LCNI Mag 2° Edición by lacomunidadinmobiliaria

NË&#x161;02 SEPTIEMBRE - DICIEMBRE 2018

BMA BMA

SUMARIO SEPTIEMBRE-DICIEMBRE N#02 PRODUCTOS Y SERVICIOS Propietario de la revista: La Comunidad de Negocios Inmobiliarios

EDITORIAL La consolidación Hoy estamos frente a la segunda edición de LCNI Mag, que ya no es sólo el resultado del esfuerzo de quienes la realizamos sino la convalidación y consolidación de un nuevo concepto, que llegó de la mano de las nuevas generaciones, las nuevas necesidades y la oportunidad, gracias a los avances en tecnología, de trabajar mancomunadamente en objetivos comunes con un espíritu competitivo pero también colaborativo. LCNI Mag nació para darle un espacio a todas las voces que participan en éste universo del real estate, y es así como en cada edición podremos informarnos, expresarnos, crecer y ayudar a desarrollar nuestra comunidad.

88. La crisis cambiaria frenó la demanda de créditos UVA 94. Cuando la unión hace la fuerza

Director General: Pablo Sánchez

100. Sociales 106. #Otro real estate o el mapa del cambio

Coordinador General: Juan Delfino

126. Agenda 128. ¿Qué pasa?

Coordinador Editorial: Ariel Hendler

28. ALVEAR TOWER En ésta edición han participado referentes y actores de cada uno de los múltiples rubros que intervienen en nuestro mercado, con notas y columnas sobre las tendencias en el ámbito residencial, corporativo, industrial, comercial y académico, no sólo de Buenos Aires sino de importantes ciudades de la Argentina que se han convertido en verdaderas oportunidades de inversión. También, mercados del exterior como Montevideo, Punta del Este y Miami, que siguen atrayendo a gran parte de las inversiones inmobiliarias. Por último, me permito unas breves líneas para agradecer al increíble equipo que me acompaña y que hace todo esto posible: Juan Delfino, Ariel Hendler y Florencia Grasso, y a los columnistas, Damián Tabakman, Daniel Mintzer, Issel Kiperszmid, Matías Tambolini, Danilo Antoniazzi, Alfredo López Salteri, Antonio Ginevra, Sandro Ortíz, Pina Armentano y Leo Ramos. Los invito a recorrer esta edición con la convicción que será, como lo fue para mí, una experiencia que les sumará conocimiento y, a la vez, una mezcla de placer y orgullo por el excelente nivel profesional de los profesionales que componen toda la cadena de valor de nuestro mercado inmobiliario.

Columnistas (ad honorem): Damián Tabakman Daniel Mintzer Issel Kiperszmid Matías Tombolini Danilo Antoniazzi Alfredo López Salteri Sandro Ortíz Pina Armentano Antonio Ginevra Leo Ramos

Editorial: Pablo Sánchez

DESARROLLOS Y ARQUITECTURA

COMERCIAL

14. Onda verde para la industria

48. Entrevista a cuatro brokers

16. Un diagnóstico y cuatro propuestas

56. Matías Tombolini- La devaluación en

18. Mar del Plata: Destino turístico y de inversión

la economía y el mercado inmobiliario 58. San Luis es una oportunidad

24. Entrevista a Santiago Tarasido

62. La importancia de ser el único

34. Jorge Pérez y su discurso del

70. Oficinas: Valores locativos estables

Método 40. ¿Qué pasa?

74. Viento a favor en Miami 78. ¿Qué pasa?

Diseño y Diagramación: Florencia Grasso

Lic. Pablo F. Sánchez Director.

La imagen de tapa corresponde al proyecto Cassa Isidro. La misma es una ilustración meramente referencial, pudiendo diferir del producto final. No constituye oferta alguna.

La editorial no se responsabiliza del contenido de los avisos publicitarios ni de las opiniones de los colaboradores que escriben en la revista. Todos los derechos reservados. Se prohíbe la reproducción parcial o total de cualquiera de los artículos de la revista.

Dirección LCNI Honduras 5550, 6to piso, CABA Para publicar contactarse a juanlacomunidadinmobiliaria@gmail.com

52. ¿QUÉ LE PREGUNTARÍAS A SANTILLI?

84. LA SUSTENTABILIDAD HOTELERA

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VIVIR LO MEJOR DE DOS MUNDOS El complejo residencial Cassa Isidro, desarrollado por Grupo Portland, sintetiza en un mismo proyecto la modernidad de un condominio con los valores tradicionales de San Isidro.

or muchos motivos Cassa Isidro es un emprendimiento único. Este conjunto residencial desarrollado por Grupo Portland en el corazón de San Isidro apuesta a alcanzar un equilibro delicado entre dos culturas o estilos de vida: el de los tradicionales vecinos criados en casas, por un lado, y el de las nuevas generaciones que buscan sociabilidad y servicios comunes, por el otro. Este complejo de 95 unidades de vivienda, ya en su etapa final de obra, se emplaza en un terreno privilegiado en pleno casco histórico sanisidrense, en el que se conservó una pintoresca casona en la que funcionó durante casi un siglo un hospital público. El inmueble, de alto valor patrimonial, albergará usos comunes en planta baja y residencias en los pisos 1º, 2º y 3º, mientras que a su alrededor el resto del complejo estará conformado por una arquitectura racional y moderna. “Es un emprendimiento flexible, ideal para habitantes de todas las edades: solteros, parejas

jóvenes, familias e incluso gente mayor que quiere seguir disfrutando de un jardín y piscina pero sin tener que ocuparse de mantenerlo”, explica Ezequiel Leibaschoff, gerente comercial de la desarrolladora. Para todo este rango de usuarios –que comparten el rasgo común de ser vecinos de la zona- se definieron unidades que van de dos ambientes a cuatro con dependencia, de 70 a 250 m2 de superficie y todos con jardines propios o balcones terraza. El objetivo de los desarrolladores de brindar un ambiente bucólico, sumado a las exigencias municipales de espacios generosos entre los distintos volúmenes, decantó en una traza de calles peatonales internas con escala de ¨calle de pueblo¨. Además, en un espacio abierto central habrá una piscina, un área de juegos para niños y sectores de relax. En la vieja casona de estilo Tudor, en tanto, funcionarán un spa, gimnasio, sum, cocina gourmet, sala de reuniones, microcine y laundry.

La arquitecta Laura Amor, de Grupo Portland, destaca el mix entre elementos tradicionales y modernos que le dan su impronta especial al proyecto: “Si bien el diseño de la arquitectura nueva es moderno, los edificios tienen ladrillo visto y artefactos a gas en lugar de eléctricos, y en las áreas comunes, ambientadas por la interiorista Claudia Faena, se cuidaron detalles de distinción como los pisos de mármol”. Asimismo, el acceso único por la calle Juan José Díaz tiene una entrada profunda de carácter señorial con cul de sac frente a la entrada de la casa patrimonial. La arquitecta señala que se respetaron también las especies protegidas de la arboleda existente, como las palmeras, palos borrachos y paraísos, de las que sólo se talaron -con permiso municipal- los ejemplares muertos. Otro factor decisivo del emprendimiento es su ubicación y excelentes comunicaciones. Uno de los laterales del terreno se recuesta sobre la calle

Espacios amplios

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Primera Junta, una de las dos arterias de San Isidro que cuentan con túnel por debajo de las vías del ferrocarril Mitre para salir a las avenidas Libertador y Centenario; y también tiene a pocos metros la avenida Márquez, que conecta con Fleming y la Panamericana. Además, el complejo está a sólo cinco cuadras de la plaza de San Isidro y su magnífica catedral, y a muy poco más del Paseo del Bajo y el Tren de la Costa. La fecha de entrega de Cassa Isidro está prevista para segunda mitad de 2019 y, según refiere Leibaschoff, “las ventas son cada vez más firmes a medida que la obra avanza”. Agrega que los valores arrancan de 2.600 dólares el metro cuadrado y llegan a cifras bastante superiores (“pero siempre a precio de mercado”, aclara). Por lo pronto, más del 80 por ciento de las unidades ya se encuentran adjudicadas, lo cual habla del éxito de esta propuesta.

Interior dúplex

Interior living

Ariel Hendler Zona pileta Interior

Café

OBRA: Cassa Isidro UBICACIÓN: Juan José Díaz 818, San Isidro, provincia de Buenos Aires COMITENTE: Grupo Portland PROYECTO: Lopatin Arquitectos DIRECCIÓN: 4C Construcciones CONSTRUCTOR: Crik SRL ASESORES: Estudio Sassani (cálculo estructural), Claudia Faena Studio (diseño de Interiores de áreas comunes), Lopatin-Ávila Iluminación (diseño de iluminación de área comunes), Jardinesasi (paisajismo) SUPERFICIE CONSTRUIDA: 16.800 m2 SUPERFICIE DEL TERRENO: 6.850 m2 AÑO: 2016-2019

ESCANEÁ CON TU CÁMARA EL CÓDIGO QR Y VIVÍ UNA EXPERIENCIA VIRTUAL Vista aérea del complejo

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A LAS PUERTAS DE UN CAMBIO DISRUPTIVO Las nuevas tecnologías están modificando todos los procesos del real estate, desde la gestión de los desarrollos hasta los métodos constructivos. Solo falta animarse a dar el gran salto. Desde hace poco más de 20 años, cuando internet puso en interacción a centenares de millones de personas, se desató un proceso de aceleración en los cambios tecnológicos que, por primera vez en la historia de la humanidad, modificaron los paradigmas y produjeron disrupciones prácticamente en todos los ámbitos simultáneamente. Hace poco, James Dearsley, cofundador de PropTech Consult del Reino Unido, opinó que, si se cumple el ciclo de evolución tecnológica que en otras actividades ya están en un estadio más avanzado, tal vez para el año 2050 la construcción podrá llevarse adelante sin participación de recursos humanos. Pero lo más relevante fue su afirmación de que por un lustro los cambios seguirán siendo endógenos del sector, y que una vez pasado ese tiempo debería ser alguien externo quien aporte un cambio disruptivo. La inteligencia artificial, el big data, la realidad virtual y las últimas novedades en marketing digital ya están generando los primeros cambios de importancia en la comercialización. El crowfunding, el co-living y el coworking, a su vez, están modificando tanto la forma de financiar los proyectos como los tipos de productos que se requieren, lo cual transforma a su vez a los mercados. Por otra parte, el diseño 3D permite identificar a cada uno de los componentes de una construcción otorgándoles su propio ID, lo cual permite tanto conocer la trazabilidad de los mismos como impartir órdenes a procesos industrializados robotizados. De igual manera, la convergencia entre el ERP y las maquetas 3D de los diferentes proyectos posibilita la integración

operativa, conjunción que ya es una tendencia consolidada en las principales empresas desarrolladoras. A su vez, el uso del blockchain en forma transaccional reducirá costos y agilizará los procesos contractuales y registrales, como ya ocurre en países como Singapur y Estonia. Pero la incorporación de tecnología en la construcción propiamente dicha (ConsTech) recién está empezando su camino. Si bien todavía estamos lejos de haber dado un giro copernicano, los cambios ya introducidos mejoran sensiblemente los métodos. Hoy ya se verifica el hecho de que la obra (on site) tiende a convertirse cada vez más en un lugar de integración y menos de elaboración. Esto hace ahorrar tiempo y facilita el control y la limpieza del proceso. De esta forma, se sustituyen componentes húmedos por secos, con la consiguiente reducción de desperdicios y posibilitando una acción más amigable desde el punto de vista ecológico. Por otra parte, los sistemas de producción off site se llevan adelante por lo general en plantas industriales, donde es posible la estandarización y la incorporación de procesos robotizados. Surge entonces la pregunta: ¿Qué se requiere para que el cambio en ConsTech sea disruptivo y por dónde podrá venir este cambio? En mi modesta opinión, creo que éste surgirá de un cambio drástico en el tipo y características de los materiales a utilizarse: seguramente las nanotecnologías harán aquí uno o varios aportes novedosos. Una transformación radical en los insumos traerá un cambio fundamental en los procesos de construcción. Con los materiales actuales, el uso de las

impresoras 3D no tiene aún ventajas competitivas, pero éstas probablemente serán muy eficientes con los nuevos que los sustituyan. Y podemos esperar que, si esto se da, lo que hoy es un intento experimental de llevar a la obra las impresoras 3D de escritorio -pero en tamaño gigante-, a futuro va a evolucionar en un gran dispositivo múltiple robotizado e integrado. Para ser parte de este proceso, cada uno de nosotros va a requerir una readaptación de capacidades, habilidades y conocimientos. Esto demandará una gran flexibilidad tanto por parte de las empresas y sus actividades como de quienes las integramos. Es la primera vez en la historia que se producen tantos cambios disruptivos durante el ciclo de vida de una persona y, más aún, en forma exponencial. Da un poco de miedo, sí, pero no deja de ser apasionante.

SUITES, 2 Y 3 AMBIENTES COCHERAS, LOCALES COMERCIALES Y SUM, EXCELENTE VISTAS A LAS BARRANCAS DE BELGRANO

LANZAMIENTO

M ON TA Ñ E SE S E SQ. LA PAMPA

Issel Kiperszmid Presidente de Dypsa Internacional

• matteradesarrollos.com • Tel 3959-3500 •

+54 9 11 4440-2257 • info@lebleu.com.ar • www.lebleu.com.ar •

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ONDA VERDE PARA LA INDUSTRIA Los parques Industriales ofrecen beneficios a las fábricas instaladas en ellos, pero también a desarrolladores e inversores inmobiliarios. Lo confirma un relevamiento realizado por Cushman & Wakefield en la Región Metropolitana de Buenos Aires.

os agrupamientos industriales representan uno de los mejores ejemplos de colaboración y construcción de sinergias, y contribuyen notablemente al progreso de los sectores productivos. Hoy la cantidad actual de parques industriales de la Región Metropolitana de Buenos Aires duplica a la de 2010 y la tendencia sigue creciendo. Motivados por la necesidad de detectar las mejores alternativas para ocupar, desarrollar e invertir, la empresa global de servicios inmobiliarios corporativos Cushman & Wakefield realizó un informe exhaustivo sobre el tema, recientemente dado a conocer. Su primera conclusión fue que el 82% de los predios (se relevaron 46) cuenta con la clasificación de parque o agrupamiento industrial, lo cual les permite acceder a los beneficios que establece la legislación sobre los mismos: seguridad jurídica, exenciones impositivas y la posibilidad para las empresas de llevar a cabo o ampliar su actividad a salvo de eventuales cambios de códigos urbanísticos. La decisión de instalarse en un parque supone un crecimiento para las empresas y no solo en lo que hace al espacio, sino que todo su sistema productivo se ve optimizado a partir del ingreso a una comunidad. Emplazados en entornos especialmente diseñados, los parques ofrecen a sus ocupantes la posibilidad de expandirse en un área

controlada y segura, así como de crecer junto a otras compañías contribuyendo y beneficiándose de esa pertenencia. La comunidad es más amplia de lo que parece: se benefician las empresas, los consumidores y los habitantes de una ciudad más ordenada pero también aquellos que apuestan a reproducir el modelo. Por esta razón, contar con información valiosa sobre la situación actual de los parques es de una importancia crucial para los diferentes actores. Por otra parte, más allá de sus ocupantes-los industriales-, los complejos parques representan una oportunidad de negocio también para los inversores inmobiliarios que decidan invertir en ellos, ya sea en agrupamientos ya consolidados como en nuevos proyectos. El estudio pionero de Cushman & Wakefield está dividido en tres partes. La primera, “El valor de los parques industriales”, hace foco en la importancia de estos agrupamientos en el sistema productivo. En una minuciosa y completa línea de tiempo se repasan los principales hitos que desencadenaron la situación actual del sector, que van desde la creación del Parque Industrial Pilar, en 1978, hasta el proyecto de la segunda parte del Polo Industrial Ezeiza que se concretará dentro de dos años, pasando por la sanción en 2007 de las leyes bonaerenses Nº 13.656 (promoción

industrial) y 13.774 (parques industriales), que rigen y protegen su funcionamiento. Junto a esa cronología, en este primer apartado se plantean varios datos clave. Por ejemplo, que los parques industriales de la región relevada suman una superficie total de 5.192 hectáreas, de las cuales 4.087 has son superficie “propia” (es decir, no de uso común), y a su vez 2.435 de dichas hectáreas pueden ser ocupadas con construcciones mientras que el resto debe destinarse a espacios verdes. Para llegar a estas cifras se utilizó tecnología satelital y se completó la información con datos provistos por la Agencia de Recaudación de Provincia de Buenos Aires. En la segunda parte, “El estudio de los parques”, se presentan los datos referidos a sus superficies, a las características de los complejos en relación a su régimen de propiedad (público, privado o mixto), su categoría y la cantidad de empresas instaladas en ellos. Fueron incluidos en el análisis los 24 municipios del conurbano bonaerense y se sumaron otros cuatro: Escobar, Campana, Zárate y Pilar, que cuentan con importantes parques industriales en torno a las principales autovías que los atraviesan. La información se analizó de acuerdo con los siguientes parámetros: superficie total, superficie loteada, capacidad constructiva y superficie edi-

ficada. La distinción permitió calcular con mayor precisión la disponibilidad y el potencial de cada parque: dos variables fundamentales a la hora de analizar el mercado de inmuebles industriales y proyectar su evolución. Así, se observó que en los 46 parques industriales de la región hay un total de 24.345.200 m2 de tierra sobre la cual se puede construir pero que sólo se han edificado naves industriales sobre 6.802.428 m2, es decir que hasta ahora se aprovechó sólo el 28% de la capacidad constructiva existente. Por último, en la tercera parte, “La evaluación de los parques”, se describen las variables adoptadas para la evaluación de cada complejo y se presenta un listado de los cinco parques con más alta calificación. Cabe destacar que para elaborar este ranking se determinaron los mismos factores internos y externos que habitualmente toman en cuenta las empresas a la hora de decidir dónde instalarse. Los factores internos están relacionados con la infraestructura, los servicios y el cuidado del medio ambiente, mientras que los externos se refieren a la ubicación, accesos y transporte, y a los servicios del entorno. A cada uno de esos ítems se les asignó una escala de ponderación para poder de ese modo puntuar a cada parque industrial en base a las mismas variables. Así se obtuvo el listado de los cinco complejos que marcan tendencia por sobre el resto: por orden alfabético, el Parque Industrial Pilar, el Parque Industrial Ruta 6, el Parque Industrial Tecnológico Florencio Varela PITEC, la Plataforma Logística Tigre Norlog y el Polo Industrial Ezeiza. Es decir, los parques industriales Premium. A propósito de este informe, el arquitecto Herman Faigenbaum, director general de Cushman & Wakefield Cono Sur, expresa: “Contar con información valiosa sobre la situación actual de los parques es central para los intereses de los diferentes actores. Elaboramos este estudio con la intención de difundir los aspectos clave, contribuir a fortalecer la cadena de valor y seguir acrecentando la comunidad de la que, sin duda, también somos parte”.

Parque Almirante Brown

Por Karina Longo Gerente de Investigación de Mercado, y Santiago Isern, Broker Senior de Cushman & Wakefield La disponibilidad

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UN DIAGNÓSTICO Y CUATRO PROPUESTAS

Estudio 3R

El clima que vive actualmente la industria de la construcción impone adoptar resoluciones urgentes para recuperar un nivel de actividad razonable. La CEDU plantea una batería mínima de medidas. La devaluación, la retracción de la actividad económica, la persistente inflación elevada, el ajuste fiscal y las altas tasas de interés generan un notable impacto negativo sobre el mercado inmobiliario. Las hipotecas UVA se han desinflado porque los compradores no se animan a tomarlas o no les alcanza con lo que les prestan para comprar una vivienda, mientras que los bancos, a su vez, redoblan el cuidado antes de aprobar un crédito. Por su parte, los desarrolladores huyen ante la posibilidad de endeudarse a tasas inviables para un proyecto inmobiliario, y por eso se desinfló el veranito que supimos vivir y que impulsó a muchos a encarar emprendimientos para la clase media. El segmento de la vivienda de interés social, en tanto, muy expandido como modelo de negocios privado en otros países de la región, en el nuestro nunca terminó de arrancar. Es un mundo que permanece en manos de los contratistas de Estado y del subsidio Procrear, ahora desfinanciado por las urgencias fiscales del gobierno. El segmento más alto vuelve a la agenda, gracias a unos costos de obra abaratados por la devaluación y precios en dólares inflexibles a la baja. En efecto, la gente en general prefiere postergar la venta de su casa a bajar sus pretensiones y, como muy pocos tienen su vivienda hipotecada, es posible esperar. Incluso con crisis o al menos un tiempo. Todo esto promete un mejor margen para los proyectos, aunque todavía es prematuro intentar generar nuevos desarrollos. El cambio macro fue muy rápido, de modo que

los inversores están evaluando el nuevo escenario con mucha precaución. Por cierto, promete ser más conveniente para el nicho tradicional de los fideicomisos al costo, aunque de todas formas habrá que esperar a que las principales variables macro se estabilicen; pero si ello sucediera, podría generarse un marco propicio para aprovechar la posibilidad de invertir con un dólar más alto que brille más al convertirlo en ladrillos. Sin embargo, cabe recordar que este comportamiento suele venir acompañado de una estrategia inmobiliaria muy conservadora: zonas clásicas y productos para el segmento más alto que dejan al usuario final como un potencial inquilino o como un comprador cash de unidades de lujo. Esto puede leerse como retroceso para un mercado que había empezado a creer en los emprendimientos para clase media con acceso a hipotecas. Por lo visto, habrá que esperar bastante antes que ese esquema de negocio regrese. La memoria de los desarrolladores es prolífica en casos exitosos durante los últimos tiempos, hasta antes de la crisis, cuando se armaron negocios muy rentables apuntando a la punta más alta de la pirámide. Los que aprovecharon el boom de las UVAs fueron las inmobiliarias: mientras duró, vendieron muchas unidades usadas a asalariados de clase media y cobraron buenas comisiones. Pero, de hecho, las UVAs no llegaron nunca a usarse para comprar desde el pozo. Entre tanto, el gobierno quiere alentar nuevas obras y ahora se lo ve dispuesto a evaluar incentivos que eviten una caída abrupta de la ac-

tividad. El tiempo dirá si lo logran en un entorno de tantas restricciones y con un tiempo tan acotado hasta las elecciones del año próximo. Los proyectos inmobiliarios tienen tiempos más largos y demasiada inversión real en juego como para las urgencias políticas coyunturales. A propósito de esto, la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos de la República Argentina (CEDU), que presido desde junio de este año, en vistas a toda esta problemática y a otras de mucha más larga data, delineó su agenda sectorial de trabajo organizada en cuatro ejes prepositivos: el financiamiento a los developers y compradores; la reformulación de la carga impositiva; adopción de nuevas tecnologías industrializadas para lograr una mayor productividad, y la problemática de las demoras eternas en las aprobaciones y permisos de obra. Todas cuestiones que inquietan desde hace largo tiempo a todo el sector de la construcción.

Arq. Damián Tabakman Director de EN Real Estate y presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos de la República Argentina (CEDU)

VI L L A CR ESPO

Ubicado en uno de los terrenos emblemáticos del barrio de Villa Crespo, nace uno de los proyectos residenciales más importantes de la Ciudad. Este edificio de mas de 20.000 m2 de construcción tendrá un total de 168 unidades distribuidas en 12 plantas. Contará con unidades de 1 a 4 ambientes con superficies de 40 a 160 m2. Polo comercial en PB con parking en primer piso. Plaza central de distribución y acceso al edificio en el segundo nivel. Sector infantil (piscina - plaza playroom - SUM) en 5° piso. Primer edificio con pista aeróbica en altura (1° en CABA) en el piso 12, gimnasio a cielo abierto, piscina con deck, área de esparcimiento con reposeras parrillas y social & lounge room para adultos.

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MAR DEL PLATA: DESTINO TURÍSTICO Y DE INVERSIÓN La actualidad del principal balneario argentino y sus oportunidades de negocios inmobiliarios según la visión de los brókers locales.

La costa de Mar de Plata

a ciudad de Mar del Plata se encuentra ubicada en el sudeste de la provincia de Buenos Aires, sobre la costa del Mar Argentino. Con una superficie de 430 km2 y más de un millón de habitantes, es la ciudad balnearia más importante del país, de modo que en verano su población puede aumentar hasta un 350%. Sus principales actividades e ingresos provienen del turismo, la pesca, la industria textil y la construcción. A partir de la década de 1950, la clase media de Buenos Aires se volcó masivamente a comprar departamentos de veraneo en Mar del Plata, lo cual provocó un auge de la construcción y un cambio notable de su estructura edilicia. A su vez, la clase alta porteña optó por construir grandes residencias de veraneo inspiradas en el pintoresquismo europeo y más tarde en el art decó. Mar del Plata fue conocida en aquella época como la “Biarritz argentina”, en alusión al famoso balneario francés. En la actualidad se ve una Mar del Plata renovada, con nuevos edificios en zonas como Playa Grande, Varese, Güemes, Chauvin, La Perla Sur y Norte, los alrededores del nuevo polo comercial y gastronómico de la calle Güemes –donde surgieron los edificios con amenities- y el nuevo shopping Paseo Aldrey. Se trata de locaciones en las que es posible desarrollar emprendimientos para el segmento ABC1 y esperar el arribo de nuevos inversores más sofisticados. En definitiva, se trata de un destino para vacacionar e invertir que ofrece rentas atractivas en temporada alta y donde hay aún tierras muy interesantes para explotar y construir; más aún en sectores donde el Código de Ordenamiento Territorial permite edificar en altura, lo cual se refleja en más de 100 proyectos actualmente en obra. Una encuesta realizada entre referentes del sector arrojó varias conclusiones interesantes. Participaron de la misma las inmobiliarias Espatolero y Lorenzo, Marcelo Muiño, Giromini, Robles Casas & Campos, Barrera, Pernice y Valencia, Todos ellos intervienen en desarrollos que consisten básicamente en edificios de departamentos cerca de la playa o en los alrededores del nuevo polo comercial de la calle Güemes, y algunos también apuestan al negocio de loteos en barrios cerrados en la zona sur de la ciudad. Hubo coincidencia en que una vez concluidos los proyectos no se ven prácticamente departamentos vacíos ya que son absorbidos tanto por compradores que lo adquieren para vivir en ellos

Muiño Propiedades - Edificio Ripalda Xxii

Barrera Propiedades - Edificio La Palma Ii

Robles Casas Y Campos - Edificio Palcos

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Valencia Propiedades - Edificio Maymara (Falkner Y La Costa)

Espatolero y Lorenzo - Edificio Residencias San Lorenzo así como compradores inversores que lo destinan a renta. También, en que los nuevos materiales constructivos permiten que sea más amigable vivir frente al mar, en especial por la mejora en carpinterías exteriores y sistemas de calefacción. En cuanto a los valores de venta para los departamentos a estrenar, rondan los 2.000 US$/m2 en la zona centro y Plaza Mitre, 2.500 a 3.000 en la zona Güemes y la costa Norte. En lo más alto del espectro, llegan a 4.000 US$/m2 frente a Playa Varese, Playa Chica y Playa Grande, y

hasta 5.000 en un proyecto Premium como Maral 57, frente a Playa Chica y proyectado por el célebre arquitecto César Pelli. De la encuesta entre las inmobiliarias surgieron varias reflexiones interesantes: “Esta es una ciudad hermosa y con muchas alternativas recreativas, pero se necesita una mejora en los precios y frecuencias de los vuelos a la ciudad, así como mejorar el servicio y tiempo de llegada del ferrocarril desde Capital Federal. Así se lograría que más personas decidan tener su segunda vivienda en la ciudad para venir los fines de semana”.

