Digital teknik kan förhindra tidsläckor och sent underhåll

”Tid är pengar”. Det säger Fabian von Schéele, docent i informatik vid Uppsala universitet. Han forskar om pengaslukande tidsläckage. Det kan handla om tiden mellan upptäckt av läckande rör i en fastighet och åtgärder som till exempel stambyte. Han menar att ny smart teknik kan avhjälpa många tidstjuvar och spara pengar åt föreningen.

TEXT INGER EVERTSON

● – Alla förseningar som uppkommer i olika sammanhang urholkar ekonomin. Det kan vara en försening i ett byggprojekt eller ett för sent påbörjat underhållsarbete i en bostadsrättsförening. Det säger Fabian von Schéele, teknologie doktor och docent i informatik vid Uppsala universitet. Hans forskning handlar om mekanismen mellan tidsläckage och systemstyrning.

Han menar att digitalisering kan vara en av lösningarna på den ekonomiska dräneringen på grund av förseningar.

– Ju fler mätpunkter en fastighet har, desto mer effektivt kan fastigheten styras, säger han.

Temperaturmätningar kan göra att värmesystemet själv kan reglera uppvärmningen med hjälp av SMHIs prognoser. Digitala låssystem ger säkerhet och en mer effektiv nyckelhantering. Fuktighetsmätare kan ge en indikation på att rören i stammarna börjar läcka.

– Ju mer man kan mäta och sända till fastighetsbolaget, ju färre ronderingar behöver fastighetsskötaren göra. Det gör att notan för bostadsrättsföreningen kan bli lägre.

Fabian von Schéele menar också att man i en upphandling av olika projekt i föreningen bör ta reda på hur den tilltänkta entreprenören hanterar förseningar.

– Det är väldigt vanligt att ett projekt inte blir klart i tid. När etapp 1 har blivit försenat finns inget att göra, men hur korrigerar entreprenören misstagen i nästa etapp. Vågar man byta ut en långsam underentreprenör eller stor enkät. Det visade sig att en majoritet var villiga att investera, åtminstone lite, i digital teknik om besparingarna blev 5 – 10 procent per år.

De flesta bostadsfastigheter som finns i dag är byggda från början av 1950-talet till mitten av 1980-talet. Dessa fastigheter har analog teknik och är inte förberedda för smarta digitala lösningar.

Fabian von Schéele menar dock att digitalisering alltid lönar sig i slutändan.

– Börja i liten skala och bygg ut efter hand. Energieffektivisering är en viktig del och det lönar sig också bra ekonomiskt, säger han.

Ett av de stora system som kan genomföras i nybyggnation, men också i en befintlig byggnad är ”den digitala tvillingen”. Tekniken går i korthet ut på att man modellerar en digital kopia i 3D av det befintliga huset (BIM, Building Information Modeling/ Management). Till BIM kopplar man sedan de befintliga och eventuellt kommande sensorer som finns i byggnaden. Det gör att man får fullständig kontroll över fastigheten. Man kan mäta snart sagt allt, temperatur, vattenförbrukning, eventuell fukt vid ledningar i badrum och kök. (Tekniken kallas ofta IoT, Internet of Things). Det går också att koppla ekonomistyrning och underhållsplan till det digitala systemet. Dessutom kan man med denna teknik hålla koll på felanmälan så att man genast kan reagera, antingen digitalt eller med hjälp av fastighetstekniker, på att något i fastigheten

Testa oss kostnadsfritt hela 2022

Vi hjälper din styrelse med stöd och rådgivning

kan man på något sätt digitalisera vissa delar av processen? undrar von Schéele retoriskt.

Han var nyligen handledare för studenten Anna Rosén vid Linnéuniversitetet i Kalmar/Växjö. I sin mastersuppsats tog hon bland annat upp Brf-styrelsers vilja att införa digital teknik i fastigheterna i en behöver repareras. – Uttrycket tid är pengar stämmer i allra hösta grad. Ju snabbare vi får besked om att något är fel i fastigheten, desto snabbare kan skadan bli åtgärdad, säger Fabian von Schéele. Sannolikheten att det aktuella felet har ställt till någon större skada minskar om det åtgärdas i tid. Ju kortare tidsspannet är mellan upptäckt och åtgärd, desto lägre blir rimligen reparationskostnaden. n

Genom ett medlemskap hos Bostadsrätterna får ni i styrelsen i bostadsrättsföreningen rådgivning inom juridik, teknik, ekonomi och tillgång till ett stort utbud av utbildningar samt en rad andra förmåner.

Vårt uppdrag är att genom medlemskap stödja, hjälpa och utbilda de engagerade personer som valts till ett förtroendeuppdrag i en bostadsrättsförening. Vi hjälper idag över 9 000 medlemsföreningar och gör gärna detsamma för dig och din förening.

Bli medlem nu och testa vårt medlemskap kostnadsfritt hela 2022!

Teckna medlemskap på vår hemsida bostadsratterna.se/bli-medlem eller på telefon 0775-200 100