Immobilier commercial volume 11 - numéro 1 by JBC Média inc.

VOLUME 11 | NUMÉRO 1 | FÉVRIER – MARS 2018

BIENVENUE AU MIPIM QUÉBEC

TROISIÈME LIEN : POUR OU CONTRE ?

LE REINE ELIZABETH

RÉVOLUTIONNE LES PRATIQUES DOSSIER SPÉCIAL UMQ

DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE MUNICIPAL PROJET DE LOI SUR LE COURTAGE COMMERCIAL

ENJEUX ET DÉFIS GÉNÉRATION MONTANTE NOUVELLE FORMULE

BENOIT LEMIEUX ET ALAIN DUMAINE

LAURÉATS AUX PRIX PERFORMANCE ESG UQAM

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BUSAC AMORCE UN NOUVEAU CHAPITRE DE SON HISTOIRE NOUVELLE IMAGE DE MARQUE Cette année, BUSAC fête ses 20 ans. Pour souligner cette date charnière, nous avons complètement revu notre image de marque, afin qu’elle s’arrime parfaitement à l’évolution de l’entreprise, au chemin parcouru depuis les deux dernières décennies. Notre nouveau logo sort du cadre, s’émancipe de sa boîte graphique, afin d’amorcer un nouveau chapitre de notre histoire. Il illustre parfaitement notre solide expertise, notre poursuite d’excellence et d’innovation, notre engagement envers nos clients et partenaires.

20 ANS D’INNOVATION EN IMMOBILIER

SOMMAIRE : : VOLUME 11 | NUMÉRO 1

5 MOT DE L’ÉDITEUR Plus d’information sur le développement urbain dans la région de Québec 7 ENTREVUE Deux leaders exceptionnels du secteur de l’immobilier lauréats aux prix Performance ESG UQAM

CHRONIQUES 13 MONDE MUNICIPAL Les municipalités au cœur de la transition énergétique du Québec 26 EN TOUTE JUSTICE L’encadrement juridique du pouvoir des municipalités de stimuler le développement économique

DOSSIER SPÉCIAL

DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE MUNICIPAL 32 INTERNATIONAL Édition 2018 du MIPIM Bienvenue au MIPIM, le marché international des professionnels de l’immobilier !

28 DONNÉES EN IMMOBILIER Le marché du multiplex au Québec en 2017 29 TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES, INDUSTRIELLES ET DE MULTIPLEX

45 QUÉBEC 2017 : année faste pour le marché des hôtels de Québec 55 ENVIRONNEMENT ET URBANISME La réhabilitation environnementale d’un site : quelles sont les options ? 58 SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR Locaux commerciaux : le taux de vacance poursuit sa baisse dans la RMR de Montréal Marché des bureaux du centre-ville de Montréal : la tendance s’essouffle, mais se poursuit

PERSPECTIVES Québec : le troisième lien, symbole des enjeux de développement régional

65 EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL TPS / TVH : proposition de nouvelles règles pour les sociétés en commandite utilisées comme véhicule de placement

43 LE SAVIEZ-VOUS ? Projet d’immeuble à condos locatifs à Québec : La Vigie verra le jour dans Sainte-Foy à l’été 2019

68 TRANSPORT ET DÉVELOPPEMENT URBAIN Automobile contre transport collectif ? Québec et le troisième lien, ou le tramway, ou le SRB…

48 COUP D'ŒIL Le Reine Elizabeth a révolutionné les pratiques hôtelières

72 DISPONIBILITÉ DES ESPACES

62 GÉNÉRATION MONTANTE

77 INTERNATIONAL Retour sur le MAPIC

66 LE SAVIEZ-VOUS ? Le O Mile Ex accueille ses premiers locataires

79 ANALYSE DE MARCHÉ Concurrence mondiale et virage numérique : le commerce de détail à la recherche de la croissance

70 FOCUS La Fondation immobilière de Montréal pour les jeunes : soutenir la jeunesse, c’est construire pour l’avenir

81 COMMERCE DE DÉTAIL Une invitation au Sommet 2018 du commerce de détail

73 COURTAGE IMMOBILIER COMMERCIAL Courtage immobilier commercial : un atout pour les propriétaires

83 DROITS ET OBLIGATIONS Quand les conditions de décaissement d’une retenue sur le prix de vente ne sont pas claires…

85 BRÈVES IMMOBILIÈRES 4

IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2018

MOT DE L’ÉDITEUR

ÉDITEUR Jacques Boisvert RÉDACTION Catherine Florès, Emmanuelle Gril, Yasmina El Jamaï, Johanne Landry et Christophe Leduc RESPONSABLE DE LA QUALITÉ DES CONTENUS Johanne Landry COLLABORATION À CE NUMÉRO Anthony Arquin, Benoit Beauchemin, Ann-Judith Bélanger, Jean Bouchard, Sylvie Bouvette, Chantal Cousineau, Frédéric Dufault, Brigitte Dupuis, Joanie Fontaine, Sonia Gagnon, Jean-François Grenier, Normand Hudon, Isabelle Landry, Michelle Laurendeau, Paul Lewis, Alain Roy, Martine Sirois, Miguel Duarte e Sousa, Bruno Turcotte, Léopold Turgeon et Laurence Vincent RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi et Anne-Marie Trudel PRODUCTION Supervision : Edith Lajoie

PLUS D’INFORMATION SUR LE DÉVELOPPEMENT URBAIN DANS LA RÉGION DE QUÉBEC jacques.boisvert@jbcmedia.ca

Conception graphique et mise en page : Carole Bordeleau pour Carbodesign Annonces publicitaires : Lan Lephan PHOTOGRAPHES Denis Bernier et Roxane Paquet PHOTOS EN PAGE COUVERTURE Benoit Lemieux et Alain Dumaine : © JBC Média par Denis Bernier Le Reine Elizabeth : © Studio Point de Vue PUBLICITÉ Montréal 450 670-7770 Souk Vongphakdy Responsable du développement des ventes internes Najat El Manir Responsable de la section Construire autrement Québec 418 317-0669 ADMINISTRATION Edith Lajoie Responsable des opérations et de l'expérience client COMPTABILITÉ Catherine Faucher Philippe Bérubé CPA ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS Convention no PP 41614528 ADRESSE DE RETOUR 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 ABONNEMENTS abonnement@jbcmedia.ca www.jbcmedia.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité. ISSN 1916-6656

PARTENAIRE DE :

Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc. Président : Jacques Boisvert 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca

www.jbcmedia.ca

Avec ce numéro, le magazine Immobilier commercial amorce sa onzième année d’existence de belle façon, en publiant dorénavant plus d’information sur le développement urbain dans la région de Québec. On le sait tous, la région de la Capitale-Nationale abrite une communauté immobilière très active, composée de personnes d’exception et de visionnaires. De plus, l’attention que l’on porte à l’architecture et à la qualité de vie dans la région ne date pas d’hier. La création d’un troisième lien, entre Québec et Lévis, est un sujet qui fait couler beaucoup d’encre actuellement. Pas étonnant qu’il s’agisse du premier thème choisi par un groupe d’acteurs de l’immobilier bien connus dans la région de Québec pour leur nouvelle chronique, nommée Perspectives. Le hasard a voulu que notre collaborateur expert Paul Lewis, doyen de la Faculté de l’aménagement de l’Université de Montréal, ait aussi retenu ce sujet dans sa chronique. Vous aurez donc droit à une belle diversité de points de vue quant à la pertinence, ou non, de ce troisième lien. À la une du magazine, deux lauréats du secteur de l’immobilier aux prix Performance ESG UQAM, Alain Dumaine et Benoit Lemieux. Si ces deux acteurs inspirants de la communauté immobilière ont connu des parcours fort différents, ils sont animés par la même passion et par une vision centrée sur les différents enjeux et changements qui marquent l’industrie. Notre section Coup d’œil met de l’avant la métamorphose du Fairmont Le Reine Elizabeth. L’hôtel complètement rénové, maintenant prêt à traverser le 21e siècle, a adopté des pratiques d’hôtellerie innovantes, voire surprenantes, dans un contexte où la modernité et les technologies s’inscrivent dans le respect de l’environnement. Les nombreux autres articles et vos chroniques préférées complètent cette riche édition du magazine. Bonne lecture !

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ENTREVUE

BENOIT LEMIEUX PRÉSIDENT, GESTION IMMOBILIÈRE BCL ALAIN DUMAINE, CPA, CA, CFA, FRM VICE-PRÉSIDENT PRINCIPAL, ALLOCATION DU CAPITAL ET GESTION DU PORTEFEUILLE GLOBAL, IVANHOÉ CAMBRIDGE

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

DEUX LEADERS EXCEPTIONNELS DU SECTEUR DE L’IMMOBILIER

LAURÉATS AUX PRIX

PERFORMANCE ESG UQAM PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

Alain Dumaine et Benoit Lemieux ont en commun leur passion de l’immobilier. Ils sont aussi les lauréats du prix Performance ESG UQAM, établissement universitaire dont ils sont tous deux diplômés. Retour sur leur cheminement et sur ce qui les anime.

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ENTREVUE

Alain DUMAINE DÉVELOPPER LE SAVOIR Aucun doute possible : Alain Dumaine voit l’immobilier dans sa soupe ! Au début de sa carrière, le vice-président principal, allocation du capital et gestion du portefeuille global chez Ivanhoé Cambridge, avait pourtant un tout autre objectif professionnel.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

ttiré par la finance, le jeune Alain Dumaine cherchait le meilleur chemin pour pouvoir œuvrer dans ce secteur. C’est pourtant au baccalauréat en comptabilité de l’École des sciences de la gestion de l’Université du Québec à Montréal (ESG UQAM) qu’il s’est finalement inscrit, sur les conseils de diplômés qui lui ont fait saisir l’avantage d’un titre comptable.

j’ai également eu des mandats d’accompagnement d’entreprises. Puis j’ai posé ma candidature à la Caisse de dépôt et placement du Québec (CDPQ), qui cherchait à pourvoir un poste en comptabilité d’entreprise », se rappelle Alain Dumaine. Il y est embauché en 1995, alors même que cinq filiales de placement privées étaient mises en place.

Son baccalauréat en poche, il décroche le titre de comptable agréé après son stage en 1993, puis celui de CFA (Chartered Financial Analyst) en 2002 et enfin de FRM (Financial Risk Manager) deux ans plus tard.

À l’occasion d’un congé de maternité d’une collègue, il est propulsé directeur, administration des place ments privés par intérim durant quelques mois. « Cela m’a donné le goût de relever de nouveaux défis, et à la fin de ce remplacement en 1998, je suis parti à la Banque Laurentienne du Canada où j’avais été engagé en tant que directeur adjoint, support aux opérations internationales », raconte-t-il.

UNE PROGRESSION RAPIDE Le début de sa carrière se déroule au sein de deux cabinets comptables. « J’ai fait de la vérification et 8

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ENTREVUE

« Il faut être à l’affût de tout ce qui pourrait avoir un impact sur le secteur immobilier et demeurer vigilant par rapport aux différents enjeux et changements. Tout va très vite aujourd’hui, on doit garder l’œil ouvert. » – Alain Dumaine

ÉRIC CARRIÈRE

ALAIN DUMAINE LORS DE SON DISCOURS DE REMERCIEMENTS

La CDPQ n’en avait toutefois pas fini avec lui, puisqu’au bout de six mois à peine, elle le sollicitait de nouveau. Il décline d’abord son offre, mais il l’accepte lorsqu’elle le recontacte quelques mois plus tard, cette fois pour lui proposer le poste de coordonnateur à l’administration des investissements. « C’était une période de forte croissance à la CDPQ. J’ai obtenu plusieurs promotions successives et, en 2005, je suis devenu le directeur principal du service. Parallèlement, la Caisse a développé un volet en gestion de portefeuille immobilier. Puisque j’avais toujours eu de l’intérêt pour cette classe d’actifs, on m’a d’abord confié le poste de directeur puis celui de vice-président dans ce champ d’activité », se souvient Alain Dumaine. Sa mission ? Créer une fonction Gestion de portefeuille en immobilier et élaborer des stratégies d’investissement et de gestion du portefeuille. M. Dumaine va faire progresser cette fonction à un autre niveau, notamment en diversifiant le portefeuille avec des investissements à l’étranger, par exemple au Brésil, aux États-Unis et en Chine. Enfin, en 2011, il est nommé à son poste actuel de vice-président principal. Il pilotera l’intégration des activités de planification stratégique et de gestion de portefeuille à la suite de la fusion du groupe Immobilier de la Caisse, de SITQ et d’Ivanhoé Cambridge.

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UN HOMME DE DÉFIS De l’avis de M. Dumaine, son métier demande de solides compétences financières, mais comporte aussi une bonne part de vigie : « Il faut être à l’affût de tout ce qui pourrait avoir un impact sur le secteur immobilier et demeurer vigilant par rapport aux différents enjeux et changements. Tout va très vite aujourd’hui, on doit garder l’œil ouvert. » Par ailleurs, comment générer du rendement dans un contexte où les défis sont multiples et où le futur demeure incertain ? « De nombreuses questions se posent par rapport à l’évolution des conditions des marchés. On peut penser par exemple à l’ALÉNA chez nous ou au Brexit en Europe… Ou encore aux changements démographiques, à l’évolution des habitudes de consommation, à la croissance du commerce électronique, à la densification des espaces de travail, à la croissance de la demande en soins de santé : ces facteurs constituent des risques, mais également des opportunités potentielles. Au bout du compte, il faut réussir à équilibrer ces différents éléments au sein du portefeuille immobilier », estime-t-il, rappelant que chaque produit connaît aussi des cycles. Sa passion pour l’immobilier en fait également un professionnel qui aime tout autant apprendre que transmettre ses connaissances. Il est d’ailleurs très impliqué au sein de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier à l’ESG UQAM et se réjouit que le savoir dans ce domaine ait atteint une masse critique au Québec. « Aujourd’hui, nous nous comparons aux meilleurs et possédons une expertise en immobilier de calibre mondial », affirme-t-il. Un savoir qu’il contribue à développer et à diffuser.

Benoit LEMIEUX SUR TOUS LES FRONTS ! Dès l’âge de 23 ans, Benoit Lemieux s’est vu confier un important projet immobilier. Mais l’expérience acquise sur le terrain durant ses jeunes années l’avait préparé à relever ce défi de taille. Portrait d’un passionné qui s’investit à fond dans tout ce qu’il entreprend.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

n 2017, Benoit Lemieux a parcouru près de 258 000 km en avion. Vietnam, Afrique du Sud, Turquie, Inde… Ce ne sont pas des voyages d’agrément, mais bien d’affaires, pour collecter des fonds auprès d’investisseurs étrangers et financer les projets immobiliers de sa compagnie, Surge Homes. Fondée en 2014 avec son associé Louis Conrad Migneault, un ami du cégep, l’entreprise basée à Houston, au Texas, bâtit des maisons en rangée, des unifamiliales et des copropriétés. Et avec succès ! En 2016, Surge Homes a remporté le prix du promoteur de l’année remis par l’Association des courtiers immobiliers de Houston ; en 2017, celui du Temple de la renommée pour l’excellence du design du magazine Builder ; et en 2018, l’un de ses ensembles résidentiels a terminé parmi les trois finalistes dans la catégorie projet de condos de l’année, un prix décerné par la prestigieuse National Association of Homebuilders.

Parallèlement, Benoit Lemieux est aussi président de Gestion immobilière BCL, un gestionnaire d’immeubles locatifs tant au Canada qu’aux États-Unis, dont le siège social est situé sur la Rive-Sud de Montréal. L’APPRENTISSAGE SUR LE TERRAIN Présent sur tous les fronts, l’énergique homme d’affaires a fait ses premières armes dans l’entreprise familiale, le Groupe LSR, alors qu’il était encore adolescent. « Mon père voulait que je me familiarise avec tous les métiers au sein de sa compagnie », se souvient-il. Maintenance, menuiserie, plomberie, électricité, tout y est passé ! « Aujourd’hui, je suis très reconnaissant d’avoir pu bénéficier de cet apprentissage, car j’ai acquis une excellente compréhension de la réalité des soustraitants dans les projets de construction, et cela me permet aussi de mieux gérer les attentes », dit-il. IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2018

ENTREVUE

« Notre approche consiste à tester des formules d’habitation ainsi que des designs intérieurs et extérieurs auprès de la clientèle potentielle. Un très grand nombre de consommateurs sont consultés, et l’analyse statistique des résultats nous permet ensuite de développer des projets uniques avec des architectes et des designers. » – Benoit Lemieux

ÉRIC CARRIÈRE

BENOIT LEMIEUX LORS DE SON DISCOURS DE REMERCIEMENTS

été un homme de terrain, mais à partir de là, j’ai commencé à m’asseoir derrière un bureau et à utiliser les connaissances acquises au bac en administration », raconte-t-il. UNE VISION NOVATRICE Le Groupe LSR ne s’était pas trompé, car depuis, Benoit Lemieux a démontré ses qualités de leader et de visionnaire. Ainsi, il a diversifié et consolidé les actifs de la compagnie sur le territoire américain, en plus d’avoir montré un véritable flair pour reconnaître et saisir les bonnes occasions.

ARCHIVES FAMILIALES

LA FAMILLE LEMIEUX, À L’ÉPOQUE OÙ L’ENTREPRISE FAMILIALE ÉTAIT DIRIGÉE PAR LE REGRETTÉ SERGE LEMIEUX, UN GRAND VISIONNAIRE ET BÂTISSEUR DU SECTEUR DE L’IMMOBILIER. DE GAUCHE À DROITE, SUZANNE, ÉRIC, SERGE, BENOIT ET ANNIE, QUI ON S’EN SOUVIENT, A FAIT L’OBJET D’UNE GRANDE ENTREVUE DANS LES PAGES DE CE MAGAZINE IL Y A QUELQUES ANNÉES.

Au début de la vingtaine, après avoir terminé son baccalauréat en administration à l’ESG UQAM, il va suivre une session d’anglais intensif à l’Université de Houston. L’année suivante, en 1992, alors qu’il n’a que 23 ans, son père lui confie un projet de 2 M$ pour rénover 80 unités d’appartement dans la capitale texane. « C’était la première fois que je devais gérer des budgets, mais nous avons réussi à boucler le tout pour la somme de 1,8 M$ », se souvient Benoit Lemieux. Il souligne qu’à l’époque, on le surnommait The Tornado et The Running Kid sur les chantiers, tant il mettait du cœur et de l’énergie à l’ouvrage. En 1993, après avoir œuvré pour une autre entreprise de construction, il se voit confier le poste de vice-président pour toutes les activités au Texas. « J’avais 24 ans et je supervisais environ 50 employés et 800 logements ! J’étais jeune, mais tout le monde disait que j’étais prêt. J’avais toujours 12

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Avec son associé Louis Conrad Migneault, il a par exemple mis en place un modèle prédictif novateur qui permet à Surge Homes de créer des produits immobiliers inédits dans un marché et de les commercialiser au moment opportun. « Notre approche consiste à tester des formules d’habitation ainsi que des designs intérieurs et extérieurs auprès de la clientèle potentielle. Un très grand nombre de consommateurs sont consultés, et l’analyse statistique des résultats nous permet ensuite de développer des projets uniques avec des architectes et des designers », résume-t-il. Avec cette méthode, les unités résidentielles de Surge Homes s’envolent comme des petits pains chauds, et en quelques semaines à peine, la majorité a généralement trouvé preneur. D’ailleurs, la compagnie a été désignée comme le vendeur le plus rapide de Houston et ses banlieues en mars 2016, alors même que cette ville représente le deuxième plus grand marché de maisons neuves aux États-Unis. « En allant chercher l’information en amont, on augmente les probabilités de succès, et cela nous rend meilleurs », mentionne Benoit Lemieux. Il se trouve chanceux d’avoir pu bénéficier du soutien de sa femme et de ses trois enfants sans qui rien n’aurait été possible ; et malgré son agenda bien rempli, il trouve quand même le temps de s’investir au sein de la Fondation Hôpital Charles-LeMoyne, dont il est le président depuis 2015. Plusieurs activités visent à collecter des fonds pour la Fondation, comme la classique de golf et vélo Serge-Lemieux, nommée ainsi en l’honneur du père de Benoit. « Il a toujours été très engagé dans la Fondation, et peu avant son décès, il m’avait demandé de m’impliquer moi aussi, ce que j’ai fait à partir de 2012. Je m’estime privilégié, c’est ma façon de redonner à la communauté », conclut-il.

MONDE MUNICIPAL

LES MUNICIPALITÉS AU CŒUR DE LA TRANSITION ÉNERGÉTIQUE DU QUÉBEC Jean Bouchard

Au cours des dernières années, le Québec s’est résolument engagé dans la voie de la transition énergétique, souhaitant ainsi contribuer davantage à la lutte mondiale contre les changements climatiques et au développement de milieux de vie plus sains et durables, pour l’ensemble des citoyens.

Expert invité

Les municipalités, à titre de gouvernements de proximité, sont des partenaires de premier ordre de ce mouvement et elles contribuent, par leurs actions locales, à l’atteinte des objectifs ambitieux que la société québécoise s’est donnés, entre autres par l’intermédiaire de la Politique énergétique 2030.

Jean Bouchard est maire de Mirabel depuis 2013, après avoir été conseiller municipal de 2005 à 2013. Avant de se consacrer à la politique municipale, il a œuvré pendant 25 ans à titre d’urbaniste au sein tant de municipalités que de cabinets privés. Depuis 2015, il siège au conseil d’administration de l’Union des municipalités du Québec (UMQ) à titre de représentant de la Couronne Nord pour le Caucus des municipalités de la métropole. Il préside également, depuis 2016, la Commission de l’aménagement et des transports de l’UMQ.

Les questions d’approvisionnement, de distribution, de réduction et de conversion de l’énergie concernent grandement les municipalités du Québec. Celles-ci réservent d’ailleurs un pour centage non négligeable de leur budget à la consommation énergétique. Selon une étude de l’Union des municipalités du Québec (UMQ) réalisée en 2015 sur la situation fiscale et financière des municipalités, celles-ci ont consacré, en 2013, 247 millions de dollars en approvisionnement en électricité. L’AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE COMME OUTIL DE TRANSITION ÉNERGÉTIQUE Dans une précédente chronique, j’ai abondam ment discuté de la contribution inestimable des municipalités à la lutte contre les changements climatiques à l’aide d’un service de transport collectif accessible, performant et fiable. Or, il ne s’agit pas du seul levier à la disposition des municipalités. À titre de responsables de l’aménagement du territoire, les élus locaux ont en effet une influence importante sur la consommation énergétique globale au Québec. C’est pourquoi il est nécessaire de les encourager en ce sens et de les accompagner vers une transition énergétique réussie, en s’assurant de tenir compte des réalités à la fois urbaines et rurales. Parmi les pistes à explorer, il serait par exemple pertinent d’envisager la mise sur pied d’un fonds complémentaire au Fonds municipal vert de la Fédération canadienne des municipalités (FCM) afin de soutenir les municipalités dans la requalification de certains secteurs du territoire

GETTY IMAGES PAR VOJTECH HEROUT

et dans la création d’écoquartiers favorisant un milieu de vie sobre en carbone. En effet, le fonds pourrait être consacré à la fois à la revitalisation des quartiers et des noyaux villageois, des friches industrielles et commerciales et au développement de nouveaux espaces de vie. Québec élaborera prochainement ses orien tations gouvernementales en aménagement du territoire (OGAT) pour le développement durable des milieux de vie dans toutes les régions de la province. Il y a lieu d’arrimer les objectifs de ces orientations avec ceux du plan directeur de Transition énergétique Québec, qui sera déposé prochainement. De cette façon, les municipalités participeront pleinement à la gestion spatiale de leur territoire et assumeront un rôle central sur les plans social, environnemental et urbanistique. Les municipalités peuvent par ailleurs utiliser d’une façon accrue leurs pouvoirs fiscaux pour soutenir la mobilité durable. Pour ce faire, il est essentiel qu’elles soient pleinement autonomes dans l’exercice de ces pouvoirs. Bref, les municipalités sont des partenaires incontournables de la transition énergétique dans laquelle le Québec s’est engagé. Mises ensemble, les décisions que prendront les élus locaux en cette matière au cours des prochaines années auront des impacts positifs non seulement pour leur communauté, mais pour l’ensemble de la société québécoise. IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2018

DOSSIER SPÉCIAL

DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE MUNICIPAL

AUTONOMIE DES VILLES EN MATIÈRE DE DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE

PASSER DE LA PAROLE AUX ACTES PROPOS RECUEILLIS PAR JOHANNE LANDRY

Les Québécois iront aux urnes en octobre 2018. Comment l’Union des municipalités du Québec se fera-t-elle entendre au cours de la campagne électorale ?

UMQ

Une campagne électorale est une occasion de discuter de nos enjeux avec les partis politiques, de connaître leurs engagements et leurs intentions », souligne Alexandre Cusson, président de l’Union des municipalités du Québec (UMQ) depuis novembre 2017, qui a déjà commencé les consultations auprès des caucus d’affinité et des membres. « Un microsite a aussi été mis en place pour donner à tous ceux qui le souhaitent l’occasion de nous faire part de leurs demandes et de leurs intentions », ajoute-t-il. Le programme qui en sortira, à l’occasion des assises annuelles de mai prochain à Gatineau, sera rendu public le 14 septembre lors d’un Grand Sommet municipal, auquel seront conviés les chefs des principaux partis politiques.

