100% Wijkvernieuwing: de snelste en duurzaamste manier om de wijk als nieuw te maken

Page 1

Vogeltjesbuurt Tilburg maatwerk voor een confectieprijs

H korte ontwikkeltijd korte bouwtijd EMVI aanbesteding maximale bewonersparticipatie betaalbare energiezuinigheid


Het snelste en duurzaamste systeem voor volledige wijkvernieuwing In de Vogeltjesbuurt is een integraal bewoners-, ontwerp- en bouwsysteem ontwikkeld waarmee een herstructureringsplan in extreem korte tijd is uitgewerkt met maximale bewonersparticipatie. Dit systeem kan ervoor zorgen dat voortaan alle grootschalige renovatie- en nieuwbouwprojecten van wijken op een veel snellere en duurzamere manier verlopen.


Vogeltjesbuurt Tilburg

H opdrachtgever Woningstichting Tiwos i.s.m. Gemeente Tilburg, Tilburg opgave herstructurering en groot onderhoud 200 woningen status opgeleverd 2014 bouwkosten € 11.343.000,-

v

De vogeltjesbuut vroeger

Vogeltjesbuurt Tilburg

Opdrachtgever Tiwos

De Vogeltjesbuurt is een echte Tilburgse Volksbuurt, gebouwd in de periode vlak vóór en na de oorlog. De bijna 200 sociale huurwoningen van Tiwos waren technisch verouderd en de wijk had dringend behoefte aan meer lucht en groen. 120 woningen zijn gesloopt, de rest heeft groot onderhoud gekregen. KAW heeft een plan vóór de buurt mét de buurt gemaakt. De mensen blijven, de buurt ook, maar huizen en openbare ruimte worden vernieuwd, zodat de buurt weer minimaal 50 jaar vooruit kan.

Tiwos combineert in de Vogeltjesbuurt de vraag van bewoners met hun eigen ambities en visie over duurzaamheid en transitie in de bouwkolom. Door veel ruimte te bieden aan de markt om hun concept toe te passen kan er kostenefficiënt een hoog energieambitie behaald worden in binnenstedelijke herontwikkeling. Dit heeft in de Vogeltjesbuurt geresulteerd in een EPC van 0,0 of lager voor alle nieuwbouwwoningen en dat er in 25 werkbare dagen een oude woning vervangen wordt door een nieuwe eengezinswoning.


het appartementencomplex vormt het hart van het project

Innovatieve vraagstelling Het groot onderhoud heeft Tiwos met KAW, de bewoners en de bouwers in ketensamenwerking verder uitgewerkt. Voor de sloop en nieuwbouw is er samen met de buurtbewoners en KAW in een collectief opdrachtgeversschap achtereenvolgens het stedenbouwkundig plan, de woningen en het openbaar gebied ontworpen. Op basis van het voorlopig ontwerp van de woningen heeft Tiwos vervolgens met een EMVI aanbesteding vijf marktpartijen uitgedaagd om binnen de budgettaire kaders maximaal in te zetten op duurzaamheid, bouwsnelheid, overlastvermindering, social return en op verzoek van de bewoners zelfs grotere

woningen. De winnende partijen hebben samen een nieuw bedrijf gevormd: De Snelbouwers. Dat heeft als doel meer te presteren dan gemiddeld en koppelt daar harde samenwerkingsafspraken aan. Op deze wijze zorgt opdrachtgever Tiwos voor een optimale aansluiting van de woonbehoefte van de klant, het verlagen van hun woonlasten en het bevorderen van innovaties vanuit de markt. Het resultaat is een breed gedragen, maakbaar en betaalbaar plan met een zeer korte doorlooptijd van het totale ontwikkelproces. www.snelbouwers.nl


Vogeltjesbuurt Tilburg

isometrie situatie


Procesversnelling

Procesvernieuwing

De sloop/nieuwbouw vindt plaats in het hart van een wijk. Het beperken van de doorlooptijd en de overlast voor bewoners en omwonenden waren dus essentieel. Daarom is het ‘one piece flow’ principe toegepast: in 25 werkbare dagen wordt één oude woning vervangen wordt door één nieuwe eengezinswoning. Alle processen zijn geoptimaliseerd om dit te halen: het casco met vensters en de scharnierkappen zijn geprefabriceerd. De opslag is vlak buiten de stad om zo de bouwplaats schoon te houden. Iedere dag wordt alleen geleverd wat er die dag nodig is. Daarmee wordt ook veel geld op transportkosten bespaard, die snel tot 10% van de materiaalkosten kunnen oplopen. Opgeleverde woningen worden dagelijks op de nuts aangesloten, zodat de bewoners er meteen in kunnen. Met deze werkwijze hebben de bewoners zo kort mogelijk tijdelijke huisvesting nodig, waardoor waardevolle sociale structuren intact blijven.

