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VOLUME 12 | NUMÉRO 6 | DÉCEMBRE – JANVIER 2020

RÈGLEMENT SUR LA MIXITÉ

L’INDUSTRIE PARLE D’UNE SEULE VOIX DOSSIER SPÉCIAL IDU

L’ÎLOT BALMORAL UNE GÉOMÉTRIE PARTICULIÈRE POUR UN IMMEUBLE À VOCATION CULTURELLE

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SOMMAIRE  : :  VOLUME 12 | NUMÉRO 6

5 MOT DE L’ÉDITEUR Mixité à Montréal : L’industrie salue l’objectif, mais s’oppose vigoureusement aux moyens

CHRONIQUES 24 DONNÉES EN IMMOBILIER Transactions immobilières commerciales et multirésidentielles

25 TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES, INDUSTRIELLES ET DE MULTIPLEX

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RÈGLEMENT SUR LA MIXITÉ À MONTRÉAL DOSSIER SPÉCIAL IDU

19 ENTREVUE Règlement sur les logements sociaux et abordables  La Ville de Montréal s’exprime 26 FOCUS Investir dans le patrimoine industriel 32 LE SAVIEZ-VOUS ? Un nouvel outil pour mesurer l’écoresponsabilité des entreprises ? ?

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FOCUS L’Îlot Balmoral : une géométrie particulière pour un immeuble à vocation culturelle

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FOCUS Colloque immobilier + mobilité  Les acteurs de l’immobilier jouent un rôle dans la nouvelle mobilité et dans l’émergence de quartiers durables

44 GÉNÉRATION MONTANTE Revamper des bâtiments iconiques 48 FOCUS Les espaces de travail partagé, la nouvelle mode 55 FOCUS 5e Forum immobilier de Laval  Croissance démographique et grands projets

59 CREW M – GALA EXCELLENCE 2019 EN PHOTOS 64 BRÈVES IMMOBILIÈRES 4

37 QUÉBEC Le point sur le marché des immeubles de bureaux de Québec

IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2020

52 SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR Les commerces montréalais du centre-ville toujours écrasés sous les impôts fonciers

54 MONDE MUNICIPAL Partenariat 2020-2024 : des gains importants pour les municipalités !

58 COMMERCE DE DÉTAIL Sur le rôle crucial de votre communauté

60 DROITS ET OBLIGATIONS Quand la mise en place d’un bail maître peut faire perdre le droit aux loyers

62 EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL L’arrimage entre l’immobilier et la mobilité durable

66 DISPONIBILITÉ DES ESPACES


MOT DE L’ÉDITEUR

RÉDACTION Gabrielle Brassard-Lecours, Emmanuelle Gril, Johanne Landry, Sylvie Lemieux et Marie-Hélène Paradis RESPONSABLE DE LA QUALITÉ DES CONTENUS Johanne Landry COLLABORATION À CE NUMÉRO  Anthony Arquin, Caroline Berthiaume, Jean-Phillipe Blémur, Jean Bouchard, Sylvie Bouvette, Brigitte Dupuis, Joanie Fontaine, Marc Gauthier, Nadir Guenfoud, Yves Godin, Martine Peyton et Alain Roy

MIXITÉ À MONTRÉAL : L’INDUSTRIE SALUE L’OBJECTIF, MAIS S’OPPOSE VIGOUREUSEMENT AUX MOYENS

RÉVISION  ET CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi, Catherine Faucher et Anne-Marie Trudel PRODUCTION Supervision : Edith Lajoie Conception graphique et mise en page : Carole Bordeleau pour Carbodesign Annonces publicitaires : Lan Lephan PHOTOGRAPHES  Denis Bernier et Roxane Paquet PHOTOS EN PAGE COUVERTURE ©JBC Média par Roxane Paquet PUBLICITÉ  Souk Vongphakdy Responsable des ventes Montréal Québec 450 670-7770 418 317-0669 ADMINISTRATION  Edith Lajoie Responsable des opérations et de l'expérience client COMPTABILITÉ Catherine Faucher Philippe Bérubé CPA ENVOI DE POSTE – PUBLICATIONS  Convention no PP 41614528 ADRESSE DE RETOUR  2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 ABONNEMENTS abonnement@jbcmedia.ca www.jbcmedia.ca Dépôts légaux – Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité. ISSN 1916-6656

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Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc. Président : Jacques Boisvert 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca

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JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

ÉDITEUR  Jacques Boisvert

jacques.boisvert@jbcmedia.ca

Les promoteurs immobiliers de Montréal, appuyés par plusieurs experts, s’opposent vigoureusement au projet de règlement sur la mixité de l’administration Plante. La métropole vit au rythme d’une belle lancée en matière de développement immobilier, et tous craignent que ce projet, s’il est adopté selon la proposition actuelle, ne vienne favoriser la banlieue, déjà très attractive, et provoque même l’effet contraire à l’objectif de départ, soit de proposer une offre résidentielle équilibrée et de qualité sur le territoire montréalais, tout en répondant aux besoins des ménages à faibles revenus, entre autres. Il s’agit d’un débat plus complexe qu’il n’apparaît à première vue ; c’est pourquoi nous publions un dossier spécial sur le sujet, en collaboration avec l’Institut de développement urbain du Québec. Nous avons aussi offert une tribune à Robert Beaudry, conseiller municipal de la Ville de Montréal, district de Saint-Jacques, et membre du comité exécutif responsable du développement économique et commercial, afin qu’il puisse vous exposer en détail le point de vue actuel de la Ville. Vous pourrez ainsi juger de l’argumentaire des deux parties à ce stade-ci ; je demeure convaincu que le gros bon sens l’emportera et que la Ville et l’industrie trouveront un terrain d’entente équitable, au profit du développement économique de Montréal, des promoteurs, et des citoyens de toutes les classes sociales. Comme fil conducteur à ce dossier, notre collaborateur expert invité Yves Godin, vice-président directeur, Québec au Groupe Altus, nous rappelle que Montréal affiche le plus haut taux de taxes non résidentielles et le ratio d’impôt foncier commercial / résidentiel le plus élevé au Canada, devançant même Toronto et Vancouver. Ce n’est pas rien. Le pacte fiscal signé récemment entre le gouvernement provincial, l’Union des municipalités du Québec et la Fédération québécoise des municipalités suscite toutefois l’espoir d’un allègement de l’impôt foncier commercial, selon ce que fera la Ville des sommes obtenues. Ce dernier numéro de l’année 2019 du magazine Immobilier commercial vous offre, comme à son habitude, plusieurs autres articles et chroniques informatives d’intérêt pour la communauté immobilière de haut niveau du Québec, que vous prendrez plaisir à lire, j’en suis certain. Sur ce, je vous souhaite de passer une belle période des fêtes avec vos proches et je vous donne rendez-vous, avec notre édition Rétrospective 2019, au début de l’année 2020. Bonne lecture !

Jacques Boisvert Éditeur

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DOSSIER SPÉCIAL IDU

RÈGLEMENT SUR LA MIXITÉ À MONTRÉAL

L’INDUSTRIE PARLE D’UNE SEULE VOIX PROPOS RECUEILLIS PAR EMMANUELLE GRIL

GETTY IMAGES PAR BALKANSCAT

Le Règlement pour une métropole mixte a déjà fait couler beaucoup d’encre depuis sa présentation par l’administration Plante. Ce projet est loin de faire l’unanimité, comme on a pu le constater lors des audiences tenues en octobre dernier devant l’Office de consultation publique de Montréal. Tour d’horizon de la position de plusieurs joueurs importants de l’industrie sur cet enjeu.

L

es organismes, partenaires et représentants de l’industrie ont été nombreux à se succéder devant les commissaires de l’Office de consultation publique de Montréal (OCPM). Une vingtaine d’entre eux ont fait entendre leur voix ou ont déposé leurs conclusions, notamment l’Institut de développement urbain du Québec (IDU), dont le mémoire étoffé s’appuie sur plusieurs études et recherches. « L’IDU lève un drapeau jaune. Dans sa forme actuelle, nous estimons que le projet de la Ville de Montréal aura comme effet d’accélérer, dans une proportion toujours croissante, la hausse des prix des logements neufs », met en garde André Boisclair, présidentdirecteur général de l’IDU.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

ANDRÉ BOISCLAIR Président-directeur général Institut de développement urbain du Québec

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DOSSIER SPÉCIAL IDU

Selon l’Institut, l’augmentation importante des coûts des terrains et de la construction de même que l’apparition de nouvelles redevances bouleversent déjà les modèles. « La Ville devrait avoir l’ambition de viser un impact financier neutre pour notre industrie. Elle éviterait ainsi tout glissement de responsabilités », poursuit M. Boisclair. Il estime d’ailleurs que si elle va de l’avant, la Ville méritera le titre de ville canadienne la plus sévère en matière de mixité et que, ce faisant, elle fera le choix d’alimenter comme aucune autre « la poussée de prix qui la fait pourtant maugréer ». UN RÈGLEMENT CONTRAIGNANT Pour mieux comprendre les tenants et aboutissants de ce dossier complexe, rappelons tout d’abord qu’en 2017, le gouvernement provincial a conféré de nouveaux pouvoirs réglementaires aux municipalités afin de les aider à améliorer l’offre d’habitation sur leur territoire. Dans la foulée, la Ville de Montréal a proposé le Règlement pour une métropole mixte, un outil grâce auquel elle espère répondre à ses objectifs en matière de logement social, abordable et familial. Ce règlement remplacerait la Stratégie d’inclusion de logements abordables dans les nouveaux projets résidentiels, adoptée en 2005. Celle-ci s’appliquait aux projets de 100 unités et plus nécessitant une modification régle­ mentaire importante. Elle ne comportait pas de volet familial et proposait l’inclusion de 15 % de logement social et de 15 % de logement abordable, avec des cibles et des compensations fixes.

Le Règlement pour une métropole mixte, quant à lui, oblige les promoteurs à conclure avec la Ville une entente préalable sur l’offre de logements sociaux, familiaux et abordables, afin de se voir délivrer un permis pour la construction d’unités résidentielles. Il s’applique de plein droit à tous les projets résidentiels dont la superficie est de 450 m2 et plus (cinq unités et plus). En vertu de ce règlement, les promoteurs devront livrer 20 % de logement social, 20 % de logement abordable et 20 % de logement familial (au moins trois chambres à coucher) (règlement 20 / 20 / 20). Le projet édicte différents paramètres pour adapter le contenu des ententes aux particularités des projets immobiliers, notamment par rapport à leur taille, leur localisation, la dimension des terrains, etc. À défaut de répondre à ces exigences, les promoteurs donneront des compensations qui varient selon les cas et le type de logement visé : cession d’un terrain vacant ou d’un projet clés en main en échange d’une contrepartie financière, vente ou location de logements sous un prix plafond, contributions financières, par exemple. Précisons qu’en matière de logement social, la Ville de Montréal indique que le règlement est conçu de façon à inciter les constructeurs à faire le plus souvent possible une contribution sous forme de terrain vacant ou de projet clés en main. La municipalité soutient que cette stratégie va améliorer la mixité sociale dans les quartiers, qu’ils soient nouveaux

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DOSSIER SPÉCIAL IDU

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ou existants, et que ces mesures favoriseront une offre résidentielle équilibrée et de qualité sur l’ensemble du territoire, en plus de répondre aux besoins des ménages à faibles revenus ou à besoins particuliers. Cela permettra également de créer un cadre stable et prévisible pour les promoteurs, tant privés que communautaires. Selon les projections de la Ville, ce nouveau cadre réglementaire aidera à construire 600 logements sociaux par année et générera 13,7 millions de dollars de contreparties financières versées par les promoteurs. À cela s’ajouteront annuellement 1 000 logements abordables, dont 300 loge­ments familiaux, ainsi que 500 logements familiaux à la valeur marchande. DES OBJECTIFS NOBLES, DES MOYENS DISCUTABLES L’IDU et les acteurs sur le terrain ont mis en évidence plusieurs pierres d’achoppement. Le bât ne blesse pas relativement aux buts du projet, sur lesquels tous s’entendent, mais plutôt quant aux moyens mis en œuvre pour y parvenir. « Les consultations devant l’OCPM ont fait clairement ressortir que personne à Montréal ne veut moins de mixité. De notre point de vue, une mixité bien gérée contribue à la compétitivité de l’économie montréalaise. De longue date, les membres de l’IDU concourent d’ailleurs à mettre en œuvre les stratégies d’inclusion adoptées à ce jour par les différents arrondissements montréalais », fait valoir M. Boisclair. L’IDU salue aussi les efforts de la Ville lorsqu’elle a créé la Table des partenaires afin de recueillir les 10

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MARIO POLÈSE Professeur Institut national de la recherche scientifique (INRS) Centre urbanisation, culture et société

commentaires sur la première version du règlement. « Cela a aidé à le bonifier en injectant un peu plus de flexibilité pour les projets de 50 logements ou plus, notamment en reconnaissant les conditions de marché différentes qui existent entre les divers territoires d’application, en particulier au centreville », note le PDG de l’IDU. Toutefois, cette ouverture n’a pas suffi, et des retombées négatives non seule­ ment pour l’industrie, mais aussi pour le marché immobilier montréalais dans son ensemble sont à craindre si le règlement est adopté tel quel, commente André Boisclair. Plusieurs voix se sont élevées pour confirmer cette thèse, notamment celle de Mario Polèse, professeur à l’Institut national de la recherche scientifique (INRS), Centre urbanisation, culture et société, qui a déposé un mémoire devant l’OCPM. Son diagnostic est sans appel : le règlement 20 / 20 / 20 rendrait le marché du logement globalement moins abordable sans pour autant améliorer l’accès au logement des ménages les plus démunis. « Comparativement à d’autres grandes métropoles, le logement est somme toute relativement abordable à Montréal, mais cet avantage serait compromis par le règlement tel qu’il est conçu actuellement », affirme le professeur. Il avance également que cette contribution forcée des promoteurs ne pourra pas pallier le sous-financement de l’État en matière de logement social ni combler le vide laissé par le secteur public. Preuve en est que la proportion de logements sociaux sur les mises en


société, et non pas de la Ville de Montréal ou des promoteurs immobiliers. Elle ajoute que dans un monde idéal, le financement de ces logements devrait être effectué à pleine valeur du coût, ce qui n’est pas le cas actuellement ; cela représente donc un manque à gagner pour les promoteurs. « L’indexation pourrait constituer une solution, car ainsi, on tiendrait compte de l’augmentation du prix des terrains et des coûts de construction. Mais si rien n’est prévu en ce sens, avec le temps, les sommes allouées par le gouvernement pour payer le logement social s’éloigneront de plus en plus du coût réel, et les promoteurs immobiliers devront subventionner davantage  les projets », illustre-t-elle.

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LAURENCE VINCENT Coprésidente de Prével Présidente du Groupe de travail habitation de l’IDU

chantier totales a radicalement plongé ces dernières années dans la région de Montréal. C’est en partie pour cette raison que l’IDU exhorte l’administration Plante à ne pas prendre de décisions hâtives et à attendre la signature de l’entente Canada-Québec en habitation, afin de connaître les sommes disponibles pour atteindre sa cible en abordabilité. « Cela pourrait rapporter 1,5 milliard de dollars sur 10 ans », men­ tionne André Boisclair, qui rappelle du même souffle que le loge­m ent social est une responsabilité qui revient aux gouvernements provincial et fédéral. « Dans les faits, avec ce règlement, on assiste à une privatisation du finance­ ment de la mixité, alors que ces enjeux devraient être supportés par l’ensemble de la population et non pas par une petite frange de celle-ci », note-t-il. « Pour le volet social, si l’argent public n’est pas au rendez-vous, l’apport du nouveau règlement sera certes utile, mais limité », renchérit Mario Polèse. À l’instar de M. Boisclair et du professeur Polèse, Laurence Vincent, coprésidente de Prével  et présidente du Groupe de travail habitation de l’IDU, estime que le logement est une responsabilité de

La mixité : une discussion à poursuivre L’écoquartier du Technopôle Angus, un milieu de vie dynamique certifié LEED ND Platine : bureaux, commerces, services, condos, logements étudiants et sociaux.

