Immobilier commercial volume 10 - numéro 5

VOLUME 10 | NUMÉRO 5 | OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

LES PRIX INOVA LES MEILLEURS PROJETS EN 2017

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SOMMAIRE : : VOLUME 10 | NUMÉRO 5

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CHRONIQUES 19 DONNÉES EN IMMOBILIER Quelle place occupent les acheteurs étrangers dans l’immobilier commercial au Québec ?

Par Joanie Fontaine

21 TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES, INDUSTRIELLES ET DE MULTIPLEX

29 MOT DE L'IDU Prendre la mesure afin de bien célébrer

5 MOT DE L’ÉDITEUR De l'information à profusion et des personnes d'exception Par Jacques Boisvert

7 ENTREVUE Luc Maurice Développer dans le respect des personnes retraitées Par Emmanuelle Gril 13 FOCUS Qu’en est-il de l’avenir de Montréal ?

Des experts prennent le pouls du centre-ville Par Yasmina El Jamaï

23 COUP D'ŒIL Un modèle de revitalisation digne d’un éco-quartier : le Technopôle Angus d’hier à aujourd’hui Par Yasmina El Jamaï

31 LAVAL Une ville transformée en pleine effervescence Propos recueillis par Yasmina El Jamaï

41 FOCUS L’assurance titres : pour qui, pourquoi ?

Par André Boisclair

38 TRANSPORT ET DÉVELOPPEMENT URBAIN Le boulevard Robert-Bourassa : une véritable entrée pour le centre-ville de Montréal Par Paul Lewis 40 DISPONIBILITÉ DES ESPACES 57 QUÉBEC Le point sur le marché des immeubles de bureaux de Québec

Par Alain Roy et Luc Michaud

65 EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL Construire sur la collaboration

Par Josée Plourde

66 SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR Marché immobilier de la RMR de Montréal : Un climat de confiance sans précédent

Par Vincent Shirley

73 DROITS ET OBLIGATIONS Guerre de territoire : compagnies d’assurances titres contre Chambre des notaires et Barreau du Québec

Par Johanne Landry

47 LES PRIX INOVA Les meilleurs projets en immobilier de 2017

85 ENVIRONNEMENT ET URBANISME Inondations et occupation du territoire : voir au-delà des changements climatiques

Par Yasmina El Jamaï

61 CREW M Place aux femmes d'influence Par Johanne Landry

70 GÉNÉRATION MONTANTE Les champions du développement durable Propos recueillis par Yasmina El Jamaï

75 CONSTRUIRE AUTREMENT La qualité de la relation client, pivot du succès de Loracon Construction Propos recueillis par Catherine Florès

92 BRÈVES IMMOBILIÈRES

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

Par Frédéric Dufault

88 ANALYSE DE MARCHÉ Qu’on se le dise : la croissance démographique et l’activité économique de Montréal se portent plutôt bien

Par Benoit Beauchemin

90 COMMERCE DE DÉTAIL Les grands oubliés dans les négociations sur l’ALENA

Par Léopold Turgeon

94 MONDE MUNICIPAL Future politique de mobilité durable : un levier pour le développement de nos communautés

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Par Me Sylvie Bouvette

Par Jean Bouchard

MOT DE L’ÉDITEUR

ÉDITEUR Jacques Boisvert RÉDACTION Catherine Florès, Emmanuelle Gril, Yasmina El Jamaï et Johanne Landry COLLABORATION À CE NUMÉRO Benoit Beauchemin, Jean Bouchard, Sylvie Bouvette, Frédéric Dufault, Joanie Fontaine, Paul Lewis, Luc Michaud, Josée Plourde, Alain Roy, Vincent Shirley et Léopold Turgeon RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi et Anne-Marie Trudel PRODUCTION Supervision : Edith Lajoie Conception graphique et mise en page : Carole Bordeleau pour Carbodesign

DANS CE NUMÉRO :

DE L’INFORMATION À PROFUSION ET DES PERSONNES D’EXCEPTION

Annonces publicitaires : Lan Lephan PUBLICITÉ Montréal 450 670-7770 Souk Vongphakdy Responsable du développement des ventes internes Najat El Manir Responsable de la section Construire autrement Québec 418 317-0669 ADMINISTRATION Edith Lajoie Responsable des opérations et de l'expérience client COMPTABILITÉ Catherine Faucher Philippe Bérubé CPA PHOTOGRAPHES Denis Bernier et Roxane Paquet PHOTOS EN PAGE COUVERTURE © JBC Média par Denis Bernier ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS Convention no PP 41614528 ADRESSE DE RETOUR 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 ABONNEMENTS Buntha My Responsable de l’analyse des données abonnement@jbcmedia.ca www.jbcmedia.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009.

Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial.

Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité.

ISSN 1916-6656

PARTENAIRE DE :

Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc.

Président : Jacques Boisvert 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca

www.jbcmedia.ca

jacques.boisvert@jbcmedia.ca

Comme cela n’est pas sa profession, Luc Maurice, à la une de ce numéro, est un promoteur immobilier par la force des choses. Comme tous les grands proprié­ taires de résidences pour personnes retraitées, son secteur d’activité fait en sorte que sa société développe et gère un actif immobilier important. Ce qui le distingue des autres, c’est son implication personnelle dans le secteur de l’immobilier commercial et du développement urbain. Il n’est pas rare de le croiser dans les cocktails de réseautage du secteur de l’immobilier, de le voir échanger avec un architecte, un constructeur ou un décideur politique. Récemment, il était invité à prendre la parole à l’ouverture de l’exposition De Ville-Marie à demain, présentée à la Place des Arts, à l’occasion du 375e anniversaire de Montréal. La journaliste Emmanuelle Gril l’a rencontré pour vous faire découvrir cet homme d’affaires visionnaire.

Pour sa part, Yasmina El Jamaï a interviewé Christian Yaccarini, président et chef de la direction de la Société de développement Angus et initiateur du Technopôle Angus.

En août dernier, l’Office de consultation publique de Montréal a souligné le caractère exemplaire d’un projet qui mènera à l’édifi­c ation de 15 nouveaux bâtiments dans l’îlot central du Technopôle Angus sis dans l’arrondissement Rosemont–La Petite-Patrie. Elle signe également un dossier spécial très informatif à ne pas manquer, qui met en valeur le dynamisme de Laval.

De son côté, la journaliste Johanne Landry vous a préparé un excellent article consacré à l’assurance titres, un sujet parfois nébuleux. Pour ce faire, elle a interviewé plusieurs personnes expertes en la matière. Si le sujet vous intéresse, ne ratez pas la chronique de Me Sylvie Bouvette, qui nous rappelle un jugement de la Cour supérieure, opposant le Barreau du Québec et la Chambre des notaires contre plusieurs compagnies d’assurances titres.

L’Institut de développement urbain du Québec, en collaboration avec Destination centre-ville et le Quartier des spectacles, a présenté récemment une conférence très courue sur l’avenir du centre-ville de Montréal. Immobilier commercial était présent et couvre cet événement dans cette édition, sous la plume de Yasmina El Jamaï.

En terminant, nous vous présentons un reportage promotionnel d’intérêt, consacré à un constructeur qui mise sur la qualité de ses relations avec ses clients promoteurs depuis près de 30 ans, Loracon Construction. Tout cela sans compter l’apport formidable de notre équipe d’experts invités qui, vous le verrez, se surpassent encore une fois pour vous informer.

Bonne lecture !

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ENTREVUE

Luc

MAURICE

DÉVELOPPER DANS LE RESPECT DES PERSONNES RETRAITÉES PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

Luc Maurice, le fondateur du Groupe Maurice, résidences pour retraités, a sa propre concep­tion des aînés. Pour lui, il ne s’agit pas d’une simple colonne dans les données de Statistique Canada, mais bien de personnes à part entière, aux besoins et aux réalités variés. Portrait d’un visionnaire qui a le cœur à la bonne place.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

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ENTREVUE

Vous savez, je suis rarement au bureau. Je m’y trouve aujourd’hui pour notre entrevue, mais sinon, je suis toujours sur le terrain », précise Luc Maurice au début de la rencontre. Sportif et énergique, débordant d’idées et de projets, le fondateur et président du Groupe Maurice n’en prend pas moins le temps de parler et d’écouter les retraités qu’il croise dans ses résidences. Il serre des mains, prend des nouvelles de la santé, règle des problèmes logistiques parfois aussi anodins que l’installation d’un parterre de tulipes… Des enjeux qui peuvent sembler banals, mais qui, aux yeux des résidents, revêtent une tout autre importance. « On a tendance à englober les personnes âgées dans un seul groupe. Or, les besoins et les aspirations des individus de 65 ans n’ont rien à voir avec ceux de 75 ans et encore moins avec ceux de 85 ans ! Et à l’intérieur de ces catégories, on trouve des gens aux centres d’intérêt variés. On a tort de généraliser, et tant et aussi longtemps que l’on fera ce genre d’amalgame et d’analyse grossière, voire barbare, la qualité de ce que l’on propose aux personnes âgées ne sera pas à la hauteur », affirme-t-il. Cette philosophie est d’ailleurs le pivot de sa vision d’affaires : des complexes résidentiels d’avant-garde où tout est conçu pour assurer la liberté et un certain art de vivre aux retraités.

UN PARCOURS ATYPIQUE Les grands-parents maternels ont occupé une place importante dans la vie du jeune Luc. Très engagés dans le développement de l’économie de leur région, ces aînés à la débrouillardise et à la culture entrepre­neu­r iale solides l’ont profondément influencé. « C’était des gens brillants, pauvres, mais de grands leaders », se souvient-il. Son père, Robert Maurice, petit entrepreneur général, a également constitué

une grande source d’inspiration et l’a initié à la construction.

C’est pourtant vers une carrière militaire qu’il s’oriente en étudiant au Collège militaire royal de Saint-Jean.

Pilote en chef d’une escadrille au sein des Forces armées canadiennes à Edmonton, il passe plusieurs années dans l’Ouest canadien. Durant cette période, il s’inscrit à l’Université d’Alberta où il obtient un MBA, avec une spécialisation en marketing et techniques quantitatives.

Un jour, en faisant son jogging, il aperçoit une résidence pour aînés en construction dont la qualité laissait grandement à désirer. « Cela avait l’air d’un poulailler ! », commente-t-il. Et c’est le déclic. Il décide donc que sa thèse portera sur l’optimisation du design pour résidences de retraités. Un signal annonciateur du tournant qu’allait prendre sa vie quelques années plus tard… À l’âge de 29 ans, il est recruté comme aide de camp par la gouverneure générale du Canada, Jeanne Sauvé. Durant cette période, il a l’occasion de croiser le chemin de grands noms du milieu des affaires comme Paul Tellier, et son projet entrepreneurial prend forme peu à peu. Il confie que cette étape de son existence a été très formatrice, Maurice Sauvé, homme d’affaires aguerri avec qui il avait beaucoup d’affinités, ayant été une sorte de mentor pour lui.

Il fait le saut en 1987, en créant Gestion Dali Management, une firme de consultation dans l’aménagement de résidences pour retraités. Il réalisera des études de marché dans 38 villes au pays. L’entreprise grossit, mais malheureusement, à la suite d’une mauvaise association et de déboires financiers, Luc Maurice doit repartir à zéro.

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Il œuvre ensuite comme directeur de projets à Services gouvernementaux Canada, puis il devient le principal responsable de la Conférence d’études canadiennes du Gouverneur général. Deux ans plus tard, en 1995, il intègre CANAC International, une division d’ingénierie du CN, à titre de directeur général des affaires corporatives.

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Ne parvenant pas à donner vie à sa vision et à ses idées, il quitte tout en 1997 et fonde le Groupe Maurice l’année suivante. « Mon besoin d’être entrepre­n eur, de réaliser des choses et de rendre les gens heureux, tant les clients que les employés, me hantait constamment », confie-t-il.

LA RECETTE DU SUCCÈS Aujourd’hui, Groupe Maurice compte à son actif 31 complexes résidentiels pour personnes retraitées, 10 000 résidents et 1 800 employés. Avec un taux d’occupation de 98,3 %, le plus haut au Canada dans ce champ d’activité, quelle peut bien être la recette de Luc Maurice? « J’ai compris qu’en travaillant sur cinq aspects précis, nous pourrions mieux réussir que la moyenne. C’est sans doute la raison pour laquelle nous avons pu percer plus vite que les autres », explique-t-il.

Le premier de ces éléments est simple, mais pourtant pas toujours compris ni appliqué par l’industrie : un aîné est une personne à part entière. « Selon moi, une personne âgée, plutôt que de penser seulement en termes de besoins et de sécurité, a le droit de réfléchir en termes de life style, de plaisir. Comme vous et moi, elle veut avoir du fun dans la vie, dans la mesure de ses capacités. D’ailleurs, des

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sondages nous ont révélé que 38 % des gens qui viennent s’installer chez nous le font non pas parce qu’ils sont malades, mais parce qu’ils désirent socialiser davantage », souligne M. Maurice, qui espère contribuer à recréer un environnement de vie pour ses résidents, les aider à se rebâtir une identité, en quelque sorte.

Cette notion d’aide est d’ailleurs ancrée au cœur de ses motivations : « Faire de l’argent, cela ne m’intéresse pas.

Construire un bâtiment pour en tirer une plus-value non plus. Certes, je n’ai pas à me plaindre, mais ce qui est important pour moi, c’est d’être utile. Quand j’étais pilote, je m’ennuyais, je ne réalisais rien. Aujourd’hui, j’ai un métier qui me permet de mobiliser les gens et d’essayer de les rendre heureux », affirme-t-il.

Deuxième aspect qui le préoccupe tout particu­lièrement : des statistiques qui ne sont pas repré­sen­tatives de la réalité. « On entend dire que 18 % des personnes

âgées vivent en résidence, qu’il faudra construire 6 000 nouvelles unités pour répondre à la demande… C’est bien beau, mais 6 000 quoi? Des unités avec soins, sans soins ? En ville, à la campagne ? Il y a autant de différences possibles que de personnes. Pourquoi à 75 ans, faudrait-il que nous ayons tous des goûts identiques ? », s’interroge M. Maurice.

C’est pour cela, précise-t-il, qu’il s’efforce d’offrir des complexes diversifiés, dans des secteurs variés, qui répondent réelle­ment aux besoins et aux envies de ses résidents. « Nous les écoutons beaucoup, nous tenons des groupes de discussion, cela nous aide à connaître leurs désirs. Par exemple, nous avons fait partie des premiers à offrir des douches dans nos unités. Les gens venaient nous voir et nous disaient : “ On n’a plus de genoux, on ne veut pas de bains ! ”, alors nous avons modifié notre offre », illustre-t-il.

Cela rejoint d’ailleurs le troisième aspect mis de l’avant par M. Maurice. « Je ne veux pas avoir des clients satisfaits, mais plutôt des clients engagés ! Une personne engagée n’est pas quelqu’un qui endure ou qui subit quelque chose qui ne lui plaît pas. Elle va parler, faire connaître son désaccord, et c’est ainsi que nous pouvons nous ajuster et nous améliorer. Un client satisfait, lui, s’il ne l’est plus, ne dira rien et ira simplement s’installer chez un concurrent », indique M. Maurice qui insiste sur le fait qu’une personne engagée et heureuse est le meilleur ambassadeur qui soit!

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UNE BASE SOLIDE Le fondateur de Groupe Maurice estime que pour pouvoir durer et proposer de la qualité, il est important de mettre en place une plate-forme de gestion solide, ce qui constitue d’ailleurs son quatrième point. « La vague institutionnelle dans le domaine des résidences pour aînés a fait en sorte d’instaurer une grande rigueur en matière de gestion. C’est une très bonne chose, car c’est la qualité de la plate-forme qui, globalement, permet de faire baisser les taux de capitalisation et donc la perception du risque par les investisseurs ; par le fait même, ils démontreront plus d’intérêt à s’investir dans cette superbe industrie », explique-t-il.

Cela dit, placer la profitabilité à court terme avant celle à long terme ne fait pas partie de sa philosophie. Il s’estime d’ailleurs très prudent dans sa gestion du risque tout comme dans ses décisions d’affaires, préférant pouvoir « dormir sur ses deux oreilles ». La profitabilité maximale n’est pas non plus une fin en soi pour Luc Maurice, qui distribue à la fin de chaque année financière 30 % de ses profits à ses plus proches collaborateurs, environ 25 personnes. Par ailleurs, Groupe Maurice remet 0,6 % de ses revenus bruts à la collectivité, ce qui représente annuellement de un à deux millions de dollars.

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ENTREVUE

Cinquième aspect, et non le moindre : le savoir. « Quand j’ai démarré mon entreprise, je me suis dit que si je voulais réussir, je devais être celui qui en connaissait le plus sur ce domaine. Alors je suis allé voir les façons de faire dans plusieurs pays, je me suis informé, j’ai beaucoup appris. Pour être un leader et regarder la compétition dans son rétroviseur, il faut constamment innover. On reste curieux, on va de l’avant tout en restant à l’écoute de la clientèle. Les gens changent, il faut répondre à leurs attentes », croit-il. Pour faciliter la vie de ses résidents, les nouveaux complexes proposent d’ailleurs des milieux de vie où l’on trouve notamment des magasins et des supermarchés. « En pouvant aller faire leur épicerie à proximité, les aînés demeurent autonomes plus longtemps et ne dépendent de personne. Mon travail est de faire en sorte qu’ils se sentent plus libres… » Un objectif dont il s’efforce de se rapprocher un pas à la fois.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

Architecture et urbanisme « Il est révolu le temps où l’on offrait aux personnes âgées des résidences de deuxième ordre. Nous construi­ sons des bâtiments qui n’ont rien à envier à ce qui se fait pour toutes les autres strates d’âge. D’ailleurs, nos appartements se doivent d’être de qualité supérieure, car nos locataires y passent davantage de temps », affirme Luc Maurice.

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Ces logements à la fenestration généreuse et situés dans des bâtiments en béton se prêteront d’ailleurs très bien aux éventuelles transformations que nécessitera la baisse de la demande, d’ici quelques années. « On pourra alors facilement en faire des appartements tradi­ tionnels. Mais ce n’est pas tout, car en plus de l’architecture, il faut aussi tenir compte de l’urbanisme. À ce chapitre, nos complexes rési­ dentiels sont situés à proximité de plusieurs services utilitaires et commerciaux, ce qui facilitera encore davantage la transition de clientèle », ajoute M. Maurice.

FOCUS

QU’EN EST-IL DE L’AVENIR DE MONTRÉAL ?

IDU QUÉBEC

DES EXPERTS PRENNENT LE POULS DU CENTRE-VILLE PAR YASMINA EL JAMAÏ, JOURNALISTE

Tous les espoirs étaient permis lors de la conférence spéciale sur l’avenir du centre-ville de Montréal tenue au Centre Sheraton de Montréal le 11 septembre dernier devant plus de 300 participants, dont plusieurs dignitaires comme Richard Bergeron, de la Ville de Montréal, Normand Bélanger, du Fonds immobilier de solidarité FTQ, et Jacques Primeau, du Quartier des spectacles. Compte-rendu sur l’apport judicieux de quatre experts en immobilier, ainsi que d’un conférencier créatif et passionné de Montréal, réunis à l’initiative de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU), en collaboration avec Destination centre-ville et le Quartier des spectacles.

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éditorialiste en chef de La Presse, François Cardinal, a donné le ton à la conférence en évoquant la renaissance spectaculaire de Montréal, compte tenu de l’apparition « des gratte-ciel […] après une absence qui aura duré 22 longues années, de 1992 à 2014 ». Il a néanmoins rappelé « qu’entre 1960 et 1990, Ville-Marie a perdu la moitié de sa population » ainsi que « l’état misérable de la SainteCatherine dans les années 80 ! » pour éviter que les acteurs montréalais s’assoient sur leurs lauriers.

Il invoque le spectre qui plane sur les États-Unis, où « bon nombre des centres-villes qui ont connu des booms ces dernières années commencent justement à manquer de souffle ». Ajoutant que « les plus récents chiffres révèlent que, depuis deux ans, […] dans les deux tiers des régions métro­ politaines, la banlieue s’est à nouveau développée plus vite que la ville-centre », il s’interroge sur l’essor

de Montréal à venir : la « soudaine renaissance du secteur incluant le centre des affaires, Griffintown et le Vieux-Montréal mourra-t-elle aussi vite qu’elle est née ? » Ou est-elle faite pour durer ?

LA MOBILITÉ AVANT TOUT Pour que Montréal garde le cap sur son dévelop­ pement, François Cardinal recommande de miser sur l’optimisation du transport en commun en mettant en place un tramway gratuit comme cela se fait en Europe, pour qu’il s’ajoute au futur train du Réseau électrique métropolitain (REM) de la Caisse de dépôt et placement du Québec. Il appelle aussi de ses vœux l’implantation d’un circuit d’autobus à haute fréquence. Ces deux solutions remédieraient, selon lui, au métro bondé et insuffisant pour desservir la banlieue et plusieurs zones de Montréal comme Griffintown.

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FOCUS

Jean-Christophe Bédos, président et chef de la direction de Birks, considère que Montréal est privée d’un quartier haut de gamme, surtout pour les visiteurs de l’étranger et ceux qui arrivent en croisière au Vieux-Port. Tout en considérant le Quartier des spectacles comme une belle réussite, il donne l’exemple de la rue de la Paix à Paris et de la 5e Avenue à New York, qui donnent du cachet aux métropoles.

Pour pallier la pénurie de stationnements au centre-ville, il conviendrait de suivre l’exemple de Seattle, qui utilise les stationnements inoccupés des tours de bureaux du quartier des affaires le soir et les week-ends. Un programme municipal, combiné à la volonté du secteur privé, a permis de concrétiser ce projet, toujours selon M. Cardinal.

Il ajoute : « La Ville a créé une signalisation unique.

Elle a implanté de l’affichage dynamique partout.

Elle a élaboré un site Web et une application. Puis, elle a proposé aux propriétaires d’immeubles d’intégrer le programme gratuite­m ent en affi­ chant publiquement leurs places disponibles, en temps réel. » MONTRÉAL : UNE VILLE DE PRESTIGE Jean-Christophe Bédos, président et chef de la direction de Birks, préconise la promotion de l’art de vivre montréalais qui comprend la cohabitation entre commerces, habitations, bureaux et écoles. Il entrevoit dans la rénovation de la rue Sainte-Catherine et du square Phillips une occasion d’embellissement accru des façades des immeubles. Une fois achevé, « le nouveau point d’ancrage du centre-ville représentera l’art de vivre montréalais dans un endroit qui fera énormément envie », prédit-il. Il considère néanmoins que Montréal est privée d’un quartier haut de gamme surtout pour les visiteurs de l’étranger et ceux qui arrivent en croisière au Vieux-Port. Tout en considérant le Quartier des spectacles comme une belle réussite, il donne l’exemple de la rue de la Paix à Paris et de la 5e Avenue à New York, qui donnent du cachet aux métropoles.

N’OUBLIONS PAS LES MILLÉNIAUX! De l’avis de Claude Sirois, président, centres com­m erciaux pour Ivanhoé Cambridge, afin d’accompagner l’objectif de maintenir la part des immeubles de bureaux de 60 % au centre-ville de Montréal, « il ne faut pas oublier les milléniaux, qui représentent maintenant la portion de la 14

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population la plus importante au Canada. Au cours des 10 dernières années, ce sont eux aussi qui ont participé au changement profond associé au visage caractéristique des centres-villes avec une plus grande densification sur le plan résidentiel, l’arrivée de tours de bureaux, d’une nouvelle dynamique, d’un nouveau milieu de vie et de nouveaux commerces ». Il ajoute que « pour s’assurer que Montréal conservera sa part adéquate de bureaux au centre-ville, il faudra lui permettre de sauvegarder ce dynamisme en offrant un milieu de vie sécuritaire et adéquat pour permettre aux employeurs d’accéder au capital intellectuel à proximité de leurs bureaux ».

M. Sirois souligne également le rôle très important que revêt la mobilité pour les milléniaux.

Quant à Mathieu Duguay, président de la Société de gestion Cogir, il applaudit l’objectif d’accueillir 3 000 nouveaux ménages au centre-ville d’ici 10 ans, tout en introduisant les bémols suivants : il faut « préciser le rôle et les attentes des pro­ priétaires immobiliers et des promoteurs » dans ce dossier. Et compte tenu de la fragilité en dévelop­ pement immobilier et du retard de Montréal de 15 à 20 ans par rapport à Vancouver, Ottawa et Toronto, il estime qu’il ne faut surtout pas freiner l’impulsion à Montréal, d’autant plus que l’économie s’y porte bien. À cet égard, il invoque le nombre de mesures trop élevées à la charge des propriétaires immobiliers, lesquelles risquent considérablement de briser l’élan montréalais : « On entend parler de plusieurs taxes pour le REM et de la nouvelle taxe sur les parcs qui nous a pris par surprise il y a quelques mois et qui a heureuse­ ment été reportée d’une année. » Il encourage le président de l’IDU, André Boisclair, à prendre le flambeau pour inclure les propriétaires et des promoteurs immobiliers dans un processus collaboratif afin de maintenir l’essor de Montréal au cours des 10 à 15 prochaines années.

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LE POUVOIR D’ATTRAIT DE MONTRÉAL POUR LES INVESTISSEURS Pascale Roy, vice-présidente, gestion de l’actif pour Conseillers immobiliers GWL, a évoqué l’intérêt accru pour la métropole de la part d’investisseurs étrangers, particulièrement les Chinois et les Allemands : « Jusqu’en 2015, il n’y a pas eu beaucoup d’immeubles en vente au centre-ville de Montréal. C’est seulement depuis les deux dernières années que les immeubles du centre-ville sont devenus accessibles aux inves­tisseurs. De plus, Montréal procure aux investisseurs tant étrangers que canadiens des rendements de 5 %, qui sont plus intéressants que ceux de Toronto (4 %) et de Vancouver (3 %). Depuis la dernière année, les investisseurs canadiens et étrangers sont davantage intéressés par toutes les classes d’actifs immobiliers à Montréal, notamment les tours de bureaux et le marché du multirésidentiel locatif. » DES ACCÉLÉRATEURS DU DÉVELOPPEMENT Pour accélérer l’élan montréalais, M. Duguay préconise l’option des programmes incitatifs pour intégrer l’art québécois et canadien dans les grands projets immobiliers. En cas d’investissements de 50 ou de 100 millions de dollars, par exemple, le promoteur du projet devrait embellir la ville avec des toiles, des sculptures monumentales et des projections audio pour favoriser le milieu artistique. L’économie du partage devrait aussi être encouragée par l’intermédiaire de véhicules en autopartage, par exemple. M. Duguay souhaite que soient favorisés le développement durable au moyen de mesures incitatives gouvernementales pour l’installation de toitures végétalisées et le recyclage des eaux usées en vue d’une ville exemplaire.

