Maintenance volume 4 - numéro 4

Volume 4 | Numéro 4

DOSSIER boma québec

Enrichir ses connaissances

pour augmenter la valeur de l’actif immobilier DOSSIER SPÉCIAL

René Perron Couvreurs

À l’assaut des contraintes

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« Faites confiance dès aujourd’hui à la plus grande entreprise d’entretien ménager au Canada de propriété 100 % québécoise. » — Pierre Robitaille, président de PRM

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mot de la rédaction

De meilleurs immeubles, de meilleurs gestionnaires À

Photo : jbc média PAR Alain Lambert

Montréal, au début du XXe siècle, un règlement municipal datant de 1901 interdisait les constructions de plus de 130 pieds (40 mètres) de hauteur. Les autorités de l’époque voulaient ainsi préserver le maximum d’ensoleillement dans les rues. Ce règlement allait être modifié en 1927.

Cependant, si les gratte-ciel ont fleuri dans le ciel de la ville, l’élévation d’un édifice ne doit toujours pas dépasser celle du mont Royal, ou 232,5 mètres au-dessus du niveau de la mer, afin de préserver la ligne d’horizon1.

Nathalie Savaria

L’élévation des édifices a été l’un des dossiers prioritaires des fondateurs et membres de la Building Owners and Managers Association of Montreal, ou BOMA Montréal, créée en 1927 et devenue en 1989 BOMA Québec.

Aujourd’hui forte de ses 400 membres, l’association, qui a bien sûr évolué au fil du temps, souhaite contribuer à la préservation et à l’amélioration des actifs, mais aussi au perfectionnement des connaissances des gestionnaires d’immeubles, relate la journaliste Suzanne Gagné dans le grand dossier que nous consacrons à BOMA Québec.

Dans la même foulée, découvrez la gestionnaire qui assume depuis 25 ans la direction générale de BOMA Québec dans Une journée dans la vie de… Linda Carbone. D’origine italienne, cette femme dynamique et énergique est également à la tête d’une entreprise spécialisée dans la gestion d’organismes sans but lucratif, dont certains sont du secteur de l’immobilier.

Outre ces pages consacrées à BOMA Québec, je vous invite à lire vos chroniqueurs habituels –Suzanne Gagné, Gaëtan Tremblay et Bruno Turcotte – qui, à l’instar de BOMA, vous informent sur les dernières tendances dans l’industrie.

C’est aussi dans l’optique de participer à l’enrichissement des connaissances que le magazine vous offre une chronique signée par Andrée De Serres, titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier ESG UQAM. Dans ce numéro, elle s’associe à un ingénieur afin d’expliquer le concept de résilience appliqué aux immeubles.

Enfin, lisez notre dossier spécial sur René Perron Couvreurs qui, avec ses 90 ans d’expérience, ne craint pas d’aller à l’assaut des contraintes !

Au moment où j’écris ces lignes, les feuilles mortes jonchent le sol et la tombée du jour, qui se fait de plus en plus hâtive, nous rappelle que l’hiver approche.

Voilà la saison idéale pour flâner chez soi et lire un peu. Bonne lecture !

Nathalie Savaria Rédactrice en chef et éditrice déléguée 1. Les limites de hauteur, document PDF disponible sur le site Internet de la Ville de Montréal.

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VOLUME 4 | NUMÉRO 4

5 Le magazine Maintenance est publié par JBC Média inc.

2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771

20 DOSSIER 5 BOMA QUÉBEC

info@jbcmedia.ca

Enrichir ses connaissances pour augmenter la valeur de l’actif immobilier Par Suzanne Gagné

www.jbcmedia.ca Le magazine Maintenance est partenaire média de : Chef de file en gestion immobilière

PRÉSIDENT ET éditeur Jacques Boisvert Rédactrice en chef et éditrice déléguée Nathalie Savaria Équipe de rédaction Andrée De Serres, Suzanne Gagné, Benoît Robert, Nathalie Savaria, Gaëtan Tremblay et Bruno Turcotte Révision Céline Bouchard correction d’épreuves Christine Barozzi et Catherine Faucher directrice artistique Carole Bordeleau infographiste Sandrina Villeneuve publicité Montréal Najat El Manir, responsable des ventes publicité et projets spéciaux

Maude Lafleur, conseillère en publicité E­­dith Lajoie, conseillère en publicité Québec Madeleine Blain, conseillère en publicité responsable de la capitale nationale et des régions

ADMINISTRATION Catherine Faucher, adjointe au président et directrice des opérations photo en page couverture © iStockphoto par SKLA photoS © JBC Média par Denis Bernier, Claude Gagnon, Denis Lemelin et Alain Lambert (sauf indication contraire) envoi de poste — publications Convention no PP 41614528

adresse de retour 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9

20 Une journée dans la vie de...

Linda Carbone Par Nathalie Savaria

25 SAVOIR ET FORMATION Les nouveaux enjeux de la gestion des risques et de la résilience des grands immeubles Par Benoît Robert et Andrée De Serres

29 Gestion immobilière Toitures vertes pour bâtiments existants : quelques critères à considérer Par Bruno Turcotte 31 dossier spécial René Perron Couvreurs À l’assaut des contraintes Par François Perreault 41 CVAC Le contrôle du bruit dans un bâtiment Par Gaëtan Tremblay

abonnements www.jbcmedia.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2011.

Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur.

Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Maintenance. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

ISSN 1925-7988

43 Question d’innovation Par ici, les toilettes urbaines automatisées et autonettoyantes !

Par Suzanne Gagné 45 Le saviez-vous ?­­

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DOSSIER

BOMA QUÉBEC

Enrichir ses connaissances pour augmenter la valeur de l’actif immobilier

photo : sun life

Par Suzanne Gagné, journaliste

Fondée en 1927, la Building Owners and Managers Association of Montreal a évolué au rythme de l’histoire de Montréal, puis de la province de Québec.

Aujourd’hui, l’association compte 400 membres qui ont une influence certaine sur l’enrichissement des connaissances des gestionnaires, sur la valeur de l’actif immobilier et même sur le développement durable.

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BOMA QUÉBEC

Petite histoire d’une grande association La Building Owners and Managers Association of Montreal, ou BOMA Montréal, a été fondée en 1927, soit 20 ans après la formation de BOMA International. À l’époque, elle est éminemment masculine et anglophone, et est dirigée par 11 propriétaires immobiliers bien connus dans la ville, dont le célèbre orfèvre et bijoutier Henry Birks. Sa mission ? Better buildings and better managers ou De meilleurs immeubles et de meilleurs gestionnaires.

C

e n’est pas un hasard si BOMA Montréal est fondée à cette époque. En effet, un des dossiers chauds de l’immobilier, en cette fin des années 1920, est la hauteur des immeubles, qui avait été limitée à 130 pieds en 1901. L’Édifice Sun Life a d’ailleurs été construit suivant ce règlement. Le règlement a été assoupli en 1927 « à la condition de prévoir des retraits progressifs pour préserver l’ensoleillement au niveau de la rue ».

La circulation automobile et le stationnement dans le quartier des affaires comptent également parmi les préoccupations de l’époque.

L’association sert surtout de lieu d’échanges, mais elle fait des démarches à la mesure de ses moyens, qui sont limités. Fort heureusement, BOMA a déjà acquis une crédibilité aux États-Unis grâce à sa Méthode normalisée de mesurage (Standard Method of Floor Measurement), établie avant la Première Guerre mondiale, qui n’est toutefois pas toujours utilisée de ce côté-ci de la frontière.

«

En louant des espaces, nous pouvions enfin mentionner dans le bail que les mesures étaient conformes à la Méthode normalisée de mesurage de BOMA, ce qui rassurait les locataires.

»

– Burt Carrigan

« Même au cours des années 1970, les calculs n’étaient pas toujours précis, surtout en ce qui concerne les espaces communs ou vitrés, raconte Burt Carrigan, courtier immobilier et l’un des piliers de BOMA Québec. À l’époque, un client pouvait se faire dire : “ Voilà, j’ai environ 5 000 pi2 et je vous les loue pour 10 000 $ par année ! ” La méthode normalisée a été adoptée ici peu à peu et a permis de préciser les mesures. En louant des espaces, nous pouvions enfin mentionner dans le bail que les mesures étaient conformes à la Méthode normalisée de mesurage de BOMA, ce qui rassurait les locataires. »

Le premier tournoi de golf

Il n’en demeure pas moins que, dans les années 1970, l’association montréalaise ne roule toujours pas sur l’or, et ses dirigeants sont préoccupés par les limites que leur impose leur manque de moyens. « La cotisation des membres représente seulement un tiers des fonds nécessaires pour bien gérer une association et offrir des services à ses membres, explique M. Carrigan. Au milieu des années 1970, l’association était logée dans un local minuscule, à côté d’un ascenseur de la Place Victoria. Nous n’avions pas beaucoup de membres et pas beaucoup d’argent, alors il était difficile de nous faire connaître et de faire du lobbying. » 6

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Burt Carrigan Ancien président BOMA Québec

Après une discussion avec des représentants d’autres associations affiliées à BOMA, plus fortunées celles-là, au Canada et à l’international, M. Carrigan et ses collègues décident d’organiser un premier tournoi de golf au milieu des années 1980. « Il a tout de suite connu beaucoup de succès, poursuit-il.

Aujourd’hui, nous pouvons même nous permettre d’offrir une partie des profits à la Fondation immobilière de Montréal pour les jeunes. » En 1989, sous la présidence de Jacques Métivier, BOMA Montréal se donne pour mission de couvrir toute la province et se présente désormais sous le nom de BOMA Québec. Petit à petit, l’organisme prend enfin son envol et acquiert une crédibilité indiscutable dans le marché immobilier du Québec, par ses démarches auprès des instances réglementaires, sa responsabilité en matière

BOMA QUÉBEC

environnementale et ses programmes de formation. Ses membres échangent régulièrement avec ceux de BOMA Canada et de BOMA International. En Amérique du Nord seulement, BOMA regroupe 15 000 membres, qui gèrent environ 10 milliards de pieds carrés. « Je suis très fier de voir ce qui s’est passé pour BOMA au cours des 25 dernières années, conclut M. Carrigan. Grâce à l’association, les immeubles sont mieux gérés, plus sécuritaires et plus respectueux de l’environnement, ce qui est bon à la fois pour les propriétaires d’immeubles, pour leurs locataires et pour la société en général. »

«

Grâce à l’association, les immeubles sont mieux gérés, plus sécuritaires et plus respectueux de l’environnement, ce qui est bon à la fois pour les propriétaires d’immeubles, pour leurs locataires et pour la société en général.

»

– Burt Carrigan

Le premier bulletin de BOMA Montréal, en 1927, et la charte originale de l’association

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Maurice HADDAD mons par imedia com photo : Wik

Le Palais des congrès de Montréal, certifié BOMA BESt

Valoriser les immeubles, l’environnement et la connaissance L’un des objectifs de BOMA est d’augmenter la valeur de l’actif immobilier de ses membres.

Pour y arriver, elle a développé plusieurs activités.