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DOSSIER SPÉCIAL IDU

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MÉLANIE ROBITAILLE Vice-présidente directrice générale Rachel Julien

Mme Vincent rappelle par ailleurs que dans le cadre du Fonds de contribution à l’inclusion de logements abordables dans les nouveaux projets résidentiels mis sur pied en 2012 par l’ancienne administration Tremblay, les promoteurs ont versé d’importantes contributions, environ 20 millions de dollars en date de mars 2019. Or, seule une faible proportion aurait été transférée aux arrondissements, la majorité des montants semblant encore dormir dans les coffres de la Ville au moment d’écrire ces lignes. Concernant le logement abordable et familial, là encore le professeur Polèse se montre dubitatif. Pour la première catégorie, le défi consiste à fixer un prix ni trop haut ni trop bas par rapport à la valeur marchande, afin de conserver l’esprit du règlement sans faire fuir les promoteurs. Dans les faits, cela rend l’application du règlement difficile : si les prix fixés s’écartent trop du marché, les constructeurs n’en bâtiront pas ; s’ils s’en rapprochent, l’utilité réelle du règlement peut être remise en question. Un délicat équilibre à trouver et à préserver dans un marché en perpétuelle mutation. Mais ce n’est pas tout. André Boisclair déplore que le projet de règlement ne fixe pas le profil des ménages visés par le volet abordable et familial ni de restriction sur la revente ou la sous-location des unités. « Dans ces conditions, certains ménages vulnérables pourraient être exclus au profit d’autres qui le sont moins, et cela compromet la pérennité du caractère abordable des logements », affirme-t-il. D’ailleurs, on a déjà vu par 12

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STÉPHANE CÔTÉ Président DevMcGill

le passé des individus acquérir une unité abordable et la revendre peu après sa livraison, empochant au passage un coquet bénéfice sur le dos même des subventions publiques. DES EFFETS PERVERS De l’avis de l’IDU et de la plupart des intervenants interviewés dans le cadre de ce dossier, le règlement proposé aurait pour effet d’imposer une taxe invisible aux acheteurs d’unités neuves et ainsi de nuire à l’attractivité de Montréal. « On fait porter un lourd fardeau à un petit nombre d’individus », déplore Mélanie Robitaille, vice-présidente directrice générale de Rachel Julien. « Environ 7 000 unités résidentielles sont mises en chantier sur l’île de Montréal annuellement. Si le règlement 20 / 20 / 20 entrait en vigueur tel qu’il est proposé, les coûts de cette politique seraient supportés par le résiduel, soit 3 500 ménages, essentiellement de la classe moyenne », illustre-t-elle. Même son de cloche du côté de Stéphane Côté, président de DevMcGill : « Pourquoi les acheteurs de condos neufs ou les locataires d’appartements neufs devraient-ils payer pour ce projet de société ? Pourquoi seulement les nouveaux ensembles résidentiels et non pas ce qui existe déjà ni le secteur du bureau ? » s’interroge-t-il. Inévitablement, cela mettrait un frein à l’abordabilité du logement à Montréal. « Les gens payent déjà cher pour rester en ville ; cela nuirait encore davantage à l’accessibilité, notamment pour les jeunes qui achètent leur première propriété et


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ROGER PLAMONDON Président du Groupe immobilier Broccolini

qui pourraient décider d’opter pour la banlieue. Or, on sait très bien qu’il est plus facile pour une ville de garder ses citoyens que d’en attirer de nouveaux. En ce sens, Montréal va donc à l’encontre du but recherché, ce qui risque de tuer le développement », croit-il. L’arrivée du Réseau express métropolitain, grâce auquel on pourra se rendre de la Rive-Sud jusqu’au centre-ville en quelques minutes, pourrait aussi accroître l’avantage concurrentiel de la banlieue. « Au lieu d’attirer les gens, le règlement va tout simplement les chasser. Cela rend le marché montréalais encore plus vulnérable », anticipe Roger Plamondon, président du Groupe immobilier chez Broccolini. Dans cette optique, il demande également à la Ville d’exercer son rôle de leadership en offrant des services – garderies, transport en commun, etc. – pour

GETTY IMAGES PAR REDTEA

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XUANA CÉSAR

MATHIEU JOBIN Directeur général, associé Devimco

inciter les citoyens à s’installer et à demeurer dans les quartiers centraux. Mathieu Jobin, directeur général, associé, chez Devimco, estime pour sa part que le règlement fera bien plus que de décourager les acheteurs et les locataires d’unités neuves. « Les promoteurs et les développeurs travaillent avec des partenaires et des investisseurs, qui sont des fonds de retraite, des fonds de travailleurs. Si nous avons de mauvais rendements, cela pénalisera les épargnants. J’appréhende aussi les répercussions sur les projets mixtes comprenant des commerces. Alors que le commerce de détail traverse des moments difficiles, ce règlement pourrait faire augmenter leurs loyers. Au bout du compte, il y aurait un effet domino qui ferait mal à beaucoup de monde », prévient-il.


Le fardeau administratif supplémentaire nuirait aussi aux petits joueurs. « L’effet de dissuasion risque surtout de jouer pour les projets et les entrepreneurs de petite taille, désormais soumis au règlement, qui n’auront pas les ressources financières et professionnelles pour y faire face. Devant les tracasseries à prévoir, en plus des différences possibles d’un arrondissement à l’autre, ils risquent tout simplement d’abandonner. Résultat : un marché oligopolistique où ne survivront que les joueurs capables de naviguer dans les méandres de la nouvelle réglementation », fait valoir Mario Polèse.

GUILLAUME SIMONEAU

CHRISTIAN YACCARINI Président et chef de la direction Société de développement Angus

Christian Yaccarini, président et chef de la direction de la Société de développement Angus, abonde dans le même sens et estime qu’il faut cesser de voir les promoteurs comme « de méchants capitalistes ». « Nous sommes des entreprises privées, nous avons du personnel à payer et des objectifs de rentabilité. La Ville devrait œuvrer de concert avec nous pour atteindre ses objectifs en matière d’habitation. Il est déjà très complexe pour les promoteurs de réaliser des projets à Montréal. Les processus administratifs sont longs, il n’y a pas d’uniformité entre les arrondis­sements… Un règlement mur à mur va nous compliquer encore plus la tâche », estime-t-il. LA PLUS HAUTE PASSERELLE RÉSIDENTIELLE DU QUÉBEC PLUS DE 40 000 PI2 D’AIRES COMMUNES LA PLUS HAUTE TOUR RÉSIDENTIELLE DE MONTRÉAL LOCALISATION UNIQUE

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DOSSIER SPÉCIAL IDU

CAROLINE GAUDREAULT

HUGO GIRARD Président Maître Carré

ALEXANDRE FORGUES Président District Atwater

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STÉPHANE L’ESPÉRANCE Vice-président construction Groupe MACH

Un avis que partagent Alexandre Forgues, président de District Atwater, et Hugo Girard, président de Maître Carré. « Ce règlement met encore davantage de bâtons dans les roues des promoteurs, surtout les petits. Le niveau de complexité et d’investissement du règlement proposé nous aurait empêchés de pénétrer le marché montréalais à nos débuts. Il y a danger qu’on se retrouve dans une situation comme celle qui existe à Toronto, où trois joueurs dominent l’ensemble du marché – on en compte 40 actuellement à Montréal –, ce qui nuirait à la compétitivité et à la créativité. Nous croyons qu’il faut bâtir du beau et du bon et mettre un terme à la segmentation entre les différentes catégories de logement. Pour y parvenir, on doit mieux utiliser l’argent et changer les façons de faire, notamment celle du plus bas soumissionnaire », estiment-ils.

les normes pour faciliter le travail des cons­ tructeurs. De plus, on doit assainir les pratiques qui, sur le terrain, conduisent souvent à de la surenchère dans les arrondissements », soutient-il.

Pour sa part, Stéphane L’Espérance, viceprésident construction du Groupe MACH, remarque que plusieurs dysfonctions minent le marché du logement social, notamment le problème des disparités entre les différentes normes. « J’ai pu constater à maintes reprises qu’il existe des contradictions entre les standards exigés par Novoclimat, ceux du Guide du logement social et ceux des édifices accessibles. Il est indispensable d’harmoniser

Autre crainte mentionnée par plusieurs inter­ venants : les exigences prévues par ce cadre réglementaire constituent un plancher et non un plafond. « La Ville édicte un règlement qui, concrètement, sera appliqué par les arron­dissements, constate Laurence Vincent. Ces derniers pourraient donc demander bien davantage que ce qui est prévu et réclamer 30 % de logements sociaux ou abordables, par exemple. »

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Et si la Ville veut atteindre ses ambitieux objectifs en matière de logement social, il faudra nécessairement passer par des projets d’envergure, comme celui projeté par le Groupe MACH dans le Quartier des lumières, et donc permettre aux acteurs du secteur social de gérer les grands ensembles. « Les partenariats d’affaires avec les groupes de ressources techniques devront aussi pouvoir se faire librement. Ce n’est pas nécessairement le cas aujour­d’hui, on ressent beaucoup de pression sur le terrain », témoigne M. L’Espérance.


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DOSSIER SPÉCIAL IDU

RETOURNER À LA PLANCHE À DESSIN Sans surprise, les membres de l’industrie réclament donc que la Ville retourne à la planche à dessin. Dans cette optique, l’IDU propose une « piste d’atter­ rissage » qui soit viable pour tous. Avant tout, il recommande de créer une coalition pour appuyer le gouvernement du Québec dans sa négociation avec le gouvernement fédéral, afin qu’il puisse conclure une entente asymétrique, respectant les compétences du Québec. Par ailleurs, compte tenu des importantes respon­ sabilités de la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) en la matière, l’IDU se demande pourquoi elle n’a pas joué un rôle de premier plan dans la définition de ce nouveau cadre réglementaire. « Nous demandons aussi la mise en œuvre d’un programme incitatif visant la mixité dans les aires TOD (Transit-Oriented Development) de la CMM, et l’adoption d’un cadre de référence métropolitain sur la mixité », dit André Boisclair. Autre impératif : exclure du règlement les projets respectant le plan d’urbanisme ainsi que ceux substantiellement complets et conformes ayant déjà été présentés à la Ville et en attente d’un permis de construction. Revoir les mécanismes d’indexation et les calculs des indemnités pour les terrains cédés à la Ville

et instaurer un mécanisme d’admissibilité pour les logements abordables sont également des incontournables, estime l’IDU. Enfin, la majorité des règlements d’inclusion en Amérique du Nord comprennent des compensations pour les promoteurs, notamment le bonus de densité, très utilisé, ainsi que des réductions de taxes ou de frais, ou encore une baisse des exigences relatives au stationnement ou à certaines normes. « Or, l’admi­ nistration municipale a systématiquement repoussé du revers de la main la possibilité d’instaurer des incitatifs. On a perdu de vue le but, et la Ville s’est plutôt attardée aux moyens », s’étonne Roger Plamondon. « Pourtant, construire en hauteur et autoriser ainsi une plus grande densité aide les promoteurs à amortir les frais et à créer davantage de logements sociaux ou abordables », témoigne Christian Yaccarini, qui dit avoir déjà éprouvé cette difficulté dans le cadre de la réalisation du projet Angus, qui était pourtant exemplaire en la matière. En tout état de cause, André Boisclair dit avoir confiance qu’il est encore possible que tous – la Ville, les organismes communautaires et les membres de l’industrie – puissent trouver un terrain d’entente et développer un écosystème propice à la mixité. Un dossier à suivre…

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

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ENTREVUE

RÈGLEMENT SUR LES LOGEMENTS SOCIAUX ET ABORDABLES

LA VILLE DE MONTRÉAL S’EXPRIME PROPOS RECUEILLIS PAR MARIE-HÉLÈNE PARADIS

On ne peut être contre la vertu quand on sait que 23 000 personnes sont en attente d’un logement social et que les familles peinent à acheter une première propriété. La difficulté réside dans la solution. C’est pourquoi nous avons demandé à Robert Beaudry, conseiller municipal de la Ville de Montréal, district de Saint-Jacques et membre du comité exécutif responsable du développement économique et commercial, de nous expliquer la vision de la Ville sur le règlement portant sur les logements sociaux et abordables.

GETTY IMAGES PAR IGOR PLOSKIN

P

ourquoi une réglementation est-elle nécessaire ? Plusieurs raisons sont à la source de cette décision, selon M. Beaudry. Montréal va bien sur le plan économique, elle jouit d’une excellente réputation quant à sa qualité de vie. La mixité de la ville fait aussi partie de ses attraits, et les dirigeants veulent la conserver, voire la mettre de l’avant. Toutefois, le taux d’inoccupation des logements est de 1 % même si plus d’unités locatives ont été cons­truites au cours de la dernière année qu’auparavant, ce qui est excessivement bas. Le salaire médian des familles est de 80 000 $, mais elles peinent à acquérir une propriété, le premier achat étant de plus en plus difficile ; en conséquence, on assiste à une migration vers la banlieue. Enfin, il n’y a plus de logements sociaux qui se construisent au centre-ville de Montréal. Voilà autant d’aspects qui ont conduit la Ville à penser un règlement pour contrer le phénomène des nombreux projets qui demeurent sans retombées sociales et qui conduisent donc à une perte de mixité, à une perte d’abordabilité, ainsi qu’à une perte des atouts que possède Montréal.

VILLE DE MONTRÉAL

ROBERT BEAUDRY Conseiller municipal de la Ville de Montréal, district de Saint-Jacques, membre du comité exécutif responsable du développement économique et commercial

IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2020

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ENTREVUE

Depuis 15 ans, la stratégie volontaire de construire des logements sociaux s’adressait strictement à ceux qui demandaient une dérogation (50 % des mises en chantier). « À partir de maintenant, quand il y a du dévelop­pement immobilier à Montréal, il faut penser à contribuer au logement social, abor­dable et familial, mais pas n’importe comment. Le règlement sur lequel travaille la Ville et qui fait l’objet de consultations sera appliqué en janvier 2021 ; le marché aura donc le temps de s’adapter d’ici là », affirme M. Beaudry. En outre, le règlement n’est pas le seul outil que la Ville a mis au point pour atteindre ses objectifs. Elle a multiplié par 10 le fonds d’acquisition de terrains pour la construction de logement social, qui est passé de 5 M à 50 M$. Elle a mis en place un fonds de 10 M$ pour le développement de projets innovants et abordables destinés à des clientèles précises. La Ville travaille toujours en collaboration avec le gouvernement du Québec grâce au pro­gramme AccèsLogis. « Les différents paliers de gouver­nement ne se dédouaneront jamais de leur responsabilité de construire du logement social et abordable », affirme le conseiller. DES INTERROGATIONS Plusieurs oppositions ont surgi lors du dévoilement du contenu du règlement, notamment concernant le fait que les promoteurs vont devoir transmettre la facture du volet social aux acheteurs de condos. « Le volet social à l’intérieur du règlement, c’est Montréal et Québec qui vont le payer ; les promoteurs ont plusieurs options qui n’augmenteront pas les coûts selon les études faites par le centre de recherche Cirano. Quand on parle de logements sociaux, on parle, par exemple, de coopérative d’habitation, on n’est plus à l’étape de HLM, mais de milieu de vie complet », affirme M. Beaudry.

Le premier choix qui s’offre aux promoteurs est de cons­truire eux-mêmes des logements sociaux dans leur projet. La Ville les achètera alors au profit d’un orga­nisme à but non lucratif (par exemple, une coopérative). Les sommes disponibles pour les compensations ont été augmentées ; ainsi, les projets au centre-ville en obtiennent quatre fois plus. S’ils n’ont pas l’espace pour inclure des logements sociaux dans leur projet, les promoteurs peuvent vendre un terrain à la Ville, qui l’acquerra cette fois au profit d’un Groupe de ressources techniques (GRT) en vue d’y construire de tels logements. Et s’ils n’ont pas de terrain à vendre, ils devront verser une contribution financière. La compensation varie et est établie par le règlement en fonction de la taille du projet et de l’endroit où il est développé sur l’île. Une deuxième question qui a surgi concerne la pérennité de l’abordabilité des logements. En réponse à cet argument, M. Beaudry affirme que « le promoteur peut construire des condos qu’il va vendre lui-même, ou encore louer les logements à un prix plafond qui sera indexé selon le règlement. Pour la construction de ces loge­ ments, le promoteur utilisera des matériaux moins nobles qui correspondent à l’accessibilité souhaitée. Il gardera ainsi sa marge de profit ». Selon le conseiller, la Société d’habitation et de développement de Montréal (SHDM) et la Ville travaillent à ce que le logement accessible ne devienne pas un objet de transaction immobilière. La Ville prône un suivi serré et prévoit des pénalités pour ceux qui vendraient le logement au cours de la première année. Dans un tel cas, la SHDM, qui gère le programme Accès Condos, fixe une remise de 50 % de sa plus-value.

ADOBE STOCK PAR KOKLIANG1981

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ENTREVUE

DES AVANTAGES POUR TOUS Les exigences à l’égard des promoteurs qui feront appel à des organisations reconnues par la Ville pour le volet abordable seront diminuées, comme le précise M. Beaudry : « Tout le monde est gagnant, la Ville parce qu’une place sera faite aux familles, les promoteurs parce que leur contribution sera moindre, et les familles parce que ça leur permettra d’entrer sur le marché immobilier. » « En réponse à l’étude que nous avons faite avec Cirano, nous prévoyons que le règlement va engendrer des retombées sociales pour tous les Montréalais, avec une hausse moyenne des coûts à l’achat de 2 % pour la première année. Dans les cinq dernières années, le marché a augmenté de 15 % selon Royal LePage  ; ce sera à hauteur de 4 % l’an prochain, et ce, sans retombée sociale », affirme M. Beaudry. Pour calculer cette hausse de 2 %, Cirano a fait une évaluation pro forma de tous les types de logements dans différents quartiers. « Au début des discussions avec l’industrie, celle-ci nous a annoncé une augmentation substantielle sans connaître le règlement. Par la suite, après avoir vu les études, on nous a donné raison, et les chiffres ne seront pas contestés. Toujours selon Cirano, le rendement minimal sur investissement pour les promoteurs sera de 12 % », nous confie M. Beaudry.

GETTY IMAGES PAR SKYNESHER

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UN NOUVEAU PRODUIT Selon le conseiller, on demande aux promoteurs d’offrir un produit qui n’existe pas et ainsi de collaborer à l’amélioration de la situation actuelle en logement social et de freiner l’exode des familles vers les banlieues. « On leur demande de faire de la place aux familles. Il n’est pas pensable qu’une tour de plusieurs étages puisse pousser à Montréal sans avoir de retombées sociales et que cette tour soit destinée seulement aux plus privilégiés de notre société. Les lieux mixtes sont un avantage au point de vue économique, environnemental et social. C’est notre responsabilité comme société de permettre à chacun d’avoir un logement selon ses moyens. Tout ça aura aussi un impact sur la qualité de vie des Montréalais. Depuis le dépôt du règlement, de nombreux porteurs de projets privés et associatifs sont venus me rencontrer avec des idées hyperpertinentes, des modèles intéressants d’immobilier durable. Nous voulons un règlement équilibré qui permet des options variées », conclut M. Beaudry.


