de comprar terrenos junto a inversores, canjearles metros cuadrados por materiales a nuestros proveedores y financiar la obra con la preventa; pero hoy notamos que el mercado nos está pidiendo un cambio de modelo, porque ya no están dadas las condiciones para repetir el mismo esquema de los últimos 20 años. Tenemos que repensar nuestro negocio, pero por sobre todo debemos usar la imaginación para idear nuevos modelos como, por ejemplo, ubicar a inversores que quieran desarrollar todo un edificio y venderlo una vez terminado el hecho constructivo. LCNI/Mag: ¿Cuál es el esquema de negocio con el que mejor trabajan actualmente? Es el producto de una evolución. En nuestro caso, cuando teníamos edificios en esquina con locales en planta baja, por lo general advertíamos que debían tener una impronta muy particular, y entonces empezamos a enfocarnos en jerarquizarlo ocupándonos también del diseño y de la arquitectura de ese espacio. Asumimos que, además de respetar la impronta propia de nuestro edificio, debía agregarle valor al que vive en el mismo brindando un servicio de calidad. Por eso, hoy contamos con experiencia en los rubros residencial, comercial, gastronómico, oficinas, hoteles y algún negocio de parking; y también acumulamos expertise arquitectónico sobre todas esas unidades de negocio. No fue algo planificado, sino que la misma evolución de nuestros proyectos nos lo fue demandando. Incluso desarrollamos también un negocio gastronómico propio, La Panotteca,

con el que nos está yendo muy bien. Justamente ahora vamos a llevar todo este expertise a un emprendimiento de usos mixtos, básicamente gastronomía y hotelería en un predio en Olivos, en el que hay un hermoso edificio racionalista de la década de 1930. LCNI/Mag: ¿Cómo surgió la idea de un emprendimiento con este mix? En realidad, el predio pertenece al Círculo Militar y está justo enfrente de la quinta presidencial. Tiene una función deportiva y un pequeño hospedaje para recibir a personal del Ejército de todo el país que viene a realizar cursos o trámites. Como tienen algunas dificultades de gestión, nos ofrecieron desarrollarles un parking en un sector del terreno y concesionarlo. Pero cuando vimos el edificio, que es una belleza y tiene un gran potencial, se nos ocurrió proponérselo a Casa FOA como sede de su muestra para este año. Fueron a verlo, quedaron fascinados por el lugar y la ubicación, y nos dijeron que si nosotros lográbamos firmar el acuerdo con los propietarios, este año hacían la muestra en ese lugar. Entonces nos encontramos con dos grandes desafíos: el primero fue convencer al Círculo Militar de ser sede de la próxima edición de Casa FOA, y el segundo, desarrollar un emprendimiento comercial exitoso. Por suerte, la idea los entusiasmó y aceptaron. A partir de entonces, empezaron a aparecer grandes cadenas gastronómicas interesadas en participar no sólo en Casa FOA, sino también en nuestros planes para el edificio después de la muestra. LCNI/Mag: ¿Cuál va a ser el futuro de este proyecto? Se trata de un compromiso de explotación por los próximos 25 años. El Círculo Militar es el locador y nosotros, como desarrollado-

res, les pagamos una renta que tiene que surgir de la explotación comercial del predio. Nos comprometemos a poner en valor el edificio respetando su estilo arquitectónico y vamos a explotar también el hotel, que es un edificio separado. Para eso, encargamos un estudio de mercado para conocer la demanda en esta zona, que arrojó un modelo de hospedaje corporativo no superior a tres o cuatro estrellas, de tipo Bed & Breakfast, para gente que viene a trabajar en las numerosas empresas establecidas en el corredor de Libertador, como Massalin Particulares, Nestlé o WeWork, y que hoy no tienen dónde alojarse en las cercanías.

“Hoy notamos que el mercado nos está pidiendo un cambio de modelo porque ya no están dadas las condiciones para repetir el mismo esquema de los últimos 20 años.” LCNI/Mag: ¿Qué factores son determinantes para tomar la decisión de lanzarse a un desafío tan audaz en un momento tan delicado como el actual? Aceptamos este desafío con la convicción de que estamos frente a un proyecto de gran potencial, basado en un formato comercial mixto y sumamente adecuado para las necesidades de la zona. Además, cuenta con el valor agregado de estar enclavado en un predio muy tradicional con un gran edificio de alto valor arquitectónico. De hecho, la cantidad de interesados en ser parte de este desarrollo que han aparecido en tan poco tiempo augura un éxito como el que imaginamos desde el principio. LCNI/Mag


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ARQ. SERENELLA PERRECA CEO & Founder de RSK Proyectos Urbanos

LCNI/Mag: ¿Qué se puede y qué conviene desarrollar hoy en Buenos Aires? Nuestra forma de hacer negocios y de enfrentar las crisis recurrentes del país, no sólo en este momento sino en general, es navegar aguas medias. Somos gente seria y la idea es proponer negocios consistentes. Ofrecemos ubicación, diseño y calidad de construcción. Entregamos unidades completas y sin sorpresas y, ante todo, damos servicio. De algún modo eso explica nuestra estrategia. La propuesta podría asociarse a la idea de commodity inmobiliario de calidad. Nuestros inversores buscan rentabilidad y refugio de valor; y RSK es una empresa que se dedica al desarrollo, diseño y comercialización de edificios de PH hace más de 23 años. En este recorrido hemos hecho 79 edificios de entre 1.500 y 10.000 m², que equivalen a unos 230.000 m² de obra y unas 2.100 unidades entregadas, en su mayoría de uno, dos y tres ambientes en el cordón norte de la ciudad de Buenos Aires. El 60 % de nuestros edificios está en Palermo, un 20 % en Recoleta, otro 10 % en Belgrano y sólo el 10 % restante en otros barrios. LCNI/Mag: ¿Qué locaciones poco explotadas ofrecen buenas oportunidades de desarrollos? Coherente con lo anterior, elegimos priorizar locaciones que garanticen valor y rotación. Aunque hemos hecho algunas experiencias en zonas algo menos consolidadas, sin acceso al crédito para los compradores es difícil concretar desarrollos inmobiliarios en zonas periféricas, aunque obviamente hay muchísimos interesados en que eso ocurra. Es lamenta-

ble que sea así, porque hay muchísimo por hacer y sería deseable abrir el juego, pero en estas circunstancias preferimos hacer lo que sabemos hacer bien.

“Sin acceso al crédito para los compradores es difícil concretar desarrollos inmobiliarios en zonas periféricas o menos consolidadas.” LCNI/Mag: ¿Cómo evalúa el impacto de la nueva normativa sobre edificación? Más allá de mis opiniones como arquitecta respecto del nuevo código, en el que encuentro varios puntos cuestionables, como desarrolladores sabemos que todo lo nuevo requiere un proceso de adaptación. Una vez asumido, cualquier cambio se incorpora al análisis y en la medida en que se convierte en una variable previsible, la asimilamos. En ese sentido, la plusvalía va resultar una excepción: para los propietarios de la tierra es un problema ajeno ya que no lo calculan ni lo pagan, y para los desarrollistas es de un impacto tan importante que resulta imposible absorberlo. Va a llevar muchísimo tiempo y trabajo que se incorpore de modo saludable a la cuenta de ambas partes. Otra complicación importante es el tiempo. Por distintos motivos, la demora en la aprobación de planos en los últimos años ha sido significativa y eso se convirtió en un obstáculo relevante para conseguir los resultados esperados. LCNI/Mag: ¿En qué medida las nuevas formas de habitar y de trabajar repercuten en los proyectos? Asumiendo que el concepto de “amenity”

está incorporado a las expectativas de muchos compradores, nosotros los hacemos cuando aportan valor real y son útiles más allá del folleto. Si sólo encarecen las expensas, los evitamos. En relación a esto, hemos hecho buenas experiencias con unidades chicas muy equipadas y flexibles que pueden convivir con ambos conceptos: edificios con muchos servicios o con gastos fijos bajos. LCNI/Mag: ¿Cuáles son la filosofía y la forma de trabajar que caracteriza a la empresa? Hace poco, en una charla en la que participé en la Sociedad Central de Arquitectos, dije lo siguiente: ¨En el proceso de buscar la propia voz dentro de nuestra disciplina, elegimos el camino de la consistencia por sobre la búsqueda del brillo en sí mismo. Si aparece el brillo es construyendo consistencia”. Creo que es una buena síntesis de nuestra filosofía de trabajo.

LCNI/Mag


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APOSTAR AL CRECIMIENTO Y LA INNOVACIÓN Roma Management, con base en Rosario, es un holding que abarca desde la planificación y ejecución hasta la comercialización de sus propios emprendimientos inmobiliarios. En cada una de esas etapas intervienen diversos profesionales. Pablo Cofano CEO & Founder ROMA Management

Roma Management Inmobiliario es un holding que desarrolla propuestas de valor que significan verdaderos saltos cualitativos para diferentes sectores de nuestra sociedad. Propone otra forma de hacer negocios en donde variables como la rentabilidad, la innovación y el progreso adquieren protagonismo en iguales proporciones. Su espíritu empresarial, inquieto e incansable, es el que le permite vislumbrar nuevos caminos destinados a multiplicar oportunidades, beneficios y ventajas para cada uno de los actores intervinientes. Todos los proyectos del holding son planteados en etapas estratégicamente diseñadas que abarcan desde la planificación y ejecución hasta la comercialización de los mismos. En cada una de esas etapas intervienen profesionales de las más diversas áreas, hecho que redunda en la generación de gran cantidad de fuentes de trabajo, con todas las implicancias que esto tiene a nivel social y económico. Su metodología empresarial

es totalmente innovadora para la industria inmobiliaria debido a que no se concentra en el análisis de proyectos aislados, basándose en renders atractivos, sino que pone el eje en métricas que permiten determinar el impacto y alcance real de cada decisión.

La responsabilidad de un desarrollador es muy grande porque cada nuevo proyecto cambiará la vida de muchas personas. Es por eso que en sus procesos de trabajo se destina especial dedicación a la etapa de planificación, analizando cuidadosamente datos certeros y concretos del mercado. Sólo de esa forma se pueden ejecutar planes de acción exitosos en los que los riesgos y márgenes de error se reduzcan al mínimo. La responsabilidad de un desarrollador es muy grande, ya que con su actividad no sólo se genera un negocio y se obtiene una ganancia. Además, es necesario ser consciente

de que el proyecto cambiará la vida de muchas personas. Y es ahí en donde Roma Management Inmobiliario centra su mirada, buscando siempre generar procesos de valor en el antes, durante y después de cada solución que pone en marcha. Sus desarrollos son planteados bajo esa premisa, asumiendo el enorme compromiso que conlleva un rol tan relevante en el desenvolvimiento social y económico de la región y el país. Actualmente existen muchas empresas dedicadas al real estate, pero no todas logran cubrir las necesidades de vivienda ni las expectativas de los inversores. Roma Management Inmobiliario se propuso modificar esa realidad y provocar un verdadero cambio de paradigma en el sector; impulsando una nueva forma de ver, analizar y materializar las ideas. Y, basándonos en datos concretos de los avances y evolución de sus obras, podemos decir que cumple sus metas y redobla la apuesta en cada nuevo paso que decide dar.

El “equipo” de Roma Management.


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ARQUITECTOS, DESARROLLADORES Y PIONEROS POR VOCACIÓN Con tres décadas de trayectoria, BW Group lleva construida una buena cantidad de edificios en los barrios más buscados de Buenos Aires y la Zona Norte. Su estrategia: ser los primeros en cada rubro.

Ariel Wasserman y Roberto Baylac, socios de BW Group.

Roberto Baylac y Ariel Wasserman son arquitectos, pero aseguran que su firma BW Group no es sólo un estudio sino una “empresa de arquitectura”. La diferencia, según explican, es que no se limitan a brindar servicios profesionales para terceros sino que desde el primer momento empezaron a gestionar sus propios proyectos. “Esto significa que incorporamos todos los aspectos de un desarrollo inmobiliario. Nosotros mismos nos ocupamos de conseguir el terreno, desarrollar el producto, diseñar el proyecto, hacer las licitaciones de las distintas empresas contratistas y proveedoras, y también hacemos la dirección de obra”, cuentan los dos socios, que llevan casi 30 años de trabajo y muchos metros cuadrados construidos en la ciudad de Buenos Aires y en la Zona Norte. Empezaron con esta forma de trabajar desde que compraron su primer terreno para levantar un edificio entre medianeras en Núñez con apoyo del clásico friends & family, y desde entonces jamás pararon de construir. “Pasamos por todas las épocas: efecto Arroz, efecto Tequila, devaluación… La construcción siempre te da revancha, y la propiedad en este país es un bien muy estable. De hecho, el valor de la propiedad inmueble como inversión siempre aumentó y fue para arriba. Nunca bajó, salvo en perio-

dos específicos que duraron muy poco, como las devaluaciones. Nuestra conclusión es que, cuando se apuesta al ladrillo como inversión, sólo hay que esperar el momento adecuado para vender”, afirman.

“La construcción siempre te da revancha, y la propiedad en este país es un bien muy estable. De hecho, el valor de la propiedad inmueble como inversión siempre aumentó y fue para arriba.” Dentro del rubro residencial, cuentan que inicialmente idearon un producto novedoso: “Hicimos edificios con unidades pequeñas, pero con la premisa de que tuvieran el mismo nivel constructivo y de confort que los mejores departamentos de alta gama”. Con los años, concretaron varios emprendimientos de gran envergadura, tanto en la ciudad de Buenos Aires como en Zona Norte. Entre los más recientes, puede mencionarse la torre sobre basamento The Edge, en Barrio Norte y de 19 pisos de altura, que se destaca por su fachada cóncava sobre la calle Sánchez de Bustamante; y también por una ubicación poco habitual que permitió definir un parque al fondo del terreno con los amenities “outdoor” sobre el pintoresco pasaje Bollini.

En tanto, en Vicente López se erige sobre la avenida Libertador la torre View, de 20 pisos y con una ubicación privilegiada por sus vistas directas al río y al puerto de yachting. Este edificio se distingue por sus fachadas íntegramente vidriadas, con balcones en todo su perímetro, y por la ondulación que le imprimen al volumen las formas orgánicas de sus expansiones. Un “oleaje” de hormigón que señala la proximidad del medio fluvial. Oficinas norteñas Al mismo tiempo, BW Group fue una de las firmas pioneras en desarrollar edificios de oficinas premium en el eje norte de la Ciudad de Buenos Aires, más precisamente en el Bajo Belgrano y Núñez. Una locación que en la actualidad se convirtió en habitual para este tipo de emprendimientos, pero no lo era cuando construyeron su primer emprendimiento de este rubro en Libertador y Olazábal, de diez pisos, hace casi un cuarto de siglo. “Es parte de esta idea de ser los primeros, de hacer lo que todavía no hacen otros. En este caso, consistía en ofrecer al mercado corporativo una alternativa al Microcentro”, cuentan sobre esta obra terminada en 1998. Dos años más tarde, otro edificio en Juramento 1775; esta vez entre medianeras y


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Qiub: oficinas, cines, gastronomĂ­a y parking en una torre sobre basamento proyectada junto a BMA Estudio, en Palermo Hollywood.


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frente a Barrancas de Belgrano, inconfundible por su muro cortina con una curvatura suave en el coronamiento. El mismo fue reservado íntegramente, antes de que se terminara, por L’Oreal de París para convertirlo en su sede corporativa en Buenos Aires mediante un contrato de renta. Le siguieron varios otros en ubicaciones parecidas, como por ejemplo Bureau Libertador. Y una década más tarde, en 2009, se extendieron hasta Olivos con otra torre de oficinas con vista al río en Libertador y Arenales (justo enfrente de View, mencionado más arriba), a la que mudaron también su propia empresa. Hoy, todo ese corredor ya está bien consolidado como destino de oficinas corporativas a ambos lados de la avenida General Paz. Cabe destacar que, para toda esta producción, un rasgo distintivo de BW Group es haber optado por centralizar la construcción de todos los emprendimientos en sus manos y licitar cada tarea en forma individual, en lugar de utilizar a un solo contratista principal. “Si bien de esta forma el trabajo es mucho mayor, creemos que contratar cada rubro por separado es más efectivo, menos riesgoso y más económico. Una sola empresa a la que se le da una obra llave en mano tiene que subcontratar a su vez diversas instalaciones como plomería, electricidad o climatización. La consecuencia obvia es que se inflan los costos y, por lo tanto, los precios”, explican. Esta modalidad de trabajo se debe, en buena parte, al hecho de ser desarrolladores y al mismo tiempo arquitectos. Agregan que esta metodología de trabajo se complementa con la certificación ISO 9000, que valida la calidad de la prestación en todas las áreas, y con un ágil servicio de posventa para los usuarios de sus edificios.

Cines en Palermo Hollywood En la actualidad, uno de los emprendimientos más ambiciosos de BW Group es el complejo Qiub Offices, Cinemas & Food, en Palermo Hollywood. Se trata de una torre sobre basamento con un mix de usos que incluye 25 pisos de oficinas premium, 8 salas de cines (aseguran que son “las primeras en todo el Distrito Audiovisual”) y un patio de comidas con gastronomía gourmet. Ubicado en la emblemática esquina de Juan B. Justo y Honduras -frontera con Palermo Soho-, ofrecerá también tres locales comerciales a la calle y cinco niveles de estacionamiento subterráneo. “Tenemos inversores interesados en la renta del parking, otros especializados en el negocio del cine y otros que comprarán las oficinas para instalar su propia empresa o para destinarlas al alquiler”, confían Baylac

“Van a ser las primeras salas de cine en todo Palermo Hollywood y el Distrito Audiovisual”, destacan Baylac y Wasserman acerca de su emprendimiento Qiub. Bureau Libertador, en Belgrano.

y Wasserman. Cada una de las 25 plantas de oficinas contará con 530 m² divisibles en 4 unidades: una de 170 m² y tres de 120 m², que también podrán unificarse. Además, las escansiones del volumen, cada cinco niveles, permitirán armar “paquetes” de cinco pisos para una sola empresa. Por otra parte, la intención de los desarrolladores es que el edificio en su totalidad cuente con la certificación LEED Gold del Green Building Council por sus prestaciones sustentables. El proyecto arquitectónico de Qiub fue desarrollado junto con el estudio Bodas Miani Anger Arquitectos & Asociados, y su volumetría

Juramento 1775: oficinas centrales de L’Oreal.

audaz consiste en un prisma que rota levemente sobre su propio eje cada cinco pisos. Este movimiento genera aterrazamientos y voladizos, como incisiones, que deconstruyen la forma pura y cortan la imagen uniforme del muro cortina. El basamento contará con tres locales comerciales “ancla” en planta baja, gastronomía en el primer piso y ocho salas de cine en el segundo y el tercero, equipadas con tecnología de última generación. “Van a ser los primeros cines de todo Palermo Hollywood y el Distrito Audiovisual”, destacan, fieles a su vocación de pioneros.

View: fachada ondulante en Olivos.


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MILLENNIALS: UNA DEMANDA QUE YA LLEGÓ El sector inmobiliario se enfrenta al desafío de atender a la demanda de jóvenes que no buscan ser dueños de una propiedad ni pagar créditos a largo plazo: sólo quieren ser los usuarios de un inmueble. La industria inmobiliaria ha empezado a recibir, cada vez con más fuerza, un enorme desafío en sus manos: atender a los millennials, jóvenes entre los 25 y 34 años de edad, que están marcando un hito en la historia del sector con su estilo de vida, necesidades y preferencias. La primera pregunta que se impone sobre esta generación es: ¿prefieren comprar o alquilar su vivienda? Existen argumentos culturales que hacen que, en ciertos países la tasa de inquilinos sea muy alta entre los millennials. Este cambio de mentalidad está fomentando que muchos jóvenes se lancen al alquiler como opción de vida. Un fenómeno que podría denominarse Generación I”. Los millennials (o Generación Y, jóvenes nacidos a fines del siglo XX), se caracterizan por ciertos rasgos tales como la indiferencia a ser propietarios de sus autos e inmuebles. Por eso, también se les llama la “Generación I” (de inquilinos, por tener pocas probabilidades de invertir en inmuebles). En comparación con las generaciones que los precedieron, los millennials están retrasando hasta una década la decisión de casarse y de ser padres para reforzar sus carreras profesionales. Esta generación es además mucho más flexible y no está buscando necesariamente comprar una “casa para toda la vida” cuando piensan en su vivienda, sino que están listos para cambiar

cuando sea necesario. En rigor, ni esperan un trabajo para toda la vida, ni ven una casa de esa manera. Por eso, cuando se piensa en ofrecerle servicios inmobiliarios a esta generación, se debe reformular el negocio con el foco puesto en el papel de la tecnología, priorizando el acceso antes que la posesión y apostando a las experiencias para generar vínculos de largo plazo.

Los millennials están retrasando hasta una década la decisión de casarse y de ser padres para reforzar sus carreras profesionales. Por lo pronto, los profesionales inmobiliarios debemos estar atentos a conocer a fondo los hábitos de este segmento etario: no miran televisión, cambian de trabajo muy seguido, sacan demasiadas fotos y no leen muchos libros. Y, sobre todo, desvelan a quienes intentan venderles lo que antes era un objeto aspiracional: los inmuebles. Al menos, esa es la imagen o el prejuicio que circula sobre ellos, basado sobre todo en la experiencia de otros países. En Argentina, sin embargo, un estudio de la Consultora W que dirige Guillermo Oliveto, echa por tierra la muy difundida idea de que los millennials no quieren comprar-

se su casa porque priorizan gastar el dinero en viajes u otro tipo de bienes. “Hay una generación entera sin acceso al crédito hipotecario, equivalente a 15 años en los que la gente no pudo tener su casa”, comenta, y destaca que, cuando empezó la oferta de créditos UVA, quedó demostrado que los milllennials estaban dispuestos a hacer un esfuerzo adicional a cambio del techo propio. En rigor, aspiran a la casa propia más que sus pares en otros países de la región. Pero nuestra situación económica los desalentó y les impide mirar a largo plazo y, durante años, se volcaron a otros bienes como tecnología, viajes o autos. A su vez, el mercado debe romper con algunos prejuicios: hoy el hogar promedio está compuesto por tres personas y un tercio de los habitantes de la ciudad de Buenos Aires viven solos. “La tendencia debería ser ir hacia propiedades más chicas y en lugares que hoy no están en el top de preferencias. El 90% de los consumidores quiere ser dueño, aunque sea en un espacio más chico y en un barrio que no sea su preferido”, dice el estudio de W. Tampoco es verdad que no quieran comprar inmuebles ni necesariamente quieren que todo sea online. En rigor, sí valoran la experiencia de lo offline; pero la elección de la vivienda comienza online. A propósito de esto, la situación en Bue-


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Dormitorio integrado al estar: otro prejuicio que los millennials desechan con facilidad.

nos Aires es coherente con lo que sucede en otros países del mundo: una considerable parte de esta generación sigue viviendo en áreas metropolitanas, puesto que valora la comodidad y las ofertas de ocio de la vida en la ciudad. Sin embargo, cuando se trata de comprar, esta generación opta por los suburbios, ya que en general las propiedades suelen ser más accesibles fuera de las grandes ciudades.

Hoy los prospectos muestran un conocimiento profundo del mercado y del producto, fruto de una gran investigación en la web. Por lo pronto; los millennials representan una gran oportunidad, pero también un enorme desafío. No le creen tan fácilmente a la publicidad, los aburre el marketing, viven conectados, tienen cada vez más influencia en el consumo y cuentan con sumas crecientes de dinero, pero seleccionan muy Cada vez más la casa es también el lugar de trabajo.


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Los jóvenes hoy buscan propiedades más chicas, asegura un estudio de la Consultora W.

bien en qué aplicar su capital. Son consumidores híper informados que no le tienen miedo a nada y, si llegan a tener una mala experiencia, se encargarán de hacer la peor campaña de marketing posible en las redes sociales. Atrás quedaron los días en que el cliente era el alumno y el corredor inmobiliario el maestro experto. Hoy los prospectos muestran un conocimiento profundo del mercado y del producto, fruto de una gran investigación en la web. Los nuevos hábitos obligan a los profesionales a replantear las estrategias de marketing y comercialización. Los estilos de consumo cambiaron con los millennials, justamente porque valoran más vivir experiencias que acumular objetos. “Construir relaciones de largo plazo” es la nueva manera de hablar de “fidelidad”, concepto escurridizo para una generación cuyas marcas más relevantes no existían

hace unas décadas y que le soltó la mano al discman, a Nokia y al BlackBerry. Priorizar el acceso a la vivienda y no a la propiedad de la misma parece ser el slogan que mejor sintetiza a los millennials. No quieren ser dueños sino usuarios. De hecho,

Los millennials argentinos aspiran a la casa propia más que sus pares de otros países, pero nuestra situación económica los desalentó. ya se enamoraron de ese formato en otras industrias, como la de la música. Adquieren menos discos, o ninguno, porque optan por las suscripciones de Spotify y; descartaron la idea de ahorrar para comprar sus propios autos porque utilizan los servicios de Uber y otras plataformas que permiten alquilar automóviles sin chofer. Estos mismos

hábitos de compra parecen querer trasladarse al mercado inmobiliario. Asistimos a la “uberización” de la banca y fuimos testigos de cómo Netflix mató a Blockbuster; por lo tanto, debemos tomar nota de todos estos fenómenos y tendencias a la hora de analizar el mercado inmobiliario. Son síntomas de una nueva época y de una nueva forma de hacer las cosas a la que no podemos permanecer ajenos.

