Immobilier commercial volume 8 - numéro 6

DOSSIER SPÉCIAL

JE CHERCHE UN NOUVEAU LOCAL POUR MON COMMERCE DE DÉTAIL

VOLUME 8 | NUMÉRO 6 | DÉCEMBRE – JANVIER 2016

LA MEILLEURE TRANSACTION À CE JOUR

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C E N T R E C D P C A P I TA L , P R O P R I É T É D ’ I VA N H O É C A M B R I D G E

SOMMAIRE : : VOLUME 8 | NUMÉRO 6

7 ANNIE LEMIEUX 5 MOT DE L’ÉDITEUR L’IDU m’a conduit à l’immobilier commercial Par Jacques Boisvert 7 ENTREVUE Annie Lemieux Femme de tête, de cœur et d’action Par Nathalie Savaria 15 ENJEU Je cherche un nouveau local pour mon commerce de détail Par Johanne Landry

26 COUP D’ŒIL Promenades St-Bruno Un programme de revitalisation réussi Par Emmanuelle Gril 32 PHOTOREPORTAGE CF Promenades St-Bruno

Par Souk Vongphakdy

40 ENTREVUE Technoparc Montréal Sous le signe de l’effervescence Par Nathalie Savaria 42 MA MEILLEURE TRANSACTION À CE JOUR André Plourde, La Cité du Multimédia Par Nathalie Savaria 51 FOCUS Évaluateurs agréés : les enjeux de la profession au Québec selon l’Ordre des évaluateurs agréés

Par Johanne Landry

59 BRÈVES IMMOBILIÈRES EN COMMENÇANT PAR LA FIN 62 Une autre pierre apportée à l’édifice Par Nathalie Savaria 4

IMMOBILIER COMMERCIAL : DÉCEMBRE – JANVIER 2016

15 JE CHERCHE UN NOUVEAU LOCAL

POUR MON COMMERCE DE DÉTAIL

CHRONIQUES 37 DROITS ET OBLIGATIONS Négociation de bail commercial : attention aux définitions et aux estimations !

Par Me Sylvie Bouvette

39 MOT DE L’IDU Montréal et Québec ont la cote auprès des investisseurs

Par Mario Lefebvre

45 EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL Cet automne, CREW M s’est joint aux défis des 100 jours de L’effet A

Par Me Chantal Desjardins

47 ENVIRONNEMENT ET URBANISME L’ABC de la qualité environnementale d’un terrain

Par Frédéric Dufault

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MONDE MUNICIPAL Rapport sur la simplification des redditions de comptes des municipalités : des solutions pour optimiser les services de proximité aux citoyens

Par Caroline St-Hilaire

55 ANALYSE DE MARCHÉ La réalité immobilière changeante des cabinets juridiques

Par Benoit Beauchemin

57 QUÉBEC Le marché multilocatif à Québec : une nouvelle effervescence viable à long terme ?

Par Alain Roy

MOT DE L’ÉDITEUR

ÉDITEUR Jacques Boisvert RÉDACTRICE EN CHEF Nathalie Savaria RÉDACTION Johanne Landry, Emmanuelle Gril et Nathalie Savaria COLLABORATION À CE NUMÉRO Benoit Beauchemin, Sylvie Bouvette, Chantal Desjardins, Frédéric Dufault, Alain Roy et Caroline St-Hilaire RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi, Catherine Faucher et Anne-Marie Trudel PRODUCTION Conception graphique et mise en page Carole Bordeleau pour Carbodesign Annonces publicitaires Sandrina Villeneuve pour Millennium concept & design PUBLICITÉ Montréal 450 670-7770 Québec 418 317-0669 Conseillers Edith Lajoie Buntha My Souk Vongphakdy ADMINISTRATION Catherine Faucher, adjointe au président et directrice des opérations PHOTOGRAPHES Denis Bernier et Alain Lambert PHOTO EN PAGE COUVERTURE © JBC Média par Denis Bernier ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS Convention no PP 41614528 ADRESSE DE RETOUR 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 ABONNEMENTS www.jbcmedia.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009.

Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

ISSN 1­­916-6656

PARTENAIRE MÉDIA

Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc.

Président : Jacques Boisvert 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca

www.jbcmedia.ca

L’IDU M’A CONDUIT À L’IMMOBILIER COMMERCIAL Peu de gens le savent, mais je collaborais avec l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) bien avant que je lance le magazine Immobilier commercial.

Dans mon « ancienne vie », j’ai produit, à titre contractuel, un grand nombre de dossiers promotionnels de qualité pour les publications économiques de Transcontinental, notamment le journal Les Affaires et la prestigieuse revue Commerce. À compter de l’an 2000, nous avons entrepris de publier dans Commerce un dossier annuel, entièrement consacré à l’immobilier commercial, et ce, en collaboration avec l’IDU. Ainsi, j’ai eu l’occasion de collaborer une fois l’an avec les PDG qui s’y sont succédé et de prendre chaque fois le pouls du marché. Je me souviens de Cameron Charlebois, Pierre Cléroux, Raymond C. Bouchard et, plus récemment, du PDG actuel bien sûr, Mario Lefebvre, qui n’était d’ailleurs pas un inconnu puisqu’il signait déjà, avant sa nomination, une chronique dans les pages de ce magazine.

Donc, en 2007, j’ai pris la décision de créer mes propres publications dans des créneaux pointus. Les dossiers annuels produits pour Commerce avec l’IDU m’avaient permis de constater qu’un magazine d’information de qualité dans ce secteur avait sa place.

C’est ainsi que le magazine Immobilier commercial est devenu le partenaire média de l’IDU. L’entente, qui initialement devait durer deux ans, perdure huit ans plus tard ! À partir de 2016 toutefois, en plus de son entente avec Immobilier commercial, l’IDU s’ouvrira à d’autres partenaires, et nous ferons de même, ce qui devrait nous permettre de grandir encore davantage mutuellement.

Ainsi, j’ai le plaisir de vous annoncer qu’un premier partenaire de prestige s’ajoutera à notre collaboration avec l’IDU dès le prochain numéro. Il s’agit de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier ESG UQAM qui célébrera son 20e anniversaire en 2016. Tout au long de l’année qui vient, nous aurons l’occasion de traiter d’une foule de sujets incontournables en étroite colla­ boration avec Mme Andrée De Serres, titulaire de la Chaire.

D’ici là, je vous souhaite une agréable lecture et je vous retrouverai avec joie en 2016.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2016

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Annie

LEMIEUX

FEMME DE TÊTE, DE CŒUR ET D’ACTION Avec deux grands projets immobiliers en cours, les médias se l’arrachaient littéralement cet automne. Si elle confie se sentir plus à l’aise à l’écart des projecteurs, Annie Lemieux, présidente de LSR GesDev, s’est très aimablement prêtée à nos questions. Portrait d’une dirigeante engagée et généreuse qui manie l’art de mobiliser ses troupes, au travail comme dans la vie !

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

PAR NATHALIE SAVARIA, RÉDACTRICE EN CHEF

IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2016

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ENTREVUE

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est en compagnie de sa mère que nous avons découvert Annie Lemieux, 44 ans, une femme authentique et passionnée par l’entrepreneuriat et les partenariats à valeur ajoutée.

Annie, Benoît et Éric ont eu le privilège de grandir au sein du Groupe LSR, une entreprise familiale fondée en 1969 par leur père, Serge Lemieux, décédé en 2011. À la fois constructeur, promoteur, propriétaire et gestionnaire, le groupe lambertois a réussi à se démarquer comme un acteur majeur de l’immobilier commercial, avec des activités au Québec, aux États-Unis et à l’international.

TRACER SA PROPRE VOIE Le destin d’Annie Lemieux, une jolie blonde au physique athlétique, aurait pu être tout autre. Car si dans son enfance, elle accompagne son père dans sa tournée des chantiers de construction le weekend, elle ne s’imaginait pas alors travailler au sein de l’entreprise familiale.

Grande sportive, Annie joue au basketball au primaire, au volleyball au secondaire, puis au hockey au collégial et à l’université. Les sports d’équipe sont pour elle une véritable école de vie et de leadership. « J’ai appris comment mettre en valeur les forces de chacun et comment travailler ensemble, racontet-elle. J’ai aussi appris ce qu’était la réussite, la fierté et le dépassement de soi. Je revis parfois cette effervescence lorsqu’il y a des lancements de projet ou lorsqu’on atteint des objectifs dans des événements philanthropiques. »

LE DÉCLIC À l’adolescence, Annie commence toutefois à s’intéresser au travail de son père.

La construction du Rive-Droite en 1986, un complexe résidentiel comportant 300 unités en copropriété, à Saint-Lambert, constitue son éveil initial à l’immobilier. « C’était le premier projet d’envergure de mon père. On allait déménager en condo dans une de ses réalisations. Il y avait eu la grande ouverture avec Jean-Pierre Coallier. C’est la première fois que j’ai eu connaissance d’une implication médiatique pour mon père. » La jeune femme poursuit ses études collégiales en sciences pures au Collège Jean-de-Brébeuf, puis à Polytechnique où elle obtient un diplôme d’ingénieur civil en 1994. Vingt ans plus tard, Annie Lemieux ne peut s’empêcher d’évoquer les allégations de corruption qui ont écorché certains membres de sa profession lors de la commission Charbonneau. « Cela m’a poussée à me questionner beaucoup sur la fierté que j’avais d’être ingénieure. Quand je passais aux douanes avant, j’étais fière de dire que j’étais ingénieure. Lorsque tout cela est arrivé, je disais simplement que je travaillais dans l’immobilier!»

Aujourd’hui, elle est heureuse de constater que la majorité de nos grandes firmes d’ingénierie poursuivent leur croissance à l’international.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

En 1976, lors de l’anniversaire du benjamin de la famille : de gauche à droite, Éric, Serge, Annie et Benoît

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ARCHIVES PERSONNELLES

Annie et ses frères : l’aîné, Benoît, est assis à sa gauche, tandis qu’elle tient le cadet, Éric, dans ses bras

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IMMOBILIER COMMERCIAL : DÉCEMBRE – JANVIER 2016

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LA FAMILLE LEMIEUX : DE GAUCHE À DROITE, SUZANNE, ÉRIC, SERGE, BENOÎT ET ANNIE

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LSR GESDEV

ARCHIVES FAMILIALES

ENTREVUE

UNE VUE AÉRIENNE DE L’ESPLANADE DE L’ÎLE SITUÉE À L’ÎLE-DES-SŒURS

FAIRE SES PREUVES Une fois son diplôme obtenu, Annie entre au service de LMSP, une firme d’ingénierie rachetée peu de temps après par CIMA+. La jeune femme veut faire ses preuves hors de l’entreprise familiale, ce que son père encourage d’ailleurs fortement. Le jour, elle travaille, et le soir, elle étudie à l’école de radio et de télévision Promédia. La jeune femme caresse en effet le rêve de devenir commentatrice sportive, à l’instar de Danielle Rainville, ambition qu’elle avait mise de côté pour faire ses études en génie. Mais la vive compétition entre les étudiants la déçoit : « Pour moi qui suis une fille d’équipe, pour qui l’entraide et le soutien des autres sont importants, le milieu compétitif de la télévision et de la radio ne me convenait pas. »

UNE FAMILLE EN ACTION Annie Lemieux a désormais une place bien à elle au sein de LSR GesDev où elle peut réaliser des projets d’envergure qui lui tiennent à cœur.

Depuis sa fondation par Serge Lemieux en 1969, le Groupe LSR a connu une progression remarquable et remporté de nombreux prix dans l’industrie.

Annie a 25 ans lorsque le Groupe LSR lance le projet Haut Saint-Lambert, un quartier édifié sur les anciens terrains désaffectés du CN où elle habite aujourd’hui avec sa famille.

Son père, qui a l’habitude de déléguer, dit-elle, lui confie la gestion de cet important projet qui compte 150 maisons, 24 maisons de ville et un immeuble de condos. Un projet à forte valeur ajoutée qui a été, selon elle, une grande source d’apprentissage. « Il fallait mettre en place les infrastructures de rue, décontaminer les terrains, obtenir les permis de la ville et engager des entrepreneurs pour la construction des maisons. » Certaines erreurs lui reviennent en mémoire avec un sourire. « C’est l’expérience qui entre », disait son père.

D’abord axée sur la construction d’appartements dans les années 1970, l’entreprise acquiert des immeubles locatifs dans les années 1980, puis se lance dans l’audacieux projet d’acquisitions d’immeubles locatifs aux États-Unis (Houston) à la fin de cette décennie. Au milieu des années 1990, à la demande d’Ivanhoé Cambridge, le Groupe LSR participe à la réalisation de projets intégrés d’habitation en Pologne pendant une dizaine d’années. En 2000, le Groupe amorce un partenariat avec la Banque Nationale pour la gestion en impartition du 600, rue De La Gauchetière. En 2004, une nouvelle division voit le jour, LSR Santé. En collaboration avec le Groupe Santé Sedna, LSR Santé investit dans l’acquisition, la construction et la gestion de résidences de soins pour aînés en perte d’autonomie. Annie, qui croit beaucoup aux perspectives de développement de ce secteur et à une meilleure qualité de vie pour les personnes âgées, en devient la présidente. En 2005, le Groupe LSR décide de se départir d’un stock d’immeubles vieillissants.

L’argent recueilli sert à construire des immeubles du secteur de la santé au Québec et à faire de nouvelles acquisitions avec des investisseurs en Floride où le Groupe achète, en 2008, ses premiers actifs immobiliers.

En parallèle, la jeune femme pilote un autre projet d’enver­ gure, L’Esplanade de l’île, un ensemble résidentiel situé à L’Île-des-Sœurs, en partenariat avec Ivanhoé Cambridge. « Ce fut mon entrée dans le monde institutionnel et le début de

Tout au long de son histoire, le Groupe LSR a conservé la même approche : s’adapter aux cycles économiques pour assurer sa croissance et diversifier ses marchés. « Mon père a compris très tôt que la diversité, ce n’était pas faire

Les événements vont de toute façon se précipiter pour Annie. L’entreprise pour laquelle elle travaille depuis deux ans supprime son poste. Comme c’est l’été, la jeune femme aurait pu en profiter pour voyager et jouer au golf. Mais dans la famille Lemieux, le travail est une valeur primor­ diale. Son père l’invite à entrer dans l’entreprise familiale.

Entre-temps, elle amorce des études en gestion.

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ma relation avec Martine Philibert qui m’a beaucoup aidée dans mon cheminement et qui est devenue une amie », déclare Annie qui commence alors à créer son propre réseau tout en forgeant de solides relations avec les partenaires.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2016

plusieurs choses au même endroit, mais faire toujours la même chose dans des endroits différents », commente Annie Lemieux.

Parmi les nombreux accomplissements de Serge Lemieux, sa fille cite « son périple américain, alors qu’il ne parlait même pas anglais », sa plus grande réalisation, selon elle.

L’APRÈS 2011 La mort subite du fondateur le 25 août 2011 au cours d’une randonnée de vélo est un choc sans précédent pour la famille.

Pour Annie, la disparition de son père, son mentor, laisse un vide considérable dans sa vie. Aujourd’hui, elle mesure l’ampleur de l’héritage laissé par ce dernier, sur le plan tant personnel que professionnel. Au premier chef, elle retient sa fierté de bien faire les choses, sa générosité, son authenticité et son intégrité. «Mon père s’était fait offrir un projet immobilier de grande envergure. Il était tout content. Ça aurait été le plus gros projet de sa vie. Quelqu’un est passé le voir ensuite et lui a dit : "Si tu le veux, il va falloir que tu contribues." De façon illicite, bien sûr. Mon père s’est dit : "Je ne touche pas à ça." » « Les valeurs d’intégrité et de loyauté sont dans mon ADN ! » ajoute Annie.

Parmi les nombreux accomplissements de Serge Lemieux, sa fille cite « son périple américain, alors qu’il ne parlait même pas anglais », sa plus grande réalisation, selon elle.

La mort du fondateur entraîne bien sûr des changements dans la gestion de l’entreprise. Jusque-là vice-présidente,

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ARCHIVES FAMILIALES

SERGE LEMIEUX À VÉLO, SON SPORT DE PRÉDILECTION

Annie prend les rênes de LSR GesDev à titre de présidente.