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DONNÉES EN IMMOBILIER

TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES COMMERCIALES ET MULTIRÉSIDENTIELLES Joanie Fontaine Experte invitée

Économiste chez JLR et blogueuse pour le journal Les Affaires, Joanie Fontaine analyse le marché immobilier. Ses études sont publiées sur blog.jlr.ca et citées régulièrement par d’importantes publications québécoises. Elle puise ses informations dans la base de données de JLR comptant plus de 7 millions de transactions immobilières analysées depuis 1986 et publiées au Registre foncier.

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En septembre et en octobre dernier, selon les actes publiés au Registre foncier du Québec et colligés par JLR, société d’Equifax, 86 propriétés multirésidentielles ont été vendues à un prix égal ou supérieur à 1 M$. Au cours de la même période, 163 immeubles commerciaux ou industriels ont été acquis au Québec dans la même tranche de prix. En combinant les transactions pour ces deux types d’immeubles, nous observons une hausse de 18 % par rapport à la même période l’année précédente. Les 15 ventes conclues aux montants les plus élevés sont présentées ici pour les propriétés à vocation commerciale ou industrielle ainsi que pour les immeubles à logements. Les résidences pour personnes âgées sont incluses dans les propriétés commerciales. PROPRIÉTÉS COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES Parmi les 15 plus importantes transactions de septembre et d’octobre 2019, deux ont été effectuées à Saint-Augustin-deDesmaures, une ville de l’agglomération de Québec. Ces deux transactions distinctes concernent des usines. Une autre acquisition qui retient l’attention est celle du 45, chemin d’Auteuil à Candiac. Cette propriété servait jusqu’à tout récemment de terrain de golf. Celui-ci a été fermé définitivement à la fin de la saison et a été vendu au Groupe Maison Candiac, qui projette d’en faire un quartier résidentiel au cours des prochaines années. Toutefois, au moment d’écrire ces lignes, aucun plan officiel n’avait été proposé pour le réaménagement du secteur.

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SECTEUR MULTIRÉSIDENTIEL Toutes les transactions faisant partie du top 15 concernent des immeubles situés dans la grande région de Montréal, plus précisément sur l’île, sauf une acquisition effectuée à Deux-Montagnes. Le marché a été particulièrement actif du côté de Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce où le tiers des immeubles du classement sont situés. Le multiplex du 1919, rue William dans l’arrondissement Sud-Ouest de Montréal se distingue par un prix par logement de plus d’un demi-million de dollars. Toutefois, la propriété a probablement été acquise davantage pour le terrain que pour les unités résidentielles s’y trouvant. La propriété actuelle présente une faible densité de logements et une situation géographique intéressante, ce qui laisse présager la construction d’un nouvel édifice afin d’optimiser le terrain.


TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES* ADRESSE

ARRONDISSEMENT / VILLE

PRIX

TAILLE (M2)

PRIX / M2

106 000 000 $

21 681

4 889 $

544, rue de l’Inspecteur

Ville-Marie, Montréal

4300, rue Hickmore

Saint-Laurent, Montréal

43 800 000 $

21 984

1 992 $

900, place Paul-Kane

Laval

26 400 000 $

14 694

1 797 $

2101, av. Dollard

LaSalle, Montréal

25 250 000 $

19 157

1 318 $

9300-9340, boul. Saint-Laurent

Ahuntsic / Cartierville, Montréal

24 100 000 $

51 124

471 $

1600-1660, 32e Avenue

Lachine, Montréal

20 100 000 $

9 496

2 117 $

4045, boul. Poirier

Saint-Laurent, Montréal

19 200 000 $

9 441

2 034 $

19600, av. Clark-Graham

Baie-D’Urfé

18 900 000 $

11 541

1 638 $

14700, boul. de Pierrefonds

Pierrefonds / Roxboro, Montréal

17 510 000 $

12 008

1 458 $

18101, aut. Transcanadienne

Kirkland

17 200 000 $

8 990

1 913 $

160, rue des Grands-Lacs

Saint-Augustin-de-Desmaures

16 300 000 $

4390-4494, boul. de la Concorde Est

Laval

16 000 000 $

7300, aut. Transcanadienne

Pointe-Claire

14 600 000 $

50, rue de Lisbonne

Saint-Augustin-de-Desmaures

14 220 000 $

8 863

45, ch. d’Auteuil

Candiac

14 050 000 $

1 604 $

TOP 15 DES VENTES DE MULTIPLEX* ADRESSE

ARRONDISSEMENT / VILLE

PRIX

NOMBRE DE LOGEMENTS

PRIX / PORTE

TAILLE (M2)

PRIX / M2

1575, av. Summerhill

Ville-Marie, Montréal

22 325 000 $

62

360 081 $

6 831

3 268 $

1375, crois. Sherwood

Mont-Royal

17 000 000 $

65

261 538 $

5 361

3 171 $

3477, rue Drummond

Ville-Marie, Montréal

11 000 000 $

32

343 750 $

3 255

3 380 $

5160, av. Gatineau

Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal

10 800 000 $

54

200 000 $

3 972

2 719 $

8500, rue Sherbrooke Est

Mercier / Hochelaga-Maisonneuve, Montréal

7 800 000 $

57

136 842 $

3 435

2 271 $

1919, rue William

Sud-Ouest, Montréal

6 200 000 $

12

516 667 $

1 314

4 720 $

6651, rue Sherbrooke Ouest

Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal

4 500 000 $

53

84 906 $

2 930

1 536 $

5455, av. Cranbrooke

Côte-Saint-Luc

4 310 000 $

36

119 722 $

3 573

1 206 $

705, av. Querbes

Outremont, Montréal

4 050 000 $

14

289 286 $

1 035

3 913 $

5881, av. de Monkland

Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal

3 995 000 $

18

221 944 $

1 519

2 630 $

1600, rue Alexandre-DeSève

Ville-Marie, Montréal

3 600 000 $

35

102 857 $

1 350

2 668 $

6640, av. Fielding

Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal

3 110 000 $

25

124 400 $

1 877

1 657 $

5757, boul. Décarie

Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal

3 000 000 $

46

65 217 $

1 704

1 761 $

7310, av. Christophe-Colomb

Villeray / Saint-Michel / Parc-Extension, Montréal

2 750 000 $

32

85 938 $

1 259

2 184 $

2302, ch. d’Oka

Deux-Montagnes

2 545 000 $

30

84 833 $

* septembre-octobre 2019

Note : Les ventes multiples, les ventes liées et les ventes indivises sont exclues de ces deux tableaux. IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2020

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FOCUS

INVESTIR DANS LE PATRIMOINE INDUSTRIEL PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

Des immeubles solides, une belle architecture et des pages d’histoire. Faire revivre nos anciennes manufactures, une avenue intéressante.

GETTY IMAGES PAR 3DDI3

L

es bâtiments industriels font partie de l’histoire et du développement de la grande région métropolitaine de Montréal. « Si l’on dit que c’est la ville aux cent clochers, c’est aussi la ville aux mille cheminées », rappelle Dinu Bumbaru, directeur des politiques chez Héritage Montréal. Dans le Vieux-Montréal, entre autres, on trouve des entrepôts qui étaient intimement liés à la fonction portuaire. « Ce sont des monuments d’architecture remarquables. À l’époque, les tailleurs de pierre qui bâtissaient les églises étaient les mêmes que ceux qui construisaient les entrepôts », fait-il valoir. Quand il est question de patrimoine industriel, on se trouve souvent dans une sorte d’écosystème qu’étaient les quartiers ouvriers, avec l’usine, les maisons des travail­leurs, celles des cols blancs, puis les écoles. « C’est l’histoire des quartiers de Montréal qui se trouve écrite dans ces ensembles », évoque M. Bumbaru. Montréal présente donc une variété de types, d’en­ vergures, de tailles, d’époques de construction et de fonctions industrielles dans la chimie, le textile ou le travail du bois, par exemple. « Leur potentiel de réutilisation et de réaffectation varie », explique le défenseur du patrimoine.

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ALEXANDRE MESSIER

DINU BUMBARU Directeur des politiques Héritage Montréal


« D’anciennes usines de textile, de type loft industriel en hauteur, dans des localisations plutôt centrales comme le Mile End, Rosemont ou le secteur Chabanel, ont été recyclées en immeu­bles de bureaux. Il reste encore plusieurs pieds carrés à développer dans le marché montréalais », ajoute Milad Jabbour, directeur en propriétés industrielles à occupant unique et spécifique, au Groupe Altus, mentionnant que les immenses bâtiments des grosses industries, aux formes particulières, sont quant à eux souvent démolis pour permettre le développement du terrain pour un autre usage. « Une vague qui a commencé il y a une dizaine d’années et qui est loin d’être finie », estime M. Jabbour. UNE VALEUR ÉCONOMIQUE, SOCIALE ET ENVIRONNEMENTALE Quelle est la valeur du patrimoine industriel ? « Elle est multiple », répond Michelle Bélanger, présidente de l’Association québécoise pour le patrimoine industriel. Sociale d’abord, parce que ces bâtiments sont des témoins de notre histoire, de l’époque où Montréal était une plaque tournante de l’industrie canadienne. « Mais au-delà de leur valeur sociale et culturelle, ces édifices ont une valeur pécuniaire. Ils ont été construits pour durer, conçus pour des ouvrages lourds, et ils sont facilement adaptables, » poursuit-elle, ajoutant qu’un certain aspect esthétique, de plus en plus recherché, participe aussi à la valeur économique de ces bâtiments, et même à l’attrait d’un

MILAD JABBOUR Directeur en propriétés industrielles à occupant unique et spécifique Groupe Altus

MICHELLE BÉLANGER Présidente Association québécoise pour le patrimoine industriel

quartier quand on y retrouve plusieurs vestiges industriels. Elle précise : « Ils ont de plus une valeur environnementale. Restaurer un bâtiment plutôt que d’en construire un nouveau génère moins de déchets, exige moins d’énergie, et le coût final est moindre. Le patrimoine industriel s’insère bien dans les visées de développement durable. » Les immeubles industriels patrimoniaux constituent-ils de bons investissements ? « Ils ont souvent besoin d’injections de fonds importantes pour la remise aux normes d’aujourd’hui ; les investisseurs les acquièrent à bon prix, il y a bien sûr un risque, mais avec une valeur ajoutée, comme la création d’un secteur d’intelligence artificielle avec le O Mile-Ex, les promoteurs ont pu aller chercher des taux au pied carré qui s’approchent de ceux des immeubles de classe B au centreville », répond Martine Sirois, directrice, service bureaux et édifices industriels en valeur marchande, Groupe Altus. Ce genre d’endroit, souligne-t-elle, attire une clientèle précise, des compagnies de création de jeux vidéo et cinématographique ou du domaine des technologies, qui emploient de jeunes travailleurs qui recherchent la proximité de services tendance, d’artères connues pour leurs restaurants et leurs bars, et la facilité d’accès par les transports en commun. « Ça marche souvent assez bien, et les frais d’exploitation sont moins élevés que dans les tours du centre-ville », ajoute-t-elle.

MARTINE SIROIS Directrice, service bureaux et édifices industriels en valeur marchande Groupe Altus

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FOCUS

« Si l’on ne fait rien, des édifices seront abandonnés pendant plusieurs années, ils vont se détériorer, il deviendra de plus en plus difficile et coûteux de les rénover. » – Natalie Voland

ALLEN MCINNIS

NATALIE VOLAND Présidente Quo Vadis gestion immobilière

DES INVESTISSEMENTS POUR LES COMMUNAUTÉS « Il faut regarder tout le spectre de l’immobilier et se demander comment les immeubles peuvent servir une communauté plutôt que de simplement profiter à un promoteur », fait valoir Natalie Voland, présidente de Quo Vadis gestion immobilière, qui détient un portefeuille de 1,5 million de pieds carrés destinés à la création d’écosystèmes d’entrepreneurs et d’artisans, notam­­ment dans l’ancienne manufacture Dompark. Au moment de l’acquisition, la travailleuse sociale qu’elle a été avant de prendre la relève de l’entreprise familiale a vu les impacts des milliers d’emplois perdus lors de la fermeture d’usines. Parlant justement du Complexe Dompark debout depuis 110 ans, Natalie Voland fait valoir que les édifices d’une certaine époque étaient construits pour durer et pour résister aux changements climatiques, contrairement aux immeubles modernes qu’il faut rénover après 30 ans. « Ce cycle court devient une perte d’investissement, un problème pour l’économie circulaire et une grande dépense énergétique qui laisse une empreinte environnementale », expose-t-elle, reconnaissant toutefois que les nombreux défis liés à la résurrection d’édifices patrimoniaux ont de quoi repousser plusieurs entrepreneurs. Parmi la liste des complications possibles, Natalie Voland mentionne la difficulté de donner une vocation multiusage à un immeuble conçu pour une utilisation précise, les demandes de changement de zonage, l’établissement de la valeur de remplacement aux fins des contrats d’assurance, l’installation d’éléments de confort moderne dans des lieux qui n’ont pas été conçus pour ce genre de technologie.

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« Mais si l’on ne fait rien, prévient-elle, des édifices seront abandonnés pendant plusieurs années, ils vont se détériorer, il deviendra de plus en plus difficile et coûteux de les rénover. Si, comme industrie, nous rasons tous les anciens immeubles historiques, nous allons changer la façade de Montréal. » LE MARCHÉ DU BÂTIMENT INDUSTRIEL ÉVOLUE Une évolution des besoins en matière d’immeubles industriels explique en partie la transformation d’anciennes usines vers d’autres types d’utilisation, surtout lorsqu’elles ont une localisation centrale où les terrains affichent une grande valeur. Dans le marché industriel montréalais d’aujourd’hui, on note un grand besoin de centres de distribution qui, eux, migrent vers de gigantesques édifices à l’extérieur de l’île, comme à Vaudreuil, Terrebonne, Varennes ou Beauharnois, explique Milad Jabbour. « Des entreprises ont quitté la ville à cause des taxes foncières élevées, du peu de disponibilité d’immenses terrains et des problèmes de circulation. Elles font construire des centres automatisés, avec des hauteurs de 60 et même de 100 pieds », poursuit-il en notant que les bâtiments qu’elles laissent sur l’île trouvent preneurs, parfois divisés entre deux ou trois locataires. « Il y a en ce moment une bonne demande d’espaces industriels, et construire à neuf coûte très cher », commente-t-il. Martine Sirois renchérit : « Le marché industriel connaît depuis deux ans une lancée incroyable. Il y a une rareté de terrains sur l’île. On a vu une transaction cette année où l’on a acheté le terrain pour raser l’immeuble. Si le marché industriel demeure fort à Montréal, il est possible que cette tendance se répande pour les bâtiments bien localisés, plus âgés et ayant des hauteurs libres moins fonctionnelles. »


Le Nordelec >

DES EXEMPLES INTÉRESSANTS Pourquoi ne pas s’inspirer de transformations heureuses et respectueuses ? En voici quelques-unes. Le Nordelec. Initialement construit par la Northern Electric Co. « Un des plus grands édifices du Canada en termes de pieds carrés. Il y a eu consultation publique pour accompagner le processus, car parfois ce sont des changements conséquents sur les paramètres d’urbanisme », rappelle Dinu Bumbaru. Le bâtiment est aujourd’hui converti en condos, dans Griffintown. L’Arsenal. Sur le canal Lachine. D’immenses espaces qui accueillent aujourd’hui des événements culturels. >

L’Arsenal

L’American Can Co. Une ancienne fabrique de boîtes de conserve, boulevard Pie-IX à l’angle de la rue Ontario, convertie en commerces, dont une épicerie grande surface et des bureaux. « Une belle réalisation. Ils ont donné une nouvelle vie au bâtiment », croit Dinu Bumbaru.

WIKIMEDIA PAR THOMAS 1313

La United Shoe Machinery (USMG). Au sud du Stade olympique. Bel exemple d’une reconversion à des fins résidentielles, selon Dinu Bumbaru. L’architecture industrielle est souvent marquée par la présence de briques et d’une grande fenestration. De nouvelles constructions ont été ajoutées, elles sont en harmonie sans être des copies conformes. La Dominion Corset. Dans le quartier Saint-Roch, à Québec. Cet édifice cité par Michelle Bélanger est une des plus belles manufactures des Amériques, restaurée en 1990 pour devenir La Fabrique. Elle accueille maintenant les bureaux de la Ville de Québec et l’École des arts visuels de l’Université Laval.

PAVILLON-ARSENAL.COM

< L’American Can Co.

La Dominion Corset >

La United Shoe Machinery

>

PAUL-ANDRÉ LINTEAU1 - ATELIER D’HISTOIRE HOCHELAGA-MAISONNEUVE

2019 GOOGLE

WIKIMEDIA PAR AQUASTEPHIE

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LE SAVIEZ-VOUS ?

UN NOUVEL OUTIL POUR MESURER L’ÉCORESPONSABILITÉ DES ENTREPRISES PAR GABRIELLE BRASSARD-LECOURS, JOURNALISTE

Si le terme « écoresponsable  » nous fait penser d’emblée à l’environnement, le nouvel outil développé par l’organisme Vivre en ville va plus loin. L’indice d’écoresponsabilité lancé à la mi-octobre vise à aider les entreprises à faire de meilleurs choix environnementaux au sens large, particulièrement en ce qui concerne leur localisation, d’où tout découle.