Lic. Mario Gómez Director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios


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QUÉ ESTÁ PASANDO EN VACA MUERTA La demanda de viviendas en el yacimiento neuquino es innegable, pero es necesario conocer también las características de la actividad extractiva y el carácter particular de su mano de obra. Lic. Issel Kiperszmid CEO de Dypsa Vicepresidente de la Cámara Argentina de Desarrolladores Urbanos Fotos: Gentileza LMNeuquén

Sin lugar a dudas, la explotación y puesta en valor de Vaca Muerta, el segundo reservorio mundial de shale gas y el cuarto de shale oil, significa para la Argentina un cambio de fondo en sus perspectivas futuras, con la posibilidad de transformar al país en un exportador de energía, y en particular de productos intensivos en el uso de ésta. Si bien puede encontrarse ya mucha información disponible sobre esta “nueva joya de la corona” en lo referente a sus requerimientos de inversión y su impacto sobre la economía en general, poco se ha evaluado respecto de sus implicaciones para el sector inmobiliario. Las empresas de las cuales yo soy el titular se encuentran muy activas en la zona desde 2014, es decir antes de que este mega reservorio de petróleo y gas tomara la dimensión mediática que tiene actualmente. Esta ex-

Foto: Estudio3R

periencia de cinco años me permite volcar en estas líneas lo que hemos aprendido, y por sobre todo ser prudente en el análisis. Si bien la necesidad de viviendas es evidente, en particular en Añelo y su zona de influencia (que se ha convertido de alguna

Lo más probable es que en cinco años el grueso de la actividad extractiva se expanda hacia distintas áreas, todas a más de 100 kilómetros de Añelo. forma en la “capital de Vaca Muerta”), me permito sugerir que, antes de invertir, todas las variables que conllevan a la decisión deben ser analizadas muy bien y con mucho detalle, tratando de entender en especial las características de las industrias

Añelo es en la actualidad el centro poblacional y operativo de Vaca Muerta.

extractivas en general y de la actividad petrolera en particular. Es habitual en nuestro país correr en manada detrás de las modas sin un estudio profundo de todas las circunstancias, viendo sólo la foto y no la película. Así ocurrió en su momento con las canchas de paddle, las pistas de patinaje sobre hielo, los bares con pool y tantos otros. Estos fenómenos de actuar en manada también se repitieron en el sector del real estate con las desmedidas inversiones en Asunción del Paraguay, Punta del Este, diversos desarrollos de tierras suburbanas y muchos ejemplos más. Por lo pronto, es necesario aclarar que Vaca Muerta tiene casi 30.000 kilómetros cuadrados: la misma superficie que un país como Bélgica. Eso significa que las distancias entre sus diferentes puntos son muy importantes.

La mano de obra tiende a trasladarse constantemente.


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Por otra parte, la actividad del shale requiere mucha inversión y recursos humanos durante la perforación; operación que lleva algunas semanas, pero una vez que el pozo ya está operativo el requerimiento posterior de personal y servicios vinculados son mínimos. Dado que el rendimiento de éstos es decreciente desde el primer día en que comienza la extracción, las empresas necesitan hacer en forma periódica nuevas perforaciones en forma constante, y esto mueve las actividades que demandan personal. Vale decir que la masa intensiva de trabajo se va trasladando y tiende a alejarse del epicentro, que hoy es Añelo, con relativa velocidad. Por eso, lo más probable es que en cinco años el grueso de la actividad se expanda hacia distintas áreas, todas a más de 100 kilómetros de esa localidad. Si bien es posible que queden radicadas allí las bases operativas de las empresas y la prestación de los servicios complementarios, el personal en su gran número prestará funciones en los nuevos pozos a ser perforados. Por otra parte, existe una fuerte contradicción de intereses entre los gremios petroleros que desean la radicación de los trabajadores afectados a la actividad y sus familias, y las empresas petroleras habituadas en todo el planeta a emplear personal virtualmente nómade que se traslada junto con la explotación. Lo cierto es que hoy Añelo requiere mucha inversión en infraestructura, y seguramente la va a desarrollar con el tiempo; pero cuando esto ocurra la actividad seguirá tendiendo a alejarse del centro. De hecho, las inversiones en el corriente año se estiman en US$ 5.340 millones, pero se necesita no menos de tres veces ese importe para darle un fuerte impulso a la actividad. Como dato positivo, la expansión que se le ha dado en los últimos cuatro años la ha colocado en un saludable punto de no retorno. Dudas razonables Entre 1999 y 2014, la producción total de petróleo en nuestro país cayó significativamente año a año. Afortunadamente, con el cambio de las reglas a partir de 2015 comenzó una lenta recuperación, con un importante salto esperado para 2019 y la expectativa de que en 2021 se alcance nuevamente el valor de principios de siglo. Todo esto viene fundamentalmente del aporte de Vaca Muerta, que generará en su conjunto un 77% de gas y un 23% de petróleo.

Bloque Los Toldos/Sur, explotado por ExxonMobil en Vaca Muerta.

Cabe señalar, sin embargo, que a las industrias que utilizan intensivamente el gas (por ejemplo, la petroquímica y la producción de fertilizantes como la urea) les resulta más eficiente estar localizadas cerca de los puertos debido a que el transporte del producto final es más costoso que el del insumo, el cual se envía por gasoductos u oleoductos. Por lo tanto, es razonable que la mano de obra requerida se concentre en Bahía Blanca y otros puntos del litoral marítimo; pero no en Añelo.

Un emprendedor debe preguntarse por qué los fondos vinculados a las petroleras no suelen aplicar recursos en viviendas permanentes para su personal. Volviendo al tema inmobiliario y a la necesidad de ser cautos, recomiendo mucho que se tome nota de lo ocurrido en los desarrollos próximos a los grandes campos de shale de Estados Unidos y Canadá que surgieron con la “fiebre del gas”. Si bien la renta por alquileres que pagó la industria generaba una tasa muy interesante (alrededor del 15% de la inversión), cuando a los pocos años pasó el boom, las propiedades resultaban virtualmente invendibles, incluso a precios muy bajos. Por lo tanto, al momento del análisis de la inversión, un emprendedor debe preguntarse siempre porqué los fondos vincula-

dos a las petroleras no aplican recursos en viviendas permanentes para su personal; más aún si se considera que sí están dispuestas a pagar valores locativos elevados. La respuesta es que conocen muy bien a la industria y su comportamiento. Otros elementos a considerar son el problema de títulos que existe en la zona (que no es menor) y la falta de mano de obra adecuada en el rubro de la construcción. Los obreros más capacitados están en la industria petrolera, que paga salarios sensiblemente mayores, lo cual genera a su vez una altísima rotación. De hecho, los conflictos en este último gremio han sido noticia en los medios periodísticos hace poco tiempo. En resumen, puede afirmarse que hoy Vaca Muerta tiene múltiples negocios en crecimiento, tanto dentro de la actividad petrolera como así también en las que derivan de esta. Pero, más allá de sus muy importantes perspectivas futuras para nuestro país y de estar en consideración de todos, en lo que hace a la actividad inmobiliaria, mi recomendación personal por estar trabajando allí desde el inicio, es que la prudencia y el análisis profundo deben guiar cualquier decisión de inversión. Correr detrás de la fiebre del gas es como correr detrás de la fiebre del oro, y es preciso tener mucho cuidado porque no todo lo que reluce es oro.


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NADA SE PIERDE, TODO SE TRANSFORMA La impecable puesta en valor del edificio Comega recupera el espíritu moderno de los años 30 y trae a Buenos Aires un concepto novedoso a nivel internacional: el sky bar o rooftop. El aroma a tabaco cubano era suave pero inconfundible. Hace más de quince años que dejé de fumar, pero reconozco que me sigue cautivando. No era para menos, estando delante de una de las cavas de habanos y puros más importante de estas latitudes. Al mismo tiempo, un jazz neoyorquino se escuchaba detrás de la multiplicidad de idiomas

que iban, desde la vehemencia de un acento texano discutiendo entre risas con un elegante ejecutivo londinense hasta una pareja en francés pidiendo la especialidad del día. La vista podía perderse en el río del fondo y en sus embarcaciones de todo tipo, color y destino; no sin antes haber hecho escala en los techos de varios edificios icónicos

de Buenos Aires. Es que, a esta altura, si no fuera por la silenciosa pero vibrante insistencia de mi celular, juraría haberme transportado a los glamorosos años treinta. Nos maravillamos cuando la magia del cine reconstruye casi al detalle aquellos años dorados, y en particular el esplendor de sus edificios. Bueno, pues ahora yo

Vuelta Abajo Social Club, con gran variedad de tabacos y vista privilegiada.


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me encontraba adentro de uno de ellos. Mi formación como arquitecto estuvo marcada a fuego por el Racionalismo, y de hecho aún hoy sigo sosteniendo que fue uno de los movimientos más lúcidos, so pena de parecer demodé. En aquella etapa de aprendizaje me maravillaba con Walter Gropius, Ludwig Mies Van Der Rohe o Le Corbusier; sin darme cuenta de que muy cerca tenía edificios que no solo no tenían nada que envidiarle a los europeos o neoyorquinos, sino que incluso fueron construidos en la misma época. Sí, aunque cueste creerlo, por aquel entonces Argentina y el mundo crecían “juntos a la par”. Apenas un año después de que Nueva York asombrara al mundo con su icónico Empire State Building; en los años 1932, 1934 y 1936 Buenos Aires inauguraba una tríada de rascacielos que compartían sus ansias de llegar a las nubes. En ese orden cronológico, el Safico, el Comega y el Kavanagh, con sus 90, 85 y 100 metros de altura respectivamente, supieron ser -y siguen siendo- una combinación perfecta de estilo, purismo y calidad. Con una propuesta donde la razón, la funcionalidad y la tecnología ganaban la partida, la ecléctica ciudad se asombraba ante las líneas rectas, las formas puras y los materiales como el acero pulido y el concreto. Asimismo, la despojada geometría del Art Decó cobraba fuerza dejando de lado los accesorios, metiéndonos de lleno en la película Metrópolis (1927) de Fritz Lang, y haciendo realidad el “menos es más” del que hablaba Mies. A esta altura cabe una breve reseña sólo para entender su historia. El ya por entonces poderoso grupo Bunge & Born, a través de su Compañía Mercantil y Ganadera (CoMeGa), hizo construir este edificio que no tardó en convertirse en un ícono porteño. Apenas inaugurado, en el piso 19 abrió el Comega Club, un bar de encuentro de la más alta burguesía, desde donde se pudo ver la llegada del Graf Zeppelin, el sepelio de Carlos Gardel o el ensanchamiento de la avenida Corrientes. La revista Nuestra Arquitectura dictaminó: “Dentro del Comega se respira aire moderno”. Soy un convencido de que las sociedades se valoran, entre otras cosas, por el cuidado y respeto de su historia y su patrimonio. Eso es

lo que nos maravilla cuando pisamos las capitales europeas, o incluso ciudades más recientes como Nueva York. Por eso, el cuidado y respeto que guiaron la reciente puesta en valor del edificio Comega, por iniciativa de sus propietarios, son realmente admirables y dignos de destacar. No es sencillo llevar

Junto con el Kavannagh y la torre Safico, el Comega fue uno de las obras pioneras arquitectura moderna nacional. adelante la puesta en valor de un ícono respetando su concepción original, y al mismo tiempo adecuando sus instalaciones y servicios a los requerimientos edilicios actuales, ya sea para oficinas u hotelería: un destino que se incorporará en breve. Se reemplazaron las ventanas de todo el edificio por ventanas de PVC con doble vi-

driado hermético; se instaló tecnología de flujo variable frio/calor con alto ahorro energético y ecológico; se reemplazaron los cinco ascensores por modelos de última generación; se restauraron las fachadas de travertino con productos especiales para la conservación de monumentos históricos, y se recuperaron los maravillosos contrastes y mil reflejos de las superficies de metal. Pero, volver a darle vida a un edificio no sólo implica ocuparse del mismo sino también de su relación con la ciudad y su gente. Después de un día de trabajo, que mejor que relajarse y tomarse un rato para alejar la cabeza de donde esté y llevarla adonde uno quiera. Ese fue el objetivo más ambicioso: recuperar el espíritu de aquel glamoroso Club Comega para saborear platos, tragos o puros de excelencia mientras disfrutamos de vistas emocionantes. Así, nacieron dos lugares mágicos dentro de la ya fascinante experiencia de estar

El Trade Sky Bar en el piso 22.


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Expansión del Trade Sky Bar.

El edificio Comega se inauguró en 1934.

Entrada principal, con metales recuperados.

dentro de este rascacielos. En el piso 15, un rooftop reúne la cava de puros más importante de Argentina junto a una carta gastronómica y coctelera de autor; así como diferentes espacios para disfrutar y vivir una experiencia única. Por su parte, en los últimos pisos del edificio se encuentra la propuesta más ambiciosa del año. En el piso 19, donde estaba el original Club Comega, ahora funciona el restaurant y barra principal; mientras que en el piso 20 se recrea la idea de un omaka-

Un rincón perfecto para el After Hour.

Las escaleras originales, a nuevo.

sé japonés. En el piso 21 está ubicada la cocina y, por último, en el 22 encontramos la expresión más fiel por estas latitudes del Sky Bar o rooftop; un novedoso concepto gastronómico que mezcla la cocina de autor con la posibilidad de comer o beber un trago en una terraza con vistas a 360 grados. Cuando finalmente nos vamos, las sensaciones son múltiples. Como arquitecto, ratifiqué todo aquello por lo cual alguna vez decidí elegir esta profesión. Como broker inmobiliario, confirmé lo mucho que una

inversión inteligente es capaz de devolver en negocios, prestigio y futuro. Por último, como habitante de esta ciudad, recordé porqué Buenos Aires fue, es y será un faro en este lugar del planeta. El Comega es un claro ejemplo de todo eso, haciendo honor al postulado de Lavoisier: “Nada se pierde, todo se transforma”. Arq. Pedro Lagleyze Titular de Place Real Estate


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UN ICONO INMOBILIARIO: EL CIELO NO TIENE LÍMITE Con sus 54 pisos, la torre Turnberry Ocean Club Residences en Sunny Isles Beach, ofrece vistas increíbles al océano, amenities de lujo, gastronomía y membrecía para acceder al Turnberry Isle Country Club. Las construcciones majestuosas tienen detrás mentes brillantes, y Jeffrey Soffer, el fundador y director ejecutivo de Fountainebleau Development, hace tangible la visión de los más exigentes. Cuando alguien descubre una residencia donde se siente muy a gusto, simplemente lo percibe, igual que cuando ingresa a una residencia en Turnberry Ocean Club Residences. La torre de lujo que se está desarrollando en Sunny Isles Beach, Florida, tiene alma propia y su diseño innovador es moderno, clásico, inteligente y simple a la vez. La imaginación de la mayoría de los arquitectos se relaciona más con la tierra que con el cielo. Pero para Carlos Zapata, el arquitecto venezolano reconocido mundialmente, el cielo es sólo el comienzo. En Turnberry Ocean Club Residences le da vida a su visión del movimiento con formas enriquecidas y más amplias. Por otra parte, las estructuras concebidas de forma limpia y dinámica forman espacios acogedores que aportan una sensación de estilo de vida tradicional a su arquitectura modernista.

dences reciben privilegios de membrecía disponibles en Turnberry Isle Country Club, que incluyen golf, tenis, actividades marinas y acceso a la marina de Turnberry y FBO privado para aterrizar en sus propios aviones. Lo que muchos sueñan, Jeffrey Soffer lo convierte en realidad sin importar la naturaleza, las dimensiones ni lo ambicioso del proyecto. Durante más de 50 años, el grupo de desarrollos inmobiliarios ha roto fronteras y superado los límites que muchos se han impuesto, y es de esta manera como han cambiado la perspectiva de edificios, ciudades, hoteles y residencias en una experiencia excepcional. Jeffrey Soffer, uno de los desarrolladores de bienes raíces más respetados de Estados Unidos, se ha fijado la meta de hacer crecer las ciudades con proyectos de lujo en unión con su

familia, y es gracias a ese liderazgo e influencia que varios de sus proyectos nacionales e internacionales han sido premiados. Ha llevado la dirección de las mejores expansiones y renovaciones, así como construcciones que la compañía ha liderado: así sucedió con el Fountainebleau Miami Beach, icónico de la Costa Este. Además, esta mente maestra ha desarrollado emprendimientos residenciales convertidos en puntos de referencia como Turnberry Ocean Colony y Porto Vita, sin dejar de lado sus éxitos en otras partes del mundo como Las Vegas (con The Residences at MGM Grand), Washington D.C. y las Bahamas. Para más información: 305.933.3000 turnberryoceanclub.com

El desarrollador Jeffrey Soffer, responsable de Turnberry Ocean, se ha fijado la meta de hacer crecer las ciudades con proyectos de lujo. Esta torre moderna, de 54 pisos y revestida en vidrio, cuenta con comodidades e instalaciones únicas para uso exclusivo de sus residentes y sus invitados. Con completa privacidad, en cada piso hay cuatro viviendas y en total 154 con planos abiertos y vista directa al océano y a la bahía. Las comodidades incluyen tres piscinas, tres restaurantes privados, tres áreas de bar y lounge, 31 cabañas con vista al mar, estaciones para recargar autos eléctricos, café y sala de lectura, cine, salón de juegos, dos suites comunitarias amuebladas para huéspedes y mucho más. En los pisos 30 y 33 se encuentra el Sky Club, con piscinas para contemplar el amanecer y el atardecer del sol, salón de belleza y jardín para mascotas. El piso 31 está dedicado completamente a revitalización y ejercicio en el muy bien equipado gimnasio cubierto (y también al aire libre con vistas al mar), sala de yoga y Pilates, un spa de hidroterapia y cuatro salas para tratamientos, incluyendo una suite privada para parejas. Los residentes de Turnberry Ocean Club Resi-

La torre fue proyectada por el arquitecto venezolano Carlos Zapata.


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SOBRE LAS VENTAJAS DE INVERTIR EN MIAMI La ciudad más latina de Estados Unidos ofrece múltiples oportunidades de negocios inmobiliarios debido a su crecimiento poblacional y económico. Surgen destinos novedosos, emprendimientos de usos mixtos y rubros alternativos al residencial. En Miami, las propiedades tuvieron una tasa de retorno del 9% anual en los últimos 24 años. A pesar de las fluctuaciones que experimentaron los mercados, los inmuebles se apreciaron un 229% en el período 1993-2017. Así lo establece un estudio de ISG-Related realizado en base al análisis de las operaciones de compraventa en 74.888 unidades dentro de 428 edificios ubicados en el corredor Coconut Grove-Fort Lauderdale, al este de la autopista I-95. Quien compró un departamento en Miami en el año 1993 hizo un excelente negocio. El mercado inmobiliario de Miami se ha recuperado contundentemente luego del 2008. En enero de 2011 el precio medio de una vivienda era de US$ 113.000, en mayo de 2019 había ascendido a US$ 305.000, según datos de la Miami Association of Realtors. Este crecimiento se generó sobre una base mucho más sólida y con bajo nivel de deuda; en febrero de 2013 el 66% de las transacciones fueron realizadas sin financiación. Por otra parte, Miami, que hasta comienzos del 2000 era concebida como el destino turístico basado en la playa y el shopping, se ha transformado en una ciudad estableci-

da, con una diversidad de industrias y una infraestructura a la par de las capitales más importantes del mundo. Es un centro financiero con la mayor concentración de instituciones financieras al sur de Nueva York, y su amplia oferta educativa la ubica como un proveedor de talento para el boom que se encuentra experimentando su sector tecnológico, con un nivel de empleo que ha crecido un 40% en el periodo 2012-2018. También es hoy una ciudad más sofisticada, cuya oferta cultural se ha convertido en una característica definitoria, fenómeno que tuvo su comienzo con la versión local de la feria Art Basel.

Miami dejó de ser un destino turístico basado sólo en la playa y el shopping para ganar en infraestructura, diversidad de actividades económicas y una gran oferta cultural y educativa. A esto debe sumarse su excelente conectividad: su aeropuerto es el tercero más importante de Estados Unidos, mientras sus puertos comercial y turístico son líderes en el país, complementado por la nueva línea de

trenes de alta velocidad Virgin Trains-Brightline, que actualmente conecta Miami con West Palm Beach, y que llegará a Orlando en 2021. Todo este crecimiento es tangible e impacta en el desarrollo de la ciudad. Así lo demuestran los siguientes datos: • El PBI del Estado de la Florida ocupa el lugar #4 de EE.UU y #17 del mundo • La Florida es el estado que más inversión inmobiliaria extranjera recibe en Estados Unidos, con el 20% del total; tanto en inmuebles comerciales (US$ 18.000 millones) como residenciales (US$ 23.000 millones), según cifras de 2018. • Durante 2018, la inversión en inmuebles residenciales en Miami-Dade generó un volumen de US$ 12.400 millones. Como referencia, la Ciudad de Buenos Aires tuvo ventas por un monto de US$ 8.500 millones en 2017. Los nuevos destinos La aceleración del crecimiento de la población se incrementa aún más si analizamos ciertas áreas específicas como el Greater Downtown Miami (la zona que comprende desde Brickell hasta Midtown), que pasó de 40.000 a 80.000 habitantes


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Miami Produce Center: edificio multiuso con proyecto del estudio danés BIG.

en el periodo 2000-2015. Esto ha generado que Miami crezca hacia el Norte. Con un trazado simple y extenso, que todavía es fértil para urbanizarse, la ciudad encuentra su forma en distritos que combinan viviendas, retail, oficinas, hotelería, áreas de esparcimiento y centros de educación como pilares fundamentales. Cada uno con su propia personalidad, nacen y crecen incentivados por la planificación urbana, que tiene como concepto central aliviar el uso del automóvil y favorecer medios alternativos de transporte, sumado a un alto componente peatonal. Comenzando por el sur, Brickell City Centre y Miami Worldcenter combinan en conjunto más de 20 hectáreas y US$ 4.500 millones en inversión.

Hacia el norte de Wynwood, en tanto, se acaba de aprobar recientemente el Magic City Innovation District, que cuenta con uno de los fundadores del Cirque du Soleil entre sus socios. Este desarrollo, de 9 hectáreas, comprenderá una inversión de más de US$ 1.000 millones que revitalizará la zona de Little Haiti, ubicada en el centro de la ciudad. Y al oeste de Wynwood, en Allapattah, ubicado en lo que hoy es un viejo centro de distribución, se construye el Miami Produce Center; proyectado por el reconocido arquitecto danés Bjarke Ingels y que contará con más de 125.000 m² distribuidos en residencias, oficinas, retail, hotelería y educación. A su vez, la zona de Sunny Isles Beach se sigue consolidando como un líder en el

segmento premium, con desarrollos exclusivos del más alto estándar. De hecho, se transformó en el referente de las llamadas Branded Residences, en las que reconocidas marcas se han asociado a los desarrollos más sofisticados; como la ya conocida Porsche Design Tower, o la próxima a inaugurarse Residences by Armani/Casa, de casi 200 metros de altura, con proyecto arquitectónico del argentino César Pelli (recientemente fallecido) y diseño interior a cargo de Giorgio Armani. También existe la opción de invertir en inmuebles comerciales, caracterizados por flujos de caja estables y atractivas tasas de retorno. La posibilidad de financiar la compra a tasas competitivas y el tratamiento impositivo favorable para esta


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clase de inmuebles impulsó numerosas inversiones en retail, hotelería, oficinas, depósitos y multifamily. Por último, en el segmento premium, Miami se ubica dentro de los cinco mercados residenciales más importantes del mundo en proyección de crecimiento para el 2019, superando a Nueva York y a Los Angeles. Argentina, líder en inversiones En esta nueva etapa de Miami, comienza a notarse una mayor participación de inversores de Estados Unidos, así como de Europa y China. De todas formas, América Latina continúa dominando el ranking de inversores en la región sumando a Colombia, Brasil, Venezuela y Argentina entre sus jugadores más importantes. Tradicionales inversores en Miami, los argentinos han mantenido una participación importante durante los últimos años en el mercado residencial, que en 2018 movió un total de US$ 8.700 millones en inversión extranjera. Según cifras de la Miami Association of

El crecimiento de la población de Miami está impulsando la creación y ampliación de distritos residenciales junto con el desarrollo de grandes emprendimientos de usos mixtos. Realtors, el año pasado los argentinos invirtieron en Miami casi US$ 700 millones en casas y departamentos. Esto se debe, en gran medida, a que el mismo dólar en Miami rinde más y ofrece mejor retorno que en Buenos Aires; apoyado por un contexto de seguridad jurídica y moneda estable. Como referencia, mientras el metro cuadrado residencial en Belgrano, Núñez o Palermo tiene actualmente un precio de US$ 4.000 y una renta cercana al 1,5% en dólares (según cifras de Properati), su equivalente en la zona de Aventura cuesta US$ 2.950 y brinda una renta promedio del 5% anual. Demian E. Pack Realtor, representante de Dezer Platinum Realty en Argentina Residences by Armani/Casa en Sunny Islands, con proyecto de César Pelli.


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¿QUÉ PASA? La actualidad del real estate contada por sus emprendedores.