Espatolero Y Lorenzo - Edificio Roque Suarez A su vez, todos coincidieron en que, para pensar a futuro en el crecimiento de Mar del Plata, resulta indispensable “mejorar la infraestructura de la ciudad y adecuar su marketing para volver a apuntar en forma decidida al mercado ABC1, especialmente en un momento como el actual, en que el dólar caro reduce las posibilidades de viajar al exterior”.

Leo Ramos Casona del Haras. Desarrolla: Espatolero y Lorenzo. Comercializa: Espatolero y Lorenzo / Toribio Achaval

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PACHECO CENTRAL

EN BUSCA DEL MEJOR MODO DE VENDER EN PESOS Y EN CUOTAS Desde hace varios años, los desarrolladores inmobiliarios nos esforzamos en encontrar la forma de llegar a un público más masivo y hacer más accesibles los productos inmobiliarios. Hubo varios intentos desde distintos lugares, y fueron moneda corriente títulos periodísticos como “salió una ley para que la gente pueda financiarse en pozo”, en las que se anticipaban supuestos proyectos que nunca llegaron a ver la luz. Teóricamente el esquema es el siguiente: si hoy alguien está interesado en comprar una propiedad tiene que integrar el 100% del valor de algún modo (ya sea por un precio en dólares, fideicomiso al costo u otra modalidad). Pero no todos tienen acceso a esa alternativa y por eso, al abrirse el año pasado el mercado de los créditos muchos vieron su posibilidad de comprar un bien inmueble a pagar en muchos años, cosa que hacía bastante tiempo que no se podía hacer. Sin embargo, este sistema no parecía muy aplicable para las obras en pozo, dado que a los desarrolladores no nos era posible financiar el costo de construcción si no teníamos ingresos proporcionales para cubrir ese bache. La respuesta que frente a esto adoptaba el resto del planeta era mediante los créditos intermedios. Es decir: el banco le presta un porcentaje del costo al desarrollador, quien a su vez cobra una pequeña parte del precio durante la obra y el saldo a la finalización de la misma, mientras que el comprador puede optar por pagar a muchos años en cuotas. Ahora bien, para poder usar esta modalidad

en la venta de departamentos en pozo en Buenos Aires necesitábamos reunir varios requisitos: 1) Que los precios estuvieran en moneda local. En nuestro caso, pesos actualizados con variación UVA. 2) Que existiera el crédito intermedio para el desarrollador en esa misma moneda, de modo de trasladar esa financiación al comprador. 3) Tener un producto competitivo en precio, de modo tal que la cuota final no superara el valor del alquiler de la misma unidad. Luego de mucho esfuerzo, finalmente pudimos con nuestra empresa G&D Developers lanzar al mercado un producto de esas características. Para hacerlo, debimos tomar un crédito intermedio con el Banco Ciudad en UVAs. El crédito es de aproximadamente 70 millones de pesos; lo vamos tomando de acuerdo al avance de obra y se devuelve contra el edificio terminado. La idea es olvidarnos del dólar tanto para cobrar como para pagar, y manejar el costo de obra, la venta de unidades y nuestro endeudamiento en la misma moneda (UVAs, es decir pesos más inflación). Este año presentamos en sociedad el proyecto 9 de Julio Estudios 2. Este proyecto consiste en unidades de uno y dos ambientes en un edificio a estrenar en 20 meses, ubicado en la avenida 9 de Julio entre Juan de Garay y Cochabamba. La intención es que quienes nos compren paguen un valor cercano al 30% del valor del mismo durante la obra y que después de la posesión y escrituración puedan tomar una financiación acomodada pagando cuotas equivalentes al del alquiler de esa misma unidad.

EMPRENDIMIENTO DE POZO Estudio 3R

En este caso, tanto el comprador como el inversor rentista compran por el precio de un alquiler, achicando su deuda mes a mes y con la tranquilidad que dan, por un lado, estar posicionado en moneda local, y por otro, el pago diferido con uso inmediato. Es nuestro primer intento de llegar al famoso “real estate real” del que tanto habla nuestro amigo el desarrollador Gustavo Ortolá. Estimamos que próximamente habrá varios productos similares y podremos así ampliar -y mucho- nuestra base de compradores. En un mercado inmobiliario normal, la gente debería poner un anticipo y pagar su propiedad en muchas cuotas y en mucho tiempo. Actualmente, lo estamos intentando en 9 de Julio 2 y esperamos hacerlo próximamente con muchos otros proyectos. Mientras tanto, tratemos de ser creativos para pasar el tsunami en el que estamos metidos y apuntar hacia arriba, que es la única manera de entender donde uno está cuando se siente perdido.

DEPTOS DE 1, 2 Y 3 DORMITORIOS CON TERRAZA/JARDÍN/AMENITIES A MTS DEL CORREDOR BANCALARI-NORDELTA (TIGRE)

ANTICIPO + CUOTAS / FINANCIACION UVA a 20-30 AÑOS COMERCIALIZAN: POZZI INMOBILIARIA / TIZADO PUERTO MADERO CONSTRUYE: CENTRAL DESARROLLOS / FINANCIA: BANCO ITAU

Arq. Daniel Mintzer Socio de G&D Developers

(CMPSI: 4129)

Tel: (+5411) 4740-6809 • Info@ipozzi.com.ar • www.ipozzi.com.ar Av. Hipolito Yrigoyen 313 piso 1º • General Pacheco, Tigre - Buenos Aires, Argentina

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LCNI Mag: ¿Cómo está repercutiendo el alza de la divisa extranjera en el presupuesto de las empresas constructoras? ¿Hay rubros en los que se advierta un incremento de costos? S.T.: La volatilidad de la moneda extranjera nos obliga a tener que adaptarnos rápidamente y corregir la estrategia en un escenario tan cambiante. El costo de insumos de la construcción posee un fuerte componente dólar y, en el caso del hierro, ciertamente sufrió un gran incremento posdevaluación. Pero no es una situación excepcional, ya estamos acostumbrados a trabajar en un contexto en el que debemos ser creativos y buscar ventajas comparativas para adaptarnos a los cambios económicos y del mercado.

“EL CONTEXTO NOS OBLIGA A SER REALISTAS”

LCNI Mag: ¿Qué lejos o cerca está la Argentina de solucionar su déficit de vivienda? ¿Se modificó este panorama en los últimos meses a causa de los hechos recientes? S.T.: El déficit de vivienda se comenzó a atender hace algunos años pero es una necesidad que todavía existe y que hay que atacar. Esto se logra a través de la consolidación de los créditos para la clase media o buscando alternativas para el sector de menores recursos. Sin embargo, considerando la presente perspectiva inflacionaria, la posibilidad de tomar un crédito se aleja del consumidor final. En consecuencia, los desarrolladores continúan apostando por los proyectos premium y dejan en stand by aquellos destinados a la clase media.

Entrevista a Santiago Tarasido

El ingeniero y CEO de la constructora Criba admite que la situación económica actual llevó a los constructores a orientarse hacia los productos con riesgo mínimo. Y apuesta al segmento de las oficinas corporativas. LCNI Mag: ¿Qué segmentos de la construcción en los que trabaja Criba muestran un mayor dinamismo en la actualidad y por qué? Santiago Tarasido: Nuestra actividad como compañía, al estar muy diversificada en el tipo de obras y negocios, no se ve tan afectada por la coyuntura. De hecho, recientemente hemos cerrado nuevos contratos que reponen a los que están en proceso de finalización. En general, elegimos proyectos de mediano plazo con clientes que nos permitan tener estabilidad frente a ciclos económicos no tan positivos. A su vez, en situaciones complejas los clientes apuestan por constructoras ordenadas y solventes que garanticen la continuidad y calidad de sus desarrollos. El sector de la construcción de obras privadas de arquitectura pareciera haber tomado un pequeño impulso tras la devaluación: vemos que los desarrolladores privados de emprendimientos de vivienda se han enfocado a proyectos con mínimo riesgo comercial, es decir que no dependan de la oferta crediticia. Paralelamente, se produjo un

fuerte resurgimiento de proyectos institucionales, pero, en cambio, el sector de obras públicas de arquitectura se vio afectado por el recorte de los presupuestos en algunos de los proyectos. No obstante, en nuestro caso, se han mantenido los niveles de actividad. LCNI Mag: ¿Es esperable que en la situación actual toda la inversión privada se vuelque al segmento residencial premium? S.T.: Hoy el comprador final que hasta hace unos meses analizaba la posibilidad de tomar un crédito UVA tendrá más dificultades para acceder al mismo, teniendo en cuenta la actual perspectiva inflacionaria y un tipo de cambio que le da menor poder adquisitivo. En consecuencia, es posible que los desarrolladores sigan apuntando a clientes premium y quiten la atención sobre los proyectos destinados a la clase media que venían evaluando en los últimos tiempos. Pero también existen grandes oportunidades en el mercado de oficinas corporativas, que hoy está subofertado

y con pocas perspectivas de crecimiento a corto plazo, al menos como para abastecer la demanda esperada de unidades premium. LCNI Mag: La coyuntura no da tregua. Dos meses atrás, la Argentina pasó en pocos días de anunciar fuertes recortes en la obra pública, debido al préstamo con el FMI, a ser considerardo un mercado emergente. Constantemente recibimos noticias que modifican el panorama: ¿En qué medida estas noticias afectan a la construcción? S.T.: Los proyectos con participación público privada amortiguarán el recorte en la obra pública, pero la desaceleración igual será evidente. Si bien por el momento el cambio de clasificación a mercado emergente solo atañe al mercado bursátil, se espera un efecto derrame sobre otra clase de activos porque los fondos institucionales suelen tener entre un ocho y un diez por ciento de su portafolio total invertido en real estate. En general, las nuevas inversiones suelen dirigirse a propiedades comerciales que generen un flujo

Foto: Criba

de ingresos, por ejemplo los edificios de oficinas corporativas o centros logísticos premium. Si eso ocurre, habrá que estar preparados. LCNI Mag: ¿Qué evaluación hace hasta ahora del efecto de los créditos UVA en la construcción? ¿Se ve o se espera algún cambio en la circunstancia actual? S.T.: La fuerte devaluación y el recrudecimiento de la inflación van a bajar sustancialmente el crecimiento que venían teniendo los créditos UVA y eso cambia el perfil del inversor potencial a entrar en cierto tipo de emprendimientos, que probablemente se orientará a los segmentos medio alto y alto. LCNI Mag: ¿Llegaron a experimentar el efecto de las nuevas líneas de créditos intermedios? ¿Ven posibilidades de que funcionen bien? S.T.: Con bancos que ofrecen créditos a una tasa

del diez por ciento más UVA y una inflación que no se detiene, es lógico que los desarrolladores no se sientan tentados a recurrir a una entidad financiera. Por otra parte, es una mecánica que hasta ahora no tuvo el tiempo necesario para madurar. LCNI Mag: Se está hablando de implementar medidas contracíclicas para la construcción de obra pública. ¿Existen medidas a adoptar en lo que hace a la construcción privada? S.T.: Observamos una caída en la oferta de obra pública para proyectos nuevos de gran envergadura. Sin embargo, se buscará garantizar la continuidad de los proyectos iniciados con fondos comprometidos en 2017 o principios de este año. Al mismo tiempo, la construcción privada, como se fondea en dólares, está en una situación favorable y es la que se muestra más activa en este momento.

LCNI Mag: ¿La industria de la construcción debe cambiar hacia adentro para hacer frente a esta situación? S.T.: El país, en general, viene atravesando un proceso de cambio y la industria de la construcción no es la excepción. En lo que resta del año debemos aprovechar para mejorar los procesos constructivos e innovar a partir de las nuevas tecnologías, para que entre el Estado, las empresas y los trabajadores logremos fomentar la eficiencia, la sustentabilidad y la productividad de todo el sector.

Ariel Hendler

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DE VUELTA POR EL BARRIO La desarrolladora MAHE se especializa en construir emprendimientos de PHs modernos con espíritu de vecindad, prestaciones sustentables y alta tecnología. Como arquitecto, Miguel Noceti se dedicó muchos años al reciclado de PHs, esas típicas viviendas que se alinean a lo largo de un pasillo hacia el centro de la manzana, y que son muy buscados justamente para intervenirlos, dejarlos como nuevos y vivir en ellos como en una casa. Es lo que hizo Noceti al comienzo para usuarios finales; luego por encargo de inversores que los compraban y reciclaban para revenderlos, y más tarde decidió hacer él eso mismo por cuenta propia. “Defiendo la tipología del PH por sus bajas expensas, ya que no tienen encargado y por lo tanto sus gastos comunes son mínimos”, resume. El siguiente paso fue lanzarse a construir los llamados PH modernos, un producto que retoma esa tipología y mantiene todas sus ventajas pero con obra nueva proyectada y construida de cero. “Aunque son emprendimientos de vivienda colectiva, tienen bajas expensas porque abarcan un máximo de 12 unidades. Además, en los que construimos nosotros, cuidamos que la iluminación de los espacios comunes sea con luces LED, no solemos incluir amenities y utilizamos materiales aislantes para tener climatización pasiva; todas soluciones que sirven para economizar”, cuenta Noceti. Junto a dos socios, creó la empresa MAHE Desarrollos Inmobiliarios S.R.L., que en la actualidad tiene en distintas etapas de concreción sus cuatro primeros emprendimientos de PH modernos: algunos en obra, otros a punto de iniciarse y el resto en la fase de aprobación de planos. Pero todos en preventa. “Cubrimos todas las etapas del proceso: desde la adquisición del terreno hasta el servicio de post venta, pasando por la evaluación del negocio, el diseño de los productos, la gestión de la construcción y dirección de obra, el marketing, la comercialización y la gestión financiera”, cuenta el arquitecto devenido desarrollador. Un requisito básico para que estos emprendimientos resulten atractivos y “vivibles” es que los terrenos donde se construyan sean más anchos que un lote común de 8,66 metros de frente. “Es para poder contar con mejores ventilaciones y terrazas más amplias, de 20 metros cuadrados promedio”, detalla. Por otra parte, los lotes amplios

permiten que el diseño arquitectónico de cada edificio incluya espacios verdes hacia los cuales se orienten las expansiones de las unidades, generando escalonamientos y otros interesantes juegos volumétricos. Otro aspecto esencial de todos los proyectos es el énfasis en la construcción sustentable y el ahorro energético. Por empezar, todas las paredes se materializan con ladrillos de hormigón celular curado en autoclave, material que combina liviandad con una gran capacidad aislante para una mejor climatización “pasiva” (es decir, que no requiere refrigeración o calefacción eléctrica). También utiliza carpinterías de doble vidrio y termotanques solares y, con el mismo criterio, la iluminación de cada edificio se resolverá en su totalidad con luces Led, con el agregado de que en los espacios comunes ésta será alimentada íntegramente con paneles solares. Por otra parte, en todos se recuperará el agua de lluvia con el fin de reutilizarla para riego o lavar la vereda, terrazas, áreas comunes y autos. “Es importante destacar que las cocheras, además de estar preparadas para autos eléctricos, incluyen un espacio generoso especialmente para

guardar bicicletas, con lockers y zona de arreglos incluidos”, aclara Noceti. Agrega que cada edificio contará también con una “biblioteca” de objetos de ésos que suelen utilizarse una vez al mes: escalera plegable, bordeadora y taladro, entre otros. Otro aspecto en que los emprendimientos de MAHE buscan diferenciarse, según explica el arquitecto, es la tecnología. Así, para cada uno de los edificios se habilitará una aplicación en el celular que servirá para monitorear las cámaras de seguridad, pagar las expensas y reservar el sum, entre otras funciones, además de avisar cuándo hay que controlar los matafuegos o limpiar los tanques. En materia de seguridad, todos los accesos al edificio funcionarán por reconocimiento de huellas digitales o con tarjeta magnética. Actualmente, sus proyectos más avanzados están ubicados en Villa del Parque y Caballito. En este último se sumaron servicios como una sala de reuniones y espacio de coworking para uso exclusivo de los habitantes del complejo: un mix de tradición y modernidad.

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BIEN ARRIBA EN EL SKYLINE Y EN EL TARGET Próxima a finalizarse su construcción, Alvear Tower ya se convirtió en un hito en Puerto Madero y en el mercado del lujo. Con sus 54 pisos habitables, es la torre más alta del país.

ubir al último piso de la Alvear Tower, a 235 metros de altura, es algo que sólo puede calificarse como una experiencia única, y eso es precisamente lo que ofrecerá este edificio en unos pocos meses , cuando finalice la obra. Desarrollada por el Grupo Alvear, la torre contará con un magnífico rooftop con mirador de 360 grados con vista al Río de la Plata donde se podrá apreciar Buenos Aires en todo su esplendor. De hecho, vistas desde allí arriba, todas sus esbeltas vecinas en Puerto Madero parecen enanas, a pesar de su altura más que considerable. Ubicada sobre el bulevar Azucena Villaflor, la torre estará finalizada a fin de año y a principios de 2019 se entregarán simbólicamente las primeras unidades. “Vivir acá va a tener el valor agregado de habitar el edificio más alto del país”, aseguran orgullosos Ricardo Fernández y Marcelo Cusmai, socios de BDA Realty, la firma encargada de su comercialización. Y agregan el dato de que, en el rubro residencial, este es el edificio más alto de toda América del Sur: sólo hay algunas oficinas más cerca del cielo.

Cabe señalar que los 54 pisos de Alvear Tower pudieron haber sido casi diez más, incluso más de 60 plantas con residencias, de no haberse optado por privilegiar la altura de piso a techo de todas las unidades: 3,30 metros. Fernández explica la lógica de la decisión: “Elegimos vender metros cúbicos en lugar de más metros cuadrados, y por eso, las residencias tienen una espacialidad inédita para una torre”. Así, los techos altos brindan una amplitud visual señorial, e incluso se pueden colocar en ellos grandes arañas a modo de luminarias. Más aún: el último piso, el 54, pudo haber albergado el penthouse más caro del país, pero se optó por destinarlo a un espacio común “para que todos puedan disfrutar la vista a gran altura y sentirse parte de la experiencia”, agrega Fernández. A su vez, Cusmai revela que el motivo que convenció al Grupo Alvear de la conveniencia de llevar adelante este emprendimiento colosal fue el éxito de su antecesor, el hotel cinco estrellas Alvear Icon, inaugurado en 2017 a una cuadra

de distancia, también en el corazón de Puerto Madero. Justamente BDA Realty tuvo a cargo los estudios de mercado que definieron las coordenadas básicas del proyecto en lo que hace al target. A saber: que los compradores eran usuarios finales; que muchos iban a mudarse desde otros edificios de Puerto Madero, y que iban a tener también muchos compradores que hasta ahora dudaban en mudarse al barrio porteño más joven porque no existía aún un producto de la calidad de Alvear Tower. “La decisión fue llevar a cabo un upgrade – término que en este proyecto puede traducirse muy literalmente como subir la apuesta- de los edificios existentes en Puerto Madero”, sintetiza Cusmai. Por lo pronto, se encargó el proyecto arquitectónico al mismo estudio de Alvear Icon: PfZ Arquitectos. Además, en esta obra se buscó trasladar a un proyecto residencial la distinción de ese emprendimiento, que consiste en la combinación de hotelería cinco estrellas con viviendas de alta gama; lo cual llevó a concebir un edificio de viviendas

Living

Dormitorio

permanentes con prestaciones de hotel de gran categoría, incluidos un salón de fiestas para 120 personas, business center, piscina in-out y otra exterior semi olímpica, Hair Center, microcine, sala de ensayos musicales y taller de hobbies. Esto se complementó con una afinada caracterización de los compradores, según la cual se estableció que los futuros habitantes de la torre deseaban una calidad óptima de construcción, hecha íntegramente con materiales nobles y, sobre todo, “el sentimiento de pertenencia al mundo Alvear”, asegura Fernández, quien agrega otro dato fundamental: “También les brindamos la seguridad de que el edificio se iba a construir más allá de todos los avatares que pudieran cruzarse en el camino, porque invertir en un producto del Grupo Alvear –compara- es como guardar el dinero en un banco de primer nivel”. Lo cierto es que las unidades de Alvear Tower, cuyas superficies van de 130 a 500 m2, están vendidas en un 80 por ciento, a precios que oscilan entre 8.500 y 12.000 dólares el metro cuadrado; es decir, un promedio 10.200 US$/ m2: récord para Buenos Aires. Lo cual, de paso, arrastró al alza a todos los valores de venta de Puerto Madero, según se enorgullecen los socios de BDA Realty. En cuanto a las últimas unidades chicas que aún quedan, la intención es que se vendan amuebladas y decoradas por la firma de interiorismo Vivai –que desembarcó este año en Argentina-, a precios de 750.000 a 850.000 dólares totales. “Este es un edificio único e irrepetible”, reafirma Fernández. Lo dice literalmente, no como una mera imagen poética. Explica que la obra en sí misma, a cargo de la empresa constructora Criba, fue sumamente costosa debido a su envergadura y el alto nivel de detalle en las terminaciones. Revela que incluso se importaron grúas especiales de Alemania para poder llevarla a cabo. Pero todo esto ya es historia. Hoy, en BDA Realty se alegran de que el largo proceso ya está a punto de culminar, y sus comercializadores celebran haber cumplido con lo proyectado y prometido: “Alvear Tower ya es una realidad”.

Ariel Hendler

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ALVEAR TOWER Ubicación: Azucena Villaflor 559, Puerto Madero, Buenos Aires. Comitente: Grupo Sutton por Grupo Alvear Proyecto: PfZ Arquitectos / Pfeifer-Zurdo-Di Clérico-Pfeifer-Qüesta Dirección de obra: Arq. Juan J. Boffi de BAT Consultores Cálculo estructural: AHF Ingenieros Estructurales Construcción: Criba Superficie: 72.654 m2 Altura Total: 235 m. Presupuesto: US$ 240.000.000 Inicio de obra: 2013 Comercializa: BDA Realty

Baño

Accseso

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UN AMOR EN PALERMO HOLLYWOOD El pasado y el presente de uno de los barrios que más crecieron en Buenos Aires en lo que va del siglo XXI, bajo la lupa de una arquitecta y desarrolladora. Palermo Hollywood es un barrio en evolución permanente y en continuo movimiento. A los estudios televisivos, productoras, canales de televisión y emisoras de radio que hace ya muchos años se establecieron en la zona se sumaron con el tiempo restoranes, cafeterías, heladerías, bares, cantinas y más recientemente cervecerías y hamburgueserías, que son las vedettes del momento. Mientras tanto, al tiempo que iba creciendo este nodo gastronómico surgieron comercios y emprendimientos de todos los rubros: tiendas de indumentaria, locales de diseño y decoración, librerías, galerías de arte, bicicleterías y gimnasios. La transformación también se manifestó en lo edilicio. Las casas bajas tipo “chorizo” dieron paso a edificios modernos y en muchos casos vidriados que albergan una variedad de usos tan heterogénea como innovadora: hoteles boutique, networking, multimedios, telefónicas, desarrolladoras, locales decó, paseos de compras al aire libre y espacios de coworking. Tampoco se quedó atrás la oferta de edificios para viviendas, en su mayoría con el pujante formato de “studios”, es decir monoambientes apto profesional para vivir y/o trabajar destinados principalmente a jóvenes “millenials”. Todo esto, rodeado de un espíritu de convivencia armónica: un oasis dentro del caos que impone el ritmo de vida actual. Aquel barrio tranquilo de casas, cantinas y talleres mecánicos devino en una mixtura de situaciones, sensaciones, emociones y experiencias, en una espiral vertiginosa y ascendente que parece no tener fin al menos en lo inmediato. Es que el crecimiento llegó para quedarse, y se equivocaron los que creyeron que este nuevo Palermo apellidado Hollywood por su vínculo con el mundo audiovisual iba a ser apenas una moda. La ubicación geográfica y los nuevos medios de transporte también tienen un rol decisivo. Hoy Palermo Hollywood está más cerca gracias a los metrobuses, vías de tren y bicisendas. Quizás, la deuda pendiente sea el estacionamiento vehicular, que, incluso con los edificios destinados exclusivamente a esta función, no alcanza para la alta

demanda que se registra tanto de día como de noche. La doble fila de autos es una constante y forma parte del paisaje cotidiano. En cuanto a la nueva arquitectura que puebla el paisaje, ésta consiste básicamente en edificios entre medianeras, a diferencia de las torres sobre la avenida Juan B. Justo que fueron pioneras en la zona. Los nuevos edificios se pegan a la línea municipal de la vereda y las medianeras, aprovechan al máximo la volumetría que les permite el Código de Edificación y no pierden un centímetro de los permitidos para construir. Puertas adentro, estos edificios se dan por entero a sus futuros usuarios con altos niveles de diseño y confort, y con amenities cuya prestación es inversamente proporcional a la superficie de las viviendas: una forma de generar en el usuario la ilusión de espacialidad que el monoambiente no suele brindar. Aún así, lo más llamativo de estos monoambientes o studios es que, a pesar de su superficie exigua (entre 35 y 42 m2 cubiertos promedio), de la mano de un buen diseño y mejor elección de materiales se consigue crear espacios cómodos y

confortables, con vistas largas y una sana sensación de amplitud. En cuanto a las cocheras, por ser una zona muy transitada y visitada, la construcción de espacios guardacoches en el edificio sin duda agrega valor al desarrollo. Aquí suele abrirse el debate entre inversores, arquitectos e inmobiliarios sobre cuál es el destino más rentable de los metros cuadrados del lote en planta baja y/o subsuelo, donde suelen asentarse las cocheras. Las soluciones a este tema son muy dispares: van desde hacer edificios con cocheras en subsuelo para alquilarlas por horas hasta aprovechar la localización cercana de un edificio de cocheras ya existente, cuando lo hay, para evitar invadir el desarrollo con vehículos. Por lo pronto, la certeza es que los nuevos habitantes y emprendimientos llegaron a Palermo Hollywood para quedarse y expandirse.

OSCAR FRANCISCO SANTIN MARTILLERO Y CORREDOR PÚBLICO ALGUNOS DE NUESTROS PROYECTOS

Arq. Fernanda Martinez de PLACE Real Estate

011- 15- 2287- 4317 - 5550 H o n d u r a s , C ABA, C 14 1 4 - o s c a r f s a n t i n @ g m a i l . c o m

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Cuando tú haces un estudio de mercado, tomas estudios de business administration, pero las ventas son algo muy difícil de enseñar en una forma teórica, es mucho más de si te sale o no te sale, si tienes la personalidad para dedicarte a las ventas, si te gusta relacionarte con la gente… O sea, yo tengo vendedores que nunca han estudiado nada y sin embargo te pueden vender un zapato usado por mil dólares. Hasta le pueden vender hielo a los esquimales… ¿se dice así?