P

référez-vous régler des affaires en personne ou à distance ? Tenez-vous à avoir des restaurants et des commerces à distance de marche de votre bureau ? Si votre employeur vous annonçait que le bureau déménageait dans un parc industriel, qu’en diriez-vous ? Voilà quelques-unes des questions qui ont retenu l’attention de Vivre en ville, orga­n isme d’intérêt public qui travaille au dévelop­pement de collectivités viables, et celle d’Amandine Rambert, urbaniste, coordonnatrice, aménagement du territoire en urbanisme qui a travaillé à la mise sur pied du projet. Pour cette dernière, ces réflexions sont intrinsèquement liées à l’endroit où les bureaux choisissent de s’installer dans les villes. LOCALISATION, LOCALISATION, LOCALISATION L’organisme Vivre en ville ne saurait plus insister sur cet aspect quand vient le temps de choisir un emplacement où établir une entreprise. Un immeuble écoresponsable se définit d’abord comme un lieu qui apportera une plus-value économique à l’entreprise sur le plan de la visibilité et de l’image de marque et qui facilitera la rétention et le recrutement d’employés. Par le choix d’un emplacement stratégique, on vise à faire du milieu de travail une deuxième maison pour les employés, en répondant aux enjeux qui les touchent et à leurs besoins quotidiens. Le choix du lieu vise également à minimiser l’em­ preinte écologique, entre autres en économisant

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sur les déplacements de la maison au travail (navettage) et professionnels. Bien que des efforts aient été consentis dans les dernières années pour rendre les bâtiments de plus en plus éco­ énergétiques, les déplacements, eux, entraînent l’émission de plus de gaz à effet de serre qu’avant. Si un employé peut se passer de sa voiture pour aller au travail, il économise jusqu’à 20 000 $ par an, en plus de contribuer à préserver l’environ­nement. Si l’employeur réussit à faire gagner du temps de déplacement à son employé, la moitié de ce gain de temps est réinvesti dans le travail, accroissant ainsi la productivité de l’entreprise. Une localisation écoresponsable constitue aussi un pas en avant afin d’obtenir une certification LEED. Si un endroit est optimal, il procure dès le départ  13 des 40 points nécessaires pour s’en prévaloir. Finalement, bien se localiser est bénéfique pour la communauté, car cela encourage le tissu éco­ nomique local. En s’implantant au cœur du bassin d’emploi, du transport en commun, du milieu des affaires et près d’une offre commerciale intéres­ sante, une entreprise économise en productivité, contribue au bien-être de ses employés et favorise l’économie locale. EST-CE RÉALISTE POUR LES RÉGIONS ? Si un choix écoresponsable passe notamment par la réduction des déplacements en voiture, qu’en est-il des centres ruraux ?


JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

De gauche à droite : Christian Savard, directeur général, Vivre en Ville, Josée Chiasson, directrice de la mise en valeur des pôles économiques, Service du développement économique, Ville de Montréal, Étienne Dansereau, coordonnateur à l’innovation, IDE (Innovation et Développement économique) Trois-Rivières, Serge Cormier, directeur construction, Fonds immobilier de solidarité FTQ, Annik Desmarteau, première vice-présidente du conseil d’administration de BOMA Québec et vice-présidente bureaux Québec, Ivanhoé Cambridge et Amandine Rambert, Urb. OUQ, coordonnatrice, Aménagement du territoire et urbanisme, Vivre en Ville.

« C’est sûr qu’à Trois-Rivières, les gens se déplacent plus en voiture, mais les entreprises du centre-ville font quand même des choix stratégiques d’emplacement. L’outil écoresponsable va certainement aider les entreprises à travailler cet aspect », affirme Étienne Dansereau, coordonnateur à l’innovation chez IDE Trois-Rivières, qui offre infrastructures d’accueil, accélérateur d’entre­ prises et animation de la communauté par différents événements au cœur du centre-ville. Pour Serge Cormier, directeur construction, Fonds immo­bilier de solidarité FTQ, qui travaille sur plusieurs projets de développement, dont le pôle Montmorency à Laval, « le développement durable passe par un changement de comportement qui ne peut être seulement associé au transport en commun ». Il ajoute qu’il faut établir de nouvelles façons d’évaluer l’ensemble des critères du choix d’une localisation, qui affecte directement le personnel des entreprises et influe sur le tissu commercial qui va s’implanter dans les environs. Quant à la directrice de la mise en valeur des pôles économiques, Service du développement économique de la Ville de Montréal, Josée  Chiasson, elle voit cet outil comme très intéressant pour le développement de programmes d’aménagement et de mobilité durable sur lesquels elle travaille.

BOMA QUÉBEC A TENU DERNIÈREMENT, DANS LE CADRE DE MONTRÉAL BOMIDI, UNE PRÉSENTATION SUR L’INDICE D’ÉCORESPONSABILITÉ POUR ÉVALUER L’EMPLACEMENT DES IMMEUBLES DE BUREAUX. ANIMATEUR DE LA TABLE RONDE : Christian Savard, directeur général de l’organisme Vivre en ville CONFÉRENCIÈRE : Amandine Rambert, urbaniste, coordonnatrice, aménagement du territoire et urbanisme, de l’organisme Vivre en ville PANÉLISTES INVITÉS : Serge Cormier, directeur construction, Fonds immobilier de solidarité FTQ ; Josée Chiasson, directrice de la mise en valeur des pôles économiques, Service du développement économique de la Ville de Montréal

FAIRE LE TEST Concrètement, il est possible, sur le Web, de tester différentes adresses à l’aide de l’outil interactif développé par Vivre en ville. Après avoir répondu à une vingtaine de questions, on obtient un indice d’écoresponsabilité qui fait foi d’une forme d’autocertification. « Ça ne remplace pas une étude de marché ni le fait de faire appel à un courtier immobilier, mais ça peut aider dans la prise de décision en amont du choix d’une localisation pour les entreprises », affirme Amandine Rambert.

L’outil est disponible gratuitement à vivreenville.org/localisation-ecoresponsable. Guide téléchargeable Localisation écoresponsable des bureaux : vivreenville.org/media/868017/vev_localisation_ecoresp_bureaux_lr_complet.pdf IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2020

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FOCUS

L’ÎLOT BALMORAL

UNE GÉOMÉTRIE PARTICULIÈRE POUR UN IMMEUBLE À VOCATION CULTURELLE xx

PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

Son propriétaire, la Société d’habitation et de développement de Montréal (SHDM), a voulu construire un bâtiment emblématique du Quartier des spectacles. Sa forme fracturée et le verre rouge créent un impact visuel qui le démarque et l’intègre aussi dans l’environnement de la Place des Festivals.

D

PROVENCHER_ROY ET LA SOCIÉTÉ D’HABITATION ET DE DÉVELOPPEMENT DE MONTRÉAL

étentrice d’un terrain vacant en bordure de la Place des festivals, la Ville de Montréal a donné à la SHDM, en 2011, le mandat de construire un immeuble pour achever cette place animée qui sera, en fait, le dernier projet architectural de la revitalisation du quartier. Un objectif faisait partie de la commande : 30 % des locaux devaient être occupés par des organisations culturelles. « Nous avons décidé d’aller bien au-delà », indique Nancy Shoiry, directrice générale de la SHDM. Résultats : un bail de 20 ans signé avec l’Office national du film (ONF) et un autre avec NAD, l’École des arts numériques, de l’animation et du design, font en sorte que c’est 70 % de l’espace qui a une vocation culturelle. « C’est une belle synergie entre ces deux occupants. Pour les derniers étages, nous sommes actuellement en pourparlers avec un locataire similaire qui viendrait assurer une complémentarité afin que l’Îlot Balmoral se distingue non seulement sur le plan architectural, mais également par la synergie de ses occupants. » UNE ARCHITECTURE AUDACIEUSE C’est à la firme d’architectes Provencher_Roy que la SHDM a confié la conception de l’Îlot Balmoral. Budget total : 125 millions de dollars. « Nous avons demandé un immeuble de qualité, qui se démarque et qui s’harmonise avec le Quartier des spectacles », précise Carl Bond, directeur de la gestion immobilière à la SHDM. « La barre était haute. Nous avons travaillé à différents scénarios pour répondre aux attentes de la SHDM en matière de développement durable ainsi qu’aux contraintes inhérentes au site », ajoute Claude Provencher, associé principal chez Provencher_Roy qui

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2020

BÉNÉDICTE BROCARD

NANCY SHOIRY Directrice générale Société d’habitation et de développement de Montréal

a dessiné un bâtiment de 13 étages dont les éléments de base sont ceux d’un immeuble de bureaux, « mais nous avons manipulé la forme pour que la géométrie soit différente de celle d’un bâtiment traditionnel », explique-t-il. Comment ? « Nous avons fractionné l’immeuble en deux volumes distincts positionnés


BÉNÉDICTE BROCARD

CARL BOND Directeur de la gestion immobilière Société d’habitation et de développement de Montréal

de part et d’autre d’une faille, avec un passage transversal en diagonale, qui est la reprise du passage naturel que les gens empruntaient entre la station de métro angle De Bleury et De Maisonneuve, le Complexe Desjardins et le Musée d’art contemporain. Quand on entre dans l’édifice, on a une perspective sur le Quartier des spectacles, ce qui permet de faire le lien entre le secteur des affaires à l’ouest et la Place des Festivals. La perspective est d’autant plus intéressante que nous avons élevé le rez-de-chaussée de 12 mètres et l’avons entièrement vitré. Nous avons travaillé la géométrie afin d’obtenir un effet sculptural et de donner un caractère de mouvement, une façon d’associer le mouvement urbain et celui de la Place des Festivals, dont le rez-de-chaussée est une extension », explique l’architecte.

MARC MONTPLAISIR

CLAUDE PROVENCHER Associé principal Provencher_Roy

La raison d’être de cette faille et du fractionnement de volume, qui font la personnalité de l’immeuble et qui ont par ailleurs posé de grands défis structuraux : amener la lumière au cœur de l’édifice. LE CHOIX DES MATÉRIAUX La SHDM voulant un bâtiment certifié LEED Or, l’enveloppe assure, bien entendu, une bonne performance énergétique tout en créant un mouvement et une texture. « Les murs rideaux des faces externes sont composés avec une gradation d’un traitement pixelisé sur les verres afin que les usagers aient une vue directe sans filtre, tout en contrôlant l’apport de lumière naturelle et d’ensoleillement. Pour la partie centrale, nous devions utiliser au départ des parois de verre coloré

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FOCUS

PROVENCHER_ROY ET LA SOCIÉTÉ D’HABITATION ET DE DÉVELOPPEMENT DE MONTRÉAL

L’utilisation du processus BIM (Building Information Modeling) a permis de relever les défis architecturaux générés entre autres par la création de cette faille lumineuse. Par exemple, déterminer l’emplacement des colonnes et leur angle d’inclinaison, compte tenu du transfert d’un étage à l’autre, car l’angle n’est pas continu, mentionne Claude Provencher. LES LOCATAIRES EMMÉNAGENT Carl Bond rappelle les grandes étapes du projet : processus d’appel d’offres des services professionnels en 2011 ; début des négociations avec l’ONF en 2012 ; acceptation des termes du bail par le Conseil du trésor canadien en 2014 ; approbation de l’ensemble du projet par le comité exécutif de la Ville de Montréal le 18 mars 2015. Puis début de la construction.

PROVENCHER_ROY ET LA SOCIÉTÉ D’HABITATION ET DE DÉVELOPPEMENT DE MONTRÉAL

rouge, mais pour des raisons budgétaires, nous avons retenu des parois de placoplâtre rouge avec du verre de même couleur à l’extérieur. Cette coloration affirmée distingue le bâtiment des autres édifices », souligne l’architecte. Pourquoi le rouge ? Parce que c’est la couleur du quartier, c’est également celle associée au théâtre et au spectacle. Le mur rideau porte donc trois couleurs : du blanc pour l’édifice de base, du rouge pour définir l’atrium, puis un aspect clair et complètement transparent pour la verrière.

Les 400 étudiants de NAD ont intégré leurs locaux pour la nouvelle année universitaire le 26 août ; et l’ONF est déménagé au début de septembre. L’inauguration officielle se fera en 2020. « Nous sommes particulièrement fiers de cet immeuble dynamique, original et imposant qui joue un rôle dans la venue de l’ONF au centre-ville », résume Carl Bond. La SHDM est une société paramunicipale à but non lucratif, propriétaire d’environ 300 bâtiments dans les volets résidentiel, commercial et culturel. « Nous sommes financièrement auto­ nomes, bien que mandataires de l’administration municipale. Nos activités commerciales nous permettent de mener des projets à mission sociale ou culturelle, au montage financier assez varié », rappelle Nancy Shoiry.

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AU SERVICE DE VOS VALEURS!


QUÉBEC

LE POINT SUR LE MARCHÉ DES IMMEUBLES DE BUREAUX DE QUÉBEC Après une année 2018 mitigée, on observe des résultats surprenants dans la plus récente analyse du Groupe Altus sur le marché des immeubles de bureaux de Québec. Alors que les attentes envers les résultats de 2019 étaient plutôt modérées, les constats dressés ci-dessous démontrent que le marché a affiché certains indicateurs de performance record cette année.

Alain Roy, É.A.

Caroline Berthiaume, É.A.

LE TAUX D’INOCCUPATION EN BAISSE La livraison de près de 135 000 pi2 depuis la dernière parution de notre étude de marché en septembre 2018, soit le plus faible nombre de pieds carrés livrés depuis 2015, a certes eu un effet à la baisse sur l’inoccupation à Québec. Le taux d’inoccupation est passé de 9,0 % l’année dernière à 7,5 % au deuxième trimestre de 2019. Le taux d’inoccupation sur le marché des édifices de catégorie A et B a diminué depuis l’année dernière, alors que celui des immeubles de classe C a augmenté. On remarque également que, de manière géné­ rale, tous les secteurs connaissent une baisse de leur taux d’inoccupation. Parmi eux, c’est

Évaluateur agréé chez Groupe Altus, Caroline Berthiaume effectue l’évaluation de divers types d’actifs et de portefeuilles immobiliers, réalise des études de marché et examine les tendances du marché de l’immobilier.

VARIATION DE L’ESPACE OCCUPÉ PAR CLASSE D’IMMEUBLE MARCHÉ DE QUÉBEC 600 000 510 346

500 000 400 000

Superficie (pi2)

Titulaire de cette chronique depuis plusieurs années, Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011.

encore le secteur Nord & Ouest qui affiche le taux d’inoccupation le plus élevé, bien que ce dernier ait diminué. Cette situation n’est pas surprenante puisqu’il s’agit du secteur ayant connu la plus grande augmentation de son inventaire depuis cinq ans, exception faite du Campus Desjardins. Effectivement, la majorité des derniers immeubles livrés sont localisés dans ce secteur. Les deux seuls immeubles livrés depuis la dernière étude étaient d’ailleurs exclusivement situés dans ce dernier. Le secteur de Sainte-Foy a quant à lui enregistré une importante baisse de son taux d’inoccupation, passant de 7,2 à 4,6 %, alors que les deux autres secteurs (Centre-Ville et Lévis) ont connu des baisses respectives de 1,7 et 0,5 %.

342 085

300 000

234 940 215 066

200 000 100 000

70 096

61 315

26 086

4 921

(8 997)

(11 831) (100 000)

(77 908)

(94 217)

(50 926) (116 704)

(149 184)

(200 000) T2 2014 à T2 2015

T2 2015 à T2 2016

Classe A

T2 2016 à T2 2017

Classe B

T2 2017 à T2 2018

T2 2018 à T2 2019

Classe C

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QUÉBEC

GETTY IMAGES PAR ROBERT NOEL DE TILLY

Cinq immeubles sont actuellement en construction, soit le siège social de la Commission des normes, de l’équité, de la santé et de la sécurité du travail (CNESST), d’un peu plus de 370 000 pi2, situé dans le secteur d’Estimauville, l’immeuble accueillant l’entreprise Panthera Dental dans le parc Innovation Chauveau, le Complexe Everell du Groupe Logisco à Beauport, l’immeuble d’Acéro situé rue du Semple et l’Édifice Fasken dans le secteur Centre-Ville. Jusqu’à maintenant, l’année 2019-2020 offrira donc au moins 225 000 pi2 additionnels sur le marché locatif, si l’on exclut le siège social de la CNESST qui sera occupé par son propriétaire. Puisque peu de nouvelles constructions sont en cours, cela laisse entrevoir une baisse du taux d’inoccupation encore pour l’année à venir. UNE DIMINUTION DE LA DISPONIBILITÉ ET MOINS D’OPTIONS POUR LES LOCATAIRES L’analyse de la disponibilité permet de constater que bien qu’il y ait plus ou moins 1 550 000 pi2 actuellement vacants dans le marché de Québec, près de 1 600 000 sont disponibles à la location. Cet écart positif de 50 000 pi2 aura un impact à la hausse sur le taux d’inoccupation pour les prochains trimestres si les espaces disponibles ne trouvent pas preneurs rapidement.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2020

De manière générale, on dénote une amélioration en ce qui concerne le taux de disponibilité globale entre le deuxième trimestre de 2018 et le deuxième trimestre de 2019. Les secteurs du Centre-ville et de Sainte-Foy ont vu une diminution de leur disponibilité entre ces deux trimestres, alors que le secteur Nord & Ouest a connu une hausse de près de 50 000 pi2. Les taux d’inoccupation et de disponibilité pour les deux secteurs ayant connu des hausses (Nord & Ouest et Lévis) n’affichent aucune variance. C’est donc dire qu’il n’y aurait aucun nouveau départ annoncé, mais également aucune nouvelle location latente. On remarque cependant une disparité entre les taux d’inoccupation et de disponibilité pour Sainte-Foy, le taux de disponibilité étant considérablement plus élevé, ce qui laisse présager des départs. À l’inverse, le taux de disponibilité est plus bas que le taux d’inoccupation dans le sous-secteur Saint-Roch / Vieux-Québec, ce qui pourrait se traduire par une baisse du taux d’inoccupation. Le nombre d’édifices pouvant offrir des locaux de 10 000 pi2 contigus, qui avait atteint un sommet au quatrième trimes­tre de 2015, est depuis ce temps en baisse. Il a connu, à l’aube de cette étude, le plus bas niveau depuis 2013. En date de septembre 2019, en incluant les édifices en


