Landbrugsmagasin - John Frandsen Landbrug uge 24 2018

EJENDOMSMÆGLERFIRMAET JOHN FRANDSEN LANDBRUG

Optimismen spirer på landbrugsmarkedet - læs mere på side 3

Skatteplanlægning før salg af din landejendom

Landbrugsmagasinet udkommer uge 24 og dækker hele nord-, østog midtjylland.

- læs mere på side 10,11,12

Bredt netværk og stor lokalkendskab Kontakt specialafdelingen for landbrug, hvis du ønsker at sælge eller købe landbrugsejendom. Start med en uforpligtende snak med os på tlf: 70 40 49 84.

Vi dækker hele nord-, øst- og midtjylland og har et bredt netværk.

Ejendomsmæglere og valuarer, MDE Tlf. 70 40 49 84 . landbrug@johnfrandsen.dk www.johnfrandsen.dk/landbrug

BOLIGMARKEDET

SALG OG VURDERING AF ALLE TYPER LANDBRUG

Tema: Drømmen om et liv på landet Indhold Læs inde i bladet:

Landbrugsejendomme:

Optimismen spirer på landbrugsmarkedet ............. 3

Landejendom/planteavl/kødkvæg .....................4,5,6

Skatteplanlægning før salg af

Minkfarm ................................................................... 7

din landejendom ........................................... 10,11,12

Jagtejendom/kvæggård/planteavl ..................... 8,9

Vores nye hjemmeside ............................................ 13

Minkfarm .................................................................. 14

Planteavl ved Viborg - læs mere side 9

Skatteplanlægning før salg af din landbrugsejendom

KICKSTART dit ejendomssalg på vores nye hjemmeside

- læs mere side 10,11,12

- læs mere side 13

2

Optimismen spirer på landbrugsmarkedet I John Frandsen Landbrug ser vi derfor optimistisk på den kommende tid indenfor landbrugsmarkedet og forventer at der vil ske en del ejerskifter og jordhandler de næste 5 år.

Markedet for landbrugsejendomme og landbrugsjord har i en længere periode været mærket af finanskrise, da mange finansielle institutioner har opstrammet kreditpolitikken indenfor landbrugssektoren.

Det er derfor positivt at vi hos John Frandsen landbrug kan mærke en stærkt stigende interesse fra købersiden, som også har ført til en række af afsluttede handler.

Der er flere forhold der går i den rigtige retning indenfor landbrugssektoren netop nu. En forbedring af afregningsprisen på korn, svin, mælk og oksekød har medført at en stor del af landbrugsbedrifter kommer ud af 2017 med sorte tal på bundlinjen.

Eksporten på landbrugsvarer er desuden inde i en god udvikling, da danske varer står forholdsvis godt på verdensmarkedet på grund af at man er kommet godt ind på nogle af de gode eksportmarkeder.

Dette betyder at der er optimisme på ejendomsmarkedet som giver stor interesse fra købere. Det samme historisk lave renteniveau gør at en del landmænd igen har mod på at investere. Den forbedrede økonomiske situation gør at vi nu naturligt oplever mere imødekommende kreditforeninger og pengeinstitutter når handlen skal gennemføres. Ud over landmænd er der en stigende interesse fra folk ”udenfor” landbrugserhvervet som vil investere i dansk landbrug.

Hop med på vognen nu Vi vil råde sælgere af mindre og mellemstore ejendomme til at hoppe med på vognen nu. Mange ejere af disse landbrug har rundet 70 år, og mellem 3000 og 5000 ejendomme i den kategori skal sælges inden for en kort årrække. Det kan presse markedet. Derfor er vores råd at sætte til salg nu, hvor markedet er positivt med købere til både jord og bygningssæt.

Vil du vide hvad dit landbrug er værd?

Vi tilpasser salget efter dine ønsker

Dit salg er i gode hænder hos mig. Et stort kendskab til landbruget i Nord- og Østjylland kommer dit salg til gode!

Min erfaring med salg og vurdering af alle typer landbrugsejendomme - kommer dig til gode!

Jeg er uddannet landmand og er opvokset på landbrug i Østhimmerland, og har selv drevet landbrug med fokus på svineproduktion og planteavl i 15 år.

Jeg er uddannet ejendomsmægler, MDE samt landmand med grønt bevis.

Mine 30 års erfaring indenfor praktisk landbrug med en kombination af at være ejendomsmægler, landmand, bestyrelsesmedlem og politisk virke giver mig et stærkt grundlag i mit virke indenfor landbrug.

