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JUEVES 20 DE OCTUBRE DE 2011 La Hora QUITO, ECUADOR REVISTA No: 9759 Director DR. FRANCISCO VIVANCO RIOFRÍO
Editor AB. FRANCISCO LÓPEZ MURILLO
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El pacto comisorio en el contrato de compraventa POR: DR. JOSÉ GARCÍA FALCONÍ
Tuve el honor de dirigir la tesis de abogacía, de la señora Gladys Marlene Bermeo Aynaguano, sobre el “Contrato deCompraventadeBienesRaíces en nuestra Legislación” habiendo manifestado en el informe de calificación de dicha tesis que es una de las mejores que he dirigido en los dieciséis años de docente en la materia de práctica civil en la Facultad de Jurisprudencia de la Universidad Central del Ecuador y, que hoy quiero compartir estos conocimientos con el público lector la Revista Judicial del Diario La Hora. CONCEPTO DE COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES Como es de conocimiento general, la compraventa se mantiene como el más importantes de los contratos, pues es el mecanismo más ágil y sencillo para adquirir el pleno dominio de un bien mueble o inmueble; por esta razón la compraventa sigue siendo considerada el rey de los contratos, en la cual una de las partes se obliga a transmitir a la otra la propiedad de una cosa o un derecho, y ésta a su vez se obliga a cubrir su precio inmediato. De lo anotado se desprende, que la compraventa es un contrato mediante el cual, una parte se obliga a entregar un bien raíz a cambio del correspondiente precio y debido a la cuantía de dicho valor pecuniario, pueden establecerse en él, diversas estipulaciones con la finalidad de asegurar el cumplimiento del contrato; estas estipulaciones se
denominan pactos, siendo los más comunes: el pacto comisorio y el pacto de retroventa. El Código Civil codificado, publicado en el Suplemento de Registro Oficial No. 46 de 24 de junio de 2005, trata sobre el contrato de compraventa, en el título 22 del Libro Segundo, desde los Arts. 1732 al 1836. El Art. 1732 de dicho cuerpo de leyes señala “Compraventa es un contrato en el que una de las partes se obliga a dar una cosa, y la otra a pagarla en dinero. El que contrae la obligación de dar la cosa se llama vendedor, y el que contrae la de pagar el dinero, comprador. El dinero que el comprador se obliga a dar por la cosa vendida se llama precio”. El Art. 1733 ibídem dice “Cuando el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, se entenderá permuta si la cosa vale más que el dinero, y venta en el caso contrario”. Debo señalar que el término “Pacto”, significa acuerdo sobre algún aspecto, de tal modo que los pactos que se establezcan en los contratos de compraventa, deben ser resultado de libre acuerdo de los contratantes, pero que no afecten al orden público
y a las buenas costumbres. No olvidemos que en el derecho civil, las personas están facultadas para hacer todo excepto lo que la ley expresamente no lo prohíba, así lo señala expresamente el Art. 66 número 29 letra d) de la Constitución de la República al disponer “29. Los derechos de libertad también incluyen: (...) d) Que ninguna persona pueda ser obligada a hacer algo prohibido o dejar de hacer algo no prohibido por la ley”; recalco una vez más que ésta es la norma constitucional que rige en materia privada; mientras que en materia pública se aplica el principio de juridicidad señalado en el Art. 226 de la Constitución de la República, que establece las competencias y facultades de los servidores públicos, que solamente son las señaladas en la Constitución y la ley. ¿QUÉ ES EL PACTO COMISORIO?
Es la condición resolutoria tácita convenida por las partes y se la clasifica en pacto comisorio simple y calificado. El Art. 1817 inciso primero del Código Civil dice “Por el pacto comisorio se estipula expresamente que no pagándose el precio al tiempo convenido, se resolverá el contrato de venta. Entendiéndose siempre esta estipulación en el contrato de venta; y cuando se expresa, toma el nombre de pacto comisorio, y surte los efectos que van a indicarse”. El Art. 1818 ibídem dice “Por el pacto comisorio no se priva al vendedor de la elección de acciones que le concede el artículo 1813”. O sea que la condición resolutoria tácita que se encuentra definida en el Art. 1813 del cuerpo de leyes citado, que señala “Si el comprador estuviere constituido en mora de pagar el precio en el lugar y tiempo dichos, el vendedor tendrá derecho para exigir el precio o la resolución de la venta, con resarcimiento de perjuicios. Si exigiere la resolución, el demandado podrá consignar el precio completo, que comprende el capital y los intereses adeudados hasta que se reciba la causa prueba”. O sea que en este caso lo que se podría reclamar, sería el lucro cesante y el daño emergente, pues no hay duda que este
pacto comisorio requiere sentencia judicial, al igual que la condición resolutoria tácita, porque la ley da derecho al acreedor a exigir la resolución. Respecto al pacto comisorio calificado, el Art. 1819 del Código Civil lo define de la siguiente manera “Si se estipula que por no pagarse el precio al tiempo convenido, se resuelve ipso facto el contrato de venta, el comprador podrá sin embargo, hacerlo subsistir, pagando el precio, lo más tarde, en las veinte y cuatro horas subsiguientes a la notificación judicial de la demanda”. De tal modo que si el acreedor pide la resolución del contrato, es porque no se ha realizado el mismo y, el plazo que la ley otorga al deudor para hacer subsistir el contrato de compraventa, se cuenta desde la notificación judicial más veinte y cuatro horas conforme señala el Artículo antes mencionado. Recalco que el efecto del pacto comisorio simple, es el derecho a exigir el precio o la resolución de la venta, con resarcimiento de perjuicios; de tal modo que el efecto del pacto comisorio simple en el contrato de compraventa por incumplimiento de una obligación distinta a la de pagar el precio, o en los demás contratos por incumplimiento de cualquier obligación que se otorga al contratante cumplidor, la opción para pedir: el cumplimiento o la resolución más una indemnización de perjuicios, pero para que esto opere se requiere sentencia judicial que declare la resolución del contrato. Mientras que el efecto del pacto comisorio calificado, es que el contrato de compraventa, por no pago del precio, produce el efecto que el efecto que se otorga al comprador el plazo de veinte y cuatro horas, y este plazo se cuenta desde la notificación de la demanda para elevar la acción de resolución pagando el precio adecuado, pero igual debe existir sentencia; esto es acorde a lo que señala el Art. 1818 del Código Civil. ¿CÓMO OPERA CONTINUA EN LA PÁGINA - C2
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