東京オフィスマーケットサマリー 2024年第1四半期

日本リサーチ| 2024年5月

東京オフィス マーケットサマリー

空室率は引き続き改善、賃料は４年ぶりに上昇

経済

３月の日銀短観によると、大企業製造業の業況 判断は11ポイントと、生産が遅れた自動車セク ターの下落で4四半期ぶりに停滞した。大企業 非製造業の業況判断は、34ポイントと８四半期 連続の改善で33年ぶりの記録的な高水準となっ た。インバウンド需要の回復等が寄与した。

需要と供給

第1四半期における東京Aグレードオフィス市場 のネットアブゾープション(ネットのオフィス 需要)は49,700㎡となった。今期における再開 発の竣工は見られなかったものの、既存ビルに おける空室の解消で、オフィス需要は堅調に推 移している。

業種別にみると、情報通信業、エネルギー、金 融業、保険業、製造業が牽引した。

需給と空室率の推移

空室率（％）

2020年 2021年 2022年 2022年 2023年 2024年予

需要 新規供給 供給予定 空室率

2019年から2023年については、需要、供給、空室率は年末時点 の数値を参照する。供給予定は2024年の数値を参照する。

出所: JLL, 2024年第1四半期

第1四半期末時点の東京Aグレードオフィス市場 の空室率は4 2％となり、前期比0 4ポイントの 低下、前年同期比で横ばいとなった。空室率は 3四半期連続の低下となった。サブマーケット 別でみると、丸の内・大手町の空室率は改善し、 赤坂・六本木の空室率は変わらなかった。

需給（千㎡）

賃料と価格はともに上昇に転じる

賃料と価格

第１四半期の東京Aグレードオフィス市場にお ける賃料は前期比0 9％の上昇、前年比1 3％の 下落となり月額坪当たり33,860円と、16四半期 ぶりの上昇となった。サブマーケット別にみる と、大手町・丸の内は若干の下落となったが、 赤坂・六本木は上昇に転じた。

第1四半期の価格は4四半期ぶりにプラスに転じ て、前期比2 1％となったが、前年比では1 4％ の減少となった。日銀がマイナス金利を解除し たものの、投資利回りは安定的に推移しており、 賃料上昇によって価格はプラスに転じた。

投資市場

第１四半期の東京オフィスの投資総額は前期比 1,079%増、前年比50%増の7,006億円となった。

今期における主要取引には、ユナイテッド・ アーバン投資法人における虎ノ門ヒルズビジネ スタワーの区分所有を84億円で取得しNOI利回 りは3 3%であった。

⾒通し

2024年3月時点のオックスフォード・エコノ ミクスの経済成長予測によれば、実質GDP 成長率の2024年予測は0.5%に引き下げられ、 CPIの予測は1 9%となった。今後のリスクと しては、日銀のさらなる利上げ、海外経済の 下振れ、物価上昇、金融市場のボラティリ ティが挙げられる。

2024年の賃貸市場の活動は昨年に比べると 新規供給が少ないことから減速するとみてい る。しかし、2025年に集中している大型再 開発によって、2024年下半期に向けて回復 するとみている。また空室率の低下を背景に 今後も緩やかな賃料回復が続くとみている。

投資市場の価格は、賃料上昇は継続し、利回 りは横ばいに推移することを前提に、緩やか に上昇する見通しである。

主要指標

賃貸市場

空室率 前期比 前年比

投資市場

商業用不動産直接投資総額 前期比 前年比

東京オフィス

第

出所: JLL, 2024年第1四半期

注１: 空室率と賃料は、東京Aグレードオフィスマーケットを参照している。 下の表を参照。

注２: プロパティクロックは、中心業務地区に所在するAグレードオフィス マーケットの賃料を参照している。

注３: 投資総額は、東京都のオフィスセクターの不動産直接投資総額を参 照している。

東京Aグレードオフィスの定義

所在 東京都心5区 (千代田区、中央区、港区、 新宿区、渋谷区）

延床面積 30,000 ㎡ (9,075坪)以上

基準階床面積 1,000 ㎡ 以上

竣工 1990年以降

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