Jeg har tidligere siddet i Agrinords bestyrelse. Til daglig gør jeg stor brug af min praktiske erfaring og viden når jeg skal vurdere og sælge landejendomme.

Min interesse og viden vil derfor komme dit salg til gode.

Via mit netværk og kontakt til landbruget, der strækker sig i Øst-, Midt- og Nordjylland er jeg rustet til at vurdere og sælge alle typer ejendomme.

Mogens Olesen Damm mo@johnfrandsen.dk

3

Anders Buhl Christensen abc@johnfrandsen.dk

JOHN FRANDSEN LANDBRUG FÅRUP - Landejendom

E

Kr. 2.375.000

Hammershøjvej 14, 8990 Fårup

Areal 10 ha

• 10 HA jord ligger lige omkring ejendommen, ca. 9,5 ha er dyrkbar • God fritliggende rødstensbolig fra 1967. Udbygningerne er indrettet til amme køer, laden er med stålspær som gør den meget anvendelig

Kontakt: Mogens Olesen Damm Tlf. 70 40 49 84

JFL0432

ARDEN - Planteavl/kødkvæg

C

Kr. 12.600.000

Marienborgvej 1, 9510 Arden

Areal 71,2 ha

• Flot planteavlsejendom, hvor stalden er indrettet til ammekøer.

De andre bygninger er stålhaler som er meget anvendelige • 71,2

ha heraf 59,86 ha med EU støtte

Kontakt: Mogens Olesen Damm Tlf. 70 40 49 84

JFL0351 4

JOHN FRANDSEN LANDBRUG HOBRO - Landejendom

D

Kr. 5.800.000

Rostrupvej 25, 9500 Hobro • Landlig idyl med moderne touch, 10 min fra Hobro og E45 • Landbrugsejendom med 23 ha god landbrugsjord • Stor moderne bolig, med plads til hele familien • Solide velholdte bygninger, med god maskinhal der kan anvendes til mange formål

Areal 24,5 ha Kontakt: Anders Buhl Christensen Tlf. 70 40 49 84

JFL0359 5

JOHN FRANDSEN LANDBRUG STORVORDE - Landejendom

D

Kr. 3.200.000

Egensevej 193, 9280 Storvorde

Areal 19 ha

• Landejendom med 19 ha, tæt ved Ålborg • Ejendommen har solceller og jordvarme, så energiforbruget er kun ca. 7.000 kr.

• Det er muligt at sælge noget af jorden fra, der er direkte adgang til Limfjorden fra jorden

Kontakt: Mogens Olesen Damm Tlf. 70 40 49 84

JFL0435

SKELUND - Planteavl

D

Kr. 8.000.000

Nørkærvej 44, 9560 Hadsund

Areal 55,7 ha

• Ca. 53,9 ha god dyrkbar jord beliggende direkte rundt om ejendommen • Kyllingehus udlejet til 30.000 kr. pr. år • Pæn og velholdt bolig, løbende renoveret

Kontakt: Mogens Olesen Damm Tlf. 70 40 49 84

JFL0295 6

JOHN FRANDSEN LANDBRUG HADSUND - Minkfarm

C

Kr. 10.500.000

Mølbakvej 21, 9560 Hadsund • Veldreven minkfarm delt på 2 ejendomme, beliggende ved Hadsund • Der er kun 250 m. mellem de to farme og de har tilsammen plads til 4.000 tæver • Farmen er i fuld drift og tilhørende er alt i maskiner og inventar, til ejendommen er ca. 20,2 ha jord

Areal 20,2 ha Kontakt: Mogens Olesen Damm Tlf. 70 40 49 84

JFL0227 7

JOHN FRANDSEN LANDBRUG KARUP J - Jagtejendom på 81 ha

C

Kr. 9.500.000

Tinghøjvej 57, 7470 Karup J

Areal 81 ha

• Stor naturværdi med fast tilgang af kronvildt. Grænser op til Havredal plantage • Beliggende i et område med samlet ca. 4000 ha skov. Ejendommen kan evt. sælges med mindre areal

Kontakt: Mogens Olesen Damm Tlf. 70 40 49 84

JFL0328

SKIVUM - Kvæg/planteavl

G

Kr. 6.000.000

Vester Skivumvej 6, 9240 Nibe

Areal 48,47 ha

• Jorden ligger lige ved ejendommen - drives i dag med kvægproduktion 34,18 ha er omdriftsareal, ca. 6 permanent græs, resten er eng og bakker • Bygningerne er indrettet til kvæg, grise og lade, bolig på 180 m2