JORGE PÉREZ Y SU DISCURSO DEL MÉTODO El desarrollador inmobiliario más exitoso de Miami, fundador y CEO de Related Group, revela sus claves para los que quieren triunfar en el real estate. Un combo que incluye formación académica, pasión y mucho trabajo. Es el fundador y CEO de Related Group, una de las empresas de real estate más grandes de los Estados Unidos. Hijo de cubanos nacido en La Lucila, provincia de Buenos Aires, vivió parte de su infancia en Cuba hasta que, con la llegada de la Revolución comandada por Fidel Castro, su familia se instaló en Colombia. Allí transcurrió su adolescencia y parte de su juventud, y en 1968 emigró definitivamente a Miami. Hoy Jorge Pérez es quizás el máximo referente del mundo inmobiliario en esa ciudad. Me recibió en su oficina de Miami, donde ya es incontable la cantidad de entrevistas que le he realizado. La primera fue en el año 2001, y desde entonces he visto cada día crecer más y más a la empresa no solo en el mercado de La Florida sino incluso fuera de Estados Unidos, hacia países como México, Colombia, Brasil y Argentina. Siempre es un gran aprendizaje entrevistar a Jorge Pérez porque siempre deja un mensaje inspirador más allá del real estate. Pina Armentano: Jorge, ¿qué es lo primero que se te ocurre que un joven desarrollador debe mirar a la hora de intentar poner en marcha un proyecto inmobiliario? Jorge Pérez: Bueno, yo creo que lo primero es la educación. Antes de lanzarse a hacer algo uno tiene que estar bien preparado. Muchos veces vienen a pedirme ayuda, a mostrarme sus proyectos para que los ayude, invierta, sea su socio... Y para mí lo primero es ver quién es, me interesa saber si la persona está adecuadamente preparada. O sea, no solamente una educación

formal, que haya ido a la universidad, que haya estudiado la carrera que debía haber estudiado, que haya sacado buenas calificaciones porque allí ves el esmero, la inteligencia de cada uno, sino también la vocación y actitud con que lleva a cabo su tarea. Es decir, que venga una persona y me diga que quiere hacer un proyecto, pero que cuando tú le empiezas a preguntar por la competencia diga “¡ah, eso no lo sé!”; o cuando le preguntas a cuánto está vendiendo la competencia el metro cuadrado diga “bueno, yo creo que más o menos…” Entonces, cuando te empiezan a dar esas respuestas, te das cuenta que no quieres una persona así como socio. Porque una persona con un proyecto en el que vas a invertir tiene que ser alguien que esté completamente empapado en lo que quiere vender. P.A.: Y en lo que hace a la educación formal, académica, ¿cuáles son las carreras o formaciones que te parecen más aptas para terminar siendo un desarrollador exitoso? J.P.: Bueno, la más común es un MBA, un máster en Business & Administration. El mío fue en Economía y Planificación Urbana, que me ayudó mucho por el sentido del diseño de la planificación y de la belleza del desarrollo. Pero no tanto los números del desarrollo, que es lo que más te trae el Máster de Administración de Empresas. P.A.: ¿Arquitectura no tanto? J.P.: Para mí, arquitectura sí, pero es más artística. Yo siempre he considerado que los arquitectos en general no son tan buenos desarrolladores u

hombres de negocios, son siempre más artistas. Siempre nuestras peleas con los arquitectos… bueno, en realidad no son peleas, digamos mejor nuestras discusiones con los arquitectos, entonces, son sobre cómo hacemos que un proyecto sea bello pero al mismo tiempo que nos haga dar bien los números. El arquitecto por lo general trata de hacer un proyecto que sea lo suficientemente bello pero sin ponerle atención al costo. Entonces, yo creo que cualquiera puede hacer algo que sea precioso, pero nosotros no estamos haciendo esto por nuestra salud o nuestra satisfacción sino por nuestra compañía, para ganar dinero y seguir haciendo proyectos. Entonces tienen que cerrar los números también. P.A.: ¿Y la de ingeniero? J.P.: El ingeniero es mucho más técnico. Si estuvieras en el negocio de construcción, entonces sí la ingeniería y la arquitectura son sumamente importantes porque te enseñan cómo se construyen los edificios. Nosotros como desarrolladores, no estamos en el negocio de la construcción. La construcción es una de las cosas que tenemos en consideración. Recuérdate: lo principal para nosotros es el resultado final del negocio. Y para el resultado final del negocio, si a mí me dicen qué es lo más importante, yo te voy a decir siempre: las ventas. Porque sin ventas no existe nada. P.A.: ¿Qué formación en ventas se necesitaría? Porque la herramienta académica también es una posibilidad… J.P.: Sí, pero la formación en ventas es más difícil.

P.A.: ¿Por qué alguna gente vende? J.P.: La cuestión de las ventas es sumamente importante. A mí me gusta, siempre me ha gustado ese tema. Yo no he sido vendedor pero estudio mucho el proceso de ventas: ¿cuáles son los pasos para vender? Es importante tener los conceptos básicos de la venta. O sea, tú le puedes decir también al vendedor: “Mira, no te pongas a vender esto sin tener el conocimiento completo, yo quiero que cuando venga el comprador se sienta muy, muy a gusto contigo y se sienta que está haciendo una buena inversión”. Es decir que si la persona te pregunta por qué va a comprar aquí, tú tienes que ser capaz de explicarle las distancias y tiempos de viaje que hay en el vecindario al que te vas a mudar, o cuáles son los colegios a los que podrán asistir tus hijos. Entonces, tienes que educarte en eso y al mismo tiempo tienes que conocer siempre los estudios de mercado y saber cómo definir al comprador. Si tienes un comprador que tiene 200 mil dólares y un apartamento de un cuarto vale eso y uno de tres ambientes vale un millón… Pues no empieces a mostrarle el de un millón porque le va a encantar, y entonces luego no va a querer comprar el de 200 mil y así vas a perder el comprador. Entonces, ciertas cosas así se pueden enseñar y lo hacemos constantemente con nuestros vendedores. Tenemos una compañía de ventas grande. P.A.: Pero también hay algo de intuitivo en todo esto… J.P.: Sí, pero es muy importante que el cliente se sienta contento con el vendedor o la vendedora. O sea, los grandes vendedores que tenemos son los que tienen conocimiento, pero además pasan mucho tiempo con el cliente, van a almorzar con él y lo hacen sentir bien. Lo hacen no porque sea una obligación sino porque les encanta estar con el cliente, que también lo advierte y lo aprecia. Eso es como si me dijesen a mí: “¡Vuélvete extrovertido!”, porque yo no tengo ese don. A mi mujer

Jorge Pérez

Pina Armentando entrevistando a Jorge Pérez desde Miami

le encanta ir a fiestas y yo apenas llego ya me quiero ir. Entonces, cada uno tiene su habilidad, pero, al mismo tiempo, por mi negocio, me tengo que esforzar para estar en algunos lugares aunque no sea lo que más me guste. P.A.: Jorge, para mí tú eres uno de los mejores vendedores de Miami, te lo digo sinceramente. J.P.: He hecho muy buena labor en mostrar mi compañía a la gente. He hecho muy buena labor en vender mis productos a la gente y, es verdad,

cuando yo le digo a la gente que en realidad soy tímido, que no me gusta mucho estar con gente, no me lo creen… P.A.: La verdad que no… J.P.: Les digo que es verdad, que yo estaría contentísimo viendo una película en mi casa o leyendo un buen libro, en lugar de estar en un lugar público. También odio hablar públicamente pero tengo que hacerlo necesariamente tres veces a la semana. Lo tengo que hacer si quiero tener esta compañía.

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yo mismo los inodoros de los apartamentos que construíamos y alquilábamos. Te lo estoy diciendo eso de verdad. También me llamaban un sábado o un domingo porque se había cortado la electricidad. O sea, empecé haciendo todo. No me gustaba nada, pero me ayudó mucho a comprender qué cosas tenía que hacer bien en mis proyectos. Cuando empecé a crecer con mi compañía y a hacer más proyectos, empecé a tener colaboradores. Nosotros hoy tenemos 70 proyectos, así que yo no podría ni soñar en hacerlos solo. Entonces es extremadamente importante, en primer lugar, emplear siempre a personas que sean más inteligentes que tú, más trabajadoras que tú y que tengan toda esa ansia que tienes tú. Si no, no te va a dar resultado. Segundo, tienes que darles a todos ellos la responsabilidad y la habilidad de ejecutar. Entonces, una cosa que yo he tenido que hacer es delegar, y creo que todos los que tienen compañías y han crecido tuvieron que hacerlo. Tienes que darles a esas personas que ya han aprendido contigo la responsabilidad para que tomen decisiones, y las decisiones, algunas veces, no van a ser las mismas que has tomado tú. Algunas veces tienes que dejarlos que pequen, que cometan errores, para que así aprendan. Porque solamente cometiendo errores van a aprender. Y lo que tú tienes que hacer es controlar que los errores no sean tan grandes que te vayan a hundir, ¿no? Entonces, delegar y tener personas en las que creas, y que ellas crean en ti es sumamente importante. Gracias a mi equipo hoy tenemos los más importantes proyectos de Miami.

Interiores Brickell Heights

Brickell Heights

P.A.: Lo primero, entonces, es la formación, que por supuesto no es lo único. J.P.: Exacto, la formación no es lo único, también tiene mucho que ver la pasión. Yo siempre he considerado que la pasión es lo más esencial, en cualquier carrera que hagas, pero especialmente en la carrera de desarrollador inmobiliario, en el real estate. La pasión se puede resumir en una frase: “No te pongas a hacer algo que no te guste, algo que no estés apasionado por hacerlo”. A mí, si me pagaran, haría otra cosa, pero yo vengo aquí a construir edificios porque me encanta hacerlo, me encanta la creación, hacer el negocio, verlos construyéndose. Es como casi tener un hijo cada vez. Entonces, yo creo que tú sólo puedes ser muy bueno para un negocio si tienes una gran pasión y un gran amor por lo que haces. Por eso, yo les diría a los jóvenes que, si no sienten pasión

por el real estate, mejor se metan en otra cosa que guste más: vendedor de seguros, cantante, fabricar gaseosas… Pero en el real estate, que es tan especial, necesitas un gran amor para dedicarte a esto las 24 horas al día. P.A.: ¿Qué pasa en los contextos adversos, en particular cuando uno tiene esta pasión? J.P.: Cuando te van mal las cosas, como nos ha ido a todos en este mercado, yo creo que el amor al trabajo y la pasión por lo que haces te dan la fuerza necesaria para poder salirte de estos problemas y así poder ver la luz al final del túnel. En cuarenta años ha habido períodos negros en el 2008, 2009, 2011… con una recesión terrible en todo el mundo y especialmente en el mercado del real estate de Miami. Entonces, ese optimismo que tienes, entendiendo que tú lo sabes hacer

bien porque te encanta y porque lo sabes hacer mejor que las otras personas, es lo que te lleva a seguir adelante. Por eso, yo creo que esa segunda cosa es la pasión y el amor. Y la tercera es el trabajo. Especialmente en los lugares que son muy competitivos, como Miami o en casi todas las grandes ciudades, tienes que trabajar 24 horas al día para triunfar. Porque todos quieren llegar. Todos dicen: “Yo quiero tener una casa, quiero tener esto, ganar tanto...” Pero son pocos los que tienen la dedicación al trabajo full time y el sacrificio necesario para dedicarlo todo a eso. P.A.: ¿El equipo de trabajo no es igual de importante? J.P.: Bueno, sí, pero eso es ya cuando creces, no a priori. Al principio, cuando empiezas, el equipo tienes que ser tú. Cuando yo empecé, lavaba

P.A.: ¿Cómo se toma la decisión de emprender un proyecto? J.P.: Bueno, hoy en día se hace muy rápido porque los mercados cambian muy rápidamente. Lo bueno de tener una corporación que no es pública es que las decisiones las tomamos muy rápido. Entonces, desde que nosotros pensamos en un proyecto y hasta concretarlo, pueden pasar solo semanas, nada más. Y no nos ha ido mal.

Pina Armentano TV and Influencer Especialista Internacional de Real Estate Este material forma parte de un libro que estamos lanzando en octubre con Damián Tabakman basado en entrevistas a los líderes del desarrollo inmobiliario de Miami. Pileta Brickell Heights

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PUNTA DEL ESTE ESPERA A LOS ARGENTINOS El balneario más cotizado de Uruguay y preferido por los argentinos se renueva con emprendimientos de alta gama y oficinas premium. Su alcalde, Andrés Jafif, explica las claves del fenómeno. El alcalde de Punta del Este, Andrés Jafif, es un hombre que viene del rubro inmobiliario en su actividad privada, e incluso fue el presidente de la Asociación de Inmobiliarias del municipio estrella del Partido de Maldonado. Entrevistado por LCNI Mag, este hijo de argentinos nacido en Montevideo confía en que el balneario uruguayo más cotizado, donde hoy florecen los emprendimientos de alta gama, tendrá un fuerte crecimiento en ventas esta temporada. LCNI Mag: ¿Qué tiene Punta del Este para ofrecer a compradores o inversores argentinos? Andrés Jafif: Hay muchísimas oportunidades tanto para consumidores finales como para quienes buscan un negocio de renta. Los precios están hoy un 20 por ciento debajo de lo que deberían estar. Tenemos mucha oferta de inmuebles para habitar, incluso ya amoblados, como ser departamentos en la zona céntrica y en La Brava, y también casas en la Barra de Maldonado u otras ubicaciones. Es importante destacar la seguridad jurídica y la seriedad de nuestro mercado, bien conocidas en Argentina, y, en el caso de los inversores y desarrolladores, las enormes exenciones impositivas que existen en la actualidad para construir: una política de promoción cuyos resultados estamos viendo hoy. LCNI Mag: ¿Cuáles son las tendencias más atrayentes en materia de desarrollos inmobiliarios? A.J.: Hoy tenemos un auge de emprendimientos que están haciendo subir la vara de calidad de nuestra construcción. Por ejemplo, la Trump Tower, un caso excepcional por el lujo de las unidades, la ubicación privilegiada frente al mar y sus 13.000 metros cuadrados de amenities, algo inédito. Hasta tiene una cancha de tenis que se diseñó con el asesoramiento Martín Jaite, con tribunas cubiertas con control inteligente de temperatura, la primera en nuestro país de estas características. Pero también son muy interesantes los tres edificios de gran categoría que se están construyendo en primera fila frente al mar en La Mansa: Fendi Chateau Residences, del argentino Sergio Grosskopf; Venetian y Paramount, de desarrolladores uruguayos, a los que se sumó la

CONSTRUCCIÓN MODERNA INDUSTRIALIZADA EN PANELES

tercera torre Le Parc, de Raghsa, en La Brava. Todos proyectos de constructores muy reconocidos. LCNI Mag: ¿Qué valores de venta se están manejando en general y particularmente en estos emprendimientos? A.J.: Es sumamente variable, de acuerdo a la categoría de cada producto. En general, más allá de algunos emprendimientos Premium, lo que se vende y se paga en nuestra ciudad es la vista, que es el bien más apreciado. Casi podemos decir, exagerando un poco, que en Punta vendemos la vista y regalamos el departamento porque, como decía mi padre, los metros se venden en la sastrería. Pero, dependiendo de la calidad del proyecto y la ubicación, podemos decir que los precios por metro cuadrado arrancan de 3.500 dólares y pueden llegar a 7.000 en las mejores unidades de la Trump Tower, que se va a terminar el año que viene. LCNI Mag: ¿Hay mercado para emprendimientos fuera del segmento residencial de alta gama? A.J.: No, no hay muchos proyectos en marcha en otros rubros, pero es muy destacable el World Trade Center, que va a ser el primer edificio de oficinas inteligentes de Maldonado, con vista al

puerto de Punta del Este. También es un emprendimiento de empresarios locales y suponemos que allí se van a instalar, como mínimo, todas las oficinas de empresas que hoy no tienen buenas ubicaciones porque nunca se le dio demasiada importancia a este rubro. Así que es una inversión con rentabilidad garantizada. LCNI Mag: ¿Quedan tierras bien ubicadas para nuevos desarrollos? A.J.: Sí, quedan tierras para rato. De hecho, a muchas las están guardando en espera de la oportunidad. LCNI Mag: ¿En cuánto los afecta la situación de cierta incertidumbre que está viviendo hoy la Argentina? A.J.: Los argentinos son el 50 por ciento de los inversores, compradores y desarrolladores, y el resto se reparte en brasileños, uruguayos y de otros países. Siempre miramos mucho a los argentinos porque de cómo les está yendo a ustedes va a depender cómo nos vaya a nosotros, así que esperamos que salgan airosos de esta situación. LCNI Mag

D ES ARRO LLO S Y ARQ UITEC TURA

¿QUÉ PASA? La actualidad del real estate contada por sus emprendedores.

DESARROLLAMOS FUTURO. CONSTRUIMOS CONFIANZA.

AV. CRAMER 3206

Fernando Pozzi Socio Gerente de Pozzi Inmobiliaria

Néstor Kreimer Presidente de Kuantica S.A.

Alejandra Gamberini Gte de Unidad Inversores & Brokers de Newland

Como desarrolladores y consultores en real estate hoy estamos percibiendo algo que puede definirse como un fin de ciclo, lo cual nos lleva a la necesidad urgente de repensar cómo vamos a seguir de ahora en más. Esto aplica tanto para nuestro seleccionado de fútbol como para cada uno de los actores de la cadena de valor de nuestra industria. Vivir una inestabilidad casi permanente con primaveras cortas e inviernos largos en el nivel de actividad, junto a una gran cantidad de variables macro sobre las cuales no tenemos influencia, conspira contra cualquier tipo de planificación a mediano plazo. De allí que resulta imprescindible contar con espacios de debate y reflexión desde el cual podamos rediseñar los eslabones de nuestra cadena de valor. Financiamiento creativo, nuevas técnicas y materiales constructivos, estrategias de marketing inéditas para desarrollos orientados a nichos específicos, son sólo algunos ejemplos de todos los ítems que nos imponen una nueva forma de pensar. Sólo desde un ecosistema creativo, con heterogeneidad y complementariedad de miradas, podrán surgir soluciones superadoras. Esta es la necesidad natural que satisfacen los espacios de coworking. Pensar en grande o en forma diferente requiere de muchas cabezas, pero lo difícil es reunirlas y generar sinergia entre ellas. Por eso, la propuesta de LCNI resulta un elemento imprescindible para acompañar y contener las turbulencias de este drástico proceso de cambio. Esa es la razón principal por la que estamos aquí.

Una de las fortalezas del sector inmobiliario es la resiliencia, ese poder de autosuperación y de redoblar esfuerzos para un presente y un futuro mejores. Mientras tanto, con la foto actual, los potenciales clientes con capacidad económica se encuentran mejor posicionados para negociar y surgen nuevas oportunidades para este segmento. Pero, como lo urgente no debe tapar lo importante, el desafío es continuar segmentando a los usuarios para que los proyectos a desarrollar estén acordes en su uso y diseño a lo que el futuro demandará. Los cambios ya están sucediendo: las nuevas tecnologías y los nuevos formatos de vivienda según estilos de vida como co-living, coworking, co-housing, Homestays o Airbnb y demás ya están entre nosotros, aunque sin descuidar el mercado tradicional. La fórmula de hoy ya no destaca sólo la location sino también el para qué, cómo y para quién vamos a desarrollar. Esto también forma parte de la Responsabilidad Social Empresaria. Actualmente, en Newland estamos en obra con Vitraux Palermo y Pont Bleu Caballito Norte. A éstos se suman dos nuevos lanzamientos: Vivans II en Caballito y Smart Point Villa Devoto, más el próximo: Canvas Barracas, un proyecto que fusiona la tradición del barrio, su historia y el diseño contemporáneo. Pronto lo presentaremos en la LCNI, y aprovechamos para destacar lo importante y valioso que resulta estar presentes allí, donde podemos compartir experiencias, nutrirnos de información y prepararnos juntos para los cambios que se avecinan, en especial en el rubro tecnología.

El mercado cambia, se desarrolla, evoluciona y exige mucho más al profesional inmobiliario. La zona de Tigre y General Pacheco es una plaza muy interesante donde invertir en tierra con incidencias atractivas para proyectos chicos y de mediana escala, pensados tanto para inversores como consumidores finales. Nuestro gran desafío no es solo concretar una operación inmobiliaria con éxito sino estar preparados para brindar un servicio que se adapte a las necesidades y devenires de los nuevos tiempos. Para ello, Pozzi Inmobiliaria está siempre en proceso de desarrollo, capacitación e innovación. Nos preparamos para enfrentar el futuro siempre con una mirada positiva, pensando que lo mejor está por venir y deseamos que nuestros clientes se sientan identificados con nuestra filosofía; en definitiva sus sueños son los nuestros.

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VILAGO – NORDELTA GUISE 1685 Diego Babenco y Mariano Kohen Socios de Blue Town Blue Town, desarrolladora con amplia experiencia en el mercado, sumó un nuevo proyecto en Crámer 3206, con el que superó los 10.000 m2 de construcción durante este año. Consideramos que, a pesar de la actual volatilidad del mercado, existe una gran oportunidad en emprendimientos de pequeña y mediana escala. Queremos agradecer a La Comunidad por abrirnos las puertas y felicitarlos por el magnífico trabajo que realiza.

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C O MERC IAL

EL ARTE DE COMPONER

Cuatro referentes del sector inmobiliario describen la coyuntura actual y destacan la importancia de la negociación para concretar operaciones.

DANIELA DEL YERRO

SERGIO TENCHA

Jefa de Ventas Primmo Immobiliare

Gerente de Tizado Proyectos

Estudio 3R

LCNI Mag: ¿Cómo repercutieron la suba del dólar y de las tasas en la compraventa de viviendas? Daniela del Yerro: Claramente el mercado se retrajo. Los compradores adoptan el wait and see, como lo hacen en cada uno de los cambios que golpean este mercado. Pasó cada vez que el dólar tuvo movimientos bruscos, cuando se implementó el COTI varios años atrás, con el lanzamiento de los Cedines, con el cepo y demás. Ahora el mercado tuvo un veranito de apenas unos meses, ya que si bien los créditos UVA cumplieron dos años, sólo en los últimos meses tomaron especial protagonismo.

rentabilidad esperada.

LCNI Mag: ¿En qué medida afecta a la actividad de su empresa el menor poder de compra que tienen hoy los tomadores de créditos UVA? D.Y.: Fuerza a los equipos comerciales a redoblar esfuerzos para mantener un nivel de actividad comercial que sustente una estructura profesional y con el servicio premium que acostumbramos dar.

LCNI Mag: ¿Esta situación está perturbando también a otros rubros como el alquiler de locales, oficinas u otros? D.Y.: Obviamente afecta a todo los rubros porque es difícil determinar el monto de un alquiler en un contexto en el que el dólar no termina de estabilizarse y las partes están muy dubitativas. Dado que este contexto plantea muchas incertidumbres, existe un temor lógico a embarcarse en un contrato de largo plazo.

LCNI Mag: ¿El esfuerzo extra que trae aparejado este nuevo escenario le corresponde sólo al comprador o es posible repartirlo entre ambas partes? D.Y.: Las variables económicas afectan a todos por igual, tanto para el comprador, que ve alejarse financiera y económicamente su posibilidad de acceder al capital necesario para comprar la propiedad que tenía planificada, como para el vendedor que ve reducido el mercado de potenciales compradores, y que ante este escenario debe esperar o bajar el precio y por lo tanto la

LCNI Mag: ¿Las inmobiliarias pueden hacer algo al respecto, ya sea acercar a las partes o corregir las tasaciones? D.Y.: Las inmobiliarias son un intermediario y en ellas está la responsabilidad de asesorar correctamente a ambos clientes. Como asesores podemos tratar de encontrar un precio de equilibrio de acuerdo a las tendencias del mercado, pero tanto la última palabra como las posibilidades de cada cliente quedan en sus manos. Cada uno sabe hasta dónde puede llegar.

LCNI Mag

LCNI Mag: ¿Cómo repercutieron la suba del dólar y de las tasas en la compraventa de viviendas? Sergio Tencha.: Ambas cosas siempre impactan directamente en la compra de viviendas. Las operaciones hipotecarias son las más afectadas porque la suba del dólar repercute en el alza de precios, un parámetro que se tiene en cuenta para la actualización de las cuotas de los créditos en UVAs. La única medida que se tomó para frenar el aumento del dólar fue el aumento de las tasas, pero con las tasas a este nivel se alejan las posibilidades para que sean accesibles las líneas de crédito en UVAs a largo plazo. Históricamente, cuando hay turbulencias en el tipo de cambio, el mercado tiende a postergar decisiones hasta que se aclare el panorama. LCNI Mag: ¿En qué medida afecta a la actividad de su empresa el menor poder de compra que tienen hoy los tomadores de créditos UVA? S.T.: Aquellas personas que tenían aprobado un crédito en pesos y no escrituraron ven que no les alcanza para comprar la misma propiedad que hoy vale mucho más en pesos. Claramente esta situación afecta en forma directa al mercado inmobiliario. Los créditos UVA posibilitaron un incremento de casi el 50 por ciento de ventas en el primer trimestre de este año respecto del mismo trimestre de 2017. Este incremento, en el mediano y largo plazo, seguramente tenderá a caer. En los momentos de incertidumbre como el actual, aparece siempre el “paráte”. LCNI Mag: ¿El esfuerzo extra que trae aparejado este nuevo escenario le corresponde sólo al comprador o es posible repartirlo entre ambas partes?

S.T.: El esfuerzo debería ser parejo, pero cuando los precios se consolidan es muy difícil que bajen. Para que la baja de precios se produzca debería estallar una “bombita” como la del año 2001, pero esta situación no está ni cerca de parecerse. El vendedor está lejos de aceptar una baja de precio de su propiedad: antes que eso prefiere no vender y retirarse del mercado. Por otro lado, el incremento constante del costo de la construcción y del valor de los terrenos presionan los precios hacia el alza. LCNI Mag: ¿Las inmobiliarias pueden hacer algo al respecto, ya sea acercar a las partes o corregir las tasaciones? S.T.: Las inmobiliarias no pueden hacer nada. Si tasamos más baja la propiedad, los propietarios ignoran la tasación y nos piden vender al valor que ellos creen que vale. En caso contrario, deambulan por las inmobiliarias hasta que alguna toma la propiedad al precio que el vendedor quiere. O, como dije anteriormente, la saca del mercado y la ofrece en locación. LCNI Mag: ¿Esta situación está perturbando también a otros rubros como el alquiler de locales, oficinas u otros? S.T.: Respecto de las locaciones también estamos en momentos de incertidumbre. Debemos tener en cuenta que con el aumento de los alquileres y el extraordinario aumento en los servicios está motivando una ola de rescisiones anticipadas de contratos debido a la imposibilidad de cumplimiento en los pagos. En relación a locales y oficinas, observamos renovaciones de alquileres y recambios similares a lo que ocurrió en los últimos dos años. LCNI Mag

C O MERC IAL

PEDRO CASTRO FEIJOÓ

FRANCISCO BALSANO

Comunicación Castro Feijoó Propiedades

Presidente de Balsano Propiedades LCNI Mag: ¿Cómo repercutieron la suba del dólar y de las tasas en la compraventa de viviendas? Francisco Balsano: Los empresarios y corredores del sector con años en el mercado, como es nuestro el caso, que llevamos 51 años desde que se fundó la empresa, notamos una crisis evidente pero no tan grave como en otras oportunidades. Si bien no se realizan ventas con mucha fluidez, el comprador de unidades medias se encuentra dolarizado y es el que puede adquirir su vivienda, no así el que necesita crédito para su compra ya que las condiciones crediticias son inalcanzables para cualquier asalariado. Entendemos que hay que esperar un tiempo para que el mercado se normalice y que el gobierno adopte medidas coherentes para que se generen créditos acordes con las necesidades de los usuarios. LCNI Mag: ¿En qué medida afecta a la actividad de su empresa el menor poder de compra que tienen hoy los tomadores de créditos UVA? F.B.: En el caso nuestro, somos desarrolladores de emprendimientos inmobiliarios y tenemos una marca ya consolidada: “Edificios Facultad”, orientada a jóvenes estudiantes especialmente del interior. Por lo tanto, teníamos la expectativa de que los créditos UVA fueran una buena alternativa para estos usuarios finales; pero lamentablemente no fue así, y los compradores de nuestros edificios fueron en su gran mayoría inversores. Muchos de ellos revendieron sus unidades a valores razonables del mercado con su respectiva utilidad y otros lo tomaron para renta, pero lo cierto es que los créditos en cuestión no fueron una herramienta que haya generado negocios para nuestra empresa. LCNI Mag: ¿El esfuerzo extra que trae aparejado este nuevo escenario le corresponde sólo al comprador o es posible repartirlo entre ambas partes? F.B.: Es muy difícil que un propietario que ya tiene

incorporado en su patrimonio “ladrillos dolarizados” esté dispuesto a resignar su inversión inmobiliaria en su propio desmedro, siempre teniendo en cuenta las excepciones de cada caso en particular. LCNI Mag: ¿Las inmobiliarias pueden hacer algo al respecto, ya sea acercar a las partes o corregir las tasaciones? F.B.: Las inmobiliarias, en particular, no están en condiciones de regular el mercado. Hoy las instituciones que nos representan son las adecuadas para llevar propuestas a los organismos estatales y bancarios para tratar de consensuar las condiciones más favorables para las necesidades del sector. Todo esto, sin dejar de lado la posibilidad de crear viviendas con asistencia de parte del Estado, lo cual podría impulsar una baja de impuestos para que los costos de las mismas sean más accesibles a las familias que no lleguen al precio final. LCNI Mag: ¿Esta situación está perturbando también a otros rubros como el alquiler de locales, oficinas u otros? F.B.: Sin lugar a dudas, los valores de las oficinas y locales están afectados por la falta de créditos para su adquisición, de modo que los empresarios y comerciantes deben ajustarse en su ingeniería financiera al desfasaje de los costos. Lamentablemente ya hay muchos locales vacíos y más ofertas de venta y alquiler, y, aunque vemos una baja en sus valores, ésta no resulta sustancial en la ecuación final.