D’

De plus, avec le rapport sur l’énergie et l’environnement publié par BOMA BESt, l’industrie peut mesurer concrètement les améliorations qu’elle apporte. Par exemple, en 2013, la consommation moyenne d’eau, pour les immeubles certifiés BOMA BESt, était de 66 % inférieure à celle de l’ensemble des immeubles canadiens ! Jusqu’ici, 360 édifices ont été certifiés BOMA BESt au Québec.

photo : JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

abord, le programme BOMA BESt (Building Environmental Standards), une initiative de la Colombie-Britannique, qui a déjà une crédibilité bien établie. « Il s’agit d’un programme qui permet à l’industrie de s’autoréglementer en ce qui a trait à la performance énergétique et environnementale dans les immeubles existants, explique Linda Carbone, directrice générale de BOMA Québec. Depuis le lancement du programme au Québec, en 2005, avec le module pour immeubles de bureaux, poursuit-elle, il a beaucoup évolué et inclut maintenant les commerces de détail, l’industrie légère, les centres commerciaux et les immeubles multirésidentiels, et nous venons tout juste de compléter le module pour les immeubles de soins de santé. »

Linda Carbone Directrice générale BOMA Québec

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BOMA QUÉBEC

photo : istockphoto par simonkr

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Notre objectif est de couvrir tous les sujets importants en matière de gestion immobilière, y compris les sujets d’actualité, comme ça a été le cas récemment avec les tours d’eau. Ces échanges permettent à nos membres de connaître les meilleures pratiques de leurs collègues.

1 13-10-17

»

– Linda Carbone

09:27

Des gestionnaires mieux formés

Par ailleurs, on ne saurait parler d’immeubles bien gérés sans parler de formation. Grâce au BOMI (Building Owners and Managers Institute), BOMA offre des formations permettant à ses membres d’obtenir les titres de RPA (Real Property Administrator), de FMA (Facilities Management Administrator) et de SMA (Systems Maintenance Administrator). « Auparavant, les immeubles appartenaient à des individus, des familles ou des entreprises, dit Linda Carbone. Aujourd’hui, nombreux sont ceux qui appartiennent à des fonds de pension ou à des intérêts étrangers et qui sont gérés comme un actif faisant partie d’un portefeuille d’investissement. Les propriétaires s’attendent donc à obtenir un certain rendement.

La formation devient dès lors encore plus importante qu’avant pour gérer efficacement les immeubles. » Une nouveauté : certains cours pourront bientôt être offerts en ligne en français.

Par ailleurs, BOMA Québec propose aussi à ses membres plusieurs autres activités, dont des colloques et des déjeuners-causeries. « Notre objectif est de couvrir tous les sujets importants en matière de gestion immobilière, y compris les sujets d’actualité, comme ça a été le cas récemment avec les tours d’eau, précise Mme Carbone. Ces échanges permettent à nos membres de connaître les meilleures pratiques de leurs collègues. »

Il y a des infirmières, des physiothérapeutes, des médecins, des chirurgiens

et il y a nos urgentologues.

24 h sur 24, 365 jours par année. Fondée en 1966.

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BOMA QUÉBEC

Des comités actifs dans tous les dossiers d’actualité BOMA Québec, c’est aussi une demi-douzaine de comités qui s’activent pour faire évoluer le milieu immobilier dans tous ses aspects.

P

ar exemple, grâce à son comité Normes et réglementations, BOMA Québec participe activement aux débats d’actualité touchant le secteur immobilier en défendant les intérêts de ses membres auprès des organismes de réglementation.

Au cours des dernières années, plusieurs incidents à caractère social ont mené à des changements réglementaires, que l’on pense seulement à l’écroulement de composantes de certaines façades de bâtiments ou de dalles de stationnement. « L’adoption du Code de sécurité, section Bâtiments, a un impact direct sur les propriétaires et gestionnaires immobiliers, explique Jacques Paré, président du comité Normes et réglementations. Elle nécessite de nouvelles analyses, des inspections, des registres et donc des dépenses. Nous faisons une veille d’information sur ces changements pour que les gestionnaires d’immeubles puissent se préparer en conséquence. »

«

»

À l’heure actuelle, l’un des grands défis des gestionnaires techniques est le vieillissement du parc immobilier.

Jacques Paré Président Comité Normes et réglementations

– Patrice Bonin

La gestion des immeubles

Pour sa part, le comité Gestion des immeubles organise notamment des dîners-conférences, appelés BOMidis, qui permettent aux membres d’échanger et de peaufiner leur savoir sur des sujets d’actualité concernant l’immobilier commercial.

Par exemple, le 25 septembre dernier, ce comité organisait un BOMidi au sujet du lancement du Guide sur la classification des immeubles de bureaux, un projet amorcé en 2012. « Nous avons créé un comité d’experts formé de représentants de propriétaires immobiliers, d’évaluateurs et de courtiers, explique Linda Plante, présidente du comité Gestion des immeubles. Nous nous sommes penchés sur ce sujet de la classification parce qu’il n’y a pas de standards officiels dans ce créneau et que cela crée parfois de la confusion.

Le guide devrait aider nos membres à mieux comprendre les critères qui définissent les classes d’immeubles A, B et C. »

Linda Plante Présidente Comité Gestion des immeubles

Soulignons que ce guide, élaboré par BOMA Québec, a été adopté par toutes les associations locales de BOMA Canada.

De son côté, le comité Gestion technique intégrée effectue une veille globale et intervient dans cinq domaines principaux, soit l’énergie, l’environnement et le développement durable, la gestion de systèmes, les infrastructures, ainsi que la santé et la sécurité au travail. « À l’heure actuelle, l’un des grands défis des gestionnaires techniques est le vieillissement du parc immobilier, explique Patrice Bonin, président du comité. Ils doivent trouver des façons de maintenir la valeur des immeubles tout en demeurant compétitifs dans le marché.

Par exemple, s’ils ont un équipement à remplacer, quelles sont leurs options ? Quelles sont les meilleures technologies disponibles actuellement ? Notre comité tente de répondre à ces questions. » 10

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photo : mario Melillo

La gestion technique

Patrice Bonin Président Comité Gestion technique intégrée

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La récupération des matières résiduelles constitue une nouvelle tendance, mais elle n’est pas toujours simple à gérer.

BOMA Québec a donc publié tout récemment le Guide pour une caractérisation efficaces des matières résiduelles pour aider les gestionnaires à mieux réutiliser, recycler et réduire leurs déchets. « D’autres questions touchent aussi l’ensemble des gestionnaires techniques. Par exemple, le réfrigérant R-22

arrive en fin de production d’ici quelques années et les gestionnaires se posent des questions sur ce qu’ils doivent prévoir en matière de plans d’immobilisation pour faire face à cette situation, ajoute M. Bonin. Nous allons nous positionner en amont des échéances afin de leur fournir une réponse adéquate. » Le comité organise aussi des conférences d’une demi-journée sur des sujets techniques divers sous la forme d’un colloque annuel. Il produira également une série d’articles, en collaboration avec le comité Normes et réglementations, sur toutes les nouveautés touchant les normes techniques, en plus d’organiser des visites d’immeubles dont la qualité technique est impeccable.

Préparer la relève

photo : mario Melillo

La relève est un autre dossier chaud, dans l’industrie, et fait elle aussi l’objet d’un comité de BOMA Québec. « Il y a deux ou trois ans, à la conférence BOMEX®, nous avons demandé à de hauts dirigeants d’entreprises immobilières ce qui les gardait éveillés la nuit. La réponse à cette question était la relève, dit Linda Carbone. Comment transmettre toute l’expérience acquise au cours des 30 dernières années ?

Comment nos gestionnaires actuels vont-ils s’adapter à la jeune génération, dont les besoins et aspirations sont différents ? Et comment faire connaître le milieu immobilier aux jeunes ? »

Ralph Karawani, ing.

Président Comité Relève

Pour attirer la relève dans la profession, BOMA Québec s’est associée à la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier ESG UQAM afin, notamment, de produire différentes capsules vidéo sur les métiers de l’immobilier. « De plus, pour le 5 novembre prochain, notre comité organise un 5 à 7 Relève auquel les membres d’expérience de BOMA Québec inviteront des jeunes, dit Ralph Karawani, président du comité Relève. Par ailleurs, nous sommes en train de créer une nouvelle formule d’adhésion spécifiquement pour la relève, avec des catégories Étudiant et Jeune gestionnaire. »

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BOMA QUÉBEC

Chapeau aux bénévoles engagés !

Une organisation comme BOMA Québec ne pourrait s’épanouir sans le nombre d’heures incalculable qu’y consacrent une centaine de bénévoles. Si l’on en croit le témoignage de deux ex-présidents de BOMA Québec, les bénévoles retirent au moins autant que ce qu’ils donnent.

A

nne Marie Guèvremont, par exemple, s’engage depuis une vingtaine d’années. « J’arrivais de TroisRivières et j’avais un nouvel emploi à Montréal, chez Cambridge, dit-elle. Je ne connaissais personne ici. Mon patron m’a alors suggéré de m’impliquer auprès de BOMA Québec. »

Burt Carrigan, quant à lui, fait maintenant partie du comité des gouverneurs, mais son engagement au sein de BOMA Québec date du milieu des années 1970. Il a finalement été président de BOMA Québec en 1986-1987 et président de BOMA Canada en 1996-1997. « BOMA Québec est comme une famille pour moi, dit-il. Les membres sont des amis.

Nous avons voyagé ensemble dans des congrès partout dans le monde et nous en sommes venus à nous connaître assez intimement. Le bénévolat a été une bonne façon d’apprendre, de faire du réseautage et même de voyager. J’ai aussi acquis une vision plus complète de notre industrie. Par ailleurs, quand on appelle un membre de BOMA, il rend toujours notre appel, ce qui facilite notre travail. Pour moi comme pour la plupart de mes amis de BOMA, l’association est une famille, un style de vie, une philosophie du don : plus on donne, plus on reçoit ! »

photo : studio magenta

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Anne Marie Guèvremont Ancienne présidente BOMA Québec

Elle est devenue membre, s’est engagée comme bénévole, puis a gravi les échelons jusqu’au poste de présidente de BOMA Québec, qu’elle a occupé de mars 2012 à mars 2014. Elle a d’ailleurs été la deuxième femme présidente de l’association. « Quand on commence, dit-elle, on ne connaît pas les joueurs clés de l’industrie. BOMA Québec a été pour moi une porte d’entrée et une ouverture sur le marché immobilier non seulement à Montréal, mais dans tout le Québec et le Canada. J’ai pu avoir des échanges enrichissants avec mes collègues. Je ne pourrais pas calculer combien de milliers d’années d’expérience les membres cumulent ! »

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BOMA QUÉBEC

Dominic Gilbert

Président de BOMA Québec

Dominic Gilbert est président de BOMA Québec depuis mars 2014. Âgé de 39 ans, le vice-président, gestion immobilière, du Fonds de placement immobilier BTB s’impose déjà comme un chef de file parmi les gestionnaires immobiliers du Québec. En mai 2013, il a reçu le Prix de la présidente de BOMA Québec 2013-2014, décerné pour la première fois à un bénévole ayant démontré un intérêt marqué et qui s’est investi dans le développement et la notoriété de l’association.

Dès 2003, Dominic Gilbert s’était joint au comité Gestion des immeubles, dont il a assumé la présidence en 2006. Il a d’ailleurs été l’un des instigateurs du projet « Les métiers en immobilier » réalisé par BOMA Québec en partenariat avec la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier ESG UQAM. Tout en poursuivant le travail accompli par ses prédécesseurs, le nouveau président de BOMA Québec souhaite trouver des façons innovantes d’informer, de former et de séduire les membres. « Je voudrais que BOMA Québec soit pour eux l’endroit idéal pour rencontrer des gens, acquérir de nouvelles connaissances et se perfectionner. Bref, que BOMA devienne un incontournable ! »

photo : jbc méd ia par denis bernier

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BOMA QUÉBEC

BOMA Québec et l’industrie immobilière dans l’avenir Vers quoi se dirige BOMA Québec pendant la prochaine décennie ? l’association suivra ou précédera tout simplement les tendances de l’industrie. Voici ce qu’en disent nos experts.

«

BOMA Québec deviendra l’autorité en ce qui a trait à la gestion immobilière.