L’intensification urbaine

L’essor de la ville

L’avenir des nations se joue principalement dans les villes. L’essor de la ville, c’est une prise de position forte en faveur d’un développement immobilier centré sur des espaces à forte teneur en activité humaine, où le mieux-être des personnes se conjugue avec croissance économique. L’IDU joue un rôle de premier plan en favorisant les échanges et la coopération. L’industrie qu’il représente, source de 100 000 emplois et de 12 milliards en retombées économiques, se présente fièrement comme un incontournable de l’essor de la ville de demain. idu.quebec

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Média

Médias

Argent Solutions immobilières intelligentes

Bronze

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QUÉBEC

NOMBRE D’ÉDIFICES TOUTES CATÉGORIES POUVANT OFFRIR 10 000 PI2 CONTIGUS (incluant les édifices en construction) 45 40 35 30 25 20 15 10 5

Immeubles offrants plus de 50 000 pi2 contigus

construction, le marché locatif de Québec comptait 26 immeubles pouvant offrir au moins 10 000 pi2 contigus. De ce nombre, aucun ne peut offrir jusqu’à 50 000 pi2 contigus pour accommoder un locataire majeur. Le graphique ci-dessus montre l’évolution du nombre d’édifices offrant 10 000 et 50 000 pi2 contigus. ET POUR 2019… Selon les constats qui se dégagent de l’étude, le marché des immeubles de bureaux de Québec s’est stabilisé et s’est même amélioré au cours des deux dernières années. Les locataires continuent d’avoir un certain pouvoir de négociation. La compétition est encore féroce entre les propriétaires, qui se voient contraints d’offrir des conditions avanta­ geuses (allocation pour les améliorations locatives, gratuités, etc.) afin de se démarquer de la concur­ rence et d’attirer des locataires potentiels dans leurs propriétés. Nous prévoyons que le rythme de développement devrait se maintenir à un niveau modéré au cours des prochaines années. Effectivement, nous pouvons parler de situation d’équilibre lorsque le taux d’inoccupation est de 5 à 7 % et, bien que le taux 40

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Q2 2019

Q4 2018

Q2 2018

Q4 2017

Q2 2017

Q4 2016

Q2 2016

Q4 2015

Q2 2015

Q4 2014

Q2 2014

Q4 2013

Q2 2013

Q4 2012

Q2 2012

Q4 2011

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Immeubles offrants plus de 10 000 pi2 contigus

d’inoccupation ait baissé cette année, s’établissant à 7,5 %, ce dernier se situe actuellement à la limite supérieure de cet intervalle. On peut ainsi prévoir qu’une certaine cohésion demeurera en place quant au rythme de lancement des projets à venir, car l’arrivée simultanée de plusieurs projets pourrait surcharger le marché des espaces locatifs. Néanmoins, certains projets d’envergure annoncés ayant été retardés, notamment Le Phare sur le boulevard Laurier, et l’activité de construction actuelle étant relativement faible, l’idée selon laquelle le taux d’inoccupation devrait être maintenu à un niveau plutôt stable dans la prochaine année se trouve accentuée. En somme, la baisse de l’inoccupation, l’absorption positive appréciable, la légère chute de la disponibilité et le peu de nouveaux projets en cours ou sur le point de démarrer sont autant d’indicateurs d’amélioration générale du marché de la location. La conjoncture économique de la Ville de Québec demeure favorable, bien que le Conference Board ne considère pas d’aug­men­ tation majeure à court terme, et les prévisions sont certainement encourageantes. Encore une fois cette année, nos projections de croissance demeurent positives, mais la prudence reste de mise pour les promoteurs.


FOCUS

DENIS BERNIER

COLLOQUE IMMOBILIER + MOBILITÉ

LES ACTEURS DE L’IMMOBILIER JOUENT UN RÔLE DANS LA NOUVELLE MOBILITÉ ET DANS L’ÉMERGENCE DE QUARTIERS DURABLES xx

PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

Le colloque « Immobilier + Mobilité : pour un développement durable et inclusif des territoires en milieu urbain », coorganisé par la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier de l’ESG UQAM et par Movin’On de Michelin, s’est tenu le 4 novembre dans le cadre des 32e Entretiens Jacques Cartier. Réunissant plus de 120 participants, cette journée avait pour objectif d’inviter les acteurs de tous les secteurs – immobilier, ville, mobilité et services – à sortir de leur façon de faire traditionnelle pour réfléchir ensemble sur les moyens innovateurs de redévelopper les quartiers urbains existants afin de les rendre plus agiles, durables et inclusifs.

L

es participants ont assisté à neuf présentations sur différents sujets en lien avec le thème, ainsi qu’à un atelier créatif et collaboratif avec les intervenants experts Josée Chiasson, directrice de la mise en valeur des pôles économiques, Ville de Montréal ; Émilie Fodor, chargée de missions transports de marchandises, Métropole de Lyon ; Luc Couillard, commissaire à l’électrification des transports, Ville de Montréal ; et Roger Plamondon, président, Groupe immobilier, Broccolini.

Les invités d’une table ronde, animée par Andrée De Serres, titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier, ESG UQAM, soit Sylvain Fortier, chef de l’investissement et de l’innovation, Ivanhoé Cambridge, Normand Bélanger, PDG, Fonds immobilier de solidarité FTQ, Marc Gonnet, éditeur et directeur de contenu, Movin’On, et Christian Grellier, VP Open Innovation, Bouygues Immobilier, ont résumé les nouveaux enjeux qu’ils avaient à affronter.

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FOCUS

DE GRANDS ET DE NOUVEAUX ENJEUX À la question posée par Andrée De Serres sur les grands enjeux, Sylvain Fortier a parlé de la montée technologique et du défi de trouver des façons de répondre, dans les immeubles, à ce que les gens veulent afin de les attirer et de les retenir, mais surtout de leur offrir des services et des espaces qui correspondent à leurs besoins. « Bien comprendre les comportements des gens qui cherchent un environnement de vie », a-t-il résumé avant de traiter de logistique du transport des biens et de l’eau notamment par réseau souterrain ; de l’utilisation des batteries des véhicules électriques pour suppléer aux besoins énergétiques des villes ; de stationnements comme des lieux de partage ; et de l’évolution de la mobilité des personnes selon les étapes de la vie. Christian Grellier a expliqué pour sa part le passage de l’éco­ nomie du bien à l’économie du lien ; il a aussi parlé de parking mutualisé, de conciergerie de quartier, de démobilité, de coworking, ainsi que de navettes autonomes ou de véhicules

DENIS BERNIER

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2020

assistés. Il avait auparavant attiré l’attention de l’auditoire sur la période charnière qui se vit en France où le temps moyen de transport à Paris est de 90 minutes. « On a dit ce matin que ce qui était acceptable, c’était une heure », a-t-il rappelé. Il a également mentionné d’autres indicateurs de changement, notamment l’intensité du développement : « On construit en ce moment l’équivalent d’un département tous les sept ans. » Il a aussi abordé la courbe démographique, puisqu’en 2060, le tiers de la population aura plus de 60 ans et qu’il faut s’en préoccuper, par exemple en ne logeant pas ces gens dans des habitations situées près des autoroutes et éloignées des centres-villes. Il a ajouté que comme 61 % des consommateurs en France privilégient les circuits courts, il faut leur offrir des commerces qui répondent à cette demande ; que 29 % des travailleurs français sont des télétravailleurs pour qui il faut prévoir des endroits de travail adaptés. « L’échelle du quartier, dont on a tous parlé depuis ce matin, est l’échelle qui nous semble la plus pertinente afin de générer de la valeur pour la collectivité et nos clients », a insisté Christian Grellier.


Normand Bélanger est pour sa part revenu sur l’importance de l’inclusion, sur le fait que chacun puisse trouver une habitation à sa convenance, qu’il soit jeune ou âgé ou qu’il ait besoin d’un logement à prix abordable. « Le Fonds immobilier de solidarité FTQ prêche par l’exemple, a-t-il dit, et investit 15 % de son portefeuille en logements sociaux abordables. » Il avait auparavant rappelé le modèle d’affaires du Fonds, soit investir en partenariat dans toutes les classes d’actifs, à l’exception des résidences pour aînés et du domaine hôtelier. « Si l’on veut présenter un dossier d’investissement à notre CA, a-t-il précisé, il faut qu’un entrepreneur ou un promoteur fasse un chèque comme le nôtre. Règle générale, nous accompagnons notre partenaire et conservons l’actif de cinq à sept ans après la stabilisation. Notre mandat est de créer de l’emploi, et l’emploi en immobilier se crée quand on construit. Au 31 mai, nous avions 61 projets de développement d’une valeur de 4,2 milliards de dollars qui vont créer 34 000 emplois. » DES CHANGEMENTS ET UNE ÉVOLUTION Invités par Andrée De Serres à s’exprimer sur les changements et sur l’évolution des rôles, Marc Gonnet a parlé d’agir et surtout de déborder de la géographie locale, car l’apprentissage d’une ville peut en aider une autre, rassembler d’autres villes dans un écosystème pouvant présenter plusieurs avantages ; puis Christian Grellier a traité du passage de maître d’ouvrage à maître d’usage. Il a notamment été question du quartier Eureka Confluence, à Lyon, qui incarne une nouvelle manière de concevoir la ville d’une façon plus participative, un concept

215, RUE SAINT-JACQUES OUEST UNE ADRESSE CLASSIQUE ET PROFESSIONNELLE Au cœur du véritable centre des affaires de Montréal Une occasion pour les locataires professionnels cherchant à la fois prestige, modernité, flexibilité et efficacité Un édifice haut de gamme rénové

LE MOT DE LA MAIRESSE Valérie Plante, mairesse de Montréal, a prononcé le mot de la fin en rappelant son intention de garder Montréal à l’échelle d’une ville humaine qui attire et retient les citoyens par une mixité sociale, économique et culturelle. Mme Plante a en outre parlé de trois secteurs en redévelop­ pement : d’abord de Louvain Est dans l’arrondissement Ahuntsic, une ancienne cour de la voirie municipale, soit 8 000 pi2 dans la rue Louvain entre Saint-Hubert et ChristopheColomb, propriété de la Ville ; de Lachine Est, une friche industrielle de plus de 50 hectares en bordure du canal Lachine ; ainsi que de Namur-Hippodrome que la mairesse a l’intention de transformer en premier quartier carboneutre à faible émission de Montréal. Valérie Plante a également souligné que la ville souffrait d’un sous-investissement depuis 30 ans dans le transport collectif et a indiqué que pour assurer le développement des trois quartiers dont elle a parlé, l’offre de transport collectif se devait d’être là.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2020

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Avocat associé, Davies Ward Phillips & Vineberg

BRIGITTE DUPUIS

Directrice de comptes majeurs –Institutionnel, Johnson Controls

REVAMPER DES BÂTIMENTS ICONIQUES PROPOS RECUEILLIS PAR EMMANUELLE GRIL

PHOTO DE BRIGITTE DUPUIS, JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

Remettre au goût du jour et moderniser des bâtiments qui ont un passé ou qui constituent des icônes du paysage urbain peut s’avérer un exercice périlleux. Voici quelques exemples où le succès a été au rendez-vous.

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n 2011, le gouvernement fédéral a entamé la restauration de l’édifice de l’Ouest du Parlement du Canada au moyen d’une panoplie de mesures d’amélioration architecturale, mécanique et électrique. « Mais c’est la gestion de la lumière qui a surtout retenu mon attention. Au premier coup d’œil, les visiteurs sont charmés par l’impressionnant toit de verre et d’aluminium couronné de 20 colonnes d’acier. Ce n’est pas seulement réussi sur le plan esthétique, le design est aussi écoénergétique », indique Brigitte Dupuis, directrice de comptes majeurs – Institutionnel, chez Johnson Controls. En effet, en plus du remplacement de la fenestration, on a opté pour une conception assurant une saine gestion de l’éclairage naturel et de la chaleur. Les ingénieurs ont installé un système grâce auquel on

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pourra récupérer la chaleur du soleil pour chauffer le bâtiment en hiver. Les architectes, quant à eux, ont installé un toit de verre à triple vitrage doté d’un mécanisme de gestion des rayons de soleil par des paralumes. Cela aidera à moduler la luminosité en fonction de la météo et évitera le surchauffement de l’espace intérieur en été. Quant à elle, la Chambre des communes a été dotée d’un éclairage à diodes électrolumines­ centes efficace, permettant autant l’économie d’énergie que la réduction de l’empreinte carbone. Toutes ces mesures contribueront à l’obtention de la certification « argent » des normes Green Globes et Leadership in Energy and Environmental Design (LEED).


Qu’elle soit de source naturelle ou artificielle, la lumière contribue largement à la qualité de vie des occupants d’un bâtiment, et sa bonne utilisation peut également rendre ce dernier écoénergétique. L’édifice de l’Ouest du Parlement est un bon exemple de réhabilitation d’un bâtiment existant pour créer des conditions optimales, en espérant qu’il inspirera des projets de modernisation d’autres édifices iconiques. Au printemps 2019, des travaux de restauration qui ont duré deux ans et coûté 50 M$ US ont été achevés au Equitable Building, situé au 120, rue Broadway à New York. « Le célèbre gratte-ciel, une icône du style Beaux-Arts, a profité d’une véritable cure de jouvence, incluant la réouverture de l’historique Bankers Club au 40e étage avec un café, une foire alimentaire et une terrasse exté­ rieure pour les locataires », explique Anthony Arquin, avocat associé au sein du cabinet Davies Ward Phillips & Vineberg. Le hall d’entrée a également été entièrement refait, ainsi que les façades de l’édifice mettant en valeur les éléments architecturaux d’origine. De nouveaux espaces ont aussi été construits, et des services addition­ nels sont offerts aux locataires.

JEAN-PHILIPPE BLÉMUR Représentant ventes internes, développement des affaires CORPIQ

Les travaux ont été conçus par les architectes de la firme Beyer Blinder Belle, locataire du prestigieux immeuble de bureaux. Ces rénovations permettent aussi aux passants de traverser de nouveau le hall afin d’accéder aux rues Broadway et Nassau, un passage qui avait été fermé après les attentats du 11 septembre 2001.

de 1,9 million de pieds carrés est détenu par Silverstein Properties depuis 1980. Cent quatre ans après son ouverture, l’Equitable Building demeure une icône de New York qui a su se réinventer au fil des générations.

L’Equitable Building, qui se dresse à 538 pieds, était le plus haut édifice du monde lors de son ouverture en 1915. Les nombreuses critiques à l’égard de l’impressionnante emprise de la bâtisse ont débouché sur l’édiction du règlement de zonage « 1916 Zoning Resolution » à New York, qui imposent des normes de retrait aux étages supérieurs des gratte-ciel. L’immeuble de 40 étages et

Avec une population de 1,8 million d’habitants répartis sur 755 km2 et assurant le transit de 135 millions de tonnes de marchandises chaque année, Hambourg, en Allemagne, se positionne comme la deuxième plus importante ville portuaire d’Europe. Sa révolution industrielle a engendré son lot de constructions d’usines portuaires et a contribué à son essor économique et culturel.

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GÉNÉRATION MONTANTE

Hambourg a connu plusieurs vagues de transformation urbaine dont, actuellement, celle du quartier Hafencity. « Ce projet ayant pour objectif de revamper l’héritage industriel – les entrepôts en briques rouges près du port – vise à bâtir 7 000 appartements résidentiels pouvant accueillir 14 000 habitants. Il s’intègre dans le courant de développement immobilier actuel centré sur l’humain, où qualité de vie et expérience client sont à l’honneur », souligne Jean-Philippe Blémur, représentant ventes internes, développement des affaires, à la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ). C’est dans ce contexte que l’Elbphilarmonie, ou Philarmonie de l’Elbe, a vu le jour. Cet immeuble de 108 mètres de haut est l’œuvre de la firme d’architectes Herzog & De Meuron. Il s’élève sur le Kaispeicher, un ancien entrepôt datant des années 1830 et reconstruit en 1963, qui constitue la base de l’édifice. À la croisée du passé et du présent, on trouve une terrasse accessible à tous offrant une vue sur le port. Sa superficie est de plus de 1,3 million de pieds carrés. La partie inférieure de l’immeuble abrite des restaurants, des salles d’entraînement ainsi que des stationnements. Deux salles de concert, dont la principale se situe au centre de l’édifice, 45 logements de luxe et l’hôtel Westin Hamburg occupent la partie supérieure. La façade de verre courbée par endroits favorise une meilleure ventilation et a permis de construire des terrasses. Sans aucun doute, l’Elbphilarmonie a su donner le ton au reste du projet du quartier Hafencity. Le Stade olympique constitue l’un des bâtiments les plus emblématiques de Montréal. Afin d’informer le public sur l’évolution du remplacement de sa toiture, le Parc olympique a mis en ligne un microsite consacré exclusivement à ce grand projet.

46

NADIR GUENFOUD,ing., M.Sc.A, PMP Directeur, Projets majeurs Parc olympique

On retrouvera donc toute l’information passée, présente et future à un seul endroit », ajoute-t-il.

Les internautes pourront désormais se rendre à l’adresse parcolympique.ca / toiture pour prendre connaissance de l’avancement des travaux, des étapes à venir et de toute la complexité de l’ouvrage.

Le grand public pourra suivre l’évolution des travaux au fur et à mesure que les principales étapes seront franchies. Il obtiendra également un portrait de la situation actuelle, en plus de pouvoir consulter une section relatant les dernières interventions médiatiques à ce propos. Enfin, une section Actualités, alimentée ponctuellement, couvrira à la fois les dernières avancées ainsi que des informations intéressantes sur le Stade olympique et le toit actuel.