ALEXANDRE CUSSON Président de l'UMQ Maire de Drummondville

LA RECONNAISSANCE ESSENTIELLE DU LEADERSHIP DES MUNICIPALITÉS Quels sont les objectifs d’Alexandre Cusson en regard de cette démarche ? Faire d’abord reconnaître le leadership des municipalités dans le développement économique local et régional. La récente réforme mise en place par le gouvernement actuel, ainsi que l’abolition des Conférences régionales des élus et des centres locaux de développement, a d’ailleurs accentué leur rôle à cet égard. « On oublie trop souvent que des décisions économiques qui auront un impact important se prennent localement », rappelle le président de l’UMQ ; il ajoute que l’adoption en juin 2017 de la Loi visant principalement à reconnaître que les municipalités sont des gouvernements de proximité et à augmenter à ce titre leur autonomie et leurs

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DOSSIER SPÉCIAL UMQ

pouvoirs vient, plus encore, élargir le rôle des municipalités. « Nous voulons avoir les outils néces saires pour bien jouer notre rôle de gouvernement de proximité, de gouvernement sur le terrain, proche des citoyens », déclare Alexandre Cusson.

l’importance de définir des moyens et de mettre sur pied des outils pour y faire face : « L’immigration, par exemple. Comment pourrions-nous être plus efficaces pour aller chercher les talents dont nous avons besoin ? »

DES ENJEUX ÉCONOMIQUES CRUCIAUX Parmi les enjeux les plus importants, le président de l’UMQ parle d’abord de la pénurie de maind’œuvre qui menace la croissance économique. « Comme maire de Drummondville, j’entends régulièrement parler d’entreprises d’ici qui retardent des investissements et d’entreprises de l’étranger qui remettent en question leur venue au Québec en raison de cette pénurie », dit-il. Si l’on a d’abord constaté un manque de main-d’œuvre spécialisée dans certains types d’emplois, la rareté touche cruellement tous les secteurs, y compris les emplois manuels, fait remarquer M. Cusson. Dans toutes les régions du Québec, des postes demeurent vacants faute de candidats. D’où

Les échanges commerciaux avec les États-Unis constituent le second enjeu économique préoc cupant, selon le président de l’UMQ. L’Accord de libre-échange nord-américain (ALÉNA) en renégociation et le conflit du bois d’œuvre en font partie. « Qui sait ce qui nous guette. C’est un dossier qu’il faudra surveiller de près au cours des prochains mois et des prochaines années. S’il survenait un blocage dans les négociations, comment réagirionsnous ? Comment nous positionnerions-nous écono miquement ? », se demande-t-il.

EN VITALITÉ ÉCONOMIQUE PARMI LES 10 PLUS GRANDES VILLES QUÉBÉCOISES.

VILLE.LEVIS.QC.CA Source : Institut de la statistique du Québec

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Rappelons que les États-Unis ont décidé d’imposer des droits compensateurs de 20 % en moyenne sur le bois d’œuvre canadien. Un coup dur pour une industrie qui emploie des dizaines de milliers de personnes au pays et qui touche 225 municipalités québécoises. DES GOUVERNEMENTS DE PROXIMITÉ « La reconnaissance des gouvernements de proximité et de l’autonomie municipale importe beaucoup, insiste Alexandre Cusson. Le gouverne ment l’a confirmé par une loi, a souhaité augmenter cette autonomie, a mis en place un plan pour réduire la bureaucratie, pour améliorer ses relations avec les municipalités québécoises. Il faut maintenant passer de la parole aux actes. Que cette volonté affirmée par le ministre des Affaires municipales et de l’Occupation des territoires, Martin Coiteux, vienne imprégner l’ensemble de la machine gouvernementale ; que cette vision et ces valeurs, encore sur papier, prennent place au quotidien. » Le président de l’UMQ conclut : « Les élus continuent d’être les ambassadeurs de leur ville, des vendeurs de leur municipalité. Il faut par ailleurs reconn aître les compétences des spécialistes en développement économique tout en étant conscient de l’impact que nous pouvons avoir. Moi, je dis aux gens du développement économique de Drummondville : je suis dans votre jeu de cartes. Je suis à votre service quand je peux apporter quelque chose et faire une différence. »

DOSSIER SPÉCIAL UMQ

QUAND LES MUNICIPALITÉS SE MÊLENT DE DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE >

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Avec des projets dynamiques et pertinents en réponse aux défis majeurs qui se posent, Shawinigan, Saint-Hyacinthe et Lévis prennent leur place au soleil.

es municipalités du Québec exercent de plus en plus de contrôle sur le développement économique local ainsi que sur les initiatives mises en place pour le stimuler. Et certaines, sous l’impulsion d’élus et d’équipes de direction dynamiques, le font plutôt bien. Que l’on pense à Laval avec la récente inauguration de la Place Bell ; avec des projets de revitalisation urbaine de type TOD – une approche novatrice qui favorise le transport collectif – ; des processus facilités pour les promoteurs immobiliers ; des zones industrielles à développer et 11 400 entreprises sur son territoire. Que l’on pense aussi à Longueuil qui entend développer son centre-ville de façon spectaculaire d’ici 2035 et qui adopte des mesures pour attirer des entreprises dans la zone aéroportuaire ; ainsi qu’à l’annonce faite par Molson d’y déménager son complexe brassicole. D’autres exemples ? En voici trois particulièrement inspirants. SHAWINIGAN, LA RÉSILIENTE À la belle époque des papetières, Shawinigan figurait parmi les villes les plus prospères du Canada, rappelle son maire actuel, Michel Angers. Une vingtaine de grandes usines, en effet, s’étaient installées autour des centrales hydroélectriques pour profiter d’un avantage concurrentiel

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important. Mais la nationalisation de l’électricité a changé la donne, et, une à une, les entreprises sont parties, la dernière en 2014. L’une des pires désindustrialisations au pays, mentionne le maire, qui a évalué les autres possibilités dès son arrivée au conseil de ville en 2009. L’option retenue : prendre le virage PME, la petite et moyenne entreprise étant créatrice de la grande majorité des emplois de nos jours. « Toutes les villes qui ont fait ce virage ont connu du succès. Drummondville est un exemple, Victoriaville et Saint-Georges-de-Beauce égale ment », fait remarquer Michel Angers. Le grand défi : changer la mentalité selon laquelle, de père en fils, on travaillait dans les usines pour encourager plutôt l’esprit d’entrepreneuriat. La stratégie : mettre en place des actions concrètes qui commencent dès le centre de la petite enfance et se poursuivent tout au long du parcours scolaire pour développer ce goût d’entreprendre. « Le taux d’intention d’entreprendre et le taux réel ont augmenté de façon spectaculaire, surtout chez les jeunes de 35 ans et moins », se réjouit le maire. Pour soutenir ce virage, l’administration municipale a investi 15 M$ et ouvert un centre d’entrepreneuriat en réaménageant une cotonnerie centenaire désaffectée pour offrir 140 000 pi2 à la formation,

CLAUDE GILL

au démarrage et à l’incubation d’entreprises de l’économie traditionnelle au premier étage, et du monde numérique au deuxième. Résultat : 47 startups y logent actuellement ; le centre d’entrepreneuriat est rempli au maximum de sa capacité. Ne dit-on pas que le succès attire le succès ? Des entrepreneurs immobiliers reviennent maintenant à Shawinigan pour construire résidences, tours de bureaux et bâtiments industriels. « C’est l’effervescence », fait valoir le maire qui privilégie toutefois la restauration du patrimoine bâti, vestige de l’histoire. Ce qui n’empêche pas les nouvelles constructions comme une marina, qui sera bientôt érigée dans l’ancienne zone industrielle devenue parc riverain. « Shawinigan a refusé de pencher la tête devant le mauvais sort. Au contraire, nous avons repris notre destinée en main, réuni tous les acteurs des milieux économique, social, culturel et de l’éducation, et nous nous sommes donné des créneaux de diversification précis et organisés. C’est la cohésion de tous qui a fait un succès de ce virage », rappelle Michel Angers.

CLAUDE GILL

MICHEL ANGERS Maire Ville de Shawinigan

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LAVAL, UN CHOIX QUI S’IMPOSE Prenez part au développement de cette grande ville dynamique à l’économie prospère. Sa qualité de vie exceptionnelle et son accueil favorable au développement des entrepreneurs et des entreprises la rendent incontournable.

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SAINT-HYACINTHE, TOURISME D’AFFAIRES ET BIOMÉTHANISATION Quand l’Hôtel des Seigneurs a fermé ses portes en 2013, Saint-Hyacinthe a perdu sa part de marché dans le créneau du tourisme d’affaires et s’est vue privée des 15 M$ de retombées générées par les quelque 300 000 personnes qui le fréquentaient annuellement. « Nous nous sommes lancé le défi de reprendre notre place », exprime le maire Claude Corbeil. Ainsi, le 17 novembre 2017, la ville de Saint-Hyacinthe a inauguré son nouveau Centre de congrès de 64 000 pi2, jumelé par une entente à Espace Saint-Hyacinthe qui ajoute à l’offre d’installations ses 150 000 pi2 dans quatre pavillons. À proximité de l’ancien emplacement de l’Hôtel des Seigneurs, un hôtel Sheraton de 221 chambres, propriété des Centres d’achat Beauward, ouvrira ses portes en avril prochain. Tout cela mis ensemble fait dire au maire Corbeil qu’il s’agit du plus gros centre de foire et de congrès à l’extérieur des grandes régions de Montréal et de Québec. « Nous misons sur nos forces, sur notre situation intéressante aux abords de l’autoroute 20, sur notre nouveau centre ultramoderne et haut de gamme, sur l’absence d’embouteillage dans notre ville et sur l’abondance d’espaces de stationnement gratuits », fait valoir Claude Corbeil, ajoutant que depuis son inauguration, le Centre de congrès a déjà accueilli plus de 50 événements et que les deux tenus simultanément le jour de l’ouverture ont attiré plus de 1 500 personnes. Par ailleurs, devant un problème d’enfouissement des déchets et des coûts liés à cette opération, Saint-Hyacinthe a relevé le défi de transformer un problème en solution écologique et rentable en s’inspirant d’initiatives européennes et en aménageant une usine de biométhanisation, un investissement de 27 M$ pour la municipalité et de 53,6 M$ de la part des gouvernements provincial et fédéral.

VILLE DE SAINT-HYACINTHE

CLAUDE CORBEIL Maire Ville de Saint-Hyacinthe

Une entente établie avec les usines agroalimentaires du territoire amènera 200 000 tonnes de produits vers les biodigesteurs auxquelles s’ajoutera le contenu des bacs bruns qui faisait partie du problème initial. Ces résidus permettront de fabriquer 13 millions de mètres cubes de gaz naturel qui seront vendus à Énergir et viendront diversifier les sources de revenus de la Ville avec un apport de 5,8 M$ pour 2018 seulement. Enfin, en réponse au manque de main-d’œuvre – le défi de l’heure des municipalités québécoises qui veulent attirer des entreprises sur leur territoire –, Saint-Hyacinthe entreprend une campagne de publicité et de séduction des jeunes familles et demande au

BRIGITTE MASSÉ

VILLE DE SAINT-HYACINTHE

CENTRE DE CONGRÈS DE SAINT-HYACINTHE

USINE BIOMÉTHANISATION DE SAINT-HYACINTHE IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2018

DOSSIER SPÉCIAL UMQ

législateur provincial l’adoption d’une loi privée qui lui permettra d’offrir des mesures incitatives sous forme de remboursement de la mise de fonds pour l’achat d’une maison, de crédit de rénovation pour les constructions antérieures à 1990, ou encore d’un crédit de taxe à l’achat d’une maison neuve. « Nous avons budgété 1,5 million. Si l’on veut attirer de la main-d’œuvre, il faut la loger. C’est notre réponse. Faciliter les choses aux nouveaux citoyens qui viendront s’établir chez nous, travailler sur notre territoire et dépenser dans nos commerces, c’est faire tourner la roue », conclut Claude Corbeil. VILLE DE LÉVIS

LÉVIS, LA QUALITÉ DE VIE Gilles Lehouillier, maire de Lévis, se réjouit. Le rapport Indice de vitalité économique des territoires publié par l’Institut de la statistique du Québec en décembre 2016 classe Lévis en tête des villes de plus de 100 000 habitants, suivie de près par Terrebonne et Gatineau. Dans ces trois territoires, le revenu total médian des 18 ans et plus y est particulièrement élevé, souligne le rapport. « Nous sommes également au sommet de la liste en regard des villes les plus sécuritaires au Québec », ajoute le maire. Cette

GILLES LEHOUILLIER Maire Ville de Lévis

performance, il l’attribue à une gestion moderne de la ville qui s’est dotée d’un bureau de projets et d’une nouvelle stratégie de développement résidentiel, commercial et industriel. « Ce qui rend Lévis particulièrement attrayante, c’est l’orientation qualité de vie que nous développons autour du fleuve et de ses affluents », souligne le maire Lehouillier, pour expliquer en partie la construction de plus de 3 000 nouvelles unités d’habitation sur le territoire au cours des deux dernières années. Ainsi, des parcs linéaires et un réseau de pistes cyclables le long du Saint-Laurent et des rivières Etchemin et Chaudière tissent un lien entre les quartiers et 10 parcs urbains, et cela vers un point central : la traverse de Lévis qui, avec ses fontaines et ses jeux d’eau, attire jusqu’à 3 000 personnes certains jours. « Les 150 jets propulsent 800 litres d’eau à la seconde sur une hauteur de 30 pieds », fait valoir le maire. De plus, une expérience menée avec le Port de Québec durant la saison 2017 s’est avérée concluante et fera du quai Paquet, sur la rive de Lévis, un quai supplémentaire pour les navires de croisière internationaux. « C’est prometteur pour nous, car le marché des croisières est en plein développement », avance Gilles Lehouillier. La municipalité a investi 25 M$ dans l’aménagement du secteur et 15,5 M$ pour rendre le quai Paquet conforme aux normes internationales. « Comme nous attendons des retombées intéressantes dans ce secteur, nous irons en appel de projets pour ajouter des complexes hôteliers et un lien mécanique entre le bas et le haut de la falaise pour les touristes et les cyclistes », informe Gilles Lehouillier.

GETTY IMAGES PAR STEVECOLEIMAGES

IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2018

Dans cette foulée d’effervescence, le pôle commercial Desjardins et le Carrefour Saint-Romuald sont aussi en plein essor avec des plans d’aménagement tournés vers des bâtiments multi fonctions résidentiels et commerciaux. Alors que Lévis était traditionnellement une ville de maisons unifamiliales, on verra

VILLE DE LÉVIS

FONTAINE DU QUAI PAQUET

VILLE DE LÉVIS

dorénavant s’élever des tours de 10, 20 et même 25 étages, annonce le maire. Une densification de la population qui favorisera le développement du transport en commun. Et de nouvelles rues seront bientôt ouvertes dans les parcs industriels de Bernières et de Lauzon.

« Les villes de l’avenir sont celles qui seront capables d’offrir une qualité de vie exceptionnelle où les gens auront facilement accès à des parcs pour développer de saines habitudes de vie, non seulement les week-ends, mais tout au long de la semaine », conclut Gilles Lehouillier.

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À LA POURSUITE DU DÉVELOPPEMENT INDUSTRIEL

De plus, la Ville est fière de répondre à la forte progression commerciale et industrielle par l’embauche d’une ressource permanente. En effet, le directeur du développement économique, Benoît Lévesque, travaille quotidiennement en collaboration avec les différents intervenants du milieu, tels que le Centre local de développement, Investissement Québec et Montréal International, afin d’optimiser l’accompagnement des industries actuelles et futures.

VILLE DE BEAUHARNOIS

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2018 : : REPORTAGE PROMOTIONNEL

BRUNO TREMBLAY Maire de Beauharnois

« Les investisseurs susceptibles de vouloir s’établir à Beauharnois peuvent, depuis peu, accéder à l’information détaillée des terrains industriels à vendre, et ce, par une expérience dynamisée à l’image de la ville, sur notre site Internet. Nous avons également bonifié nos outils en offrant, sous forme de graphiques interactifs, des données démographiques officielles sur la communauté beauharlinoise », mentionne M. Tremblay.

« Les efforts colossaux déployés, dans le développement industriel de Beauharnois, portent des fruits, et l’ascension fulgurante des ventes de terrains continue de dynamiser le secteur », annonce fièrement le maire de Beauharnois, Bruno Tremblay. On compte aujourd’hui 11 chantiers en cours sur le territoire beauharlinois, dont l’impressionnant centre de distribution du géant suédois IKEA ainsi que le projet de halte routière du consortium Custeau FTQ. Parmi les 50 000 pi2 de terrains vendus en 2017, on note également l’implantation des industries ACL et Brenntag.

LE PARC INDUSTRIEL EST SITUÉ AU CARREFOUR DES GRANDS AXES DE COMMUNICATION TERRESTRE.

VILLE DE BEAUHARNOIS

Beauharnois

LA CONCRÉTISATION DE PROJETS D’ENVERGURE « Notre vision du développement se prolonge bien au-delà du secteur industriel et nous sommes au fait de la force d’une économie diversifiée », commente Bruno Tremblay. C’est donc en parallèle avec les efforts déployés quant au développement industriel que la Ville est sur le point de mener à terme de grands projets tels que la réfection de la rue Ellice, une des artères principales de son centre-ville. L’ouverture des toutes nouvelles installations sportives, réalisées dans le cadre d’un partenariat avec la Ville de Châteauguay (Régie Beau-Château), sera possible dès l’été 2018, au grand bonheur des citoyens. Quant à la construction de la capitainerie, destinée à accueillir les plaisanciers permanents et en transit de la marina, elle devrait être terminée pour la belle saison à venir en plus des 99 places à quai. n

Laval

Troisième plus grande ville du Québec et située au cœur de la grande région métropolitaine, Laval est une destination de choix pour investir ou s’installer. Faire le choix de Laval, c’est se réaliser dans une ville où se côtoient un environnement d’affaires dynamique et une qualité de vie hors pair.

VILLE DE LAVAL

DE LA TRANSFORMATION À LA RÉALISATION MARC DEMERS Maire de Laval

L’INDUSTRIEL, UN MILIEU DYNAMIQUE Laval c’est aussi une des plus grandes zones métropolitaines sur les plans industriel et commercial. Le territoire représente plus de 170 millions de pieds carrés en zones industrielles, dont 40 millions de pieds carrés à construire. Ces espaces sauront répondre aux exigences les plus élevées des entrepreneurs cherchant un endroit pour s’installer. Pour appuyer les développements, la Ville offre un éventail d’incitatifs économiques compétitifs pouvant alimenter les décisions d’affaires des entrepreneurs et des entreprises.

« Laval a énormément à offrir. Notre économie continue de bien se porter, et sa transformation se poursuit. Toutes les conditions sont réunies pour assurer la réussite des entreprises et des entrepreneurs, et les occasions d’affaires ne manquent pas. C’est notamment le cas au centre-ville où de nombreux projets prennent forme et où les opportunités de développement sont exceptionnelles », mentionne le maire Marc Demers. ACCESSIBILITÉ ET PROXIMITÉ Laval est proche de tout. Un réseau de transport terrestre extrêmement bien développé favorise son accès fluide et rapide. Les infrastructures que sont le port de Montréal et l’aéroport Montréal-Trudeau se situent à proximité. Laval, c’est aussi un réseau de transport collectif reconnu comme l’un des plus innovants à l’échelle canadienne.

« Laval offre un potentiel immense à exploiter, et nous créons les meilleures conditions pour qu’il se réalise », conclut Marc Demers. n

LE CENTRE-VILLE PREND FORME Le centre-ville devient de plus en plus attrayant avec l’effervescence de nombreux projets. À commencer par la Place Bell qui accueille, depuis septembre dernier, le Rocket de Laval et des spectacles ; le Collège Montmorency qui a procédé au début février à la pelletée de terre officielle pour annoncer le début des travaux d’agrandissement ; le BioCentre Armand-Frappier et le complexe aquatique qui viendront enrichir le site du Cosmodôme ; Espace Montmorency qui amorcera bientôt les travaux ainsi que plusieurs autres projets résidentiels. « Les grues feront partie du paysage de Laval pour les années à venir », ajoute Marc Demers.

VILLE DE LAVAL

LAVAL EN ACTION, URBAINE ET HUMAINE La Ville a une vision claire de son développement avec Urbaine de nature et réalise des projets dans les aires TOD (transit oriented development) Cartier, Concorde et Montmorency afin de rendre ces milieux agréables et dynamiques. Un peu partout sur le territoire, les travaux sont bien amorcés. Le passage à l’action témoigne d’une vision qui se concrétise.

LAVAL, URBAINE ET HUMAINE

REPORTAGE PROMOTIONNEL : : IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2018

EN TOUTE JUSTICE

L’ENCADREMENT JURIDIQUE DU POUVOIR DES MUNICIPALITÉS DE STIMULER LE DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE Me Isabelle Landry

Depuis l’adoption et l’entrée en vigueur1 du projet de loi no 1222, les municipalités sont considérées comme des gouvernements de proximité. Le préambule de ce projet de loi reconnaît effectivement que « les municipalités exercent des fonctions essentielles et offrent à leur population des services qui contribuent à maintenir un milieu de vie de qualité, sécuritaire et sain3 ». De cette reconnaissance découle l’ajout de nombreux nouveaux pouvoirs ou l’élargissement de certains autres déjà existants. Qu’en est-il en matière de développement économique ?

Experte invitée

Me Isabelle Landry œuvre en droit municipal et immobilier (zonage et urbanisme), en droit de l’environnement et en droit public chez BCF Avocats d'affaires à Québec. Elle a une expertise en litige et travaille également en prévention de ces litiges en conseillant les divers organismes publics clients du cabinet dans leur gestion quotidienne. Elle conseille fréquemment des entreprises privées relativement à leurs droits et obligations dans leurs relations avec les divers organismes publics.

L’INTERDICTION DE SUBVENTIONS MUNICIPALES D’entrée de jeu, rappelons l’existence de la Loi sur l’interdiction de subventions municipales4 qui prévoit une interdiction générale pour les municipalités de venir en aide à des établissements commerciaux ou industriels. L’objectif de cette interdiction a toujours été de limiter la concurrence que les municipalités pouvaient se livrer entre elles afin d’attirer une entreprise sur leur territoire plutôt que sur celui de la municipalité voisine. Par contre, la législation reconnaît que, dans certaines circonstances, il peut être légitime pour une municipalité de souhaiter venir en aide à une entreprise ou à une industrie 5 . Certaines dispositions législatives viennent encadrer, en conséquence, l’aide qu’une municipalité peut accorder pour stimuler le développement économique sur son territoire. Dans le présent article, nous mettrons en lumière certains de ces pouvoirs, étant entendu que tous6 ne peuvent pas être abordés et que toutes les nuances ne peuvent non plus être faites.

LES POUVOIRS PRÉVUS À LA LOI SUR LES COMPÉTENCES MUNICIPALES7 Mentionnons en premier lieu le pouvoir prévu à l’article 92.1 de la Loi sur les compétences municipales (ci-après « L.c.m. »). Le premier alinéa de cet article mentionne tout d’abord la possibilité pour les municipalités d’adopter un programme pour accorder une aide sous forme de crédit de taxes à certains types précis d’entreprises. Avant l’entrée en vigueur du projet de loi no 122, la liste de ces entreprises qui pouvaient être aidées par un crédit de taxes était exhaustive et prévue directement dans l’article 92.2 L.c.m. Celle-ci s’avérant toutefois désuète, ce dernier article a été modifié afin de prévoir un nouveau mécanisme : la liste de ces entreprises sera désormais adoptée par règlement du gouvernement, lequel n’a pas encore été proposé. Les municipalités sont donc toujours, au moment d’écrire ces lignes, en attente de la liste des entreprises qui pourront bénéficier de crédit de taxes sur leur territoire. Le deuxième alinéa de l’article 92.1 L.c.m. prévoit pour sa part la possibilité pour une municipalité d’accorder de l’aide financière d’un total annuel maximal (pour l’aide accordée à toutes

1. En partie en juin 2017 et en janvier 2018. 2. Loi visant principalement à reconnaître que les municipalités sont des gouvernements de proximité et à augmenter à ce titre leur autonomie et leurs pouvoirs, L.Q. 2017, c. 13. 3. Ibid 4. R.R.Q., c. I-15. 5. QUÉBEC, Assemblée nationale, Commission de l’aménagement du territoire, « Étude détaillée du projet de loi n° 122, Loi visant principalement à reconnaître que les municipalités sont des gouvernements de proximité et à augmenter à ce titre leur autonomie et leurs pouvoirs » dans Journal des débats de la Commission de l’aménagement du territoire, vol. 44, n° 138 (8 juin 2017). 6. Les villes à charte possèdent notamment des pouvoirs particuliers à cet égard ; il existe des pouvoirs spécifiques d’aide aux OBNL, aux coopératives de solidarité, etc. 7. R.R.Q., c. C-47.1.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2018

les entreprises qu’elle ciblera sur son territoire) de 300 000 $ pour Québec et Montréal et de 250 000 $ pour les autres municipalités du Québec. Ce plafond a été récemment augmenté par le projet de loi no 122, étant auparavant de 100 000 $. Il est impossible toutefois pour une municipalité d’utiliser ce pouvoir si les activités de l’entreprise sont transférées du territoire d’une autre municipalité vers celui de la municipalité qui apportera l’aide8 ni de soutenir une entreprise qui bénéficie d’une aide gouvernementale destinée à réduire les taxes foncières9. La durée de l’aide accordée ne pourra excéder 10 ans, et, dans certaines circonstances, le règlement mettant en place le programme d’aide devra être soumis à l’approbation des personnes habiles à voter avant d’entrer en vigueur. Le programme d’aide financière de la municipalité devra s’insérer dans le cadre de son programme de développement économique ou dans celui de la municipalité régionale de comté si la municipalité locale n’en possède pas10. Toujours dans le cadre de la L.c.m., l’article 93 permet aux municipalités de constituer un organisme de promotion industrielle, commerciale ou touristique. Finalement, l’article 90 L.c.m. prévoit certains pouvoirs plus spécifiques comme l’aide financière au déplacement ou à l’enfouissement de tout réseau de télécommunication ou de distribution d’énergie, de même qu’à l’installation d’équipements devant servir à cette distribution ou pour la relocalisation, sur son territoire, d’une entreprise commerciale ou industrielle qui y est déjà présente. Le montant de l’aide ne pouvant, dans ce dernier cas, excéder le coût réel de la relocalisation. CERTAINS AUTRES POUVOIRS SPÉCIFIQUES S’il ne fallait citer que la Charte de la Ville de Montréal11 à titre d’exemple, citons l’article 10.1 de l’annexe C qui mentionne qu’afin de soutenir le développement économique, la Ville peut, par règlement, adopter tout programme d’aide à l’entreprise. Une aide, dans le cadre d’un tel programme (lequel doit s’inscrire dans le plan de développement économique de la Ville), peut prendre toute forme, incluant une subvention, un crédit de taxes, un cautionnement12 ou la cession ou la location d’un immeuble13. Il est également prévu que la Loi sur l’interdiction de subventions municipales ne s’applique pas à une aide accordée en vertu d’un programme

GETTY IMAGES PAR SKEEG

en question, dans la mesure où l’aide découle d’une planification conjointe entre la Ville et le ministre du Développement économique, de l’Innovation et de l’Exportation ; qu’elle ne contrevient pas aux accords de commerce auxquels le Québec s’est déclaré lié ; qu’elle ne vise pas le transfert d’activités exercées sur le territoire d’une autre municipalité locale du Québec ; qu’elle est versée à une personne qui, sur le territoire de la ville, exploite une entreprise et est le propriétaire ou l’occupant d’un immeuble. CONCLUSION En somme, il faut retenir que les municipalités et les villes possèdent effectivement certains pouvoirs pour stimuler le développement économique sur leur terri toire. Ces pouvoirs sont toutefois bien définis et encadrés par la législation. Par ailleurs, ils peuvent s’avérer plus larges en certaines circonstances, notamment dans les villes à charte. Nous réitérons qu’il était impossible, dans le cadre de cet article, de répertorier tous les pouvoirs municipaux d’aide au développement économique. Nous vous invitons donc à vous renseigner auprès de votre municipalité afin de connaître les programmes existants qui pourraient s’appliquer à votre projet.