Nous voulons être le point de chute pour tout ce qui concerne les normes, la réglementation, la gestion, la construction, les processus, l’entretien et le développement durable. Nous aimerions aussi offrir un programme de stages pour favoriser l’intégration des jeunes dans la gestion des immeubles. Nous travaillons déjà de près avec l’UQAM, mais nous aimerions étendre notre partenariat à d’autres universités. » – LINDA CARBONE, directrice générale

«

Je vois arriver à grands pas le bâtiment intelligent. Certains grands joueurs, dans le domaine de la haute technologie, envisagent de répertorier l’immobilier commercial partout dans le monde et de s’en servir par exemple pour faire des visites virtuelles des immeubles. D’autres entreprises parlent d’intégrer des systèmes de diffusion de données à même le réseau de distribution électrique des immeubles.

Nous allons nous pencher là-dessus et continuer d’informer nos membres. » – PATRICE BONIN, président du comité Gestion technique intégrée

«

On voit que le marché devient international. Les gens ont donc de plus en plus d’occasions de travailler sur des projets non seulement à Montréal, mais dans toute l’Amérique du Nord. Il sera donc important que la relève ait une ouverture sur le monde. » – RALPH KARAWANI, président du comité Relève

«

Les gestionnaires d’immeubles devront se familiariser avec les médias sociaux.

C’est une excellente façon de communiquer avec les locataires. La grande majorité des Canadiens ont un téléphone intelligent et beaucoup travaillent dans des immeubles de bureaux… Il serait donc aussi important de s’assurer d’avoir accès à la technologie sans fil partout pour offrir un bon service. » – LINDA PLANTE, présidente du comité Gestion des immeubles

«

Il est évident qu’il y aura bientôt d’autres changements réglementaires, par exemple au sujet des gicleurs dans les résidences pour personnes âgées, et aussi éventuellement sur les moisissures. Les propriétaires d’immeubles devront adopter les meilleures pratiques pour prouver leur compétence auprès des locataires. On parle souvent de bâtiments intelligents, mais ce n’est pas seulement une question de réseaux informatiques ; c’est aussi un bâtiment géré intelligemment par un personnel compétent. » – JACQUES PARÉ, président du comité Normes et réglementations

BOMA Québec en bref > Ce qu’elle est : Association des propriétaires et des administrateurs d’immeubles du Québec.

> Nombre de membres : 400, qui représentent 85 % des espaces commerciaux de catégorie A du Québec.

> Année de fondation : 1927. > Vision : s’affirmer comme la référence en matière de valorisation de l’actif immobilier au Québec. > Mission : améliorer la connais-

sance, les méthodes, les outils et les pratiques de gestion visant à augmenter la valeur de l’actif immobilier.

> Reconnue : pour le programme

de certification environnementale BOMA BESt et la Méthode normalisée pour mesurer la superficie des locaux, entre autres.

> Événements : tous les deux ans, BOMA tient le prestigieux concours Prix BOMA et son gala, ainsi que l’événement LE MONTRÉAL DU FUTUR, qui présente les projets immobiliers et d’infrastructure en cours de développement, et en 2015, à Québec, BOMA Québec sera l’hôte de BOMEX®, la conférence et exposition nationale de BOMA Canada, qui rassemble les proprié taires et gestionnaires immobiliers du pays et qui culmine avec la remise des Prix TOBY. Hiver ­­2015 —

15

BOMA QUÉBEC

Des édifices qui se démarquent Organisé tous les deux ans, le gala des Prix BOMA, un événement prisé de l’industrie immobilière du Québec, reconnaît l’excellence en immobilier dans 14 catégories.

Les lauréats provinciaux participent par la suite au concours national, puis au concours international. Depuis 1989, trois immeubles se sont distingués en remportant un Prix TOBY à l’international.

Chapeau à ces champions !

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— Hiver 2015

En 1989, l’édifice Gérard-D. Levesque, à Québec, a remporté le Prix TOBY dans la catégorie Édifice historique

En 2008, le Complexe Desjardins a reçu le Prix TOBY dans la catégorie Édifice rénové

photo : ivanhoé cambridge

photo : wikimedia commons par jeangagnon

BOMA QUÉBEC

Également en 2008, le Centre CDP Capital a reçu le Prix TOBY dans la catégorie 500 000 à 1 million de pieds carrés

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Un partenariat gagnant-gagnant pour aider les sans-abri Quel gestionnaire de grand immeuble montréalais n’a pas eu à faire face à des personnes en situation d’itinérance ?

Pour mieux les outiller, BOMA Québec signait en septembre dernier une entente avec la Société de développement social Ville-Marie (SDSVM), un courtier en valeurs sociales engagé dans la lutte contre la pauvreté, l’itinérance et l’exclusion. « Les gestionnaires se sentent souvent démunis quant à cette problématique, dit Linda Carbone. S’ils éloignent les itinérants de leur immeuble, ils les envoient chez leurs voisins, ce qui ne règle pas le problème. Nous avons donc présenté une conférence à ce sujet, au printemps dernier, avec les responsables de la SDSVM et nous développons avec cet organisme un coffre à outils pour aider les gestionnaires à ce propos. »

Le nouveau coffre à outils pourra notamment fournir aux gardiens de sécurité les coordonnées d’intervenants sociaux ou de responsables de programmes. Plusieurs options seront possibles. Par exemple, pour la place Émilie-Gamelin, un lieu de prédilection pour les personnes sans ressources, Busac Immobilier a commandité, en partenariat avec des entreprises locataires et avoisinantes dont Warner Bros. Games, Musitechnic et DeSerres, un projet visant à retenir les services d’une intervenante psychosociale, en plus d’ouvrir deux postes en entretien ménager à la Place Dupuis pour des gens en réinsertion sociale, avec son fournisseur, les Services ménagers Roy. « Le projet n’a pas été compliqué à mettre en place et il est gagnant-gagnant ! » affirme M. Beaudry.

oto photo : istockph

teau par Alainju

« L’itinérance est très complexe, puisqu’on retrouve maintenant de plus en plus de jeunes, de diplômés, de femmes et d’autochtones dans cette situation, enchaîne Robert Beaudry, directeur

général de la SDSVM. Les gestionnaires n’ont pas idée à quel point les ressources situées juste à côté de chez eux pourraient être mises à profit pour régler certaines situations, ou à tout le moins les atténuer ! »

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BOMA QUÉBEC

«

L’itinérance est très complexe, puisqu’on retrouve maintenant de plus en plus de jeunes, de diplômés, de femmes et d’autochtones dans cette situation. Les gestionnaires n’ont pas idée à quel point les ressources situées juste à côté de chez eux pourraient être mises à profit pour régler certaines situations, ou à tout le moins les atténuer !

»

– Robert Beaudry

photo : nicolas hoang

Robert Beaudry Directeur général Société de développement social de Ville-Marie (SDSVM)

OUVREZ-VOUS À LA GESTION ÉCORESPONSABLE DES IMMEUBLES. BOMA Québec vous offre un programme de certification complet vous permettant d’adhérer à de meilleures pratiques environnementales et d’économiser, entre autres, des milliers de dollars en améliorant la performance énergétique de votre immeuble.

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entrevue

Une journée dans la vie de…

linda carbone

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photo : jbc média par denis

bernier

Par Nathalie Savaria

Présidente des Services de gestion PGA, une entreprise spécialisée dans la gestion d’organismes sans but lucratif, Linda Carbone occupe également une importante fonction : celle de directrice générale de BOMA Québec. Entrevue avec une gestionnaire hors pair passionnée par son travail et le cœur vibrant de Montréal !

photo : wikimedia commons par jeangagnon

photo : wikimedia commons par MTLskyline

entrevue

Le 500, rue Sherbrooke Ouest, où sont situés les bureaux de Gestion PGA, la société que préside Linda Carbone

C’

est au 9e étage du 500, rue Sherbrooke Ouest, où sont situés les bureaux de sa société, que Linda Carbone, tout sourire, nous reçoit. Montréal et son centre-ville, elle adore. « Je suis une Montréalaise dans le cœur et dans l’âme », confie-t-elle. Et si elle habite à Brossard pour des raisons familiales, elle compte bientôt revenir s’installer à Montréal, ville où elle est née et où elle a vécu sa jeunesse, rue de Gaspé, dans le quartier de la Petite-Italie. D’ailleurs, son patronyme ne trompe pas : Linda Carbone a bel et bien des racines italiennes. Son grand-père paternel est arrivé à Montréal par bateau en 1912, à l’âge de 17 ans, en provenance de Caserta, dans le sud de l’Italie.

L’accomplissement d’un rêve Linda Carbone est de la trempe de son aïeul. Aînée d’une famille de quatre enfants, elle s’est toujours imaginée en femme de carrière accomplie et autonome, et c’est l’exemple qu’elle transmet à ses deux filles, aujourd’hui âgées de 21 et 23 ans.

Très jeune, elle caresse le rêve de travailler au centre-ville de Montréal, plus précisément à la Place Ville Marie, qui symbolise pour elle la classe et le prestige. « Je me souviens d’avoir vu l’immeuble en construction. J’étais très impressionnée. » Après avoir amorcé à 18 ans sa vie professionnelle comme téléphoniste chez Bell, elle travaille au service du marketing chez Via Rail, société établie à... la Place Ville Marie.

Douée pour les langues, elle entreprend à cette époque des études en traduction.

Elle découvre rapidement que le domaine ne convient pas à son tempérament. « J’aime travailler en équipe et la traduction est un travail en solitaire. » La chef d’orchestre Quelques années plus tard, alors qu’elle est employée d’Alcan au sein du service de marketing, la sœur d’une amie d’enfance, Nycol Pageau-Goyette, communique avec elle. La fondatrice de Pageau Goyette et associés l’invite à se joindre à son équipe pour prendre sa filiale en charge. Elle accepte. C’était il y a 26 ans.

La Place Ville Marie où Linda Carbone a déjà travaillé dans le passé

Devenue propriétaire de l’entreprise il y a 10 ans, Linda Carbone préside cette société qui offre des services complets de gestion à une douzaine d’organismes sans but lucratif – dont certains dans le secteur de l’immobilier – ainsi qu’à des ordres professionnels. « Les bénévoles se succèdent, les conseils d’administration changent. Faire affaire avec une firme comme la nôtre permet de maintenir une mémoire, d’assurer la relève et de libérer les bénévoles dirigeants des contraintes de la gestion afin qu’ils puissent se concentrer sur leur mission », explique la dynamique chef d’entreprise.

Pour bien jouer son rôle auprès de ses clients, Linda Carbone s’appuie sur une équipe d’une douzaine de personnes. À quoi ressemble son quotidien ? « Mon bureau est une porte tournante. Je suis un peu comme un chef d’orchestre. Nous travaillons par cellules. Chaque personne s’occupe d’une organisation. Je suis en quelque sorte celle qui aligne les projets, qui agit comme consultante auprès des différents membres de mon équipe.

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entrevue

Chaque employé est responsable et autonome, mais il doit faire valider ses suggestions ou ses décisions afin de s’assurer d’atteindre les objectifs fixés par l’organisation. » Linda Carbone mise sur des réunions régulières et une solide planification, et n’a pas peur, ajoute-t-elle, de mettre la main à la pâte avec ses gens.

Sous sa direction, BOMA Québec entame un nouveau chapitre de son histoire. Après avoir restructuré le bureau et organisé le colloque, la directrice générale s’emploie, de concert avec les dirigeants de l’organisation, à accroître la gamme des activités et des programmes de formation offerts aux membres.

Dès son arrivée, en 1989, elle met notamment sur pied le gala des Prix BOMA – les TOBY Awards au Canada et à l’international –, qui couronne des immeubles dans diverses catégories. Le promoteur Jonathan Weiner sera le premier président d’honneur de cet événement biennal prestigieux.