Malgré son expérience et ses réalisations, la jeune femme admet en toute honnêteté avoir douté d’elle-même pendant les deux premières années qui ont suivi la mort de son père. Pour l’aider, elle reçoit le soutien d’un coach.

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Lorsqu’elle embauche un nouvel employé, la présidente de LSR GesDev lui offre deux livres : Réussir – Aller au bout de ses rêves de L. Jacques Ménard et Le Triomphe des généreux d’Adam Grant. Sa définition de la réussite ? « Pour moi, la réussite, ce n’est pas de faire de l’argent. Ça prend un équilibre. Un projet à succès doit être bon pour les quatre parties prenantes : pour la société, pour les clients qui y vivent, pour nos partenaires et pour notre équipe qui est heureuse d’y avoir contribué. » Actuellement, deux grands projets l’occupent : Arbora à Griffintown, un complexe de 434 unités doté d’une struc­ ture novatrice en bois massif d’une valeur de 130 M$, réalisé en partenariat avec Sotramont et Grifdor Holdings, filiale immobilière d’Aldo Bensadoun. Un autre projet, Vic & Lambert, un immeuble à condos luxueux visant la certification LEED Or à quelques pas du Vieux SaintLambert, sera également réalisé avec Sotramont et le Fonds immobilier de solidarité FTQ.

Domaine Roy et Fils, en Oregon. Elle a également investi dans la construction d’un hôtel et dans l’immeuble logeant les bureaux de Walt Disney sur le site d’Euro Disney avec un partenaire français. Elle est aussi actionnaire de L’amour du pain, une boulangerie artisanale. « Je crois à la diversification des investissements pour la gestion des risques, mais seulement avec des gens de confiance qui partagent mes valeurs. » Avec tous ces projets, « l’enjeu, dit-elle, est de gérer la croissance ».

Par ailleurs, Annie effectue, par l’intermédiaire de son holding Groupe LS4, des investissements dans des sociétés privées. Avec d’autres actionnaires issus majoritairement du Québec, elle a injecté des fonds dans le vignoble

C’est à Polytechnique qu’Annie a rencontré son conjoint Pierre, le père de ses deux enfants, Audrey et Hugo, avec qui elle partage une passion pour les sports et forme un couple solide.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2016

LE FUTUR VIC & LAMBERT QUI VISE LA CERTIFICATION LEED OR

LA FAMILLE D’ANNIE : SES ENFANTS, AUDREY ET HUGO, ET SON CONJOINT, PIERRE, AU LAC MEMPHRÉMAGOG

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LSR GESDEV

ARCHIVES PERSONNELLES

La dirigeante a d’autres projets dans sa besace. Pour les cinq prochaines années, son objectif est de prendre de l’expansion hors Québec, avec des partenaires de choix, notamment sur le marché floridien.

LSR GESDEV

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ANNIE ET LUCIE LALIBERTÉ, SON ASSOCIÉE CHEZ LSR GESDEV

PRENDRE SOIN DE L’AUTRE La trame de sa vie témoigne manifestement de la grande motivation d’Annie Lemieux à prendre soin des autres : sa famille, ses amis, les membres de son équipe, ses relations professionnelles. « Nous sommes plus riches de nos liens que de nos biens », affirme-t-elle.

UNE VUE DE LA COUR INTÉRIEURE DU FUTUR COMPLEXE ARBORA 12

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UNE DÉFINITION DE LA RÉUSSITE Aujourd’hui, Annie est bien en selle. Avec son associée, Lucie Laliberté, elle dirige avec brio son équipe, qu’elle souhaite garder petite et agile, tout en misant sur de bons partenariats. Et elle prend soin, en bonne leader, de transmettre sa vision et ses valeurs à son équipe dès le premier jour : « Quand on travaille ensemble dans la même direction, on fait de grandes choses. »

LSR GESDEV

ENTREVUE

ARCHIVES PERSONNELLES

Depuis la mort de son père, elle apprécie la présence et le soutien de sa mère Suzanne pour l’accom­ pagner dans des événements et des soirées.

Généreuse et rassembleuse de nature, Annie mobi­­lise aussi son énergie et ses relations au profit de nombreuses causes, dont le Triathlon d’hiver de Sainte-Justine. Au moment de l’entrevue, elle travaillait au projet de création d’un disque de Noël (Du Fond Du Chœur) et à l’organisation d’un concert qui aura lieu au Parquet de la Caisse de dépôt et placement pour la Fondation Sainte-Justine. L’idée a été ficelée avec son amie d’enfance Judith Bérard et un comité organisateur composé d’amies proches et fidèles.

Par les sports, Annie entretient régulièrement ses relations d’amitié. Le golf et le tennis du vendredi matin, le hockey avec les anciennes de Brébeuf le dimanche soir et les sorties de vélo sont essentiels à son équilibre et surtout à son moral !, confie-t-elle.

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ANNIE (AVEC LA CASQUETTE AU CENTRE) LORS DU TRIATHLON D’HIVER DE 2009 POUR LA FONDATION CHU SAINTE-JUSTINE

ANNIE ET SON GROUPE DU DISQUE DE NOËL LORS D’UN ENREGISTREMENT STUDIO

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Pour souligner ses 40 ans, une grande fête a réuni une centaine d’amis et de parents à l’Hermitage, au bord du lac Memphrémagog. « Magog avec la famille et les amis, c’est bon ! » Annie trouve également le temps de siéger à plusieurs conseils d’administration autres que ceux de son propre groupe, dont celui de la Fondation du CHU Sainte-Justine et du Groupe Santé Valeo, filiale du Groupe Santé Sedna.

UN LEADER SILENCIEUX Avec ses grandes réalisations et ses engagements multiples, Annie Lemieux, que son coach a quali­ fiée un jour de « leader silencieux », a su tisser un réseau fidèle autour d’elle. « Moi, je n’ai jamais eu l’objectif de faire la première page de La Presse ou d’Immobilier commercial, mais d’être respectée dans l’industrie, de devenir une personne de confiance avec qui les gens ont le goût de réaliser des choses et de s’impliquer. » Ça, oui !

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JE CHERCHE UN NOUVEAU LOCAL POUR MON COMMERCE DE DÉTAIL PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

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Si le succès d’un commerce de détail dépend d’une stratégie marketing bien orchestrée à plusieurs égards, l’emplacement y joue de toute évidence un rôle fondamental.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2016

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n commerce de détail, quand il est question de facteurs de succès, on dit : emplacement, emplacement, emplacement, rappelle JoAnne Labrecque, professeure agrégée au département de marketing, HEC Montréal. Quel emplacement sera le meilleur ? Notre positionnement va guider les choix en la matière.

Président-directeur général du Conseil québécois du commerce de détail, Léopold Turgeon mentionne, pour sa part, trois aspects cruciaux quant à l’emplacement : l’achalandage, l’accessibilité, ainsi que le taux d’occupation dans le cas d’un centre commercial, ajoutant qu’il ne faut pas nécessairement écarter un centre qui aurait un taux d’inoccupation élevé, car on pourrait bien s’y négocier un loyer plus avantageux. « Si l’on vend un produit de destination, pour lequel notre clientèle est prête à se déplacer, il est possible que ça fonctionne, expose-t-il. Il se peut, en effet, qu’on n’ait pas besoin de payer pour un achalandage intense, le nerf de la guerre d’un centre commercial. Si nos clients, par exemple, ne nous visitent qu’une fois par saison ou une fois par année, allons-nous vraiment en profiter ? » Le bon emplacement dans le bon centre commercial, c’est un mariage harmonieux des positionnements respectifs, ajoute Jean Landry, vice-président des centres commerciaux, Québec, location et exploitation chez Ivanhoé Cambridge. « L’essence même d’un centre commercial, c’est de regrouper des magasins pour attirer les clients avec une offre équilibrée de produits complémentaires », dit-il. « Chaussures, vêtements, décoration, ce sont des biens de comparaison, explique JoAnne Labrecque.

Le consommateur veut d’abord voir ce qui est offert et faire son choix par la suite. » Si ce sont les produits

JOANNE LABRECQUE Professeure agrégée, département de marketing HEC Montréal

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IMMOBILIER COMMERCIAL : DÉCEMBRE – JANVIER 2016

que l’on vend, le centre commercial représente un bon choix. Pour les meubles ou la quincaillerie, par ailleurs, des produits pour lesquels la dépense est plus élevée et qui requièrent parfois des servicesconseils, la proximité sera moins importante. « Quant à celui qui vend des produits alimentaires, va-t-il se positionner sur les produits fins et haut de gamme ou sur le prix ? La clientèle visée n’est alors pas la même, le choix de la localisation non plus », poursuit JoAnne Labrecque.

Pour certains types de bien, une tabagie ou une boulangerie par exemple, on cherchera une fréquen­ tation de proximité ; le mini-centre de quartier ou la rue commerçante sera alors le bon emplacement. « Dans d’autres secteurs, on voit souvent plusieurs joueurs se regrouper sur un même boulevard ; c’est le cas des vendeurs d’automobiles ou des restaurants.

L’endroit devient celui où il faut aller pour trouver ce qu’on cherche », complète Léopold Turgeon.

LE BON EMPLACEMENT À L’INTÉRIEUR D’UN CENTRE COMMERCIAL Attention, on ne choisit pas un centre commercial simplement parce qu’on a remarqué qu’il est très fréquenté, met en garde Jean Landry. Encore faut-il qu’il soit visité par la clientèle cible de notre magasin. À moins qu’on veuille élargir cette clientèle précise et profiter alors de l’achalandage des lieux pour le faire.

Dans un centre commercial, la relation entre une entreprise propriétaire et ses détaillants locataires s’apparente à un partenariat, car le succès du centre représente en quelque sorte la somme des succès individuels. Pour cette raison d’intérêts communs, le détaillant y trouvera de l’accompagnement dans

LÉOPOLD TURGEON Président-directeur général Conseil québécois du commerce de détail

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le choix du meilleur emplacement possible. « Nous n’avons aucun avantage à ce qu’un magasin soit mal localisé, car son problème deviendra le nôtre », fait valoir Jean Landry. L’emplacement qui convient le mieux se détermine en fonction du profil d’affaires du magasin, poursuit-il. Les boutiques de vêtements voudront une grande vitrine alors que les restaurants, qui n’ont pas les mêmes heures d’ouverture que le centre, désireront une entrée extérieure, par exemple.

FAIRE SES DEVOIRS Dans la recherche d’un local, le détaillant doit faire ses devoirs pour bien connaître l’environnement actuel et futur de l’emplacement qu’il envisage de louer, selon Me Denis Paquin, associé au cabinet Fasken Martineau DuMoulin.

Il a intérêt à s’informer, entre autres, si des projets de construction peuvent nuire à la visibilité, si le stationnement risque d’être amputé par un projet d’agrandissement, s’il y aura des travaux sur l’artère commerciale où il compte s’installer et qui entraîneront une baisse d’achalandage durant une longue période ou si une nouvelle offre susceptible d’influer sur les habitudes de consommation est prévue dans

Me DENIS PAQUIN Associé Fasken Martineau DuMoulin

la zone qui l’intéresse. Il devrait aussi regarder autour du local qu’il souhaite louer. « Si le bruit ou la musique vont à l’encontre de l’ambiance nécessaire à votre offre de service, ne vous installez pas à côté d’un bar ou d’un gym », dit Me Paquin.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2016

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NÉGOCIER SON BAIL AVEC PRUDENCE Bien entendu, les grandes chaînes et plus encore celles qui sont des générateurs d’affluence dans un centre commercial jouissent d’un immense pouvoir de négociation. Ce n’est pas le cas des petits commerces, mais ils en ont toutefois souvent plus qu’ils ne le croient, souligne Me Denis Paquin. Il faut être conscient des limites et choisir ses batailles, celles qui auront un impact sur les sommes à payer et sur les opérations. Par contre, vouloir une protection

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Quant aux informations démographiques nécessaires à la prise de décision, il faut les demander si l’on projette de louer un emplacement dans un centre commercial. Sinon, il existe des firmes spécia­ lisées en études de localisation qui évaluent le potentiel d’un site en fonction de la clientèle cible, qui possèdent des données démographiques pertinentes, ainsi que des analyses de la concurrence.

Le recours à de tels experts est rentable, insiste JoAnne Labrecque : « Aujourd’hui, la concurrence est très vive. S’établir dans la bonne zone commerciale pour atteindre sa clientèle est fondamental.

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Ce document a été préparé par Colliers International à des fins de publicité et d’information. Colliers International n’émet aucune garantie ou représentation que ce soit, ni explicite ni implicite, à l’égard de l’information, y compris, sans toutefois se limiter à des garanties de contenu, de précision et de fiabilité. Colliers International exclut sans équivoque toute condition et garantie présumées ou sous-entendues découlant de ce document et exclut toute responsabilité pour des pertes et dommages qui en découleraient. Cette publication est la propriété de Colliers International et / ou de ses concédants et elle est protégée par le droit d’auteur. © 2015. Tous droits réservés. Colliers International (Québec) inc. Agence immobilière.

– Me Denis Paquin

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« Il faut demander quel sera le coût total du loyer, s’informer de l’envergure des augmentations des dernières années et même demander un état de compte de ce que nous aurions payé si nous avions été locataire au cours de l’année précédente. »

absolue contre toute modification à la vocation du centre commercial, par exemple, est souvent un combat inutile pour le petit commerçant parce qu’il n’aura pas gain de cause et parce qu’il peut jouir des protections que les gros joueurs qui l’entourent ont probablement obtenues sur ce point. Pareillement, il n’est pas utile de négocier un droit d’agrandissement de son local si, par exemple, on a un bail à court terme de trois ans, mentionne l’avocat.

Quels sont les aspects permettant de réaliser des économies appréciables ? Le coût du loyer demeure certes le plus important. « Plusieurs locataires ne regardent que le coût de base au pied carré et oublient les détails. Au moment de négocier le bail, il faut tenter de contrôler ce qui pourrait l’augmenter

de façon notable », prévient Me Paquin en faisant référence au loyer en pourcentage (ou proportionnel) et au loyer additionnel. Par exemple, le revenu sur lequel le détaillant devra payer du loyer en pourcentage comprend-il les montants de TPS et de TVH, le coût de l’électricité sera-t-il facturé au tarif moindre souvent obtenu par le centre commercial ? « Il faut demander quel sera le coût total du loyer, s’informer de l’envergure des augmentations des dernières années et même demander un état de compte de ce que nous aurions payé si nous avions été locataire au cours de l’année précédente. L’important c’est de s’assurer que le loyer et les frais resteront dans une fourchette qui ne viendra pas nous empêcher d’exploiter notre commerce de façon rentable », poursuit-il.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : DÉCEMBRE – JANVIER 2016

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Parmi les autres aspects qui pourraient avoir des impacts importants, M e Paquin mentionne le « qui-paie-quoi » pour les travaux d’aménagement, d’amélioration, d’entretien et de réparation, ajoutant que le locataire ne devrait pas assumer le coût de remplacement d’un système de climatisation qui rend l’âme alors qu’il ne reste que quelques mois à la durée de son bail, par exemple. Il y a aussi l’obligation de remettre le local dans son état initial à la fin du bail (un engagement qui peut coûter cher), le besoin de se protéger si le bailleur accuse un retard dans les travaux d’aménagement du local (ce qui pourrait faire perdre quelques mois d’exploitation pendant sa meilleure saison), l’utilité pour le locataire d’obtenir une certaine souplesse relativement à son usage pour lui permettre d’ajouter d’autres gammes de produits dans l’avenir ; à cet égard, il importe de vérifier les exclusivités consenties aux autres locataires et d’essayer d’obtenir soi-même une exclusivité. Il faut également tenter de limiter ou d’encadrer le droit du bailleur de nous relocaliser, car si on loue un magasin bien situé dans une allée passante, on ne veut pas perdre ce privilège l’année suivante. Autre précaution : négocier une clause selon laquelle on ne peut pas nous relocaliser pendant notre période la plus achalandée. Enfin, il est souhaitable de prévoir des clauses qui réduisent les risques financiers si les affaires ne marchent pas aussi bien qu’on l’espère, comme le droit de souslouer le local ou de résilier le bail, ou encore de réduire la superficie occupée. « Même s’il y a des pénalités, il est parfois préférable de les payer que de perdre sa chemise », estime Me Paquin.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : DÉCEMBRE – JANVIER 2016

« Nous devons avoir de la flexibilité pour relocaliser un détaillant, elle est nécessaire afin que nous soyons en mesure d’accueillir de nouveaux concepts qui viendront ajouter une plus-value à notre offre. » – Jean Landry

Quelles sont les tendances par rapport aux différents aspects du bail dans les centres commerciaux ?