8. Toujours dans l’objectif d’éviter que les municipalités ne se fassent concurrence l’une l’autre. 9. Les entreprises agricoles, par exemple. 10. Art. 92.5 L.c.m. 11. R.R.Q., c. C-11.4. 12. Voir l’article 9 du Code municipal (R.R.Q., c. C-27.1) et 28 (3) de la Loi sur les cités et villes (R.R.Q. c. C-19) à semblable effet. 13. Voir l’article 7 du Code municipal et 28 (1.1) de la Loi sur les cités et villes.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2018

DONNÉES EN IMMOBILIER

LE MARCHÉ DU MULTIPLEX AU QUÉBEC EN 2017 Les ventes de propriétés résidentielles ont grimpé en 2017, particulièrement dans le secteur de la copropriété où l’augmentation des ventes a atteint 10 %. Le segment du multiplex, pour sa part, a connu une croissance des ventes plus modeste. Le volume de

Joanie Fontaine

transactions de ce type d’immeuble demeure assez constant depuis 2013. Il faut dire que le nombre de propriétés dans ce secteur croît faiblement comparativement à la progression de celui des copropriétés.

Experte invitée

Selon le ministère des Affaires municipales et de l’Occupation du territoire (MAMOT), il y avait 17 952 propriétés de 10 logements et plus sur le territoire québécois en 2017, une augmentation de 0,5 % par rapport à 2016 et de 2,3 % comparativement à 2012. Malgré la hausse du nombre de multiplex, l’ampleur de celle-ci est largement inférieure à la croissance observée dans le secteur de la copropriété.

Économiste chez JLR et blogueuse pour le journal Les Affaires, Joanie Fontaine analyse le marché immobilier. Ses études sont publiées sur blog.jlr.ca et citées régulièrement par d’importantes publications québécoises. Elle puise ses informations dans la base de données de JLR comptant plus de 7 millions de transactions immobilières analysées depuis 1986 et publiées au Registre foncier.

TENDANCES DU MARCHÉ DU MULTIPLEX EN 2017 Au total, 396 multiplex de 12 logements et plus ont été vendus1 en 2017 selon les données colligées par JLR à partir du Registre foncier du Québec. Ce nombre surpasse de 4 % celui enregistré en 2016, mais est égal à celui de 2015. En ce qui concerne le prix médian par logement, il a atteint 83 267 $ en 2017, excédant à peine les 83 200 $ observés en 2016. La variation presque nulle de cette année diffère des augmentations de 4 % et de 5 % notées au cours des deux années précédentes.

UN PORTRAIT DIFFÉRENT SELON LES RÉGIONS Malgré l’absence de croissance du prix médian par logement pour l’ensemble du Québec, les résultats varient selon les secteurs. Dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal, le prix médian par logement atteignait 94 444 $ en 2017, ce qui représente une hausse de 3 % par rapport à l’année dernière. Avec 241 ventes de multiplex dans la RMR de Montréal en 2017, le marché de la métropole représente environ 60 % des ventes de ce type de bâtiment sur le territoire québécois. Dans la RMR de Québec, le contexte est diffé rent pour les propriétaires de multiplex puisque le prix médian par logement a diminué de 2 % en 2017 comparativement à 2016. Celui-ci se situait à 81 250 $ au cours de la dernière année. TAUX D’INOCCUPATION ET LOYER Le taux d’inoccupation des logements locatifs se situait à 3,4 % en 2017 selon les données

ÉVOLUTION DU NOMBRE DE VENTES ET DU PRIX MÉDIAN PAR LOGEMENT DES MULTIPLEX 430

84 000 $

410

82 000 $

390

80 000 $

370

78 000 $

350

76 000 $

330 310

74 000 $

290

72 000 $

270

70 000 $

250 2013

2014

Prix médian par logement

2015

2016 Nombre de multiplex vendus

1. En excluant les ventes liées, les ventes multiples, les ventes de reprises et les transactions de 200 000 $ et moins.

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2017

TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES* ADRESSE

PROPRIÉTÉS COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES La plus grosse transaction des deux derniers mois concerne un centre commercial de Gatineau qui a été acquis par une entreprise enregistrée en Ontario. Au total, 9 des 15 plus importantes ventes de propriétés commerciales étaient situées dans l’agglomération de Montréal. La plus chère au mètre carré était localisée dans Ville-Marie, arrondissement connu pour le prix élevé des espaces.

ARRONDISSEMENT / VILLE

PRIX

TAILLE (M2)

PRIX / M2

325, boul. Greber

Gatineau

21 000 000 $

5250-5260, rue Ferrier

Côte-des-Neiges / Notre-Damede-Grâce, Montréal

19 200 000 $

22 465

855 $

8475–8499, ch. Devonshire

Mont-Royal

18 000 000 $

11 271

1 597 $

301-315, rue Saint-Thomas

Sud-Ouest, Montréal

17 000 000 $

7 656

2 221 $

1030, rue de la Montagne

Ville-Marie, Montréal

16 500 000 $

2880, ch. des Quatre-Bourgeois

Québec

15 755 000 $

257-345, boul. Sir-Wilfrid-Laurier

Mont-Saint-Hilaire

15 400 000 $

5 709

2 697 $

800-850, rue Sainte-Catherine Est

Ville-Marie, Montréal

11 428 681 $

2 800

4 082 $

11400-11500, 1re Avenue

Saint-Georges

11 200 000 $

1575, boul. Henri-Bourassa Ouest

Ahuntsic / Cartierville, Montréal

10 435 000 $

9 151

3570-3664, boul. Saint-Charles

Kirkland

10 420 000 $

750, rue Lebeau

Saint-Laurent, Montréal

10 000 000 $

12 368

809 $

2650, rue Étienne-Lenoir

Laval

8 950 000 $

9 709

922 $

2175, rue Girouard Ouest

Saint-Hyacinthe

8 875 000 $

3637, boul. Crémazie Est

Villeray / Saint-Michel / Parc-Extension, Montréal

8 800 000 $

1 140 $ -

15 187

579 $

TOP 15 DES VENTES DE MULTIPLEX* ADRESSE

SECTEUR MULTIRÉSIDENTIEL

Deux transactions se distinguent par leur prix élevé avec des ventes à plus de 13 M$. La plus chère concerne un immeuble situé dans l’arrondissement Ville-Marie. Le bâtiment a été acquis par une entreprise dont le siège social se trouve à Toronto. Le deuxième multiplex le plus cher, situé dans l’arrondissement Plateau-MontRoyal, a été vendu par une entreprise ontarienne et acquise par une société québécoise dont le siège social est à Montréal.

ARRONDISSEMENT / VILLE

NOMBRE DE LOGEMENTS

PRIX

PRIX / PORTE

TAILLE (M2)

PRIX / M2

1245, rue Saint-Marc

Ville-Marie, Montréal

13 550 000 $

423 438 $

3 343

4 053 $

105, rue Milton

Plateau-Mont-Royal, Montréal

13 300 000 $

112

118 750 $

3 683

3 611 $

1266, av. des Pins Ouest

Ville-Marie, Montréal

6 350 000 $

453 571 $

9339-9345, boul. Saint-Michel

Villeray / Saint-Michel / Parc-Extension, Montréal

5 675 000 $

177 344$

1 922

2 952 $

76-78, 5e Avenue

Pincourt

5 625 000 $

200 893 $

1 713

3 283 $

3495, av. Van-Horne

Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal

5 060 000 $

115 000 $

1 830

2 766 $

3794, boul. Henri-Bourassa Est

Montréal-Nord, Montréal

5 000 000 $

119 048 $

3 372

1 483 $

5225-5239, av. du Parc

Plateau-Mont-Royal, Montréal

4 500 000 $

173 077 $

6310, rue Sherbrooke Ouest

Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal

4 000 000 $

85 106 $

3585, rue Bélanger

Villeray / Saint-Michel / Parc-Extension, Montréal

3 685 000 $

99 595 $

2 454

1 502 $

7171, av. de Chateaubriand

Villeray / Saint-Michel / Parc-Extension, Montréal

3 675 000 $

76 563 $

1 797

2 046 $

3546, rue Durocher

Plateau-Mont-Royal, Montréal

3 500 000 $

218 750 $

1 618

2 163 $

50, rue Rémy

Longueuil

3 330 000 $

97 941 $

2077, boul. De Maisonneuve Ouest

Ville-Marie, Montréal

3 050 000 $

87 143 $

1 466

2 081 $

2925, rue Louis-Paré

Lachine, Montréal

2 720 000 $

75 556 $

2 934

927 $

* novembre-décembre 2017 Note : Les ventes multiples, les ventes liées et les ventes indivises sont exclues de ces deux tableaux. IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2018

DONNÉES EN IMMOBILIER

publiées par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Il s’agit d’une baisse importante par rapport à 2016 où ce taux était de 4,4 %. La diminution de la proportion d’unités vacantes a été rendue possible par une croissance de la demande stimulée, entre autres, par l’immigration. Une chute du taux d’inoccupation permet d’amé liorer la rentabilité des immeubles. D’un autre côté, la hausse du loyer moyen demeure modeste avec une augmentation de 1,9 % par rapport à l’année dernière. Le prix moyen du loyer s’élève maintenant à 735 $. QUE NOUS RÉSERVE 2018 ? En début d’année, le taux directeur a crû de 0,25 point de pourcentage pour atteindre 1,25 %, un sommet depuis 2009. La hausse de janvier fait suite aux deux autres annoncées en 2016 et pourrait être suivie par des augmentations subséquentes en 2018. Or, les montées du taux d’intérêt font grimper le coût du financement des multiplex. Cette accélération des coûts risque de limiter la rentabilité des investissements puisque la facture

COMMERCIAL

INSTITUTIONNEL

peut difficilement être transférée aux locataires, dont l’augmentation du loyer est limitée. Ainsi, la hausse des taux d’intérêt devrait restreindre la croissance des prix des multiplex sur le marché afin de maintenir la rentabilité. En ce qui concerne l’offre de logements, le nombre d’unités locatives au Québec sera en hausse en 2018 puisque 11 776 logements locatifs ont été mis en chantier au cours des trois premiers trimestres de 2017. Ce nombre surpasse de 17,4 % celui de l’année précédente. Les unités supplémentaires devraient être absorbées par la croissance de la demande. De nombreux immigrants sont attendus encore en 2018 (environ 50 000), ce qui devrait alimenter la demande de logements cette année, surtout dans la région de Montréal. Ainsi, le taux d’inoccupation devrait demeurer bas malgré une hausse de l’offre locative. La faible proportion de logements vacants devrait aider à rentabiliser les immeubles. En définitive, la croissance des prix devrait être modeste au cours des prochaines années si les taux d’intérêt continuent de grimper.

RÉSIDENTIEL Magil Construction est une compagnie privée qui œuvre au sein de l’industrie de la construction, au Québec, en Ontario et en Colombie-Britannique. Elle est fière de son excellente réputation d’offrir une gamme de services de construction de grande qualité. Elle préconise des relations à long terme, avec ses clients et fournisseurs, basées sur le respect mutuel, l’intégrité et une conduite d’avant-plan. Son but premier est la satisfaction du client.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2018

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Depuis les gratte-ciels jusqu’à l’industriel, en passant par les ouvrages institutionnels et ceux du secteur de la santé, Magil Construction est un véhicule de réussite pour ses clients et elle-même.

MOT DE L’IDU

André Boisclair

MAINTENIR L'ÉLAN oilà, en début d’année, l’expression qui résonne chez tous les membres de notre industrie et derrière laquelle nous nous rassemblons. Dans l’île de Montréal, 2017 s’est terminée sur une note encourageante : le taux de chômage enregistré est le plus faible depuis 2000, soit 7,6 %. En outre, les espaces industriels et les locaux pour bureaux sont convoités comme jamais. Dans le secteur des immeubles de bureaux, le taux d’inoccupation dans le quartier des affaires de Montréal est passé à 8,7 %. On a déjà vu pire ! Cet enthousiasme pousse les leaders de notre industrie à vouloir engager, avec l’ensemble de nos parties prenantes – citoyens, partenaires de l’industrie, villes et gouvernements –, une conversation sur les conditions qui favoriseront le maintien de cet élan. Voilà pourquoi, en 2018, l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) s’exprimera plus que jamais et deviendra ainsi un partenaire incontournable du développement des grandes villes. Nos messages sont simples et pertinents. 1- Les membres de l’IDU travaillent au développement d’espaces sains, à forte teneur en activité humaine, où le mieux-être des personnes se conjugue avec l’émergence économique et sociale de communautés. Nous savons intensifier les villes. 2- Nous réclamons des autorités publiques de la PRÉVISIBILITÉ. Toute nouvelle taxe ou toute intervention réglementaire doit, avant son entrée en vigueur, offrir suffisamment de temps au marché afin qu’il puisse s’y adapter. 3- Aux villes, nous rappelons que la part du fardeau fiscal assumée par le secteur non résidentiel est trop élevée et que nos clients, les commerçants en particulier, en souffrent.

4- Nous aimons des villes qui se concentrent sur leur mission de base, qui offrent un service rapide et efficace, qui mettent leurs infrastructures à niveau, qui investissent dans les transports collectifs et qui travaillent à diversifier leurs revenus. 5- Nous souhaitons une croissance durable qui s’appuie sur le développement des cerveaux, qui favorise l’innovation et la beauté, qui sait mettre en valeur notre patrimoine et qui salue la richesse de la diversité. Voilà comment l’IDU travaille à MAINTENIR l’ÉLAN. Grâce au talent de nos membres, le visage des villes de Québec et de Montréal se transforme et attire de plus en plus l’attention. Je vous invite donc à vous engager dans l’IDU, à faire corps avec nous et à profiter de la remarquable plateforme que nous vous offrons pour interagir avec d’autres décideurs. Parlant d’élan, permettez-moi de profiter de cette tribune pour remercier chaleureusement Mario Caron, avocat, associé chez Norton Rose, ainsi qu’Elias Benhamou, avocat, associé chez Davies, sans qui les modifications récemment annoncées au régime des droits de mutation n’auraient jamais eu lieu. Leur vigilance et leur engagement à l’IDU font toute une différence, croyez-moi. Merci donc de faire équipe avec l’IDU. Ensemble, nous travaillons plus que jamais à l’ESSOR DE LA VILLE. André Boisclair, Adm.A Président-directeur général – IDU aboisclair@iduquebec.com

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INTERNATIONAL

ÉDITION 2018 DU MIPIM

BIENVENUE AU MIPIM, LE MARCHÉ INTERNATIONAL DES PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER ! PROPOS RECUEILLIS PAR JOHANNE LANDRY

« Un endroit où se prennent des décisions de haut niveau, un lieu qui rassemble les grands joueurs et qui présente les tendances innovantes du secteur de l’immobilier sur la planète. À titre d’image, je comparerais le MIPIM à un grand supermarché de mégaprojets en recherche de financement. Des investisseurs parcourent les allées afin d’évaluer ceux qui s’avèrent les plus prometteurs pour leur portfolio », décrit Johanne Royer, représentante pour le marché canadien au MIPIM. Depuis 2006, le Regroupement Montréal Métropolitain se démarque au MIPIM par son emplacement et par l’apport d’entreprises et d’organisations de l’industrie immobilière, parmi lesquels le Fonds immobilier de solidarité FTQ, Aéroports de Montréal et JBC Média qui soutiennent fièrement les joueurs et les partenaires de l’industrie. L’objectif : se regrouper sous le parapluie de la métropole québécoise pour présenter l’expertise et les projets de la région afin d’y intéresser des investisseurs internationaux. « Le Regroupement Montréal Métropolitain est d’ailleurs connu des délégués du MIPIM. Des liens d’affaires de qualité ont été développés depuis ces 13 années », souligne Johanne Royer, qui coordonne aussi les activités du regroupement montréalais. Comme le MIPIM privilégie l’innovation entre autres par ses conférences qui valorisent les projets avant-gardistes, le projet montréalais Humaniti a été retenu pour une conférence. Celui-ci propose une communauté verticale d’espaces hôteliers, résidentiels et commerciaux au cœur du Quartier international. Le MIPIM en chiffres, c’est 24 000 participants, 100 pays, 5 000 investisseurs, 100 conférences et 4 jours de réseautage d’affaires. MIPIM

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INTERNATIONAL

PARTICIPANTS AU REGROUPEMENT MONTRÉAL MÉTROPOLITAIN AU MIPIM 2018 AÉROPORTS DE MONTRÉAL

Serge Côté, directeur, Stratégie et projets spéciaux Guy Landry, directeur, Développement immobilier 800, place Leigh-Capreol, bureau 1000 Dorval (Québec) CANADA H4Y 0A5 514 420-5034 admtl.com

JBC MÉDIA

SMARTPIXEL.TV

Jacques Boisvert, président et éditeur

Carlos Andres Molina, développement des affaires Hadrien Laporte, président Alexandre Lacoursière, associé

2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Québec) CANADA J4V 1M9 450 670-7770 ou 1 866 446-3185 jbcmedia.ca

LEMAY

Louis Lemay, président et facilitateur de l’excellence

GROUPE ALFID

Frédéric Bossart, vice-président Développement 500, place d’Armes, bureau 2300 Montréal (Québec) CANADA H2Y 2W2 514 282-7654 alfid.com

BORDEN LADNER GERVAIS LLP Sylvie Bouvette, associée

1000, rue De La Gauchetière Ouest, bureau 900 Montréal (Québec) CANADA H3B 5H4 514 879-1212 ou 1 855 660-6003 blg.com

DEVIMCO

Le Phénix, 3500, rue Saint-Jacques Montréal (Québec) CANADA H4C 1H2 514 932-5101 lemay.com

LES ENTREPRISES QMD INC.

Luc Quenneville, président Roxane Tremblay, directrice, administration et communications 990, rue Notre-Dame Ouest, bureau 200 Montréal (Québec) CANADA H3C 1K1 514 875-4356 entqmd.com

LSR GESDEV

Serge Goulet, président 6000, boulevard de Rome, bureau 410 Brossard (Québec) CANADA J4Y 0B6 450 645-2525 devimco.com

Annie Lemieux, présidente 333, rue Riverside, bureau 001 Saint-Lambert (Québec) CANADA J4P 1A9 450 923-2400 lsrgesdev.ca

FONDS IMMOBILIER DE SOLIDARITÉ FTQ

MACOGEP

Carole Handfield, vice-présidente aux investissements

545, boulevard Crémazie Est, bureau 200 Montréal (Québec) CANADA H2M 2W4 514 383-8383 fondsftq.com

GROUPE MONTONI

Dario Montoni, président

Louis Yves LeBEAU, chef d’entreprise Claude Léger, vice-président, développement de projet 1255, boulevard Robert-Bourassa, bureau 700 Montréal (Québec) CANADA H3B 3W1 514 223-9001 macogep.com

MIPIM / GAUDI STRATÉGIES

Johanne Royer, représentante pour le marché canadien

4115, autoroute des Laurentides Laval (Québec) CANADA H7L 5W5 450 978-7500 groupemontoni.com

373, place d’Youville, bureau 202 Montréal (Québec) CANADA H2Y 2B7 1 888 957-4935 smartpixel.tv

SOPREMA

Josée Plourde, directrice développement des affaires 1295, rue Newton, bureau 200 Boucherville (Québec) CANADA J4B 5H2 450 655-6676 ou 1 800 361-1386 soprema.ca

SYSCOMAX

Sylvain Robitaille, président Daniel Robitaille, vice-président principal 12655, boulevard Henri-Fabre, bureau 700 Mirabel (Québec) CANADA J7N 1E1 450 434-0008 syscomax.com

UPBRELLA CONSTRUCTION

Joey Larouche, président Jacques Gauthier, développement des affaires 9160, boulevard Leduc, bureau 310 Brossard (Québec) CANADA J4Y 0E3 450 646-5757 upbrella.com

VILLE DE MONTRÉAL

Josée Chiasson, directrice de la mise en valeur des pôles économiques Hôtel de ville de Montréal 275, rue Notre-Dame Est Montréal (Québec) CANADA H2Y 1C6 514 872-0311 ville.montreal.qc.ca

24, rue Jean-Marc Dansro Blainville (Québec) CANADA J7C 4M3 514 999-8128 gaudistrategies.com

RÉPERTOIRE DES INTERVENANTS EN DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE

POUR LA RÉGION DE MONTRÉAL

SERVICE DU DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE, VILLE DE MONTRÉAL

700, rue De La Gauchetière Ouest, 28 étage Montréal (Québec) H3B 5M2 ville.montreal.qc.ca/portal/page?_pageid= 5798,85679599&_dad=portal&_schema=PORTAL e

Benoit Turgeon, conseiller en affaires économiques internationales, Direction des Partenariats stratégiques et des Affaires internationales 514 872-0119 • cell. : 514 827-3311 benoit.turgeon@ville.montreal.qc.ca Nicolas Marino Affaires économiques internationales 514 872-2427 • cell. : 514 923-8808 xmari99@ville.montreal.qc.ca Véronique Doucet Directrice du développement économique vdoucet@ville.montreal.qc.ca

MONTRÉAL INTERNATIONAL

380, rue Saint-Antoine Ouest, bureau 8000 Montréal (Québec) H2Y 3X7 montrealinternational.com Stéphane Paquet Vice-président, investissements étrangers et organisations internationales stephane.paquet@mtlintl.com

CHAMBRE DE COMMERCE DU MONTRÉAL MÉTROPOLITAIN

380, rue Saint-Antoine Ouest, bureau 6000 Montréal (Québec) H2Y 3X7 ccmm.ca Guy Jobin Vice-président, services aux entreprises gjobin@ccmm.qc.ca

DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE DE L’AGGLOMÉRATION DE LONGUEUIL (DEL) 204, boul. de Montarville, bureau 120 Boucherville (Québec) J4B 6S2 450 645-2335 ou 1 866 599-2335 delagglo.ca/fr Julie Éthier, directrice générale 450 645-0964

DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE, VILLE DE LAVAL 1555, boul. Chomedey, bureau 100 Laval (Québec) H7V 3Z1 450 978-5959 lavaleconomique.com

Marc Tremblay, directeur général adjoint marc.tremblay@laval.ca SUITE > IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2018

INTERNATIONAL

RÉPERTOIRE D’INTERVENANTS EN DÉVELOPPEMENT

ÉCONOMIQUE À L’ÉTRANGER

MINISTÈRE DES RELATIONS INTERNATIONALES ET DE LA FRANCOPHONIE

RÉPERTOIRE

DES INTERVENANTS EN DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE POUR LA RÉGION DE MONTRÉAL (SUITE)

INVESTISSEMENT QUÉBEC

Bureau principal 600, rue De La Gauchetière Ouest, bureau 1500 Montréal (Québec) H3B 4L8 514 873-4664 ou 1 844 474-6367 investquebec.com/quebec/fr

IVANHOÉ CAMBRIDGE

Denis Couture, vice-président exécutif, affaires publiques et internationales denis.couture@ivanhoecambridge.com www.ivanhoecambridge.com/fr-ca

MANUFACTURIERS ET EXPORTATEURS DU QUÉBEC 434, rue Saint-Pierre, bureau 200 Montréal (Québec) H2Y 2M5 qc.cme-mec.ca

Véronique Proulx, présidente-directrice générale veronique.proulx@meq.ca

MINISTÈRE DE L’ÉCONOMIE, DE LA SCIENCE ET DE L’INNOVATION

Direction régionale de Montréal 380, rue Saint-Antoine Ouest, 5e étage Montréal (Québec) H2Y 3X7 514 499-2550 ou 1 866 463-6642 economie.gouv.qc.ca Jean Séguin, sous-ministre adjoint jean.seguin@economie.gouv.qc.ca

