QUÉBEC
UN MARCHÉ RÉSIDENTIEL LOCATIF POLARISÉ POUR LA CAPITALE NATIONALE L’évolution des conditions d’investissement sur le marché immobilier, notamment la hausse des taux d’intérêt, force les investisseurs à revoir leur stratégie et leurs attentes. Sur le marché locatif résidentiel de la capitale, lequel représente environ 40 % du volume total de transactions immobilières1 de la région, ces changements touchent de façon bien différente les trois catégories d’investisseurs qui se partagent l’essentiel de ce marché, soit les investisseurs institutionnels d’envergure nationale, les investisseurs privés locaux et les promoteurs immobiliers.
Alain Roy, É.A.
Expert invité
Titulaire de cette chronique depuis plusieurs années, Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011. Œuvrant dans le milieu de l’évaluation depuis 2006 et agissant à titre d’évaluateur agréé chez Groupe Altus depuis 2009, Jérôme Lampron se spécialise dans l’évaluation de propriétés résidentielles, commerciales et industrielles. Il a agi à titre de témoin expert devant plusieurs tribunaux et a collaboré à de nombreux projets de développement actifs dans la grande région de Québec.
Dans le contexte actuel, l’accès aux liquidités des joueurs institutionnels et leur appétit pour les meilleurs produits créent un marché à deux vitesses. En effet, contrairement aux fonds de pension et aux sociétés immobilières publiques, les investisseurs privés locaux disposent de liquidités plus limitées, et ils doivent composer avec la hausse des taux d’intérêt. Si les critères de rendements des investisseurs institutionnels sont déterminés selon une stratégie de détention de portefeuille sur un horizon à long terme, les investisseurs privés locaux analysent
Or, les taux globaux d’actualisation (TGA) pour les meilleurs produits sur le marché résidentiel locatif ne montrent aucun signe d’élévation. Au contraire, on assiste à de nouveaux records pour les rares produits de qualité convoités par les investisseurs institutionnels bien capitalisés qui considèrent ce créneau comme un refuge sur un horizon à long terme.
TENDANCES TAUX GLOBAL D'ACTUALISATION ET PRIX PAR UNITÉ 10
180 160 140
milliers $
Jérôme Lampron
Pour cette catégorie d’investisseurs, l’objectif est d’accroître la masse critique de leur porte feuille et ainsi de miser sur une rationalisation des dépenses d’exploitation dans une région donnée.
Outre la montée des taux d’intérêt, le marché de l’investissement immobilier subit également les pressions liées à l’inflation, sans compter les augmentations de taxes foncières. Le bond du prix des terrains, la rareté de la main-d’œuvre et la hausse des coûts de construction changent aussi la donne. Dans de telles conditions, on pourrait s’attendre à une augmentation des critères de rendement des investisseurs.
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TGA Source : Groupe Altus
1. Compilation Groupe Altus des transactions immobilières de 1 M$ et plus, excluant le secteur résidentiel unifamilial.
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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2018