Natasha Kempner Directora MKT & Comunicación de Branson En Branson poseemos más de 240.000 m² de desarrollos, entre proyectos terminados y en obra. La mayor parte se ubica en la ciudad de Buenos Aires, pero también hemos participado en desarrollos en Montevideo y Asunción. Nuestra premisa es buscar siempre el producto ideal para el perfil de nuestros compradores, con innovación en los diseños, cuidado del medio ambiente y mucho énfasis en los detalles. Actualmente, tenemos varios proyectos muy interesantes en curso, como Lex Tower, un imponente edificio de oficinas de gran categoría con 30 pisos en la avenida Corrientes y Paraná. Su fachada se encuentra totalmente recubierta por un curtain wall desarrollado por Obras Metalicas S.A. Será una torre con certificación Leed, lo cual significa que genera un ambiente sano desde el diseño del proyecto y la construcción. Tendrá también ascensores de última generación con llamada anticipada e incorporará el Building Management System (BMS); un sistema de gestión inteligente que redundará en un nivel óptimo de eficiencia energética al mantener un equilibrio adecuado entre los requisitos operativos, las condiciones ambientales externas e internas y el uso de energía. De la mano de este proyecto, también se reincorpora al circuito de la Avenida Corrientes el Teatro Politeama, con entrada por Paraná, aunque forma parte de Lex Tower. Tendrá 750 butacas y su gerenciamiento estará a cargo de 100 Bares, la productora del cineasta y productor Juan José Campanella.

Miguel Mattera Socio de BKC Desarrollos Aunque mucha gente en nuestro rubro no se anima a iniciar nuevos desarrollos y prefiere

esperar a que se aclare el panorama económico y político, nuestra empresa está dando todos los pasos necesarios para iniciar nuevos emprendimientos en los próximos meses. Nos da fuerza el hecho de tener el equipo armado, con una buena gestión de costos de obra e inversores que nos siguen habitualmente y están interesados en aprovechar las ventajas que ofrece el momento actual para construir con costos más bajos en dólares. De hecho, hoy los inversores prefieren esperar a vender con la obra más avanzada o directamente terminada para obtener una mayor rentabilidad; con lo cual se evitan las dificultades que, sin duda, presenta el momento económico actual para la preventa. Con este criterio, ya acabamos de concretar la adquisición de un terreno en Belgrano R para un edificio residencial de entre 1.500 y 2.000 m²; y estamos a punto de hacer lo mismo con otro en Barracas, cerca de la esquina de Montes de Oca y Martín García, para un emprendimiento de unos 4.000 m². Ambas zonas tienen hoy una alta demanda.

Arq. Daniel Bensa Director de Puzzle Arquitectura Nuestro estudio se dedica básicamente a realizar proyectos de arquitectura y dirección de obra, y tiene su oficina en LCNI. Esto es perfectamente posible debido a que hoy el trabajo de diseño se lleva a cabo en forma digital. En la actualidad, estamos trabajando principalmente con espacios de uso intensivo como auditorios o edificios religiosos; pero estamos perfectamente capacitados y dispuestos a hacer lo mismo con cualquier proyecto que pueda surgir desde el coworking. Nuestra presencia en este sitio nos ayuda a estar en contacto con firmas inmobiliarias que nos suelen contratar, por ejemplo, para hacer informes de factibilidad de terrenos; un tema en el que podemos ayudar muchísimo. Desde ya, ofrecemos este servicio a cualquier miembro de La Comunidad que lo necesite o de afuera también. Por otra parte, varios miembros del estudio están cursando actualmente la especialización en de-

sarrollos inmobiliarios. Hoy en día, se abren perspectivas interesantes para trabajar con la nueva normativa para construir en la ciudad de Buenos Aires. En este sentido, desde un punto de vista arquitectónico puede resultar chocante la intención de volver tan compacto el perfil urbano, ya que la diversidad suma más que la homogeneidad, pero de todas formas la idea de densificar la ciudad es acertada y necesaria.

Favio Gandelman Director de Eydisa Desarrollos Inmobiliarios En los siete años que nuestra empresa Eydisa ha estado desarrollando en Paraguay, se ha producido una profunda evolución del mercado inmobiliario en ese país. Así, gracias a la experiencia acumulada, se transitó de una situación inicial de desconocimiento profundo y generalizado sobre la temática de la propiedad horizontal a otra, la actual, de mucho mayor profesionalismo. Entre las conclusiones alcanzadas hasta la fecha, la primera es que hoy existe en Asunción una sobreoferta de edificios de vivienda para el segmento premium, el cual tiene una capacidad de absorción limitada. Mientras tanto, en clara contraposición, los emprendimientos de unidades económicas encontraron –y siguen encontrando- una demanda sostenida en la población joven, demandante de alternativas a su alcance y de financiación; pero también por parte de inversores en busca de tickets moderados y renta segura. Por último, el segmento de las oficinas corporativas, en el cual Eydisa se muestra muy activo con sus proyectos Skypark y Park Plaza, resulta ser el que emergió con mayor fuerza y rentabilidad en estos años. De hecho, se alcanzaron niveles de ocupación altísimos con excelentes retornos que superan el 10% anual en dólares. Por todo esto, destacamos ante todo la importancia de invertir en el mercado y el segmento correcto para trabajar en Paraguay.


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C O MERC IAL

EXPECTATIVA Y ESPERANZA DE CAMBIOS EN VISPERAS DE GRANDES ACONTECIMIENTOS

Ante la proximidad de definiciones certeras sobre el futuro político del país, los brokers inmobiliarios apuestan a un escenario de mayores certezas, se muestran entusiasmados con el flamante boleto digital y eligen los barrios que, a su juicio, tienen mayor potencial de crecimiento.

JUAN CARLOS MONTERO Director de Montero Propiedades LCNI/Mag: ¿En qué medida la incertidumbre sobre el próximo periodo político influye en la actualidad del mercado inmobiliario, ya sea para bien o para mal? Influye en gran medida porque el inversor está esperando que asuma el nuevo gobierno para conocer las medidas que tomará. Ante un escenario político donde se teme que una futura fórmula presidencial avance hacia mayores controles de cambio que puedan afectar al mercado inmobiliario, es razonable pensar que existe una incertidumbre muy fuerte frente a las próximas elecciones. Además, hay que mencionar también que la incertidumbre de que el próximo gobierno pueda revertir o no el actual ciclo recesivo de la economía afecta también al mercado inmobiliario. LCNI/Mag: ¿Se registra una baja en los precios de las propiedades como consecuencia de las pocas ventas? Como buena parte de la población considera que las propiedades son en gran medida un refugio de valor, el mercado inmobiliario argentino no funciona de la misma manera que en otros países. Ante el actual contexto recesivo, que en otros países incentivaría una reducción importante en los precios, en nuestro país genera una caída de mucha menor magnitud en los precios; y eso redunda, como es obvio, en una reducción en las tran-

sacciones efectuadas, que es precisamente lo que se está evidenciando en la actualidad. LCNI/Mag: ¿Hay nuevas zonas de Buenos Aires que se hayan potenciado a causa de los altos precios en los barrios más buscados? En el actual contexto podemos hablar del barrio de Saavedra por su potencial, ya que los precios de la tierra aún son bajos comparándolos con el corredor muy consolidado que conforman los barrios de Belgrano y Núñez; y eso permite a las desarrolladoras comprar tierras baratas y vender en valo-

“La zona del Parque Centenario tiene todas las condiciones para ser el barrio con más crecimiento de los próximos años en la ciudad de Buenos Aires.” res más económicos a pesar de estar a unos pocos pasos de aquel corredor. También considero que la zona del Parque Centenario, que es el centro geográfico de ciudad, ofrece un gran potencial por ese motivo y además por lindar con Caballito que es un barrio con precios elevados, con Almagro y por su cercanía con Palermo. Entiendo que tiene todas las condiciones para ser el barrio con más crecimiento de los próximos años en la ciudad de Buenos Aires.

LCNI/Mag: ¿Existe una nueva demanda de viviendas, ya sea para compra o alquiler, ligada a las formas de habitar de las generaciones jóvenes? Sin duda, este es un momento de gran crecimiento de unidades pequeñas con muchos metros comunes en los que se sociabiliza y se generan grupos de pertenencia. Asimismo, hay una gran demanda de este tipo de unidades de parte de universitarios del interior del país y también del exterior. Por otra parte, este tipo de unidades están recibiendo las nuevas demandas de sitios de alquiler temporario que tienen un gran impulso en el mercado no sólo argentino sino mundial, por el gran crecimiento del sector turístico. LCNI/Mag: ¿Qué opina de la nueva normativa sobre registración digital de boletos de compraventa y sus posibles efectos para el sector? Es un instrumento que, de aplicarse, será muy positivo para el mercado. Generará un crecimiento de ventas tanto para inversores como para desarrolladores, y también será una gran ayuda para el cliente que compra para habitar. Al parecer, la complejidad de este instrumento está provocando demoras en su implementación; pero creo que una vez que se resuelvan los problemas actuales va a impulsar a nuestro sector. LCNI/Mag


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ARQ. PABLO ABBATANGELO Socio gerente de Abbatangelo Construcciones LCNI/Mag: ¿En qué medida la incertidumbre sobre el próximo periodo político influye en la actualidad del mercado inmobiliario, ya sea para bien o para mal? Todo acto electoral genera incertidumbre y la incertidumbre trae a su vez cierta retracción del mercado inmobiliario. Esto, que es una constante histórica, se acrecienta en esta oportunidad dado lo complejo de la situación económica y puntualmente macroeconómica que estamos viviendo desde que comenzaron las dificultades ya conocidas. En el caso de nuestro rubro, como se basa en un sistema dolarizado de compraventa, el mismo fue afectado especialmente por el incremento significativo que tuvo esa moneda este último año; como así también por los índices inflacionarios que se alzaron bastante por encima de las recomposiciones salariales por paritarias. Si le sumamos las experiencias hipotecarias no del todo satisfactorias en el último año, podemos decir que los segmentos asalariados de la población se alejaron decididamente del mercado inmobiliario. Por otro lado, las tasas bancarias elevadas desalientan hoy al inversor que tradicionalmente se posicionaba en ladrillos; situación que se ve agudizada porque la renta anual de las locaciones es la más baja de la historia: pasó de un 7,2% a un magro 3 o 3,5. La verdad es que hoy, sólo contamos con ciertos sectores de alto poder adquisitivo como potenciales jugadores en el mercado. LCNI/Mag: ¿Se registra una baja en los precios de las propiedades como consecuencia de las pocas ventas? La dura situación descripta en la respuesta anterior tiene como consecuencia que, para concretar efectivamente una operación inmobiliaria, se agrande cada vez más ese spread que siempre hay entre el asking price y el hammer price. Hoy, la

brecha entre el valor inicial o sugerido y el monto efectivo de realización en ocasiones alcanza al 15%.

a uno en relación a los varones del mismo rango etario. Esto es una simple información sobre la demanda, nada más.

LCNI/Mag: ¿Hay nuevas zonas de Buenos Aires que se hayan potenciado a causa de los altos precios en los barrios más buscados? Considero que las áreas donde más se han potenciado las propiedades responden más que nada a factores urbano-ambientales. Un claro ejemplo es el de Parque Patricios desde la puesta en funcionamiento de la Línea H de subterráneos; a lo que se debe sumar la mudanza del gobierno porteño al emblemático edificio del arquitecto Norman Foster, con lo cual se revitalizó y jerarquizó el parque inmobiliario de ese barrio. Así, se consiguió atraer inversiones impensadas hasta hace poco en la zona, lo cual incrementó notablemente su cotización.

LCNI/Mag: ¿Qué opina de la nueva normativa sobre registración digital de boletos de compraventa y sus posibles efectos para el sector? Creo que es una iniciativa sencillamente brillante porque va a posibilitar que se abra un espectro muy amplio de adquirentes e inversores, que van a acceder a la compra de inmuebles con financiamiento genuino y directo. Me parece un gran avance, un logro significativo para la industria de la construcción y, por ende, también para el sector inmobiliario. Si se consigue que tanto el desarrollador como el comprador final gestionen la firma digital en AFIP, sumado a la documentación de obra en regla, más un croquis rubricado por un agrimensor con las medidas de las unidades funcionales, una caución sobre las tareas a realizarse y habiéndose cancelado el 25% del valor del inmueble, las entidades bancarias podrán dar créditos hipotecarios desde el preciso momento de la operación y no, como hasta ahora, sólo recién cuando la obra está terminada, con el final de obra y reglamento de copropiedad aprobado. Este sistema acercará a más interesados a viviendas a estrenar a costo de pozo, al que hasta ahora accedían sólo los inversores rentistas o especulativos. Incluso, aunque hay que considerar que los costos de toda la operatoria pasarán a engrosar el valor final del inmueble, éste estará muy por debajo de lo que ocurre en el presente. En suma, un hecho para aplaudir.

Hoy, la brecha entre el valor inicial o sugerido (asking price) y el monto efectivo de realización (hammer price) en ocasiones alcanza al 15%. LCNI/Mag: ¿Existe una nueva demanda de viviendas, ya sea para compra o alquiler, ligada a las formas de habitar de las generaciones jóvenes? Sin pretender hacer un estudio sociológico sobre el tema, que muy lejos estoy de poder abordar; nos llamó poderosamente la atención que durante el lamentablemente efímero boom de los créditos inmobiliarios entre 2017 y 2018, un altísimo porcentaje de tomadores fueran mujeres de hasta 35 años, cabe destacar que con un muy bajo porcentaje de madres solteras. Como simples observadores de la realidad, nos llama la atención la madurez de las mujeres jóvenes y su objetivo de independizarse; de hecho la proporción fue de tres/cuatro

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DINA CRUSIZIO Directora de la División Residencial Recoleta de L.J. Ramos LCNI/Mag: ¿En qué medida la incertidumbre sobre el próximo periodo político influye en la actualidad del mercado inmobiliario, ya sea para bien o para mal? En mayor o menor medida la incertidumbre previa a los comicios siempre existió, pero lo que no se confirma en absoluto es el viejo prejuicio de que en épocas electorales se frena por completo toda la actividad. De hecho, hace algunos años hicimos un estudio sobre el impacto que tienen en general las elecciones sobre el mercado; y la conclusión fue que el mercado se ralentiza paulatinamente durante los 6 meses previos, que suele caer la demanda entre un 8 y un 12% sobre todo 2 meses antes de los comicios y que se reduce la oferta porque se retira del mercado una de cada tres propiedades. Pero, lo que notamos también es que los precios no se modifican demasiado, sino que se mantienen estables porque nuestro rubro se mueve básicamente en función de la confianza; y por eso se paraliza sólo en la medida en que haya un mal clima de negocios que se sume a lo que representa de por sí un clima preelectoral. Por eso, me animo a decir que esta vez se nota mucho más la caída de la demanda que en otras elecciones presidenciales; y también en algunos segmentos de la oferta, aunque no en todos. A su vez, en el segmento más demandado, que es el más chico, donde mucha gente invierte sus ahorros y mucha otra gente lo necesita porque tiene que mudarse, la oferta y la demanda se siguen encontrando más allá de cualquier circunstancia o cuestión política. LCNI/Mag: ¿Se registra una baja en los precios de las propiedades como consecuencia de las pocas ventas? Sí, sobre todo en los segmentos donde hay amplia oferta, como por ejemplo en el rango que va de 300.000 a 500.000 dólares

en los barrios de Recoleta, Palermo y Belgrano. Efectivamente, ahí se registran bajas de precios debido a la abundante oferta y a la baja demanda. Pero, en el segmento de menor valor o en el premium notamos que los precios se sostienen a pesar de todo.

“La demanda ligada a las nuevas formas de habitar no es algo tan novedoso; desde hace tiempo el público joven busca espacios comunes donde pueda tener también su vida social.” LCNI/Mag: ¿Hay nuevas zonas de Buenos Aires que se hayan potenciado a causa de los altos precios en los barrios más buscados? Si bien no es precisamente una zona nueva, Coghlan se ha potenciado en estos últimos años con un crecimiento paulatino, pero sostenido. Es un barrio sin sobrepoblación ni caos de tránsito, que es precisamente lo que buscan hoy en día muchos jóvenes. Además, tiene una enorme cantidad de emprendimientos destinados a un público joven, tanto ya terminados como en obra, y casi todos de baja altura debido a la reglamentación. Su gran atractivo es que ofrece una oferta variada a valores competitivos si se lo compara con Belgrano, por supuesto, pero también con muchas zonas de Núñez bien consolidadas. También está cerca de los transportes y tiene buenos accesos. Lo que notamos es que se trata de un barrio que recibe a mucha gente joven que se crió en Belgrano y no quiere moverse de allí, pero no llegan a los valores de Belgrano; entonces optan por otros destinos cercanos como Coghlan o Núñez. LCNI/Mag: ¿Existe una nueva demanda de viviendas, ya sea para compra o alquiler, ligada a las formas de habitar de las generaciones jóvenes?

Sí, existe, pero no es algo tan novedoso; desde hace tiempo el público joven busca edificios con espacios comunes donde pueda tener también su vida social. Lo que sí vemos como una novedad, aunque en el rubro de alquileres, es que muchos jóvenes se juntan para alquilar departamentos de tres o cuatro dormitorios compartiendo el pago del alquiler. LCNI/Mag: ¿Qué opina de la nueva normativa sobre registración digital de boletos de compraventa y sus posibles efectos para el sector? Considero que es una buena herramienta porque facilita el financiamiento para la compra de una vivienda desde el pozo. No veo que se haya puesto en práctica, pero me parece que a futuro es algo muy interesante porque reemplaza a una escritura y porque protege legalmente, tanto a quien compra como a quien otorga financiación. Es algo muy beneficioso y era algo muy esperado. De hecho, cuando explotó el crédito hace dos años, había mucha gente joven que quería comprar en pozo pero no podía cumplir con los requisitos que exigían tanto los bancos como los propios desarrolladores para otorgar financiación. Es decir, los planos de subdivisión de la propiedad, al tratarse de una obra aún no construida. Por eso, estoy convencida de que esto va ayudar muchísimo en esas situaciones, que por cierto son muy frecuentes.

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LIC. ADRIÁN MILBERG Gerente General de Marketing de Baigún Operaciones Inmobiliarias S.A. LCNI/Mag: ¿En qué medida la incertidumbre sobre el próximo periodo político influye en la actualidad del mercado inmobiliario, ya sea para bien o para mal? Las proyecciones de nuevos períodos de gestión gubernamental, como el que nos toca vivir, influyen siempre, sea positiva o negativamente; la diferencia quizás con otras épocas es que actualmente se puede medir semana a semana el ánimo del mercado. Los factores que más pueden influir tienen que ver con la visión y las medidas que el próximo gobierno tome en el marco económico, tanto a nivel macro como micro. Lo económico está ligado con lo político y estos períodos de inestabilidad profundizan la incertidumbre y dan paso a sentimientos de miedo, riesgos y proyecciones dudosas para lo que puede venir. Las propiedades siguen siendo un valor muy sensible para las aspiraciones de las personas, la estabilidad familiar o como resguardo de los ahorros. El público quiere y desea animarse a definir su operación inmobiliaria, pero según las noticias y las interpretaciones de las mismas, será su decisión de realizar una reserva o postergar su compra. Este panorama corre en todos los segmentos y categorías de productos y prospectos. Igual, somos optimistas y día a día confirmamos nuestra visión con las consultas y cierres de operaciones en general. LCNI/Mag: ¿Se registra una baja en los precios de las propiedades como consecuencia de las pocas ventas? El acomodamiento de precios es muy lento. La demanda espera poder acceder a menores valores por metro cuadrado especulando con la merma de ventas, pero los propietarios dudan muchísimo en bajarlos porque aún no hay un valor promedio estable. Algunos emprendimientos aislados han ajustado valores entre un cinco y un ocho

por ciento para abajo. Hay que destacar que la incidencia de la tierra es cada vez más elevada en zonas con pocos espacios disponibles para nuevos desarrollos y de alta demanda de los mismos. Este factor lógicamente influye sensiblemente en las ecuaciones que determinan los valores finales. Diferente es el caso de las unidades usadas, donde quien vende necesita el dinero para comprar otra propiedad, o quien compra trata de hacer valer su oferta y posibilidad si cuenta con el dinero para lograr una mejor negociación o aprovechar alguna oportunidad.

“La demanda espera poder acceder a menores valores por metro cuadrado especulando con la merma de ventas, pero los propietarios dudan en bajarlos porque aún no hay un valor promedio estable.” LCNI/Mag: ¿Hay nuevas zonas de Buenos Aires que se hayan potenciado a causa de los altos precios en los barrios más buscados? Si, definitivamente se van renovando zonas de derrame con muy buenas proyecciones. Lo notamos en Villa Urquiza, Colegiales, Saavedra o Coghlan; así como en Abasto, Balvanera y Almagro. Incluso Palermo en general con sus sub-regiones aún tiene mucho por desarrollar y por renovarse. La población crece exponencialmente en las grandes ciudades y cada vez hay más necesidades y demandas de viviendas: es un fenómeno global que no tiene vuelta atrás. Ojalá, en un futuro cercano, el acceso al crédito y una economía con reglas más claras y estables, permitan materializar las expectativas y necesidades del mercado en general. LCNI/Mag: ¿Existe una nueva demanda de viviendas, ya sea para compra o alquiler, ligada

a las formas de habitar de las generaciones jóvenes? Se generan y perfilan cambios y tendencias, pero en general el público es bastante tradicional al respecto. Personalmente creo que habrá nuevas propuestas, pero no para reemplazar a las actuales, sino que se agregan y contemplan nuevas tipologías y formatos. Desde ya es clave el tema de los valores y el acceso al crédito, porque en estos cambios no sólo priman factores de gustos y nuevos hábitos, sino las posibilidades económicas. Hoy por ejemplo observamos que, si es por la demanda, hay pedidos de unidades de cuatro ambientes o de tres ambientes con espacios amplios, que no abundan en la oferta de los nuevos desarrollos. Pero a su vez, se están generando proyectos con unidades de 20 metros cuadrados, muy funcionales y con excelentes propuestas de espacios comunes para sociabilizar y complementar con las necesidades cotidianas de los diferentes perfiles de compradores. LCNI/Mag: ¿Qué opina de la nueva normativa sobre registración digital de boletos de compraventa y sus posibles efectos para el sector? Los avances tecnológicos ya nos tienen acostumbrados a tener que aprender a utilizarlos como herramientas superadoras y facilitadoras. Pero sus efectos y resultados serán sumamente altos y beneficiosos sólo si se acompañan con la aparición y el mantenimiento del crédito. Es así como la registración digital de boletos tendrá sentido y valor en las operaciones de compraventa.

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OPTIMISMO CON ENERGÍAS RENOVADAS El período de escasa actividad que padeció el mercado en los últimos dos años sirvió para explorar tendencias globales e idear productos novedosos. Se espera el inicio de un nuevo ciclo para poner en práctica las nuevas ideas. Quienes formamos parte de la cadena de valor que conforma el negocio inmobiliario tenemos el don de contar siempre con una actitud optimista. Sea cual fuere el rol que cumplamos en tantos eslabones de esa cadena compleja; simples brokers, brokers experimentados, dueños de inmobiliarias, desarrolladores o lo que fuera, siempre vamos a mirar con optimismo hacia el futuro cada vez que debamos enfrentar alguna etapa en la que prevalezcan las adversidades y malas noticias para nuestro mercado. Este agitado 2019 no es una excepción. Lo estamos transitando con una no deseada continuidad en la merma de nuestros negocios, situación que se remonta a mediados del año pasado. La abrupta devaluación que sufrimos en 2018 fue determinante en la desaceleración de la economía. Pero, a pesar de todo, somos optimistas; por lo tanto, supimos ver que incluso de aquella devaluación surgieron oportunidades como para alimentar a una visión optimista por vocación. Entre ellas, la de aprovechar para construir a valores referenciales en dólares sustancialmente más bajos. Así, muchos desarrolladores que ya estaban posicionados en tierras aprovecharon el tiempo ganado previamente en las aprobaciones municipales y se lanzaron a construir con costos en dólares muy convenientes. Por supuesto, nadie esperaba que la quietud en la actividad inmobiliaria continuara profundizándose. Después, el año 2019 arrancó como todo año electoral: con mucha incertidumbre. La misma que duró hasta el cierre de las listas. Hoy, al menos, se acabaron algunas especulaciones. Ahora el escenario es muy claro. Por más que estemos recién transitando el segundo semestre del 2019, todas las miradas están puestas en el 2020. Algunos se animan a desarrollar e invierten sin esperar el año próximo. Lo que sí está claro es que se van a producir grandes cambios, y que se pondrá en marcha esta compleja cadena. Seguramente tendremos trabajo por varios años, porque estamos yendo por un buen camino; fortaleciendo las instituciones desde las bases, con inversión en infraestructura, mejorando los servicios, la energía, las rutas y otras obras indispensables. Hay muchas ganas de hacer y de desarrollar, que estaban postergadas. Hay necesidades que permanecían supeditadas a que mejo-

El rubro residencial ya acepta la construcción industrializada. (Gentileza Barbieri)

rara la situación, y por eso permanecían en stand by. Pero, apenas estén dadas las condiciones, comenzarán de inmediato a concretarse. Porque somos una sociedad de trabajo, emprendedora y creativa, lista para reinventarse ante los cambios que nos suceden a nosotros mismos y a los que ocurren en el resto del mundo. Por otra parte, los tiempos de crisis sirven para pensar, parar la pelota y observar toda la cancha. Tenemos más tiempo y eso nos fuerza a ser más creativos. Investigamos mercados, tendencias, nuevos sistemas constructivos e innovación en procesos.

La construcción con tecnología steel frame está avanzando cada vez más en el desarrollo de productos de calidad con propuestas novedosas para el mercado inmobiliario. Como caso testigo, es muy interesante acompañar la evolución que está sufriendo la construcción con la tecnología del steel frame, la construcción industrializada; y cómo está penetrando cada vez más en el desarrollo de productos de calidad, desmontando viejos prejuicios. Hoy se mejoró mucho la variedad y calidad de productos y accesorios, al mismo tiempo que se capacita cada vez más a la mano de obra. Por eso, hoy vemos emplear en forma creativa las técnicas de steel frame en edificios de oficinas premium, depósitos y centros logísticos.