LCNI Mag

LCNI Mag: ¿Cómo repercutieron la suba del dólar y de las tasas en la compraventa de viviendas? Pedro Castro Feijoó: La suba del dólar y de las tasas en la compraventa de viviendas afectaron negativamente al mercado inmobiliario, más que nada a los tomadores de créditos que hoy necesitan más pesos para comprar el producto que habían seleccionado. Si bien hubo algunos bancos que intentaron reactivarlo subiendo los montos que iban a prestar, la solución sigue estando lejos. En una economía inestable el crédito es uno de los principales perdedores. Habrá que ver cómo se comporta la inflación en este segundo semestre y si el peso, en relación al dólar, mantiene una estabilidad. Uno de los grandes problemas es que los préstamos son en pesos y el precio de las propiedades históricamente en Argentina está tasado en dólares. LCNI Mag: ¿En qué medida afecta a la actividad de su empresa el menor poder de compra que tienen hoy los tomadores de créditos UVA? P.C.F.: Principalmente afectó en la caída de consultas por propiedades. Hubo un párate en el mercado inmobiliario, y en algunos casos hasta hubo compradores con una oferta realizada que tuvieron que desistir de una operación que estaba vinculada a algún crédito hipotecario, tanto UVA como personales. Si bien todavía sigue habiendo tomadores de créditos hipotecarios, son por propiedades de valores más bajos y para las cuales la oferta es muy limitada. LCNI Mag: ¿El esfuerzo extra que trae aparejado este nuevo escenario le corresponde sólo al comprador o es posible repartirlo entre ambas partes? P.C.F.: Toda compraventa está formada por más de una parte, por lo cual tanto el comprador como el vendedor deberían intentar antes estos nuevos escenarios hacer un “esfuerzo extra” para poder concretar la operación. Si bien nadie tiene la idea de salir perdiendo en una operación inmobiliaria, en estos tiempos todos debemos tratar de brindar una solución o

alguna alternativa para poder ayudar a quien esté haciendo un esfuerzo, desde las entidades financieras hasta las partes involucradas en la operación. Lo que parecía una solución con la llegada de los créditos UVA hoy se volvió un enigma y habrá que ver cómo responde el gobierno para facilitar el acceso a muchas personas a su primera vivienda. LCNI Mag: ¿Las inmobiliarias pueden hacer algo al respecto, ya sea acercar a las partes o corregir las tasaciones? P.C.F.: Sí, estamos para intermediar entre la oferta y la demanda. La idea es siempre acercar a las partes y ver en qué podemos ayudar. Si bien el tema de créditos hipotecarios es algo que está fuera de nuestras manos, nos afecta directamente. El boom de los créditos hipotecarios y la inflación generaron un incremento en los valores de las propiedades, y hoy estamos en el valor más alto de los últimos 40 años. Sin duda, debemos rever si los precios que hoy estamos tasando se ajustan a la realidad del país. Por otra parte, el costo de la construcción subió bastante en dólares y es otro factor que incidió sobre la suba de precios. LCNI Mag: ¿Esta situación está perturbando también a otros rubros como el alquiler de locales, oficinas u otros? P.C.F.: Cuando hay una inflación alta y un dólar inestable se ve afectada toda la economía del país. La incertidumbre genera que varias empresas, y más aquellas que trabajan con importaciones, hayan tenido un retroceso en los últimos meses. Veníamos con una demanda muy alta de oficinas, con nuevas zonas en crecimiento y expansión, y hoy se puede ver que esa demanda se redujo, aunque no de manera drástica. Esperamos que para el segundo semestre, y con las nuevas medidas del gobierno, vuelva la estabilidad y podamos seguir en un camino de crecimiento. Tenemos el potencial para hacerlo, necesitamos que las medidas económicas y políticas nos acompañen. LCNI Mag

C O MERC IAL

Entrevista a Diego Santilli

“NUESTRO FOCO ESTÁ PUESTO EN EL ACCESO A LA VIVIENDA”

El vicejefe de gobierno de la CABA contesta sobre todos los temas que preocupan al sector inmobiliario: el nuevo Código Urbanístico, la ley de alquileres, las obras públicas y las trabas que suelen enfrentar la construcción y el real estate.

ajo la consigna “¿Qué querría preguntarle al vicejefe del gobierno porteño, Diego Santilli, si lo tuviera enfrente?”, LCNI Mag encargó a varios miembros de La Comunidad de Negocios Inmobiliarios y referentes del mercado que hicieran llegar a la redacción sus preguntas. Las mismas le fueron transmitidas al funcionario, quien de esta forma contestó las inquietudes de comercializadores y desarrolladores. A continuación, las respuestas. LCNI Mag: ¿Qué balance hace de las subastas de terrenos públicos en los últimos años, incluidos sus efectos sobre el espacio público, y cuáles serán las próximas? Diego Santilli: En la ciudad de Buenos Aires existen terrenos que, si bien eran propiedad del estado nacional, no formaban parte del espacio público. No eran accesibles a los vecinos y la mayoría de las veces representaban barreras o vacíos urbanos. Por imperio del artículo 3.1.2 del Código de Planeamiento, el 65% de cada uno de ellos pasa a ser espacio público, con un impacto muy positivo. A su vez, con el producido del otro 35% se financian grandes obras de escala metropolitana, como por ejemplo los viaductos, que, además de beneficiar a los pasajeros con mejores frecuencias y tiempos de viaje, permiten abrir calles y eliminar barreras favoreciendo la integración urbana y la seguridad. Hace años que en la ciudad venimos marcando un desarrollo sostenido con eje en la integración ciudadana y la transformación de los barrios, y los terrenos que han sido reutilizados

responden a esa lógica. El foco está puesto en el acceso a la vivienda y a los espacios verdes, como la ex Estación Buenos Aires del Ferrocarril Sur, que va a tener un gran impulso con 2.476 viviendas, 74 locales comerciales y espacios verdes. Esto responde a una demanda actual concreta: el acceso a la vivienda. LCNI Mag: ¿Qué consecuencias puede traer la política actual de ajuste en el gasto público en obras de la envergadura de elevación del ferrocarril San Martín y muchas otras anunciadas desde 2015? ¿Se puede pensar en sistemas mixtos de asociaciones público-privadas para llevarlas adelante y que sirvan para impulsar la industria de la construcción? D.S.: La continuidad de las obras que van a mejorar la vida de nuestros vecinos está garantizada. En relación a las obras de los viaductos, tanto las del Ferrocarril San Martín como la del Mitre y la del Belgrano Sur, se están ejecutando según lo planeado. Las asociaciones público-privadas de financiamiento son válidas e interesantes, pero no las estaríamos evaluando por el momento para estas obras. Todo lo que estamos haciendo sigue respondiendo a la misma lógica: la integración ciudadana; por eso estamos conectando todos los puntos de la ciudad para que viajar sea cada vez más fácil y más rápido. La posibilidad de tener una ciudad más integrada y conectada permite una mayor productividad de los vecinos. Es una retroalimentación muy positiva para el progreso y desarrollo de Buenos Aires.

LCNI Mag: Existe cierto malestar porque el sistema de consultas y aprobación de nuevos proyectos que deben pasar por la DGIUR se encuentra colapsado. ¿Cómo se puede solucionar? D.S.: Desde hace unos años se encuentra funcionando el Sistema de Tramitación a Distancia que permite realizar todas las consultas de aprobación ante la administración pública desde una computadora, de modo que se puede gestionar y realizar el seguimiento de los trámites sin tener que acercarte a una oficina. De esta manera, se agiliza la relación con el Gobierno, y eso le permite ganar más tiempo a quien gestiona ese trámite. Hoy nos encontramos en un periodo de cambio, como lo es el hecho de abandonar unas normas de edificación para pasar a otras, y es inevitable que lleguen más consultas y se genere algún tipo de congestión, pero estamos trabajando para darle solución. De todas formas, el sistema funciona bien y se responden cada una de las consultas. LCNI Mag: A propósito del nuevo Código Urbanístico y las controversias que generó, ¿siente que hubo alguna falla en la comunicación del mismo? ¿Hay algo que quisiera decir o aclarar sobre este tema y el revuelo que se creó? D.S.: Como dijimos siempre, el anteproyecto del nuevo Código Urbanístico busca devolver la homogeneidad al tejido urbano de la ciudad, generar las condiciones para una mejor convivencia entre las distintas actividades y proponer una

densidad poblacional adecuada. Con respecto a la comunicación, venimos realizando durante los últimos dos años un extenso proceso participativo en el que integramos a representantes de la sociedad civil, sectores profesionales, el sector académico, ONGs y legisladores, entre otros, que arrojó como resultado más de 200 encuentros en los que participaron más de 5.000 personas y se recibieron más de 700 propuestas. El nuevo Código Urbanístico permitirá diseñar una ciudad a escala humana, donde el vecino sea el principal beneficiario de todas las transformaciones de Buenos Aires. LCNI Mag: ¿Cuándo va a salir aprobado el nuevo código y cómo se hace para trabajar hoy en la gestación de un desarrollo inmobiliario, cuando la norma está por cambiar pero no se sabe en qué plazo? D.S.: Estamos trabajando con rapidez, pero sobre todo con seriedad. No puede apurarse la aprobación de una norma tan importante, que tiene como objetivo poner a Buenos Aires al alcance del futuro desde una estrategia de inclusión social e integración urbana. Un proyecto que además requiere una doble votación y una audiencia pública. No es posible por todo esto hablar de una fecha exacta, pero hasta tanto se apruebe seguimos trabajando con la normativa vigente. (N. de la R.: En abril el gobierno porteño suspendió por 180 días los permisos de obra a edificios exentos de más de 12 pisos en los barrios de altura media y baja con el objetivo de frenar las construcciones que vayan en contra de la futura normativa. Lo hizo mediante un decreto de necesidad y urgencia que luego fue refrendado por la Legislatura.) LCNI Mag: ¿Existe el riesgo de que, al limitar la capacidad constructiva de los terrenos, se encarezca la superficie construida? ¿Esto podría tener efectos negativos para el acceso de los sectores medios a la vivienda? D.S.: Al contrario, estamos impulsando un nuevo código totalmente transformador, que brinde las mismas oportunidades tanto en el norte como en el sur de la Ciudad, que cuide nuestro patrimonio histórico y que promueva la sustentabilidad. Esto implica promover una capacidad constructiva mucho mayor y una ciudad más accesible. La simplificación dará más previsibilidad en la construcción y evitará “sorpresas” para los vecinos, como la construcción de una torre al lado de su casa. De hecho, los vecinos van a poder consultar en línea qué altura se podrá construir en su manzana.

Fotos: GCBA

LCNI Mag: Existe también el riesgo de la judicialización de muchas obras por amparos de algunas organizaciones vecinales. ¿Cómo se puede llevar tranquilidad al sector de la construcción sobre esto? D.S.: No considero que estemos frente a una ola de obras paradas por amparos judiciales, aunque es cierto que existen algunos casos puntuales. El nuevo código establece reglas muy claras, de modo que cuando entre en vigencia habrá menos lugar para controversias judiciales. LCNI Mag: ¿Hay algún plan para reducir la carga impositiva a los desarrollos inmobiliarios, al menos en lo que hace a los impuestos de la CABA? D.S.: La carga impositiva local a los desarrollos inmobiliarios está planteada de acuerdo a lógicas económicas que entendemos son las adecuadas según la envergadura de cada proyecto. Todo ese dinero recaudado se destina a obras de infraestructura para mejorar la calidad de vida de los habitantes, en función de lograr un

equilibrio socio-territorial que lleve urbanización a todos los sectores de la cuidad. LCNI Mag: Hay una inquietud entre los inmobiliarios acerca de la ley 5.859 de alquileres, y es que la comisión, que ahora está a cargo del propietario se traslade automáticamente al valor locativo: ¿Existen estudios que arrojen alguna conclusión sobre las consecuencias de la implementación de esta ley sobre el mercado de alquileres? D.S.: La Ley dispone que la comisión inmobiliaria no sea pagada por los inquilinos para facilitar el acceso al alquiler alivianando los costos de entrada porque el acceso a la vivienda es una política prioritaria tanto para la Ciudad como para el gobierno nacional. Si bien el sistema es relativamente nuevo, entendemos que está funcionando bien. Ariel Hendler

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INNOVAR HACIA AFUERA Y HACIA ADENTRO Hoy no alcanza con ofrecer un buen producto o servicio. Las empresas inmobiliarias deben generar experiencias con sus clientes y repensar su propio modelo de liderazgo. ¿Cómo se sobrevive en un mercado en constante cambio? ¿Qué necesitamos para entender la evolución y las reglas del mercado y así poder anticiparnos, romper paradigmas y marcar tendencia? ¿Cómo generamos un modelo de negocio disruptivo que nos permita crecer en un escenario en el que la competencia se vuelva irrelevante? Innovación es una palabra que se ha puesto de moda; todos la usan y la repiten aquí y allá. Ahora bien, ¿qué necesitamos realmente para ser innovadores? ¿Cómo transitamos ese choque de fuerzas internas, entre quedarnos como estamos con toda nuestra experiencia y conocimientos o patear el tablero y salir a ese lugar dónde no existen mapas ni GPS? ¿Cómo pasamos de la idea a la acción? ¿Y cómo transformamos esa acción en una cultura innovadora? Muchas preguntas, por cierto. Vivimos en un mundo complejo. Raro y apasionante. Imprevisible y sorprendente. Incierto y sobreinformado. Pero, por sobre todas las cosas, veloz. Esa velocidad, regalo de la tecnología y la globalización, nos ha puesto en la necesidad de reformular uno de los instintos más primitivos del ser humano: el de supervivencia. Ya no caminamos en alerta esperando que un animal feroz nos salte encima desde algún lado: ahora transitamos nuestros días con otras alertas. Las alertas del cambio. Del cambio constante. Del cambio en la forma de relacionarnos, en la forma de infor-

marnos, en la forma de entretenernos, en la forma de capacitarnos, en la forma de trabajar y en la forma de hacer negocios. En este contexto, el experimento inicial de La Comunidad de Negocios Inmobiliarios terminó siendo una muestra de cómo entender esos cambios y dar respuesta desde el formato del coworking, en un principio, y luego a través de las distintas derivaciones que fueron surgiendo, como el co-learning, co-business, co-branding y otros “co“ que ya les seguirán: el trabajo colaborativo en su máxima expresión. Es que ya no alcanza con ofrecer un buen producto o servicio. Las empresas inmobiliarias y desarrolladoras deben evolucionar para generar vivencias y vínculos emocionales con sus clientes, que los ayuden a generar experiencias positivas, diferentes y sorprendentes para mejorar y afinar día a día su propuesta de valor. En este punto, innovar sobre el modelo de negocio será clave a la hora de establecer diferencias en un mercado tan competitivo. Lo importante es innovar con una estrategia bien definida, entendiendo que la estrategia no es la innovación sino que la innovación es estratégica. No se trata de reinventar la rueda sino de mejorarla. Es importante fomentar la creatividad e incentivar la generación de ideas dentro de la organización. La experiencia -esa mochila que todos llevamos, nos guste o no- es el peor enemi-

go de la innovación: hay que animarse a romper paradigmas. Debemos encontrar ese punto justo en que los miembros de una organización tengan el espacio suficiente para maniobrar, ser creativos o jugar, y el permiso suficiente para fracasar y aprender de los errores. Para ello, debemos motivar a nuestro equipo reconociendo y aprovechando su talento. Y repensar el modelo de liderazgo a partir de una organización más horizontal con un sentido de comunidad entre los distintos niveles de la empresa cualquiera sea su tamaño. En definitiva, como siempre, la clave está en las personas. El desafío es enorme pero, a esta altura, casi imprescindible.

Arq. Marcelo Langone Socio Urbano Propiedades. Autor del libro “De la idea a la acción: Innovar en Real Estate”, Ediciones BRE (2016)

Promotor Comercial en Argentina

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Columnista invitado

LA DEVALUACIÓN EN LA ECONOMÍA Y EL MERCADO INMOBILIARIO Por Matías Tombolini * Las devaluaciones de la moneda son un clásico en la historia económica argentina: en los últimos 70 años la apreciación del dólar asciende a casi 500 billones por ciento. Algunos libros de texto (e incluso las históricas recomendaciones del FMI) pregonan los beneficios de depreciar la moneda en términos de actividad, principalmente a través de la corrección de los déficits comerciales externos. Sin embargo, la historia económica local también nos enseña que estos procesos suelen ser recesivos. Extender el análisis al mercado inmobiliario requiere profundizar sobre los determinantes de la oferta y la demanda, ya que al tratarse de una forma de activo de reserva de valor sus fundamentals no pueden ser analizados de la misma manera que el mercado de alimentos o el de indumentaria. Del lado de la demanda sería poco realista pensar en que los compradores están mirando el poder adquisitivo de su salario medido en dólares. Habría que ampliar el alcance del análisis incorporando el concepto de riqueza, que es el valor del stock de activos acumulados. A diferencia de la mayoría de los mercados de bienes y servicios internos del país, los inmuebles se valúan y transan en dólares. Esto es un dato clave en el contexto de un 2018 que entra a su segunda mitad con una caída acumulada del Merval en moneda local de más de diez puntos y con intereses acumulados de la Lebac corta rolleada alcanzando 18%. Con el billete creciendo 50%, el valor en dólares de las carteras cayó como un piano o conservó su valor en el caso de dolarización total. De cara al mercado inmobiliario, entonces, la depreciación tiene un “efecto riqueza” negativo sobre la demanda. Los determinantes de la demanda no se agotan en la riqueza, siendo que en los últimos dos años los créditos hipotecarios se han reactivado. Pero el panorama no deja de ser oscuro, ya que, al haber sido pactados en pesos la mayor parte de los créditos, su poder de compra en términos de

dólares se ha desplomado. Con respecto a los UVAs, entre el aumento de la tasa de interés y la aceleración inflacionaria que sucede a toda abrupta devaluación (efecto pass-through), las perspectivas tampoco son muy claras. En resumen, hay razones para creer que la demanda ha comenzado una desaceleración en el segundo trimestre que podría extenderse a lo largo del año. En condiciones de mercado normales, un shock negativo sobre la demanda se traduce en una caída de la actividad amortiguada parcialmente por una caída de precios al desplazarnos sobre una curva de oferta con pendiente positiva. Sin embargo, el mercado de inmuebles local –particularmente el mercado de usados- dista de parecerse a los mercados que enseñan los libros de texto. Para analizar la oferta, la teoría tradicional no alcanza y quizás convenga apelar a Behavioral Finance, que es la rama que cruza economía y teoría del comportamiento para entender las finanzas. Específicamente, el concepto de “aversión a las pérdidas” desarrollado por el Premio Nobel David Kahneman: la gente se concentra más en evitar pérdidas que en conseguir ganancias monetarias equivalentes. En el contexto del mercado inmobiliario, esto se traduce en dueños/vendedores que no están dispuestos a vender a un precio por debajo del que han comprado, apegándose sentimentalmente a un precio de referencia que deja fuera a gran parte de los potenciales compradores. Los mercados ajustan por cantidad y precio. En la medida que los oferentes no estén dispuestos a convalidar una caída en el precio de los inmuebles ante un shock negativo sobre la demanda, el ajuste deberá ser llevado a cabo exclusivamente por las cantidades, derivando a una más severa desaceleración de la actividad. El mercado ha realizado un fuerte ajuste sobre los bonos, acciones y moneda local. ¿Sufrirán los

inmuebles un ajuste similar? Dependerá de las necesidades de los oferentes. Hay fundamentals de largo plazo para creer que los precios de los inmuebles tienen un largo camino hacia arriba por andar, basándonos principalmente en el bajo nivel de crédito hipotecario (apenas superior al 1% PBI) y su potencial crecimiento. Pero todavía estamos lejos del largo plazo. En el corto plazo es esperable que las ventas de propiedades nuevas y usadas entren en un terreno de quietud, con demandantes que esperan a encontrar un dólar de referencia y oferentes que encuentren cuál es el precio de la propiedades. El crédito hipotecario se torna complicado en una economía que presta en pesos pero sus operaciones se pactan en dólares. El dólar más alto no frena la actividad, pero sí su volatilidad, debido a la imposibilidad de planear una operación desde la toma de decisión hasta su concreción. * Economista y presidente del Consejo Económico y Social de la Ciudad de Autónoma de Buenos Aires

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SAN LUIS ES UNA OPORTUNIDAD Entrevista a Damián Mora, socio de SV San Luis, firma que se dedica a vender lotes en esa provincia a inversores de Buenos Aires. Su principal argumento: animarse a cambiar de vida. LCNI Mag: ¿A qué se dedica SV San Luis? Damián Mora: Nos dedicamos a vincular San Luis con Buenos Aires y viceversa. San Luis tiene mucho para ofrecer a quienes tienen intenciones de cambiar el estilo de vida o aquellos que quieren invertir en lugares con paisajes únicos de nuestro país. Nosotros venimos haciendo eso desde hace ya cuatro años y no paramos de vincular gente. Esas personas se transformaron en clientes, y cada vez que encontramos un producto que tiene características interesantes enseguida lo enviamos a nuestros contactos y lo vendemos. Así nació SV San Luis S.A. LCNI Mag: ¿Quiénes componen SV San Luis S.A? D.M.: Somos cinco socios. Ezequiel Mora, quien esta al frente de los nuevos negocios y vive en San Luis; Lorena Lesdema está al frente del contacto con las empresas que trabajan con nosotros y la red de vendedores; Roberto Sosa tiene a cargo el contacto con colegas y es un nexo clave en la relación con las constructoras, y Egon Prox, socio estratégico, maneja nuestro sitio web y los sistemas y auspicia de community manager. Yo me ocupo de dirección administrativa-financiera, enfocado en la rentabilidad de cada negocio. LCNI Mag: ¿Por qué San Luis? D.M.: Los cinco socios tenemos un vínculo especial con la provincia. En mi caso, hace 15 años que mi hermano se mudó allí por cuestiones de negocios, y eso hizo que al nacer mi primera sobrina

mis padres hayan querido mudarse allí también. Están todos viviendo allá y yo voy cinco o seis veces al año. Eso me permitió conocer la gente de San Luis, sus paisajes, los distintos rincones que hacen de ese hermoso reducto serrano uno de los más bellos del país. Poco a poco me atrapó y fue una muy buena idea invertir en la compra de una casa. Luego de eso vinieron lotes y otras propiedades. El negocio es muy rentable. Las propiedades y los lotes tienen valores mucho más accesibles. Para darse una idea, con lo que cuesta un monoambiente en la ciudad de Buenos Aires, allá se puede comprar más de 3.000 metros cuadrados de tierra, o 1.000 más la construcción de una casa con un entorno de una belleza increíble. LCNI Mag: ¿Qué hace que San Luis sea tan atractivo? D.M.: Como primer factor, lo que hace especial al lugar es su gente. Luego tenemos los paisajes, que pueden ir cambiando a medida que se atraviesa la provincia. Tal como nosotros lo vemos, San Luis es un lienzo prácticamente en blanco que permite realizar los proyectos que uno desee. Muchos nos dicen que la distancia es un factor que les impide invertir, pero a eso nosotros contestamos que, en breve, la buena decisión que tuvo la Argentina de permitir que funcionen aerolíneas low cost, como en cualquier lugar del mundo, va a dar la posibilidad de estar en dos horas en tu casa de Merlo. Si vamos a comparar, el que vive en Buenos Aires sabe que cualquier viaje en auto un día de semana lleva entre una hora y una hora

y media, y los fines de semana es parecido para aquellos que quieran salir de la ciudad. LCNI Mag: ¿Ustedes viajan todos los días de San Luis a Buenos Aires? D.M.: Nosotros vivimos 15 días allá y 15 acá, en Buenos Aires. Nuestra empresa nos permite hacer ese estilo de vida, que se asemeja al de un freelance, en el sentido de que no tenemos horarios, trabajamos con distintos proyectos y realmente disfrutamos cada viaje que hacemos. Nos gusta Buenos Aires, pero el hecho de estar en San Luis y olvidarnos de cerrar la puerta de la casa con llave es algo que no tiene precio.

Loteo Solares Del Valle

LCNI Mag: ¿Tienen algún emprendimiento propio? D.M.: Estamos trabajando para lanzar antes de fin de año nuestro primer emprendimiento propio. Tuvimos la suerte de que a principios del 2018 empezamos a trabajar con la empresa Geobras, que es un grupo de profesionales jóvenes con muchas ganas de trabajar y con mucha experiencia en agrimensura. Eso nos abrió otros caminos para que hoy podamos decir que la decisión de trabajar juntos fue lo mejor que le pudo pasar a SV San Luis. LCNI Mag: ¿Cómo llegaron a la Comunidad de Negocios Inmobiliarios? D.M.: Al advertir que el 85 por ciento de las personas que nos han comprado viven en Buenos Aires y el Conurbano, empezamos a buscar un

Dique Piscu Yaco

Socios de SV San Luis y los socios de Geobras volando el Drone en Cortaderas

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Mirador entre la ciudad de La Punta y Potrero de los Funes

espacio para poder generar reuniones con nuestros clientes en un lugar intermedio, que no fuera el microcentro ni Zona Norte. En esas búsquedas dimos con La Comunidad, y desde el momento cero la atención fue la que buscábamos. Cuando estuvimos en el lugar supimos que ese era el entorno que queríamos para trabajar y atender a nuestros clientes. Allí nos vinculamos con profesionales de todo tipo, como el estudio contable de Gabriel Polensvaig, que hoy nos asesora. Hoy no dudamos que trabajar allí nos allanó el camino en muchas cuestiones, y que ese entorno nos va a generar más de un buen negocio. LCNI Mag: ¿Qué otras oportunidades hay para contar? D.M.: Hoy estamos trabajando para ofrecer un lote en un barrio cerrado como Solares Del Valle, a cinco minutos del centro de Merlo, un emprendimiento donde ya hay propietarios viviendo y que tiene una proyección enorme, incluso un Club House y espacios verdes únicos en ese entorno. Además, le sumamos la posibilidad de financiar la compra en hasta 48 meses. Geobras: el aliado estratégico de SV San Luis: SV San Luis tiene la suerte de trabajar con el estudio de agrimensura Geobras San Luis S.R.L., el mejor de la provincia, a cargo del ingeniero Sebastián Mesa Surroca. Fue una alianza que cla-

ramente nos benefició desde el comienzo. Nos ha abierto grandes posibilidades a la hora de encarar diversos proyectos. Geobras tiene diez años de experiencia en distintas obras de mensura urbana y rural. Desde SV San Luis estamos consolidados en el área comercial, que es nuestro fuerte, y asociarnos con Geobras, una empresa que conoce todo lo necesario para poder llevar adelante un emprendimiento desde la primera instancia, nos ha permitido ofrecer a nuestros clientes productos con un alto estándar de mercado. La unión con Geobras nos permitió cerrar un círculo, dado que, por un lado, podemos ofrecer al dueño de la tierra la posibilidad clara de trabajo sobre su campo, el diseño de un loteo que cumpla con todas la especificaciones solicitadas por los distintos organismos y un dibujo que maximice la ganancia del proyecto en cuestión. El primer trabajo de Geobras y SV San Luis en forma conjunto fue Los Robles, un emprendimiento de 105 lotes situado en una de las mejores zonas de Villa Mercedes, que fue un éxito comercial. Desde el punto de vista técnico, que está a cargo de Luciano del Bosco, Geobras tiene la capacidad de resolver cualquier planteo que nos presente el terreno de trabajo. Vehículos 4x4 de última generación, medición 4 GPS geodésico RTK con doble frecuencia, cálculos de movimientos de suelos, vuelos aero fotogramétricos mediante drones de última generación para la obtención de imágenes

orto rectificadas, cálculos de volúmenes, estudios hidrológicos y todo lo que haga falta. Desde nuestro lado, SV San Luis tiene una gran presencia en las redes sociales, y las campañas de promoción que llevamos adelante buscan ser diferentes a lo que se acostumbra en el mercado inmobiliario. Nuestro objetivo es claro: queremos que todos se enteren que San Luis dejó de ser una opción para transformarse en una oportunidad. Por eso, vamos a seguir trabajando en Merlo y las distintas zonas que lo rodean. Es un área consolidada y eso nos permite llegar a más público, porque Merlo tiene su propia marca registrada. Pero lo mejor es que, a través de esa localidad, podemos dar a conocer otras zonas serranas que tienen mucho para ofrecer. De hecho, conjuntamente con Geobras, ya estamos trabajando para lanzar emprendimientos en Potreros de los Funes, Nogoli, San Francisco del Monte de Oro y Quines. Allí están puestos nuestros ojos.