Sous l’impulsion de Mme Carbone, et trois ans après la Colombie-Britannique, BOMA Québec lance en 2005 le programme de certification Visez vert (Go Green) – aujourd’hui appelé BOMA BESt –, dont le but est de mesurer la performance énergétique et environnementale des immeubles existants. Linda Carbone est particulièrement fière de cette certification qui ne cesse de s’élargir à différents types d’immeubles, y compris, depuis peu, à ceux du secteur de la santé. « Après l’Ontario, c’est au Québec que l’on compte le plus d’immeubles certifiés », mentionne-t-elle.

Depuis quelques années, la question de la relève préoccupe grandement les dirigeants de l’industrie. Dans cette optique, BOMA Québec a établi un partenariat avec la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier ESG UQAM afin de faire connaître les métiers de l’immobilier. « Nous avons conçu des capsules vidéo suivies de conférences diffusées sur la chaîne Canal Savoir. Nous travaillons à des webinaires et au développement de programmes de stages pour que nos membres accueillent des stagiaires chez eux », dit Linda Carbone.

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PHOTO : JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

Un mandat bien rempli Linda Carbone est aussi directrice générale de BOMA Québec, organisme auquel, dit-elle, elle consacre 90 % de son temps.

Il y a 25 ans, le regroupement a fait appel à elle dans des circonstances particulières. « La directrice générale venait de partir, il y avait seulement une personne qui y travaillait à temps plein et il fallait organiser un colloque. C’est Jacques Métivier, alors président du conseil d’administration, qui m’a embauchée. »

Par l’entremise du BOMI (Building Owners and Managers Institute), BOMA Québec offre également à ses membres de la formation qui conduit à l’obtention des titres de RPA, de FMA et de SMA. Bonne nouvelle : les cours, depuis toujours offerts en anglais, seront enfin traduits en français. Certains d’entre eux seront d’ailleurs disponibles dès le début de l’année 2015.

La traduction est effectuée par deux collèges ontariens qui en assument les frais, nous apprend Linda Carbone.

En ce moment, une grande partie de son temps est consacrée à l’organisation du concours des Prix BOMA et de BOMEX®, la conférence et exposition nationale de BOMA Canada, qui se tiendra à Québec en septembre 2015. Très attendu, l’événement se clôturera par la remise des Prix TOBY. « Les gens savent que lorsqu’ils viennent au Québec, c’est particulier.

Nous aimons faire la fête et nous sommes généreux », affirme la directrice générale.

entRevue

«

BOMA Québec, c’est une grande partie de ma vie.

C’est une organisation qui m’a demandé beaucoup, mais de qui j’ai beaucoup reçu. Les gens y sont ouverts aux nouvelles idées et cherchent toujours à innover et à améliorer les normes, les processus et les produits.

– Linda Carbone

»

Linda Carbone entourée de Dany Gauthier, directeur principal de Place Ville Marie, et de Pierre Lapointe, vice-président chez Cofely Services, lors du gala des Prix BOMA 2013

PHOTO : JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

Après 25 ans, « BOMA Québec, c’est une grande partie de ma vie, déclare Linda Carbone. C’est une organisation qui m’a demandé beaucoup, mais de qui j’ai beaucoup reçu. Les gens y sont ouverts aux nouvelles idées et cherchent toujours à innover et à améliorer les normes, les processus et les produits, en collaboration avec BOMA Canada et BOMA International », confie celle pour qui les membres sont la force de l’organisation.

La fidélité comme gage de réussite On le devine, avec de telles responsabilités, le principal défi de Linda Carbone est de bien organiser son temps. « La vie professionnelle occupe la plus grande partie de notre temps, puis la famille et, enfin, les loisirs. Mais ma priorité, c’est ma famille. » Alors si le temps le lui permet, l’été, elle joue au tennis et au golf ; l’hiver, elle fait un peu de ski de fond et de la raquette.

Elle nous confie aussi qu’elle aime la lecture et la cuisine… et préparer à l’occasion des recettes italiennes héritées de sa famille. Une preuve que dans la vie comme dans son travail, Linda Carbone sait demeurer fidèle.

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Mot du président

Chef de file en gestion immobilière

­Photo : jbc média par Denis Bernier

LA force du regroupement Nous avons la chance, à BOMA Québec, de pouvoir compter sur un grand bassin de membres dont les compétences en immobilier sont nombreuses et diversifiées. Nous avons donc accès à d’excellents volontaires qui mettent la main à la pâte pour traiter le large éventail de dossiers qui touchent notre secteur d’activité.

Le sondage effectué au printemps dernier nous a permis de mieux connaître vos préoccupations et vos attentes afin de mettre sur pied des activités qui répondent à vos besoins. Par exemple, parmi les avantages d’appartenir à BOMA Québec, le réseautage se classe en tête de liste. La relève, notamment, a besoin de côtoyer des pairs d’expérience. C’est pourquoi, dès novembre prochain, nous lancerons les 5 à 7 de la Relève BOMA Québec. Dans une ambiance informelle et décontractée, les jeunes professionnels pourront échanger avec divers experts et garnir leurs carnets d’adresses en sirotant un verre avec des confrères et des consœurs aux parcours différents.

Autre priorité pour la prochaine année, nous voulons tirer un meilleur parti de notre appartenance à BOMA Canada. Nous allons étudier des moyens pour accentuer nos liens avec nos homologues des autres régions canadiennes, tout en faisant la promotion de notre apport au milieu immobilier canadien. La certification BOMA BESt, qui relève de BOMA Canada, doit demeurer une certification solide et crédible dans le milieu et ressortir comme une marque d’excellence parmi les nombreuses certifications qui ont cours en immobilier.

Le sondage a également révélé que vous désirez en savoir plus sur les enjeux, la réglementation et les projets qui transforment le milieu urbain. Vous souhaitez aussi que BOMA Québec vous représente activement partout où l’on discute d’immobilier. À ce propos, les comités Normes et réglementations et Affaires gouvernementales se positionnent déjà de plus en plus en amont afin d’influer sur les décisions. Un exemple récent de cette approche : à la suite de rumeurs voulant qu’Hydro-Québec procède cet

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Dominic Gilbert

automne, au centre-ville de Montréal, à des travaux préventifs qui pourraient nécessiter des interruptions de courant en milieu de journée, nous sommes intervenus auprès de la société d’État afin de nous assurer que des solutions répondant aux besoins de nos membres et de leurs locataires seront envisagées. Voilà le type d’intervention que nous souhaitons multiplier au cours de la prochaine année.

En raison de ses liens avec les universités et autres partenaires du milieu immobilier, BOMA Québec est bien placé pour avoir une vision d’ensemble des changements qui se profilent à l’horizon.

Grâce à notre veille technologique, nous sommes un vecteur d’information précieux pour la communauté immobilière. Et qui dit information dit aussi vulgarisation. Nous avons donc formé un comité chargé de mettre à jour les catégories A, B et C des immeubles. Avec l’apport de représentants de divers horizons, nous avons réalisé un nouveau Guide sur la classification des immeubles de bureaux à la lumière des changements survenus récemment dans notre domaine. Sans être une science exacte, la classification des immeubles bénéficiera d’une harmonisation des critères qui permettra à tous les acteurs du domaine d’avoir un langage et des points de référence communs.

Bref, grâce à la collaboration du milieu, l’année s’annonce riche en avancées pour BOMA Québec.

Dominic Gilbert Président BOMA Québec

SAVOIR ET FORMATION

Andrée De serres

LES NOUVEAUX ENJEUX DE LA GESTION DES RISQUES ET DE LA RÉSILIENCE DES GRANDS IMMEUBLES

L

a résilience est un concept complémentaire à la gestion des risques et s’applique à la gestion immobilière, particulièrement à la gestion d’entités plus complexes comme les grands immeubles. Les gestionnaires en immobilier connaissent bien le processus de gestion des risques et ses applications, largement diffusés et appliqués en vertu de nombreuses règles et exigences. Les pratiques de gestion des risques touchent les opérations et l’exploitation ainsi que le respect des exigences de la sécurité publique, des assureurs et même des financiers ; elles sont aussi souvent appliquées pour le suivi de l’avancement d’un nouveau projet et son financement. Elles concernent également la gouvernance, les modèles d’affaires et les stratégies des organisations, l’évaluation de la performance financière, le contrôle interne et les audits comptables.

Le concept de résilience est cependant moins familier aux gestionnaires d’immeubles.

Le but de cet article est de mieux le faire connaître ainsi que d’expliquer pourquoi et comment développer le potentiel de résilience d’un immeuble et de l’organisation qui le gère.

Qu’est-ce que la résilience ?

Diverses approches existent pour caractériser et évaluer la résilience, mais elles n’englobent pas toutes les spécificités et particularités d’une organisation – ingénierie de la résilience, résiliences écosystémique et communautaire. L’objectif poursuivi par ces approches est habituellement d’assurer à tout système (technologique, naturel ou humain) un fonctionnement acceptable et la capacité de s’adapter à différents changements dans son environnement interne et externe. Autre objectif visé en contexte organisationnel : le rétablissement des activités en cas d’interruption.

L’Organisation de la sécurité civile du Québec (OSCQ) définit la résilience comme « l’aptitude d’un système à maintenir ou à rétablir un fonctionnement acceptable malgré des perturbations1 ».

La résilience est encore trop rarement mentionnée dans les priorités organisationnelles et gouvernementales liées au déploiement des politiques socio-environnementales alors que le développement durable, comme le présente le rapport Brundtland de 1987, est devenu un élément incontournable dans la majorité des politiques publiques et d’entreprises. Sources d’énergie propres et économie d’énergie, construction et architecture vertes, recyclage et compostage sont autant d’éléments qui font désormais partie de l’équation du développement durable pour toute organisation.

Benoît ROBERT Dans un contexte marqué par des phénomènes tels que les changements climatiques, le développement continuel de nouvelles technologies et la densification urbaine, il n’est pas étonnant de constater que la résilience organisationnelle s’inscrive de plus en plus comme fondement des politiques en sécurité civile et en gestion des impacts des catastrophes.

Les deux concepts, résilience et développement durable, sont complémentaires.

C’est pourquoi de plus en plus de voix se font entendre pour affirmer qu’une trajectoire durable va de pair avec une capacité de résilience et qu’elles doivent être analysées conjointement. De grandes institutions internationales appuient cette tendance, comme en fait foi le rapport sur la viabilité mondiale du Secrétaire général de l’ONU2. En 2011, le président Obama et le premier ministre Harper font la promotion de la résilience, la définissant comme étant la capacité d’atténuer des perturbations, d’y réagir et de les surmonter3.

Andrée De Serres, Ph.D., est titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier ESG UQAM et Benoît Robert, ing., Ph.D., est directeur, Centre risque & performance, à Polytechnique Montréal.

1 Organisation de la sécurité civile du Québec (2009). Cadre de référence de la démarche gouvernementale visant à accroître la résilience des systèmes essentiels au Québec, Québec, Ministère de la Sécurité publique.

2 Groupe de haut niveau sur la viabilité mondiale du Secrétaire général de l’Organisation des Nations Unies, 2012. « Pour l’avenir des hommes et de la planète : choisir la résilience ».

3 Bureau de la Maison Blanche (2011). Declaration by President Obama and Prime Minister Harper of Canada: Beyond the Border. Tiré de : http://www.whitehouse.gov/the-press-office/ 2011/02/04/declaration-president-obama-and-prime-minister-harper-canada-beyond-bord. Consulté le 27 juin 2014.

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SAVOIR ET FORMATION

Pourquoi et comment développer le potentiel de résilience d’un grand immeuble ?

Parce que les grands immeubles constituent des organisations plus complexes, la résilience fait partie intrinsèque de leur cycle de vie et de leur pérennité, touchant leur gestion, leur exploitation, leur plan de continuité, leur assurabilité, leur financement et même leur valeur à long terme.