Así, en la búsqueda constante de innovar y descubrir nuevas alternativas; nos encontramos presupuestando la construcción, con esta técnica, de un desarrollo de bauleras tipo “self storage”: pequeños galpones para utilizar como depósitos individuales o familiares. Se trata de un producto innovador dentro del rubro logístico, desconocido hasta ahora en nuestro país aunque ampliamente difundido en otros mercados. En concreto, podrían ser unos 5.000 m² cubiertos para albergar algo menos de 300 mini galpones para destinar a este uso, tan necesario como inexplotado. Se podría erigir sobre un terreno mínimo, justo, de aproximadamente 7.000 m² sobre el Ramal Pilar. Zona caliente, ideal para testear una novedad absoluta. Y podrá ser construido íntegramente con métodos de steel frame, que sin duda es la técnica ideal para este tipo de desarrollos, con el fin de lograr una reducción impactante en los costos y los tiempos de construcción. Y obviamente también en los precios finales. El negocio inmobiliario comercial, industrial y logístico está muy expectante. Pero, a su vez, se están proyectando nuevos negocios; se planifican inversiones y desarrollos. Aunque se da por sentado que nos espera un escenario difícil en lo que queda del año, hay una gran expectativa puesta en que tiempos mejores están por llegar, y nos preparamos para ello. Agustín Mieres Director de Mieres Propiedades


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EL SECTOR INMOBILIARIO EN UN AÑO ELECTORAL Las inversiones en ladrillos sufren hoy la competencia de las altas tasas a corto plazo que ofrece el sistema financiero, y que a su vez frenaron la escalada del dólar. La baja gradual de la inflación invita a un optimismo moderado. Maximiliano Montenegro Economista Hoy vivimos una coyuntura muy atada al ciclo político, con varias incertidumbres sobre el futuro, empezando por cuál va a ser el dólar después de la elección, y a partir de ese dólar cómo van a quedar las cuentas externas, la inflación y toda una serie de variables básicas que todavía no están definidas. Hasta ahora veníamos observando un “círculo virtuoso de muy corto plazo” en el cual ingresan dólares al sistema financiero para aprovechar las altas tasas de interés, y que le facilitó mucho al gobierno su objetivo de mantener el dólar a un valor constante, lo cual sirvió para desacelerar la inflación. El interrogante es si ese círculo virtuoso se va a prolongar o si va a ocurrir lo que siempre pasa en Argentina ante la incertidumbre de todas las elecciones presidenciales, que es un proceso de dolarización más grande. En tal caso, el tránsito hacia la elección va a ser mucho más dificultoso porque va a crecer la tensión cambiaria, va a subir la tasa de interés y va a ser difícil que se genere un escenario de recuperación del consumo más expansivo como quiere el gobierno.

Los créditos UVA podrían volver a funcionar sólo si se logra bajar la inflación definitivamente o tener la previsibilidad de que vaya a ser menor. Al mismo tiempo, el interrogante que todos nos hacemos, sea cual sea el próximo presidente, es si se podrá sostener después de diciembre una situación en la cual tenemos un dólar relativamente alto que ha abaratado fuertemente el costo de la construcción y de otros bienes en dólares; y que permitió hasta ahora sostener inversiones importantes a mediano plazo en el sector de la construcción privada y del sector inmobiliario. Pero eso va a depender mucho de cuál sea la estrategia del gobierno para llegar al 10 de diciembre. Hoy tenemos un superávit comercial que generó un nuevo equilibrio y es el motivo de

que Argentina haya tenido muchos meses de estabilidad cambiaria, no sólo por la entrada de dólares financieros sino porque hay dólares genuinos que están sobrando, más los dólares del FMI y demás. Pero no hubo un boom de exportaciones ni nada parecido que haya hecho de la Argentina una generadora de dólares genuinos, y por eso no sabemos si este superávit es estructural; de modo que, más allá de la controversia sobre la consistencia de atrasar el dólar en los últimos meses frente a la inflación, el Gobierno sabe que controlar el dólar durante la campaña electoral, con una tasa de interés muy elevada, es su única chance de reelección. Por eso, la gran pregunta es si el próximo que gobierne va a poder salir de esta situación de un dólar atrasado con una tasa alta de interés. Es decir, si se puede salir de una forma más brusca con una nueva devaluación, o de una forma paulatina abriendo parte del financiamiento externo; y que a partir de ahí el dólar pueda acompañar a la inflación mensual o adelantarse algún mes a la inflación sin provocar una espiral inflacionaria. Pensar a futuro ¿Qué va a pasar con el sector inmobiliario? Eso va a depender de cómo quede la economía después de la campaña electoral, porque la variable que se está usando hoy para anclar todo el escenario es el dólar. En parte, porque la súper devaluación genera un ingreso de dólares genuinos por el derrumbe de las importaciones, pero también porque se mantiene una tasa de interés muy alta que ayuda a ingresar dólares al sistema financiero en el corto plazo. Después, el riesgo más grande sería hacer lo que se hace siempre, que es absorber la devaluación pasada para que le quede al gobierno siguiente, sea cual sea, el trabajo de evitar caer en una nueva devaluación. Lo sorprendente de esta crisis es que va a durar un año entero. Hubo una disparada

cambiaria en mayo del año pasado, y un año después todavía tenemos una tasa de interés elevadísima, 60%, única en el mundo. ¿Por qué es tan elevada? Porque se fija en relación a la inflación futura, la que espera para los próximos 12 meses, y no a la que hay hoy. La misma puede llegar a ser del 30%, como indican los pronósticos del relevamiento de expectativas del Banco Central, porque la de 2019 entero va a dar 40% de inflación; pero la de los próximos 12 meses, es decir hasta julio del año que viene, tiene que dar cerca de 30% o un poco menos. Esto significa que el próximo gobierno va a tener que convivir con una tasa de interés más baja, y si esa tasa lleva a que el dólar tenga que acomodarse más arriba, tendrá que ser así. La clave es lograr que haya un sendero para que la inflación no vaya detrás del dólar más alto y no genere un espiral. Sólo si en algún momento se logra bajar la inflación definitivamente o tener la previsibilidad de que vaya a ser menor, los créditos UVA podrían volver a funcionar; pero sólo si se logra bajar la inflación definitivamente o tener la previsibilidad de que vaya a ser menor. Todo esto, en un contexto en que se debe generar confianza para que se inviertan los 150 mil millones de dólares que se fueron a cajas de seguridad, a los colchones o al exterior en los últimos ocho o nueve años; de los cuales el 45% se fue en los tres años de gobierno de Macri. Porque los que tienen los dólares aún no los sueltan, y lo que se necesita para sacarlos de los colchones son tasas de interés altas. Pero si se vislumbra que es barato el costo de la construcción en dólares y más altas las rentabilidades, quizás el mercado inmobiliario pueda ser un imán para los dólares financieros. Porque en la Argentina el ladrillo, visto como una reserva de valor, siempre ha rendido frutos. La pregunta que surge siempre, en todo caso, es cuándo entrar y cuándo salir.


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INVERSIONES “LOW COST” EN CAMPOS El momento actual es muy interesante para inversiones agropecuarias, gracias a un contexto interno pujante y a una muy buena demanda internacional para productos de exportación.

Con personal capacitado, se pueden mantener 450 animales en 150 hectáreas.

El mercado inmobiliario rural ofrece oportunidades para acceder a inversiones con una renta anual en dólares muy interesante. Hasta hace unos años, invertir en tierras productivas sólo era factible con un desembolso mínimo de un millón a un millón y medio de dólares para poder acceder a una unidad productiva rentable. Pero, hoy en día, gracias a los avances tecnológicos y a un cambio de paradigma, se pueden efectuar inversiones menores y altamente lucrativas. El campo argentino está, en general, explotado por debajo de su potencial; es decir para la enorme capacidad de producción potencial existente. El panorama es muy amplio pero, para poner un ejemplo concreto, hoy es posible adquirir un campo de cría de 150 hectáreas en cuenca del Salado a un monto aproximado de US$ 500.000. En un planteo de pastoreo intensivo, con alta carga animal, en un sistema de rotación constante de parcelas, es posible lograr un mayor aprovechamiento de la oferta forrajera concentrando muchos animales en un espacio reducido. Por supuesto, para eso es necesario hacer una inversión en pasturas y alambrado eléctrico, y así

poder tener un manejo óptimo del campo. Con personal capacitado se puede mantener en 150 hectáreas un total de 450 animales, con una renta más que interesante. También es posible otro tipo de explotación, como la del ganado ovino, para la cual se necesita mucha menos superficie.

Hoy es posible adquirir un campo de 150 hectáreas en cuenca del Salado, provincia de Buenos Aires, en un monto aproximado de US$ 500.000. En la actualidad, gracias a la apertura de muchos mercados internacionales, se volvió muy atractiva la cría de corderos para exportación; y la oveja volvió a tener presencia en la provincia de Buenos Aires, o a ponerse nuevamente de moda. Otro ejemplo es la producción porcina, con un gran potencial de crecimiento, tanto en el mercado local como en el internacional; ya que se trata de una producción intensiva muy interesante. En este caso, hay que apuntar a los cuatro pilares fundamentales: instalaciones de punta, genética, nutrición de alta calidad y sanidad. Con eso se puede garantizar una alta rentabilidad.

Por último, existen también los llamados “negocios de compra-venta”, de entrada y salida rápida, con campos que por diversas circunstancias se pueden adquirir a muy buen precio. Nuestra firma, Minola Campos, ofrece estas fracciones de tierra a los potenciales inversores y les propone una inversión relativamente baja para presentar el campo en condiciones atractivas para la venta con adecuada financiación. Minola Campos cuenta con más de 30 años de experiencia personal en el rubro inmobiliario rural, y en la producción agropecuaria. Por ello, cuenta con el expertise necesario para llevar adelante una empresa agropecuaria de manera personal y directa. La producción de alimentos es el futuro, con una inversión moderada puede generar riqueza sustentable a bajos costos. Sólo es necesario la orientación adecuada en la inversión. Nuestra filosofía se basa en el trato directo y en el profesionalismo.

Juan Minola


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POLÍTICAS PÚBLICAS: HORA DE APOYAR A LA OFERTA En diálogo con LCNI/Mag, el subgerente general de Banca Mayorista del Banco Ciudad, Claudio Saffirio, anticipa las novedades en materia de créditos para los desarrolladores y anuncia el financiamiento a proyectos públicos de mejoramiento urbano. Claudio Saffirio, subgerente general de Banca Mayorista del BC.

LCNI/Mag: ¿Cuál fue la estrategia del Banco Ciudad para transitar estos meses difíciles de la economía? Claudio Saffirio: Durante esta etapa desafiante para la economía, el Banco Ciudad mantuvo un rol muy activo para sostener las líneas de crédito destinadas a las familias, a las micro, pequeñas y medianas empresas (MiPyMEs) y las relacionadas con los proyectos estratégicos de la CABA vinculados a vivienda y grandes desarrollos de infraestructura, así como con las iniciativas Procrear que impulsa el gobierno nacional. Lo hicimos de una manera sustentable, procurando ser rentables pero a la vez innovadores y muy ágiles con nuestra oferta de servicios y productos, y muy activos en la captación de fondos para volcar al financiamiento de nuevos proyectos. LCNI/Mag: En materia de vivienda, ¿dónde está puesto el foco del Banco Ciudad hoy? CS: Entre los grandes proyectos se destaca el Barrio Olímpico, en Villa Soldati, que fue el hogar de los atletas durante los Juegos Olímpicos de la Juventud, y adonde ya se están mudando las primeras familias de la mano del Instituto de Vivienda del Gobierno porteño, con créditos hipotecarios del BC. Otro de los proyectos, en Estación Buenos Aires, suma casi 2.400 departamentos y en más de 50 edificios con terrazas verdes. Estos departamentos ya están en proceso de preselección de los adjudicatarios a través de Procrear. Una tercera iniciativa en este sentido es Estación Sáenz, en el barrio de Nueva Pompeya. Con esto se apunta a sumar una oferta de más de 5.000 viviendas mediante créditos hipotecarios accesibles a pagar en hasta 30 años. El Ciudad ha sido pionero en el otorgamiento de préstamos hipotecarios en UVAs, y llevamos registrados a la fecha cerca de 10.000 operaciones por un monto total de unos $10.000 millones desde junio de 2016. LCNI/Mag: ¿Cuáles son las novedades para los desarrolladores?

CS: Somos una entidad referente en el mercado en lo que respecta a préstamos hipotecarios y consideramos que es importante estimular en forma conjunta la demanda y la oferta. Por eso, desarrollamos una línea innovadora de préstamos en UVAs/UVIs para empresas constructoras. Estos instrumentos actúan como un nexo financiero entre los desarrolladores inmobiliarios y los usuarios finales de las viviendas u oficinas resultantes de dichos emprendimientos, que también pueden financiarse a través de préstamos hipotecarios, todo lo cual redunda en un círculo virtuoso. En las circunstancias actuales, nuestros servicios se han desplegado hacia el lado de la oferta, donde en los últimos meses el escenario se mantuvo más estable, con costos en dólares en baja y los precios de las propiedades también estabilizados.

Un complejo nuevo de50 edificios con 2.400 departamentos en Estación Buenos Aires, detrás del estadio de Huracán, ya es prácticamente un nuevo barrio de la ciudad. LCNI/Mag: ¿Cuáles son las condiciones de los créditos intermedios? CS: Recientemente, esta línea de préstamos ha incorporado mejoras en sus condiciones y permite financiar hasta el 70% del costo de obra sin contar impuestos ni el terreno, y brinda hasta un 20% de anticipo del monto del préstamo para desarrollos con destinos de vivienda u oficinas para la venta; con un plazo de financiamiento de hasta 48 meses y sujeto a análisis crediticio (TNA General: 9,40%, CABA: 8,40%, Zona Sur: 7,90%). De hecho, el Ciudad lleva financiados más de 55 edificios por esta vía, 12 de los cuales han sido en UVAs, y con los últimos desarrollos se han sumado al mercado unas 600 unidades funcionales. Hoy el BC cuenta con cinco nuevos proyectos de construcción de viviendas en instancia de análisis avanzados. El financia-

miento está disponible en todas las plazas en las que opera actualmente el Banco, que en el marco de su plan de expansión ya cuenta con sucursales en distintas ciudades del país, como Córdoba, Río Cuarto, Mendoza, Tucumán y próximamente Salta. LCNI/Mag: ¿Qué proyectos de infraestructura urbana financia el Banco? CS: Por ejemplo, la refuncionalización de la Plaza Houssay, en la zona de las Facultades, convertida en un centro cultural y gastronómico. También el Paseo del Bajo cuenta con financiamiento del Banco y es una obra transformadora de la ciudad en cuanto al ordenamiento del transporte y la conectividad que brinda entre el norte y el sur, como así también una mayor integración de Puerto Madero a la ciudad. Otra financiación es la del Mercado de los Carruajes, que consiste en la refacción y puesta en valor de un centro comercial para desarrollar un polo gastronómico en el edificio histórico de fines del siglo XIX ubicado en la avenida Alem y Tres Sargentos. Se transformará en un mega espacio gourmet al estilo del Chelsea Market de New York, potenciando el desarrollo comercial en la zona. LCNI/Mag: ¿Hay también proyectos fuera de los barrios céntricos? CS: Un proyecto de gran trascendencia será el traslado del Mercado de Hacienda desde Liniers hasta la localidad de Cañuelas en la provincia de Buenos Aires, donde se concentrarán las actividades del actual mercado. El proyecto se financiará mediante un préstamo sindicado en UVAs para generar un desarrollo económico del predio que incluirá, además de las actividades actuales, una serie de servicios vinculados al agro. En materia de desarrollo sustentable, vinculado a la conectividad y transporte, el banco prevé créditos para la modernización del sistema EcoBicide bicicletas de CABA. Esta iniciativa va a sumar a 16 barrios porteños al sistema, con lo cual llegaremos a los 38 barrios conectados por la bici.


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DEMANDA DE OFICINAS EN UN NIVEL CONSTANTE El informe Marketbeat Buenos Aires Q2 2019, elaborado por Cushman & Wakefield, muestra un comportamiento saludable en el rubro Oficinas Premium para el segundo trimestre del año. Se espera la finalización de nuevos emprendimientos. A pesar del complejo escenario económico, el mercado mantuvo indicadores saludables durante el segundo trimestre de 2019. La demanda de oficinas Premium se mantuvo activa junto con el incremento de la disponibilidad que viene creciendo de manera parsimoniosa, pero constante. La superficie en construcción y en proyecto continúa aumentando: el inventario de oficinas Premium crecerá de manera significativa en lo que resta del año y principios del año que viene, para suplir la demanda de empresas que buscan edificios de mayor categoría. No obstante, el panorama político no deja de ser un factor que puede derivar en cierta demora en la toma de decisiones de movimientos corporativos, no sólo por el impacto que puede causar el dólar en la renta sino también por la espera de un escenario más claro a nivel económico. El segundo trimestre del año cerró con una

vacancia de 6,9%, siendo en este periodo un 3% superior que el trimestre anterior. Esto representa 90.180 m² de superficie disponible en el mercado. Visto por submercados, el corredor Panamericana concentra la mayor superficie disponible con un 12,7% de vacancia, siendo el de mayor cantidad de metros cuadrados disponibles durante los últimos seis meses. Le siguen Puerto Madero con una vacancia de 11,2%, resultado de la finalización de los edificios Dique Norte y el nodo Panamericana/General Paz, que tiene el 9,7% vacante. En lo que respecta a la demanda, si bien es un 50% menor que en el mismo periodo del año pasado, se duplicó en comparación con el trimestre anterior. La tendencia durante los primeros seis meses del 2019 es equitativa entre las zonas del Microcentro y las que están fuera de él. El precio de alquiler del segundo trimes-

tre mantiene el promedio del mercado, sin muchos cambios respecto del anterior. Sin embargo, se observa que en submercados como Puerto Madero los edificios de Dique Norte y Madero Office impulsan la renta media de la zona. Al presente se encuentran en construcción 350.559 m², de los cuales un 58% están ubicados fuera del Microcentro. Los submercados con mayor expectativa son la avenida Libertador (CABA) y el corredor Dardo Rocha, donde la finalización del Lumina San Isidro para el próximo año será un gran impulsor del inventario Premium. El mayor incremento se espera para el año 2020, ya que está previsto que se entregue el 73% de la superficie actualmente en construcción. Fuente: Cushman & Wakefield


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MIAMI APUESTA A LOS NEGOCIOS EN COMUNIDAD La Comunidad de Negocios Inmobiliarios hará pie en Miami, ciudad que espera un auge de ventas. Se augura que los productos menos ofertados, como viviendas unifamiliares y oficinas, brindarán las mayores rentabilidades. Fernando de Núñez y Lugones Vicepresidente Ejecutivo División Nuevos Desarrollos ONE Sotheby’s Realty

ONE ’s International Realty tendrá el privilegio de ser uno de los miembros fundadores de La Comunidad de Negocios Inmobiliarios (LCNI) en Miami. Este emprendimiento está basado en uno de los principales pilares de Sotheby’s, que es el desarrollo de las relaciones interpersonales y el principio de colaboración. Miami es una plaza muy idónea para el lanzamiento de LCNI por la importancia geopolítica que tiene para América Latina. Además, la convergencia de desarrolladores e inmobiliarias de toda la región es un factor determinante para su éxito.

lujo en Miami, Fort Lauderdale, Boca Ratón y Palm Beach. Se trata de aproximadamente unas 1.800 unidades, equivalentes a menos del 7% del total de unidades desarrolladas

en el periodo 2013-2019. Por este motivo, durante lo que resta de 2019, coexistirá el inventario de obra nueva recién llegada al mercado con el de obra

Miami es una plaza muy idónea para el lanzamiento de LCNI por la importancia geopolítica que tiene para América Latina. En la actualidad, el mercado inmobiliario del Sur de la Florida se encuentra en medio de una transición de su ciclo de desarrollo, ya que el actual está llegando a su fin y estimamos que pronto comenzará uno nuevo en el que la nueva oferta recién impactará en el mercado a finales de 2021 y se mantendrá hasta mediados de 2024. Ello dará el tiempo suficiente como para terminar de absorber el inventario remanente del ciclo actual en el segmento del mercado de condominios de

One Thousand, con el sello de Zaha Hadid Architects en el 1000 de Byscayne Bvd.


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usada; lo cual permitirá a los compradores contar con una oferta de producto muy atractiva en distintos submercados del Sur de la Florida. A su vez, el comportamiento de estos submercados va a ser significativamente disímil y requerirá, más que nunca, de un buen asesoramiento en cuanto a las opciones de compra. Hay mercados muy maduros con bajísima oferta donde la apreciación de los precios será superior, tales como Miami Beach, Bal Harbor, Key Biscayne, Coconut Grove, Coral Gables, Fort Lauderdale, Boca Ratón y Palm Beach; mientras que, por otro lado, hay submercados donde la mayor oferta permitirá mejores términos de negociación para los compradores, como en Brickell, Downtown, Edgewater y Sunny Isles. En cuanto a los productos, cada submercado también tiene sus propias particularidades. Estimamos que las residencias unifamiliares y las oficinas tendrán una apreciación superior a la de los condominios de lujo, dado que el crecimiento de la oferta ha sido muy inferior. Dentro de los condominios, las micro unidades y los condominios para alquiler de corto plazo van a ser las categorías más demandadas.

The Fairchild, condominio frente al mar en Coconut Grove.

Se espera un aumento de compradores argentinos, brasileños y mexicanos, en el mercado inmobiliario en el Sur de la Florida. En el otro extremo, los condominios boutique (menos de 50 unidades) muy bien localizados y con una alta gama de amenities van a continuar con su comportamiento positivo; pero considerando una velocidad de absorción más lenta debido a que la demanda está concentrada en primeras y segundas residencias, de modo que prácticamente no contarán con un público inversor. En cuanto a la plaza de Miami, las perspectivas de largo plazo son absolutamente favorables, ya que el crecimiento demográfico unido al del turismo, al del empleo y al de los salarios promedio continúa su tendencia ascendente. Ciudad en crecimiento Las grandes inversiones en infraestructura de la ciudad continúan atrayendo a nuevas compañías. La expansión de los aeropuertos y los puertos de Miami y Fort Lauderdale, continúan posicionando al Sur de la Florida como líder en comercio exterior en el país; mientras que la infraestructura vial y ferro-

Villa Valencia. edificio residencial de lujo en Coral Gables.

viaria también sigue expandiéndose a pasos agigantados, mejorando la locomoción dentro de la ciudad y en la región. A esto debe sumarse que Miami está considerada una de las cinco ciudades con mayor velocidad de Internet en el mundo, un insumo crítico para las empresas de tecnología y finanzas. Por otra parte, su oferta de entretenimiento, centros comerciales, cultural y gastronómica continúa impulsando el crecimiento del turismo, que es vital para el mercado inmobiliario en el Sur de la Florida, ya que es la base de la demanda futura para compradores de inmuebles. La evolución de los parámetros antes descriptos permite al Sur de la Florida competir

cada vez más con otras metrópolis más consolidadas a nivel mundial, cuyos precios de viviendas son entre un 50% y un 400% más altos que el promedio del Sur de la Florida. Es de esperar que esta brecha de precios relativos descienda a medida que los terrenos disponibles continúen disminuyendo, debido a la activación del valor de escasez. Por lo pronto, 2019 será un año de inflexión en el que los compradores podrán beneficiarse de la coyuntura del mercado, antes de que sobrevenga una nueva ola de apreciación de largo plazo que, según estimamos, comenzará en 2020. La evolución de la economía estadounidense y el “efecto riqueza” que se ha generado


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en el mercado accionario en los últimos tres años, combinado con tasas de interés para hipotecas a niveles históricamente bajos y la reforma impositiva en los Estados Unidos, van a tener un impacto directo en la composición de la demanda. Los compradores locales, sobre todo del noreste del país, incrementarán su participación en forma significativa en los próximos dos años. En tanto, en lo que hace a la demanda internacional, se espera un crecimiento de compradores argentinos, brasileños y mexicanos; en cada caso por motivos muy diferentes, pero que en definitiva va a favorecer al mercado inmobiliario en el Sur de la Florida.

Las perspectivas de largo plazo son favorables debido al crecimiento demográfico, el turismo, del empleo y el aumento de los salarios. De Londres a Miami La firma Sotheby’s fue fundada en Londres, en 1744, como una casa de subastas de piezas de arte de lujo. Por décadas ha liderado el mercado del lujo en el mundo, ofreciendo a coleccionistas las obras de arte más excepcionales que existan. Se convirtió en la primera casa de subastas internacional cuando se expandió de Londres a Nueva York, en 1955, y también fue la primera en realizar ventas en Hong

Adagio: residencias en Fort Lauderdale.

Kong (1973), India (1992), Francia (2001) y más recientemente en China (2012). Hoy en día tiene presencia en 10 casas de subastas y en 65 ciudades a través de oficinas de representación, lo cual le garantiza una cobertura mundial. A su vez, Sotheby’s International Realty fue fundada en 1976, con su sede en Nueva York. Siguiendo el patrón de la casa de subastas, se ha convertido en un referente mundial en la venta de propiedades más exclusivas del mundo, y actualmente cuenta con más de 950 oficinas y 22.000 asociados en más de 70 países, y un vo-

lumen de ventas de US$ 112.000 millones en 2018. Por su parte, ONE Sotheby’s International Realty fue fundada en el 2008 y cuenta en la actualidad con 15 oficinas en el Sur Este de la Florida, más de 900 agentes, 20 emprendimientos exclusivos y un volumen de ventas de US$ 3.000 millones en el 2018. Al trabajar en colaboración con nuestros afiliados internacionales de Sotheby’s International Realty, ONE Sotheby’s ejecuta soluciones inteligentes, innovadoras y estratégicas con programas de ventas y marketing que entregan resultados excepcionales.