Om het proces zo efficiënt mogelijk te organiseren is het georganiseerd volgens LEAN development en decision-based planning. Daarmee weet iedereen exact waaraan hij moet werken en worden afwijkingen in de planning en relaties tussen beslissingen direct zichtbaar. Deze uitwisseling van kennis en kunde leidt tot efficiëntie, een leuker proces en een beter product. Het plan is in ontwerpsessies met de belangrijkste ketenpartners in een aantal weken technisch uitgewerkt. Daarmee wordt de voortgang op regelmatige basis besproken en kon de opdrachtgever direct beslissingen nemen. Ook het budget wordt zeer goed bewaakt. Het hele project, zowel het advies als de uitvoering, is zonder een cent meerkosten opgeleverd, exact binnen afgesproken tijd.

Het ‘one piece flow’ principe: Op dag 1 geeft de bewoner de sleutel van zijn huidig huurhuis af, om op dag 25 op dezelfde plek waar zijn oude huis stond terug te kunnen keren in een volledig opgeleverde, nieuwe woning met een EPC van 0.


1 jaar Van weerstand tegen sloop naar bouwaanvraag, aanpassing bestemmingsplan & herhuisvesting

1 1/2 jaar Project uitgewerkt, aanbesteed, volledig voorbereid en woonwensen een plek gegeven

6 maanden 81 woningen gerenoveerd en 111 woningen gesloopt en nieuw gebouwd

v

Vogeltjesbuurt Tilburg


Maximale bewonersparticipatie De Vogeltjesbuurt heeft een sterke sociale structuur die zeer belangrijk is voor de wijk en haar bewoners. De bewoners zijn vroeg betrokken bij het formuleren van de probleemstelling, de vraag en de oplossingsrichtingen bij hun wijkvernieuwingsprojecten. Binnen één jaar is in nauwe samenwerking met de bewoners een vernieuwingsplan ontworpen en vastgesteld, dat onderwerpen als samenhorigheid

en gedeeld wonen bepaalt. De bewoners hebben door middel van themabijeenkomsten, contactgroep overleggen en een buurtenquête zelf invulling gegeven aan de thema’s openbare ruimte, wonen en parkeren. Dit heeft onder andere geleid tot brede stoepen, gezellige woonstraten, een ruim centraal plein en genoeg parkeerplaatsen. Deze manier van werken zorgt voor een groot draagvlak bij belanghebbenden. Hierdoor wil ruim 70% van de bewoners na sloop/nieuwbouw weer terugkeren en heeft al voor de start bouw haar nieuwe woning uitgekozen.

“Sommige mensen huilden van geluk toen ze de sleutel van hun nieuwe woning kregen”

Bewonerswensen: brede stoepen, gezellige woonstraten, een ruim centraal plein en genoeg parkeerplaatsen


Vogeltjesbuurt Tilburg

Uit de buurtenquĂŞte bleek een grote behoefte aan ruime eengezinswoningen met tuin en grondgebonden ouderenwoningen. De plattegronden zijn met de bewoners doorontwikkeld.


begane grond type 4a

2.800

buurt Tilburg

370

Maatwerk voor catalogus prijzen

slaapkamer

4.300

2.670 130 70

3.270

4.300

10.770

3.560

70

slaapkamer

16

2.270

slaapkamer 7,98 m²

9,65 m²

1

2

berging 9,29 m²

slaapkamer

berging

woonkamer/keuken 8,06 m²

14,66 m²

33,55 m²

appartement A3 (1e/2e verdieping) 70

slaapkamer 15,35 m²

2.738

15,61 m²

70

4.300

zijgevel type 4c

7.593 70 berging/techn 2,94 m²

1.831

70

zijgevel type 4e

1.350

5,40 m² 100 920

2.330

300

5.100

B

A

2

3

w.m. w.d.

berging/techn 2,94 m²

c.v.+m.v.

920

920

appartement A3 (1e/2e verdieping) 70

70

1.350

14.030

214

100badkamer

5.100

70 1.470

70

w.m. w.d.