TECHNOPARC MONTRÉAL

2300, boul. Alfred-Nobel, bureau 100 Montréal (Québec) H4S 2A4 Mario Monette, président-directeur général mmonette@technoparc.com

TOURISME MONTRÉAL Yves Lalumière, président-directeur général lalumiere.yves@tourisme-montreal.org

380, rue Saint-Antoine Ouest, Montréal (Québec) H2Y 3X7 mrif.gouv.qc.ca/fr/ministere/representation-etranger#Delegation_Generale

DÉLÉGATION GÉNÉRALE DU QUÉBEC

Immeuble CCIA, 6e étage Avenue Jean-Paul II 24 BP 90 Abidjan 24, Côte d’Ivoire Siasia Morel, directeur

59 Pall Mall London SW1Y5JH, Royaume-Uni + 44 (0) 2077665900 John Anthony Coleman, délégué général

Calle Balmes 177, Principal 1a 08006 Barcelona, Espagne + 34934764258 Alfons Calderón, directeur

Avenida Taine 411 Colonia Bosques de Chapultepec CP 11580 Ciudad de Mexico, Mexique + 52 (55) 1100-4330 Stéphanie Allard-Gomez, déléguée générale

Ambassade du Canada 19 Dongzhimenwai Dajie Chaoyang District Beijing 100600 République populaire de Chine + 861051394000 Jean-François Lépine, directeur des représentations du Québec en Chine

Mauerkircherstrasse 103 81925 Munchen, Allemagne + 49(0) 8925549310 Nicolas Martin, chargé d’affaires par intérim One Rockefeller Plaza, 26th Floor New York NY 10020-2102, États-Unis 212 843-0950 Jean-Claude Lauzon, délégué général 66, rue Pergolèse 75116 Paris, France +33 (0) 140678500 Line Beauchamp, déléguée générale et représentante personnelle du premier ministre du Québec pour la Francophonie Shiroyama JT Trust Tower 32th Floor 4-3-1 Toranomon Minato-Ku Tokyo 105-6032, Japon +810357334001 Luci Tremblay, déléguée générale

DÉLÉGATION DU QUÉBEC

191 Peachtree Street NE, suite 3240 Atlanta GA 30303, États-Unis 404 584-2995 Donald Leblanc, délégué One Boston Place 201 Washington Street, suite 3850 Boston MA 02108, États-Unis 617 482-1193 Marie-Claude Francœur, déléguée 444N Michigan Avenue, suite 3650 Chicago IL 60611, États-Unis 312 645-0392 Jean-François Hould, délégué 10940 Wilshire Boulevard, suite 720 Los Angeles CA 90024, États-Unis 310 824-4173 Elizabeth MacKay, déléguée Via Della Quattro Fontane No 16 Piano 2 Interno 5 00184 Roma, Italie + 39 0642034501 Marianna Simeone, déléguée

IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2018

BUREAU DU QUÉBEC

32, rue du Châtelain 1050 Bruxelles, Belgique + 32 (0) 2512 0036 Michel Audet, délégué général

Immeuble Rivonia 167, avenue Lamine Gueye x Place Soweto, Dakar, Sénégal + 221338498216 Younes Mihoubi, directeur 4265 San Felipe, suite 1100 Houston, TX 77027, États-Unis 713 968-9836 Daniel Dignard, directeur Ambassade du Canada Calle 30 No 518 Esquina a 7 ma Miramar, La Havane, Cuba + 5372042516 Myriam Paquette-Côté, directrice Consulat général du Canada Indiabulls Finance Centre, Tower 2 21st Floor Senapati Bapat Marg Elphinstone Road (West) Mumbai 400013, Inde +912267494444 Dominic Marcotte, directeur Av das Naçôes Unidas 12901 CENU – Tour Nord – 16e étage 045780-000 Sâo Paulo (SP), Brésil + 55 (11) 5509-4321 Thais Aun, directrice par intérim Consulat général du Canada 8th Floor, Eco City Building 1788 Nanjing Xi Lu Shangai 200040 République populaire de Chine + 8602132792800 Jean-François Lépine, directeur des représentations du Québec en Chine 805 – 15th Street NW, suite 450 Washington DC 20005, États-Unis 202 659-8990 Frédéric Tremblay, directeur

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QUÉBEC

PERSPECTIVES BRUNO TURCOTTE, B.A.A., É.A.

Vice-président, Immobilier et ressources matérielles La Capitale, Groupe financier

MICHELLE LAURENDEAU

Gestionnaire en immobilier, Coordonnatrice de secteur / Région de Québec Boardwalk REIT

NORMAND HUDON

Architecte associé Coarchitecture

MIGUEL DUARTE E SOUSA, ing. PA LEED

Président directeur-général Ambioner

LE TROISIÈME LIEN, SYMBOLE DES ENJEUX DE DÉVELOPPEMENT RÉGIONAL PROPOS RECUEILLIS PAR CHRISTOPHE LEDUC

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

S’il est un sujet qui agite la vie publique dans la région de la Capitale-Nationale, c’est bien celui du troisième lien entre Québec et Lévis ! Censé résoudre un grave problème de congestion entre les rives du fleuve Saint-Laurent, il résume en fait à lui seul les enjeux auxquels est confrontée toute la région et qui la placent devant des choix cruciaux pour son avenir. Si, à l’image de la population, le sujet suscite des avis divers chez nos intervenants, il met surtout en lumière les principales problématiques du développement futur d’une capitale nationale à la croisée des chemins.

SE POSER LES BONNES QUESTIONS Pour Michelle Laurendeau, gestionnaire en immobilier, Boardwalk REIT, le troisième lien place toute la région de la Capitale-Nationale et sa population devant de vrais choix de développement urbain et il doit nourrir une grande réflexion. « La région de la capitale est reconnue entre autres pour sa qualité de vie, ses espaces verts et son trafic encore acceptable en comparaison avec les grandes métropoles, souligne Mme Laurendeau. Qu’est-ce qui détermine cette qualité de vie ? En partie, la densification du trafic, la 38

IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2018

disponibilité des stationnements, la proximité des lieux lors des déplacements, les gens. Parfois, nous tenons cette qualité de vie pour acquise sans nous rendre compte de ce privilège », rappelle-t-elle. Pour elle, le risque serait de multiplier le nombre de véhicules et donc de nuire à ce qui fait l’attrait de la capitale nationale : « Certains disent qu’ajouter un troisième lien ne réglera pas la congestion à moyen ou à long terme, car selon plusieurs études, il y a une corrélation directe entre le nombre accru de routes et l’augmentation des usagers. »

Les questions du changement des comportements et du transport collectif doivent donc être mises sur la table rapidement. « Nous avons un des taux les plus faibles de covoiturage, car cela ne fait pas partie de notre culture », explique Mme Laurendeau. Elle insiste sur un point : « Pour plusieurs, le transport en commun n’est pas le premier choix. Mais s’il y avait plus d’offres, n’y aurait-il pas plus d’usagers ? »

PORTE D'ENTRÉE SECTEUR LEBOURGNEUF QUÉBEC

Des choix qu’il faudra faire rapidement pour que la ville reste attractive, selon Mme Laurendeau : « La ville de Québec est en pleine croissance avec un des taux de chômage les plus bas au pays ; attirer de la nouvelle main-d’œuvre est un défi de taille. » FAIRE CONFIANCE AUX SOLUTIONS ÉPROUVÉES Pour ses partisans, la construction d‘un troisième lien est une solution rapide et logique au grave problème de congestion sur les ponts. Miguel Duarte e Sousa, ing. PA LEED, président-directeur général, Ambioner, qui a connu ce même dilemme dans son pays d’origine, propose de s’en inspirer. « Il y a déjà vingt ans, j’étais étudiant en ingénierie à l’Universidade Nova située sur la rive sud du Tejo, fleuve qui borde la ville de Lisbonne, capitale du Portugal, se souvient-il. J’habitais près de Sintra et je devais traverser le fleuve tous les jours par le seul lien qui existait, soit le pont 25 de Abril. C’était long, et je devais bien planifier mes déplacements. » Une situation qu’il revit ici aujourd’hui : « Devant me déplacer souvent entre Québec et Lévis, pour affaires, je m’imagine de retour en 1995 à Lisbonne. » Il préconise donc la même solution en s’inspirant de ce qui a fonctionné pour ses compatriotes. « À l’occasion de l’exposition universelle Expo ’98, un deuxième lien a été construit à l’autre extrémité de la ville, soit le pont Vasco da Gama, d’une longueur d’environ 17 kilomètres, qui avait comme principal objectif de désengorger le pont 25 de Abril. Le tour a été joué avec grand succès, améliorant la vie des résidents et donnant également un important coup de pouce au développement économique de la capitale portugaise », détaille-t-il. Pour M. Duarte e Sousa donc, pas d’ambiguïté : « Selon moi, la construction d’un troisième lien est une nécessité pressante pour la région de Québec. »

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PERSPECTIVES

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REPENSER LA VILLE ET CONTRER L’ÉTALEMENT URBAIN Pour sa part, Bruno Turcotte, B.A.A., É.A., vice-président, Immobilier et ressources matérielles, La Capitale Groupe financier ne rejette pas d’emblée le troisième lien, mais il représente pour lui le symptôme d’un mal plus profond. « Le troisième lien peut s’intégrer dans une planification à long terme, mais il ne figure pas en haut de la liste des priorités », résume-t-il. De fait, « l’étalement urbain est le cœur du sujet, rappelle-t-il. En effet, lorsqu’on crée un nouvel axe de transport routier, on met en place les conditions pour favoriser le développement immobilier, l’étalement urbain ». En attendant les résultats des futures études sur le troisième lien, M. Turcotte propose de s’appuyer sur celles déjà effectuées pour repenser la ville autour de plusieurs pôles et d’un système de transport collectif structurant. « La dernière étude de 2011 présentait les cinq pôles majeurs suivants : Colline parlementaire, Plateau Sainte-Foy, quartier Lebourgneuf, Université Laval / Cégep de Sainte-Foy et Saint-Roch / Vieux-Port. Dans ce contexte de gestion

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d’actifs immobiliers, un système de transport structurant et de qualité desservant les cinq pôles mentionnés se présente comme un outil de création de valeur et de richesse régionale. Le transit interrives, la rive nord et le secteur ouest sont à connecter au réseau de transport structurant du centre », avance-t-il. Selon lui, cette réorientation des axes de développement permettrait une meilleure utilisation de l’espace au profit des habitants : « La densification urbaine, qui est amorcée et qui a avantage à s’intensifier, doit être soutenue par un système de transport moderne, ce qui pour moi comprend du Wi-Fi, de la climatisation, des stations quatre saisons, des fréquences et des horaires qui font que la solution est avantageuse. » UN SYSTÈME DE TRANSPORT STRUCTURANT ET UNE VISION GLOBALE Normand Hudon, architecte associé, Coarchitecture, estime lui aussi qu’un autre lien interrives ne ferait qu’aggraver les problèmes existants. « En design urbain, une maxime à première vue simpliste prend pourtant tout son

« Planifiez la ville en fonction des voitures et vous obtiendrez de la circulation. » – Normand Hudon GETTY IMAGES PAR MARKCHENTX

sens lorsqu’on l’applique à nos villes nordaméricaines : planifiez la ville en fonction des voitures et vous obtiendrez de la circulation, des routes, des voitures et des stationnements », avance l’architecte, s’appuyant sur un exemple : « Houston a inauguré en 2008 le Katy Freeway, la plus large autoroute du monde à 26 voies. Résultat, moins de 10 ans plus tard, le problème de congestion est de retour, et même pire qu’avant. » Ainsi, pour lui, le développement autour des infrastructures automobiles est à conjuguer au passé. « Pour que la capitale nationale se développe en beauté, c’est-à-dire qu’elle devienne performante, attrayante et attrac tive, elle devra entre autres s’organiser autour d’un système de transport collectif confortable permettant des déplacements rapides et qui aura le potentiel d’orienter le développement futur, d’où l’appellation système structurant. Ce faisant, on offrira une vraie solution de rechange à la voiture et l’on pourra freiner la progression de l’étalement urbain », explique-t-il. Pour y arriver, c’est une vision globale du développement qui doit s’imposer non seulement chez les décideurs, mais aussi dans la population, pour une utilisation des fonds publics plus efficace : « Le système de transport collectif permettra à la capitale nationale de se densifier humainement et d’intensifier ses fonctions actives au lieu de s’étaler et de disperser ses services de façon non optimale, avance M. Hudon. Ce faisant, avec les fonds publics issus de l’ensemble

des Québécois et des Canadiens, on créera davantage de qualité de vie et de richesse collective qu’en augmentant la capacité du réseau autoroutier pour une minorité de citoyens de l’agglomération, le tout avec des inves tissements équivalents ou inférieurs. » NDLR : À lire également sur le sujet, la chronique Transport et développement urbain, page 68.

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L’intensiﬁcation urbaine

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L’avenir des nations se joue principalement dans les villes. L’essor de la ville, c’est une prise de position forte en faveur d’un développement immobilier centré sur des espaces à forte teneur en activité humaine, où le mieux-être des personnes se conjugue avec croissance économique. L’IDU joue un rôle de premier plan en favorisant les échanges et la coopération. L’industrie qu’il représente, source de 100 000 emplois et de 12 milliards en retombées économiques, se présente ﬁèrement comme un incontournable de l’essor de la ville de demain. idu.quebec Partenaires Platine

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L'ÉDIFICE DE 6 ÉTAGES PROPOSERA 113 UNITÉS À LA LOCATION ET SERA LIVRÉ À L'ÉTÉ 2019

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PROJET D’IMMEUBLE À CONDOS LOCATIFS À QUÉBEC

LA VIGIE VERRA LE JOUR DANS SAINTE-FOY À L’ÉTÉ 2019 PAR CHRISTOPHE LEDUC, JOURNALISTE

Les Immeubles Roussin ont investi 14 millions de dollars pour mener à terme leur nouveau projet de condominiums locatifs à Québec. Les six étages de La Vigie s’élèveront donc d’ici l’été 2019, sur le site de l’ancien Jardin Mobile, rue de la Pérade, dans le quartier Sainte-Foy. Un secteur que la société connaît bien et qui, selon elle, offre de nombreux atouts tant aux résidents qu’aux promoteurs immobiliers.

RÉPONDRE AUX BESOINS DES RÉSIDENTS La fermeture du Jardin Mobile, le 28 janvier dernier, a marqué le début de la phase de réalisation de La Vigie, le nouveau projet du constructeur. Les travaux débuteront au mois de mai, pour une livraison à l’été 2019. L’édifice de six étages proposera 113 condos offerts en location, du loft au cinq et demi.

ANNIE GAGNON - COURTOISIE LES IMMEUBLES ROUSSIN

« Les gens du quartier veulent des immeubles plus récents », explique d’emblée Nathalie Roussin, présidente de la société éponyme. Côté bâtiment, il s’agit bien sûr de répondre aux besoins des citadins d’aujourd’hui, entre autres sur le plan de l’aménagement et des services. « Ce sera un immeuble à l’allure moderne, contemporaine. On a beaucoup travaillé la luminosité, les balcons, les services et les espaces communs. Il y aura un salon, un gymnase… À l’extérieur, les locataires auront accès à une aire de repos avec piscine et jardin communautaire », détaille Mme Roussin. L’emplacement cumule également les avantages, selon elle : « Tous les services sont à proximité, à deux minutes à pied : l’épicerie, le métrobus, une piste cyclable… »

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SAINTE-FOY, UN SECTEUR AUX NOMBREUX ATOUTS Si le quartier présente des avantages pour les locataires, Sainte-Foy tout entier en a également aux yeux des promoteurs immobiliers. « C’est un secteur fantastique. Il est placé près des grandes artères, des ponts, de tous les services », énumère Mme Roussin. Il offre également des possibilités de cons truire des immeubles à logements s’insérant dans un maillage d’infrastructures déjà en place et permettant une meilleure densificat ion. « C’est plus facile quand tout est déjà développé autour. Les clients n’ont pas à attendre », confirme Mme Roussin. Sa société y compte d’ailleurs déjà quelques réalisations – comme La Garde – et y projette d’autres développements. « Nous sommes toujours propriétaires des terrains le long du boulevard de la Chaudière. C’est un secteur commercial et industriel qui sera en développement pour 2018 et 2019 », précise la dirigeante.

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QUÉBEC

2017 : ANNÉE FASTE POUR LE MARCHÉ DES HÔTELS DE QUÉBEC Alain Roy, É.A. Expert invité

De nombreux éléments ont eu un impact sur le secteur de l’hôtellerie au cours des dernières années. Au-delà des soubresauts de l’économie, l’utilisation d’Internet, et plus particulièrement l’arrivée d’agences qui exigent des taux de commission élevés, a changé la donne au chapitre du marketing et de la présence sur le Web des complexes hôteliers. Le marché fantôme de la location dans les résidences privées, connu sous le nom des plate formes Airbnb, FlipKey ou HomeAway, crée une nouvelle concurrence souvent considérée comme déloyale puisque leurs utilisateurs n’ont pas à respecter les standards auxquels les établissements officiels sont soumis. Ces compétiteurs bénéficient également de la publicité visant à attirer des touristes dans une région, et ce, sans participer au financement de ces campagnes de promotion, contrairement aux hôteliers. Bref, ce n’est pas étonnant que ce type de pratique soit communément appelé « hébergement illégal » par les différents acteurs de l’industrie hôtelière.

Titulaire de cette chronique depuis plusieurs années, Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011.

Bien qu’un comité consultatif ait été mis sur pied par Québec pour pallier ce problème au début de 2014, l’industrie n’a pas eu le choix de s’adapter à cette tendance. Pour se démarquer de la concurrence, nombre d’établissements ont misé davantage sur le concept « d’expérience inoubliable » plutôt que d’offrir un simple « abri pour la nuit ». Bref, le secteur hôtelier s’est trouvé sous pression et a fait face à un bouleversement de son industrie au cours des dernières années. DES PERFORMANCES ENVIABLES Malgré tout, l’année 2016 a été qualifiée d’excell ente par les différents intervenants du marché hôtelier québécois. Une hausse de 4,0 % de l’offre a d’ailleurs été observée pour l’ensemble du Québec par rapport au bilan enregistré en 2015. Ces résultats ont réjoui le secteur québécois de l’hébergement alors que 17 régions touristiques ont vu leur achalandage augmenter par rapport à celui observé en 2015.

Pour leur part, l’offre et le taux d’occupation étaient également en hausse dans l’ensemble de la province, respectivement de 0,6 % et de 1,9 %. Quant au prix quotidien moyen de location, il a augmenté de 4,0 % par rapport à celui de l’année 2015. La belle performance observée en 2016 s’est poursuivie en 2017. Pour la période de janvier à novembre 20171, le secteur de l’hébergement au Québec a conservé un bilan positif par rapport à celui obtenu à la même période en 2016 : • une hausse de 4,0 % de l’achalandage ; • une hausse de 6,9 % du nombre de touristes internationaux ; • une augmentation de 3,2 % du prix quotidien moyen de location ; • une croissance de 2,7 points de pourcentage du taux d’occupation. Plus spécifiquement en ce qui concerne les hôtels de la région de Québec, pour la période de janvier à novembre 2017, c’est un taux d’occupation de 68,7 % qui a été enregistré, comparativement à 66,0 % en 2016 et à 62,2 % en 2015. En août, soit le mois historiquement le plus occupé à Québec, les statistiques montrent même un sommet avec 89,9 % d’occupation. Entre janvier et novembre de cette année, le taux moyen observé le plus élevé a été relevé dans les établissements de gros gabarit (200 unités et plus) ; il atteignait 72,3 %, soit 2,1 % de plus qu’en 2016 et 6,3 % de plus qu’en 2015.

1. Données les plus récentes publiées par Tourisme Québec.

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QUÉBEC

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Quant au prix quotidien moyen de location, il s’élève à 146,10 $ par nuitée pour l’ensemble des hôtels de la région, soit 3,7 % de plus que pour la même période l’an passé. Encore une fois, les complexes qui comptent plus de 200 unités ont affiché une forte croissance avec 5,5 % d’augmentation. DES PROJETS PORTEURS D’après les analyses préliminaires réalisées par l’Office du tourisme de Québec, si la tendance se poursuit, 2017 devrait surpasser les résultats records de 2008, année de festivité dans la région qui célébrait le 400e anniversaire de la capitale. En raison de cette belle performance du marché, plusieurs projets hôteliers ont récemment vu le jour ou sont actuellement sur les planches à dessin dans la région : • en 2016, Courtyard by Marriott a ouvert un nouvel établissement de 160 chambres dans le secteur Lebourgneuf ;

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• sur la rive sud, Logisco a récemment construit un hôtel sous la bannière Hampton Inn & Suites by Hilton dans le secteur de Saint-Romuald à Lévis, alors que le Groupe Normandin a réouvert en janvier 2018 l’Hôtel Bernières, situé quelque peu à l’ouest, celui-ci ayant fait l’objet d’un agrandissement et d’une rénovation complète au cours de 2017 ; • le projet Entourage sur-le-Lac, un complexe de 166 unités, a été inauguré au cours de 2017 dans la municipalité de Lac-Beauport, au nord de Québec ; • Groleau immobilier construira au cours de la prochaine année un hôtel de 100 unités sur le site de l’ancien commerce La Clé de Sol, rue Bouvier dans le secteur de Lebourgneuf ; • Logisco a annoncé un hôtel comprenant 90 chambres dont la livraison est prévue au printemps 2019 au nord du mégacentre Beauport ;

• un projet est toujours à l’étude par le Groupe Jaro sur le site de l’église Saint-Vincent-dePaul à l’intersection de la Côte d’Abraham et de l’avenue Honoré-Mercier dans le secteur de la haute-ville ; • GM Développement planifie également un projet majeur, près du centre Vidéotron, qui comprendra entre autres un hôtel ; • bien qu’ils ne puissent être précisés, quelques autres projets sont actuellement à l’étude, notamment dans les secteurs Lebourgneuf et Sainte-Foy. UNE LÉGÈRE FLEXION PRÉVISIBLE DU TAUX D’OCCUPATION Il faut toutefois mentionner que cette vague de projets fait suite à une période où l’offre d’unités dans la région de Québec avait diminué au cours des 10 dernières années. En moyenne, on recensait en effet 11 081 unités mises quotidiennement à la disposition de la clientèle en 2016, alors que ce nombre s’élevait à 11 885 en 2006, soit une diminution de 6,8 % sur 10 ans. Pendant ce temps, les recettes rattachées à l’industrie du tourisme et le nombre de visiteurs n’ont cessé de croître dans la région. Même si les taux d’occupation et de location observés au cours des deux dernières années dans la région de Québec justifiaient de nouvelles constructions, il appert que l’ajout de 750 nouvelles chambres ferait chuter quelque peu ces paramètres de marché à court terme. Par exemple, avec cette nouvelle offre et un achalandage semblable à celui enregistré pendant la période de janvier à novembre 2017, le taux d’occupation passerait de 70 à 64,3 % de façon globale dans la région de Québec. Avec une telle baisse, nul doute que les augmentations du taux moyen de location seraient plus limitées que ce qui a été observé récemment. Il ne faudrait toutefois pas minimiser la vigueur de l’économie de la région, le dynamisme et la créativité de ces hôteliers ni leur capacité de s’adapter à la nouvelle réalité du marché de l’hébergement touristique pour contrer cette augmentation soudaine de la concurrence.

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COUP D’ŒIL

LE REINE ELIZABETH

A RÉVOLUTIONNÉ LES PRATIQUES HÔTELIÈRES PAR YASMINA EL JAMAÏ, JOURNALISTE

À la suite de la transformation en profondeur du Fairmont Le Reine Elizabeth et de sa réouverture en juillet 2017, le résultat obtenu est fructueux : l’hôtel prestigieux a conservé son panache d’antan, tout en ouvrant la voie à de nouvelles pratiques d’hôtellerie qui inspireront assurément d’autres établissements à le suivre.

« Ivanhoé Cambridge a eu l’audace de réin venter l’hôtel pour en maximiser la valeur en se penchant sur les nouvelles tendances basées sur la favorisation des espaces ouverts pour le travail et la jouissance des services », précise Christopher Markovic, le vice-président en marketing et en développement des affaires de Dundee 360.

La contribution de Dundee 360 au projet a été multiple : outre le repositionnement du projet pour procurer une cure de jeunesse durable à l’hôtel, la société immobilière a fourni des concepts et des conseils straté giques, évalué la capacité de gestion en matière de design, analysé le portefeuille, géré les dépenses, l’investissement et les four nisseurs de mobilier, sélectionné les services alimentaires, le tout dans une perspective d’optimisation du retour sur investissement.

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Les travaux au Reine Elizabeth ont requis la présence quotidienne de quelque 350 ouvriers durant une année, tandis que les employés de l’hôtel étaient temporairement mutés. On a offert le mobilier et la tapisserie qui ont été retirés à six organismes communautaires montréalais, ce qui a d’ailleurs valu au Reine Elizabeth de recevoir un prix Hotelia pour sa responsabilité sociale en 2017. Cette distinction s’ajoute au prix Inova (Otéra Capital) de l’Institut de développement urbain du Québec, dont l’hôtel a été lauréat la même année. Architecture49, le chef de file national dans la conception et la réalisation intégrées des édifices et des environnements les plus impor tants au Canada, a également pris part au projet sur le plan architectural ; pour sa part, Sid Lee Architecture s’est chargée du design intérieur en plus de l’architecture. Bien d’autres intervenants ont également contribué au projet, dont l’entrepreneur général Pomerleau, la firme d’ingénieurs-conseils Dupras Ledoux, responsable de la mécanique et de l’électricité, et SDK et associés pour les services d’ingénierie de structure. La métamorphose à la fois conceptuelle, esthétique, technologique et environnemen tale de l’établissement de prestige a requis 140 millions de dollars. Un grand projet qui est loin de représenter la folie des grandeurs, puisque les résultats obtenus sont pour le moins

LES COULISSES DE LA TRANSFORMATION D’UN ÉTABLISSEMENT ICONIQUE La transformation du Reine Elizabeth a été envisagée dès 2014 par le propriétaire de l’établissement, l’expert en immobilier Ivanhoé Cambridge, afin de maximiser sa force d’attraction auprès des convives et des visiteurs locaux du 21e siècle et d’optimiser son rendement. Dundee 360 a participé, au nom d’Ivanhoé Cambridge, à la concep tualisation du projet, en plus d’assurer la gestion et la coordination de la refonte intégrale de l’hôtel.