Ryal Palm Residences; departamentos en Boca Ratón.


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¿QUÉ PASA? La actualidad del negocio inmobiliario contada por sus protagonistas.

Alvaro Gallo Kaplán Gerente de Primmo Immobiliare Nuestra empresa, con sede en el coworking LCNI, se dedica a comercializar los productos de Grupo Portland, de otros desarrolladores del mercado y, también, propiedades de particulares. Estamos viviendo un momento difícil para el mercado en general, las ventas se ven afectadas tanto en unidades usadas como en las nuevas recién terminadas. Esto nos obliga a ser más creativos y pacientes, pero de todas formas se concretan operaciones. Lo interesante del mercado de hoy en día es que son los compradores quienes fijan y definen los valores en función de sus posibilidades. Por supuesto que el vendedor puede elegir si lo acepta y si lo vende o no a ese precio, pero en general vemos que el mercado tiende a acomodarse en ese sentido. Esto significa que los precios de los avisos que vemos en los portales no reflejan la realidad del mercado, sobre todo en los usados. Son apenas los valores de publicación, pero la verdad es que las operaciones se están cerrando hasta un 20% por debajo de lo publicado. Con los nuevos pasa algo similar, aunque se puede defender un poco más el precio porque al público le atrae vivir en una unidad nueva y porque los costos de la construcción no permiten una negociación tan fuerte. Por otra parte, hoy es complejo comercializar los desarrollos en pozo. Está costando mucho vender con el precio ajustado por el índice de la Cámara de la Construcción o en fideicomiso al costo, por los índices de inflación y la volatilidad de la economía. Es una situación que ya lleva por lo menos dos años. En nuestra experiencia, los que más se venden son los departamentos más importantes, con buenas marcas como la de Grupo Portland y a precio cerrado en dólares. Por ejemplo, se están vendiendo muy bien edificios terminados como Palmera Caballito en la calle Doblas y también es muy buena la recepción de Palmera Crespo, que se encuentra en la última etapa de su construcción. Frente a esta situación, desde Primmo estamos trabajando constantemente en la calidad de atención al cliente y en las tasaciones para poder mover el mercado. En otros momentos, las inmobiliarias estábamos acostumbradas a que nos vengan a buscar,

las propiedades casi que se vendían solas. Ante la disminución de la demanda, el diferencial está en atender bien y hacer un seguimiento de cada operación; lo cual significa básicamente tener un conocimiento perfecto de las propiedades que se tienen en venta o alquiler para responder en forma satisfactoria a todas las preguntas posibles. Por ejemplo: qué sistema de calefacción tiene la unidad, qué nivel de terminaciones tiene, cuánto paga de expensas y todas las posibles inquietudes que el cliente necesita saber para tomar una decisión. También implica acompañar a las dos partes durante la negociación, para llegar a un acuerdo que las satisfaga a ambas y saber asesorarlas en aspectos legales e impositivos. Otro dato interesante del mercado actual es que el 95% de las ventas son a clientes online que llegan de distintos portales, páginas web o redes sociales. Nosotros seguimos haciendo publicaciones en papel y poniendo letreros en la vía pública, porque creemos que es importante tener presencia de marca para que el público nos conozca.

dedor es a su vez comprador. Es preferible tener una oferta concreta y poder validar en su compra las mismas o mejores condiciones que en su venta, antes que esperar al “príncipe azul” y que éste nunca llegue. • Elevar el estándar del servicio inmobiliario. Debemos entender a nuestro servicio como una experiencia de consumo en la que nuestro cliente va sacando fotos cada vez que interactúa con nuestra empresa. Del conjunto de las fotos se compondrá la película que hará que nos elijan o nos descarten. Tenemos que dar servicio siempre: antes, durante, post y aún sin relación comercial, en todos los planos posibles. En tiempos de crisis, es mejor estar cerca del cliente brindándole información de calidad que hacer silencio.

Arq. Agustín E. Walger Director de Lepore

Aníbal Montes Director de RGM Real Estate En momentos en que el mercado inmobiliario viene en caída y lleno de incertidumbre, algunos consejos para tener en cuenta: • Enfocarse en la real necesidad del cliente y no en la transacción comercial. En esta época de turbulencia hay que conservar la serenidad y no dejar de entender qué es lo que realmente necesita el cliente. Existen casos en los que se debe asesorar al propietario para que no venda, aunque haya pedido una tasación, y aconsejarle que opte por poner en alquiler su propiedad ya que, de otro modo, no estaría tomando una buena decisión. ¿Conviene económicamente a la compañía? Sin dudas que no; pero es preferible tener un cliente fiel, que siempre nos tenga como referentes del mercado, y no simplemente hacer operaciones. Esto es ir más allá de lo que el cliente dice y entender lo que el cliente realmente necesita. • No descartar ninguna oferta de venta por antipática que parezca. En general, el cliente ven-

La nueva normativa para construir en Buenos Aires está realzando el valor de los que quizás sean los últimos edificios hechos con el código anterior. Por caso, nuestra firma se encuentra actualmente comercializando el Edificio Dalla Fontana de 22 pisos, quizás la última torre de perímetro libre que se pueda construir en la zona aledaña al Parque Rivadavia, en Campichuelo y Rivadavia. Es decir, en el corazón de Caballito. Su proyecto fue estudiado a partir de la recepción de las expectativas y necesidades de los compradores; con unidades de dos, tres y cuatro ambientes (estos últimos semipisos), todos de dimensiones amplias y adaptadas a los usos y costumbres de las familias actuales. El primer nivel, equivalente en altura a un tercer piso, fue destinado a una piscina con solárium que cuenta con vista al parque y es el elemento de distinción del proyecto. En el piso 22 se ubicaron dos salones “barbacue” con parrilleros individuales, cada uno con salida a un mirador 360 grados. Otros de sus amenities son: el gimnasio con vestuarios, un SUM totalmente equipado con salida al jardín parquizado, un SPA, salas de masajes, relax y aromaterapia y seguridad las 24 horas. Además, contará con dos subsuelos de parking y bauleras.


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COMUNIÓN ENTRE ARTE Y NEGOCIOS LCNI/Gallery, el nuevo amenity de LCNI en alianza con Global Art Group, propone una alianza estratégica y emocional entre el negocio inmobiliario y la creatividad artística. La Comunidad de Negocios Inmobiliarios (LCNI), primer espacio de coworking dedicado exclusivamente a la actividad inmobiliaria, y Global Art Group, empresa dedicada a la organización de eventos, marketing, prensa, imagen empresarial y RSE, anunciaron la firma de una alianza para el desarrollo de eventos de arte asociados al real estate: LCNI/Gallery. En el caso de LCNI, tras haber afianzado el servicio de coworking inmobiliario, brindando las condiciones para que los usuarios puedan potenciar sus negocios, la generación de talleres, capacitaciones y eventos semanales con grandes propuestas de valor, sumado a los portales de Buenos Aires y Mar del Plata y su revista LCNI/ Mag; agrega ahora un nuevo amenity a sus servicios con el objetivo de vincular el real estate con el mundo del arte, generando así una estrategia más global e integradora de comunicación y potenciando negocios con cultura. Global Art Group, encabezado por Grace Grisolia, relacionista pública con más de 20 años de experiencia en management, marketing cultural y organización de eventos, se distingue por integrar el arte en todas sus manifestaciones a los programas de comunicación empresarial, nacionales e internacionales, con el fin de generar una verdadera comunidad sin fronteras que incentive el intercambio cultural a través de proyectos innovadores. “El objetivo de esta alianza es incentivar a los desarrolladores y proveedores inmobiliarios para que en cada emprendimiento esté presente el arte. Las muestras de arte nos permiten realizar encuentros distendidos que dan lugar a generar nuevos contactos y oportunidades de negocios”, explica Grace. Cada cuatro meses, y en el marco del

LCNI/Gallery: Los invitados crearon arte en comunidad.

lanzamiento de la revista LCNI/Mag, se realizará un cóctel organizado por LCNI/ Gallery en el que se presentarán muestras individuales o grupales de artistas nacionales e internacionales, y en las que participarán miembros de LCNI, además de personalidades del mundo artístico, periodístico y otros.

Respaldar Garantía para Alquilar, Tecnoperfiles y AGN Producciones fueron las empresas que colaboraron con el lanzamiento de LCNI/Gallery. El primero de estos encuentros se realizó el jueves 25 de julio en La Comunidad de Negocios Inmobiliarios y contó con una muestra individual de la artista plástica Mónica Tiezzi, quien es también abogada especialista en derecho empresarial y graduada en Historia del Arte y Antigüeda-

des. Autodidacta y multifacética con estilo propio, el arte de Tiezzi invita a exteriorizar la creatividad que pugna por salir desde adentro de cada uno. En particular, la obra abstracta que exhibió alienta a dejar volar la imaginación: cuando Mónica se inspira, logra su total conexión con el universo. Eso le permite expresar, en absoluta libertad, emociones, sonidos o vibraciones; y considera finalizado su trabajo cuando los observadores conectan con las mismas sensaciones. La muestra permanecerá expuesta hasta octubre en las oficinas de LCNI. Además, durante el cóctel se pudo disfrutar de una actividad participativa dirigida por la artista, en la cual los invitados pudieron crear una obra con la temática del real estate. Los asistentes al evento tenían a disposición dos lienzos en blanco donde plasmaron su creatividad a través de


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pinturas y pasteles sobre bastidores, con fotos de conocidos emprendimientos inmobiliarios. Otra invitada especial fue Claudia Damen, coach motivacional para empresas, quien organizó una actividad lúdica también relacionada con el arte, en la que los asistentes jugaron a crear pequeños artefactos con plastilinas y otros elementos. Con el fin de inspirarse, antes de comenzar, se dispusieron unos estetoscopios reales para escuchar el latido del corazón propio o el del compañero de al lado. Al finalizar, Damen explicó que el objetivo era “ayudar a relacionarse entre pares mediante técnicas dirigidas para el crecimiento interior y el desarrollo personal”.

Mónica Tiezzi junto a una obra realizada por los invitados.

“El objetivo de esta alianza es incentivar a que en cada emprendimiento esté presente el arte”, explicó Grace Grisolia, de Global Art Group. Colaboraron con este evento Respaldar Garantía para Alquilar, Tecnoperfiles y AGN Producciones, quienes además de comentar su amplia propuesta de servicios, realizaron sorteos de fantásticos premios entre los asistentes. Ana Luz Mansilla LCNI Grace Grisolia por Global Art Group junto a Pablo Sánchez y Ana Luz Mansilla de LCNI.

Se realizaron diversas actividades lúdico-artísticas.

Fotos: Annette Chardon Producciones (LIFvE & MYLIFvE)

La artista recorre la muestra de sus obras expuestas en LCNI.

Escanea el QR y recorre la exposición de Monica Tiezzi en LCNI


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CUANDO LO QUE IMPORTA ES EL ASCENSOR Un caso real de una operación fallida ilustra sobre la importancia de las variables afectivas de y el valor de los detalles. Por qué es necesario saber evaluar las motivaciones y el lenguaje de los gestos. Christian Zampaglione Coach – Real Estate Sales Growing Up management consulting Moderador para Harvard Business Publishing en Latam

El siguiente es una historia que contó un empleado de una inmobiliaria a quien luego asesoré, y es muy revelador de las sutilezas que suelen existir detrás de un fracaso. “No me correspondía esa guardia para un departamento en alquiler, pero tuve que tomarla. El día anterior para reconfirmarla y Marcela -nombre ficticio- me dijo que sí, que por favor no le falláramos nosotros porque le urgía ver el departamento y hasta cerrar allí mismo la operación. Además, me hizo dos preguntas extrañas: si los ascensores eran grandes y si aceptábamos cheques para la reserva. Tuve que reconocerle que de la primera no tenía idea porque no suele ser un dato que usualmente se registre, y agregué que los cheques no eran problema. Al día siguiente, ya en el edificio, evalué que los dos ascensores eran de tamaño estándar. Marcela llegó tarde muy acelerada. Cuando bajé y me presenté, apenas me saludó, señaló con la pera hacia los ascensores y dijo: ‘Por ahí no pasa, pero bueno… ya vengo, vamos a ver’. Y se fue, sin darme ninguna explicación. Apareció con su madre en una silla de ruedas y le ayudé a entrar. Me la presentó comentando que apenas caminaba; que de pie sólo lograba avanzar apoyándose en paredes o lo que sea, y que ella no se podía ir a vivir a Madrid por ‘tener’ que cuidar de su madre. >>Para ser breve, para que la silla entrara en el ascensor hubo que quitar los aros externos de las ruedas y, ya en el departamento, ella dijo, sin verlo en detalle, que le parecía muy lindo y enumeró o exageró sus virtudes. La madre, sentada en su silla, pasiva y desinteresada, respondía afirmativamente a todo, hasta que Marcela le dijo: ‘Lindo, ¿no?’. Su madre, elevando

ligeramente los hombros le contesto que sí, sin agregar nada. Marcela no pareció realmente escucharla, o al menos no consideró su gestualidad, y a continuación me recordó que aceptábamos cheques, casi como una imposición. Lo hizo por el monto acordado y me lo extendió. Bajamos con la misma dificultad operativa, celebrando el acuerdo. Saludé a la madre y le dije con ternura que confiara en que sería feliz allí. Me miró y sonrío; estimo porque percibió que yo era sincero. >>Marcela llamo con desazón la noche del día siguiente para pedirme que por favor no hiciera efectiva la reserva. Agregó que su madre la tenía cansada, aunque sonara horrible decirlo, y que ella ya no podía tener una vida propia. Me solicitó que le devolviera el depósito del cheque. En definitiva, su madre le había dicho lo que de múltiples maneras silenciosas había gritado antes: no viviría allí. Lo que para mi había sido una operación sumamente fácil, rápida y casi sin argumentar ni descontar un peso, se había convertido en la nada misma.”

La razón jamás será más poderosa que la emoción, y no solemos estar entrenados para indagar desde la emocionalidad qué motiva una compra o alquiler. Hasta aquí la historia. En este caso, ya sabemos ahora el motivo del fracaso, y es que la razón jamás será más poderosa que la emoción, y no solemos estar entrenados para indagar desde la emocionalidad qué motiva una compra o alquiler. Sentimos que son aspectos personales, complejos de detectar, y que los prospectos, sean inversores o futu-

ros habitantes, se sentirán interpelados. Pero esto último, si se entrena la indagación como el desarrollo de una habilidad, no es cierto. Por otra parte, subestimamos algunos de los interlocutores involucrados y nos concentramos en aquél cuyo su discurso se orienta mas al sí que al no. Marcela pagaba, era influyente; pero más allá de su deseo de terminar con ese asunto estaba el deseo de su madre: recordarle a su hija que seguía viva, que quería tener oportunidad de expresar su propio criterio y que su silencio no implicaba en absoluto un aval, ni aun cuando su hija extendía el cheque porque ese no era su problema. La señora, casi inmovilizada y dependiendo de su silla de ruedas, no aceptaría que alguien se apropiara de su deseo. Es bueno asumir que ni su hija ni el asesor, por diversos motivos, lo consideramos. Como consultores inmobiliarios responsables y profesionales, tendremos mucho mejores resultados si entendemos que más allá de nuestro fárrago discursivo, de un sinfín de datos demasiado amplios e incluso absurdos, necesitamos ante todo establecer el vínculo que construya la confianza para un diálogo genuino y que nos brinde el dato clave, oculto y activador de toda respuesta afirmativa. Ese dato, no es ni más ni menos que saber con certeza qué problema o necesidad debemos satisfacer en cada operación. Continuamente añoramos cosas, sólo que no las conocemos porque no las preguntamos. No olvidemos que un ascensor puede simbolizar ni más ni menos que calidad de vida para alguien. Un simple ascensor habla no sólo de un criterio de necesidad sino de una enorme carga emocional.


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MARKETING COLABORATIVO, RELACIONAL Y GUIONADO Claves de la nueva perspectiva inmobiliaria frente a la evolución de avances tecnológicos y negocios online. Revolución en los hábitos de compraventa, consumidores bien informados y trabajo en red.

Ing. Gustavo Ortolá Martínez Director LIKE Propiedades Foto: marianomichkin.com.ar

Hasta la llegada del acceso masivo a Internet, las inmobiliarias eran la única opción para acercar la oferta de propiedades al cliente. El mercado y la información estaban particionados en tantos pedazos como locales podía recorrer quien necesitaba mudarse. El horizonte de búsqueda en el mundo inmobiliario deambulaba en un vasto océano de pocos centímetros de profundidad. Expertos en generalidades, los inmobiliarios navegaban en un laberinto de avisos lineales de diario, textos, carteles y a esperar a que sonara el teléfono. Las imágenes, las fotos, las estadísticas, los comparables y, fundamentalmente, los precios de referencia eran el eslabón perdido de este capítulo de la historia de la compraventa inmobiliaria. Entonces nuestra actividad no era más que pasividad: sentarse a esperar a que vengan. Emperadores del aviso lineal de texto; nuestra labor principal era la de proveer información al consumidor, hacer de nexo entre la oferta y la demanda y realizar el cierre formal y administrativo de la transacción. El primer esbozo de actualización llegó cuando, con la aparición de la computadora personal, las inmobiliarias más de avanzada

iniciaron acciones para lograr la integración de la oferta. Ejemplo de esto fue el SOM (Sistema de Ofertas Múltiples) nacido en los años 80, pero perfeccionado con el soporte magnético durante la década del 90. Esto no fue ni más ni menos que la plataforma de lanzamiento de los portales y de las redes de cooperación; primer atisbo disruptivo de la colaboración inmobiliaria.

Entremos en la era de la venta colaborativa, que consiste en la oferta múltiple y en red compartida entre operadores inmobiliarios. Las primeras conexiones a Internet comienzan a desplegarse en 1995; pero la industria logra expandirse masivamente a fines de esta década, cuando una serie de cambios acumulados mejoran el funcionamiento de las redes: nacen las puntocom y los portales y las inversiones se vuelcan a la industria. Con el nuevo siglo, inicia la década donde cambia el modelo de empresas millonarias online que destierran a las off line y con ellas, empiezan a surgir las herramientas que

revolucionarán el manejo de la información del mercado inmobiliario. Los portales inmobiliarios son el nuevo canal para difundir la oferta de inmuebles que publican los operadores del sector, y el aviso de texto pierde terreno hasta prácticamente desaparecer. A su vez, los medios gráficos incursionan en el mundo digital con el desarrollo de los verticales de inmuebles punto com. En nuestro mercado nacen primero Solodueños, luego Argenprop (más adelante adquirida por el diario Clarín) y unos años después Zonaprop, del diario La Nación, que luego también será vendido al grupo Navent. Así se introducen herramientas novedosas que permiten seleccionar la oferta mediante diversos filtros y buscar por zona, se suman imágenes y fundamentalmente hay visibilidad en los precios. Se convierten en el aliado fundamental del consumidor, que cambia el recorrido a pie con un surtido acotado por un recorrido virtual con todo el stock al alcance del teclado. El cliente llega a la inmobiliaria, luego del fin de semana, con un acabado estudio de comparables y de oferta de mercado que muchas veces supera el conocimiento de los mismos vendedores.


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Clientes empoderados Esto trae, como consecuencia, el primer cambio fundamental a favor del comprador en toda la historia de la compra-venta inmobiliaria: un empoderamiento de los consumidores que tienen disponible, a sólo unos clicks, toda la oferta de productos para investigar y decidir qué quieren visitar. Los nuevos consumidores se han puesto más exigentes a la hora de obtener servicios, sienten que la información ya la tienen y buscan algo más en su relación con los operadores inmobiliarios. Pronto, al poder del consumidor se le suma el de los portales, que adquieren un protagonismo inusitado. Sin embargo, a pesar de esta oportuna oferta de herramientas que mejoran el servicio, muchas inmobiliarias siguen ofreciendo sólo información como lo hacían en el siglo pasado. Hoy nos encontramos en un mercado en el que mejoraron la comunicación y el acceso al contenido, aunque la oferta sigue atomizada en múltiples operadores. En ese contexto, la solución basada en la nueva revisión tecnológica es la venta colaborativa, que consiste en la oferta múltiple y en red compartida entre operadores inmobiliarios: lo que en Estados Unidos se conoce como la MLS (Multiple Listing Service). Para lograrlo, deberemos vencer la negativa de muchas inmobiliarias a compartir honorarios, que rompe la posibilidad de generalización de este virtuoso formato colaborativo. La nueva lógica del empoderamiento del cliente nos obliga a cambiar el foco y el eje del servicio, orientándolo al usuario: el nuevo marketing relacional contra el ya superado transaccional. Nuestros consumidores esperan mejor servicio y pretenden conocer toda la oferta (los que compran) y, que su oferta sea vista por todo el mercado que demanda el producto (los que venden). Cuando el consumidor no percibe estar recibiendo un buen servicio, se queja y argumenta que los honorarios del profesional inmobiliario son caros, desorbitados para la labor que éste realiza. Siente que el servicio no le agregó valor y entiende que el monto de la contraprestación no está justificado. Es decir que el empoderamiento de los consu-

midores ha puesto en jaque el pago de los servicios inmobiliarios. Esta situación los lleva a tomar decisiones equivocadas ya que, al no distinguir diferencias en la oferta, contratan al más barato, que generalmente no es el mejor. Entonces, ¿cómo enfrentar esta nueva lógica de la actividad inmobiliaria? ¿Cómo responder a las pretensiones de este nuevo cliente empoderado que demanda un servicio enfocado y profesional? La planificación de las ventas A la hora de identificar los ejes fundamentales de esta nueva lógica de procesamiento de las transacciones, se plantean tres ejes: 1) Marketing Relacional La actividad inmobiliaria mutó de la venta transaccional, cortoplacista y enmarcada en la acción-reacción a la venta relacional, de

largo plazo, emocional, donde proveer valor y lograr seducción es el camino. Si la nueva estrategia comercial se sintetiza en una palabra, esta sería diálogo. La venta es la consecuencia de una relación construida, una conversación, una relación de largo plazo. Hoy, la comercialización se basa en generar un auditorio, una comunidad de potenciales clientes y transmitirles valores, contenido. De la profundidad de estas relaciones surgirán las operaciones. Luego, una vez que se defina la transacción, se dará inicio a la relación de largo plazo con el cliente. Todo empieza cuando termina: la relación con el cliente fidelizado se prolongará por todo el tiempo posible en busca de configurar una conexión con eje en el servicio que ofrezcamos, para posicionarnos como referente del mercado inmobiliario a quien ofrezcamos el servicio. 2) Método, procedimiento, sistemas La venta es una gran puesta en escena, una


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obra de teatro. Se guiona, se proyecta, se ensaya. La experiencia comercial es el trayecto que transita nuestro cliente desde el primer contacto con nuestra propuesta hasta el cierre de la operación, y se prolonga por el resto de la vida en relación con nuestra oferta. La experiencia se diseña y es parte de la propuesta de valor que nos mantendrá vinculados con nuestros clientes. Los malos clientes se pierden por una cuestión de precio, los buenos clientes por un mal servicio. Pensar y diagramar el servicio y la experiencia comercial, son armas de vital trascendencia en el escenario actual de nuestra actividad. Es necesario reivindicar las bases de la ingeniería industrial aplicada a la gestión inmobiliaria: el método de trabajo, los procedimientos y, como soporte de todo esto, los sistemas. El carácter artesanal del proceso comercial inmobiliario ha quedado sólo en la impronta que puede generar el contacto cara a cara entre el cliente y el referente inmobiliario. El resto es parte del libreto, el método de venta indicado para cada etapa del mismo: ¿Cómo preparar la propiedad para venderla? ¿Cómo mostrar una propiedad? ¿Cómo realizar un análisis comparable de mercado para justificar un precio de venta? ¿Cómo presentar una tasación inmobiliaria? ¿Cómo responder a las objeciones más frecuentes en el proceso de venta? ¿Cómo publicar un aviso en un portal de Internet? ¿Cómo realizar la producción fotográfica de una propiedad?

Con la organización científica del proceso de venta, cada paso debe ser estudiado, estandarizado, parametrizado, guionado y medido. Cada paso debe ser estudiado, estandarizado, parametrizado, guionado y medido. Podemos denominarlo la “taylorización” del proceso de venta inmobiliaria: la reivindicación de la organización científica del trabajo de los promotores inmobiliarios. Cultivar el concepto de la organización de la tarea inmobiliaria es uno de los ejes para lograr el ajuste entre lo requerido vs lo brindado en nuestro rol de catalizadores de las operaciones de compra-venta. En el contexto de la parametrización de los procesos, una vez más los sistemas y las herramientas tecnológicas juegan un factor

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fundamental. Hoy, los sistemas disponibles desarrollan su oferta en tres dimensiones: la de la acción de la inmobiliaria hacia el cliente, la de la acción inmobiliaria dentro de la empresa y la de la vinculación con otros colegas. Sistemas integradores para la replicación múltiple del producto en portales, página web, landing page, redes sociales y demás elementos de la plataforma on-line y off-line, simplifican la tarea de la publicación del producto inmobiliario. Sistemas de gestión conocidos como CRM (Customer Relationship Management), simplifican y optimizan el vínculo con el cliente. Sistemas de intercambio de contenido como los MLS anteriormente identificados, sostienen la colaboración de la oferta entre miembros de grupos predefinidos. 3) Colaboración, equipo, red Los inmobiliarios nos encontramos hoy ante el desafío de planear y sistematizar nuestra respuesta frente a un cliente empoderado que puede acceder masivamente a la información en un contexto infoxicado (abundancia de información), que busca conocer el stock completo antes de tomar la decisión de compra y que ya hizo una preselección lo más completa posible en sus dispositivos

de acceso a la red; para sólo visitar las pocas ofertas que se ajusten a sus requerimientos. Nuestras respuestas deben ser la venta colaborativa y asociativa en equipo y en red, junto con la oferta abierta y compartida. Esto no solo. La mayoría de las veces los inmobiliarios no cuentan con el surtido adecuado a la pretensión del cliente, y es entonces cuando toma valor la posibilidad de una oferta compartida del stock de productos del grupo de colegas asociados a la red. En este marco, es fundamental la colaboración entre los agentes para ubicar la oferta requerida, de modo de poder ampliarla y llegar a más clientes. Compartir y colaborar es la base de la nueva venta inmobiliaria. En síntesis; navegar en aguas profundas, trabajar en forma colaborativa, generar especialidad en nuestras ofertas, seguir métodos de trabajo preestablecidos y probados, es la metodología para encontrar la propuesta de valor que vamos a ofrecer a nuestros clientes para que nos elijan y paguen con satisfacción los honorarios por el servicio diferencial que les ofreceremos. La tecnología, la capacitación continua y el trabajo en equipo son el soporte vital para refundar nuestra actividad.