Pour être considéré comme grand immeuble, nul besoin de se classer parmi les très grandes et mégaconstructions. Selon le Council on Tall Building and Urban Habitat (CTBUH), il suffit de répondre à l’un des trois critères suivants : 1. immeuble ayant une hauteur, une taille, une proportion ou une empreinte significative par rapport à son environnement ; 2. immeuble à usage mixte, c’est-à-dire qu’il doit avoir au moins deux fonctions ou deux usages (sans les stationnements et les chambres de mécanique) qui occupent respectivement une proportion significative de l’espace de l’édifice : commerce, bureaux, appartements, hôtel, résidences pour aînés ou autres ; 3. immeuble ayant recours à des normes ou des techniques de construction particulières associées aux hauteurs (cages d’ascenseurs, résistance au vent…).

La gestion d’un grand immeuble, et encore plus particulièrement la gestion d’un immeuble à usage mixte, recèle des défis et des enjeux importants et conséquents pour ses occupants, ses voisins et la ville où il est situé. L’Organisation de la sécurité civile du Québec considère le secteur immobilier, et a fortiori les grands immeubles, comme un réseau essentiel. Il importe donc de les intégrer dans les analyses d’interdépendance et de résilience.

Au cours des dernières années, des études ont été menées par des chercheurs du Centre risque & performance (CRP) de Polytechnique Montréal, qui ont élaboré une méthodologie pour évaluer les interdépendances entre les réseaux essentiels4.

Cette méthodologie est maintenant appliquée aux grands immeubles, en collaboration avec les chercheurs de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier ESG UQAM. Le système composé des immeubles et des infrastructures est tissé de nombreux liens d’interdépendance. Les défis, en recherche, sont d’identifier et de tester des indicateurs et des critères d’évaluation du potentiel de résilience qui intégreront un ensemble d’analyses basées sur les interdépendances internes, sur la capacité d’anticipation des perturbations de l’ensemble des acteurs concernés et sur les mécanismes de protection mis en place ou planifiés.

Le potentiel de résilience L’approche par conséquence (ou approche systémique) permet entre autres de se concentrer sur les impacts de la perte d’une ressource fournie par un réseau sur les autres réseaux d’un territoire. Elle permet d’anticiper la propagation dans le temps et dans l’espace de perturbations sur de multiples réseaux essentiels5.

Cette protection est basée sur une connaissance du système lui-même et de l’environnement de réseaux dans lequel il évolue.

Cette intégration systématique de la dépendance des organisations envers des ressources et des services essentiels (électricité, télécommunications, eau, etc.) est actuellement transposée au contexte de mise en place de plans de continuité opérationnelle d’organisations privées ou publiques, y compris de grands immeubles. En considérant les interdépendances internes d’une organisation, il devient possible d’évaluer sa capacité à gérer des perturbations et donc son potentiel de résilience. Des indicateurs sont en cours d’élaboration à cet effet.

La résilience étant un concept global et multidisciplinaire visant à maintenir un niveau de fonctionnement acceptable pour une organisation dans son ensemble, quatre indicateurs couplés à des analyses de cohérence permettent de faire ressortir les disparités et les sources potentielles de vulnérabilité.

4 Les expressions réseaux essentiels, infrastructures essentielles, infrastructures critiques et systèmes essentiels renvoient à la même notion. La diversité des vocables est le reflet de

la diversité des méthodes pour les comprendre, les modéliser et les évaluer.

5 Robert, B. et Morabito, L. (2009). Réduction de la vulnérabilité des infrastructures essentielles face à leurs interdépendances. Guide méthodologique, Cachan, Éditions Lavoisier Tec & Doc,

collection « Sciences du risque et du danger », 80 p.

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SAVOIR ET FORMATION

photo : istockphoto par PPAMPicture

Ces indicateurs sont basés sur la capacité d’une organisation : 1) à accepter l’éventualité de perturbations, 2) à planifier des solutions, 3) à anticiper de telles perturbations à l’interne et 4) à surveiller l’environnement externe.

1. L’acceptation des perturbations doit être connue et intégrée par l’ensemble des services de l’organisation. Par exemple, tous les responsables adminis tratifs devraient être conscients que les systèmes informatiques peuvent défaillir et comprendre comment une telle perturbation affecterait le travail. Ainsi, des mesures de protection pourraient être planifiées.

Les gestionnaires et propriétaires ont tout à gagner à miser sur le développement de la résilience de leurs immeubles. En mettant en œuvre des moyens de réduire les impacts des sinistres, ils répondront positivement aux attentes de plus en plus élevées des occupants et usagers, actuels et futurs, de leurs immeubles.

2. Une organisation résiliente doit s’assurer que tous ses services ont un plan de continuité, que tous ces plans sont cohérents par rapport aux scénarios d’accidents utilisés, qu’ils permettent de dégager des marges de manœuvre uniformes, etc.

3. Une organisation doit raffiner sa capacité à surveiller son fonctionnement interne. Elle peut être analysée en effectuant un test de performance des mécanismes de remontée de l’information sur les conséquences d’une perturbation sur les services – une panne informatique, par exemple.

4. Un autre indicateur touche la surveillance de l’environnement externe.

Sur un territoire donné, des pannes (électricité, eau…) peuvent survenir.

Les municipalités ont des outils pour anticiper ces pannes. Les gestionnaires d’immeubles devraient établir des liens privilégiés avec les autorités respon sables pour assurer une communication efficace en cas de perturbation dans le but de mettre rapidement en place les mesures planifiées.

En résumé, les évaluations à réaliser reposent sur une excellente connaissance de l’organisation et des interactions avec les autres organisations. Cette connaissance de l’environnement est l’élément central de la résilience et de son évaluation. Pour un gestionnaire d’un grand immeuble, cette connaissance approfondie des interactions est particulièrement importante en raison du nombre d’organisations et de personnes potentiellement impliquées, que ce soit à titre d’usagers, de locataires, de fournisseurs de services, etc. La cohérence entre ces indicateurs permet d’apprécier la résilience globale, de poser un diagnostic et de proposer des actions pour renforcer le potentiel de résilience. La définition de ces critères permet de développer et de valider de nouvelles mesures du potentiel de résilience des immeubles, dont les impacts seront testés par la suite en gestion immobilière.

Les gestionnaires et propriétaires ont tout à gagner à miser sur le développement de la résilience de leurs immeubles. En mettant en œuvre des moyens de réduire les impacts des sinistres, ils répondront positivement aux attentes de plus en plus élevées des occupants et usagers, actuels et futurs, de leurs immeubles. Au final, le développement du potentiel de résilience devrait aussi se répercuter sur les méthodes de valorisation des actifs immobiliers, notamment en ce qui concerne la durabilité de la valeur de l’immeuble, la régularité des revenus et des dépenses et la diminution des risques de poursuites.

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Maintenance y était !

photos : jbc média par carole bordeleau

Tournoi de golf de l’AESEQ au Club Les Quatre Domaines 27 août 2014

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gestion immobilière

Bruno turcotte

Toitures vertes pour bâtiments existants : quelques critères à considérer

L

es toitures vertes sont de plus en plus utilisées pour les bâtiments commerciaux et multirésidentiels neufs. Les bénéfices sont nombreux : réduction des îlots de chaleur, augmentation de la durée de vie du système de toiture, gestion améliorée des eaux de pluie, accroissement de la biodiversité, certification environnementale permettant une tarification des loyers à la hausse et l’accès à un nouveau marché de locataires… Or, ces avantages s’appliquent-ils quand on installe un toit vert sur un bâtiment existant ?

Les types de toitures vertes

La faisabilité d’un tel projet

Une étude universitaire menée par des chercheurs de la Deakin University de Melbourne a établi une définition du marché des toitures vertes et les éléments clés à considérer dans l’analyse de ce marché. Celle-ci tient compte des classes d’immeubles A+, A, B et C, A+ représentant la classe supérieure et C, la classe inférieure. Les immeubles de classe A+, A et B sont majoritairement des propriétés d’investisseurs institutionnels et de grandes organisations qui sont plus portés à adopter le concept des toitures vertes. La classe d’immeubles la plus appropriée pour aménager une toiture verte est la classe B, et dans l’ordre suivent les classes C et A.

photo : centre d’écologie urbaine de Montréal (CÉUM)

Il existe essentiellement deux types de toits verts. Les toitures extensives sont plus légères, moins coûteuses et donc mieux adaptées aux bâtiments existants. Les toitures intensives, quant à elles, simulent un jardin doté d’une diversité de plantes, souvent accessible comme espace vert et ayant une qualité esthétique supérieure.

Elles sont toutefois plus lourdes et plus coûteuses. Le présent article traite donc plutôt du type extensif, mieux adapté aux bâtiments existants.

Directeur Administration, Placements immobiliers à l’Industrielle Alliance, Bruno Turcotte supervise la gestion de 10 immeubles de bureaux. Il est diplômé de l’Université Laval en administration. Évaluateur agréé, courtier agréé, membre du CA de BOMA Québec, il possède plus de 20 ans d’expérience en exploitation et développement immobilier.

Entretien ménager commercial Entretien général d’immeubles Impartition de personnel

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photo : centre d’écologie urbaine de Montréal (CÉUM)

gestion immobilière

Cela dit, ce ne sont pas tous les bâtiments qui peuvent convertir leur toiture. Le type de structure, l’orientation, les équipements au toit et le nombre d’étages sont des facteurs importants à prendre en considération. Les résultats de l’étude de la Deakin University de Melbourne ont démontré que la majorité des bâtiments qui ont réalisé ce type de projet ont une structure de béton, comptent 10 étages ou moins et ne sont pas adjacents à des bâtiments plus hauts qui limiteraient l’ensoleillement.

L’analyse à effectuer pour vérifier la faisabilité d’un tel projet est fonction des objectifs visés. Ce peut être pour obtenir une certification environnementale, pour procéder à un repositionnement de l’immeuble, pour se conformer à une politique écologique ou pour utiliser la toiture à des fins de culture maraîchère pour le restaurateur ou la concession alimentaire qui exploite le service de restauration de l’immeuble.

Une fois les objectifs établis, le site doit répondre à certains critères dont voici un aperçu général.

• La capacité portante de l’immeuble Un ingénieur en structure est requis pour effectuer l’analyse permettant de confirmer la capacité de la structure et de déterminer les types de renforts requis, le cas échéant.

Il est fréquent que la structure d’une toiture soit conçue en fonction du minimum réglementaire du Code national du bâtiment (CNB), soit 50 lb/pi2. Dans ce cas, un renfort est requis, la surcharge d’un toit vert pouvant se situer entre 15 et 35 lb/pi2.

Pour les bâtiments à structure de béton, des études de l’UQAM indiquent qu’un coût moyen de 10 à 20 $ par pi2 doit être envisagé pour adapter la structure à la charge supplémentaire.

• L’âge de la toiture en place Il est préférable de réaliser un tel projet lorsque la toiture en place nécessite une réfection. Il est aussi conseillé d’installer une membrane neuve. Les solins et des drains doivent être en très bon état.

• La réglementation municipale Contrairement à une réfection de toiture standard, qui ne requiert pas de permis, l’aménagement d’une toiture verte en nécessite un, car il exige habituellement des travaux de renfort et l’aménagement d’une terrasse, de garde-corps, d’escaliers et autres éléments qui peuvent être visibles depuis la rue et qui09:06 modifient le bâtiment.

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• L’entretien de la toiture Le coût d’entretien d’un toit vert est supérieur à celui d’un toit standard. Ce type de toiture nécessite notamment une vérification régulière de son état, le sarclage des plantes nuisibles, une irrigation au besoin, l’entretien des drains, la fertilisation et la taille des plantes, etc.

Par exemple, le coût d’un toit vert extensif qui comprend le matériel et la pose peut varier de 8 à 12 $/pi2. Une analyse préalable détaillée s’avère importante, car les renforts de structure, les modifications architecturales, l’irrigation et les honoraires professionnels s’ajoutent à cela.

