DONNÉES EN IMMOBILIER
VENDRE AVEC OU SANS GARANTIE LÉGALE ? Au Québec, un immeuble doit être vendu avec une garantie légale à moins qu’une mention
Joanie Fontaine
précise soit écrite dans le contrat notarié pour l’exclure de cette clause. La garantie
Experte invitée
l’immeuble et la garantie de qualité.
légale se divise en deux volets : la garantie concernant les titres de propriété de
Lorsque les deux types de garanties sont exclus, on parle d’une vente « aux risques et périls de l’acheteur ». Pour la présente analyse, seule la partie concernant la garantie légale de qualité est considérée. En vertu de celle-ci, le vendeur assure à l’acheteur que l’immeuble est exempt de vices qui le rendraient impropre à l’usage ou qui en diminueraient la jouissance à tel point que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou qu’il l’aurait fait à un prix plus bas s’il avait connu ces faits1.
Économiste chez JLR et blogueuse pour le journal Les Affaires, Joanie Fontaine analyse le marché immobilier. Ses études sont publiées sur blog.jlr.ca et citées régulièrement par d’importantes publications québécoises. Elle puise ses informations dans la base de données de JLR comptant plus de 7 millions de transactions immobilières analysées depuis 1986 et publiées au Registre foncier.
LA GARANTIE LÉGALE DANS LE SECTEUR DU MULTILOCATIF Dans le secteur résidentiel, il est fréquent d’inclure une garantie légale de qualité au moment d’une vente. Seulement 21 % des ventes effectuées en 2015 et 2016 ne comportaient pas cette clause selon les données colligées par JLR à partir du Registre foncier du Québec. Le portrait semble très différent pour les immeubles acquis dans le but de générer un revenu. Ainsi, pour le multilocatif (quatre logements et plus), on augmente déjà à 30 % la proportion de ventes conclues sans garantie légale. En considérant seulement les propriétés vendues de 12 logements et plus, le pourcentage grimpe même à
TYPE DE BÂTIMENT
POURCENTAGE DE VENTE SANS GARANTIE LÉGALE
Commercial
42 %
Industriel
52 %
Multilocatif
30 %
Résidentiel*
21 %
* La catégorie résidentielle inclut les maisons unifamiliales, les copropriétés, les duplex et les triplex.
33 %. Pour le multilocatif, cette même proportion est plus élevée lorsque les intervenants sont des entreprises. Dans le cas où le vendeur n’agit pas en son nom personnel, le nombre de ventes réalisées sans garantie légale grimpe à 39 %. Si l’acheteur est une entreprise, la proportion est alors de 37 %. LA GARANTIE LÉGALE POUR LES PROPRIÉTÉS À VOCATION COMMERCIALE OU INDUSTRIELLE Pour les propriétés à vocation commerciales, il est plus fréquent d’enlever la clause de garantie légale. Environ 42 % des ventes ne comportaient pas cette clause selon les données recueillies. Toutefois, c’est dans le secteur industriel que la garantie légale de qualité est le plus souvent exclue. Pour ce type de bâtiment, elle ne semble pas être la norme puisqu’un peu plus de la moitié des ventes ne l’incluaient pas. En considérant seulement le secteur non résidentiel, la proportion de ventes conclues sans garantie légale augmente pour les pro priétés de plus grandes valeurs. Ainsi, l’acte notarié indiquait que la clause était exclue dans 51 % des acquisitions d’immeubles à vocation commerciale pour un montant supérieur à un million de dollars. Cette proportion grimpe à 61 % pour les bâtiments industriels de la même gamme de prix. En ce qui concerne le multilocatif, la différence est moins marquée, mais on observe tout de même que dans le cas de transactions de plus d’un million, 33 % des vendeurs n’ont pas offert la garantie légale de qualité, soit trois points de pourcentage de plus que pour l’ensemble de la catégorie.
1. Source : Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) (2013). La garantie légale de propriété et de qualité. Repéré à www.oaciq.com/fr/articles/garantie-legale-propriete-et-qualite
IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017
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