Mathieu Duguay et Jean-Christophe Bédos sont satisfaits que la vieille querelle entre francophones et anglophones se soit dissipée à Montréal, ce qui est favorable aux investissements. M. Duguay estime que Montréal devrait accueillir plus d’immi­ grants, les 100 000 nouveaux arrivants annuels de Toronto étant le moteur de son développement.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

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FOCUS

IDU QUÉBEC

DES FREINS POUR MONTRÉAL Pascale Roy déplore que les calculs de la taxe sur les parcs immobiliers concernant les terrains vacants du centre-ville soient flous, de même que les calculs pour la taxe de captation foncière à venir attenante aux stations du REM. « Ce manque de prévisibilité provoque des inquiétudes de la part des promoteurs et des investisseurs. Ces taxes doivent être justes et équitables pour ne pas freiner la lancée au centre-ville », avertit-elle.

Même son de cloche de la part de M. Bédos, qui conseille d’éviter à Montréal la taxe de 15 % imposée à Vancouver et à Toronto sur l’achat de l’immobilier et qu’il juge absurde.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

Parmi les autres enjeux pour le développement futur de Montréal figure la réfection de la rue Sainte-Catherine, de De Bleury jusqu’à Atwater, qui provoque des craintes de la part des propriétaires immobiliers et des Montréalais : « Durant les travaux qui devraient durer pendant quatre ans à partir de 2018, il faudra s’assurer que SainteCatherine reste accessible en tout temps. Et qu’il y ait des animations pour attirer les gens vers la rue et la garder vivante. C’est fondamental pour le centre-ville. Pour ce faire, il importe que tous les principaux acteurs travaillent ensemble, qu’il s’agisse de la Ville, des propriétaires immobiliers, de la Société de transport de Montréal, etc. À l’IDU, un comité présidé par Claude Sirois se charge justement de créer un pont avec la Ville de Montréal et les intervenants commerçants pour amenuiser les effets de la réfection. » C’est d’autant plus important que « l’ensemble du com­ merce de détail est en pleine évolution et qu’il traverse une période difficile », précise M. Sirois. Probablement à cause de l’engouement pour le commerce en ligne, « 35 locaux sont vacants entre Ogilvy et le Quartier des spectacles ». Ces réserves n’ont pas empêché les participants à la conférence de se réjouir de l’essor montréalais et de demander à l’unanimité aux acteursclés de faire preuve d’audace et d’ambition pour garantir la pérennité et l’essor de la métropole.

DONNÉES EN IMMOBILIER

QUELLE PLACE OCCUPENT LES ACHETEURS ÉTRANGERS DANS L’IMMOBILIER COMMERCIAL AU QUÉBEC ?

Joanie Fontaine Experte invitée

De plus en plus, les nouvelles affluent au sujet des acheteurs étrangers au Canada.

La situation est surtout discutée pour le secteur résidentiel (maisons unifamiliales, copropriétés et petits plex). Voici les faits : à la suite d’une abondante venue d’investis­ seurs étrangers, les villes de Toronto et de Vancouver ont créé une taxe de 15 % applicable aux achats de ceux-ci afin de limiter la croissance fulgurante des prix de l’immobilier que ces villes subissaient. À Montréal, cette taxe n’existe pas. Les acquéreurs provenant de l’extérieur du Canada y sont moins nombreux, et les prix des résidences connaissent une augmentation plus modérée. Toutefois, il s’agit d’un élément à surveiller, car le nombre d’acheteurs étrangers a augmenté dans la dernière année.

De nombreuses informations circulent au sujet de ce type d’acheteurs, mais celles-ci touchent presque exclusivement le secteur résidentiel.

Très peu de données ont été fournies en ce qui concerne leur présence dans l’achat de propriétés industrielles, commerciales, semicommerciales et multirésidentielles de quatre logements et plus, c’est-à-dire les immeubles commerciaux au sens large du terme.

Économiste chez JLR et blogueuse pour le journal Les Affaires, Joanie Fontaine analyse le marché immobilier.

Ses études sont publiées sur blog.jlr.ca et citées régulièrement par d’importantes publications québécoises. Elle puise ses informations dans la base de données de JLR comptant plus de 7 millions de transactions immobilières analysées depuis 1986 et publiées au Registre foncier.

LES ACHETEURS ÉTRANGERS Aux fins de cette analyse, les ventes inférieures à 400 000 $1 ont été exclues, car elles sont moins populaires auprès des investisseurs étrangers. Entre janvier et août 2017, seule­ ment 17 immeubles commerciaux ont été acquis par des entreprises ou des individus déclarant une adresse hors du pays selon les données colligées par JLR à partir du Registre foncier.

De ce nombre, 16 étaient situés dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal. Cela représente seulement 0,5 % des transactions pour ce type d’immeubles au Québec et 0,8 % pour la RMR de Montréal.

Ce pourcentage est inférieur à celui de 1,4 % observé dans le secteur des propriétés rési­ dentielles (unifamiliales, copropriétés et multiplex de deux à cinq logements). Qui plus est, alors qu’une augmentation importante des acheteurs étrangers a été notée en 2016 et 2017 pour les propriétés résidentielles, aucune

tendance à la hausse ne semble se dessiner dans le secteur commercial. Depuis 2007, le pourcentage de transactions d’immeubles commerciaux dont les acheteurs sont étrangers varie de 0,3 à 1,0 % selon les années pour l’ensemble de la province.

LES ACHETEURS CANADIENS DÉCLARANT UNE ADRESSE HORS DU QUÉBEC La très grande majorité des acquisitions de propriétés commerciales au Québec sont effectuées par des entreprises ou des individus ayant une adresse dans la province. Par contre, une part non négligeable des acheteurs provient d’ailleurs au pays. En effet, 2,3 % des acquéreurs de propriétés commerciales vendues à un montant supérieur à 400 000 $ au cours des huit premiers mois de 2017 indiquaient avoir une adresse dans une province canadienne autre que le Québec.

Bien sûr, après la crise économique de 2007-2008, la tentation d’investir en immobilier à l’extérieur de sa province semble avoir été freinée, comme en témoigne la chute du nombre de transactions en 2008 et 2009. Puisque la récession était liée à un marché immobilier américain surévalué, il est normal que plusieurs aient voulu ralentir leur investissement immobilier après celle-ci.

Néanmoins, les acquisitions faites par des acheteurs à l’extérieur du Québec semblent avoir repris en 2016.

1. Les ventes multiples, les ventes liées et les ventes de reprise ont également été exclues de l’analyse afin de permettre une comparaison avec les statistiques provinciales publiées par JLR.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

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DONNÉES EN IMMOBILIER

ÉVOLUTION DU NOMBRE D'ACHETEURS DÉCLARANT UNE ADRESSE AU CANADA À L'EXTÉRIEUR DU QUÉBEC POUR LES IMMEUBLES COMMERCIAUX 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Les acheteurs canadiens, mais pas québécois, sont moins présents en proportion dans les acquisitions d’immeubles résidentiels de quatre logements et plus. Une fois ce type d’immeuble exclu, les investisseurs des différentes provinces canadiennes représentaient 3,2 % des acquéreurs de propriétés non résidentielles entre janvier et août 2017. Parmi ceux-ci, 56 % ont investi dans la RMR de Montréal et 16 % dans la RMR de Gatineau.

Au cours des 10 dernières années, les acheteurs provenant de l’extérieur de la province ont représenté de 2,7 à 7,2 % des acheteurs de ce type d’immeubles.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

UNE FORTE MAJORITÉ DE GROS INVESTISSEURS Les nouveaux propriétaires des autres provinces canadiennes sont majoritairement impliqués dans des transactions où les montants sont élevés. Ainsi, le prix médian pour les immeubles2 qu’ils ont acquis atteignait plus de 1,6 M$ entre janvier et août 2017, alors que pour l’ensemble des ventes de ce type de propriété, quelle que soit la provenance de l’acheteur, le prix médian se situait à 710 000 $.

Il faut dire que pour les grosses transactions impliquant plusieurs millions de dollars, le marché des acheteurs potentiels est restreint, et ceux-ci couvrent généralement un large territoire qui ne se limite pas à une province ou même à un pays. Ce sont souvent des fonds communs de placement, des fonds d’investissement et de grandes entreprises qui acquièrent ce type d’immeubles.

Bref, tout comme dans le secteur résidentiel, les acheteurs étrangers et canadiens, mais non québé­cois, sont plus présents dans le marché des propriétés plus chères que dans les immeubles d’entrée de gamme.

1. Seules les propriétés de 400 000 $ et plus sont retenues.

TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES* ADRESSE

PROPRIÉTÉS COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES Au total, 14 des 15 ventes faisant partie du classement ci-dessous concernent des propriétés dans la grande région de Montréal.

Ce sont surtout les villes en périphérie qui ont contribué aux plus grosses transactions, puisque seulement trois des propriétés vendues sont situées dans la ville de Montréal.

ARRONDISSEMENT / VILLE

PRIX

TAILLE (M2)

PRIX / M2

5500, aut. Transcanadienne

Pointe-Claire

41 333 264 $

43 685

946 $

4126-4160, rue Sainte-Catherine Ouest

Westmount

37 600 000 $

14 549

2 584 $

1939-1979, rue F.-X.-Sabourin

Saint-Hubert

23 200 000 $

5 672

4 090 $

7101, rue Notre-Dame Est

Mercier / HochelagaMaisonneuve, Montréal

16 000 000 $

55 923

286 $

525-569, rue Principale

Saint-Amable

14 100 000 $

-

-

79-81 C, ch. de Lavaltrie

Lavaltrie

13 206 836 $

-

-

1350, rue Bouvier

Québec

12 400 000 $

-

-

7168-7172, rue Bombardier

Anjou, Montréal

11 500 000 $

-

-

1000, boul. Saint-Martin Ouest

Laval

11 000 000 $

-

-

3025, boul. Le Corbusier

Laval

9 650 000 $

6925, boul. Taschereau

Brossard

9 500 000 $

20, av. Guthrie

Dorval

9 000 000 $

450, rue Sainte-Hélène

Ville-Marie, Montréal

8 350 000 $

-

-

204, rue Durand

Saint-Jérôme

7 250 000 $

-

-

1113, boul. Curé-Labelle

Blainville

6 800 000 $

-

-

10 055

960 $

6 339

1 420 $

TOP 15 DES VENTES DE MULTIPLEX*

SECTEUR MULTIRÉSIDENTIEL Les trois immeubles vendus aux prix les plus élevés se trouvent tous dans l’arrondissement Ville-Marie. Ils sont aussi parmi les plus chers par porte.

Seul l’immeuble situé au 152-156, avenue Mozart Est dans l’arrondissement Rosemont – La Petite-Patrie a été acquis pour un montant supérieur par porte.

Les deux seuls immeubles dont le prix par porte est inférieur à 70 000 $ sont situés à l’extérieur de région métropolitaine de recensement de Montréal, soit à Québec et à Sherbrooke.

ADRESSE

ARRONDISSEMENT / VILLE

PRIX

NOMBRE DE LOGEMENTS

PRIX / PORTE

TAILLE (M2)

PRIX / M2

1400, boul. De Maisonneuve Est

Ville-Marie, Montréal

25 100 000 $

174

144 253 $

13 801

1 819 $

2166, boul. De Maisonneuve Ouest

Ville-Marie, Montréal

12 100 000 $

82

147 561 $

3 614

3 348 $

1433, rue Towers

Ville-Marie, Montréal

9 200 000 $

69

133 333 $

3 586

2 566 $

5252, rue Saint-Hubert

Plateau Mont-Royal, Montréal

5 225 000 $

62

84 274$

1 937

2 698 $

1497-1533, av. Dollard

LaSalle, Montréal

3 645 100 $

47

77 555 $

3 763

969 $

152-156, av. Mozart Est

Rosemont / Petite-Patrie, Montréal

3 450 000 $

20

172 500 $

1 390

2 482 $

66, boul. Saint-Joseph Est

Plateau Mont-Royal, Montréal

3 000 000 $

32

93 750 $

1 895

1 584 $

3214, ch. Sainte-Foy

Québec

2 930 000 $

42

69 762 $

85, rue Grant

Longueuil

2 600 000 $

32

81 250 $

1 936

1 343 $

4160, ch. du Souvenir

Laval

2 300 000 $

24

95 833 $

1 415

1 626 $

1610, boul. Henri-Bourassa Est

Ahuntsic / Cartierville, Montréal

2 242 000 $

20

112 100 $

1 386

1 618 $

4460, rue Ontario Est

Mercier / HochelagaMaisonneuve, Montréal

2 185 000 $

23

95 000 $

1 202

1 818 $

6500, av. Wilderton

Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal

2 103 000 $

17

123 706 $

1 512

1 391 $

10750, rue De Saint-Réal

Ahuntsic / Cartierville, Montréal

2 100 000 $

24

87 500 $

1 671

1 257 $

35, rue des Blés

Sherbrooke

2 050 000 $

32

64 063 $

*juillet-août 2017

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Note : Les ventes multiples, les ventes liées et les ventes indivises sont exclues de ces deux tableaux.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

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UN MODÈLE DE REVITALISATION DIGNE D’UN ÉCO-QUARTIER RÉUNION D SENS

LE TECHNOPÔLE ANGUS D’HIER À AUJOURD’HUI PAR YASMINA EL JAMAÏ, JOURNALISTE

En août dernier, l’Office de consultation publique de Montréal a souligné le caractère exemplaire d’un projet qui mènera à l’édification de 15 nouveaux bâtiments dans l’îlot central du Technopôle Angus sis dans l’arrondissement Rosemont–La Petite-Patrie. Ce projet de grande envergure qui se réalisera d’ici 7 à 10 ans donnera lieu à un véritable éco-quartier, à l’initiative de la Société de développement Angus qui s’est déjà démarquée par ses réalisations axées sur le développement durable, dont le Technopôle Angus est le modèle par excellence. Voici une rétrospective sur le concept unique incarné par le Technopôle Angus, qui nous donnera l’occasion de nous pencher sur les origines du site, puis de nous projeter dans son prochain développement.

D

ES SHOPS ANGUS AU TECHNOPÔLE ANGUS Pour comprendre l’importance du Technopôle Angus, dont les vestiges architecturaux sont encore visibles dans l’arrondissement Rosemont– La Petite-Patrie, il faut remonter dans le temps.

Jusqu’en 1900, le site qui allait abriter les usines Angus, baptisées Les Shops Angus, était encore un terrain agricole. Lorsque la compagnie de chemin de fer du Canadien Pacifique a construit

les usines Angus sur près de 100 hectares entre 1902 et 1904, elle a recruté 3 000 ouvriers dès leur ouverture. La création de ce complexe industriel ayant employé jusqu’à 12 000 travailleurs a permis au quartier Rosemont d’émerger. Avant de devenir un des plus fameux joueurs de hockey du Canadien de Montréal, Maurice Richard lui-même a travaillé aux Shops Angus à titre de machiniste comme l’avait fait son père.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

23

COUP D’ŒIL

Christian Yaccarini a siégé à de nombreux conseils d’administration et comités de financement tout au long de sa carrière. Actuellement, il siège au conseil d’administration de la Fondation de l’Université du Québec à Montréal, des Amis du Devoir et de Scène ouverte.

Il a aussi participé à la mise sur pied du Fonds d’action québécois en développement durable et du Fonds d’investissement en développement durable.

LES BELLES ANNÉES DES SHOPS ANGUS Selon Christian Yaccarini, président et chef de la direction de la Société de développement Angus (SDA) et initiateur du Technopôle Angus, « les usines Angus ont été les précurseurs des quartiers Rosemont, Hochelaga et Saint-Michel qui se sont développés à cause de l’effervescente activité économique dans la région. Les Shops Angus, les usines les plus modernes à avoir été bâties au Canada à l’époque, ont permis la création de milliers d’emplois durant des décennies. À leur apogée, les usines Angus comportaient jusqu’à 68 bâtiments et étaient utilisées pour construire des trains entièrement conçus sur place. Il s’agit également du premier complexe industriel à avoir adopté le taylorisme – caractérisé par le travail sur une chaîne de montage – à Montréal en 1905. » La chaîne de montage des Shops Angus était constituée de 80 kilomètres de rail!

Les deux guerres mondiales ont momentanément transformé la vocation des usines Angus, réaffectées durant la guerre de 1914-1918 pour la fabrication d’obus, puis durant la guerre de 1939-1945 pour la conception de chars d’assaut. Les hommes étant au front, les femmes ont dû travailler dans les usines, notamment durant la Seconde Guerre mondiale.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

Mais « dès les années 1960, le secteur du chemin de fer connaît un déclin pour plusieurs raisons, dont le passage de la locomotive à vapeur à celle au train à diesel, explique M. Yaccarini. Depuis lors, finie la construction de A à Z de wagons. On ne faisait plus que réparer les locomotives après les avoir complètement défaites et remises à neuf dans les usines. Les avancées technologiques subséquentes comme le développement de la voie maritime, des autoroutes et du camionnage ont graduellement rendu obsolète l’industrie ferroviaire à Montréal.

Pour couronner le tout, le gouvernement fédéral a favorisé cette industrie dans l’Ouest canadien, notamment à Calgary », précise le dirigeant de la SDA.

Vous pourriez voir trois wagons de chemin de fer qui ont été construits dans les usines Angus en 1908, 1910 et 1940. Où ? Au Musée ferroviaire canadien de Saint-Constant.

LES USINES ANGUS SE PORTENT MAL Alors que les Shops Angus avaient été un créateur majeur d’emplois directs et indirects dans une superficie de 10 millions de pieds carrés comportant même un hôpital, la moitié des usines sont fermées par le Canadien Pacifique, et des bâti­ ments industriels sont démolis vers le milieu des années 1970. « La compagnie mise alors sur la création d’un vaste centre commercial et voit par la suite son projet contrarié par une forte opposition de la part d’organismes communautaires, de commerçants des rues Masson et Ontario et d’élus locaux en raison d’une pénurie d’habitations dans le quartier, ajoute Christian Yaccarini. Le site finira par devenir le plus grand parc de logements sociaux au Canada, à l’initiative des auto­rités du Québec, lesquelles avaient racheté les cinq millions de pieds carrés disponibles pour empêcher la construction du centre commercial projeté. À sa place, 3 200 unités d’habitation comportant 40 % de coopé­ ratives ont été bâties entre 1977 et 1984.

Parallèlement, la situation économique empire à l’est de Montréal et fragilise davantage l’industrie ferroviaire. Cela conduit à la fermeture définitive des usines

Angus en 1992. Le chômage sévit alors, atteignant jusqu’à 20 % de la population locale. » Plus que jamais, des solutions sont requises pour remédier à la disparition des usines Angus.

LA REVITALISATION DU SITE ANGUS En réponse à une mobilisation de groupes de citoyens et d’organismes sociaux menacés par la crise, la Corporation de dévelop­­pement économique communau­ taire Rosemont–Petite-Patrie (CDEC) est créée en 1990 avec la participation de M. Yaccarini. C’est la CDEC qui mettra en œuvre plusieurs stratégies pour redyna­ miser le site tout en y conservant les emplois. Après plusieurs années de négociation avec le Canadien Pacifique, elle réussit à obtenir une option d’achat sur 10 ans pour acquérir un site de 2,5 millions de pieds carrés. En 1995, la CDEC cons­ titue à son tour la SDA, une entreprise d’économie sociale spécialement mandatée pour revitaliser le site. C’est ainsi que le Technopôle Angus voit le jour en 1996. En plus d’abriter 58 entreprises dans 13 bâti­ments et d’employer 2 600 personnes, le quartier d’affaires comporte une place publique qui a obtenu le prestigieux Grand

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VUE AÉRIENNE DE 1996 DU TECHNOPÔLE ANGUS IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

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COUP D’ŒIL

Prix du design 2017. L’espace accueille également des commerces, des cafés et quelques restaurants. À la fois lieu de travail et de vie, le Technopôle est résolument axé sur le bien-être de la communauté locale et sur le développement durable depuis sa constitution. Il s’agit de facteurs irrésistibles pour M. Yaccarini, sensible depuis son jeune âge à l’action communautaire, comme en atteste son engagement dans des organisations étudiantes, des groupes de défense et des partis politiques pour lutter contre la pauvreté, la discrimination, le chômage et dans d’autres enjeux sociaux.

UN MILITANT INVÉTÉRÉ « Les personnes qui me connaissent me qualifient d’entre­preneur social. Depuis que j’ai été placé à la tête de la SDA en 1995, mon équipe et moi tentons de démontrer par nos actions qu’il est possible d’avoir une économie sans perdants. Nous souhaitons concrétiser une véritable solidarité dans un contexte de développement socioéconomique. C’est pourquoi nous accueillons essentiellement des PME, de petits commerçants et des entreprises d’insertion sociale comme locataires.

Outre l’économie sociale, le développement durable constitue le pilier du Technopôle Angus. Nos méthodes

de construction sont assujetties aux normes LEED, et nous avons été parmi les premiers à Montréal à avoir mis en place une multitude de mesures écologiques, notamment le recyclage et le compostage », indique fièrement M. Yaccarini. En plus de la décontamination du site qui a accueilli le Technopôle Angus, la construction de bâtiments écoénergétiques a été privilégiée, de même que la récupération et la redistribution de chaleur, la récupération de pluie et l’utilisation de revêtements captant le dioxyde de carbone. À noter que ce passionné de l’esprit communautaire pris au sens large s’est vu décerner le prix PDG Vert de l’année en 2012, ainsi que la médaille de l’Assemblée nationale en avril 2012, en plus de recevoir plusieurs autres distinctions. Détenteur d’un baccalauréat en sciences politiques de l’Université de Montréal, il a trouvé dans les projets continus de la SDA de quoi assouvir la plupart de ses passions et donner vie à plusieurs de ses aspirations, lesquelles comprennent autant la culture, la santé, l’éducation que les autres questions sociales fondées sur l’instauration de bonnes conditions humaines au bénéfice des communautés.

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SOCIÉTÉ DE DÉVELOPPEMENT ANGUS

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MARCHÉ PUBLIC ANGUS IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

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LE TECHNOPÔLE ANGUS AUJOURD'HUI

SOCIÉTÉ DE DÉVELOPPEMENT ANGUS

« Pour lutter contre la pauvreté et l’exclusion, nous avons mis en œuvre des initiatives d’insertion sociale. Ainsi, autant l’ensemble de l’entretien ménager et des pelouses, le déneigement, que les services de collecte sélective et de la cafétéria sont assurés par des personnes en réintégration professionnelle. De plus, la maison Phare offrant divers services aux enfants qui nécessitent des soins palliatifs pédiatriques et à leur famille est établie au Technopôle Angus. En somme, la SDA m’a donné l’occasion de mettre en application les notions théoriques de la science politique, un peu comme si mon expérience de travail en découlait. Et nous avons encore bien d’autres projets d’économie sociale et de développement durable à matérialiser. J’estime que l’économie doit se trouver au service des citoyens et non pas l’inverse; c’est à cela que je travaille, et je veux continuer d’y œuvrer », précise-t-il relativement à ses convictions personnelles.

LA REVITALISATION D’ANGUS SE POURSUIT DE PLUS BELLE À la suite du lancement du premier édifice d’affaires par le Technopôle Angus dès 1999, le gouvernement canadien l’a considéré comme le premier immeuble industriel écologique au pays. Le Technopôle Angus a également été certifié LEED Or au Canada dans la catégorie Aménagement des quartiers en 2008.

Aujourd’hui, le Technopôle Angus est devenu un symbole de revitalisation urbaine avec un parc immobilier de 580 000 pi2 procurant des services de proximité pour permettre aux résidents de faire leur épicerie, de se restaurer dans des établissements branchés, de savourer les desserts de la boulangerie Mamie Clafoutis et de choisir un bon vin à la Société des alcools du Québec.

Avec, en prime, la possibilité de fréquenter une salle

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

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COUP D’ŒIL

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SOCIÉTÉ DE DÉVELOPPEMENT ANGUS

UNE IMAGE 3D DE LA PHASE 2 DU TECHNOPÔLE ANGUS

de gymnastique et un centre de santé, un CLSC, une pharmacie et d’envoyer leurs enfants dans l’une des deux garderies avoisinantes.

400 unités d’habitation résidentielles, dont 80 % seront des logements sociaux et 20 % des logements abordables.

Y seront aussi aménagés 30 000 pi2 de commerces.

Les projets de revitalisation urbaine susceptibles d’aider les communautés locales sont en pleine gestation, à en juger par la deuxième grande phase de développement du Technopôle Angus tout récemment homologuée par l’Office de consultation publique de Montréal. La phase 2 du Technopôle Angus axée sur l’îlot central a requis trois ans de planification, et le début de la construction est prévu le printemps prochain.

« Nous installerons une boucle énergétique aérothermi­ que pour récupérer l’énergie des bâtiments de bureaux produits en journée et la transférer dans les 15 nouveaux bâtiments résidentiels en soirée et en fin de semaine.

Une rue piétonne séparera l’espace de bureaux et l’aire résidentielle. Trois places publiques y seront aménagées par des architectes et des ingénieurs de manière à capter l’eau de pluie et de neige, lesquelles seront transformées directement en eau propre. Le déneigement ne sera plus nécessaire. Nous aspirons à obtenir la certification LEED-ND PLATINE pour l’ensemble de la phase 2 du projet », précise M. Yaccarini.

« Tous les projets de revitalisation urbaine à Montréal consistent à reconvertir d’anciens sites industriels en projets résidentiels. Or, dans le cas d’Angus, au lieu d’édifier des condominiums, nous nous sommes démarqués en créant près de 2 700 emplois. Des postes diversifiés qui comprennent des emplois en technologie, mais aussi en manutention, par exemple », note M. Yaccarini.

Le président de la SDA a également annoncé que la phase 2 du Technopôle générera 1 500 nouveaux emplois et donnera lieu à la construction de 15 bâtiments abritant

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

« Il est bon de développer des projets sociaux ; tenter de remédier aux problèmes sociaux importe aussi. C’est pourquoi nous tenons à faire en sorte que le développe­ ment économique à caractère social soit ancré dans chaque territoire que nous desservons et fasse partie de tous nos projets à venir, à Rosemont et dans les autres quartiers de Montréal », conclut-il.

