FOCUS
«On retiendra les services d’une firme reconnue pour son expérience et son expertise dans le marché immobilier et géographique propre à l’immeuble à évaluer, car elle aura bâti, au fil des ans, des bases de données pertinentes.»
JULIANO FALESCHINI Président Société immobilière Falco
Les hypothèses et les conditions limitatives y sont bien décrites afin que le lecteur comprenne les pourquoi, ajoute Michel Colgan. Des clauses d’un bail avantageuses pour des locataires qui sont, par exemple, des filiales de la compagnie propriétaire, ou encore un changement de zonage en cours d’étude, bref il faut spécifier s’il existe des situations qui ont un impact ou qui pourraient exercer une influence dans un futur proche sur la valeur de l’immeuble. « Nous recommandons d’ailleurs à nos clients de ne pas regarder seulement les chiffres, mais de lire le rapport d’évaluation au complet même s’il comporte plusieurs pages. Comme il importe également de lire le contrat qui définit entre autres les droits à évaluer, la date de l’évaluation et le type d’évaluation qui sera utilisé. » Dans le cas particulier d’une contestation de l’évaluation apparaissant sur l’avis d’imposition municipale, on parle plutôt de valeur réelle et non de valeur marchande. L’évaluation est alors soumise à la Loi sur la fiscalité muni cipale et aux règles qui y sont rattachées. Par exemple, elle doit être faite en considérant l’état physique de l’immeuble et d’après la situation du marché au 1er juillet, une année et demie avant l’entrée en vigueur du rôle d’évaluation municipale. 19_DeRico experts-conseils.pdf
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De Rico Laflamme Cassidy Perreault T 418 780-2330 1 877 780-2330 F 418 781-0728 Édifice Delta II, 2875, boulevard Laurier, bureau 650 Québec (Québec) G1V 2M2
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IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2016
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Comment choisit-on son évaluateur agréé ? « On retiendra les services d’une firme reconnue pour son expérience et son expertise dans le marché immobilier et géographique propre à l’immeuble à évaluer, car elle aura bâti, au fil des ans, des bases de données pertinentes », répond Juliano Faleschini, évaluateur agréé, maintenant président de la Société immobilière Falco.
BESOIN DE RELÈVE DANS LES DOSSIERS LITIGIEUX Il devient difficile de trouver de la relève prête à endosser les longues heures et le stress élevé liés au rôle de témoin expert devant la cour. « C’est un travail de minutie où il faut approfondir chacune des hypothèses. Apprendre à bien le faire peut nécessiter cinq ans de pratique et même plus. Il y a peu de volontaires et beaucoup de demandes », signale Yves Godin.