Immobilier commercial volume 6 - numéro 4

Plus la conférence de l’ICSC Québec 2013 en images

Volume 6 | Numéro 4 Septembre-octobre 2013

Serge Goulet Le bâtisseur prolifique FOCUS

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Centres commerciaux Un marché à maturité

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20 ans.

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Volume 6 | Numéro 4 | septembre-octobre 2013

5 Mot de la rédaction Une autre réalité Par Nathalie Savaria, rédactrice en chef

28 COUP D’œIL Nouveau siège social de La Capitale Intégration architecturale réussie Par Serge Beaucher

7 Entrevue Serge Goulet Le bâtisseur prolifique Par Nathalie Savaria

37

7

et éditrice déléguée

14 ENJEU Fiducies de placement immobilier Un secteur en ébullition

Par Emmanuelle Gril

18 FOCUS Centres commerciaux Un marché à maturité Par Suzanne Gagné

18

26 droit immobilier L’obligation de sécurité du locateur : à l’impossible nul n’est tenu !

Par Me Karine Dionne

28

Par Alain Deslauriers et Sébastien Dubé

38 MONDE MUNICIPAL Le potentiel de revitalisation des centres commerciaux en déclin est indéniable Par Caroline St-Hilaire 40 ÉCONOMIE Vieillissement de la population : les commerçants devront s’adapter Par Mario Lefebvre

24 Parcours d’exception Michel Bouchard Par Charles Allain

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finances La vérification diligente : l’enquête avant d’acquérir un immeuble ou une société immobilière

L’acquisition et la réhabilitation de terrains contaminés Savoir comment gérer les risques environnementaux Par Me Virginie Fortin

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QUÉBEC Présence accrue des investisseurs nationaux sur le marché des centres commerciaux de Québec Par Alain Roy

43 La vie parfois cahoteuse du monde de l’immobilier Par Serge Beaucher 45 BRÈVES IMMOBILIÈRES Par Alexandre Côté

Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc.

Président et éditeur : Jacques Boisvert

infographie­ : Sandrina Villeneuve

2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9

Rédactrice en chef et éditrice déléguée : Nathalie Savaria

Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771

Équipe de rédaction : Charles Allain, Serge Beaucher, Alexandre Côté, Emmanuelle Gril, Suzanne Gagné et Nathalie Savaria

publicité : Catherine Faucher, directrice des opérations Catherine Labbé, conseillère en développement des affaires et publicité Edith Lajoie, conseillère en publicité

info@jbcmedia.ca www.immobilier-commercial.ca

www.jbcmedia.ca

Photos : © Immobilier commercial par Denis Bernier Collaboration à ce numéro : et Alain Lambert (sauf indication contraire) Serge Beaucher, Alain Deslauriers, Me Karine Dionne, Sébastien Dubé, Me Virginie Fortin, photo en page couverture : Mario Lefebvre, Alain Roy et Caroline St-Hilaire © Immobilier commercial par Alain Lambert Révision : Hélène Roy et Anne-Marie Trudel correction d’épreuves : Christine Barozzi et Catherine Faucher direction artistique­ : Carole Bordeleau

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Immobilier commercial — Septembre-octobre 2013

Impression : Imprimeries Transcontinental S.E.N.C. 2850, rue Jean-Perrin, Québec (Québec) G2C 2C8 envoi de poste — publications : Convention no PP 41614528

adresse de retour : 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 abonnements : Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 ou www.immobilier-commercial.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque nationale du Québec, 2009.

Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur.

Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

ISSN 1­­916-6656

photo : immobilier commercial par Alain Lambert

MOT DE LA RÉDACTION

Nathalie Savaria

Une autre réalité Lors du Sommet immobilier de Montréal, tenu en avril dernier, un interlocuteur venu de l’extérieur de la ville me faisait part de son étonnement à l’égard de la vitalité de la métropole.

Eh oui ! Malgré les scandales qui font les manchettes et entraînent la chute d’élus municipaux et de dirigeants de grandes entreprises dans le sillage de la commission Charbonneau, le cœur de Montréal continue de battre. Des projets immobiliers de toutes sortes voient le jour, et les nombreuses grues qui fendent le ciel montréalais en sont la preuve éloquente.

Parmi ces projets, District Griffin, un vaste complexe immobilier dans Griffintown, changera entièrement l’allure de ce quartier désormais fort prisé situé à un jet de pierre du centre-ville et qui avait grand besoin d’être revitalisé. Le maître d’œuvre de ce projet, Devimco Immobilier présidé par Serge Goulet, à la une du magazine, compte développer 12 phases au total pour ce qui deviendra quasiment une ville dans la ville.

En fait, si bien des projets sortent de terre, c’est que la brique et le mortier constituent, en ces temps de fluctuations boursières, une valeur sûre pour nombre d’investisseurs. C’est ce qui expliquerait d’ailleurs, selon les experts interviewés par la journaliste Emmanuelle Gril dans la section « Enjeu », la vogue des fiducies de placement immobilier qui, selon toute probabilité, ne sont pas près de disparaître.

En juin dernier se tenait la conférence de l’ICSC Québec à Montréal à laquelle Immobilier commercial a assisté (voyez notre reportage photo en page 23). La journaliste Suzanne Gagné a profité de cet important rendez-vous pour s’entretenir avec quelques experts afin de connaître leur point de vue sur l’évolution du commerce de détail au Québec. Avec l’arrivée de grands joueurs américains, dont Target, la pénurie de main-d’œuvre et les besoins changeants d’une population vieillissante, le secteur du commerce de détail québécois a bien des défis à relever.

Vous voulez voir un projet d’agrandissement et de rénovation réussi ? Allez vite à la page 28 afin de découvrir notre reportage sur le nouveau siège de La Capitale, à Québec, dans la section « Coup d’œil », réalisé par le journaliste Serge Beaucher. Si tout se déroule comme prévu, le nouvel édifice recevra sous peu la certification LEED Or. Depuis le début de l’année, nous vous promettons de la nouveauté dans chaque numéro.

Encore une fois, nous tenons notre engagement et vous présentons la rubrique « Parcours d’exception », consacrée à une personnalité du secteur. Pour inaugurer cette nouvelle rubrique, nous avons choisi Michel Bouchard, cochef des opérations au Groupe Redbourne.

Chers lecteurs et chères lectrices, je vous souhaite une bonne lecture et surtout une bonne rentrée !

Nathalie Savaria Rédactrice en chef et éditrice déléguée

Immobilier commercial — Septembre-octobre 2013

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ESPACES LOCATIFS

FAISONS AFFAIRE ENSEMBLE

COMPLEXE PLACE ALEXIS NIHON

MONTRÉAL Frédérick Corey 514 337-8151 Accès au réseau souterrain - Station Atwater Stationnement étagé de 1 080 places Complexe polyvalent de bureaux, commerces de détail et unités d’habitation

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Frédérick Corey 514 337-8151 Facilité d’accès et stationnement intérieur Près de l’autoroute 25 et métro Viau Vue panoramique sur le centre-ville

PRINTEMPS 2014

SERVICE À LA CLIENTÈLE 24 / 7 CONCEPT CLÉS EN MAIN GESTION INTÉGRÉE

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LAVAL Graziella Manin 514 337-8151

Choix incomparable d’espaces locatifs commerciaux, industriels et bureaux,

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Graziella Manin 514 337-8151

Vue imprenable sur Laval

Centre des nouvelles technologies de Laval

Près de tous les services

À proximité du métro Montmorency

Stationnement intérieur et extérieur

Un milieu unique entouré de boisés

Certification LEED visée

parmi plus de 500 immeubles situés dans les grands marchés canadiens

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MONTRÉAL

QUÉBEC

Facilité d’accès par transport en commun

Très facile d’accès

Stationnement souterrain de 3 étages

Stationnement intérieur et extérieur

Vue sur le mont Royal

Étages de 11 000 pi2

entrevue

photo : immobilier commercial par Alain Lambert

Serge Goulet

Le bâtisseur prolifique Par Nathalie Savaria

Debout devant la fenêtre d’un immeuble qui surplombe la Place Extasia, Serge Goulet, président de Devimco Immobilier, scrute le Quartier DIX30 qui se déploie à l’horizon. Au terme de sa construction, ce vaste complexe commercial de type lifestyle situé à Brossard comptera près de trois millions de pieds carrés en superficie locative. C’est avec la même vision novatrice que le promoteur s’emploie maintenant à transformer et à revitaliser l’ancien quartier industriel de Griffintown avec l’un des plus importants projets immobiliers du début du 21e siècle à Montréal : District Griffin. Portrait d’un bâtisseur visionnaire et passionné.

photo : Devimco

Lorsque Serge Goulet, un homme de haute stature et de belle prestance, répond à nos questions, son regard s’anime, le débit de sa voix s’accélère, et c’est avec enthousiasme qu’il nous parle des grandes réalisations jalonnant son parcours de promoteur et démontrant qu’il a décidément la bosse des affaires !

Une solide expérience Retour en arrière. Originaire de SaintJoseph-de-Beauce, Serge Goulet quitte sa région natale à la fin de l’adolescence afin d’entreprendre des études en finances à l’Université Laval puis à l’Université du Québec à Trois-Rivières. En août 1988, à l’âge de 25 ans, le jeune homme démarre son entreprise dans le secteur de l’immobilier commercial à Québec. C’est le début de son ascension. « À l’époque, raconte-t-il, l’entreprise s’appelait Groupe financier Pelchat Goulet. J’étais associé avec André Pelchat. Nous faisions essentiellement du développement immobilier commercial.

Nous avons commencé à une très petite échelle et nous avons grandi ensemble dans le marché. » Parmi les réalisations les plus importantes du groupe devenu Devimco en 1997, le promoteur évoque les mégacentres Lebourgneuf, Duplessis et Beauport, tous inspirés du modèle des open air centers américains. Entre-temps, un troisième associé, Jean-François Breton, s’est joint aux deux hommes.

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Les phases 1, 2 et 3 du Quartier DIX30

Cap sur Montréal En 2003, André Pelchat abandonne le groupe pour fonder Immostar. Conscients qu’ils ont épuisé les possibilités de développement en ce qui concerne le marché de la région de Québec, Serge Goulet et Jean-François Breton, désormais coprésidents de Devimco, mettent le cap sur Montréal « où il y a plus de business à faire qu’à Québec », et ils ouvrent un premier bureau à Boucherville, près de l’autoroute 20. En 2006, Serge Goulet quitte définitivement Québec. Le siège social de Devimco est implanté au cœur du Quartier DIX30, à Brossard, en 2007.

Un concept pionnier Selon Serge Goulet, la création du Quartier DIX30 s’inscrit dans le cycle d’évolution du concept des centres commerciaux au Canada anglais et aux États-Unis. Après la vague des powercenters, qui offrent des loyers à plus bas coûts aux locataires que dans les centres commerciaux couverts traditionnels, apparaît le modèle lifestyle, qui propose une véritable expérience de magasinage aux visiteurs : des rues d’ambiance, des restaurants, des salles de spectacle, un cinéma. « Pour le Quartier DIX30, nous nous sommes beaucoup inspirés de ce qui s’est fait aux États-Unis, mais à la sauce québécoise, avec notamment des stationnements intérieurs souterrains », explique Serge Goulet.

Après l’achat d’anciennes terres agricoles à l’intersection des autoroutes 10 et 30, les deux associés doivent convaincre des investisseurs que l’hiver québécois n’est pas un obstacle au développement de leur concept. Ne reculant devant rien, Devimco invite une délégation d’investisseurs à les accompagner dans une tournée de complexes de type lifestyle aux États-Unis et en Europe en 2004. Mission accomplie : des membres du Québec inc. décident d’investir dans leur projet, dont le Fonds de placement immobilier BB, une fiducie appartenant aux familles Bombardier et Beaudoin. Dans le passé, Jean-François Breton avait déjà convaincu la fiducie familiale d’investir dans les projets de Devimco à Québec de même qu’à Laval, en 2001, pour la construction du mégacentre Notre-Dame, près de l’autoroute 13. Pierre Bourgie, Jean Leclerc et la famille de Placide Poulin figurent aussi parmi les investisseurs, ainsi que la caisse de retraite de la Ville de Québec et celle de la Société de transport de Montréal.

Immobilier commercial — Septembre-octobre 2013

photo : immobilier commercial par Alain Lambert

ENTREVUE

La Place Extasia au cœur du Quartier DIX30

Un succès colossal En 2006, la première phase du Quartier DIX30 est inaugurée. Le succès est tel que les deux associés s’empressent « d’acheter des terres additionnelles, en 2007, afin de protéger notre marché », confie Serge Goulet. Deux autres phases s’ajoutent par la suite et attirent les plus grandes enseignes. À terme, en 2015, le DIX30 s’étendra sur 2,8 millions de pieds carrés et sera fréquenté, selon les projections du promoteur, par environ 22 millions de visiteurs par année. « Ce qui en fera, mentionne avec fierté Serge Goulet, le second complexe commercial au Canada derrière le West Edmonton Mall. »

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ENTREVUE

Trois entités en une En mai 2013, les deux promoteurs annoncent aux médias la fin de leur association qu’ils planifient depuis deux ans déjà et qui s’est passée sans heurts, assure M. Goulet. Chacun se consacrera désormais à ses activités de prédilection. Président de CarbonLEO, Jean-François Breton s’occupera de gestion immobilière et de commerce de détail. Quant à Serge Goulet, désormais président de Devimco Immobilier, il concentrera ses efforts dans la réalisation de projets à usage mixte (commercial / bureau / résidentiel), sa spécialité. Il a un nouvel associé, Me Mathieu Jobin, un avocat originaire de Québec et collaborateur de longue date de Devimco. La nouvelle entité compte deux autres divisions : Devimco Habitation, détentrice d’une licence de la Régie du bâtiment du Québec, qui permet à l’entreprise d’agir en tant qu’entrepreneur général, et Devimco Investissement. Ce fonds s’adresse aux partenaires de Devimco Immobilier et à des investisseurs privés, « des hommes d’affaires aguerris qui ont d’importantes sommes d’argent à investir », et ce, « à toutes les étapes d’un projet immobilier », ajoute le promoteur, qui a confiance que ce fonds rencontrera la faveur des investisseurs, car ce produit immobilier connaît actuellement un fort engouement. Il espère amasser 100 M$ en capital d’ici la fin de 2014.