Les frais communs comme l’entretien de l’immeuble, des aires communes et du mail, sont budgétés pour la prochaine année puis répartis entre les locataires au prorata des pieds carrés occupés. La durée des baux est souvent de 10 ans, parce qu’elle est tribu­ taire de l’amortissement de l’investissement du détaillant dans son aménagement (chez Ivanhoé Cambridge, l’aménagement se fait aux frais du locataire qui laisse, au moment de son départ, les améliorations locatives fixes), le loyer à pourcentage (des ventes) est une norme dans l’industrie, et les baux comprennent des clauses de relocalisation. « Nous devons avoir de la flexibilité pour relocaliser un détaillant, elle est nécessaire afin que nous soyons en mesure d’accueillir de nouveaux concepts qui viendront ajouter une plus-value à notre offre », répond Jean Landry.

La philosophie d’un centre commercial est axée sur l’intérêt collectif. C’est pourquoi les propriétaires s’assurent que les détaillants harmonisent l’apparence de leurs magasins pour offrir un tout cohérent et intéressant aux consommateurs, demandent un droit de regard sur les plans d’aménagement et guident celui qui ne correspond pas à la clientèle type qui fréquente les lieux vers un endroit plus approprié à son positionnement, conclut Jean Landry.

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Chambre immobilière du Grand Montréal

AU SERVICE DE SES MEMBRES, DANS L’INTÉRÊT DU PUBLIC Avec environ 9 300 courtiers immobiliers en son sein, la Chambre immobilière du Grand Montréal est la troisième plus importante chambre dans ce domaine au Canada. Sa mission ? Promouvoir et protéger les intérêts professionnels et d’affaires de ses membres.

La Chambre immobilière du Grand Montréal (CIGM) est un organisme sans but lucratif regroupant la grande majorité des courtiers imobiliers de la région métropolitaine. Depuis sa fondation en 1954, elle s’affaire à représenter activement les intérêts de ses membres, aussi bien en les aidant à atteindre leurs objectifs d’affaires qu’en participant au lobbying auprès des différentes instances gouvernementales.

La CIGM – et la Fédération des chambres immobilières du Québec dont elle fait partie – est aussi une intervenante majeure auprès des médias, du public et des associations du milieu de l’immobilier. « Par exemple, elle produit des statistiques mensuelles sur le marché de la revente, de précieuses informations qui sont notamment reprises par la Société canadienne d’hypothèques et de loge­ment », indique Sylvain Girard, viceprésident du conseil d’administration de la Chambre et président par intérim.

La CIGM accompagne également ses membres dans le maintien de leurs compétences et connaissances en leur proposant un vaste éventail de cours visant à répon­dre à leurs obligations en matière de formation continue.

DES OUTILS UTILES AUX MEMBRES Pour aider ses membres à être encore plus performants et afin d’offrir un service de grande qualité aux consommateurs,

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IMMOBILIER COMMERCIAL : DÉCEMBRE – JANVIER 2016

la CIGM exploite une gamme d’outils que les courtiers immobiliers peuvent utiliser quotidiennement dans le cadre de leurs transactions.

Ainsi, la division Centris propose aux cour­tiers divers logiciels leur permettant d’échanger des renseignements sur les propriétés, de gérer la prise de rendezvous pour les visites, d’accéder à des statistiques pointues ou encore de rédiger les documents relatifs à une transaction immobilière. Grâce à la collaboration des courtiers, la vitrine Centris.ca offre aussi aux consommateurs une visibilité Web des propriétés offertes sur le marché. « Très bientôt, une nouvelle section entière­m ent consacrée à l’immobilier commercial sera accessible en ligne. Les courtiers actifs dans ce domaine y trouveront des outils facilitant la gestion des nombreuses informations financières nécessaires aux transactions commerciales », précise M. Girard.

Il ajoute que le regroupement commercial de la CIGM propose d’ailleurs des formations, des conférences et des événements spéciaux. « Le réseautage est particulièrement important en immobilier commercial, et ce regroupement organise diverses activités pour aider les courtiers dans ce domaine à développer leur réseau de contacts », souligne Sylvain Girard.

SYLVAIN GIRARD Vice-président Conseil d’administration Chambre immobilière du Grand Montréal

REPORTAGE PROMOTIONNEL

Julie Roy

UNE PROFESSIONNELLE DE L’IMMOBILIER QUI SE DÉMARQUE Forte de ses 10 années d’expérience, la courtière immobilière agréée Julie Roy ne ménage pas ses efforts afin que ses clients soient satisfaits. Portrait d’une professionnelle dynamique qui reste à l’affût des meilleures propriétés.

Après avoir passé près de 20 ans à œuvrer en administration dans une commission scolaire, Julie Roy a décidé de faire le saut en immobilier en 2005.

des affaires et les investisseurs de tous les horizons. C’est aussi un domaine dans lequel on doit faire preuve d’un grand sens de l’analyse, c’est passionnant ! », dit-elle.

« J’avais besoin de me surpasser et de relever de nouveaux défis. L’immobilier était aussi un choix naturel pour moi, car plusieurs membres de ma famille y ont fait leur marque », raconte-t-elle.

Île de Montréal, Rive-Nord, Laurentides… son champ d’action est vaste. Soucieuse de développer son réseau et de s’engager dans son milieu, Mme Roy est également membre de la Chambre de commerce et d’industrie de Saint-Laurent – MontRoyal, du Club Action Affaires, du Réseau Commercial Canadien, du Conseil commercial canadien et du Club Lions Saint-Laurent.

Elle étudie et obtient son permis d’agent immobilier. Voulant pousser plus loin ses connaissances, elle poursuit toutefois sa formation pour devenir courtière immobilière agréée.

Mme Roy fait ses armes sur le terrain, développe son expertise et son réseau, et elle est aujourd’hui une professionnelle de l’immobilier très respectée.

Depuis 2007, elle se classe parmi les meilleurs courtiers RE/MAX au Québec.

Le bureau au sein duquel elle œuvre, face au Marché Central à Montréal, RE/MAX 3000 inc., est d’ailleurs l’un des plus productifs, aussi bien à l’échelle provinciale que nationale.

UNE PROFESSIONNELLE CONSCIENCIEUSE Active à la fois dans le secteur résidentiel, industriel et commercial, Julie Roy avoue avoir un penchant pour ce dernier. « J’aime le contact avec le milieu

Julie Roy a à son actif plusieurs transactions dont elle est fière. Mais à ses yeux, le plus important est l’intégrité et le souci du travail bien fait, deux valeurs qu’elle considère comme essentielles.

Elle n’hésite pas à partager son expertise et à travailler en équipe afin d’offrir, au bout du compte, un meilleur service aux clients. Ces derniers apprécient d’ailleurs son professionnalisme, son sang-froid et sa patience dans les transactions plus ardues. « Ils aiment également mon grand sens de l’écoute, ce qui me permet de cerner rapidement leurs besoins », indique Mme Roy. Professionnelle, intègre, compétente : autant de qualités recherchées par une clientèle exigeante !

JULIE ROY Courtière immobilière agréée RE/MAX

IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2016

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COUP D’ŒIL

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PROGRAMME DE REVITALISATION RÉUSSI

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PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

Après des travaux de rénovation totalisant des investissements de 49 M$, le centre commercial CF Promenades St-Bruno est plus attrayant que jamais. Rencontre avec Sébastien Perron, son directeur général.

FAIRE PEAU NEUVE Commencés en juin 2014, les travaux se sont ache­vés en septembre 2015. « Au début, la clientèle ne comprenait pas pourquoi nous faisions de telles rénovations. Les gens nous disaient qu’ils aimaient les Promenades telles qu’elles étaient. Les dernières rénovations dataient de 1998, et nous voulions prendre les devants, ne pas attendre justement que la clientèle nous demande de tels changements », explique Sébastien Perron.

Aujourd’hui, les résultats sont impressionnants : lignes épurées, maximisation de la luminosité et de la clarté, changement de mobilier, espace de restauration repensé… Au bout du compte, c’est toute l’expérience de magasinage qui est revisitée. « Nous avons remplacé les rampes en fer forgé par des verrières, posé des carreaux beaucoup plus pâles sur le sol, repeint les plafonds, installé des plafonds suspendus et plusieurs nouveaux éléments d’éclairage. L’éclairage a d’ailleurs été beaucoup retravaillé pour créer une impression de lumière

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2016

JBC MÉDIA PAR ALAIN LAMBERT

A

ux commandes de CF Promenades St-Bruno depuis juillet 2015, Sébastien Perron n’est toutefois pas un nouveau venu dans la famille Cadillac Fairview.

Il y œuvre depuis 1999 et y a occupé différentes fonctions, autant en propriété qu’au sein du bureau régional, puis en tant que gestionnaire de propriété des Promenades St-Bruno en février 2014.

SÉBASTIEN PERRON Directeur général CF Promenades St-Bruno

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L’ASCENSEUR A ÉTÉ DÉPLACÉ POUR DONNER PLUS DE PLACE AU DISTRICT GOURMAND

naturelle et d’espace. La clientèle a d’abord cru que nous avions ajouté des verrières au plafond, pourtant elles étaient déjà là ! Ce sont les changements apportés qui font en sorte qu’on les remarque davantage », souligne M. Perron.

Les canopées des entrées extérieures sont désormais en verre, ce qui crée un dégagement et ajoute de la clarté. Un nouvel ascenseur panoramique moderne a été construit dans la cour centrale pour donner plus de place à la foire alimentaire. Son positionnement a été pensé pour pouvoir y entrer d’un côté et en sortir de l’autre, évitant ainsi d’avoir à se retourner dans l’ascenseur, un aspect bien pratique pour les poussettes et les fauteuils roulants.

LE NOUVEAU CONCEPT DISTRICT GOURMAND Autre élément auquel une attention particulière a été portée : la foire alimentaire. Désormais appelée District gourmand, elle offre à la clientèle une expé­rience complètement repensée. Là encore, ce qui frappe le visiteur est la sensation d’espace et de clarté, bien loin des allures de cafétéria impersonnelle que l’on peut retrouver dans certains centres commer­ ciaux. Les plantes y occupent une place avantageuse, et le mobilier – notamment de grandes tables en bois naturel et des chaises design – donne envie de s’y installer. Fini le concept de repas avalé en quelques minutes sur le coin d’un comptoir ! On y trouve aussi 28

IMMOBILIER COMMERCIAL : DÉCEMBRE – JANVIER 2016

des espaces individuels, où les personnes seules peuvent s’asseoir et manger en toute tranquillité.

Mais il y a plus. « Nos restaurateurs servent les repas dans de la vraie vaisselle et avec de vrais ustensiles.

Nous voulions que la clientèle retrouve la sensation de manger dans un restaurant et non pas dans une aire de restauration rapide. Le District gourmand est agréable, invitant, on ne s’y assoit pas seulement parce que l’on a faim, mais aussi pour y passer un bon moment. Food is fashion, et nous voulions intégrer cette composante dans l’expérience », indique Sébastien Perron.

Des prises électriques ont aussi été installées à quel­ques endroits, de façon à pouvoir recharger les appareils électroniques, et, comme dans le reste du bâtiment, le WiFi est accessible.

Le volet environnemental a également été mis de l’avant. Ainsi, il n’y a aucune poubelle dans l’espace de restauration. Les clients sont invités à déposer leur plateau dans des stations de services ; à partir de là, le personnel fait le tri. Tout est récupéré ou presque, et les déchets de table sont compostés. La vaisselle est ensuite lavée puis redistribuée aux restaurateurs. Ces derniers ont aussi accès à une salle de compostage où ils peuvent déposer les résidus issus de la préparation alimentaire.

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JBC MÉDIA PAR ALAIN LAMBERT

COUP D’ŒIL

« Notre vision de l’expérience client est simple : il ne se stationne qu’une seule fois et il magasine dans un environnement à température contrôlée à 22 degrés où il peut combler tous ses besoins sous un même toit. » – Sébastien Perron

« Dans le cadre d’un dîner typique, nous pouvions générer 15 poubelles qui étaient ensuite envoyées à l’enfouissement. Aujourd’hui, le District gourmand ne produit plus que l’équivalent d’une demi-poubelle pour un dîner, se réjouit M. Perron. Nous avions déjà des programmes pour récupérer le plastique, le carton, le verre et les métaux, mais avec le compostage, nous augmentons encore notre efficacité dans ce domaine. »

la disposition de la clientèle un vestiaire, une salle d’allaitement et un service de location de poussettes.

Un styliste peut aussi accompagner et conseiller les clients durant leurs emplettes. Aux Promenades, on trouve en outre des boutiques et des bannières dont certaines sont uniques sur la Rive-Sud », souligne M. Perron, mentionnant par exemple Victoria’s Secret, Bestseller et une boutique de la chaîne française de vêtements pour enfants Okaidi.

Auparavant, les Promenades St-Bruno affichaient un taux de recyclage des déchets de 65 %, incluant les déchets produits par les locataires du centre commercial. Depuis un an, ce taux a grimpé à 77 %, notamment parce que l’entrepreneur responsable des travaux a recyclé les résidus de construction. « Nous n’avons pas encore les données incluant le District gourmand, mais de façon très prudente, nous pouvons estimer que nous atteindrons un taux de 80 à 85 % au minimum», précise le directeur général.

Parmi les récentes ouvertures figurent H&M, Michael Kors et très bientôt Aritzia. Par ailleurs, au premier trimestre de 2016, la brasserie La Belle et la Bœuf ouvrira ses portes, un concept de resto-bar très populaire.

L’EXPÉRIENCE CLIENT CF Promenades St-Bruno veut proposer à sa clientèle un haut niveau de services et une expérience de qualité. « Notre vision de l’expérience client est simple : il ne se stationne qu’une seule fois et il magasine dans un environnement à température contrôlée à 22 degrés où il peut combler tous ses besoins sous un même toit. Il peut se restaurer dans un environnement agréable. Nous mettons aussi à 30

LES RÉNOVATIONS PERMETTENT DE FAIRE PÉNÉTRER PLUS DE LUMIÈRE DANS LE CENTRE COMMERCIAL

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VICTORIA’S SECRET A OUVERT UNE BOUTIQUE AUX PROMENADES ST-BRUNO

IMMOBILIER COMMERCIAL : DÉCEMBRE – JANVIER 2016

L’idée générale des locations temporaires a aussi été repensée, favorisant désormais des kiosques apportant une réelle valeur ajoutée sans concurrencer les autres commerçants : produits du terroir, chocolats, massages, etc.

Le départ du géant Target constitue certes un défi, concède M. Perron. Mais le directeur général y voit plutôt une occasion de retravailler un espace plutôt que de simplement le « remplir » avec un détaillant. « Il y a plusieurs concepts de revitalisation sur la table, c’est encore trop tôt pour en parler, mais il est clair que le centre va en sortir grandi », assure M. Perron.

PHOTOREPORTAGE

CF PROMENADES ST-BRUNO CÉLÉBRAIT L’OUVERTURE DU DISTRICT GOURMAND ET DÉVOILAIT SA TOUTE NOUVELLE EXPÉRIENCE DE MAGASINAGE

JBC MÉDIA PAR SOUK VONGPHAKDY

La Corporation Cadillac Fairview Limitée, propriétaire de CF Promenades St-Bruno, a souligné le 5 novembre dernier la conclusion des travaux de rénovation et du projet de réaménagement du plus important centre commercial fermé de la Rive-Sud de Montréal. Amorcé en 2014, ce projet de 50 millions de dollars a permis de moderniser et rehausser l’expérience de magasinage de CF Promenades St-Bruno. Au terme de cette transformation ambitieuse, la clientèle retrouvera son centre commercial CF Promenades St-Bruno complètement métamorphosé, comme en fait foi le reportage que vous venez de lire.