Kontakt: Mogens Olesen Damm Tlf. 70 40 49 84

JFL0316 8

JOHN FRANDSEN LANDBRUG VIBORG - Planteavl

D

Kr. 7.000.000

Sjørupvej 35, 8800 Viborg

Areal 39.8 ha

• God dyrkbar jord lige omkring ejendommen • Bygningerne er indrettet til svineproduktion

Kontakt: Mogens Olesen Damm Tlf. 70 40 49 84

• God maskinpark følger med til ejendommen • God bolig på 192 m2, som er løbende renovet

JFL0291 9

Skatteplanlægning før salg af Der kan være millioner at spare i skat og arveafgifter ved skatteplanlægning før salget

Ny praksis vedrørende finansiering ved overdragelse i forbindelse med generationsskifte Praksis har i nogle år været, at et gældsbrev indgået på anfordringsvilkår i en familiehandel blev anset for en hævning i sælgers virksomhedsordning. Dermed var sælger afskåret fra at opspare avancen i virksomhedsordningen, ligesom tidligere års opsparede overskud i virksomhedsordningen kunne risikere at komme til beskatning i salgsåret.

Planlægning i god tid før salg kan udløse store skattebesparelser. Det omfatter overdragelse til børn, børnebørn m.fl., overdragelse til nære medarbejdere, overdragelse til tredjemand samt overdragelse fra et dødsbo. Skat af fortjeneste ved salg af fast ejendom er over en årrække faldet fra 65 % til ca. 42 %.

Efter ny LSR kendelse i oktober 2017 vil en udstedelse af et sælgerpantebrev i en familiehandel kunne indgå i sælgers virksomhedsskatteordning.

Nyhed – nedsættelse af bo- og gaveafgiften ved generationsskifte i familieejede virksomheder Efter hidtil gældende regler var afgiften 15 % i bo- og gaveafgift ved overdragelse af en erhvervsvirksomhed til næste generation. Arve og gaveafgiften ved generationsskifte, der opfylder betingelserne for succession, reduceres gradvist fra 15 % i 2015 til 5 % i 2020. Dette øger også den gave, man har mulighed for at give afgiftsfrit i forhold til stempelafgift af skøde i handlen. Regeringen ønsker videre, at der senest i 2025 slet ikke betales boog gaveafgift ved overdragelserne – dette var dog ikke en del af lovforslaget.

Sælgerpantebrev skal udstedes på markedsvilkår, hvilket indebærer, at sælgerpantebrevet løbende forrentes og afdrages. Der skal ligeledes betales stempelafgift til staten på 1,5 % af sælgerpantebrevets pålydende værdi. Der skal fastsættes en kurs på sælgerpantebrevet. Størrelsen af sælgerpantebrevet skal fastsættelse i forhold til markedsvilkår. Det er vor anbefaling, at der søges om bindende svar, inden sådan en disposition foretages. Det bindende svar kan anvendes til sikring af, at finansieringen sker på markedsvilkår.

10

din landbrugsejendom Eksempel: Samlet kontant overdragelse fast ejendom ........................................... kr. 40.000.000

Forskellige former for overdragelse:

1.

Overdragelse i fri handel.

2.

Overdragelse til børn, børnebørn m.fl.

3.

Overdragelse til nære medarbejdere.

4.

Overdragelse fra et dødsbo.

Kort beskrivelse af de enkelte situationer:

1. OVERDRAGELSE I FRI HANDEL I fri handel har salgssummens fordeling mellem jord, stuehus og erhvervsbygninger stor betydning for skatten.

Sælger du en landbrugsejendom, hvor du har beboet stuehuset, er denne del af salgssummen skattefri.

(Svarende til seneste offentlige vurdering)

Samlet beregnet fortjeneste .................... kr. 12.000.000 Mulighed for afgiftsfri gave (passivpost) 30 % af fortjenesten............... kr. 3.600.000 Gaven indgår som en del af betalingen for ejendommen.

Herudover kan der gives en afgiftsfri gave, da gaveafgiften kan reduceres med den betalte stempelafgift.

Er der betalt kr. 240.000 i stempelafgift har der hidtil kunne gives en afgiftsfri gave på.................kr. 1.600.000 Denne afgiftsfri gave øges i takt med nedsættelse af afgiften. I 2018 vil den afgiftsfrie gave være steget til kr.

3.428.571.

Overdragelsesværdi fast ejendom til børn: Her godkendes normalt en overdragelsesværdi svarende til +/- 15 % af den offentlige vurdering.