Griffintown ou les aléas du développement immobilier

photo : immobilier commercial par Alain Lambert

Malgré cette séparation qui prend l’allure d’une redistribution des responsabilités, Serge Goulet participera à l’achèvement de l’immense complexe DIX30 évalué à près d’un milliard de dollars. Toutefois, il continuera seul à développer le vaste projet immobilier à usage mixte : District Griffin.

Alors que l’aventure du Quartier DIX30 bat son plein au milieu des années 2000, un autre grand projet immobilier occupe en effet les promoteurs de Devimco à compter de 2005 : Griffintown. Cet ancien quartier ouvrier à proximité du canal Lachine, du centre-ville et des autoroutes, longtemps Serge Goulet en compagnie de son nouvel associé Me Mathieu Jobin en déclin et zoné industriel dans les années 1960, fait l’objet d’un important projet de revitalisation par la Ville de Montréal.

Toujours à l’affût de réalisations d’envergure générant une forte valeur ajoutée, Devimco présente en 2008 un vaste projet immobilier de 1,2 milliard de dollars. Or, le promoteur est Le marché de la vente de copropriétés seraitfreiné dans son élan par le ralentissement économique mondial qui plombe l’investissement. il à la baisse ? « Non, répond M. Goulet.

Notre but est de faire un projet à usage mixte.

Un projet revu et corrigé Il y a encore des gens qui ne peuvent pas ou Profitant de cette pause économique et affirmant en entrevue « qu’on ne peut jamais être sûr qui ne veulent pas acheter de condos. Tout de rien en immobilier et qu’il faut être prêt à se remettre en question », le promoteur révise le monde favorisait le condo parce que c’est son projet. En 2010, Devimco présente la première phase (Griffin sur l’eau) de 475 M$ d’un plus payant. C’est encore le cas. Quand on projet immobilier à usage multiple qui tient compte des demandes de la Ville contenues dans prend la décision de construire une tour le Plan particulier d’urbanisme, axées sur la création d’un milieu de vie : District Griffin. L’année locative, il y a un manque à gagner qu’on suivante, une autre phase (District sur le parc) s’ajoute puis une troisième (District sur Peel) doit accepter. Mais nous voulons une offre en 2012. Le projet, échelonné sur 10 ans et d’une valeur totale de 750 M$, comprendra plus diversifiée pour tous les types de résidents de 2 000 unités résidentielles (condos / locatif), dont plus de 300 logements abordables, un d’une ville. » hôtel Alt, des bureaux et 500 000 pi² de commerces.

Se levant d’un bond pour sortir de la salle Au printemps 2013, en plus de la phase 4, Devimco annonce la construction d’une tour de et y revenir aussitôt muni de plans de 257 unités locatives certifiée LEED de plus de 60 M$ qui jouxte la phase 1, angle Peel et maquettes, Serge Goulet nous explique Wellington. Une façon pour le promoteur de répondre aux exigences de la Ville en matière avec enthousiasme, un stylo à la main, les de logements abordables, mais aussi d’investir dans un secteur de l’immobilier laissé en friche. différentes étapes du projet District Griffin 10

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illustration : Devimco

Une vue générale du projet District Griffin

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Un message aux futurs élus Alors que le développement du Quartier DIX30 s’achève, ce n’est pas avant cet automne que Devimco livrera la phase I du projet District Griffin. Ce constat sur les délais de livraison n’échappe pas au promoteur ; il espère d’ailleurs que les hommes et les femmes qui seront élus aux prochaines élections municipales de novembre travailleront à simplifier les structures administratives de la ville et à déployer plus de ressources : « À Montréal, on vit avec 19 arrondissements, ce qui peut amener 19 visions de développement différentes, avec toute la complexité que cela suppose, déplore-t-il. Ce qu’il faut pour Montréal, c’est une vision de développement globale. Pour cela, il faut un département d’urbanisme central fort, qui va chapeauter et coordonner le développement des 19 arrondissements. À Griffintown, certains dossiers étaient sous la responsabilité de l’arrondissement du Sud-Ouest alors que d’autres étaient sous celle du pouvoir central. Et puis, les arrondissements doivent avoir accès à plus de ressources. Il n’y a pas si longtemps, l’arrondissement du Sud-Ouest était peut-être l’un des plus tranquilles.

Aujourd’hui, c’est probablement l’arrondissement qui compte le plus de projets privés et publics extrêmement importants. Son service d’urbanisme, qui compte trois, quatre ou cinq personnes, devrait en avoir cinq fois plus », estime le promoteur.

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La phase 1 du District Griffin

La clé du succès Lorsqu’on lui demande les raisons de son succès, Serge Goulet répond avec un grand sentiment de fierté : « Mon équipe. » Une quarantaine de personnes composent maintenant sa nouvelle équipe. En plus de savoir s’entourer d’un personnel compétent, l’homme possède le don particulier de s’associer aux bons investisseurs et partenaires d’affaires. Pour son projet de la tour résidentielle locative, par exemple, il n’a pas hésité à faire appel à la société de gestion COGIR et à son nouveau président, Mathieu Duguay. Le promoteur a écouté les précieux conseils de l’équipe de COGIR afin de créer des appartements modernes et fonctionnels à coûts abordables et d’offrir des services en grand nombre. « C’est aussi COGIR qui sera le gestionnaire de l’immeuble », mentionne Serge Goulet, qui n’entend pas s’arrêter en si bon chemin, ayant d’autres projets de tours locatives en vue. photo : immobilier commercial par Alain Lambert

qui comptera 12 phases. Il nous montre ainsi la future promenade Smith qui longera la phase 1 et qui s’inspire, dit-il, du High Line, ce parc urbain suspendu sur d’anciennes voies ferrées dans le Meatpacking District à New York. Il nous indique ensuite les terrains achetés par Devimco et cédés à la Ville de Montréal afin de répondre aux dernières recommandations de l’Office de consultation publique de Montréal en 2012 concernant la création de parcs et d’espaces verts : « Nous avons cédé à la Ville des terrains qui étaient zonés mix use pour 70 m de hauteur ainsi que le chalet de style Art déco pour recréer le parc du square Gallery.

Nous avons aussi redonné la petite tour de contrôle du CN de même que la rue Smith à la Ville », explique le promoteur qui souligne que tout cela représente un manque à gagner important pour son entreprise.

illustration : Devimco

ENTREVUE

Un Beauceron dans l’âme On le constate, Serge Goulet est un homme très occupé, toujours en quête de bonnes occasions d’affaires. Ceux qui d’ailleurs voudraient faire affaire avec lui doivent surtout éviter de l’inviter au golf, car il n’y joue pas. Fuyant la vie de jet set, ce résident de Saint-Bruno-deMontarville retourne tous les week-ends avec sa conjointe à Saint-Joseph-de-Beauce où il possède une terre giboyeuse située près d’un lac. Le lundi matin, aux alentours de 5 h 15, il plie bagages, file en direction de la Rive-Sud de Montréal et arrive toujours le premier au bureau.

Un autre grand projet à l’horizon Après 25 ans de carrière, Serge Goulet, qui a célébré son cinquantième anniversaire en février dernier, compte sur son associé Mathieu Jobin pour prendre la relève un jour. En attendant, le prolifique homme d’affaires travaille sur un autre grand projet tenu secret qu’il réalisera avec son ancien associé, Jean-François Breton. Tout ce qu’il consent à nous dire à ce sujet, c’est « que ce projet sera aussi excitant que celui du Quartier DIX30 et qu’il durera de 8 à 10 ans ».

La complexité des choses l’attirant comme un aimant, il y a fort à parier que ce projet sera digne des 12 travaux d’Hercule. « Je préfère me tenir dans un créneau difficile, car il y a moins de concurrents », confie le promoteur. On le croit sur parole. C’est donc à suivre… ,

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mot de l’IDU

photo : immobilier commercial par denis bernier

Développement économique

Jacques Métivier

Aux futurs élus de la plus grande municipalité du Québec Quelques mois à peine avant la tenue des élections municipales au Québec, j’ai cru bon en tant que président du conseil d’administration de l’Institut de développement urbain (IDU) de transmettre la volonté de nos membres à l’égard des élus qui gouverneront les destinées de Montréal, locomotive de l’économie québécoise, au lendemain du 3 novembre 2013.

Gouvernance À la suite des scandales mis au jour lors des audiences de la commission Charbonneau et des événements qui ont secoué le monde municipal, personne ne contestera le fait que notre métropole a besoin plus que jamais de redorer son image et, plus profondément, de réviser ses principes de gouvernance. Aux hommes et aux femmes qui aspirent à accéder à la fonction de maire ou de conseiller municipal, une occasion unique est offerte de revoir ces principes et de devenir un modèle non seulement au Québec, mais partout dans le monde.

Gouverner avec un souci d’éthique et de transparence et, surtout, dans le respect des citoyens devrait être le premier engagement auquel le nouveau maire et les élus municipaux devraient souscrire.

Les politiciens qui seront élus devront continuer de jouer un rôle de facilitateur auprès des entreprises et des gens d’affaires. Accorder de l’aide aux créateurs d’emploi, développer le transport en commun autour d’axes importants qui faciliteront les déplacements des travailleurs et poursuivre les travaux de réfection des infrastructures routières sont des exemples d’engagements prioritaires pour les nouveaux élus.

Transport Hormis le transport en commun, le maire et ses conseillers devraient s’atteler à la tâche de donner à la métropole un accès rapide à l’aéroport international Pierre-Elliot-Trudeau, centre névralgique de l’économie québécoise. Il est grand temps de régler une fois pour toutes le problème d’accès au plus grand aéroport du Québec, d’autant que des infrastructures ferroviaires permettent déjà aux marchandises de circuler rapidement dans l’axe du centre-ville et de l’aéroport. Il devrait pouvoir en être de même pour les personnes. La simplification des transports est primordiale à Montréal.

Immigration Porte d’entrée et terre d’accueil des immigrants, Montréal est une métropole cosmopolite. L’IDU souhaite que les nouveaux élus municipaux montréalais, de même que le gouvernement du Québec, continuent de faciliter l’intégration des immigrants par l’intermédiaire notamment de ses services à la communauté, dont les cours de français, qui les aideront à décrocher un emploi. Avec le vieillissement de la population, l’apport des immigrants est essentiel au développement de notre économie et à la survie de notre société.

Renommée internationale Avec ses universités, son économie dynamique, son bouillonnement culturel, son multiculturalisme, ses espaces verts, Montréal ne manque pas d’atouts que les nouveaux élus doivent continuer de préserver et d’enrichir. Ces atouts constituent une excellente carte de visite et contribuent au rayonnement international de la métropole.

En définitive, Montréal n’a pas besoin d’un sauveur, mais bien d’un chef visionnaire – à l’exemple de ces leaders du monde des affaires et de la culture dont nous sommes si fiers – qui saura s’entourer d’une équipe solide, intègre et imaginative qui redonnera à la ville son éclat et créera un plan directeur pour son avenir.

Voilà ce que souhaitent les membres de l’IDU pour Montréal.

Administration Sans nier l’importance des arrondissements, qui offrent notamment aux citoyens montréalais une démocratie participative et des services de proximité, l’IDU souhaiterait que les élus qui accéderont au pouvoir simplifient davantage les règlements municipaux, éliminent les paliers de décision inutiles et facilitent l’octroi de permis et de contrats. En d’autres termes, l’IDU souhaite une administration municipale qui prône l’efficacité.

Jacques Métivier Président du conseil d’administration Institut de développement urbain (IDU)

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enjeu

Fiducies de placement immobilier

Un secteur en ébullition Par Emmanuelle Gril

photo : istockphoto par Yvan Dubé

photo : dreamstime par Noodles73

Les fiducies de placement immobilier (FPI) ont le vent dans les voiles. Avec leur rendement exceptionnel, elles sont très recherchées des investisseurs et ne cessent de faire des petits ! Trois spécialistes nous ont donné leur opinion sur ces outils de placement dans la brique et le mortier.

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Immobilier commercial — Septembre-octobre 2013

La Place Longueuil en cours de modernisation

Illustration : place longueuil

enjeu

Selon Grégoire Baillargeon, directeur général chez BMO Marché des capitaux, il y avait 25 FPI au Canada en 2009 ; fin 2012, on en comptait 45.

Cominar, qui a son siège social au Québec, est l’une des plus importantes FPI au pays. Il faut aussi mentionner deux géants comme RioCan Real Estate Investment Trust et Canada Real Estate Investment, qui pèsent également très lourd et dont les bénéfices, tout comme ceux de Cominar, ne cessent de s’accroître.

Mais ce n’est pas tout : le vent est si favorable aux FPI que Canadian Tire et Loblaws ont récemment annoncé leur intention de porter en Bourse leur parc immobilier. De plus, avec l’arrivée au Canada de Target, Nordstrom, Michaels et Forever 21, les grandes compagnies immobilières se bousculent pour mettre la main sur les malls qui accueilleront ces grands détaillants américains. Les trois centres commerciaux de Cominar où Target ouvrira ses portes – le Centre Laval, la Place Alexis-Nihon et la Place Longueuil – bénéficieront d’ailleurs d’une cure de jouvence totalisant 100 M$ ! C’est dire si les affaires se portent bien…

photo : BMO Marché DES CapitAUX

Les fiducies de placement immobilier existent depuis plus d’une décennie, mais au cours des 18 derniers mois, le marché a littéralement été en ébullition. Fusions, acquisitions, achats…

C’est la valse des millions. Selon Grégoire Baillargeon, directeur général chez BMO Marché des capitaux, il y avait 25 FPI au Canada en 2009 ; fin 2012, on en comptait 45.