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Publié tous les deux mois, le magazine Immobilier commercial est une publication d’affaires spécialisée, qui s’adresse aux grands acteurs du secteur de l’immobilier commercial au Québec. Propriété de JBC Média, il est partenaire média du Sommet immobilier de Montréal depuis plusieurs années et de l’Institut de développement urbain du Québec depuis la parution du tout premier numéro en janvier 2008. Il est également partenaire média de Regroupement Montréal qui participe au MIPIM qui a lieu à Cannes chaque année. Il s’insère dans une trilogie de magazines liés à l’immobilier avec Maintenance (gestion d’immeubles) et Champions de la construction commerciale et industrielle (pour les lecteurs qui construisent et font construire) publiés par JBC Média. Dans chaque numéro, son équipe de journalistes professionnels et de chroniqueurs aguerris informe les lecteurs sur des sujets qui les touchent au quotidien. Des personnalités du secteur de l’immobilier commercial, souvent réservées et qu’on ne voit que rarement dans les médias, se confient dans le cadre d’entrevues exclusives.

Avec un tirage très ciblé, le magazine compte un minimum de 35 000 lecteurs, qui se partagent la lecture de 10 000 exemplaires dans les bureaux et les salles d’attente. Il s’adresse aux grands promoteurs, propriétaires, financiers, gestionnaires d’actifs immobiliers, locataires d’espaces, courtiers et autres professionnels concernés, tels que les avocats, les comptables et les évaluateurs. Il s’agit en quelque sorte d’un club sélect informel, que nous vous invitons à rejoindre à titre d’annonceur.

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es 000 exemplair Minimum de 10 * 35 000 lecteurs

DATES DE TOMBÉE 2016

DONNÉES TECHNIQUES

FÉVRIER-MARS vol. 9 no 1

FORMATS

Réservation d’espace : 18 décembre 2015 Matériel à produire : 6 janvier 2016 Matériel prêt à imprimer : 8 janvier 2016 Distribution : février 2016

Double page

17 po Sûreté : 15,5 po

Marges perdues : 17,25 po Pleine page Coupe : 8,5 po

ûreté : S 7 po

Marges perdues : 8,75 po 2/3 page (format vertical) 5 po

AVRIL-MAI vol. 9 no 2

Réservation d’espace : 26 février 2016 Matériel à produire : 3 mars 2016 Matériel prêt à imprimer : 4 mars 2016 Distribution : mars 2016

1/2 page îlot (format vertical) Double 1/2 page (format horizontal)

JUIN-JUILLET vol. 9 n 3

Réservation d’espace : 30 juin 2016 Matériel à produire : 4 juillet 2016 Matériel prêt à imprimer : 6 juillet 2016 Distribution : août 2016

OCTOBRE-NOVEMBRE vol. 9 no 5

Réservation d’espace : 2 septembre 2016 Matériel à produire : 8 septembre 2016 Matériel prêt à imprimer : 9 septembre 2016 Distribution : septembre 2016

11 po 10 po 11,25 po 11 po 10 po 11,25 po x 9,65 po

x x x x x

4,75 po x

17 po x Sûreté : 15,5 po x Marges perdues : 17,25 po x

1/2 page (format vertical) 1/3 page (format carré)

Réservation d’espace : 6 mai 2016 Matériel à produire : 12 mai 2016 Matériel prêt à imprimer : 13 mai 2016 Distribution : mai 2016

Hauteur

x

Coupe :

1/2 page (format horizontal)

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AOÛT-SEPTEMBRE vol. 9 no 4

Largeur

Coupe :

7 po x 4,625 po 3,5 po x 7 po x

3 po

2,33 po x

9,65 po

7 po x

2,25 po

1/4 page (format horizontal) 1/4 page (format vertical)

9,65 po

4,75 po x 4,625 po

1/3 page (format horizontal) 1/3 page (format vertical)

7,5 po 5,3 po 4,3 po 5,55 po

3,375 po x 4,625 po

> LOGICIELS :

QuarkXPress, InDesign, Photoshop ou Illustrator (MAC)

> TYPE DE FICHIER :

PDF : PDF/X-1A ou Presse Les images doivent être en CMYK, à 300 ppp à 100%.

Utilisez le profil d’impression ISO Coated v 300% (ECI).

Aucune couleur RGB ou PANTONE, aucun JPEG. Assurez-vous que les marques de coupe ne sont pas dans les marges perdues.

*Sur la base de 3,5 lecteurs par exemplaire

DÉCEMBRE-JANVIER vol. 9 no 6 Réservation d’espace : 28 octobre 2016 Matériel à produire : 2 novembre 2016 Matériel prêt à imprimer : 4 novembre 2016 Distribution : novembre 2016

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DROITS ET OBLIGATIONS

NÉGOCIATION DE BAIL COMMERCIAL : ATTENTION AUX DÉFINITIONS ET AUX ESTIMATIONS !

Me Sylvie Bouvette

En 2007, Golf Town Operating, l.p. (ci-après « Golf Town ») souhaite louer des locaux

Experte invitée

Leasing Ltd. (ci-après « Iberville »). À cette fin, les parties signent d’abord une lettre

dans un mégacentre commercial situé à Candiac, propriété d’Iberville Developments d’entente en février 2008 qui indiquait que le locataire paierait 3 $ le pied carré

Un bail intervient par la suite en octobre 2008 dans lequel, par ailleurs, la référence à la notion de ce qui constitue le « centre commercial » aux fins du calcul du paiement des taxes foncières est élargie par rapport à ce qui était prévu dans la lettre d’entente. Le bail prévoit également que la part proportionnelle payable par le locataire pour les taxes foncières est estimée à 3 $ le pied carré de l’aire locative brute des lieux loués. Le bail contient une clause d’« entente complète », qui est essentiellement une déclaration des parties voulant qu’elles ne soient liées par aucun autre contrat.

En mai 2010, le responsable des finances de Golf Town est stupéfait de recevoir un relevé fixant à 7,23 $ le pied carré le montant de la contribution de l’entreprise aux taxes foncières, au lieu du taux de 3 $ auquel il s’attendait.

Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, acheteurs, coentrepreneurs, prêteurs et emprunteurs dans le cadre de transactions et financements immo­ biliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour l’inclusion dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.

Les parties entament donc des poursuites l’une contre l’autre ; dans un cas, le locateur en récla­ mation du loyer additionnel impayé ; dans l’autre, le locataire en remboursement des taxes foncières payées en trop. Dans la cause Iberville Developments Leasing Ltd. c. Golf Town Operating, l.p.1 la Cour supérieure vient trancher l’interprétation respective des parties.

Le juge traite d’abord de la question de la signification des mots « estimated at ». À cette fin, il a accepté d’entendre des témoignages et d’examiner des documents ayant mené à la conclusion du bail. Il ressort des négociations qu’une expression claire comme « not to exceed » par rapport au montant de 3 $ le pied carré a été biffée pour être remplacée par « estimated at ».

La Cour conclut que même si l’intention de Golf Town était de ne pas payer plus de 3 $ le pied carré, elle n’a pas pris les moyens pour que le bail le reflète.

ISTOCK PAR KOKOUU

« on account of » des taxes foncières de la première année.

Par la suite, le juge traite d’une des causes prin­ cipales de l’augmentation substantielle du montant par pied carré payable pour les taxes foncières par rapport au montant estimé.

Cette augmentation découle de la notion de « centre commercial » et plus particulièrement des terrains et immeubles qui en constituent l’assiette aux fins du calcul. De fait, dans le bail, la notion de « centre commercial » prévoit le droit du locateur de modifier les terrains qui le composent, à sa discrétion, et donc d’inclure des propriétés adjacentes. Iberville a ainsi décidé d’inclure comme faisant partie des terrains du « centre commercial » des lots adjacents boisés et sans bâtisses. Golf Town se voit donc facturer sa proportion des taxes également à l’égard de ces lots, mais plaide que la discrétion accordée au bailleur pour déterminer ce qui constitue le « centre commercial » est illégale. Subsi­ diairement, Golf Town allègue que si cette discrétion est jugée valide, elle a été exercée de manière déraisonnable.

1. Jugement rendu le 8 avril 2014, dossier 500-17-070504-124, J.E. 2014-1283.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2016

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DROITS ET OBLIGATIONS

Il faut d’abord souligner qu’aucune partie ne prétend à la présence d’erreurs de calcul. Il s’agit plutôt de déterminer si les éléments faisant partie du calcul devaient être, ou non, inclus. Ici, la Cour conclut que le texte du bail est clair et que, bien qu’il soit inhabituel ou peu orthodoxe de faire payer par Golf Town une partie des taxes relatives à des terrains vagues et non développés, ce texte clair ne peut être modifié par la Cour.

La Cour ajoute que la discrétion qui a été accordée à Iberville de préciser de temps à autre quels terrains et immeubles seront inclus dans le concept de « centre commercial » en permettant, dans les définitions, qu’Iberville puisse agrandir, réduire ou modifier les terrains est légale.

La Cour termine en mentionnant que cette discrétion a été exercée raisonnablement par Iberville.

En conséquence, la Cour condamne Golf Town à payer le différentiel de taxes foncières.

ISTOCK PAR DESTILLAT

Il importe donc de rappeler que dans toute négociation de bail, une attention particulière doit être portée aux définitions pouvant autoriser un bailleur à procéder ultérieurement à des variations de notions aussi fondamentales que celle de « centre commercial ». De plus, il appert de cette décision qu’un bailleur ne serait pas tenu à une estimation donnée lorsqu’une hausse substantielle par rapport au montant initialement estimé découle d’un calcul effectué conformément aux termes d’une clause convenue entre les parties.

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MOT DE L’IDU

Mario Lefebvre

C

MONTRÉAL ET QUÉBEC ONT LA COTE AUPRÈS DES INVESTISSEURS hers amis et amies, L’Institut de développement urbain du Québec (IDU) a tenu en septembre ses événements « Tendances du marché » tant à Montréal qu’à Québec. Ces classiques annuels demeurent très prisés des membres de l’Institut qui ont, encore une fois, assisté en grand nombre aux éditions 2015.

Fidèle à son habitude, « Tendances du marché » a permis aux participants de se renseigner par l’entremise du Groupe Altus, et ce, dans chaque ville, sur les plus récents développements dans les différents marchés, que ce soit ceux du bureau, du commerce de détail, des édifices à usage mixte ou du secteur industriel.

Les participants sont toujours friands de ces infor­ mations, et, comme à l’accoutumée, les présentations du Groupe Altus étaient riches en contenu et leur ont assurément fourni les données pertinentes.

Les événements « Tendances du marché » 2015 ont innové en deuxième partie en réunissant un groupe d’experts qui devait entre autres répondre à la question suivante : « Pourquoi votre organisation investit-elle aussi massivement dans ce marché ? » La même question a été posée tant à Montréal qu’à Québec. Bien sûr, les intervenants n’y étaient pas les mêmes puisque l’IDU a ciblé des joueurs actifs dans chacune des villes. Ainsi, à Montréal, le groupe était composé de Brian Salpeter (vice-président principal, Dévelop­pement, portefeuille de l’Est du Canada pour la Corporation Cadillac Fairview ltée), de Michel Bouchard (vice-président principal, opérations pour CarbonLeo) et de Normand Bélanger (président-directeur général, ASC, CRIA au Fonds immobilier de solidarité FTQ). À Québec, il était composé de Éric Burns (directeur développement, Le Groupe Maurice), de Louis Bertrand (directeur, Développement et pro­motion, Industrielle Alliance) et de Jean Morency (président-directeur général, Société de gestion Eximm, et gestionnaire d’actifs, Cromwell Management).

Les conclusions des experts se sont avérées très révélatrices. Tant à Montréal qu’à Québec, les invités ont clairement mentionné que leur implication dans les marchés de ces deux villes n’était pas du tout une affaire de court terme. De fait, tous les représentants de ces firmes ont manifesté leur désir ferme d’être présents sur ces marchés pour le moyen et le long terme. Tous voient des occasions de faire de bonnes affaires dans les deux plus grands centres urbains du Québec.

Les marchés de Montréal et de Québec comportent certes des enjeux, dont celui du vieillissement de la population, mais aucun ne semblait ébranler les experts invités au point de leur faire fuir ces villes.

Certes, ils étaient unanimes au sujet des besoins criants en matière d’infrastructure, mais tous maintiennent le cap et ont déjà en tête des projets pour nos grandes villes au cours des prochaines années.

Voilà donc des nouvelles réjouissantes pour Montréal et Québec. De fait, j’irai jusqu’à dire que ce sont là de bonnes nouvelles pour l’ensemble de la province.

En effet, si les grands promoteurs immobiliers ont confiance dans nos grandes villes au point de continuer d’y investir, c’est parce qu’ils jugent que les éléments fondamentaux dont ils ont besoin pour justifier ces investissements sont en place. Un célèbre personnage prétend que « quand l’appétit va, tout va » ; je pense que l’on peut aussi affirmer que « quand l’immobilier va, tout va ».

Mario Lefebvre Président-directeur général Institut de développement urbain du Québec mlefebvre@iduquebec.com 514 866-3625, poste 24

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ENTREVUE

TECHNOPARC MONTRÉAL

SOUS LE SIGNE DE L’EFFERVESCENCE L’année 2015 n’est pas encore terminée que déjà Mario Monette, PDG de Technoparc Montréal, dresse un bilan positif pour le Campus Saint-Laurent.

Ça bouge ! lance ce dernier avec enthousiasme. Depuis le début de l’année, on compte 420 M$ en investissements directs. Avec les investissements indirects, on arrive à plus de 1 G$ ! Environ 1 200 emplois ont été créés ou maintenus. C’est la plus grosse année en ce qui concerne les retombées économiques liées à des projets de construction pour Technoparc. » DEUX NOUVEAUX SIÈGES SOCIAUX ET UN CENTRE DE DONNÉES Parmi les bonnes nouvelles, l’arrivée de Green Cross Biotherapeutics figure en tête de liste. Les travaux de construction de son siège social canadien évalués à 275 M$ sont en cours sur le Campus Saint-Laurent. « Il s’agit de l’un des plus importants projets dans le domaine pharmaceutique au Canada », affirme Mario Monette.

Selon lui, des frais d’exploitation moins élevés qu’à Toronto et la disponibilité d’une main-d’œuvre qualifiée ont incité la multi-­ nationale sud-coréenne à s’installer à Montréal. À la mi-octobre, la multinationale helvético-suédoise ABB, une firme spécialisée dans les technologies de l’énergie et de l’automatisation, a annoncé le transfert de son siège social canadien, déjà situé à Montréal, mais disséminé dans six immeubles, à Technoparc. Ce projet d’envergure, dont ABB n’a pas révélé le coût total, est comparable à celui de Green Cross, dit M. Monette.

Le Campus ABB, qui vise la certification LEED Argent, s’étendra sur plus de 300 000 pi2 et sera construit par Broccolini. L’achèvement des travaux est prévu pour l’été 2017.

C’est également le constructeur Broccolini qui a érigé le nouveau centre d’affaires Saint-Laurent 2, un bâtiment commercial certifié LEED Argent de près de 130 000 pi2. Le principal locataire de l’immeu-­ ble, Hospira, une firme acquise cet été par Pfizer, occupe plus de 50 000 pi2. Hospira, qui devait établir son siège social canadien à cette adresse, conservera des bureaux administratifs à Montréal.

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« C’est la plus grosse année en ce qui concerne les retombées économiques liées à des projets de construction pour Technoparc. »

IMMOBILIER COMMERCIAL : DÉCEMBRE – JANVIER 2016

TECHNOPARC MONTRÉAL

«

TECHNOPARC MONTRÉAL

PAR NATHALIE SAVARIA, RÉDACTRICE EN CHEF

MARIO MONETTE Président-directeur général Technoparc Montréal

TECHNOPARC MONTRÉAL TECHNOPARC MONTRÉAL

3

4 1. Le futur siège social canadien de Green Cross Biotherapeutics

1

BROCCOLINI

2. Le futur siège social d’ABB Canada

« N’eût été le rachat d’Hospira par Pfizer, nous aurions eu trois nouveaux sièges sociaux au Technoparc. Un record ! », déclare Mario Monette.