MOT DE L’IDU

PRENDRE LA MESURE AFIN DE BIEN CÉLÉBRER André Boisclair

L

e 12 décembre prochain, l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) fêtera ses 30 ans.

Nous célébrerons cet événement avec style afin de souligner l’importante contribution de notre indus­trie au développement économique du Québec, en particulier des communautés métropo­litaines de Montréal et de Québec. Nous rendrons ainsi hommage à vous tous qui investissez temps et talent afin de créer de la richesse.

Afin de fêter correctement cet anniversaire, nous avons décidé de mesurer avec soin notre empreinte économique au chapitre de l’emploi, des investissements et des revenus fiscaux. Nous avons donc, pour une première fois, dressé le portrait de ce que nous sommes comme industrie au Québec.

Les résultats ouvrent la porte à une vraie conversation avec nos parties prenantes.

D’abord, depuis les 10 dernières années, en terme réel, c’est-à-dire en évacuant l’inflation, notre industrie a crû de 2,7 %, soit un taux de croissance deux fois plus élevé que celui de l’ensemble de l’économie québécoise. Le ton est donné !

En 2016, les dépenses totales de l’industrie ont été estimées à 12,4 G$ au Québec, dont 6 G$ en fonctionnement et 6,4 G$ en investissements.

Du côté du fonctionnement, les dépenses d’entretien constituent 20 % du poste budgétaire, en faisant ainsi la principale dépense. Il importe de noter que 60 % de cet impact sur l’économie québécoise est le fruit d’une influence directe.

Nous constituons donc 3,5 % de l’économie québécoise, ce qui nous permet de soutenir plus de 115 000 bons emplois directs et indirects. Je dis

bons, car le niveau de rémunération des emplois directement associés à l’immobilier commercial est 33 % plus élevé que la moyenne québécoise des emplois à temps plein et 24 % supérieur à l’industrie des assurances, de la finance et de l’immobilier. Ce n’est pas rien.

Notre contribution à la société ne s’arrête pas là. Sans tenir compte de l’impôt des compagnies ni de l’impôt foncier, nous versons aussi 6,7 G$ aux gouvernements du Québec et du Canada. Un portrait plus complet nous indique qu’en impôt foncier non résidentiel, nous versons respectivement 2,3 G$ et 580 M$ dans la grande région de Montréal, ainsi que dans celle de Québec.

Mais ces chiffres ne disent pas tout. Quand on y pense, notre industrie permet aussi à des entreprises d’occuper des espaces de production qu’elles n’auraient pas les moyens, en capital, de s’offrir.

Nous contribuons à l’image de marque des villes, soutenons la qualité de vie des gens en leur offrant des milieux de vie et de travail diversifiés et faisons partie de la solution pour attirer plus d’entreprises de l’étranger à s’y établir.

L’essor de nos villes passe irrémédiablement par nos mains. Que le 30e anniversaire de l’IDU soit l’occasion de serrer les rangs et d’inviter plus de gens à notre table afin de s’en rapprocher, de mieux coopérer et ainsi de faciliter le développement des grandes villes du Québec !

André Boisclair, Adm.A Président-directeur général – IDU aboisclair@iduquebec.com

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

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DOSSIER SPÉCIAL

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LAVAL

UNE VILLE TRANSFORMÉE EN PLEINE EFFERVESCENCE PROPOS RECUEILLIS PAR YASMINA EL JAMAÏ

La ville de Laval est le théâtre de transformations majeures qui renouvellent son paysage architectural avec le développement de son centre-ville propulsé grâce à d'importants investissements publics et privés. Ses atouts d’accessibilité et de proximité, en plus de mesures incitatives généreuses, continuent d’attirer des projets audacieux et des entreprises, dont le nombre enviable est parvenu à 11 400. Sans compter sa population qui a bondi de près de 15 % en 10 ans pour atteindre environ 430 000 résidents et dont la taille augmentera considérablement au cours des 20 prochaines années. Survolons les projets de développement en gestation pour mesurer la portée de la métamorphose de Laval, la troisième ville en importance au Québec par sa démographie.

MARTIN ALARIE

SYLVAIN MAJEAU

VILLE DE LAVAL

VILLE DE LAVAL

VILLE DE LAVAL

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

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VILLE DE LAVAL

U

N PUISSANT POUVOIR D’ATTRACTION Laval dispose de 40 millions de pieds carrés à développer et offre aux entreprises et aux promoteurs immobiliers des programmes de soutien diversifiés, dont un généreux crédit de taxes foncières. Les infrastructures importantes de la ville et un réseau de transport routier et collectif bien développé confèrent à Laval un accès fluide et efficace. Il s’agit d’avantages auxquels les acteurs de l’immobilier et les entreprises sont sensibles, comme en atteste l’ampleur de projets de grande envergure dans les domaines industriel, commercial et résidentiel à Laval. « Désormais, la troisième plus grande ville au Québec est gérée de façon agile, innovante, transparente. Le milieu privé, qui se veut un levier économique d’importance, constate d’ailleurs cette effervescence et manifeste de plus en plus le désir de collaborer avec nous à nos projets, car nous maintenons le cap, en parfaite symbiose avec notre vision », a affirmé Serge Lamontagne, directeur général de la Ville de Laval. Une vision stratégique centrée à la fois sur l’urbanité et la nature, une combinaison d’attraits puissants pour les personnes souhaitant vivre dans un havre de paix à la fois naturel et citadin comme Laval se trouvant à 25 minutes seulement du quartier d’affaires montréalais.

SERGE LAMONTAGNE Directeur général JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

15 parcs privés 4 parcs industriels municipaux 5 zones industrielles = 171,5 M de pieds carrés dont 40 M à développer VILLE DE LAVAL

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

« La Place Bell, sise au cœur du centre-ville, a été inaugurée en septembre dernier : le club-école des Canadiens, le Rocket de Laval, s'est installé dans ce complexe multifonctionnel sportif et culturel à la fine pointe, où seront aussi présentés des spectacles de haut calibre. Le chantier d’Espace Montmorency est également prêt, et BMO vient d’annoncer la construction d’un important centre

VILLE DE LAVAL

MARC TREMBLAY Directeur général adjoint – Développement économique JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

régional. Les établissements d’enseignement prennent de l’expansion : par exemple, le Collège Montmorency entreprend ses travaux d’agran­dis­sement, qui répondront aussi aux besoins de l’Université du Québec à Montréal », déclare M. Tremblay.

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LE CENTRE-VILLE DE LAVAL JAILLIT Les administrateurs de Laval ont le cœur à l’ouvrage pour renforcer davantage son pouvoir d’attraction en créant un véritable quartier des affaires au centre de la ville. Ainsi que l’affirme Marc Tremblay, directeur général adjoint – Développement économique à la Ville de Laval : « De concert avec des partenaires clés des milieux des affaires, de l’immobilier, de la culture, de l’éducation et du tourisme, nous avons établi un large consensus sur la nécessité de développer le grand centre-ville avec des densités élevées d’occupation, une grande mixité d’usages, un aménagement urbain de qualité et des espaces publics animés. Le centre-ville doit être un quartier complet, convivial et à échelle humaine, capable d’attirer une population diversifiée avec une offre résidentielle variée. » Il ajoute que les projets immo­biliers en développement et en réalisation au cours des cinq prochaines années dépasseront deux milliards de dollars.

ESPACE MONTMORENCY

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

MONTONI

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Son enthousiasme grandit lorsqu’il mentionne les projets culturels majeurs qui prennent forme : « La bibliothèque centrale, le centre de création artistique professionnel et Le Cube, une salle de spectacle multifonctionnelle, sont à l’étape de la planification. Le BioCentre ArmandFrappier, un nouveau complexe immobilier proposant des activités de culture scientifique et qui remplacera le Musée Armand-Frappier en 2020, va être érigé tout près du Cosmodôme pour en faire un pôle scientifique.

On y retrouvera à proximité le nouveau complexe aquatique. Des projets résidentiels d’envergure comme Urbania, Viva et, tout récemment, Les Tours St-Martin viennent bonifier l’offre existante ».

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VILLE DE LAVAL

MÉTRO MONTMORENCY

VILLE DE LAVAL

LA REVITALISATION BAT SON PLEIN La Ville mise également sur des projets ambitieux de revitalisation urbaine de type TOD (transit oriented development) à proximité des stations de métro Cartier et de la Concorde, une approche de développement novatrice qui favorise le transport actif et collectif. « Les deux projets ont pour but de rendre ces milieux de vie plus agréables et dynamiques. Dans le secteur de la station Cartier, nous ajouterons un espace vert pour la détente et le loisir en bordure de la rivière des Prairies.

L’été prochain, nous aménagerons aussi sur le boulevard des Prairies, entre le pont Viau et la rue du Pont-Viau, un espace vivant et animé, le tout dans le respect des propositions des citoyens du secteur que nous avons consultés. Nous travaillons d’ailleurs avec La Pépinière, un organisme sans but lucratif voué à la revitalisation des sites urbains sous-exploités, pour implanter un lieu propice aux échanges, à la contemplation et à la socialisation », indique M. Lamontagne. Par ailleurs, une étude de faisabilité a été amorcée en juillet dernier concernant le possible établissement d’un centre communautaire et sportif YMCA dans le secteur TOD Cartier. « Dans le secteur de la station intermodale de la Concorde, nous aménagerons un parc linéaire, une place publique et un parc central. Nous effectuerons des travaux pour reconstruire la rue François-Souillard et, par la suite, la rue Léo-Lacombe. Les nouveaux aménagements faciliteront la cohabitation entre les piétons, les cyclistes et les automobilistes et assureront le verdissement du secteur.

La revitalisation de ces deux quartiers s’inscrit dans la mouvance actuelle en matière de développement urbain durable et s’appuie sur la création de places publiques et d’espaces verts invitants. » Autant de précisions de Serge Lamontagne qui attestent l’ampleur des chantiers en cours à Laval.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

VILLE DE LAVAL

PROPULSER L’INNOVATION À LAVAL « Dans le secteur voisin du métro Montmorency, Laval dispose de plusieurs éléments déjà en place ou en voie de l’être pour amorcer la réalisation d’un concept de quartiercampus comportant des établissements d’enseignement et de culture, de sport et de loisir, ainsi que des commerces, des bureaux et des projets résidentiels. S’appuyant sur son positionnement géographique stratégique, la présence du métro, le leadership municipal et les investissements stratégiques planifiés, le concept peut ainsi s’avérer un levier prometteur pour créer à terme un véritable quartier innovant adapté à la réalité de Laval », ajoute M. Tremblay.

Selon le directeur général adjoint au développement économique, Laval met toutes les chances de son côté en « réunissant les conditions propices à l’attraction des jeunes, d’entreprises de nouvelle génération et d’entreprises en démarrage. C’est l’idée de " travailler, vivre, se divertir et étudier " à Laval qui est mise de l’avant ici. Comment ? En s’appuyant sur les forces qui ont déjà assuré son rayonnement et en les consolidant. Ainsi, la Ville met à profit ses établissements d’enseignement dynamiques regroupant 17 000 étudiants, du secondaire

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VILLE DE LAVAL

CITÉ DE LA BIOTECH

VILLE DE LAVAL

jusqu’à l’université. Pour se divertir et se cultiver, les résidents fréquentent, entre autres, la Maison des arts et la Salle AndréMathieu rénovée au cours de l’été 2016 en plus de la Place Bell.

L’économie lavalloise diversifiée autant dans les secteurs de la haute technologie, des services, du commerce que de la santé permet de procurer des emplois variés de qualité. La Cité de la Biotech, un pôle de biotechnologie et de sciences de la vie, continue d’assurer la création et la croissance d’entreprises axées sur la R-D et la collaboration entre universités, ainsi que l’incubation d’entreprises au Centre québécois d’innovation en biotechnologie (le CQIB) ».

CHOISIR LE LAVAL D’AUJOURD’HUI …

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DES INDICATEURS DE CROISSANCE ÉCONOMIQUE Outre la Cité de la Biotech, Laval a mis en place un « écosystème » propice à l’innovation industrielle, scientifique, sociale et urbaine qui porte ses fruits. Des entreprises majeures comme Pelican International, Savaria, Show Canada, Shan, Croesus, Uniboard Canada, Caterpillar et Arconic et de plus petites entreprises comme Nanogrande poursuivent une croissance soutenue à Laval et contribuent à son succès économique, indique M. Tremblay, qui se montre confiant par rapport à l’avenir : « L’économie lavalloise continue de bien se porter. Depuis janvier, plus de 11 000 Lavallois ont trouvé du travail. Plusieurs entreprises IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

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VILLE DE LAVAL

établies de longue date sur le territoire ont annoncé des investissements majeurs, notamment dans des projets d’agrandissement de leurs installations. Lumen représente l'une des plus importantes implantations à Laval depuis quelques années. Alimentation Couche-Tard agrandit son siège social de Laval et y accueillera 200 nouveaux emplois. Les Aliments Lesters consolident leur présence sur le territoire lavallois par l’agrandissement et la modernisation de leur usine. Version Image Plus, un leader de l’imprimerie numérique, a entrepris de doubler la superficie de ses installations. Du côté de l’aérospatiale, Technologie M1 Composites entreprend un grand projet d’agrandissement et de modernisation, et une entreprise autrichienne spécialisée dans les intérieurs d’avions, F. List, a décidé de s’établir à Laval. » Toujours selon Marc Tremblay, le dénominateur commun de ces entreprises est le fait qu’« elles tirent profit de deux atouts majeurs de Laval : la proximité de la métropole, des grands axes routiers et des aéroports ainsi que l’accès à un bassin de main-d’œuvre qualifiée et à des services et infrastructures adaptés au développement entrepreneurial. Laval prend ainsi résolument sa place dans l'espace métropolitain.

DES CONDITIONS FAVORABLES AUX PROMOTEURS IMMOBILIERS Outre les programmes incitatifs au développement économique déployés par Laval, le souci de faciliter la vie des promoteurs est une des priorités mises en lumière par Clément Bilodeau, directeur général adjoint – Développement durable à la Ville de Laval. « La Ville a commencé la mise en place d’un processus d’accompagnement des promoteurs. Cette initiative leur permet de bénéficier d’un accompagnement offrant, entre autres, un point d’entrée unique à la Ville de Laval, par l’intermédiaire de la Direction générale adjointe au développement durable. Laval s’est également dotée d’un processus de traitement des demandes de services municipaux permettant aux promoteurs d’accélérer l’obtention d’un avis sur la recevabilité de leurs projets.

Pour ce faire, ceux-ci soumettent des informations mini­m ales (lots, nombre d’unités, usages proposés), lesquelles sont analysées par les services concernés, soit ceux de l’environnement, de l’ingénierie et de l’urbanisme, qui déterminent les contraintes applicables au site et se pronon­cent sur la recevabilité du projet et sur les conditions nécessaires à sa réalisation. Dans un délai de 30 jours seulement, le promoteur reçoit une note explicative et est convoqué à une rencontre avec les divers intervenants afin de discuter du projet », explique M. Bilodeau.

Par ailleurs, un processus d’accompagnement des promoteurs en vertu du règlement L-12400 favorise, depuis avril 2016, le développement et la réalisation 36

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

CLÉMENT BILODEAU Directeur général adjoint – Développement durable JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

de projets en maîtrise d’œuvre privée (MOP). Outre ces facilitations pour les promoteurs, une approche intégrée dans le cadre d’un même service structuré permet de répondre aux requêtes des promoteurs qui souhaitent implanter leurs projets sur le territoire lavallois.

Grâce à la réalisation de projets de développement en maîtrise d’œuvre publique ou en MOP, des options additionnelles sont offertes aux promoteurs et aux propriétaires. Dans le contexte d’une maîtrise d’œuvre publique, c’est la Ville qui engage des professionnels pour la réalisation des études, plans et devis, ainsi qu’un entrepreneur pour la conduite des travaux. Les promoteurs paient comptant leur quote-part sur ces travaux.

Dans le cas d’une MOP, les promoteurs recrutent eux-mêmes des professionnels pour la réalisation des études et des plans et devis, ainsi que l’entrepreneur pour celle des travaux. Le promoteur prend ainsi le contrôle de l’échéancier de son projet de développement, ce qui est plus avantageux pour lui : « Outre les gains liés à l’amélioration des processus, les promoteurs n’ont plus à assumer les coûts des infrastructures adjacents à un terrain municipal, tel un parc, représentant ainsi des économies d’environ 7 à 8 M$ pour les promoteurs », précise M. Bilodeau.

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COMPLEXE AQUATIQUE

LE COMITÉ DES PROMOTEURS Clément Bilodeau se réjouit de l’existence du comité permanent de la Ville de Laval à l’œuvre depuis 2015 et regroupant des entreprises et du personnel de la haute direction pour améliorer les processus d’autorisation des projets immobiliers et d’émission des permis au bénéfice des promoteurs et constructeurs immobiliers. « Ce comité composé de représentants de l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec, de l’Association de la construction du Québec, de promoteurs, de constructeurs et des services directement concernés par les projets veille à l’implantation des nouvelles pratiques en se réunissant quatre fois par an. Des échanges concrets permettent d’aborder les problématiques et de trouver des solutions communes », ajoute M. Bilodeau.

Quant au Schéma d’aménagement et de développement révisé (SADR) adopté le 8 août 2017, il met l’accent sur la densification et la construction en hauteur dans certains secteurs stratégiques de Laval : « Le SADR privilégie maintenant la construction des bâtiments de grandes hauteurs dans les secteurs stratégiques de la ville, tels que le centre-ville, les aires de type TOD et le long des axes de transports en commun structurants, ainsi que la compacité et la revitalisation des secteurs déjà développés. La mobilité active, la mixité des fonctions, la valorisation du paysage et du patrimoine et le verdissement sont autant de moyens prévus au SADR », mentionne Clément Bilodeau. « Comme beaucoup de mes collègues, je souhaite que le développement actuel et futur de Laval soit exemplaire, exprime Serge Lamontagne. La tenue d’un concours d’architecture pour la conception de notre nouveau complexe aquatique, un projet de plus de 60 M$, en est un exemple éloquent. Notre souci vis-à-vis de la beauté n’est pas qu’esthétique. Désormais, tous nos projets de construction seront certifiés LEED Or, et plusieurs projets de revitalisation seront aussi certifiés LEED ND. Avec la mise en place de notre bureau de consultation publique et de participation citoyenne, nous innovons

VILLE DE LAVAL

avec nos citoyens. Ensemble, nous donnons naissance à des projets de développement intégré harmonieux grâce au codesign. Nos infrastructures font désormais place à la mobilité active, à la biodiversité et à l’art public que nous souhaitons voir se déployer davantage dans la ville. » UN ÉLAN PROMETTEUR Desjardins Études économiques prédit que l’économie de Laval poursuivra son expansion en 2017 et en 2018 à un rythme supérieur à celui de la moyenne provinciale.

De plus, la firme de notation financière S&P Global (ancien­nement Standard & Poor’s) a attribué en 2016 à Laval la meilleure cote de crédit de toutes les municipalités au Québec. La confiance en l’économie de la ville est bien réelle.

Laval se porte bien et fait preuve d’une gestion exemplaire.

Elle a d’ailleurs remporté de nombreux prix et plusieurs distinctions qui témoignent de sa performance. Ainsi que l’a affirmé Serge Lamontagne, « la Ville de Laval a obtenu le prix Or décerné par l’Institut d’administration publique du Canada dans la catégorie gestion innovante pour sa démarche d’accompagnement avec l’École nationale d’administration publique et le premier prix d’excellence de l’Institut d’administration publique du Québec en 2016 dans la catégorie Prix Monde municipal. Laval a aussi remporté un Mérite Ovation municipale 2017 pour la catégorie Ressources humaines, gestion des opérations et des contrats pour faire valoir sa démarche structurée d’accompagnement en transformation organisationnelle majeure ». Gageons que Laval recevra bien d’autres distinc­tions, ne serait-ce que pour le développement de son nouveau centre-ville.

Forum immobilier de Laval 23 novembre 2017 de 8 h à 13 h 30 Château Royal, 3500, boul. du Souvenir, Laval Inscription : ccilaval.qc.ca/evenements IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

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TRANSPORT ET DÉVELOPPEMENT URBAIN

LE BOULEVARD ROBERT-BOURASSA : UNE VÉRITABLE ENTRÉE POUR LE CENTRE-VILLE DE MONTRÉAL L’autoroute Bonaventure n’aura vécu que 50 ans.

Construite pour l’Expo 67, l’autoroute Bonaventure a été démolie, du moins pour le tronçon sur pilotis, situé au centre-ville de Montréal. Elle fait maintenant place au boulevard Robert-Bourassa, qui n’a rien d’une autoroute. Au centre du nouveau boulevard, un parc a été aménagé, entre les voies.

Paul Lewis Expert invité

De l’inauguration à la démolition, la ville et l’urba­nisme ont changé en profondeur. Pour le mieux. Cette démolition d’une autoroute urbaine témoigne d’une profonde rupture : la ville ne peut plus être pensée en fonction de l’automobile seule, comme cela s’est fait pendant trop longtemps. En 1967, quand fut inaugurée l’autoroute Bonaventure, l’automobile incarnait la modernité. Il fallait lui donner le plus de place possible, pour assurer le développement de la métropole; en quelques années, on a construit de nombreuses autoroutes, certaines au cœur de la ville, qui allaient marquer durablement le visage de la métropole. Au même moment, Montréal a aussi investi dans un métro. Il était parfaitement compatible avec la stratégie automobile, parce qu’il était entièrement en souterrain; il permettait de donner un maximum d’espace aux véhicules, tout en proposant une offre renouvelée de transport collectif.

En 2017, force est d’admettre que cette appro­che n’est plus possible. Dans toutes les grandes villes, on est en voie de redéfinir la place de l’automobile, pour favoriser les autres modes de transport et, surtout, pour créer un environ­ nement plus convivial, conçu pour ceux qui vivent la ville. Aujourd’hui, la modernité s’exprime autrement, l’urbanité ne s’incarne plus dans le réseau routier, comme c’était le cas avant, mais dans les espaces publics, qui permettent de construire un véritable sens de la communauté.

Le boulevard Robert-Bourassa peut paraître trop large – il l’est – avec quatre voies en direction nord et cinq vers le sud. Mais au centre des voies, la ville a aménagé une suite de lieux publics, à vocations diverses (espaces de détente, jeux pour enfants), offrant une diversité d’expériences paysagères ; ils ont en commun un aménagement aux lignes soignées.

Paul Lewis est doyen de la Faculté de l’aménagement de l’Université de Montréal et chercheur à l’Observatoire Ivanhoé Cambridge du développement urbain et immobilier, dont il a été directeur jusqu’en 2012. Ses recherches portent principalement sur les transports, notamment la mobilité des jeunes, de même que la planification et la gouvernance des services de transport.

WIKIMEDIA PAR CALVIN411

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PARC AMÉNAGÉ SUR LE BOULEVARD ROBERT-BOURASSA À L’EMPLACEMENT DE LA SECTION SURÉLEVÉE DE L'AUTOROUTE BONAVENTURE

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

Au total, ce sont près de 30 000 m2 d’espaces publics qui ont été ajoutés au centre du boulevard, au bénéfice des résidents, des travailleurs et des touristes, d’ici ou d’ailleurs. Sans compter les trottoirs élargis, qui ajoutent au confort des piétons. L’idée d’un parc au centre des voies a pu sembler insolite. Mais elle semble fonctionner.

La population a d’ailleurs rapidement adopté ce parc.

Ce qui frappe l’automobiliste, et aussi le piéton, ce sont les deux grandes œuvres d’art public, à ses deux extrémités : grandes par leur taille, mais aussi par leur pouvoir d’évocation, dans cet espace emblématique.

Elles marquent de façon poétique l’entrée dans le centreville. C’est là un geste fort qui témoigne clairement de la rupture avec l’ancienne vision, essentiellement fonctionnaliste.

Les entrées de ville jouent un rôle déterminant « dans l’espace symbolique et donnent aux usagers, habituels ou occasionnels, des clés pour comprendre la ville, mais également pour se l’approprier2 ». L’entrée depuis le pont Champlain présente sans aucun doute la vue la plus remarquable du centre-ville, mais aussi du fleuve, qui a tant marqué l’histoire et l’urbanisation de la région. Cette entrée fait découvrir le mont Royal et, surtout, le centreville et plusieurs de ses composantes. Mais cette porte devait être repensée, si ce n’est que l’ancienne autoroute Bonaventure, sur pilotis, se présentait « comme une autoroute urbaine surélevée, qui n’offre qu’un lien ténu avec les quartiers environnants3 ». La logique autoroutière

SCULPTURES « DENDRITES » DE MICHEL DE BROIN DANS LE PARC DU BOULEVARD ROBERT-BOURASSA

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Le boulevard Robert-Bourassa donne accès au centre-ville pour ceux qui viennent du pont Champlain; c’est la plus importante entrée du centre-ville de Montréal, avec le pont Jacques-Cartier (et ses approches) et le corridor qui relie l’aéroport au cœur de la ville. L’ancienne autoroute Bonaventure constituait « en quelque sorte la véritable porte d’entrée du centre-ville de Montréal, et sans aucun doute la plus prestigieuse de toutes1 ». Avec le nouveau tronçon du boulevard Robert-Bourassa, le prestige de cette entrée ne peut qu’être renforcé.

WIKIMEDIA PAR CALVIN411

n’était de toute évidence pas en phase avec la conception actuelle d’une entrée pour un centre-ville.

Les entrées de Montréal ont longtemps été négligées.

Cela vaut surtout pour l’accès depuis l’aéroport PierreElliott-Trudeau, qui offre une image désolante de la ville à ceux qui arrivent en avion. Mais les autres entrées routières de Montréal ne sont souvent pas beaucoup mieux. La ville a commencé à corriger la situation, avec le nouveau tronçon du boulevard Robert-Bourassa. Il fallait, au centre-ville de Montréal, un accès qui affirme clairement les ambitions de la ville pour son centre.

Grâce au nouveau pont Champlain, qui sera bientôt inauguré, Montréal aura enfin, avec le boulevard RobertBourassa, une entrée digne d’une métropole, digne de son centre-ville.

1. Voir M. Gariépy, P. Lewis, N. Valois et L. Desjardins (2006). Le cadrage paysager des entrées routières de Montréal. Montréal, MTQ, coll. Études et recherche en transport, p. 176.

Disponible à http://ocpm.qc.ca/sites/ocpm.qc.ca/files/pdf/P42/5a.pdf.

