Tendances et Innovations - Maintenance immobilière - volume 9 numéro 3

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

TENDANCES ET INNOVATIONS

Brigitte Dupuis

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L’ÉTAT DES LIEUX, UN PORTRAIT DE LA SANTÉ GLOBALE D’UN BÂTIMENT Tous les propriétaires immobiliers font tôt ou tard face au vieillissement de leurs actifs immobiliers. Étonnamment, la majorité d’entre eux ne possèdent pas une liste à jour de leurs équipements et systèmes. Ils ont encore moins une vision à long terme des dépenses liées aux investissements, aux opérations et à la maintenance de leurs bâtiments.

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a solution la plus efficace pour connaî­­tre la condition d’un bâtiment est de procéder à un état des lieux, plus communément appelé BCA (Building Condition Assessment), le rapport qui en découle étant un BCR (Building Condition Report). Le BCA est encadré par le Standard ASTM 2018-15 et inclut une inspection visuelle d’un bâtiment et de ses actifs, une entrevue des principaux intervenants de la maintenance ainsi qu'une revue documentaire de l’historique de la maintenance, des travaux de rénovation et de mise à jour des équipements.

Le rapport final présente généralement une pro­jection des besoins d’exploitation (OPEX, operating expenses) et des dépenses d’investis­ sement (CAPEX, capital expenditure) qui seront requises sur cinq ans. Cependant, cette prévision budgétaire peut être étalée sur plusieurs années à la demande du propriétaire de l’immeuble. L’état des lieux permet aux propriétaires d’obtenir un bilan de santé de leurs actifs immobiliers et d’en connaître la valeur réelle.

LES ÉTAPES DE RÉALISATION D’UN ÉTAT DES LIEUX Un inspecteur procède à une évaluation visuelle de toutes les composantes et sous-composantes visibles au moment de l’inspection, ainsi que de leurs caractéristiques techniques. Pour codifier les équipements, l’inspecteur utilise généralement une nomenclature standardisée (code UNIFORMAT IV). Il effectue son évaluation en regroupant les actifs du bâtiment en systèmes, car la performance d’un équipement a souvent une incidence sur les autres équipements reliés.

De nos jours, la collecte de données est très souvent effectuée à l’aide d’applications mobiles performantes. Certaines d’entre elles facilitent également l’analyse des observations, en les comparant avec des données de référence du marché. Ces données de référence sont généralement développées par des entreprises spécialisées en gestion immobilière.

Brigitte Dupuis, directrice du développement des affaires pour la province de Québec chez ENGIE Services, a fait sa marque en gestion des actifs, BIM, efficacité énergétique, développement durable et s’intéresse plus particulièrement à la gestion du cycle de vie d’une installation. Elle cherche constamment à promouvoir les technologies qui soutiendront la révolution énergétique de demain.

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Elles prennent en compte une combinaison de facteurs tels que les spécifications du fabricant, la santé et la sécurité, l’empreinte carbone, la maintenance, les bonnes pratiques du marché et l’expérience de l’analyste en gestion opérationnelle d’installations. Ces données permettent à l’inspecteur de comparer son évaluation de la condition des équipements avec les standards de performance et de durée de vie attendues. Le rapport final présente également une planification des travaux de gros entretien, en prenant en compte la durée de vie du bâtiment et les coûts opérationnels.

Durant l’inspection, l’évaluateur formule des remarques et relève des non-conformités de l’immeuble ou liées aux pratiques courantes de la maintenance et des opérations. Cellesci sont en premier lieu évaluées sous l’angle de la santé et de la sécurité, puis relativement à la conception même du bâtiment, à l’obso­ lescence des équipements, aux objectifs de développement durable et à la conformité aux législations.

Ainsi, dans les rapports d’état des lieux, on trouvera généralement la description sommaire

et la condition générale de chaque système composant le bâtiment (sommaire exécutif), ainsi que la condition détaillée de chaque système, incluant le degré de vétusté, de performance et d’efficacité du point de vue du fonctionnement et de la maintenance de chaque sous-élément. Un plan de remplacement et de travaux majeurs sur une certaine période et des critères de priorités s’ensuivent pour donner une idée au propriétaire des dépenses à prévoir à son budget pour les années à venir.

Les recommandations du rapport d’état des lieux sont donc très utiles pour planifier les travaux et anticiper les budgets d’investissement pour maintenir un portefeuille d’actifs et lui permettre de générer les revenus locatifs attendus. Une mise à jour annuelle de l’état des lieux est recommandée.