Grégoire Baillargeon Directeur général BMO Marché des capitaux

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placeinnovation@morguard.com 514 334-4545 MORGUARD AGENCE IMMOBILIÈRE

Tous les services de courtage immobilier soumis à la législation provinciale sont exclusivement offerts et effectués par Investissements Morguard Limitée.

2351, boulevard Alfred-Nobel, bureau S-153 Saint-Laurent (Québec) H4S 2A9

Immobilier commercial — Septembre-octobre 2013

15

enjeu

La fièvre des FPI Plusieurs facteurs concourent à la forte popularité des FPI. Tout d’abord, il y a le fait que les investisseurs, aussi bien les individus que les institutions, veulent obtenir un bon dividende sur leurs placements. « Ils recherchent des émetteurs qui sont capables de payer de hauts rendements courants », indique Grégoire Baillargeon.

photo : STIKEMAN ELLIOTT

Stefan Fews, associé en immobilier chez Stikeman Elliott, abonde dans le même sens et explique qu’à ce chapitre, les FPI font partie des meilleurs élèves de la classe. « Même avec la correction réactionnaire des derniers mois à la suite d’une augmentation des taux de débentures de 10 ans, le S&P/TSX Capped REIT Index a offert un rendement cumulatif sur trois ans de 30 %, soit environ 10 % par an, ce qui est encore excellent. Avant cette correction, le rendement cumulatif sur trois ans de cet indice de FPI était de 60 % ! », fait-il valoir, ajoutant que malgré la crise économique, les FPI se sont très bien maintenues.

Stefan Fews estime que l’on assiste à une véritable « fièvre » des FPI, mentionnant qu’en 2012, la plupart des appels publics à l’épargne l’ont été sur ces types de fiducies.

Stefan Fews Associé en immobilier Stikeman Elliott

«

Les investisseurs recherchent des titres qui peuvent donner des rendements courants intéressants, mais avec un risque modéré, ce qui est le cas des FPI.

»

– Louis Wermenlinger

Autre facteur qui accentue encore la tendance : le fait que même de petits investisseurs peuvent profiter de cette manne. « Tout le monde peut accéder à ce marché. Il est possible d’acheter seulement quelques unités de FPI et ainsi d’acquérir un investissement indirect dans un portefeuille d’immeubles à revenus, tout en investissant très peu d’argent. L’immobilier commercial n’est plus seulement réservé aux gros investisseurs, aux caisses de retraite ou aux institutions », indique Stefan Fews.

Louis Wermenlinger, vice-président et directeur principal, gestion de portefeuille, chez Valeurs mobilières Desjardins, précise également que les FPI permettent d’investir dans l’immobilier, de profiter de bons rendements, mais sans avoir à en subir les inconvénients. « Il est bien sûr possible d’acheter un immeuble d’habitation et de louer les appartements, souligne-t-il.

Mais il faut s’en occuper, assurer la bonne gestion de l’immeuble, effectuer les travaux et les réparations nécessaires. Dans le cas des FPI, c’est une équipe de professionnels qui gère les propriétés immobilières. » Qui plus est, les FPI regroupent des actifs immobiliers qui correspondent à différents profils de risque. « Il existe de nombreuses ‘‘ saveurs ’’ dans les FPI, comme des fiducies spécialisées dans un seul ou plusieurs secteurs (commercial, résidentiel, industriel), et d’autres qui investissent ici ou aux États-Unis », énumère Stefan Fews.

photo : VALEURS MOBILIÈRES DESJARDINS

Les bas taux d’intérêt actuels font aussi en sorte que ces fiducies remportent un vif succès. « Les investisseurs recherchent des titres qui peuvent donner des rendements courants intéressants, mais avec un risque modéré, ce qui est le cas des FPI », dit M. Wermenlinger. Il ajoute qu’à l’approche de la retraite, la génération des baby-boomers, nombreuse et relativement aisée, favorise des véhicules d’investissement offrant des revenus courants substantiels et une fiscalité intéressante, ce qui contribue encore au succès des FPI. L’avantage fiscal provient du traitement d’une partie des distributions en retour de capital, donc non taxable.

Et l’avenir ?

Louis Wermenlinger Vice-président et directeur principal, gestion de portefeuille Valeurs mobilières Desjardins

16

Cela semble presque trop beau pour être vrai : des dividendes bien supérieurs à la moyenne du marché, et ce, avec de faibles risques… Les FPI pourraient-elles un jour ne plus constituer des outils de placement aussi intéressants ? En fait, la lune de miel devrait durer tant et aussi longtemps que le marché demeurera équilibré et que la demande ne dépassera pas trop fortement l’offre. « Actuellement, il y a encore de la place pour la croissance, et la dynamique demeure saine. On est sur une belle lancée », estime Grégoire Baillargeon.

Il soutient toutefois qu’en cas de surchauffe, on pourrait alors trouver sur le marché des portefeuilles de moins bonne qualité.

Immobilier commercial — Septembre-octobre 2013

Un nouveau look pour le Centre Laval

photo : Centre Laval

enjeu

«

Les FPI vont continuer à afficher de belles performances en grande partie parce que les taux d’intérêt ne sont pas appelés à augmenter de façon notable dans les 12 prochains mois, et que les taux de rendement des obligations demeurent faibles.

– Stefan Fews

»

« L’offre n’est pas extensible. S’il y a un déséquilibre trop marqué entre offre et demande, alors des produits de mauvaise qualité pourraient apparaître », indique Louis Wermenlinger. Autrement dit, les FPI seraient victimes de leur succès.

IMMEUBLES DE BUREAUX DE CLASSE «A » À SAINT-LAURENT

Même son de cloche du côté de Stefan Fews, qui précise qu’outre la qualité des actifs, il faut également surveiller celle des équipes de gestion. « C’est le même problème que pour l’investissement dans l’immobilier en général : l’équipe qui gère l’actif immobilier doit bien faire son travail, car cela a un impact quasi direct sur le rendement. » Selon ces spécialistes, les FPI sont-elles bien implantées ? Oui, estiment-ils, et ces fiducies auront la faveur des investisseurs tant que le marché boursier et les obligations ne donneront pas de revenus intéressants. « Les FPI vont continuer à afficher de belles performances en grande partie parce que les taux d’intérêt ne sont pas appelés à augmenter de façon notable dans les 12 prochains mois, et que les taux de rendement des obligations demeurent faibles », soutient Stefan Fews.

LES

AVANTAGES

À 20 minutes du centre-ville À 10 minutes de l’aéroport Trudeau et de Laval À 5 minutes de la station Côte-Vertu À 0 minute d’une excellente localisation avec stationnement gratuit et services à proximité

Pour sa part, M. Wermenlinger estime qu’une hausse soudaine des taux d’intérêt ferait en sorte que les investisseurs déplaceraient des fonds vers le marché obligataire, lequel regagnerait donc du galon. Cette hausse, même si elle paraît inévitable, ne devrait toutefois pas se faire rapidement, car l’économie peine à reprendre son souffle, et l’inflation demeure faible.

Grégoire Baillargeon se montre d’ailleurs optimiste : « Même avec une correction du marché, la valeur des FPI serait touchée, mais le rendement courant resterait intéressant. À mon avis, les FPI ne sont pas près de disparaître, et l’on en verra de plus en plus », conclut-il. ,

ACQUISITION ET GESTION D’IMMOBILIER COMMERCIAL 514 940-1555

redbourne.ca

Courtiers protégés

Immobilier commercial — Septembre-octobre 2013

17

Une vue de la foire alimentaire du Mail Champlain 18

Immobilier commercial — Septembre-octobre 2013

photo : Mail Champlain

FOCUS

FOCUS

Centres commerciaux Un marché à maturité

Par Suzanne Gagné

Dans un marché à maturité, les défis des détaillants et des centres commerciaux au Québec sont multiples : arrivée de grands joueurs américains, pénurie de main-d’œuvre, besoins changeants d’une population vieillissante… Nous vous présentons ici un portrait des défis et des pistes de solutions à l’heure de la fin de la consommation de masse. « Au cours des prochaines années, la progression des ventes au détail sera de l’ordre de 1 à 2 % seulement, affirme Léopold Turgeon, président du Conseil québécois du commerce de détail. Au Québec, le marché est arrivé à maturité. » Selon lui, les détaillants et les centres commerciaux doivent plus que jamais ajuster leur tir de façon constante, étant donné les nouveaux joueurs américains, mais également la demande des consommateurs qui est différente. « Nous approchons de la fin de l’ère de consommation de masse, dit-il. La population vieillit, et les besoins changent. » Selon Jean-François Grenier, directeur senior, Recherche, évaluation et services-conseils, Recherche marketing, au Groupe Altus, plusieurs facteurs influent sur l’état actuel du marché, dont la récente crise économique, l’endettement, le vieillissement de la population et la sensibilisation des plus jeunes à la surconsommation. « Selon un de nos récents sondages, un pourcentage très élevé de répondants avaient acheté ou vendu des choses sur des sites comme Kijiji ou eBay, indique-t-il. Les gens sont plus prudents. »

d’approvisionnement n’ont pas diminué pour autant. Il y a là un défi de gestion pour les locataires et un défi pour les propriétaires également puisqu’ils aimeraient voir une croissance des loyers, mais qu’il est difficile de la justifier dans un tel contexte. »

«

Nous approchons de la fin de l’ère de consommation de masse. La population vieillit, et les besoins changent.

– Léopold Turgeon

»

photo : Roderick Chen

photo : Groupe Altus

photo : Alexandre Beaulne, ZPHOTO.CA

Danielle Lavoie, directrice provinciale de l’International Council of Shopping Centres, croit aussi que le marché actuel présente de grands défis : « L’économie est stagnante, constate-t-elle.

Cela a un impact sur l’achalandage et les ventes des locataires, mais la masse salariale et les coûts

Léopold Turgeon Président Conseil québécois du commerce de détail

Jean-François Grenier Directeur senior, Recherche, évaluation et services-conseils, Recherche marketing Groupe Altus

Danielle Lavoie Directrice provinciale International Council of Shopping Centres

Immobilier commercial — Septembre-octobre 2013

19

FOCUS

Des centres au goût du jour Selon Léopold Turgeon, on pourrait diviser les centres commerciaux du Québec en trois catégories : « Un tiers se porte très bien, estime-t-il. Un deuxième tiers est en nette décroissance quant aux ventes et aux revenus et est à la limite de la rentabilité. Le dernier tiers est nettement déficitaire. Ces centres devront être très inventifs pour tirer leur épingle du jeu. » Selon lui, les centres commerciaux qui se situent dans le premier tiers ont su adopter des aménagements au goût du jour, et ils ont une offre très diversifiée, qui convient à ceux qui sont friands d’expériences.

Julie Martineau Vice-présidente, location, région de l’Est Ivanhoé Cambridge

Il cite l’exemple des boutiques Nespresso, à Montréal et à Sainte-Foy : « Quand vous allez acheter du café, les employés vous le font goûter, vous expliquent les caractéristiques de chacune des marques et dressent votre profil. Aux États-Unis, les magasins de chasse et pêche Bass Pro offrent des stands de tir, d’essai de tir à l’arc, etc. Cela apporte une valeur ajoutée au consommateur. Les magasins ne doivent pas être seulement des salles de montre. Aujourd’hui, le consommateur veut vivre une expérience, et il est prêt à payer pour l’obtenir. »

photo : istockphoto par MichaelJay

photo : Fotografika

Ce concept d’expérience prend d’autant plus d’importance que les consommateurs peuvent maintenant acheter en ligne. Selon M. Turgeon, même si ce phénomène demeure marginal, soit de l’ordre de 2,5 à 2,7 % des ventes, il est appelé à prendre plus d’ampleur. « C’est la proximité avec le consommateur qui différencie le commerce en magasin de celui en ligne, explique-t-il. Les détaillants et les centres commerciaux doivent donc miser là-dessus pour se distinguer. »

photo : Gestion Sandalwood

Un lieu de rencontre Une autre façon de créer de la proximité avec la clientèle consiste à reconnaître et à valoriser le fait que les centres commerciaux sont des lieux de rencontre. « Le centre commercial est un milieu de rassemblement pour les gens de tout âge, affirme Julie Martineau, vice-présidente, location, région de l’Est, chez Ivanhoé Cambridge. On aime aller au centre commercial pour magasiner, mais aussi pour se regrouper, prendre un café, manger ensemble… Il est donc important de rénover les centres pour que les consommateurs aiment s’y retrouver et y passent le plus de temps possible. »

Joel Ospovat Président Gestion Sandalwood

Même son de cloche du côté de Joel Ospovat, président, Gestion Sandalwood : « Dans les plus petites villes, nous faisons en sorte que nos centres soient un lieu de rencontre pour les citoyens. Les restaurants sont alors plus importants que les grands détaillants pour attirer les consommateurs. »

«

Dans les plus petites villes, nous faisons en sorte que nos centres soient un lieu de rencontre pour les citoyens.

Les restaurants sont alors plus importants que les grands détaillants pour attirer les consommateurs.

»

– Joel Ospovat

20

Le facteur électronique Si les transactions en ligne n’ont pas encore la cote auprès des consommateurs québécois, ces derniers utilisent toutefois beaucoup le Web en magasin pour comparer les prix : « Les détaillants doivent être rusés et rapides pour s’adapter à cette pratique et leur offrir le meilleur prix sur-le-champ », indique M. Turgeon.

Selon Julie Martineau, les réseaux sociaux ajoutent aussi une corde à l’arc du marketing : « Les jeunes se parlent beaucoup en tweets. Ils arrivent dans un magasin et l’annoncent à leurs amis ! La venue de Twitter et de Facebook crée donc une animation, mais permet aussi de diffuser de l’information. Par exemple, Place Ville Marie donne beaucoup d’information sur la mode et parle de ses activités sur sa page Facebook, et les gens y participent. C’est une autre façon de communiquer. »

Immobilier commercial — Septembre-octobre 2013

FOCUS

photo : istockphoto par Anna Bizoń

«

Les jeunes se parlent beaucoup en tweets. Ils arrivent dans un magasin et l’annoncent à leurs amis ! La venue de Twitter et de Facebook crée donc une animation, mais permet aussi de diffuser de l’information. Par exemple, Place Ville Marie donne beaucoup d’information sur la mode et parle de ses activités sur sa page Facebook, et les gens y participent.