2. Ibid., p. 92.

3. Ibid., p. 178.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

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DISPONIBILITÉ DES ESPACES

Présentée par

MISE À JOUR SUR LA DISPONIBILITÉ À MONTRÉAL Source : Groupe Altus Solutions de données - septembre 2017

Marché de bureaux – Grand Montréal Le marché du centre-ville et de sa périphérie (Midtown) ont accaparé la majeure partie de l’activité de location depuis juillet, avec un gain net de 240 000 pi2 de superficie louée. La superficie disponible totale n’a presque pas diminué pour Laval (500 pi 2) et l’Est-de-l’Île (1 800 pi 2). Les marchés de bureaux de la Rive-Sud et de l'Ouest-de-l’Île ont enregistré de modestes augmentations de la superficie totale disponible et du taux de disponibilité, soit de respectivement 90 et 30 points de pourcentage.

EST-DE-L'ÎLE LAVAL PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE

OUEST-DE-L'ÎLE

Bureaux LAVAL

MONTRÉAL CENTRE-VILLE

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

16,8

710 719

12,2

6 346 393

OUEST-DE-L'ÎLE

EST-DE-L'ÎLE

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi

21,4

2 077 029

2

396 745

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

16,3

3 864 981

15,7

770 798

RIVE-SUD

Industriel EST-DE-L'ÎLE

DISPONIBILITÉ

Marché industriel – Grand Montréal* La superficie totale disponible à la location pour les principaux marchés industriels du Grand Montréal n’a presque pas bougé depuis la publication des données de juillet 2017. Les disponibilités par secteur révèlent toutefois des variations positives de la superficie louée pour la plupart des marchés.

Or la légère hausse de la disponibilité dans les secteurs de Saint-Laurent et de l'Ouest-de-l’Île (lesquels représentent le tiers de l’inventaire locatif de la métropole) annule les gains observés ailleurs, notamment à Lachine, où la superficie totale louée a augmenté de 365 000 pi2 depuis juillet.

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

7,5

1 433 305

5,3

4 127 428

OUEST-DE-L'ÎLE

MONTRÉAL SECTEUR NORD

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

6,9

3 162 778

4,8

2 516 276

SAINT-LAURENT

MONTRÉAL SECTEUR SUD

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

6,6

4 560 422

2,2

738 583

LACHINE

RIVE-SUD

DISPONIBILITÉ

EST-DE-L'ÎLE

MONTRÉAL SECTEUR NORD

OUEST-DE-L'ÎLE

16,3

RIVE-SUD

LAVAL

SAINT-LAURENT

pi2

PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE

CENTRE-VILLE

LAVAL

%

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

6,8

1 693 075

8,6

1 638 792

DÉFINITIONS : TAUX DE DISPONIBILITÉ (%) RIVE-SUD

MONTRÉAL SECTEUR SUD

LACHINE

* Les données pour les marchés industriels de Lanaudière, des Laurentides et de Vaudreuil-Dorion sont disponibles en ligne sur www.altusinsite.com.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

FOCUS

L’ASSURANCE TITRES : POUR QUI, POURQUOI ?

PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

Comment se protéger contre des complications d’ordre légal qui peuvent finir par coûter cher?

A

VALÉRIE MAC-SEING Avocate Mc Carthy Tétrault

SSURANCE TITRES 101 Que faut-il savoir au sujet de l’assurance titres ? « Il s’agit d’une assurance de dommages, explique Me Mac-Seing. Ce n’est donc pas le titre de propriété lui-même qui est assuré, mais bien les dommages subis par le bénéficiaire à la suite d’un problème de titre assuré ; mais elle n’est pas la panacée à tous les maux. Lorsqu’on acquiert un immeuble, il faut considérer cet outil parmi d’autres, en l’occurrence l’obtention d’une opinion sur les titres et un certificat de localisation à jour adressés à l’acheteur, tout cela en tenant compte notamment de sa stratégie de détention et de l’usage prévu de la propriété, des projets d’agrandissement, du besoin ou non de financement, ou de la connais­sance d’un vice de titre. Dans certainescircons­ tances, l’assurance titres est d’emblée la solution à privilégier. » Pourquoi contracter une assurance titres ? « Parce que le certificat de localisation n’est pas à jour ou pour se protéger contre les erreurs qui ont pu être commises au cours des ans, parce que le prêteur hypothécaire le demande, pour se prémunir contre les hypothèques légales de la construction, ou pour pouvoir procéder à la transaction sans

FABIENNE BENOIT Avocate Vice-présidente, Souscription – Solutions commerciales, Québec First Canadian Title IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

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FOCUS

Occasions de location stratégique IMMEUBLES DE BUREAUX ET INDUSTRIELS – QUÉBEC

MARILI LEVAC

JULIE LÉVESQUE Notaire Vice-présidente Division Canada, directrice des opérations Québec Compagnie d’assurance titres Stewart

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

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avoir à régler un problème qui ne peut se corriger rapidement alors que d’autres transactions en découlent », énumère Me Julie Lévesque, notaire, vice-présidente division Canada et directrice des opérations Québec de la Compagnie d’assurance titres Stewart. Un exemple ? L’achat d’une propriété en hiver, alors que l’arpenteur-géomètre ne pourra pas nécessairement localiser les empiétements des structures dans les assiet­tes de servitude à cause de la neige, d’où un délai pour émettre un nouveau certificat de localisation, mentionne Me Fabienne Benoit. « Avec une assurance titres, l’acheteur sera protégé comme s’il avait un nouveau certificat en main », fait-elle valoir, ajoutant que ce type d’assurance couvre également la non-conformité au règlement de zonage, aux règlements municipaux en matière d’usage ainsi qu’au ratio du nombre de places de station­nement dans un immeuble com­mercial, entre autres. Brigitte L. Beauchesne, notaire et vice-présidente, Souscription nationale pour la Compagnie d’assurance titres de Chicago, poursuit : « Ces polices protègent le détenteur contre toute fraude comme une fausse

JIM LEGO

BRIGITTE L. BEAUCHESNE Notaire Vice-présidente, Souscription nationale Compagnie d’assurance titres Chicago

procuration ou une usurpation d’identité qui auraient été utilisées pour conclure une transaction. » ASSURANCE TITRES ET OPINION SUR LES TITRES Va-t-on de l’avant avec une assurance titres ou avec une opinion sur les titres accompagnée d’un certificat de localisation à jour? Voilà la grande question que doit se poser l’acquéreur d’un immeuble commercial, résume Me Mac-Seing.

Rappelons que l’opinion sur les titres est un examen fait par un notaire ou un avocat qui émet une confirmation que le vendeur ou l’emprunteur détient un droit de propriété bon et valable, non seulement lui, mais aussi ses prédécesseurs ; car s’il y a un problème quelconque dans la chaîne, le dernier propriétaire en hérite. « Cet examen peut coûter des dizaines de milliers de dollars selon la complexité de la chaîne des titres ou de la période d’examen requise, et prendre quelques semaines avant d’être achevé », dit l’avocate. Voilà deux facteurs importants de l’équation.

Par ailleurs, si le vendeur détient une opinion sur les titres – même si elle date de plusieurs années –, l’acheteur pourra en demander une copie. Comme elle ne lui est pas adressée personnellement, elle ne lui donne aucun droit

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FOCUS

de poursuite pour faute professionnelle envers le juriste. Pour se protéger contre d’éventuels dommages, il pourrait plutôt contracter une assurance titres (la compagnie d’assurances acceptera la copie de l’opinion sur la foi du travail bien fait sans qu’elle ait à lui être adressée). « Il se peut que l’assurance titres soit moins chère que l’opinion sur les titres, élabore Me Mac-Seing.

Le coût n’est toutefois pas le seul facteur déter­ minant. Une opinion sur les titres a une valeur intrinsèque et peut être utile dans le futur dans le cadre d’une revente ou d’un refinancement. En effet, l’obtention d’une lettre de réadressement, qu’on appelle reliance letter, coûte moins cher qu’une nouvelle opinion. » « Au Québec, ajoute Me Benoit, certains juristes effectuent encore des vérifications jusqu’au cadastre, c’est-à-dire au 19e siècle pour la région de Montréal, ce qui peut être long et onéreux.

Comme émetteur d’une assurance titres, nous allons demander une période précise en fonction du montant de la transaction et réduire ainsi le délai des recherches. » ASSURANCE PRÊTEUR ET ASSURANCE PROPRIÉTAIRE Il existe deux types d’assurance titres : l’assurance propriétaire et l’assurance prêteur hypothécaire.

Pour le premier, la prime est unique et payée au moment de l’achat de l’immeuble. Elle est établie en fonction de la valeur de celui-ci, généralement le prix d’achat. L’assurance restera en vigueur aussi longtemps que la personne en est propriétaire.

La plupart des prêteurs hypothécaires deman­ deront une assurance titres qui leur garantira de récupérer la somme prêtée malgré un problème lié au titre de propriété qui viendrait réduire la valeur marchande de l’immeuble au moment d’une éventuelle reprise. Sa prime (également unique) est établie en fonction du montant de l’hypothèque, et l’assurance demeure valable jusqu’à la radiation de l’hypothèque. Elle sera toutefois payable à nouveau pour chaque refinancement ou prêt pour agrandissement ou rénovations, par exemple. « Le prêteur ne pourra réclamer que le moins élevé entre le solde de l’endettement, les dommages

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

subis en regard du problème assuré ou le montant de la couverture », précise Me Valérie Mac-Seing. « La plupart des prêteurs privilégient l’assurance titres plutôt que l’opinion sur les titres, car elle constitue, pour eux, une meilleure protection.

La majorité d’entre eux ont déjà convenu avec les compagnies d’assurance d’un gabarit de police qui inclut la liste des avenants requis, qui s’applique à tous leurs dossiers commerciaux et leur garantit une uniformité dans le traitement. Ils sont en terrain connu. Si c’est l’option de l’opinion sur les titres et du certificat de localisation à jour qui est privilégiée, l’opinion devra avoir été émise par un conseiller juridique approuvé par eux. Pour les prêts de plusieurs millions, les créanciers font généralement affaire avec les grands bureaux nationaux qui détiennent des assurances responsabilité plus élevées, mais dont les tarifs sont aussi en conséquence. L’emprunteur devra faire le calcul de l’option la plus rentable », conseille Me Valérie Mac-Seing. Dans un contexte de financement, et surtout de refinancement, ajoute-t-elle, où l’on a rarement le luxe du temps, l’assurance titres est plus rapide à obtenir. Elle va couvrir non seulement les dommages résultant d’un défaut de titres décelé dans le dernier certificat de localisation disponible, mais aussi les dommages résultant d’un avis de non-conformité qui aurait été découvert si une demande d’accès à l’information sur le bâtiment avait été faite. « Comme assureur, nous avons l’obligation de défen­dre les intérêts de l’assuré, et les frais juridiques engagés ne sont pas limités par le montant de la police. Prenons l’exemple d’un litige où le voisin soutient qu’une bande de deux pieds de terrain lui appartient et porte la cause devant les tribunaux.

Si l’assuré est couvert pour cinq millions en regard de ses titres de propriété, les frais de l’avocat engagé pour le défendre ne viendront pas gruger ce montant. Par ailleurs, s’il s’agit d’un dommage découlant d’une erreur commise par un profes­ sionnel dans un long historique de titres et de transactions, l’assuré n’a pas à le retrouver ni à le poursuivre, l’assurance titres va l’indemniser ; ce sont deux autres avantages importants de ce type d’assurance », précise Me Brigitte Beauchesne.

CAS VÉCUS Quoi de mieux pour bien comprendre la portée de l’assurance titres que d’examiner des cas vécus (en préservant la confidentialité des parties) où elle s’est avérée utile ? En voici cinq.

1 2 3 4 5

La transaction englobait plusieurs immeubles situés dans quatre provinces. Or, les enregistrements ne sont pas publiés à la même vitesse sur tous les territoires. Dans un tel cas, l’assurance titres protège l’acquéreur à partir de la date où les documents sont signés plutôt qu’à la date de l’enregistrement.

Cette protection l’a rassuré suffisamment pour que la transaction soit conclue. C’est ce qu’on appelle la protection intérimaire.

Le propriétaire d’un terrain vacant le vend cinq ans après son acquisition. En procédant à la transaction, le notaire découvre qu’une partie du terrain appartient à un ministère. Une multitude de démarches juridiques sont requises pour corriger la situation. L’assurance titres les a payées.

Un lot est enclavé, si bien qu’il faut passer sur un chemin privé pour atteindre la voie publique. Après sa vente, le propriétaire du chemin privé, en désaccord avec le nouvel acheteur, en bloque l’accès et refuse de négocier. Il faut donc construire un nouveau chemin vers la voie publique. L’assurance titres en couvre les coûts.

Au moment de la vente d’un immeuble, on découvre qu’il n’est pas conforme au zonage municipal, car il a deux étages de trop. Le bâtiment a déjà plusieurs années d’existence, la ville tolère la situation et le taxe comme s’il avait la hauteur réglementaire. Le nouveau propriétaire n’est pas à l’aise avec le risque d’une volte-face. L’assurance titres accepte de couvrir ce risque connu, et la vente peut avoir lieu.

Neuf ans après l’achat d’un terrain, le propriétaire reçoit une lettre d’un ministère qui se dit propriétaire d’une partie du terrain en vertu d’un acte signé en 1945 qui n’avait jamais été mentionné dans le certificat de localisation. L’assurance titres l’a dédommagé selon la valeur marchande de la partie perdue du terrain.

PLUS DE

25 000

PROPRIÉTÉS COMMERCIALES

Multifamilial Industriel Agricole Bureau Terrain À VENDRE À LOUER IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

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FOCUS

ADOE STOCK PAR ADAM121

Ajoutons à cette liste un autre exemple hypo­ thétique mais réaliste qui aide à mieux comprendre ce produit d’assurances. Un promoteur acquiert un terrain pour y bâtir une résidence pour aînés. Une servitude de passage le traverse en plein centre.

Plus de 1 000 voisins en sont bénéficiaires. Que ferait un assureur dans un tel cas ? « Nous pourrions examiner les lieux, sur place ou à l’aide de photos, explique Me Fabienne Benoit, et questionner le propriétaire du terrain sur certains faits en lien avec l’utilisation de la servitude. Si elle est utilisée régulièrement, nous n’accepterions pas ce dossier.

Mais si nous constatons que les herbes sont hautes et que personne n’est passé par là depuis plusieurs années, nous irions probablement de l’avant en offrant au prêteur une couverture comme si la servitude n’existait pas. Quant au propriétaire, sa couverture serait limitée, et nous assurerions, entre autres, sa défense si un bénéficiaire de la servitude venait éventuellement réclamer son droit de passage. »

MONTRÉAL OU RÉGIONS, DES CONTEXTES DIFFÉRENTS Montréal étant un marché où les transactions immobilières commerciales sont les plus nom­breuses, c’est aussi celui où la demande d’assu­ rance titres est la plus élevée. Les investisseurs de l’extérieur du Québec sont aussi plus nombreux à acheter dans la métropole, et, pour eux, l’assu­ rance titres est presque un automatisme. Mais des marchés tels que celui de la ville de Québec et ceux des régions plus éloignées s’intéressent de plus en plus à ce type d’assurance, selon Me Fabienne Benoit. « Dans ces régions éloignées, nous assurons souvent des sites miniers ou d’énergie, ou encore des chemins de fer en plus des transactions habituelles. En droit minier, par exemple, les recherches sont souvent complexes et incertaines, et l’assurance titres offre une protection supplémentaire », conclut-elle.

> Si le sujet vous intéresse, ne ratez pas la chronique de Me Sylvie Bouvette en page 73.

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LES PRIX INOVA

LES MEILLEURS PROJETS EN IMMOBILIER DE 2017 PAR YASMINA EL JAMAÏ, JOURNALISTE

Les six projets gagnants des prix INOVA en immobilier de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) ont été dévoilés le 19 octobre 2017 à l’InterContinental Montréal, de même que quatre mentions d’honneur décernées devant plusieurs invités de marque. Les meilleurs projets en immobilier pour 2017 ont été présentés, et l’identité du lauréat du nouveau prix Jeune bâtisseur a été révélée à l’occasion de la 17e édition du concours Les Prix INOVA. Les heureux gagnants ont été minutieusement sélectionnés parmi 42 candidatures. Découvrez les projets exceptionnels qui se sont distingués au concours de l’édition 2017.

LES PRIX INOVA L’IDU, l’organisme indépendant et sans but lucratif voué à l’industrie immobilière commerciale du Québec depuis 1987, a de nouveau rendu hommage aux professionnels de l’immobilier dont les projets dynamiques, innovateurs et intégrés sur les plans environnemental et social sont remarquables.

Les Prix INOVA récompensent les nouveaux projets immobiliers dont le caractère novateur mérite d’être reconnu. Le nom INOVA a été sélectionné de manière à symboliser l’étoile NOVA connue pour sa brillance particulière qui s’intensifie rapidement, puis reprend son éclat initial. Les gagnants qui se retrouvent sous les feux de la rampe à l’occasion de la remise des prix vivent une sensation similaire puisque la communauté du marché immobilier les honore tout en comptant sur eux pour continuer d’innover.

Les distinctions attribuées constituent une marque de légitimation importante pour les entreprises, et, cette année, un professionnel en immobilier s’est vu décerner pour la première fois un prix dans la catégorie Jeune bâtisseur. Cette nouvelle section a été créée sur l’initiative du comité des Jeunes ambassadeurs de l’IDU pour que la contribution de la relève dans le secteur immobilier soit également reconnue.

Les projets qui ont été retenus par les membres du jury cette année ont eu des répercussions déterminantes

pour la communauté immobilière dans les secteurs commercial, multirésidentiel, des services publics ainsi que des bâtiments intégrés, industriels et de recherche et développement (R&D). Le jury composé de spécia­listes reconnus au sein de l’industrie immo­bilière a sélectionné les projets qui ont le plus contribué à faire rayonner l’expertise québécoise en immobilier en fonction des critères suivants axés sur le développement durable : l’innovation, la qualité de la conception et de l’intégra­ tion au milieu ainsi que la communication et le marketing.

LES GAGNANTS EN BREF Les projets dans le domaine immobilier dont les coûts de construction sont inférieurs ou supérieurs à 50 millions de dollars qui ont été primés dans la catégorie commerciale sont les hôtels William Gray et Fairmont Le Reine Elizabeth.

Les projets multirésidentiels récompensés sont ceux de Castelnau, dans la catégorie 50 millions et plus, et d’Elää, dont les coûts de construction ont été inférieurs à 50 millions.

Quant aux mentions d’excellence de l’IDU, elles ont été attribuées à la Place Bell, ainsi qu’au projet Origine – Écocondos de la Pointe-aux-Lièvres en raison de leur côté innovateur. Le Complexe Vision s’est distingué par sa conception et par l’intégration au milieu du projet, tandis que la place des Canotiers a été considérée comme un coup de cœur.

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PRIX INOVA CATÉGORIE COMMERCIALE Moins de 50 M$ //

Commanditaire Otéra Capital Promoteur et constructeur Bâtimo et EMD

L’HÔTEL WILLIAM GRAY

UN ÉTABLISSEMENT DE LUXE BIEN INTÉGRÉ AU VIEUX-MONTRÉAL L’hôtel William Gray appartenant au Groupe Antonopoulos est un établissement de luxe sis au cœur du Vieux-Montréal depuis l’été dernier qui a redonné ses lettres de noblesse au quartier d’affaires et touris­ tique. Établissement prisé par Lady Gaga, Bono et d’autres célébrités, l’hôtel se distingue par son architecture résultant de l’intégration des trois bâtisses issues de différentes époques. Le mariage réussi entre les styles moderne et contemporain est le fruit des prouesses de la firme Béïque Legault Thuot Architectes qui a fusionné à la nouvelle tour de verre de huit étages la Maison Edward-WilliamGray, un édifice patrimonial, ainsi que la Maison du Cabinet-de-Côme-SéraphinCherrier, également un bâtiment historique.

En outre, l’hôtel-boutique s’intègre bien à la place Jacques-Cartier : sa façade donnant sur cette place a été entièrement préservée.

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Le développement durable a toujours été au cœur du processus de construction ayant requis 25 millions de dollars. À noter, le soin accordé à la récupération à 100 % des matériaux de démolition en vue de la construction du nouvel édifice, son toit blanc, son éclairage DEL particulièrement économique et l’usage de gaz naturel. Des détecteurs de présence dans les chambres permettent d’obtenir des économies d’énergie supplémentaires.

L’accès aux archéologues durant les travaux et l’installation de piézomètres pour mesurer la pression de l’eau ont paré aux conditions souterraines incertaines. D’anciennes techniques de construction ont aussi été employées pour les fondations, lesquelles ont nécessité plus de 1 000 bétonnières.

L’intégrité des bâtiments historiques avoisi­nants l’hôtel a été sauvegardée, de même que l’activité touristique. Les travaux

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

effec­tués dans des conditions extrême­ ment rigou­reuses ont requis beaucoup d’ingéniosité et d’innovation de la part des architectes, des constructeurs et des designers concernés. Sans compter les multiples travaux à proximité, la fermeture des rues au minimum, l’étroitesse des ruelles et le manque d’espace d’entreposage.

Même si l’établissement est haut de gamme, l’accès aux espaces communs par les Montréa­lais se trouve favorisé, notamment par la présence de centres culturels dans le hall et dans l’atrium de l’hôtel. Le partenariat avec la boutique OTH et le café italien Olimpico remplissent une fonction similaire. Par ailleurs, des artistes locaux ont été invités à décorer les 127 chambres et suites de l’hôtelboutique. Ce faisant, l’hôtel William Gray constitue un modèle exemplaire d’inté­ gration au Vieux-Montréal.

PRIX INOVA CATÉGORIE COMMERCIALE 50 M$ et plus //

Commanditaire Otéra Capital

LE FAIRMONT LE REINE ELIZABETH

SA TRANSFORMATION SPECTACULAIRE Après un an de travaux, l’hôtel Fairmont Le Reine Elizabeth fait peau neuve ; il a ouvert ses portes luxueuses en juillet 2017 pour redonner accès à ses 950 chambres, à l’occasion du 375e anniversaire de Montréal.

La métamorphose ayant coûté 140 millions de dollars est à la fois esthétique, concep­tuelle, technologique et environnementale.

Le design des chambres combinant un décor contemporain et une touche rétro caractéristique des années d’or de Montréal conserve l’aspect ultrachic de l’établisse­ ment hôtelier coté du centre-ville qui avait accueilli John Lennon et Yoko Ono. Le caractère de monument historique et patrimonial de l’hôtel a été respecté durant tout son processus de réfection.

Outre les convives, les Montréalais et les touristes sont invités à profiter des espaces publics du grand hall, à fréquenter l’agora et le marché d’artisanat.

L’hôtel a subi des rénovations en profon­ deur pour incarner une identité moderne, et ce, sans que la structure du bâtiment ait été touchée.

Le CoLab 3, le campus d’affaires doté de 13 pièces et d’espaces de travail offrant un cadre unique en son genre, et les salles de réunion à thèmes reposant sur une technologie de pointe sont également dignes de mention. C2 Montréal, un environ­n ement de travail créatif situé

aux deux derniers étages de l’hôtel, constitue un nouveau lieu de travail collaboratif au centre-ville grâce à un partenariat avec l’hôtel. La terrasse attenante au dernier étage offre une vue spectaculaire sur les gratte-ciel du centreville et sur le mont Royal, ce qui constitue un attrait supplémentaire distinctif du Reine Elizabeth. Les meilleures pratiques axées sur le respect de l’environnement sont privilégiées dans l’ensemble de l’établissement, qui comprend une aire pour la production de fines herbes, des produits locaux à consommer sur place et une politique minimisant l’utilisation du papier et d’éléments recyclables, en vue de réduire l’empreinte écologique.

Parmi les innovations qui ont bonifié l’hôtel figure le campus d’affaires, l’un des plus modernes au Canada, où des espaces publics multifonctionnels sont destinés autant aux hôtes qu’à la communauté.

De plus, la présence d’un marché urbain regorgeant de produits saisonniers fournis par des artisans producteurs soutient l’agriculture locale, une initiative novatrice dans le domaine de l’hôtellerie.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

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PRIX INOVA CATÉGORIE MULTIRÉSIDENTIEL Moins de 50 M$ //

Commanditaire McCarthy Tétrault

L'ELÄÄ

UN PROJET RÉSIDENTIEL ORIGINAL À VERDUN Élégance, dynamisme et avant-gardisme, telles sont les trois caractéristiques attri­ buées au projet résidentiel Elää constitué de 41 unités de une à trois chambres habitables depuis l’automne et réparties dans six bâtiments distincts à proximité du marché Atwater.

de bois carbonisé a pour but d’augmenter sa durabilité éprouvée pouvant atteindre 80 ans. Le bois carbonisé, imperméable, est aussi reconnu pour sa résistance au feu et aux insectes. En plus des planchers chauffants douillets, le chauffage central au gaz naturel est privilégié.

Outre le panorama attrayant qu’ils offrent avec une vue sur le mont Royal et le centreville, les appartements en copropriété d’Elää ont l’avantage de disposer d’une luminosité optimisée grâce aux grandes fenêtres installées sur deux ou trois côtés de chaque logement.

Pas étonnant qu’Elää ait obtenu la certifi­ cation LEED Platine et Prêt pour Net-Zéro dans le marché résidentiel. L’objectif d’atteindre 50 % d’économie énergétique par rapport à un bâtiment standard y est certainement pour quelque chose.

De plus, l’architecture d’inspiration scandi­ nave couplée à une cour intérieure soignée tapissée de murs végétaux fait de l’espace d’habitation un lieu de vie original. Outre l’attrait esthétique, le développement durable se trouve au cœur du projet : en guise de revêtement extérieur, l’utilisation 50

L’installation de toits gris et l’intégration concluante d’Elää au quartier de Verdun aident également à revitaliser ce dernier.

Sans compter que le projet résidentiel se situe à une courte distance de marche des services, des commerces, ainsi que des pistes cyclables.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

Par ailleurs, il faut souligner l’engagement envers la communauté des promoteurs du projet, District Atwater et KnightsBridge : ils soutiennent depuis plusieurs années l’organisme à but non lucratif L’Ancre des Jeunes visant la persévérance scolaire.

Dans le contexte du projet Elää, 500 $ seront versés à l’organisme pour chaque unité vendue, ce qui équivaut à un don total de 20 500 $. À noter également que les membres du jury ont fait remarquer la persévérance exemplaire requise de la part des initia­teurs du projet résidentiel pour défier avec succès les 63 règlements d’urba­nisme de l’arrondissement de Verdun, tout en sauvegardant leur vision et en faisant preuve de créativité. Autant de raisons pour lesquelles Elää a été récompensé d’un Prix Inova réservé aux projets ayant nécessité l’injection de moins de 50 millions de dollars.