LA CLIENTÈLE CIBLE La plupart du temps, les propriétaires immo­ biliers procèdent à un état des lieux pour mitiger les risques et sécuriser la rentabilité de l’inves­t issement. Les conclusions et les recommandations du rapport permettent aussi aux gestionnaires immobiliers d’avoir

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L’inspecteur procède aussi à l’évaluation du coût de réhabilitation et de remplacement des actifs. Les travaux sont priorisés, ordonnancés et intégrés à un calendrier d’exécution. L’évaluateur projette ensuite les coûts estimés en capital sur une durée déterminée. Le rapport devrait présenter les coûts projetés pour une longue durée (50 ans) et un bilan plus détaillé pour le plan d’immobilisation quinquennal (5 ans).

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UNE VISION À LONG TERME Habituellement, les données générées par l’état des lieux sont incorporées à un système de gestion de la maintenance automatisé par ordinateur (GMAO) pour que le gestionnaire immobilier puisse faire un suivi des recommandations et une inté­gration, le cas échéant, dans un plan d’entretien préventif. Il optimise ainsi les programmes de maintenance et, par le fait même, la pérennité des actifs.

L’état des lieux inclut généralement une évaluation énergétique préliminaire. L’évaluateur présente alors des possibilités d’économie énergétique potentielles et une vérification de la puissance des unités de chauffage et de climatisation. Dans certains mandats, l’état des lieux comprend un audit énergétique plus complet permettant de brosser un portrait de la consommation et de la répartition énergétiques.

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un portrait instantané et global de la condition de leurs actifs et des orientations objectives sur les investissements à venir.

Les investisseurs immobiliers aguerris ont aussi intégré l’état des lieux dans leur processus d’achat puisqu’il leur permet de mieux connaître la valeur actuelle nette du bâtiment qu’ils sont en train d’acquérir (par exemple, l’analyse coûtbénéfice sur la durée de vie complète du bâtiment en tenant compte non seulement de l’investissement initial d’achat, mais de l’ensemble des coûts opérationnels et des coûts des gros entretiens de renouvelle­ ment, afin de maintenir un état qui permet le niveau de revenu espéré) et d’en négo­ cier le prix en conséquence. Dans un contexte de diligence raisonnable, les institutions bancaires et les compagnies d’assurance exigent également un état des lieux sommaire. Finalement, les loca­ taires qui souhaitent louer des espaces sur une longue durée et qui devront payer les dépenses courantes (énergie, opération et maintenance) ont tout avantage à procéder à un état des lieux avant de s’y engager.

Ils profitent ainsi d’un outil de négociation inégalé pour établir le prix de vente ou de location d’une propriété.

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La réalisation de l’état des lieux permet au propriétaire d’assurer une meilleure planification des travaux dans le temps et une gestion bonifiée des activités préventives.

LA FACTURE L’état des lieux est une activité plutôt abordable. Les coûts varient en fonction de la qualité des données existantes : liste des équipements, plans, modèles numériques, historique des interventions, superficie des espaces, années et types de construction et présence ou non d’un stationnement au soussol ou d’un balcon dans l’immeuble. Advenant que le propriétaire n’ait pas l’information à jour sur ses équipements et ses systèmes, l’une des tâches de l’inspecteur sera alors de créer la liste des équipements et de faire l’entrée de données sur leurs caractéristiques techniques, avant de procéder à l’évaluation de leur degré de vétusté et de leur perfor­ mance. La réalisation de l’état des lieux permet au propriétaire d’assurer une meilleure plani­ fication des travaux dans le temps et une gestion bonifiée des activités préventives.

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Faire un état des lieux est à la fois bénéfique pour les propriétaires, les locataires et les gestionnaires immobiliers. Cette démarche permet de déterminer l’état actuel d’une propriété et de ses dépenses d’immobilisation futures. Les recommandations de l’inspecteur permettent d’obtenir un portrait instantané d’une propriété et d’assurer la pérennité et la performance des équipements. Ces informations sont cruciales pour la planifi­ cation des dépenses et de la réalisation des projets et pour l’optimisation du cycle de vie des actifs (CAPEX / OPEX). L’état des lieux est une occasion pour le gestionnaire immo­ bilier d’optimiser son fonctionnement et sa maintenance, de diminuer les dépenses curatives et de réduire de façon notable les urgences et les dépenses non planifiées.

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