I dette tilfælde kr. 40.000.000 x 15 %........ kr. 6.000.000

Beskatning af fortjenesten i fri handel: Genanbringelse af fortjenesten Hvis du efterfølgende køber en anden landbrugsejendom, kan du genanbringe fortjenesten i denne og skatten udskydes til et senere salg. Det er her et krav, at du selv har drevet den solgte ejendom, og at du driver den købte ejendom.

Opsparing af fortjenesten i virksomhedsskatteordningen til 22 % skat.

Såfremt du efter salget fortsat driver virksomhed, kan virksomhedsskatteordningen anvendes. Her kan fortjenesten fra salg af ejendommen beskattes i opsparingsordningen til en aconto skat på 22 %. Dermed udskydes halvdelen af skatten til senere beskatning. Skatteudskydelsen skal kombineres med en plan for senere beskatning af fortjenesten. Det kunne f.eks. være beskatning i boet efter sidst afdøde.

Indskud på ophørspension

Såfremt du er fyldt 55 år, kan du indskyde kr. 2.743.700 af fortjenesten på en ophørspension i 2018.

Betaling af hele skatten nu og her Man kunne også vælge at betale hele skatten i salgsåret, da skatten af ejendomsavancen kun er 42 %.

Hvis ønsket er lavest mulig overdragelsespris vil det samlede nedslag i prisen være: Passivpost..................................................kr. 3.600.000 Gave beregnet på grundlag af stempelafgift...........................................kr. 1.600.000 Nedslag 15 % af vurderingen......................kr. 6.000.000 De samlede nedslag er herefter.............kr. 11.200.000 Barnet skal herefter kun fremskaffe (40.000.000 - 11.200.000).......................kr. 28.800.000

2. OVERDRAGELSE TIL BØRN, BØRNEBØRN M.FL. Ved overdragelse til børn, børnebørn m.fl. er der mulighed for at anvende skattemæssig succession. Dette medfører, at alle skatterne ved salget overføres til børnene.

Skatten skal først betales, når børnene sælger ejendommen, hvis ikke de også vælger at lave succession med børnebørn osv. Skatten bliver hermed 0 for dig som sælger. Samtidig kan du give barnet en afgiftsfri gave på 30 % af fortjenesten.

Herudover kan forældrene udstede et sælgerpantebrev på markedsvilkår.

11

Skatteplanlægning før salg af din landbrugsejendom I mange tilfælde kræver den ønskede overdragelsesmodel et bindende svar fra SKAT.

3. OVERDRAGELSE MED SUCCESSION TIL NÆRE MEDARBEJDERE Nære medarbejdere der indenfor 5 år har været beskæftiget i virksomheden i et antal timer svarende til fuldtidsbeskæftigelse i 3 år, er omfattet af successionsreglerne.

Skatteministeriet har afsat midler til at sikre familieejede virksomheder bedre vilkår i forbindelse med overdragelse af erhvervsvirksomhed til nære familiemedlemmer. Som ovenfor anført er første led af disse vilkår gennemført med virkning fra 2016.

Det vil sige, at skat af fortjenesten ved overdragelse til den nære medarbejder udskydes til medarbejderen sælger virksomheden. De nærmere regler og betingelser har vi valgt ikke at omtale her.

4. SALG FRA ET DØDSBO Ved salg fra et dødsbo kan ovenstående successionsregler også anvendes, når betingelserne er opfyldt.

Vi har mange års erfaring i rådgivning omkring salg og generationsskifteproblematikker indenfor landbruget.

Situationen hvor familien vælger at blive boende på ejendommen: Vælger familien at blive boende på ejendommen, vil der kunne spares skat ved at planlægge salget i levende live.

Eksempel på salg i fri handel fra boet: Salgsværdi af ejendom i boet .................... Kr. 8.000.000 Beregnet fortjeneste ved salg i boet .......... Kr. 3.000.000 Beregnet skat ved salg i boet .................... Kr. 1.500.000 Sådan spares hele skatten af ejendomssalget i boet: Der hjemtages afdragsfrit lån i realkreditten på ...................................... Kr. 3.500.000

Økonomikonsulent Christian Møller Madsen Dansk Revision Mariagerfjord cmmh@danskrevision.dk mobil 26304104

Nettoprovenuet udbetales som gave til børnene.

Der betales gaveafgift af beløbet, hvilket i dag svarer til den arveafgift, der senere skulle betales af boet.

Behandling i boet: Salg ejendom .............................................kr. 8.000.000 Indfrielse af realkredit ..................................kr. 3.500.000 Nettoformue ved boets afslutning ...............kr. 4.500.000 Når boets formue på skæringsdagen er under kr.