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SIETE PROYECTOS PARA HACER EN SIETE AÑOS La consultora 4S Real Estate sugiere una lista de proyectos innovadores para construir en la próxima década, con el fin de marcar tendencia en el sector de los desarrollos inmobiliarios. Grupo 4S es una empresa internacional de consultoría para el desarrollo de proyectos inmobiliarios extraordinarios con un portafolio de más de 1.500 desarrollos en 16 países. En todos, Grupo 4S Real Estate asume el compromiso de participar en los proyectos desde su origen hasta el cierre comercial, lo cual garantiza un compromiso serio de una empresa que forma relaciones del largo plazo al cumplir con resultados en cada proyecto. “Si queremos ser líderes en nuestra industria debemos comenzar a desarrollar proyectos novedosos para América Latina y sus usuarios que satisfagan las demandas nuevas y futuras incluso antes de que nuestros clientes las hayan detectado”, afirma Gabriel Battioni, Regional Partner Argentina-Uruguay de 4S Real Estate. A continuación, sugiere siete de ellos: 1. Una comunidad planeada pensada en wellness. Las “ciudades dormitorio” ya no son sustentables. Si se diseña una comunidad pensando en un modelo holístico de wellness, deberán ser reinventados todos los espacios destinados a la práctica de deportes, el abastecimiento orgánico de alimentación y la meditación. 2. Oficinas para el trabajo creativo. Se ha detectado que la manera de trabajar de los creativos es atípica: altamente colaborativa, poco rutinaria, sin rigidez de horarios ni estructuras. Para ellos y sus em-

presas se requiere un espacio de oficinas que verdaderamente capture su esencia. Se integrarán estilos de trabajo de coworking con oficinas flexibles y talleres para artistas; se desvanecerá la línea entre casa y oficina y habrá infinidad de terceros lugares. Será un lugar de convivencia donde el trabajo vuelva a convertirse en pasión.

Para los creativos y sus empresas se requiere un espacio de oficinas que verdaderamente capture su esencia. 3. Microdepartamentos urbanos con sentido de comunidad. En los proyectos de residencias verticales actuales, entre un 4 y un 7% de las áreas construidas se destina a las amenidades (sin contar espacios exteriores). En un futuro cercano, las áreas comunes podrán llegar a un 20%. En esos metros está oculta la receta para controlar los precios y lograr construir departamentos a valores accesibles. 4. Comunidad de retiro activo. La ampliación de la expectativa de vida motivó que se haya alargado la etapa del retiro. Pero en esta época de conectividad y facilidades, el retiro activo ha cambiado. El paladar de experiencias ha vuelto mucho más exigente a los usuarios, por eso en esta etapa de la vida la gente bus-

ca incrementar las comodidades con las que vive. Para dejar atrás el retiro solitario que hoy en día se vive, se requiere un proyecto que entienda los condicionantes del retiro activo. 5. Centro cultural-comercial. Vivimos la época más agresiva de crecimiento de los centros comerciales; el problema principal es que todos replican la misma fórmula, de modo que se vuelve una experiencia repetitiva, monótona y sin alma. La solución es el maridaje entre centros comerciales con centros culturales; aunar artes escénicas y visuales con el retail. Debe haber espacios para el comediante local, obras de arte experimentales y arte urbano en toda la arquitectura del proyecto. 6. El cuarto lugar. Según el CEO de Starbucks, Howard Schultz, la casa es el primer lugar, la oficina el segundo y el tercero es un espacio de nuestra comunidad donde nos reunimos con frecuencia y confianza. En la visión de 4S Real Estate, el cuarto lugar es el proyecto que integra los tres lugares y genera múltiples terceros lugares; es la nueva definición de comunidad mixta, donde no se monopoliza el espacio sino que se ofrecen alternativas de reunión. Es un proyecto donde se respiran los valores de confianza, convivencia y comunidad. 7. Repensar el estacionamiento. El área de estacionamiento es la mejor representación del pasado: un cúmulo de costos que no se aprovecha para generar valor, y que pasa la mayor parte del tiempo sin uso. En el futuro el estacionamiento se convertirá en áreas de valor. El primer paso lo ha dado el estudio de arquitectura Herzog y De Meuron con el proyecto 11 11 Lincoln Road, en Miami, al que definen como una “experiencia de compras, vivienda, gastronomía y estacionamiento. Gabriel Battioni Director Oficinas Regionales de Argentina Uruguay y Paraguay 4S Real Estate www.4srealestate.com

La tendencia actual es privilegiar el uso los espacios comunes por sobre la superficie propia.


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REPENSAR LOS ESPACIOS VERDES

El Estudio Bulla diseña y construye paisajes en todas las escalas para desarrollos inmobiliarios. Con un abordaje comprometido y sustentable, apuestan a sumar valor y calidad de vida. Lucía Ardissone, Ignacio Fleurquin y Ana García Ricci fueron de los primeros egresados, hace ya más de una década, de la Licenciatura en Planificación y Diseño del Paisaje que se cursa a medias entre la Facultad de Agronomía y la de Arquitectura, Diseño y Urbanismo de la UBA. Con el ímpetu de la juventud y coraje de emprendedores –dos atributos que conservan hasta hoy-, decidieron “armar bullicio” o “hacer bulla” alrededor de esta disciplina y se lanzaron al ruedo con el nombre de Estudio Bulla. “Queríamos y seguimos queriendo romper con cierta concepción tradicional del paisajismo, más bien ligada a la jardinería. Nuestro objetivo es elevar el nivel intelectual de la discusión sobre el paisaje, opinando sobre temas como la ciudad y el territorio, en pie de igualdad con los arquitectos y urbanistas”, cuentan. Explican que sus propuestas siempre buscan materializar el entrecruzamiento entre el orden de la Naturaleza –que abarca la flora y fauna, la ecología y el ecosistema- con el de la Cultura, representado por el diseño y el hecho constructivo. Pero esta discusión no es abstracta ni se limita al ámbito académico; porque Bulla es ante todo una muy activa oficina que presta sus servicios profesionales tanto a desarrolladores de la envergadura de Consultatio o Eidico como a comitentes particulares tales como Mercado Libre. También al sector público como en el caso del gobierno de CABA, para la cubierta verde del Parque y Centro de Exposiciones de Buenos Aires en Figueroa Alcorta y Pueyrredón, entre muchísimos otros encargos de diversas escalas. En todos los casos, trabajan codo a codo y en forma personalizada con su cliente, ya sea el dueño de la casa, el estudio de arquitectura o el desarrollador. “Siempre tratamos de amalgamar nuestra identidad a la de quien propone el desarrollo y el proyecto de arquitectura, para poder fusionarnos con su lenguaje. Procuramos entender cuál es el

“Selva subtropical” en el complejo mix de usos Concepción, en Colegiales.

quid diferencial del negocio para traducirlo en una idea de paisaje que lo interprete y que sea una herramienta más para agregar valor”, cuentan. De hecho, en los emprendimientos más importantes en que participaron tuvieron que incluso capacitar a los equipos de vendedores: “Les explicamos por qué el proyecto de diseño del paisaje es un diferen-

Bulla presta servicios profesionales a desarrolladores como Consultatio o Eidico Y a comitentes particulares como Mercado Libre, e incluso al gobierno de CABA. cial para la venta de las unidades”. En todos sus trabajos se combinan, por un lado el programa de necesidades y todo lo que ellos llaman hardscape, que consiste en el diseño “duro” o fijo de las áreas verdes definidas en mayor o menor medida por el proyecto arquitectónico; y por otro lado la parte “blanda”, que es la naturaleza. “Nues-

tro abordaje parte de entender que la ecología es también tecnología, porque lo que hacemos es proyectar a futuro la naturaleza que incorporamos; por ejemplo, el hecho de elegir determinadas plantas va a traer como consecuencia que lleguen ciertos pájaros e insectos, casi como si se tratara de una programación digital, y al considerar todas estas variables se diseña un ecosistema para que resulte sustentable en sí mismo”, explican. Por caso, para las oficinas centrales de Mercado Libre, en el edificio Polo Dot Park Office, proyectaron una terraza perimetral o parque en altura al que llamaron Anillo Ecológico; y en el interior idearon una familia de espacios pequeños, cuyo denominador común es la forma circular, que ofrecen la experiencia de trabajar en contacto con la naturaleza. “Allí generamos oficinas adentro de pequeños anillos de vegetación, como si fueran claros de un bosque dentro de la planta libre, en los que es posible trabajar prácticamente adentro de una selva; y


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también lugares específicos para hablar por teléfono con una aislación acústica verde”, describen los tres socios. Proyectar el ecosistema En cambio, cuando recibieron el encargo de crear un frente costero para Puertos, la ciudad-pueblo de Consultatio en Escobar, decidieron romper todos los preconceptos y hacerlo “del lado húmedo, no del seco”, de modo que los usuarios “pudieran vivir la sensación de caminar sobre el agua, usarlo como piscina y ver el centro cívico de la urbanización desde la laguna”. Para eso, crearon un muelle flotante al modo de un recorrido peatonal que se interna en la laguna, materializado con un sistema modular de pontones flotantes de hormigón pre moldeado. “Jugamos con las diferentes texturas del agua, porque adentro del pontón no hay corriente ni oleaje, pero afuera sí; y eso genera un contraste”, cuentan. Lo llamaron Plaza Líquida.

Un recorrido peatonal parte aguas en la laguna de Puertos, Escobar.

“El hecho de elegir determinadas plantas va a traer como consecuencia que lleguen ciertos pájaros e insectos, y así se diseña un ecosistema sustentable.” En una escala más pequeña, unifamiliar, una buena muestra de su trabajo es la casa MeMo en Acassuso, que ya había sido proyectada y construida por el estudio de arquitectura BAM!. Su aporte consistió en generar “una suerte de víbora vegetal que desciende desde la terraza por un plano inclinado, atraviesa la casa y se funde con el jardín”, detallan. Además, crearon en la planta baja un “jardín sin mantenimiento, sin césped para cortar, que sirve para cultivar o producir alimentos, y donde todo lo que plantáramos fuera vegetación puramente nativa originaria”. También suelen trabajar en casas que el cliente construye desde cero sobre un terreno, ya sea en un barrio cerrado o abierto. En esos casos, explican que suelen asesorar también sobre dónde implantar la vivienda en relación a la forma y dimensiones del terreno libre, la presencia del agua, casas vecinas y otras variables. En la actualidad, se encuentran trabajando en el proyecto de paisaje para el emprendimiento de usos mixtos Concepción en Colegiales, desarrollado por Avalon y con proyecto arquitectónico del Estudio Aisenson, del que se adelanta que tendrá una oferta inusualmente amplia de servicios y áreas comunes. “Lo que planteamos es una selva subtropical en la planta baja, al fondo del

Tobogán verde que une la terraza con el jardín, para una casa en Acassuso.

terreno, con un trazado orgánico que va fluctuando, aparece y desaparece; y genera distintos niveles de intimidad, con espacios para sentarse a conversar o leer, hacer un fogón, tocar la guitarra y hasta ver cine al aire libre”, describen. Para la terraza del edificio, en tanto, propusieron instalar “praderas nativas”, a las que definen como “una nueva naturaleza con flora, pero también con fauna”. Agregan que esta última idea fue recibida con gran entusiasmo por los desarrolladores, que lo ven como un “amenity natural”. Eso no es todo. Fuera del horario de traba-

jo, su estudio en el Barrio Los Andes, Chacarita, funciona como una usina generadora de conferencias, eventos y otras actividades de intercambio multidisciplinar de las que participan paisajistas, arquitectos y otros profesionales; por lo general de su misma generación. Allí, en un clima informal y descontracturado, pero con un alto nivel de compromiso, se comparten inquietudes y miradas heterodoxas sobre la problemática urbana y medioambiental. Como para dejar en claro que la práctica profesional en el mercado y la reflexión teórica no son compartimientos estancos. Pero esa es otra historia.


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NUEVAS FORMAS DE VIVIR Y DE BUSCAR VIVIENDA Los portales de inmuebles se enfrentan al desafío de ofrecer a los usuarios nuevas formas de buscar y seleccionar entre la oferta infinita de propiedades que se ofrecen con información multimedia. Ya resulta casi una obviedad referirse al impacto de los avances tecnológicos en la vida de las personas. En las últimas dos décadas se transformó radicalmente la forma de comunicarnos, relacionarnos, divertirnos, trabajar, escuchar música o viajar. También cambió profundamente la vía por la cual podremos llegar a nuestro próximo hogar. ¿Cuánto vale mi propiedad? Cuando se trata de comprar una vivienda, una de las principales variables es saber con qué presupuesto se cuenta, y el primer paso es conocer el valor tiene la propiedad que se va a vender para adquirir la nueva. Properati desarrolló un Valuador de Propiedades al que puede accederse libremente. Con ingresar de la ubicación del inmueble y sus características principales se obtiene como respuesta un valor estimado. El modelo predictivo del valuador de Properati se basa en una familia de algoritmos conocida como redes neuronales, que se alimenta con cientos de miles de muestras que Properati genera a partir de anuncios almacenados en su base de datos, y aprende de ellos. Búsquedas personalizadas Entre las nuevas maneras de explorar la ciudad y su oferta inmobiliaria se destacan los filtros principales que se pueden encontrar en Properati y otros portales. Generalmente, los primeros datos que los usuarios pueden ingresar son el tipo de operación, el tipo de propiedad y la zona: país, provincia, ciudad o barrio. Así procede a filtrar y reducir opciones, lo que resulta de gran utilidad para encaminar su búsqueda. Es por eso que desde Properati desarrollamos novedosos filtros y herramientas para que se pueda bucear de una forma novedosa entre la oferta inmobiliaria y conocer las distintas dinámicas urbanas para enfocar mejor las búsquedas. Un buen ejemplo de esto es el filtro de búsqueda de propiedades por su cercanía a los medios de transporte, como por ejemplo el subte. Por eso, Properati creó una landing page específica para personas que buscan viviendas cerca del subte de la ciudad de Buenos Aires en el que se puede seleccionar cualquier línea del subterrá-

Un servicio de Properati: búsqueda de viviendas cerca de alguna estación de subte.

neo, y en el siguiente paso se mostrarán propiedades a no más de 500 metros de cualquiera de las estaciones. Ese listado, además, puede segmentarse por precio, tipo de propiedad, superficie y otros ítems. En forma similar, desarrolló también un filtro de propiedades que se encuentran sobre el recorrido de las ciclovías.

Los algoritmos de recomendación de inmuebles se basan en el uso inteligente de los datos y el aprendizaje automático del comportamiento de los usuarios. Como cada búsqueda es distinta y las personas pueden tener preferencias de lo más variadas que no siempre pueden ser previstas, Properati permite filtrar por cualquier término que el usuario desee: puede buscar por cualquier palabra y en el listado verá solamente aquellos avisos que la contengan en su descripción. Por ejemplo, podrá ingresar “DVH”, o “cocina integrada” o cualquier característica del hogar que está buscando. También puede suceder que el usuario defina el lugar a dónde mudarse según algunas características de la vivienda. Para eso, Properati desarrolló su herramienta de Heatmaps, donde los usuarios pueden elegir hasta tres palabras y ver mapeadas las propiedades que las contienen en sus descripciones. Por ejemplo, puede comparar en qué zonas de la ciudad prevalecen los patios o las terrazas, y de ese modo enfocar sus búsquedas en las áreas con mayor cantidad de oferta.

Recomendaciones La ayuda para que puedan encontrar su hogar ideal puede ir más allá, no sólo facilitando información y herramientas sino comprendiendo qué tipo de inmueble está buscando y optimizando un sistema de recomendación personalizado. Para eso, se implementaron algoritmos de recomendación de inmuebles basados en el uso inteligente de nuestros datos y el aprendizaje automático del comportamiento de nuestros usuarios. Esta herramienta utiliza técnicas geométricas de visualización de datos para guiar su búsqueda por “cercanía” de anuncios y realizar una sugerencia certera de propiedades similares a una búsqueda dada. Basándonos en comportamientos de usuarios similares y en ciertas métricas de valoración de anuncios, ofrecemos un ranking de propiedades más relevantes para cada uno, dentro de nuestra inmensa oferta. Asimismo, el usuario tiene a disposición un servicio de recomendaciones personalizado por e-mail, el cual se nutre de su historial de búsqueda y así desarrolla un aprendizaje de sus gustos e intereses latentes. Todas estas herramientas de recomendación permiten agilizar la búsqueda, detectar oportunidades y encontrar la vivienda ideal en el menor tiempo. www.properati.com.ar/valuador www.properati.com.ar/bici www.properati.com.ar/subte


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GARANTÍAS DE ALQUILER: CUANDO GANAN TODOS Claves del sistema Respaldar, que tiende a desplazar a la tradicional garantía propietaria. Cobertura inmediata, continuidad de las condiciones pactadas y seguridad jurídica son sus principales ventajas. La vivienda es uno de los pilares fundamentales de la humanidad. En el caso de la Argentina, a lo largo de los distintos procesos políticos, económicos y sociales, abastecer a la población de esta necesidad fue siempre un tema crucial, cuya resolución sigue pendiente. De hecho, a lo largo de la historia, adquirir una vivienda propia ha sido muy dificultoso y en ciertos momentos directamente imposible. El alquiler es, por definición, la “acción de pagar o de cobrar por el uso de un bien”, y en el caso de la vivienda, en cierta forma ha amortiguado una parte de esta demanda social. Así se entiende la importancia

Desde el primer aviso de incumplimiento del inquilino, la compañía en forma instantánea le cubre al propietario el pago de la deuda por alquiler, expensas e impuestos. de la figura del inversor rentista, y por eso es fundamental también que éste pueda tener una seguridad absoluta de cobro. El sistema de garantía para alquilar Respaldar ha tenido como pilar este concepto al crear su producto. El sistema de garantía brinda al propietario la tranquilidad no sólo del cobro asegurado del alquiler, sino también de las

Nahuel y Maximiliano Brescia, directivos de Respaldar. (Foto: Estudio3R)

expensas ordinarias y los impuestos. De esta forma, el locador tiene la posibilidad de proyectar a futuro su renta al saber que no tendrá ninguna baja de cobro ni ningún gasto extra, aún si el inquilino no pagara o la compañía debiera desalojarlo, ya que

en estos casos Respaldar se hará cargo del pago de los conceptos mencionados más los gastos judiciales. Este tipo de producto le está dando un sentido diferencial a la comercialización de propiedades para destinar al alquiler.


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No sólo ha cubierto a este sector, sino que también ha dado un respaldo al inquilino por el hecho de haber podido responder a su necesidad de locación; acabando con la crueldad de discriminar a una persona por no tener respaldo de un tercero con una garantía propietaria. La inmobiliaria también tiene, gracias a la garantía de alquiler, una herramienta fundamental para dar solución a estas dos necesidades: la del propietario y la del inquilino, en relación a un tema en común como lo es alquilar una propiedad, ya que ningún conflicto de morosidad afectará a la transacción. Durante mucho tiempo se dio por sentado que la garantía propietaria era el único y mejor resguardo para el propietario, cosa que el tiempo se ha ocupado de refutar. Cuando a una persona que necesita alquilar una propiedad se le pedía que respaldara el contrato con una garantía propietaria de un tercero, siempre aparecían problemas cuando, en caso de incumplimiento del inquilino, se debía recurrir a esa garantía. Son los mismos problemas que siguen apareciendo hoy en los alquileres que optan por ese sistema. La letra chica Los contratos de locación habitacionales se hacen normalmente por periodos de dos años. Antes de la firma del contrato de locación, el martillero o quien gestiona la locación tiene la posibilidad de hacer las averiguaciones pertinentes sobre el título de propiedad; pidiendo un certificado de dominio en el registro del distrito al que corresponda el bien en garantía. Estos informes brindan la certeza de que al momento de la solicitud esa propiedad está en condiciones; vale decir que no pesan sobre ella embargos o inhibiciones, ni hay divorcios, fallecimiento de algún titular u otros impedimentos. Hasta ahí, todo perfectamente correcto. Pero a lo largo del contrato no hay ningún elemento que dé aviso automático si alguna de estas condiciones llegara a modificarse o, peor aún, si la propiedad se vende y por lo tanto el contrato de alquiler queda completamente desprotegido, y también el propietario. Otro factor de riesgo que debería ser contemplado es

La garantía para alquilar garantiza que ningún conflicto de morosidad afectará a la transacción.

la ley provincial 14.432, que establece la imposibilidad de embargar o ejecutar el título de propiedad. Nada de esto sucede con el sistema de garantía, ya que, desde el primer aviso de incumplimiento del inquilino, la compañía le cubre en forma instantánea al propietario el pago de la deuda por alquiler, expensas e impuestos. Esto es así hasta la

El tiempo se ha ocupado de refutar que la garantía propietaria sea el único y mejor resguardo para el propietario. restitución del inmueble, aún si el contrato se ha vencido, y siempre por intermedio de quien gestione la cobranza del alquiler, ya sea la inmobiliaria o la persona que establezca el contrato. También esto supone una diferencia abismal con una garantía propietaria. Más aún: con una garantía propietaria, todos los gastos judiciales que el locador debe pagar por la ejecución de una garantía en caso de incumplimiento, tienen que ser absorbidos por éste bajo su responsabilidad; sumado al hecho de no percibir su renta y la generación de deudas

por el incumplimiento de pago de expensas e impuestos. En cambio, con el sistema de garantía Respaldar el propietario no sólo cobra rigurosamente la obligación de pago del inquilino por medio de la fiadora, sino todos los gastos judiciales y extrajudiciales que se generan por su acción contra el inquilino. De hecho, hasta la acción de desalojo queda bajo el cargo y costo de la compañía sin ningún gasto extra para el propietario. Por todo esto, hoy en día el mercado de alquileres tiende a rechazar la garantía propietaria y prefiere como respaldo los sistemas de garantía de alquiler. Por eso, puede decirse que este concepto marca un antes y un después en el mercado de las locaciones.

Maximiliano y Nahuel Brescia Respaldar


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SOCIALES

LCNI/Mag estuvo presente en TIIC, en la Usina del Arte.

Miembos de LCNI y Global Art Group, junto a la artista Mónica Tiezzi, en el evento LCNI/Gallery.

Panel: La estrategia de los desarrolladores para vender cuando nadie compra en el Four Seasons Hotel. (Foto: Fabián Malavolta) Gabriela Mendez Marambio, Anabela García, Monica Tiezzi y Pina Armentano en LCNI/Gallery.

Londres mayo 2019 - Virtual Estate.

LCNI/Mag estuvo presente en BATEV 2019. Pablo Sánchez, Santiago Magnin, Arq. Damian Tabakman, Marcelo Langone, Daniel Mintzer, Antonio Ginevra y Miguel Ludmer en debate sobre precios.

Pablo Sánchez, Gaston Loray, Alberto Forti y Justina Leone en LCNI/Canning.

Pina en Decoración de Hernan Arriaga por Roche Bobois Porsche Tower.

Alejandro Aybar, Ana Luz Mansilla, Pablo Sánchez y Luciano Molina Gali en la inauguración de LCNI/Noa.


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HOSPITALIDAD: OPTIMIZAR LA RENTABILIDAD Las inversiones en el rubro hotelero seducen por su alta rentabilidad. Dos posibilidades atractivas son el condo hotel para desarrollos nuevos y la condo conversión para los ya existentes. La Argentina se ha vuelto competitiva con respecto a otros destinos internacionales. El tipo de cambio alto y la creciente conectividad aérea han influido positivamente en la demanda internacional, principalmente hacia destinos consolidados como Buenos Aires, Iguazú, Bariloche, Mendoza y Salta. En este contexto, los desarrollos inmobiliarios asociados a la hotelería y al turismo surgen como alternativas atractivas y dinamizan nuevas formas de negocio tales como el condo hotel y la condo conversión, entre otras. Es notoria la escasa rentabilidad del sector inmobiliario en la actualidad: la renta inmobiliaria tiene un rendimiento menor al 3% anual. Por otra parte, el resguardo de valor que representan los bienes inmuebles en el mercado local hace que los valores de los inmuebles en dólares experimenten un crecimiento sistemático, sumado al lógico incremento natural del valor de la propiedad en cualquier mercado. Por lo tanto, un inversionista no sólo debe considerar los potenciales ingresos por renta, sino también la expectativa de valorización del metro cuadrado.

