VESTBO BBL
Ã…rsrapport 2019
2019 var et normalt godt år Prosjekt- og byggeaktiviteten og salget av nye boliger var på det jevne. Salget av boligene i Kristofer Jansons vei var spesielt gledelig. Her var det mange førstegangskjøpere som fikk oppfylt drømmen om egen bolig. Første byggetrinn i Breivik Brygge er nesten utsolgt, og vi lanserer neste trinn i løpet av 2020. På Strømme Gård selges boligene jevnt og trutt i samme tempo som det bygges ut. Området blir bare finere og finere og populariteten øker og øker Vi fikk mange nye boligselskaper til forvaltning i 2019, både i Bergen og på Stord og per utgangen av beretningsåret hadde vi 27.314 medlemmer. Vårt totalkonsept for boligforvaltning og forretningsførsel etterspørres i stigende grad, både av andre boligutviklere og av eksisterende lag. Dette er en trend som har holdt seg i flere år og vi opplever at vårt konsept blir bedre og bedre kjent i markedet. Kundene og medlemmene står sentralt hos Vestbo, og «Kunden først»-programmet fortsetter. Vi lanserer fortløpende en omfattende utvidelse og fornyelse av våre portalløsninger. Her tar vi utgangspunkt i hvordan kunden opplever oss og hvordan kundene ønsker å samhandle og kommunisere med oss på en effektiv måte. Våre kunder og medlemmer etterspør større grad av selvbetjening, portaler som kan nås til alle døgnets tider, året rundt. Den store digitaliseringen og automatiseringen er i gang og den gjennomføres fortløpende etter hvert som nyhetene rulles ut. Dette fører til at rutinepregete arbeidsoppgaver automatiseres og at våre medarbeidere får bedre tid til kundekontakt og mer spesialiserte oppgaver. Økonomisk sett var 2019 et godt år for Vestbo. Langsiktig planlegging og oppbygging av egenkapitalen fører til at Vestbo både kan bygge ut flere prosjekt av gangen, samtidig som vi kan investere i det fremste innen IKT. Dette fører igjen til at vi ligger i forkant av utviklingen innenfor våre kjerneområder: Bygge boliger, selge og forvalte disse, til det beste for våre medlemmer.
Øystein Johannesen Administrerende direktør
2
Nøkkeltall 27 314 Medlemmer
439
10 960
Boligselskaper under forvaltning
Boende medlemmer
40
17 172
16 370
Ansatte
Boliger under forvaltning
Ikke-boende medlemmer
Ă…RSRAPPORT 2019
3
Prosjekter PROSJEKTER UNDER UTBYGGING Breivik Brygge – byggetrinn 1 Breivik Brygge, byggetrinn 1 består av 2 blokker og 44 leiligheter. Prosjektet ble presentert i august 2018 og per februar 2020 er 40 av boligene solgt. Innflytting 1. kvartal 2021.. Strømme Gård – Boligsameiet Knappentoppen, byggetrinn 3 Prosjektet ligger på Strømme Gård og prosjektet består av 27 rekkehus og 10 2-mannsboliger, totalt 37 boliger. Prosjektet ble presentert i mai 2018 og per februar 2020 er 36 av boligene solgt. Strømme Gård – Boligsameiet Knappentoppen, byggetrinn 4 Prosjektet ligger på Strømme Gård og prosjektet består av 10 rekkehus. Prosjektet ble presentert i september 2019 og per februar 2020 er 1 av boligene solgt.. Lonsåsen Sameie Lonsåsen ligger i Lindås kommune, i nærheten av Knarvik. Lonsåsen Sameie består av 4 blokker og 76 leiligheter. Byggetrinn 1 består av 38 leiligheter. Prosjektet ble lagt ut for salg mai 2019. Prosjektet selges gjennom Langheiane Utvikling AS, hvor Vestbo eier 50 % og Orion Prosjekt AS eier 50 %. Per februar er 18 av leilighetene solgt.
PROSJEKTER UNDER PLANLEGGING Breivik Brygge – byggetrinn 2 Breivik Brygge, byggetrinn 2 består av 3 blokker og 75 leiligheter. Prosjektet kommer for salg 2. kvartal 2020. Erleveien 20 Erleveien 20 består i dag av en nedlagt trafostasjon. Denne skal rives til fordel for et nytt bygg med kombinasjon næring og bolig. Første etasje er tenkt benyttet til forret4
ningsformål og de øvrige etasjer består av 41 leiligheter. Det er planlagt parkering i underetasjen. Forventes lagt ut for salg 2. kvartal 2020. Råtoppen Sameie Prosjektet består av 35 rekkehusboliger. Byggearbeidene startet i 2009, men på grunn av konflikt med nærliggende skytebane stoppet imidlertid byggearbeidet opp. Det er blitt gjort flere forsøk på å komme videre med prosjektet blant annet ved å senke terrenget, endre plassering av boligene, samt at det er foreslått omfattende støyreduserende tiltak på byggeplassen. Dette har så langt ikke vært tilfredsstillende for de kommunale myndigheter. I tillegg til ovennevnte tiltak har vi nå foreslått å gjennomføre støyreduserende tiltak på skytebanen. Den teoretiske beregningen av de samlede tiltak ser svært bra ut og det arbeides med å finne frem til en endelig løsning slik at prosjektet kan gjennomføres. Prosjektet forventes klar for salg ila 2020. Storlia Borettslag Tomten som ligger i Morvik-området, er regulert for utbygging av 32 terrasseleiligheter. Dette er lite hensiktsmessig utnyttelse av tomten, og vi ønsker å endre dette til rekkehusboliger. Dette medfører at tomten må omreguleres og dette arbeidet pågår i samarbeid med b+b Arkitekter AS og Ard Arealplan AS. Vestbo har kjøpt tilleggsarealer av Bergen Tomteselskap for etablering av en rasvoll. 1. gangs behandling av planen forventes ila 2. kvartal 2020. Florvåg Utbygging AS I I samarbeid med Stoltz Bolig AS og Haugland Maritim AS har vi under utvikling et boligprosjekt på det gamle sildemel/sildoljeanlegget på Askøy. Tomten ligger ytterst mot sør langs vestsiden av Florvågøy, med utsikt mot Byfjorden. Opus Bergen AS har utarbeidet reguleringsplanen og Link Signatur AS har utarbeidet et forslag til bebyggelse av tomten. Prosjektet inneholder ca. 170 blokkleiligheter. Reguleringsplanen er nå godkjent. Før prosjektet legges
ut for salg må det bl.a. først inngås utbyggingsavtale med Askøy kommune og gjennomføringsavtale for utvidelse av fylkesvegen med Statens vegvesen. Strømme Gård Eiendommen ligger mellom de eksisterende boligområdene Strømmesvingen (mot sør) og Vassteigen (mot nord), og er en av byens flotteste tomter. Utviklingen av eiendommen gjennomføres av Vestbo i samarbeid med grunneier. ABO Plan & Arkitektur AS har utarbeidet reguleringsplanen for eiendommen. Reguleringsplanen inneholder ca. 350 nye boliger. Den del av tomten som Vestbo skal bygge ut i samarbeid med grunneier, inneholder (i henhold til illustrasjonsplanen) 244 boliger fordelt på 27 eneboligtomter, 153 rekkehus og 64 blokkleiligheter. Det er etablert et eget utbyggingsselskap, Strømme Gård Utbygging AS (SGU), som skal stå for utbyggingen av området. SGU eies med 50 % av Vestbo og 50 % av grunneierne. Hoved infrastrukturen med veg, vann og avløp er opparbeidet for hele området. Så langt er 2 felt med eneboligtomter med 23 tomter solgt. I tillegg er Boligsameiene Knappentoppen 1 og Knappentoppen 2, samt Knappentoppen Borettslag - totalt 77 enheter, ferdigstilt. I 2019 ble Boligsameiet Knappentoppen 3 lagt ut for slag.