En résumé, la décision de réaliser une toiture verte sur un bâtiment existant est un projet qui comporte plusieurs facettes à analyser dans leur ensemble avant d’entreprendre des travaux. Mais il reste qu’un toit vert est un investissement qui se justfie par la volonté d’amorcer un virage environnemental à moyen et long termes. De tels investissements favorisent l’amélioration de la qualité de vie des citoyens, la densification urbaine au centre-ville et la conscientisation environnementale des propriétaires et gestionnaires immobiliers.

Qu vous soyez gestionnaire de bâtiments, Que responsabl esponsable de l’entretien ou intervenant en immobilier commercial, vous aimerez le souci immobili porté à la qualité, au respect des délais et aux po soumissions afin d’offrir un service sans stress, soumi agréable et sans surprise.

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photo : jbc média par denis bernier

René Perron Couvreurs

à l’assaut des contraintes Reportage promotionnel par François Perreault

Avec ses 90 ans d’existence, René Perron Couvreurs jouit de vastes connaissances et d’une expertise incontestable en matière de réfection de toitures et de couvertures. Son équipe ne craint donc pas les mandats difficiles, voire quasi irréalisables, notamment ceux qui lui imposent des délais serrés ou encore des conditions délicates. Rencontre avec des spécialistes qui aiment réussir l’impossible… depuis quatre générations.

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dossier spécial

Q

uand on lui demande comment son entreprise est perçue dans l’industrie de la construction, Jacques Perron, président de René Perron Couvreurs, a une réponse surprenante : « Nous sommes vus comme de drôles de bibittes ! » lance-t-il sans hésitation, un rire dans la voix.

Jacques Perron, président de l’entreprise

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denis photo : jbc média par

bernier

Cet aveu n’a toutefois rien de péjoratif, bien au contraire !

C’est que cette société presque centenaire se fait une spécialité depuis fort longtemps de rechercher des mandats que ses concurrents fuient ou ne peuvent tout simplement pas exécuter, par manque de ressources ou en raison d’un équipement mal adapté à certaines situations. C’est pourquoi sa direction aime répéter que la firme peut exécuter des travaux… du cabanon jusqu’au gratte-ciel. Œuvrant exclusivement en réfection, elle compte parmi ses clients l’hôtel Omni, Rona, Costco, le Musée des beaux-arts de Montréal et le Jardin botanique. En près d’un siècle, elle a réalisé des travaux sur plus de 40 000 toitures, principalement à Montréal et dans sa région immédiate.

Jacques Perron explique ce positionnement par un esprit d’innovation qui a toujours caractérisé son organisation. « Dans la construction, estime-t-il, vous devez être débrouillards et imaginatifs. Parmi nos valeurs, nous avons toujours grandement encouragé la créativité au sein de nos équipes.

C’est ainsi que nous sommes souvent parvenus à trouver des solutions à des problématiques qui effrayaient pourtant bien d’autres joueurs. En somme, même si nous ne nous définissons pas comme des spécialistes, nous aimons répéter que notre spécialité, ce sont les jobs difficiles. »

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De l’équipement exclusif adapté

Cette volonté omniprésente d’innovation se traduit notamment par une recherche constante de pièces et d’équipements qui procurent davantage de possibilités sur les chantiers et qui permettent de concrétiser des travaux parfois complexes à aborder. Ainsi, René Perron Couvreurs est fière d’avoir été la première firme au Québec à se doter d’échelles hydrauliques Paus, très utiles pour les endroits difficiles d’accès, ainsi que de camions-grues (elle en utilise depuis le début des années 1980 et en possède aujourd’hui cinq).

Ici, la réfection d’une toiture de 24 000 pi2 a été effectuée en une seule journée par un groupe de 63 travailleurs

photo : René Perron couvreurs

Mieux encore, Jacques Perron et une équipe de ses travailleurs ont conçu eux-mêmes ce qu’ils appellent une citerne urbaine, soit un camion à dimensions réduites qui se faufile sans problème dans les rues étroites et les passages peu commodes. Un tel outil rend possible le travail dans des quartiers et des artères où les gros véhicules standards deviendraient vite encombrants.

De telles initiatives ont contribué à la réputation de René Perron Couvreurs dans son milieu à tel point qu’il arrive que des concurrents communiquent avec ses dirigeants pour demander des conseils par rapport à des situations complexes. « Encore récemment, nous avons réalisé des travaux sur un édifice de l’étroite avenue de l’Hôtel-de-Ville, dans le quartier Plateau Mont-Royal. Un camion standard n’aurait jamais pu y circuler et s’y garer sans causer d’entraves majeures à la circulation locale. Avec notre équipement adapté, nous avons pu y travailler sans nuire à quiconque. Autre exemple, nous avons dû refaire le toit d’un imprimeur dont l’édifice était entouré de poteaux téléphoniques, dont le stationnement des employés laissait peu de place pour manœuvrer et qui offrait comme seul espace dégagé une ruelle latérale. Pourtant, nous avons travaillé à cet endroit sans que ces obstacles nous posent problème. »

«

Même si nous ne nous définissons pas comme des spécialistes, nous aimons répéter que notre spécialité, ce sont les jobs difficiles.

»

– Jacques Perron

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dossier spécial

Vite et bien, c’est possible

Résultat immédiat de sa capacité à installer rapidement ses équipes et leur équipement là où d’autres y mettraient beaucoup plus de temps, René Perron Couvreurs est aussi réputée pour sa vitesse d’exécution. « Il est arrivé que nous acceptions à deux jours d’avis seulement un mandat d’envergure qui nécessitait pas moins de 18 camions, des camionsgrues et une soixantaine d’ouvriers », indique fièrement Jacques Perron.

Le dirigeant explique cette célérité par la qualité de son personnel. « Un client m’a déjà confié qu’il trouvait que, sur son chantier, nos travailleurs avaient l’air d’abeilles, car ils fonctionnaient en parfaite coordination et sans temps morts.

C’est que 80 % d’entre eux cumulent plus de 20 ans d’expérience chez nous.

Par conséquent, ils connaissent nos méthodes à fond, et chacun sait avec précision ce qu’il doit faire sur un toit.

On ne perd pas de temps à émettre des hypothèses ou à s’interroger sur la pertinence de telle ou telle approche à adopter. »

«

Nous avons toujours été fiers non seulement que nos clients soient bien servis, mais qu’ils aient l’esprit en paix quant à nos travaux.

– Michel Perron

»

L’organisation du travail administratif est aussi réglée au quart de tour. Ainsi, toutes les données sont stockées sur des nuages informatiques auxquels tous (employés comme clients) ont accès n’importe quand. Résultat ? Les renseignements tels que les estimations, les documents d’assurances, les dossiers clients, les contrats et autres sont centralisés, ce qui accélère les processus d’entente entre la société et sa clientèle. « Il n’est même plus nécessaire de se déplacer à de multiples reprises comme autrefois pour des estimations, puisque nous recourons désormais à des drones dotés de caméras, mentionne Jacques Perron. De même, nous pouvons maintenant nous servir de tablettes mobiles pour présenter aux clients des vidéos et des images saisies sur leur toiture afin de les aider à mesurer l’évolution des travaux. » Toujours au chapitre de l’innovation, René Perron Couvreurs a déployé il y a trois ans une initiative visant à protéger sa clientèle en cas de fermeture, de faillite ou d’un autre coup dur. Ainsi, selon l’envergure des travaux réalisés, ils peuvent jouir d’une garantie de 10 ou 15 ans sécurisée par un fonds d’indemnisation administré comme un compte en fidéicommis. « Nous avons toujours été fiers non seulement que nos clients soient bien servis, mais qu’ils aient l’esprit en paix quant à nos travaux », raconte Michel Perron, qui a précédé son fils Jacques à la présidence de la compagnie et qui demeure présent aujourd’hui à titre de conseiller principal.

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photo : jbc média par denis bernier

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photos : jbc média par denis bernier

dossier spécial

Marc-André Perron, vice-président et directeur général

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Selon Jacques Perron, son petit-fils Anthony adore déjà l’entreprise, qui se dirige donc lentement vers une cinquième génération de Perron !

Une entreprise familiale dans tous les sens On le constate, ici, la transmission des connaissances n’a jamais constitué un irritant. En effet, l’entreprise située dans l’arrondissement de Saint-Léonard, dans le nord-est de Montréal, en est à la quatrième génération d’une même famille au sein de sa direction. Elle a été fondée par René Perron en 1924, puis son fils Michel lui a succédé à la direction de 1982 à 2005, après être entré dans l’organisation en 1946. Le fils de celui-ci, Jacques, dans la compagnie depuis 1979, en est le président depuis 2006, et son propre fils, Marc-André, en assure désormais la vice-présidence et la direction générale.

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« Avant même de commencer à y travailler, mon fils en savait déjà beaucoup sur l’entreprise, car dès l’âge de cinq ans, il me voyait quitter la maison tôt le matin, il m’entendait parler à des clients au téléphone le soir, etc., confie Jacques Perron.

Il n’est donc pas parti de zéro en arrivant ici ; il connaissait notre culture organisationnelle. C’est aussi le cas pour mes trois autres enfants, qui travaillent tous ici. » K

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dossier spécial

De la même manière, René Perron Couvreurs compte dans ses équipes des pères et leurs fils, un atout tant pour le relais de l’expertise que pour la continuité, un aspect cher aux clients. « Les gens sont souvent rassurés quand ils constatent que des ouvriers actuels ont un lien avec un travailleur qu’ils ont connu il y a quelques années, raconte Michel Perron. Dans une industrie comme la nôtre, où la confiance est capitale, c’est un avantage non négligeable. »

«

Des équipes stables et bien traitées Si les générations se côtoient, chez René Perron Couvreurs, c’est que le taux de roulement du personnel y est très bas. Jacques Perron explique cette situation grâce à une foule d’initiatives déployées par son organisation à l’intention du personnel pour lui exprimer son attachement. « Nos employés démontrent de l’engagement et du cœur à l’ouvrage. En contrepartie, nous cherchons constamment à leur témoigner notre reconnaissance. À ce chapitre, je leur répète souvent que ce sont eux qui me font vivre et non l’inverse, et que s’ils n’étaient pas là, je n’aurais tout simplement rien à gérer. » À titre d’exemple, l’été, quand les conditions météo sont particulièrement ardues sur les chantiers, René Perron Couvreurs met en place un service chargé d’y livrer des gallons d’eau et des boissons énergétiques. Elle fait aussi fréquemment livrer des repas aux travailleurs, tout comme il arrive parfois que des employés fassent réparer leurs véhicules personnels par des mécaniciens de la firme. Et après 20 ans de service, chaque employé reçoit un voyage en cadeau. Autant d’exemples d’initiatives qui maintiennent et renforcent les liens.

Nos employés démontrent de l’engagement et du cœur à l’ouvrage. En contrepartie, nous cherchons constamment à leur témoigner notre reconnaissance. À ce chapitre, je leur répète souvent que ce sont eux qui me font vivre et non l’inverse, et que s’ils n’étaient pas là, je n’aurais tout simplement rien à gérer.

– Jacques Perron

»

SOPREMA tient à souligner tous les succès qu'a connus René Perron Couvreurs au fil des ans.

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rené perron couvreurs

Des travaux en un temps record Les attributs de René Perron Couvreurs ont été mis à l’épreuve, au cours de la dernière année, lors de mandats réalisés pour la société montréalaise Elica Trading. Celle-ci a recouru à ses services à la fin de l’hiver 2013, lorsque la fonte des neiges combinée à du verglas a provoqué des écoulements d’eau dans un de ses bâtiments du nord-est de l’île de Montréal. « Nous y avons constaté les dégâts et colmaté les brèches un lundi, et le toit était refait à neuf à peine trois jours plus tard », confie Jonathan Hébert, l’estimateur de René Perron Couvreurs.