»

– Julie Martineau

Danielle Lavoie souligne que les grandes bannières font bon usage des nouvelles technologies et les utilisent couramment pour mousser les ventes : « Par contre, les petits magasins indépendants n’ont pas les mêmes moyens, alors ils doivent se démarquer en mettant l’accent sur la qualité du service à la clientèle. Le service, ça ne passera jamais de mode ! »

La boule de cristal Pour l’avenir, après la tendance au recyclage qui touche déjà nos centres commerciaux, Léopold Turgeon croit à l’émergence chez nous du green mall : « On les voit déjà ailleurs dans le monde, dit-il. L’environnement et le développement durable sont au cœur de l’offre de ces centres commerciaux. Les consommateurs sont de plus en plus conscientisés en matière de développement durable, alors ce concept leur plaira sûrement. »

Commerce de détail : trois grands enjeux Selon Léopold Turgeon, les détaillants québécois sont confrontés à trois grands enjeux.

1.

La main-d’œuvre

« Le recrutement est difficile depuis un bon

moment, et il risque de le demeurer pour les

employés des détaillants, tout comme pour

la relève chez les décideurs stratégiques », prévoit-il.

2.

L’appropriation des nouvelles technologies

Selon lui, les grands détaillants utilisent

généralement bien les nouvelles technologies,

mais les petits et moyens détaillants accusent

un retard important dans l’adoption de

ces outils modernes.

3.

Les marchés à maturité

« Puisque la consommation de masse tire

à sa fin, nous allons assister à des fermetures

de magasins et à la diminution des surfaces

commerciales, qui est déjà amorcée, dit-il.

La population vieillit, et les gens veulent de

moins en moins parcourir 40 000 pi2

pour trouver un seul article. »

« Avec le Plan métropolitain d’aménagement et de développement de Montréal, je crois que nous allons voir réapparaître des centres multifonctionnels, c’est-à-dire de plus petits centres commerciaux, avec pour locomotives un supermarché, une pharmacie, etc., mais aussi des résidences et des bureaux », ajoute Jean-François Grenier.

Un marché à suivre !

Les 10 plus gros propriétaires gestionnaires de centres commerciaux au Québec Nombre N

Superficie

%

(pi2)

%

RioCan

34

7 %

8 770 000

10 %

Ivanhoé Cambridge

18

4 %

7 450 000

8 %

Westcliff

20

4 %

6 770 000

8 %

Calloway REIT/SmartCentres

19

4 %

6 740 000

7 %

First Capital Realty

52

11 %

5 450 000

6 %

4

1 %

4 460 000

5 %

Cominar REIT

17

4 %

4 180 000

5 %

Sandalwood

24

5 %

3 230 000

4 %

Primaris

3

1 %

2 280 000

3 %

COGIR

13

3 %

2 050 000

2 %

Sous-total 10 principaux

204

43 %

51 380 000

57 %

Autres

266

57 %

38 620 000

43 %

Total

470

100 %

90 000 000

100 %

Cadillac Fairview

Source : Monday Report on Retailers, Canadian Directory of Shopping Centres, 2012

Les centres commerciaux au Québec selon la taille Superficie du centre 1 000 000 pi et + 2

Nombre N

Superficie

%

(pi2)

%

9

2 %

11 080 000

12 %

31

7 %

21 090 000

23 %

2

250 000 à 499 999 pi

68

14 %

23 020 000

26 %

100 000 à 249 999 pi2

141

30 %

22 270 000

25 %

Moins de 100 000 pi2

221

47 %

12 540 000

14 %

Total

470

100 %

90 000 000

100 %

500 000 à 999 999 pi2

Source : Monday Report on Retailers, Canadian Directory of Shopping Centres, 2012

Immobilier commercial — Septembre-octobre 2013

21

FOCUS

VOX POP >

Quel impact croyez-vous que l’arrivée des magasins Target aura sur les détaillants et les centres commerciaux du Québec ?

L’arrivée de nouveaux joueurs va sûrement créer de la turbulence. Même si Target va prendre une partie de ce qu’a laissé Zellers, il reste que la tarte du commerce de détail ne passera pas forcément de 104 à 120 milliards de dollars, et certains détaillants vont écoper. Par contre, est-ce que le consommateur va retrouver ici la même offre que dans les Target américains ? On ne le sait pas encore, mais l’expérience torontoise nous dit que ce ne sera pas nécessairement le cas.

– Léopold Turgeon, président, Conseil québécois du commerce de détail

>

L’impact initial va être important parce que la curiosité entraînera les gens dans les centres commerciaux où Target s’implante pour savoir comment les fameux Zellers vont être remplacés. Les locataires de ces centres vont profiter de cet achalandage au moment de la rentrée scolaire, mais je crois que le vrai test sera durant la période des Fêtes, une fois que l’aspect nouveauté sera passé.

– Danielle Lavoie, directrice provinciale, International Council of Shopping Centres, et vice-présidente, gestion immobilière, Gestion immobilière Strathallen

>

Target va contribuer à l’accroissement de l’achalandage dans nos centres commerciaux. Je pense aussi qu’avec la présence de Target ici, les gens auront moins tendance à aller magasiner aux États-Unis. En fait, de plus en plus de détaillants américains s’installent au Québec, ce qui nous empêche d’avoir des écoulements de ventes aux États-Unis ou ailleurs au Canada.

– Julie Martineau, vice-présidente, location, région de l’Est, Ivanhoé Cambridge

>

Les détaillants indépendants auront du pain sur la planche avec l’arrivée de Target et des autres grands détaillants américains comme Marshall’s. Je crois que cela va changer considérablement le paysage de la vente au détail. Mon instinct me dit que Target sera très prisé de la clientèle québécoise, qui est soucieuse de son apparence vestimentaire. Il reste à savoir comment les petits détaillants pourront concurrencer tous ces géants américains.

– Joel Ospovat, président, Gestion Sandalwood

>

Je crois que les centres commerciaux qui vont profiter de la présence d’un magasin Target risquent de tirer assez bien leur épingle du jeu. Aussi, il y a des magasins Zellers qui n’ont pas été récupérés par Target. Ces grands espaces devront être redéveloppés ou loués à d’autres détaillants, ce qui constitue un défi en soi. Selon moi, Target aura un impact surtout sur les magasins dont la position n’est pas très solide en ce moment.

– Jean-François Grenier, directeur senior, Recherche, évaluation et services-conseils, Recherche marketing, Groupe Altus

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Immobilier commercial — Septembre-octobre 2013

Une formation internationale Avec la concurrence qui s’intensifie, la formation est un enjeu pour les cadres dans les centres commerciaux. Or, à titre de nouvelle directrice provinciale de l’International Council of Shopping Centers (ICSC), Danielle Lavoie a pour projet d’offrir aux gestionnaires et aux responsables du marketing dans les centres commerciaux la possibilité de suivre en français certaines formations de l’ICSC. « Ces titres sont reconnus mondialement, et la formation est donnée régulièrement aux États-Unis et partout dans le monde, mais elle n’a pas été offerte en français, au Québec, depuis une dizaine d’années, explique Mme Lavoie. La formation dure quelques jours, et nous devrons faire traduire toute la documentation, mais si suffisamment de gestionnaires sont intéressés, ce projet sera mis en branle. » À concurrence internationale, formation internationale ! ,

vous présente

La conférence de l’ICSC Québec 2013 - Montréal Photos : Immobilier commercial par Denis Bernier et Alexandre Côté

parcours d’exception

michel bouchard Par Charles Allain

Photo : Immobilier commercial par denis bernier

Michel Bouchard, l’un des professionnels de l’immobilier les plus respectés au Québec, a fait sa marque notamment au Groupe Altus où il a développé une expertise unique en vérification diligente.

Depuis 2010, il est cochef des opérations au Groupe Redbourne.

parcours d’exception

À ses débuts en immobilier à l’âge de 19 ans comme technicien en évaluation chez Racine, Larochelle, Bernard et Associés inc., Michel Bouchard s’est rendu compte rapidement qu’il n’avait pas les moyens de ses ambitions : « Originaire de Pohénégamook au Témiscouata, je manquais de notions théoriques et je parlais très peu anglais. » Il décide d’attaquer le problème de front en s’inscrivant au baccalauréat en marketing et en gestion à l’Université McGill. « Cela a été une période très exigeante de ma vie, mais je suis particulièrement fier d’avoir accompli mon parcours universitaire en 14 ans en suivant tous mes cours le soir après mes journées de travail. Au début, j’avais besoin du dictionnaire pour comprendre mes manuels ! Heureusement, j’ai été encouragé et bien appuyé par ma famille et mes confrères de travail. » Pendant ces années, le jeune Michel trouve quand même le temps de se marier en 1984 et de cofonder en 1985 la firme Bernard, Chevalier et Bouchard. De six employés au début, la firme grandit rapidement et prend le nom de Groupe LCBA au début des années 1990.

Michel et ses partenaires réussiront l’un des meilleurs coups de leur carrière à cette époque en se voyant confier l’évaluation du portefeuille immobilier de la Caisse de dépôt et placement du Québec : « Je reconnais avoir été plusieurs fois très chanceux en me trouvant au bon endroit au bon moment. J’ai aussi eu le privilège d’être bien conseillé par mon mentor et grand ami Jean-Guy Bernard. » Le Groupe LCBA, avec ses 85 employés, s’affilie en 2000 avec le Groupe Altus, dont Michel Bouchard devient vice-président Québec. Très compétitif, il est impliqué dans plusieurs transactions grâce à une fine compréhension du marché et à un bon sens stratégique. Excellent joueur de golf, il profite de ses rondes sur les verts pour mieux connaître ses interlocuteurs : « Après un 18 trous, vous avez une bonne idée de la personnalité des autres joueurs ! » Grand travailleur, doué pour la communication et les affaires, Michel Bouchard développe rapidement une expertise pointue en investissement en sachant saisir une bonne occasion lorsqu’elle se présente. Cette expertise lui a permis de se joindre au Groupe Redbourne,

«

Je reconnais avoir été plusieurs fois très chanceux en me trouvant au bon endroit au bon moment. J’ai aussi eu le privilège d’être bien conseillé par mon mentor et grand ami Jean-Guy Bernard.

»

une organisation exceptionnelle, dit-il, où il se plaît à mettre en application son expérience acquise chez Altus.

L’homme est aussi très généreux et n’hésite pas à donner un coup de main pour des causes qui lui tiennent à cœur. Il s’implique dans la Fondation Casse-Tête, dont la mission est d’améliorer la qualité de vie des personnes atteintes de problèmes de santé mentale. Il est également très engagé depuis 16 ans auprès de la Fondation Centre de cancérologie Charles-Bruneau, où il occupe actuellement le poste de vice-président au conseil d’administration : « J’ai eu deux beaux enfants en très bonne santé, alors j’essaie de redonner aux autres un peu de ce que j’ai reçu, notamment en contribuant à soutenir les jeunes enfants atteints de cancer et leurs familles. »

Un marché stable qui offre de belles perspectives Michel Bouchard voit l’avenir avec un certain optimisme : « Les règles du marché immobilier sont aujourd’hui différentes ; le marché est désormais dominé par de grands joueurs institutionnels capables de passer au travers des turbulences et des crises immobilières. À moins de crises économiques ou politiques majeures, les prochaines années seront des années de croissance.

Même s’il y a une augmentation des taux d’intérêt, elle ne devrait pas nuire à la stabilité du marché à court et à moyen terme. » ,

– Michel Bouchard

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Immobilier commercial — Septembre-octobre 2013

25

droit immobilier

Me karine dionne

L’obligation de sécurité du locateur : À L’IMPOSSIBLE NUL N’EST TENU !

Dans l’affaire 4381882 Canada inc. c. Riocan Holdings (Québec) inc.1, la Cour d’appel a reconnu que si la sécurité contre le vol est une obligation pour le locateur de locaux commerciaux, elle n’est cependant pas sans limites.

L

e locataire, faisant affaire sous la dénomination sociale Le Centre du Cuir 2, prend possession d’un local appartenant à Riocan Holdings (Québec) inc.3 en octobre 2006. Ce local est situé dans un mégacentre et a des accès indépendants à l’avant et à l’arrière.

Entre le mois de novembre 2006 et le mois de février 2007, le Centre du Cuir est victime d’une série de vols consécutifs, subissant de nombreuses pertes de matériel et de marchandises. À la suite du troisième vol, l’assureur du locataire l’avise qu’il mettra fin incessamment à sa couverture contre le vol. Après avoir reçu cet avis, le Centre du Cuir demande à son courtier d’assurances d’obtenir des propositions auprès d’autres assureurs. Il constate alors que la prime d’assurance est au moins six fois plus élevée qu’avant les incidents et que la franchise a aussi nettement augmenté. Le Centre du Cuir conclut alors qu’il n’a plus les moyens de s’assurer, et il refuse les propositions.

Environ un mois plus tard, le locataire décide de quitter le local loué de Riocan, et ce, plusieurs années avant la fin du bail. Riocan résilie alors le bail et intente un recours contre le Centre du Cuir afin d’obtenir des dommages faisant suite au départ de celui-ci.

Le Centre du Cuir se porte demandeur reconventionnel et réclame des montants pour les pertes subies en raison des vols ainsi que les franchises exigées par l’assureur lors des cambriolages. Le locataire reproche à Riocan de ne pas avoir pris les moyens nécessaires pour minimiser les risques de vol et pour remplir son obligation de sécurité en refusant de mettre en place une patrouille de nuit.