2.700

100 2.700

2.955

18.929

badkamer 420 5,40 m²

c.v.+m.v.

70 8.700

2.430

8,07 m²

woonkamer/keuken

8.700

slaapkamer 38,83 m²

voorgevel type 4e

voorgevel type 4d woonkamer/keuken

slaapkamer

46,39 m²

7,85 m²

+2.960 1e verdieping

2.600

84,37 m2

3.270

±0 begane grond

principedoorsnede

7.050

2.899

2.530

70

70

70

+2.960 1e verdieping

2.430

8.700 / 9.000

1.350

voorgevel type 4c

70

1.470 70

A3 79,89 m²

zijgevel type 4d

A

5.060

4.300

3

1,21 m²

100

2,22 m²

1.470 70

70

5.100

plattegronden | plattegrond A 89 m2 | onder plattegrond C 91 m2 kast kast

19.000

2.340

2.738

4,94 m²

5.100

B

70

70

4.300

badkamer

100 420 | 16 stuks 2.955 1.831 ex 214 BTW 1.350 | 4920 100 2.330 300 Appartementen | €10093.660,verschillende gang

slaapkamer

B 3.610

14.030

A3 79,89 m²

C

2.700

8,17 m²

70

33,55 m²

70

slaapkamer

1

begane grond type 4c

begane grond type 4b

10.300

30,69 m²

principedoorsnede

woonkamer/keuken

2

14,66 m²

4.300

berging/techn 2,94 m²

c.v.+m.v.

3.270

principedoorsnede

7.200

±0 begane grond

B 70 7.050

15

D

w.m. w.d.

8,17 m²

3.610

3.320

1

kamer/keuken

slaapkamer

kast 1,21 m²

75,72 m2

15,35 m²

5,40 m²

+2.960 1e verdieping

gang 9,65 m²

C

slaapkamer

badkamer

1.470 70 2.340

4,94 m²

voorgevel type 4c

200

9,94 m²

70

30,69 m²

2.600

2.500

badkamer

berging/techn 2,94 m²

c.v.+m.v.

woonkamer/keuken

8.700 / 9.000

1.350

w.m. w.d.

voorgevel type 4b

2.115

berging

2.700

5,40 m²

2,22 m²

86,92 m2

A

5.060

70

70

20.040

D badkamer

70

kast

±0 begane grond

Met de Vogeltjesbuurt hebben we bewezen dat we met technologische procesvernieuwing maatwerk kunnen leveren tegen superscherpe prijzen. Niet alleen de bouwkosten kunnen daarmee laag gehouden worden, ook de huurderving voor de corporatie is minimaal. Waar een kavel bij een normaal proces geen huurinkomsten heeft, is dat nu een kleine maand. Dat scheelt de corporatie al snel € 5000,- per woning.

4

2.900

B

2.800

grond type 4a

7,98 m²

8,30 m²

6.500

24

420

D

41,16 m²

principedoorsnede

7.200

2.770 5.100

70

2.800

slaapkamer woonkamer/keuken

6.500

70

slaapkamer

2.539

2.900

1.000

3.600

slaapkamer

150

3

70 1.470

c.v.+m.v.

1.880

5.100

2

berging/techn 2,94 m²

E

D

89,00 m2

300

appartement A1 (begane grond)

+2.960 1e verdieping

70

43,88 m²

4.800

2.700

5,40 m²

w.m. w.d.

C

8.700

70 8,17 m²

kamer/keuken

zijgevel type 4c

70

370 1.730

5.100

badkamer

70

214

920

920

1.986

1.350

70

100

1

F

2.500

slaapkamer

6,87 m²

9,94 m²

70

2,94 m²

c.v.+m.v.

slaapkamer berging

A1 73,74 m²

15,35 m²

2.800

9.000

berging/techn

15,61 m²

2.270

70 1.470

w.m. w.d.

19.275

70

5,40 m²

hal 4,04 m²

slaapkamer

420

2.700

badkamer

4,63 m²

30,24 m²

zijgevel type 4b

70

4.300

15,35 m²

9.305

slaapkamer

berging

woonkamer/keuken

10,31 m²

70

Technologie is de sleutel tot vernieuwing en dus ook tot betere kwaliteit voor lagere prijzen. We zijgevel type 4a zien dat die technische vernieuwing in de woningmarkt op dit moment vooral in het product wordt gezocht, met bijvoorbeeld cataloguswoningen. Wij geloven in technologische voorgevel type 4a vernieuwing, maar we geloven niet dat een standaardwoning het antwoord hierop is. Volgens ons kan de winst met met een slimmer proces vele male groter zijn.