Satisfait d’une telle performance, le client a de nouveau fait appel aux services de l’entreprise, le printemps dernier, pour la réfection du toit en gravier thermocommercial d’un de ses bâtiments commerciaux de 22 000 pi2. Ici, on a mis le paquet pour effectuer les travaux le plus vite possible, pour minimiser les inconvénients pour les clients (des commerces de détail) occupant l’endroit. Il fallait aussi faire vite afin de réduire les impacts sur les activités d’une entreprise voisine, qui devait fermer durant les travaux en raison de la poussière qu’ils allaient inévitablement générer.

Ainsi, plus de 80 travailleurs ont été déployés sur le chantier, sans compter les trois grues, la quinzaine de camions de 10 roues, etc. « Pas une seule seconde n’a été perdue, raconte avec admiration Marco Nini, responsable du dossier chez Elica Trading. Alors qu’on s’attendait à ce que les travaux se terminent très tard, ils ont débuté à 6 h 30, et dès 15 h 30, ils étaient finis. » Une telle tâche prendrait normalement deux ou trois jours de travail, selon Jonathan Hébert.

photos : René Perron couvreurs

Quelques ouvriers couvreurs à l’œuvre sur une toiture trop grande pour être vue en entier sur une seule photo

À la demande d’un client souhaitant réaliser des travaux très rapidement, les membranes (8 200 pieds chacune) de trois immeubles ont été changées en un seul jour

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Pour assurer le succès de telles réalisations, René Perron Couvreurs n’hésite pas à regrouper ses quatre équipes de travailleurs (comptant chacune une vingtaine de personnes) dans le but de les mobiliser autour d’un même mandat, comme ce fut le cas ici. La présence d’un chef de chantier et de sous-chefs permet alors de coordonner cette vaste équipe et de maximiser le rendement de chaque ouvrier. Pas de temps morts et personne dans l’attente qu’un collègue termine une tâche pour amorcer la sienne. « De plus, ajoute Jonathan Hébert, nous avons recouru à une très grande quantité de pièces d’équipement, et nos fournisseurs nous ont livré tout le matériel sur place, ce qui nous a considérablement aidés. » L’exploit est d’autant plus remarquable que les travailleurs n’avaient accès au toit que par une seule des quatre façades de l’édifice. Cela a ralenti l’évacuation des matériaux, mais pas assez pour compromettre les délais fixés au départ. « L’important, lors d’un mandat de la sorte, réside dans la préparation, la planification et la gestion des effectifs, indique Jonathan Hébert. Puisque l’enjeu principal, ici, n’était pas physique ou technique, mais bien temporel, il nous a fallu penser chaque étape en détail, puis nous assurer d’une cohésion parfaite entre les différents intervenants. »

Le même chantier (voir la page précédente) où l’équipe de René Perron Couvreurs a exécuté trois réalisations majeures durant la même journée

«

L’important, lors d’un mandat de la sorte, réside dans la préparation, la planification et la gestion des effectifs. Puisque l’enjeu principal, ici, n’était pas physique ou technique, mais bien temporel, il nous a fallu penser chaque étape en détail, puis nous assurer d’une cohésion parfaite entre les différents intervenants.

– Jonathan Hébert

»

Enfin, loin de se contenter de soigner les détails avant et pendant les travaux, les membres de l’équipe de René Perron Couvreurs peaufinent leurs mandats de belle manière en parachevant le nettoyage des lieux avec tout autant de perfectionnisme. « Tout était impeccable, explique Marco Nini. L’extérieur du bâtiment, les aires de déplacement, le terrain de stationnement, tout avait été nettoyé à fond et avec soin.

On aurait pu manger sur le sol tellement le lavage avait été bien effectué. » Du travail d’artisans soucieux de la qualité de leurs services.

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photo : René Perron couvreurs

dossier spécial

CVAC

Gaëtan TREMBLAY

Le contrôle du bruit dans un bâtiment

S

i le premier motif de plaintes des occupants d’un bâtiment est l’inconfort thermique, le bruit généré par les systèmes de ventilation et les équipements de CVAC arrive bon deuxième. Ce bruit indésirable provient surtout de deux sources internes, le déplacement rapide de l’air dans les conduits et la vibration des équipements, mais les appareillages situés à l’extérieur, comme une tour de refroidissement sur le toit, sont aussi des nuisances sonores qui doivent être contrôlées. « En matière de contrôle du bruit, il est important de savoir que tout système de CVAC peut être conçu de façon à éliminer les problèmes de bruit », explique Pierre Desroches, ing., vice-président d’Enviroair Industries inc. Une conception efficace remédie au problème de bruit dans un bâtiment neuf, mais dans un immeuble existant, il faut remonter à la source pour le corriger.

Les gestionnaires peuvent être tentés de recourir à des solutions comme le masquage sonore, qui consiste à émettre un bruit de fond. Toutefois, il faut savoir que cette solution, sans doute plus facile à appliquer, ne convient pas à tous les espaces – pensons aux salles de réunion – et qu’elle ne vaut pas les avantages permanents des équipements et des conduits silencieux. De la même façon, l’installation d’un revêtement acoustique dans les conduits ne parviendra pas à réduire les bruits produits par les basses fréquences (moins de 1 000 Hz), qui sont les plus critiques. À l’extérieur, l’installation de persiennes ou l’aménagement d’arbustes dans le but d’isoler acoustiquement une tour de refroidissement modifieront sans doute la direction du bruit, mais sans atténuer son volume.

Les mesures à prendre : les silencieux L’une des causes les plus communes de plaintes, dans un bâtiment, est le bruit qui provient des conduits. Ce bruit (breakout noise) est produit par un changement de direction de l’air qui se déplace à grande vitesse dans la gaine. Lorsque cet air en déplacement rencontre un coude ou un raccord, il est dévié et le flux en est perturbé. Si la tôle de la gaine est trop mince, le bruit produit se répercutera à l’extérieur du conduit. Ainsi, plus le débit d’air est grand, plus le métal de la gaine doit être épais pour en absorber l’énergie. L’objectif est donc d’absorber cette énergie et de la dissiper sur la longueur de la gaine avant que la vibration de l’air atteigne un diffuseur par lequel le bruit se répandra dans les locaux. Pour parvenir à atténuer le bruit efficacement, on installe donc un dispositif adapté à la situation : un silencieux. Mais cette installation doit être précédée d’un travail d’analyse qui doit lui-même être confié à une entreprise spécialisée.

Pierre Desroches, ing.

Vice-président Enviroair Industries inc.

« Il faut porter une attention particulière à la sélection du silencieux, précise Pierre Desroches. Les performances des silencieux sont testées selon la norme ASTM E477-6a. Or, ces tests étant effectués dans des conditions idéales, il est nécessaire de procéder préalablement à des analyses du système pour effectuer une sélection adéquate en fonction des conditions réelles d’opération.

L’optimisation du fonctionnement du silencieux est doublement avantageuse, car elle permettra également d’obtenir de meilleurs rendements énergétiques du système. » Les planchers flottants La mesure d’atténuation spécifique au bruit produit par les équipements de CVAC consiste à les déposer sur un plancher flottant. Cette mesure s’impose lorsque des équipements rotatifs (des ventilateurs, par exemple) sont installés au-dessus d’un local dont la fonction

Journaliste en technologie depuis une vingtaine d’années, Gaëtan Tremblay s’intéresse plus particulièrement à la mécanique du bâtiment.

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Un équipement installé sur une toiture : une source de bruit

Un atténuation (en transparence) sur un équipement de CVAC

ILLUSTRATIONS : Enviroair Industries inc.

CVAC

exige que les nuisances sonores soient faibles. Le plancher flottant est composé d’un sous-plancher en béton, d’un contre-plaqué reposant sur des isolateurs de vibration en néoprène, d’un revêtement en polyuréthane et d’une dalle de béton.

Le bruit extérieur Les équipements de CVAC installés à l’extérieur des bâtiments – tours de refroidissement, unités de condensation, refroidisseurs à refroidissement à air, etc. – émettent des niveaux d’intensité sonore qu’il est aussi nécessaire de contrôler.

Depuis quelques années, les réglementations municipales imposent des seuils sonores de plus en plus contraignants, les valeurs étant d’environ 55 dBA le jour et 45 dBA la nuit. Un spécialiste en acoustique saura proposer des mesures – barrières acoustiques, enceintes, silencieux – qui atténueront efficacement le bruit pour éliminer les risques de plaintes du voisinage.

La transmission du son dans les bureaux

«

Un équipement même très performant peut, par sa localisation ou par une installation déficiente, créer des vibrations et du bruit, en plus d’être inefficace sur le plan énergétique.

»

– Pierre Desroches

En résumé, ce qu’il faut retenir est qu’une bonne conception des systèmes de CVAC et une sélection adéquate des équipements sont essentielles pour éliminer les nuisances sonores dans un bâtiment. « Un équipement même très performant peut, par sa localisation ou par une installation déficiente, créer des vibrations et du bruit, en plus d’être inefficace sur le plan énergétique », précise Pierre Desroches.

On évalue les coûts d’une analyse acoustique effectuée par un spécialiste et de l’ensemble des mesures d’atténuation qu’il proposera à moins de 1 % du coût du projet de construction d’un nouvel immeuble. Un investissement bien acceptable, si on est d’avis que, comme le dit l’adage, le silence est d’or.

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QUESTION D’innovation

Suzanne gagné

Par ici, les toilettes urbaines automatisées et autonettoyantes!

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es Parisiens connaissent depuis longtemps les toilettes publiques automatisées qui parsèment les rues de la Ville Lumière. Au Québec, voilà que ces unités autonettoyantes et antivandalisme commencent à faire leur apparition ici et là… photo : Sagelec Canada - USA

Le fonctionnement de la toilette urbaine automatisée repose sur des principes écotechnologiques : aucun élément mécanique (seulement des valves et de la tuyauterie), un éclairage DEL à faible consommation énergétique, une chasse d’eau à quantité contrôlée, un système de contrôle qui fait en sorte que la cuvette se nettoie automatiquement après chaque utilisation, sans utiliser trop d’eau, et qui permet de programmer la cadence de nettoyage du plancher à la fréquence souhaitée, de même que de verrouiller et déverrouiller l’unité aux heures désirées.

On peut même faire fonctionner le bloc sanitaire au moyen d’un panneau solaire photovoltaïque.

Nathalie Zielinski Directrice régionale Sagelec Canada - USA

À l’aide d’une adresse IP connectée à l’ordinateur de contrôle, les clients peuvent effectuer des modifications à distance, comme changer les heures d’ouverture, modifier le cycle de nettoyage ou encore vérifier le bon fonctionnement de l’unité sans se déplacer.

Pour Sagelec Canada - USA, cette solution intelligente permet aussi d’assurer un service après-vente à distance.

« Sagelec a déjà installé environ 3 900 de ces toilettes publiques en France, indique Johann Lepers, directeur du développement de la société. Depuis quelques années, nous tentons de percer le marché nord-américain. C’est un changement de culture, puisque les toilettes urbaines autonettoyantes ne sont pas dans les mœurs, ici. » Déjà, cinq unités ont été installées au Québec. La première a été acquise et intégrée à un bâtiment en 2011 par la Ville de Trois-Rivières, qui souhaitait offrir un meilleur service aux citoyens au centre-ville. Par la suite, d’autres toilettes urbaines ont été mises en place, à Sainte-Anne-de-Bellevue, à Brossard, à Marieville et à Chicoutimi. Une sixième a été installée dans l’Ouest canadien, à Lethbridge, en Alberta, où la Ville a déjà signifié son désir de s’en procurer d’autres.

