« Si j’évalue un hôtel, je dois connaître les transactions d’hôtels dans la même région ainsi que le niveau de leurs revenus et l’état du marché hôtelier. » – Yves Godin
STEVE GILBERT Président Gilbert, Deschênes et associés
YVES GODIN Vice-président directeur, Québec, recherches, évaluation et services-conseils, gestion des impôts fonciers Groupe Altus
s’agit d’une opinion sur la valeur et non d’une science exacte, rappelle Steve Gilbert, président de Gilbert, Deschênes et associés. La force d’un rapport d’évaluation réside dans la façon de bien interpréter le marché et de justifier les hypothèses. » UN PROCESSUS COMPLEXE ET PRÉCIS Le rapport d’évaluation d’une propriété commerciale est un document assez détaillé – de quelques dizaines à quelques centaines de pages selon la taille de l’immeuble – qui comprend, entre autres, une analyse des revenus et des dépenses, ainsi que des exemples de transactions analogues à celle que l’on veut faire. « La signature de l’évaluateur agréé garantit une démarche logique pour arriver à une opinion motivée sur la valeur marchande d’un immeuble, définit Richard Lahaye, président de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ). Il s’agit d’une suite de diverses étapes, comme un examen du marché et une analyse socioéconomique, et de la conciliation de trois méthodes, selon le poids accordé à chacune par l’évaluateur. » Quelles sont ces méthodes ? Celle de la comparaison avec des immeubles de même taille et de même usage dans le
quartier, celle des revenus, souvent projetés sur 10 ans, et celle du coût de construction ou de remplacement, énumère Michel Colgan. Si l’une des méthodes ne s’applique pas à l’immeuble, le rapport doit en expliquer la raison. « Prenons le cas des édifices de bureaux où les acheteurs potentiels peuvent être des fonds de pension ou des sociétés publiques. Leur objectif premier étant le retour sur investissement, la méthode des revenus sera prépondérante, car c’est l’élément sur lequel la décision se prendra », explique Richard Lahaye. COMMENT RECONNAÎTRE UN BON RAPPORT D’ÉVALUATION ? Un bon rapport répond aux normes de qualité définies par l’OEAQ et par l’Institut canadien des évaluateurs, il s’appuie sur des données variées, fiables et vérifiées par enquête, ainsi que sur une connaissance et une visite de l’immeuble. « Si j’évalue un hôtel, je dois connaître les transactions d’hôtels dans la même région ainsi que le niveau de leurs revenus et l’état du marché hôtelier », ajoute Yves Godin, vice-président directeur, Québec, recherches, évaluation et services-conseils, gestion des impôts fonciers, Groupe Altus.
IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2016
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