« Ce site Web vise à informer la population sur la progres­ sion de ce dossier d’importance, primordial à la vitalité du Parc olympique », mentionne Nadir Guenfoud, directeur, Projets majeurs et responsable du remplacement de la toiture du Stade au Parc olympique. « En créant cette plateforme numérique, nous centralisons l’ensemble des informations concernant le projet de remplacement de la toiture en le situant dans son contexte historique, tout en revenant sur les deux précédents toits, soit l’ancienne toiture de Kevlar et la toiture actuelle Birdair.

« Nous voulons répondre aux nombreuses questions que ce projet soulève, mais aussi informer la population sur ce grand dossier de maintien d’actif d’une infrastructure publique iconique, poursuit M. Guenfoud. En créant cette plateforme qui demeurera active pendant toute la durée des travaux, nous souhaitons qu’elle devienne une référence, mais également que le public nous accompagne tout au long du processus et comprenne les nombreux défis de ce grand chantier qui se déroulera sous ses yeux. »

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FOCUS

LES ESPACES DE TRAVAIL PARTAGÉ, LA NOUVELLE MODE PAR SYLVIE LEMIEUX, JOURNALISTE

GETTY IMAGES PAR SEVENTYFOUR

Ils poussent comme des champignons. De quoi parle-t-on ? Des espaces de travail partagé qui se sont multipliés ces dernières années. À Montréal, l’offre a bondi de 60 % en deux ans. Avec Toronto et Vancouver, la métropole fait partie des trois plus grands marchés de bureaux polyvalents au Canada. C’est ce que révèle une étude de l’agence immobilière CBRE publiée récemment. Portrait d’une tendance forte dans l’immobilier commercial.

L

es bureaux polyvalents, aussi connus sous le nom d’espaces de coworking, se développent à vitesse grand V au Canada. En 2014, les Regus, WeWork et autres exploitants occupaient à peine 1,5 million de pieds carrés à l’échelle du pays, alors qu’en 2019, ils en gèrent quelque 6,1 millions, ce qui représente une hausse de 303 % en cinq ans, révèle le Rapport sur l’immobilier polyvalent au Canada, de CBRE. C’est sans compter les projets en cours de réalisation, estimés à 1,3 million de pieds carrés, qui ouvriront leurs portes dans les prochaines années. « Aucune autre nouvelle formule n’a émergé aussi rapidement et avec autant de force depuis le boum des sociétés point-com », selon Avi Krispine, vice-président exécutif et directeur de CBRE.

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CBRE LIMITÉE

AVI KRISPINE Vice-président exécutif et directeur CBRE


« Aucune autre nouvelle formule n’a émergé aussi rapidement et avec autant de force depuis le boum des sociétés point-com. » – Avi Krispine

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DES CONDITIONS FAVORABLES De nombreux facteurs ont contribué à l’augmentation de la demande de bureaux polyvalents. Dans un contexte d’affaires où les trans­formations se produisent en accéléré, les organisations visent la polyvalence et la flexibilité en matière de bureaux au gré de l’évolution de leurs besoins. Les entreprises en démarrage y trouvent de nombreux avantages, ayant accès à des locaux à coût moindre et qui évoluent au rythme de leur croissance. Des employeurs peuvent aussi avoir besoin de bureaux satellites pour s’établir en banlieue, là où résident leurs travailleurs, afin de réduire leur temps de transport et d’éviter les trop nombreux embouteilla­g es, souligne M. Krispine. Des situations exception­nelles comme l’arrêt de service du train de banlieue de la ligne de Deux-Montagnes, prévu au début de 2020, forcent des employeurs à se rapprocher de leur main-d’œuvre pour ne pas la perdre. Des bureaux polyvalents représentent alors la solution privilégiée, explique le vice-président. Il arrive aussi que de grandes entreprises – comme Google qui s’implante à Montréal – soient à la recherche d’espaces tempo­raires, qui peuvent être de grandes superficies, mais elles ne veulent pas être obligées de signer un bail à long terme ni d’injecter des fonds importants dans l’aménagement de leurs installations.

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Les trois marchés les plus actifs sont Toronto, Vancouver et Montréal (voir tableau p. 50). Ces trois villes réunies accaparent plus de 75 % des bureaux polyvalents au pays. Cette expan­sion des exploitants de ce type de bureaux contribue à réduire les taux d’inoccu­ pation dans les grands centres. À Toronto, il a chuté à un creux record de 2,3 % au troisième trimestre de 2019. La Ville Reine conserve ainsi son titre de marché de bureaux le plus tendu en Amérique du Nord.

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FOCUS

LES PRINCIPAUX MARCHÉS DE BUREAUX POLYVALENTS AU CANADA VILLE

SUPERFICIE (PI2)

CROISSANCE DEPUIS 2017

TORONTO

3,1 M

73 %

VANCOUVER

1,7 M

MONTRÉAL

PRINCIPAUX EXPLOITANTS

EMPLACEMENTS À VENIR (PI2)

Regus / Spaces, WeWork, Workhaus

324 000

112 %

WeWork, Regus / Spaces, NextGen Offices

371 000

959 000

60 %

WeWork, Regus / Spaces, Maison Notman

218 000

CALGARY

918 000

100 %

Regus, WeWork, WC Business Centres

200 000

OTTAWA

276 000

82 %

Regus / Spaces, TCC Canada, Head Office Ottawa

WATERLOO

229 000

33 %

Communitech Hub Co-Working, 10C, Regus

(RÉGION D’) EDMONTON

187 000

45 %

Regus, Sparrow Spaces, Edmonton Executive Suites

89 000 n/d 21 000

Source : CBRE Recherche, T2 2019, Immobilier commercial

Par ailleurs, dans un marché du travail marqué par la rareté de main-d’œuvre, les employeurs doivent plus que jamais accorder de l’attention aux besoins des travailleurs. Ceux-ci sont à l’affût d’espaces de travail attrayants comprenant une variété de commodités, de programmes et de services supplémentaires. Pouvoir faire du télétravail entre deux rendez-vous, s’éloigner du bureau pendant quelques heures pour éviter les distractions et se concentrer sur une tâche précise, tenir des réunions d’équipe dans un cadre différent sont autant de raisons qui incitent les travailleurs à rechercher ces bureaux polyvalents. DIFFÉRENTS BESOINS, DIFFÉRENTS MODÈLES Qui sont les exploitants dans ce marché ? En tête de liste, Regus, un des pionniers du domaine, et WeWork. À eux deux, ils accaparent 59 % du marché canadien. Il règne toutefois un climat d’incertitude autour de l’avenir de WeWork qui a annoncé récemment la suppression de 2 400 postes à l’échelle mondiale, signe de restructuration. Malgré ses déconvenues financières, l’entreprise américaine poursuit ses projets d’expansion notam­ment à Montréal, au complexe Humaniti en cours de construction. Rappelons qu’au printemps dernier, Ivanhoé Cambridge, le bras immobilier

50

IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2020

de la Caisse de dépôt et placement du Québec, a fait un inves­tissement majeur de 1 G$ US dans The White Company, la société mère de WeWork. Breather, Knotel, Workhaus et IQ Office Suites sont d’autres exploitants actifs au pays. Cela dit, de nouveaux joueurs apparaissent cons­tam­ment, attirés par la croissance rapide de ce segment de marché. Les propriétaires immo­ biliers y trouvent une solution de diversification de leur portefeuille. Ce nouveau produit leur permet en plus d’optimiser l’occupation de leurs propriétés, de maintenir les lieux au goût du jour et d’atteindre de nouvelles clientèles, notamment les jeunes. Les exploitants offrent différentes formules de bureaux polyvalents qui répondent aux besoins variés des gens d’affaires. Par exemple, il est possible de louer un espace de travail partagé, assigné ou non assigné, qui donne accès aux zones communes offrant différents services et des tech­nologies dernier cri. Des bureaux privés ou semi-privés sont aussi disponibles. Location un mois à la fois ou de trois mois et plus, les possibi­ lités s’avèrent nombreuses. C’est ça, vivre et travailler à l’ère de l’agilité et de la polyvalence.


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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

LES COMMERCES MONTRÉALAIS DU CENTRE-VILLE TOUJOURS ÉCRASÉS SOUS LES IMPÔTS FONCIERS Montréal affiche le plus haut taux de taxes non résidentielles et le ratio d’impôt foncier commercial / résidentiel le plus élevé au pays, devançant même Toronto et Vancouver. Si la Ville de Montréal a mis certaines mesures en place, elles s’avèrent insuffisantes, voire inefficaces, dans le centre-ville.

Yves Godin, É.A. AACI

Alors que le commerce de détail traverse des heures plus pénibles, les détaillants sont aussi écrasés par des impôts fonciers accablants. Dans ces conditions, difficile de tirer son épingle du jeu à moins d’arborer les couleurs d’une grande bannière internationale.

L’auteur a rédigé cette chronique avant le dépôt du Budget 2020 de la Ville de Montréal le 25 novembre 2019.

Notre dernière analyse comparative révèle que Montréal est la ville canadienne où l’écart entre les impôts fonciers commerciaux et résidentiels est le plus marqué, avec un taux de 3,93. Il est de 3,70 à Toronto et de 3,64 à Vancouver. Québec occupe la quatrième place avec 3,43 (tableau 1).

GETTY IMAGES PAR LISA-BLUE

RATIOS D’IMPÔT FONCIER COMMERCIAL / RÉSIDENTIEL AU CANADA EN 2019

Tableau 1

3,93

4,00 3,64 3,31

2,41

Yves Godin, viceprésident directeur, Québec, Recherche, évaluation et services conseils, Gestion des impôts fonciers au Groupe Altus, fournit expertise et conseils en ce qui touche une grande variété de propriétés non résidentielles et d’autres biens immobiliers.

2,84

2,87

Moyenne

Halifax

3,43

2,51

1,96

2,00 1,71

1,74

Saskatoon

Regina

0,00 Winnipeg

Edmonton

Ottawa

Calgary

Québec

Vancouver

Toronto

Montréal

On obtient les ratios de ce tableau en divisant le taux d’imposition du secteur commercial par le taux d’imposition du secteur résidentiel. Lorsque les taux exprimés en millièmes s’appliquent, le taux exprimé en millièmes est multiplié par le facteur exprimé en millièmes avant le calcul du ratio.

Pour la 10e année consécutive, Montréal affiche aussi l’impôt foncier le plus élevé par tranche de 1 000 $ d’évaluation dans le secteur commercial (tableaux 2 et 3). Les rues principales sont durement touchées, puisque ces taxes y ont 52

3,70

IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2020

augmenté plus rapidement que l’inflation, atteignant même une moyenne vertigineuse de 10 % dans la rue Sainte-Catherine au cours des trois dernières années.


ESTIMATION DE L’IMPÔT FONCIER DU SECTEUR COMMERCIAL PAR 1 000 $ D’ÉVALUATION POUR 2019

Tableau 2 40 $

37,98 $

35 $

34,32 $

34,82 $

Halifax

Québec

30 $ 27,01 $ 25 $ 21,85 $

22,02 $

Edmonton

Calgary

22,77 $

24,20 $

24,23 $

Winnipeg

Moyenne

20 $ 15,25 $

15 $

16,97 $

9,33 $

10 $ 5 $ 0 $

Vancouver Saskatoon

Regina

Totonto

Ottawa

Montréal

Les chiffres de ce tableau sont obtenus en multipliant par 1 000 le taux d’imposition du secteur commercial, pour connaître l’impôt foncier versé par 1 000 $ d’évaluation foncière. Lorsque les taux exprimés en millièmes s’appliquent, le taux exprimé en millièmes est multiplié par le facteur exprimé en millièmes avant de procéder au calcul du ratio.

IMPÔT FONCIER DU SECTEUR COMMERCIAL PAR 1 000 $ D’ÉVALUATION

Tableau 3

60,00 $ Montréal Québec

50,00 $ 

Halifax Ottawa

40,00 $ 

Moyenne Winnipeg

30,00 $ 

Toronto Calgary

20,00 $ 

Edmonton Regina

10,00 $ 

Saskatoon Vancouver

0 $ 2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Les chiffres de ce tableau sont obtenus en multipliant par 1 000 le taux d’imposition du secteur commercial, pour connaître l’impôt foncier versé par 1 000 $ d’évaluation foncière. Lorsque les taux exprimés en millièmes s’appliquent, le taux exprimé en millièmes est multiplié par le facteur exprimé en millièmes avant de procéder au calcul du ratio.

Pour tenter de réduire l’iniquité avec l’impôt foncier résidentiel, la Ville de Montréal a réduit le taux de taxes municipales pour la première tranche de 650 000 $ de la valeur des propriétés commerciales. Ce taux est plus faible que le taux général pour le secteur non résidentiel dans une proportion de 12,5 %. Toutefois, la valeur moyenne des propriétés rue SainteCatherine étant de 26 M$, cette mesure n’a pas d’impact notable pour elles.

municipalités du Québec, qui prévoit des transferts de plusieurs centaines de millions de dollars. L’une des mesures phares, le transfert d’un montant qui représente l’équivalent de la croissance des revenus pour un point de la taxe de vente du Québec (TVQ), suscite beaucoup d’espoir. À cet égard, Montréal devrait en sortir gagnante et, espérons-le, voir à consacrer une partie de cette manne à alléger l’impôt foncier commercial.

Montréal a aussi adopté une stratégie visant à maintenir la croissance de l’impôt foncier commercial à un rythme moins rapide que celui du résidentiel (de 25 %), et ce, jusqu’en 2023. L’efficacité de cette mesure reste encore à vérifier.

Une autre avenue à explorer consisterait à mettre en place une écofiscalité taxant l’eau et le ramassage des déchets pour le résidentiel et le non résidentiel. À terme, non seulement cette mesure serait bénéfique sur le plan environnemental, mais elle permettrait aussi aux municipalités de réaliser d’inté­ressantes économies pouvant éventuellement déboucher sur un allègement du fardeau fiscal.

Seule lueur d’espoir à l’horizon, le pacte fiscal signé récemment entre le gouvernement provincial et la Fédération des

Référence : Analyse comparative des taux d’impôt foncier au Canada (2019) : https://www.altusgroup.com/services/fr-ca/resources/reports/canadian-property-tax-rate-benchmark-report-2019 IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2020

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MONDE MUNICIPAL

PARTENARIAT 2020-2024 :

DES GAINS IMPORTANTS POUR LES MUNICIPALITÉS ! Jean Bouchard Expert invité

Jean Bouchard est maire de Mirabel depuis 2013, après avoir été conseiller municipal de 2005 à 2013. Avant de se consacrer à la politique municipale, il a œuvré pendant 25 ans à titre d’urbaniste au sein tant de municipalités que de cabinets privés. Depuis 2015, il siège au conseil d’administration de l’Union des municipalités du Québec (UMQ) à titre de représentant de la Couronne Nord pour le Caucus des municipalités de la métropole. Il préside également, depuis 2016, la Commission de l’aménagement et des transports de l’UMQ.

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Le 30 octobre dernier, le gouvernement du Québec et ses partenaires municipaux sont arrivés à une entente en vue de bonifier les transferts gouvernementaux consacrés aux gouvernements de proximité. Résultat d’un travail sur plusieurs mois, la signature du « Partenariat 2020-2024 : pour des régions et des municipalités encore plus fortes » concrétise des gains importants pour toutes les municipalités, de toutes les tailles et de toutes les régions, et représente l’initiative la plus franche des dernières années en faveur d’une révision en profondeur de la fiscalité municipale.

Le monde municipal a de quoi se réjouir. L’Union des municipalités du Québec (UMQ) et ses partenaires peuvent se féliciter de voir que leur principale demande se trouve au cœur de l’entente : le transfert de la croissance d’un point de la taxe de vente du Québec (TVQ). Effectivement, pour la première fois dans l’his­t oire de la province, les municipalités pourront compter sur une source indépendante et pérenne de revenus qui repose non plus sur la taxation foncière dont tente de se sevrer le monde municipal, mais sur la croissance éco­ nomique à laquelle les gouvernements de proximité participent activement. Aujourd’hui, 70 % des revenus des municipalités proviennent de l’impôt foncier, avec les consé­ quences que l’on connaît : une pression énorme sur le dos des contribuables et un modèle de développement économique en porte-à-faux avec l’urgence climatique. Ce transfert de la croissance d’un point de la TVQ est donc une bonne nouvelle non seulement pour l’ensemble des municipalités, mais aussi pour les citoyens, parce qu’il diversifie les sources de revenus tout en confirmant l’importance du rôle du milieu municipal dans le développement de nos collectivités. À temps pour l’élaboration des budgets munici­ paux de novembre prochain, la signature de ce nouveau pacte fiscal représente une bonne occasion de bâtir sur du concret. Bien qu’il reste encore du travail à faire, mentionnons l’importance de la création du Fonds régions et ruralité, qui regroupe quatre volets existants et qui profitera d’une enveloppe de 1,3 G$, et la bonification du Programme d’aide à la voirie

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GETTY IMAGES PAR JOSHLAVERTY

locale. La nouvelle compensation pour les terres publiques (21,5 M$) qui sera octroyée figure aussi au registre des gains. Depuis 2018, le monde municipal travaille sans relâche pour convaincre le gouvernement de la nécessité de réinvestir dans les régions. On peut dire que c’est mission accomplie. Évidemment, tout n’est pas réglé ; les change­ ments démographiques et le développement de l’économie numérique pousseront à leur limite les capacités fiscales des municipalités. Encore plus, l’argent se trouvera à Québec, alors que les besoins demeurent sur les terrains, dans les gouvernements de proximité. Le déséquilibre fiscal que l’on connaissait avec le Canada prend donc un nouveau visage : celui de municipalités qui ne peuvent faire face seules à la croissance de leurs responsabilités. Elles sont appelées à continuer à jouer un rôle de première importance dans les années à venir. L’UMQ et ses partenaires continueront à incarner le leadership nécessaire à la croissance des municipalités de toutes les régions, peu importe leur taille, avec pour objectif l’essentiel : offrir de meilleurs services à la population.