PRIX INOVA CATÉGORIE MULTIRÉSIDENTIEL 50 M$ et plus //

Commanditaire McCarthy Tétrault

LE CASTELNAU

UN PROJET DE REVITALISATION ET DE VERDISSEMENT MAJEUR À MONTRÉAL Le projet de condominiums haut de gamme Castelnau, sur le boulevard Saint-Laurent, à proximité du parc Jarry, constitue une initiative de revitalisation de taille à Montréal entreprise par DevMcGill et TGTA. Pour aboutir à la structure en béton de six étages, la reconversion d’un bâtiment historique construit entre 1916 et 1921, qui avait abrité l’ancienne institution des sourds et muets des clercs de Saint-Viateur, mérite d’être soulignée.

Par ailleurs, les concepteurs ont relevé le défi d’intégration majeur de ce bâtiment, puisqu’il a fallu à la fois reconvertir l’immeuble patrimonial et procéder à trois phases de construction neuve.

les appartements en copropriété et les penthouses implantés au milieu de grands aménagements paysagers (représentant 60 % de la superficie du terrain, lequel comptait seulement 18 % d’espaces verts) témoignent d’emblée de l’importance accordée à la nature. Le choix stratégi­ que de l’emplacement, à proximité des trans­p orts en commun, renforce cette orientation. En effet, un accès aux stations de métro De Castelnau, Jean-Talon et Parc à une courte distance de marche et à plusieurs circuits d’autobus est possible.

Par ailleurs, les grandes fenêtres laissent passer un maximum de luminosité, et d’autres solutions écologiques ont été privi­ lé­giées comme l’installation d’ascenseurs

silencieux et écoénergétiques, d’un système de climatisation central à circulation d’air et d’un système central de distribution d’eau chaude. Pour réduire les effets des îlots de chaleur, des toitures comportant des matériaux réfléchissants et des terrasses ont été aménagées. Les couleurs pâles des pavés et du bois utilisé ont été délibérément choisies pour la construction des terrasses, des cours et des jardins de manière à limiter la chaleur.

Un secteur qui avait été négligé durant les années 2010 a certainement été revalorisé par l’arrivée du projet immo­ bilier multirésidentiel Castelnau, dont l’édification a requis plus de 50 millions de dollars.

En vue de la préservation du bâtiment historique phare dans le quartier, la cons­ truction a été méticuleusement réalisée.

De surcroît, l’édifice patrimonial a été mis en valeur sur le plan visuel par rapport aux nouveaux bâtiments, notamment par l’intermédiaire d’une cour centrale et d’un bassin d’eau.

La construction assurée par les architectes Cardinal Hardy / Lemay a donné lieu à de nou­veaux logements de style contemporain : IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

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PRIX INOVA CATÉGORIE BÂTIMENT INTÉGRÉ, INDUSTRIEL ET DE R&D //

Commanditaire Magazine Immobilier commercial

LE SIÈGE SOCIAL DU GROUPE LUMENPULSE

UN BÂTIMENT INTÉGRÉ, INDUSTRIEL ET DE R&D Quel meilleur siège social pour un chef de file mondial en éclairage comme Lumenpulse qu’un édifice qui laisse entrer un maximum de lumière naturelle, et ce, dans tous les recoins des bureaux ?

Conçu par Montoni, un chef de file en construction écoresponsable, ainsi que par la firme d’architecture Lemay, l’édifice se démarque de plusieurs manières à Longueuil. Sa forme s’inspire du prisme, qui décline les couleurs de la lumière en la réfractant, et sa géométrie aux lignes pures vise à réduire l’empreinte écologique. En outre, des éclairages uniques ont été posés : la façade de l’édifice est éclairée exclu­si­ vement au moyen de la technologie DEL, et cinq systèmes intégrés de contrôle numérisés ont été installés pour maintenir l’éclairage voulu dans chacune des pièces de l’édifice. Ce système à la fine pointe de la technologie est possible grâce à la présence de toiles solaires qui réagissent en fonction des conditions météorolo­gi­ ques et de la position du soleil. Un gigantesque puits de lumière de 425 pieds carrés 52

s’ajoute pour créer des jeux de lumière qui sont présents à l’intérieur et à l’extérieur du bâtiment. Un talus végétal à l’avant du bâtiment, dont l’angle est de 40 degrés par rapport au sol, constitue une rupture par rapport à l’architecture traditionnelle qu’on trouve habituellement dans les quartiers industriels.

Le siège social de 140 000 pieds carrés jouit d’une vue spectaculaire sur le fleuve Saint-Laurent. L’espace a été aménagé de manière à être un hub de partage des connaissances, avec des aires de travail collaboratif, des aires de repos, des espaces destinés à des remue-méninges et même un espace muséal.

Il est remarquable que le site qui était occupé par une ancienne usine de teinture et de vernissage de bois désaffectée et des hangars abritant des avions rouillés ait laissé place au nouvel édifice. Pour y parvenir, il a fallu nettoyer les résidus de diesel et d’huile à moteur provenant des avions et décontaminer tout le site, ce qui

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

n’a pas été une mince affaire. Montoni a eu la brillante idée de récupérer le béton provenant de l’ancien bâtiment après l’avoir concassé pour l’utiliser afin de concevoir la structure du nouveau siège social.

La végétation a été mise en valeur sur le site avec la création d’un parc illuminé baptisé le Lumenparc. Le nouveau siège social est bien intégré à son milieu d’autant plus que des services immédiats sont accessibles aux employés (gymnase, douches, supports à vélo, recharges pour voitures électriques).

Toute une prouesse technologique !

PRIX INOVA CATÉGORIE SERVICES PUBLICS //

Commanditaire Morneau Shepell

BOYER MEDIA

LE NOUVEAU PAVILLON D’ACCUEIL DU PARCOURS GOUIN

LE PREMIER ÉDIFICE À CONSOMMATION ÉNERGÉTIQUE NETTE-ZÉRO VOIT LE JOUR À MONTRÉAL ET UN SITE RIVERAIN EST AMÉNAGÉ

La mise en œuvre de solutions écologiques économiques a été jugée importante, comme en attestent les systèmes élec­tromagnétiques hautement efficaces incluant la géothermie, la récupération de chaleur sur l’air évacué, le chauffage solaire de l’eau et une enveloppe performante.

Des panneaux solaires photovoltaïques surmontent une partie du toit d’un abri attenant au pavillon de manière à maximiser leur exposition au soleil tout au long de l’année. L’ensemble de ces initiatives pro-environnementales vise à démontrer qu’il est possible de faire une différence pour l’environnement avec peu de moyens : autrement dit, grâce à une isolation supérieure, à un vitrage perfor­mant et à la récupération de chaleur et des eaux de pluie. Ce faisant, le pavillon lui-même devient une vitrine environnementale

incarnant les initiatives de préservation de la nature de multiples manières.

Ce projet de services publics acclamé par les membres du jury vise à remporter une certification LEED Or et constitue incontestablement un modèle à suivre pour les autres villes.

PANNEAUX SOLAIRES PHOTOVOLTAÏQUES

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

BOYER MEDIA

Le pavillon lui-même embellit les lieux, tout en s’intégrant harmonieusement au paysage urbain riverain et en accordant une place de choix à la nature. Un aména­ gement particulier du pavillon permet de contempler la rivière des Prairies durant les quatre saisons à partir de l’intérieur.

Un grand balcon procure aussi une vue sur

les arbres de la forêt. À noter que l’unique site riverain à être accessible par métro inclut quatre parcs.

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Depuis mai dernier, le nouveau pavillon d’accueil du Parcours Gouin est devenu le premier projet de développement durable dans la métropole et au Canada dont la consommation énergétique est nulle, ce qui signifie que sa production et sa consommation d’énergie s’annulent. Situé dans le parc Basile-Routhier, dans le quartier Ahuntsic et inauguré dans le cadre des activités du 375e anniver­saire de Montréal, ce pavillon destiné à la communauté joue un rôle éducatif. Sa vocation infor­ mationnelle exemplaire se traduit par la promotion du développement durable, de l’environ­nement, de saines habitudes de vie comme l’exercice physique, par des activités d’interprétation de la nature, etc.

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PRIX INOVA MENTION

CONCEPTION ET INTÉGRATION

LE COMPLEXE VISION Complexe Vision est un immeuble innovateur de 7 étages étendu sur 240 000 pieds carrés et consacré à la médecine appréhendée sous toutes ses formes dans le secteur Lebourgneuf sis au centre de la ville de Québec. L’une des particularités du projet est qu’il fait la promotion de la santé en regroupant sous un même toit des services médicaux dans un édifice haut de gamme moderne et accessible à tous. MAclinique médicale Lebourgneuf qui occupe l’immeuble est devenue très populaire après quelques mois de fonctionnement et a reçu le titre de première super-clinique de la région de Québec.

L’établissement hospitalier dispose même d’un système d’urgence ambulatoire permettant à des centaines de personnes d’éviter les longues files d’attente aux urgences des hôpitaux.

Outre l’intégration concluante d’une mixité des services médicaux, le projet à vocation publique se démarque par son financement privé, ce qui ne constitue pas la norme dans le secteur public. En fait, la propriété, la conception, la construction et l’administration de l’immeuble proviennent du financement privé, et une trentaine de médecins assurent les soins. Des équipements modernes de climatisation limitent la consommation d’énergie, et des arbres fruitiers ont été plantés à tous les étages.

Le milieu chaleureux, moderne et les services de restauration de bonne qualité sont également avantageux pour les bénéficiaires de soins. En somme, l’intégration sociale et professionnelle du projet explique la mention d’excellence attribuée au Complexe Vision, un mini-hôpital en quelque sorte.

PRIX INOVA MENTION

INNOVATION

ORIGINE – ÉCOCONDOS DE LA POINTE-AUX-LIÈVRES La tour d’habitation Origine, dont la conception et la construction sont innovatrices, constitue un projet pionnier pour l’industrie du bois au Québec, au Canada et en Amérique. C’est la raison principale pour laquelle elle a reçu une mention d’excellence. Dans cet édifice aussi nommé Écocondos de la Pointe-aux-Lièvres sont organisées de nombreuses conférences internationales par l’intermédiaire desquelles le génie québécois de l’industrie du bois fait la promotion de son savoir-faire reconnu comme unique dans ce secteur.

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Non seulement Origine est la plus haute tour en bois massif au monde, mais son bois est strictement québécois. D’un point de vue environnemental, le bois massif émet 60 % moins de dioxyde de carbone que le béton, d’une part. D’autre part, il est durable, plus rapide à installer et il procure une acoustique de qualité supérieure.

Sans compter que la légèreté du bois a permis la construction d’une tour aussi élevée ayant requis une capacité de charge minimale, un autre avantage pour l’environnement. Le projet pose un jalon dans la création d’un écoquartier dans le secteur de la Pointe-aux-Lièvres et contribue à sa réhabilitation par la même occasion. Situés à distance de marche ou de vélo du Vieux-Port et du Vieux-Québec, ainsi que des services et commerces de l’écoquartier, les écocondos Origine ont prouvé que le recours au bois avait encore la cote. Ce projet approuvé par la communauté a requis un budget important pour la R&D : par exemple, des tests préalables menés par le Conseil national de recherche Canada ont démontré la résistance au feu du bois massif.

PRIX INOVA MENTION

INNOVATION

LA PLACE BELL Complexe multifonctionnel de grande envergure voué à la culture et au sport à Laval, la Place Bell comprend un amphithéâtre, deux patinoires, dont l’une est olympique et l’autre, communautaire, ainsi que des salles d’entraînement et de visionnement. La Place Bell est également réputée pour son introduction de diverses solutions novatrices. Des équipements scénographiques à la fine pointe de la technologie incluent un éclairage permettant de télédiffuser en haute définition dans l’amphithéâtre de 10 000 sièges et dans la patinoire olympique de 2 500 places. Quatre écrans à technologie DEL peuvent diffuser des vidéos.

Un toit blanc a été installé, et la récupération de l’énergie produite par la Place Bell se fait par l’intermédiaire d’un processus sophistiqué. Fait notoire, la modélisation basée sur la méthode Building Information Modeling-Virtual Design and Construction (BIM-VD) a été employée durant l’ensemble du processus de construction, et ce, de l’appel d’offres à l’exécution des travaux.

Même les suivis du chantier, le processus d’excavation, l’estimation de la quantité de béton requise, la gestion, la coordination, la vérification et la révision ont été assurés grâce à ce processus.

L’utilisation de la modélisation BIM-VD faisant appel à la conception 3D est reconnue pour son optimisation du cycle de vie du bâtiment et sa minimisation des frais d’entretien. Le fait qu’elle ait été employée pour l’édification d’un bâtiment public crée un précédent au Québec, et les membres du jury souhaiteraient qu’elle devienne généralisée dans les constructions existantes et à venir.

PRIX INOVA MENTION

COUP DE CŒUR

LA PLACE DES CANOTIERS Une aire de stationnement a conquis le jury par sa beauté et par son intégration au paysage environnant. Il s’agit du stationnement étagé de la place des Canotiers implanté en plein cœur du VieuxQuébec. Pour l’aménagement du stationnement, une attention particulière a été accordée aux vues sur la place, le fleuve et la cité. Sur le toit végétalisé se trouve un belvédère, tandis qu’un mur fait de pierre calcaire est suspendu du côté de la rue Dalhousie.

Initialement, la place des Canotiers a été conçue pour donner un accès au fleuve aux résidents et aux voyageurs en croisière ; c’est pourquoi un stationnement au sol n’aurait pu être concevable.

La place accueille annuellement des milliers de visiteurs et constitue une passerelle vers les lieux les plus emblématiques de Québec, qu’il s’agisse du Château Frontenac, des fortifications ou d’autres joyaux historiques.

Pour concevoir la place, il a fallu composer avec plusieurs contraintes : par exemple, limiter la hauteur du stationnement à 17 mètres pour ne pas obstruer la vue des immeubles résidentiels en copropriété. À noter que le développement durable a importé pour tous les aspects de la conception du projet, comme en atteste le toit vert, les parterres de gazon, le rehaussement du niveau du site pour éviter les inondations, etc. Avec ses 389 places de stationnement, son superbe ascenseur vitré, ses balcons et ses matériaux qui se marient bien avec les styles de la ville, c’est une réussite incontestable.

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PRIX INOVA GAGNANT

JEUNE BÂTISSEUR

ANTHONY ARQUIN AVOCAT ASSOCIÉ CHEZ DAVIES WARD PHILLIPS & VINEBERG Le parcours d’Anthony Arquin est si exceptionnel et impressionnant que les membres du jury ont tenu à le souligner en lui décernant le prix Jeune bâtisseur.

Anthony Arquin est arrivé au Canada en provenance de France à l’âge de 19 ans et il compte déjà 12 ans de carrière au cours de laquelle il a pris part à des opérations immobilières d’envergure à l’échelle nationale et internationale. Il est, par exemple, l’avocat principal de Carbonleo et il accompagne ce promoteur dans la négociation des conventions-clés pour son projet audacieux Four Seasons au centre-ville de Montréal.

Grâce à sa maturité et à sa capacité à surmonter tous les défis professionnels qui se sont présentés à lui, M. Arquin a réussi non seulement à prendre sa place rapidement dans un bureau d’avocats majeur, mais également à acquérir une crédibilité en tant qu’expert comparable à celle de ses confrères dotés de 10 à 15 ans d’expérience de plus que lui.

Par ailleurs, Anthony Arquin joue un rôle central dans le contexte d’autres projets ambitieux tels Royalmount, Groupe immobilier Oxford, Cadillac Fairview, projet QB d’Ivanhoé Cambridge, et pour le compte de propriétaires et de promoteurs comme la Régie des installations olympiques, First Capital, Redbourne, Groupe Jesta et Immostar. À l’affût de l’évolution du droit immobilier et des tendances de l’industrie immobilière, Anthony Arquin est conférencier et également chroniqueur pour une rubrique consacrée à la relève du magazine Immobilier commercial de JBC Média. Il a remporté le prix Jeune professionnel du Québec du concours provincial Arista en 2016 soulignant sa contribution exceptionnelle à l’économie du Québec. Il fait également partie de la liste Best Lawyers in Canada dans la catégorie du droit immobilier et il avait reçu, en 2014, le prix du Jeune Barreau de Montréal dans la catégorie du droit des sociétés.

Ses multiples activités de réseautage au sein du Comité des jeunes ambassadeurs de l’IDU par l’intermédiaire duquel il encourage continuellement la relève, du Comité Next Generation montréalais ainsi que de l’International Council of Shopping Centres sont également dignes de mention. Père de deux enfants, Anthony Arquin consacre aussi plusieurs heures par mois à des causes caritatives ou sociales comme celles de Handicap International. Il souhaite continuer d’être un joueur-clé dans la négociation de projets phares au Québec et au Canada. Nul doute qu’il y parviendra, car il a déjà démontré qu’il sait créer un effet positif autour de lui sur le plan professionnel et personnel.

De Rico Laflamme Cassidy Perreault T 418-780-2330 1 877-780-2330 F 418-781-0728 Édifice Delta II, 2875, boulevard Laurier, bureau 650 Québec (Québec) G1V 2M2

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

QUÉBEC

LE POINT SUR LE MARCHÉ DES IMMEUBLES DE BUREAUX DE QUÉBEC Alain Roy, É.A.

Après deux années en eaux troubles, où les taux d’inoccupation et de disponibilité étaient en hausse et où la superficie occupée diminuait, le marché des immeubles de bureaux semble reprendre de la vigueur. La plus récente analyse du Groupe Altus sur le marché des édifices de bureaux de Québec révèle de bien meilleurs résultats cette année. La bonne performance du marché de l’emploi et de l’économie de la capitale semble donc avoir porté des fruits.

Expert invité

Conseiller en immobilier

Titulaire de cette chronique depuis plusieurs années, Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011.

Luc Michaud œuvre en évaluation immobilière depuis 2004. Ses champs de spécialisation comprennent l'évaluation de la valeur marchande de propriétés commerciales, industrielles et multirésidentielles à des fins d’investissement, de financement hypothécaire et transactionnelles.

C’est sans surprise le secteur de Lebourgneuf qui présente le meilleur résultat à ce chapitre. À lui seul, il est responsable de plus de 58 % de l’absorption. Ce phénomène est en grande partie causé par la bonne performance du seul immeuble de bureaux qui a été livré dans la dernière année, soit le Complexe Vision qui affiche un taux de location avoisinant les 80 %. Toutefois, le secteur du boulevard Laurier fait moins bonne figure avec une diminution de l’espace occupé de près de 50 000 pi2.

VARIATION DE L’ESPACE OCCUPÉ PAR CLASSE D’IMMEUBLE MARCHÉ DE QUÉBEC 800 000

762 980

700 000 600 000 500 000 SUPERFICIE (PI 2)

Luc Michaud

LE RETOUR D’UNE ABSORPTION POSITIVE À la suite de deux années consécutives d’absorption négative, c’est-à-dire où l’espace total occupé réduisait d’une année à l’autre, c’est le retour de l’absorption positive. En effet, selon les données d’Altus Insite, on compte 372 000 pi2 de locaux pour bureaux occupés de plus au 2e trimestre de 2017 comparativement à la même date l’année dernière. Comme l’illustre le graphique suivant, ces nouveaux pieds carrés se répartissent presque également entre les immeubles de classe « A » et les immeubles de classe « B ». Seuls les immeubles de classe « C » présentent une absorption négative, ce qui laisse transparaître une migration de la clientèle vers de meilleurs actifs.

400 000

357 548

300 000

234 940 215 066

200 000 100 000

65 739

61 315

26 086

4 921

(100 000)

(11 831)

(18 753) (25 164)

(56 944) (149 184)

(200 000) T2 2012 à T2 2013

Source : Groupe Altus

(77 908)

(94 217)

T2 2013 à T2 2014

Classe A

T2 2014 à T2 2015

Classe B

T2 2015 à T2 2016

T2 2016 à T2 2017

Classe C

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QUÉBEC

LE TAUX D’INOCCUPATION EN LÉGÈRE BAISSE Un autre élément important à analyser est le taux d’inoccupation. Ce dernier indicateur, en hausse depuis les deux dernières années, a atteint un sommet l’année dernière à 9,0 %. Il affiche, au 2e tri­mestre de 2017, un taux de 8,4 %, ce qui signifie une première diminution depuis trois ans. Bien que ce résultat se situe nettement au-dessus de la moyenne enregistrée des 10 dernières années, qui avoisine 5,5 %, il démontre que la discipline habituelle des promoteurs de la Capitale devant les risques de surconstruction a permis de rétablir un sain équilibre. Ainsi, la livraison de nouveaux projets de bureaux pour la période 2014-2016 représentait une moyenne d’environ 240 000 pi2 par année, alors que la moyenne se situait autour de 600 000 pi2 annuellement entre 2011 et 2013. Sur une période de 10 ans, la moyenne de la nouvelle offre en pieds carrés de bureaux représente par contre 380 000 pi2 par année.

La légère baisse de l’inoccupation a plutôt profité aux immeubles de classe « A » et « B » alors que ceux de classe « C » affichent une hausse du taux d’inoccupation, ce qui n’est pas surprenant si l’on considère l’absorption négative soulignée un peu plus tôt.

Étant donné l’ajout de plusieurs pieds carrés dans le sous-secteur Lebourgneuf, ce dernier présente le taux d’inoccupation le plus élevé des principaux pôles de bureaux, se situant maintenant au-dessus de 13 %. Bien que le tout nouveau Complexe Vision ait déjà loué plusieurs de ses locaux lors de son inauguration ce printemps, on dénombre dans tout ce sous-secteur près de 400 000 pi2 vacants, soit environ 24 % de tous les espaces vacants réperto­riés sur le marché alors que ce secteur compte pour 14 % de l’inventaire de bureaux de Québec.

LA STABILITÉ DE LA DISPONIBILITÉ Alors que le taux d’inoccupation mesure la proportion de pieds carrés inoccupés sur l’ensemble de l’inventaire locatif, l’indice du taux de disponibilité traduit la proportion de pieds carrés disponibles, c’est-à-dire à louer, sur le marché. Ces locaux peuvent faire l’objet d’une mise en marché pour occupation future, même si leurs occupants n’ont pas encore quitté les lieux. Cette distinction entre un local physiquement vacant et un local annoncé sur le marché comme étant à louer nous permet de voir la différence entre le taux d’inoccupation et le taux de disponibilité.

Tout comme l’inoccupation, cet indicateur était également en hausse depuis 2014, atteignant un sommet en 2016 à 9,6 %. Le résultat au 2e trimestre de 2017 affiche, quant à lui, 9,5 %, un taux en légère baisse. Cette statistique, bien qu’elle ne démontre pas clairement que la panne d’activité de location sur le marché des immeubles de bureaux au cours des deux dernières années est derrière nous, suggère le début d’une reprise et peut-être la fin de la hausse de la disponibilité; voilà un autre signe encourageant.

La stabilité de la disponibilité transparaît également dans les options de location pour de gros blocs d’espace, comme en témoigne le graphique qui suit.

La situation pour les immeubles offrant plus de 10 000 pi2 contigus s’est donc améliorée durant les dernières années, passant de 37 à 32 immeubles, ce qui se rapproche de la moyenne historique.

Cependant, pour les immeubles offrant plus de 50 000 pi2 contigus, c’est la situation inverse qui se présente avec quatre immeubles offrant cette superficie, dont un est en construction. Les années présentant le moins de construction (2014 et 2015) ont effectivement induit une baisse des espaces contigus de plus de 50 000 pi2 disponibles.

GETTY IMAGES PAR NICOLASMCCOMBER

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

GETTY IMAGES PAR NICOLASMCCOMBER

NOMBRE D’ÉDIFICES TOUTES CATÉGORIES POUVANT OFFRIR 10 000 PI2 CONTIGUS (INCLUANT LES ÉDIFICES EN CONSTRUCTION)

39

NOMBRE D'ÉDIFICES

40

30

30

36 32

30

29

27

26

37

20

10 5

3

3

2

2

1

2

3

4

Q2 2017

Q4 2016

Q2 2016

Q42015

Q2 2015

Q4 2014

Q2 2014

Q4 2013

Q2 2013

0

Source : Groupe Altus

Immeubles offrant plus de 10 000 pi2 contigus

Immeubles offrant plus de 50 000 pi2 contigus

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

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QUÉBEC

GETTY IMAGES PAR LEONID ANDRONOV

QUE NOUS RÉSERVE 2018 ?

Malgré les résultats encourageants, les promo­ teurs semblent encore prudents. Au moment de la publication de l’étude annuelle d’Altus, en septembre, seulement trois projets de bureaux étaient en cours de réalisation, dont la Phase V de l’Espace Lebourgneuf du Groupe de Bertin qui a depuis été achevée. Ces trois projets ajouteront un peu plus de 150 000 pi2 à l’offre de locaux pour bureaux d’ici la fin de 2018. La majorité de cette superficie est par contre déjà louée (près de 80 %).

Le taux d’inoccupation ne devrait donc pas subir une hausse majeure. Quant à la disponibilité, certains de ces pieds carrés disponibles sont déjà comptabilisés, car ils représentent les locaux que les locataires des nouveaux projets vont délaisser, au profit de ces derniers. Elle ne devrait donc pas subir une hausse non plus.

Les prévisions économiques du Conference Board (Note de conjoncture métropolitaine printemps 2017) ne sont pas des plus encourageantes en ce qui concerne la croissance des emplois de bureau.

En effet, bien que les prévisions pour 2017 se situent à 3,2 % d’augmentation du nombre d’emplois, dans une perspective à plus long terme, le taux de croissance moyen des emplois de bureau pour les années 2018 à 2021 est estimé négativement à -1,0 %. Cet élément pourrait rebuter certains promoteurs, mais rappelons que, selon les résultats publiés par le Conference Board, le 60

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

nombre d’emplois de bureau est en baisse depuis 2013 pour la ville de Québec. Le marché des bureaux a tout de même absorbé annuellement en moyenne 260 000 pi2 durant cette période. Sur une note plus positive, la croissance du produit intérieur brut (PIB) réel de Québec devrait s’accé­ lérer pour passer de 1,6 % en 2016 à 1,9 % en 2017 et en 2018.

Quoi qu’il en soit, après la hausse importante des taux d’inoccupation et de disponibilité en 2016, il semble que le marché des immeubles de bureaux se soit stabilisé durant la dernière année, faisant en sorte que la disponibilité est restée relativement stable et que l’inoccupation a légèrement baissé.