100

6,16 m²

berging

2.636

7,58 m²

4,99 m²

berging 5,25 m²

17

badkamer

6.500

130 2.045 100

berging

berging

12,04 m²

A

3.560

70

3.320

±0 begane grond

B 3.271

70

3.808

948

principedoorsnede Seniorenwoning T4 | 10 stuks | € 98.882,- ex BTW | 5 verschillende 7.200

7.339

2 1 5 6 plattegronden | links plattegrond D 90 m2 | rechts plattegrond E 109 m2

1

begane grond type 4d

grond type 4c

K

A W

11200 Vogeltjesbuurt Tilburg / VO / in opdracht van Tiwos, Tilburg

begane grond type 4e

principedoorsnede


2.760

2.760

70

70

optie bad

Vogeltjesbuurt Tilburg 2600+vloer

badkamer 5,66 m² c.v.+m.v.

slaapkamer

1500+vloer

2600+vloer

achtergevel type 2

2.219

2.900

34,86 m²

70

8.500

2.900

Vogeltjesbuurt Tilburg voorgevel type 2

4.420

12,79 m²

woonkamer/keuken

zolder

nok

6,06 m²

voorgevel type 2k

hal 3,85 m²

70

w.d.

1500+vloer

slaapkamer

43,35 m2

43,35 m2

3.000

w.m.

22,54 m2

10,08 m² 2.700

2.700

3.730

70

70

2600+vloer

slaapkamer

5,54 m²

2600+vloer

2.030

2.830 70 2.200 2 Tussenwoning 5.100 T1 | 49 stuks gebouwd | € 72.089,- ex BTW | 4 verschillende plattegronden | 140 m 5.400

2.730

70

2.300

5.400

5.400

1e verdieping type 1

2e verdieping type 1

3,85 m²

13,77 m²

5.100

1.820 w.m./w.d.

70

2.320

2.830

3.000 70 5.220 Tussenwoning T2 |2.0308 stuks gebouwd | € 92.013,- ex BTW | 4 verschillende plattegronden | 112 m2 5.400 5.400

5.670

5,94 m²

28,92 m2

2.830

70 c.v.+m.v.

10,70 m²

berging/techn

28,92 m2

2.900

8.500

43,35 m2

slaapkamer

w.m./w.d.

2.700

slaapkamer

2.800

70

hal

70

voorgevel type 3k c.v.+m.v.

3.780

70

70

achtergevel type 3

2.760

34,18 m² 3 voorgevel type

2.700

woonkamer/keuken

5,15 m²

2.900

8,20 m²

5.670

2.900

8.500

badkamer slaapkamer

2.900

70

2.760

begane grond type 1

70

2.320

2.700

70

5.400

begane grond type2 3.000

1e verdieping type 2 70

1.040

70

2e verdieping type 2

920

5.400

2600+vloer

3.060

3.060

-dichte trap in woonkamer -met trapkast -keuken aan tuinzijde

3.060

TI/2 - STANDAARD

slaapkamer 13,65 m²

1500+vloer

4.646

2.438

70

70 1.820

4,60 m²

zolder

nok

5,93 m²

70

8.800

2600+vloer

badkamer 2.900

standaard 2.760

2600+vloer

70

hal

slaapkamer

w.m.

22,30 m2

w.d.

1500+vloer

9,03 m²

slaapkamer

2.700

3.780

70

70 2.700

5,48 m²

3,85 m² 42,24 m2

8.500

2600+vloer

2.900

42,24 m2

4.800

2.530

70

2.200

70

2.700 70 Tussenwoning T32.030| 20 stuks gebouwd | € 71.042,- ex BTW | 4 verschillende plattegronden | 134 m2 4.800 5.100

2.430

70

2.300

5.100

5.100

2.700

8.800

33,71 m²

2.900

70

c.v.+m.v.

woonkamer/keuken

begane grond type 3 3.000

1e verdieping type 3 70

5.400

1.040

70

920

2e verdieping type 3


KAW is een bijzonder bureau. Onze ambitie is stedelijke, ruimtelijke en sociale vernieuwing vooruit helpen. Met mooie ontwerpen, goed onderzoek, werkzame adviezen, duurzame techniek en resultaatgericht projectmanagement. We werken met zo’n 50 mensen vanuit Groningen, Rotterdam en Eindhoven. www.kaw.nl