I 2020 kommer Knappentoppen 5 for salg, totalt 15 enheter, herav 7 rekkehus, 2 tomannsboliger og 4 leiligheter. Rolland Påbygg Rolland Borettslag har besluttet å etterinstallere heis, totalt 10 heiser. Vestbo BBL skal bygge 30 nye boliger på eksisterende bygg, inkludert 2 nye parkeringsgarasjer. Det pågår arbeid med utarbeidelse av reguleringsplan for prosjektet samt parallell prosjektering av heiser og påbygg. Prosjektet forventes lagt ut for salg 2. kvartal 2020. Våge Tomteselskap AS Vestbo har kjøpt flere eiendommer i området Våge - Hjelteryggen på Sotra. Vi har i samarbeid med flere grunneiere i dette området etablert et samarbeidsselskap «Våge Tomteselskap AS». Målet er å få omdisponert området helt eller delvis til utbyggingsområde. Området har et betydelig utbyggingspotensial.
ÅRSRAPPORT 2019
5
BEDRIFTSMARKEDET FORVALTNING Boligforvaltning Vestbo hadde ved utgangen av 2019 forretningsførsel for 439 boligselskaper og 17.172 boliger, herav utgjorde tilknyttede lag 186 borettslag og boligaksjeselskaper, med til sammen 9.153 boliger. Vestbo har boliger under forvaltning i til sammen 18 kommuner. Foruten Bergen kommune er de øvrige kommunene – Askøy, Bømlo, Etne, Os, Voss, Fitjar, Osterøy, Sund, Fjell, Kvinnherad, Lindås, Meland, Stord, Vaksdal, Eidfjord, Hol og Vindafjord.. Vestbo Nytt Vi sender ut informasjonsskrivet «Vestbo Nytt» til styremedlemmer og varamedlemmer i boligselskaper under vår forvaltning. Her tar vi opp ulik informasjon knyttet til drift av boligselskaper innen økonomi, juridiske spørsmål, pålegg fra offentlige myndigheter, kurs etc. Informasjonsskrivet sendes nå i hovedsak ut per epost, i tillegg til at det publiseres på Vestbos styreportal. «Vestbo Nytt» ble utgitt i 11 nummer i 2019. Kurs og opplæring for tillitsvalgte I 2019 ble det gjennomført i alt 17 kurs som ledd i opplæring av tillitsvalgte i boligselskaper. Totalt har 528 personer deltatt på kurs. Dette er noen flere enn i 2018, Kursene er gjennomført som kveldskurs, med unntak av Vestboseminaret som hvert år blir avholdt på Solstrand Hotell & Bad. Tema for kveldskursene har blant annet vært innføringskurs for nye styremedlemmer, gjennomføring av generalforsamling og årsmøte, økonomi i boligselskaper, jussmix, styreportal, vedlikehold, internkontroll, våtrom/ forsikring/skadeforebygging og kurs i HMS for boligselskaper. Bomiljø Vestbo hadde flere bomiljøarrangementer i løpet av 2019. Oppslutningen om arrangementene var gjennomgående svært gode. 6
Seniortur med pensjonister i serviceboliger I slutten av september ble den årlige bussturen for pensjonister i serviceboliger arrangert. Turen gikk til Syse Gard i Ulvik med ca. 30 deltakere.. Utomhuskonkurransen I samarbeid med Hageselskapet gjennomfører vi årlig en uhøytidelig utomhuskonkurranse blant Vestbos boligselskaper. Konkurransen ble gjennomført i august og vinnerne var Vilhelm Bjerknesvei Borettslag og Bønes Borettslag.. Vestbos fotballcup 17. november ble Vestbos fotballcup arrangert i Framohallen for barn i boligselskaper. Cupen ble i 2019 arrangert for 18. år på rad. 25 lag var påmeldt. Alle deltakerne fikk t-skjorte og medalje. Vinnerlagene fikk kinobilletter og besøk på Peppes Pizza.. Vestbo miljøtilskudd Vestbo bevilget i 2019 miljøtilskudd til 5 boligselskaper. Miljøtilskuddet skal være et bidrag som stimulerer boligog miljøtiltak i boligselskapet.. Støtte til draktsett barnefotball Også i 2019 ble det gitt støtte til kjøp av draktsett til en rekke idrettslag i våre bomiljøer. Denne støtten er kjærkommen for slunkne klubbkasser, samtidig som det gir en positiv profilering av boligbyggelaget.
TEKNISK RÅDGIVNING
Nordre Erleveien boliglag AS Rørrehabilitering.
Rehabiliterings-prosjekt og byggeledelse Ved større rehabiliteringsprosjekter kan teknisk rådgivningsgruppe hos Vestbo ta rollen som prosjektleder og byggherreombud. Vestbo bistår boligselskapene med å engasjere planleggere og entreprenører. I neste fase kan vi trekke veksler på vår årelange erfaring og ta ansvar for byggeledelse av arbeidene som Byggherrens/boligselskapets representant. Med Vestbo på laget får boligselskapene en trygg og en profesjonell medspiller som har boligselskapets interesser for øyet. Vi har meget god erfaring med små og store vedlikeholds- og rehabiliteringsprosjekter, og har opparbeidet erfaring og kompetanse som er svært nyttig for boligselskapene.
Tørreshaugen borettslag på Stord Brannvegger på loft.
Større rehabiliteringsoppdrag 2019 Av de største oppdragene hvor Vestbo har ivaretatt arbeidet med prosjekt- og byggeledelse nevnes: Hesjaholtet Borettslag Nye innglassede altaner, rehabilitering av fasader. Langerinden Borettslag Nye innglassede altaner. Flaktveithøgda Borettslag Nye tak, vinduer mm. Granlia Borettslag Tak- og fasaderehabilitering. Welhavensgate boliglag Fasaderehabilitering. Stiftelsen Sjøfarendes aldersboliger Tak- og fasaderehabilitering. Torghuset borettslag på Stord Fasaderehabilitering.
Fagernes boliglag Fasaderehabilitering. Høgseteveien borettslag Tak og vinduer.