LCNI Mag

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LA IMPORTANCIA DE SER EL ÚNICO La autorización de venta con exclusividad, algo no siempre tenido en cuenta, es un aspecto clave en la captación de propiedades y motor de futuras operaciones. Una primera afirmación: en el trabajo con los propietarios, la autorización de venta en exclusividad por parte de éstos constituye una actividad clave para el éxito en los negocios inmobiliarios. Para el inmobiliario es tan importante concretar ventas como lo es todo lo que tenga que ver con la captación de propiedades. Lo que habitualmente llamamos “contar con una importante cartera de propiedades” es el punto de inicio para las posteriores acciones comerciales. En general, en los distintos mercados de los países de habla hispana no se encuentra arraigado este hábito de actuar con consistencia en la búsqueda de autorizaciones de ventas con exclusividad. Así, entonces, resulta que la mayor parte de los inmobiliarios cuenta con una cartera de propiedades sin autorizaciones de ventas. Esto trae una serie de problemas tanto para el agente como para el propietario. En realidad, los esfuerzos a llevar a cabo para la comercialización de la propiedad implican una serie de actividades; pero quien no tiene el control de la propiedad no tiene nada en sus manos. Por cierto que alcanzar la autorización de venta en exclusividad requiere trabajo con el propietario, empezando por haber resuelto aspectos tales como el precio, los términos y las condiciones de venta. A partir de ello, se podrá decidir si se desea captar la propiedad y trabajar en la comercialización de la misma. Veamos ahora algunas razones o motivos por los cuales es importante para el agente inmobiliario contar con una autorización en exclusividad: 1. Desde el punto de vista de la captación de propiedades, es el objetivo de su negocio. 2. Quien tiene una autorización tiene el control del producto. En su trabajo con los propietarios, el control sobre una propiedad permitirá planificar las distintas acciones comerciales vinculadas con el bien y el servicio que se le brindará al propietario. La autorización otorga seguridad en cuanto al producto a vender. 3. Sin ellas, no hay qué vender. Frecuentemente pregunto a los inmobiliarios cuantas propiedades tiene a la venta y, dependiendo del tamaño, uno puede encontrarse con una cifra de por ejemplo 80 propiedades. Luego les pregunto cuántas de

ellas tiene con autorización en exclusividad, y encuentro respuestas como seis propiedades. Entonces, lo que en realidad tiene en su cartera de propiedades son seis propiedades, ni una más ni una menos. El resto está en manos de ese inmobiliario y de muchos otros. Además, sigue estando abierta la puerta para que el mismo propietario pueda llegar a conseguir un comprador y finalmente hacer la venta por su cuenta 4. Quien vende generalmente compra. Es decir, es fuente de futuros negocios, y esto se consigue mediante la excelencia en el servicio y la comercialización que se le brinde al propietario. Durante el tiempo que toman la venta de la propiedad autorizada, la proximidad con el propietario ayuda, a través de la confianza que se construye, a ser su representante para llevar a cabo la búsqueda de la nueva propiedad que desee adquirir. 5. Vender las propias autorizaciones representa más ingresos y brinda un potencial constante de ingresos. Ello posibilita dar continuidad al negocio. 6. Proporciona seguridad en el caso de operaciones compartidas con otros inmobiliarios. Quien se encuentre asociado a algún sistema integrado de inmobiliarios, además de sus esfuerzos, contará con los de otros agentes inmobiliarios que están tratando de llevar a cabo la venta de sus autorizaciones 7. Al tener el control del producto es posible planificar la publicidad de oferta con mayor seguridad. Los avisos y publicaciones de la propiedad en distintos medios, plataformas y redes sociales valdrán la pena, ya que tan solo el autorizado tiene la posibilidad de concretar la venta. 8. Facilita la planificación de los negocios y permite un registro y control estadístico para establecer planes de mejora en situaciones futuras. Todo aquello que no se mide no se puede administrar. Hay que tener datos para saber cuánto se está logrando y qué efectividad hay en los periodos en que se tienen autorizadas las propiedades. 9. Permite captar otros posibles prospectos (compradores o inquilinos) para otras propiedades que haya en la inmobiliaria. 10. Demuestra la seriedad de la oferta al merca-

do de compradores en cuanto al tipo de oferta y condiciones de venta. Es decir, crea transparencia en la oferta y al momento de la negociación. 11. Encuadra jurídicamente la operación y le brinda seguridad al agente inmobiliario en cuanto a los honorarios a percibir. 12. Evita la competencia desleal dentro del mercado de los agentes inmobiliarios y proporciona mayor seguridad para el desarrollo de planes de expansión y crecimiento. 13. Proporciona una mejor imagen en el mercado y genera nuevas oportunidades para ampliar el territorio y la captación de nuevas propiedades. 14. La autorización permite estar protegido de la competencia.

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VENTAJAS DE LOS PARQUES INDUSTRIALES La gran sinergia de trabajo que se genera en estos ámbitos abiertos fuera de la ciudad es, en opinión del autor, la ventaja principal de instalarse en ellos. La ciudad y la densidad poblacional crecen en forma constante. Por eso, las industrias que se desarrollaron en la ciudad de Buenos Aires y en el conurbano inmediato, sean de producción o distribución, se ven imposibilitadas de seguir creciendo donde están. Eso las impulsa a buscar espacios más grandes, preferentemente a zonas industriales exclusivas, para lo cual deben asumir alejarse de la ciudad. Esa realidad viene profundizándose año tras año. Las necesidades básicas que requiere cualquier industria para su radicación, como ser una buena comunicación, asfalto, fuerza motriz, gas, desagües y medios de transporte. Muchas de las zonas industriales que se fueron desarrollando por necesidad carecían -algunas carecen aúnde alguna o varias de esas necesidades básicas. En la última década, los parques industriales existentes se poblaron y se crearon varios nuevos. ¿Cuál es su ventaja? Muchas. Una de las principales es que en ellos no conviven la industria con la vivienda. Luego, las ventajas básicas que requiere cada industria, como son la ubicación, servicios e infraestructura. Y también están los beneficios impositivos que para muchas empresas son vitales. Pero hay algo que parece intangible hasta que se lo experimenta, y es la sinergia que se genera entre las empresas dentro los parques. En este sentido, trabajar en un parque industrial se parece a hacerlo en un espacio de coworking. Por otra parte, también es muy acertado radicarse en un parque industrial como inversión inmobiliaria, ya que eso también brinda una calificación superior al momento de solicitar un crédito. Nuestra empresa acompaña a nuestros clientes

Estudio 3R

desde el momento en que es surge la necesidad ayudándolos a transitar todo el proceso de relocalización hasta la mudanza definitiva. Nos especializamos en la comercialización de inmuebles Industriales y comerciales: oficinas, edificios corporativos, locales, terrenos comerciales e industriales, fracciones industriales, parques industriales, depósitos, galpones, fábricas, plantas

industriales y centros logísticos Premium. Tenemos una gran presencia en el norte del Gran Buenos Aires, en la CABA y las zonas Sur y Oeste del Conurbano. Por Agustin Mieres Director de Agustín Mieres Negocios Inmobiliarios

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CLAVES PARA UNA GESTIÓN DE VENTAS EXITOSA La martillera y especialista en marketing brinda su método para brokers que recién se inician: cuidado por la imagen de la empresa, atención esmerada al cliente y creatividad. Estudio 3R

Cuando se está por lanzar un producto o servicio y se desea darle identidad y entidad, es necesario unificar el concepto a transmitir y sumarle un lenguaje acorde al segmento del mercado al cual uno se dirige. Es la forma de captar su atención, conectar con él y atraerlo hacia nuestra empresa mostrándose idóneo y profesional, de modo de establecer un buen engagement o vínculo. Lo fundamental es la captación, que obviamente por sí sola no nos llevará a cumplir con nuestros objetivos, pero es el primer paso. Es necesario también tener un buen vínculo con el cliente, hacer una tasación correcta y mostrar idoneidad: ser profesionales porque estamos brindando un servicio intangible y por lo tanto debemos generar confianza. También debemos entender que cuando alguien entrega una propiedad, por lo general nos está dando en custodia un bien cuyo valor no sólo se mide en términos monetarios sino también afectivos. Por eso es muy importante el primer contacto con el cliente, ya que muchas veces no hay una segunda oportunidad para darles una buena impresión. Lo que el cliente espera de nosotros es el cien por ciento: el servicio esperado más la plusvalía, que es lo que nos distinguirá de otras inmobiliarias. Por eso, hay que permitirse ser disruptivos y creativos, y también hay que trabajar en equipo, ya sea con metas cortas e inmediatas, a mediano o a largo plazo: un plan cuyo resultado se pueda medir en forma periódica para modificarlo o cambiarlo cuando sea necesario. Por otra parte, es imposible exagerar la importancia del marketing. Llamamos marketing a to-

das las acciones que lleva a cabo un agente para contactar y captar potenciales clientes, y para que con esos potenciales clientes, se concreten las operaciones, es decir la venta o alquiler del inmueble. Para eso, utilizamos los diversos medios que existen hoy para llegar a nuestros clientes reales y potenciales: diarios, revistas, internet, redes sociales, tarjetas personales, publicidad en la vía pública, e-mail, carteles, video marketing y otros. Cuialquier momento oportuno deberá ser utilizado para darnos a conocer y que se conozca nuestro trabajo: debemos transmitir la pasión por lo que hacemos. Todo miembro de nuestro equipo de trabajo deberá conocer la importancia de las diversas vías de comunicación y tener un plan de marketing personal para alcanzar a sus clientes o a los potenciales. Esto incluye también la proyección emocional, ya que el carácter intangible del servicio que prestamos nos obliga a proyectar hacia el cliente una imagen impecable e idónea sobre nuestras habilidades y experticia para llevar a cabo nuestro negocio, ya que, de lo contrario, esta misma intangibilidad puede generar en el cliente: incertidumbre, desconfianza, intranquilidad, inseguridad y desconocimiento. Para reducir su propia incertidumbre, los clientes buscarán signos o evidencias de la calidad del servicio, es decir que deberán recibir una buena propuesta de valor. Para eso, deberemos cuidar nuestra imagen personal en lo que hace a la vestimenta y el cuidado corporal, tener un comportamiento que manifieste el dominio de los protocolos sociales y un discurso correcto tanto

oral como escrito. Demás está decir que la primera imagen es muy importante, así como también la oratoria, la certeza en lo que estamos transmitiendo, la cadencia al hablar, el cuidado del léxico, la proyección de energía, y el conocimiento de los protocolos sociales. Es indispensable recordar en todo momento que somos la imagen visible de una empresa y un equipo de trabajo. Hay que cumplir con lo que se dice, y si no se sabe algo es preciso admitirlo, averiguar y responder a la brevedad, como así también cumplir a rajatabla con los horarios y, cuando alguna circunstancia nos demora, avisarle al cliente con tiempo. Pero también debemos capacitarnos continuamente, especializarnos y asumir el compromiso de cumplir con lo esperado por el cliente a través del acompañamiento y la contención debidas hasta el final del proceso. Y estar presentes independientemente de la operación a través del e-mail, aprovechando una efeméride, celebración o lo que fuera. El cliente no es cliente para una sola operación, un cliente es para toda la vida. Por eso hay que acompañarlos en todo el proceso, contactarlos fuera de él y a veces tenerles mucha paciencia. Esto deberá ser acompañado por un servicio de excelencia, donde el cliente reciba más de lo que espera: un valor agregado o plusvalía.

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LAS LLAVES DE UNA CASA NO SE DEJAN A CUALQUIERA, SOBRE TODO CUANDO SE TRATA DE VENDERLA

CLAVES PARA SOBRELLEVAR LA TORMENTA El rol de los intermediarios en momentos de incertidumbre: acercar a las partes, no errar en las tasaciones y estar atento a las oportunidades. Hace algunos años cursé una capacitación de posgrado en real estate en el IAE Business School. Gran parte de las clases las daba José, un profesor español experto en la materia que vino a transmitirnos sus experiencias del viejo continente. Es una persona a la que, además de dar clases, le gusta mucho nuestro país y hasta realiza algunas inversiones aquí. Una vez, en medio de su charla nos hizo el siguiente comentario: “Cuando venía para acá, varios de mis amigos, clientes e inversores en España me preguntaron por qué invierto en Argentina, con la incertidumbre y las continuas crisis que hay. Y yo les contesté que en España una muy buena inversión da un 6 o 7 por ciento anual, sin un gran riesgo, es verdad, pero es casi imposible conseguir mayores rentabilidades. En cambio, en Argentina hay inversiones que, con un riesgo un poco mayor pero manejable, dan rentabilidades muy superiores”. ¿Qué quiero decir con esto? Que, a pesar de estar remando en dulce de leche desde hace mucho tiempo, siempre hay oportunidades. Luego de este baño de optimismo, les cuento cómo veo el mercado inmobiliario durante esta turbulencia. Porque es una turbulencia, no una crisis. En una crisis, los precios en dólares sufren un descenso concreto, inmediato, sin anestesia. Como el corte de un bisturí. Pero para los intermediarios sigue habiendo negocio. Hay gente que sale a comprar ladrillos en las crisis como argentino en un shopping de Miami. Yo sé de

gente que compraba edificios enteros por teléfono sin ni siquiera visitar lo que compraba en la época del corralito y antes del corralón. Para los más jóvenes era el momento, en 2002, cuando no se podía retirar dinero en efectivo pero sí hacer transacciones bancarias. En el caso de una turbulencia, como en la actualidad, los intermediarios estamos jodidos. Los valores no bajan de forma limpia y concreta para todos. La incertidumbre es la que manda. En este escenario, los dueños de propiedades afirman que sus inmuebles valen lo mismo que antes, ni un dólar menos. Por otro lado, están los compradores que nos llaman con sus dólares en la mano para que los intermediarios y propietarios sintamos el olor de esos billetes verdes y caigamos en una suerte de soponcio que nos haga decir que sí a todo. Y que los propietarios acepten bajar precios. Pero no es tan fácil, y lo que termina ocurriendo es que las puntas de cada negociación se alejan mucho, y entonces se necesita de los intermediarios un esfuerzo maratónico y con mucha magia para llegar a buen puerto. Lamentablemente, la tasa de concreción es mucho más baja que en un escenario más tranquilo. Y las que se concretan, ¿están más cerca de lo que pretende la demanda o la oferta? Aquellos inversores que buscan oportunidades las encontrarán. Los consumidores finales que buscan inmuebles con características específicas (buena vista, amenities y demás) de-

berán pagar precios sin descuento -o con uno muy bajo. En este escenario, los inmobiliarios, debemos agudizar nuestro análisis al momento de tasar una propiedad para ser lo más realistas posible. Un error podría hacer que tengamos una propiedad mucho tiempo o nos la saquen de nuestra cartera. Debemos también seguir de cerca las últimas actualizaciones del nuevo Código Urbanístico, salir a la calle a buscar oportunidades en esta materia y entender, junto con los desarrolladores, los nuevos costos de construcción con el dólar en el orden de 28,50 pesos. Somos inmobiliarios y argentinos. Somos pilotos de tormenta. Estamos entrenados como pocos en situaciones difíciles y la búsqueda de oportunidades. Sobre todo, porque no tenemos fuerza para bajar los brazos.

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2016 CABA

OFICINAS: VALORES LOCATIVOS ESTABLES La tormenta cambiaria no afectó mayormente los valores locativos, a pesar del lógico freno de la actividad. El Informe de la División Oficinas de L.J. Ramos correspondiente al primer semestre de 2018 arroja las siguientes conclusiones. • Si bien el país transita el período de mayor volatilidad cambiaria de estos últimos años, el mercado viene convalidando los valores actuales y no ha habido modificaciones en los valores de alquiler de las oficinas. • Dado que los alquileres están dolarizados pero se abonan en pesos según el cambio oficial, el salto en la cotización de la divisa estadounidense ayudó a equiparar la rentabilidad de los locadores respecto a la inflación.

• Si se compara el primer semestre de 2018 con el anterior, se mantuvo en el mismo nivel tanto de operaciones concretadas como de superficie comercializada, en la proporción histórica del mercado de 85% de operaciones de alquiler vs. 15% de venta. • Cuando el tipo de cambio sufre variaciones importantes en poco tiempo la actividad se frena, pero se espera que el mercado se adapte a este nuevo panorama y continúe con su dinámica habitual.

2018

2017 CABA

CABA

Vacancia Demanda

Valores En los cuadros anteriores la comparación es entre el mes actual y diciembre del año anterior.

STOCK Y VACANCIA CAPITAL FEDERAL Distribución de Vacancia A+ Zona Norte)

bmercados

Composición Stock A+

SUBMERCADOS

Dardo Rocha Tigre 0,7% 2,3% Av. Libertador GBA Norte 30,7%

196.886

230.886

265.238

Stock 348.363 m²

Panamericana 66,3%

Av. Libertador GBA Norte 16,2%

Vacantes 32.486 m²

Tigre

2.520 0,0% Dardo Rocha

8.000 28,4%

STOCK Y VACANCIA ZONA NORTE

10,8% Panamericana

4,9% Av. Libertador GBA Norte

0,0%

28.369

Panamericana 76,8%

Av. Libertador CABA Norte

43.915 0,0% Saavedra

4,0% Puerto Madero

19.200 9,8% Plaza San Martin

1,5%

49.000 5,8% Microcentro

Plaza Roma

47.104 0,5% Av. 9 de Julio

Catalinas

5,0%

136.612

106.957

Tigre 7,0%

Stock - Vacancia A+ (m² propios) Composición Stock A+ Microcentro 6% Av. 9 de Julio 6%

Stock 786.324 m²

Plaza Roma 17%

Catalinas 25%

Plaza San Martin 2%

Puerto Madero 34%

Av. Libertador CABA Norte 4%

Saavedra 6%

Distribución de Vacancia A+ Catalinas 35,9%

Av. 9 de Julio 0,8% Microcentro 10,3% Plaza Roma 7,2%

Vacantes 27.556 m²

VACANCIA SUBMERCADO

STOCK (m2)

VALOR PROMEDIO ALQUILER PEDIDO (U$S/m2)

Plaza San Martin 6,8% Puerto Madero 38,9%

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RENTABILIDAD A+ Evolución de la rentabilidad A+ Capital Federal (antes de impuestos) 060 5000

050

3800 30

3100

4200

3800

3700

2800

4500

030

3500 30

040

4500

5000

020 010 000

2008

2009

2010

2011

2012

Venta

2013

2014

Alquiler

2015

2016

2017

jun-18

Rentabilidad

6,72

5000 29

5000 28 27

3400 24,5

2700 23

2300 22

Av. Libertador GBA Norte

6,90

Panamericana 3800 24

015 010

BROKERS INMOBILIARIOS CON EXPERIENCIA VALUACIONES, VENTAS, BÚSQUEDAS PERSONALIZADAS, ALQUILERES RESIDENCIALES Y COMERCIALES, INVERSIONES.

4000 26

020

1750 22

025

1700 20

030

2200 25

035

2700

040

3200

3500

045

4400

050

4400

Evolución de la rentabilidad A+ Zona Norte (antes de impuestos)

005 000

2007

2008

2009

2010

Venta

2011

2012

2013

Alquiler

2014

2015

2016

2017

2018

Rentabilidad

ANÁLISIS GRÁFICOS Vemos en ambos gráficos una fuerte caída de la rentabilidad durante el año 2013 respecto de años anteriores. Esto se debe a la profundización de la brecha cambiaria entre el dólar BNA (los montos de alquiler están expresados en esta moneda) y el dólar billete al cual se cotiza la venta de inmuebles. Ante el levantamiento del cepo cambiario y la disolución de la brecha, vemos en enero 2016 como se recompone la curva de rentabilidad. A partir de este año hemos desdoblado la rentabilidad de Zona Norte en sus dos corredores principales, Av. Del Libertador GBA Norte y Panamericana.

Luís José Ramos, Presidente Diego J. Cazes, Director General Bernardo Fernandini, Director Comercial Oficinas: Centro: 4114-1000 ZonaNorte: 4719-9000

Nuestras Oficinas se encuentran ubicadas en el barrio de Palermo, dentro del gran y moderno espacio de La Comunidad de Negocios Inmobiliarios (LCNI)

Jorge Luis Montesano - CUCICBA 5240

info.montesanoprop@gmail.com

www.montesanopropiedades.com

C O MERC IAL

VIENTO A FAVOR EN MIAMI La compraventa de propiedades en el sur de la Florida viene creciendo, debido a que las exenciones impositivas atraen a compradores de otros estados y a inversores extranjeros. El mercado inmobiliario en el sur de la Florida está mejorando, según indica un informe de la Asociación de Realtors de Miami. En enero se experimentó un aumento en la venta de condominios, viviendas unifamiliares y propiedades de lujo valoradas en un millón de dólares o más. Por otra parte, las ventas de propiedades residenciales en el condado de Miami-Dade aumentaron un 5,1%, de 1.731 a 1.820 entre enero de 2017 y el mismo mes de 2018. Eso representó US$ 791.3 millones en ventas en el primer mes de 2018, es decir 89 millones más que en enero de 2017. En promedio, una casa se vende dentro de los 50 días de salir al mercado, en comparación con los 61 días el año pasado. Vender un departamento toma un poco más de tiempo: 123 días si está adecuadamente valuado. Pero la espera promedio de un contrato es de 75 días, diez menos que los 85 del año pasado. El inventario ha estado cayendo durante más de cinco meses, confirmando que el mercado es favorable para aquellos que quieren vender sus propiedades; pero hay un inventario de departamentos de 14 meses, lo cual indica que el mercado es favorable para los compradores. Se supone que un mercado equilibrado debe tener un inventario de seis a nueve meses. Si bien a nivel nacional y estatal la venta de viviendas cayó, en Florida la venta de condominios aumentó 5,9% en comparación con enero de 2017. Sólo el 9,9% de las ventas en enero involucró a propiedades en problemas, incluyendo propiedades de venta en corto o propiedad de bancos. Ese tipo de propiedades representaron el 12,7% de las ventas el año pasado y el 70% en 2009. A nivel nacional, ese tipo de ventas es menor que en Miami, con sólo un 5%, es decir un 2% menos que el año pasado. Además, el 42.2% de todas las ventas se llevan a cabo sin hipotecas. Estos números muestran que el sur de la Florida atrae a muchos compradores extranjeros. Por otra parte, la mayoría de las ventas de condominios son en efectivo porque los bancos no siempre aprueban el financiamiento en edificios de lujo. Otro factor que está teniendo un gran impacto

Hollywood Harbor

COMPROMISO DE BUEN TRATO

Brickell Key From North

positivo en el mercado inmobiliario de Miami es el hecho de que muchos residentes de otros estados se están mudando a Florida para reducir el impacto impositivo. Sucede que la reforma fiscal federal, que se convirtió en ley el 22 de diciembre pasado, establece un tope de US$ 10.000 para deducciones de los impuestos a la renta, a las ventas y a la propiedad. El nuevo límite está llevando a más residentes de

The Point

estados con altos valores de propiedad (e impuestos a la renta estatales) a comprar propiedades en Florida, que no tiene un gravamen específico sobre la renta y los ingresos.

A v. J u r a m e n t o 1 3 0 4 , C A B A Gustavo Blachman CEO de Terrabella Realty, Miami

+ 54 11 4788 2600 w w w .t r i a d a p r o p i e d a d e s . c o m . a r info@triadapropiedades.com.ar

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DE COMPRAS POR SANTA FE: ANTE UNA NUEVA ERA La avenida Santa Fe atraviesa una fuerte transformación en su oferta comercial. El negocio de los locales debe adaptarse a las nuevas tendencias para dar respuestas eficientes. El tradicional paseo de compras de la avenida Santa Fe, con epicentro en la esquina con Callao, está experimentando un proceso de transformación como pocas veces en su historia. Cambios en el público, en los consumos y en las rentabilidades hacen que muchas empresas con presencia en la zona deban replantear sus modelos de negocio a la calle. Por lo pronto, se han desocupado durante el último trimestre varios locales de grandes superficies, como aquellos que tienen ocho metros de frente por 30 de fondo, y cuyos valores locativos están por encima de los $ 250.000 mensuales. En muchos otros casos, los locadores deben apelar a su mejor voluntad y los locatarios a su máximo esfuerzo para continuar con el vínculo. Cabe destacar que, pese a la devaluación, los valores locativos se han mantenido estables en pesos. De hecho, los alquileres se están pactando con una revisión semestral según los índices del costo de vida. Por lo general, existe una actitud prudente de ambas partes con el fin de continuar la relación locativa, lo cual es un dato positivo porque a la hora de negociar es importante que el acuerdo sea lo más favorable posible para ambas partes. Para el rubro de la indumentaria, el hecho de estar sobre la avenida Santa Fe, y mejor aún cerca de la esquina con Callao, históricamente otorgó una imagen asociada a la máxima categoría. De hecho, a todas las marcas les resulta indispensable estar ahí. Sin embargo, hoy algunas franquicias de indumentaria -incluso de las más conocidas- han optado por cerrar su local debido a la disminución en la rentabilidad. Este rubro, el más emblemático de este paseo de compras, fue el que padeció hasta hace no mucho tiempo el auge de los “tours de compras” al exterior, ya sea a Miami o a Santiago de Chile, con pasajes aéreos a pagar en 24 cuotas. Fue un golpe al comercio local, aunque este fenómeno negativo se frenó hace varios meses debido al

Estudio 3R

encarecimiento de la divisa estadounidense. Por lo pronto, la situación actual está motivando que los comerciantes deban reinventar sus modelos de negocio para poder mantener márgenes de ganancia sustentables; las cuales, a su vez, repercuten en el mercado inmobiliario, concretamente en el rubro de locaciones comerciales. Por caso, muchas marcas consolidadas que tienen o tenían dos bocas de venta en la decidieron concentrar su potencial de venta en una sola de ellas. En otros casos, la opción es cerrar dos locales para abrir otro más grande. Es lo que está ocurriendo hoy en Santa Fe y Callao con varias firmas que tenían un local hacia la 9 de Julio y otro hacia Pueyrredón. Entre tanto, aparecen rubros nuevos que se están instalando en el corredor: bazares, perfumerías, accesorios para celulares, indumentaria deportíva y ropa para turismo aventura. En buena

medida, comercios para un target más juvenil y menos tradicional. Algunos de estos nuevos comercios han demandado locales de cuatro metros de frente por 25 m de fondo, con alquileres que oscilan entre los $ 80.000 y $ 130.000 mensuales. Se están alquilando rápidamente, sobre todo entre Callao y Pueyrredón. Lo que se empieza a notar, en todo caso, es un cambio de tendencia y un cambio en los hábitos de consumo a los que habrá que dar nuevas respuestas. En general, la experiencia dice que, cuando esto sucede, las propias marcas son las primeras en anticiparse y anunciar cómo será la nueva demanda.