Le ralentissement du rythme de la construction des dernières années a permis d’absorber en partie les pieds carrés excédentaires qui s’étaient accumulés rapidement dans les années précédentes. Le retour de l’absorption positive en 2017 fait suite à deux années consécutives d’absorption négative sur le marché locatif, ce qui n’avait encore jamais été observé depuis que nous publions l’étude annuelle sur le marché des bureaux (2005). La conjoncture économique de la ville de Québec est somme toute favorable, exception faite des prévisions négatives du Conference Board en ce qui concerne la création d’emplois de bureau. Par conséquent, nos prévisions de croissance demeurent positives, mais nous estimons que la nouvelle demande restera modeste.

CREW M

AGENCE IMMOPHOTO

PLACE AUX FEMMES D’INFLUENCE PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

Un gala souligne les succès de femmes d’influence dans le domaine de l’immobilier commercial. Cet événement organisé par un réseau professionnel fait la promotion de la diversité au sein des équipes de direction.

L

e 21 novembre se tiendra, au Parquet de l’Édifice Jacques-Parizeau, le 9e gala Excellence de CREW M, cet organisme voué à la promotion et au soutien des femmes dans le domaine de l’immobilier commercial. Au cours d’un cocktail dînatoire, on remettra le prix Hommage, décerné par le conseil d’administration de CREW M, à une femme d’expérience qui a contribué de façon notable à l’avancement de ses pairs dans l’industrie.

Des femmes qui se démarquent seront également honorées dans deux autres catégories. La première : celle de l’Excellence et du leadership, qui reconnaît le rayonnement et les qualités de chef de file, des réalisations concrètes récentes, un parcours de carrière exceptionnel ou l’engagement dans le coaching et le mentorat auprès d’autres femmes.

La seconde : Étoile montante; y sont admissibles les femmes de moins de 40 ans et de moins de 10 ans d’expérience en immobilier commercial, dont les initiatives et le leadership leur permettront d’accéder éventuellement à une position d’influence ou à un poste de direction.

Sept femmes de l’industrie de l’immobilier commer­ cial verront leur parcours et leurs succès mis en valeur sur la place publique puisque dans chacune des catégories Excellence et leadership ainsi qu’Étoile montante, on présentera trois finalistes avant de nommer la gagnante. Les billets pour assister au gala du 21 novembre sont disponibles sur le site www.crewm.com. Il n’est pas nécessaire d’être membre de CREW pour participer à cette soirée. « On peut y rencontrer plus de 200 personnes IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

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CREW M

rejoindre nos rangs. Nous voudrions les voir plus nombreux dans nos différentes activités. » Outre le gala, l’événement phare, CREW M offre des activités de formation sur le leadership et la communication, tient des événements pour favoriser le réseautage, met de l’avant un programme de mentorat et depuis peu organise aussi des activités à Québec. « Notre 14e tournoi vient d’avoir lieu au club de golf le Fontainebleau, tous les billets étaient vendus à l’avance, c’est un événement couru, rapporte Stéphanie Lincourt.

Une autre occasion pour rencontrer des gens de l’industrie. »

STÉPHANIE LINCOURT Présidente CREW M

de l’immobilier commercial québécois, hommes et femmes, c’est une excellente façon de réseauter.

Et puis, c’est le premier événement de la période des fêtes de fin d’année, ça ouvre bien la saison », souligne Stéphanie Lincourt, présidente de CREW M. UN RÉSEAU POUR PROMOUVOIR LA RÉUSSITE DES FEMMES CREW M (M pour métropole) est le chapitre montréalais de CREW Network qui compte 10 000 membres dans 74 divisions présentes dans les grands marchés américains ainsi qu’à Londres, puis à Toronto, Calgary, Saskatoon, Edmonton et Vancouver au Canada.

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D’UN TOURNOI DE GOLF À LA PRÉSIDENCE DE CREW M C’est d’ailleurs à un tournoi de golf, il y a six ans, que Stéphanie Lincourt a eu son premier contact avec CREW M. Elle y a rencontré celle qui l’a introduite dans l’organisation, lui a fait connaître les différentes activités et lui a proposé de soutenir sa candidature au conseil d’administration. « J’ai d’abord hésité, confie Stéphanie Lincourt. Je revenais d’un congé de maternité, j’avais peur de manquer de temps. Puis j’ai plongé et je ne le regrette pas. Cette expérience a propulsé ma carrière, j’ai développé mes habiletés de leadership, je suis devenue autocritique en prenant conscience des effets sur les autres de certaines de mes habitudes. Je suis maintenant plus confiante, je sais que j’ai les capacités pour continuer d’avancer.

De plus, j’ai acquis des outils pour accélérer mon développement personnel et professionnel. »

« La mission de CREW M est de promouvoir l’avance­ment des femmes dans l’industrie, mais également de changer l’industrie immobilière par la diversité, en encourageant les femmes à aller plus loin dans l’affirmation de leur leadership au sein de leur entreprise », explique sa présidente. Près de 260 personnes sont membres du chapitre montréalais, institué il y a 14 ans par Élise Gauvreau et Corinne Li.

D’une chose à l’autre, Stéphanie Lincourt croit tellement en l’importance d’un réseau comme CREW M qu’elle en assume la présidence depuis mars. Une grosse année pour cette mère de deux jeunes enfants qui vient aussi d’être nommée associée au cabinet Richter. Comment fait-elle pour tout concilier ? « Plus on en a, plus on est capable d’en gérer, répond-elle. À la condition d’avoir un bon réseau de soutien tant au sein de la famille que dans sa vie professionnelle. Mon mari s’avère, dans les circonstances, un joueur indispensable qui rend possible mon engagement au sein de CREW M. »

Stéphanie Lincourt poursuit : « Notre membership n’est pas exclusivement féminin. Nous prônons la diversité, et l’inclusion vient avec le soutien des hommes qui vont, par exemple, mentorer des femmes qui accéderont à des postes de direc­ tion. C’est pourquoi nous invitons ces messieurs à

L’ENTRAIDE, LE DÉFI DES FEMMES Quel est le principal défi des femmes en immobilier commercial ? « Moins nombreuses nous sommes, moins nous prenons de place, exprime Mme Lincourt.

S’entraider est donc notre principal défi. Développer notre esprit d’encouragement, nous parrainer

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

les unes les autres, parler positivement d’une femme qui a du potentiel et la recommander quand c’est pertinent, nous avons toutes intérêt à le faire pour accroître notre présence dans des postes de direction. Notre défi, c’est aussi de prendre notre place, de nous faire entendre, de nous faire connaître. CREW M agit en ce sens en donnant aux femmes des plateformes de visibilité et des outils pour se démarquer. »

AGENCE IMMOPHOTO

Que peuvent changer les femmes dans l’industrie de l’immobilier commercial ? « Diversifier le milieu en termes de culture, de sexe et d’appartenance ethnique, répond Stéphanie Lincourt. Il est prouvé qu’une équipe diversifiée peut mener une organisation beaucoup plus loin. Nous ne réfléchissons pas de la même façon, nous n’avons pas les mêmes approches ni la même perception des enjeux.

Quand ce sont toujours les mêmes points de vue qui sont exprimés, on tourne en rond. Par contre, la présence de joueurs diversifiés autour de la table nous amène à nous poser des questions que nous ne nous étions pas posées dans le passé, à explorer des pistes qui nous font avancer et qui nous donnent un avantage compétitif sur le marché. » CONCRÈTEMENT, COMMENT LES FEMMES PEUVENT-ELLES S’ENTRAIDER ?

En recommandant une femme de leur réseau à un client qui cherche quelqu’un possédant des compétences reconnues, par exemple. « L’immobilier commercial est un milieu dans lequel évoluent des comptables, des évaluateurs, des avocats, des gestionnaires de propriété, des spécialistes de l’assurance, des promoteurs, des ingénieurs, des architectes; tous ces univers forment un terreau d’une richesse incroyable.

Et c’est aussi la richesse de CREW M, celle d’être un réseau professionnel où plusieurs domaines de compétences, de c o n n ai ssan c e s e t d ’ a c t iv it é s s e retrouvent autour d’un même thème qui est l’immobilier commercial », conclut sa présidente.

Voici Roy . Un nouveau service de ressources ponctuelles conçu pour intervenir dans des situations exceptionnelles, partout et en tout temps. Exclusif à Roy. Unique dans le secteur de l’entretien en immobilier commercial et institutionnel.

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CREW M

RETOUR SUR LE

GALA EXCELLENCE 2016 La 8 édition de cet événement très attendu dans le milieu de l’immobilier a eu lieu sur le Parquet du Centre CDP. e

LE PRIX ÉTOILE MONTANTE, décerné à une femme comptant moins de dix années d’expérience en immobilier commercial, qui s’est démarquée par ses initiatives dans son travail et au sein de l’industrie, a été remis ex æquo à Véronique Jean, associée et évaluateur agréé chez Eximmo Montréal, et à Dian Luo, directrice, Affaires juridiques chez Dundee 360 Real Estate Corporation.

LE PRIX EXCELLENCE ET LEADERSHIP a été décerné à Annie Lemieux, présidente du Groupe LS4 et de LSR GesDev, une femme dont les réalisations et l’implica­tion sont exceptionnelles et ne cessent d’influencer l’industrie.

LE PRIX HOMMAGE a été décerné à Rose Fierimonte, présidente de Dorbec Construction, pour son apport considérable au sein de l’industrie et pour sa brillante carrière.

Véronique Jean

Prix Étoile montante

Dian Luo

Prix Excellence et leadership

Annie Lemieux

Prix Hommage

Rose Fierimonte CREW M

ANNIE LEMIEUX HONORÉE DE NOUVEAU Au moment de mettre sous presse, nous apprenions qu’à l’occasion de la Soirée-bénéfice Prix Femmes de mérite 2017 du Y des femmes, Annie Lemieux, présidente de LSR GesDev, a reçu le prix Femmes de mérite, catégorie Affaires et entrepreneuriat. Ce prix participe à la reconnaissance du rôle des femmes dans l’avancement de la société, parce qu’il met en lumière des femmes qui ont un impact positif et durable dans la société.

Toutes nos félicitations !

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL

CONSTRUIRE SUR LA COLLABORATION

Josée Plourde

Le 375e anniversaire de Montréal est l’occasion de se rappeler que les premiers colons arrivant d’Europe ont dû, en plus de faire face à l’immensité d’un territoire encore inconnu, s’adapter à des conditions climatiques extrêmes. Il leur a fallu apprendre à vivre dans un « pays » où les variations de température atteignent près de 60 degrés. Un lieu aussi majestueux qu’impossible.

Experte invitée

Diplômée de HEC Montréal, options finance et marketing, Josée Plourde est directrice du développement des affaires chez Soprema. Membre de CREW M, elle a bâti son excellent réseau d’affaires en côtoyant des gens appartenant à diverses sphères d’activité depuis plus de 25 ans, plus particulièrement aux domaines de l’immobilier commercial et de la construction au cours des 10 dernières années.

Les fabricants de matériaux ont, eux aussi, dû adapter leurs produits – pierres, fenêtres en bois, toitures métalliques, etc. – aux connaissances des constructeurs, aux besoins et aux conditions d’ici. Il leur a fallu répondre à des exigences de plus en plus spécifiques, de plus en plus… canadiennes.

Parallèlement, des codes et des règlements sont apparus. Si cette réglementation assure la sécurité des immeubles, elle engendre parfois des dédales administratifs qui complexifient l’innovation et la créativité.

Malgré les contraintes, innovation et créativité génèrent pourtant ce que nous voyons réappa­ raître maintenant dans nos immeubles ; par exemple, la présence du bois, une ressource renou­­velable, jumelée au bois lamellé, une technique oubliée après les années 1950 et 1960.

Nous avons donc développé une expertise mon­diale en matière de construction. Notre « art de bâtir » est aujourd’hui un modèle pour plusieurs pays qui, sans avoir les mêmes conditions clima­t iques, tirent avantage de nos savoir-faire. Bien sûr, l’amélioration reste possible, et nos défis de demain seront très certainement liés à l’énergie, à l’efficacité et à la pérennité de nos constructions.

LA CONSTRUCTION DE LA PLACE VILLE MARIE EN 1960

>

L’après-guerre a transformé la construction en « industrie ». Une industrie certes organisée, mais basée sur la confrontation plus que sur la collaboration. Sans compter que la judicia­ risation des projets a amené de nouveaux acteurs autour de la table : les avocats.

WWW.UNDERGROUNDEXPERT.INFO

Les bâtisseurs d’autrefois ont su modeler leurs techniques de construction à notre climat.

Ils les ont perfectionnées avec l’apport de professionnels – architectes, ingénieurs et autres. Cette collaboration a donné naissance à notre patrimoine bâti, si jeune soit-il.

Les fabricants de matériaux de construction travaillent d’ailleurs à développer des produits plus propres, plus sains, en utilisant moins de matières premières et d’énergie.

Aujourd’hui, notre industrie se trouve à un carre­ four. On sent que le vent tourne en faveur d’un modèle plus collaboratif. En effet, les projets de conception-construction (design-build) se multiplient. Fusionnant aspect technique de la construction et réalité concrète, cette façon de faire favorise un programme clair, où les besoins du client sont bien définis, bien décrits et respectés. Elle mise sur l’arrimage des constructeurs et des concepteurs pour arriver à un résultat conforme aux attentes de tous.

Elle fait travailler ensemble constructeurs, professionnels et… avocats, qui cherchent tous la meilleure solution esthétique, économique et « légale » pour leurs clients.

Bien conduite, cette « approche montante » pourrait être porteuse de projets qui rétabli­ raient la collaboration, voire la complicité, entre les professionnels et le constructeur.

Une collaboration assurément bénéfique pour toutes les parties, dont le client et même nos décideurs, qui pourraient grâce à elle tirer la juste valeur de leurs investissements.

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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

MARCHÉ IMMOBILIER DE LA RMR DE MONTRÉAL :

UN CLIMAT DE CONFIANCE SANS PRÉCÉDENT

Vincent Shirley, É. A.

Vincent Shirley, directeur, servicesconseils, Développement immobilier et terrain au Groupe Altus Montréal, cumule plusieurs années d’expérience en évaluation et en conseil immobilier. Il chapeaute une équipe novatrice fournissant des services de consultation et d’accompagnement sur mesure, principalement en amont de la réalisation de développements d’envergure.

Aucun doute possible : tous les indicateurs sont au vert, et le niveau de confiance des consommateurs a atteint un sommet. Grâce à ces conditions exceptionnelles, le marché immobilier de la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal continue sur sa lancée et affiche une amélioration généralisée de ses conditions.

Un sentiment d’euphorie a plané sur la métro­ pole cet été. Même si le beau temps n’a pas été de la partie, toutes les conditions étaient réunies pour donner un bon coup de pouce au marché immobilier de la RMR de Montréal.

par sa vigueur à l’échelle tant régionale que nationale. D’ailleurs, la province affichait un taux de chômage de 6,1 % en août 2017, et même de 5,8 % en juillet, un niveau que l’on n’avait pas vu depuis 40 ans !

UN VENT D’OPTIMISME On peut affirmer sans trop se tromper que cela faisait une bonne dizaine d’années que l’on ne s’était pas senti aussi bien collectivement ! Ainsi, la confiance des consommateurs québécois a atteint un niveau inégalé depuis la dernière crise financière de 2008. Cette impression n’est pas une simple illusion qui s’évanouira au premier coup de vent; elle est au contraire ancrée sur des bases solides.

LE MARCHÉ DE LA REVENTE La vigueur de ces fondamentaux économiques a transporté le marché immobilier de la région de Montréal. Le deuxième trimestre 2017 reflète bien cette réalité, affichant un chiffre record du nombre de ventes. C’est le marché de la copropriété qui mène la marche, avec une croissance substantielle de 17 %. Les délais des ventes ainsi que les inscriptions se sont améliorés, et les prix ont augmenté, avec une croissance de 3 % pour la copropriété et de 7 % pour les résidences unifamiliales.

Mentionnons par exemple la reprise du secteur manufacturier, la vigueur de l’industrie de la construction et celle de l’industrie touris­tique, stimulée notamment par les célébrations entourant le 375e anniversaire de Montréal.

Résultat : les économistes révisent leurs prévi­ sions à la hausse, les entreprises investissent et embauchent du personnel, et l’emploi brille

Au cours des 12 derniers mois, plusieurs secteurs de l’île ont connu une hausse notable des ventes de condos, par exemple l’Ouest-de-l’Île Sud (20 %), Saint-Laurent (32 %), L’Île-des-Sœurs (34 %), Ville-Marie (26 %) et La Pointe Est (25 %)1.

GETTY IMAGES PAR TANKIST

1. Baromètre Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ) – 2e trimestre 2017.

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ÉVOLUTION TRIMESTRIELLE DES VENTES DE COPROPRIÉTÉS 4 000 3 800 3 600

NOUVEAU SOMMET

SOMMET 10 ANS 3 400 3 200 3 000 2 800 2 600 2 400

Source : Analyse Groupe Altus / Données FCIQ

RMR de Montréal

Quant aux marchés de la Rive-Nord et de la Rive-Sud, s’ils ont amorcé un réchauffement, ils demeurent encore légèrement à la traîne par rapport à celui de l’île de Montréal, et ce, même si la Rive-Sud a toujours une longueur d’avance sur le nord de la RMR. Que nous réserve l’avenir à court terme ? Malgré les hausses successives de taux d’intérêt par la Banque du Canada depuis cette année, l’horizon s’annonce pour le moment sans nuages. Si l’on se fie à la solidité des fondamentaux économiques et à la vigueur du marché, on peut envisager la poursuite de l’amélioration des conditions du marché de la revente. Dès cet automne, on devrait d’ailleurs atteindre l’équilibre dans le marché de la copropriété sur le territoire de la RMR de Montréal.

LE MARCHÉ DU NEUF : LA CROISSANCE DES VENTES SE POURSUIT Le marché de la copropriété neuve connaît lui aussi une belle progression dans la RMR, avec un resserrement qui s’étend désormais vers la RiveSud. Le centre-ville demeure toujours la locomotive de la croissance, affichant des ventes excédant les

2017-T2

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2 200

Moyenne sur quatre trimestres

700 unités de copropriétés neuves par trimestre depuis le début de l’année. Le cumul des ventes au centre-ville pour les deux premiers trimestres de 2017 est de 56 % supérieur à celui de l’an dernier pour les mêmes périodes. Ce rythme soutenu nous laisse entrevoir un volume annuel des ventes qui frôlera les 2 700 unités en 2017, du jamais vu depuis l’avènement des tours résidentielles !

Quant à la grande région de Montréal, elle a cumulé 1 616 ventes ce trimestre, soit 16 % de plus que pour la même période l’an dernier, ce qui représente un niveau des ventes de 28 % supérieur à la moyenne historique.

Pour l’année 2017, le cumul des ventes s’établit à 3 049 unités, soit 21 % de plus qu’en 2016.

Quant à l’offre globale dans la grande région de Montréal, elle a diminué de 10 % sur 12 mois.

Le nombre total d’unités est passé de 21 544 à 19 390. Cette réduction montre que le rythme de vente dépasse celui de la mise en marché d’unités.

On assiste donc présentement à un rajeunissement de l’offre.

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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

OFFRE ET DEMANDE POUR LA COPROPRIÉTÉ NEUVE

Source : Groupe Altus

ÉVOLUTION DE L’INVENTAIRE RÉEL ET DE L’INVENTAIRE POTENTIEL PAR TERRITOIRE 900 800

32 % -12 %

700

UNITÉS

600 500 400

666

300

-55 %

746 -17 %

200 100

-13 %

297

-7 %

20% 144

119

217

Source : Groupe Altus

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RESTE DE L’ÎLE DE MONTRÉAL

229

-36 %

177

0 %

231

84

0 CENTRE-VILLE DE MONTRÉAL

-20%

LAVAL

RIVE-NORD

Réel

RIVE-SUD

Potentiel

De plus, on constate que le cycle de développement a atteint sa maturité: en effet, 47 % des projets en marché sont désormais construits. Pas de doute, le marché du condo dans la RMR de Montréal a résolument le vent en poupe!

UNE DIMINUTION DE L’INVENTAIRE RÉEL Dans la grande région de Montréal, on remarque un écoulement rapide de l’inventaire réel (unités construites et non vendues) au cours de la dernière année. En effet, celui-ci a décru de 31 %, passant de 1 401 à 966 unités.

L’inventaire potentiel (unités en construction et non vendues) dans la RMR a, quant à lui, connu une stabilité.

Au deuxième trimestre de 2017, le nombre d’unités était de 1 944, alors qu’il atteignait 1 952 au même trimestre l’an dernier.

La diminution de l’inventaire réel2 fut particulière­ment forte sur l’île de Montréal, excluant le centre-ville. En effet, ce territoire a connu la plus forte réduction, soit 55 % de ses unités.

GETTY IMAGES PAR NICOLASMCCOMBER

2. Les unités construites et non vendues constituent l’inventaire réel, tandis que les unités en construction et non vendues sont considérées comme constituant l’inventaire potentiel ou à venir.

COMMERCIAL

INSTITUTIONNEL

RÉSIDENTIEL Magil Construction est une compagnie privée qui œuvre au sein de l’industrie de la construction, au Québec, en Ontario et en Colombie-Britannique. Elle est fière de son excellente réputation d’offrir une gamme de services de construction de grande qualité.

Elle préconise des relations à long terme, avec ses clients et fournisseurs, basées sur le respect mutuel, l’intégrité et une conduite d’avant-plan. Son but premier est la satisfaction du client.

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Depuis les gratte-ciels jusqu’à l’industriel, en passant par les ouvrages institutionnels et ceux du secteur de la santé, Magil Construction est un véhicule de réussite pour ses clients et elle-même.

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GÉNÉRATION MONTANTE

OLIVIER BOULVA

Directeur développement corporatif, Kevric

ANTHONY ARQUIN Avocat associé, Davies Ward Phillips & Vineberg

BRIGITTE DUPUIS

Directrice du développement des affaires, Bâtiment (Opsis) et Industriel (Tekno) membres du groupe Helios

MYRIAM BÉLANGER

Associée de développement Canderel

GABRIEL DUTIL

Vice-président Développement Guimond Construction

NICOLAS DÉSOURDY Vice-président Location Carbonleo

LES CHAMPIONS DU DÉVELOPPEMENT DURABLE PROPOS RECUEILLIS PAR YASMINA EL JAMAÏ

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

DÉCOUVREZ DES PROJETS DE DÉVELOPPEMENT DURABLE EXCEPTIONNELS À MILAN, BORDEAUX, VANCOUVER, TERREBONNE ET BOSTON.

Brigitte Dupuis a déniché Bosco Verticale avec ses deux tours d’habitation de 26 et 18 étages arborant à Milan une réelle forêt verticale d’une surface de 540 000 pi2 : « Inauguré en 2014 par Studio Boeri, ce complexe archi­ tec­tural favorisant la biodiversité urbaine a été réalisé par l’architecte Stephano Boeri pour compenser la déforestation. L’écosystème réalisé par l’entremise des plus grands botanistes doit être entretenu régulièrement pour que les 730 arbres, 5 000 arbustes et 11 000 vivaces n’empêchent pas la lumière de pénétrer dans les logements. La forêt verticale est arrosée par un système d’irrigation automatique. » Trois milliards de dollars ont été requis pour la conception du projet axé sur l’autosuffisance énergétique grâce à l’usage de l’énergie géothermique et à l’installation sur les toits de systèmes d’énergie éolienne et de panneaux photovoltaïques. En outre, « les bâtiments permettent de contrôler le microclimat, d’absorber le dioxyde de 70

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carbone, d’offrir de l’ombre, d’atténuer le bruit urbain, de favoriser l’habitat d’oiseaux, la présence de lichens, de champignons, de papillons, de coccinelles et de chauves-souris. Le condominium le moins cher pour vivre dans la forêt urbaine est d’un million de dollars ! », illustre Mme Dupuis.

Olivier Boulva s’est intéressé à un projet qui constitue une tendance en France et qui consiste non seulement à consommer moins d’énergie, mais aussi à en produire plus : « Un immeuble écologiquement durable dessiné par Architecture-Studio, livré par Bouygues Immobilier et abritant la Caisse d’épargne Aquitaine Poitou-Charentes a été inauguré en janvier 2017 sur les quais de la Garonne, à Bordeaux. Si la production énergétique est assurée par 12 000 pi2 de panneaux solaires (pour 110 000 pi2 utiles), les efforts architecturaux pour limiter la consommation énergétique sont les plus remarquables. Ils incluent des

THE SKYSCRAPER CENTER PAR ANTON GRASSL VIA CTBUH

façades en transparence permettant à la lumière naturelle d’accéder jusqu’au cœur du bâtiment, le chauffage et la climatisation issus de la combustion de déchets et de puits géothermiques, ainsi que l’absence de faux plafond permettant de bénéficier au maximum de l’inertie thermique de sa structure en béton. » Pour sa part, Anthony Arquin a découvert le Telus Garden, un complexe ambitieux de deux tours à usage multiple de Vancouver inauguré en 2015 et comportant le plus grand ensemble de panneaux solaires de la ville : « La récupération d’eau pluviale pour l’arrosage des jardins communautaires et des espaces verts, la ventilation par air frais plutôt que par air recyclé et des systèmes intelligents intégrés de pointe permettent de réduire la consommation énergétique de 80 % et d’abaisser les émissions de dioxyde de carbone de 1 000 tonnes annuellement. La tour de bureaux et commerces de 22 étages fut le premier immeuble de bureaux certifié LEED Platine à Vancouver et a obtenu le score LEED le plus élevé du Canada Green Building Council. En 2016, les prestigieux prix internationaux Architizer A+ dans la catégorie Office High Rise ainsi que la Médaille du Gouverneur général en architecture ont été attribués au Telus Garden. » Un projet issu d’une volonté municipale a retenu l’atten­ tion de Gabriel Dutil : « En 2006, le conseil municipal de Terrebonne a appelé de ses vœux la conception du projet de développement urbain écologique Urbanova.

Ce dernier comprend deux boisés qui ont été mis en valeur par des sentiers d’interprétation pour permettre d’y circuler, de même que par des chalets d’accueil, des plateformes d’observation, etc. Le souci de créer des corridors de déplacement pour les animaux présents sur le territoire, notamment le long des trois principaux cours d’eau, a également été pris en compte. » Une nouvelle manière de vivre en ville en étant plus proche de la nature est née : la marche, la bicyclette, d’autres activités physiques, ainsi que le transport collectif sont privilégiés. Ce modèle en rupture complète avec la banlieue traditionnelle axée sur l’automobile permet aux résidents d’Urbanova d’accéder à un arrêt d’autobus à un maximum de 300 mètres de tout logement. Des stationnements incitatifs localisés stratégiquement facilitent le transit des automobilistes vers les gares.