La Cour d’appel a reconnu l’obligation de sécurité du locateur 4 , cette obligation n’allant pas, dans ce cas, jusqu’à mettre en place une patrouille de nuit. Selon le jugement de la Cour supérieure confirmé par la Cour d’appel : « La mise en place d’une patrouille de surveillance chaque nuit dépasse l’obligation raisonnable de procurer la jouissance paisible des lieux loués qu’un locateur a le devoir d’assurer à son locataire. » Le locateur doit protéger les accès sous sa responsabilité par des serrures, mais dans cette affaire, le Centre du Cuir avait la responsabilité des portes avant et arrière donnant sur l’extérieur.

La Cour d’appel a aussi confirmé qu’une série de vols consécutifs ne constitue pas un cas de force majeure permettant au locataire de partir et de mettre fin prématurément au bail.

photo : istockphoto par alexh

Il faut retenir de cette décision que bien que le locateur soit tenu au respect de certaines obligations envers son locataire, ce qu’on requiert de lui doit être raisonnable et est tributaire des clauses particulières du bail et de la situation des lieux loués. Ainsi, la protection contre le vol constitue une obligation parfois partagée entre le locateur et son locataire, si bien que ce dernier aura avantage à se doter de systèmes d’alarme et de sécurité pour se protéger des malfaiteurs. ,

2013 QCCA 327, confirmant Riocan Holdings (Québec) inc. c. 4381882 Canada inc., 2011 QCCS 2602.

Ci-après, « Centre ».

Ci-après, « Riocan ».

4 En vertu de l’article 1854 du Code civil du Québec.

1 2 3

Associée de la firme Stein Monast S.E.N.C.R.L. de Québec, Me Karine Dionne exerce principalement dans le domaine du droit immobilier, municipal ainsi qu’en litige commercial.

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Immobilier commercial — Septembre-octobre 2013

droit immobilier

L’acquisition et la réhabilitation de terrains contaminés

Me Virginie Fortin

Savoir comment gérer les risques environnementaux

Nous observons une tendance chez les promoteurs immobiliers à acquérir des terrains contaminés et à les réhabiliter à de nouvelles fins. La localisation souvent stratégique de ces terrains, la présence d’infrastructures existantes et leur valeur économique la plupart du temps marginale sont des avantages indéniables compte tenu de la rareté grandissante des terrains à développer dans la région métropolitaine.

Dès l’étape de la rédaction de l’offre d’achat, un promoteur prudent s’entourera d’experts afin d’évaluer les risques environnementaux liés à son projet, et ce, en fonction notamment : •

•

•

des données d’affaires et de l’estimation des coûts de réhabilitation ; de la nature du projet envisagé (projet industriel, commercial ou résidentiel) ; et des obligations légales, dont celles découlant de la Loi sur la qualité de l’environnement (LQE).

Un promoteur avisé entreprendra également des démarches auprès de son créancier, car ce dernier est souvent frileux à l’idée de financer des terrains contaminés.

Les obligations légales dont tout promoteur doit tenir compte Parmi les obligations prévues à la LQE, l’une impose au promoteur qui prévoit changer l’utilisation d’un terrain potentiellement contaminé celle de le caractériser et de le réhabiliter, le cas échéant, s’il y a eu exercice, sur ce terrain, d’une activité industrielle ou commerciale désignée par le Règlement sur la protection et la réhabilitation des terrains contaminés. Celui-ci dresse la liste de toutes les activités en cause, lesquelles incluent notamment des stations-service et des concessionnaires de véhicules automobiles. Conséquemment, dans l’éventualité où un promoteur redéveloppe un terrain contaminé où s’est déroulée, dans le passé, une activité visée par ce règlement, il est tenu, aux yeux de la loi, de caractériser et, le cas échéant, de réhabiliter le terrain.

Les aspects environnementaux à couvrir dans une bonne offre d’achat Un promoteur prudent s’assurera également que les aspects suivants seront négociés avec le vendeur et traités dans le cadre de l’offre d’achat : • déterminer si la caractérisation /

réhabilitation s’effectuera avant ou après l’acquisition du terrain et par qui ; • nommer et mandater, conjointement ou non, un consultant en environ- nement (et prévoir l’allocation de ses frais) qui sera chargé d’effectuer les études environnementales et les travaux de réhabilitation ; • prévoir les interventions qui seront requises dans l’éventualité où il y a migration de contaminants à l’extérieur du terrain ; • déterminer si la vente sera faite avec ou sans la garantie légale ; et • négocier les clauses d’indemnisation applicables et / ou la retenue d’une partie du prix d’achat sous écrou, le cas échéant. photo : istockphoto par SimplyCreativePhotography

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algré ces avantages, bien des promoteurs hésitent avant d’investir dans ce type d’actif puisque la contamination qui touche ces terrains résulte d’années, voire de décennies d’activités polluantes, et elle constitue un risque environnemental difficile à évaluer et à quantifier.

Des délais et encore des délais !

Il faut également retenir que la LQE prescrit une série de mesures pouvant entraîner des délais importants. Parmi ces mesures, notons la préparation par un consultant habilité d’un plan de réhabilitation si le terrain est contaminé, ainsi que son approbation par le ministère du Développement durable, de l’Environnement, de la Faune et des Parcs. Il faut aussi considérer la préparation et la publication au registre foncier d’un avis de contamination, d’un avis de restriction d’utilisation et / ou d’un avis de décontamination. ,

Avocate chez Heenan Blaikie, Me Virginie Fortin a une expertise en acquisition et vente d’actifs immobiliers, en financement immobilier, en développement de projets immobiliers et en rédaction et négociation de baux commerciaux. Son expertise couvre également le redéveloppement de terrains contaminés.

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Le siège social de La Capitale, groupe financier, à Québec, une architecture contemporaine en dialogue avec l’histoire

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Nouveau siège social de La Capitale

Intégration architecturale

réussie

Par Serge Beaucher

Il fallait beaucoup de doigté architectural pour implanter un édifice de 10 étages dans ce quartier historique, patrimoine mondial de l’UNESCO et site de l’hôtel du Parlement du Québec. Mission réussie ! La Capitale, groupe financier, a réalisé avec brio le projet qu’elle mûrissait depuis plusieurs années : l’agrandissement de son siège social sur la colline Parlementaire.

Non seulement le nouvel immeuble, juxtaposé au siège social existant, s’intègre-t-il harmonieusement au bâti historique du quartier dans une architecture pourtant nettement contemporaine, mais il offre à ses occupants tout le confort d’une construction LEED (Leadership in Energy and Environmental Design). Inauguré en mars dernier, l’édifice La Capitale a d’ailleurs presque aussitôt reçu le prix d’excellence 2013 de l’Institut de développement urbain du Québec, catégorie « Meilleur projet immobilier ».

Photo : la capitale groupe financier

Pour une entreprise voulant offrir des services d’assurance aux employés de l’administration publique du Québec, il était normal d’établir son siège social sur la colline Parlementaire, en 1962. La Mutuelle des Employés civils, fondée 15 ans plus tôt, devenait alors la Mutuelle des Fonctionnaires du Québec, puis La Capitale, en 2000. Et lorsqu’est venu le moment de regrouper ses 1 500 employés de Québec, auparavant répartis dans quatre immeubles, il était tout aussi évident de demeurer sur la colline. « D’un point de vue symbolique, nous ramenions une partie importante de notre patrimoine vivant là où nous avons grandi, à proximité de nos mutualistes », raconte René Rouleau, président du conseil et chef de la direction de La Capitale, groupe financier. Sur le plan pratique, le besoin de se sentir moins à l’étroit, la recherche d’effets de synergie et la perspective d’un « bon placement » venaient aussi justifier l’investissement (plusieurs dizaines de millions de dollars).

PHOTO : La Capitale

S’intégrer au bâti

«

René Rouleau Président du conseil et chef de la direction La Capitale

D’un point de vue symbolique, nous ramenions une partie importante de notre patrimoine vivant là où nous avons grandi, à proximité de nos mutualistes.

»

– René Rouleau

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Dan Hanganu Architecte Dan Hanganu architectes

L’édifice construit en 1962, et agrandi de près de 1 700 m2 en 1987-1988, est toujours là, au 625, rue Saint-Amable : adossé à la très courue Grande-Allée, en face de la haute tour bétonnée du Complexe G et à une enjambée du Parlement. Sauf qu’au lieu de voisiner avec deux bâtisses en décrépitude et un stationnement asphalté, comme jusqu’en 2009, il est désormais flanqué d’une œuvre architecturale saisissante qui vient en quadrupler la superficie totale (plus de 30 000 m2). Les deux édifices contigus sont bien distincts de l’extérieur, mais ils ne forment en réalité qu’un seul immeuble, avec une même adresse, où l’on passe imperceptiblement de l’un à l’autre, à l’intérieur. L’enveloppe du bâtiment existant a été à peine retouchée, mais l’intérieur a été complètement refait pour l’arrimer parfaitement à la nouvelle partie.

C’est le réputé architecte montréalais Dan Hanganu qui a eu la mission de concevoir cette implantation délicate dans le quartier.

Il a ensuite travaillé en consortium avec les firmes Lemay et CoArchitecture de Québec. « Construire un édifice dans cet environnement représentait tout un défi », dit-il. Il s’agissait d’établir un dialogue avec les éléments historiques et de tenir compte 30

Les gestionnaires du projet pour La Capitale : John Kirouac, vice-président gestion financière, Sylvie Beaudoin, directrice principale ressources naturelles, René Rouleau, président du conseil et chef de la direction, Yvon Samuel, directeur gestion immobilière, et Brigitte Lapointe, directrice construction, aménagements et développement durable (qui a depuis quitté ses fonctions)

du passé sans verser dans le pastiche, bref, « présenter une architecture contemporaine, en interprétant ce qu’on voit autour pour donner une saveur à l’édifice tout en gardant une politesse élémentaire à l’égard du bâti existant ».

Légèreté et gravité Le résultat, c’est cet immeuble de composition classique dont la volumétrie « presque primaire », selon l’expression de M. Hanganu, se marie bien avec l’architecture environnante. L’édifice donne l’impression d’une grande légèreté, par l’abondance du verre à la base et au sommet. « En même temps, fait remarquer l’architecte, il accuse la gravité par le rideau de pierre des étages médians. » Les références historiques se trouvent dans l’un et l’autre. La pierre est la même que celle qui habille le Parlement : du calcaire de Saint-Marc-des-Carrières. Et les verrières tout en haut, les « cristaux » comme on les appelle, évoquent les mansardes et les lucarnes des riches demeures en maçonnerie de la Grande-Allée. « C’est pourquoi elles ont toutes des formes et des dimensions différentes », souligne Dan Hanganu. Autre aspect du dialogue avec les éléments historiques, la tour de verre avec sa coiffe pointue, à l’angle nord-est, rappelle les flèches des églises qui ont toujours servi de repère dans le paysage québécois.

Il a fallu un changement au règlement de zonage municipal pour élever 10 étages à cet endroit, révèle Brigitte Lapointe, architecte et directrice construction, aménagements et développement durable pour La Capitale immobilière MFQ, filiale maître d’œuvre du projet. « Mais même avec ce changement, dit-elle, les 10 étages n’auraient pas été acceptés s’ils avaient tous été en pierre ou en béton. » Les trois paliers supérieurs en verre procurent une impression de transparence. « Le plus beau compliment qu’on nous ait fait en ce sens lors de l’inauguration, témoigne René Rouleau, c’est que notre édifice n’est pas massif, qu’il ne prend pas toute la place. » En façade, la crête du rideau de pierre amorce d’ailleurs une ligne d’horizon continue avec les autres édifices, qui s’étire presque jusqu’au Grand Théâtre.

Et derrière, sur la Grande-Allée, les verrières de la cime surplombent les immeubles de trois étages, mais sans les écraser.

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Élever un immeuble de 10 étages dans un quartier historique représentait tout un défi

Photos : la capitale

Photo : Louis Arthur

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Un hall d’entrée spacieux

Une salle de repos au 7e étage 32

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Une salle de réception

Photos : la capitale

L’un des espaces de repos auxquels les employés ont accès : le lounge, au rez-de-chaussée

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Le tour du propriétaire Ce qui frappe, quand on fait le tour du propriétaire, c’est un intérieur très ouvert, avec de longues percées visuelles de part en part des deux édifices réunis : des corridors baignés de lumière qui longent les murs vitrés du périmètre, reléguant au centre les espaces de travail et de service. Ici, les employés-cadres n’ont pas le privilège des meilleurs bureaux sur le bord des fenêtres, « conformément aux valeurs de l’entreprise, axées sur le respect des employés », précise le président du conseil. « En plus d’un accès universel aux fenêtres, ajoute Brigitte Lapointe, ces espaces dégagés le long des murs permettent une meilleure ventilation. » Les gestionnaires ont tout de même des bureaux fermés, complètement vitrés afin qu’y pénètre la lumière naturelle. Quant aux bureaux des autres employés, ils reçoivent aussi beaucoup de lumière au-dessus de leurs parois basses (1,5 m) qui servent en même temps d’écrans acoustiques.

Tout l’aménagement intérieur est axé sur la qualité de vie du personnel, explique Mme Lapointe. Dans la tour de verre, chaque étage dispose d’une salle de réunion on ne peut plus lumineuse. L’entrée principale du bâtiment d’origine a été transformée en une spacieuse cafétéria santé de 350 places et, au 7 e étage, l’ancienne salle du conseil – auparavant l’endroit le plus prestigieux du siège social – a été convertie en espace de repos avec terrasse. Les employés peuvent y faire une partie de billard ou de baby-foot durant leur pause. Ils ont aussi à leur disposition un lounge au rez-de-chaussée et, au 5e étage, une autre terrasse, avec vue sur le parc en contrebas. Beaucoup d’employés utilisent par ailleurs le gymnase ouvert au public, au rez-de-chaussée.

Ce qui frappe, quand on fait le tour du propriétaire, c’est un intérieur très ouvert, avec de longues percées visuelles de part en part des deux édifices réunis : des corridors baignés de lumière qui longent les murs vitrés du périmètre, reléguant au centre les espaces de travail et de service. Ici, les employés-cadres n’ont pas le privilège des meilleurs bureaux sur le bord des fenêtres.