Antonio Ginevra Presidente de Aranalfe

C O MERC IAL

¿QUÉ PASA? La actualidad del negocio inmobiliario contada por sus protagonistas.

Estudio 3R

Marian Moro SG Group Negocios Inmobiliarios, Marketing y Comunicación

Federico Martín Criscuolo Fundador y CEO de Criscuolo Bienes Raíces

Jorge Luis Montesano Fundador de Montesano Servicios Inmobiliarios

Desde un aspecto de estructura, el concepto de coworking viene a posibilitar y facilitar el desempeño de una actividad o el ejercicio de una profesión, cualquiera sea el rubro. Pero, hoy por hoy, los requerimientos y las expectativas de quien debe optar por un espacio de trabajo trascienden lo puramente estructural. Desde hace un tiempo, a nivel general y específicamente en el rubro inmobiliario, existe la “comunidad” como un concepto de “trabajo en red” que se traduce en un “ganar-ganar” a la hora de hacer negocios. Es por éste motivo que, en un rubro con tantos actores relevantes para la concreción de operaciones inmobiliarias, poder llevar éste concepto de “comunidad” a un espacio real y tangible, contando con el aporte, la participación y colaboración de profesionales destacados, es un acierto como emprendiendo y un enorme canal de oportunidades de negocios para quienes participan. Las relaciones interpersonales, tanto en el ámbito personal como en el laboral, han mutado y continúan haciéndolo a partir de la fuerte intervención de la tecnología como nexo comunicacional. Si bien se trata de una herramienta potente de difusión, promoción y expansión, los puntos de contacto pueden prescindir de un acercamiento en un aspecto más humano. Es un logro que, en épocas de distancias físicas y conexiones virtuales, una propuesta de “reunión” cobre una relevancia de la magnitud de los espacios de coworking. Si bien muchos de los que optan por espacios de coworking lo hacen por una cuestión de infraestructura y soporte logístico, y es cierto que éstos son puntos fuertes en este tipo de espacios, nuestra experiencia como empresa nos ha demostrado que el fenómeno basa su gran aceptación en la interacción humana y profesional y en la sinergia que ello genera, lo cual redunda a su vez una dinámica de negocios atípica y, en nuestro caso, exitosa.

La empresa comienza a dar sus primeros pasos en el mundo del real estate a fines de 2017 con el objetivo de brindar soluciones a quienes busquen un hogar, una oportunidad de inversión, asesoramiento acerca de operaciones e inclusive sumar servicios para otras inmobiliarias y/o empresas del sector. Para dar estos primeros pasos fue primordial el surgimiento de un coworking como LCNI, donde pude antes que nada tener un espacio físico para desarrollar este nuevo desafío. También fue muy importante entrar en contacto con destacados profesionales del rubro, quienes comparten el objetivo de lograr una sinergia que nos permita hacer negocios en conjunto. Pero es mucho más que eso. El coworking es también una gran usina de ideas, opiniones y formas de leer el mercado. Es un lugar donde se busca la innovación permanente, un cambio de paradigma respecto de la “inmobiliaria tradicional”, que parece estar en permanente riesgo o ser un modelo agotado. Este esquema, en cambio, ofrece una posibilidad de trabajo flexible en la cual prima el espíritu de colaboración, fundamental en un escenario tan susceptible a las situaciones coyunturales como el que nos toca vivir. De hecho, entre los profesionales que tuve la oportunidad de conocer se encuentra Soledad González, con quien hoy formamos un equipo y es un pilar esencial para el desarrollo de Criscuolo Bienes Raíces. ¿Cuál es nuestra visión? Aspiramos a ser una empresa referencial en el mercado de los bienes raíces para estar cerca de nuestros clientes y darles las soluciones que necesiten en el momento que lo necesiten, como profesionales que somos. ¿Qué ofrecemos? Al cliente final: compraventa y alquileres con búsquedas. Queremos brindar soluciones, tasaciones, administración de alquileres y asesoramiento legal para operaciones seguras. También estamos desarrollando otras nuevas ideas que pronto estarán en nuestra web.

Tomamos una decisión que nos llenó de energía, como fue la de incorporarnos a la red de LCNI. Este espacio propulsó la sinergia de nuestro equipo. Desde ese momento, estamos sumando brokers con experiencia en el mercado inmobiliario y un staff de profesionales para optimizar nuestros resultados y por ende los de nuestros clientes. Invertimos en capacitación, nuevo soporte tecnológico y mayor visibilidad en los portales líderes. La realidad no nos detiene. Solo nos pone en alerta: analizamos las posibilidades y avanzamos.

Sabrina Noreña Velasquez Socia de SNV Negocios Inmobiliarios Somos una inmobiliaria joven con diez años de experiencia en el sector residencial de la ciudad de Buenos Aires e internacional. Ser una inmobiliaria chica con conocimiento de nuestros clientes nos permite flexibilidad y capacidad de identificar las mejores oportunidades de inversión para cada uno. El último año traccionó el mercado del usado de la mano del crédito hipotecario y la preventa de proyectos premium. Sin embargo, la reciente devaluación afectó la confianza. Ahora vemos una oportunidad en la compra de terrenos que se puedan ver beneficiados con el nuevo Código Urbanístico y un interés creciente por parte de los inversores en la zona sur de la ciudad, en proyectos con baja incidencia actual, buen potencial de valorización y mayor rentabilidad. Allí en breve lanzaremos un emprendimiento que desarrolla Ariel Slutsky, socio de la firma. www.snvni.com.ar

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LA SUSTENTABILIDAD HOTELERA El mercado del turismo y la hospitalidad es la mayor industria de servicios a nivel mundial. Se la conoce como la industria de las “chimeneas blancas”, dado que los impactos que se generan en el medioambiente son producto de la gestión y no de la producción de bienes. Emplea a 235 millones de personas, lo que representa un 8,7% de la fuerza laboral global y contribuye con un 5% del producto bruto interno (PBI). Por su parte, en la Argentina comprende más del 3,8% del PBI y es responsable de 1,23 millones de puestos de trabajo. Si bien podemos destacar los grandes beneficios que la hotelería genera en las economías regionales, no podemos dejar de soslayar los efectos negativos que se producen como consecuencia del uso intensivo de recursos. El consumo de la energía y del agua y la generación de residuos, entre otros, son algunos de los puntos críticos con los que se enfrenta el mercado de la hotelería en el día a día y debido al particular modelo de negocio, en los que priman los altos estándares de confort asociados a las exigencias de la oferta y la demanda, un establecimiento hotelero no puede restringir los servicios que ofrece a sus clientes basándose en la ecuación costo-beneficio. Para cada categoría, el operador hotelero deberá respetar el compromiso asumido con el huésped y devolver, en la forma de contraprestación, una atención acorde a la calidad de lo pactado en un contrato tácito entre las partes. En esencia, cada vez más, las compañías hoteleras que operan a nivel internacional toman en consideración políticas de responsabilidad social corporativa en el marco del manejo sustentable de sus prácticas operativas de acuerdo al posicionamiento de la compañía en el mercado; la

imagen percibida por los consumidores, inversores y accionistas; la competitividad de los proveedores y la trazabilidad de los productos en toda la cadena de valor; la expectativa de los clientes y la percepción de los beneficios de un manejo sostenible. También, los hoteles cuentan con un amplio campo de acción entre sus huéspedes y empleados mediante la aplicación de programas de consumo eficiente y de conservación. Mediante la implementación de campañas de concientización y marketing responsable, se podrán identificar oportunidades y alertar sobre las necesidades de un mejor uso y cuidado. La dimensión de la hotelería sustentable Desde su concepción en los setenta, Inkaterra se ha convertido en el más activo operador de ecoturismo del Perú. Cada año, recibe a más de 65.000 huéspedes que experimentan un viaje en contacto directo con la naturaleza. El Inkaterra Machu Picchu Pueblo Hotel en el corazón de los Andes, la reserva Amazónica en los bancos del río Madre de Dios o la Casona, en Cuzco, son claros ejemplos del compromiso en preservar la cultura originaria promoviendo un turismo en armonía con el hábitat natural. Desde su fundación, Inkaterra capacitó a más de 2.000 personas de las comunidades de Tambopata, Madama y La Tormenta que generaron un fuerte impacto en el empleo local y posibilidades de inclusión social. La compañía respeta la cultura del lugar e inspira el diseño de sus hoteles en las tradiciones nativas y utiliza materiales regionales, con el fin de minimizar el impacto visual de sus construcciones. En consonancia con su eslogan: “Nosotros ofrecemos más que habitaciones, nosotros definimos el turismo sustentable” expresa su filosofía comercial y

sus objetivos de crecimiento en armonía y equilibrio con los ecosistemas. Otro claro ejemplo es Soneva Resorts, en las islas Maldivas en el océano Índico y su campaña de carbón cero. Consciente de que el cambio climático es una clara amenaza para el crecimiento del negocio hotelero y para el desarrollo de las generaciones futuras, se ha trazado como meta, para el año 2020, cambiar su matriz energética por una de fuentes renovables. El objetivo es crear una sobreproducción de energía limpia y almacenarla para su posterior consumo y reducir, de esta manera, la huella ecológica. Mediante la utilización de paneles solares, ha restringido significativamente la dependencia a los combustibles fósiles y por medio de nuevas inversiones y tecnologías de última generación, se encuentra cerca de alcanzar el objetivo trazado. Pero ante la imposibilidad de controlar las emisiones que se generan como resultado de los viajes en avión de los huéspedes, los empleados y los suministros, la compañía ha creado un fondo que promueve proyectos que mitiguen las emisiones de carbono colaborando, para tal fin, en forma financiera. De esta manera, el Soneva Slow Life Fund aporta capital en el proyecto de cocinas eficientes que se distribuyen a mujeres en los campos de refugiados de Darfur, en Sudán, África. También trabaja en proyectos de reforestación en el norte de Tailandia, en el Parque Nacional Sri Lanna con el objeto de captar las emisiones de CO2 y restaurar la biodiversidad del sitio. En Austria, el hotel boutique Stadthalle de Viena, posee el galardón de ser el primer hotel urbano net-cero, lo que significa que la energía que consume se genera in situ en balance con las ne-

cesidades operativas. También, promociona el transporte eficiente entre sus clientes, con un descuento en la tarifa por noche, de un 10%, según el medio elegido. El manejo de los alimentos es otro de los puntos para considerar en la operación de un hotel, y sus efectos pueden ser irreversibles para ciertas especies en peligro. Prueba de ello es la política que implementó la cadena Shangri-La para sus 72 hoteles y resorts en donde dejaría de ofrecer en su menú aletas de tiburón, atún rojo y róbalo chileno en todos sus restaurantes. En esta misma línea de trabajo, Fairmont presentó su programa de “cocina verde”, comprometiéndose a utilizar, siempre que estén disponibles en el lugar, productos orgánicos sin agregados de aditivos químicos ni compuestos sintéticos. Por su parte, el Radisson Blu en Glasgow, puso en práctica la campaña de basura-cero con el propósito de reciclar y convertir los residuos en energía, proceso que se genera por la oxidación anaeróbica de la basura orgánica del hotel, convirtiéndola en biogás. El Belmond Mount Nelson en Ciudad del Cabo colabora con la comunidad en el proyecto de vermicultura con el objeto de reducir la basura y reutilizarla en compost como abono para los jardines del hotel. De esta manera, el hotel contribuye con un menor envío de residuos a disposición final en basurales de la ciudad. La gestión del agua, en especial en aquellas regiones del planeta que se encuentran bajo estrés hídrico, es un factor de atención como ser el caso del Hotel y Spa del Mar Muerto en Jordania. Hasta el año 2009, en temporada alta, el hotel debía contratar una empresa privada para que le proveyera de agua potable, hasta diez veces por día, para poder cubrir las necesidades de los huéspedes. Luego de haber analizado distintas soluciones y tomando en cuenta que el 80% de las aguas grises del hotel podían ser tratadas y reusadas, la gerencia decidió avanzar con una prueba piloto e instalar la primera planta de reciclado de agua de duchas, lavabos y lavandería del Mundo Árabe. La cadena Accor, con presencia en más de 90 países con 4.400 hoteles y 530.000 camas, lleva adelante el programa Planet 21 y trabaja activamente en una plataforma de desarrollo sustentable basándose en distintas metas, entre las que se destacan: la promoción de una alimentación saludable; la protección de los ecosistemas y la biosfera; el mejoramiento en las condiciones y

Inkaterra La reserva Amazónica en los bancos del río Madre de Dios (Perú)

Indigo Hotel, Athens, Georgia (EE.UU.)

oportunidades laborales, y la promoción de las economías regionales y el comercio justo. Por otra parte, “Compromiso, contribución e inspiración” es el lema que impulsa el programa del Ritz Carlton desde el año 1983 y que se centra en tres área de interés: hambre y pobreza; bienestar de los niños y conservación ambiental. En respuesta al programa de ayuda comunitaria, la compañía provee alimentos, vivienda, educación y capacitación en las zonas de influencia. Estos son algunos ejemplos de las acciones que desarrollan los hoteles en distintos puntos del planeta, con culturas e historias muy diferentes, pero con una filosofía en común: la mejora continua. Es así, como en el último tiempo, ha crecido la oferta de hoteles certificados a nivel mundial bajo los sellos LEED y EDGE de los EE.UU. y BREEAM del Reino Unido. El Hotel Indigo en Georgia, fue el primero del Grupo Intercontinental en obtener la certificación de la U.S. Green Building Council en la categoría LEED Gold. Los créditos fueron obtenidos por una

Inkaterra La Casona, Cuzco (Perú)

reducción de un 21% en el consumo energético y por la utilización, en el proceso de construcción, de un 30% de materiales reciclados, entre otros. El Proximity de Greensboro, en Carolina del Norte, que abrió sus puertas en el año 2008, fue el primer hotel LEED Platino en los EE.UU. Entre las soluciones que se aplicaron, podemos mencionar que se reciclaron el 97% de los residuos de obra y el 40% de los materiales y el 90% del equipamiento de las habitaciones se compraron a proveedores locales. Creado por la Corporación Financiera Internacional (IFC, por sus siglas en ingles), miembro del Banco Mundial, el método de certificación EDGE para países emergentes ha tenido un gran impulso en los últimos años y como prueba de ello, podemos citar los siguientes casos de éxito: el hotel 101 Bogor Suryakancana en Indonesia, el Eco Green Boutique en Vietnam, el Bruck Passive House en China, el Radisson Blu de Ghana, el Hampton by Hilton en la ciudad de Cúcuta y el AC de Marriot en Veracruz. La particularidad de este

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método es que trabaja con objetivos alcanzables por medio de ahorros en tres ejes: energía, agua y energía contenida en los materiales. Por su parte, BREEAM funda sus principios en los siguientes parámetros: gestión; salud y bienestar; energía; transporte; agua; materiales; residuos; polución e innovación. Algunos ejemplos de hoteles que han obtenido esta certificación son: el Confort hotel Bergen Airport en Noruega en su categoría Very Good; el NH Ribera de Manzanares, Madrid como un proyecto Outstanding, que se caracteriza por ser carbono neutral y contar, además, con la certificación a las Normas ISO 14001 y 50001; el Accor Novotel Canary Wharf en la Ciudad de Londres como Excellent en el que se instaló un sistema de cogeneración para la producción simultánea de calor y energía y la disminución de las emisiones de gases de efecto invernadero (como dato de color, este hotel produce su propia miel con colmenas en último piso, para consumo de los huéspedes); y The Peninsula en Beijing para su categoría Good en donde toda la madera usada en el hotel es de bosques de custodia y los pegamentos, pinturas, revestimientos y alfombras, libres de componentes orgánicos volátiles. Sin embargo y a pesar de los grandes avances en el sector, la percepción general del mercado es que los costos asociados con un proyecto sustentable son de difícil amortización. Competir con argumentos como la necesidad de maximizar resultados contra un potencial ahorro en la gestión del activo, una mejora en la imagen corporativa y un mayor market share son vistos como escenarios posibles en el tiempo, pero la inmediatez de los negocios los echa por tierra sin el menor análisis. Muchas veces, por desconocimiento o incapacidad en poder trasmitir un claro mensaje, se derrocha una excelente oportunidad de poder invitar a otros a transitar el camino del bien común.

Danilo Antoniazzi Presidente Acción Sustentable Asociación Civil sin fines de lucro www.accionsustentable.org contacto@accionsustentable.org 15 4470 - 2986 Hotel Accor, Cannary Wharf, Londres (Reino Unido)

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LA CRISIS CAMBIARIA FRENÓ LA DEMANDA DE CRÉDITOS UVA El último informe de Crédito Hipotecario UVA, correspondiente al segundo trimestre de 2018, refleja las secuelas de la caída del valor en dólares de los préstamos otorgados en pesos. Durante el segundo trimestre de 2018, el Banco Hipotecario otorgó $ 545 millones en préstamos en UVA, si se suman las líneas de crédito hipotecario a mercado abierto y Procrear. El 38% de los mismos, correspondientes a $ 209,5 millones, se otorgaron en el mes de mayo. Al mismo tiempo, el segundo trimestre de este año registró un incremento de escrituraciones en el BH de más del 34% y, en la comparación interanual, un 121% más que el mismo trimestre en el año anterior. Al menos hasta el mes de mayo, cuando comenzó la devaluación del peso frente al dólar, nada hacía presagiar ninguna tormenta en el mercado. Sin embargo, desde que empezó la volatilidad del tipo de cambio, la demanda por nuevos créditos hipotecarios se retrajo un 32% respecto del promedio de abril y mayo. La explicación por parte del propio BH es que, al funcionar en el marco de un mercado dolarizado, los tomadores de créditos reciben pesos mientras que las propiedades cotizan en dólares cada vez más caros.

Fuente: Prensa BH

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UNA FÓRMULA PARA ALQUILERES SIN RIESGO Cómo funciona el sistema de garantías para alquilar de Finaer, ideado para reducir al máximo el riesgo de incumplimientos. Las claves: agilidad y un análisis riguroso del solicitante y sus avales. El negocio de Finaer S.A. es ayudar a que muchas personas que no pueden acceder a un alquiler por no tener garantías, y que sin embargo van a ser buenos pagadores, puedan hacerlo. Su actividad consiste en garantizar el respaldo para que el locador, el locatario y la inmobiliaria tengan la tranquilidad necesaria: el primero, la seguridad de que todos los meses pase lo que pase cobrará su alquiler; el segundo, la tranquilidad de que contará con los requisitos solicitados, y el tercero, porque se le facilitará la concreción de una operación ya que tendrá para ofrecerle al propietario la mejor garantía, según comenta Daniel Bevivino, gerente comercial de la firma “Por suerte, tenemos mucho trabajo. Hay más de 4.000 inmobiliarias que confían en nuestra empresa y nos recomiendan a quienes llegan en busca de un alquiler. Lo hacen básicamente porque reconocen cómo respondemos ante los eventuales incumplimientos, lo cual es nuestra mejor propaganda”, agrega. Destaca, además, que Finaer tiene una muy buena imagen pública y gran penetración en el mercado, con participación muy activa en todas las exposiciones del rubro inmobiliario y publicidad en el programa de televisión abierta “Intratables”, además de ser sponsor de “Voces Inmobiliarias”, que se emite por canal de cable Metro. “No somos un escritorio con un teléfono, somos 120 personas trabajando en distintas áreas de la empresa: Comercial, Legal, Marketing y Análisis”, comenta. Agrega que la última de ellas, encargada de analizar al solicitante tanto en lo laboral como crediticio, es la que les permite dar respuesta sin margen de error a las aprobaciones de las solicitudes. “No ofrecemos una pre-aprobación contra presentación de papeles, sino que lo hacemos a conciencia recién una vez analizada toda la documentación”, explica Bevivino. Agrega que el sistema le garantiza al propietario el cobro del alquiler, expensas ABL y agua corriente, como así también la representación legal si fuese necesaria. Bevivino destaca sobre todo la agilidad y rapidez con que se tramita la “garantía Finaer”, ya

que se obtiene simplemente demostrando ingresos. El solicitante de la garantía puede gestionarla en forma presencial, en cualquiera de sus 12 sucursales en la Capital y el Gran Buenos Aires o en la inmobiliaria; pero también puede hacerlo online desde la página web de Finaer. “Lo único que se paga son los honorarios al firmar el contrato de fianza, y por única vez. No hay gastos de gestión ni administrativos”, aclara su gerente comercial. El pago puede ser en efectivo hasta en tres cuotas sin interés o 12 cuotas con interés, y también con tarjeta de crédito. En el caso -bastante habitual- de que el solicitante no reúna el 100 por ciento de los ingresos solicitados, es posible reforzar la solicitud de garantía vinculando a otras personas. Cabe señalar que la garantía se puede tramitar hasta tres meses antes de conseguir el inmueble y/o firmar el contrato de alquiler. Como no se cobran costos de gestión, en el caso de que la operación no se concrete tampoco es necesario pagar nada: “Sólo se abona si la garantía se utiliza”, reafirma. Su vigencia dura hasta que se acaba el contrato de alquiler y por lo tanto debe renovarse junto con éste, tanto si es en forma automática o mediante un nuevo contrato. Destaca que en la coyuntura actual se están registrando más incumplimientos que lo habitual,

pero que la empresa está respondiendo en los plazos establecidos: “Finaer es una empresa solvente, bien administrada y con fuerte presencia comercial”, asegura Bevivino, y para reafirmarlo apela a una metáfora deportiva: “Los talentos ganan partidos, los equipos ganan campeonatos. Nosotros dejamos de ser un talento y somos un equipo”. En un segmento todavía poco explotado, estima que hay sólo tres o cuatro empresas que se dedican a esto en Capital y el Gran Buenos Aires, aunque, según aclara el ejecutivo, la garantía se puede usar en todo el país enviando la documentación por correo al destino que corresponda. De hecho, atienden a muchos solicitantes extranjeros que cuentan con los requisitos solicitados, como así también a estudiantes del interior a los cuales sus padres suelen firmarles la garantía demostrando ellos sus ingresos. También adelanta que está a punto de concretarse la apertura de una filial en Rosario: “Vamos a ser pioneros porque allá no hay un sistema similar”, asegura. De modo que la expansión de Finaer a nivel nacional ya está en marcha.

LCNI Mag

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POR EL DERECHO A LA SORPRESA EN LA CIUDAD Con el criterio del nuevo Código Urbanístico porteño, que impide o limita la construcción de torres, jamás podrían haber existido varios edificios emblemáticos de Buenos Aires. A principios de abril de este año el Poder Ejecutivo de la Ciudad de Buenos Aires envió a la Legislatura porteña el proyecto del Código Urbanístico (CU) que reemplazará al actual Código de Planeamiento Urbano (CPU) vigente hace más de cuatro décadas. Obtener un dictamen favorable requerirá al menos 31 votos positivos: los necesarios para conseguir la mayoría absoluta. Un dato relevante en la gestión de aprobación de la nueva normativa es que el oficialismo, si bien pretende conseguir el consenso de la oposición para sancionarlo, cuenta con 34 de las 60 bancas. Como la aprobación del proyecto es de doble lectura, luego de conseguir el dictamen favorable en una primera lectura habrá una audiencia pública y una segunda votación final en la que se requerirá la misma cantidad de votos que en la primera instancia. Este proceso se resolverá para fines del corriente año según se supone. Esencialmente el CU propone la eliminación de los parámetros matemáticos del FOT, FOS y tangente para el cálculo de la edificabilidad de las parcelas y su reemplazo por seis alturas máximas que van desde los nueve a 38 metros (el CPU tiene 27 alturas), con cantidades de pisos predeterminados para cada caso. Así, el 70% de la ciudad tendrá edificios de menos de cinco pisos. Sin embargo, los cambios propuestos por el nuevo código dejan afuera las áreas que abarcan las APH (Áreas de Protección Histórica), los AE (Áreas Especiales) y los distritos U (urbanizaciones determinadas), cuyas superficies representan casi el 50% de la ciudad, de forma que sólo

la mitad de Buenos Aires se encontrará afectada al cambio normativo. El espíritu de esta norma es conseguir la homogenización del tejido urbano respetando la fisonomía actual del skyline. Es decir, lo que finalmente se penaliza es la disrupción, lo distinto, lo diferente. No hace falta más que recordar que el slogan con cual el gobierno porteño promociona el proyecto del CU alude precisamente a esta idea: “No más torres sorpresa en la ciudad”. Detrás de esta consigna subyacen dos axiomas discutibles: el primero, que la torre como tipología edilicia es mala per se para la ciudad, y el segundo, que toda sorpresa también lo es. Para todos los que trabajamos y somos parte del mercado inmobiliario, la disrupción es precisamente lo deseado en un desarrollo. No queremos desarrollar, diseñar o vender un proyecto que se desvanezca en el telón uniforme del tejido urbano sino que buscamos la diferenciación como concepto fundacional de un proyecto. Esta idea es parte del ADN de nuestra actividad. A diferencia de lo que algún vecino “sensible” pueda suponer, las torres no son elegidas frente a otras alternativas por una cuestión de ego o de una mera especulación inmobiliaria por parte de los desarrolladores, sino por la simple razón de que, en general, la gente prefiere vivir en tipologías edilicias que les mejoren la calidad de vida al brindarles una mejor iluminación, ventilación y vistas abiertas, atributos que poseen las torres por sobre las tipologías entre medianeras. Esta preferencia es evidente inclusive dentro del

grupo de los vecinos “sensibles”, y lo voy a demostrar a continuación citando tres ejemplos de torres emblemáticas que son valoradas por todos los que habitamos la ciudad de Buenos Aires y constituyen indiscutidos símbolos del patrimonio arquitectónico de la ciudad. Los edificios a los que me refiero son el Kavanagh, el Palacio Barolo y el Palacio Mihanovich. Los tres tienen mucho más de 38 metros de altura (la máxima propuesta por el CU), sus torres pinchan el cielo porteño y sus siluetas rompen la fisonomía del tejido de Buenos Aires. Sus características en común son evidentes: el hecho de ser disruptivos y diferentes al resto de los edificios de la ciudad es precisamente lo que los hace únicos, verdaderas joyas del patrimonio urbano, sorpresas gratas en medio del tejido anónimo. Pero hay otra característica que comparten estos notables edificios y es que fueron concebidos como edificios de rentas, es decir, desarrollos inmobiliarios. Para decirlo sin rodeos, existen porque alguien alguna vez pensó que sería rentable hacer un negocio en esas parcelas y, por suerte para nosotros, el código vigente en ese momento permitió llevar adelante desarrollos de esas características. Como vecino sensible de la Ciudad de Buenos Aires, me da mucha pena que a partir de la sanción del nuevo CU sólo vayamos a poder desarrollar una ciudad homogénea, chata y aburrida. Un skyline sin “torres sorpresa”. Sandro Ortíz Director OK Lands

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Los próximos pasos “Desde que se anunció el acuerdo, hemos recibido comentarios muy positivos de la comunidad inmobiliaria tanto en Argentina como en el resto de países donde estará presente Properati, lo que nos llena de confianza”, afirmó Martín Monzón. Por su parte, Pedro Beraza, gerente comercial de Properati para Argentina y Uruguay, adelantó: “Con la unión de fuerzas, tenemos la posibilidad de ofrecer una propuesta comercial mucho más completa, que puede adecuarse a las necesida-

des concretas y distintivas de todos los distintos players del mercado. Uno de los principales cambios que se harán evidentes en los próximos meses es la oferta comercial, donde se espera ofrecer paquetes de anuncios mucho más robustos y adecuados a las necesidad de cada cliente”. Martín Sarsale, CTO y Co-Fundador de Properati, analizó: “Pasó un mes desde que anunciamos el acuerdo y como equipo estamos felices. La perspectiva de Properati cambió porque sentimos que la experiencia de OLX Group en portales de

inmuebles es enorme, ya que son jugadores clave en mercados muy competitivos como Portugal, Polonia, Sudáfrica y Rusia. Eso amplía nuestras expectativas y nuestra visión del negocio. Vamos a concentrarnos exclusivamente en el desarrollo del producto y el crecimiento de la marca porque ahora contamos con un equipo local que respalda cada una de las operaciones en los países donde estamos”. Al mismo tiempo, uno de los próximos objetivos es poner a punto la plataforma para otros mercados

CUANDO LA UNIÓN HACE LA FUERZA OLX adquirió el portal web de negocios inmobiliarios Properati. La fusión es válida para la Argentina y otros 13 países en América Latina, e incluye también a la plataforma de créditos hipotecarios Credirati.

ace poco más de un mes OLX y Properati anunciaron un acuerdo a través del cual las dos marcas unen fuerzas en Argentina y América Latina, fortaleciendo la oferta inmobiliaria para el público en general, y también para ofrecer un producto único con la más alta experiencia y calidad a usuarios profesionales, agentes, inmobiliarias y desarrolladoras. El acuerdo, que ya está en marcha, busca fortalecer la presencia de OLX en el mercado inmobiliario de la región, sumando a su portafolio a Properati, un producto con desarrollo de UX (User Experience) de primer nivel y un equipo con más de diez años de experiencia en la categoría. En el deal también se incluyó la totalidad de la plataforma Credirati, un portal que simplifica el proceso de adquisición de créditos en el sector inmobiliario, contribuyendo a la estrategia de OLX de ampliar la oferta para sus clientes profesionales, que actualmente superan los 2.500 en

toda la región. “Para nosotros esta adquisición y la suma de un equipo con excelentes capacidades técnicas es un paso enorme. El potencial de crecimiento que tenemos en el sector inmobiliario es muy amplio, si tomamos como base que en el 2016 la región contaba con más de 68 mil vendedores profesionales y el gasto de clasificados en línea en la categoría superó los 43 millones de dólares. Sumar una plataforma como Properati y las diferentes unidades de negocio que ellos tienen hace que podamos sumar esfuerzos para entregar un producto mucho más sofisticado a nuestros usuarios.”, explicó Martín Monzón, nuevo Head of Properati. “Uno de los principales cambios que se evidenciarán en los próximos meses en el mercado es la oferta comercial de Properati, que ahora estará mucho más enfocada a ofrecer soluciones a medida tanto en la oferta de proyectos nuevos como en inmuebles usados, lo que representará

una gran oportunidad para el sector inmobiliario en Argentina, en un momento donde volvieron a surgir oportunidades importantes para el acceso a la vivienda en la clase media”, destacó Gabriel Gruber, cofundador y actual Director Regional de Properati, y agregó: “Estamos muy felices de unir fuerzas, y emocionados de aportar nuestra experiencia y conocimiento del mercado, ahora desde adentro de OLX. Esta inversión nos permitirá llevar a Properati al próximo nivel y alcanzar más usuarios de OLX en la región”. El acuerdo es válido para Argentina, donde Properati ya cuenta con una posición muy reconocida dentro del mercado, y para otros 13 países de América Latina, lo que le permitirá a la marca llegar a una comunidad regional mucho más amplia e interesada en este tipo de soluciones. Cabe destacar que la negociación excluye a Brasil, Chile y México, en los que la marca continuará con su negocio independientemente.