VEDLIKEHOLDSPLAN OG BEVAR-HMS Vedlikeholdsplan (PPV-Planlagt Periodisk Vedlikehold) er et viktig styringsverktøy for styret i borettslaget eller sameiet, når det gjelder å ivareta forebyggende vedlikehold på bygningsmassen. Den indikerer på hvilket tidspunkt større vedlikeholdsoppgaver og utskiftninger må forventes, hvilke kostnader dette medfører og hvordan de årlige budsjettene må settes opp for å møte disse kostnadene. I denne tjenesten er det også lagt inn et årlig oppfølgingsmøte med lagene som hjelper styrene med oppfølgingen av planen. Interessen for denne tjenesten har vært god, og vi passerte 30 nye avtaler i 2019. Bevar - HMS Det er inngått avtale med vel 80 boligselskaper som gjelder HMS. Denne avtalen skal i størst mulig grad sikre at styret/laget ikke blir påført noe ansvar knyttet til den ”daglige drift” og ved gjennomføring av vedlikehold og rehabiliteringsarbeider. Vestbo disponerer en øvelseshenger som er spesialbygget for brannøvelser. Det gjør at Vestbo kan være behjelpelig med å arrangere brannøvelser ute i lagene. Dette er ett av mange skadeforebyggende tiltak som skal medvirke til at skader unngås eller begrenses i borettslagene/sameiene forvaltet av Vestbo. Hensikten med tiltaket er å trene opp beboerne til å være trygge på bruken av slokkeutstyret i boligen, den dagen det blir bruk for det. ÅRSRAPPORT 2019
7
REGNSKAP Vestbo fikk i 2019 et overskudd i morselskapet på kr. 31.506.852, - mot kr. 146.521.945, - i 2018. Styret foreslår at årsoverskuddet disponeres som følger: Avsettes til annen egenkapital, kr. 31.506.852, -. Styret anser regnskapet med tilhørende noter og kontantstrømoppstilling for å gi et rettvisende bilde av selskapets resultat og stilling ved årsskiftet. Selskapet har noe lavere inntekter som følge av mindre aktivitet med færre boligprosjekter under bygging. Det er nå få usolgte boliger/hytter i prosjektene, og tilbakeføring av nedskrivinger i prosjektbeholdningen gjør at resultat av prosjekter er positivt med kr 1,2 millioner mot et underskudd i 2018 på kr. 4,4 millioner. Av Andre driftsinntekter skyldes kr. 3,5 millioner overskudd fra salg av utleieboliger. I 2018 var overskudd for salg av utleieboliger kr. 2,9 millioner. Kontingentinntektene er stabile på kr. 7,2 millioner. Prosjektinntekter er gått ned fra kr. 19,6 millioner til kr. 14,8 millioner. Dette på grunn av lavere aktivitetsnivå, både i forhold til ny-prosjekter, og vedlikehold i boligselskapene. Forretningsførsel er økt fra kr. 25,8 millioner til kr. 27,1 millioner. Dette på grunn av flere kunder, samt normal prisøkning. Provisjoner boligsalg er økt fra kr. 10,2 millioner til kr. 11,2 millioner. Kostnader i prosjektene er redusert i likhet med det lavere aktivitetsnivået. Andre driftskostnader er stabile, mens lønnskostnadene er økt med 3,5% i 2019. Det er noe usikkerhet knyttet til prosjektene. Spesielt vil vi vise til usikkerhet knyttet til Råtoppen Sameie, nærmere beskrevet under utbygging. Styret mener selskapets avsetninger skal være tilstrekkelig i forhold til denne usikkerheten.
8
Selskapet har i 2019 netto finansinntekter på kr 23,9 millioner, mot kr 142,7 millioner i 2018. Reduksjonen skyldes i all hovedsak salg av Kristoffer Jansonsvei 55-71 AS til nystiftet borettslag i 2018. I løpet av 2019 er 72 av 98 leiligheter solgt. I 2019 har selskapet på samme måte solgt Håsteinsgate 9 AS til et nystiftet borettslag. Pr 31.12.2019 eier Vestbo BBL alle andelene i borettslaget. Disse vil bli solgt til leietakerne eller andre medlemmer etter hvert som leieforholdene opphører. Inntekten gjenspeiler gevinsten ved de to salgene. Totalkapitalen var ved utgangen av året på kr. 741,3 millioner, mot kr. 712,4 millioner året før. Egenkapitalandelen pr 31.12.2019 var 67,4 % mot 65,6 % pr 31.12.2018. Styret anser egenkapitalandelen som god. Selskapet har en likviditetsbeholdning pr 31.12.2019 på kr. 154,9 millioner, mot kr. 38,3 millioner pr 31.12.2018. Likviditetsbeholdningen anses som godt tilpasset selskapets behov. Kontantstrømanalysen for morselskapet viser en stor økning i likviditetsbeholdningen. Dette skyldes for en stor grad salget av 72 andeler i borettslaget Kristofer Jansons vei 55-71. Dette kommer frem i posten «Endring i andre tidsavgrensningsposter». I tillegg er kontantstrømmen påvirket positivt av reduksjonen i prosjektbeholdningen som skyldes salget av de siste leilighetene i Elvegata prosjektet på Voss. Netto utlån har økt betydelig i år og skyldes i stor grad lån til datterselskapene Langheiane Utvikling AS og Breivik Brygge AS i forbindelse med oppstart av byggeprosjekter. For konsernet ga 2019 et overskudd på kr 122.381.051, mot et overskudd på kr. 23.392.133, - i 2018.
Den store forskjellen i resultat mellom morselskap og konsern skyldes salget av Kristoffer Jansonsvei 55-71 AS til et nystiftet borettslag. Denne transaksjonen medførte en gevinst i morselskapet på i overkant av kr 130 millioner i 2018. I og med at 72 av 98 andeler i borettslaget er solgt pr 31.12.2019 har denne gevinsten fått resultateffekt for konsernet i 2019. Resultat for de resterende andelene, samt andelene i Håsteinsgate 9 borettslag, vil først komme inn i konsernselskapet når andelene selges. Disse vil bli solgt etter hvert som løpende leieforhold avvikles. Konsernet har en likviditetsbeholdning pr 31.12.2019 på kr. 242,0 millioner, mot kr. 135,3 millioner pr 31.12.2018. Styret anser likviditetssituasjonen i konsernet som godt tilpasset selskapets behov. Egenkapitalandelen i konsernet pr 31.12.2019 var 41,7 % mot 30,3% pr 31.12.2018. Styret anser egenkapitalandelen som god.
Utbruddet av koronaviruset (Covid-19) kan medføre en potensiell langvarig reduksjon av aktivitetsnivået i den norske og internasjonale økonomien. Dette vil kunne medføre utsettelser både i pågående og fremtidige prosjekter. Dette vil dermed kunne medføre at verdien på eiendommer og prosjekter kan bli redusert. På tidspunktet for avleggelse av konsernregnskapet er det vanskelig å forutsi det fulle omfang, konsekvenser og tidsutstrekning for Covid-19 pandemiens driftsmessige og økonomiske innvirkning for Vestbo. Vestbo har i dag en god finansiell stilling. Selskapet overvåker nøye virkningen av det pågående Covid-19 utbruddet, og vil iverksette tiltak som kreves for å minimere den negative innvirkningen på de økonomiske resultatene. Regnskapet er basert på forutsetningen om fortsatt drift, og styret bekrefter at denne er til stede.
Kontantstrømanalysen for konsernet viser en stor økning i likviditetsbeholdningen. Dette skyldes for en stor grad salget av 72 andeler i borettslaget Kristofer Jansons vei 55-71. Som følge av dette samsvarer årets overskudd i stor grad med netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter. Salget av leilighetene er også årsaken til den store positive effekten under posten «Endring andre tidsavgrensninger. Prosjektbeholdningen for konsernet viser en stor økning som følge av oppstarten av nye byggeprosjekter i datterselskapene Breivik Brygge AS og Langheiane Utvikling AS.