En outre, le type d’habitation innove en proposant un cadre urbain plus dense avec 40 logements par hectare (au lieu des 17 logements qui constituent la norme à Terrebonne). « En 2012, Urbanova a reçu le prestigieux prix Aménagement intégré de quartier lors de la Conférence sur les collectivités durables organisée par la Fédération canadienne des municipalités », relate M. Dutil.

Myriam Bélanger s’est penchée sur « un bon exemple de projet axé sur la réduction de l’empreinte écologique : l’Atlantic Wharf à Boston. Ce projet de rénovation de 1,2 million de pieds carrés combine les bureaux, les commerces de détail, l’art et les espaces publics ».

L’Atlantic Whard construit en 2011 a été le premier immeuble de bureaux à Boston à obtenir la certification LEED Platine et a remporté plusieurs distinctions, dont le International Facility Management Association Large Project Award en 2012. « Ultra-performant, le complexe consomme 33 % moins d’énergie et 69 % moins d’eau qu’une tour de bureaux standard, précise Mme Bélanger. De plus, 30 % du site a été transformé en parc, et 18 000 pi 2 ont été aménagés sur le toit. En plus de contribuer au développement durable, 100 % de la portion commerciale de l’édifice a été louée durant la première année d’exploitation malgré le fait que les loyers aient été les plus élevés de la métropole en 2012.

Une preuve que l’innovation environnementale ajoute de la valeur au développement immobilier. » De son côté, Nicolas Désourdy estime que « le centre de conférences de Vancouver constitue un exemple remarquable de développement durable. En plus d’être le premier à avoir obtenu la certification LEED platine en Colombie-Britannique, il est doté du plus grand toit vert en Amérique du Nord ; 400 000 plantes surmontent le toit, qui est l’habitat naturel d’une multitude d’insectes, dont 240 000 abeilles qui y produisent assez de miel pour approvisionner la cuisine du centre. Le toit vert agit également comme une couche d’isolation en réduisant les effets de la chaleur ou du froid extrêmes. Un système de traitement des eaux et de désalinisation a été installé pour réduire de 70 % la consommation d’eau potable à Vancouver. Le bâtiment utilise également la température de l’eau pour diminuer les besoins en chauffage ou en climatisation. Ajoutons à cela la lumière naturelle, les matériaux écologiques et un système de gestion intelligente du bâtiment, et nous nous rendons compte que ce centre de conférences a complètement redéfini la vocation de l’immeuble en offrant une vision nouvelle du développement durable en contexte urbain ».

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COCKTAIL IMMOBILIER DU CERCLE 13

Le lieu de rencontre confidentiel du dernier cocktail de réseautage du Cercle 13 le 20 septembre dernier, était le restaurant italien Birreria ITALI.CO, situé sur le boulevard René-Lévesque, au centre-ville de Montréal.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

CERCLE 13 PAR GRAPHICID.CA

DROITS ET OBLIGATIONS

GUERRE DE TERRITOIRE : COMPAGNIES D’ASSURANCES TITRES CONTRE CHAMBRE DES NOTAIRES ET BARREAU DU QUÉBEC 1

Me Sylvie Bouvette Experte invitée

La Chambre des notaires du Québec (« CNQ ») et le Barreau du Québec (« BQ ») ont déposé une demande de jugement déclaratoire et d’injonction permanente contre plusieurs compagnies d’assurances titres leur demandant de cesser de poser des gestes réservés aux notaires et aux avocats.

La Cour supérieure rappelle que l’assurance titres est fréquemment obtenue par des institutions prêteuses ou par des propriétaires afin de couvrir la validité juridique et l’intégrité du titre de propriété et compenser la perte de dommages subis par telle institution ou tel propriétaire si le titre est entaché d’un vice ou si la garantie hypothécaire n’est pas opposable contre le titre.

Plusieurs services connexes sont aussi offerts par les compagnies d’assurances titres, notam­ ment un service de traitement de données et de documents.

Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentrepreneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immo­ biliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.

La CNQ et le BQ se sont adressés à la Cour supérieure pour faire déclarer que certains actes posés constituent un exercice illégal de la profession de notaire ou d’avocat. Ces actes reprochés sont les suivants : a) la rédaction et la préparation d’actes de prêt hypothécaire et d’actes de prêt à des fins de subrogation et quittance ; b) les vérifications de titres de propriété ; c) les avis et les consultations d’ordre juridique ; et d) le contrôle de l’entièreté du processus de préparation et de rédaction d’actes juridiques en cause.

Les compagnies d’assurances titres considèrent que le recours intenté n’a pas pour objectif de protéger le public, comme le prétendent la CNQ et le BQ, mais plutôt de faire avancer l’intérêt économique de leurs membres.

ADOBE STOCK PAR BPTU

La Cour cite les dispositions de la Loi sur le notariat et de La loi sur le Barreau, en particulier celles faisant en sorte que certains actes sont du ressort exclusif du notaire ou de l’avocat et que quiconque usurpe les fonctions de ces derniers exerce illégalement ces professions.

Les compagnies d’assurances titres ont déclaré — et la Cour supérieure a confirmé — qu’elles ne rédigent ni ne préparent les actes qui sont réservés aux notaires et aux avocats. Elles possèdent plutôt une banque de données de contrats types et elles ont pu démontrer que les contrats qu’elles rédigent constituent un travail plutôt administratif visant à remplir les blancs et non un travail de nature légale ou notariale. De plus, après avoir rempli les blancs, les formulaires sont envoyés à un notaire pour vérification, attestation et publication.

1. Chambre des notaires du Québec c. Compagnie d’assurance FCT Ltée/FCT Insurance Company Ltd. et al. [2017] QCCS 3388.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

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DROITS ET OBLIGATIONS

Les modèles utilisés par les compagnies d’assu­ rances titres comportent une clause limitant la portée de leur mandat explicitement en excluant les recherches, les vérifications de titres et les gestes qui sont réservés exclusivement aux notaires. La Cour conclut que les compagnies d’assurances titres n’agissent pas de telle manière qui permettrait à une partie de croire qu’elles sont autorisées à offrir des services juridiques et notariaux.

ADOBE STOCK PAR ROMASET

Il est intéressant de noter que le tribunal fait état de la position d’un ancien président de la CNQ selon laquelle le notaire risquait d’être relégué en un simple distributeur de l’assurance titres, ayant plutôt un rôle de figurant dans les transactions immobilières impliquant l’assurance titres, ce qui ferait en sorte que le notaire perde le contrôle de ces transactions, ce qui irait à l’encontre de l’inté­ rêt des notaires, mais aussi contre la protection du public.

Dans le cadre de la décision, le tribunal se penche sur des questions comme la signification des expressions « recevoir », « dresser », « préparer » ou « rédiger » qui sont utilisées dans les lois précitées par rapport aux gestes reprochés et en conclut que le notaire peut recevoir la signature d’une personne en regard d’un acte qu’il n’a pas luimême rédigé, mais qui peut avoir été préparé par la compagnie d’assurances titres.

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La CNQ et le BQ reprochent aussi aux compagnies d’assurances titres d’offrir des consultations d’ordre juridique. Or, le tribunal considère que tel n’est pas le cas puisque les avis donnés aux institutions prêteuses consistent à fournir les raisons pour lesquelles une police ne peut être émise et à offrir des options.

En conséquence, la Cour rejette la demande de la CNQ et du BQ qui perdent donc cette bataille, confirmant que les assureurs titres n’accomplissent pas, en ce qui concerne les actes reprochés susmentionnés, des actes réservés aux notaires et aux avocats.

WWW.GHD.COM EAU | ÉNERGIE ET RESSOURCES | ENVIRONNEMENT | BÂTIMENTS ET PROPRIÉTÉS | TRANSPORT

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

> Si le sujet vous intéresse, voir l’article de Johanne Landry en page 41.

SÉRIE CONSTRUIRE AUTREMENT

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

LA QUALITÉ DE LA RELATION CLIENT, PIVOT DU SUCCÈS DE LORACON CONSTRUCTION REPORTAGE PROMOTIONNEL

PROPOS RECUEILLIS PAR CATHERINE FLORÈS

À la fois constructeur et promoteur immobilier, Loracon Construction parvient à maintenir sa croissance au Québec, malgré les fluctuations du marché de la construction. Son secret ? Une approche intégrée du développement de projet, des équipes mobilisées et un talent certain pour bâtir une relation client solide et durable.

A

ctive depuis près de 30 ans dans les secteurs commercial, industriel, multilogement et agro­ alimentaire, Loracon a su se distinguer du modèle traditionnel d’entrepreneur en construction générale. Elle s’est fait un nom en offrant des solutions sur mesure et performantes à ses clients dans ses différents secteurs d’activité. « Nos expertises et nos partenariats nous per­ mettent de répondre adéquatement à divers types de projets : développement de projet immobilier,

rénovation ou transformation de bâtiments existants pour répondre à de nouveaux besoins, mais aussi gestion de parc immobilier », indique Lorenzo Soldera, président fondateur de l’entreprise. Celle-ci associe en effet à son offre des services de locations immobilières et de gestion de propriétés, réalisés avec sa division Gestion immobilière Teracon. « Pour nos clients locataires, c’est sécurisant, car ils ont l’assurance que la négociation prendra en compte la possibilité d’une expansion future », ajoute M. Soldera.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

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CONSTRUIRE AUTREMENT

Loracon compte parmi ses clients des entreprises de services alimentaires, des centres de distribution, des commerces, etc. Chacun de ces clients a des besoins particuliers, d’où l’approche très personnalisée qu’a développée l’entreprise au cours des 30 dernières années. « Notre rôle, c’est d’accompagner chaque client dans sa stratégie immobilière. Nous nous positionnons comme des facilitateurs », résume M. Soldera, qui précise que la clé du succès réside en grande partie dans la capacité d’établir une relation de proximité très forte avec le client : « C’est impératif d’être à son écoute. Il faut que le courant passe entre nous. On peut dire que nous choisissons nos clients au même titre que nos clients nous choisissent, car entre nous s’instaure une relation de confiance basée sur une totale transparence. Durant toute la réalisation du projet, et au-delà de la relation d’affaires, nous développons une amitié ! »

LORENZO SOLDERA Président JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

COMPRENDRE LE CLIENT ET ANTICIPER SES BESOINS FUTURS La force de Loracon est non seulement de comprendre les besoins exprimés par son client, mais aussi de saisir ce qui constitue le cœur de ses activités, ainsi que ses défis. Ainsi, le constructeur est en mesure de proposer des solutions en adéquation avec l’usage que le client fera d’un bâtiment. « Je dis souvent qu’il faut connaître les affaires du client aussi bien que lui afin de lui proposer les bonnes solutions », lance Ugo Cianciulli, vice-président, développement des affaires.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

UGO CIANCIULLI Vice-président, développement des affaires JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

Parfois, une touche de pédagogie s’impose. « Nos clients ne sont pas nécessairement des spécialistes de l’immobilier et sont peu habitués à négocier avec les différents intervenants dans un projet immobilier. Il n’est pas rare que des dirigeants soient même totalement novices en la matière alors qu’ils doivent prendre en charge un projet de délocalisation pour leur entreprise. C’est un stress important pour eux, car un tel type de projet représente un de leurs plus gros investissements. À nous de les conseiller et de les guider durant tout le processus », déclare M. Cianciulli.

L’équipe de Loracon sait également anticiper les besoins des futurs clients, que ceux-ci soient locataires ou propriétaires, et elle s’investit avec eux dans une relation à long terme, assurant un suivi après livraison et proposant davantage de services.

« Au terme de leur bail, certains clients doivent repenser leur stratégie immobilière. D’autres vont connaître un changement tellement rapide qu’il nécessitera des locaux adaptés à leurs nouveaux besoins avant même la fin du bail… autant de situations qui offrent de belles occasions d’affaires, à condition d’être créatif et réactif pour répondre aux attentes de nos clients », souligne M. Cianciulli.

Chez Loracon, un projet commence bien en amont de la première esquisse de plan. « Avant même de penser construction, il faut penser terrain », indique Ugo Cianciulli, qui rappelle qu’un projet immobilier repose en effet sur une question essentielle : celle de son emplacement.

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CONSTRUIRE AUTREMENT

VICTOR PIOSELLI Associé et vice-président Construction JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

« Une usine, un centre de distribution ou encore des bureaux, avant d’être des superficies bâties, sont des endroits où des gens travaillent, poursuit-il. Le terrain doit offrir une proximité avec les services de transport et les services urbains, l’accès aux réseaux routiers. »

CONCEPTEUR-CONSTRUCTEUR Dans ses projets, Loracon se distingue par son approche de concepteur-constructeur, en répondant aux exigences sur le plan du respect des délais, des coûts évalués, de gestion de projet ainsi que de démarche de qualité.

M. Cianciulli est fier de s’impliquer à fond dans la réalisation des projets de ses clients. « Nous faisons souvent affaire avec des gens qui ont mis toute leur vie dans leur entreprise. Leur livrer des bâtiments sur mesure, c’est un très beau défi. »

Victor Pioselli, associé et vice-président Construction chez Loracon, chapeaute une équipe de construction adaptée et expérimentée. « Nous accompagnons nos clients tout au long du processus. Cette façon de faire leur épargne d’avoir à affronter seuls la complexité du développement de projet », mentionne-t-il.

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LUMEN, UN AUDACIEUX PROJET INDUSTRIEL À LAVAL

Souci du détail, écoute et intégrité sont des qualités requises pour travailler dans l’équipe, dont l’engagement auprès du client sera total. « Nous faisons appel à des collaborateurs qui partagent nos valeurs. Notre devise, c’est chose promise, chose due », fait-il valoir. Tous les intervenants sont présents dès la première réunion, de manière à assurer une cohésion et une synergie autour du projet, ce qui permet de réduire les risques d’imprévus et les retards au cours du processus de construction.

« Même dans un projet à budget restreint, il y a moyen d’associer des critères esthétiques, tech­ nologiques et fonctionnels à un bâtiment, pour lui apporter une valeur ajoutée », affirme M. Pioselli.

Cette synergie transparaît dans la qualité des projets immobiliers réalisés par Loracon, qui collabore avec des architectes pour intégrer la composante design dans ses projets.

La technologie a par ailleurs une place de choix chez Loracon, dont les méthodes de travail intègrent l’utilisation d’outils tels que le BIM (Building Information Modeling), qui révolutionne la manière dont sont conçus, planifiés, créés et gérés les bâtiments. « Nous pouvons ainsi tester et analyser en temps réel la construction d’un bâtiment avant de creuser la moindre tranchée, rapporte M. Pioselli. Cela augmente nos performances en planification et en analyse des risques. »

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VUE EXTÉRIEURE DU CENTRE DE DISTRIBUTION ET DU SIÈGE SOCIAL LUMEN

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ORGANISATION EFFICACE La qualité des relations interpersonnelles de Loracon avec ses clients, comme avec les membres de ses équipes, est palpable. Avec ses 50 employés, l’entreprise a su conserver une taille humaine facilitant une communication fluide et efficace.

L’organisation de ses équipes autour des projets lui procure en outre une agilité qui lui permet de réagir rapidement aux imprévus.

LORACON / GKC ARCHITECTES

Avec la construction du siège social et du centre de distribution réalisé à Laval pour Lumen, leader québécois en distribution de produits électriques, Loracon a démontré avec brio toute l’efficacité de sa méthode.

Ce projet d’un total de 385 000 pi2 réalisé sur une période 10 mois présentait un enjeu de taille : un échéancier extrêmement serré ! « Lumen devait rapatrier ses activités sur son nouveau site sans nuire à ses opérations.

La période de déménagement était donc fixée durant les vacances de la construction, sans aucun délai possible, et le nouveau site devait être complètement opérationnel, témoigne Martin Fournier, responsable du projet chez le client. Nous avons beaucoup apprécié la collaboration avec Loracon qui s’est pleinement engagée pour trouver des solutions. Grâce à une parfaite coordination entre nos équipes, le projet construit en mode fast track a été finalisé et livré en temps requis. » Le bâtiment du centre de distribution a été conçu pour accueillir les équipements, tels que des convoyeurs suspendus, permettant à Lumen d’automatiser des processus et d’optimiser la chaîne de ses opérations. >

Inspiration, Innovation, Intelligent

Qui d’autre?

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CONSTRUIRE AUTREMENT

LORACON / SPATIUM / GKC

Le projet a reçu la certification LEED argent.

Représentant un investissement de 100 M$ (soit le plus grand investissement privé à ce jour à Laval), il a été réalisé en collaboration avec GKC Architectes. « Notre intervention a démarré dès la phase initiale de conception, et elle s’est poursuivie jusqu’à la réalisation, précise Normand Côté, associé partenaire chez GKC. Elle a couvert, entre autres, la conception des plans et du design architectural, l’évaluation des exigences LEED, la conception intégrée des différents systèmes du bâtiment ou encore le suivi de chantier. » Loracon et GKC ont donc collaboré de façon très étroite.

M. Côté souligne la qualité de cette relation professionnelle, les deux entreprises partageant une attitude proactive et rigoureuse dans leur façon de gérer les projets.

Pour les bureaux du siège social, Loracon a collaboré avec la firme SPATIUM design de l’environnement. L’élégance du design, la qualité de la réalisation et la conception intelligente ont valu au projet du siège social d’être récompensé par un Design is… Shaw Contract Award 2016.

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LORACON / GKC ARCHITECTES

LORACON / GKC ARCHITECTES

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LORACON / GKC ARCHITECTES

LORACON / SPATIUM / GKC

VUES INTÉRIEURES ET EXTÉRIEURES DU SIÈGE SOCIAL ET DU CENTRE DE DISTRIBUTION DE LUMEN

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CONSTRUIRE AUTREMENT

Si les dernières années furent celles de la révolution de la construction durable, quelles nouvelles tendances les dirigeants de Loracon voient-ils se dessiner dans leur marché ? « Il est certain que la demande en projets certifiés durables ne va pas ralentir, bien au contraire, répond Lorenzo Soldera. Obtenir une certification LEED sera sans doute un préalable désormais. Nous avons une longueur d’avance en matière de performance énergétique, car nous sommes habitués à porter une attention particulière à l’enveloppe des bâtiments pour lui assurer une excellente étanchéité qui perdure. Le recours à des techniques favo­rables à l’environnement, comme l’usage de matériaux performants, la récupération d’énergie ou les systèmes de récupération des eaux usées, cela fait partie des choses que nous maîtrisons. » C’est plutôt dans le contexte économique que le président de Loracon perçoit un des principaux enjeux de son activité : les taux d’intérêt qui demeurent bas donnent envie à un grand nombre de clients industriels d’être propriétaires.

Or, dans le Grand Montréal, les terrains sont de moins en moins disponibles. La pénurie touche particulièrement les terrains de vastes superficies avec accès aux grands axes autoroutiers, particulièrement recherchés par les industries ou les centres de distribution, une clientèle importante pour Loracon. « Nous sommes donc constamment à l’affût de sites disponibles. Chez moi, ça devient une seconde nature.

Mon épouse en vient à me gronder : lorsque je conduis, il semble que je regarde davantage les terrains alentour que la route ! », s’amuse M. Soldera. Tout comme lui, Ugo Cianciulli se livre à une surveillance intensive du marché.

Demeuré très proche de la communauté de courtage

dont il faisait précédemment partie, ce dernier est tenu rapidement au courant de la disponibilité des terrains et des avis de recherche de sites pour des projets potentiels.

Ces efforts portant des fruits, le portefeuille de sites à développer de Loracon demeure fourni et très attractif.

L’entreprise est particulièrement active sur la Rive-Nord avec des acquisitions d’envergure dans la région de Terrebonne et de Laval, ce qui lui permet de développer des sites pour des centres de distribution de superficie allant jusqu’à 400 000 pi2. Elle est même en mesure de répondre à des besoins en sites offrant des espaces industriels qui excèdent 4 000 000 de pieds carrés. « Devant la raréfaction des nouveaux sites disponibles, une autre solution : faire du neuf avec du vieux!, estime également M. Soldera. Dans les années à venir, je prévois de nombreux projets de transformation et de reconversion d’immeubles désuets. Et il faudra en priorité miser sur la valeur ajoutée pour justifier le projet. » Ce dernier rapporte une autre tendance actuelle : le développement de grands projets mixtes, associant espaces commerciaux, résidentiels et de loisirs. Les besoins en logement qui augmentent dans la métropole et la volonté de densification des territoires telle que la définit le Plan métropolitain d’aménagement et de développement du Grand Montréal en vigueur depuis 2012 sont effectivement propices à ce type de projets. « Le développement de projets mixtes représente un investissement d’avenir. Bien souvent, c’est le volet de condominiums mis en prévente qui est la locomotive d’un tel projet », constate-t-il, se réjouissant de cette occasion que lui offre le marché de participer à la redynamisation de quartiers.

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Depuis 1997, nous travaillons en étroite collaboration avec nos clients afin de mener à bon terme les projets des plus simples aux plus audacieux.

Joignez-vous à l’équipe, pour des travaux en toute quiétude.

UN PROJET MIXTE AVANT-GARDISTE Loracon est fière de son tout jeune projet mixte en plein Ahuntsic. Réalisé en partenariat avec la firme TGTA et avec la collaboration des architectes de la firme Provencher Roy, ce projet de valorisation de l’ancien terminus HenriBourassa donnera entre autres naissance à près de 200 unités d’habitation, construites en deux phases.

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Situé sur le boulevard Henri-Bourrassa, avec un accès direct à la station de métro, le projet jouit d’un emplace­ ment stratégique. Il est constitué d’un ensemble de

PROJET MIXTE HENRI-BOURASSA

maisons en rangée, de condominiums, de commerces, ainsi que de 40 000 pi2 de bureaux à louer. « Intégrer ce projet dans l’environnement urbain dense du quartier et révéler le potentiel du site représentait le principal défi, déclare Roch Cayouette, architecte chez Provencher Roy. Notre collaboration avec Loracon, une première pour nous, a été aisée et elle a donné naissance à un ensemble résidentiel dont nous sommes fiers.

Il s’insère harmonieusement dans ce quartier. »

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CONSTRUIRE AUTREMENT

PROJET MIXTE HENRI-BOURASSA

LORACON / TGTA / PROVENCHER_ROY

Lorenzo Soldera, qui a passé presque trois décennies à la barre de Loracon, a conservé intacte sa passion professionnelle. Une passion qu’il partage avec ses collaborateurs et ses employés. « L’équipe ne perd jamais de vue qu’un immeuble est avant tout un lieu de vie ou de travail, il y a quelque

chose de très humain dans notre métier. Répondre aux besoins d’un client, en imaginant des solutions centrées sur l’évolution de la fonction du bâtiment et sur ses usagers, et voir sa satisfaction devant un projet livré qui dépasse ses espérances, cela représente la plus belle récompense pour nos efforts », conclut-il.

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ENVIRONNEMENT ET URBANISME

INONDATIONS ET OCCUPATION DU TERRITOIRE :

VOIR AU-DELÀ DES CHANGEMENTS CLIMATIQUES Frédéric Dufault

Le printemps québécois 2017 passera sûrement à l’histoire. Nombreuses sont les

Expert invité

cipalités du Québec, y compris des municipalités situées le long du Saint-Laurent

personnes convaincues que les inondations monstres ayant surpris plusieurs muni­ et autrefois épargnées par les crues des eaux, n’augurent rien de bon. Montréal, Laval, Rigaud et Gatineau, et toutes les autres municipalités touchées de près ou de loin par la montée soudaine des eaux printanières, ont goûté à ce que plusieurs attribuent aux changements climatiques. Mais sont-ils les seuls coupables ?

Ces inondations sont le résultat de plusieurs facteurs : des accumulations de neige plus grandes que la moyenne ; la venue hâtive des chaleurs du printemps, qui a fait fondre rapidement cette même neige ; les effets directs et indirects des changements climatiques. Cependant, notre attitude à toujours vouloir en avoir plus peut aussi être pointée du doigt : plus de terrains aux dépens de la rivière, du milieu humide à l’arrière des terrains ; plus de zones d’asphaltage afin de permettre le stationnement à un plus grand nombre de voitures, etc. Les inondations histo­ riques de ce printemps découlent de tous ces facteurs conjugués, et non d’un seul d’entre eux.

WIKIMEDIA PAR GUERINF

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Frédéric Dufault, urbaniste, est évaluateur environ­ nemental de site agréé (EESA) et vérificateur environnemental agréé (VEA), agréments qui sont décernés par l’Association québécoise de vérification environnementale (AQVE). Il cumule plus de 15 années d’expérience dans le domaine de l’urbanisme et de la gestion immobilière et environnementale.

Il est président de la firme Enviro 3D Conseils inc.

Mme Barbara Hatch Rosenberg, directrice des mesures de compensations à l’agence américaine de la gestion des urgences, lançait déjà un cri d’alarme en 1998 dans la préface d’un rapport : « La clé pour transformer un risque naturel en désastre naturel est une mauvaise localisation ou une mauvaise planification de nos développe­ ments construits […]. Pendant tout le 20e siècle, nos communautés n’ont pas cessé de grandir et de se développer dans une ignorance relative des risques naturels présents devant nos yeux.

Nos lotissements, nos infrastructures et notre système économique ont été bâtis sur des terrains exposés à des glissements de terrain,

INONDATION AU PARC MAISON-VALOIS À VAUDREUIL-DORION

1. American Planning Association, Planning for Post-Disaster Recovery and Reconstruction, Planning Advisory Service, Report Number 483/484, 1998, page 1.

2. Forum Inondations 2017. Ensemble planifions l’avenir autrement. http://www.mddelcc.gouv.qc.ca/foruminondations2017/index.asp

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ENVIRONNEMENT ET URBANISME

INONDATIONS AU PARC ANTOINE-GAUTHIER À TROIS-RIVIÈRES

aux inondations, aux incendies et à toutes sortes d’autres risques. Avec comme résultat que ces désastres naturels continuent de tuer et de blesser des gens, de détruire nos environnements bâtis et d’interrompre nos industries et commerces dans nos centres métropolitains.1 » (Traduction libre) À la suite de ces inondations printanières, le ministère du Développement durable, de l’Environ­ nement et de la Lutte contre les changements climatiques (MDDELCC) a tenu les 6 et 7 octobre derniers un grand forum sur le sujet, où des thématiques comme la gestion intégrée des bassins versants, la cartographie et la gestion des zones inondables ainsi que l’aménagement du territoire et la planification urbaine ont été à l’avant-plan. Le ministre David Heurtel a présidé ce forum, qui a été webdiffusé et disponible en différé ; de nombreux conférenciers ont abordé le sujet et ont tenté d’aider le gouvernement et les acteurs à trouver des solutions2.