Gabriel Gruber, Cofundador y Director Regional de Properati dentro de Olx y Martín Monzón, nuevo Head of Properati

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Oficinas de Olx y Properati

de la región, en donde se realizará el lanzamiento oficial de la marca Properati y se ampliará la estrategia comercial y de divulgación y análisis de datos del sector, que fue tan bien recibida en la Argentina y que ahora se verá fortalecida. Beneficios para usuarios y clientes Este acuerdo, además de significar un beneficio para el sector inmobiliario, tiene un gran componente de ventajas para los usuarios, quienes tendrán a su disposición una plataforma pensada y desarrollada para su comodidad y para brindar un contenido contextual de la más alta calidad. Properati, que ya es conocida en el mercado por su trayectoria a nivel de generación de contenidos tanto para usuarios como para los agentes inmobiliarios, y en general para quienes forman parte de la comunidad inmobiliaria en el país, continuará trabajando en el desarrollo de informes clave para entender el mercado local y poder tomar decisiones con información relevante y en una plataforma de última tecnología. “Desde que iniciamos este proyecto hemos estado muy concentrados en el uso del Open Data. Esta información oficial la analizamos y la unimos

a nuestras métricas y eso da como resultado insights muy originales y útiles del estado del sector. De esta manera, aportamos a la compresión del comportamiento del mercado y esto se traduce en una plataforma que conoce las verdaderas necesidades de quienes buscan comprar o alquilar una vivienda y quienes la ofrecen. Fortaleciendo esta línea, seguiremos posicionándonos como referentes en el mercado”, aseguró Gabriel Gruber. Cynthia Edenburg, directora de Cuentas de Properati, remarcó la importancia de la actualización permanente: “Las herramientas digitales son la clave del éxito para las inmobiliarias en lograr un mayor retorno sobre la inversión. Los más capacitados cuentan con una ventaja diferencial enorme respecto del resto del mercado. El beneficio es enorme, les permite estar organizados, controlar y medir resultados, acortar los tiempos de carga de propiedades y vender con solo accionar campañas efectivas de marketing que deberán seleccionar estudiando sus necesidades”. Pedro Beraza, gerente comercial, remarcó que la unión de fuerzas en Argentina redundará en una oportunidad única para el mercado inmobiliario:

“Estamos seguros de que vamos a poder cumplir con las expectativas que muestra el sector en cuanto a esta nueva alianza. Properati siempre fue una opción muy atractiva para inmobiliarias y constructoras; ahora tendrá un desarrollo de producto que sin duda marcará la diferencia. El aspecto comercial acompañará estas innovaciones con propuestas que se ajustan 100 por ciento a las necesidades particulares de los distintos clientes, que tendrán una plataforma diferencial para lucir sus emprendimientos destacando todas sus virtudes y exhibiendo landings muy atractivas a un segmento de mercado específico y bien enfocado”.

Pedro Beraza Head of Sales Properati Argentina - Uruguay Mobile (ARG): +54.911. 4979-5822 Skype: pedro.beraza18 E-mail: pedro.beraza@olx.com www.properati.com.ar.

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REVERDECER LA CIUDAD La importancia de prever y planificar la presencia de espacios verdes. Los jardines y terrazas vegetalizadas mejoran el proyecto arquitectónico y la calidad de vida urbana.

Deborah Sosa

Casa Foa 2007, Palermo

En algún momento de mi vida profesional como arquitecta empecé a interesarme especialmente por las áreas verdes en relación a la arquitectura que proyectaba. No vengo de familia de jardineros ni nada parecido. Tampoco tenía grandes conocimientos de plantas, pero sabía que, en mis proyectos, quería que por determinada ventana se viera un árbol colorado en el jardín, o que la vista desde el dormitorio hacia el balcón fuera de una determinada serie de macetas. Entonces hice cursos de jardinería, y la pasión que empecé a sentir me empujó a cursar la carrera de Paisajismo para formalizar los conocimientos que ya iba adquiriendo, y así encontré la dupla ideal. Porque el exterior es un ambiente, un espacio más a diseñar que, a su vez, puede ser trabajado como muchos ambientes según las funciones que le adjudiquemos. Darle a un edificio un espacio exterior de calidad es tan importante como darle calidad edilicia o arquitectura interior. Esto facilita la fusión entre arquitectura y paisaje, la interacción espacial entre interior y exterior. El exterior no es un complemento sino que debe ser encarado desde la génesis del proyecto ar-

quitectónico, acompañándolo, de modo que se puedan prever y evitar ciertas opciones constructivas para la instalación de un jardín que, a veces, cuando la obra ya está hecha, pueden traer dolores de cabeza. Pensar las distintas épocas del año por las que pasa el jardín para mantener el interés; jugar con las texturas, con el sol, la sombra y el viento; todo esto es parte del trabajo del paisajista. Porque, así como necesitamos un especialista para el cálculo estructural, lo que sabe el paisajista es darle forma y contenido a ese espacio exterior que el arquitecto pensó. Otro tema importante a tener en cuenta en nuestros proyectos son las terrazas verdes, cuya función es ambiental además de paisajística. Las terrazas verdes optimizan el consumo energético en la ciudad, ya que reducen considerablemente la necesidad de aire acondicionado y las islas de calor. También reducen el caudal de agua que va a los pluviales y llega al suelo, evitando anegamientos en la ciudad. Mediante el uso de cubiertas vegetales podemos contribuir a recuperar los corredores verdes de la ciudad. Son caminos que pájaros e insectos nece-

sitan para vivir y, por otro lado, si no existieran, la polinización de determinadas especies se vería afectada, con consecuencias negativas para la biodiversidad. Pero las terrazas verdes también contribuyen al mejoramiento del medio ambiente porque actúan sobre los niveles de contaminación del aire. Por eso, deberían ser previstas desde el proyecto arquitectónico considerando las cargas correspondientes. Debemos pensar en nuestras ciudades desde un nuevo lugar más amigable, más sustentable y más responsable: es un trabajo que puede llevarse a cabo desde el pequeño balcón hasta la escala urbana y regional. El arquitecto Emilio Ambasz dice que intenta devolver a la comunidad, en forma de jardines accesibles, al menos la misma cantidad de tierra que abarca la huella del edificio. Es un buen ejemplo a seguir, ¿no es cierto?

Fabiana Sambresqui Arquitecta Paisajista

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SOC IALES

Expo Construir 16 y 17 de Mayo, en el Hotel Hilton. Gentileza Jorge F. Delfino Martinez

Equipo LCNI en el lanzamiento de LCNI Mag, 10 de Mayo. Gentileza Grupo 3R Ryan PMG con Pina Armentano

Jorge pérez con Pina Armentano y Damián Tabakman

BATEV 6 al 9 Junio, Juan Fernández Mugica FMG Comunicacion Gabriel Pascual presidente de EFCA - Miguel Camps presidente de Argencons y Mariano Gondell FMG Comunicación

Equipo LCNI en el Aniversariov de 1 año de la empresa, Agosto. Foto: Grupo 3R

Equipo SV San Luis

Expo Postgrados en LCNI

Recorrida oficial de la expo Miguel Camps - Ivan Kerr Gustavo Weiss - Gabriel Pascual - Marfiano Gondell

Premios Clarín Arq. 1er puesto desarrolladoras Tglt

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IMPUESTOS MÁS LIVIANOS Y ÁGILES La Bolsa de Comercio de Bahía Blanca brinda el servicio de gestión de cobranza del Impuesto de Sellos para cualquier contrato que lo requiera. Una gestión que ahorra dinero y burocracia. El negocio inmobiliario es generador de una gran cantidad de contratos privados entre partes, ya sean boletos de compraventa, escrituras, cesiones de derechos, alquileres y otros. Dichos instrumentos se encuentran alcanzados por el Impuesto de Sellos, gravamen que en la actualidad representa un importante porcentaje al momento de evaluar los costos satélites a la propia erogación por la compra de un inmueble o la gestión inmobiliaria. Una buena opción para simplificar y agilizar su tramitación, así como para reducir los montos a pagar en este rubro -en los casos en que el tipo de instrumento así lo permita- es efectivizar los pagos a través de la Bolsa de Comercio de Bahía Blanca (BCBB), entidad que actúa como agente de recaudación en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y como ente de registración en la provincia de Buenos Aires, gracias a sus respectivos convenios con la Administración Gubernamental de Ingresos Públicos (AGIP) y la Agencia de Recaudación bonaerense (ARBA). “Ofrecemos una forma rápida de liquidación y pago que evita el tener que lidiar con complicados aplicativos propios de la autogestión”, cuenta el licenciado en Administración Sebastián Andriani, representante comercial de la BCBB, desde su

oficina del microcentro porteño. Explica que su gestión es similar a la realizada por las redes de cobranza extra bancarias pero aplicado únicamente del Impuesto de Sellos, lo cual los convierte en un staff de apoyo para las empresas en lo que hace a la correcta liquidación del gravamen. Agrega que también son agentes de recaudación del mismo en la provincia de Río Negro. “La gran ventaja que ofrecemos es solucionar cuestiones operativas que muchas veces complican a las empresas del rubro inmobiliario. Brindamos un servicio personalizado y ultra competente sin ningún tipo de costo adicional al impuesto puro”, comenta Andriani. Entre sus clientes se cuentan empresas constructoras como Benito Roggio e Hijos, desarrolladoras como G&D Developers y comercializadoras de gran prestigio y trayectoria como Lepore. Además, claro, de muchas otras firmas de diversos rubros: automotrices, bancos, empresas de servicios públicos, laboratorios y clubes de futbol. “Intervenimos en infinidad de operaciones inmobiliarias por mes. Es un negocio que genera contratos en forma periódica, al menos en esta época en que aún tenemos mucho movimiento, debido al reciente blanqueo de capitales. Cree-

mos que va a continuar de esta forma más allá de los vaivenes temporales porque la inversión inmobiliaria siempre fue bien vista como refugio de valor, especialmente en épocas de incertidumbre económica”, opina Andriani. Desde hace un año, la BCBB es miembro de La Comunidad de Negocios Inmobiliarios, donde el propio Andriani suele brindar charlas y capacitaciones, además de dar a conocer el servicio que prestan a las empresas del sector: inmobiliarias, escribanías y estudios contables o jurídicos ligados a esta actividad. “Se unen dos condiciones: nosotros somos muy proactivos y el coworking es un lugar ideal para trabajar con mucha sinergia”, concluye.

LCNI Mag

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LA HORA DE LA DIGITALIZACIÓN INMOBILIARIA En la era Proptech, los robots y las soluciones tecnológicas reemplazarán a los brokers humanos. Esa es la tesis de quienes se preparan para trabajar en el mundo de la Generación Y. El mercado inmobiliario ya cambió y sólo aquellos que sepan cómo afrontar el cambio serán los que aprovechen mejor las nuevas oportunidades. FinTech, Inteligencia Artificial (IA), Chatbots, SmartCities, Blockchain son los nuevos términos que desembarcaron en real estate para quedarse como soluciones estratégicas a la hora de comercializar productos inmobiliarios. Ojo, no quiero que entres en pánico y salgas corriendo a cerrar tu oficina, pero la realidad es que este mundo dominado por la “Generación Y” está dando lecciones a un mercado inmobiliario muy atrasado en materia de tecnología aplicada a la cadena de valor. Por si no lo leíste, este año una impresora 3D en Argentina fabricó una casa en 24 horas con sólo 10.000 dólares. Esto por lo menos debería levantarte alguna alarma, ¿o no? Entiendo, todavía ves esto como muy alejado a tu negocio diario porque los propietarios igual van a acercarse a tu inmobiliaria para tasar su propiedad, ¿no es así? Acá tengo que decirte que los principales portales inmobiliarios tienen valuadores online de terrenos y propiedades residenciales, cuestión que en breve se irá extendiendo a otros tipos de propiedades. Sumado a que ya midieron que el principal medio de consultas son los portales inmobiliarios… y sobre todo uno en particular. Pero te entiendo, me vas a decir que todavía los propietarios e inversores valoran el profesionalismo de un matriculado… Pero si te dijera que el mercado inmobiliario está tendiendo a considerar a las propiedades como un servicio más que como un espacio físico, ¿suena a algo muy

alejado de la realidad? Consideremos los portales que ofrecen tours virtuales, reservas online, inversiones basadas en crowdfunding y, sobre todo, el concepto que más me gusta, que es la tokenización de los bienes. Tokenizar una propiedad es representarla en el mundo digital, de forma tal que pueda ser divisible para luego ser comercializada mediante plataformas de crowfounding. Pero, claro, esto es algo que todavía no está pasando hoy… ¿o sí? Bueno, me vas a decir que siempre el valor humano va a estar por encima de cualquier automatización de procesos con “machine learning”. Pero, si nos sinceramos, ¿quién no tiene robots de chats en sus sitios web, que lo único que hacen es captar datos básicos de sus interesados? Los que conocen el mercado me deberían responder que sí, y los que no, deberían salir ya a comprar uno. Pero esto, si bien hoy es una herramienta casi indispensable, en el corto plazo será el reemplazo del corredor inmobiliario. ¿Qué le impide a una plataforma de chat usar big data para tomar la información de propiedades y emprendimientos, entender las búsquedas de los usuarios y ofrecerles la mejor oferta en tiempo real; agendar una visita que sea atendida directamente por el propietario y luego cerrar la reserva online como si reservara un pasaje de avión? Mi idea no es que terminen de leer esta nota y me odien, sino que sepan hacia dónde estamos yendo; entender que los portales inmobiliarios suman cada vez más servicios para mejorar la experiencia de los usuarios y para que la bús-

Estudio 3R

queda de alquiler o compra sea algo cada vez más sencilla. Y, sobre todo, que ustedes como inmobiliarios deben estar preparados para esta realidad. En este año de incertidumbres y cambios tecnológicos, pensemos siempre en que estamos conectando a compradores con el hogar de sus sueños, a inversores con productos de alta rentabilidad y a inquilinos que sufren uno de los procesos más estresantes de la vida: tener que mudarse de hogar. Así que transformen sus modelos de negocios usando la tecnología como plataforma para sumar valor, en lugar de quedarse definitivamente atrás en el tiempo.

Augusto César Rocca Fundador y CEO de Argin

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#OTROREALESTATE O EL MAPA DEL CAMBIO Claves para encarar el negocio de los desarrollos inmobiliarios en un contexto de grandes transformaciones en los terrenos económico, político, social, legal y tecnológico.

l real estate, o la actividad inmobiliaria en sentido amplio, es la cadena de valor responsable de articular la producción y gestión de los escenarios de la vida urbana, de los espacios de la gente: del hábitat. Pero hoy esta cadena enfrenta un tiempo diferente a todo lo conocido. Más allá de la coyuntura, el retorno del crédito en Argentina y la voluntad de hacer frente al déficit habitacional dominan el debate. Sin embargo, del coworking al grafeno, del bitcoin a la cerveza artesanal, cantidad de factores vienen reconfigurando los modos de habitar, de producir y gestionar los lugares, de pensar y hacer negocios. La idea de que “el cambio es lo único permanente” también quedó atrás: el cambio cambió. Lo que antes era gradual hoy es exponencial. Los avances se retroalimentan dando lugar a un “ecosistema de cambio” que viene generando un cambio de era en la actividad: #OtroRealEstate. Es claro pues que, ante la magnitud de los cambios y al estado de nuestras ciudades, ya no alcanza retocar las cosas para hacer más de lo mismo. Necesitamos revisar paradigmas, repensar las lógicas y rediseñar los modelos de negocios. Sustentabilidad, hoy se dice disrupción. Ahora bien, surfear la ola de los grandes cambios capitalizándola como impulso para ir por nuevos objetivos, es decir transitar la evolución o aún producirla, requiere contar con cierta panorámica. Veamos pues algunas pistas para interpretar este escenario de manera sistémica y gestionarlo; para construir una carta de navegación, un mapa: #Mapmakers.

Fig 1

El cruce entre las grandes áreas de gestión de la cadena de valor y los drivers del cambio configura el mapa de los factores que están construyendo este otro #OtroRealEstate. (Fig. 1) Toda propuesta de cambio implica un cruce entre la innovación y su foco en la gente para crear valor, lo cual lleva al rediseño del modelo de negocios (para el sector o un área) y define así el foco de los cambios. Alrededor se reconoce una “zona núcleo” de especificidad inmobiliaria. En torno aparecen campos de atención primaria con alto potencial de impacto en lo específico, mientras por fuera se ubican otros de atención secundaria cuyo impacto estará siempre mediado por factores más cercanos al núcleo de la actividad. (Fig. 2) #OtroRealEstate | Escenario Como muestra el cuadro, tan solo la carga de algunos primeros factores sobre ese esquema base da cuenta de la complejidad de un escenario

donde cada campo genera riesgos a los modelos tradicionales, en tanto conforman en conjunto un gran mapa de oportunidades (Fig. 3) Esta “carta de navegación” sin duda varía: deberemos ir ajustándola entre todos, aunque sabiendo que el trabajo recién comienza. Con el mapa a la vista se trata de repensarnos como sector, de hackear las antiguas lógicas para rediseñarlas creativamente desde adentro. De gestionar el cambio para construir #OtroRealEstate de cara a su rol como actor central para el desarrollo económico, social y ambiental de nuestras ciudades. Tres pautas Frente a ese escenario cabe sugerir finalmente algunas pautas para esa construcción colectiva: - “No hay cuchara”, aprendía Neo (Matrix, 1999): esa realidad en apariencia sólida de los mercados surge de nuestras percepciones. Repensar los paradigmas y nuestras lógicas crea nuevas realidades y abre la posibilidad de lo diferente.

Fig 2

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- “No hay camino” decía Serrat (1969): nadie sabe adónde lleva esto, no hay ruta ni destino prefijado. “Tendencia no es destino, proyecto es destino”, indicaba Argan (1969) reivindicando la capacidad de proyectar futuros diferentes y hacer camino al andar. - “El mapa no es el territorio” sino una interpretación. Transitarlo implica movernos en este escenario complejo e incierto. Pero “somos-en-red”: generemos sinergia para co-construir los caminos. Quedarse quietos no es opción: la respuesta al cambio es reflexión-acción. Y es en red. Los cambios, el cambio Diversas líneas de cambio están redefiniendo aquí y ahora el real estate. Desde lo político: nuevas miradas al hábitat, y la decisión de afrontar el déficit habitacional dan lugar a nuevas propuestas inmobiliarias a partir de: - Activación de tierras subutilizadas (AABE, municipios). - Mecánicas público-privadas, acuerdos urbanísticos, iniciativa privada. - Impulso a la construcción no tradicional. - Crédito y vías de acceso a diferentes estratos (Procrear, CUI, UVA, mercado). Desde lo social: sustentabilidad, RSE y tecnología se afianzan como valores impulsando opciones

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desde las nuevas economías colaborativas, de la funcionalidad y otras. Movilidad, acceso inmediato a info y servicios y el poder de la imagen crecen en importancia; las familias se diversifican y la segmentación es por variables blandas, impulsando entre todos nuevos programas y/o respuestas en estilos de vida (co-living, propuestas temáticas o por edad); de compras (tiendas de experiencias); de trabajo (terceros lugares, coworking generales o temáticos). Desde lo legal: el nuevo Código Civil y Comercial define nuevos derechos abriendo opciones novedosas a la producción y gestión inmobiliaria. La CABA y otras urbes suman cambios de códigos, planes estratégicos, etc. Desde lo económico: surgen nuevos instrumentos y modos de inversión, mientras los desafíos del crédito y su sustentabilidad demandan especialistas en brokerage de créditos y sistemas P2P de préstamo-inversión, respaldo técnico especializado para la titulización, gestión de carteras y fondos de inversión y monitoreo de rendimientos. Tecnología de datos: el cruce de esas tendencias impulsa nuevos programas, zonas, tipologías, espacios, mientras Blockchain y similares (como Tangle) están creando otra Internet con criptomercados, nuevos modos de gestión de la información, registros, contratos inteligentes y transferencias P2P inmediatas. La IT permite sumar innovacio-

nes a la gestión inmobiliaria (PropTech), urbana (Smart City), de uso (Smart Building) y de relación con lo financiero (RE-FinTech). Tecnología de tangibles: nuevos materiales (grafeno) y procesos (impresión 3D) anticipan cambios en los tiempos, modos y costos de producción con focos en energía y sustentabilidad. La interacción con las cosas (IoT, robótica, automatización), los espacios, su habitabilidad y seguridad (domótica), todas estas variables cambian los modos de habitar y los requerimientos técnicos: más conexiones eléctricas y de wifi, cableado para domótica, climatización controlable vía app, cerramientos automatizables. En tanto, la realidad virtual o aumentada, impresión 3D y dispositivos móviles capaces de operar trámites, compras y pagos llevan a repensar la logística y el comercio minorista. Biotecnología: los avances en salud, alimentación y las expectativas de vida dan lugar a innovaciones en línea con la calidad de vida y opciones para adultos mayores, como a repensar las lógicas de diseño y uso para viviendas y conjuntos tradicionales. Arq. Marcelo Satulovsky Consultor, docente e investigador en desarrollo urbano e inmobiliario

Fig 3

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LA PRIMERA CONSULTORA ONLINE ESPECIALIZADA EN TERRENOS URBANOS Construyendo BA brinda un servicio de consultoría sobre el valor real de los terrenos aptos para desarrollos inmobiliarios. Su objetivo es facilitar las operaciones. Estudio 3R

Es un dato de la realidad que los terrenos son un bien escaso, quizás el eslabón más débil en la cadena de producción de un desarrollo inmobiliario. Que hay pocos lotes, que piden fortunas por ellos y que las negociaciones para comprarlos son interminables, son algunas de las quejas que suelen escucharse. La firma ConstruyendoBA nació con el objetivo de ayudar a superar estas dificultades que complican desde el inicio a cualquier emprendimiento. Así lo explica su fundador, Nicolás Mauas, orgulloso de haber concebido la primera consultora inmobiliaria dedicada exclusivamente al negocio de los terrenos urbanos. LCNI Mag: ¿Con qué misión nació ConstruyendoBA? Nicolás Mauas: Gracias a haber trabajado en distintos roles del negocio inmobiliario, advertimos que el precio de los terrenos está en una suerte de zona oscura en la que no existe una referencia válida por la cual guiarse. De hecho, no hay ninguna inmobiliaria que se especialice sólo en terrenos. Nuestra misión consiste en informar al propietario y brindarle la posibilidad de hacer un negocio favorable. LCNI Mag: ¿De cuál de las dos partes proviene la demanda por sus servicios, del propietario o del comprador? N.M.: La demanda viene de los propietarios que consultan por sus terrenos. Muchos viven en casas antiguas sobre terrenos grandes en barrios que hoy tienen posibilidades de desarrollarse. Lo ideal para ellos es poder vender su propiedad a un valor superior al que tendría como casa, para poder mudarse en una operación simultánea a otro lugar donde se sientan cómodos y tener una

renta con la diferencia que les quede. Pero además queremos que todo esto se haga con la mayor celeridad posible para potenciar el negocio, porque hay muchos lotes disponibles para distintas escalas de construcción y se están perdiendo muchos negocios por las tardanzas en conseguir los terrenos. LCNI Mag: ¿Cómo es su forma de trabajar? N.M.: Nos dedicamos a brindar asesoramiento sobre cuál es el precio real de un terreno, con el objetivo excluyente de que el desarrollador lo pague. Para eso, en primer lugar recopilamos toda la información disponible sobre los terrenos que nos consultan: la superficie, la incidencia y la factibilidad, que es la capacidad constructiva del lote en función de la normativa. En segundo lugar, establecemos el precio de mercado a partir del relevamiento de los precios en la zona y de los terrenos vecinos. En definitiva, se trata de oferta y demanda, pero nuestra intervención tiende a que la venta sea rápida, que la información que brindamos sirva para ahorrarse todo el tiempo de regateo, que a veces lleva años. Con toda esta información la inmobiliaria Primmo se ocupa de comercializar los terrenos. LCNI Mag: ¿Por qué esto no ocurre así naturalmente, sin necesidad de que intervengan ustedes? N.M.: Justamente queremos cambiar ese paradigma, la forma en que se hacen las cosas. Hoy tenemos dos situaciones opuestas pero complementarias. Por un lado, los propietarios de los terrenos se encuentran en una situación de incertidumbre porque los desarrolladores tienden a querer optimizar su valor a la hora de comprar.