ÅRSRAPPORT 2019
9
PRIVATMARKEDET MEDLEMSFORHOLD Antall medlemmer ved utgangen av 2019 er 27.314 mot 27.536 i 2018. Av den samlede medlemsmassen var 10.960 ved utgangen av 2019 boende medlemmer, og 16.370 ikke-boende medlemmer. I 2019 ble det tegnet 77 juniormedlemskap, som er likt antall som i 2018. Juniormedlemskap er for barn og unge under 18 år. Et juniormedlemskap er fritatt for årlig kontingent frem til fylte 18 år, og kan på sikt bli verdifullt i forbindelse med kjøp av egen bolig. Vestbo-medlemskap gir forkjøpsrett i nyboligprosjekter eller når borettslag tilknyttet Vestbo selges. Overføring av medlemskap Et medlemskap i Vestbo kan overføres i rett opp- og nedstigende linje, samt til søsken. Antall overføringer i 2019 utgjør 275 mot 284 i 2018. Vestbo har hatt søkelys på å informere medlemmene om muligheten til å overføre medlemskapet til andre familiemedlemmer, i stedet for en eventuell utmelding. Det er viktig å få medlemmene til å forstå at et medlemskap
kan benyttes flere ganger, selv om det allerede har vært benyttet til kjøp av bolig. Medlemsfordeler Hovedformålet for Vestbo er å skaffe medlemmene bolig, men det skal også lønne seg å være medlem, både for de som har dekket sitt boligbehov, men også for de som er medlemmer med tanke på et mulig framtidig behov. Ved å benytte seg av Vestbos medlemsfordeler, som gir rabatter og/eller bonus hos våre leverandører, sparer medlemmet fort inn kontingenten. Vestbos leverandører er enten fremforhandlet av Vestbo lokalt eller nasjonalt av Boligbyggelagenes Partner, som Vestbo er deleier i. Boligbyggelagenes Partner fremforhandler og administrerer de nasjonale medlemsfordelene på vegne av boligbyggelagene. For at medlemmet skal få maksimalt utbytte av medlemsfordelene, må medlemskortet aktiveres. Når medlemskortet er aktivert får medlemmet tilgang til bonus på en rekke varer og tjenester. Bonus registreres inn på medlemskortet, og kan når som helst utbetales til medlemmets egen bank
Netto utvikling medlemsmasse
10
konto. Blant medlemmene som i 2019 tok ut bonus var gjennomsnittlig utbetaling kr 691,-. Høyeste utbetaling til et Vestbo-medlem i 2019 var kr. 8.802, Medlemskortet Omsetningen i Boligbyggelagenes fordelsprogram viste en nedgang i 2019 på 21,7 % fra 2018. På landsbasis var totalomsetning på handel kr. 525,8 millioner i 2019, mot kr. 639,7 millioner i 2018. Opptjent bonus var på landsbasis kr. 23,5 millioner i 2019, mot kr. 29,4 millioner i 2018. Nedgang i omsetning kan henge sammen med at avtalen med Power utløpte pr 01.01.2019, og dette var en av de store driverne i fordelsprogrammet. Vestbo-medlemmer har sørget for en omsetning på kr. 16,3 millioner i 2019 mot kr. 20,2 millioner i 2018. Vestbo opplever en liten økning på antall aktiverte medlemskort. Ved utgangen av 2019 har 11.369 Vestbo-medlemmer aktivert medlemskortet sitt, mot 10.853 i 2018. Det betyr at ca. 41 % av medlemsmassen har aktivert medlemskortet sitt.
gode. Dialogen med medlemmene har vært gjennom informasjon om boliger på forkjøpsrett, digitale nyhetsbrev om våre boliger og medlemsfordeler, nettsider, sosiale medier og medlemsbladet «Velkommen hjem». I tillegg har Vestbo vært opptatt av å gi medlemmene gode opplevelser i form av arrangementer som henvender seg både til familier og til enkelt-medlemmer i alle aldre. I Vestbo-appen finner medlemmene medlemstilbud, elektronisk medlemskort og bonussaldo. Dette forenkler både bruken og tilgjengeligheten av medlemsfordelene for våre medlemmer. Via sosiale medier informeres det om nye boligprosjekter, gode tilbud, informasjon og inspirasjon. Facebook og Instagram er de kanaler som brukes mest. Medlemsblad Medlemsbladet «Velkommen hjem» kom i 2019 ut med 4 nummer. Medlemsbladet har presentert nye prosjekter, bomiljøstoff, aktuelt stoff fra Vestbo og medlemstilbud. I 2019 var sidetallet per nummer i gjennomsnitt 54 sider. Medlemsbladet har et opplag på ca. 24.000. I tillegg publiseres en digital versjon på www.vestbo.no.
Markedsføring Vestbo etterstreber å holde medlemmene informert om nyheter og andre tilbud som kan komme medlemmet til
ÅRSRAPPORT 2019
11
MEDLEMSARRANGEMENTER Juletrefest Tradisjonen tro ble det arrangert juletrefest i Grieghallen for våre små og store medlemmer i januar. Ca. 430 personer deltok på juletrefesten. Underholdningen bestod av sjørøvershow av Trond Jensen og Ramona Sulen, mens Fortunens Musikkorps stod for musikken. Errors Lan-party I april fikk Vestbo-medlemmer muligheten til å være med på Påske-Lan til «Errors». Dette er en spennende samling for barn og unge som har stor interesse for data og Gaming. Familiedag på Langegården Vestbos familiedag på Langegården ved Fjøsanger har blitt en tradisjon. Oppslutningen om arrangementet var som vanlig veldig bra. Dette er et gratis arrangement for medlemmer hvor det blant annet er ridning for barn, saueklipping, ansiktsmaling, klovn, natursti og gratis is til barna. Forkjøpsrett Den viktigste medlemsfordelen er forkjøpsretten, og den blir flittig brukt både på nye og brukte boliger. Gjennom Storbysamarbeidet har vi felles ansiennitet som gjør det mulig for våre medlemmer å benytte Vestbo-medlemskapet til å skaffe seg bolig i Oslo, Stavanger, Trondheim, Bodø, Tromsø, Harstad og Hammerfest. De boligbyggelagene vi har felles ansiennitet med, er i hovedsak student-/høyskolebyer med attraktive arbeidsplasser. Dette gjør Vestbo-medlemskapet verdifullt for våre medlemmer. Vi ser en økning i antall utlyste boliger på forkjøpsrett med 494 i 2019 mot 405 i 2018. Det er også et skifte fra utlysing fra forhåndsavklaring til fastpris. I 2019 var 53 % lyst ut på fastpris, mot 51 % i 2018. Tilsvarende er boliger utlyst på forhåndsavklaring redusert fra 49 % i 2018 til 47 % i 2019.
12
Eierskifter I 2019 ble det gjennomført 1.427 eierskifter mot 1.274 i 2018. Dette omfatter alle typer overdragelser knyttet til de boligene Vestbo forvalter. Meglerpakker Antall meglerpakker solgt i 2019 var 1.041 mot 1.011 i 2018.
Ã…RSRAPPORT 2019
13
Datterselskaper VESTBO GARANTI HOLDING AS
EIENDOMSSERVICE VEST AS
Vestbo Garanti Holding AS er 100 % eid av Vestbo Garanti Sentrum AS og Vestbo Garanti Landås AS. Sentrumskontoret er samlokalisert med Vestbo i Strandgaten, mens Landås-kontoret er lokalisert på Landåstorget. Selskapene har hatt en stabil stab gjennom hele året med 9 fulltids ansatte og 1 trainee.