En septembre dernier, c’était au tour de Vidéotron d’annoncer la construction d’un centre d’hébergement de données sur le Campus Saint-Laurent au coût de 40 M$. « Ce projet, en lien avec le Centre de données 4Degrés de Québec, va permettre une parfaite redondance, sur un réseau de 250 km », explique le PDG. La construction du bâtiment est déjà amorcée, et l’on prévoit l’ouverture en juin 2016.

UN NOUVEAU MODÈLE D’AFFAIRES Technoparc Montréal mise désormais sur les PME, locales et régionales, y compris les startups, et non plus exclusivement sur les grandes multinationales et leurs filiales pour assurer sa croissance future. Avec le départ de centres de recherche et de grands laboratoires biopharmaceutiques, un tel changement s’imposait, soutient Mario Monette.

Deux centres d’affaires, le 7140, rue Albert-Einstein, un bâtiment certifié LEED Argent, et le 2300, boul. Alfred-Nobel, en cours de rénovation – Technoparc Montréal y déménagera ses bureaux administratifs en décembre –, visent particulièrement cette clientèle. Ces deux centres offrent une gamme étendue de services et différents types d’hébergement – bureaux ouverts ou fermés, espaces collaboratifs, salles de réunion et de conférences –, et ce, à un coût abordable. Par exemple, l’abonnement mensuel pour un bureau mobile est de 150 $ par mois, indique le PDG. De concert avec Développement économique Saint-Laurent, Technoparc Montréal travaille également à l’élaboration d’un plan de soutien et d’activités de réseautage et de recherche de parte­ nariats pour les entreprises en démarrage.

3. Le 7140 Albert-Einstein

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4. Le 2300 Alfred-Nobel

Par ailleurs, « l’arrivée à Technoparc Montréal d’une nouvelle directrice des services immobiliers, Mme Nancy De Blois, permettra de poursuivre la réalisation des différents projets immobiliers », ajoute M. Monette.

UN TAUX D’INOCCUPATION ENVIABLE Toutes ces bonnes nouvelles ont évidemment un impact sur l’espace disponible. En décembre 2014, le taux d’inoccupation sur le Campus Saint-Laurent se situait à 6,9 %, un creux historique sans précédent pour Technoparc Montréal, qui regroupe surtout des entreprises associées aux sciences de la vie, aux télécommunications et à l’aérospatiale.

Selon le PDG, ce taux devrait légèrement augmenter en 2015 avec la suppression récente d’un nombre important d’emplois chez Bombardier. Le dirigeant croit cependant que la venue d’une grande entreprise québécoise, qui sera annoncée en décembre prochain, et la location des locaux vacants d’ici la fin de l’année pourraient changer la donne.

Avec un tel bilan positif, Technoparc Montréal a indéniablement la cote !

LE CAMPUS SAINT-LAURENT DE TECHNOPARC MONTRÉAL EN BREF Plus de 90 entreprises technologiques, de la startup à la multinationale

Taux d’inoccupation au fil du temps :

Plus de 5 620 employés hautement spécialisés

2013 : 12, 7 %

Salaire annuel moyen : 65 000 $

2007 : 23,3 %

Près de 4 000 chercheurs en activité

40 % de superficie d’espaces verts

2014 : 6,9 %

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MA MEILLEURE TRANSACTION À CE JOUR

MA MEILLEURE TRANSACTION À CE JOUR

ANDRÉ PLOURDE

LA CITÉ DU MULTIMÉDIA PAR NATHALIE SAVARIA, RÉDACTRICE EN CHEF

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GIMQ

En devenant, en 2008, mandataire de location pour l’ensemble des immeubles de la Cité du Multimédia, sise dans la partie ouest du Vieux-Montréal, le Groupe immobilier Montréal – Québec et son président, André Plourde, se mesurent à un défi de taille qui va se transformer en un succès éclatant.

ANDRÉ PLOURDE, PRÉSIDENT, GROUPE IMMOBILIER MONTRÉAL – QUÉBEC

i André Plourde, un courtier immobilier de renom qui a relancé en 2001 l’agence fondée par son père, Groupe immobilier Montréal – Québec, est si fier de ce mandat, c’est parce que peu de gens croyaient à l’époque en la survie de la Cité du Multimédia. « Tout le monde disait que la Cité du Multimédia, c’était des loyers gonflés et que lorsque les baux et le programme de crédits d’impôt allaient se terminer, les entreprises allaient partir. Les gens ne comprenaient pas à quel point le secteur était prometteur. » LE CONTEXTE La Cité du Multimédia, édifiée par phases entre 1999 et 2003, a longtemps suscité la polémique. Créée à l’initiative du gouvernement québécois, la Cité vise à favoriser l’émergence d’une industrie du multimédia à Montréal. Pour y parvenir, le gouvernement instaure un programme de crédits d’impôt couvrant une partie des

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salaires admissibles des entreprises. La mesure remporte un succès immédiat ; de grandes sociétés d’ici et de l’étran­ger viennent s’installer dans les immeubles de la Cité, lesquels sont vite occupés malgré des loyers supérieurs à ceux du marché.

En 2007, Allied Properties, une fiducie de placement immobilier (FPI) de Toronto, acquiert de Northam Realty Advisors l’ensemble des immeubles de la Cité du Multi­média pour la somme de 242 M$. La FPI croit au potentiel de la Cité et mise sur son emplacement stratégique, et ce, malgré l’arrivée à échéance des baux de 10 ans (de 2009 à 2013), les loyers élevés et la fin du crédit d’impôt.

LE MANDAT En 2008, le Groupe immobilier Montréal – Québec soumis­s ionne et devient le mandataire de location d’Allied à la Cité du Multimédia.

LA CITÉ DU MULTIMÉDIA 1. 111, rue Duke (373 574 pi2) 2. 75, rue Queen (248 868 pi2) 3. 87, rue Prince (107 980 pi2) 4. 80, rue Queen (70 009 pi2) 5. 50, rue Queen (26 875 pi2)

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GIMQ

6. 700, rue Wellington (130 154 pi2)

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Ce n’est pas le premier mandat que le courtier obtient avec la FPI. Auparavant, l’agence immobilière est devenue le mandataire de location pour l’édifice Balfour, au 3575, boulevard Saint-Laurent.

UNE STRATÉGIE EFFICACE Pour relancer la Cité du Multimédia, l’équipe d’André Plourde et Allied vont travailler sur deux fronts.

Le mandat de la Cité du Multimédia est beaucoup plus important, puisqu’il s’agit d’un complexe d’immeubles totalisant près de 1 million de pieds carrés. Or, leurs baux parvenant à échéance, plusieurs grands locataires, tels que Motorola, abandonnent la Cité du Multimédia. Puis, CGI, qui occupe à elle seule 250 000 pi2, quitte à son tour la Cité. Au total, ce sont plus de 500 000 pi2 qui se retrouvent ainsi sur le marché de la location.

Ils pourvoient d’abord aux besoins de grands locataires en pieds carrés additionnels. Le courtier cite en exemple SAP, une entreprise qui conçoit et vend des logiciels, dont l’espace occupé dans la Cité est ainsi passé de 60 000 à plus de 110 000 pi2.

« Combler l’espace laissé vacant par ceux qui partiraient », tel est le défi du courtier. « C’était de loin le mandat le plus important pour notre agence, confie André Plourde. De plus, c’était un projet contro­versé. Nous étions dans la ligne de mire et tout le monde attendait qu’on se casse la gueule, autant nous, pour la relocation, qu’Allied. »

Ensuite, plutôt que de miser essentiellement sur les entreprises de la nouvelle technologie, ils tentent d’attirer des entreprises non technologiques en faisant valoir les atouts du quartier. La stratégie porte ses fruits. Des entreprises issues de divers secteurs d’activité commencent à affluer dans la Cité. Résolu (anciennement AbitibiBowater) et Desjardins s’installent au 111, rue Duke.

Cima+ prend ses quartiers au 87, rue Prince et Morgan Stanley au 700, rue Wellington. « Tout cela a lancé le message que la Cité du Multimédia n’était pas réservée aux entreprises de la nouIMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2016

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MA MEILLEURE TRANSACTION À CE JOUR

velle technologie. Nous devenions ainsi moins dépen­dants d’un seul secteur », commente le courtier pour qui la diversification des risques est importante.

MISSION ACCOMPLIE À l’heure actuelle, « le taux d’occupation est de 96 % », affirme M. Plourde. Pour le courtier, c’est en définitive mission accomplie ! Le temps a donné raison à Allied et à son courtier pour qui la Cité du Multimédia a contribué à redynamiser tout un secteur du Vieux-Montréal.

Le Groupe immobilier Montréal – Québec poursuit aujour­ d’hui sa fructueuse relation d’affaires amorcée il y a 10 ans avec Allied, « qui est à ce jour notre plus important client », déclare M. Plourde. Outre le Balfour et la Cité du Multimédia, l’agence immobilière s’occupe de la location de deux édi­­fices dans le Mile-End, le 5445 et le 5455, avenue de Gaspé, qui accueillent des entreprises de la nouvelle technologie, dont Ubisoft, et des artistes. Un autre mandat réussi, selon le courtier.

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Depuis près de 20 ans, BUSAC poursuit le même objectif; offrir des services de qualité adaptés à la personnalité de ses clients quel que soit leur secteur d’activité. Qu’il s’agisse de besoins locatifs classiques ou répondant aux entreprises à vocation technologique, nous savons nous réinventer pour proposer des solutions taillées sur mesure pour votre entreprise.

ISABELLA LONGONI Coordonnatrice des baux et location 514 284.0014 location@busac.com BUSAC.COM

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2016

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ANDRÉ PLOURDE EN BREF PROFESSION : courtier immobilier agréé depuis 1989 FORMATION : baccalauréat en administration des affaires, UQAM (1989) Président du Groupe immobilier Montréal – Québec depuis 2001 EMPLOYEURS PRÉCÉDENTS : Groupe immobilier Montréal – Québec (1989-1996), Kevlar (1996-2001) EXPERTISES : location, achat et vente d’immeubles de bureaux, représentation de locataires et de propriétaires AUTRES TRANSACTIONS RÉUSSIES : le 5445 et le 5455, avenue de Gaspé, deux propriétés appartenant à Allied Properties Membre du conseil d’administration de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) depuis 2008 et fiduciaire de la caisse de retraite des employés ; viceprésident du conseil d’administration de la Fondation pour enfants diabétiques

EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL

CET AUTOMNE, CREW M S’EST JOINT AUX DÉFIS DES 100 JOURS DE L’EFFET A Me Chantal Desjardins Experte invitée

Chapitre québécois du Réseau CREW (association panaméricaine et multidisciplinaire regroupant 9 000 adhérents), CREW M a pour mission de mobiliser ses membres et l’ensemble de l’industrie autour de l’avancement des femmes vers des positions de leadership dans toutes les sphères d’activité de l’immobilier commercial. C’est donc tout naturellement que CREW M a voulu collaborer avec L’effet A. Qu’est-ce que L’effet A ? Démarré en janvier der­nier par Mme Isabelle Hudon, chef de la direction, Québec, et vice-présidente principale, solutions clients, Financière Sun Life, L’effet A est une initiative visant à propulser l’ambition des femmes.

Succédant à une première cohorte en début d’année, le deuxième groupe de L’effet A se rallie autour de leaders d’influence issus majori­ tairement du milieu des affaires, par groupes de 15 à 20 femmes qui relèvent des défis au cours de 100 jours de développement personnel et professionnel.

Détentrice d’un double baccalauréat en droit civil et Common Law de l’Université McGill, Me Chantal Desjardins pratique le droit depuis 1982. En 2003, elle fonde son cabinet d’avocat boutique voué à l’immobilier commercial et représente des détaillants locaux et nationaux, des locataires d’espaces industriels et de locaux pour bureaux, de même que des locateurs, promoteurs immobiliers et investisseurs, partout au Canada.

Du lancement effectué à la mi-septembre jusqu’à la fin de l’année, six leaders auront présenté des programmes de formation permettant à une centaine de femmes d’acquérir en 100 jours des habiletés présentes chez les meneurs, notam­ ment une attitude ambitieuse et la volonté de se mettre en valeur. Une formation qui rejoint les grands objectifs de CREW M. Quatorze membres de CREW M font partie des défis de deux leaders : Me Joëlle Boisvert, associée-directrice du bureau d’avocats Gowlings à Montréal et membre de l’équipe de direction nationale du cabinet, s’est donné comme défi de mettre sur pied un incubateur d’idées pour recréer un modèle de travail qui accélérerait l’accès des femmes à des postes de direction. Me Boisvert offre ce conseil : « Les doutes ne devraient jamais être un frein à nos projets et à nos ambitions. Il faut se faire confiance, suivre son instinct et sortir de sa zone de confort. » (Citation extraite du site Web de L’effet A)

Mme Diane Giard, première vice-présidente à la direction, Particuliers et Entreprises, et membre du Bureau de la présidence, Banque Nationale, dirige des femmes souhaitant conduire leur entreprise à un niveau supérieur. Son défi : développer un Québec inc. au féminin. Mme Giard cherche à inciter les femmes à prendre des risques : « Nous avons la perception que l’échec est lourd et qu’il nous écrase, quand au fond c’est une occasion d’apprendre et de démontrer aux autres à quel point on est fort. » (Propos extraits du site Web de L’effet A, recueillis par Rose Simard le 30 juin 2015) Deux autres femmes et deux hommes complè­ tent l’équipe des six leaders de la deuxième cohorte : Geneviève Biron, présidente, Biron Groupe Santé ; Martine Turcotte, vice-présidente exécutive, Québec, Bell ; Robert Dumas, président, Financière Sun Life, Québec ; et Éric Forest, maire de Rimouski.

Avocates, architectes, ingénieures, directrices de location, détentrices de postes à la haute direction, voire présidentes d’entreprises, 14 femmes membres de CREW M osent leur ambition !

CREW M est fière de vous faire connaître ces membres participantes, présentées en encart de cet article.

CREW M félicite ces 14 femmes ainsi que toutes les autres participantes aux défis des 100 jours de la deuxième cohorte de L’effet A !

Avec grande conviction personnelle, je vous invite, femmes et hommes œuvrant en immo-­ bilier commercial, à influencer vos environ­ nements d’affaires en accueillant le talent féminin et à bâtir une industrie diversifiée et performante.

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EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL

TABLEAU DES PARTICIPANTES AUX DÉFIS DES 100 JOURS DE L’EFFET A Cindy Berthiaume

Première directrice en certification Richter S.E.N.C.R.L. / LLP

Catherine Brault

Johanne Marcotte

Présidente Complexe médical Pierre-Brault

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Maude Lavoie

Chef d’équipe développement corporatif Groupe ameublement Focus inc.

Directrice, Centre Eaton de Montréal, Complexe Les Ailes et Le 1500 Ivanhoé Cambridge

Maryse Couture

Mélanie Masson

Présidente Toiture Couture

Avocate Gascon & associés S.E.N.C.R.L.

Valérie DesRoches

Audrey Monty

Vice-présidente, Québec Société immobilière Arcturus

Architecte Provencher-Roy

Brigitte Dupuis

Émilie Therrien

Marketing et gestion du savoir – Bâtiment SNC Lavalin

Avocate Fasken Martineau DuMoulin S.E.N.C.R.L.

Marie-Josée Frigon

Sandrine Tremblay

Présidente Trafic Design

Première vice-présidente à la direction, particulier Ecosystem Energy Services Inc.

Mélanie Godin

Catherine Vourakis

Vice-présidente finances Gestion A. Godin

Directrice de location – Région de l’Est Dream Office Management Corp.

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ENVIRONNEMENT ET URBANISME

L’ABC DE LA QUALITÉ ENVIRONNEMENTALE D’UN TERRAIN Au Québec, le ministère du Développement durable, de l’Environnement et de la

Frédéric Dufault

Lutte contre les changements climatiques (MDDELCC) a des critères précis concer-

Expert invité

respecter les propriétaires fonciers et les promoteurs quand vient le temps de re-

nant la qualité des sols et la réhabilitation des terrains contaminés, que doivent mettre en état un terrain ou d’y assigner un nouvel usage.

Le Règlement sur la protection et la réhabi­ litation des terrains, adopté en 2003, ainsi que la Politique de protection des sols et de réhabilitation des terrains contaminés du MDDELCC (mise en place en 1988 et révisée en 1998) dictent les normes à respecter en ce qui concerne les teneurs en contaminants acceptés dans le sol par rapport à l’usage prévu sur le site ou en cours dans le cadre d’une décontamination.

