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REVISTA JUDICIAL C00
VIERNES 20 DE JULIO DE 2012 La Hora QUITO, ECUADOR REVISTA No: 10033
LUNES 24DE NOVIEMBRE DE 2008 La Hora QUITO, ECUADOR
Director DR. FRANCISCO VIVANCO RIOFRÍO
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El valor económico de la propiedad
rural El presente artículo aporta al contenido del titulado “La Nueva Ley de Tierras”, que por este medio se publicó el martes 4 de julio del 2.012. Introducción Como preámbulo a describir el hecho de que en el país rigen disposiciones contrapuestas ligadas a la valoración de los bienes raíces y en vista de que la Asamblea Nacional está tratando la nueva Ley de Tierras en la que incluirá a las expropiaciones de los predios deficientemente cultivados y a los consecuentes pagos que el Estado tendrá que hacer a los propietarios de los estos bienes; a propósito también de que aparte de contrapuestas están vigentes disposiciones desacertadas, como las contenidas en la Codificación de la Ley de Orgánica de Régimen Municipal, que con fines tributarios norman el procedimiento para calcular el valor monetario de los inmuebles -por lo común denominado valor comercial y absurdamente llamado precio-; y, considerando, por ejemplo, que en el literal “f” del Art. 19 de uno de los Proyectos de
la nueva Ley de Tierras que difunde la página web de la Asamblea Nacional se señala -contradiciendo en parte al Art. 40- que para fijar los precios de la tierra a adjudicar se considerará, además de otros factores, al “valor real de mercado de los predios en el sector”, es de afirmar que poco o nada hemos avanzado en el estudio y desarrollo de la valoración de activos y que, acaso por estas razones o aún por alguna de carácter político, ninguna autoridad, centro de enseñanza universitario, entidad de desarrollo seccional y/o de control ha dicho o ha hecho nada en procura de revisar las normas indicadas. Hablando ya del tema, en términos generales y a diferencia de lo que ocurre en el sector urbano en el que debido a la mayor oferta existente y por ende al conocimiento del precio unitario de la tierra que rige en un sector es posible calcular o deducir, incluso sin mayor dificultad, el valor económico de un inmueble común y corriente ubicado en ese sector, en el área rural, a menos que al momento de realizar el avalúo se conozcan los precios alcanzados en venta pública
Para que contribuya a imponer justicia, toda norma de valuación debe basarse en la técnica y ser clara por inmuebles agrícolas similares al que se valora -cuestión que es difícil- este valor se obtiene por lo general en base de estimaciones, que naturalmente se fundamentan en los estudios de mercado y, en el caso de predios que son equiparables, en el cálculo o en la estimación adecuada y adicional del valor económico de las diferencias observadas. Debido a estas consideraciones y sobre todo con el fin de que la citada Asamblea Nacional disponga el uso del procedimiento correcto para determinar el valor monetario de los bienes raíces merece recalcar que ninguno de los métodos de cálculo del valor monetario de la tierra rural contenidos sobre todo en la indicada codificación de la Ley Orgánica de Régimen Municipal y/o en el Reglamento de Avalúos de los Predios Rurales que entró en vigencia en septiembre de 1.989
para ser aplicado por la Dirección Nacional de Avalúos y Catastros, DINAC, dieron o han dado pie con bola. En otras palabras: que los valores resultantes utilizando estos procedimientos, siempre o casi siempre han discordado con la realidad. Resultados parecidos, por las divergencias o “leguleyadas” que pueden ocurrir y argumentar cuando en procura de conseguir mayor valor se aluda sólo a su valor de mercado, se podrán obtener si la Asamblea resuelve adjudicar –y lamentablemente no concesionarlas tierras que ingresen al Fondo Nacional de Tierras y aprueba, como está redactado, el texto del mencionado Art. 19; es decir, si no considera que el valor de mercado o el precio que alcanza un inmueble o cualquier bien en un momento dado es consecuencia del influjo que finalmente en esta suma económica y en ese momento ejercen una serie de elementos denominados “determinantes del valor monetario” entre los que constan la ubicación, superficie, forma características físico-químicas y las vías de acceso. Debido a esta
causa, hipotéticamente hablando, un predio que física y químicamente sea idéntico a otro pero que esté situado lejos de la vía principal alcanzará de hecho menor precio que el ubicado frente a esa vía. Reseña Histórica Aunque para efectos de fijar o estimar el “valor” -como define a medias la Codificación de la Ley Orgánica de Régimen Municipal a la cuantía que en el mercado alcanza o alcanzaría un predio agrícola, tratándose de este bien-, no importa mayormente conocer cuáles entidades estatales han tenido y tienen la responsabilidad de determinarlo, pero con el objeto de tener una idea de cómo se ido creando y actualizando el catastro nacional es de señalar que el cálculo del valor monetario de la tierra rústica y el levantamiento de los catastros lo hacía, hasta agosto de 1.966, la extinta Oficina Nacional de Avalúos y Catastros, ONAC, que en ese mes y año pasó a denominarse Dirección Nacional de Avalúos y Catastros, DINAC, cuyo funcionamiento dependió financieramente CONTINUA EN LA PÁGINA - C2
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