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Revista judicial C00
MARTES 13 de MARZO de 2012 La Hora Quito, ecuador revista no: 9904
LUNES 24de noviembre de 2008 La Hora Quito, ecuador
Director Dr. Francisco Vivanco Riofrío
Por: Dr. José García Falconí
INTRODUCCIÓN La Codificación de la Ley de Inquilinato, publicada en el Registro Oficial No. 196 de 01 de noviembre de 2000 regula a los contratos de arrendamiento de locales que se encuentran dentro del perímetro urbano, de tal modo que el resto de contratos de arrendamiento son normados por el Código Civil. El Art. 1 de dicha Codificación señala “Esta Ley regla las relaciones derivadas de los contratos de arrendamiento y de subarrendamiento de locales comprendidos en los perímetros urbanos. Las ordenanzas municipales determinarán el perímetro urbano”. Hay que recalcar que el perímetro urbano está fijado por las Ordenanzas que dicta cada Municipio, y son varios los criterios para fijarlo, pues unos se basan en la sección territorial que goza de servicio de agua potable para considerarlo como urbano, sin embargo también hay el criterio de que predio urbano es el que está situado dentro de la ciudad y predio rústico el que está ubicado en el campo. El Art. 30 de la Codificación de dicha Ley señala las causales de la terminación del contrato de arrendamiento, esto es cuando el arrendador puede dar por terminado el mismo celebrado con su inquilino, antes de la terminación del plazo contractual. LA CAUSAL A) DEL ART. 30 DE LA LEY DE INQUILINATO El Art. 30 dispone “El arrendador podrá dar por terminado el arrendamiento y, por consiguiente, exigir la desocupación y entrega del local arrendado antes de vencido el plazo legal o convencional, solo por una de las siguientes causas: a) Cuando la falta de pago de las dos pensiones locativas mensuales se hubieren mantenido hasta la fecha en que se produjo la citación de la demanda al inquilino (...)”.
Editor AB. Francisco López Murillo
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La terminación del contrato de arrendamiento ¿QUÉ ES MORA? Es el retardo injustificado en el pago de las pensiones arrendaticias por parte del inquilino por dos o más meses. COMENTARIO Conforme señalo en mi trabajo publicado y titulado MANUAL PRÁCTICO EN MATERIA DE INQUILINATO, la principal obligación del inquilino que usa y goza del bien inmueble arrendado, es la de cancelar las pensiones mensuales de arrendamiento, y esta cancelación se la debe realizar en forma legal y oportuna, o sea que el pago de las pensiones mensuales se los debe hacer al día o con un máximo de mora de dos meses, pues si el inquilino no ha pagado las dos últimas mensualidades, el arrendador está facultado para iniciar la acción correspondiente en juicio verbal sumario, a fin de dar por terminado el contrato de arrendamiento, y por tal exigir la desocupación y entrega del local arrendado. Hay que aclarar que la mencionada ley expresa que para que se produzca la mora, y que por tal proceda la acción por la causal a) del Art. 30 de la Codificación de la Ley de Inquilinato, es menester que el inquilino no haya pagado las pensiones de arrendamiento por más de dos meses, pero hay que tener muy en cuenta que esta mora se produce al momento de la citación con la demanda; o sea si el arrendador presenta la demanda en contra del inquilino por la causal a) del Art. 30 de la Codificación de la Ley de Inquilinato, el juez
debe calificar la demanda luego de avocar conocimiento, ordenar que se cite al demandado, y si este consigna los meses adeudados antes de que se perfeccione la citación con la demanda, la acción deducida en su contra carece de fundamento. En clases en la Facultad de Jurisprudencia de la Universidad Central del Ecuador, cuando trato sobre este punto de derecho, manifiesto a mis estudiantes
que previamente a presentar la demanda por la causal a) del Art. 30 de la Codificación de la Ley de Inquilinato, el arrendador y/o su abogado, debe tener cuidado de que la citación con la demanda se la haga antes de que el inquilino consigne las pensiones adeudadas; mientras que el abogado del inquilino demandado, debe aconsejar a su cliente, que consigne las pensiones adeudadas antes de la citación con la demanda, ya sea
en la persona de su arrendador, o de ser del caso ante el Juzgado de Inquilinato y Relaciones Vecinales del cantón respectivo. También hay que tener en cuenta en los juicios de inquilinato la causal a) del Art. 30 de la ley de Inquilinato, que si el inquilino demandado en juicio verbal sumario para dar por terminado el contrato de arrendamiento y por tal la desocupación del mismo, ha sido vencido, para que surta efecto la apelación que deduce de la sentencia dictada por el juez de inquilinato y relaciones vecinales, en la que acepta la demanda y ordena la terminación del contrato y su desocupación inmediata, puede apelar de la sentencia, pero para que esta apelación proceda, debe obligatoriamente consignar todas las pensiones de arrendamiento adeudadas hasta el momento que se dicte sentencia, pues en caso contrario no procede el recurso de apelación presentado. Aclaro una vez más que el abogado del inquilino demandado en estos casos, debe aconsejar a su cliente que reúna la cantidad adeudada por pensiones de arrendamiento, para poder apelar de la sentencia de primera instancia que acepta la acción presentada por el arrendador, porque de lo contrario se ejecuta la misma y se procede a la desocupación inmediata del inquilino demandado vencido en el juicio verbal sumario de inquilinato. DOCUMENTOS QUE SE DEBE ACOMPAÑAR A LA DEMANDA DE INQUILINATO De conformidad con lo que dispone el Art. 47 de la Codificación de la Ley de Inquilinato “El arrendador, o quien le represente, no podrá demandar al inquilino sin acompañar a su demanda el certificado de fijación del canon otorgado por la Oficina de Registro de Arrendamientos o de la Declaratoria de Inscripción a que se refiere el Art. 9. Para el efecto, está obligado el funcionario respectivo a otorgar tal copia, con sello de la oficina y firma del empleado, al momento mismo de recibir la declaratoria. CONTINUA EN la página - c2
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