Läsarfrågor och Lag&rätt

Under temat Lag & Rätt presenterar vi experternas svar på några av de frågor som kommer till vår redaktion. Vi tar också upp intressanta och aktuella rättsfall med kommentarer och råd från våra experter.

värmen kommer tillbaka sätter den ny fart.

De mest lämpliga tidpunkterna för fasadtvätt experterna brukar rekommendera är antingen på våren då frosten har släppt eller under hösten när algerna frodas som mest. Målade träfasader är känsliga för påväxt och de blir vanligtvis väldigt smutsiga på norrsidan eftersom det är husets skuggsida. Den typen av fasad bör därför tvättas minst en gång per år.

– Till skillnad mot en målad fasad i trä kan en målad plåtfasad hålla något längre, säger Christer Högberg. Putsade fasader däremot bör tvättas vid behov.

När en fasad ska tvättas läggs det först på en lätt kemisk lösning därefter får det gå en stund. Ytan kan sedan exempelvis tvättas av med en svamp om det är en slät yta. Är det en skrovlig yta då kan det var lämpligt att använda en borste.

– Om en fasad är målad med putsfärg bör den tvättas försiktigt, säger Christer Högberg. Används högtryckstvätt måste man vara aktsam. Man får inte köra med högt tryck. Det är effektivt men på en träfasad eller en putsad fasad är det rena katastrofen. Det ska vara vanligt krantryck på vattnet. Personligen anser jag att det bästa är borste och svamp och samma tryck på vattnet som det är i en slang.

Det finns företag som förordar att det bör göras en provtvätt för att fram rätt arbetsmetod när det gäller sten och tegelfasader – är det något som alltid bör göras?

– Det kan vara bra och det är seriöst, säger Christer Högberg. Men ta alltid referenser och fråga företaget vilken metod och vilka kemikalier de använder.

– Företagen vill förstås göra arbetet klart så snabbt som möjligt. Det är inget fel att använda högtryckstvätt men det ska användas på rätt sätt.

Men tvättas det med för högt tryck förstörs fasaden. Det kanske ser bra ut när det är klart. Men det kan ha tagit bort hälften av färgen. n n Kan ordförande även vara kassör? n Vissa åtgärder kräver renoveringsanmälan! n Ska styrelsen ersätta skador vid snöras?

Inget som hindrar en ordförande från att även vara kassör.

Dubbla poster ­ både ordförande och kassör

Jag undrar om det är OK att den person som är ordförande också kan vara kassör? Tacksam för klarhet i denna situation.

Ulla

Såvida ni inte har särskilda regler i era stadgar där det anges att ledamöter inte kan inneha flera dubbla poster finns det inget som hindrar en ordförande från att även vara kassör. Det enda som anges i lagen om ekonomiska föreningar 7. kapitlet 1 § är att "en ekonomisk förening ska ha en styrelse med tre eller flera ledamöter." "17 § samt "En av styrelsens ledamöter ska vara ordförande i styrelsen."

Vanligtvis är det styrelsen som väljer ordförande såvida inte något annat beslutats på stämman eller det finns något särskilt angett i stadgarna kring hur valet av ordförande ska gå till. Om styrelsen väljer en ordförande och det exempelvis finns två kandidater är det lämpligt att fatta beslut genom röstning. I den här situationen är det lämpligt att välja att ha sluten röstning. Men tänk på att blir det oavgjort då avgörs valet av ordförande genom lottning

Karin Urbina Rutström

Begäran om renoveringsanmälan – rätt eller fel?

Hej! Har styrelsen rätt att begära renoveringsanmälan samt intyg efteråt på att allt är gjort av godkända firmor? Vi vill exempelvis ha våtrumsintyg.

Med vänlig hälsning, Stephan

Om åtgärderna är sådana att de inte kräver föreningens godkännande (jfr 7 kap 7 § bostadsrättslagen) har föreningen endast rätt att kräva att arbetet utförts fackmannamässigt. Om godkännande krävs, exempelvis om åtgärderna avser ingrepp i föreningens stam, har föreningen rätt att kräva renoveringsanmälan samt intyg från godkända firmor.

Jörn Liljeström

Ersättning för skador efter snöras

Frusen snö som rasar ner från taket och slår sönder prylar (trädgårdsbord, utekrukor m.m.) som medlem med nyttjanderätt av uteplats har på markplanet. Är styrelsen ersättningsskyldig av sönderslagna saker?

Göran

Ja! Det är bostadsrättsföreningen skyldighet att se till att snö och is som kan rasa ned från tak tas bort. Det ska göras "utan oskäligt dröjsmål" viket normalt innebär snön och isen ska tas bort omedelbart. Om det inte görs och det sker en olycka vilar ett tungt ansvar på föreningen som kan bli skyldig att betala för skadan, ansvaret kan antingen drabba föreningen eller enskilda ledamöter i styrelsen. I det här fallet blev det endast materiella skador. Men om det blivit en allvarlig olycka, kan det leda till att det utdöms böter eller till och med fängelse.