LE RESTAURANT ROSÉLYS

FAIRMONT LE REINE ELIZABETH

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FAIRMONT LE REINE ELIZABETH

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3 FAIRMONT LE REINE ELIZABETH

1. Le café Kréma 2. Le marché Artisans 3. Le bar Nacarat

impressionnants : outre le fait que le Reine Elizabeth soit fréquenté par des chefs d’État, ses nouveaux équipements à la fine pointe de la technologie sont prisés par les professionnels, et les visiteurs locaux se sont réapproprié les lieux au point où le nouveau restaurant Rosélys ne désemplit pas. À noter que celui-ci ne sert aucun mets préparé à base d’espèces marines en danger ou d’animaux en voie de disparition. UNE VOCATION PUBLIQUE « Le design a été réalisé par des Montréalais et pour les Montréalais », déclare David Connor, le vice-président régional, Est du Canada au Fairmont Le Reine Elizabeth. Il ajoute : « Ouvrir nos portes aux Montréalais, qu’il s’agisse du restaurant Rosélys, du bar Nacarat, du marché Artisans, mais également des espaces publics et de réunion, est d’une grande importance pour nous. Nous souhaitons que le public se sente à l’aise et partage l’espace avec nos clients de l’hôtel. C’est pourquoi nous avons retiré les murs externes et créé des fenêtres du plancher au plafond au café Kréma. » Le café, le bar, le restaurant et le marché urbain, localisés dans le hall, au premier étage, 50

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JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

DAVID CONNOR Vice-président régional, Est du Canada Fairmont Le Reine Elizabeth

sont davantage fréquentés par les Montréalais depuis la réouverture de l’hôtel. Le vaste marché Artisans est prisé autant par les convives que par les visiteurs pour son originalité – il s’agit du premier marché local urbain en Amérique du Nord à avoir été créé au Canada et à être géré par un établissement hôtelier. Le marché local révolutionnaire regorge de produits saisonniers issus d’artisans producteurs et soutient l’agriculture locale, tout en fournissant des produits d’importation de choix. L’initiative novatrice dans le domaine de l’hôtellerie permet de s’approvisionner dans l’épicerie urbaine comportant une pâtisserie, une chocolaterie, une boucherie, une boulangerie et une poissonnerie, ainsi que de se procurer différents mets à partir des comptoirs de prêts-à-manger et à emporter. Par ailleurs, il est possible de contempler plus de 123 œuvres de 37 artistes contemporains sélectionnées par MASSIVart Collection, dont le mandat est de faire rayonner la relève artistique en exposant sculptures, peintures et dessins dans le domaine hôtelier. La collection permanente

UNE ÉQUIPE FORTE POUR COMPRENDRE LES ENJEUX ET SAISIR LES OPPORTUNITÉS DU MARCHÉ

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d’artistes québécois et canadiens, de même que trois tableaux de projection intérieure installés par Montréal en Histoires, sont accessibles gratuitement. Les résidents montréalais et les visiteurs peuvent visionner le tableau Cité Mémoire installé dans l’Agora de l’hôtel, lorsque la salle n’est pas louée, et s’initier aux grandes périodes de l’histoire de Montréal. Le tableau de projection immersive du Bed-In de John Lennon et Yoko Ono en 1969 y est également exposé. La rivière interactive, une allée souterraine qui relie l’hôtel à la Place Ville Marie, comporte la projection sur le sol de tableaux interactifs étonnants représentant des éléments naturels en fonction des quatre saisons de l’année. C’est la preuve que le Reine Elizabeth a accordé une place majeure à l’innovation, comme en font foi ses bornes de recharge pour les voitures électriques ainsi que ses autres services jugés complètement innovateurs en Amérique du Nord à l’heure actuelle. QUAND L’ORIGINALITÉ FLIRTE AVEC L’INNOVATION Parmi les aspects innovateurs qui ont bonifié l’hôtel figure le CoLab 3, le campus d’affaires situé au troisième étage et considéré comme l’un des plus modernes au Canada, avec ses espaces publics multifonctionnels originaux conçus pour stimuler la créativité. Doté de 13 pièces et de 7 espaces de travail thématiques comme la salle PING, qui met en vedette le ping-pong, et la salle SWING, avec deux balançoires, le CoLab 3 offre un cadre unique en son genre s’inscrivant dans les tendances de travail en vogue. 52

FAIRMONT LE REINE ELIZABETH

STUDIO POINT DE VUE

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LA TERRASSE

C2 Montréal, l’environnement de travail créatif situé aux deux derniers étages de l’hôtel, constitue une aire de travail collaboratif d’une superficie de 85 000 pi2 (35 000 pi2 de plus qu’avant la transformation du Reine Elizabeth). L’hôtel offre ainsi le plus grand espace de conférences après le Palais des congrès de Montréal. Au dernier étage, la terrasse extérieure privée peut accueillir 350 personnes et offre une vue spectaculaire sur les gratte-ciel du centre-ville et sur le mont Royal, ce qui représente un attrait supplémentaire distinctif. UN RESPECT DE L’ENVIRONNEMENT Les meilleures pratiques axées sur le respect de l’environnement sont privilégiées dans l’ensemble de l’établis sement, qui comprend une aire pour la production de fines herbes, des produits locaux à consommer sur place et une politique minimisant l’utilisation du papier et d’éléments recyclables, le tout en vue de réduire l’empreinte écologique. Pour faire valoir ce souci pour l’environnement, le Système d’estimation écologique Clé verte de l’Association des hôteliers du Canada a attribué au Fairmont Le Reine Elizabeth quatre clés vertes sur cinq, notamment pour ses réunions vertes axées sur des pratiques écologiques dans les espaces de travail comme l’utilisation minimale du papier. Une écoconseillère a été récemment engagée à temps plein pour travailler en collaboration avec tous les chefs de service de l’hôtel et mettre en application de nouvelles mesures favorables à l’environnement afin d’optimiser continuellement la gestion écologique des opérations.

L' ESCALIER DU HALL

LE CHIC CÔTOIE LA FONCTIONNALITÉ MODERNE Le design des 950 chambres du Reine Elizabeth fait ressortir la touche rétro caractéristique des années d’or de Montréal dans un cadre au style épuré et contemporain. Ce faisant, l’hôtel coté du centre-ville qui avait accueilli John Lennon et Yoko Ono conserve l'aspect raffiné qui le caractérise depuis son ouverture en 1958, tout en côtoyant des équipements technologiques comme de gigantesques écrans, des projecteurs de réalité virtuelle et augmentée, etc. « Nous avons repensé et rénové les chambres de l’hôtel pour répondre aux besoins des voyageurs d’aujourd’hui, tout en sauvegardant les caractéristiques de l’hôtel initial », corrobore M. Markovic. Aux derniers étages, au lounge Fairmont Or, l’élite a accès à des chambres vastes et stupéfiantes de beauté offrant une magnifique vue sur le centre-ville montréalais. La suite présidentielle luxueuse Royal Place Ville Marie et la suite 1742 qui avait abrité le bed-in du couple Lennon-Ono constituent des joyaux de design et d’architecture.

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LA SUITE DE JOHN LENNON ET YOKO ONO

L’hôtel Fairmont Le Reine Elizabeth a subi des rénovations en profondeur pour incarner une identité élégante et contemporaine, et ce, sans que la structure du bâtiment ait été touchée, sauvegardant ainsi son statut de patrimoine historique. Le visiteur peut vivre l’expérience en dégustant un cocktail au bar Nacarat, où des mixologues créeront devant lui leurs boissons ou cocktails liquides fumants. « Toutes les infusions utilisées pour préparer les boissons sont préparées sur place, tous les fruits sont confits sur place ; les noix sont également rôties à l’hôtel pour procurer une expérience de dégustation unique », explique M. Connor. Une nouvelle exposition prévue l’été prochain permettra aux visiteurs de découvrir les œuvres de 12 artistes montréalais qui avaient récupéré de la coutellerie, de la vaisselle, des lampes et d’autres objets de l’hôtel afin d’en faire des créations d’art. « Une raison de plus pour que les Montréalais voient comment il est possible de réutiliser d’anciens articles, dans une perspective de restauration », mentionne M. Connor.

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LE GRAND BAL FIMJ Sous la présidence d’honneur de Madame Danielle Lavoie, vice-présidente principale et directrice du portefeuille — Cadillac Fairview

LE JEUDI 26 AVRIL 2018 Fairmont Le Reine Élizabeth UNE GRANDE SOIRÉE AU BÉNÉFICE DES JEUNES MONTRÉALAIS EN DIFFICULTÉ Inspirée par sa devise « Construire l’avenir avec les jeunes », la Fondation immobilière de Montréal pour les jeunes a choisi d’utiliser son expertise et d’investir principalement dans les besoins immobiliers d’organisations montréalaises qui ont pour mandat d’aider les jeunes.

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LA RÉHABILITATION ENVIRONNEMENTALE D’UN SITE :

QUELLES SONT LES OPTIONS ? Frédéric Dufault

Mauvaise nouvelle, vous apprenez que votre site est contaminé. Que pouvez-vous

Expert invité

sites en milieu urbain, ces situations pourraient devenir de plus en plus courantes.

faire ? Comment devez-vous procéder ? Avec la revitalisation et la densification des Un site contaminé n’est pas une situation sans issue ; il existe plusieurs façons d’aborder la problématique en vue de la régler.

Frédéric Dufault, urbaniste, est évaluateur environ nemental de site agréé (EESA) et vérificateur environnemental agréé (VEA), agréments qui sont décernés par l’Association québécoise de vérification environnementale (AQVE). Il cumule plus de 15 années d’expérience dans le domaine de l’urbanisme et de la gestion immobilière et environnementale. Il est président de la firme Enviro 3D Conseils inc.

Notons toutefois qu’il n’y a pas de méthodologie parfaite ni de solutions miracles dans le cas de sites contaminés. Il est primordial de procéder aux études environnementales de site, Phases I-II-III, afin de connaître le ou les types de contaminants présents dans les sols ou dans l’eau souterraine et de faire affaire avec des professionnels certifiés et reconnus. De plus, lorsque cela est possible, on doit idéalement connaître l’origine de la contamination, afin de mieux comprendre le comportement des contaminants dans les sols et l’eau ; ainsi, les interventions seront plus précises, et les professionnels pourront suggérer des actions selon la nature de la contamination, l’usage projeté des lieux, mais également les objectifs du propriétaire. Car, rappelons-le, un site contaminé peut être exploité, tant et aussi longtemps que les critères du Guide d’intervention – Politique de protection des sols et réhabilitation des terrains contaminés ou du Règlement sur la protection et la réhabilitation des terrains sont respectés (voir encadré p. 57). EXCAVER LES SOLS ET EN DISPOSER Une fois l’ensemble des critères étudiés et les objectifs définis, quelles sont les options possibles pour la gestion des sols contaminés ? La plus répandue est sans aucun doute la méthode de dig and dump, soit l’excavation des sols et le transport de ces derniers vers un site de traitement ex situ ou de dépôt définitif autorisé par le ministère du Développement durable, de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques (MDDELCC). Cette option est souvent préconisée pour des questions de rapidité et de contrôle des coûts. Elle peut cependant générer des frais astronomiques, liés à l’excavation et au transport des sols excavés dans les secteurs problématiques vers un site externe où l’on peut

les accepter, les traiter et les enfouir. Les prix sont variables d’une région à l’autre, d’un type de contaminant à l’autre, et il faut s’assurer que le professionnel mène une étude de faisabilité qui prend l’ensemble des variables en compte. Une fois sur le site externe, les sols sont parfois traités ou simplement disposés dans une cellule d’enfouissement, le tout en fonction du type et du degré de contamination. Sur le terrain à exploiter, l’excavation est remblayée avec des matériaux propres autorisés. IN SITU OU EX SITU ? Cependant, le MDDELCC, avec la révision de la Loi sur la qualité de l’environnement, veut préconiser les approches autres de traitements des sols, comme les traitements in situ et ex situ sur place. Ces traitements favorisent une procédure à même le site au moyen de technologies qui évoluent de plus en plus et qui deviennent des options intéressantes, tant sur le plan technique que sur le plan financier. Il existe plusieurs technologies de traitement in situ dont les avantages sont nombreux, entre autres traiter une plus grande quantité de sols conta minés, poursuivre les activités ou la production

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sur le site, prévenir une contamination de la nappe phréatique ou permettre un traitement lorsqu’il devient difficile d’excaver le sol. De plus, ces approches sont à considérer dans une optique de développement durable. Il va de soi que certains inconvénients doivent aussi être pris en compte. L’efficacité du traitement s’avère parfois difficile à prévoir, bien que les technologies soient de plus en plus fiables, la durée du traitement est assurément plus longue que celle du traditionnel dig and dump, et certains sols ne se prêtent pas aussi facilement à ce type de traitement. Pour les eaux souterraines, les approches sont similaires ; le traitement in situ sera plus souvent utilisé, puisqu’il devient difficile de pomper une nappe phréatique contaminée et d’en disposer à l’extérieur du site, sans

engendrer des coûts exorbitants de transport, de traite ment et de disposition. DES TECHNOLOGIES IN SITU AVANT-GARDISTES Il existe plusieurs types de traitement pour les approches in situ. Que ce soit par l’oxydation chimique, la bioventilation, l’extraction de vapeurs ou la ventilation, la technologie permet même d’utiliser les champignons et les bactéries présents naturellement dans les sols, en les aidant au moyen d’une oxygénation ou en ajoutant des membres à la population existante pour digérer les contaminants organiques (produits pétroliers, composés organiques volatils, etc.). On parle alors de bioaugmentation ou de biostimulation. Depuis quelques années, on fait de plus en plus d’essais au moyen de la phytoremédiation, c’est-à-dire la réhabilitation par les plantes pour certains terrains contaminés en surface.

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CRITÈRES GÉNÉRIQUES POUR LES SOLS Les critères (A, B, C) sont définis comme suit :

CRITÈRE A Pour les eaux souterraines, on parle de traitement par récupération passive ou écrémage, de rabattement de la nappe (récupération active), de pompage et de traitement, ainsi que de diverses technologies de barrières (hydraulique ou perméable réactive). Autant de méthodes qui assurent la décontamination des sols et des eaux souterraines sans aucun déplacement du matériel à traiter. Ces approches sont appliquées directement aux sols ainsi qu’aux eaux souterraines contaminées, sans excavation ni pompage préalable. Principalement indiqué dans le cas d’une conta mination sous une structure, un bâtiment ou une surface finie, mais de plus en plus utilisé sur des terrains vacants, le traitement in situ permet de limiter l’impact sur l’environnement immédiat. L’avantage principal des techniques in situ consiste donc en la réduction, voire l’élimination des coûts d’excavation et de transport menant à des économies substantielles sur une période à moyen et à long terme. Les économies indirectes sont également à prendre en compte, que ce soit pour éviter les gaz à effet de serre liés au transport et à l’entreposage définitif, contribuer au développement durable en valorisant la matière sur place et minimiser l’enfouissement d’un matériel qui n’est pas nécessairement un déchet. De plus, l’approche vaut de plus en plus la peine d’être considérée dans une optique d’économie verte et de solution écoresponsable.

Teneurs de fond pour les paramètres inorganiques (métaux) et limite de quantification pour les paramètres organiques (produits pétroliers, composés organiques volatils, hydrocarbures aromatiques polycycliques [HAP], etc.).

CRITÈRE B (valeurs limites réglementaires de l’annexe I du RPRT) Limite maximale acceptable pour des terrains résidentiels ou des terrains où se déroulent certains usages institutionnels (établissements d’enseignement primaire ou secondaire, centres de la petite enfance, garderies, centres hospitaliers, centres d’hébergement et de soins de longue durée, centres de réadaptation, centres de protection de l’enfance ou de la jeunesse, établissements de détention) et le premier mètre des aires de jeu des parcs municipaux.

CRITÈRE C

(valeurs limites réglementaires de l’annexe II du RPRT)

Limite maximale acceptable pour des terrains industriels, commerciaux, institutionnels non sensibles et récréatifs (pistes cyclables et parcs municipaux, sauf le premier mètre des aires de jeu), de même que pour ceux destinés à former l’assiette d’une chaussée ou d’un trottoir en bordure de celle-ci.

Source : Adapté du Guide d’intervention – Politique de protection des sols et réhabilitation des terrains contaminés du MDDELCC

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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

LOCAUX COMMERCIAUX :

LE TAUX DE VACANCE POURSUIT SA BAISSE DANS LA RMR DE MONTRÉAL

Jean-François Grenier, BSC, MSC

Le taux de vacance des locaux commerciaux dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal a poursuivi sa descente durant la dernière année. La faillite et la fermeture des magasins Sears viennent toutefois changer la donne dans certains secteurs. Le taux de vacance des locaux commerciaux dans la RMR de Montréal est passé de 8,4 % en 2016 à 6,5 % en 2017. Cette baisse s’explique en partie par la location d’anciens locaux de Target ; pensons par exemple au Centre Laval, dont une grande partie de la superficie est désormais occupée par Sportium et Avril. Sur un total de 43,9 millions de pieds carrés, cela représente donc 2,8 millions de pieds carrés de locaux commerciaux vacants comparativement à 3,7 millions à la même période en 2016. Mieux encore, si l’on exclut du portrait les principales artères commerciales de Montréal 1, le taux chute à 5,4 % !

Jean-François Grenier, directeur principal au Groupe Altus – Solutions de données, œuvre depuis 1982 en recherche commer ciale (localisation commerciale, développement de réseaux, modélisation et techniques d’analyse spatiale informatisée et tendances en commerce de détail).

Ces résultats sont tirés du recensement annuel effectué dans ce domaine depuis 2015 par Groupe Altus, un outil de choix pour prendre le pouls du marché. Néanmoins, les résultats sont contrastés en fonction des secteurs, et la faillite de Sears a un impact non négligeable sur ce bilan. Ainsi, lorsqu’on ajoute cette dernière donnée, le taux de vacance fait un bond de 3,8 points de pourcentage pour passer à 10,3 %, ce qui modifie considérablement le portrait initial. Car ces fermetures représentent un total de plus de 1,7 million de pieds carrés dans la RMR de Montréal, une vaste superficie qu’il ne sera pas aisé de combler. LE COMMERCE DE DÉTAIL EN MUTATION Au cours des 20 dernières années, aucune analyse exhaustive n’a porté sur le taux de vacance des locaux commerciaux dans la RMR de Montréal. Plusieurs études comprenant des échantillons très parcellaires qui provenaient de diverses sources ont souvent fait état d’un taux de vacance moyen d’environ 5 %, toutes

catégories de commerces et de lieux confondues. Jusqu’ici, ce pourcentage était donc considéré comme normal ou difficilement compressible. DES RÉALITÉS DISTINCTES Lorsqu’on analyse les résultats en tenant compte des différents secteurs géographiques et des diverses formes de structure commerciale, on constate que les bilans sont contrastés. Par exemple, ce sont les centres commerciaux super-régionaux qui obtiennent les taux de vacance les plus faibles en 2017 (3,5 %), en forte baisse par rapport à 2016 (6,4 %). Ils sont suivis par les power centers et les centres commerciaux de type lifestyle, qui affichent un taux de 4,2 %, comparativement à 5,7 % l’année précédente. Viennent ensuite les centres communautaires avec un taux de 5,8 % (7,3 % en 2016), puis les centres régionaux avec 8,5 % (13,9 % en 2016). Sans surprise, les artères commerciales de Montréal ferment la marche avec 10,7 %, un taux cependant en baisse par rapport à 2016 (11,8 %) et, enfin, les galeries marchandes du centre-ville avec 12,1 %, un taux d’ailleurs en augmentation par rapport à 2016 (11,1 %). Toutefois, si l’on tient compte des variations causées par les fermetures des magasins Sears, le portrait s’en trouve radicalement modifié. Ainsi, les centres super-régionaux font beaucoup moins bonne figure avec un taux de vacance de 14 %, alors que les centres régionaux grimpent à 22,1 %, le plus haut taux de tous les types de centres commerciaux. Les power centers et les centres commerciaux de type lifestyle affichent la meilleure position avec 5,8 %.

1. Les zones recensées couvrent certaines portions des artères commerciales suivantes : Crescent, du Parc, Fleury, Laurier, Masson, Monk, Mont-Royal, Notre-Dame, Ontario, Saint-Denis, Sainte-Catherine, Saint-Hubert, Saint-Laurent.

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ARCHIVES JBC MÉDIA - LONGER

Si l’on ventile les résultats en fonction de la situation géographique – en excluant les conséquences de la faillite de Sears –, on constate que le centre-ville de Montréal fait encore grise mine avec un taux de 12,1 %, comparativement à 11,1 % en 2016, qui était déjà à l’époque le pire résultat du palmarès. Le reste de l’île de Montréal obtient quant à lui un taux de vacance de 7,3 %. Laval, la Rive-Nord et la Rive-Sud continuent à améliorer leur position avec des taux respectifs de 6,1 %, 3,5 % et 5,5 %, des baisses appréciables par rapport à 2016 (respectivement de 7,1 %, 8,2 % et 6,9 %). Mais là encore, le facteur Sears vient ternir considérable ment le bilan. Ainsi, la Rive-Nord voit son taux passer à 13 %, le pire du classement, suivi par le reste de l’île de Montréal (10,6 %), Laval (9,4 %) et la Rive-Sud (8,4 %). Ces fermetures ont donc plombé les résultats de plusieurs points de pour centage. En revanche, le centre-ville de Montréal n’a pas été affecté, car aucun magasin de cette enseigne ne s’y trouvait. Par conséquent, son taux de 12,1 % demeure inchangé. Mentionnons que la RMR de Montréal comptait 8 Sears Décor en plus des 11 magasins Sears, dont 3 seulement se trouvaient dans des centres commerciaux. Ces commerces étaient généralement situés à proximité des centres sur des artères passantes, et non pas à l’intérieur de ceux-ci.

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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

MARCHÉ DES BUREAUX DU CENTRE-VILLE DE MONTRÉAL :

LA TENDANCE S’ESSOUFFLE, MAIS SE POURSUIT Martine Sirois, É. A.

Martine Sirois, directrice Recherche, évaluation et services-conseils Gestion des impôts fonciers au Groupe Altus, Montréal, évaluatrice agréée depuis plus de 15 ans, a participé à l’évaluation de nombreux portefeuilles immobiliers pour des fonds d’investissement immobilier (REIT) ainsi que pour des sociétés immobilières cotées en bourse.

Même si la tendance semble s’essouffler, le marché des bureaux profite encore d’une belle embellie au centre-ville de Montréal. Si les années difficiles accompagnées d’un taux de disponibilité croissant semblent être chose du passé, les résultats demeurent inégaux selon les secteurs. La plus récente enquête de Groupe Altus révèle que le taux d’inoccupation du marché des bureaux dans le centre-ville de Montréal, toutes classes confondues, est demeuré stable, passant de 11,9 % au quatrième trimestre (T4) de 2016 à 11,8 % à la même période en 2017. Rappelons que ce pourcentage était de 12,7 % au T4 de 2015.

décroît pour passer de 13,7 % au T4 de 2016 à 12,6 % à la même période en 2017. Le bilan s’est cependant dégradé du côté des immeubles de classe C (10 % au T4 2017 comparativement à 8,1 % au T4 de 2016), d’autant plus que l’inven taire a connu une diminution d’environ 5 %, que ce soit sur le plan du redéveloppement, du changement d’usage ou de classe d’immeuble.

La stabilité a donc perduré, malgré l’ajout de trois nouveaux immeubles à l’inventaire : l’Avenue au premier trimestre 2017, avec 76 000, pi2 dont 26,6 % sont encore disponibles au T4 de 2017 ; l’immeuble Sommer livré au troisième trimestre 2017 et dont seulement 7,6 % des 499 000 pi2 sont disponibles ; ainsi que la Maison Manuvie, dont 18,5 % des 471 200 pi2 livrés au T4 de 2017 demeurent libres. Le centre-ville a donc vu augmenter son inventaire de 412 500 pi2; si on considère le fait que certains immeubles ont quant à eux été retirés du lot, il a connu une absorption d’environ 400 000 pi2 au cours de la dernière année. Mais alors que certains quartiers se démarquent par leur dynamisme, d’autres font grise mine. Aperçu de ce bilan contrasté.

C’est le centre-ville et le Vieux-Montréal qui caracolent en tête de classement avec de très bas taux d’inoccupation, respectivement de 5,3 % et de 8,8 % au T4 de 2017. Cela constitue de légères augmentations par rapport à la même période en 2016, mais la situation demeure à leur avantage.

DES RÉSULTATS VARIABLES Malgré une légère perte de vitesse par rapport à l’année précédente, les immeubles de classe A sont encore bien positionnés, affichant un taux d’inoccupation de 11,3 % au T4 de 2017, comparativement à 10,9 % à la même période en 2016. La situation semble donc s’améliorer si l’on tient compte du nouvel inventaire en 2017, surtout si l’on se rapporte à celle qui existait il y a deux ans (13,2 % au T4 de 2015).