Pero también están las inmobiliarias interesadas en tomar la mercadería, que ofrecen el lote a un valor superior al real. Entonces se genera una gran pérdida de tiempo y desgaste para ambas partes, pero sobre todo para el vendedor, hasta finalmente llegar al valor real. Lo vemos cotidianamente. Nuestro servicio tiende a facilitar este proceso. LCNI Mag: ¿Cómo hay que hacer para acceder a este servicio? N.M.: Cualquier persona tiene la posibilidad de cotizar su terreno dentro de Capital Federal en nuestra plataforma : www.construyendoba.com.ar LCNI Mag: ¿Cómo dan a conocer lo que hacen? N.M.: Tenemos varias acciones. Por un lado, relevamos gran parte de la ciudad con drones, y hacemos fotos y filmaciones que publicitamos de manera online tanto en redes sociales como en buscadores. Por otro lado, estamos en medios convencionales para que los propietarios tradicionales nos conozcan y se animen a confiar en nosotros. Nuestra campaña fue muy bien recibida, y de hecho nos llegaron muchas consultas.

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INVERTIR PARA SEGUIR CRECIENDO La búsqueda de una vivienda propia y los pocos canales de acceso a ellas para la clase media son una constante a nivel global. Si bien muchas veces tendemos a creer que, el déficit habitacional y la necesidad de las personas de alquilar solo sucede en Argentina, es una situación que se repite en la mayoría de las grandes ciudades del mundo. En muchos países, al igual que sucedió en Argentina en 2017, el crédito es la herramienta para la que la clase media adquiera una vivienda propia, sin embargo, hoy esta variable se encuentra en una especie de “stop” en Argentina. Durante el 2017 los créditos inmobiliarios lograron niveles que no habían tenido en mucho tiempo. Esto fue en parte por la facilidad que brindaban los créditos bajo la modalidad UVA, los cuales, a tasas de interés accesibles, permitían cumplir el sueño de muchas familias y jóvenes que hasta ese momento no habían tenido la posibilidad de ser dueños de una propiedad. Los valores económicos del país acompañaron esta propuesta dando un colchón y respaldo a quienes decidieron embarcarse a adquirir su propiedad a 30 años o más. El panorama de hoy no parece ser tan claro y algunas señales muestran un freno en índices de crecimiento en el mercado de real estate. De todas maneras, si bien es cierto que el 2018 se presenta con mayores retos que el 2017, los valores actuales del mercado siguen siendo mejores que los que supimos tener años atrás, donde las posibilidades de acceso a vivienda eran muy limitadas. En este sentido y si bien el contexto parece darnos señales de que es momento de esperar, nosotros confiamos en que es un buen momento para la inversión en propiedades y que se comenzará a ver una recuperación del mercado hacia el fin de este año y comienzo del 2019. Analizar las variables económicas, esperar que el valor del dólar toque su techo y se estabilice, al igual que la definición de la inflación esperada,

serán señales que nos permitirán avanzar y así retomar los índices del mercado inmobiliario que tuvimos en 2017. La recuperación del sector es posible, solo hay que esperar a que la economía dé algunas señales de estabilidad y siente las bases para seguir creciendo en el mercado, invirtiendo en innovación. Desde Navent confiamos en que el mercado hoy se encuentra en una situación de calma, a la espera de las mejoras en las variables económicas, que le permitan nuevamente dar un salto y seguir creciendo. Consideramos que es momento de ser cautos, reflexionar y aguardar a que nuevamente podamos contar con un panorama más estable para seguir invirtiendo y construyendo, para que los tomadores de crédito sigan confiando y apostando al mercado del real estate argentino. En Navent seguiremos trabajando para contribuir

cada día en el rubro de las propiedades y el real estate, aportando desde nuestro lugar todo lo que podamos para recuperar los índices que tuvimos en 2017 y superarlos. Nuestra visión sobre el futuro es positiva, creemos que el crecimiento es posible, pero que debemos ser pacientes, para volver a encontrar el rumbo.

Federico Barni Director Ejecutivo en Argentina y Chile

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EL ARTE DE CONVERTIR DATOS EN INFORMACIÓN RELEVANTE Luis Facciolo, cofundador y CTO de Tokko Broker, explica la importancia del big data para la toma de decisiones en el negocio inmobiliario. Su empresa apuesta a crecer a nivel regional. A principios de este año, Tokko Broker anunció su incorporación al Grupo Navent, líder en clasificados online. La empresa busca posicionarse como número uno en el mercado inmobiliario a nivel regional en el rubro CRM (customer relationship management, o software de gestión de relaciones con clientes), y comenzó a concretarlo con su desembarco en Perú. En diálogo con LCNI Mag, Luis Facciolo, su cofundador y CTO, explica que se trata de una herramienta fundamental para la difusión de propiedades. Y pondera, la relevancia de la información y muy especialmente del big data en el mercado inmobiliario. LCNI Mag: ¿Qué es big data? Luis Facciolo: Big data es la gestión y análisis de enormes volúmenes de datos que no pueden ser tratados de manera convencional, ya que superan los límites y capacidades de las herramientas de software habitualmente utilizadas para la captura, gestión y procesamiento de datos. El concepto engloba infraestructuras, tecnologías y servicios que han sido creados para dar solución al procesamiento de enormes conjuntos de datos estructurados, no estructurados o semi-estructurados, ya sean emails enviados, eventos agendados, consultas recibidas, whatsapp enviados y demás. Esta información puede provenir de acciones de los usuarios o de actividades relacionadas a la operativa diaria. LCNI Mag: ¿Cuáles su vínculo con el real estate? L.F.: El real estate es un rubro donde el volumen de información es predominante. Una inmobiliaria, por más chica que sea, realiza diariamente cientos de actividades que generan registros. Por ejemplo, enviar una ficha por email a un potencial comprador parece una simple acción, pero deja cientos de registros que son de gran valor: ¿A quién se envió? ¿Quién lo envió? ¿Qué envió? ¿Por qué lo envió? ¿Cuándo lo envió? Para su análisis es necesario el big data. LCNI Mag: ¿Por qué es fundamental el uso de big data en el ámbito empresarial? L.F.: El objetivo de big data, al igual que los sistemas analíticos convencionales, es convertir el dato en información que facilita la toma de decisiones, incluso en tiempo real. Sin embargo,

más que una cuestión de tamaño es una oportunidad de negocio. Por eso, las empresas ya están utilizando big data para entender el perfil, las necesidades y el sentir de sus clientes respecto a los productos o servicios vendidos. Esto permite adecuar la forma en la que interactúa la empresa con sus clientes y en cómo les prestan servicio. LCNI Mag: ¿Qué reportes de big data ya existen en Tokko Broker? L.F.: Tenemos distintos reportes que suplen ciertas necesidades de big data. Uno de ellos es el reporte de tendencias de búsqueda, donde cada inmobiliaria puede ver qué es lo que están buscando sus clientes. Esto se calcula en base a las consultas recibidas y a las búsquedas creadas por los mismos usuarios. Mediante este reporte pueden ver también, cómo fluctúan las tendencias del mercado a través del tiempo. Además de este reporte, que actualmente es el que más información procesa diariamente, hay otros como los de eficiencia de uso de la plataforma, que permiten a los administradores evaluar el desempeño de los vendedores, o el de “contactos por etiquetas”, que sirve para comparar entre si los diferentes orígenes de consultas o evaluar la performance de campañas particulares de marketing. LCNI Mag: ¿Están desarrollando herramientas nuevas? L.F.: Actualmente estamos trabajando y desarrollando una herramienta integradora de big data a la que internamente la denominamos Report Manager, conformada por un conjunto de servicios que monitorean constantemente el comportamiento de toda la plataforma de Tokko Broker, de modo que cualquier acción que suceda quedará grabada en la herramienta, colectando cientos de miles de eventos por día. Esto ya se encuentra en funcionamiento y estamos por cerrar la primera etapa de la integración para que nuestros clientes puedan acceder a la información generada. En una primera instancia, brindaremos la posibilidad de descargar en formato excel un informe integrador que muestre desde los tiempos de atención de un usuario en particular hasta las tasas de cierre de operaciones, en base a ubicaciones geográficas o tipologías de propiedades.

LCNI Mag: ¿Por qué eligieron a Perú para implementar el CRM Inmobiliario? ¿Cómo ven el potencial del mercado peruano inmobiliario? L.F.: Perú lidera el ranking en crecimiento del mercado inmobiliario, pero a la vez estaba rezagado en tecnología aplicada al rubro. En un mercado en crecimiento, el uso de herramientas que potencien los recursos comerciales es clave para hacerlos más eficientes y a la vez mejorar la calidad de la atención. LCNI Mag: ¿Cuáles son las expectativas de crecimiento que tienen a partir de la alianza estratégica firmada con Navent? L.F.: Creemos que gracias a la unión con el Grupo Navent, Tokko Broker logrará posicionarse como el CRM Inmobiliario número uno de la región. Desde nuestros comienzos trabajamos en conjunto con todos los portales inmobiliarios para ofrecer una propuesta de valor superadora. Para el mercado inmobiliario de Perú, gracias a la sinergia con AdondeVivir, ofreceremos una solución que potenciará a la inmobiliaria y le permitirá mejorar su presencia en internet como también su volumen de ventas.

LCNI Mag

Miembros Fundadores De La Comunidad De Negocios Inmobiliarios

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NUEVAS TENDENCIAS EN MOBILIARIO DE OFICINA La firma Decobuild acompaña con sus productos las nuevas tendencias del trabajo colaborativo, flexible y saludable. Contar con un espacio en el que nos sintamos cómodos al desarrollar nuestro trabajo es esencial. La aparición de nuevas tendencias en la forma en la que nos relacionamos, como el caso de los espacios abiertos o colaborativos y el trabajo en el hogar (“home office”) están modificando los diseños del mobiliario para oficinas. Estos formatos de ambientes colaborativos, conocidos como espacios de coworking, favorecen el contacto entre los miembros del equipo, mientras que las oficinas en casa reflejan la personalidad del trabajador. Todo esto trae consecuencias inmediatas sobre el diseño del mobiliario para oficinas. En este sentido, Decobuild, empresa líder en equipamiento para espacios laborales y comerciales, apuesta al desarrollo de líneas de muebles y accesorios que acompañen esta tendencia con diseños innovadores y funcionales para el trabajador, tales como cubículos sanitarios, tabiques de oficina, muebles de oficina, paneles absorbentes de sonido y pisos. Algunas tendencias clave en decoración y espacios son el color claro y el estilo minimalista: la estética simple nunca falla. Desde que el diseño simple ha pasado a ser elegido en el hogar, muchas oficinas trasladaron esta estética a su contexto diario. ¿Por qué tanto éxito? Porque los espacios de trabajo siguen queriendo parecerse a los hogares y, sobre todo, buscan generar la atmósfera y ambiente que se respira en nuestras casas, y para el trabajo nada mejor que un entorno limpio y claro. Por otra parte, sigue el auge de los espacios abiertos, en lugar de los típicos despachos cerrados, sobre todo en las oficinas y empresas más tradicionales. Cada vez nos encontraremos con más compañías que optarán por crear amplios open spaces a doble altura. De esta forma, los empleados que se encuentren en la planta superior tendrán una visión general y completa de la mayor parte de las instalaciones. Sin embargo, estos entornos abiertos conllevan algunas problemáticas de intimidad y ruidos que afectan la concentración. Para eso, Decobuild

ofrece una solución con su línea Noiseblock, compuesta por paneles y productos absorbentes de sonido: lámparas, pantallas de escritorios y hasta azulejos decorativos que favorecen la absorción de sonido. Estos productos están hechos de un material absorbente acústico decorativo compuesto de fibra de melamina acabada con tejido. Pero si hablamos de tendencias en el ámbito laboral no podemos dejar de mencionar el cuidado

por la salud de los usuarios, en espacial las personas que trabajan todo el tiempo sentadas. Un asiento sano y flexible permite que los empleados desarrollen su trabajo sin una fatiga excesiva, y el resultado se traduce en menos lesiones y, en consecuencia, una mejora en el rendimiento laboral. LCNI Mag

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PROYECTAR Y GESTIONAR EDIFICIOS DE OFICINAS Es necesario incorporar a los emprendimientos inmobiliarios de oficinas el gerenciamiento del edificio durante su vida útil. Para ello se deben aplicar criterios de sustentabilidad y austeridad. El desarrollo inmobiliario, la construcción, representan la primera fase en el ciclo de vida de un inmueble, y determina muchas de las características que condicionarán su desempeño futuro. Sin embargo, suele existir cierta desconexión entre los profesionales responsables del proyecto inicial y los de su gestión ya en uso. “Las obras no se terminan; se abandonan”: esta frase, muy usual en nuestro mercado, representa una realidad técnica ineludible: no existen los edificios perfectos, los proyectos perfectos ni las obras perfectas, de modo que se debe establecer en algún momento un corte por el cual el responsable de la obra deja en manos del gestor del inmueble un edificio finalizado, aunque con algunos elementos que probablemente requerirán una revisión y solución. Si tomamos esto como una realidad ineludible, podemos preguntarnos cuál sería el momento adecuado; cuáles serían conceptualmente esos elementos que podrían quedar pendientes de una solución posterior y de qué recursos disponemos para minimizar estas desviaciones. Con más de dos décadas de desarrollo internacional, el proceso de Commissioning ofrece herramientas para garantizar que todos los sistemas relevantes de un inmueble hayan sido diseñados, instalados y probados de acuerdo con los requerimientos operativos de su usuario final. Por otra parte, el incremento de la cantidad de edificios involucrados en procesos de certificación de normas internacionales de sustentabilidad ha promovido la realización de actividades formales de Commissioning en dichos inmuebles. En estos

casos es importante, por lo tanto, no sólo diseñarlos y construirlos para que sean sustentables sino también garantizar que se ajusten a las verdaderas necesidades de las personas y organizaciones que los utilizarán. Es allí resuena con toda su importancia el lema “menos es más”, del célebre arquitecto Ludwig Mies van der Rohe (1886-1969), que debemos leer con una visión tanto arquitectónica como operativa y económica para aplicarla en el ciclo de vida del inmueble. Se trata de adoptar un criterio de austeridad se deben diferenciar dos grupos de inmuebles de oficinas, cada uno con propósitos y fisonomías profundamente diferentes. Por un lado, los edificios de renta o que son construidos para su venta y uso por parte de un tercero, suelen ser diseñados con un criterio de eficiencia. En ellos se presta atención a la incidencia de espacios comunes y su capacidad de ser traslados -a través del precio- al precio de los metros cuadrados vendibles. En cambio, en los edificios corporativos -sobre todo cuando se trata de casas centrales- cobran importancia rubros como la singularidad, el potencial emblemático, el valor de la firma del estudio arquitectónico a cargo y el respaldo que el edificio pueda brindar a la misión o el negocio principal de la organización. Paradójicamente, son éstas obras las que suelen incorporar certificaciones sustentables, pero aplicadas -en un sentido sorprendentemente opuesto- a proyectos cuyas dimensiones y prestaciones exceden a las verdaderas necesidades de sus usuarios.

Esto quizás se deba a que las corporaciones carecen de los conocimientos necesarios sobre el tema, ya que el desarrollo inmobiliario y el gerenciamiento de proyectos de construcción no se encuentran dentro de su negocio habitual. Por eso, terminan expandiendo el proyecto hacia plazos y costos fuera de los previstos, desconociendo que el verdadero esfuerzo adicional deberá hacerse en las décadas posteriores a través de la administración, operación y mantenimiento del inmueble. En este sentido, puede resultar útil la noción de “necesidad” que ofrece la norma ISO 41012:2017, definida como la “expectativa específica o abstracta de la organización que la demanda, esencial para permitir el logro de su propósito principal y sus objetivos clave”. De lo que se trata, entonces, es de aplicar criterios de austeridad que permitan, durante el ciclo de vida de cada inmueble, garantizar su continuidad operativa, brindar espacios seguros y confortables a los usuarios y resaltar los valores de la organización en forma eficiente y sustentable.

Julián Albinati Ingeniero Industrial (ITBA) y Executive MBA (IAE Business School). Titular y Consultor Senior en FM2B y director del Programa de Facility Management de la Universidad de San Andrés.

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EL PROPTECH HIZO CUMBRE EN CHILE Organizado por la empresa argentina MKTre.com, se llevó a cabo en Santiago el primer PropTech Latam Summit. Los debates giraron en torno a conceptos globales que aplican a nuestro mercado. Nuevos conceptos como el Real Estate Fracking y el UX Real Estate están sacudiendo a la industria inmobiliaria a nivel mundial. La primera cumbre PropTech realizada el 7 de Junio 2018 en el Centro de Convenciones de Parque Titanium, en Santiago de Chile, debatió sobre esta y otras cuestiones de la mano de las empresas más representativas y disruptivas de América Latina. Un total de 350 asistentes, 36 speakers y 16 startups son algunos de los números que marcaron la cita internacional. Sin duda, fue el puntapié inicial del camino que ya comenzó hacia la disrupción y la innovación para la industria inmobiliaria en América Latina. Hoy nuevos conceptos están conmoviendo los cimientos de la industria inmobiliaria y, tal como viene sucediendo en el mundo, estos cambios están llegando al mercado local para quedarse. La tecnología aplicada a la industria es cada vez más habitual en nuestro negocio: realidad virtual y aumentada, CRM avanzados, portales inmobiliarios cada vez más evolucionados, big data, inteligencia artificial, crowdfunding y plataformas online de obtención de créditos hipotecarios son términos y conceptos que cada día se incorporan más en la industria. Estos cambios profundos de la industria se pudieron ver recientemente en el PropTech Latam Summit 2018. La cumbre congregó a empresarios y profesionales del ámbito inmobiliario, developers, brokers, arquitectos, proveedores y startups de la industria e inversores, que participaron en conferencias sobre temáticas como ciudades innovadoras, blockchain, el impacto de la tecnología en la industria inmobiliaria, en qué invierten los venture capital en América Latina o el rol de las aceleradoras, entre otros. Entre los speaker se destacaron dos influencers de talla mundial como Steve Weikal, head de relaciones institucionales del MIT Center for Real

Información y negocios del Real Estate de 10 países en Latinoamérica Mauricio Benitez (BDO) , James Dearsley (Keynote Speaker de UK), Andrea Rodriguez Valdez (PropTech Latam Summit)

Estate, conferencista internacional, cuya presentación fue patrocinada por Portal Inversionista, y James Dearsley, fundador de PropTech Consult y recientemente considerado como la persona más influyente en el proptech por LendInvest. “Latam no necesita reinventar la rueda. Simplemente, debe insertarse en la gran maquinaria del proptech que ya está en marcha en el mundo”, opinó James Dearsley. Dos conceptos entregados por Weikal del MIT dejaron pensando a la audiencia: - El Real Estate Fracking: Usar la tecnología para romper los esquemas tradicionales del real estate y luego volver a construirlos, uniendo estas piezas en algo más productivo y mejorando el valor de los activos. - El UX del real estate: La tecnología está provocando un cambio muy profundo desde el activo físico hacia la experiencia de usuario (user experiences: UX) En opinión de Andrea Rodríguez Valdez, creadora del PropTech Latam y directora de la pla-

taforma de networking Mktre.com, especializada en brindar relacionamiento y visibilidad a los actores del real estate, el balance es más que positivo: “Hubo un clima de febril trabajo en red y de negocios, y las conferencias tuvieron asistencia plena, lo cual refleja las ganas de aprender sobre el proptech. Se trata de una temática muy nueva y recién se está empezando a tomar conciencia de que la tecnología no es un lujo sino una necesidad para la industria del real estate”. La jornada desarrollada en Parque Titanium dejó las convicciones de que la industria inmobiliaria se está transformando para siempre y de que el proptech es un concepto que llegó para quedarse. De hecho, Rodríguez Valdez contó que las expectativas con las que empezó a trabajar en la organización de este evento, el año pasado, fueron superadas ampliamente. Además, anticipa que este primer summit en Chile se repetirá en Junio 2019, y que muy probablemente se replicará en otros países de la región.

Smart Cities

Corporativo

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Hotelería

Lifestyle

prensa real estate WWW.PRENSAREALESTATE.COM @prensaRE

prensarealestate

Territorios Inteligentes

Sustentabilidad

DIREC TORIO LC NI INMOBILIARIAS Y BROKERS

SERVICIOS INMOBILIARIOS

DESARROLLADORAS Y CONSTRUCTORAS

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AGENDA CASA FOA 2018 Sinónimo de innovación y diseño, anuncia el lanzamiento de su edición número 35 que tendrá lugar del 21 de septiembre al 28 de octubre. La sede será el ex Convento Nuestra Señora de la Misericordia, en Villa Devoto, Ciudad de Buenos Aires. El evento anual de arquitectura, diseño interior, paisajismo e industria sigue apostando al proceso de descentralización de la Ciudad de Buenos Aires anunciando su nueva sede en el ex convento, ubicado entre las calles Pareja, Emilio Lamarca y San Nicolás en el barrio porteño del oeste. Será la oportunidad para conocer el Convento de la Misericordia, una joya arquitectónica de más de 120 años. Estos 3.000 metros cuadrados de claustros, patios y vegetación serán los escenarios donde los diseñadores y arquitectos que participarán de esta edición desplegarán toda su creatividad.

Latin American Real Estate Tech Summit 2018

EXPO CONSTRUIR 2018 El 10 y 11 de Octubre en Córdoba. El horario es de 10 a 20 hs, en el hotel Sheraton. Es el principal encuentro de negocios de la construcción, donde en más de 150 espacios de negocios se presentarán las principales empresas proveedoras de la construcción exponiendo sus productos y servicios a desarrolladores, compradores, inversores y a los principales players del sector.

18 De Octubre 2018, Jw Marriot, Miami. The Latin American Real Estate Technology Council se enorgullece en presentar la tercera edición del evento Latin American Real Estate Technology Summit, el cual estará enfocado en las nuevas tendencias y al impacto de la tecnología en real estate. +20 Speakers internacionales ayudarán a re-imaginar el futuro en conferencias tipo TED de 30 minutos. +10 Startups y Proveedores de Software clave Proptech, +10 Empresas de realidad aumentada, realidad virtual, drones, impresión 3D, internet de las cosas, desarrolladores de apps.

GRI Argentina, 2018. Su tercera edición se llevará a cabo los días 13 y 14 de noviembre en Buenos Aires. Reunirá alrededor de 150 líderes del sector inmobiliario. Los directivos senior representantes de empresas inversoras, desarrolladoras y bancos conversarán lado a lado sobre diferentes temas concernientes al presente y futuro de la economía argentina, perspectivas de inversión y desarrollo en 2018.

WORKTECH, Buenos Aires 2018. La conferencia internacional líder dedicada al futuro del trabajo se realizará el 18 de Septiembre en La Sociedad Central de Arquitectos. Tras 15 años de éxito y replicando el formato de grandes ciudades del mundo, Worktech LATAM reúne a expertos internacionales que aportarán una mirada inspiradora e innovadora, ofreciendo un contenido exclusivo que fusiona nuevas ideas, estrategias, casos de estudio, novedades y un apasionante espacio de debate sobre las tendencias que marcan el futuro de las formas y los ámbitos de trabajo. Podes reservar entrada en nuestra página web, www.contractworkplaces.com/worktech/

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¿QUÉ PASA? Las herramientas del negocio inmobiliario contada por sus creadores. que brindamos una atención profesional personalizada, con apoyo constante para desarrolladores y arquitectos desde el inicio del proyecto hasta la postventa.

Hernán Ibáñez Gerente Comercial Senior de Mercado Libre Clasificados

Roberto Pérez Gerente comercial de AvalTotal Desde hace tres años, Aval Total se convirtió en el principal aliado del agente inmobiliario, aportando una solución al problema de la garantía para operaciones de alquiler. Somos una empresa conformada por especialistas en el análisis y perfilación de clientes. Además, contamos con un sistema que nos permite obtener al instante toda la información necesaria para aprobar una operación. Esto hace la diferencia en nuestro mercado, ya que podemos gestionar, aprobar y hacer firmar un contrato de garantía por día en promedio. Operamos con inmobiliarias de todo el país porque somos la única empresa de nuestro rubro que cuenta con aprobación de Firma Digital Certificada, lo cual nos permite acelerar la firma de los contratos sin necesidad de estar presentes. Pero la gran diferencia la hacemos a la hora de responder ante un incumplimiento, ya que abonamos el mes adeudado y las expensas a las 48 horas desde la fecha del aviso de la falta de pago, apenas recibimos el aviso por teléfono o mail del propietario o de la inmobiliaria. Gran parte de nuestro crecimiento se lo debemos a La Comunidad de Negocios Inmobiliarios, de la cual somos miembros fundadores. Hoy proveemos nuestro servicio a muchos de los miembros de la comunidad, generando una sinergia de trabajo y sumando más y mejores oportunidades para todos. Aparte de ser un lugar de excelencia, el grupo humano es super profesional. Como conclusión, podemos decir que estamos en el lugar indicado y en el momento justo.

Mercado Libre Inmuebles logró alcanzar el récord de cuatro millones de publicaciones y más de 30 millones de visitas mensuales, convirtiéndose así en la plataforma especializada en venta y alquiler online de inmuebles más grande de la región. Como una compañía tecnológica e innovadora, recientemente Mercado Libre se unió al desarrollador inmobiliario Distrito M en Uruguay para comercializar en forma online apartamentos a estrenar con la posibilidad de abonar la reserva con tarjeta de crédito a través de Mercado Pago, algo nunca antes visto en Latinoamérica. Además, pensando en una propuesta integral, en paralelo se creó un micrositio que brinda la posibilidad de realizar un tour virtual por el interior de los apartamentos. Los mismos están íntegramente amoblados, y los productos que se observan en el recorrido 360° tienen un link directo a Mercado Libre, de modo que se puedan comprar en el momento.

Jessica Molina Inspire Design Somos una empresa joven dedicada a la decoración integral de ambientes. Desde el año 2004 trabajamos para interpretar y exaltar las ideas de nuestros clientes, brindando tecnología, calidad y funcionalidad a través de nuestros productos. Trabajamos con marcas líderes en cortinas, pisos de PVC, entelados de paredes, mobiliarios de cocinas, baños, livings y dormitorios. Es fundamental para nosotros el seguimiento permanente de nuestros proyectos y es por esto

En Inspire Design valoramos el trabajo en conjunto. Porque nos gusta trabajar de manera colaborativa y creemos en las comunidades productivas, nos unimos a LCNI para poder potenciarnos de la mano de los mejores profesionales y empresas del real estate.

Gabriel Battioni Grupo 4S, Regional Partner Argentina-Uruguay Grupo 4S es una empresa internacional de consultoría para el desarrollo de proyectos inmobiliarios extraordinarios. Creamos proyectos que conquistan mercados. Nuestro modelo de negocio tiene la flexibilidad de ofrecer servicios que pueden contratarse de manera independiente para cada etapa de un desarrollo. Nuestro portafolio de más de 1.500 proyectos en 16 países incluye éxitos en los ámbitos residencial, comercial, industrial, médico, mixto, planes maestros y de oficinas. Grupo 4S asume el compromiso de participar en los proyectos desde su inicio hasta el cierre comercial, lo cual garantiza un compromiso serio con una empresa que establece relaciones a largo plazo para cumplir y obtener resultados. Nuestras competencias van desde los estudios profundos de mercado hasta la supervisión comercial y el cierre de proyectos con alto nivel de complejidad. Siempre participamos de la mano de desarrolladores o inversionistas con la visión de crear proyectos agresivamente diferenciados y de profundo valor de mercado.