Mais la solution relève-t-elle uniquement des diffé­ rents paliers de gouvernement ? La réponse est non.

L’ensemble de la communauté du développement immobilier et les acteurs qui gravitent autour de nos espaces de vie et de travail doivent se mettre à l’œuvre et prendre aussi les choses en main.

Le gouvernement provincial, par ses différents ministères — MDDELCC, Affaires municipales et Occupation du territoire, Sécurité publique, Santé 86

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et Services sociaux, etc. —, doit aller de l’avant avec des lignes directrices, des guides, mais également des lois et règlements qui permettront de mieux encadrer le développement et l’aménagement de nos villes et villages. Les municipalités doivent aussi y jouer un rôle crucial, en prenant les rênes de l’aménagement durable de leur territoire et en cessant de toujours vouloir agrandir leur périmètre urbain ou de permettre des développements au détriment de certains éléments naturels et éléments critiques du milieu. À la fin des années 1970, le ministre Jean Garon a réussi à freiner le développement urbain sur les terres agricoles en adoptant la Loi sur la protection du territoire agricole, encore en vigueur aujourd’hui, et qui cons­titue un exemple pour d’autres provinces.

Faudra-t-il se rendre à quelque chose de sembla­ ble pour protéger les milieux fragiles ? Étant aujourd’hui mieux informés et outillés pour trouver des solutions sans y être contraints légalement, nous devrions pouvoir envisager des options de rechange à l’extérieur d’un cadre législatif.

Oui, il existe des guides et des politiques, comme la Politique de protection des rives, du littoral et des plaines inondables, mais l’enjeu ne touche pas seulement les abords des cours d’eau. Il faut remonter bien plus en amont pour commencer à trouver des solutions aux problématiques environ­ nementales, dont celles liées aux inondations et à la question de la gestion de nos ressources aquatiques.

WIKIMEDIA PAR FRALAMBERT

Il existe déjà des solutions qui ont fait leurs preuves, par exemple des stationnements plus « verts » qui permettent l’utilisation de matériaux innovants comme le béton drainant ou qui réduisent le nombre de places de stationnement à la faveur d’aires gazonnées. Mais encore là, deux aspects importants font défaut : la formation et l’informa­tion. Les propriétaires fonciers, les promoteurs, tous les intervenants engagés dans le développement urbain doivent apprendre à reconnaître les milieux où ils désirent travailler. Reconnaître qu’un boisé héberge possiblement un milieu humide et qu’un projet qui permet à un terrain d’être complètement « recouvert » n’est plus acceptable sur le plan de la durabilité du projet. Il devient impératif de revoir

GETTYIMAGES PAR PHOTON-PHOTOS

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La certification LEED est un exemple de mesures prises par l’industrie. La certification exige un contrôle des eaux grises, des eaux de ruissellement et des lieux choisis, mais le pourcentage de certifi­ cation est encore assez faible, puisque les coûts associés demeurent parfois très élevés. Les pro­ mo­teurs doivent prendre d’autres moyens pour améliorer la situation ; de leur côté, les municipalités doivent mettre en place des projets qui favorisent le développement harmonieux sur tous les plans : économique, financier, social, environnemental.

Il est temps de revitaliser les centres urbains et de trouver des méthodes ingénieuses pour gérer les eaux de ruissellement avant de continuer à encourager un développement irrespectueux dans les milieux vulnérables et les terres protégées.

RÉSULTAT DES FORTES PLUIES DU PRINTEMPS 2017, DANS UNE RUE DE MONTRÉAL

nos façons de faire, nos concepts de construction, sans nécessairement attendre les actions des municipalités et des gouvernements. Il faut se rendre à l’évidence : si nous subtilisons quelque chose à la nature, celle-ci reprendra ses droits un jour ou l’autre… Peut-être pas devant chez nous, mais ce ne sera jamais vraiment très loin.

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ANALYSE DE MARCHÉ

Benoit Beauchemin Expert invité

QU’ON SE LE DISE : LA CROISSANCE DÉMOGRAPHIQUE ET L’ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE DE MONTRÉAL SE PORTENT PLUTÔT BIEN L’habitant type de Montréal est une femme de 40 ans. C’est ce que nous révèlent les plus récentes données du recensement 2016, qui dévoilent le visage changeant de Montréal, métropole et moteur économique du Québec.

UNE DÉMOGRAPHIE EN CROISSANCE L’agglomération de la grande région de Montréal a enregistré une croissance démographique de 2,9 % entre 2011 et 2016, ce qui porte sa population totale à 1 942 044 personnes. Il s’agit d’un gain de 55 563 personnes par rapport aux données du recensement précédent.

La population de l’agglomération de Montréal connaît une croissance continue depuis le recensement de 1986, qui marquait la fin d’un déclin démographique amorcé au début des années 1970. La population actuelle de la grande région de Montréal est donc proche de celle qu’elle était en 1971. Cette tendance démographique est identique à celle de la ville de Montréal, bien que la croissance démo­graphique de celle-ci soit supérieure à celle de

l’agglomération depuis 2011. En effet, la ville de Montréal a enregistré une croissance démo­ graphique de 3,3 % entre 2011 et 2016, ce qui porte sa population totale à 1 704 694 habitants. Cette croissance est la plus impor­ tante progression enregistrée depuis 1966.

L’agglomération a connu une croissance démo­ graphique de 7,6 % depuis 2006.

L’étalement urbain est une réalité depuis plusieurs décennies. On associe souvent cette tendance à un déclin relatif de la ville-centre au détriment des banlieues. Toutefois, la bonne croissance démographique des 20 dernières années fait en sorte que la population de la ville de Montréal se densifie, ce qui constitue un indicateur de la bonne santé économique de la métropole.

POPULATION TOTALE, AGGLOMÉRATION DE MONTRÉAL 1966-2016 2 000 000

Diplômé des HEC, Benoit Beauchemin cumule 20 années d’expérience en recherche et analyse concurrentielle et stratégique. Il est consultant en analyse de marché et en intelligence d'affaires.

1 950 000 1 900 000 1 850 000 1 800 000 1 750 000 1 700 000 1 650 000 1 600 000 1966

1971

1976

1981

1986

1991

Source : Statistique Canada, recensement de la population 1966-2016

1. Bilan économique 2016, Agglomération de Montréal, Ville de Montréal, Mars 2017

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1996

2001

2006

2011

2016

POPULATION ACTIVE, AGGLOMÉRATION DE MONTRÉAL 2006-2016 (MILLIERS DE PERSONNES) 1 120 1 100 1 080 1 060 1 040 1 020 1 000 980 960 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Source : Institut de la statistique du Québec

Ses 1 704 694 habitants sont répartis sur un territoire couvrant une superficie totale de 365,2 km, soit une densité de population de 4 668 habitants / km2. En compa­raison, on dénombrait 4 517,2 personnes / km2 en 2011 et 4 437,8 habitants/km2 en 2006.

UN MARCHÉ DE L’EMPLOI SAIN Les développements démographiques positifs de l’agglomération et de la ville de Montréal concordent en fait avec l’évolution de l’emploi à l’échelle de l’agglo­­m ération. Le nombre d’emplois de même que la population active connaissent une tendance positive depuis une décennie. Le taux de chômage à Montréal (8 % en juillet 2017) est à son plus bas en 10 ans, alors que le taux d’activité et le taux d’emploi atteignent des sommets depuis 2007. En 2016, le niveau de vie des Montréalais s’est amélioré de 0,6 %, alors que le produit intérieur brut (PIB) par habitant est passé de 60 039 $ en 2015 à 60 384 $ en 2016. En une décennie, on note une croissance de plus de 21 % du PIB par habitant sur l’île de Montréal.

En 2016, 997 000 Montréalais occupaient un emploi, ce qui constitue une performance record depuis que de telles statistiques sont compilées, soit depuis 1987.

L’AMÉLIORATION DES INDICATEURS DU MARCHÉ IMMOBILIER La situation s’est améliorée sur le marché des bureaux en 2016, alors que le taux d’inoccupation s’est établi à 10,6 % dans le quartier central des affaires, soit un repli de 0,6 % par rapport à la fin de 2015. L’absorption des espaces disponibles s’est poursuivie au cours de l’année,

et l’offre de grands locaux pour bureaux contigus de plus de 50 000 pi2 est en baisse dans le quartier des affaires. Le taux d’inoccupation des espaces industriels dans la couronne centrale s’est établi à 4,7 % lors du quatrième trimestre de 2016, soit 0,6 % inférieur à ce qu’il était à la fin de 2015, alors qu’il atteignait 5,3 %. Ce nouveau dynamisme de l’immobilier industriel s’explique par une activité économique qui reprend de la vigueur, particulièrement dans le secteur manufacturier. Ajoutons que le faible volume de nouveaux espaces contribue à l’absorption des locaux existants.

La valeur des permis de construction du secteur industriel s’est repliée de 2 % en 2016, atteignant 206 M$, la valeur des projets de nature commerciale a frôlé 1,1 G$, en hausse de 19 %. La plus forte progression a été observée dans le secteur institutionnel, qui a doublé sa valeur par rapport à 2015, pour s’établir à 766 M$.

UN VENT D’OPTIMISME Les données statistiques sur l’état de la population et de l’activité économique de la ville et de l’agglomération de Montréal nous révèlent un portrait objectif de la situation globale de la métropole du Québec. Bien que tout ne soit pas parfait, notamment sur le plan des transports, de l’état de certaines infrastructures et de la lutte contre la pauvreté et l’exclusion, on ne peut nier que les progrès sont réels en ce qui a trait à l’évolution du niveau de vie des Montréalais. Ce bref constat ne fait que mettre en lumière quelques-uns des aspects positifs de la réalité urbaine des Montréalais.

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COMMERCE DE DÉTAIL

LES GRANDS OUBLIÉS DANS LES NÉGOCIATIONS SUR L’ALENA Léopold Turgeon Expert invité

Président-directeur général du Conseil québécois du commerce de détail (CQCD), Léopold Turgeon est un conférencier aguerri et le spécialiste reconnu du secteur du commerce de détail au Québec.

Sa motivation : aider les détaillants du Québec à trouver de nouvelles façons de se démarquer dans un secteur-clé de l’économie qui évolue à toute vitesse.

Constamment en « mode solution », Léopold Turgeon est un commentateur fréquemment invité dans les médias afin de défendre les dossiers qui comptent pour les détaillants.

Alors que les gouvernements canadiens et américains sont présentement en négociations sur l’Accord de libre-échange nord-américain (ALENA), le Conseil québécois du commerce de détail (CQCD) multiplie les interventions pour faire entendre haut et fort sa position sur les effets possibles d’une future entente. Une révision à la hausse du seuil de minimis serait en effet catastrophique pour les détaillants, et cela engendrerait certainement des retombées directes sur le secteur immobilier.

Analyse d’une situation redoutée.

Depuis plus de quatre ans, le CQCD n’a cessé ses démarches en regard de l’iniquité que représente le commerce en ligne transfrontalier et interprovincial. En un mot et pour vous remettre dans le contexte, un consommateur qui achète des produits directement aux ÉtatsUnis ou ailleurs au Canada se trouve exempté du paiement de certaines taxes. Prenons un exemple : un appareil acheté sur la plateforme d’un géant du numérique sera potentiellement commandé auprès d’une firme aux États-Unis ou ailleurs dans le monde. Dans les deux cas, ces vendeurs ne sont pas tenus de percevoir les taxes et les frais de douane lorsqu’ils s’appliquent.

Nous parlons alors des effets défavorables du commerce en ligne transfrontalier. Les détail­ lants qui ont pignon sur rue ici au Québec, de leur côté, ne peuvent se soustraire aux taxes et frais de douanes. Il y a donc une immédiate disparité entre ce que paiera un consommateur pour un même produit selon qu’il l’achète en magasin ou par Internet, ce qui entraîne une iniquité entre nos détaillants et les grands joueurs du numérique. Plusieurs solutions ont été proposées au cours des dernières années aux différents paliers de gouvernement, lesquels n’ont toutefois pas jugé bon, à ce jour, de moderniser la loi sur les échanges commer­ ciaux transfrontaliers.

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25 000 pi2 Espaces bureaux disponibles Qu’en est-il aujourd’hui ? Le début des négociations autour de l’ALENA relance en quelque sorte le débat sur le com­ merce transfrontalier et fait craindre le pire. Les autorités américaines ont en effet évoqué leur volonté de rehausser le seuil d’exemption de taxes et de frais de douane, appelé de minimis , à 800 $.

Traduit simplement, cela signifie qu’un acheteur québécois ou canadien qui se procure un bien en ligne directement aux États-Unis pourrait être exempté de taxes et de frais de douane pour tout achat allant jusqu’à 800 $. Imaginez le scénario.

Au moment d’écrire ces lignes, nous ne disposons pas d’informations nous permettant de corroborer si cette rumeur est fondée. Par contre, si cela s’avérait, la situation serait hautement inquiétante et désastreuse pour les commerçants québécois et canadiens.

Nous demandons au gouvernement fédéral de ramener cette cible à 0 $. Normalement, tout produit acheté outre-frontière devrait être soumis à la perception des taxes au même titre qu’un bien similaire

acheté chez un détaillant local. C’est une question d’équité.

Partout dans le monde, les pays ramènent le seuil de minimis à 0 $ afin de rendre équitable le commerce, le dernier à l’avoir fait étant l’Australie.

Le CQCD continue de suivre de très près les négociations qui se sont amorcées il y a maintenant quelques semaines.

Tout comme nous allons poursuivre nos interventions en regard du commerce transfrontalier. Nous vous tiendrons informés de tout ce qui pourra avoir un impact sur le commerce de détail.

N’hésitez pas à suivre le CQCD sur les réseaux sociaux pour obtenir les infor­ mations qui seront diffusées au fur et à mesure qu’elles seront connues.

Nous réitérons le fait que les commerçants se sentent oubliés dans la négociation qui a cours. Il faut, une fois pour toutes, régler l’iniquité créée par le commerce en ligne transfrontalier et ramener à 0 $ le seuil de taxation des produits.

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BRÈVES IMMOBILIÈRES

Me Michel Paradis a été nommé avocat de l’année en droit des transports pour la ville de Québec par Best Lawyers. Il a également été sélectionné afin de figurer dans la 12e édition de The Best Lawyers in Canada pour son travail en droit des transports.

LE GALA EXCELLENCE DE CREW M

JOLI-CŒUR LACASSE S.E.N.C.R.L.

Me PARADIS RECONNU PAR BEST LAWYERS

DEUX NOUVEAUX AVOCATS SE JOIGNENT AU GROUPE LITIGE

MARK DVORAK DEVIENT PRÉSIDENT ET CHEF DE L’EXPLOITATION D’EXP

UN NOUVEAU DIRECTEUR PRINCIPAL AUX OPÉRATIONS CHEZ IMMOSTAR

Exp est heureuse d’annoncer la nomination de M. Mark Dvorak au poste de président de l’entreprise, un rôle qui s’ajoute à celui de chef de l’exploitation qu’il occupe déjà. Cette nomination fait suite au départ à la retraite, le 31 juillet 2017, de l’ancien président et co-chef de la direction d’exp, M. Vladimir Stritesky.

Cumulant plus de vingt années d’expérience et occupant d’abord un poste d’ingénieur, il s’est vu confier davantage de responsabilités au fil des ans, devenant chargé de projet prin­cipal puis viceprésident du secteur Transport pour la région Centre des États-Unis.

IMMOSTAR a le plaisir d’accueillir au sein de son équipe M. Christian Goupil au poste de directeur principal aux opérations. Auparavant, directeur principal de la gestion immobilière de Groupe Dallaire de 2013 à 2017, il est entré au service du FPI Cominar où il a occupé différents postes de direction, tels que directeur de centres commerciaux et directeur immobilier responsable du parc immobilier de Québec. Il a également dirigé sa propre entreprise de gestion immobilière et de rénovation. Il possède une vaste expertise dans chacun des segments de l’industrie immobilière, tant commercial que résidentiel locatif et en copropriété.

EXP

STIKEMAN ELLIOTT

Le bureau de Montréal de Stikeman Elliott est fier d'accueillir Gabrielle Ferland et Jean-François Forget, au sein du groupe Litige, à titre d'avocate de deuxième année et d'avocat de quatrième année, respectivement. Avant de se joindre au cabinet, ces deux diplômés de l'Université de Montréal étaient avocats dans un autre grand cabinet.

Depuis sa création en 2009, le gala Excellence de CREW M souligne l’excellence des femmes en immobilier commercial. Il les fait rayonner et les appuie dans la poursuite de leur carrière. S’inscrivant dans la mission de CREW M, il valorise tout autant la relève que l’expérience. CREW M remet cette année trois prix, soit Étoile montante, Leadership et le prix Hommage. La candidate pour le prix Étoile montante sera évaluée sur ses initiatives et ses qualités de chef de file en devenir, la candidate pour le prix Leadership sera évaluée spécifiquement sur ses qualités de chef de file et le prix Hommage souligne l’excellence d’une femme d’expérience qui a contribué significativement à l’avancement de l’industrie. Il va sans dire que la soirée de gala est l’événement phare de l’organisation. Regroupant les plus grands leaders et personnes d’influence de l’industrie, elle constitue un incontournable du circuit immobilier. (Voir notre reportage en page 61)

IMMOSTAR

NOUVEAU PROJET D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER Le Fonds d'Investissement Immobilier de Fiera Financement Privé est fier de s'associer à Réseau Sélection dans le développement du projet Sélection Panorama à Sainte-Dorothée. Ce projet de 30 étages à l'architecture moderne sera le plus haut complexe pour retraités au Canada.

Les 286 unités résidentielles locatives et en copropriété offriront des vues exceptionnelles sur la rivière des Prairies et la grande région de Montréal. La livraison de l'immeuble est prévue à l'été 2018.

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Technoparc Montréal aimerait souhaiter la bienvenue à Me Carolina Gallo à titre de nouveau membre au sein de son Conseil d’administration. Me Gallo détient plus de 20 ans d’expérience en communications, rédaction et démarrage d’entreprises.

Depuis 2013, elle évolue au sein du bureau-chef canadien de l’entreprise ABB, entreprise résidente du Technoparc de Montréal, pour occuper à ce jour le poste de Chef - relations gouvernementales Canada. Également, elle a été administratrice dans divers conseils d’administration, dont SSQ Groupe Financier.

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LANCEMENT DU PROJET IMMOBILIER LES TOURS SAINT-MARTIN À LAVAL

TECHNOPARC MONTRÉAL

FIERA FINANCEMENT PRIVÉ

NOMINATION DE CAROLINA GALLO

Le nouveau projet immobilier locatif LES TOURS SAINT-MARTIN situé au cœur de Laval, à l’angle des boulevards SaintMartin et Daniel-Johnson, a été lancé le 18 septembre dernier. Le projet propose 292 condos locatifs haut de gamme.

L’immeuble de la Phase I compte au total 14 étages incluant 145 condos sur 12 étages, un étage commercial de 7 000 pieds carrés au rez-de-chaussée et une terrasse sur le toit incluant piscine intérieure, saunas, gymnase, salle commune sur le toit, terrasse et section BBQ.

FIERA FINANCEMENT PRIVÉ PARTENAIRE DE DevMcGILL Le Fonds d’Investissement Immobilier de Fiera Finance­­ment Privé est fier d'appuyer son nouveau partenaire, DevMcGill, dans la réalisation de son projet NOCA, situé sur les berges du canal de Lachine dans le quartier Griffintown Ouest. Réalisé en partenariat avec TGTA et RCB Capital, ce projet se décline en trois phases et se démarque par son architecture moderne et ses formes angulaires. Les 296 unités résidentielles en copropriété offriront des vues exceptionnelles sur le canal et sur le centre-ville de Montréal. Félicitations à l’équipe d’investissement immobilier pour ce partenariat !

MACH INVESTIT 25 MILLIONS !

Groupe Mach, propriétaire de la Plaza Sainte-Thérèse depuis 2015, et la Ville de Sainte-Thérèse, ont procédé à la première pelletée de terre marquant le début des travaux de reconstruction de la Plaza Sainte-Thérèse. Grace à ce projet de transformation majeur, certains bâtiments seront modernisés et d’autres seront remplacés par de nouvelles constructions à vocations diverses. Pendant la phase 1, Groupe Mach procèdera à la construction d’un nouvel immeuble où emménageront divers locataires gouvernementaux. Suivra la phase 2, dont l’inauguration est prévue en 2019, qui débutera par la construction d’un tout nouveau cinéma Mega Plex Guzzo de 12 salles, incluant 2 salles IMAX.

De gauche à droite : Du Groupe Mach : MM. Anthony Di Betta, directeur de construction, Cédric Constantin, chargé de projet, Pierre-Jacques Lefaivre, vice-président, immobilier, André Fortin, directeur de développement, et Vincent Chiara, président.

De la Ville de Sainte-Thérèse : Mme Sylvie Surprenant, mairesse, et MM. Armando Melo, Normand Toupin et Patrick Morin, conseillers municipaux.

AVIS DE NOMINATION ENGIE Services, chef de file en intelligence énergétique depuis 25 ans, a récemment nommé M. Jean-Luc Billiani au poste de président-directeur général et M. Ivan Bel au poste de vice-président principal au développement commercial.

Détenteur d’un D.E.S.S. en thermique et régulation de l’Université Paris 7 et du centre énergétique de l’École des mines de Paris, JEAN-LUC BILLIANI travaillera étroitement avec les équipes de direction d’ENGIE Services et avec celles de nos compagnies sœurs en Amérique du Nord, pour harmoniser les opérations du Canada et des États-Unis.

Pour sa part, IVAN BEL, qui est ingénieur mécanique électrique diplômé de l’ESTP Paris, mettra à profit son expertise pour aider ENGIE Services à saisir les occasions d’affaires pour la gestion d’installations, les P3s et la monétisation des actifs.

ENGIE Services est un acteur majeur de l’efficacité énergétique, de la gestion d’installations et de l’externalisation pour les entreprises et les collectivités. Ses experts conçoivent, réalisent et gèrent des solutions sur mesure « intelligentes et durables » au profit de ses clients allant des aéroports aux parcs de bureaux en passant par les bâtiments industriels et militaires.

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MONDE MUNICIPAL

FUTURE POLITIQUE DE MOBILITÉ DURABLE : UN LEVIER POUR LE DÉVELOPPEMENT DE NOS COMMUNAUTÉS Jean Bouchard Expert invité

Dans son plus récent budget, le gouvernement du Québec a annoncé son intention de se doter, d’ici avril 2018, d’une politique de mobilité durable, abordant les transports collectif, maritime, aérien et ferroviaire dans une perspective intégrée.

Le milieu municipal ne peut que se réjouir d’un tel engagement. Le transport est en effet au cœur du développement et de la vitalité de nos communautés, quelles que soient leur taille et leur région. Dans le monde d’aujourd’hui, il est nécessaire de penser aux meilleurs outils pour accroître et améliorer la mobilité des citoyens en tenant compte des réalités de chaque milieu de vie.

De notre point de vue, la prochaine politique gouvernementale doit reposer sur un certain nombre de principes. Parmi les principaux, mentionnons :

• un juste équilibre et une meilleure Jean Bouchard est maire de Mirabel depuis 2013, après avoir été conseiller municipal de 2005 à 2013. Avant de se consacrer à la politique municipale, il a œuvré pendant 25 ans à titre d’urbaniste au sein tant de municipalités que de cabinets privés.

Depuis 2015, il siège au conseil d’administration de l’Union des municipalités du Québec (UMQ) à titre de représentant de la Couronne Nord pour le Caucus des municipalités de la métropole. Il préside également, depuis 2016, la Commission de l’aménagement et des transports de l’UMQ.

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interconnectivité entre les modes de transport des personnes ;

• la réduction de la dépendance à l’automobile; • l’amélioration de la sécurité ; • l’accessibilité accrue à des transports abordables, disponibles et fiables ;

• l’utilisation optimale des innovations technologiques et logistiques ;

• la diminution de la consommation

énergétique et, surtout, la réduction des impacts environnementaux.

LES MUNICIPALITÉS EN PREMIÈRE LIGNE Dans le cadre de l’élaboration de la future politique, il est primordial que le gouvernement du Québec reconnaisse que les municipalités, en raison de leur rapport de proximité, sont des actrices de premier plan en ce qui concerne le développement de la mobilité et du transport durables et qu’elles jouent un rôle déterminant en ce qui a trait à l’atteinte des objectifs de réduction des émissions de gaz à effet de serre (GES).

Les élus locaux ont des responsabilités grandis­ santes en matière de transport collectif; ils assument en effet une part importante de son financement, en faisant ainsi le principal poste de dépenses municipales. Cependant, les besoins surpassent considérablement les ressources.

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Par l’intermédiaire du Système de plafonnement et d’échange de droits d’émissions de GES, le gouvernement du Québec accumule actuellement des sommes considérables à l’intérieur du Fonds vert. Ne pourrait-il pas alors allouer la majeure partie de l’enveloppe au financement du transport collectif? Pour atteindre nos objectifs communs de réduction d’émissions de GES, le Fonds vert ne doit pas simplement maintenir à niveau les infra­ structures en place. Il doit faire en sorte d’aug­ menter la part modale du transport collectif, et cela, en développant et en consolidant les réseaux.

UN FONDS VOUÉ À L’ÉLECTRIFICATION DES TRANSPORTS Le Québec doit se tourner plus que jamais vers les technologies existantes et émergentes afin de diminuer l’impact négatif du transport des biens et des personnes sur l’environnement tout en répondant aux besoins d’une société de plus en plus mobile.

Afin d’atteindre leurs objectifs communs de réduction d’émissions de GES, les municipalités doivent disposer d’outils suffisants et accessibles pour faire migrer leur système de transport collectif par autobus vers l’électrification. Le succès d’une stratégie d’électrification des transports repose sur une implication directe des municipalités.

Dans cet ordre d’idées, l’UMQ avait proposé de créer un fonds destiné aux projets d’électrification des transports. Compte tenu du fait que les municipalités paient généralement plus cher leur électricité que les autres catégories de clientèle, le différentiel de coût devrait être consacré à un fonds spécial.

Bref, le milieu municipal est impatient de voir quelles orientations guideront la future politique de mobilité durable et quels outils seront mis en place pour assurer le succès de l’initiative et son déploiement sur l’ensemble du territoire québécois.

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