Enfin, le centre-ville sud se situe entre ces deux pôles avec un taux de 10,4 %, là aussi en hausse par rapport à l’année précédente (9,6 % au T4 de 2016).

Du côté des immeubles de classe B, le portrait s’est bonifié puisque le taux d’inoccupation

En queue de peloton arrivent le centre-ville ouest avec 17 % (en hausse par rapport à 16,9 % au T4 de 2016) et le noyau central du centre-ville avec 14,5 % (en baisse par rapport à 15,6 % au T4 de 2016). Rappelons qu’avec ses 21 millions de pieds carrés, ce dernier représente près de 41 % de l’inventaire total de 52 millions de pieds carrés du marché de bureaux du centre-ville.

DES AMÉLIORATIONS DES LOYERS NETS EFFECTIFS Lorsque l’absorption va bon train, cela se reflète nécessairement dans les taux de location. Ainsi, même si le loyer net effectif (LNE) moyen 1 d’immeubles de classe A au centre-ville centre a grimpé d’environ 13 % (tous types d’ententes confondus : nouveau, renouvellement et

1. Le loyer net effectif (LNE) se compose de la valeur présente des flux monétaires générés par le bail, tant pour les loyers de base que pour les coûts de location, le tout amorti sur la durée du bail. Les LNE excluent les coûts aux propriétaires et sont actualisés en utilisant un taux annuel de 10 % composé mensuellement.

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agrandissement) par rapport à l’année précédente, il demeure encore relativement bas, s’établissant à 13,99 $ / pi2 (il était de 12,32 $ / pi2 en 2016). Ce LNE est presque équivalent à celui de 2012, alors qu’il atteignait 13,92 $ / pi2. Le loyer de base moyen à cinq ans est demeuré stable depuis 2015 ; toutefois, il faut savoir que c’est une diminution des montants d’incitatifs à la location qui rend cette hausse du LNE possible. Ainsi, ils sont passés de 51,10 $ / pi2 en 2016 à 47,84 $ / pi2 en 2017, ce qui représente une chute de 6,4 % ! La plus forte baisse s’observe dans les nouvelles ententes de location où les montants ont décru de 77,79 $ / pi2 à 57,07 $ / pi2. Lorsqu’elles changent de locaux, on observe aussi que les entreprises optent pour la densification, prévoyant moins de pieds carrés par employé. D’ailleurs, des locaux pour bureaux neufs, fonctionnels et offrant plus d’aires communes facilitent la concentration de la main-d’œuvre dans un espace moindre et permettent du même coup aux locataires de réaliser des économies.

UNE ABSORPTION POSITIVE En définitive, pour 2017, l’absorption a été positive malgré l’ajout d’inventaire au centre-ville. Il est encore trop tôt pour savoir comment va évoluer la situation, mais notons qu’il y a actuellement trois immeubles en construction totalisant environ 475 000 pi2, dont les livraisons sont prévues pour 2018 et 2019. Par ailleurs, l’annonce récente de la construction d’une tour de bureaux pour le nouveau siège social de la Banque Nationale, en partenariat avec Broccolini, ralentira certainement la décroissance de la disponibilité, d’autant plus que cela viendra libérer de vastes blocs contigus dans quelques grandes tours du centre-ville sud. Ce nouvel édifice devrait être achevé en 2022. Mentionnons également que l’on trouve actuellement dans le centre-ville de Montréal 12 immeubles de classe A et 7 de classe B offrant plus de 50 000 pi2 d’espace contigu. En tout, 13 immeubles proposent plus de 100 000 pi2, dont 9 de classe A et 4 de classe B. Cela représente une superficie totale disponible de 2,5 millions de pieds carrés.

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GÉNÉRATION MONTANTE UNE NOUVELLE FORMULE POUR VOUS PRÉSENTER DAVANTAGE DE JEUNES LEADERS ! À compter de maintenant, Brigitte Dupuis et Anthony Arquin poursuivent cette série de chroniques en invitant, à chaque numéro, de jeunes leaders à partager leurs points de vue sur différents sujets d'intérêt. Merci à Nicolas Désourdy, Gabriel Dutil, Myriam Bélanger, Olivier Boulva, Philippe Krivicky et Stephanie Hart pour leur participation. Il va sans dire que nous aurons l’occasion de les revoir éventuellement dans ce magazine ! ANTHONY ARQUIN

Avocat associé, Davies Ward Phillips & Vineberg

BRIGITTE DUPUIS

Directrice, Développement des affaires, ENGIE Services

LA TENDANCE DU CO-LIVING PROPOS RECUEILLIS PAR YASMINA EL JAMAÏ

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Le co-living constitue un mode d’habitation prisé par la génération des milléniaux, qui privilégient la jouissance dans un seul et même endroit d’un lieu de vie, de travail et de jeu à proximité de services – plutôt que l’accès aux propriétés traditionnelles moins fréquentées. Zoom sur quatre exemples dénichés par nos chroniqueurs à Montréal, San Francisco, New York et Londres !

Brigitte Dupuis a découvert The Collective Old Oak inauguré en 2016 à Londres et considéré comme le plus grand développement de co-living de luxe au monde : « Son architecture marie le style industriel, le bois et des meubles colorés et constitue un hybride entre l’hôtel et l’immeuble en copropriété. Le complexe de 10 étages comportant 546 chambres à deux pas du métro offre à ses résidents un spa, une salle de gym et de jeux, une bibliothèque, une salle de travail, un restaurant et un cinéma. Des activités comme des cours de yoga et des soirées musicales sont organisées régulièrement par des gestionnaires. Le projet de co-living cible des jeunes de 18 à 35 ans à la recherche d’un style de vie plus convivial et communautaire. » Pour une chambre spacieuse de 200 pi2 bien équipée, munie d’une petite salle de bains et d’une cuisinette, il en coûte 1 700 $ CA par mois, ce qui inclut l’ensem ble des dépenses. « Cela comprend les 62

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frais d’Internet, de taxes, de chauffage et de ventilation, de conciergerie, pour les aires communes, le nettoyage de la chambre et même des draps », ajoute Brigitte Dupuis. Laurence Vincent fait valoir le Lowney, une réalisation de co-living pionnière à Montréal très prisée par les jeunes professionnels : « Au début de son ouverture, en 2004, le Lowney ne comptait que quelques modestes espaces partagés, tandis qu’il comprend aujourd’hui plus de 1 700 unités intégrées à des aires communes des plus élaborées. En outre, l’édifice inclut des centres sportifs avec salles d’entraînement, des piscines, des spas, des saunas, des hammams et des lieux de détente pour combler les résidents plus actifs. Les halls d’entrée inspirés du style des hôtels-boutiques, les salles de réunions et les espaces lounge sont vus comme des extensions des unités

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rationalisées. Les chalets urbains avec foyers, coins-repas, cuisines et tables de billard constituent des endroits de prédilection pour se détendre après le travail ou prendre un verre entre

voisins. Les terrasses surplombant les toits et abritant des piscines, les aires de sable aménagées pour rappeler les plages et les vues imprenables invitent les résidents à s’approprier la ville sous le ciel. En outre, les petits commerces de proximité situés au rez-de-chaussée permettent aux résidents de maintenir un lien avec leur quartier. » Laurence Vincent ajoute qu’« au-delà des espaces construits, l’évolution du projet Lowney a permis au promoteur immobilier Groupe Prével de saisir l’importance de créer des lieux rassembleurs conçus pour donner envie aux résidents d’y passer du temps et d’y interagir plutôt que de rentrer directement chez eux en revenant du travail ».

La Startup Basecamp se qualifie de tout premier facilitateur d’entreprises en démarrage à fournir une solution de co-living et de co-working. « Sa formule tout compris est si exhaustive que la startup est considérée comme le Club Med des professionnels en démarrage, indique Ann-Judith Bélanger. Les services professionnels fournis comprennent notamment l’accès à des spécialistes en immigration pour l’obtention d’un visa, des experts en développement des affaires, en conception Web et en image de marque et des spécialistes en informatique et en finance. Les hôtes peuvent travailler dans des espaces bien équipés, puis prendre part aux différentes activités de réseautage organisées sur place. Des aires de stationnement sont également disponibles gratuitement. »

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La Startup Basecamp, un concept alliant le co-living et le co-working et ayant vu le jour en 2013 dans la Silicon Valley, à San Francisco, a attiré l’attention d’Ann-Judith Bélanger, qui considère que ce genre d’habitation prendra beaucoup d’ampleur au cours des prochaines années : « En plus d’offrir les commodités usuelles d’un espace de co-living, cet ancien hôtel reconverti pour abriter l’entreprise de démarrage procure aux jeunes professionnels un environne ment de travail et communautaire inspirant. Avec ses 16 lits abordables disponibles en chambre individuelle ou en mode partagé au coût de 46 $ à 119 $ US la nuit, la Startup Basecamp fournit un espace de co-living permettant aux entrepreneurs de se sentir moins isolés. »

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Anthony Arquin s’est penché sur le projet Alta d’Ollie, qui sera lancé en mars 2018 dans le quartier de Long Island City, à New York : « Les promoteurs Ollie, Simon Baron Development et Quadrum Global décrivent Alta comme le plus grand projet d’immeuble en colocation neuf en Amérique du Nord. Sa particularité sera la mixité de ses usages résidentiels, avec ses quelque 470 appartements répartis sur les 43 étages de l’immeuble dont 14 seront destinés à la colocation dans des appartements de 2 ou 3 chambres, pour un total de 426 chambres. Les autres étages abriteront des logements résidentiels locatifs traditionnels, des locaux commerciaux et des stationne ments souterrains. Une piscine intérieure, une salle d’entraînement, un espace lounge, une terrasse sur le toit, des conférences et des activités sociales et même l’accès aux aires communes des autres projets du promoteur Ollie viseront à renforcer le sentiment de communauté des résidents. » Des services exclusifs comparables à ceux d’un hôtel, comme l’accès à des appartements prémeublés, à des produits de toilette, à des services de ménage et de change ment de draps et de serviettes seront fournis dans les appartements en colocation. « En outre, les chambres en colocation seront parmi les plus spacieuses à New York pour cette catégorie d’établissement et comporteront un contrôle individuel de température, des murs coupe-son et des fonctionnalités semblables à celles d’un salon. Ollie a aussi développé l’application Bedvetter pour faciliter la sélection de colocataires et tenter de devenir un pionnier de la colocation institutionnalisée », conclut Anthony Arquin.

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Entourée de nombreux restaurants, bars et dépanneurs, la Startup Basecamp est située au centre-ville de San Francisco. « D’autres Startup Basecamp ont été inaugurées à Toronto, Bruxelles, New York, Boston, Paris, Londres et Montréal », précise Mme Bélanger.

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TPS / TVH :

PROPOSITION DE NOUVELLES RÈGLES POUR LES SOCIÉTÉS EN COMMANDITE UTILISÉES COMME VÉHICULE DE PLACEMENT

Chantal Cousineau

Si vous exercez vos activités d’investissement par l’entremise d’une société en commandite, vous devriez porter une attention particulière aux propositions de modifications législatives aux règles de la TPS / TVH annoncées le 8 septembre dernier.

Experte invitée

L’un des objectifs poursuivis par ces propositions législatives est d’assujettir les sociétés en commandite qui servent de véhicules pour l’inves tissement de fonds par un groupe d’investisseurs aux mêmes règles auxquelles sont soumises les institutions financières désignées particulières (IFDP). Cependant, celles-ci pourraient avoir une incidence importante pour plusieurs sociétés en comman dite, notamment pour celles mises en place dans le cadre de structures d’investissements immobiliers. Vous trouverez ci-après un survol de ces nouvelles règles en date de la rédaction de cet article. SOCIÉTÉS EN COMMANDITE DE PLACEMENT Depuis le 8 septembre dernier, en vertu des propo sitions législatives, une société en commandite (SEC) sera considérée comme une société en commandite de placement (SECP) aux fins de la TPS / TVH si son principal objet consiste à investir des fonds dans des biens qui sont principalement des effets financiers et si elle se trouve dans l’une des situations suivantes : Chantal Cousineau est associée et chef du secteur immobilier chez BDO Canada, à Montréal. Depuis deux ans, elle est membre du conseil d’administration de CREW M. Mme Cousineau compte plus de 30 ans d’expérience en comptabilité, certification et services-conseils auprès de PME œuvrant notamment dans le secteur immobilier.

• la SEC se présente comme un fonds spéculatif, une SECP, un fonds commun de placement, un fonds de capital-investissement, un fonds de capital de risque ou un autre mécanisme de placement collectif semblable ; • une proportion de 50 % ou plus de la valeur totale des participations dans la SEC est détenue par des institutions financières désignées.

SERVICE DE GESTION OU D’ADMINISTRATION – FOURNITURE PAR LE COMMANDITÉ Selon les nouvelles règles proposées, la prestation d’un service de gestion ou d’administration rendu par un commandité à la SECP est considérée comme étant une fourniture taxable assujettie à la TPS / TVH, et ce, depuis le 8 septembre 2017. La contrepartie pour ce service de gestion ou d’administration devra généralement être déter minée selon leur juste valeur marchande (JVM), peu importe qu’il y ait eu ou non une charge entre les entités. La JVM de ce service pourrait excéder la valeur de la distribution en faveur du commandité. Cela aura donc pour conséquence de créer un coût additionnel pour la SECP puisqu’elle ne pourra pas réclamer, en totalité ou en partie, la taxe payée. Par ailleurs, il existe également une incertitude à l’égard du moment où le commandité devra percevoir la TPS / TVH applicable sur ce service. En effet, selon les règles actuelles, la taxe deviendrait payable lorsque les services sont rendus. Techniquement, le commandité pourrait devoir percevoir la taxe chaque jour ! INSTITUTIONS FINANCIÈRES DÉSIGNÉES PARTICULIÈRES Pour les années d’imposition débutant après 2018, les SECP seront soumises aux règles régissant les IFDP. Ainsi, elles seront assujetties aux règles parti culières applicables aux IFDP et à leurs importantes exigences administratives.

Il faut en déduire qu’une SEC qui détient des invest issements dans des immeubles commer ciaux ou qui exerce des activités commerciales par l’entremise d’autres SEC ou de sociétés pour rait être visée par cette définition. Il pourrait en être de même si elle détient des créances à l’égard d’une entité détenant des actifs immobiliers.

EN CONCLUSION Les modifications législatives proposées engendrent certaines problématiques d’application. Il est probable que des changements techniques seront apportés avant leur adoption définitive. Toutefois, il ne fait aucun doute que les nouvelles règles à l’égard des SECP sont là pour rester. Le régime de la TVQ sera sûrement harmonisé.

Compte tenu de l’utilisation de notions vagues et subjectives dans cette définition, la qualification d’une SEC en SECP pourrait être difficile à déterminer.

Il est dès lors important d’évaluer les conséquences de ces nouvelles mesures si vous investissez par l’entremise de SECP. IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2018

LE SAVIEZ-VOUS ?

O MILE EX

LAURÉAT PRIX EXCELLENCE EN TOITURE CLAUDE-JACQUES Lors de son congrès annuel tenu à Beaupré du 24 au 26 janvier 2018, l’Association des Maîtres Couvreurs du Québec soulignait le travail remarquable d’un de ses membres pour les travaux de couverture sur le projet Château Viger à Montréal.

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LE O MILE EX ACCUEILLE SES PREMIERS LOCATAIRES PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

D’anciennes usines du 6650-6666, rue Saint-Urbain construites dans les années soixante et fermées depuis une décennie passent aujourd’hui du textile à la nouvelle économie et reprennent vie après une transformation de fond en comble menée par TGTA, une firme de développement immobilier. Selon celle-ci, le O Mile Ex abritera le plus grand centre d’entreprises et d’organismes en intelligence artificielle au pays et probablement une des plus fortes concentrations de chercheurs de ce secteur dans le monde. Parmi les locataires : MILA, IVADO, Element AI, le centre de recherche de la société française Thales et la division d’intelligence artificielle d’une grande banque canadienne. Y logeront aussi des acteurs de plusieurs créneaux de l’économie émergente, dont le jeu vidéo (Behavior), la production multimédia (4U2C, une division du Cirque du Soleil) et les sciences de la vie (Rogue Research). « Nous sommes ravis que notre projet puisse répondre à leurs besoins et heureux de constater cette effervescence représentative de la santé économique de Montréal en ce moment », souligne Martin Galarneau, associé chez TGTA. Les espaces du O Mile Ex totalisent 400 000 pi2 et sont axés sur la qualité de vie, comme le veut la tendance ; ils intègrent des caractéristiques vertes d’avant-garde comme une toiture blanche réfléchissante, un stationnement intérieur pour vélos et un système de chauffage à haute efficacité énergétique. « Nous avons même sacrifié une quarantaine de places de stationnement pour aménager un parc à l’usage des locataires », ajoute Martin Galarneau. Parmi les autres attraits pour les travailleurs, M. Galarneau mentionne un gymnase, une aire de jeux de table, une garderie ainsi qu’un café exploité par le chef Martin Juneau, renommé et typiquement montréalais. Si TGTA est l’initiateur et le promoteur du O Mile Ex, un investissement total de quelque 60 M$, Martin Galarneau reconnaît que la réalisation de ce projet a été possible grâce à une relation de confiance avec ses partenaires

financiers qu’ont été les régimes de retraite de la Ville de Québec et de la Société de transport de Montréal ainsi que Fondaction. Le promoteur du O Mile Ex a aussi voulu que son projet profite de la vie d’un quartier en plein essor et à proxi mité de la Petite-Italie, du marché Jean-Talon et d’éta blissements commerciaux telles l’épicerie Milano et la quincaillerie Dante.

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TRANSPORT ET DÉVELOPPEMENT URBAIN

AUTOMOBILE CONTRE TRANSPORT COLLECTIF ?

QUÉBEC ET LE TROISIÈME LIEN, OU LE TRAMWAY, OU LE SRB… Paul Lewis Expert invité

Constamment mis en opposition à l’automobile, le transport collectif peine à s’imposer à Québec. Étant donné que la grande majorité des déplacements se fait en automobile – comme c’est le cas à Montréal d’ailleurs –, le transport collectif ne peut qu’en sortir perdant. Depuis la mise en place du Métrobus, en 1992, le réseau de transport de la capitale n’a pas connu de grands développements. Depuis des années, on discute de transport collectif structurant, sans qu’une décision soit prise. En effet, on ne parvient pas à choisir : on a envisagé un tramway, puis un système rapide par bus (SRB), puis de nouveau un tramway. L’indécision ne peut qu’affaiblir le transport collectif, alors que les individus et les entreprises s’installent et s’implantent en fonction d’une accessibilité essentiellement automobile. Il n’est guère surprenant, dans ce contexte, que plusieurs rêvent d’un troisième lien entre Québec et Lévis. On s’étonne toutefois que ce lien puisse être prioritaire pour le gouvernement provincial, puisqu’on cherche à réduire la dépendance à l’automobile…

Paul Lewis est doyen de la Faculté de l’aménagement de l’Université de Montréal et chercheur à l’Observatoire Ivanhoé Cambridge du développement urbain et immobilier, dont il a été directeur jusqu’en 2012. Ses recherches portent principalement sur les transports, notamment la mobilité des jeunes, de même que la planification et la gouvernance des services de transport.

Partisans et opposants s’affrontent depuis plusieurs mois sur la pertinence d’un troisième lien, qui n’est pourtant qu’une fuite en avant. Son coût est élevé, surtout s’il s’agit de la construction d’un tunnel1, sans qu’il permette de régler les problèmes de mobilité que connaît Québec. Ce lien est hérité d’un autre siècle, une époque où l’avenir était à l’automobile, où l’on s’imaginait venir un jour à bout de la congestion, à coup d’autoroutes. Depuis plusieurs années, le nombre d’auto mobiles qui franchissent le pont de Québec ou le pont Pierre-Laporte serait à peu près stable, même en pointes du matin ou du soir ; il aurait en outre décliné par rapport à la situation observée au début des années 20102. Les problèmes

MON QUARTIER PAR CÉLINE FABRIÈS

résident plutôt dans les déplacements est-ouest, en croissance, pour lesquels les automobilistes n’ont guère d’autres options que d’accepter la congestion. L’augmentation de la capacité routière seule ne parvient pas à résoudre les problèmes de congestion ; elle ne peut que les amplifier. Car elle se traduit toujours par une hausse de l’achalandage. En augmentant la capacité routière, on se retrouvera inévitablement avec le problème initial de congestion, en pire, au bout de quelques années. Une nouvelle approche à la mobilité s’impose à Québec. Un meilleur transport collectif est essentiel pour améliorer la mobilité et l’accessibilité pour tous, ce que nous devons viser. Un meilleur transport collectif est essentiel, même pour les automobilistes : les déplacements qui se font en transport collectif réduisent d’autant la demande sur le réseau routier et, ce faisant, permettent d’augmenter la fluidité de la circulation.

1. Une étude situait le coût d’un tunnel à 4 milliards de dollars. Voir Massicotte, B. (2016). Étude de faisabilité technique et des coûts sur le cycle de vie d’un tunnel entre les villes de Lévis et de Québec. Repéré à https://www.transports.gouv.qc.ca/fr/ministere/acces-information-renseignements-personnels/documents-reglementdiffusion/Documents/etudes/tunnel-levis-quebec/rapport-etude-tunnel-levis-qc.pdf) 2. Ministère des Transports, de la Mobilité durable et de l’Électrification des transports (2017), État de la circulation Lévis et Québec. Repéré à https://www.transports.gouv.qc.ca/fr/salle-de-presse/nouvelles/Documents/2017-02-23/etat-circulation-quebec-levis.pdf)

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En hésitant entre différentes technologies aussi long temps, Québec aura perdu de précieuses années. La solution retenue est moins importante que le fait de s’engager pour le transport collectif. Si les décisions avaient été prises plus tôt, Québec aurait son transport collectif structurant depuis longtemps et pourrait même rêver d’extensions. Surtout, la situation serait nettement plus favorable au transport collectif que ce n’est le cas aujourd’hui. Elle le serait également pour le transport automobile. Le retard à développer une offre de qualité confine le transport collectif à la marginalisation. Celle-ci est préoccupante, s’agissant de Québec. Le tableau qui suit présente le taux d’utilisation du transport collectif pour les déplacements domicile-travail dans les huit plus grandes régions métropolitaines de recensement, pour les années 1996 et 20163. De toutes les grandes villes canadiennes, Québec demeure celle où la part de marché du transport collectif est la plus faible. Sans aucun doute parce que celui-ci n’y est pas prioritaire depuis tant d’années.

2016 (%)

1996 (%)

TORONTO

24,3

22,0

MONTRÉAL

22,3

19,8

VANCOUVER

20,4

14,3

OTTAWA-GATINEAU

18,3

17,0

CALGARY

14,4

12,6

WINNIPEG

13,6

14,3

EDMONTON

11,3

9,0

QUÉBEC

11,1

9,2

Si nous voulons améliorer la mobilité et l’accessibilité à Québec, il faut d’abord investir dans le transport collectif. Le temps est venu d’aménager un vrai réseau de transport collectif, qui pourra assurer les déplacements des Québécois de façon efficace et efficiente.

3. Statistique Canada (2017). Déplacement domicile-travail : faits saillants du Recensement de 2016. Repéré à http://www.statcan.gc.ca/daily-quotidien/171129/dq171129c-fra.pdf)

NDLR : À lire également sur le sujet, la chronique Perspectives en page 38.

3e Rendez-vous Collectivités viables

RÉCONCILIER COMMERCE DÉVELOPPEMENT URBAIN DURABLE

10. 05. 2018 – Centre des sciences de Montréal Avec : Ellen Dunham-Jones, Olivier Razemon, Jean-François Grenier, Joe Minicozzi et plusieurs autres

vivreenville.org/rendez-vous IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2018

FOCUS

BOB HENDRIKS

PHOTO DE MEMBRES DU CA DE LA FIMJ LORS DU BAL DE 2016. DE GAUCHE À DROITE : BERNARD POLIQUIN, DOMINIC GILBERT, JEAN-GUY BERNARD, NATHALIE BÉDARD, MARIO BÉDARD, RENÉE VÉZINA, PIERRE POMERLEAU (PRÉSIDENT D'HONNEUR DU BAL 2016), CHRISTINE BABKINE, YVES DUBOIS, JACQUES LAPLANTE.

LA FONDATION IMMOBILIÈRE DE MONTRÉAL POUR LES JEUNES

SOUTENIR LA JEUNESSE, C’EST CONSTRUIRE POUR L’AVENIR PAR CATHERINE FLORÈS, JOURNALISTE

La Fondation immobilière de Montréal pour les jeunes (FIMJ) fédère l’engagement citoyen des acteurs du secteur immobilier de la métropole. En contribuant à donner de meilleures chances à de jeunes Montréalais en difficulté, elle montre que construire pour l’avenir, c’est bien plus qu’une affaire de briques et de béton !