FOCUS

VINCENT GIRARD

5e FORUM IMMOBILIER DE LAVAL

CROISSANCE DÉMOGRAPHIQUE ET GRANDS PROJETS PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

Une nouvelle réglementation plus conviviale, des chantiers d’envergure et une vision autour de l’humain : Laval connaît une croissance accélérée, fait valoir son maire.

L

e 7 novembre dernier, une matinée grise et les premiers flocons de la saison n’ont pas arrêté les quelque 350 personnes venues assister à la 5e édition du Forum immobilier de Laval sous le thème Des projets à la grandeur, événement animé par Marie Grégoire.

programmes, incluant notamment un service amélioré pour la délivrance de permis, une refonte des règlements d’urbanisme et l’élaboration d’un guide d’aménagement et de design urbain qui sert de fil conducteur pour le développement immobilier », a-t-il déclaré.

Laval se porte bien et connaît une croissance démographique et une augmentation du produit intérieur brut supérieures à celles du Québec. Des chiffres, a souligné le maire Marc Demers, qui ne seraient pas les mêmes sans l’apport des gens d’affaires et des personnes qui s’impliquent dans les communautés. « Nous voulons devenir plus agiles et faciliter les démarches pour tous ceux et celles qui font affaire avec nous. Cela se traduit par l’application de différentes initiatives et de divers

Des conférenciers se sont ensuite relayés pour venir parler de projets inspirants. UNE CERTAINE CONCEPTION DE LA BEAUTÉ L’architecte Pierre Thibault a expliqué la manière de concevoir des milieux de vie pour le bonheur au quotidien, une notion émergente. « Un milieu de vie, a-t-il précisé, est un endroit où l’on se sent bien, où l’on est en interaction avec des gens et avec la beauté. » IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2020

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FOCUS

VINCENT GIRARD

Parmi les principes qui régissent l’échelle humaine des villes, l’architecte a mentionné la mixité des espaces, des rues et des activités ; la possibilité de faire plusieurs déplacements à pied vers ses activités ; ainsi que la qualité des seuils de transition entre les espaces publics et privés.

transformation importante que vivra le quartier Montmorency au cours des prochaines années. Au terme d’un premier concours, lancé en avril 2019, c’est le consortium formé de Conscience Urbaine, Collectif Escargo et Petrone Architecture qui a été retenu pour proposer un concept.

Pierre Thibault a parlé d’un projet inspirant en banlieue de Copenhague, créé à même le port avec un espace au centre de l’îlot réservé à la communauté et qui fait disparaître la voiture dans des stationnements souterrains sous cette cour intérieure. Un quartier où l’on voit de l’eau et de la végétation.

Toujours en regard du développement du secteur Montmorency, un groupe d’experts formé de Marc-André Fullum, directeur, urbanisme et développement stratégique chez Montoni, de Carole Handfield, vice-présidente aux investissements, Fonds immobilier FTQ, et de Philippe Bouclin, vice-président dévelop­ pement du Groupe Sélection, a décrit le projet Espace Montmorency, dont la première pelletée de terre a été levée en juin dernier et qui « se démarque par la mixité autant que par l’intégration dans le milieu », a souligné Carole Handfield.

Louis-Michel Fournier, directeur de l’Atelier urbain, dont la mission est de concevoir la vie urbaine de demain, a pour sa part parlé de la refonte du règlement d’urbanisme de Laval qui arrive à la fin du processus avec un schéma d’aménagement tourné vers le développement durable. Djemila Hadj-Hamou, chef de division, aménagement et design urbain au Service d’urbanisme de Laval, a poursuivi en présentant le nouveau guide d’aménagement à la reconquête des espaces publics et d’un retour à l’échelle humaine dans des quartiers esthétiques qui font davantage de place à ceux qui marchent. Elle a également annoncé le lancement du Prix d’excellence en design urbain, qui sera remis tous les deux ans, et dont le premier lauréat sera annoncé au prochain forum. ESPACE MONTMORENCY Emmanuelle Waters et Julie Lauzon, respectivement régis­ seure et coordonnatrice au CLSDS (culture, loisirs, sport et développement social) de la Ville de Laval, ont expliqué comment une vision audacieuse amènera la culture à accompagner la

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DES VILLES PLUS VERTES Simon Racine, directeur scientifique des grands projets à La Société de verdissement du Montréal métropolitain (Soverdi), un organisme à but non lucratif qui met en place des stratégies de verdissement pour accroître notablement la forêt urbaine et améliorer la santé et la qualité de vie des gens, a parlé, entre autres actions, de la plantation de quelque 7 200 végétaux à Laval pour lutter contre les îlots de chaleur. M. Racine a aussi mentionné des façons pour les propriétaires de terrains privés de contribuer au verdissement des villes : investir dans son propre espace, financer des projets ou commanditer des plantations, encourager son réseau à s’impliquer. Éric Duchemin, directeur scientifique et formation, laboratoire Au  /  Lab de l’Université du Québec à Montréal, a vanté l’agriculture


UNE COLLABORATION ENTRE LA VILLE ET LE PRIVÉ David Smith, architecte, et Vanessa Drolet, directrice du développement des affaires chez Cosoltec, ont pour leur part traité des projets Récréathèque et Code 440. Le premier sera érigé sur le site avantageusement localisé et bien desservi par les transports publics de la Récréathèque de Laval, maintenant fermée, où seront construites des habitations urbaines multifamiliales. Le second, un bâtiment industriel et commercial dans lequel un étage complet sera destiné au coworking, avec une structure de bois apparente choisie pour ses qualités esthétiques, acoustiques et apaisantes, détiendra la certification WELL, un standard de construction qui repose sur la santé et le bien-être des humains.

VINCENT GIRARD

urbaine et a mentionné que 42 % des Montréalais la prati­ quent, que ce soit sur le toit, dans la cour arrière, sur les balcons, en façade du bâtiment ou dans un jardin communautaire. Il a donné quelques exemples intéressants, comme les Jardins Gamelin, les jardins de rue, le laboratoire d’agriculture urbaine sur le toit du Palais des congrès, ainsi que le Marché des fermes Lufa et Frais du toit du IGA Extra Duchemin, qui vend dans le magasin les légumes biologiques cultivés sur son toit vert de 25 000 pi2.

« Avec 30 000 nouveaux logements prévus d’ici 2031, 960 M$ en permis pour l’année 2018, il est clair que le secteur immobilier à Laval est en pleine croissance », a souligné Stéphane Boyer, vice-président du comité exécutif, conseiller de Duvernay– Pont-Viau et responsable du développement économique de la Ville de Laval, alors qu’il prononçait le mot de clôture. « Nous ne voulons plus de tours d’habitation stériles entourées de stationnements. Nous recherchons dorénavant des projets de qualité qui s’insèrent dans des quartiers animés. Cela requiert d’apporter plus d’attention aux petits détails et peut parfois coûter un peu plus cher à construire à court terme. Mais à long terme, c’est ce qui assurera le rayonnement et l’attractivité de notre ville. Car dans un monde où la qualité de vie augmente, où il y a pénurie de main-d’œuvre et où les jeunes générations recherchent avant tout un lifestyle, c’est la qualité des milieux de vie que nous construisons aujourd’hui qui saura attirer et retenir les résidents et les entreprises de demain. »

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COMMERCE DE DÉTAIL

SUR LE RÔLE CRUCIAL DE VOTRE COMMUNAUTÉ Marc Gauthier Expert invité

Dans un univers commercial souvent impersonnel, distant, il est toujours souhaitable de recourir à sa communauté pour développer ses affaires. La communauté est souvent un élément négligé de la part des entreprises alors que c’est vers elle que leurs actions commerciales devraient d’abord et avant tout tendre. Analyse d’un phénomène que l’on gagne à mieux connaître et comprendre.

Avez-vous déjà remarqué que nous faisons partie de plusieurs communautés dans notre vie ? Certains sont de la communauté de ces parents dont les enfants jouent au hockey ou au soccer, alors que d’autres font partie d’une communauté d’amateurs de vélo ou de yoga. Plusieurs d’entre nous partagent le point en commun de se déplacer en transport collectif. À bien y penser, nous sommes une composante d’environ cinq à sept communautés différentes. Nous figurons possiblement aussi dans la communauté d’un commerçant à qui nous sommes résolument fidèles. Titulaire d’un doctorat en communication, Marc Gauthier a commencé sa carrière au sein de la direction des ventes de Loto-Québec où il a tour à tour été responsable des communications auprès du réseau de 8 700 détaillants, responsable du réseau des kiosques de LotoQuébec et, finalement, il a agi pendant près de 10 ans à titre de directeur de la commercialisation et des comptes majeurs. Il s’est joint au Conseil québécois du commerce de détail (CQCD) où il est directeur principal des opérations et de la communication.

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Nous ne le dirons pas assez. Il est important de développer sa communauté, car ses membres sont nos véritables ambassadeurs. Votre base de données sur vos clients constitue le fonde­ ment de votre communauté. Ce sont vos con­sommateurs les plus fidèles. Pourquoi ne pas en profiter pour parler à cette communauté, pour interpeller ses membres, les sonder, les inviter à un événement spécial à votre commerce, leur faire une offre on ne peut plus alléchante ou leur faire profiter de rabais de fin de saison ? Comme commerçants, nous désirons faire entrer de nouveaux clients dans notre magasin ; toutefois, nous avons tendance à négliger de travailler avec notre communauté, avec ceux qui nous soutiennent, au quotidien, semaine après semaine. La communauté sous toutes ses formes est importante, et nous en voulons pour preuve tout le courant de l’économie sociale qui repose justement sur ce concept ; pensons ici aux coopératives, aux mutuelles, à des organismes à but non lucratif qui réalisent eux aussi des activités commerciales. Ces derniers contribuent à la vitalité socioéconomique de leur région et ils participent diversement à la société.

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GETTY IMAGES PAR HEDGEHOG94

Dans une perspective commerciale, il faut nous occuper de notre communauté, car ses membres sont, la plupart du temps, ceux qui vont parler positivement de notre commerce. Poussons, si vous le voulez bien, notre réflexion un peu plus loin pour parler de notre communauté numérique. De nos jours, il est probable qu’une grande majorité des consommateurs qui franchissent les portes de votre commerce possèdent un téléphone intelligent. Pourquoi ne pas en profiter pour les ajouter à votre communauté en ligne, via votre page Facebook par exemple ? Ce serait un moyen de garder le contact avec ces personnes, de discuter avec elles, de les informer de rabais que vous offrez, de promotions que vous avez, de nouveaux produits susceptibles de les intéresser. Développer votre communauté en ligne, c’est aussi agrandir votre terrain de jeu, c’est-à-dire avoir des adeptes qui, possiblement, ne demeu­ rent pas à proximité de votre commerce. Nous l’avons souvent dit : jamais le petit détaillant n’aura autant eu la possibilité d’agrandir son terrain de jeu commercial. Voilà pourquoi il est important de progressivement faire ses premiers pas dans l’univers des réseaux sociaux et de la vente en ligne.


LAURÉATE HOMMAGE Hélène Brisebois, Anik Shooner et Daniel Fournier

LAURÉATE ÉTOILE MONTANTE Mario Bédard, Jacinthe Lachapelle et Heather C. Kirk

À l’avant, de gauche à droite : Jacinthe Lachapelle, Anik Shooner et Sonia Gagné

Anthony Arquin (avocat associé, Davies Ward Phillips & Vineberg et membre du jury), Anik Trudel (chef de la direction, Lavery et membre du jury), Linda Rouleau (directrice principale, Gestion immobilière, iA Groupe financier et présidente sortante CREW M), Heather C. Kirk (vice-présidente exécutive et chef de la direction financière, Cominar et membre du jury), Tara Piurko (associée, Miller Thompson et présidente sortante CREW Network), Maryse Couture (présidente, Toitures Couture et présidente-élue CREW M), Sonia Gagnon (présidente, SGM Agence et présidente 2019 CREW M), Mario Bédard (vice-président, Placements immobiliers, iA Groupe financier et membre du jury) et Pierre Scott (directeur principal, comptes majeurs, Johnson Controls et administrateur financement CREW M) Derrière, de gauche à droite :

LAURÉATE EXCELLENCE ET LEADERSHIP

PHOTOGRAPHES COMMERCIAL

Anik Trudel, Sonia Gagné et Anthony Arquin

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DROITS ET OBLIGATIONS

QUAND LA MISE EN PLACE D’UN BAIL MAÎTRE PEUT FAIRE PERDRE LE DROIT AUX LOYERS Me Sylvie Bouvette Experte invitée

Voici une décision de la Cour supérieure1 en matière de louage commercial qui traite de plusieurs questions rarement analysées en jurisprudence.

Provigo Properties Limited (« Provigo ») réclame, comme propriétaire actuel d’un centre com­ mercial, des montants de loyers importants à Bouclair inc. (« Bouclair ») après que cette dernière a quitté les lieux en 2002. Bouclair avait signé un bail en 1992 avec le propriétaire de l’époque, avant que Provigo n’acquière le centre. Le bail prévoyait deux options de renouvellement de cinq ans chacune, selon lesquelles elles étaient présumées avoir été automatiquement exercées à moins que le locataire n’avise le locateur par écrit de son intention de ne pas les exercer « within 9 months prior to the expiry of the initial term or the first renewal period, as the case may be ». Subséquemment, Carrefour de la Croisée inc. (« Carrefour ») est devenue propriétaire du même centre.

Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentrepreneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immo­ biliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.

Alors que son bail devait se terminer le 13 octo­ bre 2002, Bouclair aurait verbalement avisé Carrefour le 19 octobre 2001 qu’elle ne renouvel­lerait pas son bail. Le 28 février 2002, Carrefour envoie toutefois une lettre à Bouclair du renouvellement de bail, n’ayant pas reçu d’avis écrit de non-renouvellement. Le 6 mars 2002, Bouclair informe Carrefour, par écrit cette fois, qu’elle l’avait déjà avisée que le bail ne serait pas renouvelé et réitère qu’elle quittera les lieux le 13 octobre 2002. Carrefour prend alors la position selon laquelle l’avis est tardif puisqu’il aurait dû être donné au moins neuf mois avant l’expiration du terme, alors que Bouclair prétend que celui-ci pouvait être donné en tout temps à l’intérieur des neuf derniers mois précédant l’expiration du terme. Carrefour intente une action le 6 juin 2002 pour réclamer à Bouclair des dommages-intérêts de plus de 700 000 $.

1. Provigo Properties Limited et al. c. Bouclair inc. – Cour supérieure 2019 QCCS 1301.

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Le 2 octobre 2002, Carrefour et Provigo signent un contrat intitulé Agreement of Net lease selon lequel Carrefour cède tous ses baux à Provigo, incluant le bail signé avec Bouclair. On comprend de la décision qu’il s’agit d’un head lease (bail maître) selon lequel tous les baux du centre ont été cédés à Provigo, mais non la propriété du centre. Sans que la cause l’indique, les baux cédés deviendraient donc des sous-baux. Il semble que l’Agreement of Net lease avait été signé afin d’éviter de devoir payer une pénalité au créancier hypothécaire en cas de paiement anticipé. Une des premières questions soulevées dans cette cause vise à déterminer si le consentement de Bouclair était requis pour la cession de son bail par Carrefour à Provigo. Le juge indique cepen­­dant dans une note qu’un tel consente­ ment n’aurait pas été requis si le bail avait été cédé comme accessoire à la vente du centre com-­­ mercial, ce qui n’est pas le cas dans cette affaire. La Cour supérieure passe en revue la jurispru­ dence et la doctrine pour déterminer la teneur de la convention entre Carrefour et Provigo visant à céder les baux. Il ne fait aucun doute pour le juge que le contrat de bail liant Carrefour à Bouclair a été cédé et qu’il ne s’agissait pas d’une simple cession de créances (ou de loyers). Bouclair allègue que son consentement était requis pour effectuer une telle cession. La jurisprudence et la doctrine sont d’avis qu’une cession de contrat (et non pas uniquement de créance) exige le consentement du contractant cédé, en l’occurrence Bouclair. Ici, Carrefour aurait pu céder à Provigo uniquement sa créance de loyer, ce qui aurait pu se faire sans le consen­tement de Bouclair ; Carrefour a plutôt procédé par cession de l’ensemble du contrat de bail, d’où la néces­sité d’obtenir le consentement de Bouclair.


GETTY IMAGES PAR UTAH778

La Cour constate que, dans le bail, rien n’autorisait Carrefour à céder le bail sans le consentement de Bouclair. D’ailleurs, le formulaire standard de bail contenait une clause traitant du transfert par le bailleur, mais celui-ci n’a jamais été signé. La Cour conclut que le défaut d’obtenir le consen­tement de Bouclair rend la cession du bail inopposable à Bouclair, prive telle cession d’effet et entraîne son invalidité. Dans un tel cas, Carrefour est donc demeurée débitrice envers Bouclair des dettes et obligations, et Provigo n’est pas devenue créancière du loyer. En l’espèce, l’acquisition subséquente de l’immeuble en avril 2010 par Provigo n’a pas corrigé l’absence de consente­ ment puisque le bail était, au mieux, déjà expiré depuis le 13 octobre 2007. Provigo n’a donc pas de lien de droit avec Bouclair ni l’intérêt suffisant pour réclamer les loyers impayés. Malgré cette conclusion qui règle le sort du litige, le tribunal discute quand même de la question de la validité du nonrenouvellement de la part de Bouclair. À ce sujet, il aurait été d’avis que Bouclair avait raison de soutenir que sa notification de non-renouvellement devait être envoyée dans les neuf mois avant l’expiration du bail, car le mot « within » est clair, et il n’y avait pas lieu d’aller chercher une autre interprétation.