Le Règlement et la Politique visent à fournir « un encadrement destiné à assurer la préser­vation de l’intégrité des sols et de l’eau souterraine en prévenant leur contamination ponc­tuelle ou diffuse pouvant résulter d’activités industrielles ou commerciales, et la réhabilitation de terrains dégradés par ces mêmes activités […] » (Politique de protection des sols et de réhabilitation des terrains contaminés – ministère de l’Environnement, 1999, page 5).

Frédéric Dufault, urbaniste, est évaluateur environ­ nemental de site agréé (EESA) et vérificateur environnemental agréé (VEA), agréments qui sont décernés par l’Association québécoise de vérification environnementale (AQVE). Il cumule plus de 15 années d’expérience dans le domaine de l’urbanisme et de la gestion immobilière et environnementale.

Il est président de la firme Enviro 3D Conseils inc.

Nous nous attarderons ici surtout à l’aspect « sol » de la réglementation et de la Politique.

La question de l’eau souterraine et de surface diffère un peu et pourra faire l’objet d’un prochain article dans le cadre de cette chroni­que.

DES CATÉGORIES POUR CLASSER LE SEUIL DE CONTAMINATION Peut-être avez-vous déjà entendu dire que les terrains ou les sols sont classés « A », « A / B », « C », etc. Mais qu’entend-on par ces classements et que signifient-ils ?

Le MDDELCC prévoit trois niveaux de critères génériques pour plusieurs substances, que ce soit sur le plan organique ou inorganique. Les critères de chacun des niveaux permettent au Ministère d’adopter une approche relative aux usages autorisés sur le terrain en question.

Tableau 1 – Types de contamination

ORGANIQUE OU INORGANIQUE ?

CONTAMINANTS ORGANIQUES Produits pétroliers (hydrocarbures) Hydrocarbures aromatiques polycycliques (HAP) Composés organiques volatils (COV) Composés phénoliques Chlorobenzène Biphényles polychlorés (BPC) CONTAMINANTS INORGANIQUES Métaux (cuivre, chrome, arsenic, etc.)

Métaux lourds (plomb, mercure, etc.)

Cyanure Fluorure et bromure Soufre

Niveau « A » : lorsqu’on obtient des résultats égaux ou inférieurs aux critères génériques du niveau A, on parle habituellement de sols propres ou de ce que l’on retrouve naturellement dans les sols (teneur de fond pour les paramètres inorganiques).

Niveau « B » : il s’agit d’un terrain faiblement contaminé. Cependant, les autorités du Minis­ tère considèrent ce niveau comme la limite acceptable pour les usages de type résidentiel, récréatif et institutionnel (école, hôpital, garde­ ries, etc.). Il est alors important de comprendre que le degré de contamination de ces terrains ou de ces sols est très faible et qu’il n’y a pas de danger réel pour les utilisateurs.

Niveau « C » : ce niveau représente un terrain qui est contaminé et dont les critères génériques représentent la limite maximale pour des usages à vocation commerciale ou industrielle et qui ne sont pas situés dans un secteur résidentiel.

1 À noter que la Politique de protection des sols et de réhabilitation des terrains contaminés n’a pas force de loi, mais elle est utilisée par les fonctionnaires pour établir les normes et les critères à respecter lorsque des demandes sont présentées au MDDELCC ; les critères B et C qui figurent dans la Politique sont les mêmes que ceux contenus dans les annexes 2 et 3 du Règlement sur la protection et la réhabilitation des terrains.

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ENVIRONNEMENT ET URBANISME

Les options de décontamination sont multiples, et chaque approche comporte des avantages et des inconvénients.

L’approche classique la plus répandue est l’excavation des sols contaminés et leur expédition vers un centre de traitement ou un site de disposition autorisée.

Le tableau 2 présente un exemple de conta­mi­ nation au plomb (métal lourd – inorganique) et au benzène (contaminant organique).

Tableau 2 – Extrait de l’annexe 2 / Tableau 1 de la Politique CRITÈRES DE SOL

mg / kg de matière sèche (ppm)

A

B

BENZÈNE

0,1

0,5

C 5

PLOMB (PB)

50

500

1 000

Source : www.mddelcc.gouv.qc.ca/sol/terrains/politique/annexe_2_tableau_1.htm

Un sol où se trouve une concentration de 0,1 ppm ou moins de benzène et de 50 ppm ou moins de plomb est considéré comme propre ou classé « A ». L’usage résidentiel et institutionnel est permis si les contaminants sont en concentration inférieure à 0,5 ppm pour le benzène et à 500 ppm pour le plomb, et ainsi de suite. Tout sol dont les concentrations excèdent 5 ppm pour le benzène et 1 000 ppm pour le plomb est contaminé, et des activités de décontamination doivent y être envisagées.

Parfois, il est mentionné que les sols sont de catégorie « AB » ou « BC » ; on parle alors de sols dont les résultats d’analyse se retrouvent entre les deux « plages ». Ce sont des sols très faiblement contaminés dans le cas du « AB » et contaminés dans le cas du « BC ». Rappelons que des sols qualifiés plus grands que « A » (> A), plus grands que « B » (> B) ou plus grands que « C » (> C) sont considérés comme des sols contaminés à différents degrés.

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Lorsqu’on obtient des résultats qui se situent au-delà des critères à respecter en fonction de l’usage (« B » dans le cas du résidentiel ou « C » pour un usage commercial ou industriel), on se retrouve donc avec des sols contaminés que l’on doit gérer. Les options de décontamination sont multiples, et chaque approche comporte des avantages et des inconvénients. L’approche classique la plus répandue est l’excavation des sols contaminés et leur expédition vers un centre de traitement ou un site de disposition autorisée. Plusieurs autres approches peuvent toutefois être envisagées ; elles feront aussi l’objet d’une autre chronique prochainement.

Il existe aussi des sols de catégorie « D ». Cette catégorie, que ne figure pas dans le Règlement sur la protection et la réhabilitation des terrains, représente des sols qui sont très contaminés et dont la teneur en contaminants excède les valeurs limites énoncées dans le Règlement sur l’enfouissement des sols contaminés. Ces sols devront donc être traités avant d’être éliminés par enfouissement ou par d’autres méthodes.

Parmi les traitements possibles, mentionnons les traitements par biopile, ainsi que les traitements mécaniques, thermiques et physicochimiques.

Cependant, il est important de comprendre que lorsque la contamination est le résultat d’un déversement ou d’un accident, le Ministère exige que les sols soient remis dans leur état initial.

Donc, même si l’usage du terrain est commercial ou industriel et qu’il est démontré que la contamination à la suite de l’accident ne dépasse pas le critère « C », le MDDELCC peut exiger le

retour à des sols dits « propres » s’il est prouvé que les sols avant le déversement étaient justement exempts de toute contamination.

DES IMPACTS HORS SOLS En plus de la question de l’impact sur l’environnement et sur la qualité de vie, la réhabilitation et la qualité des sols sont d’une importance capitale dans le domaine de l’immobilier. Le potentiel de développement et la valeur foncière d’un terrain contaminé ou que l’on croit contaminé, même s’il n’y a pas d’impacts sur les usages en cours ou prévus ou en l’absence de risques, sont affaiblis. Un terrain contaminé, même légèrement ou de façon présumée, ajouté à une perte de valeur, contribue à la détérioration de l’environnement urbain, des milieux de vie et cause des maux de tête aux promoteurs et aux propriétaires fonciers.

Certaines municipalités voient même leurs revenus fondre à cause de la non-occupation des lieux ou de la mise en veilleuse de projets due à la contamination plus ou moins connue ou reconnue.

En 2010, le Ministère comptait au-delà de 7 812 terrains contaminés dans ses registres. Cependant, malgré des efforts pour le nettoyage des sites, en 2014, une enquête du journal Les Affaires a révélé qu’il y avait encore plus de

5 593 emplacements qui devaient toujours être nettoyés.

Ces données ne répertorient que celles enregistrées auprès des ministères provincial et fédéral de l’Environnement.

Il existe encore plusieurs sites privés qui ne sont pas répertoriés pour diverses raisons, de l’ignorance à la négligence des propriétaires ou parce que la déclaration n’est pas nécessaire dans certains cas.

MIEUX VAUT PRÉVENIR… En résumé, l’état des sols se qualifie à l’aide de critères précis, et il existe des normes qui peuvent s’avérer restrictives lorsqu’on désire mettre en œuvre un nouveau projet ou procéder à un redéveloppement. Il est impératif de connaître l’état des lieux avant de mener quelque opération que ce soit sur un bien immobilier. Un bon processus de diligence raisonnable, un survol des différents registres des terrains contaminés (à la municipalité ou au MDDELCC) et l’investissement dans des études de caractérisation environnementale de site (réalisées par des professionnels qualifiés membres de l’Association québécoise de vérification environnementale [AQVE],) permettront de mieux connaître l’historique d’un terrain. Seront ainsi évitées des surprises futures lorsque les pics et les pelles prendront d’assaut le terrain ou lorsque viendra le temps de signer une nouvelle entente de location sur un site.

RÉFÉRENCES • • • • •

Politique de protection des sols et de réhabilitation des terrains contaminés du Ministère www.mddelcc.gouv.qc.ca/sol/terrains/politique/resume.htm Loi et règlements – Politique de protection des sols et de réhabilitation des terrains contaminés www.mddelcc.gouv.qc.ca/sol/terrains/loi-reg.htm Répertoire des terrains contaminés du MDDELCC – Bilan sur la gestion des terrains contaminés (2010) www.mddelcc.gouv.qc.ca/sol/terrains/bilan/bilan2010.pdf Enquête du journal Les Affaires www.lesaffaires.com/secteurs-d-activite/immobilier/terrains-contamines-la-carte-du-quebec-toxique/565793 Association québécoise de vérification environnementale www.aqve.com IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2016

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MONDE MUNICIPAL

RAPPORT SUR LA SIMPLIFICATION DES REDDITIONS DE COMPTES DES MUNICIPALITÉS :

DES SOLUTIONS POUR OPTIMISER LES SERVICES DE PROXIMITÉ AUX CITOYENS Caroline St-Hilaire Experte invitée

S’il y a un dossier qui fait l’unanimité dans le milieu municipal partout au Québec, c’est celui de la lourdeur et de la complexité de la reddition de comptes imposée aux municipalités par les différents ministères et organismes provinciaux.

Les exigences de chacun des ministères envers les municipalités augmentent sans cesse et représentent un fardeau de plus en plus coûteux qui génère une interrogation unanime : à qui et à quoi cela sert-il ? Les nombreux processus d’autorisation requis par les différents ministères contribuent à déresponsabiliser les intervenants, à accroître les délais de réalisation des projets et à entretenir la perception d’ineffi­cacité des pouvoirs publics. Les lourdes vérifications exhaustives, sans tenir compte de la taille des projets, en témoignent aussi.

Diplômée de l’UQAM en administration des affaires et gestionnaire de formation, Caroline St-Hilaire préside le Caucus des grandes villes et la Commission de l’aménagement et de l’urbanisme à l’Union des municipalités du Québec (UMQ).

Elle est aussi mairesse de la Ville de Longueuil depuis 2009.

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Aux yeux des élus et des gestionnaires muni­ci­paux, il s’agit manifestement d’une ingérence accrue de Québec dans l’exercice des compé­ tences municipales qui, en plus de générer des coûts additionnels pour l’ensemble des contri­ buables, réduit les ressources des municipalités qui leur permettent d’offrir efficacement des services de proximité de qualité aux citoyens.

publics, l’aménagement du territoire, les auto­ risations environnementales, la gestion des matières résiduelles, la sécurité civile ou les communications avec les citoyens.

Il y a cependant de l’espoir. Lors de la signature du Pacte fiscal transitoire en 2014, le gouver­ nement du Québec a consenti, à la demande de l’Union des municipalités du Québec (UMQ) et des autres partenaires municipaux, de mettre sur pied un groupe de travail qui se pencherait sur cette problématique. Le comité, présidé par l’ex-maire de Sherbrooke et ancien président de l’UMQ, M. Jean Perrault, s’est rapidement mis à l’œuvre en menant une vaste consultation auprès de plus de 400 élus et gestionnaires municipaux de partout au Québec.

En guise de recommandation-cadre, le groupe de travail propose au gouvernement du Québec d’adopter une politique de simplification des redditions de comptes indiquant les principes et les pratiques qui doivent guider les ministères dans l’élaboration, le suivi et la révision des réglementations et des programmes touchant les municipalités. Une telle politique permettrait notamment, selon le groupe de travail, de restaurer la notion de confiance entre Québec et les municipalités, à titre de gouvernements de proximité.

Le fruit de ce travail rigoureux et colossal est contenu dans un rapport étoffé, rendu public récemment sous le titre évocateur Faire confiance, disponible sur le site Web du gouver­nement (www.mamot.gouv.qc.ca). Le document propose 44 recommandations ciblées et pragmatiques pour simplifier les redditions de comptes des municipalités dans différents volets de leur administration quotidienne, que ce soit la gestion financière, les contrats

Cette notion de confiance s’avère essentielle pour assurer une relation d’égal à égal et un solide partenariat entre les paliers de gouver­ nement. Il est à souhaiter que les mesures proposées par le comité Perrault soient rapide­m ent mises en œuvre, non seulement au bénéfice des municipalités, mais surtout à celui des citoyens, en offrant plus de marge de manœuvre à leurs élus locaux pour agir direc­ tement afin d’améliorer leur qualité de vie.

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FOCUS

ÉVALUATEURS AGRÉÉS

LES ENJEUX DE LA PROFESSION AU QUÉBEC

PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

L’Ordre des évaluateurs agréés demande que l’évaluation immobilière devienne un acte réservé à ses membres afin de mieux protéger le public.

Une modification du Code des professions pour réserver certains actes aux évaluateurs agréés est donc l’enjeu prioritaire de l’Ordre, dit son président, Richard Lahaye, et une demande en ce sens suit actuellement son cours auprès de l’Office des profes­sions du Québec. L’an dernier, l’OEAQ a redéfini le champ d’exercice de ses membres afin de refléter l’évolution de la profession. En effet, 20 % des éva­luateurs agréés font actuellement de la gestion immobilière, dans les institutions gouvernementales ou de grandes organisations. « Cette nouvelle défi­nition intègre aussi la consultation, le conseil immobilier au sens large, que font plusieurs des membres de l’Ordre », ajoute Céline Viau.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

P

our porter le titre d’évaluateur agréé dans la province, il faut être membre en règle de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ). La pratique de l’évaluation n’est cependant pas attribuée exclusivement à ses 1 000 membres. « Cela veut dire que n’importe qui peut s’ouvrir un bureau d’évaluation s’il n’utilise pas le titre d’évaluateur agréé », explique Céline Viau, secrétaire générale de l’OEAQ.

CÉLINE VIAU Secrétaire générale Ordre des évaluateurs agréés du Québec

RICHARD LAHAYE Président Ordre des évaluateurs agréés du Québec

ISTOCK PAR LAFLOR

selon l’Ordre des évaluateurs agréés

Parmi les autres enjeux où les évaluateurs agréés jouent un rôle, Mme Viau cite le phénomène des achats en ligne qui a pour effet de réduire l’espace commercial, d’où des décisions à prendre quant à la gestion des actifs immobiliers pour les propriétaires de centres commerciaux. « Nos membres mesurent les impacts de cette évolution importante dans le commerce de détail et conseillent leurs clients sur la réutilisation des locaux », ajoute Richard Lahaye.

Deuxième enjeu associé à la transformation du parc immobilier : la conversion d’hôtels en résidences pour étudiants ou pour aînés. Là encore, l’évaluateur agréé fournit des conseils sur l’option la plus rentable entre rénover un hôtel désuet ou le convertir en tenant compte des coûts de mises aux normes selon le Code du bâtiment, des normes de sécurité, des services qu’il faut offrir et de leurs impacts sur les opérations et les revenus.