Par ailleurs, l’entreprise offre également des unités accessibles aux personnes handicapées.

« L’unité préfabriquée est faite de panneaux moulés avec un lavabo et une toilette intégrés, ce qui fait que rien ne peut être démonté, brisé ou arraché, enchaîne Nathalie Zielinski, directrice régionale. Il n’y a aucune robinetterie. Le lave-mains est composé d’un distributeur automatique pour le savon, l’eau et l’air chaud. Le miroir est en acier inoxydable, ce qui le rend également incassable. »

photo : Sagelec Canada-USA

« Un des avantages de ce produit est l’économie qu’il procure à long terme », affirme M. Lepers. D’abord, chaque utilisation coûte environ 0,05 $, et l’acheteur peut décider de rendre sa toilette payante ou non. De plus, le concept d’autonettoyage permet une économie de main-d’œuvre quant à l’entretien. Et puisque les toilettes publiques sont souvent la cible de vandales, Sagelec a prévu le coup : la poubelle et les distributeurs de papier, à l’épreuve du feu, sont encastrés dans le compartiment technique et peuvent donc difficilement être vandalisés.

Une toilette autonettoyante à Lethbridge, en Alberta

Journaliste, rédactrice ­­et auteure, Suzanne Gagné écrit sur des sujets techniques depuis 1986. Au cours des dernières années, elle s’est penchée plus particulièrement sur la question de l’énergie.

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QUESTION D’innovation

photo : Société de transport du Saguenay

Selon M. Munger, la toilette serait également assez résistante au vandalisme : après plusieurs mois d’utilisation, il ne rapporte qu’une déchirure mineure au revêtement extérieur.

Jacques Munger Directeur général Société de transport du Saguenay

Une toilette résistante À la fin de l’automne 2013, la Société de transport du Saguenay (STS) a décidé d’installer une toilette urbaine à Chicoutimi, près de son terminal, afin de mieux desservir le personnel et les usagers. « Nos recherches nous ont menés vers les villes de Trois-Rivières et de Sainte-Anne-de-Bellevue, qui étaient déjà dotées de toilettes publiques autonettoyantes, dit Jacques Munger, directeur général de la STS. Les responsables nous ont confirmé que leur expérience a été intéressante, alors nous sommes allés de l’avant après avoir vérifié la qualité du produit. Notre intérêt était d’autant plus grand qu’il est possible que notre terminal connaisse d’autres changements.

Si la situation se présente, l’équipement pourrait facilement être déménagé. » À Chicoutimi, la toilette urbaine automatisée est utilisée environ 500 fois par mois. « Malgré cet achalandage, nous n’avons pas eu de problèmes particuliers à rapporter jusqu’ici, précise M. Munger. De plus, la toilette exige seulement 10 minutes d’entretien le matin et 10 minutes à la fin de la journée, contrairement aux installations plus permanentes. À cet égard, les coûts sont donc très intéressants. » Selon M. Munger, la toilette serait également assez résistante au vandalisme : après plusieurs mois d’utilisation, il ne rapporte qu’une déchirure mineure au revêtement extérieur.

À l’intérieur de la toilette

La toilette autonettoyante de la Société de transport du Saguenay

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La toilette de Trois-Rivières a été installée dans un bâtiment existant en 2011

photos : Sagelec Canada-USA

La direction de Sagelec Canada - USA est persuadée de pouvoir percer le marché nord-américain dans un proche avenir, surtout que plusieurs villes se sont montrées intéressées par la toilette autonettoyante. « Outre le Québec, nous avons également approché plusieurs villes dans l’Ouest canadien, et le marché est jusqu’ici réceptif.

Nous envisageons aussi de tripler nos ventes au Québec l’an prochain », conclut M. Lepers.

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L’installation d’une murale Artolis® permet de décorer sans tracas et rend invisibles les défauts apparents sur le mur existant, tout en procurant un avantage acoustique et un décor personnalisé.

Un cap important pour René Perron Couvreurs

On peut enfin se déculpabiliser d’utiliser du papier !

Johnny Vac, une entreprise spécialisée dans la distribution d’équipements et de produits d’entretien, offre maintenant la gamme de produits de papier de marque EcoCane. Le secret de ces produits écologiques, c’est la canne à sucre. Tous les papiers hygiéniques, les mouchoirs, les essuie-tout, les papiers essuie-mains ainsi que les serviettes de table sont fabriqués avec la bagasse – un résidu de la canne à sucre –, l’une des meilleures ressources dans la fabrication du papier.

Extermination Sirois bientôt sur le marché montréalais L’entreprise profite de son arrivée à Montréal pour renouveler son image et se donner une nouvelle appellation : GROUPE SIROIS – GESTION PARASITAIRE. L’entreprise prodiguera son expertise en matière de punaises de lit à Montréal et dans sa périphérie.

Nouvel effet béton par Barrisol®

Facile d’entretien, imperméable, acoustique et dotée d’un aspect de béton mais sans béton, cette toile trompera l’œil de tout votre entourage. De plus, elle est aussi légère qu’une feuille, pour les murs et les plafonds, et donnera un look urbain à votre aménagement intérieur.

René Perron Couvreurs vient de franchir un nouveau cap avec plus de 42 000 clients. Pour souligner l’événement, l’entreprise a offert un chèque-cadeau du restaurant Buonanotte Montréal à M. Marco Nini d’Elica Trading.

Un réceptacle novateur pour l’hygiène féminine

Sécuritaire, hygiénique et d’un design unique, le CannonCurveMC permet un service discret d’élimination des produits d’hygiène féminine. Un ruban décoratif est disponible pour rehausser l’apparence du réceptacle, de même qu’un ruban caritatif afin de recueillir des fonds pour la recherche sur les cancers féminins.

Une nouvelle succursale pour Vitrerie Global

Joueur majeur de l’industrie du verre, sur les marchés résidentiel et commercial de la grande région de Québec, Vitrerie Global vient d’annoncer l’ouverture d’une deuxième succursale à Québec, au 5050, boulevard WilfridHamel, à l’angle de l’autoroute Henri-IV, voisin du restaurant Le Bifthèque.

Un nouveau joueur auprès des propriétaires et des gestionnaires d’immeubles

L’entreprise Consulto a été fondée par Sylvain Pilon, ex-VPDG de GDI et ex-membre du CA de BOMA, et Vincent Lévesque, ex-président d’Inovae. Pour en savoir plus : www.consulto.ca.

Sylvain Pilon

Pour choisir vos nouveaux couvre-sols

Roy et fils vient d’aménager un nouvel espace de consultation de style bistro pour accueillir les architectes et designers dans une aire de travail adaptée à leurs besoins. En plus des échantillons fixés aux murs, les clients disposent d’un accès Internet, d’une salle de conférence et des services de nos conseillers-estimateurs.

Réno Cuisine prend de l’expansion

Le spécialiste du resurfaçage a ouvert une quatrième succursale à Québec, au 5155, boulevard des Gradins, dans le secteur Lebourgneuf. En octobre dernier, Réno Cuisine a également déménagé sa première succursale à deux pas du Costco, à Lévis. De plus, un premier Réno Cuisine vient d’ouvrir ses portes à Repentigny, et deux autres seront inaugurés cet automne, à Blainville et à Terrebonne.

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saviez-vous

Nomination chez Assek Technologie

Jean-Pierre Blais, président d’Assek Technologie, une entreprise spécialisée dans l’assèchement sans démolition de bâtiments institutionnels en cas de dommages majeurs causés par l’eau, a annoncé la nomination de Mario Lavoie au poste de directeur général. Il poursuivra sa collaboration aux activités de recherche et de développement afin d’implanter des pratiques innovantes.

Augmentation des taux salariaux dans le secteur de l’entretien d’édifices

Les taux horaires du personnel d’entretien d’édifices, ainsi que la contribution de l’employeur au régime de retraite, pour la région de Montréal, augmentent à compter du 9 novembre 2014.

Le Comité paritaire de l’entretien d’édifices publics s’assure que les entrepreneurs connaissent et appliquent les nouveaux taux horaires. Pour en savoir plus, visitez le www.cpeep.qc.ca.

Mario Lavoie

Un nouveau Guide sur la classification des immeubles de bureaux

Pour tout connaître sur les critères définissant chacune des catégories d’immeubles de bureaux (A, B ou C), BOMA Québec lance son nouveau Guide sur la classification des immeubles de bureaux.

De nouvelles catégories ont commencé à faire leur apparition, dont la classe I (immeuble industriel converti en immeuble de bureaux). Le guide est disponible sur le site Internet de BOMA Québec, au www.boma-quebec.org.

Nomination chez MonPeintre.ca

Alexandre Litalien intègre l’équipe de MonPeintre.ca à titre de chargé de projet commercial. Son entrée en poste permettra de répondre à la demande croissante de la clientèle commerciale et industrielle de l’entreprise.

Recourir à un professionnel pour une remise au point

Le succès d’un projet de remise au point des systèmes mécaniques d’un bâtiment (RCx) repose en grande partie sur l’expertise détenue par le professionnel qui a exécuté la planification, l’étude et le suivi du projet. Le ministère de l’Énergie et des Ressources naturelles recommande de recourir à l’un de ses agents accrédités en consultant la liste accessible au www.efficaciteenergetique.gouv.qc.ca/remiseaupoint.

Sonia Trudel à HEC Montréal

photo : jbc mÉdia par denis bernier

Bien connue dans le secteur de l’immobilier commercial, Sonia Trudel a conçu un cours de deux jours basé sur son expérience et ses recherches. Le cours sera offert les 3 et 4 décembre à HEC Montréal. Il s’adresse aux personnes qui détiennent ou gèrent des actifs immobiliers pour une corporation non immobilière. Il vise également les courtiers et consultants qui conseillent des clients détenant ce type d’actifs.

Sonia Trudel

L’Édifice Sun Life certifié LEED Argent

L’Édifice Sun Life de Montréal a obtenu la certification LEED Argent, se classant ainsi parmi les meilleurs immeubles verts reconnus en Amérique du Nord. Situé au centre-ville de Montréal, l’Édifice Sun Life a été construit en trois étapes entre 1914 et 1933. Il compte 26 étages et offre une superficie locative de plus de 1 100 000 de pieds carrés.

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Alexandre Litalien

Une implantation solide en Amérique du Nord pour GDF SUEZ

GDF SUEZ a fait l’acquisition d’Ecova, chef de file nord-américain dans la gestion intelligente de l’énergie et de l’environnement, avec plus de 700 000 sites commerciaux et industriels sous gestion.

Cette acquisition permet à GDF SUEZ, par l’entremise de sa marque Cofely, d’élargir ses compétences dans le secteur de la gestion des données afin d’améliorer la fourniture et la consommation d’énergie et de l’eau, ainsi que la collecte des déchets.

On a la chance d’avoir au Québec la plus belle industrie d’entretien d’édifices d’Amérique du Nord.

Avec tous nos partenaires, nous sommes en train de travailler à l’améliorer encore davantage !

www.aeseq.org

Hygiène et propreté Qualité de l’air Décontamination Optimisation des équipements techniques Restauration après sinistre

Vous pouvez compter sur l’engagement de nos 16 000 experts pour assurer l’entretien ménager de façon régulière, ponctuelle, saisonnière et même après un sinistre.

Peu importe où vous êtes, peu importe votre secteur d’activité, peu importe la taille de votre entreprise, nous sommes là.

GDI veille également au fonctionnement optimal de vos systèmes de climatisation, de ventilation et de chauffage, grâce aux spécialistes de nos équipes techniques.

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UNE ENTREPRISE NATIONALE DE SERVICES INTÉGRÉS

695, 90e Avenue LaSalle (Québec) H8R 3A4 514 368-1504

points de service

1375, rue Frank-Carrel, bureau 16 Québec (Québec) G1N 2E7 418 688-1172