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Photos : la capitale

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À chaque étage, une salle de réunion bénéficie d’un éclairage naturel optimal

Un espace aménagé pour la pause café des employés

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Un système de plomberie économiseur d’eau

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Le personnel, les jeunes en particulier, apprécie beaucoup cet environnement de travail de qualité, selon René Rouleau. « Dans un contexte de vive concurrence entre les nombreuses compagnies d’assurance de Québec, dit-il, cela devient même un outil de recrutement et de rétention de personnel pour nous. » Un tel accent mis sur la qualité de vie n’entache toutefois en rien la sobriété du décor. « Il fallait respecter l’ambiance “ corporative ” d’un siège social », note Annie Morissette, architecte principale et chargée de projet pour le Groupe Régis Côté, responsable des aménagements intérieurs. À cette fin, on a eu recours à beaucoup de bois, à de nombreuses œuvres d’art et à des teintes discrètes. Sauf pour quelques touches un peu plus festives, à la cafétéria notamment, où un plafond suspendu fait d’immenses vagues. Cet ajout esthétique offre surtout l’avantage de diminuer la réverbération du bruit, précise Mme Morissette. Au 10e étage, où se trouve la nouvelle salle du conseil, la sobriété prend un air plus somptueux et s’agrémente d’une vue magnifique sur le Vieux-Québec.

Photo : Stéphane Bourgeois et Hélène Bouffard

Dans la cafétéria, un plafond suspendu fait d’immenses vagues

Annie Morissette Architecte principale et chargée de projet Groupe Régis Côté

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Photo : la capitale

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Le toit végétal n’est que l’une des mesures prises pour minimiser l’empreinte écologique de la construction 01_SCARAM_MIC_V5N4_Mise en page 1 11-03-29 15:21 Page1

Un édifice LEED « De la même façon que nous valorisons la personne, nous nous soucions de notre empreinte écologique », confie le président. C’est pourquoi toutes les mesures possibles ont été prises pour minimiser les impacts de cette construction sur l’environnement : toit végétal sur la partie neuve pour réduire les îlots de chaleur ; récupération des matériaux de démolition ; réduction des nuisances pendant le creusage (cinq étages de stationnement en sous-sol) et l’érection du bâtiment ; plus grande utilisation possible de matériaux recyclés, de bois certifié écologique et de produits à faible émission de composés organiques volatils (COV) ; système de plomberie économiseur d’eau et technologie écoénergétique.

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« Selon nos calculs, la consommation d’énergie sera réduite de 55 % par rapport au bâtiment de référence du Code modèle national de l’énergie pour les habitations », souligne Brigitte Lapointe. Cela sera possible en partie grâce à la qualité de l’isolation et de la mécanique du bâtiment, mais surtout parce qu’on récupérera la chaleur dégagée par le fonctionnement des ordinateurs de la salle des serveurs. Cette énergie devrait fournir au-delà de 80 % de la capacité de chauffage de l’immeuble.

Toutes ces initiatives – et bien d’autres encore – devraient permettre à La Capitale d’avoir un deuxième édifice certifié LEED à Québec, le premier étant le Delta 3 situé dans l’arrondissement de Sainte-Foy. « Nous visons la catégorie Or, spécifie René Rouleau. Même si une construction en fonction des critères LEED coûte plus cher, nous récupérerons notre investissement à long terme, tant en économie d’énergie qu’en qualité de vie. Et puis, cela aura contribué à nous donner un bâtiment moderne, beau, de grande qualité, respectueux de son milieu et de l’environnement. Ce qui est tout à fait conforme à l’esprit qui anime notre organisation. » ,

financeS

La vérification diligente : Alain Deslauriers

l’enquête avant d’acquérir un immeuble ou une société immobilière

Une étape importante de toute transaction d’acquisition est la vérification diligente. Que cette transaction soit faite par un investisseur désirant acquérir une société détenant un parc immobilier résidentiel ou commercial, une société de gestion immobilière ou un immeuble locatif, il est important de prendre en compte les divers aspects suivants : la structure physique, les opérations, ainsi que les aspects juridiques, financiers, fiscaux et environnementaux de la société acquise ou de l’immeuble acheté.

L

photo : BDO Canada

a vérification diligente de la structure physique comprend l’inspection visuelle des bâtiments, l’analyse des réparations à faire, des améliorations et des changements effectués, la détermination des points forts et des points faibles, ainsi que l’obtention d’un rapport d’inspection complet d’un expert.

Sébastien dubé

La vérification diligente des opérations comprend, entre autres, l’examen des baux et du délai de paiement, les analyses de crédit faites auprès des locataires, le pourcentage de location et les ratios financiers par rapport à l’industrie. À titre d’exemple, l’analyse des baux est effectuée afin de valider le loyer au pied carré, la durée et l’échéance du bail, les travaux à réaliser, les cautions au bail, les gratuités, les règlements de l’immeuble, ainsi que les inclusions au bail (chauffage, eau chaude et électricité).

les déclarations faites par le vendeur, ainsi que les montants d’investissement en capital requis. Par le fait même, il est possible de déterminer ou de vérifier les revenus et les dépenses non récurrents (dépenses engagées dans une année précise relativement à une opération non courante) et discrétionnaires (salaires, frais de gestion et dépenses non récurrentes).

La vérification diligente fiscale dépend du type de transaction effectuée, soit l’achat des actions de la société ou l’achat d’actifs.

Lorsqu’il s’agit d’un achat d’actions, l’acquéreur assure la responsabilité des opérations survenues avant l’acquisition. De plus, dans le cas d’un achat d’actions d’une société, il est important de valider la fiscalité entourant le coût fiscal des actions acquises, le prix de base rajusté des actions, ainsi que la fiscalité relative aux actifs inclus dans les états financiers. Naturellement, l’achat des actions d’une société peut s’avérer plus risqué que l’achat des actifs, et ce, même si l’acheteur évite le paiement des droits de mutation.

La vérification diligente environnementale comprend l’analyse des opérations ayant un potentiel de contamination et celle des rapports environnementaux.

La vérification diligente juridique comporte notamment l’examen des titres de propriété, du certificat de localisation et du zonage, l’étude des contrats de location, d’exploitation et de gestion et la recherche des garanties données.

Les conclusions de la vérification permettront éventuellement de préciser l’offre selon les faits découverts. L’analyse de rentabilité et le taux global d’actualisation servant de base à la valeur marchande des immeubles pourront être revus pour justifier la nouvelle offre. De plus, les renseignements recueillis permettront de réviser l’évaluation municipale si des ajustements importants doivent être pris en compte.

La vérification diligente financière a comme objectif la validation des revenus et dépenses de la société ou de l’immeuble afin d’établir les flux de trésorerie liés à l’actif et de s’en assurer. Bien que le vendeur ou son agent en déclare les montants, il est important de valider ces représentations. Les analyses effectuées portent entre autres sur les états financiers historiques et courants afin de confirmer

La vérification diligente représente donc une étape essentielle qui doit être effectuée avec rigueur afin d’éviter des problèmes futurs tels que des frais de transaction importants. Par conséquent, il est fortement conseillé de s’adjoindre les services de professionnels pour chacun des aspects afin d’obtenir une assistance dans cette démarche. ,

Alain Deslauriers, CPA auditeur, CA, est associé en certification et comptabilité ; Sébastien Dubé, CPA, CA∙EEE, est directeur en services conseils-financiers pour le cabinet d’experts-comptables et conseillers BDO Canada s.r.l./S.E.N.C.R.L.

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monde municipal

Caroline St-Hilaire

Le potentiel de revitalisation des centres commerciaux en déclin est indéniable

Lorsqu’on parle de revitalisation, on comprend immédiatement qu’il sera question d’investissements importants et de mise en œuvre de projets structurants. Ce sont là deux interventions qui permettent incontestablement de redonner vie à des espaces que l’on pouvait croire perdus à tout jamais.

Comme je le soulignais dans ma chronique de février 2010, l’avènement des lifestyle centres, avec leur environnement particulier, a bouleversé les grandes surfaces, dont l’arrivée avait bouleversé les centres commerciaux, qui avaient eux-mêmes bouleversé les artères commerciales !

Ainsi, les centres commerciaux de forme traditionnelle sont, dans de nombreux cas, en déclin au profit d’autres types de centres de consommation. La croissance des dépenses de consommation tend par ailleurs à se fragiliser, notamment en raison du vieillissement des baby-boomers et de l’endettement des ménages. Il faut aussi tenir compte de facteurs démographiques, entre autres l’augmentation du vieillissement des ménages. Cette situation entraîne en outre une modification des habitudes de vie et des besoins. Les personnes aînées étant moins mobiles, il leur faut désormais vivre à proximité des lieux de consommation et de services divers en santé, restauration, divertissement, etc.

Des mesures adéquates doivent être prises si l’on veut éviter que certains centres commerciaux ne soient abandonnés. Il s’avère nécessaire de repenser aux formes commerciales sur le territoire pour concurrencer les géants du commerce électronique, dont les revenus ne se concrétisent pas en retombées locales.

Il est impératif de prendre en main le développement économique grâce au levier que peuvent constituer les centres commerciaux en déclin. Ceux qui sont situés en périphérie offrent en effet des occasions de requalifications intéressantes.

Plusieurs options s’offrent aux élus et aux propriétaires de ces centres, qui regroupent de nombreux emplois : reconfiguration, rénovation, résiliation des baux des commerçants peu performants, changement de vocation du centre pour d’autres usages (centres médicaux, campus, centre de congrès, résidences pour personnes âgées, condominiums, etc.).

illustration : ville de Longueuil

V

ers la fin de 2011, le géant du commerce américain Sears annonçait la fermeture imminente de près de 120 de ses magasins sur l’ensemble du territoire des États-Unis. Une nouvelle surprenante mais prévisible étant donné l’évolution de l’offre commerciale depuis quelques années.

L’esplanade de la Place Charles-Le Moyne à Longueuil Dans les cas de reconversion en d’autres usages et vocations, il est essentiel que les promoteurs travaillent de pair avec la municipalité afin de voir à modifier l’affectation et l’utilisation du sol en prévoyant les aménagements sur le site ainsi qu’aux alentours.

Pour ce qui est des nouveaux développements prévus pour un usage commercial, il faut éviter de répéter les erreurs ou les modèles du passé et miser davantage sur des centres novateurs mariant densité et diversité d’usages, d’une part, et transports et accès faciles, d’autre part. C’est aussi une bonne occasion de repenser à l’aménagement des stationnements qui ont un effet direct sur les îlots de chaleur qui affectent particulièrement les personnes plus vulnérables.

Dans cette lignée, la Ville de Longueuil a su profiter de sa station de métro, de la présence d’un centre commercial à proximité et surtout d’un désir de renouveau pour faire de la Place Charles-Le Moyne un exemple à suivre sur le plan de l’urbanisme et des bonnes pratiques.

Ces travaux de réaménagement effectués en 2013 ont nécessité un investissement de 5,2 M$ de la Ville de Longueuil.

En accentuant le nombre et la diversité des activités qui se trouvent à la Place Charles-Le Moyne, nous en avons fait un pôle universitaire et culturel dynamique où se côtoient quotidiennement des milliers de travailleurs, d’étudiants et de résidents. La réussite de ce modèle de développement réside dans la synergie et les partenariats créés avec les établissements d’enseignement, les entreprises et les commerçants. Voilà pourquoi il est fondamental de dégager un diagnostic précis lorsqu’on envisage la revitalisation d’un centre commercial. ,

Caroline St-Hilaire est présidente de la Commission de l’aménagement et des transports de l’Union des municipalités du Québec et mairesse de la Ville de Longueuil.

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Mettez dès maintenant ces dates à votre agenda!

LISTE DES ACTIVITÉS ANNUELLES de l’IDU Québec Calendrier

2013-2014

Les rendez-vous en immobilier IDU Québec, présentés par Otéra Capital en collaboration avec le Groupe Altus Les tendances du marché – Montréal

11 septembre

Omni

Les rendez-vous en immobilier IDU Québec, présentés par Otéra Capital en collaboration avec le Groupe Altus Les tendances du marché – Québec

25 septembre

Château Laurier

Les rendez-vous en immobilier IDU Québec, présentés par Otéra Capital Cocktail automnal de Montréal

23 octobre

À déterminer

Les rendez-vous en immobilier IDU Québec, présentés par Otéra Capital Cocktail automnal de Québec

29 octobre

Espaces Dalhousie

Soirée de Noël – Québec Le cocktail du maire

3 décembre

Chapelle du Musée de l’Amérique française

Cocktail de Noël – Montréal

10 décembre

Édifice Sun Life

Perspectives Québec

21 janvier

Château Laurier

Perspectives Montréal

28 janvier

Omni

Conférence Développement économique – Québec

19 mars

Château Laurier

Conférence Développement économique – Montréal

25 mars

Omni

Soirée immobilière

31 mars

Le Windsor

Forum immobilier de Montréal

1er avril

Reine Elizabeth

Forum immobilier de Québec

27 mai

Château Frontenac

Tournoi de golf annuel de Québec

9 juin

Club de golf de Cap-Rouge

25 août

Club de golf Hillsdale

Tournoi de golf annuel de Montréal

Devenez membre de l’IDU Québec Pour obtenir plus d’information sur notre organisme, merci de communiquer avec Raymond C. Bouchard, président-directeur général, au 514 866-3625, poste 24.

Pour toute question concernant le membership, veuillez communiquer avec Louise Duchesneau, directrice du service à la clientèle et du membership, au 514 866-3625, poste 22.

Dominique Felx

Raymond C. Bouchard Président-directeur général rcbouchard@iduquebec.com

Événements et marketing dfelx@iduquebec.com

Si vous désirez de l’information sur les événements et les commandites, veuillez communiquer avec Dominique Felx, directrice des événements et du marketing, au 514 866-3625, poste 26.