COMBINER ENGAGEMENT CARITATIF ET EXPERTISE IMMOBILIÈRE : L’ENGAGEMENT DE NATHALIE BÉDARD Parce que de nombreux jeunes Montréalais vivent de grandes difficultés, Nathalie Bédard, avocate spécialisée en droit immobilier, a rejoint en 2012 l’équipe de bonnes fées de la FIMJ pour venir en aide à ces jeunes et à leurs familles. Elle dirige le comité organisateur de l’événement phare de la FIMJ, le grand bal bisannuel du printemps. « C’est à la fin de mon mandat de présidente de CREW Montréal, une orga nisation qui valorise le succès des femmes en immobilier commercial, que la fondatrice et présidente de la FIMJ, Renée Vézina, m’a offert de m’impliquer dans l’organisation du bal. Une proposition qui venait à point : j’avais envie à l’époque de servir une cause sociale en alliant mon expertise en immobilier et mes habiletés en organisation d’événements développées auprès de CREW. J’ai rejoint dès lors le conseil d’administration de la FIMJ et pris la direction du comité du bal. » Actuellement, aux côtés de Renée Vézina, présidente de la Fondation de l’Hôpital de Montréal pour enfants, et de Nathalie Bédard, associée chez Donati Maisonneuve, sept autres membres siègent au conseil d’administration de la FIMJ : Christine Babkine, directrice, Responsabilité sociale d’entreprise, chez Ivanhoé Cambridge ; Mario Bédard, vice-président, Placements immobiliers, chez Industrielle Alliance ; Jean-Guy Bernard, vice-président du service de 70

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NATHALIE BÉDARD Responsable du comité organisateur du bal de la FIMJ

Près de

Gestion en impôts fonciers du Groupe Altus Québec ; Yves Dubois, associé, BLG ; Dominic Gilbert, vice-président, gestion immobilière du Fonds de placement immobilier BTB et président du conseil d’administration de BOMA Québec ; Jacques Laplante, courtier, propriétaire de WAL Immobilier ; et enfin Michael Stones, vice-président, portefeuille d’immeubles de bureaux, Groupe Immobilier Oxford, pour l’est du Canada. UN IMPACT MAJEUR DANS LA VIE DE JEUNES MONTRÉALAIS À l’instar des autres membres du conseil d’administration, Mme Bédard est motivée par l’impact important que les actions de la FIMJ ont sur la situation des jeunes bénéficiant de son coup de pouce. « La FIMJ soutient des organismes de l’île de Montréal aidant des jeunes aux prises avec des difficultés économiques, familiales ou de santé. Naturellement, nous nous impliquons essentiellement dans des projets présentant des aspects immobiliers. Nous appuyons les jeunes dans leurs projets de construction, de rénovation ou d’équipement de locaux destinés à l’accueil des enfants ou de leurs familles », explique Mme Bédard. Celle-ci précise que la FIMJ choisit les organismes en fonction de leurs connaissances des besoins des jeunes et des réalités du terrain, de la viabilité de leur stratégie, de leur pérennité et de la diligence raisonnable dont ils font preuve. DEPUIS SA CRÉATION EN 2001, LA FONDATION A RÉCOLTÉ PLUS DE 4 000 000 $ Ces dernières années, elle a, entre autres, sauvé la Maison Kangourou, par un don de 250 000 $ servant à l’acquisition d’une maison d’accueil destinée aux enfants dont les parents vivent temporairement des situations difficiles, ainsi que la Maison des enfants, au moyen d’un don de plus de 30 000 $ pour des travaux de construction. Chaque été, la FIMJ offre à des enfants défavorisés un séjour au Camp Edphy. Le Centre Philou, qui héberge temporairement les enfants polyhandicapés afin d’offrir un répit à leurs parents, la Fondation Marie-Vincent, qui vient en aide aux enfants victimes d’abus sexuels, ou encore la Maison Oxygène, qui accueille des pères en difficulté, font également partie des organismes bénéficiaires. LE GRAND BAL DE LA FIMJ : UN ÉVÉNEMENT DE PRESTIGE ET DE SOLIDARITÉ L’activité majeure de la FIMJ est l’organisation de son grand bal une année sur deux. Il se tiendra le 26 avril prochain à l’hôtel Reine Elizabeth. « Avec plus de 700 participants, les bénéfices du bal de 2016 ont dépassé 250 000 $. Cette année, nous espérons faire mieux encore ! », déclare Mme Bédard. Par ailleurs, les actions de la FIMJ bénéficient d’autres sources secondaires de financement, telles que le cocktail annuel de CBRE et des activités-bénéfices organisées ponctuellement par des associations en immobilier ou des entreprises immobilières.

25 000

propriétés commerciales à vendre et à louer.

Industriel Bureau Terrain Agricole À vendre À louer

UN EFFET RASSEMBLEUR SUR LA COMMUNAUTÉ IMMOBILIÈRE DE MONTRÉAL À la suite de la création de la Fondation Oxford Québec, par Renée Vézina en 2001, la Fondation a été transférée, en 2004, à l’ensemble de l’industrie immobilière de Montréal, pour devenir la FIMJ, avec le soutien de BOMA Québec et de l’Institut de développement urbain du Québec, de même que d’Ivanhoé Cambridge et d’Oxford ; bien d’autres ont ensuite suivi le mouvement. ®

« Les propriétaires, gestionnaires, fournisseurs, professionnels et courtiers montréalais sont des hommes et des femmes d’affaires particulièrement engagés dans la société, souligne Mme Bédard. Notre fondation leur permet de conjuguer leurs efforts pour soutenir la jeunesse de Montréal. C’est aussi comme cela qu’ils bâtissent pour l’avenir. » IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2018

DISPONIBILITÉ DES ESPACES

Présentée par

MISE À JOUR SUR LA DISPONIBILITÉ À MONTRÉAL Source : Groupe Altus Solutions de données - janvier 2018

Marché de bureaux – Grand Montréal Le total de la superficie disponible en location a peu bougé depuis novembre. En effet, la variation du taux global de disponibilité n’a pas dépassé un demi de 1 % pour l’ensemble des secteurs, à l’exception du centre de l’île (« Midtown »), qui affiche une baisse nette de plus de 140 000 pi2 de superficie disponible. La location d’un vaste bloc d’espace au 1611, boulevard Crémazie Est explique une partie importante de cette baisse.

EST-DE-L'ÎLE LAVAL PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE OUEST-DE-L'ÎLE

Bureaux LAVAL

MONTRÉAL CENTRE-VILLE

DISPONIBILITÉ

pi2

15,8

669 000

OUEST-DE-L'ÎLE

pi2

11,8

6 206 000

DISPONIBILITÉ

21,8

2 125 000

pi2

16,4

399 000

PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE

RIVE-SUD

DISPONIBILITÉ

pi2

3 638 000

15,1

740 000

RIVE-SUD

CENTRE-VILLE

Industriel EST-DE-L'ÎLE

DISPONIBILITÉ

Marché industriel – Grand Montréal

Le marché de la location industrielle affiche un repli important de la superficie totale disponible, soit 1,5 million de pieds carrés de moins à louer que lors de l’édition du magazine Immobilier commercial de novembre. L’activité a été particulièrement soutenue à Laval (+320 000 pi2), dans Saint-Laurent (+592 000 pi2) et dans l’Est-de-l’Île (+607 000 pi2). Les baisses ailleurs sont plus modestes, mais positives, à l’exception du marché de Lachine, qui affiche une légère hausse du taux de disponibilité (+0,4 %).

DISPONIBILITÉ

pi2

5,4

1 053 000

3,9

3 034 000

OUEST-DE-L'ÎLE

MONTRÉAL SECTEUR NORD

DISPONIBILITÉ

pi2

5,7

2 601 000

5,0

2 605 000

SAINT-LAURENT

MONTRÉAL SECTEUR SUD

DISPONIBILITÉ

pi2

5,8

4 074 000

683 000

LACHINE

RIVE-SUD

DISPONIBILITÉ

pi2

7,4

1 843 000

1 525 000

EST-DE-L'ÎLE

LAVAL

DÉFINITIONS :

MONTRÉAL SECTEUR NORD

TAUX DE DISPONIBILITÉ (%) RIVE-SUD

OUEST-DE-L'ÎLE

MONTRÉAL SECTEUR SUD

Pourcentage de la superficie totale disponible à la location pour l'ensemble du marché, incluant les locaux à louer et à sous-louer.

L’inscription de vos locaux disponibles sur www.altusinsite.com est SANS FRAIS. Simplement communiquer avec Groupe Altus ou lui faire parvenir l’information à data@altusinsite.com

LACHINE

SUPERFICIE TOTALE DISPONIBLE (PI2) * Les données pour les marchés industriels de Lanaudière, des Laurentides et de Vaudreuil-Dorion sont disponibles en ligne sur www.altusinsite.com.

Superficie totale disponible, pour occupation immédiate ou future.

Ces données sont protégées par droit d’auteur et ne peuvent être reproduites sans l’autorisation écrite du Groupe Altus ltée. 72

EST-DE-L'ÎLE

DISPONIBILITÉ

LAVAL

SAINT-LAURENT

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COURTAGE IMMOBILIER COMMERCIAL

UN ATOUT POUR LES PROPRIÉTAIRES PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

À bien des égards, le courtier locatif commercial joue un rôle de courroie de transmission et de rouage essentiel dans les transactions. Ce faisant, il aide les propriétaires à trouver les meilleures enseignes pour leurs centres commerciaux ou les occupants adéquats pour leurs locaux pour bureaux ou leurs immeubles industriels. Néanmoins, un récent projet de loi pourrait bientôt changer la donne en modifiant les règles du jeu. Tour d’horizon des grands enjeux et défis.

NE PRATIQUE ENCADRÉE Comme celle de tous les autres courtiers, la pratique des courtiers immobiliers commerciaux est encadrée par la Loi sur le courtage immobilier (LCI). À ce titre, ils ont les mêmes devoirs et obligations déontologiques que leurs confrères dans le secteur résidentiel, ce qui offre à leurs clients une solide protection. Le gouvernement a chargé l’Organisme d’autorégle mentation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) de faire appliquer la LCI. En tant que régulateur du courtage immobilier et hypothécaire, l’OACIQ a pour unique et exclusive mission de protéger le public, notamment par l’encadrement des courtiers. Selon la LCI, le professionnel autorisé par l’OACIQ qui agit en courtage commercial peut mener à bien l’achat, la vente ou la location d’immeubles commerciaux, d’entrepôts, de bureaux ou de terrains à vocation industrielle ou commerciale. De plus, ne s’improvise pas courtier qui veut, car pour être autorisé à pratiquer dans ce domaine, il faut passer un examen d’entrée dans la profession afin d’obtenir son permis d’exercice. On doit aussi suivre régulièrement des formations dans le cadre du programme de formation continue élaboré par l’OACIQ.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

GUY CHARRON Vice-président exécutif, exploitation commerce de détail FPI Cominar

UN PRÉCIEUX APPORT Comment les propriétaires immobiliers évaluent-ils le rôle des courtiers locatifs commerciaux ? Repré sentent-ils, selon eux, un apport notable et pourraient-ils ou voudraient-ils s’en passer ? De l’avis de Guy Charron, vice-président exécutif, exploitation commerce de détail chez FPI Cominar, les courtiers sont essentiels au succès des pro priétaires dans ce domaine. « Pour notre part, nous faisons affaire avec des firmes spécialisées dans le commerce de détail. Cela dit, le mode opératoire des courtiers locatifs est très variable et dépend du secteur : bureau, commercial ou industriel. Les façons de faire peuvent également être différentes selon les régions. Enfin, cela peut aussi dépendre des clients, certains préférant être représentés par des courtiers, alors que d’autres ont leur propre équipe à l’interne et traitent directement avec les propriétaires. Il y a de nombreux cas de figure possibles selon les clients, et nous nous adaptons à leurs besoins », explique-t-il. Le vice-président est catégorique : les courtiers constituent une réelle valeur ajoutée, en particulier dans la mesure où ils agissent en tant que « facili tateurs » dans les transactions. « Ils connaissent IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2018

COURTAGE IMMOBILIER COMMERCIAL

les us et coutumes de chaque marché, ils sont au fait de l’encadrement légal et servent d’intermédiaires entre les propriétaires et les clients », mentionne M. Charron. Ce faisant, les deux parties bénéficient de l’expertise du courtier, et ce, de façon équitable. Autre avantage selon M. Charron : l’intervention du courtier locatif commercial contribue à réduire le temps nécessaire pour finaliser la transaction. « Par exemple, ils sont en mesure d’expliquer à leur client que telle ou telle demande du propriétaire est considérée comme standard et n’est pas exagérée », souligne-t-il. Le client est donc rassuré et protégé. JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

Faire affaire avec un courtier présente aussi d’autres atouts, selon Guy Charron. Ainsi, ces derniers peuvent repérer les cibles potentielles en fonction des sites visés et ils ont aussi une connaissance du milieu leur permettant de savoir qui contacter. Ils sont également en mesure de suggérer différentes options à leurs clients et aident à négocier les prix ou les clauses, tout en offrant la garantie que les documents légaux ont été préparés dans les règles de l’art. « Ce sont de véritables spécialistes, ils connaissent à fond les routines et les façons de faire. Certains peuvent d’ailleurs concentrer leur pratique dans un segment en particulier, par exemple la restauration, la mode et le prêt-à-porter, etc. De ce fait, ils ont une connaissance encore plus approfondie du marché dans lequel ils travaillent », énumère M. Charron.

locataires, ceux qui ne représentent que les propriétaires et enfin ceux qui œuvrent indifféremment pour ces deux catégories. Concernant ces derniers, M. Léonard souligne que cela peut causer certaines difficultés, dans la mesure où « l’on ne peut pas être bon dans tout » et qu’avec la spécialisation, vient aussi un solide bagage de connaissances et d’expertise, qui profitera aux deux parties faisant affaire avec le courtier.

QU’EST-CE QU’UN BON COURTIER ? Pour sa part, Michel Léonard, président du Fonds de placement immobilier BTB et également président du conseil d’administration de l’OACIQ, établit une distinction entre les courtiers qui travaillent exclusivement pour les

Néanmoins, dans tous les cas, M. Léonard estime que ce professionnel doit faire preuve de la plus grande transparence possible : « On doit mettre cartes sur table et annoncer la couleur sans taire d’informations. Autrement, cela peut faire déraper, voire avorter la transaction.

MICHEL LÉONARD Président du Fonds de placement immobilier BTB et président du conseil d’administration de l’OACIQ

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2018

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Le courtier doit aussi s’assurer que le prix demandé par le propriétaire correspond à la réalité du bien locatif. » Quelles sont, selon lui, les qualités d’un bon courtier ? « Le temps où le travail du courtier se limitait à une simple introduction entre les deux parties est révolu. Aujourd’hui, il faut offrir une valeur ajoutée dans tout le processus de la transaction », dit M. Léonard. Il estime également qu’aux yeux d’un propriétaire, la plusvalue d’un courtier réside dans son expertise et dans son accès à un vaste réseau. Ce faisant, il doit aussi accepter de travailler avec les autres courtiers et, ainsi, de partager sa rémunération. « La collaboration est primordiale, en fait, c’est la véritable pierre angulaire du processus. Collaborer avec les autres courtiers facilite non seulement les transactions, mais réduit le temps nécessaire pour les finaliser. Dans ce domaine, travailler en vase clos nuit véritablement à l’efficacité », souligne Michel Léonard.

NADINE LINDSAY Présidente et chef de la direction de l’OACIQ

DES CHANGEMENTS NON SOUHAITÉS En octobre dernier, le gouvernement a déposé le projet de loi n o 141 (Loi visant principalement à améliorer l’encadrement du secteur financier, la protection des dépôts d’argent et le régime de fonctionnement des institutions financières). Les dispositions portant sur le courtage locatif commercial ont reçu un accueil plutôt froid de la part de plusieurs intervenants du secteur. Rappelons que les changements proposés dans ce domaine feraient en sorte qu’il ne serait plus obligatoire de détenir un permis auprès de l’OACIQ et ainsi d’y être encadré pour pratiquer le courtage commercial locatif. Interrogée sur ce point, Nadine Lindsay, présidente et chef de la direction de l’OACIQ, fait valoir qu’en matière de courtage locatif commercial, « l’encadrement doit être maintenu pour contrer l’évasion fiscale et assurer une harmonisation avec les autres autorités canadiennes qui exigent toutes la détention d’un permis ». « Ce retrait aurait des conséquences quant au respect des obligations découlant des ententes conclues par le Québec avec les autres provinces en matière de mobilité de la maind’œuvre, comme prévu dans l’Accord de libre-échange canadien », poursuit-elle.

l'acquisition de deux immeubles

Location

Pour leur part, l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) et le Regroupement des courtiers immo biliers commerciaux du Québec (RCICQ) ont déposé en décembre 2017 un mémoire commun pour faire connaître leurs positions et leurs recommandations à l’égard du projet de loi no 141.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2018

COURTAGE IMMOBILIER COMMERCIAL

« Pour notre part, nous considérons que les courtiers sont une valeur ajoutée non seulement pour les propriétaires, mais aussi pour les locataires. » – Jean Laurin

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

JEAN LAURIN Président et chef de la direction de NKF Devencore et porte-parole du RCICQ

« Dans ce débat, nous demandons que la réalité du courtage commercial soit mieux prise en compte par le gouvernement. L’IDU reconnaît que les courtiers commerciaux ajoutent beaucoup de valeur et qu’ils en sont des acteurs incontournables », souligne André Boisclair, président de l’IDU, qui se dit aussi inquiet qu’il soit proposé de déréglementer le marché québécois, et ce, sans offrir de réciprocité aux courtiers. « Si le projet de loi est adopté tel quel, ces professionnels seront soumis à une plus grande compétition venue de l’extérieur, sans qu’ils puissent œuvrer dans d’autres marchés qui, eux, demeurent réglementés », précise-t-il, craignant également une perte d’expertise dans ce domaine. Jean Laurin, président et chef de la direction de NKF Devencore et porte-parole du RCICQ dont il est l’instigateur avec Denis Perrault d’Avison Young, note pour sa part qu’advenant de telles modifications à la réglementation, n’importe qui pourrait s’improviser courtier et accompagner les gens d’affaires dans des décisions qui revêtent pourtant une importance cruciale. « Nous estimons que ces changements attireraient toutes sortes de joueurs dans le domaine, et ce, sans supervision, ce qui pourrait générer des problèmes. Actuellement, il existe un bon processus de vigie, les courtiers sont soumis à des obligations, les règles du jeu sont strictes et favorisent l’éthique. Pour notre part, nous considérons que les courtiers sont une valeur ajoutée non seulement pour les propriétaires, mais aussi pour les locataires », commente-t-il. Les deux organismes réclament donc que le législateur reconnaisse le statut du courtage commercial et que cette activité soit gardée sous l’autorité de l’OACIQ. Ils souhaitent également qu’un courtier soit maintenu à la tête de l’OACIQ, sur le modèle des ordres professionnels. En revanche, l’IDU et le RCICQ se disent en accord avec les assouplissements demandés concernant les obligations des sociétés de gestion, qui seraient donc exclues du champ d’application de la LCI.

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INTERNATIONAL

RETOUR SUR LE MAPIC Sonia Gagnon Experte invitée

En novembre dernier, nous étions à Cannes lors de la 23e édition du MAPIC, le premier salon international consacré à l’immobilier commercial où étaient réunis plus de 8 500 participants. Nous en avons profité pour passer d’agréables moments avec nos clients français et rapporter dans nos valises les dernières tendances européennes et les projets novateurs d’une industrie qui se réinvente. L’ATHLEISURE : LA CATÉGORIE DU COMMERCE DE DÉTAIL AFFICHANT LA CROISSANCE LA PLUS RAPIDE Les ventes de la catégorie sport et loisirs sont en nette progression sur la scène internationale. Selon Statista, les revenus mondiaux vont augmenter de 34 % pour atteindre 230,6 G$ US1 en 2021. Cet engouement s’inscrit dans l’esprit du mieux-vivre, largement embrassé par les milléniaux, mais il est en grande partie propulsé par des stratégies marketing qui misent sur la création de communautés qualifiées.

Il y a 15 ans, Sonia Gagnon fondait SGM agence en ayant en tête deux objectifs : mieux répondre à la réalité des sociétés immobilières et maximiser la rentabilité des propriétés commerciales. Aujourd’hui, l’agence vise toujours les mêmes objectifs et travaille avec les sociétés immobilières les plus innovantes. Ses bureaux à Montréal et à Paris réunissent le talent de 35 employés, et SGM se démarque par sa vision intégrée des espaces commerciaux axée sur la création d’expériences et de résultats.

Ce n’est pas d’hier que les marques s’associent aux célébrités pour gagner en notoriété. La nouveauté ? Elles élargissent leur spectre aux athlètes, aux olympiens, aux entraîneurs renommés et transforment les réseaux sociaux en véritables vitrines d’achat. Sur Instagram, on positionne les produits en contexte d’utilisation où s’allient styles de vie et témoignages. Relayées par de puissants influenceurs, les marques augmentent considérablement leur rayonnement. LE PRODUIT, C’EST L’EXPÉRIENCE De nouvelles boutiques concept combinées à des plateformes de commerce électronique font leur apparition sur les avenues marchandes et dans les centres commerciaux : stock réduit en magasin, conférence intimiste, salle de sport ou appareil pour tester les produits. Si Nike reste une référence, l’entreprise a ouvert la voie à des marques novatrices comme Rapha, une compagnie londonienne de vêtements et d’accessoires haut de gamme spécialisée en cyclisme. Avec ses 344 000 abonnés Instagram, elle a bâti sa notoriété sur une culture forte et démontre

son leadership grâce aux gens qui animent sa communauté : club de sport, calendrier de randonnées, photos à couper le souffle, discussion entre deux cyclistes autour d’un thé dans une boutique. C’est le « sans couture » entre la brique et le mortier et le Web. QUELLES SONT LES MARQUES À SURVEILLER ? L’engouement pour le sport et les loisirs est si important qu’il transforme d’autres secteurs du commerce de détail. La multiplication des gymnases de luxe qui alimente à son tour la demande pour les vêtements sport en est un excellent témoin. Des bannières de renom comme Marks and Spencer, H&M, Forever 21 et Gap lancent leur gamme athleisure. Les marques européennes à surveiller : Gymshark, Sweatly Betty, Y-3, Athleta, Alo Yoga, Champion et Ellesse. LE RETAIL EUROPÉEN S’IMPRÈGNE DE LA CULTURE FOODIES Les consommateurs sont de plus en plus exigeants. Et davantage lorsqu’on touche à leur alimentation : ingrédients frais, locaux et de qualité, cuisine sans additif, repas santé dont les calories sont comptées au gramme près. C’est la victoire de la qualité sur la quantité (enfin !). En Europe, 41 % des consommateurs affirment se tourner vers les centres commer ciaux principalement pour y manger et prendre un verre2. Et ce n’est qu’après s’être restaurés qu’ils y magasinent. Gagner le cœur des consom mateurs par l’estomac n’aura jamais été aussi vrai ! Les centres commerciaux européens innovent avec des espaces uniques. Les aires de restau ration de la société portugaise Sonae Sierra ou

1. Statista (2018). Retail sales of the sportswear and outdoor apparel market worldwide from 2012 to 2021 (in billion U.S. dollars). Repéré à https://www.statista.com/statistics/734394/global-sportswear-and-outdoor-apparel-market-retail-sales-value/ 2. « Eat the Mall », Across, The european retail real estate magazine, volume 5, 2017, p. 34 (https://www.across-magazine.com/eat-the-mall/)

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INTERNATIONAL

le projet Foodtopia de MyZeil à Francfort sortent du lot. Avec sept aires de restauration, qui offriront ainsi tous les types de cuisine et d’expérience, Foodtopia incarne cet engouement. Ces dernières années, la restauration a doublé en superficie en Europe centrale. Tout comme en Amérique, la stratégie de réduire les pieds carrés de certaines catégories (mode, souliers et accessoires, électrodomestiques) au profit des restaurants est payante pour les promoteurs. Elle augmente les dépla cements des consommateurs et permet de les garder plus longtemps sur les lieux, en plus de générer des

ventes supplémentaires. En attendant de découvrir si la « mangeaille » deviendra le nouveau magasinage (Eating is the new shopping), ce changement de culture donne naissance à une troisième génération d’aires de restauration en centres commerciaux où l’on retrouve jardins, marchés, terrasses, cuisines, chefs tournants, bars et événements gourmands. COUP D’ŒIL SUR NOS PROJETS COUP DE CŒUR, SIGNÉS COMPAGNIE DE PHALSBOURG La Compagnie de Phalsbourg nous a conquis par sa vision de la France de demain, son architecture d’exception et son écologie avant-gardiste. Voici notre top 3.

COMPAGNIE DE PHALSBOURG

2 1. L’ATOLL, ANGERS-BEAUCOUZÉ

L’Atoll, c’est le projet phare de la Compagnie de Phalsbourg. Cette desti nation commerciale d’Angers est la plus grande, la plus belle et la plus écologique de leurs réalisations avec ses 7,5 millions de visiteurs par an.

2. NICE GARE THIERS, NICE

Avec une programmation ambitieuse, un pôle commercial de 70 000 pi2, trois restaurants, un hôtel, un espace voué au sport, une salle de spectacle, des bureaux et des espaces de co-working, le projet Iconic, signé Daniel Libeskind, sera un nouveau point de repère de Nice.

3. THE VILLAGE, VILLEFONTAINE

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Ce projet qui regroupera 120 enseignes de luxe et 8 restaurants autour d’un lac est un village de marque du 21e siècle. Stupéfiant !

ANALYSE DE MARCHÉ

CONCURRENCE MONDIALE ET VIRAGE NUMÉRIQUE :

LE COMMERCE DE DÉTAIL À LA RECHERCHE DE LA CROISSANCE

Benoit Beauchemin Expert invité

Le commerce de détail est une composante centrale de notre économie. En 2017, les ventes au détail se sont élevées à 120 G$ au Québec. Avec ses 480 000 travailleurs, ce secteur représente 12 % des emplois dans la province. Alors que les efforts de renégociation de l’Accord de libre-échange nord-américain (ALÉNA) se poursuivent, les détaillants tentent de faire valoir l’importance des enjeux qui s’y affrontent, notamment sur le plan fiscal. Au cœur de leurs préoccupations, mentionnons les pressions subies par le Canada visant à augmenter le seuil en dessous duquel les produits achetés en ligne à l’extérieur du pays sont exemptés de taxes et de frais de douane. Washington demande à ce que ce seuil soit relevé de 20 $ à 800 $. Léopold Turgeon, PDG du Conseil québécois du commerce de détail (CQCD), s’est récemment exprimé ainsi à ce sujet : « Ce serait totalement inéquitable envers nos détaillants qui sont tenus de payer des droits de douanes, lorsqu’appli cables, et de prélever les taxes. Si cela se concrétisait, des milliers de commerçants seraient fragilisés, voire même fermeraient leur commerce, surtout les PME1. »

Diplômé des HEC, Benoit Beauchemin cumule 20 années d’expérience en recherche et analyse concurrentielle et stratégique. Il est consultant en analyse de marché et en intelligence d'affaires.