Karin Urbina Rutström

Ersättning till ordförande som avgått

Hej! Vi har haft en extern ordförande under det senaste året. Men hen sjukskrev sig under hösten och har inte hörts av efter det. Stämman blev framflyttad till hösten. Den externa ordföranden deltog inte och en ny ordförande som är medlem i föreningen valdes då. Vi fick nyligen ett mail med krav om ersättning för vissa åtaganden från den tidigare externa ordföranden. Det gällde samtal som hen haft med boende och förvaltare. Borde hen inte som sjukskriven, överlåtit dessa frågor till styrelsen? Hur går vi tillväga? Inte ska vi behöva betala hen när hen inte innehaft posten som ordförande under den här tiden?

i lägenheten!

Bostadsrättshavaren har alltid rätt att underhålla och därmed även renovera sin lägenhet. Det är en naturlig följd av skyldigheten att hålla lägenheten i gott skick enligt 7 kap 12 § i bostadsrättslagen. Underhållsansvaret kan inskränkas men inte utvidgas enligt föreningens stadgar. Det normala är att inte inskränka bostadsrättshavarens ansvar enligt lag eftersom det stämmer bra med vad bostadsrättshavaren har kontroll över. Det ger stora problem om föreningen inskränker bostadsrättshavarens ansvar så att föreningen får ansvar för lägenhetens inre, som bostadsrättshavaren faktisk har kontroll över och intresse av att bestämma över själv.

Det finns exempel på att bostadsrättshavarens underhållsansvar inskränks. Det finns fritidshusföreningar som delvis tagit över det inre underhållsansvaret från bostadsrättshavaren och finansierar det över årsavgiften. I dessa speciella undantagsfall går det att hindra bostadsrättshavaren från att renovera lägenheten, eftersom det är föreningen som ska göra detta.

Det förekommer att en del föreningar väljer en extern styrelseordförande som arbetar på uppdragsbasis. Uppdraget får förstås ha upphört när ny ordförande valts. Om sådan lösning valts gäller det som normalt gäller nämligen att utfört arbete ska ersättas under tid uppdragsförhållandet pågår.

Har du frågor som rör föreningen och styrelsearbetet? Frågor om renovering, upphandling, avtal eller något annat? Ställ din fråga till oss så ska vi låta våra experter svara. Vi försöker svara på alla frågor som kommer in men kan tyvärr inte garantera att vi svarar på alla beroende på att frågeanhopningen är stor under vissa perioder. Skriv ner din fråga och mejla till bbfraga@bobattre.se.

Men vi håller oss till normalfallet; att bostadsrättshavaren ansvarar för lägenhetens inre. Bostadsrättshavaren har en mycket stor frihet att utföra underhållsåtgärder efter eget omdöme. Styrelsen kan inte kräva att bostadsrättshavaren anmäler vilka åtgärder som ska genomföras i lägenheten. Styrelsen kan inte heller kräva att medlemmen endast använder hantverkare som föreningen godkänt eller att olika intyg eller liknande ska visas upp. Föreningen har alltid rätt att be om tillträde för att utföra arbete som föreningen svarar för. Till den rätten hör att föreningen får besikta sådant som är inom föreningens underhållsansvar, exempelvis när det gäller ledningar som föreningen försett lägenheten med eller byggnadens stomme. För att ge exempel går det i normalfallet bra att byta innergolv utan styrelsens tillstånd. Intressant nog har Högsta domstolen tolkat rätt normala, om än onödigt mångordiga, stadgar som att bostadsrättshavaren endast har underhållsansvaret för golvets yta.

Även om en bostadsrättsförening inte tänkt sig att avvika från bostadsrättslagen med sina stadgar så finns en risk att en domstol tolkar stadgarna som att bostadsrättshavarens underhållsansvar enligt lag har inskränkts. Har man oklara stadgar som omformulerar vad man tror sig uppfatta gäller enligt lag riskerar man alltså bland annat att det blir oklart om bostadsrättshavaren får byta golv eller inte. Rekommendationen är därför att använda korta stadgar som inte i onödan avviker från Bolagsverkets normalstadgar. Då ges inget onödigt tolkningsutrymme. Det kan vara lämpligt att tydliggöra att bostadsrättshavarens underhållsansvar inte inskränks i förhållande till lag. Bostadsrättshavaren kan i regel renovera kök och badrum utan styrelsens tillstånd enligt det allmänna underhållsansvaret.

Om bostadsrättshavaren vill göra mer än att bara renovera, så finns en viss ändringsrätt enligt 7 kap 7 § i bostadsrättslagen. Men styrelsens tillstånd krävs alltid för ingrepp i bärande konstruktion, ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme gas eller vatten eller annan väsentlig förändring. Ändringsrätten gäller bara i lägenheten, bostadsrättshavaren får aldrig vidta åtgärder utanför lägenheten utan tillstånd.

Det krävs alltså tillstånd för ändring av vatten- och avloppsanslutningar som ibland sker i samband med köks- eller badrumsrenoveringar. Sådana åtgärder går utanför rätten att renovera. Det krävs även tillstånd när det rör sig om andra förändringar som är väsentliga eller om det kan uppstå påtaglig olägenhet eller skada för föreningen eller omkringboende. Det är vanligt och lämpligt att styrelsen säger nej till åtgärder som ger risk för vattenskada eller påverkar byggnadens stomme negativt, som exempelvis rivning av bärande vägg. Om åtgärd utförs utan tillstånd kan föreningen kräva rättelse eller återställande av lägenheten. I allvarliga fall kan nyttjanderätten till lägenheten förverkas. n