El rubro hotelero es una buena alternativa frente a los bajos rendimientos que ofrece, en la actualidad, la renta inmobiliaria tradicional. En este contexto, un hotel se ha transformado hoy en una buena oportunidad para lograr aumentar la renta y sumar valor agregado al inmueble, incrementando su atractivo como activo de inversión. Esto se ve reflejado, en gran medida, en la incorporación de hoteles en grandes emprendimientos de usos mixtos. El hotel pasa a ser una explotación más de los activos inmobiliarios, que no sólo pueden ser de vivienda sino de coworking y de varios otros formatos. También, en el interior del país, hay en la actualidad numerosos proyectos de countries que desarrollan hoteles, generalmente operados bajo banderas nacionales o internacionales y con un gran énfasis en los amenities. De este modo, se consigue traccionar a una mayor cantidad de inversores para todo el complejo, lo cual incrementa la rentabilidad y reduce los costos de explotación. De todas formas, para poder optimizar la rentabilidad es conveniente realizar previamente un estudio de mercado y así de-

Hotel CasaCalma: una propuesta alternativa en Retiro (Proyecto: Arqs. Sardin-Del Puerto).

terminar la mejor competitividad del activo inmobiliario, tomando en cuenta la demanda y las tendencias en los usos de explotación del mercado. Co-living, multifamily, branded residences, coworking y los ya nombrados condo hotel y condo conversión forman parte de las nuevas tendencias y propuestas del mercado inmobiliario; con el objetivo de incrementar la renta de las inversiones con un mix de usos más diversificado y eficiente. El modelo de condo hotel es un formato adecuado para generar el desarrollo de hoteles nuevos, con la posibilidad de contar con socios-propietarios de cada habitación o cuota-parte. También, ya comenzó en Argentina la conformación del formato condo conversión; que consiste en tomar hoteles existentes y reconvertir las habitaciones en unidades

independientes, con título de propiedad. Los inversores podrán ocupar dichas unidades una cierta cantidad de días durante el año, mientras que el resto funciona como un hotel tradicional. Los inversores, en caso de ceder la habitación todo el año a la operación hotelera valuada en moneda norteamericana, obtienen una diferencia respecto de la renta tradicional; además de obtener una valorización más importante de la propiedad. Sobre todo, cuando la operación está respaldada por una prestigiosa marca hotelera. Mariano Carrizo Managing Partner SFC Woldwide


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LCNI DESEMBARCÓ EN EL NOROESTE Ya funciona el primer coworking de La Comunidad de Negocios Inmobiliarios en Yerba Buena, provincia de Tucumán. En muy poco tiempo ya se erigió en un foro privilegiado para los debates del sector. Se abren nuevas puertas y nuevas formas de trabajar, rompiendo los moldes tradicionales; y eso es ser disruptivo. El 4 de junio se llevó a cabo el lanzamiento de La Comunidad de Negocios Inmobiliarios NOA con sede en Black Box Cowork en la ciudad de Yerba Buena, provincia de Tucumán. Además de ser el primer espacio de coworking dedicado 100% al rubro inmobiliario, LCNI NOA está destinado a convertirse en un ámbito privilegiado para los debates del sector y el intercambio de opiniones de los distintos profesionales asociados, en el marco de esa sinergia propia del coworking. De hecho, justo a un mes del lanzamiento, el día 4 de julio, se realizó la primera actividad; se convocó para debatir el Código de Planeamiento Urbano (CPU), herramienta esencial a la hora de proyectar y planificar a futuro. Con la participación del arquitecto Ernesto Marchetti, Director de Planeamiento de la Municipalidad de Yerba Buena, aprendimos la importancia de poder interpretar el CPU al momento de realizar un proyecto inmobiliario, considerando desde su impacto ambiental hasta cuestiones relacionadas con los ejes que hoy delimitan el área comercial de la residencial. Yerba Buena, ciudad jardín, quiere recuperar y conservar ciertos sectores que, en momento de plena expansión y crecimiento, se descuidaron y por lo tanto su desarrollo no fue como debería haber sido. Esto ocurrió por falta de planificación y estrategia para un progreso equilibrado y armónico. Hoy, la realidad es distinta. La conclusión fue que se necesita mucho trabajo en equipo entre corredores inmobiliarios, desarrolladores y arquitectos para poder planificar a futuro y así generar un crecimiento armónico y funcional. Estos jugadores, que hoy son los que lideran el mercado, claramente serán nuestra guía para poder lograr un desarrollo exitoso de la ciudad, y tanto su opinión como su conocimiento son de mucha importancia. Por reglamentación, en Yerba Buena no hay industrias. Los usos permitidos del suelo son básicamente residencial, comercial, profesional y recreación. Respecto de las modificaciones a los códigos actuales, se espera que

Norlife, un proyecto innovador para Yerba Buena, presentado en LCNI NOA.

las mismas den lugar a proyectos disruptivos que generarán una importante puesta en valor de la ciudad y de las propiedades; ya que se contempla en ciertos casos una capacidad de uso superior a la actual permitida. Todo esto, teniendo siempre en cuenta no afectar la infraestructura actual ni el crecimiento de la ciudad para poder generar más ingresos y aumento poblacional.

La conclusión de la primera actividad abierta del coworking fue que se necesita mucho trabajo en equipo entre corredores inmobiliarios, desarrolladores y arquitectos para poder planificar a futuro. La segunda parte de la jornada fue liderada por los arquitectos Álvaro Sánchez y Pablo Sáez del Estudio Sáez & Sánchez, quienes presentaron proyectos de arquitectura que ellos mismos han proyectado y en algunos casos ya están desarrollando. Entre ellos, el de usos mixtos Norlife, un gran emprendimiento de unos 33.000 m² cubiertos sobre tres manzanas en Yerba Buena, que se está construyendo en etapas. Además, se refirieron a

diversas tendencias mundiales que están siendo aplicadas a proyectos en la ciudad. Fue una sorpresa enterarse, por ejemplo, de que existen herramientas y materiales que sirven para optimizar el consumo energético y que hoy están al alcance de la mano. Yerba Buena tiene un sinfín de actividades diurnas y nocturnas. Tiene countries, barrios cerrados, clubes deportivos, complejos de departamentos y una variada oferta gastronómica. La vida es tranquila y en contacto con la naturaleza. Prevalecen las casas con fondos parquizados y con piscina. Tiene mucho potencial de desarrollo, tanto comercial como residencial; y desde hace un tiempo, muchos habitantes de San Miguel de Tucumán optaron por vivir en Yerba Buena debido a que los escasos diez kilómetros de distancia les permiten ir y volver diariamente sin mayores trastornos. Lleva poco tiempo recorrerla y descubrir un sinfín de posibilidades. Alejandro Aybar Corredor Inmobiliario – MP 160 - CCIT Director de Marcelo Aybar Propiedades Representante de LCNI en el NOA


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LA TECNOLOGÍA COMO ALIADA Las nuevas herramientas digitales avanzan a pasos agigantados en el sector inmobiliario e influyen en todos los procesos: desde el diseño de los espacios hasta la forma de captar clientes para la venta y alquiler de propiedades. Zonaprop: un caso testigo. Leandro Molina Gerente comercial de Zonaprop para Argentina y Uruguay En Zonaprop contamos con herramientas adecuadas para administrar un gran volumen de información: usamos los servicios de indexación y búsqueda que permiten acceder al contenido de manera rápida, tenemos plataformas de big data para el almacenamiento de estadísticas que posteriormente sirven para generar perfiles, conocer en profundidad el interés de los usuarios y analizar las publicaciones realizadas por sus atributos e incluso nos valemos de múltiples algoritmos de recomendación que acercan información relevante y atractiva. Esta se basa, tanto en lo que contienen los avisos como en el comportamiento de quienes los miran. Consideramos el contenido como algo fundamental para poder otorgar más opciones a nuestros consumidores. Esto nos lleva a generar comunicaciones, tanto online como offline, para más de 7.000 clientes que generan alrededor de 650.000 anuncios. Ese volumen de información comprende distintas zonas geográficas de Argentina y Uruguay: dos áreas que a la inmobiliaria o al anunciante les interesa potenciar en nuestros avisos. Además, hemos verticalizado el sitio para entender a cada segmento teniendo en cuenta la necesidad de cada uno, ya que los atributos valorados por nuestros usuarios de Recoleta, Belgrano o Palermo difieren de aquellos de Vicente López, Tigre o Escobar. A su vez, las necesidades e inquietudes en un alquiler son distintas que las de una compraventa, y como contrapartida las cualidades que el anunciante quiere destacar también son otras. Para hacer frente a estas diferencias, de manera apropiada, hemos generado un vertical por cada tipo de operación: compra, alquiler, emprendimientos, alquiler temporal

y comercial. Además, los filtros ayudan a nuestros usuarios a llegar al inmueble que satisfaga sus necesidades. Nos preocupamos por acompañar a las inmobiliarias en la capacitación continua acerca de cómo publicar un aviso, con instrumentos como Panoramix. Asimismo, generamos apoyo a través de herramientas que indican el nivel de completitud del mismo, y enviamos detalles relevantes de nuestros usuarios (smart lead), tales como las búsquedas realizadas en los últimos tiempos para que, a la hora de contactarlos, puedan brindarles especificaciones no solo de un inmueble en particular sino también alternativas que estén dentro de los parámetros de su interés. Por esta razón, hemos adquirido en nuestros activos los CRMs Tokko y Sumaprop, que ayudan a las inmobiliarias a administrar y darle un mejor seguimiento a cada interesado.

Cuantos más datos se recaben, analicen y pongan en valor, mejores resultados se obtendrán a la hora de emparejar una propiedad con una persona. Con respecto al big data, que es una de las tecnologías más importantes con las que contamos en la actualidad, podemos decir que es una herramienta clave para manejar de modo preciso la cantidad de datos que se generan a diario. Sus técnicas de análisis permiten encontrar patrones que benefician al sector inmobiliario, y así favorecen la detección de tendencias, tanto de compra como de venta o incluso de cambios en el estilo de vida de las personas. Esencialmente, se usa para usufructuar los datos e identificar nuevas oportunidades y estrategias de mercado en forma más rápida y eficiente.

Cuantos más datos se recaben, analicen y pongan en valor, mejores resultados se obtendrán a la hora de emparejar una propiedad con una persona; situación que ayudará a la revalorización del mercado. De la mano del manejo de datos abordado con big data, se utiliza la inteligencia artificial y el machine learning. Ambas tecnologías sirven para analizar un aviso y definir cómo mejorar su calidad teniendo en cuenta los intereses de los destinatarios. De esta forma, se producen beneficios para los clientes, que pueden realizar mejores publicaciones para incrementar el interés y ayudarlos a concretar la operación. También posibilitan mejorar la experiencia de aquellos que utilizan nuestro sitio, ya que se facilitan las búsquedas y se les ofrecen avisos más adecuados a sus necesidades. Por otro lado, creemos que el uso de realidad virtual también servirá para activar el proceso de comercialización de los inmuebles. Esta tecnología sirve para comprobar qué aspecto tendrá una vivienda una vez refaccionada, decorar una casa de manera virtual, pasear por una propiedad para conocerla a fondo y toda una serie de posibilidades que, en un futuro, permitirán elegir una vivienda por medio de una aplicación desde un smartphone, una tablet o una computadora. Todo esto, sin que la distancia ni el tiempo impacten en la situación. Al ser el inmobiliario un sector en constante evolución, disponer de las mejores herramientas es fundamental. La tecnología es un aliado que ayudará a todos los actores involucrados a obtener mayores frutos en el negocio.


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MÁS HUMANO, MENOS DIGITAL La sobredosis de herramientas digitales automatizadas son útiles para optimizar tareas rutinarias, pero la forma de generar valor es a través del diferencial humano. En este 2019 ya habrás escuchado hablar sobre proptech, fintech y todas las startups “techies” que aparecieron hace algunos años, pero que se han consolidado muy fuertemente en el transcurso de éste; así como también se han gestado fusiones y adquisiciones de empresas que confirman que el mercado está en un camino de consolidación tecnológica. Estas plataformas tienen como objetivo mostrarte que hoy en día, mucho de lo que hacías se puede hacer más fácil y mejor en el universo digital. Leerás muchas claves acerca del marketing digital inmobiliario; pero en lo que te deberías centrar, desde hoy en adelante, es en la experiencia del usuario y en la reputación digital. No deberían quedarte dudas de que, mientras mejor ofrezcas tus servicios inmobiliarios y propiedades a los usuarios, mayor será tu posibilidad de cerrar una operación; pero sólo si conseguimos enamorar sus sentidos en el primer paso de su experiencia de compra, que se produce en el mundo digital.

Mientras mejor se ofrezcan los servicios inmobiliarios y las propiedades a los usuarios, mayor será la posibilidad de cerrar cualquier operación. Pero, ¿qué pasaría si, al dar una buena impresión, encontraran una mala reputación basada en comentarios negativos? ¿Seguiría vivo ese enamoramiento? Toda la inversión realizada en contenidos relevantes para las redes, tours virtuales, experiencias con realidad aumentada, landing pages enfocadas en productos específicos, inversiones inteligentes en portales inmobiliarios y demás, terminan castigados por una comunidad digital mal administrada.

Y esto no es producto del comportamiento de los usuarios digitales, sino de cada uno de los responsables de la comunidad por no haberse preocupado en dar un servicio de calidad. Es verdad que existen algunas plataformas digitales para optimizar la gestión, atención y administración de tus servicios y productos; pero quisiera que puedas analizar cada plataforma que estás usando para ver qué valor le estás brindando a los usuarios y de qué manera las personas que forman parte de tu equipo pueden complementar y explotar ese valor. La tecnología consiste en un conjunto de herramientas que nos ayudan día a día a tomar mejores decisiones, como así también a optimizar nuestras tareas repetitivas que no aportan valor interno, pero sí externo. Pero nunca debemos minimizar el hecho de que quienes usan estas plataformas son usuarios, ya sea internos (dentro de la organización) o externos (potenciales interesados), y es ahí donde nos tenemos que centrar. Tu objetivo principal para el próximo año será digitalizar a todo tu equipo, de manera que puedas sacar el mayor provecho posible de las plataformas digitales que ya estás usando. Esto permitirá que tus procesos sean cuestionados y revalidados continuamente, pensando siempre en tu público, que puede clasificarse de esta forma: • Posibles interesados: contactos que recibes por sitio web, landing pages, portales, etc. • Posibles clientes: interesados del punto anterior con los cuales se ha logrado establecer un contacto real y cuyo interés se mantiene activo.

• Clientes esporádicos: contacto del punto anterior a los cuales se les ha logrado vender, pero que no suelen repetir operaciones continuamente. • Clientes recurrentes: inversores que suelen apostar a tu reputación y oferta de productos. Cuando ya tengas un equipo digitalizado, será el momento de analizar estos públicos para ver qué plataformas digitales generaron a cada uno y entender cuáles son los lugares donde te conviene invertir. En este punto, ya estás aplicando la Business Intelligence, que aunque no lo creas es tan simple como eso. Finalizado lo anterior, te queda evaluar con todo tu equipo qué experiencia digital le están ofreciendo a esos grupos con más valor para tu negocio y cómo ellos lo están percibiendo (vistas, comentarios, likes, re-publicaciones, vistas de videos, vistas de tours y proyectos de realidad aumentada). Llegamos al final. Es el momento de priorizar a aquellas comunidades en las que mejor reputación digital tiene la empresa y preguntarse a ustedes mismos: “¿Qué hicimos para que nos quieran tanto?” Contestado eso, repliquen esos mismos pilares a los objetivos de mayor sanidad para su negocio. Por un futuro en el cual no hablemos más de plataformas digitales, sino de personas que se basan en procesos que utilizan a éstas para aportar valor a sus comunidades apoyándose en el cuidado de su reputación digital.

Augusto César Rocca Founder & CEO de Argin


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RESIGNARSE O SER “ANTIFRÁGILES” Cuando los datos de la realidad son desalentadores, analizar el comportamiento de las variables en el tiempo puede encender la capacidad de sumar valor y crear nuevas herramientas. Arq. Marcelo Satulovsky @marcelosatu Consultor en desarrollo urbano y real estate

Cada año la cadena de valor del real estate moviliza en Buenos Aires unos US$ 12.000 millones hacia la economía real, equivalente al 13,4% del producto bruto, con lo cual se ubica como el tercer sector en aporte a la economía porteña. Entonces, ¿dónde estamos hoy y qué hacer con eso? En la producción inmobiliaria, el registro de nuevos proyectos muestra una caída interanual para el primer semestre de 2019 del 25%. Claro que 2018 fue un punto particular de suba y la cifra (1.630) está en línea con los años 2016/17. Puede decirse que, con altibajos, la producción de esta década viene en línea con los 30 años previos. En lo comercial, el ritmo bajó el 50% interanual en lo que va de este año a 2.596 operaciones mensuales; pero otra vez es-

tamos comparando con uno de los picos más altos desde la época de la convertibilidad. El ritmo actual es similar al de 2013/16 y se pudo superar. El trasfondo de esto es que a inicios de 2019 la brecha de acceso a la vivienda alcanzó uno de sus

Las decisiones inmobiliarias no se concretan de un día al otro sino evaluando el clima de negocios y las expectativas niveles más amplios. En parte, eso depende de la macroeconomía; pero desde los precios, los promedios cargan valores que a veces son genuinos y otras veces están distorsionados, de modo que se requiere redoblar el profesionalismo para corregir las bases caso por caso y preservar algún

tipo de puente financiero. Ahora bien, no es sólo un tema de precios: en la gestión del espacio, la clave es el tiempo. Las decisiones no se concretan de un día al otro, ni se guían por lo que pasa sino por “lo que está pasando”, por el clima de negocios y las expectativas. Si se suma al análisis el factor tiempo y se leen las tendencias, se ve que existe una correlación directa entre la dinámica de las operaciones y la confianza social, más que con los precios. El foco entonces es cómo crear valor real, cómo sumar confianza al escenario y afianzar un sistema sustentable de acceso a la vivienda. Cómo construir entre todos, ya no explicaciones sino respuestas antifrágiles a un escenario complejo y cambiante.

Producción - CABA 1998-2018: Volumen m ²/año autorizados construcción privada (Fuente: GCBA).


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BIENESTAR: EL NUEVO STANDARD MÁS DESEADO Para mejorar la experiencia laboral y retener a los mejores talentos, las oficinas hoy deben incluir salas para el relax y el descanso, rincones de encuentro informal y espacios al aire libre, entre otras comodidades.

Estudios recientes relacionan el estado de confort de la persona con su productividad. Lejos han quedado aquellos diseños de oficinas que priorizaban el ratio cantidad de personas por superficie. Hoy la meta es el bienestar: lograr un ambiente saludable en el que las personas trabajen cómodas y felices. Es por ello que el diseño de los espacios de trabajo y el mobiliario están evolucionando. Las oficinas ya no son cajas estancas y estáticas, sino que permiten un flujo continuo: son dinámicas, están vivas.

Crece la tendencia a mezclar hogar con oficina.

Un neologismo ha surgido en nuestro mercado: “Home office”, mezcla de hogar con oficina, que da la sensación de trabajar en la oficina en contacto con un equipo de pertenencia que apunte a un objetivo colaborativo, con la comodidad y el confort del propio hogar.

Aquellas compañías que brinden un entorno agradable y proporcionen bienestar a sus equipos, serán las que ganen la carrera para retener a los más creativos, proactivos y eficientes. Los edificios de última generación están diseñados para estimular el uso de las escaleras, y ofrecen rampas cómodas y lúdicas que hacen del caminar una oportunidad de entrenamiento y recreación. Muchos son los desarrollos que ofrecen terrazas con circuitos para running o gimnasios en sus espacios comunes. Es importante, además, contar con equipamiento que permita posturas saludables. Muchas salas de reuniones ofrecen hoy sillas y mesas de distintas alturas, así como la posibilidad de permanecer parados durante las reuniones, o sentarse en grandes pelotas de goma que permiten ejercitarse mientras se discuten temas de diversa índole. Otra tendencia que estamos viendo en varias oficinas, es incluir espacios para el relax. Uti-

lizar superficie útil de las oficinas para salas de descanso y recreación no es considerado un gasto, sino una inversión. Por otra parte, el aire sano es un standard no negociable. Hoy, los espacios de aire libre son considerados espacios de trabajo, quebrando así un viejo paradigma del real estate que rezaba que la superficie descubierta no era valorada por las empresas. Terrazas y balcones donde los equipos se reúnen con sus computadoras a pensar y diseñar, a compartir experiencias o bien a recrearse para seguir trabajando luego, comienzan a figurar entre los ítems de necesidades. Al mismo tiempo, el interior de las oficinas debe permitir el reciclaje permanente del aire, evitando sitios estancos. La mayoría de los adultos vive en la oficina más de 40 horas semanales. Aquellas compañías que brinden un entorno agradable y proporcionen bienestar a sus equipos, serán las que ganen la carrera para retener a los más creativos, proactivos y eficientes. Adaptarse a este desafío implicará aprovechar las potencialidades de cada uno, pero además ser eficiente y sostenible. El trabajo conjunto de asesores inmobiliarios, desarrolladores, arquitectos e interioristas evalúa, en la actualidad, como compatibilizar tecnología, seguridad y accesibilidad. También, se ocupan de la economía de espacios sin dejar de incorporar superficies destinadas al encuentro informal y al mismo tiempo estar insertos en zonas accesibles con oferta gastronómica y comercial, lo cual permita entrar y salir de la oficina para satisfacer gustos y necesidades diversas. Hoy, el ámbito laboral debe contribuir al bienestar y a la productividad en igual medida. Mariana Stange Ingeniera Civil / Asesora Inmobiliaria especializada en Mercado Corporativo +54911-3492-2434 mariana@marianastange.com IG/LKD/Twtt: @marianastange

Espacios de reunión de nuevo tipo: abiertos y diferenciados a la vez.


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INVERSIÓN EN INMUEBLES: DE LA INCERTIDUMBRE A LA CERTEZA Frente a la desconfianza que genera cualquier inversión a largo plazo, los inmuebles siempre ofrecen la cualidad de mantener su valor de bienes durables, con capacidad de revalorizarse a futuro. Arq. Sandro Ortiz Director OK Lands

Una de las características salientes que presenta la industria del real estate es el uso intensivo del factor capital. Hasta el proyecto más chico involucra la inversión de varios millones de dólares que estarán inmovilizados en un horizonte temporal de por lo menos tres o cuatro años dependiendo de la escala del emprendimiento. De esta forma, la fuente de financiamiento se convierte en un aspecto central de nuestra actividad. En cualquier país normal, los fondos necesarios son aportados por inversores institucionales tales como bancos, fondos de pensión o fondos de inversiones. Pero si analizamos lo ocurrido en los últimos 50 años en nuestro mercado, esta modalidad jamás pasó de ser una eventualidad que duró en forma transitoria: lo habitual es el fondeo a través de inversores particulares. Hecha esta distinción entre los diferentes tipos de fuentes de financiamiento, la irregular institucional y la privada, me gustaría destacar un punto común a ambas tipologías de inversores: la aversión al riesgo; es decir, a aportar capital en toda inversión que presente alguna probabilidad de no rendir los resultados esperados. Este riesgo no depende sólo de las cuestiones propias de cada proyecto sino también de externalidades correlacionadas al resultado de la inversión, como las variables macroeconómicas y entornos políticos inciertos. Por eso, la pregunta clave que se hace el desarrollador cada vez que origina un negocio y debe gestionar el fondeo necesario para hacer factible un proyecto es: ¿Cómo hacer para minimizar este riesgo? La teoría económica da una respuesta contundente: para minimizar el riesgo de una inversión y a su vez maximizar su rentabilidad hay que comprar barato y vender caro. Sin embargo, el problema de fondo respecto del riesgo en una inversión inmobiliaria radica precisamente en esta simple

idea: cómo discernir si en el momento de comprar la tierra, contratar la obra, encomendar los servicios profesionales y demás el valor pagado sea barato. Se trata de un tema muy estudiado en economía: las “expectativas”, ya que si el inversor entiende que está comprando barato es porque tiene la esperanza de que a futuro el valor de mercado de ese producto

La ausencia en nuestro mercado de inversores institucionales que apalanquen los negocios inmobiliarios es una anomalía que lamentablemente se convirtió en lo normal. tenderá al alza, y entonces lo podrá vender más caro que lo que le costó. Por consiguiente, se podrá adicionar un valor por sobre los costos de producción que será el beneficio del negocio. En cambio, si estima que este producto está caro es porque tiene la expectativa de que su valor tenderá a la baja, y en ese caso obviamente la inversión resultará inviable. Ganar por penales En mayo de este año, la plataforma digital más importante de nuestro sector publicó una nota titulada “Diez razones por las que deberían bajar los precios de las propiedades”. Lo que explica este artículo es que la demanda no convalida los actuales precios de oferta de las propiedades, y enumera una a una las diez razones que hoy esgrime un comprador y por las cuales el valor de las propiedades debería bajar. Efectivamente, las razones descriptas podrían ser potencialmente causales de que los precios de las propiedades bajen, y de hecho podrían haber cien o mil razones más que justifiquen esta baja; pero también resultaría muy sencillo enunciar dece-

nas de razones en el sentido contrario, que demostrarían que potencialmente podrían mantenerse igual o subir. A su vez, el gran maestro Juan Carlos de Pablo explica la relatividad de cualquier estimación que se haga sobre el comportamiento futuro de las variables económicas con una ingeniosa historia en la que cuenta que una vez escribió un libro titulado “Cómo ganar un partido de fútbol por penales”. El primer capítulo se titulaba “Cómo patear un penal”, y explicaba que el jugador tenía que patear para el lado opuesto al que se jugará el arquero. El segundo se titulaba “Cómo atajar un penal”, y decía que el arquero debía volar hacia el lado al que le patearán la pelota. Este recurso humorístico hace evidente que no se ha inventado un modelo econométrico que puede predecir el futuro, porque detrás de los modelos racionales siempre hay personas y éstas no siempre adoptan conductas racionales ni predecibles. De modo se deberían relativizar las predicciones de quienes dicen poder calcular un precio de equilibrio en el futuro. Por todo esto, es importante transmitir a los potenciales inversores un mensaje que aporte algo de certidumbre. Nuestra única certeza es que los bienes inmuebles siguen siendo una interesante opción de inversión porque, a diferencia de los instrumentos financieros, son activos tangibles que, incluso ante una eventual depreciación y caída nominal de su precio, mantienen su cualidad de bien durable y su valor real. Este atributo, a su vez, permite tener revancha si se tiene la paciencia de esperar un nuevo ciclo expansivo, y entonces se podrá vender a un valor apreciado que en algunas ocasiones podrá hasta superar el resultado esperado inicialmente. Algo así como ganar el partido por penales.