PARTENAIRES ANNUELS

PARTENAIRE MÉDIA

OR

ARGENT

BRONZE

ÉCONOMIE

Vieillissement de la population : MARIO LEFEBVRE

les commerçants devront s’adapter

Lorsqu’on m’a confié que ce numéro du magazine allait porter notamment sur les centres commerciaux, l’économiste en moi s’est senti interpellé. En effet, sans être un expert dans le commerce de détail et les grandes tendances qui le touchent, je suis conscient d’un aspect auquel nos commerçants devront s’adapter : le vieillissement de la population.

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oyons d’abord quelques chiffres. Dans l’édition 2013 de la Prévision économique à long terme du Conference Board du Canada, on découvre qu’en 2012, la part des Canadiens âgés de 65 ans et plus représentait 14,8 % de la population. Au Québec, cette proportion se chiffrait à 16,1 %. D’ici 2035, elle atteindra 23,4 % au Canada et 25,3 % au Québec. Ainsi, un Québécois sur quatre sera alors âgé de 65 ans et plus.

Certes, des segments du secteur de la vente au détail profiteront du vieillissement de la population. On peut penser aux établissements qui vendent des produits liés à la santé et aux loisirs. Ajoutons à cela les dépenses relatives aux biens domestiques, étant donné que les personnes âgées ont tendance à demeurer un peu plus à la maison.

Cependant, d’autres segments de ce même secteur risquent de voir leur niveau d’activité stagner ou même diminuer au cours des 20 prochaines années. Parmi ces segments figurent les équipements de transport (tant la voiture, la moto que la bicyclette), l’habillement et l’alimentation. Au Japon, considéré comme le plus « vieux » pays du monde, les observateurs s’entendent pour dire que les ventes d’automobiles y sont déjà en baisse de 4 % par rapport à ce qu’elles étaient il y a à peine 10 ans, un phénomène lié essentiellement à l’évolution démographique et non à la conjoncture économique. En outre, plusieurs analyses révèlent que les personnes âgées ont tendance à acheter des biens de meilleure qualité et à les garder plus longtemps, ce qui augmente le cycle de renouvellement et engendre une baisse des ventes de certains produits.

Par ailleurs, les dépenses associées au travail seront aussi appelées à diminuer. En effet, la population âgée de 65 ans et plus quitte généralement le marché du travail, et celle-ci sera de plus en plus

photo : istockphoto par JackF

Cette évolution de la situation démographique aura un impact important sur les commerçants, qui doivent déjà s’y préparer, car le processus de vieillissement est bien enclenché. Le commerçant a donc le mandat, afin de maintenir la rentabilité de son commerce à long terme, de savoir évaluer la demande des consommateurs sur une longue période. Et cette demande est sur le point de changer de manière importante car, en vieillissant, les besoins des personnes changent. nombreuse dans les prochaines années. Il devrait s’ensuivre des baisses au chapitre de la consommation de fournitures de bureau, de vêtements, de transports liés au travail et même de certains produits alimentaires qui trouvent surtout leur place dans les boîtes à lunch des travailleurs.

Mais outre le changement dans la demande, le plus grand défi pour les commerçants proviendra de l’accroissement de l’épargne. Les personnes âgées ont tendance à épargner davantage puisque leur niveau de vie à moyen et à long terme en dépend grandement.

De plus, avec l’espérance de vie qui augmente sans cesse, les besoins en épargne des aînés seront de plus en plus prononcés afin qu’ils puissent s’assurer, d’un point de vue financier, d’une retraite prolongée et exempte de soucis. Le vieillissement de la population n’étant pas un phénomène uniquement québécois ou canadien, certains économistes vont jusqu’à prédire que cette augmentation de l’épargne à l’échelle planétaire engendrera une stagnation de la consommation mondiale d’ici 20 ans.

Ainsi, les défis pour nos commerçants seront de taille. Entre le changement dans la demande des consommateurs et une augmentation de l’épargne, ils devront trouver des façons de se démarquer afin de conserver leur précieuse clientèle. ,

Mario Lefebvre est directeur du Centre des études municipales au Conference Board du Canada. À ce titre, il a développé une vaste expertise de la santé économique et financière des municipalités canadiennes.

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QUÉBEC

Présence accrue des investisseurs nationaux Alain Roy

sur le marché des centres commerciaux de Québec

Le marché de l’investissement immobilier a été très actif depuis un an à Québec, surtout en ce qui a trait aux centres commerciaux. Au moyen d’achat de participation, d’acquisition classique ou d’acquisition à des fins de redéveloppement, les investisseurs nationaux, notamment les fiducies de placement immobilier (FPI), les sociétés cotées en Bourse et les fonds de pension, ont accentué leur présence sur le plan de l’offre commerciale de la capitale en investissant pas moins de 700 M$.

M

algré le volume important de capitaux impliqué, le nombre de transactions reste toutefois limité. Les centres commerciaux d’envergure ne se comptent pas par milliers, même à Toronto. La région de Québec compte en effet une douzaine de pôles commerciaux, dont seulement trois sont une destination « suprarégionale ». On peut donc difficilement mesurer des tendances de taux globaux d’actualisation (TGA) sur de longues périodes et facilement comparables d’une période à l’autre avec des transactions aussi rares.

Principales transactions 2012-2013

Superficie locative (pi2)

Date

Acheteur

Prix de vente

1,5 M

Juin 2013

Oxford

n.d.*

Mégacentre Lebourgneuf

457 000

Mai 2013

OPTrust / CREIT

108,4 M$

Mai 2013

OPTrust / CREIT

130,7 M$

Novembre 2012 First Capital Realty

33,1 M$

Galeries de la Capitale (50 % intérêt) Mégacentre Sainte-Foy

526 000

Galeries Charlesbourg

255 000

Place Sainte-Foy (rachat 50 % intérêt)

640 000

Août 2012

Place des 4-Bourgeois

243 000

Juin 2012

Ivanhoé Cambridge 148 M$ (50 %) First Capital

32,2 M$

* Le montant de cette transaction n’est pas encore connu au moment d’écrire ces lignes. Par contre, le Canadian Pension Plan Investment Board (CPPIB) a acquis le centre en 2010 au coût de 403 M$, ce qui nous permet d’estimer que la valeur de la participation de 50 % d’Oxford s’élèvera à au moins 210 M$.

En l’absence de continuité dans les données, le sondage portant sur les tendances du marché de l’investissement que réalise le Groupe Altus chaque trimestre pour un panier de propriétés de référence permet à tout le moins de cerner dans le temps les mouvements à la hausse ou à la baisse des valeurs, des intentions d’investir et des critères de rendement.

Par ailleurs, lorsqu’une transaction survient sur le marché, l’analyse qu’en font les évaluateurs du Groupe Altus offre l’occasion de comparer les résultats du sondage aux taux de rendement et aux valeurs réels. Selon nos analyses, les TGA qui se dégagent de la vente des mégacentres Lebourgneuf et Sainte-Foy cette année sont en conformité avec les TGA issus des résultats du sondage, lesquels oscillent entre 5,75 et 6,25 %. On remarque aussi sur le marché de l’investissement une stabilisation des TGA pour les mégacentres, tendance qui se reflète dans le graphique ci-contre.

Ces deux mégacentres, développés initialement par GPG Devimco, ont d’ailleurs été vendus à RioCan, avec le mégacentre Beauport, en 2006.

L’analyse de la transaction de 2006 indiquait un TGA entre 6,75 et 7,0 % à l’époque, selon le centre. Or, les données du 2e trimestre 2007, date de publication des premiers résultats du sondage Altus InSite sur les tendances de l’investissement disponibles pour la région de Québec, indiquaient un taux de 6,5 %. En présumant une compression réaliste de 25 points de base entre 2006 et 2007, le sondage reste encore une fois très collé à la réalité.

Pour le centre commercial suprarégional, il est plus difficile de comparer les critères de rendement du sondage à ceux de réelles transactions, puisque celles-ci sont rares et comprennent souvent divers facteurs à prendre en compte. Notons cependant qu’en septembre 2010, CPPIB achetait les Galeries de la Capitale pour une somme de 403 M$, à un taux de capitalisation d’environ 6,25 %. Le TGA qui se dégageait du sondage pour le 4e trimestre 2010 était de 6,30 %.

Les résultats du sondage ne sont pas toujours aussi près des TGA des transactions, mais ils s’en éloignent rarement de plus de 50 points de base. Au 2e trimestre 2013, le TGA moyen du centre commercial suprarégional de référence du sondage Altus InSite indique un TGA de 5,5 % pour un tel centre à Québec.

Or, dans les conditions de marché actuelles, ce taux pourrait être plus près de 5,0 % pour un centre comme les Galeries de la Capitale.

Évolution des critères de rendement Marché de Québec

Mégacentre

Centre suprarégional

Source : Altus InSite T1 2013

Alain Roy, É.A., est directeur général du Groupe Altus à Québec.

Immobilier commercial — Septembre-octobre 2013

41

Baromètre par genre de propriété – Trimestre en cours

QUÉBEC

T2 2013

er

Prime immobilière estimée

T1 2013

6,7 %

1,86 %

4,84 %

Sources : Altus InSite ITS et Banque du Canada

En effet, malgré la compression des TGA depuis 2010 pour ce type de produit immobilier, la prime immobilière augmente. L’impact des taux de rendement sur les obligations du Canada est indéniable.

Les fonds de pension et les FPI au premier plan En acquérant une participation de 50 % dans les Galeries de la Capitale, Oxford, une filiale à part entière de la caisse de retraite de l’Ontario Municipal Employees Retirement Systems (OMERS), devient gestionnaire au moment où le centre amorce une seconde phase de développement. Son partenaire, CPPIB, est aussi un fonds de pension. Rappelons que Laurier et Place Sainte-Foy appartiennent à la Caisse de dépôt et placement du Québec par sa filière Ivanhoé Cambridge. Le partenaire du Canadian Real Estate Investment Trust (CREIT) dans l’acquisition récente des deux mégacentres Lebourgneuf et Sainte-Foy est le fonds de pension ontarien OPTrust.

1,0

1 0 -1 -2 -3 -4

Ces fonds de pension disposent de sommes colossales à investir et subissent une pression énorme pour obtenir des revenus stables à long terme. Peu d’investisseurs peuvent rivaliser avec les fonds de pension, qui détiennent la majeure partie des centres commerciaux régionaux au Canada. D’après le sondage Altus InSite, il s’agit d’ailleurs de la classe d’actif la plus convoitée des investisseurs (voir le graphique « Baromètre par genre de propriété » ci-dessus).

Pour les autres, il leur faut ratisser plus large pour réussir à mettre la main sur un bon centre commercial. Les FPI disposent aussi de sommes imposantes destinées à l’investissement et semblent détenir un accès sans limites au marché des capitaux. Bref, il est de plus en plus difficile pour les investisseurs locaux d’acheter des centres commerciaux et de plus en plus opportun d’en disposer. ,

L'IMMOBILIER SOUS TOUS S ES AN GLES Louis P. Huot Richard Laflamme Sylvie Drouin Karine Dionne Samuel Massicotte Simon Clément

David Ferland Catherine Langlois Anne-Julie Lapointe Daniel Morin Sophie Vachon-Therrien

CONSTRUCTION 42

Immobilier commercial — Septembre-octobre 2013

Centre commercial communautaire à mail fermé

4,45 %

2

Mégacentre

3,27 %

3,45 %

3

Centre régional de niveau 2

4,03 %

7,9 %

4

Centre de quartier avec épicerie

7,3 %

5

Centre régional de niveau 1

T1 2007

T1 2010

6

Édifice Stein Monast 70, rue Dalhousie, bureau 300 Québec (Québec) G1K 4B2 Téléphone : 418.529.6531 www.steinmonast.ca

Source : Altus InSite 1999-2013 Altus Group Limited

TRI (1 trimestre)

Obligation du Canada – 10 ans (janvier)

7

-2,4

Évolution prime immobilière – mégacentre à Québec

8

2,2

Nous avons en effet comparé les taux de rendement interne (TRI) issus du sondage Altus InSite pour le mégacentre de référence du sondage pour Québec sur trois périodes : 2007, 2010 et 2013.

En retranchant le taux de rendement d’une obligation du gouvernement du Canada – 10 ans (janvier de la même année) – du TRI, on obtient une prime immobilière qui explique en partie l’attrait de l’immobilier pour les investisseurs.

9

2,8

S’il est vrai que les rendements ont baissé à des niveaux records depuis 2010, atteignant même des valeurs plus élevées que lors du sommet du cycle de 2007, inversement, la prime immobilière augmente.

10

9,0

Une prime immobilière en hausse

Ratio des préférences (% acheteurs / % vendeurs)

11

Tous les genres de centres commerciaux disponibles

QUÉBEC

serge beaucher

La vie parfois cahoteuse du monde de l’immobilier

Pas facile le monde de l’immobilier ! En 2010, lorsque le maire de Québec, Régis Labeaume, a lancé aux promoteurs le défi de créer deux écoquartiers sur d’anciens terrains industriels près du centre-ville, Sébastien Lebœuf a répondu « présent ». En consortium avec différents partenaires, Lebœuf Société immobilière a soumissionné et remporté les deux appels d’offres. L’été dernier, il s’apprêtait donc à donner les premiers coups de pelle, au moins sur un des deux sites, celui de la Pointe-D’Estimauville, à la jonction des arrondissements Beauport et Cité-Limoilou. Pour l’autre site, celui de Pointe-aux-Lièvres le long de la rivière Saint-Charles, les choses s’annonçaient moins certaines.

L’

ironie, dans cette histoire, c’est que le modèle d’écoquartier sur lequel le promoteur s’est d’abord fait la main ne verra probablement jamais le jour. Depuis 2009, Lebœuf Société immobilière a planché sur Nodélo, un projet privé sur 280 000 m2 de terres acquises plus tôt au nord de l’arrondissement Charlesbourg.