Selon une étude effectuée pour le compte du CQCD, 86 % des produits achetés sur Internet ont une valeur inférieure à 200 $. On estime que l’élimination du seuil de 20 $ se traduirait par une perte de 700 M$ à 1,6 G$ de taxes et de frais de douane, pour les gouvernements. Il s’agit, pour les entreprises de détail, d’assurer leur compétitivité au chapitre des prix. En effet, les entreprises américaines et mexicaines doivent être soumises aux mêmes règles fiscales lorsqu’elles pénètrent le marché canadien par Internet. Soulignons que l’Australie a abaissé son seuil d’exemption à 0 $, afin d’assurer la compétitivité de ses détaillants. Cette tendance est également celle que suivent plusieurs pays de l’Organisation pour la coopération et le développement économiques (OCDE).

GETTY IMAGES PAR ATANAS BEZOV

VIGUEUR ET TOURMENTE DU COMMERCE DE DÉTAIL C’est justement le commerce en ligne qui explique en partie les difficultés de grands détaillants depuis quelques années. L’exemple le plus frappant est celui de Sears Canada qui annonçait, l’automne dernier, la fermeture définitive et la liquidation de ses 130 magasins employant 12 000 travailleurs. Le commerce en ligne contribue à accroître la pression concur rentielle sur les détaillants. Le virage numérique du commerce de détail représente à la fois une menace concurrentielle et une occasion de croissance en offrant un plus grand accès aux divers marchés. Certains s’en tirent mieux que d’autres, et plusieurs données nous révèlent la vigueur récente du commerce de détail.

1. Conseil québécois du commerce de détail (2018, 23 janvier). Ronde de négociation de l’ALÉNA à Montréal. Les détaillants du Québec inquiets. Repéré à http://cqcd.org/data/Communications/PDF/fr-CA/259_180123-Comm_ALÉNA_CQCD_23jan.pdf

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ANALYSE DE MARCHÉ

GETTY IMAGES PAR RCLASSENLAYOUTS

Au Canada, les ventes au détail ont augmenté pour un troisième mois consécutif en novembre 2017, en hausse de 0,2 % pour s’établir à 50,1 G$. Statistique Canada révélait que les ventes au détail ont augmenté dans cinq provinces (Île-du-Prince-Édouard, Nouvelle-Écosse, Québec, Ontario et Manitoba) en novembre2. Les données de décembre ne sont pas encore disponibles. Les ventes accrues dans les stations-service (en grande partie en raison des prix plus élevés à la pompe), les magasins d’appareils électroniques et ménagers, ainsi que dans les magasins de marchandises diverses ont contrebalancé les ventes plus faibles des concessionnaires d’automobiles neuves. Les ventes des magasins de vêtements et d’accessoires vestimentaires ont augmenté de 3,0 %. Elles ont également été plus élevées dans les magasins de vêtements (+2,2 %), les magasins de chaussures (+7,4 %), ainsi que dans les bijouteries et magasins de bagages et de maroquinerie (+4,0 %). Il s’agit de la cinquième hausse en six mois en ce qui concerne les magasins de vêtements. Fait intéressant, le Québec a enregistré la croissance la plus forte en dollars au Canada (+0,9 %). Les ventes au détail dans la région métropolitaine de Montréal ont augmenté de 1,2 %. Cette proportion est plus élevée que dans les deux autres régions métropolitaines où les ventes au détail mensuelles sont répertoriées, soit Toronto, où elles ont augmenté de 0,8 %, et Vancouver, où elles ont diminué de 0,1 %. Au total, les ventes au détail ont augmenté dans la région de Montréal, passant de 4,723 G$ en octobre à 4,779 G$ en novembre. Cela a contribué à faire grimper les ventes

au détail de 1,2 % au Québec, soit le taux de croissance le plus élevé parmi les cinq provinces. Les ventes à l’échelle québécoise ont atteint 10,679 G$ en novembre 2017. Les ventes au détail du commerce électronique ont atteint 1,8 G$ en novembre, ce qui représente 3,5 % du total du commerce de détail, leur proportion la plus élevée de toutes les ventes au détail en 2017. Depuis 2016, le commerce au détail électronique a augmenté de 25,5 %, tandis que le total des ventes au détail non désaisonnalisées a progressé de 7,4 %. Le dynamisme du commerce de détail est également perceptible aux États-Unis. Les ventes y ont progressé en décembre 2017, alors que les données du mois de novembre ont été révisées en forte hausse, selon les statistiques du département du Commerce américain. L’indice des ventes des détaillants et des restaurants affiche une hausse de 0,4 %, un peu en dessous des prévisions des analystes (+0,5 %). Sur une période d’un an, les ventes au détail aux États-Unis ont globalement représenté 495,4 G$, soit une progression de 5,4 %. Ces données sont certes encourageantes. Toutefois, la croissance soutenue du commerce de détail sur une longue période dépend certainement de la bonne performance de l’économie et de l’évolution du pouvoir d’achat des consommateurs. Dans le contexte de la mondialisation des marchés, la mise en place de règles fiscales adéquates de même que l’intégration du commerce de détail à l’économie numérique sont également des gages de succès et de pérennité.

2. Statistique Canada (2018). Commerce de détail, novembre 2017. Repéré à http://www.statcan.gc.ca/daily-quotidien/180125/dq180125a-fra.htm

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COMMERCE DE DÉTAIL

UNE INVITATION AU SOMMET 2018 DU COMMERCE DE DÉTAIL Léopold Turgeon Expert invité

Nous sommes des entrepreneurs, et les opérations quotidiennes, inévitablement, nous accaparent, car nous voulons ce qu’il y a de meilleur pour notre entreprise : éviter les pénuries de certains produits, rafraîchir les étalages, jongler avec les ressources humaines, penser à notre développement en ligne, etc. Nous agissons à titre de gestionnaires, certes, mais nous effectuons aussi « toutes autres tâches connexes ». Il est facile, dans ce contexte, de s’oublier et de ne pas suffisamment se ressourcer.

Si nous avions l’occasion de nous conseiller nousmêmes, nous serions sans doute les premiers à soutenir l’importance de prendre du recul, de discuter avec d’autres détaillants, d’échanger avec des personnes qui vivent les mêmes choses que nous. Parfois, une conférence aura comme effet de nous motiver ou de nous inciter à l’action. En tout état de cause, il est rarement mauvais d’opter pour une activité hors de notre commerce. L’événement Hop ! Le Sommet du commerce de détail en offre une belle occasion.

Président-directeur général du Conseil québécois du commerce de détail (CQCD), Léopold Turgeon est un conférencier aguerri et le spécialiste reconnu du secteur du commerce de détail au Québec. Sa motivation : aider les détaillants du Québec à trouver de nouvelles façons de se démarquer dans un secteur-clé de l’économie qui évolue à toute vitesse. Constamment en « mode solution », Léopold Turgeon est un commentateur fréquemment invité dans les médias afin de défendre les dossiers qui comptent pour les détaillants.

LE SOMMET 2018 : UN CONTENU HAUT DE GAMME ! Cette année encore, le Sommet du commerce de détail mise d’abord et avant tout sur un contenu pertinent et actuel. L’événement, qui aura lieu les 20 et 21 mars prochains au Palais des congrès de Montréal, commence par le traditionnel Rendez-vous des présidents et présidentes, un déjeuner qui regroupe toujours une cinquantaine de hauts dirigeants du commerce de détail. L’ouverture du Sommet mettra ensuite en vedette des PDG qui nous parleront de leur vision de l’avenir, dont Chantal Lévesque de SHAN et Jean Leclerc de Laura Secord. Cette conférence sera suivie par celle de David Bensadoun du groupe ALDO qui viendra nous parler de leur stratégie pour faire face au changement de comportement des consommateurs. Plusieurs conférenciers prestigieux se succéde ront au fil des deux jours : Daniel Lampron de Patrick Morin, Alexandra Oberson d’Oberson, Jacques Farcy de la SAQ, Pierre Karl Péladeau

GETTY IMAGES PAR GANG ZHOU

de Québecor, Solange Drouin de l’ADISQ, Olivier Primeau du BeachClub, Sylvie Tardif du Groupe BMR, Nicolas Duvernois de Pur Vodka, pour n’en nommer que quelques-uns. UNE SOIRÉE HOMMAGE À NOS BÂTISSEURS Parfois, nous avons tendance à oublier à quel point le commerce de détail fait partie de nos vies et habite notre quotidien : que ce soit aller à l’épicerie quelques fois par semaine, passer

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COMMERCE DE DÉTAIL

RÉUSSIR ENSEMBLE ! CHEF DE FILE DE L’IMMOBILIER, COGIR EST PRÉSENT PARTOUT POUR VOUS ET VOTRE ENTREPRISE.

par la pharmacie pour trouver le produit qui soignera nos bobos, ou encore magasiner pour de nouveaux vêtements, nous sommes continuelle ment en contact avec le commerce de détail. Depuis quelques années maintenant, les acteurs qui œuvrent dans ce secteur constatent à quel point il évolue et s’adapte à une toute nouvelle réalité. Le commerce de détail est véritable ment en transformation. Si, aujourd’hui, nous avons la capacité de relever les nombreux défis de la modernité, c’est parce que des bâtisseurs sont passés avant nous pour nous montrer le chemin et, dans certains cas, très certainement le tracer.

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NOUS VOUS INVITONS NOMBREUX Hop ! Le Sommet est maintenant un événement incontournable pour tout ce qui touche au commerce de détail au Québec. Cela est d’autant plus vrai que cette année, le Sommet en sera à sa 25e édition.

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Au cours de la Soirée hommage aux bâtisseurs, nous allons souligner la contribution de détaillants et de détaillantes qui n’ont cessé d’évoluer, de s’élever, de prendre des risques en franchissant toujours de nouveaux sommets. Nous allons reconnaître entre autres le travail de Jean Simard, de Lozeau, de Chantal Lévesque, de SHAN, et d’Aldo Bensadoun, du groupe ALDO. Cette soirée, qui se veut des plus festives, sera animée par Kim Rusk ; le volet musical sera en outre assuré par nul autre que Gregory Charles.

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COGIR.NET

Nous allons très certainement revivre 25 ans de congrès, mais surtout, nous allons déjà entrevoir ce que nous réservent les 25 ans à venir. Nous vous proposons donc, comme à l’habitude, un contenu pertinent, actuel, branché sur vos besoins. Le Sommet ne sera pas une occasion de verser dans la nostalgie, mais au contraire, il posera un regard résolument tourné vers l’avenir.

DROITS ET OBLIGATIONS

Me Sylvie Bouvette Experte invitée

QUAND LES CONDITIONS DE DÉCAISSEMENT D’UNE RETENUE SUR LE PRIX DE VENTE NE SONT PAS CLAIRES… En septembre 2009, l’entreprise Les Immeubles F.R. inc. (« FR ») accepte de vendre un immeuble où se trouvait un magasin IGA pour la somme initiale de 900 000 $ à la suite d’une offre d’achat faite par Gestion DLI (« DLI »), laquelle comporte un délai de 30 jours pour se satisfaire des résultats d’un test environnemental. Des coûts de décontamination élevés ont été révélés, et les parties conviennent de réduire le prix à 825 000 $ à la condition que la vente soit faite sans garantie légale. Une modification à l’offre est alors signée ; elle prévoit que la vente sera effectuée aux risques et périls de l’acheteur, sans garantie légale, et que toute décontamination sera à la charge de l’acheteur. Bien que les circonstances d’une telle cession ne soient pas expliquées, tout indique que DLI aurait cédé ses droits dans l’offre d’achat à Groupe Axxco Inc. (« Axxco »). En mai 2010, Axxco a retenu les services d’un ingénieur géotechnique qui révèle la présence d’épaisses couches de remblai, ce qui contribuerait à augmenter les coûts de construction, car la capacité portante serait insuffisante.

Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentrepreneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immo biliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.

La clôture est fixée le 5 juillet 2010 devant Me Daniel Lafond, notaire. Lors de la lecture de l’acte de vente, il est fait état que la vente est réalisée sans aucune

garantie et aux risques et périls de l’acheteur. Le représentant d’Axxco s’insurge contre cette clause, déclarant qu’il voulait être protégé s’il devait éprouver des problèmes avec le permis de démolition ou avec la capacité portante de l’immeuble. Le notaire prend des notes et rédige une clause de retenue. Cette clause est rédigée à la main par le notaire sur le mémoire des répartitions et stipule ce qui suit : « La retenue de 100 000 $ sera remise au vendeur lorsque l’acheteur aura obtenu le permis de démolition et que le résultat pour la capacité portante du sol est suffisante pour la réalisation du projet (au plus tard le 30/09/2010). Le notaire devra avoir une acceptation écrite du vendeur et de l’acheteur pour procéder à tout déboursé. À défaut d’obtenir le permis de démolition pour le 30/09/2010, l’acheteur fera faire des tests de capacité portante le plus rapidement possible pour régler la retenue faite par le notaire. »

GETTY IMAGES PAR ROBERT DALY

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DROITS ET OBLIGATIONS

Des tests sont effectués le 15 septembre 2010 par l’ingénieur géotechnique qui conclut à la nécessité de travaux qui sont effectués en octobre. Axxco en avise le notaire et demande que la somme de 63 240,93 $ – représentant le coût desdits travaux à réaliser – lui soit versée à même la retenue. FR s’adresse donc au tribunal pour que le montant de la retenue lui soit plutôt versé. FR prétend que la clause manuscrite est ambiguë et ne peut aller à l’encontre de la clause de garantie contenue dans l’acte notarié. Axxco, quant à elle, prétend que la clause est claire, lui accordant une garantie sans limites quant aux travaux nécessaires pour obtenir une capacité portante suffisante ; elle réclame une somme excédant les 100 000 $ retenus en fidéicommis. La Cour supérieure, comme le confirme la Cour d’appel1, déclare que le texte de la clause est effectivement ambigu, et que nulle part celle-ci n’énonce de critères de solution au problème d’une capacité portante insuffisante. Le tribunal rappelle les articles du Code civil du Québec qui indiquent qu’on doit rechercher la commune intention des parties plutôt que de s’arrêter au sens littéral dans l’interprétation d’un contrat.

En l’occurrence, la Cour ne parvient pas à cerner une intention commune puisque chacune des parties, incluant Me Lafond, avait sa propre interprétation de la clause. Compte tenu notamment de l’historique des négociations qui ont mené, au départ, à une réduction du prix de vente en échange de la renonciation à la garantie légale, de l’absence de critères de déboursement de la clause manuscrite, de même que de l’article 1432 du Code civil du Québec, qui prévoit que « dans le doute, le contrat doit s’interpréter en faveur de celui qui a contracté l’obligation et contre celui qui l’a stipulée », la Cour conclut qu’il est inévitable de rejeter la position d’Axxco, et que FR avait droit à la remise de la somme de 100 000 $. Quant au notaire, la Cour conclut qu’il a fait défaut à son devoir de conseil dans la rédaction de la clause rédigée à la demande de son client. Il découle notamment de la preuve que le représentant de FR, M. Ramos, éprouvait des difficultés sur le plan linguistique et ne comprenait pas la nature de la clause. En conséquence, Me Lafond a été condamné à libérer la retenue de 100 000 $, à la verser à FR et à lui payer 30 500 $ à titre de dommages.

1. Immeubles FR inc. c. Groupe Axxco inc. 2016 QCCS 1878 et 2017 QCCA 2010.

ERRATUM

FINANCIÈRE FIRST NATIONAL ACCUEILLE UN NOUVEAU MEMBRE Robert St-Pierre est fier d’annoncer que M. Benoit Allaire a rejoint son équipe depuis le mois d’août dernier. M. Allaire a occupé divers postes au sein de la SCHL pendant 15 ans. Au cours des 12 dernières années, en tant qu’analyste, approbateur, gestionnaire ou directeur du développement des affaires, il a développé son expertise dans le financement d’immeubles multirésidentiels au Québec. Robert et Benoit travaillent en véritable partenariat. Ensemble, ils offrent une fusion unique d’expertise de marché et de la SCHL qui est inégalée dans l’industrie.

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Robert St-Pierre

Benoit Allaire

FINANCIÈRE FIRST NATIONAL

Dans notre dernier numéro, nous avons publié par erreur la photo de M. Édouard Beland au lieu de celle de M. Benoit Allaire. Nos excuses.

BRÈVES IMMOBILIÈRES

Le groupe Broccolini annonçait récemment l’acquisition du plus vaste terrain encore disponible au centre-ville de Montréal. Ce terrain pourrait accueillir un projet de développement résidentiel et commercial de 1,5 million de pieds carrés. Fasken salue la vision du groupe Broccolini et félicite l’équipe pour cette acquisition historique !

Une transaction spectaculaire vient d’être conclue dans le monde de l’immobilier commercial : Signature service d’entretien se joint à Roy. Une nouvelle alliance qui promet d’offrir le meilleur service de l’industrie. Robert Barbeau, président de Signature, devient donc premier viceprésident, stratégie et développement au sein de l’équipe de direction de Roy, ainsi qu’actionnaire. La présidente et chef de la direction de l’entreprise, Julie Roy, se réjouit de voir passer son équipe de 1 600 à 2 300 employés. Rappelons que Julie Roy représente la troisième génération de dirigeants pour cette entreprise familiale qui se démarque depuis plus de 60 ans dans le marché de l’entretien ménager commercial au Québec et en Ontario. Roy œuvre également depuis plus de dix ans dans la gestion technique ainsi que dans le secteur du nettoyage après-sinistre, sous la bannière GUS.

MFLRP JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

UN PREMIER PRIX AUX TECHNOLOGY AWARDS POUR LE SIÈGE SOCIAL DE MEC Une distinction prestigieuse, un premier prix, a été remise à Pageau Morel le 20 janvier dernier à Chicago lors de la conférence d’hiver de l’American Society of Heating, Refrigerating and Air-Conditioning Engineers (ASHRAE) pour la réalisation du siège social de Mountain Equipment Co-op (MEC) à Vancouver. Ces prix récompensent des réalisations exceptionnelles en matière d’efficacité énergétique, de confort des occupants et de qualité de l’air. Il s’agit du deuxième prix remporté par Pageau Morel pour ce projet, qui a, en novembre dernier, obtenu une certification LEED-NC de niveau platine, soit le plus haut niveau de distinction pour un bâtiment durable.

Nicolas Vézeau se joint à l’équipe d’ENGIE à Montréal à titre de directeur des propositions PPP pour le marché de l’Amérique du Nord. Avant de faire la transition, Nicolas œuvrait au sein du cabinet KPMG dans la pratique de services-conseils en technologie. Auparavant, il était président et cofondateur de l’entreprise de réhabilitation de friches industrielles Cathédrale verte. Nicolas est détenteur d’une maîtrise en finance de l’École nationale d’administration (ENA) de France et également d’une maîtrise et d’un baccalauréat de l’Université Laval.

Brigitte Dupuis

Nicolas Vézeau

NOUVEAU PROJET D’HABITATION HAUT DE GAMME À LÉVIS

PAGEAU MOREL ET ASSOCIÉS INC.

FUSION CORPORATIVE : SIGNATURE SE JOINT À ROY

Brigitte Dupuis, qui collabore au magazine Immobilier commercial, agira en tant que directrice, développement commercial pour le Québec. Elle cherchera à développer les secteurs de l’immobilier commercial et les centres de données. Avant de se joindre à l’équipe, elle a œuvré au sein de SNC-Lavalin en stratégie commerciale et marketing, et à la direction du développement commercial pour VEOLIA-OPSIS. Elle détient un MBA pour cadres de l’Université de Paris-Dauphine.

Massy Forget Langlois relations publiques (MFLRP) a le plaisir d’annoncer l’arrivée de Mario Daigle à titre de vice-président au sein de son cabinet-conseil. Au cours de sa prolifique carrière, M. Daigle a débuté en milieu hospitalier pour poursuivre en ventes et marketing au sein d'une importante multinationale pharmaceutique. Il a notamment assumé la direction d'une importante agence de publicité pendant huit ans pour ensuite en diriger les opérations nationales pendant deux autres années.

COUP D’ENVOI FESTIF POUR LES 20 ANS DE DevMcGILL ! DevMcGill procédait à la première manifestation d’une série d’événements qui souligneront, tout au long de l’année, les 20 ans d’existence du développeur immobilier. En effet, depuis 20 ans, DevMcGill déploie effort et talent pour insuffler une vision audacieuse en matière de patrimoine bâti. DevMcGill possède un chiffre d’affaires de 577 M$. L’entreprise a réalisé près de 50 projets commerciaux et résidentiels et 2193 unités résidentielles, chaque fois avec beaucoup de passion, le sens de l’engagement, le respect du travail bien fait Stéphane Côté et l’ardent désir d’aller Président toujours plus loin. DevMcGill

ENGIE SERVICES AJOUTE DEUX MEMBRES À SON ÉQUIPE DE DÉVELOPPEMENT DES AFFAIRES

MARIO DAIGLE REJOINT LES RANGS DE L’ÉQUIPE DE DIRECTION DE MASSY FORGET LANGLOIS RELATIONS PUBLIQUES

ENGIE

FASKEN SALUE LA VISION DE BROCCOLINI

Dutran et ses partenaires sont heureux d’annoncer la réalisation d’un tout nouveau projet d’habitation haut de gamme situé au 5000, rue St-Georges, en plein cœur de Lévis. Un investissement global de plus de 10 000 000 $. Ce projet de très grande qualité au design contemporain sera réalisé en structure de béton et aura une super ficie de 75 600 pieds carrés comprenant 65 unités de logements qui seront réparties sur 5 étages.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2018

BRÈVES IMMOBILIÈRES

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IVANHOÉ CAMBRIDGE LANCE UN IMPORTANT PROJET DE REDÉVELOPPEMENT AU CENTRE EATON DE MONTRÉAL Ivanhoé Cambridge annonce un projet de redéveloppement de grande envergure au Centre Eaton de Montréal. L’investissement de 200 M$ visera à rehausser l’expérience de magasinage du centre le plus achalandé au Québec, situé rue Sainte-Catherine, l’une des artères commerciales les plus réputées en Amérique du Nord. Le redéveloppement du Centre Eaton de Montréal est un nouveau jalon du Projet Nouveau Centre, le plan d’Ivanhoé Cambridge d’investir 1 G$ au centre-ville de Montréal. Avec Place Ville Marie au cœur de la stratégie, le Projet Nouveau Centre vise à investir dans les propriétés phares d’Ivanhoé Cambridge au centre-ville et à rehausser l’expérience urbaine au cœur du centre-ville.

IVANHOÉ CAMBRIDGE - CENTRE EATON DE MONTRÉAL

IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2018

JACQUES PELLETIER SE JOINT À MCAP

Les frères William et Jonathan Trudel, propriétaires de Trudel Alliance, ont annoncé l’acquisition de l’immeuble commercial situé au 5050, boulevard Wilfrid-Hamel, une adresse emblématique située à l’angle de l’autoroute Henri-IV. Cette transaction, la troisième depuis la création de Trudel Alliance à l’automne 2017, vient confirmer la volonté des deux entrepreneurs de poursuivre l’expansion de leur parc immobilier commercial dont l’actif atteint déjà plus de 120 M$.

LANCEMENT DE YIMBY, DES MILIEUX DE VIE POUR LES MILLÉNIAUX REZ Immobilier a procédé au lancement de son nouveau projet résidentiel adapté aux valeurs et au mode de vie de la génération Y (milléniaux) : YIMBY. Conçu par et pour les milléniaux, YIMBY sera disponible à Rosemont les Quartiers dès juillet 2018, et à Terrebonne au sein du projet immobilier District Union à l’été 2019.

C’est en janvier dernier que M. Jacques Pelletier s’est joint à MCAP pour développer le volet commercial au Québec. Directeur du Groupe Prêts hypothécaires commerciaux (GHC) au bureau de Montréal, il est responsable du consentement, de la structuration et de la clôture des transactions de créances immobilières commerciales pour les comptes de placements. M. Pelletier possède plus de 30 ans d’expérience et maîtrise plusieurs facettes de l’industrie de l’immobilier commercial.

NOMINATION CHEZ MONTONI MONTONI est fier d'annoncer la nomination de Sam Tsoumas en tant que directeur du développement des affaires. Sam est un professionnel bien connu au sein du milieu immobilier montréalais avec plus de 15 années d'expérience. Il est titulaire d'un MBA professionnel de l'Université McGill, d'une licence d'agent immobilier affilié et d'une licence de courtier immobilier agréé. Il a également agi en tant que représentant associé du développement des affaires pour le groupe SIOR.

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RÉGION DE MONTRÉAL : RÉGION DE QUÉBEC : AILLEURS :

TRUDEL ALLIANCE DEVIENT PROPRIÉTAIRE D’UN IMMEUBLE DISTINCTIF DU BOULEVARD WILFRID-HAMEL À QUÉBEC

NOUVEAU SITE WEB DE TECHNOPARC MONTRÉAL Technoparc Montréal a mis en ligne son nouveau site Web le mois dernier. Il contient de nouvelles sections, dont une consacrée aux nouvelles et aux événements se déroulant sur le site, et il offre une fluidité accrue dans la navigation, une définition plus concise de la mission de Technoparc Montréal et une visite virtuelle des centres d'affaires et des services offerts. Le Technoparc de Montréal représente un site attirant pour les entreprises qui désirent une qualité de vie et la proximité d'entreprises en recherche et développement.

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