Eiendomsservice Vest AS tilbyr vedlikeholdstjenester overfor boligselskaper i Bergens-området. Blant tjenestene som tilbys er: • Vaktmester-tjenester, løpende vedlikehold utomhus og innomhus • Gartner-tjenester, vedlikehold samt planlegging og opparbeiding av utomhusanlegg • Renholds-tjenester, trappevask etc. • Håndverks-tjenester, både små og større vedlikehold og rehabiliteringsprosjekter
Året samlet var et vellykket år for meglervirksomheten. Antall omsatte boliger gikk opp med 27 % fra 2018 til 2019, som resulterte i et godt bidrag til holdingsselskapet. Kontoret på Landås selger boliger med hovedvekt i markedet på og rund Landås, mens kontoret i sentrum selger boliger over et større område i byen, samt noe ute i randsonen. Boligmarkedet tegnet bra gjennom året, men etter den fjerde rentehevningen ble det en merkbar nedgang i november og desember. 2019 har vært preget av få lanseringer av nye boligprosjekter som Garanti selger for Vestbo, og dermed har denne delen av virksomheten hatt et begrenset bidrag til resultatet. Det har likevel vært solgt bra på eksisterende prosjekter, som Breivik Brygge og Strømme Gård. Det er i tillegg gjort mye arbeid for å tilrettelegge for kommende prosjekter som skal lanseres i 2020. Garanti Eiendomsmegling Norge, kjedens hovedkontor i Oslo og franchise-giver, har bidratt med kampanjer gjennom året, samt forsterket den digitale verktøykassen. Med en fremoverlent kjedeledelse som sørger for tidsriktige produkter og gode systemer, ser det lyst ut for Garanti sin posisjon i markedet fremover.
14
De siste årene har spesielt gartner og håndverks-tjenestene vokst i omfang ettersom mange av boligselskapene har et stort behov for vedlikehold. Selskapet er et heleid datterselskap av Vestbo.
VESTBO FINANS AS Vestbo Finans AS ble stiftet i 2013 og tilbyr enkelte finansielle tjenester overfor boligselskaper forvaltet av Vestbo. Tjenestene som tilbys er: • Forskuttering og sikring av felleskostnader • Gebyrfri driftskonto / mellomregning • Høyrenteinnskudd • Kortsiktige lån / byggelån Selskapet er et heleid datterselskap av Vestbo.
VESTBO EIENDOMSFORVALTNING AS Vestbo Eiendomsforvaltning AS eier et område på Sotra. I 2012 etablerte selskapet datterselskapet Våge Tomteselskap AS, som i samarbeid med andre grunneiere i området vil utvikle en plan for et større utbyggingsområde. Grunneierne er kommet inn som aksjonærer i Våge Tomteselskap AS ift. deres eierandel av det totale grunnarealet som reguleres, men Vestbo eier over 50 %.
LANDÅSTORGET AS Landåstorget AS er et heleid datterselskap av Vestbo. Selskapets eiendommer består av et lokalt kjøpesenter - LANDÅSTORGET - som i tillegg til ulike butikker også huser bibliotek, tannlege, lege og fysioterapeut. I 2011 kjøpte selskapet en naboeiendom. På denne er det en nedlagt trafostasjon. Tomten er omregulert til bolig/næringsformål, med første etasje som forretningsformål og de øvrige etasjene til boliger. Vi forventer at salget av boligene kan starte i løpet av 2020. I mellomtiden har lokalene vært utleid til Eiendomsservice Vest AS.
VESTBO EIENDOM AS Vestbo Eiendom AS (tidligere Lønborgtomt AS) var et tomte-selskap knyttet til utbyggingen i Lønborg området. Selskapet benyttes nå også til annen eiendomsutvikling og utleie. I 2017 kjøpte selskapet to tomannsboliger som leies ut til Bergen Kommune i minimum 20 år. Selskapet er et heleid datterselskap av Vestbo.
BREIVIK BRYGGE AS Breivik Brygge er et utbyggingsselskap som eier en tomt i Breivik i Bergen Vest. Denne ble i 2013 omregulert til boligformål. Selskapet startet utbyggingen i 2018, hvor første byggetrinn med totalt 44 leiligheter ble lagt ut for salg. Vi forventer oppstart av byggetrinn 2 i løpet av 2020. Selskapet er et heleid datterselskap av Vestbo.
KONSUL BØRSGATE 14 AS Konsul Børsgate 14 AS ble stiftet i 2003. Selskapet driver utleie av 47 leiligheter på Møhlenpris i Bergen. Av disse er 15 leiligheter utleid til Bergen kommune. Selskapet er et heleid datterselskap av Vestbo.
AS STRANDGATEN 196
Garanti Eiendomsmegling, og Havforskningsinstituttet. I tillegg har selskapet en del parkeringsplasser som leies ut i markedet. Selskapet er et heleid datterselskap av Vestbo.
HÅSTEINSGATE NÆRING AS Vestbo kjøpte i 2018 Håsteinsgate 9 av Bergen Kommune. Eiendommen består av både leiligheter til boligformål og næringslokaler. Selskapet ble i 2019 delt i to ved at næringsseksjonen som inneholder 1 etg ble utskilt som eget selskap. Næringslokalene er utleid, med Eiendomsservice Vest som største leietaker. Selskapet er et heleid datterselskap av Vestbo.
LANDÅS UTBYGGING AS I forbindelse med at Kristofer Jansonsvei 55-71 AS ble solgt til et nystiftet borettslag, ble det skilt ut en tomt fra denne eiendommen. Eiendommen er igjen kjøpt av Landås Utbygging AS og vil bli forsøkt regulert til boligbygging og bygget ut. Selskapet er et heleid datterselskap av Vestbo
LANDÅSTORGET PARKERING AS I forbindelse med utbygging av boliger på eiendommen til Landåstorget AS vil det også bli bygget et parkeringsanlegg. I denne forbindelse er Landåstorget Parkering AS etablert. Dette selskapet vil sørge for bygging og drift av parkeringsanlegget. Selskapet er et heleid datterselskap av Vestbo.
VESTBO SKADEFOND Vestbo Skadefond er etablert gjennom økonomiske avsetninger fra borettslag som er etablert av Vestbo fra 1971. Fondet kan utdele renteavkastning til stønadsberettigede borettslag innenfor skadefondets statutter. Fondet hadde ingen utdelinger i 2019.
Strandgaten 196 AS eier et kontorbygg sentralt i Bergen. I 2017 kjøpte Vestbo BBL eierandelen til Hordaland Fylkeskommune. Selskapet har tre leietakere: Vestbo BBL, ÅRSRAPPORT 2019
15
ANDRE FORHOLD PERSONALE
IKT
Ved årsskiftet hadde Vestbo konsernet totalt 102 ansatte (97,69 årsverk). Av disse var 40 personer (39,8 årsverk) ansatt i morselskapet, og resten ansatt i ulike heleide datterselskap.
Det blir kontinuerlig gjennomført opplæring og videreutvikling av selskapets IKT-rutiner.
Sykefraværet gikk ned fra 6,96 % i 2018 til 4,73 % i 2019. Dette skyldes færre tilfeller av langtidssykefravær gjennom året. Vestbo er tilknyttet lokal bedriftshelsetjeneste for å ivareta de ansattes helse og forebygge sykefravær, samt at bedriften holder søkelys på at tilrettelegging og tilpasning etter behov. Det har ikke vært skader/ulykker i selskapet i løpet av året. Styret har ikke kunnet registrere at bedriften driver virksomhet som i nevneverdig grad forurenser det ytre miljø.