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Les sept mois dont jouissait le bailleur pour relouer les lieux étaient au surplus suffisants pour mitiger les dommages, et, dans les faits, les lieux ont été reloués au moyen de l’Agreement of Net lease avant le départ de Bouclair. En conséquence, Provigo n’aurait eu droit à aucun montant de dommagesintérêts puisqu’elle disposait de plus de sept mois pour relouer les lieux et les a, de fait, reloués par l’Agreement of Net lease pour un terme de 15 ans. Il résulte de cela que dans les situations où un pro­priétaire consent ce qu’on appelle un bail maître (head lease) à une personne liée ou à un tiers, pour des raisons fiscales ou autres, l’opposabilité du trans­f ert des baux au locataire (devenu sous-locataire) est discutable, à la lumière du jugement qui précède, si ce dernier n’y a pas consenti. Dans cette cause, le tribunal a également conclu de manière accessoire que ce head lease constituait une relocation du local ayant pour effet de mitiger les dommages pour le propriétaire, alors que l’on sait que ce genre d’arrangement, souvent entre parties liées, ne constitue pas la source ultime de revenus. À noter que cette décision a été portée en appel.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE –18-10-12 JANVIER10:17 2020

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EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL

L’ARRIMAGE ENTRE L’IMMOBILIER ET LA MOBILITÉ DURABLE Martine Peyton Experte invitée

La détermination de clés d’emplacement et l’émergence de nouvelles formes urbaines, qu’elles soient influencées par les certifications environnementales LEED, les axes structurants de transport (REM [Réseau express métropolitain] ou TOD [Transit-Oriented Development]), la transformation numérique ou le réaménagement du stationnement, permettent un dynamisme économique en arrimant étroitement l’immobilier à la mobilité durable.

Il existe des liens étroits entre l’immobilier et la mobilité durable. Celle-ci se caractérise par un dynamisme économique, elle doit aussi être socialement responsable et elle sous-entend un respect de l’intégrité de l’environnement. Il ne s’agit plus de penser uniquement à la perfor­mance des réseaux de transport, mais plutôt à un territoire et à la forme urbaine qui sont favorables à la mobilité. En mai 2017, la Chaire de recherche-innovation en stratégies intégrées transport-urbanisme (In.SITU) de l’École des sciences de la gestion de l’Université du Québec à Montréal (ESG UQAM) a déterminé trois clés d’emplacement :

Martine Peyton, présidente et urbaniste d’ELEMENTS Planification Urbaine et chargée de cours au baccalauréat en urbanisme à l’Université du Québec à Montréal, assure par son expertise de plus de 18 ans la planification et la mise en œuvre de projets immobiliers complexes et distinctifs, ainsi que de mobilité. Elle a été lauréate de nombreux prix en entrepreneuriat, dont le prix Étoile montante – CREW M en 2015. Elle est impliquée dans le milieu, notamment en étant administratrice au sein du Conseil du bâtiment durable du Canada – Section Québec.

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regroupe 1,3 million de pieds carrés d’espaces locatifs incluant un basilaire commercial, des bureaux, 700 logements et un hôtel de 180 chambres. Ce projet du portefeuille du Fonds immobilier de solidarité FTQ, en partenariat avec Montoni et Groupe Sélection, vise notamment une certification LEED Or et LEED AQ (aménagement des quartiers). Espace Montmorency est bâti au cœur d’un quartier qui accueille aussi un campus de l’Université de Montréal, la Place Bell (amphithéâtre), un centre sportif multifonctionnel, de nombreux commerces, tout cela accessible par la station de métro Montmorency.

1) l’accessibilité à tous les modes de transport que ce soit un mode public (train, métro, autobus), actif (vélo, marche), un stationne­ ment longue durée pour l’habitation ou un stationnement courte durée pour la vitalité économique (bureaux et commerces) ; 2) la présence d’espaces publics (rues, trottoirs et parcs) et la qualité de vie qui y est associée. Ces espaces dynamiques sont des éléments structurants pour le cadre bâti environnant ; 3) les services de proximité près de l’habitation ou du lieu de travail qui restent accessibles en transport individuel et en transport collectif. Ces clés d’emplacement se perçoivent dans de nouvelles formes urbaines. Notamment, celle de la création de milieux de vie à l’échelle humaine, dense et mixte. Ils contribuent à diminuer le nombre de kilomètres parcourus en auto solo et favorisent plutôt les déplacements actifs. Le projet immobilier mixte Espace Montmorency à Laval dévoilé publiquement en est un exemple. Il

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GETTY IMAGES PAR MARTINE DOUCET


Les zones de densification autour des axes structurants de transport, qu’il s’agisse des futures stations du REM ou des planifications amorcées par le développement des aires TOD, offrent des possibilités de lier l’immobilier à la mobilité. Une aire TOD vise à favoriser un maillage entre l’aménagement du territoire et le transport collectif où les résidents de ces milieux de vie complets peuvent accéder en utilisant un mode de déplacement actif (marche, vélo) à un noyau de services (incluant des établissements d’enseignement, par exemple) et de commerces dans un rayon variant de 400 à 800 m. La Ville de Montréal a tenu au mois d’octobre dernier une consultation publique dans le secteur du District Central sur la planification d’aires TOD des gares Chabanel et Ahuntsic. Cette planification se juxtapose à celle de la vision forte dont s’est dotée la Société de développement commercial (SDC) District Central puisque son territoire à haut potentiel de développement est dans une phase de requalification. La transformation numérique, quant à elle, modifie les raisons pour lesquelles il est nécessaire de se déplacer et change les besoins en espace physique. Dans ce changement, il y a l’émergence des bureaux en espace partagé (coworking) et le travail exercé à distance. Un dernier lien entre mobilité et immobilier est le potentiel qu’offrent les espaces consacrés au stationnement, que ce soit par une offre diversifiée de mobilité à même le coût d’un condominium, autre que celle d’une case de stationnement, ou en mutualisant les stationnements entre les propriétaires fonciers. L’objectif visé par ces choix d’aménagement est de diminuer la superficie réservée à l’offre de stationnement par la construction plutôt d’un bâti profitable. Ainsi, l’immobilier peut tirer profit d’une planification où la mobilité est réfléchie de façon simultanée et non plus selon une offre de transport traditionnelle.

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UN NOUVEAU QUARTIER MIXTE À LA TÊTE DES PONTS Audacieux et centré sur une vision du développement immobilier durable, le quartier urbain à usages mixtes nommé Cocité Lévis verra le jour dans le secteur Saint-Nicolas, à la tête des ponts, dès 2020. Ce projet harmonisé à son environnement naturel réunira chaque jour résidents, gens d’affaires et visiteurs dans un tout nouveau quartier conçu pour favoriser la proximité, les déplacements actifs et collectifs, et les activités récréatives.

L’IDU SE DÉPLOIE AVEC DE NOUVELLES ÉNERGIES Trois nouveaux collaborateurs rejoi­gnent l’équipe de l’IDU. Brendan Billa, occupe le poste de conseiller en communication et responsable des relations avec les membres. Gabrielle Sylvestre, déjà active à l’IDU, devient gestionnaire événements et commandites et prend donc la relève de Shanie Parent, qui a décidé de relever un nouveau défi professionnel à la Coop fédérée après ses sept ans de loyaux services à l’IDU. Pascale Bernier-Bergeron se joint à titre de conseillère au Conseil régional de Québec (CRQ) de l’IDU. Elle secondera Stéphane Dion dans la réalisation de son mandat de directeur régional.

UNE NOUVELLE DIRECTION AUX ELLES DE LA CONSTRUCTION

LE GROUPE ALFID SEPTIÈME AU PALMARÈS 50 DES PRINCIPAUX GESTIONNAIRES D’IMMEUBLES DE BUREAUX Le Groupe Alfid Services immobiliers ltée est fier de conserver sa 7e place au palmarès 50 des principaux gestionnaires d’immeubles de bureaux en prenant comme référence la superficie totale des édifices sous mandat de gestion de la région de Montréal. Le Groupe Alfid réalise une très belle performance avec une progression de 16,45 % de son parc sous gestion. Avec plus de 36 années d’expérience dans l’industrie de l’immobilier, le Groupe Alfid a su se bâtir une réputation dans son marché et créer une entreprise composée d’équipes solides, compétentes et fidèles.

Les Elles de la construction ont le plaisir d’annoncer la nomination de Mériane Bergeron au poste de directrice générale de l’organisation. Formée en administration et marketing, Mme Bergeron a été gestionnaire principale au sein d’entre­prises marketing montréa­laises de renom. Elle travaillera à la promotion des femmes dans l’industrie et s’assurera du développement de l’organisme à Montréal et en région.

LA PREMIÈRE JOURNÉE NETTE POSITIVE DE LEMAY ATTIRE 200 PROFESSIONNELS DU DESIGN ET DE L’AMÉNAGEMENT Lemay se réjouit de l’enthousiasme suscité par sa première Journée nette positive qui a réuni quelque 200 professionnels en planification et design urbain, de même que des acteurs du domaine environnemental et social, des professeurs et des étudiants ainsi que des agents municipaux et des professionnels de la santé afin d’explorer diverses possibilités pour rendre nos villes plus durables. Dans le cadre de la Semaine mondiale du bâtiment durable, cette première Journée nette positive a ravi un large éventail de participants en leur offrant des activités clés axées sur la promotion de la durabilité urbaine.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2020


Afin de soutenir la croissance de sa division de construction Dalcon, la direction de Groupe Dallaire est fière d’annoncer la nomination de Philippe LeBel à titre de directeur, Développement des affaires et partenariats, tout en maintenant son rôle au sein de l’équipe de location. Son leadership, la force de son réseau et son engagement envers l’entreprise sauront sans aucun doute contribuer au rayonnement du Groupe.

UN 10e ANNIVERSAIRE POUR DERICO EXPERTS-CONSEILS SENC En septembre dernier se tenait le cocktail dînatoire pour célébrer les 10 ans de DeRico Experts-Conseils SENC. Lors de cette soirée, DREC a annoncé la construction de son nouvel édifice qui se situera au 3200, chemin des Quatre-Bourgeois à Québec et qui offrira des bureaux à la location dès mars 2020.

DERICO DERICOEXPERTS-CONSEILS EXPERTS-CONSEILSSENC SENC

NOMINATION DE PHILIPPE LEBEL

NOUVEAU PROPRIÉTAIRE POUR LA RÉSIDENCE L.M. JR Verdier Investissements vient d’acquérir la Résidence L.M. située à Saint-Tite, une ville aux paysages bucoliques. La résidence privée pour aînés possède actuellement 60 unités. Celle-ci sera entièrement rénovée afin d’offrir un milieu de vie encore plus stimulant et chaleureux qui favorise le mieux-être de ses résidents.

LANDMARK NOMME UNE NOUVELLE DIRECTRICE DES COMPTES CORPORATIFS

EMD-BATIMO ET CHARTWELL INNOVENT UNE FOIS DE PLUS ! Le coup d’envoi est donné ! La première pelletée de terre de la résidence pour retraités Chartwell Trait-Carré, à Charlesbourg, a eu lieu le 28 octobre dernier en compagnie des dignitaires et des partenaires du projet. Cet événement a été l’occasion de dévoiler le centre de présentation intégrant un appartement modèle complet que les futurs résidents peuvent visiter afin de se projeter dans leur futur chez-soi, un concept innovant réalisé pour la première fois par les partenaires du projet.

C’est le 30 octobre dernier que Landmark a annoncé la nomination d’Angelina Castelli au poste de directrice des comptes corporatifs, Est du Canada. Ayant excellé dans des postes touchant à tous les aspects du secteur immobilier (occupant, propriétaire, promoteur, conseiller), Angelina encadrera la clientèle corporative.

VOUS AVEZ UNE NOUVELLE BRÈVE INTÉRESSANTE  ? Faites-la-nous parvenir à nouvelles@jbcmedia.ca. Si elle est retenue, elle sera publiée dans notre prochain numéro.

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DISPONIBILITÉ DES ESPACES DISPONIBILITÉ DES ESPACES

Présentée par

MISE À JOUR SUR LA DISPONIBILITÉ À MONTRÉAL Source : Groupe Altus Solutions de données – novembre 2019

Marché de bureaux – Grand Montréal Le taux de disponibilité sur le marché des immeubles de bureaux du Grand Montréal s’est resserré de quelques points, passant de 12,4 % en septembre à 12,1 % en novembre. Tous les secteurs de marché affichent une baisse du taux de disponibilité depuis septembre, à l’exception de l’Ouest-de-l’Île qui a enregistré une très légère hausse de 10 points de pourcentage, soit une superficie totale d’à peine 15 000 pi2 de plus à louer. Le centre-ville, qui compte pour 52 % de la superficie locative du marché du Grand Montréal, accapare plus de 70 % de la croissance nette de 286 000 pi2 loués. Le marché de Laval s’est également démarqué en novembre, avec une baisse de 2,4 % du taux de disponibilité. Si le taux de disponibilité moyen demeure élevé pour les immeubles de bureaux de catégorie B à Laval (17,6 %), sur le marché de classe A, il n’est plus que de 7,9 %.

Bureaux LAVAL

MONTRÉAL CENTRE-VILLE

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi

11,3

498 200

2

OUEST-DE-L'ÎLE

%

pi2

9,7

5 195 100

EST-DE-L'ÎLE

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

22,7

2 405 100

11,5

294 800

PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE

RIVE-SUD

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

12,4

3 305 600

=

%

pi2

14,4

762 400

EST-DE-L'ÎLE

Industriel

LAVAL PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE OUEST-DE-L'ÎLE

LAVAL

RIVE-SUD

EST-DE-L'ÎLE

DISPONIBILITÉ CENTRE-VILLE

DISPONIBILITÉ

%

pi

4,4

982 600

2

=

OUEST-DE-L'ÎLE

Marché industriel – Grand Montréal

*

Le taux de disponibilité sur le marché industriel du Grand Montréal est demeuré stable à 3,4 % en novembre. Les modestes hausses de disponibilité dans plusieurs marchés depuis septembre ont été compensées par l’activité de location dans les autres secteurs. Les deux plus importants marchés industriels de Montréal, Saint-Laurent et l’Est-de-l’Île, qui représentent chacun environ 20 % de l’inventaire, affichent des taux de disponibilité records. Les options pour de grands locaux restent limitées sur le marché de la location. Quant aux options d’acquisitions, le site Altus InSite ne recense que 18 options pour des bâtiments de plus de 50 000 pi2, dont seulement 5 d’une superficie de plus de 100 000 pi2.

RIVE-SUD

OUEST-DE-L'ÎLE LACHINE

DISPONIBILITÉ

MONTRÉAL SECTEUR SUD

LACHINE

* Les données pour les marchés industriels de Lanaudière, des Laurentides et de Vaudreuil-Dorion sont disponibles en ligne sur www.altusinsite.com.

2,3

1 686 200

DISPONIBILITÉ

%

pi2

3,1

1 424 500

=

SAINT-LAURENT

%

pi2

3,8

1 877 000

MONTRÉAL SECTEUR SUD

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi

2,5

1 629 600

2

LACHINE

%

pi2

5,0

1 425 600

RIVE-SUD

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

5,0

1 052 100

2,9

789 200

TAUX DE DISPONIBILITÉ (%)

MONTRÉAL SECTEUR NORD

SAINT-LAURENT

pi2

MONTRÉAL SECTEUR NORD

DÉFINITIONS :

EST-DE-L'ÎLE

LAVAL

%

Pourcentage de la superficie totale disponible à la location pour l'ensemble du marché, incluant les locaux à louer et à sous-louer.

L’inscription de vos locaux disponibles sur www.altusinsite.com est SANS FRAIS. Simplement communiquer avec Groupe Altus ou lui faire parvenir l’information à data@altusinsite.com

SUPERFICIE TOTALE DISPONIBLE (PI2)

Superficie totale disponible, pour occupation immédiate ou future.

Ces données sont protégées par droit d’auteur et ne peuvent être reproduites sans l’autorisation écrite du Groupe Altus ltée. 66

IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2020


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Wickham 4605, boul. Lapinière

662, av. Victoria, Saint-Lambert

Olivier Coulombe 450 671-6300, poste 23 ocoulombe@immocredit.ca

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Superficie maximum 1 645 pi2 Installations écoénergétiques en place Accès rapide à l’autoroute 10 et au centre-ville de Montréal Près du Quartier DIX30 À 10 minutes à pied du Terminus Express-Chevrier

Bureaux à louer www.immocredit.ca Agence Immobilière


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ICI, L’AVENIR SE CONSTRUIT.

INVESTIR ET BÂTIR ENSEMBLE Le Fonds immobilier de solidarité FTQ, en partenariat avec des leaders du secteur, réalise des projets immobiliers rentables, créateurs d’emplois et socialement responsables. C’est en participant financièrement et stratégiquement à leur succès que le Fonds immobilier contribue à l’émergence d’une vision moderne du développement urbain et À BÂTIR UNE MEILLEURE SOCIÉTÉ. PROJ E T : SOLAR UNIQUARTIER, BROSSARD solaruniquartier.com

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Immobilier commercial - volume 12 numéro 6  

RÈGLEMENT SUR LA MIXITÉ > L’INDUSTRIE PARLE D’UNE SEULE VOIX | Dossier IDU L’ÎLOT BALMORAL > UNE GÉOMÉTRIE PARTICULIÈRE POUR UN IMMEUBLE...

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