5.678.200 er boet skattefrit.

Boet sparer hermed de kr. 1.500.000 i skat ved salg af den faste ejendom.

Ovenstående eksempler må kun betragtes som inspiration og kan hermed ikke anvendes i konkrete sager, da lovgivningen og administrativ praksis ændres løbende.

Der er ud over ovenstående mange andre faktorer der skal være opfyldt i den konkrete situation.

Ved konkrete sager er det derfor en god ide at søge rådgivning i god tid før salget.

Vi anbefaler, at planlægningen sker fra 3 - 5 år før salget, afhængig af hvor komplekse overdragelserne er.

12

JOHN FRANDSEN LANDBRUG

KICKSTART dit ejendomssalg på johnfrandsen.dk/landbrug Vi er stolte over at kunne præsentere dig for vores nye hjemmeside!

DU FÅR BLANDT ANDET: Endnu bedre præsentation af din ejendom

Optimeret ejendomssøgning

Mere brugervenlighed

Nyt og moderne design

NYHED

NYHED

Færgevejen 57, 8400 Ebeltoft

Nordkystvejen 1C, 8961 Allingåbro

Overvejer du at sætte din landejendom til salg?

Så er netop nu et rigtig godt tidspunkt. Vi oplever en stor interesse for mindre og mellemstore ejendomme. Har du Landbrugsejendommen, så bestil en VURDERING af din ejendom hos Landbrug John Frandsen, kontakt os på 70 40 49 84.

13

JOHN FRANDSEN LANDBRUG HOLSTEBRO - Minkfarm

D

Kr. 9.500.000

Hajslundvej 6, 7500 Holstebro • R igtig flot minkfarm hvor alt er i orden. Der er miljøgodkendelse til 6.500 årstæver gældende til år 2021.

• Jorden ligger lige ved farmen, 11.000 burrum, med automatisk udmugning samt beton i alle gangene.

• Farmen er i dag tom og rengjort, men sælger sætter hvalpe ind til sommer.

• Flot bolig på 244 m2, 1.200 m2 maskinhus med isoleret værksted og skrabe/fyrrum, rødstensbygning på 350 m2 med tane/tørrerum.

14

Areal 18,5 ha Kontakt: Mogens Olesen Damm Tlf. 70 40 49 84

JFL0320

JOHN FRANDSEN LANDBRUG

Vi kender køberen til din landbrugsejendom • Til Svineproducent ved Støvring søges ejendom. Det er ikke afgørende om det er en tidligere kvæg- eller svineejendom.

• Omkring Århus søges ejendom, gerne med nyere bolig, eller mulighed for at bygge nyt.

• Ejendom i Østhimmerland fra 20 ha og op-efter, til sammenlægning med anden ejendom.

• Ejendom med et areal over 300 ha, til meget købe stærk køber.

• Mindre landejendom i området Skørping –Støvring, gerne med plads til lidt ammekøer og gårdbutik.

• Ejendom med 60 – 80 ha og plads til at producere 300 tyrekalve, til ung famillie.

Vi samarbejder med 2 udenlandske ejendomsformidlere, der har kontakt til både tyske og hollandske købere, der er interesse for både kvæg, mink og planteavlsejendomme.

Bestil en professionel vurdering på tlf. 70 40 49 84 15

SPECIALAFDELING FOR LANDBRUG VI DÆKKER OMRÅDET BEDST! SALG & VURDERING AF LANDBRUG: • Vi sælger alle typer landbrugsejendomme • Vi har et stort netværk samt lokalt kendskab • Vi har praktisk erfaring og kendskab til alle landbrugsregler • Vi samarbejder med 27 boligbutikker og 4 erhvervsafdelinger Aalborg Klarup Aars

Hadsund Hobro Mariager Glesborg

Viborg

Grenaa

Langå

Randers Bjerringbro

Karup

Auning

Hadsten

Rønde Ebeltoft

Hammel Herning

Kolind

Hinnerup

Aarhus

Ikast Skanderborg

Horsens

27 Boligbutikker Landbrugsafdeling 4 Erhvervsafdelinger

Fredericia

Vi står klar alle ugens 7 dage - Ring 70 40 49 84

Tlf. 70 40 49 84 . landbrug@johnfrandsen.dk . www.johnfrandsen.dk/landbrug

Mogens Olesen Damm mo@johnfrandsen.dk

Anders Buhl Christensen abc@johnfrandsen.dk

Ingelise Jensen

ij@johnfrandsen.dk