Droits et obligations - Immobilier commercial volume 11 - numéro 1

DROITS ET OBLIGATIONS

Me Sylvie Bouvette Experte invitée

QUAND LES CONDITIONS DE DÉCAISSEMENT D’UNE RETENUE SUR LE PRIX DE VENTE NE SONT PAS CLAIRES… En septembre 2009, l’entreprise Les Immeubles F.R. inc. (« FR ») accepte de vendre un immeuble où se trouvait un magasin IGA pour la somme initiale de 900 000 $ à la suite d’une offre d’achat faite par Gestion DLI (« DLI »), laquelle comporte un délai de 30 jours pour se satisfaire des résultats d’un test environnemental.

Des coûts de décontamination élevés ont été révélés, et les parties conviennent de réduire le prix à 825 000 $ à la condition que la vente soit faite sans garantie légale. Une modification à l’offre est alors signée ; elle prévoit que la vente sera effectuée aux risques et périls de l’acheteur, sans garantie légale, et que toute décontamination sera à la charge de l’acheteur.

Bien que les circonstances d’une telle cession ne soient pas expliquées, tout indique que DLI aurait cédé ses droits dans l’offre d’achat à Groupe Axxco Inc. (« Axxco »). En mai 2010, Axxco a retenu les services d’un ingénieur géotechnique qui révèle la présence d’épaisses couches de remblai, ce qui contribuerait à augmenter les coûts de construction, car la capacité portante serait insuffisante.

Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentrepreneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immo­ biliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.

La clôture est fixée le 5 juillet 2010 devant Me Daniel Lafond, notaire.

Lors de la lecture de l’acte de vente, il est fait état que la vente est réalisée sans aucune

garantie et aux risques et périls de l’acheteur.

Le représentant d’Axxco s’insurge contre cette clause, déclarant qu’il voulait être protégé s’il devait éprouver des problèmes avec le permis de démolition ou avec la capacité portante de l’immeuble. Le notaire prend des notes et rédige une clause de retenue. Cette clause est rédigée à la main par le notaire sur le mémoire des répartitions et stipule ce qui suit : « La retenue de 100 000 $ sera remise au vendeur lorsque l’acheteur aura obtenu le permis de démolition et que le résultat pour la capacité portante du sol est suffisante pour la réalisation du projet (au plus tard le 30/09/2010). Le notaire devra avoir une acceptation écrite du vendeur et de l’acheteur pour procéder à tout déboursé. À défaut d’obtenir le permis de démolition pour le 30/09/2010, l’acheteur fera faire des tests de capacité portante le plus rapidement possible pour régler la retenue faite par le notaire. »

GETTY IMAGES PAR ROBERT DALY

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DROITS ET OBLIGATIONS

Des tests sont effectués le 15 septembre 2010 par l’ingénieur géotechnique qui conclut à la nécessité de travaux qui sont effectués en octobre. Axxco en avise le notaire et demande que la somme de 63 240,93 $ – représentant le coût desdits travaux à réaliser – lui soit versée à même la retenue. FR s’adresse donc au tribunal pour que le montant de la retenue lui soit plutôt versé.

FR prétend que la clause manuscrite est ambiguë et ne peut aller à l’encontre de la clause de garantie contenue dans l’acte notarié. Axxco, quant à elle, prétend que la clause est claire, lui accordant une garantie sans limites quant aux travaux nécessaires pour obtenir une capacité portante suffisante ; elle réclame une somme excédant les 100 000 $ retenus en fidéicommis.

La Cour supérieure, comme le confirme la Cour d’appel1, déclare que le texte de la clause est effectivement ambigu, et que nulle part celle-ci n’énonce de critères de solution au problème d’une capacité portante insuffisante. Le tribunal rappelle les articles du Code civil du Québec qui indiquent qu’on doit rechercher la commune intention des parties plutôt que de s’arrêter au sens littéral dans l’interprétation d’un contrat.

En l’occurrence, la Cour ne parvient pas à cerner une intention commune puisque chacune des parties, incluant Me Lafond, avait sa propre interprétation de la clause. Compte tenu notamment de l’historique des négociations qui ont mené, au départ, à une réduction du prix de vente en échange de la renonciation à la garantie légale, de l’absence de critères de déboursement de la clause manuscrite, de même que de l’article 1432 du Code civil du Québec, qui prévoit que « dans le doute, le contrat doit s’interpréter en faveur de celui qui a contracté l’obligation et contre celui qui l’a stipulée », la Cour conclut qu’il est inévitable de rejeter la position d’Axxco, et que FR avait droit à la remise de la somme de 100 000 $.

Quant au notaire, la Cour conclut qu’il a fait défaut à son devoir de conseil dans la rédaction de la clause rédigée à la demande de son client. Il découle notamment de la preuve que le représentant de FR, M. Ramos, éprouvait des difficultés sur le plan linguistique et ne comprenait pas la nature de la clause.

En conséquence, Me Lafond a été condamné à libérer la retenue de 100 000 $, à la verser à FR et à lui payer 30 500 $ à titre de dommages.

1. Immeubles FR inc. c. Groupe Axxco inc. 2016 QCCS 1878 et 2017 QCCA 2010.

ERRATUM

FINANCIÈRE FIRST NATIONAL ACCUEILLE UN NOUVEAU MEMBRE Robert St-Pierre est fier d’annoncer que M. Benoit Allaire a rejoint son équipe depuis le mois d’août dernier. M. Allaire a occupé divers postes au sein de la SCHL pendant 15 ans. Au cours des 12 dernières années, en tant qu’analyste, approbateur, gestionnaire ou directeur du développement des affaires, il a développé son expertise dans le financement d’immeubles multirésidentiels au Québec. Robert et Benoit travaillent en véritable partenariat. Ensemble, ils offrent une fusion unique d’expertise de marché et de la SCHL qui est inégalée dans l’industrie.

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Robert St-Pierre

Benoit Allaire

FINANCIÈRE FIRST NATIONAL

Dans notre dernier numéro, nous avons publié par erreur la photo de M. Édouard Beland au lieu de celle de M. Benoit Allaire. Nos excuses.