LIKESTILLINGS- OG ANTIDISKRIMINERINGSARBEIDET Vestbo tilstreber å ha kjønnsmessig balanse ved nyansettelser og blant de tillitsvalgte i bedriften. I meldingsåret var sammensetningen av de tillitsvalgte som følger: Styret 5 kvinner og 4 menn Valgkomitéen 1 kvinne og 3 menn Av morselskapets 40 ansatte er 22 kvinner og 18 menn. Selskapets leder- og mellomledergruppe består av 9 personer, 2 kvinner og 7 menn. Bedriften vil i den grad det er mulig, søke å tilpasse arbeidsforholdene slik at også personer med nedsatt funksjonsevne kan ta arbeid i bedriften. Bedriften har en rekrutterings- og personalpolitikk som skal sikre like muligheter og rettigheter, og hindre diskriminering på grunn av etnisitet, nasjonal opprinnelse, avstamming, hudfarge, språk, religion og livssyn. 16
Selskapet benytter IT-systemet Hårfagre som er utviklet spesielt for boligbyggelag av BBL Datakompetanse. Vestbo har også inngått en total driftsavtale med BBL Datakompetanse om drift av IT-systemene og telefoni. I samarbeid med øvrige boligbyggelag i Storby-samarbeidet forsøker vi å påvirke utviklingen av IKT-systemer slik at de blir enda mer fremtidsrettet, og legger til rette for et digitalt samarbeid med våre kunder. I løpet av 2020 forventer vi at vi gjennom dette samarbeidet også vil få på plass et nytt kundehåndteringssystem (LIME). Vi vil også bytte lønnssystem i løpet av 2020.
MILJØ OG SAMFUNNSANSVAR Vestbo BBL er en medlemsorganisasjon. Vår viktigste oppgave er å bygge og forvalte boliger for våre medlemmer. Vi ønsker å bidra til fremtidsrettede og gode bomiljøer. Dette gjør vi gjennom å bygge gode miljøvennlige boliger, god forvaltning og medlemsaktiviteter. Vi henviser til de ulike tjenesteområdenes egne kapitler i årsberetningen for detaljer om hvordan vi gjør dette. I 2019 har vi hatt noen prosjekter hvor vi i samarbeid med Husbanken og enkelte borettslag har sett på muligheter for økt tilgjengelighet ved etablering av heis i eksisterende bygg. Om disse blir gjennomført vil det medføre flere leiligheter med økt tilgjengelighet. Vestbo bistår også boligselskapene i ulike rehabiliteringsprosjekter. En del av disse inkluderer også etterisolering og andre energieffektiviserende tiltak. Vestbo BBL har oppfølging av HMS og andre lovpålagte kontroller på alle sine byggeplasser. Vestbo har vedtatt etiske retningslinjer i samsvar med NBBL sine etiske retningslinjer. Disse fastslår at vi skal
opptre etisk ved forretningsmessig drift, arbeide for en bærekraftig utvikling og ellers forholde oss til samfunnets normer og regler. For å synliggjøre en bedrifts samfunnsansvar, er forutsetningen at bedriften makter å skape lønnsomhet over tid og, som et minimum, etterlever alle lover og forskrifter. Det er også en forutsetning at bedriften har et best mulig forhold til sine medarbeidere, har et verdigrunnlag som etterleves og betyr noe for de ansatte, samt har de beste relasjoner til sine medlemmer, kunder, leverandører og samarbeidspartnere. Vestbo BBL forsøker å oppnå dette gjennom et aktivt samarbeid mellom styre, ledelse, medarbeidere og medlemmene.
Når det gjelder våre byggeplasser utarbeides det alltid – enten av oss eller engasjerte konsulenter – en overordnet SHA-plan (Sikkerhet, Helse, Arbeidsmiljø) hvor det er foretatt en sikkerhetsanalyse av det/de arbeidene som skal utføres. Denne overordnede planen følges vanligvis opp av en av våre byggeledere/byggekontrollører. I tillegg har den enkelte entreprenør et eget HMS- (Helse, miljø, sikkerhet) ansvar for sine - og evt. underentreprenørers - arbeidstakere. Det gjennomføres også systematiske vernerunder på byggeplassen med referat.
ÅRSRAPPORT 2019
17
UTSIKTENE FOR 2020 Bergen, 28. april 2020 Norsk økonomi var fortsatt god og solid i 2019. Her på Vestlandet var det vekst i de tradisjonelle næringene, noe som førte til lav arbeidsledighet. I Bergen går det på det jevne. Mye av forklaringen ligger i moderat lønnsvekst, lave renter og en svekket norsk krone. Det så ut som om denne trenden ville fortsette i 2020, men i skrivende stund har både Coronavirus og oljeprisfall ført oss inn i en mer usikker periode. Når det oppstår større usikkerhet i verdenshandelen, vil det også gi seg utslag i Norge, på tross av vår generelt gode økonomi. Både i Bergen og på Vestlandet ellers, er det liten befolkningsvekst. Dette fører igjen til en lavere etterspørsel etter boliger og vi er inne i et marked der tilbudet ligger i overkant av etterspørselen. Vi tror derfor at en del boligprosjekter under planlegging, vil bli skrinlagt for en tid fremover. Vestbo planlegger ikke å stanse noen av våre prosjekter og vi ser frem til å lansere flere nye i 2020. Med økt automatisering og digitalisering av en rekke arbeidsoppgaver, vil det føre til endringer i måten vi jobber og kommuniserer på. Vi håper at kunder og medlemmer vil oppleve at dette gir en bedre tilgang på relevant informasjon og at vår responstid vil bli kortere. Mye nytt skal på plass i 2020, og vi ser frem til å kunne vise frem de nye tjenestetilbudene etter hvert som de blir lansert.