Maniant et remaniant ses plans initiaux de développement résidentiel traditionnel, le promoteur a finalement élaboré un concept novateur axé sur un style de vie sain qu’il a ensuite adapté aux projets D’Estimauville et Pointe-aux-Lièvres. Dans son appel de propositions pour ces deux écoquartiers, le maire Labeaume mettait l’accent sur l’innovation écologique et les principes du développement durable. Il voulait des quartiers où s’implanteraient résidences, commerces et bureaux, voisinant avec des services communautaires, des espaces verts ainsi que des liens piétonniers et cyclables. À peu de choses près, c’est ce que Lebœuf Société immobilière voulait offrir dans ses deux écoquartiers : lofts, condos, maisons de ville et résidences pour personnes âgées, dotés de commerces au rez-de-chaussée. En tout, près de 1 000 unités d’habitation en première phase, dont peut-être le quart en logements locatifs et une portion en logements sociaux.

Les espaces verts seraient bien présents, notamment à la Pointe-D’Estimauville avec une vaste esplanade de 7 à 8 M$ sur un investissement total de 300 M$ pour les deux projets.

Sébastien Lebœuf Président Lebœuf Société immobilière

Des technologies vertes favoriseraient l’économie d’énergie et d’eau potable ainsi qu’une gestion écologique des déchets.

On faciliterait aussi les modes de transport actif. « Je veux créer des milieux de vie agréables où les résidents pourront combler la plupart de leurs besoins à pied, en ayant accès à des commerces de proximité et à des lieux de détente près de chez eux », expliquait Sébastien Lebœuf.

Le modèle Nodélo

L’écoquartier Nodélo devait comprendre un parc de 3 M$

Pour le projet Nodélo, le concept prévoyait 1 600 logements variés, assortis eux aussi d’une forte composante de services de proximité. Le développement devait inclure 50 % d’espaces verts, dont un parc agrémenté d’un petit lac. Un projet de 500 M$ dans lequel M. Lebœuf dit avoir déjà engouffré 10 M$.

Serge Beaucher est un journaliste d’expérience qui pratique dans divers domaines, dont l’immobilier, l’architecture et l’environnement.

Immobilier commercial — Septembre-octobre 2013

43

QUÉBEC

Une perspective de la Pointe-aux-Lièvres, avec terrasse en bordure de la rivière Saint-Charles, un projet qui sera peut-être abandonné par le promoteur

19_DeRico experts-conseils.pdf

1

13-07-23

De Rico Laflamme Cassidy Perreault T 418 780-2330 1 877 780-2330 F 418 781-0728 Édifice Delta II, 2875, boulevard Laurier, bureau 650 Québec (Québec) G1V 2M2

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Immobilier commercial — Septembre-octobre 2013

11:55

illustration : graph synergie

L’esplanade de la Pointe-D’Estimauville : un aménagement de 7 à 8 M$

par le Ministère) qu’il devait d’abord avoir l’autorisation d’un changement de zonage pour obtenir le feu vert ministériel. D’où, selon lui, un simple prétexte de la Ville pour ne pas avoir à tenir une consultation référendaire en période électorale.

illustration : Gino Caron imagerie 3D

Le hic est survenu au mois de juin dernier. Au lieu d’annoncer la tenue du référendum concernant le changement de zonage nécessaire, demandé par 111 voisins du site, la Ville a repoussé sa consultation, non pas à cause de l’opposition des citoyens au projet, mais parce que le ministère de l’Environnement devait d’abord effectuer des analyses sur les milieux humides de ces terrains. La Ville disait ne pas pouvoir aller de l’avant tant que le Ministère n’aurait pas donné son accord. Or, le promoteur a dit être en discussion avec les fonctionnaires provinciaux au sujet des milieux humides, mais il a fait valoir (ce qui a été corroboré

M. Lebœuf voulait ce référendum, sûr de le gagner, quitte à faire du porte-à-porte pour convaincre les citoyens appelés à voter. « Plus de 85 % des gens de Charlesbourg que nous avons consultés par sondage sont favorables à ce développement », affirmait-il. Se sentant trahi par la Ville, il a finalement décidé d’abandonner le projet Nodélo pour revenir à son intention initiale de développer le secteur en maisons jumelées et unifamiliales, ce qui préserve les milieux humides et ne nécessite pas de changement de zonage.

Pendant ce temps, lors d’une entrevue accordée aux médias, le maire Labeaume soulevait un doute quant à la volonté du promoteur de réaliser les deux autres écoquartiers intégralement, selon les ententes établies au départ. Le maire n’avait pas à s’inquiéter, rétorquait Sébastien Lebœuf.

Mais, nouveau coup de théâtre, on apprenait au milieu de l’été que l’entreprise se retirerait probablement aussi de l’écoquartier de la Pointe-aux-Lièvres, ce que refusaient de confirmer les parties concernées, compte tenu des implications légales en jeu.

Jusqu’au début de l’été, de l’extérieur, tout paraissait tourner rondement dans les projets communs de la Ville de Québec et de Lebœuf Société immobilière. Il semble que ce n’était pas tout à fait le cas. Décidément, la vie est parfois bien cahoteuse dans le monde de l’immobilier. ,

brèves immobilières Par Alexandre Côté

Julie Roy nommée présidente et chef de la direction des Services Ménagers Roy

Jean-Yves Roy, président du Groupe SMR, a annoncé la nomination de Julie Roy au poste de présidente et chef de la direction des Services Ménagers Roy ltée. Diplômée de l’Université McGill et de HEC Montréal, Julie Roy s’est bâti une équipe de gestion solide qui adhère à sa vision de développement durable. C’est donc sous le signe de la continuité, mais avec un désir constant d’innovation et d’amélioration, qu’elle assumera la présidence de l’entreprise qui compte plus de 1 350 employés s’occupant de l’entretien sanitaire de centaines d’établissements au Québec et en Ontario. Elle sera également présidente et chef de la direction de Roy Sécurité inc. ainsi que de deux autres filiales en pleine croissance du Groupe SMR : Services Après-Sinistre Roy inc. et Services Après-Sinistre du Suroît inc.

Les associés de Joli-Cœur Lacasse Avocats ont récemment procédé à l’élection du nouveau conseil d’administration 20132014. L’ensemble des associés a voté lors de l’assemblée générale afin d’élire les sept membres qui seront leur mandataire pour l’administration stratégique de cette entreprise juridique spécialisée en immobilier.

Me Éric Beauchesne agira à titre de président.

Me Charles Morisset sera quant à lui viceprésident Québec, alors que M e Pierre Chauvette sera à la vice-présidence pour le bureau de Montréal. Les autres membres élus sont Nicole Durand, Bobby Doyon, Céline Plante ainsi qu’Yves Lacasse.

Könige communications met en valeur les projets à usage mixte Le 24 septembre prochain, Könige communications et NAI Commercial tiendront, au nom de SIOR Canada, une conférence sur les meilleures pratiques de projets à usage mixte.

L’auteur américain Frank Raeon animera l’événement et trois conférenciers présenteront leurs projets : The Brewery, Portland-Oregon, Les Rives de L’Orne, Caen-France, et le nouveau Mississauga.

Signature reçoit un prix BOMA

photo : Signature, service d’entretien

10 règles d’or pour augmenter la valeur d’un actif immobilier

Lors du forum MIPIM innovation de 2013, Erik Sonden, conseiller principal chez Ernst & Young, Peter Woodward, directeur de la firme britannique Quest Associates, et Sarah Jancot, chercheuse au ESSEC Business School, ont énoncé les dix règles d’or pour augmenter la valeur d’un actif immobilier. Pour les consulter, visitez notre site Internet : informateurimmobilier.com.

Signature, Service d’entretien a reçu le prix BOMA Service exceptionnel dans la catégorie « Pinacle » pour son expertise et son grand engagement en matière de service à la clientèle.

L’IDU au Hillsdale

L’Institut de développement urbain du Québec (IDU) a de nouveau convié ses membres et la communauté immobilière à son tournoi de golf annuel, qui se tiendra le 26 août prochain. Pour ses 25 ans, l’événement aura lieu au prestigieux Club de Golf Hillsdale, à Mirabel. À noter que le magazine Immobilier commercial profitera de l’événement pour faire tirer un voyage !

Colliers International accueille Heidi Picard

Précision

En complément d’information à notre article consacré à l’hôtel Hilton Lac-Leamy publié dans la section « Coup d’œil » d’Immobilier commercial de juillet-août 2013 (volume 6, numéro 3), voici un tableau des firmes d’architectes et d’ingénieurs qui ont participé au projet du Hilton Lac-Leamy :

Les maîtres d’œuvre du projet

Casiloc inc., la filiale immobilière de Loto-Québec, a confié la gérance du projet de construction à Pomerleau – Décarel.

Firmes associées au projet de construction du Hilton Lac-Leamy

photo : Colliers International

Colliers International a récemment accueilli Heidi Picard à titre de conseillère principale en marketing. Mme Picard collaborera avec les équipes de courtage pour faire connaître et susciter l’intérêt pour les propriétés des clients québécois de l’entreprise. Anciennement chez SITQ, Heidi Picard est membre de l’Association des professionnels de la communication et du marketing (APCM).

Elle détient un diplôme d’études supérieures spécialisées en gestion de HEC Montréal et un baccalauréat en gestion et design (concentration commercialisation) de l’Université du Québec à Montréal.

photo : JBC Média par denis bernier

Élection des membres du conseil d’administration de Joli–Cœur Lacasse

Gérance

Architecture

Pomerleau – Décarel

Consortium ABCD = Arcorp Bernard Cloutier, architecte Pierre Cayer, architecte Menkès Shooner Dagenais

Mécanique-Électrique

Structural-Civil

Consortium : Pageau Morel et associés / HBA / Groupe Cartier Bouthillette Parizeau et associés Calculatec Nicolet, Chartrand, Knoll GéniPlus Source : Casiloc inc.

Immobilier commercial — Septembre-octobre 2013

45

photo : Groupe Harden

brèves immobilières

photos : Banque Laurentienne

La Banque Laurentienne a récemment procédé à l’embauche de trois directeurs principaux en financement immobilier. Ron Handfield travaille au bureau montréalais de l’institution financière, alors que Pierre Ross et Tony De Angelis occupent respectivement le même poste à Québec et à Ottawa. Ils possèdent tous plusieurs années d’expérience en financement immobilier.

Québec International dresse un bilan positif de la dernière décennie en immobilier à Québec

Dans son bilan économique 2002-2012, publié en mai dernier, Québec International dresse un portrait très positif de l’immobilier dans la capitale nationale durant cette période. En voici un extrait : « Bien que l’ensemble de l’économie canadienne ait été influencé par certains facteurs positifs, la RMR de Québec a réussi à se démarquer favorablement. Ainsi, les dépenses en immobilisation ont triplé au cours de la dernière décennie, passant d’environ 3 G$ en 2002, à près de 10 G$ en 2012. De son côté, la valeur des permis de bâtir a affiché une croissance de 108,7 % au cours de cette période, pour atteindre 1,7 G$ en 2012.

Seulement devancée par Winnipeg (+247,7 %) et Edmonton (+167,7 %), la région de Québec fera oublier sa léthargie des années 1990, alors que la valeur des permis de bâtir n’avait progressé que de 10,3 % entre 1992 et 2002, l’une des pires performances au Canada. […]. »

Une belle prise pour Raymond C. Bouchard

Lors d’une excursion de pêche cet été, Raymond C. Bouchard, président de l’IDU, a pêché ce saumon chinook de 32 lb dans le lac Ontario, près de Kingston.

Félicitations pour cette belle prise !

Vaudreuil-Dorion sourit au Groupe Harden

Alors qu’on apprenait que les 350 000 pi2 du Méga Centre Vaudreuil sont désormais entièrement loués à la suite de l’arrivée du détaillant Maximus, le Groupe Harden annonce qu’il est maintenant propriétaire du Flying J Vaudreuil, un projet de 837 836 pi2 à l’intersection des autoroutes 30 et 40.

L’entreprise compte développer 800 000 pi2 supplémentaires dans la région au cours des prochaines années.

Avison Young mandatée par Groupe Santé SEDNA

Avison Young a été mandatée par Groupe Santé SEDNA pour le représenter dans la gestion du projet « Les Jardins d’Aurélie ».

La réalisation de ce projet d’immeuble de 112 891 pi2 de 4 étages s’étalera sur 14 mois. « Les Jardins d’Aurélie », à Saint-Hyacinthe, deviendront la résidence permanente de deux communautés religieuses, la Congrégation des Sœurs de Saint-Joseph et les Sœurs adoratrices du Précieux-Sang. Le bâtiment comportera 130 chambres studios destinées à des personnes autonomes et semi-autonomes, incluant deux unités pour les personnes utilisant des prothèses.

photo : Avison Young

Trois nouveaux directeurs principaux à la Banque Laurentienne

Dévoilement de la phase 1 du projet EQ8 – Cité urbaine LaSalle

Le Groupe Cholette et Armco Immobilier ont convié la presse, le 19 juin dernier, au dévoilement du projet EQ8 – Cité urbaine LaSalle, qui s’inspire des concepts POD (Pedestrian Oriented Development) et TOD (Transit Oriented Development) afin d’offrir aux résidents un milieu de vie exceptionnel au cœur du quartier Angrignon, à LaSalle. L’événement a aussi marqué l’ouverture du bureau des ventes de la première phase de construction, dont l’investissement s’élève à 90 M$.

Rectificatif

Dans le numéro d’Immobilier commercial de juillet-août 2013 (volume 6, numéro 3), à la page 41, avec la photo, il aurait fallu lire le texte suivant : Les Halles de l’habitation à Lévis, un projet de 7 M$ regroupant plusieurs entreprises touchant à l’habitation.

46

Immobilier commercial — Septembre-octobre 2013

Natalia Kourant réélue au CA de l’Institut canadien des évaluateurs

Natalia Kourant, évaluatrice accréditée du Groupe Emperia, a été réélue, pour un second mandat, présidente du Comité des Événements et Marketing de l’Association du Québec de l’Institut canadien des évaluateurs et membre du conseil d’administration.

Son objectif : le développement d’un partenariat avec les plus importantes alliances immobilières afin de faire avancer la mission de l’Institut pour qu’il soit reconnu comme leader dans la profession de l’évaluation immobilière.

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