Finalement, le président de l’OEAQ se dit préoccupé par la situation des syndicats de copropriété qui possèdent souvent des fonds de prévoyance insuffisants et qui éprouvent des difficultés à obtenir une couverture d’assurance pour les dégâts d’eau (étant donné l’ampleur des désastres, en effet, certaines compagnies d’assurances se retirent complètement de ce marché, et d’autres imposent des franchises exorbitantes). « Les édifices en copropriété sont en voie de devenir une partie importante du parc immobilier au centreville de Montréal ; des gens y investissent, et l’expé­rience d’immeubles de même nature qui ont aujourd’hui une vingtaine d’années met en lumière le besoin de constituer une provision financière adéquate pour faire face aux travaux de rénovations des bâtiments, souligne Richard Lahaye. Nous voulons sensibiliser les copropriétaires à cet enjeu, cela fait partie de notre mission de protection du public. » IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2016

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FOCUS

CONNAÎTRE LA JUSTE VALEUR MARCHANDE D’UN IMMEUBLE, UN PRÉALABLE AUX BONNES DÉCISIONS D’AFFAIRES

Est-il judicieux de vendre un immeuble ? Est-ce le bon temps pour faire des acquisitions afin d’accroître ses actifs ? Nos taxes municipales sont-elles trop élevées ? Autant de questions auxquelles pourra répondre l’évaluateur agréé. D’autant plus que les services de ces professionnels évoluent de plus en plus vers un rôle-conseil élargi. Il y a bien sûr la demande d’hypothèque ou la couverture d’assurance,

MICHEL COLGAN Directeur général, Évaluation et services consultatifs Colliers International

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ISTOCK PAR RIKE_

Quel sera le taux d’occupation des immeubles de bureaux dans notre ville à moyen terme ? Comment évoluera le marché de nos locataires ? Voilà des aspects qui influent sur la valeur marchande d’un édifice commercial. Rencontre avec les évaluateurs agréés, des professionnels dont l’étendue du rôle demeure méconnue.

où il faut savoir combien vaut un édifice ou combien coûtera sa reconstruction en cas de désastre, mais leur intervention va souvent beaucoup plus loin.

Michel Colgan, Directeur général, Évaluation et services consultatifs chez Colliers International, en fournit plusieurs exemples. Comme ce client qui veut construire un immeuble dans lequel il louera des espaces résidentiels et des locaux commerciaux et qui a besoin de prévoir ses revenus de loyers et de connaître sa clientèle cible. « Pour répondre à ces questions, il faut analyser, entre autres, les baux qui se signent dans ce secteur, donc avoir accès à de l’information difficile à trouver », explique Michel Colgan. Ou encore le client qui serait prêt à vendre l’espace excédentaire dans son stationnement et qui veut savoir combien il pourrait en obtenir selon l’usage pour lequel il le vendrait.

L’évaluateur agréé peut aussi aider un acheteur à déterminer l’usage le plus rentable pour un terrain ou un édifice, selon le zonage actuel ou potentiel et les tendances du secteur.

Expertise et connaissance approfondie d’un secteur immobilier, bases de données étoffées, méthodes d’évaluation rigoureuses, capacité d’analyse et d’anticipation : voilà en grande partie ce qu’offrent les évaluateurs agréés. « Il importe de souligner qu’il

« Si j’évalue un hôtel, je dois connaître les transactions d’hôtels dans la même région ainsi que le niveau de leurs revenus et l’état du marché hôtelier. » – Yves Godin

STEVE GILBERT Président Gilbert, Deschênes et associés

YVES GODIN Vice-président directeur, Québec, recherches, évaluation et services-conseils, gestion des impôts fonciers Groupe Altus

s’agit d’une opinion sur la valeur et non d’une science exacte, rappelle Steve Gilbert, président de Gilbert, Deschênes et associés. La force d’un rapport d’évaluation réside dans la façon de bien interpréter le marché et de justifier les hypothèses. » UN PROCESSUS COMPLEXE ET PRÉCIS Le rapport d’évaluation d’une propriété commerciale est un document assez détaillé – de quelques dizaines à quelques centaines de pages selon la taille de l’immeuble – qui comprend, entre autres, une analyse des revenus et des dépenses, ainsi que des exemples de transactions analogues à celle que l’on veut faire. « La signature de l’évaluateur agréé garantit une démarche logique pour arriver à une opinion motivée sur la valeur marchande d’un immeuble, définit Richard Lahaye, président de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ). Il s’agit d’une suite de diverses étapes, comme un examen du marché et une analyse socioéconomique, et de la conciliation de trois méthodes, selon le poids accordé à chacune par l’évaluateur. » Quelles sont ces méthodes ? Celle de la comparaison avec des immeubles de même taille et de même usage dans le

quartier, celle des revenus, souvent projetés sur 10 ans, et celle du coût de construction ou de remplacement, énumère Michel Colgan.

Si l’une des méthodes ne s’applique pas à l’immeuble, le rapport doit en expliquer la raison. « Prenons le cas des édifices de bureaux où les acheteurs potentiels peuvent être des fonds de pension ou des sociétés publiques.

Leur objectif premier étant le retour sur investissement, la méthode des revenus sera prépondérante, car c’est l’élément sur lequel la décision se prendra », explique Richard Lahaye.

COMMENT RECONNAÎTRE UN BON RAPPORT D’ÉVALUATION ?

Un bon rapport répond aux normes de qualité définies par l’OEAQ et par l’Institut canadien des évaluateurs, il s’appuie sur des données variées, fiables et vérifiées par enquête, ainsi que sur une connaissance et une visite de l’immeuble. « Si j’évalue un hôtel, je dois connaître les transactions d’hôtels dans la même région ainsi que le niveau de leurs revenus et l’état du marché hôtelier », ajoute Yves Godin, vice-président directeur, Québec, recherches, évaluation et services-conseils, gestion des impôts fonciers, Groupe Altus.

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FOCUS

«On retiendra les services d’une firme reconnue pour son expérience et son expertise dans le marché immobilier et géographique propre à l’immeuble à évaluer, car elle aura bâti, au fil des ans, des bases de données pertinentes.»

JULIANO FALESCHINI Président Société immobilière Falco

Les hypothèses et les conditions limitatives y sont bien décrites afin que le lecteur comprenne les pourquoi, ajoute Michel Colgan. Des clauses d’un bail avantageuses pour des locataires qui sont, par exemple, des filiales de la compagnie propriétaire, ou encore un changement de zonage en cours d’étude, bref il faut spécifier s’il existe des situations qui ont un impact ou qui pourraient exercer une influence dans un futur proche sur la valeur de l’immeuble. « Nous recommandons d’ailleurs à nos clients de ne pas regarder seulement les chiffres, mais de lire le rapport d’évaluation au complet même s’il comporte plusieurs pages. Comme il importe également de lire le contrat qui définit entre autres les droits à évaluer, la date de l’évaluation et le type d’évaluation qui sera utilisé. » Dans le cas particulier d’une contestation de l’évaluation apparaissant sur l’avis d’imposition municipale, on parle plutôt de valeur réelle et non de valeur marchande.

L’évaluation est alors soumise à la Loi sur la fiscalité muni­ cipale et aux règles qui y sont rattachées. Par exemple, elle doit être faite en considérant l’état physique de l’immeuble et d’après la situation du marché au 1er juillet, une année et demie avant l’entrée en vigueur du rôle d’évaluation municipale.

19_DeRico experts-conseils.pdf

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13-07-23

De Rico Laflamme Cassidy Perreault T 418 780-2330 1 877 780-2330 F 418 781-0728 Édifice Delta II, 2875, boulevard Laurier, bureau 650 Québec (Québec) G1V 2M2

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Comment choisit-on son évaluateur agréé ? « On retiendra les services d’une firme reconnue pour son expérience et son expertise dans le marché immobilier et géographique propre à l’immeuble à évaluer, car elle aura bâti, au fil des ans, des bases de données pertinentes », répond Juliano Faleschini, évaluateur agréé, maintenant président de la Société immobilière Falco.

BESOIN DE RELÈVE DANS LES DOSSIERS LITIGIEUX Il devient difficile de trouver de la relève prête à endosser les longues heures et le stress élevé liés au rôle de témoin expert devant la cour. « C’est un travail de minutie où il faut approfondir chacune des hypo­thèses. Apprendre à bien le faire peut nécessiter cinq ans de pratique et même plus.

Il y a peu de volontaires et beaucoup de demandes », signale Yves Godin.

ANALYSE DE MARCHÉ

LA RÉALITÉ IMMOBILIÈRE CHANGEANTE DES CABINETS JURIDIQUES Les pressions concurrentielles découlant de la globalisation de certains services

Benoit Beauchemin

professionnels ne sont pas sans conséquence pour plusieurs entreprises, notamment l’utilisation de leur espace commercial.

Expert invité

Par exemple, depuis quelques années, les cabinets d’avocats doivent changer peu à peu la façon dont ils gèrent leurs opérations et leur stratégie immobilière. Ces changements résultent de la crise financière de 2008-2009 et d’un certain plafonnement pour les services juridiques au pays et dans le monde. Cette situation s’accompagne d’une certaine pression sur le prix des services juridiques ressentis par l’ensemble des acteurs du marché. À l’exception des plus importantes firmes juridiques en Amérique du Nord sur lesquelles la pression exercée sur les honoraires n’a pas été aussi importante, la plupart des cabinets d’avocats ont été dans l’obligation de comprimer leur tarification horaire et autres conventions d’honoraires, afin de demeurer concurrentiels.

Diplômé des HEC, Benoit Beauchemin possède 20 années d’expérience en recherche et analyse concurrentielle et stratégique. Actuellement analyste principal, Intelligence de marché chez Colliers International Canada, il est responsable de la recherche et de l’analyse du marché immobilier industriel et de bureaux au Québec.

L’OPTIMISATION DU PLAN D’AFFAIRES ET LA MAXI­MISATION DES ESPACES Il n’est plus rare de voir certains cabinets importants et de taille intermédiaire avoir recours à un chef des opérations et à un chef des finances afin de maximiser l’efficacité des ressources financières et le déploiement optimal du plan d’affaires. Les avocats discutent et négocient désormais directement avec les clients afin de déterminer les honoraires, l’utilisation de stratégies de facturation excluant un taux horaire, la détermination de préférences tarifaires uniques pour chaque client et, surtout, pour trouver des façons d’élargir leurs offres de service au sein de leur clientèle existante.

Les entreprises juridiques encouragent l’inno­ vation et investissent dans des systèmes de gestion des connaissances pour soutenir leur stratégie d’affaires. Les cabinets tentent aussi de former leurs futurs dirigeants, alors que la génération des baby-boomers commence peu à peu à quitter les postes de direction de plusieurs firmes. À la suite des pressions tarifaires et de celles d’autres forces du marché, les cabinets d’avocats prennent, en général, des mesures énergiques

afin d’optimiser l’utilisation de leurs locaux.

Ces cabinets portent une plus grande attention à leurs frais généraux, dont l’immobilier est une composante importante. Ils réduisent leurs coûts tout en améliorant l’efficacité des lieux de travail et ainsi contribuent à attirer et à maintenir le personnel le plus qualifié.

Plusieurs options sont examinées, comme la possibilité d’adopter une taille de bureau unique et le déplacement des principaux associés vers l’intérieur des bâtiments, au lieu de les loger le long des fenêtres et sur les coins, tout en installant les conseillers moins expéri­ mentés à des postes de travail situés dans des aires ouvertes.

Le maintien de bureaux pour les partenaires retraités, une pratique courante des cabinets d’avocats pendant des décennies, est en voie de disparition. Ces cabinets sont à la recherche des meilleures pratiques afin de maximiser leurs opérations, et le recours à ces méthodes devient la norme, et non l’exception, dans l’industrie. Colliers International constate une réduction de la superficie utilisée par les plus importants cabinets d’avocats de l’ordre de 15 à 32 %. Cette concentration des espaces de même que les changements dans leur utilisation exigent un ajustement culturel pour nombre de ces entreprises. À Montréal, environ 3,5 % des locaux pour bureaux de catégorie A situés au centre-ville sont occupés par des firmes juridiques, en légère baisse depuis 10 ans. À Montréal toujours, au cours des dernières années, le milieu juridique s’est consolidé, et certains cabinets d’avocats ont ressenti le besoin de réduire leurs effectifs. Par rapport à d’autres grandes villes, les cabinets montréa­ lais affichent, en général, un ratio élevé de partenaires relativement au nombre d’avocats salariés. Ce déséquilibre oblige à une révision du fonctionnement traditionnel des cabinets.

Tradition­nellement, les partenaires chevronnés contribuent de façon importante au dévelop­ pement d’une grande clientèle. Les nouveaux IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2016

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ANALYSE DE MARCHÉ

ISTOCK PAR NIKADA

De grands cabinets amorcent l’examen de la meilleure stratégie d’aménagement et de localisation de leurs bureaux jusqu’à cinq ou sept ans à l’avance.

modèles d’affaires exigent maintenant que tous les avocats contribuent à cette expansion.

Certains avocats d’expérience choisissent désormais de travailler pour de plus petits cabinets et en entreprise. Par conséquent, les grands cabinets montréalais occupent moins d’espace et redéfinissent leur modèle d’affaires.

Certains bureaux d’avocats explorent l’éventail des possibilités relativement à leurs locaux bien avant l’expiration de leurs baux. Ce processus de décision à long terme permet de maintenir la stabilité des relations professionnelles.

De grands cabinets amorcent l’examen de la meilleure stratégie d’aménagement et de localisation de leurs bureaux jusqu’à cinq ou sept ans à l’avance.

Au-delà des changements liés à l’utilisation des bureaux, les cabinets d’avocats font face à une certaine uniformisation de leurs services.

Les clients ne rechignent pas à l’idée de payer des

honoraires importants afin de bénéficier de conseils juridiques de premier ordre s’appuyant sur une forte expertise et une excellente connais­ sance des enjeux de l’industrie. Toutefois, de nombreux clients sont aujourd’hui moins enclins à payer des honoraires élevés pour les services de soutien tels que la diligence raisonnable, la rédaction, la recherche et l’assemblage de documents. Les grands cabinets reconnaissent en effet que la valeur ajoutée de leurs services réside surtout dans leur grande expertise professionnelle lorsqu’il s’agit de litiges complexes et, dans une moindre mesure, dans les services de soutien offerts. Conséquemment, les entreprises embauchent moins de conseillers juridiques et parajuridiques que dans le passé, ce qui contribue à la compression de l’industrie.

Le monde juridique est donc en transforma­t ion, et l’immobilier se situe au cœur de ces changements.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2016

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QUÉBEC

LE MARCHÉ MULTILOCATIF À QUÉBEC :

UNE NOUVELLE EFFERVESCENCE VIABLE À LONG TERME ?

Si une certaine stabilité était notable en ce qui a trait à la progression des mises en chantier sur le marché locatif de Québec au cours des dernières années, un constat

Alain Roy, É.A.

différent s’impose pour l’année en cours. Alors qu’on observait une tendance d’environ 1 400 à 1 500 nouvelles unités locatives annuellement au cours des

Expert invité

années antérieures, il s’est ajouté 1 108 mises en chantier pour la première moitié de 2015 seulement. On peut donc s’attendre à une année exceptionnelle sur le plan des nouvelles constructions d’immeubles locatifs dans la capitale.

MISE EN CHANTIER RMR QUÉBEC – MULTILOCATIF VS COPROPRIÉTÉ 3 000

2 581

2 500

1 986

2 000

1 798 1 567

1 727 1 353

1 099 1 000

1 551 1 560

1 500

1 347

1 511

1 475

1 315

1 174

1 108

1 160 1 038 784 517

500

Titulaire de cette chronique depuis plusieurs années, Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec.

Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011.

0

2006

2007

663

577

740

2008

2009

2010

2011

Copropriété

Effectivement, plusieurs projets locatifs d’initiatives privées ont récemment vu le jour ou sont actuellement en construction à Québec. Le secteur Sainte-Foy est d’ailleurs la cible de nombreux projets de développement locatif d’envergure. Pensons notamment au Complexe La Garde (256 unités en trois bâtisses), au Quartier R (150 unités en trois phases), au Prisme (respectivement 65 et 55 unités pour les deux premières phases) ou au projet mixte Le Quartier QB qui prévoit une portion locative (300 unités) en plus d’une section de condos. À eux seuls, ces projets totalisent plus de 800 unités.