Tore Fyllingen Styreleder
Oddrun Samdal Nestleder
Per Fredrik Jordan Styremedlem
Bjørn-Frode Schjelderup Styremedlem
Gro Marit Greve Styremedlem
Sissel Urdal Styremedlem
Øystein Johannesen Adm. direktør
18
Berit Bachen Dahle Styremedlem
Resultatregnskap MORSELSKAP 2019
KONSERN
2018
Note
2019
2018
2
7 208 729 61 935 754 23 875 057 38 102 631 83 357 462 17 561 213 24 975 025 0 257 015 871
7 172 158 68 128 408 22 195 857 32 847 482 62 847 512 20 795 069 27 341 902 0 241 328 387
81 318 074 8 148 159 86 732 865 8 168 194 57 197 930 241 565 222 15 450 649
67 174 607 11 268 487 82 331 447 7 579 986 57 001 819 225 356 346 15 972 040
-676 160 0 0 116 890 647 0 0 5 540 465 110 674 022
2 389 018 0 0 10 253 310 0 0 4 522 886 8 119 442
126 124 671 3 743 620
24 091 482 699 350
7 208 729 14 783 029 27 127 934 11 203 851 47 795 046 17 276 594 0 0 125 395 183
7 172 158 19 574 432 25 786 576 10 185 187 62 847 512 17 865 704 0 0 143 431 569
Driftsinntekter Salgsinntekt Kontingenter Prosjektinntekter Forretningsførsel Provisjoner boligsalg Salg av boligprosjekter Andre driftsinntekter Leieinntekter Annen driftsinntekt Sum driftsinntekter
46 539 898 0 46 424 993 768 452 22 230 318 115 963 661 9 431 522
67 174 607 0 44 833 304 864 293 22 101 272 134 973 476 8 458 093
Driftskostnader Prosjektkostnader Varekostnad Lønnskostnad Avskrivning Annen driftskostnad Sum driftskostnader Driftsresultat
1 113 529 0 0 24 092 841 1 050 000 0 305 415 23 850 955
1 249 564 4 331 577 0 139 480 691 1 016 000 0 1 341 562 142 704 270
Finansinntekter og finanskostnader Inntekt på inv. i datterselskap og tilknyttet selskap Inntekt på andre investeringer Renteinntekt fra foretak i samme konsern Annen finansinntekt Nedskriving av finansielle eiendeler Rentekostnad til foretak i samme konsern Annen finanskostnad Netto finansposter
33 282 477 1 775 625
151 162 363 4 640 418
Ordinært resultat før skattekostnad Skattekostnad på ordinært resultat
31 506 852
146 521 945
Årsresultat
122 381 051
23 392 1324
Fordeling Majoritetsinteresser Minoritetsinteresser
122 285 688 95 363
23 517 241 -125 108
31 506 852 31 506 852
146 521 945 146 521 945
2 7,8 3 8
5
9
9
10
Overføringer og disponeringer Overføringer annen egenkapital Sum disponert
ÅRSRAPPORT 2019
19
Balanse pr 31. desember MORSELSKAP 2019
KONSERN
2018
Note
2 101 998
2 901 820
Anleggsmidler Immaterielle eiendeler Utsatt skattefordel
2 101 998
2 901 820
Sum immaterielle eiendeler
2 223 282 1 063 952
2 394 048 982 201
1 851 379
1 809 433
Varige driftsmidler Tomter, bygninger og annen fast eiendom Maskiner og anlegg Driftsløsøre, inventar, verktøy, kontormaskiner ol
5 138 613
5 185 682
Sum varige driftsmidler
78 738 120 1 605 500 5 705 040 77 394 585
76 507 120 1 605 500 5 705 040 67 672 640
163 443 245
151 490 300
170 683 856
159 577 802
10
3,4 3
2018
0
0
0
0
163 610 923 5 532 797
249 717 240 982 200
5 807 625
6 120 808
174 951 345
256 820 248
0 6 589 938 5 709 340 88 640 730
0 6 539 976 5 709 340 124 767 527
Sum finansielle anleggsmidler
100 940 007
137 016 843
Sum anleggsmidler
275 891 353
393 837 091
2,4
270 116 543
217 546 136
16 6,13
7 663 093 52 256 587 313 932 784
10 827 454 167 526 873 255 300 363
373 852 465
433 654 690
241 981 901
135 333 726
885 950 908
786 534 552
Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap Investeringer i tilknyttet selskap Investeringer i aksjer og andeler Utlån langsiktig
3
2019
5 5 6,13
Omløpsmidler 79 975 083
131 081 051
Prosjekter
3 624 671 61 678 589 270 483 617
3 842 212 162 721 515 216 954 186
Fordringer Kundefordringer Andre fordringer Utlån kortsiktig
335 786 877
383 517 913
Sum fordringer
154 881 050
38 253 737
570 643 010
552 852 701
Sum omløpsmidler
741 326 866
712 430 503
Sum eiendeler
Bankinnskudd, kontanter og lignende
11,12
1 161 842 261 1 180 371 643
Egenkapital 13 533 424 0
12 973 424 0
Innskutt egenkapital Selskapskapital Annen innskutt egenkapital
13 533 424 0
12 973 424 0
13 533 424
12 973 424
Sum innskutt egenkapital
13 533 424
12 973 424
Opptjent egenkapital
20
486 192 046
454 685 194
Annen egenkapital
465 881 156
343 595 467
486 192 046
454 685 194
Sum opptjent egenkapital
465 881 156
343 595 467
0
0
499 725 470
467 658 618
Minoritetsinteresser Sum egenkapital
4 635 655
2 020 293
484 050 235
358 589 184
Balanse pr 31. desember MORSELSKAP 2019
KONSERN
2018
8 085 893 0 8 085 893
8 070 886 0 8 070 886
0 0
0 0
20 000 000 8 404 357 928 460 7 431 913 163 126 123 33 624 650 233 515 503 241 601 396 741 326 866
40 000 000 9 358 731 5 557 369 8 057 007 158 121 857 15 606 035 236 700 999 244 771 885 712 430 503
Gjeld Avsetninger for forpliktelser Pensjonsforpliktelser Utsatt skatt Sum avsetning for forpliktelser Annen langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Sum annen langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Leverandørgjeld Betalbar skatt Skyldige offentlige avgifter Innlån kortsiktig Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld Sum egenkapital og gjeld
Note
2019
2018
7 10
8 759 534 4 897 329 13 656 863
8 898 484 1 880 135 10 778 619
4
118 288 089 118 288 089
217 182 013 217 182 013
4 10 11 4,6 15
40 479 550 48 002 195 21 439 828 14 556 133 2 009 495 6 234 675 11 013 517 11 795 034 352 684 416 339 266 396 118 220 270 173 967 394 545 847 075 593 821 827 677 792 027 821 782 459 1 161 842 261 1 180 371 643
31. desember 2019 Bergen, 28. april 2020
Øystein Johannesen
Tore Fyllingen
Oddrun Samdal
Adm. direktør
Styreleder
Nestleder
Per Fredrik Jordan
Berit Bachen Dahle
Bjørn-Frode Schjelderup
Styremedlem
Styremedlem
Styremedlem
Gro Marit Greve
Sissel Urdal
Styremedlem
Styremedlem ÅRSRAPPORT 2019
21
Kontantstrømoppstilling VESTBO
KONSERN
2019
2018
2019
2018
Resultat før skattekostnad
33 282 477
151 162 363
122 381 051
24 091 484
Periodens betalte skatt
-5 604 712
-2 726 727
-6 282 018
-3 637 381
Ordinære avskrivninger
768 452
864 293
8 168 194
7 579 986
Tilbakeføring gev. v/salg av anleggsmidler
-1 114 484
-2 938 182
-1 114 484
-2 938 181
Endring i prosjekter
51 105 968
18 320 167
-52 570 407
1 187 176
-954 374
-96 585
6 878 123
-2 734 945
0
0
676 160
-2 389 018
-15 261 916 -132 534 669
0
0
Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter
Endring i leverandørgjeld Inntekt på investering i tilknyttet selskap og datterselskap Gevinst ved salg av aksjer i datterselskap Tilbakefører avsetning til tap på andre investeringer
1 050 000
1 016 000
0
0
15 007
754 299
-138 950
533 353
Netto endring i innlån/utlån
-58 247 110
-13 348 674
-9 087 604
-25 555 565
Endring i andre tidsavgrensningsposter
133 365 905
-21 491 418
60 773 288
-6 421 160
Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter
138 405 213
-1 019 132 129 683 353
-10 284 251
Forskj. kostnadsført pensjon og inn-/utbetalinger i pensjonsordn.
Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler
1 250 000
3 209 213
1 250 000
3 209 213
-856 900
-893 735
Utbetalinger ved kjøp av aksjer/andeler i andre foretak
-2 731 000
-750 000
0
-250 000
Innbetalinger ved salg av aksjer/andeler i andre foretak
0
310 000
0
310 000
Utbetalinger vedrørende andre investeringer
0
0
0
0
Innbetalinger vedrørende andre investeringer Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter
-13 428 608 -101 042 844
0
0
0
0
-2 337 900
1 875 478
-12 178 608
-97 773 631
0
0
-3 893 924
0
-20 000 000
-15 044 370
-7 522 645
-7 042 175
0
0
0
81 049 935
560 000
493 000
560 000
493 000
-19 440 000
-14 551 370
-10 856 569
74 500 760
0
0
0
-13 695 024 106 648 176
-33 557 122
Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Utbetalinger ved nedbetaling av langsiktig gjeld Endring av kortsiktig rentebærende gjeld Innbetalinger ved opptak av langsiktig gjeld Inn-/utbetalinger av egenkapital Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Valutakursendringer, kontanter og kontantekvivalenter Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter
Kontanter og kontantekvivalenter 01.01 Kontanter og kontantekvivalenter 31.12
22
0 116 627 313
38 253 737 154 881 050
51 948 761
135 333 726
168 890 848
38 253 737 241 981 902 135 333 726
Regnskapsprinsipper Årsregnskap er utarbeidet i overensstemmelse med regnskapsloven og norsk god regnskapsskikk for øvrige foretak. KONSOLIDERINGSPRINSIPPER Konsernregnskapet består av morselskapet og datterselskaper hvor morselskapet direkte eller indirekte har bestemmende innflytelse. Konsernregnskapet utarbeides etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapene følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Interne transaksjoner, fordringer og gjeld elimineres. Tilknyttede selskaper er enheter hvor konsernet har betydelig (men ikke bestemmende) innflytelse over den finansielle og operasjonelle styringen (normalt ved eierandel mellom 20% og 50%). Konsernregnskapet inkluderer konsernets andel av resultat fra tilknyttede selskaper regnskapsført etter egenkapitalmetoden fra det tidspunktet betydelig innflytelse oppnås og inntil slik innflytelse opphører. Når konsernets tapsandel overstiger investeringen i et tilknyttet selskap, reduseres konsernets balanseførte verdi til null og ytterligere tap regnskapsføres ikke med mindre konsernet har en forpliktelse til å dekke dette tapet. DATTERSELSKAP/TILKNYTTET SELSKAP I SELSKAPSREGNSKAPET Datterselskaper og de tilknyttede selskapene vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivinger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte, konsernbidrag og andre utdelinger fra datterselskap er inntektsført i året etter at det er avsatt i givers regnskap. Overstiger utbyttet/konsernbidraget andel av opptjent resultat etter anskaffelsestidspunktet, representerer den overskytende del tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene er fratrukket investeringens verdi i balansen til morselskapet. PERIODISERING - INNTEKTSFØRING/KOSTNADSFØRING Meglerhonorar og forretningsførerhonorar inntektsføres når tjenesten er levert. Prosjektene behandles regnskapsmessig etter metoden for løpende avregning uten fortjeneste. Renter og provisjoner tas inn i resultatregnskapet etter hvert som disse opptjenes
som inntekter eller påløper som kostnader i tråd med de generelle regnskapsprinsipper i regnskapsloven. Forskuddsbetalte inntekter og påløpte ikke betalte kostnader periodiseres og føres som gjeld i selskapets balanse. Opptjente ikke betalte inntekter inntektsføres og føres opp som et tilgodehavende i balansen. Andre inntekter inntektsføres når varen leveres eller tjenesten ytes. PROSJEKTER Prosjekter behandles regnskapsmessig etter metoden for løpende avregning uten fortjeneste. Forventet tap på prosjekter kostnadsføres når dette anses som sannsynlig utfall, mens gevinst inntektsføres i takt med overleveringen av ferdigstilte boliger og tomter. Beholdning prosjekt per 31.12. bokføres som varelager. KLASSIFISERING OG VURDERING AV BALANSEPOSTER Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen et år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel / langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke ventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. VARIGE DRIFTSMIDLER Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets forventede økonomiske levetid. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Dersom gjenvinnbart beløp av driftsmiddelet er lavere enn balanseført verdi foretas nedskrivning til gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk.. Verdi i bruk er nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene som eiendelen vil generere.
ÅRSRAPPORT 2019
23
PENSJONER Selskapet har to ulike pensjonsordninger. En lukket ytelsesbasert ordning og en innskuddsbasert som gjelder for alle nyansettelser. Ved regnskapsføring av den ytelsesbaserte pensjonsordningen er lineær opptjeningsprofil og forventet sluttlønn som opptjeningsgrunnlag lagt til grunn. Planendringer amortiseres over forventet gjenværende opptjeningstid. Det samme gjelder estimatavvik. Den innskuddsbaserte pensjonsordningen regnskapsføres ved at betalt pensjonspremie kostnadsføres løpende. Selskapet har i tillegg avtalefestet pensjonsavtale (AFP) for de ansatte. Den AFP-ordningen er en ytelsesbasert flerforetakspensjonsordning, og finansieres gjennom premier som fastsettes som en prosent av lønn. Det foreligger i dag ikke tilstrekkelig beregningsgrunnlag for å estimere pensjonsforpliktelsen i denne ordningen, og det er derfor ikke bokført noe estimat for denne forpliktelsen i balansen. SKATT Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 22 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan utnyttes. I tillegg betaler morselskapet formuesskatt til staten. KONTANTSTRØM Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer. UTLÅN OG GARANTIER Utlån bokføres til amortisert kost på etableringstidspunktet. I amortisert kost inngår utlånets hovedstol, gebyrer og eventuelle direkte kostnader. Renteinntekter inntektsføres etter effektiv rentes metode. Den effektive rentesatsen er den renten som neddiskonterer lånets kontantstrømmer over forventet løpetid til lånets amortiserte kost på etableringstidspunktet. Effektiv rentes 24
metode innebærer også at det foretas inntektsføring av renter av engasjement som er nedskrevet. For slike lån inntektsføres internrenten på etableringstidspunktet korrigert for renteendringer frem til tidspunktet for nedskrivning. Det inntektsføres renter basert på lånets nedskrevne verdi. Nedskrivning for tap foretas når det foreligger objektive bevis for at et utlån eller en gruppe av utlån har verdifall. Nedskrivningen beregnes som forskjellen mellom balanseført verdi og nåverdien av estimerte fremtidige kontantstrømmer neddiskontert med effektiv rente. I resultatregnskapet består posten tap på utlån og garantier av konstaterte tap, endringer i nedskrivninger på lån og avsetninger på garantier, samt inngang på tidligere avskrevne fordringer. Tap på utlån og garantier er basert på en gjennomgang av selskapets utlåns- og garantiportefølje etter Finanstilsynets regler for verdsettelse av engasjementer. Selskapet foretar ved utgangen av hvert kvartal en konkret fastsettelse av tap på utlån og garantier. Misligholdte og tapsutsatte engasjementer følges opp med løpende vurderinger. MISLIGHOLDTE LÅN Tapsutsatte engasjementer hvor det er åpnet konkurseller gjeldsforhandlinger, iverksatt rettslig inkasso, utpanting er foretatt, utlegg er tatt eller hvor andre forhold som svikt i likviditet eller soliditet eller brudd på øvrige klausuler i låneavtaler med selskapet, defineres som misligholdte. KONSTATERTE TAP Ved konkurs, akkord som er stadfestet, utleggsforretning ikke har ført frem eller ved rettskraftig dom bokfører selskapet engasjementer som er rammet av slike forhold som konstaterte tap. Dette gjelder også i de tilfeller selskapet på annen måte har innstilt inndrivelse eller gitt avkall på deler av eller hele engasjementer. KLIENTMIDLER EIENDOMSMEGLING I henhold til forskrift for eiendomsmegling er klientmidler og klientansvar/gjeld til kunder presentert netto i regnskapet.
Ã…RSRAPPORT 2019
25
Vestbo BBL Postboks 1947 Nordnes, 5817 Bergen I Besøksadresse: Strandgaten 196 Avd. Sunnhordland I Postboks 316 I 5402 Stord Tlf.: 55 30 96 00 I post@vestbo.no www.vestbo.no