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LA SUSTENTABILIDAD DE CADA DÍA En los próximos 10 años el 100% de los edificios corporativos serán sustentables. Si bien el enunciado carece de todo rigor científico y pruebas empíricas que así lo confirmen, éste es a modo de ejemplo y al sólo efecto de destacar los rápidos avances que ha tenido la arquitectura sustentable en el último tiempo. Con la irrupción, en el mercado local, de los métodos de certificación internacional LEED, BREEAM, EDGE BUILDING, DGNB, WELL BUILDING y SITES, la temática ha cobrado una fuerte dinámica y se ha instalado como tópico de conversación y debate en claustros académicos, foros, congresos y toda reunión que convoque a más de un entendido en la materia. Si bien nadie discute la importancia de las certificaciones, estas no deben tomarse como una máxima absoluta, sino como guía “del deber hacer” y, en el mejor de casos, siempre que la ecuación económico financiera del proyecto lo soporte, embarcarse en la obtención de tan preciada distinción de reconocimiento mundial. Sin embargo, hay que destacar que no es una condición sine qua non transitar el cami-

no de la certificación, sino que de por sí, un proyecto es sustentable cuando se han conjugado la arquitectura y la sostenibilidad. Esta última será una clara indicación de que el proyecto se ideó desde la génesis con una mirada puesta en el futuro. La eficiencia energética, la reutilización del agua, el reciclado de materiales y el tratamiento de los residuos, entre otros, son algunos de los principios básicos en el imaginario creativo de los nuevos profesionales y el motor que impulsa a adquirir nuevos conocimientos en la aplicación de soluciones que mitiguen los impactos del stock construido. Por otro lado, cabe mencionar la contribución de los proveedores del sector que han sabido adaptarse a la demanda de los nuevos productos y servicios y que han promovido, de esta manera, a las economías regionales

y han mejorado sustancialmente las oportunidades laborales y la inclusión social. También, los avances tecnológicos acompañan a una mejora en los procesos constructivos y por el lado de los compradores, las nuevas generaciones, con un perfil mucho más asertivo y participativo, con el voto del dinero, son juez y parte en la decisión de compra, priorizando aquellos proyectos con una impronta asociada al cuidado del medioambiente y a los recursos naturales.

Si bien nadie discute la importancia de las certificaciones, estas no deben tomarse como una máxima absoluta sino como guía “del deber hacer”. Construir en forma sustentable ha dejado de ser una elección reservada sólo para aquellos países industrializados y se ha convertido en una necesidad de las políticas urbanas y del crecimiento de las ciudades a nivel mundial. La pérdida en la calidad de vida como resultado de la creciente contaminación de las aguas, del aire y del suelo es responsabilidad de todos y debemos, en forma urgente, arbitrar los medios para remediar las consecuencias y el impacto en las personas. En resumen, desde lo general, razones de peso como el calentamiento global y sus consecuencias en el desarrollo humano han impulsado a una toma de conciencia colectiva y a un llamamiento a la acción de los diferentes sectores productivos; y desde lo particular, debemos dejar de lado las excusas para no poner manos a la obra y hacer de esta, una profesión con propósito y un legado de bienestar para las próximas generaciones y las especies que habitan el planeta. Danilo Antoniazzi Auditor BREEAM N/C - EDGE Expert Auditor Interno ISO 14001

La sede de la Universidad de Teesside, en Inglaterra, produce su electricidad con paneles fotovoltaicos.


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SAN LUIS ABRE SUS PUERTAS A LA COMUNIDAD La desarrolladora SV San Luis convoca a viajar y a conocer la provincia esta primavera para conocer sus oportunidades de inversión en forma presencial. Los ejes: negocio hotelero, pool de renta y edificios céntricos.

Casas serranas en Villa Larca, San Luis.

En junio de este año quien escribe estas líneas, Damián Mora, presidente y socio fundador de SV San Luis, junto a Lorena Ledesma, socia fundadora y su directora comercial, tuvimos la posibilidad de viajar y participar de la apertura de la oficina de La Comunidad Inmobiliaria en Tucumán (LCNI NOA). Fue una experiencia enriquecedora haberlo hecho de la mano de quienes conocen el lugar, Alejandro Aybar y Sebastián Piliponsky nos recibieron de la mejor manera. Luego de terminada la jornada oficial en Tucumán, decidimos ir a conocer San Javier y Villa Nogués. En ese viaje coincidimos en un mismo vehículo Norah Korovsky (de Juan Carlos Montero Propiedades), Néstor Ciparelli (Urbano Propiedades), Florencia Rossi (Compañía de Mercado), Patricia Olivero (Olivero Propiedades) y yo. Comenzamos a hablar de nuestras experiencias de viaje por Argentina y varios de ellos reconocieron no haber visitado nunca San Luis. Nuestra experiencia en Tucumán fue el puntapié para la propuesta del primer viaje de negocios a San Luis para todos los miembros de LCNI. A nosotros, los que formamos parte de SV San Luis, nos encanta tener la oportunidad de mostrar todo el potencial que tiene la provincia en materia de inversión en real estate. El viaje está previsto para mediados de octubre, y nos llena de expectativa y emoción poder compartir un viaje de negocios y conocimiento con un grupo de profesionales de primera línea. Desde SV San Luis, trabajamos para

promover a esta provincia como un foco atractivo para distintas inversiones inmobiliarias. Tomando como base esta premisa, distinguimos tres ejes definidos para analizar en nuestro viaje. El primero es la inversión en complejos hoteleros. Haber conocido a Verónica Franco, directora comercial de SFC Worldwide, empresa consultora hotelera número uno de América Latina, nos permitió ponernos al día en materia de nuevos negocios en el rubro.

“Nos encanta tener la oportunidad de mostrar todo el potencial que tiene la provincia de San Luis en materia de inversión en real estate.” Nuestra idea para el viaje es que se conozca el potencial que tiene la provincia y sus principales lugares turísticos. Otro eje temático está en la renta temporaria. Vamos a conocer dos emprendimientos que hoy permiten adquirir un lote más una casa adaptada a un pool de renta. Uno de nuestros emprendimientos es Aguas Blancas, un barrio cerrado sobre las sierras de Los Comechingones en el municipio de Villa Larca y a sólo 20 minutos del centro de la Villa de Merlo. Con paisajes que quitan el aliento, se puede realizar una inversión que en muchos casos no supera la compra de un monoambiente en el corredor Norte de Buenos Aires. En este caso, podemos adquirir una casa para disfrutar cuando dispongamos y al mismo tiempo lograr una renta

Villa Larca, Ruta 1 Km 26,5. A 20 minutos de Merlo.

temporaria mensual superior a la media. También vamos a conocer Solares del Valle, un barrio cerrado con vistas panorámicas de las sierras a sólo cinco minutos del centro de Merlo. Allí se puede construir una casa de ladrillos o steel frame que genere renta en forma automática. La inversión es mínima, y desde SV San Luis garantizamos la administración de la propiedad. El tercer eje se centrará en visitar distintas locaciones que tienen como objetivo la construcción de edificios en el microcentro de San Luis capital, proveyendo a los participantes de los datos de cada terreno y cuales con las condiciones para realizar el proyecto. De más está decir que no todo va a ser negocios; tendremos nuestro momento de camaradería para poder conocernos entre los participantes y, entre asado y asado, poder trabajar para poner el foco en San Luis. Por lo pronto, ya se puede disfrutar por anticipado con “la previa”; abrir la agenda e ir colocando actividades día por día puede ser tan encantador como el viaje en sí. Quién sabe, tal vez este viaje podría ser el inicio de LCNI San Luis. Lic. Damián Mora Presidente y socio fundador de SV San Luis S.A. Miembro del Grupo DISAL - Desarrollos Inmobiliarios San Luis. +54.9.11.6035.8736 damianmora@svsanluis.com


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DIRECTORIO LCNI INMOBILIARIAS Y BROKERS Agustin Mieres Bogotá 986 1°A - Martínez Buenos Aires 011 47008935 info@agustinmieres.com.ar www.agustinmieres.com.ar

Aranalfe Montevideo 1212 - CABA 011 48158828 info@aranalfe.com www.aranalfe.com

Argensola Calle Argensola 10 - Madrid - España +34 913 08 34 79 info@estudioargensola.es www.estudioargensola.com

Argentico Cerrito 1070 piso 5 of 98 - CABA 011 1540220334 hduarte@argentico.com www.argentico.com

Arq Albarracin Cuba 3200 - CABA 011 47047745 arqalbarracin@hotmail.com www.arqalbarracin.com.ar

Arquicasa Propiedades Av. Corrientes 222 PB Ed. COMEGA CABA 011 55551400 info@arquicasaprop.com.ar www.arquicasaprop.com.ar

Atilio Propiedades Honduras 5550 6to piso - CABA 011 1537053775 atilioto@gmail.com

Balsano Propiedades Av. Coronel Diaz 1799 - CABA 011 48271133 info@balsanopropiedades.com www.balsanopropiedades.com

Barrera Propiedades Matheu 163 - Mar Del Plata Buenos Aires 0223 4864433 info@barrerapropiedades.com.ar www.barrerapropiedades.com.ar

Battioni Real Estate Av. Recta Martinolli 8832 - Córdoba 03543 490488 battionibr@gmail.com www.battioni.com

Bau & Ventures Honduras 5550 6to piso - CABA 011 59372047 info@bauventures.com.ar www.bauventures.com.ar

Blanco Bienes Raices Calle 3 esq. 33 n° 399 Of. Subsuelo CABA 0221 155608004 blanco.braices@gmail.com www.blancobienesraices.com.ar

Brucco Inmobiliaria Honduras 5550 6to piso - CABA 011 1544091854 contacto@bruccoinmobiliaria.com.ar www.bruccoinmobiliaria.com.ar

Bunader Negocios Inmobiliarios Buenos Aires 491 6to piso San M. de Tucumán - Tucumán 0381 4243087 bunader@gmail.com www.bunader.com.ar

Capital´s Mónaco 4409 1° B - CABA 011 45684283 capitalsbienesraices@gmail.com www.facebook.com/CapitalsBA

Carlos Bezruk Inmuebles Av. Sir Alexander Fleming 2800 Martínez - Buenos Aires 011 47330176/011 47938505 info@carlosbezruk.com.ar www.carlosbezruk.com.ar

Inmobiliaria Calot Honduras 5550 6to piso - CABA 011 1569282846 info@calot.com.ar www.calot.com.ar

Castro Cranwell & Weiss San Martín 640 P 10° - CABA 011 43204320 info@cyw.com.ar www.cyw.com.ar

Castro Feijoo Propiedades San Lorenzo 702 - La Lucila Buenos Aires 011 47906666 info@castrofeijoo.com.ar www.castrofeijoo.com.ar

Compañía de Mercado Matienzo 1763 Piso 2 - CABA 011 3970 8172 info@companiademercado.com www.companiademercado.com

Criscuolo Bienes Raices Honduras 5550 6to piso - CABA 011 1566453939 info@criscuolo.com.ar www.criscuolo.com.ar

CSI Brokers Inmobiliarios Cucha Cucha 1232 6to B - CABA 011 1535765616 info@csibrokers.com.ar www.csibrokers.com.ar

Deinmobiliarios Honduras 5550 6to piso - CABA 011 5274-8464 hola@deinmobiliarios.com www.deinmobiliarios.com

Di Mitrio Inmobiliaria Av Martín García 560 - Local 5 - CABA 011 43003054 info@dimitrio.com.ar www.dimitrio.com.ar

Diana Diaz Servicios Inmobiliarios Acevedo 738 - CABA 011 1550528585 info@dianadiaz.com.ar www.dianadiaz.com.ar

Dic Propiedades Av. Maipú 3170 - Olivos - Buenos Aires 011 4799-9581 info@dicpropiedades.com.ar www.dicpropiedades.com.ar

Dicom Honduras 5550 6to piso - CABA 011 1521885812 dicomarg@hotmail.com

Diego Perdomo Negocios Inmobiliarios Ruta 1 esq. Agraciada 80100 - Libertad San José - Uruguay 00598 43455555 ventas@camposdelsur.com.uy www.camposdelsur.com.uy

Eduardo Rodriguez Propiedades Hipolito Yrigoyen 1023 - Quilmes Buenos Aires 011 1565311272 ventas@erpropiedades.com www.erpropiedades.com

Emperatriz Serquis Innovacion Inmobiliaria Fitz Roy 2411 - CABA 011 1555746175 claudia@emperatrizserquis.com www.emperatrizserquis.com

Espatolero & Lorenzo Córdoba 2041 - Mar del Plata Buenos Aires 0223 493-8863 administracion@espatoleroylorenzo.com.ar www.espatolerolorenzo.com.ar

Exir Real Estate Management Honduras 5550 6to piso - CABA 011 1520083333 info@exir.com.ar www.exir.com.ar

Fernanda Artuso Propiedades Av. Colon 1626 - Mar del Plata Buenos Aires 0223 154225209 propiedades@fernandaartuso.com www.fernandaartuso.com

Francisco Lopez Bisoglio Inversiones Inmobiliarias Av. Colon N° 3130 12 A - Mar Del Plata Buenos Aires 0223 155357942 lopezbisoglioprop@gmail.com www.lopezbisogliopropiedades.com.ar

Frugone Propiedades Av. Libertador 662, piso 1º3 - CABA 011 1534990025 jfrugonepropiedades@gmail.com www.frugonepropiedades.com

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GDU Propiedades Armenia 2115 - CABA 011 48327921 info@gdupropiedades.com.ar www.gdupropiedades.com.ar

Giromini Soluciones Inmobiliarias Castelli 1416 - Mar del Plata Buenos Aires 0223 4515370 margiromini@gmail.com www.girominipropiedades.com.ar

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PLACE Real Estate Honduras 5550 6to piso - CABA 011 1550202258 place@lagleyze.com www.lagleyze.com

Portico Realty Group 60 East 42nd Street #4600 New York- EEUU +1 (914) 715-5387 emic@porticorealtygroup.com www.porticorealtygroup.com

Pozzi Inmobiliaria Av. H. Yrigoyen 313 1° A – Gral. Pacheco Buenos Aires 011 47406809 fernando@ipozzi.com.ar www.ipozzi.com.ar

Primmo Inmobiliare Honduras 5550 6to piso - CABA 011 21523444 / 011 1551383845 hola@primmo.com.ar www.primmo.com.ar

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Reshyt Real Estate Honduras 5550 6to piso - CABA 011 1554720007 info@reshyt.com www.reshyt.com

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Policemento Sáenz Valiente 1641/47 - Martinez Buenos Aires 011 47176996 policemento@policemento.com.ar www.policemento.com.ar

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Zuker Publicidad Av Luis María Campos 559 piso 9 - CABA 011 47741600 info@zuker.com.ar www.zuker.com.ar


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PRO DUC TO S Y S ERVIC IO S

AGENDA SEPTIEMBRE - DICIEMBRE 12 Y 13 S E P T I E M B R E BARR ANQUILL A

19 S E P T I E M B R E - B O G O TÁ PropTech Latam Summit, Edición Bogotá, Colombia 2019 es un encuentro que reúne en un solo lugar a los líderes y disruptores de la industria del Real Estate de Latinoamérica, para compartir y debatir tendencias de la economía colaborativa, la tecnología y la innovación aplicada a la industria Inmobiliaria y la Construcción, creando y generando networking, así como ampliando las posibilidades de nuevos negocios. La cita es en CONNECTA26 Ecosistema de Negocios de esa ciudad colombiana.

El 36º Congreso Colombiano de Arquitectura y Urbanismo es un espacio gremial de reflexión y análisis de la problemática de un territorio en transformación, buscando modelos y soluciones que lleven a la creación e implementación de políticas públicas y privadas asertivas, ratificando el compromiso con el futuro de Colombia. Se realizará en el Centro de Eventos y Convenciones Puerta de Oro Barranquilla.

13 S E P T I E M B R E A L 2 0 O C T U B R E B U E N O S A I R E S Círculo Olivos, sede de la 36° edición de la muestra, que llevará adelante junto con la desarrolladora Zentrum Developers, está emplazado en la tradicional sede del club Círculo Militar en el barrio de Olivos, a escasos minutos de la ciudad de Buenos Aires. Fiel exponente del racionalismo rioplatense, la respuesta local a las vanguardias europeas, ofrecerá un recorrido por 54 espacios distribuidos en 5730 metros cuadrados, 2230 asignados a interiorismo y 3500 destinados a paisajismo, con lo mejor del diseño nacional. Lugar: Av. del Libertador 2100, Círculo Militar, Olivos, provincia de Buenos Aires. Días y Horarios: De lunes a domingo de 12 a 20; los viernes, con Casa FOA Night, se extenderá hasta las 23.

24 OCTUBRE - MIAMI

25 OCTUBRE - MIAMI

25 AL 27 OCTUBRE - MADRID

The Latin American Real Estate Technology Council se enorgullece en presentar una nueva edición del evento: Real Estate Technology Summit, el cual estará enfocado en las nuevas tendencias y al impacto de la tecnología en real estate. Se realizará en el JW Marriot Miami.

Foro Latinoamericano que vincula Equity y Fondos de Inversión con líderes en desarrollo inmobiliario de todo Latinoamérica. Alcance Latinoamericano. Podrá conocer a fondos que participan a lo largo del continente. Presentaciones específicas de networking para provocar la vinculación entre el Equity y los proyectos. Se realizará en el JW Marriot Miami.

Participe en el mayor y más influyente evento inmobiliario de España. Dirigido a público y profesionales. Lugar: Feria de Madrid. Pabellón 1. Imprescindible para tomar el pulso al mercado, generar nuevos contactos y negocios, y detectar las mejores oportunidades de inversión.

6 Y 7 NOVIEMBRE - CIUDAD DE MÉXICO Las principales empresas e instituciones de México, América Latina y Estados Unidos, exponen sus mejores oportunidades de inversión a toda la cadena de negocio del sector inmobiliario. Contamos con 120 stands y más de 350 opciones de inversión en Estados Unidos y América Latina, siendo el espacio ideal para captar nuevos clientes y oportunidades de negocio 40 Workshops. 82 Conferencistas. 61 Patrocinadores. 20 Países. Se realizará en el Hotel Camino Real Polanco, Ciudad de México.

2 9 Y 3 0 N O V I E M B R E 2 019 - B E N I D O R M Renovación Inmobiliaria: Inmobiliarios que crean su futuro. Celebramos nuestra duodécima RENOVACIÓN, el evento considerado por muchos como el más practico del sector y entre los tres más relevantes para los inmobiliarios. En Noviembre te daremos las estrategias más importantes para revolucionar tu sistema de trabajo. En Renovación Inmobiliaria te puedes formar con los mejores profesionales en diferentes contenidos.


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PRO DUC TO S Y S ERVIC IO S

¿QUÉ PASA? Las herramientas del negocio inmobiliario contadas por sus creadores.

Lic. Eduardo Pérez-Orive Florida & Michigan Real Estate Broker Nuestra empresa cuenta con una vasta experiencia en negocios de bienes raíces en Estados Unidos, y una larga trayectoria en los estados de la Florida y Michigan; y asesoramos a clientes de otros países a los que los que les interese invertir. En la actualidad estamos convencidos de que resulta muy conveniente invertir en propiedades en Detroit, Michigan, la ciudad que más crece en el país; y no creo que en todo el mundo exista un fenómeno comparable. Esto es así porque hubo una decisión política y económica de hacer renacer la ciudad, para lo cual se inyectaron miles de millones de dólares. Se incentivó con beneficios fiscales la radicación de empresas tecnológicas como Google, Microsoft y Linkedin, entre otras; y las automotrices volvieron a producir como en el pasado ampliando sus plantas, como la de Chrysler por ejemplo. Llega a la ciudad mucha gente joven, millennials, que trabajan en tecnología, pero también trabajadores que vuelven a tener oportunidades en el sector automotriz. Si entramos ahora en el negocio inmobiliario, todavía es posible conseguir precios bajos en propiedades que nos darán alta rentabilidad y, sobre todo, una creciente capitalización futura. Hay distintas opciones: casas o dúplex, multifamily o edificios de pocas unidades. Y también estamos evaluando la posibilidad de adquirir terrenos para construir, ya que seguramente esta será la próxima etapa en un futuro cercano.

Francisco Porzio y Enéas Aldabe Co-founders Livv Agency Livv Agency es una agencia de marketing digital nueva, flamante y joven que trabaja para el mercado inmobiliario y tiene su sede en LCNI. Sus servicios abarcan todas las facetas del marketing; incluida

la publicidad en redes, producciones de fotografía y video, renderizado y otras herramientas de venta online. Además, tiene una relación colaborativa con otros miembros de LCNI que desarrollan herramientas web, pero no son comercializadores. Por otra parte, Livv Agency desarrolló la plataforma Urbban (www.urbban.com.ar), un portal que centraliza los emprendimientos inmobiliarios de aquellos clientes que ya contrataron a Livv y a los que se les ofrece el servicio de la presencia en el portal con toda la información, imágenes y videos del proyecto. Esto constituye un servicio diferencial en la medida en que posee más solidez y seriedad que la mera presencia en las redes sociales. La condición es que el portal está orientado en forma exclusiva a emprendimientos de pozo, no inmuebles usados. Los servicios de Livv se comercializan por paquetes de acuerdo a la necesidad de cada cliente, no en forma predeterminada. Por otra parte, ya están en marcha los planes de expansión a otros mercados como Panamá o Miami, a través del contacto de LCNI. Para este objetivo, el hecho de contar con un portal especializado es un factor de gran importancia y un arma potente de seducción.

Uriel Wicnudel Socio gerente de Elwic SRL Desde 2008, en Elwic SRL nos dedicamos a la importación y venta de equipos para el manejo de dinero. Con más de 10 años de experiencia y casi 2.000 clientes, nuestro objetivo es proveer al mercado de las tecnologías más avanzadas en materia de contadoras de billetes, detectoras de falsos y lectoras de cheques, entre otras soluciones. Trabajamos en todo el país y somos proveedores de las principales entidades bancarias. También presentamos ElwicProtect, un servicio de conteo para operaciones inmobiliarias que propone cambiar las reglas de juego de las escrituras. El servicio consiste en la contratación de un operario que, junto con un equipo procesador de billetes de última generación, cuenta el dinero y garantiza a la vez la ausencia de billetes falsos. Pero no sólo los billetes falsos son una amenaza durante una compraventa en dólares, y es por eso que el servicio ayuda a detectar también la presencia de billetes manchados, rotos y/o en mal estado.

Inspirado en el modelo de negocios low cost, donde se le ofrece al cliente un servicio que solamente satisface las necesidades elementales, pero con la posibilidad de ampliarlo si se desea algo adicional, ElwicProtect ofrece un servicio elevado a aquellos clientes que estén dispuestos y en la búsqueda de una experiencia premium. Para brindar un grado de seguridad inmejorable, Elwic no sólo garantiza la ausencia de billetes falsos, sino que también asume la responsabilidad de pagarlos en caso de errores u omisiones. También ofrecemos a nuestros clientes un periodo de reclamo post-operación, para que puedan corroborar en las entidades financieras competentes que los billetes sean realmente buenos. Por otra parte, nuestros equipos procesadores dejan un registro de todos los números de serie de los billetes contados, lo cual otorga un respaldo ante intentos de fraude. De esta manera, ofrecemos tranquilidad y seguridad desde el preciso momento en que se contrata el servicio. Los invitamos a ofrecer nuestro servicio como un adicional optativo para quienes realmente quieran liberarse de la angustia y ansiedad que generan los grandes movimientos de efectivo.

Joaquín López Figueroa CEO de LLhouse LLhouse es una empresa de capitales argentino-daneses con más de 13 años en el rubro y con una visión global del mercado inmobiliario, inversiones y desarrollo arquitectónico. Surgió de la mano de dos emprendedores provenientes de polos opuestos, como Argentina y Dinamarca, pero con importantes valores en común. En el comienzo, la idea fue ofrecer un servicio profesional a pequeños y medianos inversores de países desarrollados que deseaban invertir en países en desarrollo, minimizando el riesgo y con una gestión ordenada y transparente. Esta visión global nos impulsó a crear cuatro modalidades de participación: adquisición de unidades en pozo, pool de inversiones, cocheras financiadas en pesos y micro inversiones desde US$ 2.000; democratizando las inversiones inmobiliarias incluso al alcance de pequeños ahorristas. Actualmente, nuestros desarrollos en los barrios de Caballito y Congreso reflejan los principios de la empresa, ya que están diseñados con espacios funcionales, luminosos y ecológicos.


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LCNI Mag 5ta edición.  

LCNI Mag es un medio especializado en la actividad inmobiliaria de la Argentina y el mundo. La Comunidad Inmobiliaria nace como el primer e...

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