D’où vient cet engouement pour le marché du locatif ? Une réponse est évidente : le surplus d’unités en copropriété sur le marché a conduit

2012

2013

2014

T1-T2 2014

T1-T2 2015 Source : SCHL

certains promoteurs à repositionner leurs pro­duits. Certains projets destinés à l’origine au marché du condo ont donc été convertis en locatif, tels les projets les Villas Cortina, le Promontoire et le Bastien, tous situés au nord du boulevard Lebourgneuf sur des sites dont la visée initiale était d’accroître l’offre de condos il n’y a pas si longtemps. D’ailleurs, on constate que la croissance du nombre de mises en chantier d’unités locatives concorde avec la diminution de la construction de copropriétés.

Ainsi, plusieurs développements d’importance, ciblant souvent une clientèle bien nantie, offrent maintenant une classe de produits locatifs qui n’existait à peu près pas à Québec voilà quelques années à peine. En outre, la hausse des valeurs de condos que nous avons connue au cours IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2016

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ISTOCK PAR TONY TREMBLAY

QUÉBEC

des dernières années a rendu plus intéressante l’option de devenir locataire dans de nouvelles constructions, malgré les loyers plus élevés.

De ce côté, on constate effectivement un écart important entre les loyers des appartements dans les immeubles récents et ceux des plus vieux logements. Selon les dernières compilations du Groupe Altus, un logement de 4 ½ pièces peut se louer sur une base mensuelle autour de 1 300 $ dans les nouvelles constructions, comparativement à une moyenne de 777 $ pour l’ensemble des 4 ½ pièces de la région métropolitaine de recensement (RMR), selon les plus récentes données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

Avec de tels prix, le loyer économique requis par le pro­moteur pour justifier son investissement dans le développement d’immeubles locatifs est désormais plus accessible.

Mentionnons aussi que le ralentissement de la croissance de la valeur des terrains résidentiels, combiné au faible rendement exigé (taux global d’actualisation) par les promoteurs pour ce type d’immeuble, facilite également l’atteinte de l’équilibre entre le loyer économique et le loyer marchand. Par ailleurs, les promoteurs sont plus créatifs en ce qui concerne la rentabilité de leur projet. À ce titre, de nouvelles tendances ont vu le jour récemment. Pensons entre autres à certains projets dont les loyers incluent les services, permettant aux promoteurs de bénéficier d’économie d’échelle sur le coût de ces derniers ou encore à d’autres immeubles dont les réservoirs à eau chaude individuels ont été remplacés par un système central, permettant au propriétaire non seulement d’économiser sur le plan de l’entretien des systèmes, mais aussi de récupé­rer des pieds carrés d’entreposage pour chaque appartement.

Ainsi, malgré leurs loyers plus élevés, les appartements haut de gamme construits au cours des derniers mois ont connu un bon succès puisqu’ils comblaient une demande qui était refoulée par l’absence de ce type de produits il y a peu de temps à Québec. Plusieurs projets de petite envergure se sont absorbés rapidement alors que d’autres projets ont connu des difficultés marquées à ce sujet, principalement ceux de plus grande envergure (100 unités et plus).

Par ailleurs, l’augmentation de l’inventaire de logements locatifs au sein de la RMR de Québec a contribué à la détente du marché pendant la dernière année.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2016

Effectivement, en rétrospective, on remarque que le taux d’inoccupation à Québec a augmenté de près de 1,4 % sur une période de 12 mois selon la SCHL pour s’établir à 3,2 % en avril 2015. Pour la fin de la présente année, nos estimations fixent ce taux à environ 4,25 %. Citée comme première raison à ce desserrement des conditions du marché vient la hausse de l’offre, due aux récentes mises en chantier. Dans le même ordre d’idées, mentionnons que, selon les données de la SCHL, le taux d’inoccupation des immeubles locatifs construits depuis 2005 dépassait la moyenne observée en atteignant les 3,5 % en octobre 2014.

Toutefois, il est important de préciser que la situation particulière touchant actuellement le marché des copro­ priétés a également eu un rôle à jouer dans cette hausse de l’inoccupation des appartements locatifs. En effet, certains promoteurs, n’ayant pas réussi à écouler leurs unités de condo nouvellement construites, en raison de la saturation actuelle du marché, ont décidé de les mettre en location, ajoutant ainsi une compétition supplémentaire, principalement aux logements locatifs haut de gamme, lesquels présentent des attributs semblables à ceux des copropriétés. Selon les données les plus récentes de la SCHL, 3 142 unités en copropriété étaient en location en octobre 2014, comparativement à 2 806 à pareille date en 2013, soit une augmentation d’environ 12 %. Groupe Altus a aussi recensé des données : certains projets en copropriétés comptent jusqu’à 40 % de leurs unités en location, mais la moyenne avoisine plus 15 %. Selon la SCHL, le taux d’inoccupation pour ces unités était alors fixé à 3,2 %. Quoi qu’il en soit, comparativement aux autres pôles urbains du Québec, c’est encore la RMR de Québec qui présente les conditions de marché les plus serrées.

Cela dit, il devient légitime de se demander si la situation actuelle, c’est-à-dire où l’offre semble croître à un rythme plus rapide que la demande, est soutenable à long terme.

Toutes ces nouvelles unités trouveront-elles un locataire ou sommes-nous en train de reproduire le déséquilibre actuel qui perturbe le marché de la copropriété ?

En réponse à ces questionnements, rappelons que l’immo­ bilier évolue de façon cyclique et que le marché risque de s’ajuster par lui-même avec le temps. Les promoteurs se lançant dans de nouveaux projets locatifs devront toutefois demeurer prudents, prévoir un rythme d’absorption plus lent pour les prochaines années et s’assurer que leur projet répond en tout point à la demande pour qu’il soit viable à long terme.

BRÈVES IMMOBILIÈRES

JOHN RIDER CHEZ CHICAGO La Compagnie d’assurance titres Chicago Canada, un chef de file dans le domaine de l’assurance titres, est heureuse d’accueillir John Rider au sein de son équipe de haute direction à titre de vice-président. M. Rider, avocat en Ontario depuis 1992, a œuvré au début de sa carrière au sein de grands cabinets d’avocats et cumule notamment plus de 12 années d’expérience dans le domaine de l’assurance titres.

VENTE DE LA BÂTISSE DE CASCADES DE 107 000 PI² À QUÉBEC Cascades vend sa dernière bâtisse sur le territoire de la ville de Québec par l’intermédiaire de NAI Commercial, représentée par François Paquin et Vincent Lauzon. La transaction de 3 300 000 $ a été acceptée par les deux parties en moins de trois semaines, et les acheteurs sont des investisseurs de la région.

L’INDUSTRIELLE ALLIANCE A REMPORTÉ UN PRIX TOBY AWARDS 2015 LORS DU GALA NATIONAL DES PRIX BOMA LE 17 SEPTEMBRE DERNIER À QUÉBEC

NOUVEAU PRÉSIDENT ET CHEF DE LA DIRECTION DE SNC-LAVALIN SNC-Lavalin a annoncé que Neil Bruce succédera à Robert G. Card au poste de président et chef de la direction de l’entreprise, nomination qui est entrée en vigueur le 5 octobre dernier.

Neil Bruce siégera également au conseil d’administration de SNC-Lavalin. « La nomination de M. Bruce survient au moment où nous entamons la prochaine étape de l’évolution de notre entreprise, a déclaré Lawrence Stevenson, président du conseil. Depuis deux ans et demi, M. Bruce a dirigé le secteur d’activité des mines et de la métallurgie, ainsi que celui du pétrole et du gaz, de même que l’acquisition de la société Kentz et son intégration réussie qui a transformé le secteur du pétrole et du gaz de SNC-Lavalin. Le conseil d’administration est enchanté de recruter un leader de ce calibre, passé maître en gestion et en exécution de projet, pour présider à la croissance de l’entreprise. » « M. Bruce compte plus de 30 ans d’expérience diversifiée dans le secteur de l’ingénierie et de la construction, et il possède une connaissance exhaustive des quatre secteurs dans lesquels notre entreprise exerce ses activités », a ajouté le président.

VINCI PARK DEVIENT INDIGO Les stationnements Indigo seront connectés et offriront progressivement des possibilités telles que réserver une place et la payer grâce à une application mobile.

Cette orientation s’ajoute à l’accélération de l’installation de bornes électriques et d’espaces pour garer des vélos. L’arrivée d’Indigo fait suite à une importante transaction conclue en juin 2014 alors que deux entreprises françaises, Ardian et Crédit agricole assurances, se sont portées acqué­reuses de 75 % de l’entreprise.

NOMINATION DE NANCY DEBLOIS, B.A.A., AU POSTE DE DIRECTRICE, SERVICES IMMOBILIERS CHEZ TECHNOPARC MONTRÉAL Mme DeBlois est une gestionnaire polyvalente en immobilier commercial ayant travaillé pour de grandes organisations privées et paragouvernementales. Elle est entrée en poste à la mi-octobre 2015 ; nous lui souhaitons la bienvenue.

On ne pourvoira pas au poste de chef de l’exploitation, et les présidents des quatre secteurs de la Société continueront de relever de M. Bruce.

NOUVEAU PROJET D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER

Le 2020, boul. Robert-Bourassa a obtenu le premier prix dans la catégorie « Immeubles à bureaux rénovés ». Avec plus de 35 M$ d’investis en rénovations majeures, cet immeuble figure à nouveau au palmarès des adresses prestigieuses de Montréal.

DÉVOILEMENT DU PROJET SIGNATURE PLACE DES PEUPLES Dans le cadre des célébrations de son 30e anniversaire qui s’est déroulé au Musée canadien de l’histoire le 12 novembre en soirée, BRIGIL a procédé au dévoilement de la deuxième version de son projet signature Place des Peuples. Le projet immobilier multifonctionnel que propose l’entreprise est un développement majeur pour la région et pourrait devenir l’un des plus importants complexes immobiliers multifonctionnels au Québec.

Réseau Sélection, en partenariat avec un important joueur institutionnel et Centria, réalise la construction du projet Vice Versa.

La première phase de ce complexe résidentiel au concept unique offre aux retraités autonomes des unités en location avec services (199 unités) et des appartements locatifs (102 unités). Ce projet de près de 50 M$ est situé à Châteauguay.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2016

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BRÈVES IMMOBILIÈRES

SÉMINAIRE SIOR 2015 NAI Commercial remercie Richard Sauvé pour son implication à titre de vice-président de la section de Montréal du SIOR (Society of Industrial and Office Realtors) qui a organisé récemment un séminaire dont le sujet fut la chaîne d’approvisionnement du commerce de détail de Shanghai à votre tablette. Ce séminaire a de plus été accrédité par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) comme formation continue.

PREMIÈRE PELLETÉE DE TERRE POUR LE PROJET ARBORA À peine un mois après son lancement officiel, on procède à la première pelletée de terre du projet immobilier Arbora à Griffintown, le plus important projet d’habitation au monde doté d’une structure en bois massif CLT. Rappelons que le projet Arbora comprend trois immeubles de huit étages pour un total de 434 unités de type condo, maisonnette urbaine et unité locative. Des locaux commerciaux variant de 1 000 à 10 000 pi2 sont prévus au rez-de-chaussée pour une superficie totale de 35 000 pi2. Le projet Arbora se distingue avec plus de 40 % d’espaces verts et vise à obtenir une certification LEED® Platine, devenant ainsi le premier projet immobilier dans Griffintown à détenir cette homologation. L’investissement global est évalué à 130 M$, et l’occupation est prévue pour l’automne 2016 pour les unités locatives et à l’automne 2017 pour les condos et les maisonnettes urbaines.

NOUVEAU PATRON À L’ASSOCIATION DES MAÎTRES COUVREURS DU QUÉBEC Connu pour son rôle actif au sein de l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ) – région du Montréal métropolitain, Marc Savard se joint à l’Association des maîtres couvreurs du Québec (AMCQ) à titre de directeur général.

Mettre en valeur l’AMCQ sera la première tâche à laquelle s’attellera M. Savard. Outre cela, le nouveau directeur général compte procéder à une refonte complète du cadre de gouvernance.

PRO KONTROL ACCUEILLE UN NOUVEAU RESPONSABLE DU DÉVELOPPEMENT DES AFFAIRES Pro Kontrol a annoncé la nomination de Stéphane Lagacé au poste de responsable, Développement des affaires – Projets immobiliers commerciaux pour la succursale de Laval couvrant la grande région métropolitaine.

M. Lagacé détient une formation en mécanique du bâtiment ainsi qu’un certificat en gestion de projet. Ayant travaillé auprès d’une grande chaîne de magasins de détail en tant que gestionnaire des installations immobilières, il possède plusieurs années d’expérience dans ce domaine.

ROBIN BLANCHARD SE JOINT À CADILLAC FAIRVIEW Cadillac Fairview (CF) a annoncé la nomination de Robin Blanchard comme gestionnaire de la location de bureaux pour le portefeuille de l’Est du Canada. Dans ses nouvelles fonctions, M. Blanchard sera responsable de la location de la tour Deloitte, de la Gare Windsor ainsi que des bureaux situés dans les centres commerciaux CF au Québec et à Ottawa.

UN ESCALIER MONUMENTAL CONSTRUIT PAR EBC EBC a aménagé sept étages de bureaux du cabinet financier Deloitte au centreville de Montréal. Parmi les faits saillants de ce projet complexe de 20 M$ figure un escalier monumental. Depuis la mise en service de ces bureaux, l’escalier monumental fait la une des magazines et de sites Web d’architecture.

De gauche à droite : Benoit Dorais, maire de l’arrondissement Sud-Ouest de Montréal, Marc-André Roy, président de Sotramont, Guy St-Jacques, vice-président Construction chez Sotramont, Annie Lemieux, présidente de LSR GesDev, Lucie Laliberté, vice-présidente Développement et construction chez LSR GesDev, et Damien Silès, directeur général du Quartier de l’innovation.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2016

Les promoteurs Ray Junior Courtemanche et Jean Grégoire ont annoncé, le 28 octobre dernier, la construction d’un nouvel hôtel au cœur de La Cité de Mirabel. L’établissement,développementurbainmixteintégrant 147 chambres et condotels, nécessitera un investissement de 40 M$. L’ouverture est prévue pour décembre 2016. Des salles de conférences et de spectacle, une piscine sur le toit du bâtiment, un restaurant, une salle de réunion, une salle de conditionnement physique et une chapelle vitrée sont notamment prévus dans les plans de construction.

STÉPHAN POULIN PHOTOGRAPHE

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EN COMMENÇANT PAR LA FIN

UNE AUTRE PIERRE APPORTÉE À L’ÉDIFICE Il y a deux ans déjà, 14 femmes faisaient la une du magazine à l’occasion d’un dossier spécial qui leur était consacré.

Femmes et immobilier commercial : voilà une réalité qui s’impose désormais dans l’industrie. Si, en l’absence d’études statistiques, nous ne pouvons toujours pas chiffrer leur nombre avec exactitude – au même titre que les hommes d’ailleurs –, nous savons cependant qu’elles sont présentes dans toutes les professions liées à l’immobilier commercial.

Qu’elles soient architectes, avocates, courtières, évaluatrices, gestionnaires, ingénieures, notaires, relationnistes, pour ne citer que ces exemples, ces femmes font partie du vaste écosystème qu’est l’immobilier commercial, selon l’expression de Me Andrée De Serres, professeure et titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier ESG UQAM. Elles tracent leur route dans un marché mondialisé aux enjeux complexes en soumettant et en prodiguant analyses et conseils à des propriétaires, des gestionnaires, des investisseurs.

D’autres encore dirigent des entreprises et érigent des immeubles. À cet avancement des femmes vers les plus hautes fonctions, le magazine continue de contribuer en faisant connaître les plus dynamiques et talentueuses d’entre elles et en leur donnant la parole.

Notre chronique régulière, publiée tout au long de l’année et réservée à l’exper­tise de femmes d’influence en immobilier commercial en collaboration avec CREW M, traduit bien cette volonté.

De la même manière, ce numéro est une autre pierre apportée à l’édifice. À la une du magazine, nous vous présentons une femme d’exception : Annie Lemieux, présidente de LSR GesDev. Le parcours de cette dirigeante au grand cœur est un modèle inspirant non seulement pour la garde montante, mais aussi pour ceux et celles chez qui l’engagement est synonyme de réussite.

Nathalie Savaria Rédactrice en chef

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2016

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